Důvodová zpráva Uzavření dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013OE/OMP ze dne 7.3.2013 uzavřené se společností Rezidenční s.r.o. pro prodloužení termínu pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí do 30.6.2017 Na základě výběrového řízení na prodej pozemků v ul. Horská byla v roce 2006 uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní na prodej těchto pozemků a nájemní smlouva se společností Luxembourg Invest s.r.o., IČ 27277836, se sídlem Husova 678, Liberec s tím, že termín pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí byl stanoven do 30.9.2009. Následně byl tento termín na žádost společnosti Luxembourg Invest s.r.o. prodloužen, a to dodatkem č. 1 do 30.9.2010. Dne 19.11.2008 byl majetkoprávnímu oddělení doručen dopis, kde společnost uvedla, že bylo vydáno stavební povolení, které nabylo právní moci 14.11.2008 na projekt „Polyfunkční dům Jablonec nad Nisou, ulice Raisova“ a zároveň společnost oznámila zahájení hrubých terénních úprav a stavebních prací ke dni 15.11.2008. Od tohoto data hradila společnost nájemné ve výši 1,- Kč/m2/rok (tj. 5.597,- Kč/rok, měsíční platby 466,- Kč). Společnost Luxembourg Invest, a.s. dne 22.8.2010 opět požádala o posunutí termínu podání žádosti o vydání kolaudačního souhlasu do 31.12.2011 a uzavření dodatku č. 2., a to ze stejných důvodů jako v roce 2008. Dle místního šetření dne 20.9.2010 bylo zjištěno, že na pozemku bylo pravděpodobně provedeno prořezání náletové zeleně. K uvedenému datu jsou pozemky opět zarostlé nálety. Rozhodně zde žádné stavební práce neprobíhají a ani nebyly započaty. Zastupitelstvo města Jablonec nad Nisou usnesením č. 963/2010/B/6 ze dne 16.12.2010 neschválilo prodloužení termínu. Společnost Luxembourg Invest a.s. dále jednala s vedením města. Zároveň byly statutárnímu městu Jablonec nad Nisou zaslány dopisy, ve kterých popisuje vzniklou situaci a oznamuje, že na město podá žalobu ve věci protiprávního postupu města. Vzhledem k těmto skutečnostem vedení města pokračovalo v jednáních s tím, že bude uzavřena nová smlouva o smlouvě budoucí kupní a nájemní, která naváže na původní smluvní vztah, přičemž bude flexibilně reagovat na aktuální stav ve smyslu termínu pro kolaudační rozhodnutí s tím, že nejpozdější termín pro podání žádosti o kolaudační souhlas se stanovuje do 30.6.2015. V rámci realizace projektu a financování výstavby polyfunkčního domu v lokalitě Horská, Lesní jednal pan Murdych, jako předseda představenstva (a jediný akcionář) společnosti Luxembourg Invest a.s., s bankou ohledně finančního zajištění projektu. Požadavek banky byl, aby pro poskytnutí finančních prostředků na tento projekt byla založena samostatná společnost, jejíž jedinou činností bude výstavba polyfunkčního domu na předmětných pozemcích. Z tohoto důvodu byla založena společnost Rezidenční s.r.o., se sídlem Husova 42, Liberec 1, IČ 28728513, jejímž jediným společníkem a jednatelem je pan Jakub Murdych. Společnost Luxembourg Invest a.s. proto postoupila projektovou dokumentaci na stavbu polyfunkčního domu Raisova ulice v Jablonci nad Nisou, a dále práva a povinnosti ze stavebního povolení k dané výstavbě ze dne 16.10.2008 (v právní moci dne 11.11.2008) společnosti Rezidenční s.r.o. U obou z výše uvedených společností je statutárním orgánem a 100% vlastníkem pan Jakub Murdych (tyto společnosti tedy v souladu s tehdy platným § 66a obch. zák. tvořily holding). Zastupitelstvo města dne 20.12.2012 usnesením č. 200/2012/A/5 schválilo ukončení smlouvy o smlouvě budoucí kupní č. 428-2006-FaM/OMP ze dne 19.10.2006, ve znění dodatků č. 1 a 2 uzavřenou se společností Luxembourg Invest a.s., IČ 27277836, se sídlem Husova 678, Liberec 1, a to dohodou o narovnání s tím, že uzavřením dohody o narovnání dojde k vypořádání všech předešlých smluvních závazků a pohledávek, ať již sporných či nesporných. Byla uzavřena dohoda o narovnání, kterou došlo k narovnání všech předešlých smluvních závazků a pohledávek, ať již sporných či nesporných mezi společností Luxembourg Invest s.r.o. a městem (dohodu podepsala i společnost Rezidenční s.r.o.). Dohoda byla podepsána dne 7.3.2013.
