DOB-Invest a.s. D-GROUP V Ý R O Č N Í 2014 Z P R Á V A

DOB-Invest a.s.

VÝROČNÍ ZPRÁVA

D-GROUP

2014

PRAHA

Radotín

Zbraslav

Černošice

DOBŘICHOVICE DOBŘICHOVICE CUKRÁK

Všenory

DOBŘICHOVICE JSOU STŘEDNĚ VELKOU OBCÍ (JIŽ MĚSTEM) S VÍCE NEŽ 3000 OBYVATELI. DNEŠNÍ TVÁŘ HISTORICKÉHO STŘEDU POCHÁZÍ ZE 17. STOL., KDY BYL PŘESTAVĚN ZÁMEK A POSTAVEN KOSTEL SV. JUDY TADEÁŠE. OD ZAČÁTKU MINULÉHO STOLETÍ SE OBEC STÁVÁ PŘÍMĚSTSKÝM LETOVISKEM PRAHY S VILOVOU ZÁSTAVBOU. DOPRAVNÍ SPOJENÍ S PRAHOU ZAJIŠŤUJE FREKVENTOVANÁ ŽELEZNIČNÍ TRAŤ PRAHA–BEROUN, EXISTUJE ROVNĚŽ AUTOBUSOVÉ SPOJENÍ. AUTEM TRVÁ CESTA Z DOBŘICHOVIC NA SMÍCHOV 15 AŽ 20 MINUT.

OBSAH VÝROČNÍ ZPRÁVY 3

Úvodní slovo předsedy představenstva

4

Orgány společnosti

5

Vedení společnosti a základní údaje o společnosti

6

Historie společnosti

7

Činnost – vybrané aktivity

10

Aktuální výstavba - DOB Centrum

12

Zpráva dozorčí rady

13

Výkaz zisku a ztráty

14

Rozvaha

17

Příloha účetní závěrky

26

Výrok auditora

27

Vybrané údaje z hospodaření

28

Dceřiné a sesterské společnosti

29

Dobřichovice včera a dnes

www.dob-invest.cz

DOB–Invest a.s. / D–GROUP

1

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2014

Pokračujeme ve výstavbě DOB Centra


2


ÚVODNÍ SLOVO PŘEDSEDY PŘEDSTAVENSTVA Vážení obchodní přátelé, každý rok mě překvapí, že už mám psát úvodní věty do další výroční zprávy. Takže bohužel – další rok již uplynul. Dovolujeme si Vám touto výroční zprávou prezentovat činnost společnosti DOB-Invest – tentokrát v roce 2014, s přesahem do úvodních měsíců roku 2015. Jak jsem na tomto místě psal již vloni, v roce 2013 jsme naplno otevřeli novou velkou kapitolu činnosti DOB-Investu v Dobřichovicích – řadu let připravovanou přestavbu a dostavbu bývalého statku. Z původního projektu velkého seminárního hotelu vznikl projekt postupně stavěného víceúčelového areálu, v němž zmenšený hotel s restaurací představuje jen část areálu, jehož výstavbě nyní předchází výstavba několika objektů s byty (část areálu je zaměřena i na seniorské bydlení). Jako i v předešlých projektech v areálu nechybí obchodní prostory a další služby. 1. etapa výstavby sice začala v létě 2013 a od září do prosince 2013 úspěšně probíhalo uzavírání smluv o smlouvách budoucích kupních na byty i obchodní prostory, ale první polovina roku 2014 byla poznamenána přerušením výstavby kvůli restitučnímu sporu o pozemek. Více o něm v další části této výroční zprávy. Druhá polovina roku 2014 pak byla ve znamení dohánění ztrát. Mírná zima (již druhá po sobě) stavebním pracím přála a 1. etapa projektu DOB Centrum by měla být k nastěhování v létě 2015. Ostatní činnost společnosti DOB-Invest odpovídala předchozím rokům. Společnost pronajímala byty a obchodní prostory v Dobřichovicích a v Trutnově, realizovala správu řady nemovitostí, prováděla inženýrskou činnost pro několik klientů, poskytovala poradenské služby a služby realitní kanceláře. Zaměření na jeden výše uvedený rozsáhlý developerský projekt – největší v historii firmy – znamená, že společnost aktuálně nemá výnosy z prodejů jiných bytů a po letech zisku vykázala druhý rok po sobě, tedy i v roce 2014 ztrátu. Do zisku by se měla vrátit v roce 2015. Podrobnější informace najdete na dalších stránkách této výroční zprávy, nejaktuálnější informace pak též na internetových stránkách společnosti, tedy na www.dob-invest.cz. V Dobřichovicích, květen 2015

Ing. Daniel Havlík, CSc. předseda představenstva


3


ORGÁNY SPOLEČNOSTI PŘEDSTAVENSTVO Daniel Havlík / narozen 1961 / předseda představenstva od založení společnosti dosud / Absolvent Stavební fakulty ČVUT a řady ekonomických a manažerských kurzů (na European Business School, Gustav Käser Training International, VŠE, Institutu bankovního vzdělávání ČNB apod.). Na ČVUT též pracoval a získal hodnost kandidáta věd. V letech 1991 1996 pracoval v bankovnictví, od roku 1997 do současné doby kromě přímého řízení společnosti DOB-Invest a.s. působí jako předseda představenstva společnosti Alkona a.s. Mnoho let se též angažoval v orgánech Hospodářské komory na krajské i republikové úrovni. Magda Havlíková / narozena 1963 / členka představenstva od založení společnosti dosud / Absolventka Stavební fakulty ČVUT. Po studiu pracovala v soukromých firmách - v inženýrské činnosti a v projekci. V současné době má ve společnosti DOB-Invest na starosti analyzování dispozičních řešení projektovaných staveb a vedení vnitřního účtování nákladů v rámci správy nemovitostí. Správu nemovitostí zajišťuje i ve společnosti Dobřich s.r.o. a je též jednatelkou společnosti Diman s.r.o. Josef Sikyta / narozen 1962 / člen představenstva od založení společnosti dosud / Absolvent Strojní fakulty ČVUT. Řadu let ředitel společnosti Alarmcom s.r.o., filiálky společnosti Siemens - SBT Zürich, a následně ředitel úseku ve společnosti Siemens - FSP v České republice, obor zabezpečovací technika. Působí v orgánech oborové asociace zabezpečovací techniky. Do května 2013 byl jednatelem společnosti Integoo s.r.o. a je jednatelem společnosti Diman s.r.o.

DOZORČÍ RADA Antonín Havlík / narozen 1966 / předseda dozorčí rady od založení společnosti dosud / Absolvent právnické fakulty UK. Pracoval v několika podnicích jako podnikový právník. V současné době zaměstnanec České pojišťovny. Jaromír Seidl / narozen 1965 / člen dozorčí rady od založení společnosti do 25.6.2014 / Absolvent Stavební fakulty ČVUT a několika ekonomických a manažerských kurzů (Gustav Käser Training International, Institut bankovního vzdělávání ČNB apod.). Je členem statutárních a dozorčích orgánů v několika společnostech. Zdeněk Vacek /narozen 1963 / člen dozorčí rady od 25.6.2001 do 25.6.2014 / Je absolventem VŠE obor finance a několika účetních, daňových a manažerských kurzů. Pracoval v managementu Evrobanky a.s. Je členem statutárních a dozorčích orgánů v několika společnostech.


4


VEDENÍ SPOLEČNOSTI VEDENÍ SPOLEČNOSTI Společnost je řízena předsedou představenstva Danielem Havlíkem (charakteristika - viz představenstvo) za aktivní spoluúčasti dalších členů představenstva. Vedoucí odpovědní pracovníci: Magdaléna Kadlecová / narozena 1961 / obchodně realitní činnost / Absolventka stavební fakulty ČVUT, obor pozemní stavby a interní aspirantury na katedře TZB stavební fakulty (hodnost kandidáta věd získala v roce 1994). Na katedře TZB pracovala též jako odborný asistent do roku 2000. Ve společnosti DOB-Invest je zaměstnána od června 2000. Martin Šiman / narozen 1968 / investorská činnost, projektový manažer / Absolvent stavební fakulty ČVUT, obor ekonomie a řízení ve stavebnictví. Po ukončení studia se věnoval investorsko-inženýrské činnosti a obchodu. Před nástupem do společnosti DOB-Invest pracoval v soukromém sektoru jako technický dozor investora. Ve společnosti DOBInvest je zaměstnán od ledna 2005.

ZÁKLADNÍ ÚDAJE O SPOLEČNOSTI Název společnosti

DOB-Invest a.s.

