Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail:
[email protected]
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (ocenění práv a povinností k družstevnímu bytu) číslo 448-24/2014
NEMOVITOST:
Bytová jednotka, Byt 1 + 1 v družstevním vlastnictví (práva a povinnosti), k bytu č. 618/12, v panelovém domě, č.p. 618 s přísl. v obci Praha, k.ú. Nusle, okr. Hl.m. Praha
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Táborská 618 / 618, Praha - Nusle Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Nusle, kód k.ú. 728161, LV 9075
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095 Ex 1605/13/U 01-049, 28.2.2014
Adresa objednatele:
Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4
788/4, 789 Bytové družstvo Táborská, Táborská 618, 14000 Praha - Nusle, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Bytové družstvo Táborská, Táborská 618, 14000 Praha - Nusle, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 13297082
telefon: 244 400 604
DIČ: CZ6156191382
fax: 244 401 941
ZHOTOVITEL :
Ing. Petr Křivánek
Adresa zhotovitele:
Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 DIČ: CZ7705021977
ÚČEL OCENĚNÍ:
Datum místního šetření: 18 stran
V Jemnici, dne 23.4.2014
e-mail:
[email protected]
Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 3.3.2014 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
telefon: +420 724 217 609 fax:
e-mail:
[email protected]
Současný stav 1.4.2014
2 200 000 Kč
Datum zpracování :
1.4.2014
Počet příloh:
8
Otisk razítka
Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1915
změna stavby v r.
rekonstrukce v r. 2006,2010
Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
okna, dveře okna
dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné
betonové
montované
kovové dřevěné
jiné
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
bydl., podn.
část. obsazen
Okolí:
bytová zóna průmyslová zóna
ostatní nákupní zóna
Přípojky:
voda
elektro telefon
kanalizace
plyn
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
okrajová část - smíšená zástavba
Počet obyvatel:
1 246 780 (setrvalý stav)
Stavebně technický stav stavby:
dobře udržovaná
Stavebně technický stav jednotky:
dobře udržovaná
Vytápění:
dálkové (zdroj mimo budovu)
Prodejnost nemovitosti:
prodejná do 6 měsíců
Počet podlaží celkem:
9
z toho podzemní:
zp. příjezd
železnice
1
volný objekt
autobus silnice II.,III.tř
z toho nadzemní:
8
Počet bytů/nebytů
24/0
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
618/12
3
Typ
1+1
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
ks
m2
m2
49,70
0,00
10,50
0
60,20
54,95
Kč/m2
1/1
40 400 Kč/m2
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny.
-2-
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO ANO
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí - Jedná se o družstevní vlastnictví - oceněni práv a povinností k družstevní bytové jednotce
NE
Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
NE
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn
RIZIKO
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou
NE
Nemovitost není situována v záplavovém území
RIZIKO
Věcná břemena a obdobná zatížení:
NE
Bez věcných břemen
ANO
Exekuce
K nemovitosti (právům a povinnostem na družstevní byt) bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce ! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO
Ostatní rizika: nejsou
NE
Nemovitost není pronajímána
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 28.2.2014 2. Aktuální informativní výpisy z KN - LV číslo 9075 pro katastrální území Nusle, obce Praha, získaný z internetového portálu Nahlížení do KN dne 3. 3. 2014; 3. Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nusle, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace sdělené předsedkyní Bytového družstva Táborská 618 dne 4.3.2014: 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená při místním šetření (pouze zvenku), bez umožnění přístupu do bytu. 8. Stanovy družstva 9. Povinný odmítl zpřístupnit bytovou jednotku k místnímu šetření a tudíž bylo ocenění provedeno na základě telefonických informací od předsedkyně družstva a na základě kusých telefonických informací od povinného, některé skutečnosti byly tudíž odhadnuty.
