167

Znalecký posudek č. 16/10/167

O ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 433 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 252 - rod. dům, která je dále situována na pozemku p.č. st. 433/2 - zastavěná plocha a nádvoří (LV č. 8), pozemku p.č. 659/3 - ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 634, pro k.ú. Poteč, obec Poteč, okres Zlín.

Objednatel posudku:

JUDr. Vlastimil Porostlý soudní exekutor, Exekutorský úřad Ostrava Stojanovo náměstí 7/873 709 00 Ostrava-Mariánské Hory IČ: 16644263 DIČ: CZ520912155

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník

Posudek obsahuje 19 stran a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

V Jeseníku, dne 31. 10. 2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/10/167

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 23. 8. 2016 vydané Exekutorským úřadem Ostrava, JUDr. Vlastimil Porostlý, č.j. 069 EX 1234/08-238, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 433/1, o výměře 51 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 252, rod. dům, stojící na pozemcích parc. č. st. 433/1 a st. 433/2 (LV č. 8) - pozemek parcelní číslo 659/3, o výměře 516 m2, druh: ostatní plocha vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Klobouky, pro obec Poteč, katastrální území Poteč, okres Zlín, na listu vlastnictví č. 634. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovité věci Jedná se o pozemek p.č. st. 433 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 252 rod. dům, která je dále situována na pozemku p.č. st. 433/2 - zastavěná plocha a návoří (LV č. 8), pozemek p.č. 659/3 - ostatní plocha, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 634, pro k.ú. Poteč, obec Poteč, okres Zlín. Předmět ocenění je situovaný na adrese Poteč č.p. 252, 766 01 Poteč. Rodinný dům se nachází v severovýchodní, okrajové, zastavěné části obce Poteč, v řadové zástavbě rodinných domů jako řadový koncový, samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Poteč 781 počet obyvatel, občanská vybavenost v obci Poteč je neúplná.

3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 29. 9. 2016 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho asistenta pana Jaroslava Suchánka. Povinná, paní Pavla Masařová se i přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení rodinného domu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části „Objekty - vybavení“.

4. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení č.j. 069 EX 1234/08-238, ze dne 23. 8. 2016. Výpis z katastru nemovitostí č. 634, vyhotovený objednavatelem dne 23. 8. 2016. Náhled katastrální mapy, vyhotovený znalcem, dne 29. 9. 2016. Náhled ortofoto mapy, vyhotovený znalcem, dne 29. 9. 2016. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


- Mapy širších vztahů I a II. - Zjištění míry rizik povodní, kriminality a vloupání předmětu ocenění. - Znalecký posudek č. N22148/13, vypracovaný EQUITA Consulting s.r.o., Znalecký ústav, Truhlářská 3/1108, 110 00, Praha 1 - Nové Město, ze dne 26. 7. 2013, dodaný objednavatelem. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 29. 9. 2016.

5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Zlínský Zlín Poteč Poteč (726371)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

634

Společné jmění manželů Masař Libor a Masařová Pavla č. p. 252, 76601 Poteč

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací tituly nebyly předloženy. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o přízemní, zřejmě nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, s využitým podkrovím, se sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření 14 roků. Vytápění rodinného domu je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti byla na rodinném domu osazena okna a byly instalovány vstupní dveře. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné další prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Dále v průběhu životnosti rodinný dům zřejmě procházel pouze běžnou údržbou, která byla v posledních letech zanedbána. Oceňované nemovité věci se nacházejí ve třetím stupni rizika povodní, druhém stupni rizika kriminality a třetím stupni rizika vloupání. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace rodinného domu 2002. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení rodinného domu je patrné z ocenění.

stránka č. 3


Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinnou předmět ocenění zpřístupněn. Parkování je možné na vlastním pozemku a na veřejném negarantovaném místě (komunikace u rodinného domu). Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 2316/31 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Česká republika a přes p.č. 2316/32 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Poteč, č. p. 12, 766 01 Poteč. Součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou přípojky inženýrských sítí, stavebně-technické vybavení stavby a trvalé porosty. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. V místě je možnost napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a plynové vedení. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou vedlejší stavby a venkovní úpravy. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Na obytnou část rodinného domu, při její pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje dřevěný přístřešek. Na obytnou část rodinného domu, při její horní hranici, uprostřed (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní „vedlejší stavba“ ze smíšeného zdiva, s pultovou střechou krytou standardní krytinou. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit a jednoznačně identifikovat případné další vedlejší stavby, venkovní úpravy a další příslušenství stavby hlavní. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - dřevěné latě ve zděných sloupcích včetně podezdívky, oplocení - dřevěné laťové, dřevěná vrátka, dřevěná vrata dvoukřídlá, přístupový chodník ze zámkové dlažby, kamenný chodník, plocha ze zámkové dlažby, betonové a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 252 - rod. dům, na p.č. st. 433/1 a p.č. st. 433/2 (LV č. 8) b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 634 c) Věcná práva 1) Předkupní právo d) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 252 - rod. dům, na p.č. st. 433/1 a p.č. st. 433/2 (LV č. 8) b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 634 c) Věcná práva 1) Předkupní právo Jedná se o ocenění předkupního práva. Předkupní právo bylo zřízeno na základě listiny: Smlouva o zřízení věcného předkupního práva ze dne 5. 6. 2003, právní účinky vkladu práva ke dni 27. 8. 2003. Předkupní právo bylo zřízeno ve prospěch: Wüstenrot - stavební spořitelna a.s., Na hřebenech II 1718/8, Nusle, 140 00 Praha 4, RČ/IČO: 47115289, s povinností k nemovitým věcem pozemkům p.č. st. 433 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 252 - rod. dům, p.č. 659/3 - ostatní plocha. Doba trvání předkupního práva je pravděpodobně podmíněna délkou trvání zástavního práva smluvního, které je taktéž provedeno ve prospěch výše uvedené společnosti. Toto předkupní právo stanovuje, že v případě prodeje nemovitých věcí má být výše uvedený oprávněný jako v řadě první nabyvatelem.

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 252 - rod. dům, na p.č. st. 433/1 a p.č. st. 433/2 (LV č. 8) – § 35 Podlaží: Název I. NP Podkroví Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 10,80×7,70+4,00×2,80 10,80×7,70

177,52 / 94,36

= = =

94,36 m2 83,16 m2 177,52 m2

= 1,88

stránka č. 5


Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 10,80×7,70×3,50+4,00×2,80×2,50 Zastřešení 10,80×7,70×3,90×0,5+4,00×2,80×1,00×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

319,06 m3 167,76 m3 486,82 m3

= = =

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené 8,20 % 2. Zdivo – smíšené 21,20 % 3. Stropy 7,90 % 4. Střecha – vaznicová sedlová 7,30 % 5. Krytina – plechová (vlnitý plech) 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody), plastové 0,90 % (parapety) 7. Vnitřní omítky 5,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké (z části) 2,80 % 9. Vnější obklady – kamenné 0,50 % 10. Vnitřní obklady 2,30 % 11. Schody 1,00 % 12. Dveře 3,20 % 13. Okna 5,20 % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % 16. Vytápění 5,20 % 17. Elektroinstalace 4,30 % 18. Bleskosvod 0,60 % 19. Rozvod vody 3,20 % 20. Zdroj teplé vody 1,90 % 21. Instalace plynu 0,50 % 22. Kanalizace 3,10 % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % 25. Záchod 0,30 % 26. Ostatní 3,40 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Poteč 781 Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 490,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se

Vi A

stránka č. 6


1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné II. 45 cm II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. Ústřední, etážové, dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 2002 14 0,930

0,00 –0,08 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,735

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

1 095,15 Kč/m3

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 II. Bez vlivu

0,00

II. Bez dalších vlivů

0,00

II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)

0,80

5

Index trhu

(IT = P5 × (1 +  Pi)):

0,800

i=1

stránka č. 7


Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 U znaku „11.“ (Vlivy ostatní neuvedené**) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Vlivy snižující cenu“ konkrétně pak o hodnotu „-0,10“, neboť stavba č.p. 252 - rod. dům, je situována na pozemcích p.č. st. 433/1 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. st. 433/2 - zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. st. 433/2 - zastavěná plocha a nádvoří, je dle výpisu z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 8, pro k.ú. Poteč, obec Poteč a okres Zlín ve vlastnictví třetích osob, jiných subjektů. Ve vyjádření obvyklé hodnoty předmětu ocenění je tato skutečnost zohledněna prostřednictvím cenotvorného koeficientu - „vliv právních vztahů“. V tomto znaleckém posudku je provedeno ocenění dle zjištěného, skutečného stavu. Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava 8 9 10 11

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba

Pi 1,01

III. Okrajové části obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

–0,01 0,00

II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku hlediska komerční využitelnosti Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost Nezaměstnanost I. Vlivy snižující cenu Vlivy ostatní neuvedené

0,03

–0,02 0,00 –0,06 0,00 0,00 0,00 –0,10

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

0,848

i=2

Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 486,82 × 1 095,15 × 0,800 × 0,848

=

Stavba č.p. 252 - rod. dům, na p.č. st. 433/1 a p.č. st. 433/2 (LV č. 8) – zjištěná cena (po zaokrouhlení):

361 682,80 Kč 360 000,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 634 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Poteč Název okresu: Zlín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:

stránka č. 8


Popis znaku 1 Velikost obce 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce 4 Technická infrastruktura v obci

Hodnocení znaku IV. 501 - 1000 obyvatel IV. Ostatní obce

VI. Ostatní případy II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost ZCv = 1 500,– Kč/m2 Základní cena výchozí: Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 302,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)

Oi 0,65 0,60 0,80 0,85 0,95 0,80

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

0,80

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,800 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

stránka č. 9


6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: U znaku „11.“ (Vlivy ostatní neuvedené**) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Vlivy snižující cenu“ konkrétně pak o hodnotu „-0,10“, neboť stavba č.p. 252 - rod. dům, je situována na pozemcích p.č. st. 433/1 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. st. 433/2 - zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. st. 433/2 - zastavěná plocha a nádvoří, je dle výpisu z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 8, pro k.ú. Poteč, obec Poteč a okres Zlín ve vlastnictví třetích osob, jiných subjektů. Ve vyjádření obvyklé hodnoty předmětu ocenění je tato skutečnost zohledněna prostřednictvím cenotvorného koeficientu - „vliv právních vztahů“. V tomto znaleckém posudku je provedeno ocenění dle zjištěného, skutečného stavu. Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava 8 9 10 11

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba

Pi 1,01 0,03

III. Okrajové části obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

–0,01 0,00

II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku hlediska komerční využitelnosti Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost Nezaměstnanost I. Vlivy snižující cenu Vlivy ostatní neuvedené

–0,02 0,00 –0,06 0,00 0,00 0,00 –0,10

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,848 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,678 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 204,7560 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 433/1 51 zastavěná plocha a nádvoří

Cena [Kč] 10 442,56

§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 204,7560 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 659/3 516 ostatní plocha - neplodná půda

Cena [Kč] 105 654,10

Součet cen všech typů pozemků:

=

116 096,66 Kč

stránka č. 10


Pozemky na LV číslo 634 – zjištěná cena (po zaokrouhlení):

115 000,– Kč

c) Věcná práva Hodnota Předkupního práva:

0,– Kč

d) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: • druhu a účelu věcí, • koncepce a technických parametrů, • materiálů, • technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), • velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Návojná, okres Zlín Jedná se o přízemní rodinný dům se sedlovou střechou, který je v dobrém technickém stavu. Rodinný dům je přístupný z hlavní ulice, s vlastním parkováním na zahradě nebo u řeky. V místě je možnost využít autobusového či vlakového spojení. Dispozice: rodinný dům se skládá z kuchyně, obývacího pokoje s krbovými kamny, sociálního zázemí, odkládací místnosti a samotného

stránka č. 11


podkroví. Kolem rodinného domu teče řeka. Obec Návojná leží 9 km jihovýchodně od Valašských Klobouk, je vstupní branou do oblasti zvané Závrší. V blízkosti rodinného domu se nachází nově vystavené koupaliště a sportovní hřiště. Rodinný dům je vhodný k trvalému bydlení, ale také k rekreačním účelům. Nabídková CENA: 500 000,- Kč 2) RD Jasenná, okres Zlín Jedná se o rodinný dům s dispozicí 3+1 v obci Jasenné, která je vzdálena 5 km od Vizovic a 13 km od Vsetína. Samostatně stojící dům je postaven ze dřeva. Dispozici domu tvoří tři neprůchozí pokoje, kuchyně, sociální zázemí a vstupní veranda. Podlahy jsou dřevěné, okna původní dřevěná kastlová. K domu náleží sklep, prostorná půda a kůlna na dříví. Rodinný dům je napojen na vlastní studnu, elektrické vedení a žumpu. V dosahu jsou přípojka inženýrských síti vodovodu a plynu. K rodinnému domu náleží zahrada s ovocným porostem. Rodinný dům lze využít jak k bydlení, tak k rekreaci. Občanská vybavenost v obci. Nabídková CENA: 500 000,- Kč 3) RD Drnovice, okres Zlín Jedná se o rodinný dům, který je situován ve středu obce v zástavbě rodinných domů. Rodinný dům je určený k rekonstrukci. Dispozičně je dům řešen jako 3+1 s možností dostavět půdní vestavbu. Rodinný dům je zděný, vytápění je řešeno lokálně na tuhá paliva. Rodinný dům je v dobrém technickém stavu. Dům má vlastní přípojka plynu, je napojen na obecní vodovod, elektro a žumpu. V blízkosti rodinného domu je škola, školka, obchod, obecní úřad, restaurace a autobusová zastávka. Nabídková CENA: 550 000,- Kč 4) RD Křekov, okres Zlín Jedná se o přízemní rodinný dům se sedlovou střechou, který je určen k rekonstrukci. Vytápění v domě je zajištěno ústředním topením. Rodinný dům je připojen na elektro, veřejný vodovod a kanalizaci. Na hranici pozemku se dále nachází přípojka plynu. Rodinný dům je v dobrém technickém stavu bez statických poruch. Občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Nabídková CENA: 650 000,- Kč 5) RD Křekov, okres Zlín Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 4+1 v obci Křekov, která se nachází v blízkosti Valašských Klobouků. V přízemí rodinného domu se nachází kuchyně, obývací pokoj, ložnice, spíž, kotelna, koupelna a samostatné WC. V prvním patře rodinného domu jsou dva obytné pokoje, WC a balkón. Na pozemku je situována vlastní studna, vytápění je řešeno na tuhá paliva a pomocí plynu, vše s ústředním rozvodem. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 820 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Návojná, okres Zlín Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kvliv právních vztahů:

500 000,– Kč 1,00 celek 1,00 0,90 1,00 0,95 1,00 1,20 stránka č. 12


Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 2) RD Jasenná, okres Zlín Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kvliv právních vztahů: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 3) RD Drnovice, okres Zlín Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kvliv právních vztahů: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 4) RD Křekov, okres Zlín Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kvliv právních vztahů: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 5) RD Křekov, okres Zlín Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kvliv právních vztahů:

1,10 443 026,76 Kč 1,0 500 000,– Kč 1,00 celek 0,90 0,95 0,95 1,00 0,95 1,20 1,10 490 888,38 Kč 1,0 550 000,– Kč 1,00 celek 1,00 0,90 1,00 0,95 0,95 1,20 1,10 512 978,35 Kč 1,0 650 000,– Kč 1,00 celek 1,00 0,95 1,00 0,95 0,95 1,20 1,10 574 339,40 Kč 1,0 820 000,– Kč 1,00 celek 1,00 1,05 1,00 1,00 0,95 1,20

stránka č. 13


Kobjektivizační: 1,10 622 769,04 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kvliv právních vztahů × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

443 026,76 Kč 528 800,39 Kč 622 769,04 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

530 000,– Kč 1,00 celek 530 000,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota:

× =

530 000,– Kč

stránka č. 14


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 15


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - dopravní dostupnost obce Poteč je zajištěna pomocí autobusové a vlakové dopravy - dobrá dopravní spádovost do okolních obcí Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - předmět ocenění je situován v blízkosti hlavní, rušné komunikace a vodního toku - v obci Poteč není provedena veřejná kanalizace - obtížná možnost rozšíření rodinného domu - z části je rodinný dům situován na pozemku, který je ve vlastnictví jiných subjektů - údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na horší úrovni - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem smluvním, se Zástavními právy exekutorskými a se Zástavními právy soudcovskými, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (Předkupní právo ve prospěch stavební spořitelny)

0,- Kč

0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektu Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Cena věcných práv (Předkupní právo ve prospěch stavební spořitelny) Ostatní movité věci

360 000,– 115 000,– 475 000,– 530 000,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 530 000,– Kč Cena slovy: pětsettřicettisíc Kč

stránka č. 16


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan, soudní znalec Jaroslav Suchánek, asistent soudního znalce Mgr. Ing. Michalis Becis, asistent soudního znalce

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 31. 10. 2016

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 17


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16/10/167 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 18


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 19

Fotodokumentace

Poteč 252, Poteč Poteč 252 766 01 Poteč okres Zlín, Zlínský kraj

g

GPS 49.1578639N, 18.0374608E

Poteč 252, Poteč Poteč 252 766 01 Poteč okres Zlín, Zlínský kraj

g

GPS 49.1578639N, 18.0374608E

167

Recommend Documents