1a, Ostrava - Přívoz, zapsaná do OR vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 29197

ALFA znalecká s. r. o. Slovenská 1085/1a, 702 00 Ostrava - Přívoz, zapsaná do OR vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 29197

ZNALECKÝ POSUDEK o hodnotě části nemovitého majetku společnosti „JABLUNKOVSKÁ JATKA“ spol. s r.o. (VÝROBNÍ AREÁL) OBJEDNATEL:

IMEX REALITY s.r.o. Výstaviště, Černá louka, pav. K 1167 702 00 Ostrava, Moravská Ostrava IČ 268 46 764

ZHOTOVITEL:

ALFA znalecká s.r.o. Slovenská 1085/1A PSČ 702 00 Ostrava – Přívoz IČ 277 66 993

OCENĚNO KE DNI:

28. 05. 2013

VYHOTOVENO DNE:

28. 05. 2013

DOBA PLATNOSTI:

31. 12. 2013

POČET VYHOTOVENÍ:

3 ( z toho 1 výtisk pro zpracovatele)

POČET STRAN:

35 (bez příloh)

ALFA znalecká s.r.o. znalecký ústav v oboru ekonomika Slovenská 1085/1a 702 00 Ostrava, Přívoz, IČ: 277 66 993

Obecné předpoklady a omezující podmínky pro odhad

Tento odhad byl zpracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se v návaznosti na podklady a informace objednatele ocenění, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné – zpeněžitelné a že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebnosti nebo břemen zadlužení, kromě uvedených objednatelem ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část posudku, jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány ve všech případech. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Zpracovatel nebere žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události a podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi platnými aplikovatelnými zákony a předpisy v České a Slovenské republice. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o údržbě, souhlasu povolení nebo jiná legislativní a nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace pro jakoukoliv potřebu a použití, z nichž vychází odhad založený v této zprávě.

Předmět ocenění:

Objednatel:

Nemovitý majetek v k.ú. Jablunkov

IMEX REALITY s.r.o.

2


Stanovená hodnota je dána aktuálními podmínkami trhu k datu ocenění a reflektuje majetkově závazkovou situaci podniků k datu tohoto odhadu. Ocenění je zpracováno pouze k vymezenému účelu.


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

3


1.

2.

3.

ÚVOD ............................................................................................................................5 1.1.

PŘEDMĚT A ÚČEL OCENĚNÍ .......................................................................................5

1.2.

DATUM OCENĚNÍ......................................................................................................6

1.3.

ZÁKLADNÍ POJMY.....................................................................................................6

1.4.

PŘEDLOŽENÉ PODKLADY A JEJICH ZDROJ ..................................................................7

1.5.

ZÁSTAVNÍ PRÁVA, VĚCNÁ BŘEMENA, AJ. ...................................................................7

1.6.

POPIS AREÁLU..........................................................................................................8

METODIKA OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU ..............................................9 2.1.

OCENĚNÍ VĚCNOU CENOU (NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP) ...................................................10

2.2.

OCENĚNÍ VÝNOSOVOU HODNOTOU (METODA VÝNOSOVÁ) .......................................11

2.3.

OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM .....................................................................12

2.4.

VOLBA OPTIMÁLNÍ METODY PRO KONKRÉTNÍ TYP OCENĚNÍ .....................................14

OCENĚNÍ VĚCNOU HODNOTOU DLE VYHLÁŠKY 450/2012 SB. ....................15 3.1.

ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Č.P. 500 NA POZEMKU PARC.Č. 1242 .............................15

3.2.

HLAVNÍ VÝROBNÍ BUDOVA NA POZEMKU PARC.Č. 1241 ...........................................18

3.3.

BUDOVA ČOV NA POZEMKU PARC.Č. 1245/25 ........................................................21

3.4.

BUDOVA U RAMPY NA POZEMKU PARC.Č. 1226/2.....................................................23

3.5.

REKAPITULACE NÁKLADOVÉHO OCENĚNÍ................................................................25

3.6.

OCENĚNÍ POZEMKŮ V RÁMCI AREÁLU .....................................................................25

3.7.

OCENĚNÍ POZEMKŮ MIMO FUNKČNÍ CELEK AREÁLU (PARC.Č. 1226/2 A 1227)...........26

4.

OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU SROVNÁVACÍ METODOU ..................28

5.

TRŽNÍ HODNOTA NEMOVITÉHO MAJETKU....................................................31

6.

ZÁVĚREČNÝ VÝROK..............................................................................................33


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

4


1. Úvod 1.1.

Předmět a účel ocenění

Znalecký ústav ALFA znalecká s.r.o. (dále jen „znalec“) obdržel dne 14. května 2013 od společnosti IMEX REALITY s.r.o. objednávku ve věci vypracování znaleckého posudku v oboru ekonomika – ocenění části nemovitého majetku sepsaného do majetkové podstaty dlužníka „JABLUNKOVSKÁ JATKA“ spol. s r.o., PSČ 739 91, Jablunkov č.p. 500, IČ 465 76 142. Účelem zpracovaného znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé pro účel zpeněžení veřejnou dobrovolnou dražbou dle příslušných ustanovení zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění. Předmětem ocenění je výrobní areál pro masnou výrobu, včetně sociálního a administrativního zázemí v Jablunkově, oceňovaný areál je zapsán na LV č. 3139 pro obec a katastrální území Jablunkov. Předmětem ocenění je dražebníkem vymezený nemovitý majetek: -

budova č.p. 500 (občanská vybavenost) na pozemku parc.č. 1242,

-

budova bez čp/če (technická vybavenost) na pozemku parc.č. 1226/2,

-

budova bez čp/če (občanská vybavenost) na pozemku parc.č. 1241,

-

budova bez čp/če (občanská vybavenost) na pozemku parc.č. 1245/2,

-

pozemek parc.č. 1226/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 402 m2,

