DEVELOPERSKÉ PROJEKTY V CESTOVNÍM RUCHU

Ma sa r yk o v a u n iv e rz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Hospodářská politika

DEVELOPERSKÉ PROJEKTY V CESTOVNÍM RUCHU Developer projects in Tourism Bakalářská práce

Vedoucí bakalářské práce:

Autor:

Ing. Vladimír ŽÍTEK, Ph.D.

Jana TVRDÁ

Brno, 2015

Náz ev bakal á řské pr áce:

Developerské projekty v cestovním ruchu

Náz ev prác e v an gl i čt i ně:

Developer projects in Tourism

Kat edra:

Regionální rozvoj a cestovní ruch

Vedoucí bak al ářské práce:

Ing. Vladimír Žítek, Ph.D.

R ok obhaj ob y:

2015

Anotace Bakalářské práce „Developerské projekty v cestovním ruchu“ se zabývá analýzou nově vznikajících developerských projektů v rekreačních oblastech České republiky. V teoretické části je představen pojem nemovitost, jsou zde vyjádřeny charakteristiky nemovitostí a oceňovací principy. Praktická část se pak zaměřuje na konkrétní tři vybrané projekty v horských střediscích Krkonoš. Na základě rozboru vlastností jednotlivých rezidencí je provedena komparace z hlediska různých kritérií. Výsledky komparace poskytují možné řešení na postup při výběru takového typu nemovitosti. Abstract The bachelor thesis "Developer projects in Tourism" deals with the analysis of emerging developer projects in the recreational areas of the Czech Republic. The theoretical part introduces the concept of property, expresses significant characteristics of real estate and valuation principles. The practical part is focused on three specific projects located in mountain towns of Krkonoše. Based on the analysis of the properties of individual residences, there is drawn a comparison in terms of various criterias. The results of comparison provide a possible solution how to make a selection procedure of this type of property.

Klíčová slova Developerský projekt, nemovitost, cestovní ruch Key words Developer project, real estate, tourism

J m éno a pří j m ení aut ora:

Jana Tvrdá

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Developerské projekty v cestovním ruchu vypracovala samostatně, pod vedením Ing. Vladimíra Žítka, Phd. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 22. 4. 2015

vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Vladimírovi Žítkovi, Ph.D. za cenné rady a odborné vedení této bakalářské práce, developerským společnostem za poskytnutí potřebných informací a v neposlední řadě k také své rodině a přátelům za podporu a trpělivost.

OBSAH Úvod ................................................................................................................................................................... 10 1

Nemovitosti ............................................................................................................................................. 12 1.1 Pojem Nemovitost .............................................................................................................................................................. 12 1.2 Vlastnosti nemovitostí ..................................................................................................................................................... 13 1.3 Katastr nemovitostí České republiky ........................................................................................................................ 14 1.3.1 Evidence v katastru .................................................................................................................................................... 16 1.4 Nemovitosti a daně ............................................................................................................................................................ 16

2

Oceňování nemovitostí ....................................................................................................................... 18 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.4 2.4.1 2.4.1 2.4.2 2.4.3

3

4

Developerské projekty ....................................................................................................................... 25

3.1 3.2 3.3

6

Vývoj bytové výstavby v ČR ........................................................................................................................................... 25 Developerské projekty pro rekreaci .......................................................................................................................... 27 Oblast Krkonoše .................................................................................................................................................................. 30

Vybrané developerské projekty ...................................................................................................... 31 4.1 4.2 4.3

5

Hodnota vs. Cena ................................................................................................................................................................ 18 Změny v ocenění od ledna roku 2014 ....................................................................................................................... 19 Stavba je součástí pozemku ...................................................................................................................................... 19 Právo stavby .................................................................................................................................................................... 19 Změny v jednotlivých metodách ocenění ........................................................................................................... 20 Změny v ocenění platné od 1.10.2014 ...................................................................................................................... 20 Metody oceňování staveb a pozemků ....................................................................................................................... 21 Ocenění pozemku .......................................................................................................................................................... 21 Nákladová metoda ........................................................................................................................................................ 22 Kombinace metody nákladové a výnosové ........................................................................................................ 23 Porovnávací metoda .................................................................................................................................................... 23

Rezidence Jestřáb ............................................................................................................................................................... 31 Luční Dům.............................................................................................................................................................................. 32 Rezidence Kovárna ............................................................................................................................................................ 34

Metodologie práce ................................................................................................................................ 35

5.1 Kritéria komparace............................................................................................................................................................ 35 5.1.1 Kritérium lokality .......................................................................................................................................................... 36 5.1.2 Kritérium bytu ................................................................................................................................................................ 36 5.1.3 Kritérium stavby ............................................................................................................................................................ 37 5.1.4 Kritérium ceny ................................................................................................................................................................ 38 5.1.5 Procentuální podíl jednotlivých kritérií .............................................................................................................. 38

Výsledky komparace ........................................................................................................................... 39 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

Komparace z hlediska lokality ...................................................................................................................................... 39 Komparace z hlediska bytu ............................................................................................................................................ 41 Komparace z hlediska stavby........................................................................................................................................ 43 Komparace z hlediska ceny ............................................................................................................................................ 44 Celkové vážené skóre ....................................................................................................................................................... 46

Závěr.................................................................................................................................................................. 47 Seznam použitých zdrojů ........................................................................................................................... 48 Seznam grafů .................................................................................................................................................. 51 Seznam tabulek ............................................................................................................................................. 51 Seznam příloh ................................................................................................................................................ 52

