Výtisk č. 1
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6280 - 65 / 10 o ceně bydlení Malonty č.p. 56 s parcelou St. 241, zahrady 1894/4 a zahrady 1894/7 v katastrálním území Malonty, zapsaných na LV 610 pro obec Malonty, okres Český Krumlov Objednatel posudku:
CZ Future s.r.o. Pod Lesem 197/16, 500 11 Hradec Králové
Účel posudku:
Podklad pro dobrovolnou dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhl. Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 12.05.2010 posudek vypracoval: Jan Jakeš Za Nádražím 252 381 01 Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / 380 716 285 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 Mobilní telefon : +420 / 728 200 828 E-mail :
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Českém Krumlově, dne 12. května 2010.
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí. Metodika hodnocení obvyklé ceny. Obvyklá cena zde vychází z definice § 2, odstavce 1, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k němu. Cena „obvyklá” vychází tedy z úrovně skutečně dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu. Vzhledem k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných okolností trhu, jde o cenu dosahovanou za standardního chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. Při určení obvyklé ceny se nepřihlíží ku vlivu mimořádných okolností prodeje. Osobní poměry, které by mohly zkreslovat obvyklou cenu jsou např. zvláštní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím (majetkové, personální, rodinné). Zvláštní obliba přikládaná majetku zcela subjektivní mimo ekonomickou hodnotu, vyplývajícího z osobního, např. dlouhodobě vytvořeného vztahu k majetku. Cena „obvyklá” se odvozuje nejčastěji z hodnot nemovitosti stanovených způsobem: a) nákladovým b) výnosovým c) porovnávacím a) Nákladová hodnota: Ocenění nákladovým způsobem vychází z definice § 2 odst. 3 písmena a) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Nákladový způsob oceňování se uplatní více či méně při rozvaze o stanovení ceny obvyklé u většiny staveb vzhledem k tomu, že tržní poměry u nás nejsou dosud ustáleny. Sjednané ceny jsou totiž stále silně poznamenávány mimořádnými tržními vlivy a výnosy z nemovitostí jsou nestabilní. Nákladový způsob oceňování je založen na technickém hodnocení nemovitostí. Zjištěná cena vyjadřuje náklady na vybudování staveb obdobných parametrů a stejného způsobu využití v době ocenění s přihlédnutím k technickému opotřebení a dále i jiná hlediska, která mohou ovlivnit úroveň nákladů potřebných na pořízení stavby, vyjadřující například i její znehodnocení. Nákladovou hodnotou tedy rozumíme reprodukční cenu stavby sníženou o přiměřené opotřebení, případně o nutné náklady na opravu závad znemožňující okamžité užívání nemovitosti. Výchozí cena (před odpočetem opotřebení) se v daném případě zjišťuje pomocí nákladových ukazatelů průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, např. vydávaných periodicky Ústavem racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) a.s. Praha. Při aplikaci těchto směrných orientačních ukazatelů se provede porovnání velikosti, dispozičního a konstrukčního řešení s tím, že se zohlední skutečné provedení stavby upravením jednotkové ceny o konkrétní vlivy (stavební index růstu cen stavebních prací v čase, rozdílné vybavení stavby oproti standardu, polohový faktor stavby a pod.). Dále se tato základní cena nákladových ukazatelů (ÚRS) koriguje s ohledem na konkrétní stav na trhu stavebně dodavatelských prací v regionu stavby vyhodnoceném „obvyklými” cenami realizace těchto prací prováděných dodavatelským způsobem pro investora. Databáze těchto údajů je získávána průběžným porovnáním a vyhodnocováním cen stavebních dodávek realizovaných staveb, popřípadě výsledky příslušných nabídkových řízení při zadávání takovýchto staveb.
-3K ceně staveb se připočítává cena příslušných pozemků, která se v tomto případě odvozuje u stavebních pozemků především z cenové mapy (§ 10 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) příslušné lokality, je-li tato zpracována a která je relevantním odrazem skutečně sjednaných cen při obchodování příslušných pozemků v místě. U jiných pozemků, včetně obcí a jejich částí, které nemají cenovou mapu zpracovanou, se postupuje při stanovení ceny pozemků na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané lokalitě nebo v jiných srovnatelných lokalitách. Při porovnání se vychází ze shodného účelu využití pozemku z obdobné polohy, vybavenosti pozemku, jeho velikosti apod. b) Výnosová hodnota: Stanovení výnosové hodnoty v daném případě má relevantní vypovídající schopnost o tržní hodně předmětných nemovitostí, které jsou výhradně určené pro bytové využití. Tento propočet ceny „výnosové hodnoty” vychází z předpokladu standardního příjmu z pronájmu domu s příslušenstvím. c) Porovnávací hodnota: Oceněním „porovnávacím” způsobem vychází z definice § 2 odst. 1 písm. c) zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnávací hodnota v praxi vychází ze známých, prokazatelných cen, ze které byly v daném místě a čase realizovány převody několika obdobných nemovitostí (s ohledem na charakter, velikost, konstrukční provedení, stáří, stav, výnos apod.). Porovnávací hodnota vychází ze specifických podmínek místního trhu s nemovitostmi. Z hlediska optimalizace odhadu obvyklé ceny konkrétní nemovitosti je tato hodnota nejdůležitější, její stanovení je však nejproblematičtější vzhledem k nedostatku objektivních informací v oblasti trhu s nemovitostmi. Výše uvedené postřehy zavdávají předpoklad, že předmětná nemovitost je běžně obchodovatelná především pro svoji polohu v klidné části města, prostorovým možnostem určených pro bydlení, velikosti rozvojových ploch, čistého prostředí, napojení na všechny základní inženýrské sítě včetně rozvodu zemního plynu a k dosud nenaplněným požadavkům trhu s nemovitostmi, zaměřenými na trvalé bydlení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bydlení s příslušenstvím a pozemky Adresa nemovitosti: Malonty 56 382 91 Malonty Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Malonty Katastrální území: Malonty Počet obyvatel: 1 239 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 36,7719 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 36,77 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.05.2010 za přítomnosti spolupracující osoby Evy Jakešové, bytem Rájov 26, Zlatá Koruna, 381 01 Český Krumlov.
-44. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí zapsaných na LV 610 pro obec a katastrální území Malonty, okres Český Krumlov, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním - SCD dne 10.05.2010 - čas 12:11:51 hod., dálkovým přístupem prokazující stav evidovaný k datu 10.05.2010 - čas 10:17:18 hod. - kopie katastrální mapy předmětné části obce a katastrálního území Malonty, okres Český Krumlov, vyhotovená nahlížením do katastru nemovitostí - v době prohlídky byl hlavní objekt nepřístupný, technické provedení a vybavení objektu provedenou pouze úvahou předpokládaného provedení - informace a údaje sdělené okolními sousedy, zejména údaje o stáří objektu, materiál a stav zakrytých konstrukcí, provedení obnov a modernizací stavebních prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti, druhu a stáří porostů, hranicích pozemků v terénu - skutečnosti a výměry zjištěné vizuálně na místě samém dne 12. května 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje „A” Vlastník nemovitostí
: TKP, s.r.o. 25298551 Sadová 1679/22a Pražské Předměstí 500 02 Hradec Králové 2 „B” Čísla parcel, druh, výměry : Pozemky St. 241 zastavěná plocha a nádvoří 135 m2 1894/4 zahrada 510 m2 1894/7 zahrada 180 m2 - Budovy Malonty, č.p. 56 bydlení na parcele St. 241 „B1” Jiná práva : Bez zápisu „C” Omezení vlastnického práva : Bez zápisu „D” Jiné zápisy : Bez zápisu „E” Nabývací tituly : Smlouva o zajišťovacím převodu práva ze dne 02.11.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 06.11.2009. V-1362/2009 „E” Vztah BPEJ k parcelám : 1894/4 kód BPEJ 83434 510 m2 1894/7 kód BPEJ 83434 180 m2 Číslo listu vlastnictví : 610 Číslo evidenčního listu : Není Číslo popisné ( evidenční ) : 56 Charakter vztahu k pozemku : Vlastnictví společnosti Způsob ochrany : Zemědělský půdní fond Katastrální území : 691127 Malonty Obec : 545619 Malonty Část obce : Malonty : CZ0312 Český Krumlov Okres 6. Dokumentace a skutečnost Jelikož nebyla předložená projektová dokumentace bydlení Malonty č.p. 56 na parcele St. 241
-5v obci a katastrálním území Malonty, okres Český Krumlov, odpovídá skutečně zaměřenému stavu zjištěnému při šetření na místě samém dne 12. května 2010. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitosti v obci Malonty s počtem 1 239 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Bydlení Malonty č.p. 56 s parcelou St. 241, přilehlá zahrada 1894/4 a dále jižně snížená zahrada 1894/7 situovány na severním okraji souvisle zastavěné části intravilánu obce Malonty. Jedná se o samostatný rodinný dům s přistavěnou garáží severně vlevo od komunikace č. II/157 procházející obcí Malonty ve směru od města Kaplice do obce Pohorská Ves. Přístup po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a rozvod elektřiny, v místě není možnost napojení na rozvod zemního plynu, v obci je základní síť obchodů a služeb, nedostatek pracovních možností, obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, restaurace. Území je mírně svažité jižním směrem. Obec Malonty nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bydlení Malonty č.p. 56 b) Porosty b1) Porosty trvalé c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu c1) Bydlení Malonty č.p. 56 d) Pozemky d1) Pozemky stavební
-6-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhl. Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Bydlení Malonty č.p. 56 - § 26a Dispoziční řešení: Objekt s jedním podzemním podlažím, s jedním nadzemním podlažím a účelově využitým podkrovím k obytným účelům situován na parcele St. 241. V 1. podzemním podlaží (suterénu) jsou patrně technické prostory - kotelna, sklad paliva, prádelna a skladové prostory. V 1. nadzemním podlaží (zvýšené přízemí) je patrně byt velikosti 2+1 s příslušenstvím. V podkroví jsou patrně dvě obytné místnosti s příslušenstvím. Hlavní vstup do 1. NP objektu severním směrem od přístupové komunikace. Boční vstup do 1. NP objektu západním směrem ze zahrady 1894/4 není dokončen. Zadní vstup do 1. NP objektu jižním směrem ze zahrady 1894/4 Technické provedení stavebních konstrukcí: Základy a osazení do terénu s vodorovnými i svislými izolacemi, obvodové stěny zděné tl. 450 mm, stropy montované s rovným podhledem, krov vaznicový sedlový, krytina tašky na latích, klempířské konstrukce úplné střechy včetně parapetů z pozinkovaného plechu, úprava vnitřních povrchů vápenné štukové omítky, vnější obklady nejsou, úprava vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém s vícevrstvou vápennou fasádou, vnitřní bělninové obklady kuchyně a sociálního zařízení, schodiště betonové a teraco stupni, dveře dřevěné hladké, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností PVC, podlahy ostatních prostor keramické dlažby, vytápění kotel ÚT na tuhá paliva, elektroinstalace 3x 230/400 V s jističi, bleskosvod, rozvod vody studené a teplé z elektrického ohřívače, veškerá vnitřní kanalizace s napojením do veřejného řadu, vnitřní instalace plynu není, vybavení kuchyně elektrickým sporákem, vnitřní hygienické vybavení (vana, umyvadlo), záchod splachovací, výtah není, ostatní konstrukce a vybavení se nevyskytují. Stáří, modernizace, opravy a údržba: Dle předložených podkladů, použitých konstrukčních prvků a sdělení sousedů, objekt dokončen a užíván od roku 2009, technickým stavem k roku 2010 činí stáří 1 rok. Technický stav hlavních nosných konstrukcí průměrný, údržba průměrná běžného provedení. Závady na domě: Chybí dokončit balkón či předloženou terasu v 1. nadzemním podlaží bydlení Malonty č.p. 56 a osadit vjezdová vrata v uličním oplocení. Určení charakteru objektu: Z hlediska vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu se jedná o „rodinný dům” typu „C”. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Jihočeský kraj - do 2 000 obyvatel 1 rok 3 168,- Kč/m3
-7Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. podzemní podlaží: 7,05 * 9,30 = 1. nadzemní podlaží: 7,16 * 9,42 + 5,40 * 11,55 - 2,03 * 4,68 = Podkroví: 7,16 * 9,42 = Název podlaží 1. podzemní podlaží: 1. nadzemní podlaží: Podkroví:
Zastavěná plocha 65,57 m2 120,32 m2 67,45 m2
65,57 m2 120,32 m2 67,45 m2 Konstrukční výška 2,50 m 2,80 m 2,75 m
Obestavěný prostor: Spodní stavba: 7,05 * 9,30 * ( 2,30 + 0,20 ) = Vrchní stavba: 7,05 * 9,30 * ( 2,75 + 1,15 + 3,65 / 2 ) + + (5,40 * 11,55 - 2,03 * 4,68) * (3,60 + 2,50) / 2 = Obestavěný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
163,91 m3 536,61 m3 700,52 m3
ZP1 = 120,32 m2 ZP = 253,33 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 2,11 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
III III II I III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II III II
0,00 0,00 1,05
č.
