2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 226-81/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 819/2 s příslušenstvím Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Strakonice, obec Vodňany, k.ú. Vodňany Adresa nemovité věci: Výstavní 819, 389 01 Vodňany II. Vlastníci stavby: Josef Chyba, Výstavní 819, 389 01 Vodňany II., vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zuzana Chybová, Výstavní 819, 389 01 Vodňany II., vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Josef Chyba, Výstavní 819, 389 01 Vodňany II., vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zuzana Chybová, Výstavní 819, 389 01 Vodňany II., vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

insolvenční správce, JUDr. Inka Růnová L.B.Schneidera 569/3, 37001 České Budějovice

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Zdeněk Bureš Švermova 342, 391 02 Sezimovo Ústí IČ: 73562939 telefon: 605 157276 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

fax:

Pro stanovení obvyklé ceny - insolventní řízení (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

e-mail: [email protected]

390 000 Kč 12.12.2014

27 stran

V Sezimově Ústí, dne 14.12.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 2/10

Ing. Zdeněk Bureš

12.12.2014 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2. o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou, nemovitostí - Bytová jednotka 2+1, číslo 819/2 s podílem na společných částech domu čp.819 a pozemku parcelní číslo St, 1166, ve výši 7190/29959, vše vše zapsáno v katastru nemovitosti, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Strakonice, LV číslo 3518 pro bytovou jednotku, LV číslo 3190 pro bytový dům a pozemek parc.č. St. 1166, vše v obci a katastrálním území Vodňany Vše podle stavu ke dni prohlídky tj. 12.12.2014

Přehled podkladů - výpis z Katastru nemovitostí, List vlastnictví č. 3518, kú. Vodňany, ze dne 23.10.2014 - výpis z Katastru nemovitostí, List vlastnictví č. 3190, kú. Vodňany, ze dne 14.12.2014 - kopie snímku katastrální mapy - místní šetření s prohlídkou a zaměřením nemovitosti - informace účastníka šetření

Místopis Oceňovaná nemovitost je situována v zastavěném území obce, na jeho jiţním okraji. Jedná se o starší sídlištní zástavbu sousedící severním směrem s rezidenční zástavbou rodinných domů. Nemovitost dobře přístupná z zpevněné komunikace ul. Výstavní. Vodňany jsou obec (město) se 6942 obyvateli, s rozšířenou občanskou vybaveností. Vzdálenost do obce s úplnou občanskou vybaveností - bývalé okresní město Strakonice je 29 km. Pracovní příleţitosti v místních provozovnách, ţelezniční a autobusová zastávka. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  ţeleznice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - bytové domy zděné

-2-

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1, číslo 819/2 s podílem na společných částech domu čp.819 a pozemku parcelní číslo St, 1166, ve výši 7190/29959, vše vše zapsáno v katastru nemovitosti, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Strakonice, LV číslo 3518 pro bytovou jednotku, LV číslo 3190 pro bytový dům a pozemek parc.č. St. 1166, vše v obci a katastrálním území Vodňany Jedná se o bytovou jednotku s dispozicí 2+1, bez balkonu, v 1. NP zděného bytového domu. Dům má celkem 3 podlaţí z nichţ 1.PP je technické zázemí a sklepy, ostatní podlaţí jsou obytná. Dům má jeden společný vchod, v kaţdém obytném podlaţí bytové sekce jsou 3 byty, přístupné z centrálního schodiště. Oceňovaný byt je umístěn v 1. NP, a jedná se o okrajový byt - severní část budovy. Dům je udrţovaný, v původním stavu, bez rekonstrukcí, bez zateplení, pouze nová střešní krytina z r. 2008.. Sedlový dřevěný krov s krytinou z pálených tašek. Samotný byt je v původním stavu, bez zásadních úprav. Původní zděné bytové jádro, standardní koupelna a WC - vše ve stavu se zanedbanou údrţbou. Ostatní vnitřní vybavení bytu standardní kuchyňská linka s dřezem a el. sporákem. Topení elektrickými přímotopy. Částečný výhled východním a západním směrem.. Součástí bytové jednotky je zděný sklep a podíl na společných částech domu a na pozemku, na němţ dům stojí. Z inţenýrských sítí veřejný vodovod, elektřina, kanalizace a plyn. Plynová přípojka pouze k domu, domovní rozvody plynu chybí..

