ZNALECKÝ POSUDEK č. 7842-124/2010 o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitosti - domu Krásný les č.p. 55 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st. 209, 2878/1, 2891/2, 4662/2 v k.ú. Krásný Les v Krušných horách, obec Petrovice, okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 2220/09-84)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 1.4.2010 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 6.4.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitosti - domu Krásný les č.p. 55 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st. 209, 2878/1, 2891/2, 4662/2 v k.ú. Krásný Les v Krušných horách, obec Petrovice, okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2220/09-84 ze dne 10.3.2010) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Krásný Les 55 403 37 Petrovice Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Petrovice Katastrální území: Krásný Les v Krušných Horách Počet obyvatel: 896 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.4.2010 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti pana Františka Ernsta a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 2220/09-84 ze dne 10.3.2010 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem ze dne 15.12.2009 (LV č. 160) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:2880 ze dne 15.12.2009 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené účastníkem místního šetření - mapa Krušné hory - Teplicko v měřítku 1:50000
-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 160 pro k.ú. Krásný Les v Krušných horách je uvedeno: A - Vlastnické právo: Ernst František, Krásný Les 55, 403 37 Petrovice u Ústí nad Labem podíl 1/2 Ernst Willibald, Krásný Les 55, 403 37 Petrovice u Ústí nad Labem podíl 1/2 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. st. 209 273 m2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 2878/1 931 m2 trvalý travní porost parc.č. 2891/2 678 m2 trvalý travní porost parc.č. 4662/2 62 m2 ostatní plocha, ostatní komunikace Stavby: Krásný Les, č.p. 55, způsob využití jiná stavba, na parcele st. 209 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji podrobně viz. příloha LV č. 160. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 160 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti. Jedná se o stavbu jiného vlastníka, užívanou jako rekreační chata, na pozemku parc.č. 2878/1. Dále je s nemovitostí užívána část pozemku parc.č. 2888, která je jiného vlastníka. Konečně pozemky u domu jsou rozděleny korytem vodního potoka, který protéká osadou. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt oceňované nemovitosti, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací objednatele posudku. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům č.p. 55 - s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, samostatně stojící, který má obytnou a hospodářskou část a dále pozemek zastavěný tímto domem a pozemky užívané jako zahrada v jednotném funkčním celku. Situování je v zástavbě centra části osady s kostelem (další část osady s převážnou občanskou vybaveností je vzdálena cca 500 m). Dům je napojen pouze na rozvod el. energie. Vodovod je napojen z jímky, kanalizace je svedena do žumpy. Další příslušenství tvoří přistavěná kolna za domem, spíše provizorního provedení, ve špatném stavu, kterou nezahrnuji do ocenění, stejně tak spíše provizorní skleník, dále dřevěné ploty s
-4plotovými vraty a vrátky, kamenné opěrné zdi, venkovní schody, betonové zpevněné plochy a zejména množství okrasných dřevin. Území je téměř rovinné, přístup je ze zpevněné komunikace. Krásný Les je osadou obce Petrovice, která leží na hranicích s Německem, na vrcholu Krušných hor. Vzdálenost do Petrovic je cca 5 km, do Ústí nad Labem cca 25 km, spojení je občasné linkovým autobusem. V místě je základní občanská vybavenost a nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi (pouze elektro). 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům Krásný Les č.p. 55 - obytná část b) Vedlejší stavby b1) Dům Krásný Les č.p. 55 - hospodářská část c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky 2. Obvyklá cena
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Informativně administrativní cena a) Porovnávací hodnota a1) Dům Krásný Les č.p. 55 - obytná část - § 26a Jak bylo uvedeno, jedná se o dům samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, který má obytnou a hospodářskou část. Obytná část je zděná, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z eternitových šablon na bednění včetně kompletních klemp. konstrukcí z pozink. plechu, s fasádou vápennou hrubou. Zdivo tl. 30 až 60 cm, stropy polospalné s rovným podhledem a zkosené v podkroví, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad. Podlahy jsou z cementové a
-5keramické dlažby a prkenné, schody dřevěné. Jsou osazena dřevěná zdvojená okna a hladké dveře. je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace. vytápění je lokální kamny na tuhá paliva, ohřev teplé vody el. bojlerem (nefunkčním). Je osazena vana, umyvadlo, WC s nádržkou, elektrický sporák. Výčet místností: 1.NP: Zádveří, chodba a schodiště, kuchyň s přístěnkem, koupelna s WC. Podkroví: Předsíň, 3 pokoje. Charakter stavby: Obytná část má jedno nadzemní podlaží a podkroví a je v ní jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu (přestože na LV zapsán jako jiná stavba). Stáří a opotřebení: Stáří domu odhaduji podle provedení na cca 90 roků. Prvky dlouhodobé životnosti jsou převážně původní, prvky krátkodobé životnosti byly v průběhu existence stavby měněny, převážně jsou však již rovněž na pokraji jejich životnosti, údržba je spíše podprůměrná. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel 90 roků 2 994,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Podkroví:
7,70*8,25+2,20*2,30 7,70*8,25
Název podlaží 1.NP: Podkroví:
= =
Zastavěná plocha 68,58 m2 63,53 m2
Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (7,70*8,25+2,20*2,30)*(0,10+2,85) Podkroví: 7,70*8,25*(1,20+3,40/2) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 1,93 Výpočet indexu cenového porovnání:
ZP1 = 68,58 m2 ZP = 132,11 m2
68,58 m2 63,53 m2 Konstrukční výška 2,85 m 2,40 m
= = =
202,33 m3 184,22 m3 386,55 m3
-6Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
II III II II II
-0,01 0,00 0,00 0,01 -0,05
I III I III II
-0,08 0,00 0,00 0,00 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
č.
Pi
I I
0,00 -0,01
II II I I II I
0,00 0,00 -0,03 -0,03 0,00 -0,10
I III II
-0,06 0,00 0,00
Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,449 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - Konfliktní skupiny obyvatel v okolních domech nebo přístřeších. 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,770 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Oceňována a prodávána by měla být pouze 1/2 nemovitosti. 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
-7Celkový index I = IV * IP * IT = 0,449 * 0,770 * 0,900 = 0,311 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 994,- Kč/m3 * 0,311 = 931,13 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 931,13 Kč/m3 * 386,55 m3 = 359 928,30 Kč Dům Krásný Les č.p. 55 - obytná část - zjištěná cena = 359 928,30 Kč
b) Vedlejší stavby b1) Dům Krásný Les č.p. 55 - hospodářská část - § 7 Jedná se o hospodářskou část domu - přízemní s půdním prostorem. Zdivo tl. 30 až 60 cm, stropy klenuté do I nosníků, omítky hrubé, podlahy z betonu, cihelné dlažby a prkenné, osazena dřevěná vrata, hladké dveře a jednoduchá okna, proveden rozvod elektroinstalace. Stáří jako u obytné části, další životnost předpokládám cca 15 roků. Výčet místností. 1.NP: 2 chlévy, kolna. Podkroví: Půdní prostor. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód CZ - CC:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274
Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 10,90*8,25*2,65 Zastřešení: 10,90*8,25*(1,20+3,40/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
238,30 m3 260,78 m3 499,08 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště
Hodnocení standardu S S S S S S S C
Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,40 1,00 19,30 1,00 10,80 1,00 6,90 1,00 1,90 1,00 4,90 0,00 0,00