IČ: 25 10 19 01 Sídlo: Za Mlýnem 2, 252 29 Dobřichovice Kancelář v Dobřichovicích (od roku 2012 i sídlo): tel: 257 712 630 Kancelář předsedy představenstva v Dobřichovicích:

tel: 257 712 050

Kancelář v Praze:

Klimentská 22, Praha 1, 110 00 tel: 222 331 350

Předmět podnikání:

Provádění staveb, jejich změn a odstraňování Výkon zeměměřických činností Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Obory činnosti: – přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti – zprostředkování obchodu a služeb – velkoobchod a maloobchod – realitní činnost, správa a údržba nemovitostí – pronájem a půjčování věcí movitých – poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků – služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy


5


HISTORIE SPOLEČNOSTI Společnost DOB-Invest a.s. byla založena podpisem zakladatelských listin v říjnu 1996 a vznikla zápisem do obchodního rejstříku 23.1.1997. Základní jmění společnosti původně činilo 1 mil. Kč, později bylo zvýšeno na 15 mil. Kč. Společnost byla založena za účelem realizace stavebně investičního záměru v centru obce Dobřichovice. V průběhu přípravy této akce však společnost rozšířila své aktivity i mimo Dobřichovice a stala se developerskou firmou se širší působností. Kromě klasické výstavby nových polyfunkčních domů společnost využívá znalostí stavebních i finančních a občas jedná o zakoupení problematických nemovitostí s tím, že po jejich zhodnocení (vyvázání ze zástavních práv, spojení vlastnických práv pozemků a budovy, zajištění územního rozhodnutí apod.) je připravena tyto nemovitosti opět prodat.

Centrum města Dobřichovice


6


ČINNOST - VYBRANÉ AKTIVITY Centrum města Dobřichovice Jedná se o etapovitou výstavbu polyfunkčních domů s nebytovými prostory v přízemí a byty v 1. patře, 2. patře a podkroví. Stavební povolení na I. etapu (dům A - čtyři nebytové prostory v přízemí a 28 bytů ve vyšších podlažích) bylo vydáno v říjnu 1998, na II. etapu (dům B - dva nebytové prostory v přízemí, 14 bytů a krytá garážová stání) v červnu 2000. Zpracovatelem projektu obou etap byla brněnská společnost Atelier 90 architektů L. Vlachynského a J. Foretníka a dodavatelem stavby společnost Průmstav a.s. Dodavatelská smlouva na I. etapu byla se společností Průmstav a.s. podepsána v březnu 1999 a tato I. etapa byla řádně dokončena a zkolaudována v květnu 2000. Slavnostní otevření areálu a zahájení provozu na první části nově budovaného náměstí se konalo 10.6.2000 za účasti představitelů obce, dodavatelských a subdodavatelských firem, řady významných hostů a mnoha dobřichovických občanů. Smlouva na dodávku II. etapy byla podepsána v září 2000 a stavba byla úspěšně dokončena kolaudací v říjnu 2001. Dne 14.10.2001 se opět konalo slavnostní otevření nové budovy včetně možnosti prohlídky a byla dána do provozu další část nového náměstí. Dokončením prvních dvou etap vzniklo náměstí, které obecní zastupitelstvo pojmenovalo Palackého náměstí, a tím jednak potvrdilo statut náměstí pro nově vzniklou obchodní zónu, a jednak uživatelům prostor z I. etapy umožnilo neměnit sídlo firem či adresu bydliště, neboť navazující ulice nese rovněž jméno Palackého. Na novém náměstí je nyní v provozu lékárna, oční optika, kavárna s pizzerií (v létě s předzahrádkou na náměstí), pošta a obchod s ovocem a zeleninou. V prostorách bývalé bankovní pobočky v přízemí vznikly další lékařské ordinace. V 1. patře je ordinace lékařů specialistů (oční, kožní, ORL, chirurgie) a kanceláře reklamní agentury Signes. V těsném sousedství delší dobu zbývalo zrekonstruovat přilehlý objekt čp. 15 a 348 do ulice 5. května. O přestavbě na nový bytový dům s názvem Berounka zahájené v roce 2009 píšeme v časové posloupnosti a tedy níže. Před rekonstrukcí tohoto objektu se společnost DOB-Invest rozhodla realizovat stavby na protější straně Palackého ulice - za nákupním střediskem – v lokalitě V Zahradách. Na podzim 2004 bylo získáno stavební povolení k výstavbě polyfunkčních domů V Zahradách – objekty D+F. Dodavatelem stavby byla vybrána firma Českobudějovické pozemní stavby, s.r.o. (následně přejmenovaná na CBPS s.r.o.), která zahájila I. etapu výstavby polyfunkčních domů V Zahradách v dubnu 2005 a dokončila ji v červnu 2006. V domě D vzniklo 23 bytů, které byly prodány do osobního vlastnictví, 5 nebytových prostor (obchodů) a podzemní garáže. Nové nebytové prostory nabízí obyvatelům z Dobřichovic a okolí další služby. Vznikla zde nová pobočka České spořitelny, útulná cukrárna, výrobna a prodejna těstovin, domácí potřeby a obchod s nábytkem (ten později nahradil obchod s elektro potřebami a později se do něj rozšířila cukrárna). Paralelně byl postaven vícegenerační rodinný dům F a prodán (směněn s majiteli domu s pozemkem, který společnost DOB-Invest potřebovala pro výstavbu další etapy). V roce 2005 byly zahájeny přípravné kroky k realizaci výstavby II. etapy V Zahradách – domu E. Samotná výstavba byla zahájena v červenci 2006, dokončení bylo plánováno na podzim 2007, ale problémy stavební firmy CBPS s.r.o. způsobily prodlení. Za významné pomoci společnosti DOB-Invest zvládla společnost CBPS s.r.o. dům v hrubém stavu dokončenosti v dubnu 2008 zkolaudovat, ale skutečně ho dokončit a předat bez vad a nedodělků už nedokázala a skončila 5.8.2008 v úpadku. DOB-Invest a.s. si dokončení musela v průběhu roku zajistit sama. Dům E tvoří 26 bytů, 7 nebytových prostor a podzemní garáže. Součástí této etapy je i rodinný dům E3, který navazuje na objekt E. Realizací staveb V Zahradách došlo k rozšíření centra Dobřichovic a jeho celkovému funkčnímu a estetickému zhodnocení. Začátkem roku 2011 byla dokončena přestavba a dostavba objektů čp. 15 a 348 do ulice 5. května – bytový dům Berounka, kterým společnost DOB-Invest přispěla k dokončení Palackého náměstí v Dobřichovicích. Zpracovatelem projektu byla opět brněnská společnost Atelier 90 s.r.o. - architekta L. Vlachynského. V lednu 2009 nabylo právní moci územní rozhodnutí na tuto stavbu (po složitém projednávání řady variant), stavební povolení nabylo právní moci v září 2009 a zároveň byla podepsána smlouva o dílo s generálním dodavatelem stavby českou pobočkou rakouské společnosti PORR (Česko) a.s. a zahájena přestavba (ve skutečnosti úplná demolice a novostavba s původními čísly popisnými). Nový objekt je provozně rozdělen na dvě stávající čísla popisná 15 a 348. Forma stavby jako celku je členěna na tři části. Akcentem a přirozenou dominantou nejen stavby, ale i Palackého náměstí, je věž (nárožní „dům“). V dokončeném bytovém domě Berounka v čp. 15 vzniklo 17 bytů a 4 nebytové prostory k prodeji, v čp. 348 byly postaveny 3 byty a 1 nebytový prostor k pronájmu a pod oběma objekty podzemní garáže. V nových nebytových jednotkách byla otevřena pobočka UniCredit Bank a.s., kadeřnictví, galerie a další služby (do nové kavárny je možné přijít i na snídani). Úplným důstojným dokončením Palackého náměstí v Dobřichovicích by však byla kompletní přestavba budovy Jednoty v samém středu náměstí, k níž se bohužel vlastník nechystá a k dohodě o alespoň dílčí participaci DOB-Investu na rekonstrukci objektu (sedlová střecha s podkrovím, fasáda) nedošlo. V průběhu roku 2011 společnost DOB-Invest prodala ze svého vlastnictví rodinný dům čp. 150 ve Fügnerově ulici v Dobřichovicích a na objednávku kupujícího provedla úplnou rekonstrukci na klíč. V roce 2006 přestěhovala společnost DOB-Invest svoje kanceláře do nově zrekonstruovaného objektu bývalého mlýna v Dobřichovicích. Nová adresa zní Za Mlýnem 2, Dobřichovice (od roku 2012 se tato adresa stala i oficiálním sídlem společnosti).