ÚVOD Rekreační bydlení je oblíbenou formou cestovního ruchu již mnoho let. Jeho začátky spadají do počátku 20. století, i když hlavní rozvoj nastal až v období po 2. světové válce. V této době začala vlna stěhování většiny obyvatel do měst a tedy vylidňování venkova1. Pro české území je typický trend chataření a chalupaření jako varianta místa k trávení volného času. Chaty a chalupy se staví po celé České republice a svým vzhledem se většinou snaží o tradičnost a zapadnutí do okolní krajiny. Různé druhy rekreačního bydlení je možné najít i v jiných státech, v rámci Evropy především její severní část, dále i Německo či Nizozemí. V zámoří jsou typickým znakem hlavně mobilní domy ve Spojených Státech Amerických. 2 21. století se nese v duchu výrazných změn preferencí a potřeb rekreantů. Chataření a chalupaření ustupuje do pozadí a naopak středem zájmu se stává pořízení rekreačního apartmánu, který svým majitelům nabízí nové možnosti strávení volného času ve vlastní nemovitosti. Především odpadající nutnost pravidelné údržby a často welness či jiné služby v objektu patří mezi hlavní lákadla tohoto druhu ubytování. V neposlední řadě to je zajisté příležitost k investici, případně využití na pronájem. Avšak s rostoucí poptávkou po rekreačních apartmánech roste i počet nových nabídek developerských projektů. Ty se zaměřují primárně na apartmánové domy, ale v menším měřítku stále i na chaty a chalupy. Velký zájem je o horské lokality, především Krkonoše, Jizerské hory a Šumava, i když v posledních letech výrazně rostou i nabídky v Orlických horách a Beskydech. Důvody vyšší poptávky v těchto oblastech souvisí s geografickou dispozicí České republiky, která neumožňuje přímořskou rekreaci, ale nabízí významné horské využití, především v zimním období sjezdové i běžecké lyžování, v létě pak například turistiku či cyklistiku. Avšak potřeby a požadavky každého návštěvníka jsou individuální, ať už se jedná o destinaci, či konkrétně o bytovou jednotku. Většina developerských společností se snaží tyto potřeby naplnit v nejvyšší možné míře a i z tohoto důvodu se jejich nabídky od sebe na první pohled výrazně neliší. Právě ale tato skutečnost může pro potenciálního zájemce o tento druh nemovitosti způsobovat komplikovanou orientaci na daném trhu a výběr projektu nejvíce vyhovující jeho požadavkům.

Proces „urbanizace“ Mobilní domky. Mobilní domky: Doma kdekoliv [online]. 2011 [cit. 2015-04-08]. Dostupné z: http://www.mobilnidomky.cz/aktuality/mobilni-domy 10 1 2

Cílem práce je zhodnotit parametry aktuálně nabízených developerských projektů určených pro rekreaci. K tomuto účelu slouží komparace vybraných tří projektů ve třech lokalitách Krkonoš. Krkonoše byly zvoleny z důvodu nejvyšší kumulace nově stavěných apartmánových bytů a rekreačních objektů. Kritéria komparace, jež jsou aplikovaná v této práci, vycházejí ze současných požadavků týkající se jak kvality stavby a vybavení, tak i možností, které daná lokalita svým návštěvníkům a obyvatelům nabízí.

11

1 NEMOVITOSTI Většina lidí si pod pojmem nemovitost představí rodinný dům nebo byt, tedy místo pro bydlení. Bydlení patří mezi základní lidské potřeby a ovlivňuje všechny aspekty lidského života.

1.1 Pojem Nemovitost Rodinné domy, byty, chaty a chalupy, zahrady, pozemky. To vše a mnohem více nese společný název nemovitost. Již sám tento pojem napovídá hlavní vlastnosti daného objektu. Pochází z latinského slova immobilium, neboli „to, co se nedá přemístit“. Je také možné setkat se s výrazem reality, případně v angličtině real estate nebo real property. Za nemovitosti jsou považovány věci, které nelze přesunout z místa na místo, aniž by došlo k porušení jejich podstaty. Mezi takové věci se řadí především pozemky, objekty a inženýrské stavby a budovy. Ovšem jedná se i o veškeré vodní plochy, tedy rybníky, jezera, řeky, dále všechny formy zemské půdy, tedy zemědělská a lesní půda, sady, parky, zahrady. Dle mezinárodní organizace IVSC3 zaměřené na vytváření mezinárodních oceňovacích standardů se pojmem nemovitost rozumí půda a všechny její součásti, tedy i stromy a lesy, budovy na ní postavené a veškeré jejich přístavby, elektronická a jiná vedení poskytující služby nad i pod zemským povrchem.4 Základní kamenem je zemská půda, která z geografického hlediska patří k nedůležitějším a nejvzácnějším přírodním zdrojům. Na rozdíl od dalších druhů nemovitostí, půda je omezená, nelze ji vytvořit, a proto je potřeba s ní zacházet s rozmyslem a uvážením. Její charakter významně ovlivňuje stavbu budovy či jiné nemovitosti. Nezáleží jen na jejím tvaru či umístění, ale i na jejím složení, svažitosti apod.5 Nemovitosti (pomineme-li půdu, jež je sama o sobě specifická) patří mezi výrobní faktory a doplňují tak práci a kapitál. Jsou výsledkem lidské činnosti a mohou sloužit i jako významný zdroj informací o předešlých generací.