-

spoluvlastnický podíl ve výši ½ k pozemku parc.č. 1227 – ostatní plocha/neplodná půda o výměře 501 m2,

-

pozemek parc.č. 1241 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1 229 m2,

-

pozemek parc.č. 1242 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200 m2,

-

pozemek parc.č. 1243 – ostatní plocha/jiná plocha o výměře 2 266 m2,

-

pozemek parc.č. 1245/1 – trvalý travní porost o výměře 1 109 m2,

-

pozemek parc.č. 1245/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 101 m2,


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

5


Oceňovaný nemovitý majetek byl plně využíván pro potravinářské účely (zpracování masa a masných výrobků) do dubna roku 2012, v důsledku rozhodnutí o úpadku dlužníka došlo k ukončení výroby.

1.2.

Datum ocenění

S ohledem na zadání objednatele bylo datum ocenění stanoveno na den 28. 05. 2013.

1.3.

Základní pojmy

Obecně platné předpisy v oblasti oceňování kladou důraz na reálnost ocenění a zároveň vyžadují určitou stabilitu zjišťované hodnoty. Z hledaných hodnot nejlépe těmto požadavkům vyhovuje tržní hodnota, a to ve stavu, v jakém se nemovitost v době ocenění nachází. V ocenění bude zjišťována hodnota tržní, neboli obvyklá cena ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné či obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím.


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

6


Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Odhad obvyklé ceny je zpracován k datu ocenění uvedenému v předchozí kapitole. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

1.4.

Předložené podklady a jejich zdroj

Při zpracování ocenění byly využity tyto podklady a zdroje: − výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3139 pro obec Jablunkov, katastrální území Jablunkov, − kopie katastrální mapy pro katastrální území Jablunkov, − výsledky místního šetření provedené dne 20. 9. 2012 a 20. 5. 2013, − informace z územního plánu města Jablunkov, − informace o pojištění nemovitosti, poskytnuto insolvenčním správcem dne 31. 8. 2012, − informace o prodejních cenách nemovitého majetku (internet, dražební kanceláře).

1.5. Zástavní práva, věcná břemena, aj. Na listu vlastnictví č. 3139 pro obec a k.ú. Jablunkov je v oddíle C – omezení vlastnického práva uvedeno Usnesení insolvenčního soudu o úpadku KSOS 13 INS-5189/2012-A15 ze dne 9.5.2012. Dále jsou zde uvedena zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek. Přesná specifikace výše uvedených omezení je zřejmá z listu vlastnictví, který je uveden v příloze ocenění. K oceňovanému nemovitému majetku se nevztahují žádná věcná břemena, která by byla zapsána na příslušném listu vlastnictví. S ohledem na účel ocenění nemovitého majetku (veřejná dobrovolná dražba dle zákona č. 26/2000 Sb.) je ocenění provedeno bez vlivu zástavních práv na obvyklou cenu nemovitého majetku. Předmět ocenění:

Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

7


1.6.

Popis areálu

Předmětem ocenění je výrobně-provozní areál zaměřený na zpracování masa a výrobu masných výrobků, který je zapsán na LV č. 3139 pro obec Jablunkov, katastrální území Jablunkov. Město Jablunkov leží v okrese Frýdek-Místek a je nejvýchodnějším městem v ČR, k datu ocenění má 5 650 obyvatel a má velmi dobrou občanskou vybavenost (ZŠ, MŠ, sportoviště, zdravotnické zařízení). Město i jeho okolí je významnou turistickou i rekreační lokalitou v rámci Moravskoslezského kraje. Oceňovaný areál je umístěn na severním okraji města a je přístupný po asfaltové komunikaci z ulice Nádražní, vzdálenost do centrální části města Jablunkov je cca 1 km. Jedná se o uzavřený areál tvořený hlavní výrobně-provozní budovou, administrativní budovou a budovou ČOV. Budovy v areálu byly postaveny v roce 1947 a 1950, v případě hlavní výrobní budovy došlo v průběhu životnosti k celé řadě stavebních úprav a přístaveb, které souvisely s potřebami rozšiřovaní masné výroby a nařízení legislativy EU, celková vnitřní rekonstrukce objektu proběhla v roce 2003. Celková výměra areálu činí 4 905 m2, pozemky v areálu jsou umístěny ve sklonitém terénu, výrobní areál je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řadu, elektro a telefon, odpadní vody z areálu jsou svedeny do vlastní čističky odpadních vod (budova na pozemku parc.č. 1245/2). Dle platného územního plánu města Jablunkov se oceňovaný areál nachází ve funkčním zařazení výroba a skladování – lehký průmysl, pozemky parc.č. 1245/1 a parc.č. 1245/2 jsou ve funkčním zařazení zeleň. V rámci areálu jsou umístěny zpevněné plochy, které jsou využívány k parkování a příjezdu, areál je oplocen a je přístupný dvěma vjezdy.


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

8


2. Metodika ocenění nemovitého majetku Ocenění

nemovitého

majetku

(odhad

obvyklé

ceny)

ve

vlastnictví

společnosti

„JABLUNKOVSKÁ JATKA“ spol. s r.o., se sídlem Jablunkov 500, 739 91 Jablunkov, IČ: 46576142, je provedeno za účelem stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé pro účel zpeněžení veřejnou dobrovolnou dražbou dle příslušných ustanovení zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu.


