Dopis výboru SVJ Rajhrad všem členům společenství Dobrý den, rádi bychom Vás touto cestou informovali o práci výboru od jeho zvolení, tedy od 31. 3. 2010 po dnešní den. Spousta z vás nemá přístup na internet na stránky http://klasternidvur.tvojeforum.cz/ a proto jsme se rozhodli informovat Vás touto cestou. Informace, které vám chceme poskytnout, jsou samozřejmě zveřejněny na již zmiňovaném fóru. Zásadním krokem, po kterém volalo nemalé množství členů společenství, bylo právní posouzení několika uzavřených smluv mezi firmou FINE LINE DEVELOP, s.r.o. a Společenstvím pro dům Štefánikova, Rajhrad, zastupované stejnou firmou jako pověřeným vlastníkem. Jednalo se o následující smlouvy: 1) Nájemní smlouva uzavřená mezi stranou SVJ jako pronajímatel a FLD jako nájemce. Předmětem smlouvy je pronájem nebytových prostor a zabudované metalické datové sítě. Kritické body: - pronájem za 1,- Kč ročně - smlouva na dobu určitou 50 let - povinnost provádět opravy předmětu nájmu ze strany pronajímatele, i když předmět nájmu využívá nájemce - ukončení nájmu dohodou smluvních stran – bez dalších specifikací, kdy je možno smlouvu okamžitě zrušit z důvodu neplnění některých podmínek… - bylo zjištěno, že nájemce předmět smlouvy dále podnajímá za úplatu 2) Nájemní smlouva uzavřená mezi stranou SVJ jako pronajímatel a FLD jako nájemce. Předmětem smlouvy je pronájem nebytových prostor – pultové střechy za účelem umístění fotovoltaiky. Kritické body: - pronájem za 1,- Kč ročně - smlouva na dobu určitou 50 let - v případě využití fotovoltaiky pro podnikatelské účely platba za nájem 5% z hrubého zisku - zásah do stavby (je tento případ?) podle stanov vyžaduje 100% souhlas všech vlastníků. Tímto byli vlastníci obejiti - smlouva neřeší likvidaci fotovoltaiky po její životnosti – tím pádem zůstává na vlastníku střechy – SVJ - převod nájmu na jiný subjekt se zachováním smluvních podmínek 3) Nájemní smlouva uzavřená mezi stranou FLD jako pronajímatel a SVJ jako nájemce. Předmět smlouvy pronájem nebytových prostor pro účely umístění elektrorozvodných měřidel (elektroměrů). Kritické body:
-
prostory slouží též jako místnost pro správce – je zaměstnanec firmy FLD a jedná na její pokyny místnosti jsou uzamčené a přístupné pouze správci a firmě FLD smlouva na dobu určitou na 50 let pronájem za 1,- Kč problém vlastnictví místností – jedná se o technické místnosti s důležitými součástmi pro chod domu; lze napadnout, že by mělo být ve vlastnictví SVJ?