3

The International Valuation Standards Committee International Valuation Standards Council. [online]. [cit. 2014-10-23]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/glossary#letter_m 5 Bytová politika: teorie a inovace pro praxi. Vyd. 1. Editor Martin Lux, Tomáš Kostelecký. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON) v koedici se Sociologickým ústavem AV ČR, 2011, 229 s. Studijní texty (Sociologické nakladatelství), sv. 55. ISBN 978-807-3302-054. 12 4

Jejich hodnota se ve většině případů s nabývajícím stářím nesnižuje, nýbrž naopak roste (viz Vlastnosti nemovitostí). Často tedy slouží jako vhodná možnost investice, neboť míra rizika je u nich poměrně nízká a vzhledem ke dlouhodobé životnosti je možné mluvit i o dlouhé době návratnosti.6 Při zaměření na jejich postavení ve světě ekonomie je možné mluvit o přirozeném monopolu ve vlastnictví, neboť se jedná o velice individualizované jednotky s jedinečným charakterem. Každá nemovitost je svým způsobem unikátní, nelze najít naprosto přesného dvojníka ve všech aspektech. Poptávka po nemovitostech je daná především pohybem obyvatelstva, jejich nárůstem i poklesem, změnou životního stylu, zvyšováním či snižováním nároků na bydlení a samozřejmě novými trendy. Nelze ani opomenout finanční stránku, která je především v době finanční krize, zvyšující se nezaměstnanosti a dalších faktorů důležitým aspektem při výběru nemovitosti.7

1.2 Vlastnosti nemovitostí Nemovitosti jsou typické svými specifickými vlastnostmi, které je odlišují od ostatních věcí. Jejich základní vlastností je zajisté jejich nepřemístitelnost, jsou tedy pevně spjaté se zemí. Z tohoto důvodu je při stavbě velmi důležitá jejich správná alokace. Je třeba brát v potaz veškeré faktory ovlivňující využití nemovitosti ve větším časovém horizontu, neboť tyto faktory již není možné změnit. Časový

horizont

napovídá

další

vlastnosti,

tedy

dlouhodobé

životnosti,

která se u rodinných domů, budov, hal a rekreačních objektů pohybuje mezi 80 a 100 lety, záleží na konkrétní konstrukci objektu (zda se jedná o stavby zděné, dřevěné, montované) a dalších aspektů dané stavby.8 Jejich výstavba je časově náročnou záležitostí promítnutou do pořizovacích nákladů.

LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení: teorie a inovace pro praxi. Vyd. 1. Editor Martin Lux, Tomáš Kostelecký. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006, 229 s. Studijní texty (Sociologické nakladatelství), sv. 55. ISBN 80-864-2956-3. 7 CÍSAŘ, Jaromír. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 1.dotisk 1.vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1996, 160 s. ISBN 80-707-9690-1. 8 Vyhláška č.441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, příloha č.21 o opotřebení staveb 13 6

Nemovitosti jsou individuální, neopakovatelné objekty, které mají jedinečnou užitnou hodnotu i prostorovou alokaci. Použité materiály, orientace na světové strany, lokalita, velikost a další faktory jim zaručují individualizovaný charakter, a tím i individualizovanou poptávku s dlouhodobou životností. Na rozdíl od jiných věcných předmětů nemovitosti mají odlišný vztah životnosti morální a fyzické. Fyzickou životností se rozumí klasické stárnutí věci dané ubíhajícími roky života. Na tomto základě se hodnota snižuje, neboť stavba podléhá opotřebení. Je možné ji znovu obnovit modernizací, přestavbou či rekonstrukcí. Naopak životnost morální je typická především pro historické budovy, ale i běžné bytové jednotky v historických centrech měst, tedy lukrativních lokalitách. Ta hodnotu stavby zvyšuje, neboť jejím stárnutím dochází ke zhodnocení. V případě spojení obou druhů životností může vzniknout unikátní, vysoce hodnotná nemovitost.9 Jak uvádí Pavel Prudký ve své knize Hmotný a nehmotný majetek v praxi (2014), budovy, jednotky a rodinné domy, které nezahrnují pozemek, se označují jako dlouhodobý hmotný majetek bez ohledu na cenu či dobu použitelnosti. Na základě zákona o vlastnictví bytů „je možné beze vší pochybnosti byty řádně ocenit a zahrnout do jejich hodnoty i podíl na společných částech domů tak, jak je zákon definuje v pojmu jednotka.“10

1.3 Katastr nemovitostí České republiky Katastr nemovitostí tvoří důležitý zdroj informací o nemovitostech v České republice. Obsahuje jejich přesný popis a lokaci, zahrnuje vlastnická a další práva náležící k nemovitostem. Jeho další funkcí kromě funkce informační je ochrana těchto práv, dále slouží pro vědecké účely, pro daňové účely, k ochraně životního prostředí i nerostného bohatství.11 Paragraf §1 katastrálního zákona říká, že „katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem.“12

CÍSAŘ, Jaromír. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 1.dotisk 1.vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1996, s. 10-14. ISBN 80-7079-690-1. 10 PRUDKÝ, Pavel a Milan LOŠŤÁK. Hmotný a nehmotný majetek v praxi 2014: komentář, příklady, výklad změn. 15. aktualiz. vyd. Olomouc: Anag, 2014, s. 20. Daně (ANAG). ISBN 978-80-7263-866-6. 11 Účel katastru: Katastr nemovitostí České republiky (KN). Státní správa zeměměřictví a katastru [online]. [cit. 2014-11-02]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Okatastru-nemovitosti/Ucel-katastru.aspx 12 Předpis č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí 14 9

Katastr nemovitostí České republiky je veřejný, tedy jakákoliv osoba má právo za přítomnosti pracovníka úřadu do něj nahlédnout a pořizovat z něj výpis. Informace jsou poskytovány online na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního a také osobně na katastrálních úřadech. Katastr je spravován Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním, který kontroluje činnost jednotlivých katastrálních úřadů. Činnost katastrálních úřadů je následující: 1) Provádějí zápisy údajů o právních a jiných vztazích do katastru nemovitostí 2) Kontrolují veškeré změny udělané v katastru 3) Opravují chyby 4) Zjišťují shodu uváděných údajů se skutečnou situací 5) Obnovují katastrální operát 6) Poskytují údaje 7) Schvalují případné změny ve hranicích katastrálního území 8) Ověřují kopie listin o právních vztazích v rámci sbírky listin katastru 9) Spravují základní státní mapová díla na základě stanovení Českého úřadu zeměměřického a katastrálního 10) Další úkoly zadané od Českého úřadu zeměměřického a katastrálního13 Je veden převážně elektronickými prostředky, za základní územní jednotku je považováno katastrální území. Operát katastru nemovitostí je tvořen: 1) Souborem geodetických informací 2) Souborem popisných informací Soubor geodetických informací zahrnuje katastrální mapu, naopak soubor popisných informací informuje o parcelách, stavbách, bytových jednotkách, vlastnících a dalších vztazích.