7


Lokalita Na Vyhlídce Po úvodním hledání možného využití bývalého rekreačního střediska Chemických závodů Litvínov v Dobřichovicích, který společnost DOB-Invest v roce 1998 ve značně zdevastovaném stavu koupila, zvítězil plán přestavby tohoto objektu na polyfunkční dům s byty a nebytovými prostory. Projektantem byla opět brněnská společnost Atelier 90 a v objektu bylo navrženo 17 bytů a 2 nebytové prostory (podle projektu se mělo jednat o saunu a ordinaci lékaře). Stavební povolení bylo vydáno v červnu 2001. Ve výběrovém řízení na dodavatele zvítězila firma NIKE Zlín, spol. s r.o., s níž byla podepsána smlouva o dílo v říjnu 2001. Pro velký rozsah klientských změn a technické a finanční problémy na straně dodavatelské firmy NIKE Zlín byl původní termín dokončení (závěr roku 2002) posunut do roku 2003. Objekt byl zkolaudován v prosinci 2003 a jednotlivé prostory předány vlastníkům koncem roku 2003 a začátkem roku 2004. Kromě řady menších změn projektu v některých bytech a zcela nového řešení dvou bytů jejich spojením do jednoho atypického bytu byly nově řešeny oba nebytové prostory – v jednom zůstala lékařská ordinace, druhý je využit jako prostor pro rehabilitaci.

Bývalý statek v Dobřichovicích – DOB Centrum Pro společnost DIMAN s.r.o. zprostředkovala společnost DOB-Invest a.s. provedení oprav v pronajaté části objektu čp. 3 (červen - říjen 1998) a od té doby zajišťuje správu objektu. V březnu 1999 společnost DOB-Invest a.s. areál bývalého statku čp. 3, 432 a 433 koupila. Postupně byl zpřesňován záměr budoucího využití areálu. V letech 2007 až 2009 byl společností DOB-Invest zpracován projekt seminárního a kongresového hotelu (realizovala ho známá pražská architektonická kancelář DaM s.r.o.) a v červnu 2009 bylo na tento projekt vydáno územní rozhodnutí (v roce 2012 i stavební povolení a zahájeny demolice některých budov již s úvahami na změnu projektu). Dceřiná společnost Diman s.r.o., která měla být provozovatelem hotelu, totiž usilovala o dotaci z programu ROP NUTS 2 Střední Čechy, program Cestovní ruch, ale tu se získat nepodařilo. Proto byly hledány další možnosti financování i zvažovány modifikace projektu. V roce 2011 bylo zahájeno další projektování (opět s architekty firmy DaM) – zmenšen seminární hotel a v areálu navrženy též byty, jednak k prodeji, ale též k pronájmu jako seniorské bydlení se službami. Projekt byl dokončen v lednu 2013. Začátkem roku 2013 bylo požádáno o změnu stavby (o změnu stavebního povolení) a vybrána stavební firma Porr a.s. Dne 1.9.2013 byla zahájena výstavba 1. etapy multifunkčního areálu DOB Centrum. Pak se však odehrála až neuvěřitelná anabáze. Projekt DOB Centrum byl realizován na státních pozemcích uzavřeného areálu bývalého statku, jehož všechny budovy byly ve vlastnictví DOB-Investu, pozemky měl DOB-Invest pronajaté od Pozemkového fondu ČR, resp. Státního pozemkového úřadu (SPÚ), a od PF ČR a SPÚ měl souhlas s realizací projektu. V lednu 2014 se výstavba nuceně zastavila na základě předběžného opatření soudu z podnětu Rytířského řádu Křižovníků s červenou hvězdou, který se domáhal vydání pozemků v rámci církevních restitucí. Ovšem před zahájením výstavby, v dubnu 2013, vydal Státní pozemkový úřad DOB-Investu potvrzení, že pozemky nebudou dle zákona o majetkovém vyrovnání státu s církvemi předmětem vydání v restituci, protože se jedná podle § 8, odst. 1., písm. a) zákona o majetkovém vyrovnání státu s církvemi (ZMV) o zastavěné pozemky, které zákon vylučuje z naturální restituce (za zastavěné pozemky poskytuje stát církvím finanční náhradu). Tím byl naplněn předpoklad, že SPÚ prodá zastavěné pozemky DOB-Investu, jakožto vlastníku budov, po vypršení zákonných restitučních lhůt, tedy v roce 2015. Přesto vznikl spor mezi společností DOB-Invest, Rytířským řádem Křižovníků s červenou hvězdou a Státním pozemkovým úřadem, který trval až do května 2014, a stavba pět měsíců stála. Mezitím bylo možné o sporu shlédnout v televizi Prima v pořadu Očima Josefa Klímy aktuální reportáž (19.3.2014). SPÚ po určitém váhání rozhodl, že lze z areálu oddělit pozemky, které by bylo možné vydat – podle názoru DOB-Investu nezákonně – a vydal je Rytířskému řádu Křižovníků s červenou hvězdou. Společnost DOB-Invest následně vydané pozemky od řádu koupila, ovšem významně dráž, než by je koupila od státu. V druhé polovině roku 2014 pokračovala výstavba již na pozemcích ve vlastnictví DOB-Investu. V první polovině roku 2015 se na základě kupní smlouvy s SPÚ stala společnost DOB-Invest vlastníkem i zbytku pozemků, které předtím nebyly řádu vydány, a to za cenu dříve předpokládanou. V průběhu roku 2014 probíhala výstavba 1. etapy a zároveň byly nabízeny jednotlivé jednotky k prodeji. Do konce roku 2014 bylo 50 % jednotek prodáno. Významné zdražení velké části pozemku vedlo k nutnosti nabídnout k prodeji do osobního vlastnictví i seniorské byty původně plánované k pronajímání. I v průběhu výstavby je část původních budov areálu stále využívána. Společnost DIMAN s.r.o. je jedním z nájemců části objektu a provozovatelem kulturního sálu, společnost ZELENÝ OSTROV s.r.o. je provozovatelem prádelny pro veřejnost, v níž zaměstnává sluchově postižené pracovníky, v areálu prosperuje vinotéka La Fontana, jsou zde i další krátkodobí nájemci (sklady, dílny).


8


Nemovitosti v Trutnově Společnost DOB-Invest a.s. vlastní od roku 1998 dva nebytové domy čp. 97 a 98 v centru Trutnova a prostory v nich pronajímá jako kanceláře a byt. V roce 2009 byla v přízemí domu čp. 97 otevřena nová pobočka Raiffeisenbank a.s. V rámci přeobsazení nájemců v Trutnově za účelem zvýšení výnosů z pronájmu společnost DOB-Invest a.s. zakoupila v Trutnově rodinný dům čp. 727. V současné době je tato nemovitost dlouhodobě pronajata.

Rodinné domy na Zbraslavi Pro tuto akci založila společnost DOB-Invest a.s. speciální dceřinou společnost DOB-Invest Plus s.r.o. Ta od roku 2010 připravovala projekt pro výstavbu 10 řadových rodinných domů v Praze 5 – na Zbraslavi v ulici Hostošova. V září 2011 bylo vydáno stavební povolení na projekt, jehož autorem je pražský Atelier A4 s.r.o. – Ing. arch. Richard Homolka. Vzhledem k velmi dobrým předchozím zkušenostem byla generálním dodavatelem stavby opět společnost Porr a.s., s níž byla podepsána smlouva o dílo v srpnu 2011. Výstavba byla dokončena a úspěšně zkolaudována v srpnu 2012. Nyní je 9 rodinných domů obsazeno nájemci, z nichž někteří mají k domům předkupní právo (dva nájemci ho nyní již uplatnili), a jeden byl prodán do osobního vlastnictví. Cílem je postupně prodat všechny RD.

Rodinný dvojdům v Dobřichovicích Na objednávku soukromého investora společnost DOB-Invest a.s. zajišťovala na smluvní bázi inženýrskou činnost, technický dozor investora i obchodní podporu při výstavbě rodinného dvojdomu v Dobřichovicích v Randově ulici. Stavba byla dokončena v polovině roku 2013 a dům byl prodán (budoucí kupující již dům užívá, má uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí kupní).