Charakteristika obce
Obec Praha je hlavním městem České republiky s kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybaveností. Počet obyvatel 1.249.026 (Lexikon měst a obcí ČR – 2011). Ceny nemovitostí jsou v hlavním městě Praze na zcela jiné úrovni než v ostatních částech ČR (dokonalá vybavenost, mnoho pracovních příležitostí ve srovnání s ostatními regiony) a tudíž je nutné při porovnávací metodě srovnávat pouze Pražské nemovitosti. -3-
Městská část Praha - Nusle, ve které se nachází oceňovaná nemovitost má, jak bylo výše uvedeno, kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybavenost vč.všech přípojek inženýrských sítí. V přímé blízkosti nemovitosti se nachází vazební věznice Pankrác, Vrchní soud v Praze a vrchní státní zastupitelství. Cca 300m od domu jsou zastávky MHD (autobus a tramvaj) , kompletní zdravotnická, sociální, vzdělávací , kulturní a obchodní síť. Poloha nemovitosti
Budova, v níž je oceňovaný družstevní byt, se nachází v k.ú. Nusle, ve zmiňované části Praha Nusle, v ulici Táborská v zástavbě několika podobných obytných budov. Samotný družstevní byt se nachází ve 3.NP bytového domu č.p. 618. Dům má jeden vchod. V těsné blízkosti domu se nachází Vazební věznice Pankrác, Vrchní státní zastupitelství a Vrchní soud. V širším okruhu je to supermarket, mateřská škola, základní škola, střední škola, gymnázium, městská policie, pošta, bankomaty, divadlo.Cca 300m od domu zastavuje linka hromadné autobusové a tramvajové dopravy (stanice Palouček) .Cca 600m je vzdálena linka metra C - Pražského povstání. Spojení s centrem města do 5 minut.
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Bytová jednotka č. 618/12 o vel. 1+1, k níž váznou oceňovaná práva a povinnosti se nachází ve 3.NP domu č.p. 618 v obci Praha. V domě je domovní výtah. V tomto vchodě se nachází celkem 14 bytů. Dům s jedním vchodem (č.p. 618) je domem postaveným v roce 1914 tradiční formou cihlových domů, v tomto případě v zástavbě několika podobných domů pro bydlení. Má 4 nadzemních podlaží a 1.PP. Střecha domu je valbová, krytina pálená taška. Byt (dům) je vytápěn lokální plynové - WAW, dům je připojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis kcí domu a vybavení bytu č.618/12 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Oceňovaný byt je v družstevním vlastnictví bytového družstva Táborská. Tudíž budou oceněny práva a povinnosti družstva. K bytu náleží sklep umístěný v 1.PP domu. Dům leží na pozemku p.č. 788/4 - zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 297m2 a pozemek p.č. 789 - ostatní plocha o výměře 246m2, využíván jako zeleň u domu.
Popis bytové/nebytové jedn.
Bytová jednotka č. 618/12 je bytovou jednotkou v družstevním vlastnictví o vel. 1+1. K oceňované bytové jednotce náleží jako její příslušenství sklep (10,5m2), který se nachází mimo byt v 1.PP domu. Plocha bytu je dle dostupných informací cca 54,95m2 (dle zaslaných materiálů předsedkyní družstva). Dle informací získaných telefonicky od předsedkyně družstva byly v roce 2006 vyměněny stoupačky za plastové a v roce 2010 došlo k výměně oken za plastová. V současné době má byt údajně následující vybavení: Byt má zděné jádro s WC a koupelnou, okna plastová, podlahy PVC, dveře dřevěné plné, prosklené do ocelových zárubní, stoupačky plastové, přípojka plynu, vybavení kuchyně plynový sporák, ohřev vody boiler, hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC. Tato bytová jednotka je v současné době v družstevním vlastnictví.
Dispoziční řešení
Jedná se o byt. jednotku o vel. 1+1 o velikosti cca 54,95 m2 (příslušenství - sklep - 10,5m2). Byt obsahuje následující místnosti: pokoj, předsíň, kuchyň a koupelnu s WC.
Popis tech. stavu stavby
Dům č.p. 618 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří více jak 80 let, jeho údržbě a určitému stavu revitalizace. Je postaven tradiční formou zděného cihlového systému. V domě byly v roce 20010 vyměněny okna za plastová společně s vchodovými dveřmi a o 4 roky dříve v roce 2006 vyměněny stoupačky za plastové. V současné době je technický stav následující: Dům je cihlový, stropy staré dřevěné + rákos , střecha domu je valbová, krytina pálená taška, klempířské práce z pozinkovaného plechu, objekt má bleskosvod, na domě je 20 let stará fasáda bez zateplení, okna jsou plastová taktéž vchodové portály jsou plastové, schody betonové + teraco. Byt (dům) je vytápěn lokální plynové - WAW, dům je napojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis konstrukcí domu a vybavení bytu č. 618/12 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Dům je v dobrém stavu.