RADÁČ, Albert. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 3. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2004, s. 53-55. ISBN 80-7201-441-2. 15 13

1.3.1 Evidence v katastru V katastru nemovitostí jsou evidovány: 1) Pozemky (v podobě parcel)14 2) Budovy, jimž je přidělováno číslo popisné či evidenční 3) Budovy bez čísla popisného ani evidenčního 4) Jednotky dle občanského zákoníku 5) Jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb. 6) Právo na stavbu 7) Nemovitosti na základě právního předpisu15

1.4 Nemovitosti a daně Na základě daňového systému České republiky podléhají i nemovitosti dani. V minulosti platila všeobecně známá Daň z převodu nemovitostí, avšak ta byla dne 1. ledna 2014 nahrazena pojmem jiným, a to Daní z nabytí nemovitých věcí. Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. Říká, že „poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní́ nebo směnné́ smlouvě̌ nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel“.16 Daň z nabytí nemovitých věcí však pozbývá platnost v případě pořízení novostavby, kdy se jedná o první nabytí nemovité věci za úplatu. Danou věcí se rozumí: 1) Pozemek, jehož součástí je novostavba rodinného domu 2) Novostavba rodinného domu 3) Jednotka bez nebytového prostoru (kromě garáže, sklepu, komory a společných prostor) 4) Jednotka bytového domu, která nově nezahrnuje nebytový prostor z důvodu stavebních úprav17 Jedná-li se o bytovou jednotku, vznikají společně s vlastnickými právy i určitá práva a povinnosti vztahující se na bytový dům, v němž je jednotka situována.

Parcelou se rozumí geometricky a polohově určený pozemek označen parcelním číslem Předpis č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí, § 3 Předmět evidence 16 Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí 17 Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí 16 14 15

Mezi základní práva patří výlučné a osobní užívání bytové jednotky včetně jakýchkoliv stavebních úprav, možnost rozdělení vlastnictví jednotky mezi více spoluvlastníků, ale nesmí tím v žádném případě ohrozit nebo jakýmkoliv způsobem omezi práva jiným vlastníkům bytového domu v užívání jejich bytových jednotek. Vlastník bytové jednotky je zároveň spoluvlastníkem daného bytového domu, tedy má právo na informace a užívání společných prostor. Avšak z tohoto práva plyne i jedna zásadní povinnost, tedy dodržování pravidel domu, přispívání do společného fondu na opravy a údržby domu a udržování společných prostor v dobrém stavu. 18

NOVOTNÝ, Petr. Nový občanský zákoník. 1. vyd. Praha: Grada, 2014, s. 95-96. Právo pro každého (Grada). ISBN 978-80-247-5166-5. 17 18

2

OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Každá nemovitost, ať už se jedná o rodinný dům, bytovou jednotku, kancelářské

prostory nebo pozemky, má určitou hodnotu. Je však důležité odlišit hodnotu nemovitosti od ceny nemovitosti. Tyto dva pojmy působí provázaně, přímo však spolu souviset nemusejí.

2.1 Hodnota vs. Cena Hodnotou nemovitosti se rozumí odhadnutá „ideální“ cena, za jakou by daná nemovitost mohla být zobchodována v den odhadu. Nejedná se však o cenu nabízenou ani poptávanou. Dle práva Evropské unie „tržní hodnota vyjadřuje cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji.“19 Dle mezinárodní organizace IVSC se jedná o odhadovanou částku, za kterou by aktiva nebo pasiva měla být vyměněna v den ocenění mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím v nestranné transakci a po patřičném marketingu, kde obě strany jednají vědomě, rozumně a z vlastního rozhodnutí.20 Oproti tomu cena nemovitosti je označení pro skutečnou cenu, která je obchodníkem nabízena, kupujícím poptávána, případně cena, za kterou je nemovitost ve výsledku směněna. Na základě zákona o cenách se jedná o „peněžní částku sjednanou při nákupu a prodeji zboží nebo určenou podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji.“21 Existují

různé

druhy

ceny,

pro

účely

oceňování

je

důležitá

především

cena administrativní, neboli zjištěná, v současné době na základě vyhlášky č. 441/2013 Sb. K provedení zákona o oceňování majetku, tedy cena stanovená na základě určité oceňovací metody. Další důležitou cenou je zajisté cena pořizovací (neboli historická), která říká, za jakou cenu bylo možné danou věc (v tomto případě nemovitost) pořídit, tedy u nemovitostí se jedná o cenu platnou v době, kdy byla nemovitost postavena.