RD v Dobřichovicích RD Zbraslav


9


AKTUÁLNÍ VÝSTAVBA – DOB Centrum Dobřichovice

Maketa budoucího vzhledu

www.dobcentrum.cz www.rezidencezelenyostrov.cz

Projektová 3D vizualizace


10


1. etapa výstavby DOB centra byty, obchody, wellness (dokončení v létě 2015)


11


ZPRÁVA DOZORČÍ RADY Dozorčí rada jednala v roce 2014 podle stanov společnosti a ve smyslu platných zákonů dohlížela na činnost představenstva a na realizaci podnikatelských aktivit společnosti. Dozorčí rada konstatuje, že výkon působnosti představenstva i podnikatelská činnost byly vedeny v souladu s platnými zákony a stanovami společnosti. Dozorčí rada přezkoumala účetní závěrku za období od 1.1.2014 do 31.12.2014 a konstatovala ve shodě s výrokem auditorské společnosti BT Audit, s.r.o., Mnichovice, že účetní závěrka věrně zobrazuje reálný stav majetku a závazků, vlastního jmění, finanční situaci a výsledek hospodaření organizace v souladu s platnými zákony a účetními předpisy. Na základě výše uvedených faktů se dozorčí rada usnesla, že může doporučit valné hromadě akcionářů schválení roční účetní závěrky společnosti včetně její přílohy. Za uplynulé funkční období neobdržela dozorčí rada žádné připomínky či stížnosti. Praha, květen 2015

JUDr. Antonín Havlík, Ph.D. předseda dozorčí rady


12


VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY Výkaz zisku a ztráty / tis. Kč

řádek

2010

2011

2012

2013

2014

Tržby za prodej zboží

01

31 388

34 911

1 830

10

1

Náklady vynaložené na prodané zboží

02

24 746

31 168

1 816

22

1

Obchodní marže

03

6 642

3 743

14

-12

0

Výkony

04

6 525

13 841

9 257

8 305

8 583

Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb

05

6 525

10 838

12 260

8 305

8 583

Změna stavu zásob vlastní činnosti

06

0

3 003

-3 003

0

0

Výkonová spotřeba

08

6 677

10 194

4 735

6 832

7 669

Spotřeba materiálu a energie

09

888

1 058

863

912

1 042

Služby

10

5 789

9 136

3 872

5 920

6 627

Přidaná hodnota

11

6 490

7 390

4 536

1 461

914

Osobní náklady součet

12

2 748

3 230

2 676

2 374

2 214

Mzdové náklady

13

1 930

2 310

1 916

1 691

1 574

Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění

15

685

822

674

597

554

Sociální náklady

16

133

98

86

86

86

Daně a poplatky

17

338

610

324

295

221

Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku

18

3 268

3 380

3 406

3 206

2 979

Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu

19

1 800

5 300

4 340

0

7 333

Tržby z prodeje dlouhodobého majetku

20

1 800

5 300

4 340

0

7 333

Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu

22

592

3 320

1 452

0

4 596

Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku

23

592

3 320

1 452

0

4 596

Tvorba rezerv a časového rozlišení provozních nákladů

25

-3 813

232

-202

40

3

Ostatní provozní výnosy

26

-2 153

206

132

166

333

Ostatní provozní náklady

27

296

213

475

293

461

Provozní výsledek hospodaření

30

2 708

1 911

877

-4 581

-1 894

Tržby z prodeje cenných papírů a podílů

31

0

0

0

0

1 475

Prodané cenné papíry a podíly

32

0

0

0

0

1 200

Výnosy z dlouhodobého finančního majetku

33

0

0

900

0

0

Výnosové úroky

42

598

660

1 001

42

12

Nákladové úroky

43

1 458

1 941

1 975

1 644

2 321

Ostatní finanční výnosy

44

0

0

1

0

1

Ostatní finanční náklady

45

211

135

161

185

473

Finanční výsledek hospodaření

48

-1 071

-1 416

-234

-1 787

-2 506

Daň z příjmů za běžnou činnost

49

0

0

0

0

0

- splatná

50

0

0

0

0

0

Výsledek hospodaření za běžnou činnost

52

1 637

495

643

-6 368

-4 400

Mimořádné výnosy

53

0

14

0

0

0

Mimořádné náklady

54

0

126

0

0

0

Mimořádný výsledek hospodaření

58

0

-112

0

0

0

Výsledek hospodaření za účetní období

60

1 637

383

643

-6 368

-4 400

Výsledek hospodaření před zdaněním

61

1 637

383

643

-6 368

-4 400


13


ROZVAHA AKTIVA / tis. Kč

řádek

2010

2011

2012

2013

2014

AKTIVA CELKEM

001

114 009

86 106

79 561

103 038

201 896

Dlouhodobý majetek

003

91 642

56 486

53 388

96 868

171 971

Dlouhodobý hmotný majetek

013

89 228

53 939

51 833

83 564

159 457

Pozemky

014

2 968

2 064

2 020

2 020

1 953

Stavby

015

39 720

45 057

40 256

37 052

29 615

Samostatné movité věci a soubory movitých věcí

016

75

12

0

220

446

Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek

020

44 082

6 806

9 214

43 929

127 111

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek

021

2 383

0

343

343

332

Dlouhodobý finanční majetek

023

2 414

2 547

1 555

13 304

12 514

Podíly - ovládaná osoba

024

2 414

2 547

1 555

13 268

12 402

Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem

025

0

0

0

36

112

Oběžná aktiva

031

21 824

29 004

25 708

5 513

29 356

Zásoby

032

1 041

5 489

675

653

27 657

Nedokončená výroba a polotovary

034

0

3 003

0

0

0

Zboží

037

1 041

2 486

675

653

27 657

Dlouhodobé pohledávky

039

65

65

65

65

65

Dlouhodobé poskytnuté zálohy

044

65

65

65

65

65

Krátkodobé pohledávky

048

20 639

23 300

24 774

1 380

1 460

Pohledávky z obchodních vztahů

049

10 194

7 706

5 740

508

888

Pohledávky - ovládající a řídící osoba

049

9 402

10 718

18 105

201

0

Stát - daňové pohledávky

054

6

0

0

0

7

Krátkodobé poskytnuté zálohy

055

666

4 614

560

521

520

Dohadné účty aktivní

056

330

142

336

0

44

Jiné pohledávky

057

41

120

33

150

1

Krátkodobý finanční majetek

058

79

150

194

3 415

174

Peníze

059

6

54

69

73

94

Účty v bankách

060

73

96

125

3 342

80

Časové rozlišení

063

543

616

465

657

569

Náklady příštích období

064

538

429

457

314

261

Příjmy příštích období

066

5

187

8

343

308


14


PASIVA / tis. Kč

řádek

2010

2011

2012

2013

2014

PASIVA CELKEM

001

114 009

86 106

79 561

103 038

201 896

Vlastní kapitál

002

30 333

30 773

30 424

22 784

18 796

Základní kapitál

003

15 000

15 000

15 000

15 000

15 000

Základní kapitál

004

15 000

15 000

15 000

15 000

15 000

Kapitálové fondy

007

7 402

7 460

6 468

5 197

5 608

Ostatní kapitálové fondy

009

6 388

6 388

6 388

6 388

6 388

Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků

010

1 014

1 072

80

-1 191

-780

Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku

014

610

692

711

743

743

Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond

015

610

692

711

743

743

Výsledek hospodaření minulých let

017

5 684

7 238

7 602

8 212

1 845

Nerozdělený zisk minulých let

018

5 684

7 238

7 602

8 212

1 845

Neuhrazená ztráta minulých let (-)

019

0

0

0

0

0

Výsledek hospodaření běžného účetního období (+/-)

021

1 637

383

643

-6 368

-4 400

Cizí zdroje

022

83 179

54 888

48 837

79 711

182 454

Rezervy

023

0

26

0

0

0

Ostatní rezervy

027

0

26

0

0

0

Dlouhodobé závazky

028

25 882

30 959

30 750

30 750

30 700

Závazky z obchodních vztahů

029

7 905

0

0

0

0

Závazky - ovládající a řídící osoba

030

1 000

0

0

0

0

Dlouhodobé přijaté zálohy

033

227

209

0

0

0

Vydané dluhopisy

034

0

0

30 000

30 000

30 000

Jiné závazky

037

16 750

30 750

750

750

700

Krátkodobé závazky

039

24 152

9 644

4 163

41 051

115 097

Závazky z obchodních vztahů

040

176

1 169

375

32 271

77 389

Závazky - ovládající a řídící osoba

041

117

2 005

1 103

1 103

1 956

Závazky k zaměstnancům

044

110

107

137

98

94

Závazky ze sociálního zabezpečení a zdrav. pojištění

045

73

70

87

62

60

Stát - daňové závazky a dotace

046

423

660

1 222

457

621

Krátkodobé přijaté zálohy

047

18 651

5 223

809

6 812

26 625

Dohadné účty pasivní

049

3 440

404

430

148

181

Jiné závazky

050

1 162

6

0

100

8 171

Bankovní úvěry a výpomoci

051

33 145

14 259

13 924

7 910

36 657

Bankovní úvěry dlouhodobé

052

0

0

0

0

29 609

Krátkodobé bankovní úvěry

053

33 145

14 259

13 924

7 910

7 048

Časové rozlišení

055

497

445

300

543

646

Výdaje příštích období

056

18

76

2

270

250

Výnosy příštích období

057

479

369

298

273

396


15


Pohled z novostavby DOB Centra

Lokalita Na Vyhlídce


16


PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY ZA ROK 2014 Název společnosti:

DOB - Invest a.s.

