2014

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 841/86/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáţe v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.e. 198, LV č. 170 na pozemku parc.č. St. 261 pozemek parc.č. St. 261, LV č. 170 pozemek parc.č. 1000/1, LV č. 170 pozemek parc.č. 1000/2, LV č. 170 pozemek parc.č. 1000/3, LV č. 170 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Vyšší Brod Část obce dle LV Vyšší Brod

Město Ulice

Vyšší Brod Martínkovská

Počet obyvatel 2551 č.e. 198

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 38101 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA

Tel. E-mail IČ DIČ

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Ne

Kubal Tomáš - Vyšší Brod, Martínkovská 198, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 470921/022

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

380 711 410 [email protected] 662 54 132 CZ7412231882

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996 Počet stran příloh

190.4 m2

28.4.2014 25.4.2014 25.4.2014

12

12 100 Kč/m2

2 303 800 Kč

2 300 000 Kč Dva miliony třista tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové plochy vnitřní určeny odhadem. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti

-1-

+ velký pozemek v klidném prostředí v těsné blízkosti města Vyšší Brod, kde se nachází kompletní občanská vybavenost. - nedokončený spojovací krček mezi obytnou částí RD a skladem Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

2 475 000 Kč Dva miliony čtyřistasedmdesátpět tisíc Kč

Vyhodnocení rizik NE

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitost není v katastrální mapě zakreslena dle skutečného stavu včetně vedlejší stavby a včetně přístřešku.

ANO ANO ANO NE

Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Přes pozemek p.č. 998/6 ve vlastnictví České republiky. V KN vedený jako trvalý travní porost. Nemovitost je právně přístupná, ale přístupový pozemek není v KN veden jako ostatní komunikace, ale jako trvalý travní porost.

ANO

Zástavní právo zapsané na LV Exekuční řízení Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, ...

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Dohoda o vypořádání SJM ze dne 27.9. 2005 nebyla předloţena. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 170, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov 27.2.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vyšší Brod, vyhotovil Dálkový náhled do KN 27.4.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace. Pan Tomáš Kubal byl doporučeným dopisem ze dne 21.3.2014 vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne 25.4.2014 nezpřístupnil nemovitost a určení trţní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru RD, vyhotovil zpracovatel odhadu 25.4.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 6.3.2014. Datum předání kompletních podkladů 27.4.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 170, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov 27.2.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vyšší Brod, vyhotovil Dálkový náhled do KN 27.4.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace. Pan Tomáš Kubal byl doporučeným dopisem ze dne 21.3.2014 vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne 25.4.2014 nezpřístupnil nemovitost a určení trţní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru RD, vyhotovil zpracovatel odhadu 25.4.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 6.3.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Vyšší Brod je součástí okresu Český Krumlov a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město Český Krumlov. Obec Vyšší Brod se rozkládá asi dvacet čtyři kilometrů jiţně od Českého Krumlova. Úředně ţije v katastru tohoto malého města zhruba 2680 obyvatel. Protéká zde Vltava. Vyšší Brod se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Dolní Drkolná, Dolní Jílovice, Herbertov, Hrudkov, Lachovice, Studánky, Těchoraz a Vyšší Brod. Obec je vzdálená přibliţně 5 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba jiná Pro děti, jeţ jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také vyuţít mateřskou školu.. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Vyšší Brod má jí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou sluţbou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční stanice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní moţnosti dostupné v místě Ano

53 Km

Informace o nemovitosti Rodinný dům č.e. 198 na pozemku p.č. St. 261 na LV č.170. Rodinný dům je částečně podsklepený s jedním podlaţím a

-3-

obytným podkrovím. RD je oddělený průjezdem od zděného skladu, který má společnou střechu s rodinným domem ( spojovací krček ). Na RD navazuje pergola. RD je zděná stavba, 1.PP je kamenné. Krov je dřevěný sedlový s polovalbami. Střecha je pokryta ze ţivičného šindele. Okna jsou dřevěná. Vnější i vnitřní omítky jsou vápenné. RD je napojen na el. síť, voda ze studně a odpady jsou svedeny do vyváţecí jímky. Vytápění je lokální na TP. Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 998/6 Česká republika, Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Ţiţkov, 13000 Praha 3

Způsob vyuţití pozemku trvalý travní porost

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: štěrkový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

Počet podkroví

1

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba sklad

Ne

Ano Výměra [m2] Stáří [roků] 40.0 30

Popis Zděný sklad obdélníkového půdorysu, oddělený od RD průjezdem se spolešnou střechou. Pergola napojená na RD

přístřešek

110 m2

Zastavěná plocha 1.NP

15.0

10

Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby

odhadem 70 30 % nevykazuje

Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 495 m3 Cena

5 000 Kč/m3

Cena celkem

2 475 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 3 849 m2 Cena pozemků

250 Kč/m2

Cena celkem

962 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do ţumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno napojeno není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce, stropy krytina střech z ţivičného šindele úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah

vápenná omítka obklad keramický vchodové dřevěné z masivu s keramickou dlaţbou ???