Právo EU International Valuation Standards Council [online]. [cit. 2014-11-06]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/glossary#letter_m 21 Předpis č. 526/1990 Sb. Zákon o cenách, § 1 Obecná ustanovení 18 19 20

Není možné opomenout ani cenu reprodukční (neboli reprodukční pořizovací), která udává cenu, za jakou by se dala pořídit nová nemovitost porovnatelná či stejná vůči dané nemovitosti v době jejího ocenění. A nakonec cena tržní (neboli obecná), pro kupující velmi podstatná, udává, za kolik je v daném čase a lokalitě možno danou věc (nemovitost) pořídit.22

2.2 Změny v ocenění od ledna roku 2014 Dne 17. 12. 2013 byla přijata nová vyhláška v oceňování nemovitostí (č.441/2013 Sb.), která přináší určité změny vzhledem k vyhlášce č. 151/1997 Sb. V platnost přišla 1.1.2014. Důvodem změn bylo schválení nového předpisu č. 303/2013, který mění v souvislosti s přijetí rekodifikace23 soukromého práva mění vybrané zákony, včetně zákonu o oceňování majetku.Vyhláška č.441/2013 Sb. (dále jen „vyhláška“) některé části ocenění mění, jiné pouze novelizuje. 2.2.1

Stavba je součástí pozemku

Vyhláška nic nemění na metodách oceňování staveb ani pozemků. Tato změna říká, že cena stavby se přičítá k ceně pozemku. Mění i samotnou cenu pozemku, jejíž součástí jsou nově i trvalé porosty. Důvodem změny je domněnka, že stavba je zhodnocením pozemku, tedy zvyšuje jeho tržní hodnotu. Výjimku tvoří rozdílné vlastnictví stavby a pozemku, v takovém případě sloučení jejich cen není možné. Zároveň neplatí pro stavby dočasné a podzemní (s vlastním účelem).24 2.2.2

Právo stavby

Vyhláška reaguje na nový občanský zákoník, který zavádí právo stavby. Zákoník považuje stavbu za nemovitou věc. Dané právo umožňuje staviteli postavit stavbu i na cizím pozemku. V návaznosti na to se nabízí otázka, jakým způsobem bude roční užitek vypočítán.

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, s. 46-54. ISBN 978-80-7204-630-0. 23 Přijetí nového předpisu, normy 24 Změny v oceňování nemovitostí a nový občanský zákoník. HANÁK, Jakub. Epravo.cz [online]. 31.1.2014 [cit. 2014-11-06]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/zmeny-vocenovani-nemovitosti-a-novy-obcansky-zakonik-93475.html 19 22

Tím se zabývá §39 Oceňování práva stavby uvádějící přesný vzorec pro výpočet včetně všech jeho částí. Jedná se však o vysoce problematickou oblast.25 2.2.3 Změny v jednotlivých metodách ocenění Jednotlivým metodám (viz níže) ocenění se také dostalo novelizace. U metody nákladové nastala změna v postupu ocenění na základě toho, zda daná stavba je stavbou samostatnou nebo součástí pozemku. Porovnávací metoda není výrazně pozměněna, aktualizace se dočkaly ceny nemovitostí na základě skutečných cen obchodovatelných na trhu. Na základě § 33 odst. 3 oceňovacího zákona jsou vkládány do vyhlášky pracovníky jednotlivých územních pracovišť Generálního finančního ředitelství. Jedná se o průměr kupních cen na základě druhu nemovitosti a místa jejího umístění. Poslední metoda, kombinace nákladové a výnosové, nebyla výrazně změněna.26

2.3 Změny v ocenění platné od 1.10.2014 Podzim roku 2014 přinesl další významné změny v oceňování nemovitostí a mění zákon o oceňování majetku. Vyhláška č. 441/2013 Sb., která nabyla platnosti v lednu 2014, byla nahrazena vyhláškou č. 199/2014 Sb.27 Pro účely práce je důležité zmínit především změny v ocenění bytové jednotky a pozemku, na němž je bytový dům postaven. Index I (potřebný pro zjištění základní ceny upravené pozemku) se skládá mimo jiné i z indexu trhu IT, který byl doposud vyjádřen pěti znaky. Nově se přidává další šestý znak, a to znak ostatní neuvedené. Ten zahrnuje například energetickou úspornost, nový investiční záměr a podobně. Důvodem zavedení je snaha znatelněji vyjádřit vlastnosti daného pozemku a odlišit ho tak od ostatních. Základní ceny pozemků se také dočkaly novelizace. V reakci na situace, kdy pozemky typu skládky, manipulační plochy apod. dosahovaly vyšší ceny než pozemky zastavěných ploch, které jsou však brány za cennější, bylo nutné upravit ceny těchto pozemků do přijatelnější podoby.

25

Ibid, http://www.epravo.cz/top/clanky/zmeny-v-ocenovani-nemovitosti-a-novy-obcanskyzakonik-93475.html 26 Oceňovací vyhláška pro rok 2014. ŠKOCH, Petr. Znaleckyportal.cz [online]. 21.11.2013 [cit. 2014-11-07]. Dostupné z: http://www.znaleckyportal.cz/index.php?option=com_content&view=article&id=247:ocenov aci-vyhlaska-pro-rok-2014&catid=73:ekonomika-ceny-a-odhady&Itemid=113 27 Vyhláška č. 199/2014 Sb.: Zákon o oceňování majetku 20

Kromě velkých měst (Praha, Brno, Ostrava, apod.) byla i další města rozdělena do více částí při určování základní ceny pozemku. Další úprava se týká indexu omezujících vlivů pozemku I0, konkrétně znaku 4. Ve vyhlášce 441/2013 Sb. zohledňuje tento znak pouze chráněná pásma, nikoliv však chráněná území. Ta byla novou vyhláškou do tohoto znaku doplněna. Byly změněny základní ceny u některých obcí, stejně jako koeficienty. Postupy pro výpočty však stále zůstávají stejné. Změnami i lehce prošla použitá terminologie.