Sídlo:

Za Mlýnem 2, Dobřichovice, PSČ 252 29

Právní forma:

akciová společnost

IČ:

25101901

Obsah 1. 1.1. 1.2. 1.3.

Obecné údaje Založení a charakteristika společnosti Organizační struktura společnosti Představenstvo a dozorčí rada

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

Účetní metody Způsoby ocenění, odepisování a tvorby opravných položek Dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Pohledávky Půjčky Přepočty údajů v cizích měnách na českou měnu Daně Výnosy Použití odhadů

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9. 3.10. 3.11.

Doplňující údaje k výkazu zisku a ztráty Dlouhodobý majetek Dlouhodobý hmotný majetek Majetek najatý formou finančního a operativního leasingu Dlouhodobý finanční majetek Pořizovací cena Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem Pohledávky Pohledávky z obchodního styku Věková struktura pohledávek z obchodního styku Finanční majetek Přechodné účty aktiv Vlastní kapitál Změny vlastního kapitálu Základní kapitál Závazky Závazky z obchodního styku Věková struktura závazků Závazky k podnikům ve skupině a spřízněným osobám Přechodné účty pasiv Závazky z titulu ručení neevidované v rozvaze Výnosy z běžné činnosti podle hlavních činností Transakce se spojenými osobami Výnosy realizované se spřízněnými subjekty Nákupy

4. 4.1.

Zaměstnanci, vedení společnosti a statutární orgány Osobní náklady, počet zaměstnanců

5.

Události, které nastaly po datu účetní uzávěrky


17


1.

OBECNÉ ÚDAJE

1.1.

Založení a charakteristika společnosti DOB – Invest a.s. (dále jen „společnost“) byla založena jako akciová společnost na základě zakladatelské listiny ze dne 17.10.1996 a vznikla zapsáním do obchodního rejstříku Městského soudu v Praze dne 23. ledna 1997, oddíl B, vložka 4512. Společnost má základní kapitál ve výši 15 000 000 Kč. Fyzické osoby podílející se více než 20 % na základním kapitálu společnosti a výše jejich podílu jsou uvedeny v následující tabulce: Akcionář

Ing. Daniel Havlík, CSc.

Bydliště, sídlo

podíl na základním kapitálu Kč

%


13 500 000

90

Celkem

13 500 000

90

Hlavními předměty činností společnosti jsou provádění staveb včetně jejich změn, inženýrská činnost v investiční výstavbě a realitní činnost. Další činností je správa a údržba nemovitostí, pronájem a půjčování věcí movitých a poradenská činnost. 1.2.

Organizační struktura společnosti Statutárním orgánem společnosti je představenstvo. Společnost je řízena předsedou představenstva za aktivní spoluúčasti dalších členů představenstva. Předsedovi představenstva podléhají zodpovědní pracovníci za přípravu a realizaci investic a za obchodně realitní činnost. Dále se společnost nečlení.

1.3.

Představenstvo a dozorčí rada Funkce Představenstvo

Předseda

Dozorčí rada

Jméno Ing. Daniel Havlík, CSc.

Člen

Ing. Magda Havlíková

Člen

Ing. Josef Sikyta

Předseda – člen

JUDr. Antonín Havlík

Na valné hromadě dne 25.6.2014 schválila společnost změny stanov v souladu s novým zákonem o obchodních korporacích (ZOK), podřídila se ZOK jako celku a snížila počet členů dozorčí rady na jednoho, kterým zůstal dosavadní předseda DR.

2.

Účetní metody a obecné účetní zásady Účetnictví společnosti je vedeno a účetní závěrka byla sestavena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb. o účetnictví ve znění pozdějších předpisů, vyhláškou č. 500/2002 Sb. ministerstva financí, kterými se stanoví účtová osnova a postupy účtování pro podnikatele, a opatřením ministerstva financí, kterým se stanoví obsah účetní závěrky pro podnikatele. Účetnictví respektuje obecné účetní zásady, především zásadu o oceňování majetku historickými cenami, zásadu účtování ve věcné a časové souvislosti, zásadu opatrnosti a předpoklad o schopnosti účetní jednotky pokračovat ve svých aktivitách.

2.1.

Způsoby ocenění, odepisování a tvorby opravných položek Dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek Dlouhodobým hmotným majetkem se rozumí majetek, jehož doba použitelnosti je delší než jeden rok a jehož ocenění je vyšší než 40 000 Kč v jednotlivém případě. Dlouhodobým nehmotným majetkem se rozumí majetek, jehož doba použitelnosti je delší než jeden rok a jehož ocenění je vyšší než 60 000 Kč v jednotlivém případě. Nakoupený dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek je oceněn pořizovacími cenami. Technické zhodnocení, pokud převýšilo u jednotlivého majetku v úhrnu za zdaňovací období částku 40 000 Kč, zvyšuje pořizovací cenu dlouhodobého majetku. Společnost v účetním období roku 2014 nepořídila dlouhodobý nehmotný majetek.


18


Dlouhodobý hmotný majetek je odpisován zrychlenou metodou v souladu se zákonem o dani z příjmu s dobou odepisování uvedenou níže. Kategorie majetku

Doba odpisování v letech

Stavby

30

Stroje a zařízení

4

Dopravní prostředky

5

Hmotný majetek využívaný k výrobě elektřiny ze slunečního záření

20 (240 měsíců)

Doba odpisování v letech je stanovena podle očekávané doby upotřebitelnosti dlouhodobého majetku a dle zařazení dlouhodobého majetku do příslušné odpisové skupiny dle Standardní klasifikace produkce v souladu se zákonem o dani z příjmu. Způsob tvorby opravných položek: V roce 2014 nevznikl důvod vytvořit na základě inventarizace opravné položky k dlouhodobému hmotnému majetku. Dlouhodobý finanční majetek Cenné papíry a majetkové účasti se při nákupu oceňují pořizovací cenou. Součástí pořizovací ceny cenného papíru a podílu jsou přímé náklady související s pořízením, např. poplatky a provize makléřům, poradcům a burzám. K datu pořízení cenných papírů a majetkových účastí je tento dlouhodobý finanční majetek společností klasifikován dle povahy jako majetkové účasti nebo dlužné cenné papíry držené do splatnosti nebo realizovatelné cenné papíry a podíly. K datu účetní závěrky jsou majetkové účasti oceněny ekvivalencí. Pohledávky Společnost vytváří opravné položky k pohledávkám na základě individuálního posouzení jednotlivých pohledávek. Půjčky Půjčky jsou sledovány v nominální hodnotě. 2.2.

Přepočty údajů v cizích měnách na českou měnu Účetní operace v cizích měnách prováděné během roku jsou účtovány kurzem České národní banky stanoveným ke dni uskutečnění účetního případu. Majetek a závazky v cizí měně jsou k datu účetní závěrky přepočteny dle platného kurzu vyhlášeného Českou národní bankou k tomuto datu a zjištěné kurzové rozdíly jsou proúčtovány ve prospěch finančních výnosů nebo na vrub finančních nákladů běžného období.

2.3.

Daně Daňové odpisy dlouhodobého majetku Pro účely výpočtu daňových odpisů dlouhodobého hmotného majetku je použita zrychlená metoda, s výjimkou hmotného majetku využívaného k výrobě energie ze slunečního záření – rovnoměrně 240 měsíců.

2.4.

Výnosy O výnosech je účtováno do období, se kterým věcně a časově souvisejí. Pro zjištění hospodářského výsledku v potřebné struktuře se výnosy člení na provozní, finanční a mimořádné. Výnosy, které se týkají budoucích období, se časově rozlišují.

2.5.

Použití odhadů Sestavení účetní závěrky vyžaduje, aby vedení společnosti používalo odhady a předpoklady, jež mají vliv na vykazované hodnoty majetku a závazků k datu účetní závěrky a na vykazovanou výši výnosů a nákladů za sledované období. Vedení společnosti je přesvědčeno, že použité odhady a předpoklady se nebudou významným způsobem lišit od skutečných hodnot v následných účetních obdobích.


19


3.

Doplňující údaje k rozvaze a výkazu zisků a ztrát

3.1.