-4-
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
zakládání na pilotách zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné + rákos valbová pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky fasáda běžné obklady betonové + teraco dřevěné do ocelových zárubní chybí plastová PVC lokální plynové - WAW světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah chybí zděné jádro
Výpočet podlahové plochy bytové jednotky Z důvodu neumožnění osobní prohlídky (místního šetření) jsou výměry převzaty z obdržených podkladů a nebyly ověřeny vlastním zaměřením.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry
Podlahová plocha
předsíň
byt
4,40 m2
1,00
4,40 m2
kuchyně
byt
19,00 m2
1,00
19,00 m2
pokoj
byt
22,90 m2
1,00
22,90 m2
koupelna + WC
byt
3,40 m2
1,00
3,40 m2
sklep
byt
10,50 m2
0,50
5,25 m2
Celková podlahová plocha
60,20 m2
-5-
Koeficient
Započítaná plocha
54,95 m2
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
K oceňovanému bytu (domu) náleží pozemek parc. č. 788/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 297m2. Tento pozemek je takto zapsány v KN na LV č. 9075 pro obec Praha, k.ú.Nusle, okr. Hl. město Praha. Pozemek je přímo pod domem, je napojeny na veškeré inženýrské sítí. Dále k bytu (domu) náleží pozemek parc.č. 789 - ostatní plocha o výměře 246m2, využívaný jako zeleň u domu. Oba tyto pozemky jsou chráněny jako památkově chráněné území. U pozemků se nevyskytují jiné negativní vlivy. K pozemku i domu je příjezd po nezpevněné komunikaci. Jelikož se jedná o družstevní vlastnictví není určen spoluvlastnický podíl na těchto pozemcích.
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří na 6.650 Kč/m2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem a to v tomto případě dle aktuální cenové mapy města Prahy (jež se již dále neupravuje). Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří
788/4
297
789
246
ostatní plochy
Výměra m2
Jednotková cena Kč/m2
Celková výměra pozemků
Spoluvlastnický podíl
Celková cena pozemku Kč
6 650
1/1
1 975 050
6 650
1/1
1 635 900
543
Hodnota pozemků celkem
3 610 950
OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito pouze jedné základní metody zpracování odhadu, a to : Metody porovnávací tržní s přímým porovnáním. Od zjištění (věcné) ceny a výnosové hodnoty práv a povinností k družstevnímu bytu vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu bylo upuštěno z důvodu, že pro „družstevní byty” neexistuje v těchto případech platná metodika či předpis (Dle nového občanského zákoníku z roku 2014). Metoda ceny administrativní byla použita za účelem náležité identifikace předmětu ocenění a má dle znalce jen pomocný indikační charakter. Administrativní cena byla stanovena za použití vyhlášky c. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), pomocí základní ceny za 1 m2 podlahové plochy objektu a výměry pozemku s přihlédnutím k indexu konstrukce a vybavení, indexu trhu a indexu polohy pozemku, včetně zahrnutí údajů z platné pozemkové mapy. Metodou ceny administrativní byla zjištěna cena bytové jednotky ve výši 2.000.000 Kč. Touto metodou a prohlídkou nemovitých věcí byly zjištěny rozhodující vlastnosti předmětu ocenění pro použití metody srovnávací: umístění nemovitých věcí, stáří objektu, svislé konstrukce objektu, podlahová plocha objektu, dispozice objektu a jeho příslušenství. V porovnávací metodě byly srovnávány ceny typově obdobných nemovitých věcí s ohledem na velikost sídla, velikost samotných nemovitých věcí, charakter, polohu, kvalitu provedení, vybavení, stav údržby, existující infrastrukturu, využitelnost nemovitých věcí a vlastnické vztahy k nim a s ohledem na situaci, trendy, na realitním trhu, tj. ceny dosažené, realizované, resp. aktivně nabízené, v daném místě a čase při prodeji obdobných nemovitých věcí. -6-
Ceny srovnávaných nemovitých věcí byly následně upraveny indexovou metodou na základě výše uvedených kritérií, čímž byla upravena JC/m2 užitné plochy (snížení nebo zvýšení v závislosti na míře podobnosti či naopak odlišnosti jejich charakteristických vlastností s vlastnostmi oceňovaných nemovitých věcí).