2.4 Metody oceňování staveb a pozemků Oceňováním staveb se rozumí zjištění jejich tržní hodnoty v daném čase a lokalitě po odečtu opotřebení. Existuje několik způsobů (metod), kterými je možné tuto hodnotu zjistit. Nelze opomenout ani ocenění pozemku, který je na základě aktuální verze vyhlášky součástí ceny stavby (kromě výjimek, viz. Kap. 2.2.1). 2.4.1

Ocenění pozemku

Jak již bylo řečeno v kapitole 2.2.1, změny v rámci metod ocenění stavebních pozemků nenastaly, jedná-li se o pozemky zařazené v cenové mapě stavebních pozemků a tedy i v katastru nemovitostí. V případě pozemků nezařazených v cenové mapě stavebních pozemků již určitá změna nastala, nově jsou oceňovány porovnávací způsobem (viz níže). Na základě aktuálně platné vyhlášky o oceňování majetku je stanovena základní cena (dále jen „ZC“) stavebního pozemku, který je evidován v katastru nemovitostí. Tato cena pro vybrané obce, okresy nebo oblasti je stanovena v příloze 2 tabulce 1 vyhlášky 441/2013 (dále jen „vyhlášky“). V případě, že daná obec není v tomto seznamu, postupuje se na základě vzorce: ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 ZCv označuje ZC stavebního pozemku dle okresu, do kterého daná obec spadá. Ox je označení pro koeficienty, které charakterizují danou obec z hlediska její velikosti, hospodářsko-správního významu, polohy, technické infrastruktury, dopravní obslužnosti a občanské vybavenosti. Po získání ZC je potřeba získat tzv. Základní cenu upravenou (dále jen „ZCU“). Ta se vypočítá ze základní ceny ZC a indexu cenového porovnání I (dále jen „I“) dle vzorce ZCU = ZC x I

21

Index I je získaný z indexu trhu IT, indexu omezujících vlivů pozemku IO a indexu polohy Ip dle vzorce I = IT x IO x Ip Indexy IT a Ip se získají na základě dalších vzorců uvedených ve vyhlášce.28 Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. Základní cena upravená tedy říká aktuální cenu stavebního pozemku. 2.4.1 Nákladová metoda Jak již název sám napovídá, důležitou roli zde hrají pořizovací náklady. Oceňování staveb nákladovým způsobem se věnuje část třetí oceňování staveb, Hlava I vyhlášky. Dle vyhlášky „se cena stavby zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou upravenou podle příslušného ustanovení této vyhlášky v závislosti na účelu užití stavby“.29 Záleží tedy na konkrétním typu stavby, zda se jedná o budovu/halu, rodinný dům, garáž, apod. Konečný vzorec pro cenu stavby (dále jen „CS“) je CS = CSN x pp pp označuje koeficient úpravy ceny pro stavby dle polohy a trhu (dále jen „pp“), pro který platí, že pp = IT x Ip Dané koeficienty jsou stejné jako při stanovování ceny pozemku. CSN vyjadřuje cenu stavby v Kč na základě nákladové metody a platí pro ni vzorec 𝑜

CSN = ZCU x Pmj x ( 1 − 100 ) Pmj označuje počet měrných jednotek, o říká opotřebení stavby v procentech a ZCU mluví o základní ceně dle druhu stavby.

Vyhláška 441/2013 Sb.: k provedení zákona o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů. 2014, s.20. 29 Vyhláška 441/2013 Sb.: k provedení zákona o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů. 2014, s.23. 22 28

2.4.2 Kombinace metody nákladové a výnosové Tato metoda má kořeny již v roce 1994, kdy pod názvem „výnosový způsob“ sloužila k ocenění pouze domů s nájemními jednotkami. Vyhláška platná od roku 1998 ji už upravila na podobu platnou dodnes, tedy kombinaci nákladového a výnosového způsobu aplikovatelnou na jakoukoli stavbu kromě staveb inženýrských za předpokladu pronajatí minimálně 80 % celkových podlahových ploch.30 V aktuálně platné vyhlášce se používá k ocenění staveb, jejichž cena je určena nákladovou metodou podle §12 vyhlášky. Stavba k datu ocenění musí být zcela pronajatá, částečně pronajatá (podle přílohy č.8) nebo není pronajatá, ale její technický stav pronájem umožňuje. Vzorec na určení ceny výnosovým způsobem (dále jen „CV“) je CV =

N p

x 100

N označuje roční nájemné v Kč, které se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku. Nájemné z pozemku se určí v případě, že stavba je samostatnou nemovitou věcí nebo součástí práva stavby31. V případě, že nájemné z pozemků sjednáno nebylo, bude snížení z ceny pozemku 5% na základě cenové mapy stavebních pozemků. p je míra kapitalizace uváděná v procentech (příloha č. 22 vyhlášky). 2.4.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je pro tuto práci velmi důležitá, neboť zahrnuje oceňování bytových jednotek. Poprvé se tento způsob objevil v zákoně č. 151/1997 Sb., avšak platit začal až od roku 2003, jeho úpravou se zabývá vyhláška č. 540/2002. Ze začátku své působnosti se používal pouze pro oceňování bytových jednotek ve vícebytových typových i netypových budovách a k oceňování samostatných garáží.32 Pro určení ceny stavby (dále jen „CP“) se používá vzorec CSp = OP x ZCU x IT x Ip OP je označení pro obestavěný prostor, další jednotky jsou stejné jako v ostatní metodách.