-89. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:
S S S S
3,10 1,00 6,80 4,90
100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
3,10 1,00 6,80 4,90 96,20 0,9620
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
1 250,- Kč/m3 1,1200 0,9620 0,8500 2,1210 1,1580
Základní cena upravená
=
2 811,71 Kč/m3
499,08 m3 * 2 811,71 Kč/m3
=
1 403 268,23 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 105 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 105 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
1 192 778,- Kč
Dům Krásný Les č.p. 55 - hospodářská část - zjištěná cena
=
Plná cena:
210 490,23 Kč
c) Porosty c1) Trvalé porosty Množství okrasných dřevin na pozemcích, užívaných jako zahrada. Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - zjištěná cena
*
52 233,73 1944 300 8 060,76 0,085
=
685,16 =
685,16 Kč
-9-
d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemek zastavěný domem a pozemky užívané jako zahrada v jednotném funkčním celku. Je uplatněna srážka za odlehlost osady a nemožnost napojení na vodovod a kanalizaci. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 273,00 35,00
zastavěná plocha st. 209 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 9 555,9 555,-
-30 % -30 % -
2 866,50 6 688,50
-5 % -7 % -4 % -4 % 10 % -10 % * *
668,85 6 019,65 1,1580 2,1730 15 147,45
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 931,00 35,00 678,00 35,00 62,00 35,00
TTP 2878/1 TTP 2891/2 ostatní plocha 4662/2 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu
-30 % -30 % -5 % -7 % -4 % -4 % 10 %
Cena [Kč] 32 585,23 730,2 170,58 485,-
17 545,50 40 939,50
- 10 Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
-10 % * * *
Pozemky - zjištěná cena
=
4 093,95 36 845,55 0,4000 1,1580 2,1730 37 086,28 52 233,73 Kč
Rekapitulace Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti Kp) a) Dům Krásný Les č.p. 55 - obytná část b) Dům Krásný Les č.p. 55 - hospodářská část c) Trvalé porosty d) Pozemky
= = = =
359 928,30 Kč 181 770,49 Kč 685,16 Kč 45 106,85 Kč
Nákladová cena nemovitosti činí celkem
587 490,80 Kč
Nákladová cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
587 490,- Kč
Výsledné ceny: a) Dům Krásný Les č.p. 55 - obytná část b) Dům Krásný Les č.p. 55 - hospodářská část c) Trvalé porosty d) Pozemky
= = = =
359 928,30 Kč 210 490,23 Kč 685,16 Kč 52 233,73 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
623 337,42 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
623 340,- Kč
2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.
- 11 -
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb stanovená s použitím publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) s úpravou na aktuální cenovou úroveň nebo s využitím oceňovacího předpisu (nákladová cena bez koef. prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemků, stanovená v tomto případě na základě zkušeností znalce. Ocenění: Stavby: Dům Krásný Les č.p. 55 – obytná část Základní cena (ÚRS Praha 1999): Úprava na CÚ 2010 (1,343*1,055*1,021):
= *
3 220,- Kč/m3 1,447
Základní cena upravená
=
4 659,- Kč/m3
Plná cena: 386,55 m3 * 4 659,- Kč/m3 Opotřebení odborným odhadem: 80,000 % Úprava ceny za opotřebení
=
1 800 936,- Kč
-
1 440 749,- Kč
Dům Krásný Les č.p. 55 – obytná část - zjištěná cena
=
360 187,- Kč
Dům Krásný Les č.p. 55 – hospodářská část - zjištěná cena
=
181 770,- Kč
Stavby - zjištěná cena
=
541 957,- Kč
Pozemky 1000 m2 á 100,- Kč/m2 + 944 m2 á 50,- Kč/m2
=
147 200,- Kč
Pozemky - zjištěná cena
=
147 200,- Kč
= =
541 957,- Kč 147 200,- Kč
Rekapitulace Stavby Pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem
689 157,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti činí
689 160,- Kč
- 12 -