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

9


Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika ( v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“). V níže uvedeném přehledu je uveden obecný popis jednotlivých metod ocenění.

2.1.

Ocenění věcnou cenou (nákladový přístup)

Ocenění věcnou hodnotou může být podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost, nebo realizovat výstavbu nemovitosti jako nové. Vzhledem k technickému a morálnímu zastarávání staveb se reprodukční cena staveb (tzn. cena, za kterou by bylo možné stejné nové porovnatelné aktivum pořídit v době ocenění) sníží o opotřebení způsobené tímto zastaráváním a k takto stanovené věcné hodnotě staveb se připočte hodnota všech pozemků ve funkčním celku, stanovená na základě porovnávacího přístupu. Hodnota stanovená nákladovým přístupem je teda rovna součtu věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Věcná hodnota stavby je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné, nebo porovnatelné nové věci. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 279/1997 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání je stanoveno za pomoci např. lineární, analytické, nebo jiné běžně používané metody. Při určení hodnoty pozemků ve funkčním celku pro potřeby určení věcné hodnoty souboru staveb a pozemků, je zpravidla vhodné použití porovnávacího přístupu. V rámci tohoto přístupu jsou hodnoceny následující aspekty: -výměra podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, - druh pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.), Předmět ocenění:

Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

10


- atraktivita umístění a dostupnost pozemku v dané lokalitě, - orientace pozemku ke světovým stranám a jeho tvaru, - možnost využití pozemku, jeho vybavenosti, - právní závady spojené s pozemkem – ochranná pásma, ekologické zátěže, věcná břemena, stavební uzávěra, - územně plánovací dokumentace, atd.

2.2.

Ocenění výnosovou hodnotou (metoda výnosová)

Výnosový princip zohledňuje podnikatelský pohled kupujícího (potenciálního investora) na nemovitost jako na věc, jejíž vlastnictví mu má přinášet užitek ve formě výnosů plynoucích buď z pronájmu nebo z provozování nemovitosti. Výnosová metoda vede ke zjištění výnosové hodnoty diskontováním budoucích výnosů z pronájmu či provozu nemovitosti za předpokladu nulové čisté současné hodnoty (NPV). Výnosová hodnota z pronájmu nemovitosti (staveb a pozemků) vychází z dosahovaného ročního nájemného sníženého o roční náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa a pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti apod. Současná hodnota nemovitosti je pak určena dle následujícího schématu: Stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu, Stanovení odpovídající diskontní míry, Využití diskontování, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň. Hodnota nemovitostí vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze zjednodušeného vzorce: Předmět ocenění:

Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

11


VH = 100 * V/i, Ve vzorci je možno V nahradit Vp, Kde: VH – je výnosová hodnota nemovitosti, V – je čistý roční stabilizovaný výnos (před zdaněním, je-li stanoven z nájmu), Vp – je upravený stabilizovaný roční zisk (po zdanění), je-li stanoven z provozu nemovitosti jako podniku, i – je diskontní míra.

Diskontní míru lze stanovit jako součet bezrizikové složky a rizikové přirážky. Riziková přirážka zohledňuje jak systematické riziko představující obvyklá obchodní a finanční rizika spojená s investicí do nemovitostí obdobného charakteru, tak specifické riziko spojené s investicí do konkrétně posuzované nemovitosti. Rizika jsou pro konkrétní nemovitosti determinována zejména faktory, jako je lokalizace nemovitosti, typ nemovitosti, její funkční využití, apod. Riziková složka diskontní míry představuje výnos z bezrizikových cenných papírů a pro její určení se obvykle používá sazba dlouhodobých státních obligací. Bezriziková složka diskontní míry je tedy pro jednotlivé nemovitosti obvykle shodná.

2.3.

Ocenění porovnávacím způsobem

Metoda porovnání tržních cen (hodnot) pro ocenění nemovitostí (staveb a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé, popř. jsou pro srovnání použity nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace jsou čerpány z veřejně Předmět ocenění:

Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

12


dostupných zdrojů. Tato metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně možné dosažitelné ceně oceňované nemovitosti v případě její realizace na trhu s nemovitostmi. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Úkolem znalce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné ceny. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru umístěné v obdobné či stejné lokalitě. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zohledňují: a) prodejnost – v případě porovnávání s nemovitostmi, které jsou nabízeny v rámci inzerce na realitním trhu k prodeji platí předpoklad, že se jedná o nabídkové ceny realitních kanceláří, u kterých je předpoklad jejich snížení vlivem vyjednávání, b) atraktivitu lokality – odráží rozdíl v atraktivitě umístění oceňované a porovnávané nemovitosti, c) dopravní dostupnost nemovitosti – porovnává rozdíl v dostupnosti oceňované a porovnávané nemovitosti a z toho plynoucí případné omezení v možnostech užívání, d) technický stav – porovnává rozdíl v technickém stavu mezi porovnávanou a oceňovanou nemovitostí s ohledem na riziko zvýšených nákladů na údržbu či modernizaci a z toho plynoucí omezení užívání nebo výnosu z pronájmu, e) vybavenost nemovitosti – porovnává rozdíl v rozsahu a kvalitě vybavení porovnávané a oceňované nemovitosti (inženýrské sítě, jeřábové dráhy, EZS, EPS), f) funkční využitelnost – porovnává stávající způsob využití, případně i možnost změny využití oceňovaných a porovnávaných nemovitostí, ve vztahu k oceňované výnosnosti staveb,


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

13


2.4.

