2014

_________________________________________________________________________strana 1

Znalecký posudek č. 4141/2014 o ceně nemovitých věcí – spoluvlastnické podíly pozemků podle níže uvedeného soupisu; předmětné pozemky jsou k datu 29.1.2015 zapsány v katastru nemovitostí mj. pro podílového spoluvlastníka: Sova Jaroslav Ing., Fryštátská 72/1, Fryštát, 733 01 Karviná, r.č. 580804/0414

Objednatel posudku:

Mgr. Simona Kiselová, soudní exekutorka Exekutorský úřad Karviná, IČ 662 44 773 Karola Sliwky 125/20, 733 01 Karviná - Fryštát

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny pro potřebu exekučního řízení sp.zn. 171 EX 1772/14

Zhotovitel posudku:

Ing. Zbyněk Domanský soudní znalec v oboru ceny a odhady nemovitostí a odhadce nemovitého majetku, IČ 644 63 389 Anenská 169, Jaroslavice, 760 01 Zlín [email protected], www.z-domansky.eu tel: 731 402 122, datová schránka: fwbkes2

Datum místního šetření:

6.12.2014

Datum, k němuž je provedeno ocenění:

6.12.2014

Ve Zlíně dne 29.1.2015

Tento posudek obsahuje celkem 10 stran (bez příloh) a předává se ve třech písemných a jednom elektronickém vyhotovení, archívní vyhotovení je uloženo u zhotovitele. _________________________________________________________________________________ © ZP 4141/2014 Ing. Zbyněk Domanský

_________________________________________________________________________strana 2

Posudek řeší odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty). Nelze jej použít pro daňové účely, např. pro vyměření daně z nabytí nemovitých věcí. K tomu účelu slouží určení administrativní ceny.

Zadání posudku Předmětem ocenění jsou spoluvlastnické podíly pozemků: a) podíl id. 3/4 pozemků parc.č. 561/50 a 725/4, zapsáno v katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Chvalčov na listu vlastnictví č. 1069; b) podíl id. 1/4 pozemku parc.č. 561/38, zapsáno v katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Chvalčov na listu vlastnictví č. 59; c) podíl id. 6/156 pozemku parc.č. 624, zapsáno v katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec Chvalčov a katastrální území Chvalčova Lhota na listu vlastnictví č. 1038; d) podíl id. 3/4 pozemku parc.č. 1022, zapsáno v katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Pravčice na listu vlastnictví č. 222; e) podíl id. 174/432 pozemků parc.č. 1619/85, 1619/90 a 1619/91, zapsáno v katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Bystřice pod Hostýnem na listu vlastnictví č. 2667; f) podíl id. 3/108 pozemků parc.č. 1732/10, 1794/2 a 2840/3, zapsáno v katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Bystřice pod Hostýnem na listu vlastnictví č. 177.

1 Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Podklady poskytnuté objednatelem posudku: 1) Usnesení soudní exekutorky Mgr. Simony Kiselové, sp.zn. 171 EX 1772/14-054 ze dne 20.8.2014 o ustanovení soudního znalce k vypracování znaleckého posudku. 2) Výpis z katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Chvalčov, list vlastnictví č. 1069, vyhotovený dálkovým způsobem k datu 19.8.2014. 3) Výpis z katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Chvalčov, list vlastnictví č. 59, vyhotovený dálkovým způsobem k datu 19.8.2014. 4) Výpis z katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec Chvalčov a katastrální území Chvalčova Lhota, list vlastnictví č. 1038, vyhotovený dálkovým způsobem k datu 19.8.2014. 5) Výpis z katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Pravčice, list vlastnictví č. 222, vyhotovený dálkovým způsobem k datu 19.8.2014. 6) Výpis z katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Bystřice pod Hostýnem, list vlastnictví č. 2667, vyhotovený dálkovým způsobem k datu 19.8.2014. 7) Výpis z katastru nemovitostí pro okres Kroměříž, obec a katastrální území Bystřice pod Hostýnem, list vlastnictví č. 177, vyhotovený dálkovým způsobem k datu 19.8.2014. 8) Údaje poskytnuté objednatelem posudku. Nebyly poskytnuty kopie katastrální mapy. Zhotovitel posudku neodpovídá za pravdivost, správnost a úplnost dokladů předložených objednatelem jako podklady pro zpracování posudku.