-3-

Silné stránky - zděný bytový dům v dobrém stavu - umístění bytu v domě - 1. NP - přípojky veškerých inţenýrských sítí - přístup z místní zpevněné komunikace ul. Výstavní Slabé stránky - byt v původním stavu, zanedbaná údrţba - část oken původní dřevěná - na hranici ţivotnosti - byt bez balkonu - v bytě chybí rozvod plynu - topení elektrickými přímotopy - celkově zanedbaný stav -4-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umoţňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumoţňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné uţívání jednotky není v rozporu s  Skutečné uţívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojená s umístěním nemovitosti nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Na oceňované nemovitosti dle příslušného LV číslo 3518 neváznou žádná věcná břemena, vlastnické právo je dále omezeno: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce – Chyba Josef - Nařízení exekuce - Chybová Zuzana - Rozhodnutí o úpadku (§ 136, odst. 1 insolvenčního zákona) - Chyba Josef - Rozhodnutí o úpadku (§ 136, odst. 1 insolvenčního zákona) - Chybová Zuzana - Zahájení exekuce - Chyba Josef - Zahájení exekuce - Chybová Zuzana - Zástavní právo exekutorské - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Vzhledem k účelu ocenění, kdy prodejem nemovitosti uvedená omezení zaniknou, nejsou tato omezení v posudku uvažována. V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3518 pro obec a katastrální území Vodňany, v oddíle C - omezení vlastnického práva, jsou zapsána výše uvedená omezení. Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění, proto nejsou tato omezení v posudku uivaţována. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nezjištěna

-5-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vodňany: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obsluţnost obce - Ţelezniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II sluţby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněţní) sluţby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,95 0,98

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 601,43 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Jedná se o pozemek parcelní číslo St. 1166 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 157 m2. Rovinatý pozemek na jiţním okraji zastavěného území města. Pozemek dobře přístupný z místní zpevněné komunikace, napojení na veškeré inţenýrské sítě v obci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na vyuţití 2. Svaţitost pozemku a expozice - Svaţitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztíţené základové podmínky - Neztíţené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení uţívání pozemku - Bez omezení uţívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,990 -6-

č. I I

Pi 0,00 0,00

I I

0,00 0,00

I I

0,00 0,00

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,990 = 0,960 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 601,43 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo St. 1166

Výměra [m2] 157,00

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Index

Koef.

0,960 Jedn. cena [Kč/m2] 577,37

Pozemek - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 577,37 Cena [Kč] 90 647,09

= *

90 647,09 90 647,09 Kč 7 190 / 29 959

=

21 754,82 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 819/2 Jedná se o bytovou jednotku v samostatně stojícím bytovém domě. Dům je třípodlaţní, základy z izolovaných betonových pasů, svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm, Stropní konstrukce keramické, s rovným podhledem, dřevěný valbový krov, střešní krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce z pozinkového plechu, bleskosvod. Centrální montované betonové schodiště, opatřeno zábradlím. 1. PP slouţí jako technické - místnosti sklepů, 1 a 2 NP. jsou celá obytná, v kaţdém podlaţí 2 byty s dispozicí 2+1. Oceňovaná bytová jednotka je situovaná v 1. NP v severní části domu. Přístup do bytu z přístupové chodby s centrálním schodištěm, vstup do předsíně, ze které je přístup do ostatních místností. Kuchyně se standardní kuchyňskou linkou s el. sporákem, kupelna s umyvadlem a vanou se standardním keramickým obkladem, splachovací WC. Ohřev teplé uţitkové vody elektrickým bojlerem umístěným v koupelně, vytápění je elektrickými přímotopy. Rozvod zemního plynu pouze v domě, v oceňovaném bytu chybí. Část oken (z východní strany domu, vyměněna za plastová, ostatní okna v bytu jsou půlvodní dřevěná, zdvojená, ve špatném stavu. Stavba z r. 1959, v r. 2008 nová střešní krytina a výměna části oken. Stavba domu v dobrém, udrţovaném stavu, bez zateplení, byt v původním stavu, se zanedbanou údrţbou - předpoklad stavebních úprav. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122