Volba optimální metody pro konkrétní typ ocenění

Pro účely stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku je použito metody nákladové a porovnávací. Vzhledem k tomu, že se současná česká i zahraniční znalecká praxe přiklání k jednoznačnému názoru, že výsledkem ocenění má být hodnota zjištěná na základě jedné, nejvhodnější metody, byla za základní metodu pro stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku zvolena metoda porovnávací. Oceňovaný areál v Jablunkově byl do dubna roku 2012 intenzivně využíván pro potravinářské účely a jedná se o velmi specifický typ nemovitého majetku. Tento typ nemovitého majetku není na realitním trhu běžně pronajímán a proto nelze zjistit obvyklé nájemné nutné pro výpočet výnosové hodnoty nemovitého majetku, z tohoto důvodu není u tohoto nemovitého majetku aplikována výnosová metoda ocenění.


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

14


3. Ocenění věcnou hodnotou dle vyhlášky 450/2012 Sb. V této části ocenění je proveden výpočet nákladové hodnoty (věcné hodnoty) nemovitého majetku, který představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti). Vzhledem k tomu, že prováděcí vyhláška Ministerstva financí České republiky (č. 450/2012 Sb.) k zákonu o oceňovaní majetku č. 151/1997 Sb., používá koeficient změny cen staveb, jež přiměřeně upravuje základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti.

3.1.

Administrativní budova č.p. 500 na pozemku parc.č. 1242

Předmětem ocenění je administrativní budova č.p. 500, která je umístěna na pozemku parc.č. 1242 a nachází se uvnitř výrobně-provozního areálu. Jedná se o samostatně stojící zděnou stavbu, s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími, zastřešenou valbovou střechou. Budova slouží jako administrativní zázemí pro výrobně-provozní areál, v I.PP je umístěna kotelna, chodba, dílny a sklady údržby areálu, v I.NP a II.NP budovy jsou umístěny administrativní prostory se sociálním zázemím. Základy objektu jsou betonové pasy (s izolací), svislé nosné konstrukce je cihelné zdivo v tl. 45 cm, stropy jsou betonové s rovným podhledem, krov je dřevěný-valbový, střešní krytina je kryta eternitovými šablonami, vnější úprava povrchů je provedena z břízolitu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna budovy jsou dřevěné zdvojené, vytápění je ÚT s kotlem na tuhá paliva a s el. kotlem, radiátory jsou deskové, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní obklady keramické standardního provedení, schody jsou ŽB monolitické s běžným povrchem, dveře jsou dřevěné hladké, elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod instalován, ohřev TUV je z el. boileru. Dle zjištěný podkladů je budova z roku 1947, v průběhu životnosti byly prováděny částečné rekonstrukce objektu. Stavebně-technický stav je průměrný, vyšší stupeň opotřebení vykazuje vnější úprava povrchů (fasáda). Předmět ocenění:

Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

15


Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,120 Podlaží: Název I. PP I. NP II. NP Součet:

Výška 2,40 m 3,15 m 3,10 m 8,65 m

Zastavěná plocha 10,50×11,10+10,50×8,00+1,20×3,50 10,50×11,10+10,50×8,00 10,50×11,10

= = =

204,75 m2 200,55 m2 116,55 m2 521,85 m2

= =

2,84 m 173,95 m2

Obestavěný prostor (OP): Obestavěný 10,50×11,10×2,40+10,50×11,10×7,55+10,50×11,10×3, prostor 55/4+10,50×8,00×2,40+1,20×3,50×1,50+10,50×8,00×4, 35+(10,50×8,00×1,77/2)–(10,50×4,00×1,77/4) =

1 892,17 m3

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod

Obj. podíl 8,20 % 17,40 % 9,30 % 7,30 % 2,10 % 0,60 % 6,90 % 3,30 % 1,80 % 2,90 % 3,10 % 0,00 % 5,20 % 3,20 % 4,20 % 5,70 % 0,30 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

16


18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 3,20 % 3,10 % 0,20 % 1,70 % 0,00 % 3,00 % 1,40 % 5,90 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,20 % 24. Výtahy

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0020

–0,54 × 1,852 × 1,40 %

– 0,0140

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= 0,9840

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9579 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0394 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9840 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1200 5 474,47 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 892,17 m3 × 5 474,47 Kč/m3

=

10 358 627,90 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 66 roků Předpokládaná další životnost: 34 roků Opotřebení: 100 × 66 / (66 + 34) = 66,000 % Odpočet opotřebení: 10 358 627,90 Kč × 66,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 836 694,41 Kč 3 521 933,49 Kč

Administrativní budova č.p. 500 na pozemku parc.č. 1242 – zjištěná cena:

3 521 933,49 Kč


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

17


3.2.