Dlouhodobý hmotný majetek Pořizovací cena (údaje v tis. Kč) Stav k 31.12.2012

Přírůstky

Úbytky

Stav k 31.12.2013

Přírůstky

Úbytky

Stav k 31.12.2014

65 518

-

-

65 518

-

5 592

59 926

– Stroje a zařízení

559

220

-

779

-

-

779

– Dopravní prostředky

592

-

-

592

297

-

889

Stavby Samostatné movité věci

– Ostatní DHM

136

1

137

1

-

138

Pozemky

2 020

-

-

2 020

-

67

1 953

Pořízení DHM

9 214

34 715

-

43 929

83 761

579

127 111

Poskytnuté zálohy

343

-

-

343

11

332

78 382

34 936

-

113 318

84 059

6 249

191 128

Stav k 31.12.2012

Přírůstky

Úbytky

Stav k 31.12.2013

Přírůstky

Úbytky

Stav k 31.12.2014

25 262

3 204

28 466

7 437

5 592

30 311


559

1

-

560

11

-

571


592

-

-

592

59

-

651

– Ostatní DHM

136

1

-

137

1

-

138

0

-

-

0

-

-

0

Celkem Oprávky (údaje v tis. Kč)

Stavby Samostatné movité věci

Pozemky Pořízení DHM

0

-

-

0

-

-

0

Poskytnuté zálohy

0

-

-

0

-

-

0

26 549

3 206

-

29 755

7 508

5 592

31 671

Celkem

Zůstatková hodnota (údaje v tis. Kč) Stav k 31.12.2012

Stav k 31.12.2013

Stav k 31.12.2014

40 256

37 052

29 615


0

219

208


0

0

238

Ostatní DHM

0

0

0

Pozemky

2 020

2 020

1 953

Pořízení DHM

9 214

43 929

127 111

343

343

332

51 833

83 563

159 457

Stavby Samostatné movité věci:

Poskytnuté zálohy Celkem

Odpisy dlouhodobého hmotného majetku zaúčtované do nákladů v roce 2014 činily 2 979 tis. Kč, resp. 3 206 tis. Kč v roce 2013. Společnost účtuje v průběhu bytové výstavby náklady na účty pořízení dlouhodobého hmotného majetku, a to přestože cílem bytové výstavby je prodej jednotlivých jednotek. Po kolaudaci jsou zejména nebytové jednotky určené k pronájmu zařazovány do hmotného majetku a odepisovány. Bytové jednotky jsou po kolaudaci proúčtovány na účty zboží určené k prodeji a následně prodávány.


20


Majetek najatý formou finančního a operativního leasingu s následnou koupí najaté věci (údaje v tis. Kč) Popis předmětu

Datum zahájení

Doba trvání v měsících

První navýšená splátka

Celková hodnota leasingu

Splatno v roce 2013

Splatno v roce 2014

Splatno v roce 2015

Osobní automobil

20.5.2008

60

330

1 873

103

0

0

Užitkový automobil

9.9.2009

54

62

711

109

0

0

392

2 573

212

0

0

Celkem */

Splátky jsou uvedeny v cenách s DPH. Leasing byl v roce 2014 ukončen následnou koupí najaté věci.

3.2.

Dlouhodobý finanční majetek Pořizovací cena (údaje v tis. Kč) Stav k 31.12. 2011

Přecenění k 31.12. 2012

Stav k 31.12. 2012


Stav k 31.12. 2013


Stav k 31.12. 2014

Podíly v dceřiných společnostech

2 547

- 992

1 555

11 713

13 268

- 753

12 515

Celkem

2 547

- 992

1 555

11 713

13 268

- 753

12 515

V roce 2013 byl o 13 020 tis. Kč navýšen podíl v dceřiné společnosti DOB Invest Plus s.r.o. do ostatních kapitálových fondů. V roce 2014 jsou do tabulky zahrnuty jen podíly k 31.12.2014 ve společnostech DOB-Invest Plus s.r.o. a Zelený ostrov s.r.o. Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem v r. 2014 (údaje v tis. Kč) Název společnosti DOB – Invest Plus s.r.o. Zelený ostrov s.r.o. Celkem

Pořizovací cena

Podíl v%

Vlastní kapitál spol.

Výsledek hospodaření

Zůstatková hodnota k 31.12.2014

13 220

100

12 402

597

12 402

75

50

225

152

113

12 627

749

12 515

14 495

K 17.4. 2014 byl prodán podíl společnosti DOB-Invest a.s. ve společnostech Diman s.r.o. a Dobřich s.r.o. majoritnímu vlastníkovi společnosti DOB-Invest a.s. Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem (podíl s více než 50% hlasovacích práv - DOB-Invest Plus s.r.o.) a podstatným vlivem (podíl do 50% hlasovacích práv včetně - Zelený ostrov s.r.o.). Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem v r. 2013 (údaje v tis. Kč) Název společnosti

Diman s.r.o. Dobřich s.r.o. DOB – Invest Plus s.r.o. Zelený ostrov s.r.o. Celkem 3.3.

Pořizovací cena

Podíl v%

Vlastní kapitál spol.

Výsledek hospodaření

Finanční výnosy za rok

Zůstatková hodnota k 31.12.2013

1 100

100

1 284

103

-

1 284

100

100

178

50

-

178

13 220

100

11 806

- 1 032

-

11 806

75

50

0

13 305

14 495

73

- 69

1 444

- 279

37

Pohledávky Pohledávky z obchodního styku (údaje v tis. Kč) Dlouhodobé

Stav k 31.12.2013

Stav k 31.12.2014

65

65

-

-

65

65

poskytnuté provozní zálohy opravné položky Celkem


21


Krátkodobé

Stav k 31.12.2013

Stav k 31.12.2014

odběratelé

578

960

poskytnuté provozní zálohy

521

520

jiné pohledávky

201

34

0

7

stát – daňové pohledávky dohadné položky aktivní opravné položky Celkem

0

44

- 103

- 105

1 122

1 460

Věková struktura pohledávek z obchodního styku (údaje v tis. Kč) Rok 2013

Kategorie

Po splatnosti

Celkem

0–90 dní

91–80 dní

181–360 dní

1 rok a více


158

179

91

71

79

578

Opravné položky

-

-

-

-

- 70

- 70

158

179

91

71

9

508


693

58

20

19

170

960

Opravné položk

-

-

-

-

- 105

- 105

693

58

20

19

65

855

Celkem 2014

Do splatnosti

Celkem

Společnost vykazuje pohledávky zejména z titulu předepsaného a neuhrazeného nájemného. Pohledávky po splatnosti jsou vymáhány, s dlužníky jsou vedena jednání o úhradě. Dlužníci podepisují uznání dluhu, případně jsou podány soudní žaloby. Pohledávky po splatnosti byly individuálně posouzeny a u vybraných dlužníků společnost vytvořila opravné položky. 3.4.

Finanční majetek (údaje v tis. Kč)

Pokladna Ceniny

3.5.

Stav k 31.12.2013

Stav k 31.12.2014

73

94

-

-

Běžné účty

3 342

80

Krátkodobý finanční majetek celkem

3 415

174

Přechodné účty aktiv Společnost účtuje o nákladech a výnosech v časové a věcné souvislosti. Významnou položkou přechodných účtů aktiv jsou náklady příštích období, které slouží k časovému rozlišení nákladů společnosti na placené nájemné, reklamu, pojistné, předplatné a ostatní režijní náklady. Tyto náklady činily 261 tis. Kč v r. 2014, resp. 314 tis. Kč v roce 2013. Další významnou položkou přechodných účtů aktivních jsou příjmy příštích období, které obsahují zejména výnosy z přefakturovaných nákladů (energie a služby spojené s pronájmem bytového domu v Trutnově) fakturované v roce 2015. Tyto příjmy příštích období činily 308 tis. Kč v r. 2014, resp. 343 tis. Kč v roce 2013.


22


3.6.

Vlastní kapitál Změny vlastního kapitálu (údaje v tis. Kč)

Zůstatky k 31.12.2012

Základní kapitál

Kapitálové fondy

Oceňovací rozdíly z přecenění majetku

Zákonný rezervní fond

Ostatní fondy ze zisku

Nerozděl zisk

Neuhraz. ztráta

Zisk/ztráta běžného období

Vlastní kapitál celkem

15 000

6 388

80

711

0

7 602

0

643

30 424

Přírůstky

-

-

-

32

-

610

-

- 6 368

- 5 726

Úbytky

-

-

1 271

-

-

-

-

643

1 914

15 000

6 388

- 1 191

743

0

8 212

0

- 6 368

22 784

Přírůstky

-

-

411

-

-

-

-

- 4 400

- 3 988

Úbytky

-

-

-

-

-

-

-

-

-

15 000

6 388

-780

743

0

1 845

0

- 4 400

18 796



Registrovaný základní kapitál ke dni 1. ledna 2014 byl tvořen 150 akciemi na jméno s nominální hodnotou 100 000 Kč na jednu akcii. 3.7.