Pi
I II
0,00 0,00
Koeficient pro stáří 1 rok: 1,00 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 1,00 = 1,050 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce
-83. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II II II II II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,050 * 1,000 * 1,000 = 1,050 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 168,- Kč/m3 * 1,050 = 3 326,40 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 3 326,40 Kč/m3 * 700,52 m3 = 2 330 209,73 Kč Bydlení Malonty č.p. 56 - zjištěná cena
=
2 330 209,73 Kč
b) Porosty b1) Porosty trvalé Porosty trvalé vysazeny na snížené zahradě 1894/7 přilehlé jižně k zahradě 1894/4 u bydlení Malonty č.p. 56 na parcele St. 241 na severním okraji souvisle zastavěné části intravilánu obce Malonty. Ovocné dřeviny a okrasné rostliny jsou běžného vzrůstu, s pravidelnou odbornou péčí, bez vnějších projevů mechanického, zdravotního či jiného poškození. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty trvalé - zjištěná cena
32 839,39 825 180 7 164,96 0,065 465,72
* = =
465,72 Kč
-9-
c) Pozemky c1) Pozemky stavební - § 27 - § 32 Pozemky v obci Malonty s počtem 1 239 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Zastavěná plocha a nádvoří 241 bydlením Malonty č.p. 56, přilehlá zahrada 1894/4 a dále jižně snížená zahrada 1894/7 situovány na severním okraji souvisle zastavěné části intravilánu obce Malonty. Přístup po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a rozvod elektřiny, v místě není možnost napojení na rozvod zemního plynu, v obci je základní síť obchodů a služeb, nedostatek pracovních možností, obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, restaurace. Území je mírně svažité jižním směrem. Obec Malonty nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 135,00 36,77
Zastavěná plocha a nádvoří 241 Součet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 4 963,95 4 963,95 2,1730
*
10 786,66
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 36,77 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 510,00 36,77 180,00 36,77
Zahrada 1894/4 Zahrada 1894/7 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
* *
Pozemky stavební - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 18 752,70 6 618,60 25 371,30 0,4000 2,1730 22 052,73 32 839,39 Kč
Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Porosty trvalé b) Pozemky stavební
= =
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
465,72 Kč 32 839,39 Kč 33 305,11 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Porosty trvalé b) Pozemky stavební Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
= =
465,72 Kč 32 839,39 Kč 33 305,11 Kč
- 10 -
d) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění d1) Bydlení Malonty č.p. 56 Pro účely výnosového ocenění nemovitostí použity následující hodnoty. Neregulované sjednané nájemné - obec Malonty: Měsíční nájemné 50,00 Kč/m2/měsíc Roční nájemné 50,00 Kč/m2/měsíc * 12 měsíců = 600,00 Kč/m2/rok Podlahová plocha bydlení Malonty č.p. 56 1. NP 102,00 m2 Podkroví 58,00 m2 Celkem 160,00 m2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Bytové domy Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 5,00 % Skupina: D) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Byt 3+1 s příslušenstvím Výnosy celkem
Plocha [m2] Nájemné [Kč/m2] 160,00 600,-
Výnos [Kč] 96 000,96 000,-
Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného
=
96 000,- Kč
Vypočtené odpočty celkem:
-
38 400,- Kč
Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 5,00 %
= /
57 600,- Kč 5,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
96 000,00 * 40 % = 38 400,00
1 152 000,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 33 305,11 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 152 000,00 Rozdíl R = 1 118 694,89 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV - 0,10 R
=
1 040 130,51 Kč
Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =
1 040 130,51 Kč
- 11 -
C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bydlení Malonty č.p. 56 – nákladová a porovnávací cena
=
2 330 209,73 Kč
c) Bydlení Malonty č.p. 56 – výnosová cena
=
1 040 130,51 Kč
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
2 330 209,73 Kč
Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí
2 330 210,-- Kč
Výsledné ceny: a) Bydlení Malonty č.p. 56 – nákladová a porovnávací cena
=
2 330 209,73 Kč
c) Bydlení Malonty č.p. 56 – výnosová cena
=
1 040 130,51 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
2 330 209,73 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
2 330 210,-- Kč
slovy: dvamilionytřistatřicettisícdvěstědeset Kč
V Českém Krumlově, dne 12. května 2010.
Jan Jakeš Za Nádražím 252 381 01 Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / 380 716 285 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 Mobilní telefon : +420 / 728 200 828 E-mail :
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 24.5.1988 čj. Spr. 838/88 pro základní obor e k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 6280 - 65 / 10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem číslo 6280 - 65 / 10.