Hlavní výrobní budova na pozemku parc.č. 1241

Předmětem ocenění je hlavní výrobní budova areálu, která je umístěna na pozemku parc.č. 1241. Jedná se o rozsáhle členitý objekt nepravidelného půdorysu, který byl v průběhu životnosti rozšiřován o přístavby výrobních, expedičních a sociálních prostor za použití různých stavebních materiálů. Budova je nepodsklepeným objektem, s jedním nadzemním podlažím, a nad části objektu s podkrovím. Budova slouží jako hlavní výrobní a provozní objekt areálu, včetně sociálního a administrativního zázemí. Základy objektu jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm, krov je dřevěný sedlový, střešní krytina je plech s nátěrem a osinkocementové šablony, nad přístavbami je převážně bonský šindel na bednění, vnější úprava povrchů je břízolitová omítka (1/3) a vápenná omítka hladká (2/3), vnitřní úprava povrchů je provedena ve výrobních a provozních prostorách z keramických obkladů, v kancelářích jsou vápenné omítky hladké, v podkroví jsou provedeny nátěry sádrokartonů, okna jsou převážně plastová a částečně dřevěná zdvojená, dveře jsou nerezové včetně zárubní a hladké plné, vytápění je ÚT s el. kotlem, vrata jsou plastová s pohonem. Dle zjištěný podkladů je původní část budovy z roku 1950, v průběhu životnosti stavby došlo k řadě rekonstrukcí a původní objekt z roku 1950 byl podstatně rozšířen, v roce 1992 provedena rekonstrukce výrobních prostor a přístavby výrobních prostor, v roce 1997 provedena přístavba lednice a bourárny, v roce 2003 provedena dostavba expedice uzenin a šaten pro muže a ženy (západní část objektu s pultovou střechou), proběhla celková rekonstrukce vnitřních prostor dle norem EU (nové šatny, nové keramické a panelové obklady stěn, keramické podlahy a lité podlahy, nerezové dveře, nové rozvody vody, elektřiny a stlačeného vzduchu ve výrobních prostorách, instalace vzduchotechniky a klimatizace, nová střešní krytina, zavěšená manipulační dráha). Stavebně-technický stav odpovídá stáří a provedeným rekonstrukcím, s ohledem na výše uvedené je výše opotřebení odhadnuta ve výši 30 %. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: L. budovy pro průmysl Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Předmět ocenění:

Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

18


Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Podlaží: Název I. NP Podkroví Součet:

Výška 3,90 m 2,60 m 6,50 m

budovy pro průmysl (výrobní)

Zastavěná plocha =

1 222,47 m2 185,13 m2 1 407,60 m2

= =

3,73 m 703,80 m2

Obestavěný prostor (OP): Obestavěný (6,90×25,80+15,45×8,90)×6,00+(21,45×8,65+2,75×7,6 prostor 5)×4,40+(13,67×14,65+12,72×5,15+6,97×5,24)×3,40+( 12,20×12,35)×3,10+(6,90×25,80+15,45×8,90)×4,10/2+( 21,45×8,65+2,75×7,65)×3,75/2+(13,67×14,65+12,72×5 ,15+6,97×5,24)×(0,30+1,60)/2+(12,20×12,35)×(0,60+1, 50)/2+(12,20×13,35+4,00×14,65– 3,28×1,65+5,57×2,85)×4,00+(12,20×13,35+4,00×14,65 –3,28×1,65+5,57×2,85)×(0,30+1,50)/2 =

6 913,00 m3

21,45×7,65+2,75×7,65


Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace

Obj. podíl 8,30 % 21,40 % 11,30 % 6,20 % 2,20 % 0,60 % 5,80 % 3,20 % 0,80 % 3,10 % 3,20 % 0,30 % 5,20 % 2,90 % 3,80 % 6,40 % 0,30 % 2,20 % 2,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

19


20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 0,00 % 1,70 % 0,00 % 2,90 % 1,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 7. Úprava vnitřních povrchů 11. Dveře 12. Vrata 24. Výtahy

Hodnocení Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 0,54 × 5,80 %

+ 0,0313

0,54 × 3,20 %

+ 0,0173

0,54 × 0,30 %

+ 0,0016

–0,54 × 1,852 × 1,00 %

– 0,0100


= 1,0402

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 786,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9294 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8630 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0402 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1130 4 611,86 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 6 913,00 m3 × 4 611,86 Kč/m3

=

31 881 788,18 Kč


– =

9 564 536,45 Kč 22 317 251,73 Kč


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

20


Hlavní výrobní budova na pozemku parc.č. 1241 – zjištěná cena:

3.3.

22 317 251,73 Kč

Budova ČOV na pozemku parc.č. 1245/25

Předmětem ocenění je budova ČOV, která je umístěna u příjezdu k areálu, na pozemku parc.č. 1245/25. Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený jednopodlažní objekt, se sedlovou střechou. V budově je hlavní technologický prostor čističky a malé sociální zázemí objektu s wc a sprchou. Základy objektu jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou ŽB skelet, který je vyzdíván plnými cihlami v tl. 45 a 30 cm, budova je bez stropu, krov je dřevěný sedlový, střešní krytina jsou osinkocementové šablony, vnější úprava povrchů je břízolitová omítka s nátěrem, vnitřní úprava povrchů je vápenná omítka hladká, okna budovy jsou jednoduchá kovová a dále luxferová, v objektu je instalována jeřábová dráha na I nosníku s kočkou o nosnosti 500 kg. Dle zjištěných podkladů je budova z roku 1992, stavebně-technický stav je dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: N. vodní hospodářství Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová tyčová Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 125113 Budovy vodního hospodářství, čistíren a úpraven vod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.3..1 budovy pro vodní hospodářství Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

4,15 m 100,98 m2


= =

4,15 m 100,98 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (7,65×13,20)×4,35+7,65×13,20×1,92/2