ZAZVONIL, Zbyněk. Administrativní ceny nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2013, s. 105-106. ISBN 9788087865033. 31 Vyhláška 441/2013 Sb.: k provedení zákona o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů. 2014, s.31. 32 ZAZVONIL, Zbyněk. Administrativní ceny nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2013, s. 101-102. ISBN 9788087865033. 23 30

Na základě nové vyhlášky č.441/2013 Sb. se tímto způsobem oceňují kromě bytových jednotek i rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky s obestavěným prostorem do 100 m3, zahrádkářské a rekreační chaty a garáže. Bytové jednotky patří do budov typu J („budovy vícebytové typové“). Jednotlivé typy budov jsou uvedeny v příloze 8 této vyhlášky. Ocenění bytu porovnávací metodou (dále jen „CBp“) je určeno dle vzorce CBP = PP x ZCU x IT x Ip PP znázorňuje podlahovou plochu bytu v m2, ZCU základní cena upravená a IT, Ip jsou idenxy vztahující se k pozemku. ZCU se v případě porovnávací metody určí dle vzorce ZCU = ZC x IV Iv je index konstrukce a vybavení a jeho přesný vzorec je uveden ve vyhlášce.33

33

Vyhláška 441/2013 Sb.: k provedení zákona o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů. 2014, 24

3 DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Developerské projekty již několik let mění regiony v celé České republice. Pojem „developerský projekt“ lze vysvětlit jako projekt výstavby bytového domu, areálu s bytovými jednotkami nebo souboru rodinných domů.34 V současné době zahrnuje mnoho developerských projektů jak bytové jednotky, tak nové rodinné domy, případně i pozemky. Toto sousloví vychází z anglického slova „development“, které znamená „vývoj“. Jedná se tedy o projekt, který se podílí na vývoji dané lokality.

3.1 Vývoj bytové výstavby v ČR Po skončení druhé světové války nezaznamenávala bytová výstavba v tehdejším Československu výrazný rozmach. Po odchodu německého obyvatelstva se uvolnilo mnoho bytů, tedy potřeba stavět byty nové nebyla příliš vysoká. V 50. letech 20. Století bylo dokončováno kolem 30 000 bytů ročně, jejich číslo stále rostlo, avšak stále se nacházelo pod mezinárodní úrovní.35 Tento rozmach bytové výstavby pokračoval i v následujících letech, v 60. letech bylo dokončeno 50 000 nových bytů, v 70. letech dokonce 80 000 bytů. Léta osmdesátá pak přinesla určitý pokles, trh byl přesycen. Důležitým mezníkem byl rok 1989, který, přestože pro Československo znamenal pozitivní krok k demokratickému přístupu a svobodě, přinesl pro bytovou výstavbu ztrátu státních dotací a promítl se tedy ve snížení stavby nových bytů. Nejhorší propad nastal roku 1995, kdy bylo postaveno pouze 12 998 bytů.36 Od roku 1996 se však tento počet postupně zvyšoval a docházelo k pomalému oživení bytové výstavby. Následující grafy znázorňují počet zahájených (Graf 1) a dokončených (Graf 2) bytů v jednotlivých pětiletých období od roku 1971 až do roku 2011. Ve grafu 1 je jasně vidět značný pokles v letech 1991-1995. Rodinné domy v této pětiletce nebyly stavěny téměř vůbec, byty dosáhly svého minima. Co se týče dokončených bytů, toto období (léta 1991-1995) nezaznamenává tak výrazný pokles jako v letech 1951-1955 či dalších třech pětiletkách.

IDeveloper.cz. Slovníček pojmů [online]. [cit. 2014-11-15]. Dostupné z: http://www.ideveloper.cz/slovnicek-pojmu-novostavba/index/dict/developersky-projekt 35 Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice [online]. Praha: Český statistický úřad, 2013, 245 s. [cit. 2014-11-17]. ISBN 978-802-5024-614. 36 Ibid, Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice [online] 25 34

Graf 1: Počet zahájených bytů v ČR v letech 1971-2011

Zdroj: Bytová výstavba v územích České republiky v letech 1997-2011 [online]. Praha: Český statistický úřad, 2013, s. 5 [cit. 2014-11-17]

Graf 2: Počet dokončených bytů v ČR v letech 1951-2011

Zdroj: Bytová výstavba v územích České republiky v letech 1997-2011 [online]. Praha: Český statistický úřad, 2013, s. 4 [cit. 2014-11-17]

26

Rok 1997 lze označit za další podstatný mezník v historii bytové výstavby. V tomto roce došlo ke změně ve statistikách, nově začaly být evidovány jednotlivé byty a bytové domy, což umožnilo získávání informací o nových bytech v jednotlivých obcích. Tento vzestup však netrval dlouho a brzy přišlo zpomalení a následně další pokles. Ten byl zaznamenán v roce 2008, určitý vliv na něj zajisté měla i světová finanční krize. Avšak krize se nejvíce projevila až v roce 2011, který je charakteristický prudkým poklesem výstavby nových bytů, a to o 21,5 % oproti roku 2010.37

3.2 Developerské projekty pro rekreaci Rekreační nemovitosti, především chaty a chalupy, mají v českých končinách dlouhou působnost. Developerská činnost se však nejprve rozvíjela ve velkých městech, především v hlavním městě Praha, dále i v Jihomoravském kraji a Středočeském kraji. Hlavně kraj Středočeský zaznamenal výrazný nárůst nové výstavby, což souviselo značně s procesem suburbanizace. Tehdy se však ještě nejednalo o rekreační projekty, nýbrž o bytovou výstavbu pro každodenní bydlení. Zájem o developerské projekty pro rekreaci se v České republice začal více rozvíjet kolem roku 2006, kdy v období léta a podzimu bylo postaveno skoro 50 nových developerských projektů s 1 676 bytovými jednotkami, podle průzkumu společností Arllen Development a KPMG Česká republika. Nejpopulárnějšími se staly horské oblasti, jako jsou Krkonoše a Šumava. V té době byla developerská činnost v cestovním ruchu na vzestupu, zájem byl především o nízkometrážní byty 2+kk a 2+1, které tvořily až 90 % celkové nabídky.38 Dle Michala Jelínka z Arllen Development lze oblasti sekundárního bydlení rozdělit do tří kategorií. Do první kategorie patří právě nejžádanější lokality (již zmiňované Krkonoše a Šumava), ale potenciál pro další stavbu tu již není příliš vysoký. Druhá kategorie patří lokalitám, které se pomalu dostávají do povědomí zájemců. Jsou to především Beskydy, Krušné hory a Jizerské hory, kde se stále nacházejí možnosti pro developery.