_________________________________________________________________________________ © ZP 4141/2014 Ing. Zbyněk Domanský

_________________________________________________________________________strana 3

Podklady zajištěné zhotovitelem posudku: 9) Výsledky místního šetření ze dne 6.12.2014. 10) Aktuální informace z katastru nemovitostí na webu cuzk.cz. 11) Informace z webových portálů mapy.cz, Google Maps ad. 12) Údaje z vlastního znaleckého archívu. 13) Územní plán Chvalčov z data 9/2009. 14) Územní plán Pravčice z data 3/2014. 15) Územní plán sídelního útvaru Bystřice pod Hostýnem, změna č. 8 a 9 z data 5/2010. 16) Malý lexikon obcí ČR 2013, vydání ze dne 16.12.2013. 17) Údaje o aktuálních nabídkách realitních kanceláří. 18) Informační systém pro expertní analýzu trhu s nemovitostmi MOISES 3.30-2014/4. 19) Privátní databáze uskutečněných prodejů nemovitostí DOMING 2-1694. 20) Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v aktuálním znění, §§ 505-512. 21) Vyhláška MMR ČR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb. 22) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb, 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 303/2013 Sb. a zákonných opatření Senátu č. 340/2013 Sb. a 344/2013 Sb. 23) Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. platné od 1.10.2014. Záznam o průběhu místního šetření: Pozemky jsou volně přístupné – nebyla nutná účast jejich spoluvlastníka.

1.2 Přehled oceňovaných nemovitostí Soubor nemovitostí: 1. Pozemky – spoluvlastnické podíly

1.3 Všeobecné a místopisné údaje Obec Chvalčov leží 3 km východně od Bystřice pod Hostýnem a 30 km východně od Kroměříže na silnici II. třídy č. 437. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 má celkem 1 626 obyvatel a je zde pošta, matrika, škola s jedním stupněm a zdravotnické zařízení. Obec Pravčice leží 3 km východně od Hulína a 9 km východně od Kroměříže na silnici III. třídy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 obec má celkem 737 obyvatel a je zde škola s jedním stupněm a zdravotnické zařízení. Město Bystřice pod Hostýnem leží 27 km východně od Kroměříže na křížení silničních komunikací II. třídy č. 437 a č. 438. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 obec má celkem 8 398 obyvatel a je zde kompletní občanská vybavenost a technická infrastruktura.


_________________________________________________________________________strana 4

1.4 Popis oceňovaných pozemků a) katastrální území Chvalčov, list vlastnictví č. 1069 Poloha a skutečný stav: • parc.č. 561/50 = část zemědělského lánu mezi Bystřicí pod Hostýnem a Loukovem. • parc.č. 725/4 = část zalesněné plochy mezi Bystřicí pod Hostýnem a Loukovem. Katastr nemovitostí: parc.č. výměra druh pozemku (m2) podle KN 561/50 12 589 orná půda 725/4 1 948 lesní pozemek 14 537

BPEJ

skutečné využití

64300,64841 pole --zalesněno

plocha podle ÚP nezastavitelná nezastavitelná

Územní plán: • Pozemek parc.č. 561/50 je v území stabilizovaných nezastavitelných ploch Z – plochy zemědělské. • Pozemek parc.č. 725/4 je v území stabilizovaných nezastavitelných ploch L – plochy lesní. b) katastrální území Chvalčov, list vlastnictví č. 59 Poloha a skutečný stav: • parc.č. 561/38 = část zemědělského lánu mezi Bystřicí pod Hostýnem a Loukovem. Katastr nemovitostí: parc.č. výměra druh pozemku (m2) podle KN 561/38 29 161 orná půda

BPEJ

skutečné využití

64300, 64310, pole 64841

plocha podle ÚP nezastavitelná

29 161 Územní plán: • Pozemek parc.č. 561/38 je v území stabilizovaných nezastavitelných ploch Z – plochy zemědělské. c) katastrální území Chvalčova Lhota, list vlastnictví č. 1038 Poloha a skutečný stav: • parc.č. 624 = část zalesněné plochy (bývalá lesní cesta) na západním úbočí vrchu Hostýn v lokalitě Lázně u kamenolomu. Katastr nemovitostí: parc.č. výměra druh pozemku (m2) podle KN 624 1 375 ost. plocha / ost. komunikace 1 375

BPEJ ---

skutečné využití zalesněno



_________________________________________________________________________strana 5

Územní plán: • Pozemek parc.č. 624 je v území stabilizovaných nezastavitelných ploch L – plochy lesní. d) katastrální území Pravčice, list vlastnictví č. 222 Poloha a skutečný stav: • parc.č. 1022 = část zemědělského lánu bezprostředně navazující na zástavbu nových rodinných domů na severní straně obce u hřbitova. Katastr nemovitostí: parc.č. výměra druh pozemku (m2) podle KN 1022 2 464 orná půda 2 464

BPEJ

skutečné využití 30200,35600 pole, záhumenek


Územní plán: • Pozemek parc.č. 1022 je v území stabilizovaných nezastavitelných ploch Z – plochy zemědělské. e) katastrální území Bystřice pod Hostýnem, list vlastnictví č. 2667 Poloha a skutečný stav: • parc.č. 1619/85, 1619/90 a 1619/91 = část zalesněné plochy na východním úbočí vrchu Bedlina mezi Bystřicí pod Hostýnem a Slavkovem pod Hostýnem. Katastr nemovitostí: parc.č. výměra (m2) 1619/85 1 301 1619/90 273 1619/91 76 1 650

druh pozemku podle KN lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek

BPEJ -------

skutečné využití zalesněno zalesněno zalesněno

plocha podle ÚP nezastavitelná nezastavitelná nezastavitelná

Územní plán: • Pozemky parc.č. 1619/85, 1619/90 a 1619/91 jsou v území návrhových nezastavitelných ploch LR – plochy lesů příměstských a rekreačních. f) katastrální území Bystřice pod Hostýnem, list vlastnictví č. 177 Poloha a skutečný stav: • parc.č. 1732/10 a 1794/2 = část plochy v oplocené zahrádkářské osadě u silnice vedoucí z Bystřice pod Hostýnem na Svatý Hostýn. • parc.č. 2840/3 = krajnice silnice vedoucí z Bystřice pod Hostýnem na Svatý Hostýn u zahrádkářské osady.


_________________________________________________________________________strana 6

Katastr nemovitostí: parc.č. výměra druh pozemku (m2) podle KN 1732/10 49 trvalý travní porost 1794/2 713 zahrada 2840/3 61 ost. plocha /silnice 823

BPEJ

skutečné plocha využití podle ÚP 62441,62451 zahrada zastavitelná 62441,62451 zahrada zastavitelná --krajnice dopravní

Územní plán: • Pozemek parc.č. 1732/10 a 1794/2 jsou v území stabilizovaných zastavitelných ploch ZO – plochy zahrádkářských osad. • Pozemek parc.č. 2840/3 je v území stabilizovaných dopravních ploch – místní komunikace. Společně pro všechny pozemky: Cenová mapa stavebních pozemků: Obec Chvalčov, Pravčice a město Bystřice pod Hostýnem nemají platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Omezení vlastnického práva: Podle katastru nemovitostí pozemky nejsou zatíženy omezeními vlastnického práva typu věcných břemen, neuspořádaného vlastnického vztahu mezi pozemky a stavbami, práva stavby s nezřízenou stavbou, zástavních a předkupních práv, insolvenčních titulů, dražební vyhlášky apod. Pravděpodobně také nejsou zatíženy nevypověditelným nájemním vztahem. Podle aktuálních záznamů v katastru pozemky jsou zatíženy: • Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti • Zahájení exekuce - Ing. Sova Jaroslav • Zástavní právo exekutorské Specifické tržní charakteristiky: • Viz výše uvedený popis.

2 Posudek 2.1 Pozemky – spoluvlastnické podíly 2.1.1

Použitá metoda ocenění

Pro zjišťování obvyklé ceny je teoreticky možné použít 3 základní metody oceňování – zjištění věcné hodnoty, zjištění výnosové hodnoty a porovnávací metodu, resp. jejich kombinace. Prakticky nejpřesnější výsledky poskytují tzv. metoda váženého průměru a porovnávací metoda. Při použití kvalitní databáze srovnávacích objektů dostatečně přesvědčivé výsledky poskytuje porovnávací metoda, která bude aplikována v případě tohoto ocenění.