Zároveň zastupitelstvo města dne 20.12.2012 usnesením č. 200/2012/A/6 schválilo uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a o nájmu nemovitostí na prodej p.p.č. 2077/1 o výměře 2084 m2, p.p.č. 2078/1 o výměře 1424 m2, p.p.č. 2081 o výměře 1087 m2, p.p.č. 2080/19 o výměře 103 m2, p.p.č. 2082/2 o výměře 280 m2, p.p.č. 2054/2 o výměře 619 m2 (celkem 5597 m2) vše v k.ú. Jablonec n. N. za účelem investiční výstavby s tím, že přesná výměra prodávaných pozemků bude upřesněna až po kolaudaci objektu se společností Rezidenční s.r.o., se sídlem Husova 42, Liberec 1, IČ 28728513 za cenu 450,- Kč/m2 s tím, že o vydání kolaudačního rozhodnutí bude zažádáno do 30.6.2015. Výše uvedená smlouva bude mimo jiné obsahovat v části nájemní ujednání, že do doby kolaudace stavby, budou předmětné pozemky v nájmu společnosti Rezidenční s.r.o., kdy ujednání o ceně nájmu bude upraveno tak, že po dobu příprav stavby bude výše nájemného stanovena ve výši 35,- Kč/m2/rok a po dobu prokazatelné výstavby, tj. ode dne zahájení stavby, ve výši 1,- Kč/m2/rok, přičemž za den zahájení stavby se považuje až hmotný výsledek prováděné stavby, nikoliv získání stavebního povolení. Smlouva bude dále obsahovat jako zásadní, odkládací podmínku, kdy vlastní smlouva kupní bude uzavřena se společností Rezidenční s.r.o. až po prokazatelném podání žádosti o kolaudační rozhodnutí k objektu (kopie žádosti opatřená podacím razítkem místně a věcně příslušného úřadu), který bude postaven na dotčených pozemcích, tato podmínka bude muset být splněna nejpozději do 30.6.2015, pokud nebude podmínka splněna do tohoto termínu, smlouva bez dalšího následující den zaniká. Nyní společnost Rezidenční s.r.o. požádala o prodloužení termínu pro splnění odkládací podmínky o 24 měsíců, tj. do 30.6.2017, a to s ohledem na skutečnost, že společnost v současné době mění vlastnické struktury, nová vlastnická struktura bude mít bohaté zkušenosti s výstavbou a provozováním sociálních zařízení, což přispěje k naplnění původního záměru. V nejbližších týdnech bude pokračováno ve výstavbě. Výbor pro hospodaření s majetkem města doporučil dne 3.2.2015 zastupitelstvu města a radě města schválit uzavření dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013OE/OMP ze dne 7.3.2013 uzavřené se společností Rezidenční s.r.o., IČ 28728513, se sídlem Husova 42, Liberec 1, s tím, že bude prodloužen termín pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí do 30.6.2017. Ostatní podmínky smlouvy zůstávají nezměněny. Před projednáním prodloužení smlouvy v zastupitelstvu města bylo zjištěno, že společnost Rezidenční s.r.o. neuhradila kauci na pronájem pozemků ve výši 81.623,- Kč a nájemné od vzniku nájmu, tj. od 7.3.2013, v sazbě 35,- Kč/m2/rok. Společnosti Rezidenční s.r.o. byla zaslána výzva k úhradě dlužných částek. Na základě této výzvy společnost dne 12.3.2015 uhradila na účet města nájemné ve výši 11.194,- Kč, (tj. 1,- Kč/m2/rok) za dva roky pronájmu a celou kauci ve výši 81.623,- Kč. Stanovisko oddělení právního a veřejných zakázek: V Smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní jsou obsahově předmětná ustanovení zřejmá: i) V čl. IX bod 25 je jasně stanoveno, že kauce je 81.623,- Kč, kdy dokonce Rezidenční jako Budoucí kupující proklamuje, že na příslušný účet částku složil, přičemž se splněním této povinnosti je dosud v prodlení. O výši kauce při podepsané