-7-

koeficient dle typu podlahové plochy 10,29 * 1,00 = 17,64 * 1,00 = 14,28 * 1,00 = 7,42 * 1,00 = 3,42 * 1,00 = 1,12 * 1,00 = 1,36 * 0,80 = 16,37 * 0,80 =

Podlahové plochy bytu Kuchyně: Pokoj: Pokoj: Předsíň: Koupelna: WC: Spíţ: Sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

10,29 m2 17,64 m2 14,28 m2 7,42 m2 3,42 m2 1,12 m2 1,09 m2 13,10 m2 68,36 m2

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení betonové pasy izolované zděné z plných cihel tl. 45 cm keramické dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové stříkané běţné obklady ţelezobetonové montované s běţným povrchem hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna PVC přímotopy světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí bojler běţný elektrický sporák WC, umyvadla, vana chybí chybí chybí

-8-

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S X S S P S S S S C S S S C C C

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S P S S S S C S S S C C C

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:

68,36 m2 * 13 649,61 Kč/m2

-9-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 2,21 5,10 0,40 3,20 3,10 0,00 2,20 1,90 3,90 0,00 0,00 0,00 86,31 0,8631

= * * * * =

8 020,0,9390 0,8631 1,0000 2,1000 13 649,61

=

933 087,34 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 45 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 55 / 100 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1- 55,0 % / 100)

*

Bytová jednotka č. 819/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =

0,450 419 889,30 Kč

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 7 190 / 29 959 Bytová jednotka č. 819/2 - zjištěná cena

=

419 889,30Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Vodňany II, Výstavní ulice zděný bytový dům, 1. NP Typ stavby Užitná plocha Zděná, cihlová 55,20 m2

Podlaží 1. NP

Dispozice 2+1

Celková cena 489 845 Kč

Jednotková cena 8 874 Kč/m2

Popisy porovnatelných jednotek Byt 2+1 Charakteristika : bytová jednotka 2+1+balkon (57 m2) po částečné rekonstrukci, která probíhala v roce 2010-2014 ( plastová okna, nový balkon, zateplení domu, nová střecha, stoupačky v plastu, dlaţby, měřáky na topení). Byt je v osobním vlastnictví, nacházející se v klidné lokalitě ve městě Vodňany – ul.Výstavní . V místě je kompletní občanská vybavenost. Popis : velikost bytu 2+1, 57 m2, OV, 4.patro s výtahem, balkon, digitální měřáky na topení, telefon, satelit. K bytu patří sklep. BYT PO ČÁSTEČNÉ REKONSTRUKCI!

Byt 2+1 Prodej bytu 2+1, OV, 65 m2, Vodňany - Prodej prostorného bytu 2+1, 65 m2, druhé patro ze čtyř. Původní stav domu i bytu. V bytě velká, praktická komora. Balkón. Sklep. Parkování u domu. Nízké poplatky. Uvolnění ihned. Byt 2 KK Prodej, Byt 2+kk, 40m2, Vodňany II - Nabízíme k prodeji byt v OV o dispozici 2+kk ve Vodňanech, nacházející se v klidné lokalitě nedaleko centra města s veškerou občanskou vybaveností jako je škola, školka, obchody, zdravotní středisko, kulturní vyţití. Bytová jednotka o - 10 -