_________________________________________________________________________strana 7

2.1.2

Zjištění standardních jednotkových cen

Najít naprosto shodný nabízený nebo dokonce již prodaný objekt je obvykle vyloučeno. Každý případný srovnávací objekt se od oceňovaného liší, přičemž každá odlišnost má vliv na cenu. Proto je třeba obvykle zohlednit celý soubor podobných objektů a použít vhodnou metodiku, která by tyto odlišnosti co nejvíce eliminovala. Pro tento účel byly použity dostupné údaje z privátní databáze uskutečněných prodejů nemovitostí DOMING (v evidenci celkem 1694 záznamů) a z centrální databáze Informačního systému pro expertní analýzu trhu s nemovitostmi MOISES 3.30-2014/4 (v evidenci celkem 22358 záznamů), jehož autorem a správcem je REAiA consulting s.r.o. Kroměříž. 2.1.3

Odhad jednotkové obvyklé ceny

V dostupných databázích uskutečněných prodejů a v aktuální realitní nabídce není dostatečně kvalitní srovnatelný vzorek v předmětné lokalitě použitelný pro využití přímé porovnávací metody. Pro porovnání však lze dost dobře použít obecné informace z databází, z aktuální realitní nabídky a z vlastního znaleckého archívu a uplatnit je pro ocenění vymezeného funkčního celku. Bližší charakteristiky pozemků byly popsány v kapitole 1.4. Se znalostí existujících cenových map stavebních pozemků a po prostudování uvedených databází uskutečněných prodejů, aktuálních nabídek realitních kanceláří a údajů ve vlastním znaleckém archívu porovnáním lze u oceňovaných pozemků usuzovat na reálnou obchodovatelnou cenu na úrovni jednotkových cen takto: 2.1.4

Odhad obvyklé ceny

Hodnocení pozemků pro účely ocenění s výměrami: A. Zastavitelná rekreační plocha a sousedící plocha silniční krajnice: parc.č. 1732/10, 1794/2 a 2840/3. Výměra P1 = 49+713+61 = 823 m2 B. Nezastavitelná plocha záhumenku za obcí: parc.č 1022. Výměra P2 = 2 464 = 2 464 m2 C. Nezastavitelné lesní plochy s lesním porostem mimo obec: parc.č. 725/4, 624, 1619/85, 1619/90 a 1619/91. Výměra P3 = 1948+1375+1301+273+76 = 4 973 m2 D. Nezastavitelné zemědělské plochy mimo obec: parc.č. 561/50 a 561/38. Výměra P4 = 12589+29161 = 41 750 m2 Součet: 823+2464+4973+41750 = 50 010 m2 Komentář – charakteristiky: A. Plochy uvnitř oplocené zahrádkářské osady – plocha zastavěné rekreační chatou a plocha zahrady s ní tvořící jednotný funkční celek. Plocha mezi zahrádkářskou osadou a podél ní vedoucí asfaltovou silnicí. B. Zemědělský pozemek bezprostředně za zástavbou nových rodinných domů, výhledově možná i k jinému využití, příp. jako prodloužení zahrady za rodinným domem. C. Lesní pozemky s lesním porostem bývají obvyklým předmětem prodeje.


_________________________________________________________________________strana 8

D. Zemědělské pozemky bývají obvyklým předmětem prodeje. Jejich kupní cena se odvíjí od bonity půdy a jejich konkrétní polohy. Podpůrně lze použít údaj o administrativních cenách, které v případě oceňovaných zemědělských ploch činí: parc.č. 561/50a 561/50b 561/38a 561/38b 561/38c

výměra (m2) 12 431 158 28 094 797 270 41 750

druh pozemku podle KN orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda

BPEJ 64300 64841 64300 64310 64841

BPEJ 64300 … 12431+28094 = 40525 m2 BPEJ 64310 … 797 = 797 m2 BPEJ 64841 … 158+270 = 428 m2 Kontrola: 40525+797+428 = 41750 BPEJ 64300 … 10,03*1,4 = BPEJ 64310 … 8,80*1,4 = BPEJ 64841 … 3,76*1,4 =