4) Smlouva o nájmu pozemků uzavřená mezi FLD jako pronajímatel a SVJ jako nájemce. Předmětem smlouvy je pronájem pozemku v budoucnu upraveného jako park. Kritické body: - při koupi bytu nebyli budoucí kupující upozorněni na zpoplatnění těchto služeb. Obecné mínění je, že cena bytu obsahuje i park. Ve smlouvách o smlouvách budoucích je ustanovení o povinnosti budoucího kupujícího uzavřít smlouvu na údržbu parku, nikoliv jeho pronájem. Bez cenové specifikace. V kupních smlouvách toto ustanovení již není - doba určitá na 15 let - park má sloužit cca ze 2/3 stávající etapě, ale budou se budovat další dvě etapy bytových komplexů, kde obyvatelé budou též park využívat. Spoluvlastníci cítí „křivdu“, že budou platit vybudování parku i pro další etapy Tyto smlouvy nebyly nezbytné pro fungování společenství a nesouhlasí s nimi velká část členů společenství. Jako laici jsme však neměli pro naše „pocity“ právní podklad. Proto jsme na základě Vašich požadavků zadali tyto čtyři smlouvy k posouzení nezávislého právníka, aby se k nim vyjádřil. Proti tomuto návrhu neměl nic ani pan Nahodil, kterému toto bylo nadneseno při první schůzi výboru v prostorách restaurace Klášterní taverna dne 7. 4. 2010. Právní stanovisko nezávislého advokáta JUDr. Ludvíka Ševčíka st., přikládáme jakou součást tohoto dopisu. Dále přikládáme zápis z této schůzky, podaný zastupujícím členem výboru Mgr. Radkem Urbanem a dále zástupcem firmy FINE LINE DEVELOP, s.r.o. Mgr. Karlem Neubertem. Pan Nahodil se osobně na sjednanou schůzku nedostavil, ačkoliv den před schůzkou telefonoval s členkou výboru Helenou Nekvapilovou s upřesněním termínu a místa schůzky. Právní poradenství přišlo společenství na Kč 4.800,- včetně DPH. Další fakturu za vyhotovení písemného stanoviska JUDr. Ševčíka ještě nemáme k dispozici, ale tato částka bude nižší než za prostudování smluv a ústní podání situace všem zúčastněným členům. Výbor byl za „přemrštěnou“ částku Kč 1.000,-/h napaden panem Nahodilem za mrhání peněžních prostředků členů společenství (formou emailové korespondence členům výboru). Průběžně s touto nejzávažnější otázkou ohledně některých smluv jsme řešili i spoustu dalších méně či více důležitých problémů:
REKLAMACE 1) Reklamace společných prostor Nejzásadnějším bodem bylo sepsání reklamace společných částí objektů Klášterního dvora. 16.4.2010 celý objekt prošli někteří členové společenství, pracující a působící v oboru stavebnictví (David Horák, Petr Žitt, David Franěk, Jan Grossmann) společně s předsedou výboru Janem Ferebauerem. Na základě této prohlídky vyhotovili David Horák a Petr Žitt (členové společenství) zprávu, upozorňující na některé vady a problémy. Kompletní text reklamace se z důvodu několikastránkového rozsahu nachází na fóru, v případě zájmu je možné reklamaci zaslat e-mailem. 2) Reklamace občasné a opakované nefunkčnosti kiosků Špatná funkčnost kiosků jistě potrápila spoustu z nás. Zvláště v létě, kdy jsou obrazovky vystaveny slunečnímu žáru, se funkčnost kiosků značně snižuje. Vzhledem k tomu, že údržba kiosků je obsažená v ceně za správu sítě podle smlouvy uzavřené s panem Saturkou, značně nám i jemu tyto nefunkční kiosky prodražují poskytovanou službu. Reklamace kiosků je umístěna na fóru. Firma FLD se prozatím k reklamaci nevyjádřila. Tímto Vás chceme požádat, abyste na mail společenství
[email protected] hlásili veškeré závady na kioscích. 3) Reklamace vyúčtování svozu odpadu za rok 2009 Dne 30.4.2010 byla na BYTASEN doručena faktura za uložení odpadu na skládku a dopravu (kontejner) za rok 2009 ve výši Kč 80 579,-. Vzpomeňte si, kdo všechno se firmy FLD ptal na to, kdy nám budou poskytnuty popelnice. A zkuste si vzpomenout, jaká byla odpověď firmy FLD (uchlácholení v podobě, že náklady na kontejner jdou na jejich vrub…). Pozoruhodné dále bylo, že byly odpady sváženy na skládku v Kloboucích u Brna, ačkoliv je poblíž Rajhradu skládka v Žabčicích. Dále bylo účtováno období i před vznikem společenství. Reklamace je umístěna na fóru. 4) Reklamace vyúčtování spotřeby elektrické energie za společné prostory za rok 2009 Firma ZAME záhadným způsobem provedla samoodečet z elektroměrů bez přítomnosti jakéhokoliv člena výboru. Dále byly vyměněny oba elektroměry měřící spotřebu el.energie ve společných prostorách. K žádným z těchto záležitostí nebyl předložen zápis nebo protokol ze strany firmy ZAME. Reklamace je umístěna na fóru. Zástupce firmy ZAME se do dnešního dne nevyjádřil. 5) Reklamace úklidu Vzhledem k nepravidelnosti provádění úklidových prací a vzhledem ke stížnostem některých členů společenství na kvalitu prováděné služby byla zaslána reklamace na úklidové práce, konkrétně na úklid za měsíc duben (je umístěna na fóru). Reklamace
nakonec nebyla ze strany Tokad, s.r.o. uznána, ale alespoň byl zaveden pevný řád pro termíny provádění úklidu. Úklid A2 úterý Úklid A3 středa Úklid A4+A1 čtvrtek Úklid garáží 1x měsíčně V uvedené dny žádáme členy společenství, aby vyklidili chodby (veškeré předměty včetně rohožek) pro snadnější a účinnější provedení úklidu. Služby poskytované firmou Petr Saturka – Globalsat Popis informačního a telekomunikačního systému (ITS) v komplexu Klášterní dvůr: ITS se skládá z těchto součástí: 1. 2. 3. 4. 5.