Závazky z obchodního styku (údaje v tis. Kč) Krátkodobé závazky

Stav k 31.12.2013

dodavatelé

32 271

77 389

6 812

26 625

148

181

přijaté zálohy dohadné účty pasivní jiné závazky Celkem

Stav k 31.12.2014

100

8 171

39 331

112 366

V roce 2013 a 2014 se společnosti navýšily jak dodavatelské závazky, tak i přijaté krátkodobé zálohy. U přijatých záloh se jedná zejména o přijaté zálohy zaplacené na základě budoucích kupních smluv a u dodavatelů o závazky spojené s výstavbou bytového komplexu v Dobřichovicích. V roce 2014 přijala DOB-Invest a.s. půjčku od soukromé osoby ve výši 8,1 mil. Kč. Věková struktura krátkodobých závazků (údaje v tis. Kč) Rok

Kategorie

Do splatnosti

Po splatnosti 0–90 dní

91–180 dní

Celkem

181–360 dní

1–2 roky

2 roky a více

2013

Krátkodobé

32 265

6

-

-

-

-

32 271

2014

Krátkodobé

77 384

5

-

-

-

-

77 389

Závazky k podnikům ve skupině a spřízněným osobám (údaje v tis. Kč) Subjekty

Stav k 31.12.2013

Stav k 31.12.2014

1 103

853

-

1 103

dceřiné společnosti – půjčka včetně nezaplacených úroků sesterské společnosti – půjčka včetně nezaplacených úroků členové orgánů – krátkodobá půjčka včetně nezaplacených úroků

-

-

750

750

akcionáři - držitelé dluhopisů

30 000

30 000

Závazky celkem

31 853

32 706

akcionáři – dlouhodobá půjčka

3.8.

Přechodné účty pasiv Společnost účtuje o nákladech a výnosech v časové a věcné souvislosti. Významnou položkou přechodných účtů pasiv jsou výnosy příštích období, které slouží k časovému rozlišení výnosů společnosti. Jde zejména o předplacené nájemné na budoucí období. Tyto výnosy činily 396 tis. Kč v r. 2014, resp. 273 tis. Kč v roce 2013.


23


3.9. Závazky z titulu ručení neevidované v rozvaze Společnost ručí za své kontokorentní úvěry některými vlastními nemovitostmi, ručení je zapsáno v katastru nemovitostí. 3.10. Výnosy z běžné činnosti podle hlavních činností Stav k 31.12.2012

Stav k 31.12.2013

Stav k 31.12.2014

tis. Kč

%

tis. Kč

%

tis. Kč

%

0

0%

4

0,05 %

1

0%

1 830

10,48 %

5

0,06 %

0

0%

Tržby z podnájmů a služby spojené s nájemným

6 707

38,41 %

7 982

93,65 %

8 463

47,72%

Tržby z inženýrské činnosti v investiční výstavbě

2 550

14,60 %

324

3,80 %

120

0,68%

Tržby z prodeje dlouhodobého hmotného majetku

4 340

24,86 %

0

0%

7 333

41,34%

Tržby z prodeje zboží Tržby z prodeje bytových a nebytových jednotek

Smluvní pokuty a penále Ostatní provozní výnosy Přijaté úroky a ostatní finanční výnosy Mimořádné výnosy Prodané cenné papíry a podíly Tržby celkem

0

0%

56

0,66 %

100

0,56%

132

0,76 %

110

1,29 %

233

1,31%

1 902

10,89 %

42

0,49 %

12

0,07%

0

0%

0

0%

1

0%

0

0%

0

0%

1 475

8,32%

17 461

100 %

8 523

100 %

17 738

100 %

Společnost zabývá výstavbou bytových domů, po jejich kolaudaci většinu bytových a nebytových jednotek prodává. Další běžnou činností společnosti je pronájem bytových a zejména nebytových prostor včetně souvisejících služeb a inženýrská činnost v investiční výstavbě. Struktura výnosů je v jednotlivých letech významně ovlivněna dokončením staveb bytových domů a prodejem jednotlivých bytových a nebytových prostor. Vzhledem k této skutečnosti je srovnání výnosů v jednotlivých letech v procentech zavádějící. 3.11. Transakce se spojenými osobami Dle § 23 odst. 7, písm. b) zákona o dani z příjmu jsou jinak spojené osoby i osoby ovládané stejnou ovládající osobou. Výnosy 2014 (údaje v tis. Kč) Subjekt

Vztah ke společnosti

Služby

Prodej dl. majetku

Finanční výnosy

Celkem

DOB-Invest Plus s.r.o.

dceřiná spol.

0

0

29

29

Zelený ostrov s.r.o.

dceřiná spol.

129

0

6

135

Diman s.r.o.

jinak spojená osoba

112

0

0

112

Dobřich s.r.o.


0

0

0

0

241

0

35

276

Celkem

K 17.4. 2014 byl prodán podíl společnosti DOB-Invest a.s. ve společnostech Diman s.r.o. a Dobřich s.r.o. majoritnímu vlastníkovi společnosti DOB-Invest a.s. Výnosy 2013 (údaje v tis. Kč) Subjekt


Služby

Prodej dl. majetku

Finanční


dceřiná spol.

-

-

40

40


dceřiná spol.

24

-

0

24

Diman s.r.o.

dceřiná spol.

216

-

0

216

Dobřich s.r.o.

dceřiná spol.

-

-

0

0

240

-

40

280

Celkem

Celkem

výnosy

Společnost poskytla úvěr dceřiné společnosti DOB-Invest Plus s.r.o., na základě uzavřené smlouvy o úvěru fakturovala měsíčně úroky. Společnost pronajímá prostory společnosti Zelený ostrov, které rovněž poskytla krátkodobou půjčku. Společnosti DIMAN s.r.o. účtuje DOB-Invest a.s. nájemné a technickou pomoc se službami s tím spojené. Dceřiným společnostem v roce 2014 pak DOB-Invest a.s. přefakturovala část pojistného, které připadá na hmotný majetek těchto společností.


24


Nákupy 2014 (údaje v tis. Kč) Subjekt DOB-Invest Plus s.r.o. Zelený ostrov s.r.o.


Služby

Nákup dl. majetku

Finanční náklady

Celkem

dceřiná spol.

1 988

-

12

2 000

dceřiná spol.

-

-

-

-

Diman s.r.o.


-

-

35

35

Dobřich s.r.o.


61

-

-

61

2 049

-

47

2 096


Služby

Nákup dl. majetku

Finanční náklady

Celkem


dceřiná spol.

1 612

-

10

1 622


dceřiná spol.

0

-

0

0

Diman s.r.o.

dceřiná spol.

0

-

32

32

Dobřich s.r.o.

dceřiná spol.

20

-

0

20

1 632

-

42

1 674

Celkem Nákupy 2013 (údaje v tis. Kč) Subjekt

Celkem

Od společnosti DOB Invest Plus s.r.o. si v roce 2012 začala společnost DOB-Invest a.s. pronajímat nemovitosti v lokalitě Zbraslav, tento pronájem pokračoval i v letech 2013 a 2014. Finanční náklady - úroky placené společnosti DOB-Invest Plus s.r.o. vyplývají ze smluv o úvěru se společnostmi DOB-Invest Plus s.r.o. a Diman s.r.o.

4.

Zaměstnanci, vedení společnosti a statutární orgány

4.1.

Počet zaměstnanců, členů vedení společnosti a osobní náklady (údaje v tis. Kč) 2014

Počet

Mzdové náklady

Sociální a zdravotní zabezpečení

Ostatní náklady

Odměny statutárních a dozorčích orgánů

Osobní náklady celkem

Vedení společnosti

3

-

-

-

-

-

Ostatní zaměstnanci

4

1 574

554

86

-

2 214

Ostatní členové orgánů

1

-

-

-

-

-

8*/

1 574

554

86

-

2 214

Počet

Mzdovénáklady

Sociální a zdravotní zabezpečení

Ostatní náklady

Odměny statutárních a dozorčích orgánů

Osobní náklady celkem

Celkem 2013

Vedení společnosti

3

-

-

-

-

-

Ostatní zaměstnanci

4

1 691

597

86

-

2 374

Ostatní členové orgánů

3

-

-

-

-

-

10*/

1 691

597

86

0

2 374

Celkem

Společnost zaměstnávala v roce 2014 čtyři zaměstnance, v představenstvu a dozorčí radě pracovali dále 2 a 3, resp. 1 (od poloviny roku 2014 1 člen DR) členové těchto orgánů, kteří nebyli zaměstnanci společnosti.