Výpočet porovnávací hodnoty Pro potřebu porovnávací metody ocenění je vždy nutné získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující (vzhledem k podobnosti). V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími byty, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u tohoto bytu dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými byty v v daném stavu, čase a místě. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných bytů na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně bytu) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Pro potřeby porovnávací metody byly použity následující srovnatelné nemovitosti:
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Plocha
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
m2
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Praha - Nusle Bytová jednotka 1+1v družstevním vlastnictví (práva a povinnosti) Zděná 54,95 3.NP 2+1
X X
X
X
X
0,81
39 180
Srovnávané jednotky 1.
Praha 4 - Nusle, ul. Dačického
Prostorný byt 1+kk o výměře 39 m2 + 8 m2 sklep. Byt se nachází v 8. NP cihlového domu s výtahem. Byt je v udržovaném, avšak původním stavu a je tudíž určen k rekonstrukci. Nabízí možnost realizace vlastních představ o bydlení. Byt je v DV, momentálně však není možné ho převést do osobního vlastnictví, zbývající anuita ve výši 36.330,- Kč. Byt se nachází ve vyhledávané lokalitě, v blízkosti metra Pražského Povstání, kousek od Vyšehradu. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Lepší lokalita; Provedení a vybavení - Pravděpodobně srovnatelné vybavení; Stáří, technický stav - Pravděpodobně srovnatelný tech.stav, asi novější dům; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví Taktéž družstevní vlastnictví; Koeficient relevantnosti dostupných informací Koeficient redukce dostupných informací z důvodu neumožnění osobní prohlídky; cihlová
39,00
8
1+kk
1 890 000
-7-
48 462
2.
Praha - Nusle, ul. 5. Května
Byt 1+1 42m2 v ulici 5.května, orientovaného do zeleně, v těsné blízkosti metra Vyšehrad, v 2.nadzemním podlaží cihlového domu. Dispozičně se skládá z obývacího pokoje, kuchyně, prostorné předsíně, koupelny s vanou, samostatné wc a spíž. Byt je před rekonstrukcí. Dům má vlastní kotelnu a je po rekonstrukci (stoupačky, elektroinstalace, nová plastová okna). Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Lepší lokalita; Provedení a vybavení - Pravděpodobně srovnatelné vybavení; Stáří, technický stav - Pravděpodobně srovnatelný tech.stav, asi novější dům; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví Taktéž družstevní vlastnictví; Koeficient relevantnosti dostupných informací Koeficient redukce dostupných informací z důvodu neumožnění osobní prohlídky; cihlová
3.
42,00
2
1+1
2 125 000
50 595
0,81
40 904
0,81
40 423
0,81
39 690
Praha 10 - Vršovice, ul. Moskevská
Družstevní byt, dispozičně řešen jako 1+1 a o celkové výměře 43m2. Světlý byt po částečné rekonstrukci s krásným výhledem, balkon (2m2), nová kuchyňská linka, koupelna se sprchovým koutem, topení WAW, repasované parkety, nová plastová okna. Byt je situován do 3. patra pětipatrového cihlového domu s výtahem, dům je ve výborném stavu. Byt nabízí klidné bydlení s bohatou občanskou vybaveností v místě a výbornou dopravní dostupností (zastávka tram, bus nedaleko - dostupnost na metro). Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Lepší lokalita; Provedení a vybavení - Pravděpodobně srovnatelné vybavení; Stáří, technický stav - Pravděpodobně lepší stav, po část. rekonstrukci, asi novější dům; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví Taktéž družstevní vlastnictví; Koeficient relevantnosti dostupných informací Koeficient redukce dostupných informací z důvodu neumožnění osobní prohlídky; cihlová
4.