- 12 -
STANOVISKO K CENĚ V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ bydlení Malonty č.p. 56 s parcelou St. 241, zahrady 1894/4 a zahrady 1894/7 v katastrálním území Malonty, zapsaných na LV 610 pro obec Malonty, okres Český Krumlov Technický stav hlavních nosných konstrukcí průměrný, údržba průměrná běžného provedení. V obci Malonty se s nemovitostmi běžně obchoduje. Na internetu nalezeno k prodeji 11 rodinných domů v cenové nabídce 1 360 000,-- Kč až 3 290 000,-- Kč. Negativní vliv: Nedokončení balkónu a vstupní pojezdové brány. Kladný vliv: Nemovitosti situovány na okraji obce v klidném, tichém, slunném prostředí, napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod elektřiny, přístup po veřejné komunikaci 1839/6 (LV 10001 - Obec Malonty). Ceny obdobných samostatných bytových domů na území obce Malonty se pohybují maximálně ve výši do 2 500 000,-- Kč, t.j. cca 100 % administrativní ceny. Vzhledem k uvedeným skutečnostem stanovuji současnou cenu v místě a čase obvyklou (tržní hodnotu) budovy - bydlení Malonty č.p. 56 na parcele St. 241 a pozemků - parcely St. 241 (zastavěné plochy a nádvoří) o výměře 135 m2, zahrady 1894/4 o výměře 510 m2, zahrady 1894/7 o výměře 180 m2 v katastrálním území Malonty, zapsaných na LV 610 pro obec Malonty, okres Český Krumlov, bez nájemních vztahů v rozmezí
2 100 000,-- Kč až 2 200 000,-- Kč Při prodeji nemovitostí v časovém horizontu 3 až 6 měsíců nutno zvažovat tržní hodnotu ve spodní části uvedeného rozpětí. Při prodeji nemovitostí v časovém horizontu nad 6 měsíců lze zvažovat cenu v místě a čase obvyklou (tržní hodnotu) na horní hranici uvedeného rozpětí. V Českém Krumlově, dne 12. května 2010.
Realitní kancelář Jan Jakeš Za Nádražím 252 381 01 Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / 380 716 285 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 Mobilní telefon : +420 / 728 200 828 E-mail :
[email protected]
- 13 -
Faktura - daňový doklad za znalecký posudek o ceně bydlení Malonty č.p. 56 s parcelou St. 241, zahrady 1894/4 a zahrady 1894/7 v katastrálním území Malonty, zapsaných na LV 610 pro obec Malonty, okres Český Krumlov, vypracovaný pro CZ Future s.r.o., se sídlem Pod Lesem 197/16, 500 11 Hradec Králové, zapsaný ve znaleckém deníku Jana Jakeše pod pořadovým číslem 6280 – 65 / 10 Znalečné se určuje podle vyhl. Ministerstva práce a sociálních věcí České republiky č. 580/1990 Sb. ze dne 22. prosince 1990, kterou se provádí zákon MPSV č. 526/1990 Sb., o cenách ze dne 27. listopadu 1990 ve znění pozdějších předpisů. Náhrada se určuje dle zákona Ministerstva práce a sociálních věcí České republiky č.119/1992 Sb., o cestovních náhradách, ze dne 4. března 1992 ve znění zákona č. 44/1994 Sb. ze dne 16. února 1994, zákona č. 125/1998 Sb. ze dne 13. května 1998 a pozdějších předpisů. Znalečné: Sdružení znalců ČR sekce stavebnictví Jižní Čechy ze dne 19. března 1992. Celkem cena bez opotřebení 3 370 340,-- Kč – 10 hod. * 350,-- Kč/hod.
3 500,-- Kč
Náhrada: Režijní náklady
– paušál
80,-- Kč
Vlastní vozidlo znalce CKC 91 – 55 Český Krumlov – Malonty a zpět 70 km * 6,00 Kč/km
– § 7, odst. 1 = odst. 2 + odst. 4
Celkem k úhradě
420,-- Kč
4 000,-- Kč
======================================================================= Splatnost do 14 dnů. IČO: 158 12 723
DIČ: CZ521212025
Nejsem plátce DPH.
Bankovní spojení: GE Money Bank a. s. Český Krumlov číslo účtu: 514630544 / 0600 V Českém Krumlově, dne 12. května 2010. Faktura uhrazena v hotovosti dne 14. května 2010.
Znalec :