14,04 Kč/m2 12,32 Kč/m2 5,26 Kč/m2

Uplatněna přirážka pro katastrální území sousedící s obcí s počtem 5-10 tis. obyvatel. Průměrná administrativní cena: CAp = (40525*14,04+797*12,32+428*5,26)/41750 = 13,92 Kč/m2 Jednotkové ceny – podle výše uvedených charakteristik stanovuji takto: A. Zastavitelná rekreační plocha a sousedící plocha silniční krajnice: JCP-A = 100,00 Kč/m2 B. Nezastavitelná plocha záhumenku za obcí: JCP-B = 30,00 Kč/m2 C. Nezastavitelné lesní plochy s lesním porostem mimo obec: JCP-C = 18,00 Kč/m2 D. Nezastavitelné zemědělské plochy mimo obec: JCP-D = 10,00 Kč/m2 Celková cena obvyklá bez závad: CO = 823*100,00+2464*30,00+4973*18,00+41750*10,00 = 663 234,- Kč Korekce obvyklé ceny po zohlednění závad: Nebyl zjištěn obtížně vypověditelný nájemní vztah. Nemovitosti nejsou zatíženy omezeními vlastnického práva typu věcných břemen, neuspořádaného vlastnického vztahu mezi pozemky a stavbami, práva stavby s nezřízenou stavbou, zástavních a předkupních práv, insolvenčních titulů, dražební vyhlášky, neuspořádaného vlastnického vztahu mezi pozemky a stavbami apod. Nebudou započteny srážky z důvodu právních závad. CO´ = 663234*1,0 = 663 234,- Kč


_________________________________________________________________________strana 9

Obvyklá cena spoluvlastnických podílů: a) Poměrový podíl ve výši id. 3/4 z obvyklé ceny pozemků činí: (1948*18,00+12589*10,00)*3/4 = 120 716,- Kč b) Poměrový podíl ve výši id. 1/4 z obvyklé ceny pozemků činí: 29161*10,00*1/4 = 72 903,- Kč c) Poměrový podíl ve výši id. 6/156 z obvyklé ceny pozemků činí: 1375*18,00*6/156 = 952,- Kč d) Poměrový podíl ve výši id. 3/4 z obvyklé ceny pozemků činí: 2464*30,00*3/4 = 55 440,- Kč e) Poměrový podíl ve výši id. 174/432 z obvyklé ceny pozemků činí: 1650*18,00*174/432 = 11 963,- Kč f) Poměrový podíl ve výši id. 3/108 z obvyklé ceny pozemků činí: 823*100,00*3/108 = 2 286,- Kč Předmětem ocenění jsou pouze spoluvlastnické podíly. Likvidita spoluvlastnických podílů je diskutabilní. Při prodeji spoluvlastnického podílu takovým způsobem, kdy i po prodeji zůstane zachován typ podílového spoluvlastnictví, je jeho prodejnost kvůli obtížím s jeho budoucím nakládáním výrazně ztížená – je to významnou tržní závadou. Obvyklá cena bude proto upravena srážkou ve výši 1/3 na výslednou obvyklou cenu a dále srážkou ve výši 20 % za to, že se jedná o soubor pozemků v různých lokalitách, takto: CO´´ = (120716+72903+952+55440+11963+2286)*0,8*2/3 = 140 939,- Kč

Obvyklá cena spoluvlastnických podílů pozemků (po zaokrouhlení) činí

140 000,- Kč slovy: jednostočtyřicettisíc korun českých


Ing. Zbyněk Domanský

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 27.11.2000 č.j. Spr 1514/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř.čís. 4141/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.


Ing. Zbyněk Domanský


_________________________________________________________________________strana 10

Osvědčení zhotovitele: Tímto osvědčuji, že: 1. Při zpracování tržního ocenění jsem se řídil příslušnými právními předpisy, zejména zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění a postupoval jsem v souladu s obvyklými základními principy a doporučenými oceňovacími standardy. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem vycházel z níže uvedených předpokladů a neshledal jsem žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 3. V současné době ani v budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Výše mé odměny nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách.

Obecné předpoklady a omezující podmínky: Jako zhotovitel posudku jsem neprováděl žádné šetření a nepřebírám žádnou odpovědnost za pravdivost, správnost a úplnost dokladů předložených objednatelem jako podklady pro zpracování tohoto posudku včetně informací o případné existenci závazků a omezení, o nichž se nelze přesvědčit ze zápisu v katastru nemovitostí. Předpokládám odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv tak, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné – zpeněžitelné. Toto ocenění jsem vypracoval podle aktuálních podmínek na trhu nemovitostí s ohledem na zadaný účel ocenění. Neodpovídám přitom za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku objednateli. Za běžných podmínek lze stanovenou obvyklou cenu akceptovat do půl roku od data zpracování (v souladu např. se zákonem o veřejných dražbách). Později je nutné ocenění verifikovat s ohledem na aktuální vývoj segmentu trhu nemovitostí. Posudek je možné použít pouze k účelu, k němuž byl vypracován.

© Copyright: Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto díla nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele díla.

Přílohy:

bez příloh


2014

Recommend Documents