strukturovaná datová kabeláž aktivní síťové prvky servery internetové připojení zvonkové terminály – kiosky
ad 1) Jedná se o kabely, které vedou od každého bytu do sklepních prostor, kde jsou zapojeny do aktivních síťových prvků. Do každého bytu vedou 2 kabely, jeden pro telefon, jeden pro internet. Bez těchto kabelů není možná jakákoliv funkce uvedených zařízení v bytech. Kabely jsou součástí budovy a patří tak do majetku SVJ. V současné době je ovšem uzavřena smlouva o pronájmu těchto kabelů firmě FLD (viz úvod tohoto dopisu) ad 2) Tyto aktivní síťové prvky slouží k propojení koncových bodů sítě (byty, kiosky, měřiče tepla a vody, čtečky čipových karet atd.). Jsou umístěny ve sklepních prostorách. Pro bloky A1 a A2 jsou umístěny v pronajaté místnosti č.146 a č.147. V blocích A3 a A4 jsou umístěny v samostatných skříních při vchodu k výtahům. Jsou ve vlastnictví firmy Petr Saturka – Globalsat. ad 3) Jedná se dva počítače ve vlastnictví firmy FLD. První z nich slouží jako telefonní ústředna pro telefonní hovory uskutečněné bytovými VoIP telefony a kiosky. Umožňují bezplatné volání mezi jednotlivými byty. Druhý server obsluhuje vstupní čipový systém, dálkové odečty tepla a vody, internetový portál SVJ. Správu těchto zařízení obstarává pan Saturka. ad 4) Internetové připojení slouží pro zprostředkování internetu v jednotlivých bytech a pro telefonní hovory mimo objekt Klášterní dvůr, tj. pro volání do pevné a mobilní sítě. Je realizováno formou přenosu vzduchem, anténa je umístěna na střeše. V současné době je rychlost tohoto připojení 30Mbit. 20Mbit je využito pro internet, 10Mbit je rezervováno pro telefony. Zařízení je v majetku firmy Petr Saturka – Globalsat a je touto firmou také spravováno. ad 5) Kiosky se skládají z nerezové konstrukce umístěné při vchodech do jednotlivých bloků a z malého počítače umístěného uvnitř. Pro ovládání slouží
dotyková LCD obrazovka. Konstrukce chránící zařízení je součástí budovy a je v majetku SVJ. Počítače obsažené uvnitř jsou v majetku firmy FLD. Problémy ITS: 1) kiosky – viz reklamace uvedená výše. 2) Zbytečně velká rezervovaná kapacita pro telefony, která tak nemůže být použita pro internet. 3) Blokace řady geografických čísel ve tvaru 539087XXX (XXX je číslo bytu). Za blokaci takto dlouhé řady čísel se platí měsíčně nemalá částka, aniž by z ní pramenily nějaké výhody. Volání mezi byty je možno realizovat jednodušším způsobem, např. “klapka" + číslo bytu. 4) Povinný VoIP paušál 100,-, který mnoho lidí neprovolá a paušál propadává. Vzhledem k náročnosti celého systému a provázanosti s několika firmami, tím pádem nefunkčnosti v případě zajištění pouze jedné ze stran (SVJ, FLD, Saturka), bylo problematické zadat poptávku na provozování tohoto systému. Několik oslovených firem po popsání fungování datové sítě dalo od této zakázky ruce pryč. Nakonec se nám podařilo zajistit cenovou nabídku jediné firmy IT Serve s.r.o. Měsíčním paušálem se pohybuje jen o něco málo pod úrovní ceny pana Saturky (Kč 17.500,/měs.). V případě zrušení smlouvy na pronájem datových sítí a případného demontování některých komponentů ze strany FLD a Globalsat by SVJ muselo zajistit nákup nebo pronájem zařízení, bez kterých datová síť není funkční. Jedná se o investici v řádu desítek tisíc. Je možné tuto investici rozložit do měsíčních splátek. Zpátečnickou možností je přejít z čipů na klíče, klasické zvonky a ruční odečet z měřičů spotřeby tepla (toto řešení výbor SVJ ovšem odmítá). Tímto Vás chceme požádat, abyste na mail společenství
[email protected] hlásili veškeré závady a reklamace společných prostor, zařízení či služeb neprodleně po jejich nálezu. OSTATNÍ -
ani po dvou měsících od zvolení nových členů neproběhl zápis do obchodního rejstříku. Chybným podáním firmy BYTASEN na Krajský soud v Brně byl zápis již dvakrát vrácen s požadavkem na doplnění. Nově zvolení členové výboru mají pravomoci stanovené zákonem.
-
byla uzavřená servisní smlouva na výtahy s firmou KONE. Servis výtahů měl být prováděn každé čtyři měsíce. Firma FLD jako pověřený vlastník SVJ tuto smlouvu s KONE neuzavřela, neboť pan Nahodil usoudil, že se jedná o diktát ceny monopolní firmou. Byla to však firma FLD, která pro objekt Klášterní dvůr zajistila výtahy právě od firmy KONE, zřejmě bez dalšího zkoumání, kolik bude stát následný servis vlastníky bytů. Podmínky všech výtahářských firem jsou však podobné. Člen výboru Helena Nekvapilová otevřela znovu vyjednávací podmínky s firmou KONE a smlouva byla uzavřená s cenou Kč 13 831,/čtvrtletí. V porovnání plateb za servis výtahů s jinými portály SVJ je to nejnižší možná cena. Smlouva byla uzavřená na 4 roky, na dobu záruky na výtahy. Poté může probíhat jednání s jinými servisními firmami.
-
společnost BYTASEN byla požádána o uzavření smlouvy s Českou poštou na poskytování plateb za náklady spojené s bydlením prostřednictvím SIPA. Zájemci, kteří mají o SIPO zájem, ať se nahlásí na BYTASEN
-
pojištění domu a společných prostor bylo uzavřeno 25.3.2010 u České pojišťovny. Roční pojistné činí 37.977,-. Pojistná smlouva byla zkotrolována a shledána pro společenství výhodnou. Tuto smlouv zajistil pan Nahodil.
-
společnost FLD zajistila vyhotovení kartiček s čísly vyhrazeného venkovního parkovacího stání. Od 1.6.2010 je budou mít majitelé povinně za čelním skle vozidla. Majiteli vozidla neopatřeného kartičkou může být uložena pokuta za parkování na vyhrazeném parkovacím stání pro majitele objektu, případně může být odtažen
-
od 1.5.2010 byl zamezen přístup do prostor podzemních garáží garážovými vraty těm členům společenství, kteří mají pouze venkovní parkovací stání. Ti, kdo přesto chtějí vchod garážovými vraty využívat, mohou toto nahlásit výboru. Čip jim bude zpřístupněn, ovšem budou platit stejné poplatky (úklid, osvětlení) jako majitelé garážových stání
S přáním hezkého dne, Váš členové výbor SVJ Klášterní Dvůr 932 – 934 Ing. Jan Ferebauer Helena Nekvapilová Pascal Cassinelli Jiří Franěk