5.

Události, které nastaly po datu závěrky Po datu účetní závěrky nebyly zaznamenány žádné význačné události.

Ing. Daniel Havlík, CSc. předseda představenstva


25



26


VYBRANÉ ÚDAJE Z HOSPODAŘENÍ (v tis. Kč) Výsledek hospodaření Rok

Výsledek hospodaření před zdaněním

Výsledek hospodaření za účetní období

2010

1 637

1 637

2011

383

383

2012

643

643

2013

- 6 368

- 6 368

2014

- 4 400

- 4 400

Tržby (výnosy celkem) Rok

prodej bytů a nebytových prostor

nájmy

ostatní včetně finančních operací

celkem

2010

33 188

6 525

-1 555

38 158

2011

40 211

7 132

7 589

54 932

2012

6 170

6 707

4 584

17 461

2013

0

7 981

532

8 523

2014

7 333

8 463

1 942

17 738

Základní a vlastní kapitál Základní kapitál

Vlastní kapitál

31.12.2010

K datu

15 000

30 333

31.12.2011

15 000

30 773

31.12.2012

15 000

30 424

31.12.2013

15 000

22 784

31.12.2014

15 000

18 796

Aktiva, cizí zdroje K datu

Aktiva celkem

Dlouhodobý majetek

Cizí zdroje

31.12.2010

114 009

91 642

83 179

31.12.2011

86 106

56 486

54 888

31.12.2012

79 561

53 388

48 837

31.12.2013

103 038

96 868

79 711

31.12.2014

201 927

171 971

182 485


27


DCEŘINÉ A SESTERSKÉ SPOLEČNOSTI Společnost DOB-Invest a.s. je 100 % vlastníkem společnosti DOB-Invest Plus s.r.o. se sídlem 5. května 3, Dobřichovice Společnost DOB-Invest Plus s.r.o. byla založena pro developerský projekt výstavby rodinných domků na Zbraslavi. Do obchodního rejstříku byla zapsána 4. ledna 2010. V prosinci 2011 společnost DOB-Invest a.s. nabyla 50 % podíl ve společnosti ZELENÝ OSTROV s.r.o. se sídlem 5. května 3, Dobřichovice. Společnost ZELENÝ OSTROV byla pořízena za účelem provozování seniorského bydlení v rámci multifunkčního centra v místě bývalého statku Dobřichovicích včetně s tím souvisejících služeb. Majoritní akcionář společnosti DOB-Invest a.s. Ing. Daniel Havlík je držitelem 100 % podílu ve společnostech Dobřich s.r.o. a Diman s.r.o. Společnost DIMAN s.r.o. je provozovatelem kulturního sálu v Dobřichovicích a dalších nebytových prostor, které pronajímá, a vykonává též správu a údržbu nemovitostí. Společnost DOBŘICH s.r.o. je vydavatelem časopisu Dobřichovické Kukátko a vykonává též správu a údržbu nemovitostí pro smluvní partnery, zejména pro jednotlivá společenství vlastníků domů postavených společností DOB-Invest a.s. Správu a údržbu nemovitostí poskytuje též Dobřich Plus, družstvo. Majoritní akcionář společnosti DOB-Invest a.s. Ing. Daniel Havlík je držitelem 50 % podílu ve společnosti ALKONA a.s.

D–GROUP

DIMAN s.r.o.

DOB-Invest a.s.

DOBŘICH s.r.o.



100 %

50 %

DOBŘICH Plus, družstvo

Majoritní akcionář společnosti DOB-Invest a.s. Ing. Daniel Havlík je držitelem 50 % podílu ve společnosti ALKONA a.s.


28


DOBŘICHOVICE VČERA A DNES První písemnou zmínku o Dobřichovicích obsahuje listina Václava I. z 6. dubna 1253, potvrzující darování Dobřichovic Rytířskému řádu křižovníků s červenou hvězdou. Jádrem osídlení se stal křižovnický dvůr při brodu přes Berounku, doložený k r. 1275. Samotná ves Dobřichovice je poprvé zmiňována v r. 1337. Už ve 12. století bylo osídleno okolí karlického dvorce a románského kostela sv. Martina v Karlíku (zasvěcení sv. Prokopu je pozdější), který zřejmě původně příslušel ke dvorci jako soukromý a až později se stal farním. Původní vztah Karlíka a Dobřichovic není zcela jasný, nelze vyloučit, že se v průběhu 2. poloviny 14. či v 1. polovině 15. století veškeré osídlení přesunulo k řece a karlický kostel stál o samotě. V r. 1358 založil Karel IV. v údolí Karlického potoka strážní hrádek, zastavený Václavem IV. a zaniklý za husitských válek nebo krátce po nich. Hrádek byl nejspíše vlastním původcem jména Karlík. V majetku křižovníků byly Dobřichovice až do r. 1420, kdy je Zikmund Lucemburský zastavil rytíři Zikmundu Bolechovcovi z Pušperka. V průběhu 15. století se vystřídalo několik světských zápisných držitelů, v r. 1498 vykoupil velmistr Matěj ze Střebska Dobřichovice zpět pro křižovnický řád od Heřmana z Říčan a Jana Šrámka. Rozkvět osady v 16. století je spjat především s velmistry a pražskými arcibiskupy Antonínem Brusem z Mohelnice a Zbyňkem Berkou z Dubé, který také přestavěl starší tvrz na břehu Berounky v zámek - letní residenci křižovnických velmistrů. V r. 1619 se Dobřichovice dostaly nakrátko do vlastnictví hraběte Jindřicha Matyáše Thurna, v pobělohorském období se válkou zničený dobřichovický majetek vrátil zpět řádu. Ten jej přivedl v 17. století k novému rozkvětu. V r. 1665 dokončil velmistr a arcibiskup pražský kardinál Arnošt Adalbert hrabě z Harrachu přestavbu zámku a velmistr Jiří Ignác Pospíchal dal v r. 1680 vybudovat novou kapli sv. Judy Tadeáše, sloužící později jako farní kostel. Zámek vyhořel v r. 1779 do základů a byl obnoven do dnešní podoby. Až do r. 1850 jsou hospodářské a kulturní dějiny Dobřichovic bezprostředně spjaty s křižovnickým řádem, od tohoto data byl křižovnický statek s polnostmi pronajímán. Významný impuls pro další vývoj Dobřichovic přineslo vybudování České západní dráhy ze Smíchova do Plzně. První vlak přijel do Dobřichovic 15. července 1862. V r. 1876 byla vyhláškou českého místodržitelství ves Dobřichovice povýšena na městečko (městys). Dějiny poslední stovky let jsou především dějinami přeměny zemědělské vsi kolem křižovnické residence a statku ve vyhledávané letovisko. Malá ves, soustředěná kolem rozšiřující se ulice ke křižovnickému statku, rovnoběžné s řekou, a kolmé ulice, která vznikla zřejmě až v 16. století, se rozrostla na základě pravidelné půdorysné osnovy kolem svého jádra i na protější břeh řeky. Na svazích Brunšova vznikal od sklonku 19. století pozoruhodný soubor vilové architektury a Dobřichovice se staly místem letních pobytů řady čelných osobností české kultury (F. X. Šalda, Z. Braunerová, J. B. Foerster, K. Honzík ad.). V r. 1992 se administrativně osamostatnil Karlík. V r. 1998 získala obec Dobřichovice znak, který připomíná jak spojení její historie s Rytířským řádem křižovníků s červenou hvězdou, tak její postavení letoviska. Přelom 20. a 21. století znamená pro Dobřichovice obnovování zašlé slávy svého jména. V minulosti byly Dobřichovice letním sídlem řady významných osobností, v současné době se do Dobřichovic stěhují lidé přicházející za prací do hlavního města a hledající bydlení v příměstských oblastech, nebo lidé mající zájem bydlet trvale mimo Prahu a pouze do ní denně dojíždět. Dobřichovice se opět stávají obcí s dobrou adresou. V roce 2006 získaly Dobřichovice statut města.

DOB-Invest a.s. / D-GROUP Sídlo:


Kancelář v Dobřichovicích:

Za Mlýnem 2, Dobřichovice, PSČ 252 29 tel: +420 257 712 630

Kancelář v Praze:

Klimentská 22, Praha 1, PSČ 110 00 tel: +420 222 331 350, fax: +420 222 317 305 www.DOB-Invest.cz

DOB-Invest a.s. D-GROUP V Ý R O Č N Í 2014 Z P R Á V A

Recommend Documents