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

není není napojeno není není

Konstrukce svislé konstrukce

zděné

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění

pozinkované

-4-

Provedení

omítka vápenná sloţitá dřevěné dřevěná zdvojená ústřední s kotlem na pevná paliva

elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

světelný rozvod

vnitřní vodovod

rozvod studené a teplé

svislé a vodorovné potrubí bojlerem

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

není není

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo ???

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem ??? Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností sklep, sklad, kotelna, ...

plocha koeficient KZp započit. plocha 42.31 m2 0.5 21.16 m2 42.31 m2

Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj,...

21.16 m2


Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností chodba, pokoj,pokoj koupelna, ...

84.62 m2


Součet ploch za podlaží

84.62 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 23.4.2014 Konstrukční provedení smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 130.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 500 000 Kč 15 % 2 125 000 Kč

120.0 m2 840.0 m2 19 200 Kč/m2 16 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům 5+1 s garáţí, grilem, pozemek 840 m2 v obci Vyšší Brod, ulice Lidická, okr. Český Krumlov. Dům je z poloviny podsklepený, je tam garáţ, kotelna, uhelna, dílna, prádelna a komora. V patře je pět místností, jídelna s kuchyní, koupelna a samostatné WC. Dům má ústřední topení s kotlem na tuhá paliva, je připojen na kanalizaci, vodu, elektřinu a přípojka plynu je na hraně pozemku v kapličce. Na pozemku se dále nachází plechová garáţ a posezení s grilem. Dům je na kraji obce asi čtyři km od přechodu Studánky do Rakouska a 40 km do Lince.

-5-

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 24.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 110.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 499 000 Kč 15 % 2 124 000 Kč

130.0 m2 16161.0 m2 22 700 Kč/m2 19 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o RD u hranic s Rakouskem v obci Horní Dvořiště. Samostatný rodinný dům s velkým pozemkem za domem, veškeré pozemky jsou celistvé a kompletně oploceny, vhodné k chovu hospodářských zvířat (koně, ovce, kozy apod.) Na pozemku je vybudovaný rybník o výměře 550m2. Dům je po celkové rekonstrukci z roku 2007 s bytem v přízemí 3+kk s moţností půdní vestavby. Z domu vchod na terasu s markýzou. Za domem dvorek navazuje menší dílna s garáţí a přilehlá stáj s kolnou - dřevěným přístřeškem. Na pozemku 2x vlastní studna (1x 30 m hluboký vrt), 3 komorový septik, dům je izolovaný, nové rozvody, nový krov, plastová okna se ţaluziemi. Přilehlý pozemek je v územním plánu zahrnutý k výstavbě rodinných domů! Nemovitost se nachází v klidné části obce Horní Dvořiště na okraji chráněné oblasti Vyšebrodsko s výhledem na panorama vrcholu Sternstein (lyţařské centrum - sjezdovka) a Šumavy. Přes Horní Dvořiště vede silniční i ţelezniční přechod do Rakouska. Zastavěná plocha a nádvoří je 213 m2, zahrada o výměře 1415m2, ostatní pozemek o výměře 14533 m2.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 23.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 130.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 999 000 Kč 15 % 1 699 000 Kč

110.0 m2 3924.0 m2 15 400 Kč/m2 13 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o RD 5+1, dvougaráţí, dřevníkem na pozemku 2.424 m2 v rekreační oblasti Běleň - Malšín, okr. Český Krumlov. Dům navazuje na rekreační oblast od řeky Vltavy nedaleko Roţmberka. Dům je po celkové rekonstrukci střechy, fasády, oken a vnitřku. Vytápění je řešeno ústředním topením na kotel na tuhá paliva a krbem s výměníkem. Má vlastní vrt a septik. Kuchyňská linka včetně spotřebičů, koupelna a WC jsou nové.

-6-

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

13 100 - 19 300 Kč/m2

1 699 000 - 2 125 000 Kč 12 100 Kč/m2

Obvyklou cenu rodinného domu č.e. 198 zapsaného na LV č. 170 v katastrálním území Vyšší Brod, ulice Martínkovská včetně pozemků p.č. St. 261, p.č. 1000/1, p.č. 1000/2 a p.č. 1000/3, vše zapsané na LV č. 170 v katastrálním území Vyšší Brod odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 15% na 12.100 Kč/m2 uţitné plochy, tj. 2.300 mil.Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti !!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

-7-

Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)

Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:

0,- Kč.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 798/43/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014019.

V Českém Krumlově dne 27.2.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-8-

Fotodokumentace

Pohled na RD

Pohled na sklad

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na sklad

Pohled na RD

-9-

Fotodokumentace - mapy

Obec Vyšší Brod

Martínkovská č.e. 198 - umístění nemovitosti v obci

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

2014

Recommend Documents