oběma stranami nemůže být sporu. ii) Čl. IX Výše nájemného zní takto „ 22. Výše nájemného za dobu příprav stavby byla stanovena dohodou, a to ve výši 35,- Kč za m2 a rok. Výše ročního nájemného po dobu příprav tedy činí 115.150,- Kč za rok. 23. Výše nájemného za dobu prokazatelné stavby, tj. ode dne zahájení stavby, byla stanovena dohodou, a to ve výši 1,- Kč za m2 a rok. Pro účely této smlouvy se za okamžik zahájení stavby považuje den, v němž byly započaty práce při vlastním provádění stavby, přičemž započetí těchto prací musí být prokazatelně jejich hmotným výsledkem, který lze náležitě ověřit, dokumentovat a jako právní skutečnost též osvědčit. Výše ročního nájemného po dobu prokazatelné výstavby činí 5.597,- Kč za rok.“
Pokud tedy samotná spol. Rezidenční s.r.o. nezapočala s pracemi při vlastním provádění stavby dle výše uvedené definice, tak je povinna hradit nájem ve výši 35,- Kč/m2. Do dnešního dne zahájení prací spol. Rezidenční nedoložila. Oproti výše uvedenému společnost Rezidenční s.r.o. argumentuje tím, že ve smlouvě o narovnání mezi Městem a spol. Luxembourg Invest a.s. je v bodě 3. ,odstavce 3.2. uvedeno, že “vedlejší účastník je postupníkem příslušných stavebních práv a povolení (včetně projektové dokumentace) k realizaci výstavby polyfunkčního domu na Předmětných pozemcích, kdy tato získal postupitel spol. Luxembourg.“ S ohledem na skutečnost, že společnosti Luxembourg Invest bylo v minulosti uznáno zahájení stavebních prací (terénní úpravy, kácení porostů a hlavně započetí výstavby kanalizace) byl uznán nájem ve výši 1,- Kč a ten byl i společností Luxembourg hrazen, nebyl důvod opětovně dokládat zahájení stavebních prací. Sdělení odboru stavebního a životního prostředí ze dne 5.10.2011 adresované společnosti Luxembourg Invest, s.r.o.: „stavba polyfunkčního domu dle stavebního povolení č.j. 99512/2008, které nabylo právní moci dne 11.11.2008, nebyla ve smyslu stavebního zákona zahájena v termínu do 2 let od nabytí právní moci stavebního povolení, a že stavební povolení pozbylo platnosti dle § 115 odst. 4 stavebního zákona. Jakákoliv stavební činnost ve věci předmětné stavby polyfunkčního domu bude tedy považována za provádění stavby bez stavebního povolení.“ (Celé sdělení stavebního úřadu ze dne 5.10.2011 je součástí důvodové zprávy). Aktuální informace k platnosti stavebního povolení: Stavební úřad trvá na svém vyjádření, že stavební povolení pozbylo platnosti, nicméně jednatel společnosti Rezidenční s.r.o. trvá na tom, že má platné stavební povolení. Spor bude pravděpodobně řešen Krajským úřadem Libereckého kraje. Domníváme se, že o tomto nebude rozhodnuto před tím, než zanikne smlouva č. 147-2013OE/OMP ze dne 7.3.2013, tj. před 1.7.2015. Jednatel společnosti, pan Murdych, jednal o vzniklé situaci s náměstkem primátora Ing. Milošem Velem. Výbor pro hospodaření s majetkem města doporučil dne 3.2.2015 zastupitelstvu města a radě města schválit uzavření dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu a budoucí smlouvě kupní č. 147-2013-OE/OMP ze dne 7.3.2013 uzavřené se společností Rezidenční s.r.o., IČ 28728513, se sídlem Husova 42, Liberec 1, s tím, že bude prodloužen termín pro splnění odkládací podmínky podání žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí do 30.6.2017. Ostatní podmínky smlouvy zůstávají nezměněny.
Stanovisko právního oddělení ze dne 27.2.2008:
