Znalecký posudek č. 1409/88/10 o ceně obvyklé objektu bývalého kravína na pozemku parc.č. st. 165 (pozemek je jiného vlastníka) v katastrálním území Katusice, obec Katusice, okres Mladá Boleslav.
Objednatel posudku:
EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Ocenění je provedeno pro účely dobrovolné draţby prováděné akciovou spol. EURODRAŢBY.CZ. podle stavu ke dni 25.10.2010.
Posudek vypracoval:
Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín
Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává uloţeno v archivu znalce. V Jičíně, 1.11.2010
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Obec s 900 obyvateli se nachází v západní části středních Čech cca 10 km od okresního a významného průmyslového města Mladé Boleslavi a cca 50 km severně od Prahy. Leţí v nadmořské výšce 311 m n.m. Území je v Chráněné oblasti přirozené akumulace vod Severočeská křída. Správní území má rozlohu 1.522 ha a tvoří ji 5 částí. Jsou to obce: Doubravice, Katusice, Spikaly, Trnová, Valovice. Obec má čtyři katastrální území: Doubravice, Katusice, Spikaly, Trnová. Obec je zřizovatelem základní a mateřské školy, které slouţí i obyvatelstvu spádové oblasti okolních obcí. Základní škola je 5-ti třídní pro 80 dětí. Mateřskou školu navštěvuje celkem 50 dětí. V obci je pošta, obecní úřad, ZŠ (1.stupeň), zdravotní středisko. Obec má dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s okresním městem. Nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlaţím bez upraveného podkroví byl postaven svaţitém terénu asi v roce 1962. Stáří stavby nebylo prokazatelně doloţeno, bylo určeno odhadem. Půdorys kravína má přibliţně tvar obdélníka. Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, okna jsou dřevěná. Střecha je sedlová s nestejnou výškou a délkou stran a s krytinou z osinkocementových vlnitých desek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, kanalizace je svedena do ţumpy v majetku vlastníka nemovitosti. Objekt je centrálně vytápěn elektrickým kotlem umístěným ve sklepě domu, kde je i elektrický bojler na ohřev vody. Do domu je zaveden elektrický proud, Bleskosvod je nainstalován, pravděpodobně není funkční. Údrţba kravína nebyla po dobu asi 15 let prováděna, části objektu zejména okna, dveře, vrata klempířské konstrukce a instalace byly poškozeny zloději a vandaly. Opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé ţivotnosti je značné. Zátopové ohroţení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je nemovitost č.p. 11, která stojí v blízkosti oceňovaného objektu v pásmu záplavového ohroţení na stupni 1 (nejniţší).
2
Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 409 pro k.ú. Katusice vyhotovený dálkovým přístupem Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 26.10.2010 v době od 16,30 do 17,50 hod.
1. Ocenění dle zák. 151/1997 Sb. ve znění prováděcí vyhl.č. 460/2009 Sb. : A. Nález 1. Informace o nemovitosti Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Katusice Katastrální území: Katusice Počet obyvatel: 900 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.10.2010. 3. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Kravín
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Hlavní stavby a1) Kravín - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: produkce) Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
L. budovy pro zemědělství (rostlinná a ţivočišná zděná 12713
3
Zastavěné plochy a výšky podlaţí: I.NP: 81,90*23,10 Název podlaţí I.NP: Součet
=
Zastavěná plocha 1 891,89 m2 1 891,89 m2
Konstrukční výška 2,90 m
1 891,89 m2 Součin 5 486,48 m3 5 486,48 m3
Průměrná výška podlaţí: PVP = 5 486,48 / 1 891,89 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 1 891,89 / 1 = 1 891,89 m2 Obestavěný prostor: I.NP: (81,90*23,10)*(2,90)+(81,90*8,00*1,25*1/2+8 = 1,90*14,10*2,30*1/2)+(3,90*5,00*2,10)
7 264,94 m3
Obestavěný prostor – celkem:
7 264,94 m3
=
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé nosné konstrukce: S 3. Stropy: C 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S C 6. Klempířské konstrukce: S C 7. Úprava vnitřních povrchů: P 8. Úprava vnějších povrchů: P 10. Schody: C 11. Dveře: P C 12. Vrata: P C 13. Okna: C P 14. Povrchy podlah: P 16. Elektroinstalace: C 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienická vybavení: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 11,30 26,20 8,90 10,30 2,90 2,90 0,70 0,70 5,90 3,10 0,70 2,00 2,00 2,40 2,40 4,30 4,30 4,70 5,90 0,40 1,40 1,30 0,50 2,00 5,10
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 95,00 5,00 80,00 20,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 60,00 40,00 70,00 30,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 11,30 1,00 26,20 0,00 0,00 1,00 10,30 1,00 2,76 0,00 0,00 1,00 0,56 0,00 0,00 0,46 2,71 0,46 1,43 0,00 0,00 0,46 0,46 0,00 0,00 0,46 0,66 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,59 0,46 2,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59,13 0,5912
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení
OP
Část
K
UP
PP
Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z
4
[%] [%] S 11,30 100,0 S 26,20 100,0 C 8,90 100,0 S 10,30 100,0 S 2,90 95,0 C 2,90 5,0 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 80,0 C 0,70 20,0 7. Úprava vnitřních povrchů: P 5,90 100,0 8. Úprava vnějších povrchů: P 3,10 100,0 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100,0 10. Schody: C 0,70 100,0 11. Dveře: P 2,00 50,0 C 2,00 50,0 12. Vrata: P 2,40 60,0 C 2,40 40,0 13. Okna: C 4,30 70,0 P 4,30 30,0 14. Povrchy podlah: P 4,70 100,0 15. Vytápění: X 0,00 100,0 16. Elektroinstalace: C 5,90 100,0 17. Bleskosvod: C 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: C 1,40 100,0 19. Vnitřní kanalizace: C 1,30 100,0 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 21. Ohřev vody: C 0,50 100,0 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: C 2,00 100,0 24. Výtahy: X 0,00 100,0 25. Ostatní: C 5,10 100,0 Součet upravených objemových podílů: 1. Základy: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech:
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,46 0,00 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00 0,00 0,46 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
[%] [%] 11,30 19,11 48 26,20 44,30 48 0,00 0,00 10,30 17,42 48 2,76 4,67 48 0,00 0,00 0,56 0,95 48 0,00 0,00 2,71 4,58 48 1,43 2,42 48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,78 48 0,00 0,00 0,66 1,12 48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,59 1,00 2,16 3,65 48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59,13Opotřebení:
150 60 60 49 49 50 50
50 49
50
části 32,00 80,00 0,00 80,00 97,96 0,00 97,96 0,00 96,00 96,00 0,00 0,00 96,00 0,00 97,96 0,00 0,00 0,00 96,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
celku 6,1152 35,4400 0,0000 13,9360 4,5747 0,0000 0,9306 0,0000 4,3968 2,3232 0,0000 0,0000 0,7488 0,0000 1,0972 0,0000 0,0000 0,0000 3,5040 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 73,0665
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,5470 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,4103 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):
= * * * * * * *
1 930,- Kč/m3 1,0750 0,9235 1,2655 0,5912 0,8500 2,2110 0,4103
Základní cena upravená
=
1 105,37 Kč/m3
=
8 030 446,73 Kč
Plná cena:
7 264,94 m3 * 1 105,37 Kč/m3
5
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 73,0665 % Úprava ceny za opotřebení
-
5 867 566,36 Kč
Kravín - zjištěná cena
=
2 162 880,37 Kč
=
2 162 880,37 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Kravín Výsledná cena nemovitosti činí celkem
2 162 880,37 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
2 162 880,00 Kč
2. Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inţenýrské sítě : Doprava : Obchod a sluţby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní moţnosti : Ţivotní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Moţnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo:
Poptávka je výrazně niţší neţ nabídka. Částečně výhodná – severozápad, jihovýchod Rovinatý terén Nemovitost je umístěna poblíţ středu zastavěného území obce Objekty pro bydlení a objekty pro zemědělskou (převáţně ţivočišnou) Nebyly nalezeny Autobusová doprava v omezené míře, vlaková zastávka v místě Ve velmi omezené míře, třeba za nimi dojíţdět do Mladé Boleslavi ZŠ (1.stupeň) V Mladé Boleslavi V omezené míře Obecní úřad Je třeba za nimi dojíţdět do Mladé Boleslavi, Dobré - bez exhalací Chráněné oblasti přirozené akumulace vod Severočeská křída V blízkosti beze změny. Není Přízemní nepodsklepená hala se sedlovou střechou Není Malá hustota obyvatelstva.