velikosti 40.12 m2 se nachází v 1. patře zděného domu (z celkových 3) a skládá se ze dvou pokojů, chodby s kuchyňským koutem vč. kuchyňské linky a koupelny s WC. K bytu náleţí sklep a půdní koje. Jedná se o nemovitost 1. kategorie, která je částečně zrekonstruována. Místnosti jsou prostorné, vytápění zajišťují akumulační kamna, moţnost připojení krbových kamen. Parkování moţné před domem. Moţnost vyuţití společných prostor za domem - k posezení, odpočinku. Byt 2+1 Prodej, Byt 2+1, 74m2, Vodňany II - Nabízíme k prodeji byt v OV o dispozici 2+1 ve Vodňanech, nacházející se v klidné lokalitě nedaleko centra města s veškerou občanskou vybaveností jako je škola, školka, obchody, zdravotní středisko, kulturní vyţití. Bytová jednotka o velikosti 74.39 m2 se nachází ve 3. patře zděného domu (z celkových 3) a skládá se ze dvou pokojů, kuchyně s kuchyňskou linkou a sporákem, koupelny s vanou a WC, předsíně, spíţe a komory. K bytu náleţí sklep a půdní koje. Místnosti jsou prostorné, vytápění zajišťují topná tělesa/radiátory a elektrický kotel, moţnost připojení krbových kamen. Parkování moţné před domem. Moţnost vyuţití společných prostor za domem - k posezení, odpočinku. Byt 2+1 Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví ve Vodňanech. Nachází se ve čtvrtém patře s výtahem. Byt má balkon, vestavěné skříně, zachovalou kuchyňskou linku, původní udrţované jádro. Na podlaze keramická dlaţba a PVC. Veškerá občanská vybavenost v místě. Byt je volný ihned. Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+1 Lokalita: Vodňany, Výstavní Podlaží: 4,NP Dispozice: 2+1

Typ stavby Užitná plocha Celková cena 2 Panelová, 57,00 m 699 000 Kč zateplená Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sníţení z hlediska nabídkové ceny RK; Velikosti objektu - Srovnatelná velikost; Poloha - Shodná lokalita; Provedení a vybavení - Lepší stav, rekonstrikce, výtah, balkon; Celkový stav - Celkově v lepším stanu; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Mírně atraktivnější nemovitost, bez dalších nutných investic; - 11 -


Celkový koef. KC 0,55

Upravená j. cena Kč/m2 6 744

Název: Byt 2+1 Lokalita: Vodňany, Výstavní ul. Podlaží: 2. NP Dispozice: 2+1

Typ stavby Užitná plocha Celková cena 2 Panelová, 65,00 m 760 000 Kč zateplená Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sníţení z hlediska nabídkové ceny RK; Velikosti objektu - Byt s větší uţitnou plochou; Poloha - Shodná lokalita; Provedení a vybavení - Mírně lepší úroveň; Celkový stav Celkově lepší stav; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Mírně atraktivnější nemovitost - větší uţitná plocha; Název: Byt 2 KK Lokalita: Vodňany. ul. Míru Podlaží: 2. NP Dispozice: 2 kk

Typ stavby Užitnáplocha Celková cena 2 Zděná, cihlová 40,00 m 560 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sníţení z hlediska nabídkové ceny RK; Velikosti objektu - Byt s menší výměrou; Poloha - Atraktivnější lokalita. blíţe centri; Provedení a vybavení - Mírně lepčí úroveň; Celkový stav - Celkově byt v lepším stavu; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Menší byt, svou polohou atraktivnější nemovitost; - 12 -






Upravená j. cena Kč/m2 7560

Název: Byt 2+1 Lokalita: Vodňany, ul. Míru Podlaží: 3. NP Dispozice: 2+1

Typ stavby Užitná plocha Celková cena 2 Zděný, cihlový 74,00 m 900 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sníţení z hlediska nabídkové ceny RK; Velikosti objektu - Větší výměra; Poloha - Atraktivnější lokalita; Provedení a vybavení - Výrazně lepší stav; Celkový stav - Lepší stav; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Byt v lepším stavu, s lepším vybavením, horší umistění v domě; Název: Byt 2+1 Lokalita: Vodňany Podlaží: 4. NP Dispozice: 2+1

Typ stavby Užitná plocha Celková cena 2 Panelová 55,00 m 760 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sníţení z hlediska nabídkové ceny RK; Velikosti objektu - Srovnatelná výměra; Poloha - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Srovnatelná úroveň, dálkové vytápění; Celkový stav - Srovnatelný stav; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Byt v mírně lepším stavu, lepší vybavení, horší umístění v domě; - 13 -







Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková uţitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky

5 716 Kč/m2 7 069 Kč/m2 8 428 Kč/m2 7 069 Kč/m2 55,20 m2 390 208 Kč

Popis: zděný bytový dům, 1. NP

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Současný stav 390 208 Kč 0 Kč 441 644 Kč 21 755 Kč

Obvyklá cena

390 000 Kč slovy: Třistadevadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.3

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. - 14 -

Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. Použité metody ocenění nemovitostí Stanovení obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny se provede v souladu se zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů a Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Zjištěná obvyklá cena musí být náleţitě a prokazatelně zdůvodněna. Způsoby vedoucí ke zjištění ceny obvyklé nemovitostí se v tomto případě rozumí pouţití věcné, výnosové a porovnávací metody. I. Věcná metoda Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou rozumíme reprodukční cenu staveb (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), sníţenou o přiměřené opotřebení. Ocenění musí obsahovat informaci o tom, jaké podklady byly pouţity pro stanovení jednotkových cen. II. Výnosová metoda Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost přinášet trvalý a udrţitelný výnos (příjem). Jako vstupní podklad se pouţije výše nájemného v místě a čase obvyklou sníţenou o náklady vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Nájemné převzaté z nájemních smluv je nezbytné porovnat a vyhodnotit je-li ve shodě s obvyklým nájemným v daném čase a místě. Tato metoda není v posudku použita, protože oceňovaná nemovitost není pronajímána. III. Porovnávací metoda Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je moţné přiměřeně vyuţívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří. Vţdy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vţdy uvede zdroje informací.

ad. Porovnávací hodnota V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

- 15 -

Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se tedy jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibliţně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší neţ jeden rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibliţně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s pouţitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty a ze zjištěných údajů kupních cen (předpokládá se, ţe reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 10% niţší, neţ je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a draţeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi.

Závěr V principu se jedná o vyhodnocení cen v současnosti nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V daném případě se jedná o bytovou jednotku 2+1 v nezatepleném cihlovém domě, v poměrně oblíbené sídelní lokalitě města. K datu ocenění původní, zachovalý stav, bez rekonstrukce bytového jádra, 1 NP, k dispozici není výtah, bez balkonu. Nemovitost je srovnávána výhradně s byty stejného typu - 2+1 v cihlových či panelových domech, v osobním vlastnictví Byty v dané lokalitě a obci, odpovídajícího stáří a v odpovídajícím dobrém technickém stavu jsou vyuţívány pro trvalé bydlení nebo k pronájmu. Oceňovaný byt je porovnáván výhradně s byty rovněţ s cihlovou konstrukcí, s původním bytovým jádrem či po rekonstrukci, pouze v osobním vlastnictví. V dané lokalitě je rovněţ nabídka druţstevních bytů, které si udrţují ještě niţší cenovou hladinu. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení, způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná - 16 -

Nabídka obdobných bytů, obdobné velikosti, odpovídajícího stavu a vybavení v dané lokalitě, v současné době mírně převyšuje poptávku, a to jak u bytů v osobním vlastnictví, tak zejména v segmentu druţstevních bytů, které si udrţují i niţší cenovou hladinu. Obvyklou (trţní) cenu nemovitosti stanovuji vzhledem k účelu ocenění a s přihlédnutím ke kladným a záporným vlivům, dle hodnoty zjištěné metodou srovnávací, která nejlépe vystihuje obvyklou cenu nemovitosti. Při stanovení obvyklé ceny je přihlédnuto zejména k zanedbanému stavu bytu, k vysokým nákladům na topení (el. přímotopy) a havarijnímu stavu části oken. Celkově pro další užívání bytu je předpoklad vyšších nákladů na uvedení do stavu současného standardu. Při zpracování posudku jsem osobou nezávislou.

V Sezimově Ústí 14.12.2014 Ing. Zdeněk Bureš Švermova 342 391 02 Sezimovo Ústí telefon: 605 157276 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích čj. Spr 150/2010 ze dne 22.11.2011 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 226-81/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 226 - 81 - 2014.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3518, kú. Vodňany ze dne 23.10.2014 Fotodokumentace nemovitosti - 17 -

počet stran A4 příloze 0 2

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

2014

Recommend Documents