=

536,20 m3

7,65×13,20


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

21


Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 10,30 % 23,90 % 13,10 % 6,10 % 2,20 % 0,60 % 5,30 % 3,20 % 0,00 % 2,30 % 3,20 % 0,30 % 4,20 % 3,10 % 0,00 % 7,10 % 0,30 % 3,30 % 3,10 % 0,00 % 0,40 % 0,00 % 2,70 % 0,00 % 5,30 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,10 % 10. Schody 17. Bleskosvod 25. Ostatní

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,1310

–0,54 × 1,852 × 2,30 %

– 0,0230

–0,54 × 1,852 × 0,30 %

– 0,0030

0,54 × 5,30 %

+ 0,0286


= 0,8716


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

22


Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 3 247,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,1580 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9854 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8060 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8716 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1130 5 499,90 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 536,20 m3 × 5 499,90 Kč/m3

=

2 949 046,38 Kč


– =

619 299,74 Kč 2 329 746,64 Kč

Budova ČOV na pozemku parc.č. 1245/25 – zjištěná cena:

3.4.

2 329 746,64 Kč

Budova u rampy na pozemku parc.č. 1226/2

Předmětem ocenění je budova bez čp/če, která je umístěna u betonové mycí rampy nad areálem, na pozemku parc.č. 1226/2. Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený jednopodlažní objekt, s plochou střechou. V budově je umístěno ovládání pro betonovou čistící rampu, objekt je dlouhodobě nevyužíván k původnímu účelu. Základy objektu jsou betonové, svislá nosná konstrukce je cihelné zdivo, strop s rovným podhledem, střešní krytina je asfaltová lepenka, vnější úprava povrchů je břízolitová omítka, vnitřní úprava povrchů je vápenná omítka hladká, dveře jsou ocelové, elektroinstalace provedena, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dle zjištěných podkladů je budova z roku 1970. Zatřídění pro potřeby ocenění


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

23


Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: I.NP Zastavěná plocha:

5,05×4,60

Obestavěný prostor (OP): Obestavěný 5,05×4,60×4,20 prostor Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

=

23,23 m2

=

97,57 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní

1,0000 = 1,0000

Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5:

× ×

1 250,– Kč/m3 1,0000 1,0000


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

24


Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 2 616,25 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 97,57 m3 × 2 616,25 Kč/m3

=

255 267,51 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 43 roků Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: 100 × 43 / (43 + 37) = 53,750 % Odpočet opotřebení: 255 267,51 Kč × 53,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

137 206,29 Kč 118 061,22 Kč

Budova u rampy na pozemku parc.č. 1226/2 – zjištěná cena:

3.5.

118 061,22 Kč

Rekapitulace nákladového ocenění

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Administrativní budova č.p. 500 na pozemku parc.č. 1242 2) Hlavní výrobní budova na pozemku parc.č. 1241 3) Budova ČOV na pozemku parc.č. 1245/25 4) Budova u rampy na pozemku parc.č. 1226/2 Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

10 358 627,90 Kč 31 881 788,18 Kč 2 949 046,38 Kč 255 267,51 Kč 45 444 729,97 Kč 45 444 730,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Administrativní budova č.p. 500 na pozemku parc.č. 1242 2) Hlavní výrobní budova na pozemku parc.č. 1241 3) Budova ČOV na pozemku parc.č. 1245/25 4) Budova u rampy na pozemku parc.č. 1226/2 Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

3 521 933,49 Kč 22 317 251,73 Kč 2 329 746,64 Kč 118 061,22 Kč 28 286 993,08 Kč 28 286 990,– Kč

3.6. Ocenění pozemků v rámci areálu Předmětem ocenění jsou pozemky v rámci výrobně-provozního areálu společnosti „JABLUNKOVSKÁ JATKA“ spol. s r.o., v Jablunkově č.p. 500. Oceňované pozemky je Předmět ocenění:

Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

25


možno napojit na všechny inženýrské sítě, kromě plynovodu. Dle platného územního plánu města Jablunkov se oceňované pozemky nachází v zóně výroby a skladování. Město Jablunkov nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Tržní hodnota pozemků je stanovena srovnávací metodou, kdy se v principu jedná o vyhodnocení nedávno uskutečněných prodejů pozemků srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a developery. Bylo zjištěno, že srovnatelné nezastavěné pozemky v obdobných lokalitách jsou prodávány v rozmezí 200,- až 400,-Kč/m2. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku v dané lokalitě a možnostem jeho využití je jednotková cena pozemků stanovena ve výši 200,-Kč/m2.

Druh

Parcelní

Výměra 2

Jednotková

Cena pozemku

pozemku

číslo

[m ]

cena

Zastavěná plocha a nádvoří

1241

1 229

200,-Kč

245 800,-


1242

200

200,-Kč

40 000,-

Ostatní plocha/jiná plocha

1243

2 266

200,-Kč

453 200,-

Trvalý travní porost

1245/1

1 109

200,-Kč

221 800,-


1245/2

101

200,-Kč

20 200,-

CELKEM

2

981 000,-

4 905 m

Tržní hodnota pozemků činí celkem……………….…………….…….……… 981 000,-Kč.

3.7.