6
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Katusice
1 000,00
3 800
Kč 2 400 000
Kč/m2 2 400
m 2.
KC 0,210
Upravená cena Foto Kč/m2 504
Komerční areálv Katusicích ,okr. MB na pozemku 3.800 zastavěná plocha hal je 1200 jedná se o halu se skladovacími prostory 550 m2, dílnu 110 m2 s montážní jámou na nákladní vozidla ,dílnu 65 m2 s malou montážní jámou + 3 garáže po 100 m2. Elektro 220/380V, zabezpečení objektu PCO. Venkovní plocha areálu je zpevněná - betonové panely, bezproblémový příjezd kamionů. Semčice
4 395,00
0
13 185 000
m 2.
3 000
0,160
480
Hlavní skladová část: celková podlahová plocha 3.195 m2; zděný, nepodsklepený, pětipodlažní objekt, který byl dříve určen ke skladování zemědělských produktů; nákladní výtah o nosnosti 5.000 kg; rozměry výtahu jsou 4,4 x 2,5 m; v = 2,7; podlahové konstrukce ŽB. Na hlavní skladovou část navazuje dvoupodlažní admin.-soc. přístavek.
Bukovno - Líny
3 378,00
4 287
3 450 000
1 021
0,240
245
Zemědělská usedlost v obci Líny 9 km od Mladé Boleslavi. Celková plocha pozemku 4648 m2, chalupa, stodola, špýchar, dílny, ovocný sad 907 m2. Budovy jsou funkční, ale kompletní rekonstrukce je nutná. Zajímavá je stodola i špýchar, obě budovy jsou vhodné k přestavbě na prostorný obytný dům či sídlo firmy. Nemovitost nabízí velice rozmanité možnosti využití. Vhodné například jako výrobní a skladové prostory, chov koní spojený s rekreačním ubytováním apod. Nemyslovice
2 794,00
4 080
1 390 000
497
0,280
139
Zemědělská usedlost v obci Nemyslovice, okr. Mladá Boleslav. Mimo hlavní budovy se zde nachází špýchar, garáž, stodola, hospodářské místnosti, velký dvůr, zahrada a sad. Nemovitosti jsou k rekonstrukci, z inženýrských sítí je zde zavedena elektřina a vodovod. Vhodné pro chov koní s výběhem, pěstování plodin nebo sadovnictví a další.
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
Porovnávací hodnota zaokr.
2
342 Kč/m 2 1 419,00 m
480 000 Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Názor znalce : Oceňovaná nemovitost je ve špatném stavebně technickém stavu. Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Dobrá dostupnost průmyslového města.
7
Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Velmi špatný stavebně technický stav 2. Stavba na cizím pozemku 3. Přístup k nemovitosti přes cizí pozemky Vzhledem k chybějícímu napojení oceňované nemovitosti na veřejné komunikace a vzhledem k tomu, ţe pozemek pod stavbou (parc.č. st. 165) je v majetku jiného vlastníka sniţuji cenu vypočtenou o 20 %. Z těchto výše uvedených důvodů povaţuji oceňovanou stavbu za obtíţně prodejnou nemovitost.
D. Rekapitulace (po zaokrouhlení) Cena nemovitosti dle cenového předpisu………………............ 2 162 880,- Kč Cena nemovitosti zjištěná porovnávací metodou………………... 384 000,- Kč Při zjišťování trţní hodnoty (obvyklé ceny) jsem se přiklonil k hodnotě vypočtené porovnávacím způsobem, která lépe vystihuje situaci na trhu s nemovitostmi.
Obvyklá cena: 384 000,- Kč slovy: Třistaosmdesátčtyřitisíce Korun českých V Jičíně, 1.11.2010 Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín
E. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1409/88/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1409/10.
8
Koncesní listina:
Koncesní listina vydaná dne 23.7.2007 Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, 506 01 Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č. 360401-640189502
Seznam příloh: 2 x mapa 5 x fotografie nemovitosti Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 409 pro k.ú. Katusice
F. Přílohy:
mapa regionu
mapa Katusic
9
Fotodokumentace
vstup do kravína z jiţní strany
interiér haly
10
přípravna krmiv na severní straně
sklad sena na severní straně
11
pohled od západu
12
Kopie katastrální mapy
13
14