43,00
4
1+1
2 150 000
50 000
Praha 10 - Vršovice, ul. Petrohradská
Byt 2+kk ve velmi žádané lokalitě v Praze 10 – Vršovice. Velkou výhodou bytu o této velikosti je, že má dva samostatné pokoje. Další předností bytu je jeho stav po rekonstrukci – koupelna, kuchyň, repase parket, plastová okna, elektřina – měď, stoupačky – plastové. V neposlední řadě má byt ideální orientaci oken: obývací pokoj – jihozápad, druhý pokoj – jihovýchod a vnitroblok. Samozřejmostí Vršovic je výborná dopravní dostupnost a také dostatek zeleně: Havlíčkovy sady, Gröbovka. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - O něco lepší lokalita; Provedení a vybavení - Pravděpodobně srovnatelné vybavení; Stáří, technický stav - Pravděpodobně srovnatelný tech.stav, asi novější dům; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví; Koeficient relevantnosti dostupných informací - Koeficient redukce dostupných informací z důvodu neumožnění osobní prohlídky; cihlová
50,00
3
2+kk
2 450 000
-8-
49 000
Variační koeficient před úpravami:
1,68 %
Variační koeficient po úpravách:
Průměrná cena
1,65 %
40 049 Kč/m
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
54,95 m
Porovnávací hodnota
2
2
2 200 693 Kč
Při porovnávací metodě byl znalcem použit koeficient relevantnosti dostupných informací o bytové jednotce z důvodu neumožnění prohlídky a vlastního zaměření bytu. Dle množství a věrohodnosti odstupných informací a zejména z důvodu množství srovnávacích nemovitostí podobného druhu ( v dané lokalitě je dostatek srovnatelných nemovitostí bytových jednotek v DV) byla znalcem stanoven koeficient na 1,03 v neprospěch oceňovaného bytu (práv a povinností).
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu práv a povinností k - bytu 1+1, č. 618/12 v družstevním vlastnictví a jeho příslušenství v domě čp. 618, postaveném na pozemku parc.č.788/4 , v obci Praha, k.ú. Nusle, okres Hl. m. Praha na:
2.200.000,- Kč slovy: dvamiliónydvěstětisíckorun českých (zaokrouhleno na desetitisíce Kč)
Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty (vyjma níže uvedených), známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.
Poznámka:
1.
Z předaných podkladů (výpočtového listu) je zřejmé, že k bytu náleží povinnost platit kromě standardních měsíčních poplatků také platbu 2380Kč/měsíc. Jedná se o splátku kupní ceny nemovitosti – bytu a pozemku. Tyto poplatky (anuita) budou ,dle informací od předsedkyně, splaceny v listopadu 2016.
(Tzn. dle přiloženého výpočtu celkovou částku ve výši 76.160 Kč). Tuto skutečnost je nutno zohlednit při případné koupi (prodeji) nemovitosti (v tomto případě práv a povinností k předmětné bytové jednotce).
-9-
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh:
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 28.2.2014
2
Výpis z KN , podle LV č. 9075 pro obec Praha, k.ú. Nusle, okr. Hl. město Praha, vyhotovený KÚ pro kraj Hl. město Praha, KP Praha ze dne28.2.2014
2
Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN
1
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nusle s vyznačením polohy domu č.p. 618
1
Fotodokumentace domu č.p 618 ze dne 1.4.2014 (do bytu nebyla umožněna prohlídka)
1
Výpočtový list - výpočet splacení anuity
1
Koncesní listina:
Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217
Koncesní listina vydaná fyzické osobě
Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost.
Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí . Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 448-24/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze dne 23.4.2014
Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31
- 10 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 28.2.2014
- 11 -
- 12 -
Výpis z KN , podle LV č. 9075 pro obec Praha, k.ú. Nusle, okr. Hl. město Praha, vyhotovený KÚ pro kraj Hl. město Praha, KP Praha ze dne28.2.2014
- 13 -
- 14 -
Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN
- 15 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nusle s vyznačením polohy domu č.p. 618
- 16 -
Fotodokumentace domu č.p 618 ze dne 14.2.2014 (do bytu nebyla umožněna prohlídka)
Čelní pohled
Zadní pohled
Vstupní dveře do domu
Zvonky
- 17 -
Výpočtový list - výpočet splacení anuity
- 18 -