Ocenění pozemků mimo funkční celek areálu (parc.č. 1226/2 a 1227)

V rámci oceňovaného souboru nemovitostí jsou na LV č. 3139 pro obec Jablunkov, katastrální území Jablunkov zapsány dva pozemky, které jsou umístěné mimo funkční celek s výrobním areálem, ale v jeho těsné blízkosti (přes cestu). Pozemky jsou umístěny severním směrem od výrobně-provozního areálu, jedná se o pozemky parc.č. 1226/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 402 m2 a spoluvlastnický podíl ve výši ½ k pozemku parc.č. 1227 – ostatní plocha/neplodná půda o výměře 501 m2. Dle platného územního plánu města Předmět ocenění:

Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

26


Jablunkov se oceňované pozemky nachází v zóně výroby a skladování – lehký průmysl. Město Jablunkov nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Tržní hodnota pozemků je stanovena srovnávací metodou, kdy se v principu jedná o vyhodnocení nedávno uskutečněných prodejů pozemků srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a developery. Bylo zjištěno, že srovnatelné nezastavěné pozemky v obdobných lokalitách jsou prodávány v rozmezí 200,- až 500,-Kč/m2. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku v dané lokalitě a možnostem jeho využití je jednotková cena pozemků stanovena ve výši 200,-Kč/m2.

Druh

Parcelní

Výměra 2

Jednotková

Cena pozemku

pozemku

číslo

[m ]

cena


1226/2

402

200,-Kč

80 400,-

Ostatní plocha/neplodná půda (podíl ½)

1227

501

200,-Kč

50 100,130 500,-

CELKEM

Tržní hodnota pozemků činí celkem……………….…………….…………… 130 500,-Kč.


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

27


4. Ocenění nemovitého majetku srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. O nemovitostech uvedeného typu, t.j. výrobně-provozní areály pro potravinářské využití uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, lze konstatovat, že tyto jsou na trhu nemovitosti nabízeny v omezeném rozsahu. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití lze konstatovat, že oceňovaný areál je obchodovatelný s delší dobou prodejností. Jako podklady byly použity údaje z databáze znaleckého ústavu, které byly získány prostřednictvím

největších

internetových

realitních

serverů

www.sreality.cz

a

www.nemovitosti.cz. Prodejní ceny u jednotlivých nemovitostí jsou upraveny koeficientem úpravy ceny ve výši 0,85 (inzerovaná nemovitosti), nebo 1,00 (rezervovaná nemovitost, prodaná nemovitost). Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, níže uvedené nemovitosti :


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

28


Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Výrobně-provozní budova v centru Frýdlantu nad Ostravicí, jednopodlažní objekt pro potravinářské využití (bourárna masa, sklady zeleniny), z roku 1987, částečná rekonstrukce v roce 2005 (střecha, interiéry), celková užitná plocha 2 725 m2, výměra pozemku 2 553 m2. Výrobně-skladový areál v Ostravě-Přívoze, jednopodlažní objekty, kompletní inženýrské sítě, dálkové vytápění (Dalkia), opotřebení cca 30 %, celková užitná plocha 2 383 m2, výměra pozemků činí 4 461 m2. Provozní budova v Dolním Benešově, vhodné pro potravinářskou výrobu a lehkou výrobu, opotřebení cca 40 %, celková užitná plocha 1 422 m2, výměra pozemku 2 640 m2. Výrobní areál v OstravěVítkovicích, dvoupodlažní budova, vhodné k těžké výrobě, sklady a kanceláře, kolaudace v roce 1998, veškeré IS, stlačený vzduch, opotřebení cca 20 %, celková užitná plocha 648 m2, celková výměra pozemků 1 800 m2

Stav objektu

Foto objektu

Cena objektu (Kč) Cena objektu za m2 UP

Datum nabídky

10 000 000,(korekce 0,85) 8 500 000,2013

dobrý 2

3 120,-Kč/m

velmi dobrý

19 900 000,(korekce 0,85) 16 915 000,-

2011

7 098,-Kč/m2

dobrý

10 000 000,(korekce 0,85) 8 500 000,-

2013

5 977,-Kč/m2

velmi dobrý

6 900 000,(korekce 0,85) 5 865 000,2011 9 050,-Kč/m2


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

29


Minimální jednotková cena za 1 m2 užitné plochy:

3 120,00 Kč

Průměrná jednotková cena za 1 m2 užitné plochy:

6 311,00 Kč

Maximální jednotková cena za 1 m2 užitné plochy:

9 050,00 Kč

Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaný areál je částečně srovnatelný s obdobnými výše uvedenými výrobně-provozními objekty a areály v rámci Moravskoslezského kraje. Stavebně-technickým stavem, vybavením a umístěním se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Kladný vliv na obvyklou cenu areálu mají zejména tyto faktory: dobrý stavebně-technický stav objektu (vnitřní rekonstrukce v roce 2003), areál splňuje legislativní podmínky EU pro potravinářské provozy a dobré dopravní napojení areálu. Negativním vlivem působícím na prodejnost oceňovaného areálu může být skutečnost, že prostory v hlavní výrobní budově jsou stavebně přizpůsobeny pro účely masné a uzenářské výroby (chladírny, prostor udíren, zavěšená kladková dráha), jiné alternativní využití těchto prostor sebou přináší značné finanční náklady na úpravu a přestavbu tohoto nemovitého majetku. Podle provedeného průzkumu a analýzy trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, objekty pro výrobu a skladování v průměru od 3 120,- do 9 050,- Kč za 1 m2 užitné plochy. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů je odhadnuta srovnatelná hodnota oceňovaného nemovitého majetku ve výši 4 500,-Kč/m2 užitné plochy. Zástupce vlastníka nemovitosti nepředložil kompletní a aktuální projektovou dokumentaci skutečného stavu stavebních objektů, z tohoto důvodu je užitná plocha oceňovaných nemovitostí odvozena z jejich zastavěné plochy a to ve výši 70 % jejich zastavěné plochy. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za 1 m2 užitné plochy:

4 500,00 Kč

Užitná plocha oceňovaných nemovitostí:

×

Porovnávací hodnota:

=

1 350 m2 6 075 000,- Kč

Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem…………..…………. 6 075 000,-Kč. Předmět ocenění:

Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

30


5. Tržní hodnota nemovitého majetku Aplikací různých, výše uvedených metod pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí bylo dosaženo níže uvedených hodnot nemovitého majetku. Způsob ocenění Věcná hodnota nemovitého majetku celkem - hodnota stavebních objektů - hodnota pozemků - hodnota pozemků mimo funkční celek areálu (parc.č. 1226/2, 1227) Výnosová hodnota nemovitého majetku Hodnota nemovitého majetku zjištěná porovnávacím způsobem + pozemky mimo funkční celek areálu (parc.č. 1226/2, 1227) Obvyklá cena celkem (tržní hodnota)

Hodnota 29 267 990,- Kč 28 286 990,- Kč 981 000,- Kč 130 500,- Kč nestanovena 6 205 500,- Kč 6 200 000,- Kč

Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupů má v tomto hodnocení jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou při stanovení tržní hodnoty nemovitostí preferovány přístupy výnosový a porovnávací, které odrážejí zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálna data ověřená realitním trhem (porovnávací přístup). Naopak přístup na základě věcné hodnoty představuje cenu stavebního materiálu a stavebních prací bez ohledu na schopnost realizovat tyto ceny na trhu s nemovitostmi. S ohledem na skutečnost, že každá oceňovací metoda má svá pozitiva i negativa, je nutné provést v rozsahu dostupných informací závěrečnou analýzu spočívající ve vyhodnocení silných a slabých stránek oceňovaného nemovitého majetku a zohledněním souvisejících rizik a závad. Silné stránky nemovitosti: •

dobrý stavebně-technický stav objektů, rozsáhlá vnitřní rekonstrukce v roce 2003,

•

výrobně-provozní areál odpovídá aktuálním hygienickým normám EU pro potravinářskou výrobu,

•

velmi dobrá dopravní dostupnost areálu (osobní auta, autobus, železnice),

•

velmi dobré dopravní napojení na silnici Ostrava-Žilina,


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

31


•

umístění areálu mimo objekty bydlení,

•

dostatek zpevněných ploch pro parkování v rámci areálu.

Slabé stránky nemovitosti: •

umístění areálu v rámci menšího města Jablunkov (5 760 obyvatel),

•

v rámci areálu není možnost napojení na zemní plyn,

•

omezená možnost stavebního rozvoje v rámci areálu,

•

dispozice prostor hlavní výrobní budovy pro účely masné a uzenářské výroby (chladírny, bourárna, prostory udíren) omezuje jiné alternativní využití objektu.

Trendy (příležitosti a hrozby): •

v případě příznivého vývoje v potravinářském sektoru lze předpokládat zájem o tento segment provozních areálů,

•

v budoucnu lze předpokládat nutnost provedení zateplení vnějších obvodových konstrukcí z důvodu snížení energetické náročnosti budov.

Účelem ocenění je stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitosti, kterou obecně chápeme jako cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Po zvážení všech dostupných informací, zjištěných skutečností, silných a slabých stránek i příležitostí a hrozeb je stanovena obvyklá (tržní) cena nemovitosti ke dni ocenění na částku 6 200 000,- Kč. Tržní hodnota nemovitého majetku k datu 28. 5. 2013 celkem ……..…..... 6 200 000,- Kč.


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

32


6. Závěrečný výrok Na základě objednávky společnosti IMEX REALITY s.r.o., je zpracováno ocenění nemovitého majetku, který je ve vlastnictví společnosti „JABLUNKOVSKÁ JATKA“ spol. s r.o., se sídlem Jablunkov 500, 739 91 Jablunkov, IČ: 46576142. Účelem zpracovaného znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé pro účel zpeněžení veřejnou dobrovolnou dražbou dle příslušných ustanovení zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění. Pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti vycházíme z věcné a porovnávací metody. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu (28. 5. 2013) byl učiněn tento závěr:

Obvyklá cena nemovitosti byla odhadnuta na částku: 6 200 000,-Kč (slovy: šestmiliónůdvěstětisíckorun českých)

V Ostravě dne 28. 05. 2013

Ing. Zdeněk Trefil soudní znalec


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

33


Znalecká doložka Dne 20. července 2006 rozhodl ministr spravedlnosti České republiky

v souladu s

ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37 / 1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů o zapsání společnosti ALFA znalecká s.r.o. do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost s rozsahem znaleckého oprávnění pro: - oceňování podniků a jeho částí, - oceňování věcí nemovitých, - oceňování věcí movitých, - oceňování finančního majetku, - oceňování nehmotného majetku a majetkových práv, - oceňování pohledávek a závazků, - oceňování hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, - oceňování fůzí a akvizic, - oceňování investic, - odvětví řízení, plánování a organizace ekonomiky a podniků. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 12 -13 znaleckého deníku.

podpis statutárního zástupce znaleckého ústavu


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

34


Přílohy Ͳ

Výpis z katastru nemovitostí

Ͳ

Kopie katastrálních mapy

Ͳ

Poloha oceňovaných nemovitostí

Ͳ

Fotodokumentace


Objednatel:


IMEX REALITY s.r.o.

35

Poloha nemovitosti

)RWRGRNXPHQWDFH

1a, Ostrava - Přívoz, zapsaná do OR vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 29197

Recommend Documents