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (rodinný dům) se v dané lokalitě běžně nepronajímá, dosažitelné nájemné v místě obvyklé nelze objektivně zjistit.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici údaje o prodeji přímo v Krásném Lese a z inzerce v obdobných lokalitách obce Petrovice: Rodinný dům 4+1 v obci Petrovice - Krásný Les. Nabízíme k prodeji pravou část řadového RD situovaného v odloučené části obce Petrovice - Krásný Les. Dům je dvoupodlažní, podsklepen. Spodní část RD se skládá z předsíně, obývacího pokoje, kuchyně, komory a WC. Z předsíně vchod do zahrady a též do sklepa. V prvním patře RD se nacházejí tři obytné místnosti, koupelna a komora. Dům je částečně udržovaný. Okna zdvojená dřevěná, Podlahy PVC, dřevotříska. RD napojen na vodovod, elektro 220 V, vlastní žumpa. Plynová přípojka není. Topení ústřední na pevná paliva. K domu náleží zahrada. V blízkosti je zastávka autobusů veřejné dopravy. Petrovice jsou pohraničním přechodem do SRN. Zde jsou situovány restaurace, obchody, tržnice, penziony, čerpací stanice. Celá oblast s dobrými podmínkami pro turistiku a zimní sporty. Inzerce z databáze cen nemovitostí Pluto Olt, karta nemovitosti č. 1067539, užitná plocha cca 170 m2 (ze zastavěné plochy 3 x 73 m2), pozemek 898 m2. Realizovaný prodej ze dne 15.12.2009 za 790 tis. Kč. RD, 3+1, zahrada, Petrovice Nabízíme Vám polovinu rodinného domu v obci Petrovice okres Ústí nad Labem. Objekt je vhodný k rekonstrukci a může sloužit pro trvalé bydlení nebo pro rekreaci. Druhá polovina domu je v současnosti pro rekreaci využívána. V prvním podlaží je sklep na uhlí, technická místnost s kombinovaným boilerem na ohřev teplé vody a kotlem na tuhá paliva, úložná komora. V přízemí domu je obývací pokoj s kuchyní a přístavbou, do které je do domu samostatný vchod, dále je zde větší koupelna s toaletou. V patře jsou dvě pěkné místnosti, jedna s plovoucí podlahou a druhá s dřevěnou s možností vybudování koupelny, pod střechou je suchá nevyužívaná půda. V domě je rozvedeno ústřední vytápění, nová přípojka pitné vody z obecního řádu, nový odpad do obecní kanalizace, sporák na propan, elektřina 230 a 400 V. Dům má nové okapy, je postaven z cihel, pískovce a kamene, střecha z pozinkovaného plechu. Je zde možnost připojení pevné telefonní linky, kabelové televize a Internetu. Za domem je menší zahrádka s možností přikoupení další plochy. Z domu je výhled přes Petrovické údolí. Dům je volný k nastěhování. Inzerce z databáze cen nemovitostí Pluto Olt, karta nemovitosti č. 1255704, užitná plocha 90 m2, pozemek 126 m2, inzerovaná cena 630 tis. Kč za ½ nemovitosti.
Podsklepený,patrový rodinný dům v Petrovicích Nabízíme k prodeji podsklepený,patrový rodinný dům v Petrovicích. Součástí domu je rozlehlá
- 13 zahrada cca 4900m2. Na domě je nutná výměna střechy a částečná rekonstrukce.V oklolí je veškerá občanská vybavenost.Dům lze využít jako chalupu,ale i k trvalému bydlení.Doporučuji osobní prohlídku. Inzerce z databáze cen nemovitostí Pluto Olt, karta nemovitosti č. 1228632, užitná plocha 90 m2, pozemek 4900 m2, inzerovaná cena 870 tis. Kč.
Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Pro porovnání uskutečněný prodej přímo v Krásném Lese a inzerce v Petrovicích. U porovnávaných nemovitostí činí jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 4,6 v Krásném Lese a 7,5 resp. 14 tis. Kč v Petrovicích při porovnání přes užitnou plochu, po úpravě na parametry oceňované nemovitosti (zejména inzerce, obdobná poloha, pozemek) cca 6 tis. Kč/m2. Pro podlahovou plochu oceňované nemovitosti cca 105 m2 srovnávací hodnota činí cca 630 tis. Kč.
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se této hodnotě v lepších lokalitách blíží a jsou zhruba na úrovni administrativní ceny. Na základě výše uvedených zjištění, zejména porovnání s realizovanými prodeji, považuji za reálnou obvyklou cenu cca 630 tis. Kč, ovšem vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o podíl nemovitosti (hůře prodejný), snižuji tuto hodnotu na cca 500 tis. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu, nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena ideální ½ nemovitosti
Výsledná obvyklá cena ideální ½ nemovitosti činí
250 000,- Kč
250 000,- Kč
slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč
V Srbicích, 6.4.2010 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
- 14 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7842-124/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 094 10. V Srbicích, 6.4.2010 Ing. Zdeněk Garlík