Analýza vývoje bytové výstavby v České republice v letech 1997 až 2011. KLÍMA, Jiří. Deník veřejné správy [online]. 2013 [cit. 2014-11-17]. Dostupné z: http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=6579337 38 Češi si často kupují druhé byty na rekreaci. ČTK. Bydleni.idnes.cz [online]. 2007 [cit. 201411-18]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/cesi-si-casto-kupuji-druhe-byty-na-rekreaci-f27/architektura.aspx?c=A070227_160651_architektura_pet 27 37

Poslední kategorie je tvořena ne příliš známými a objevenými lokalitami, avšak místy s vysokým potenciálem do budoucna. Jako příklad lze uvést Jeseníky a Orlické hory.39 Rok 2008 lze označit za rozkvět developerské činnosti v horských lokalitách. Poptávka byla stále vysoká a nabídka se neúprosně zvyšovala také. Hlavním lákadlem byla možnost investice, tedy návratnost vložených finančních prostředků díky pronajímání pořízené bytové jednotky. Podle agentury Arllen Development byly ceny v nových developerských projektech v horských oblastech dokonce vyšší než běžné ceny bytů.40 Při zaměření konkrétně na oblast Krkonoš došlo v letech 1991 až 2011 k nárůstu rekreačních bytů a domů až o 63 %. Jedná se především o vnitřní část Krkonoš, mezi lety 2005 – 2008 zde bylo postaveno skoro 800 nových bytových jednotek.41 Je možné si povšimnout, že ceny bytových jednotek v Královéhradeckém kraji, kam Krkonoše v největší míře spadají, mají klesající tendenci. Zatímco do roku 2010 byla tato cena 20 349Kč, do roku 2011 již 19 831Kč a do roku 2012 19 033Kč. České horské projekty se stávají zajímavými i pro zahraniční klienty, pro které bývají většinou cenově přijatelnější než podobné apartmány v jejich domovské zemi. Stále velký zájem je také z důvodu možnosti investice, avšak to záleží z vysoké míry na lokalitě apartmánu současné situaci na trhu.

JEŽEK, Karel. V Česku roste obliba sekundárního bydlení. Ekonom.ihned.cz [online]. 2007 [cit. 2014-11-18]. Dostupné z: http://ekonom.ihned.cz/c1-20638920-apartman-ve-spindlu 40 Apartmán na horách vám vynese až 150 tisíc ročně. Finance.idnes.cz [online]. 2008 [cit. 2014-11-18]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/apartman-na-horach-vam-vynese-az-150tisic-rocne-fo7-/podnikani.aspx?c=A080325_161702_firmy_rady_hla 41 SPF GROUP, v.o.s. Integrovaná strategie rozvoje regionu Krkonoše: A. Situační analýza [online]. 2012 [cit. 2015-02-02]. Dostupné z:http://rozvoj.krkonose.eu/docs/1438/ISRR%20Krkono%C5%A1e%20%20A.%20Situa%C4%8Dn%C3%AD%20anal%C3%BDza%20VP.pdf 39

28

Graf 3: Počet dokončených bytů v jednotlivých letech Počet dokončených bytů v jednotlivých letech

Absolutní počet bytů

2500 2000 1500 1000 500 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ

Graf 3 znázorňuje celkový počet dokončených nových bytů od roku 2009 do roku 2012. Je zde patrné, že největší množství bylo dokončeno v roce 2008, což souvisí s rozvojem v letech 2006 a 2007, avšak pak v roce 2009 následuje určitý propad ovlivněný světovou ekonomickou krizí. V roce 2010 je možné si všimnout dalšího vzrůstu, přesto však následný úpadek se projevuje až do současnosti. Podle nejnovějších zpráv v České republice stále aktivně pokračuje výstavba nových apartmánů předpokládající změnu u českého rekreanta z vlastnictví tradiční chalupy na luxusní horský apartmán.42 Jedním z faktorů posunu těchto preferencí jsou vyšší nároky na rekreaci, což souvisí s poskytovaným servisem v rámci jednotlivých projektů. Hlavními zájemci o tyto apartmány jsou vyznavači zimních a letních sportů, milovníci přírody či rodiny s dětmi. Všechny tyto kategorie oceňují především pohodlnost v údržbě, dostupnost sportovních, relaxačních i kulturních aktivit, ale zároveň vysoký standard použitých materiálů.

Češi už nejezdí jen na chalupy. Na horách vypukl apartmánový boom. Bydlení.iDnes.cz [online]. 2015, 27.2. [cit. 2015-03-25]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/horske-apartmany0et-/stavba.aspx?c=A150223_165748_stavba_web 29 42

3.3 Oblast Krkonoše Krkonoše bezesporu patří mezi nejznámější pohoří České republiky. Jedná se o nejvyšší horský celek na našem území s nejvyšší horou Sněžkou. Roku 1963 byly Krkonoše uznány za národní park a roku 1992 získaly místo v seznamu biosférických rezervací UNESCO.43 Další prvenství drží v návštěvnosti, kde dle databáze Českého statistického úřadu byl v roce 2013 počet příjezdů hostů v hromadných ubytovacích zařízení celkem 757 807, z toho 546 267 byli turisté z ČR.44 Graf 4: Počet příjezdů hostů 2013 Počet příjezdů hostů 2013 757 807

693 366 598 909 389 136

455 492

217 806

207 406

Krkonoše Šumava

Jizerské hory

Krušné hory

Jeseníky

Beskydy

Orlické hory

174 394

Lužické hory

Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ

Jak již bylo řečeno v kapitole 3.2, Krkonoše spadají do kategorie nejžádanějších lokalit. Nová výstavba zde již sice nemá takový potenciál, avšak je stále lokalitou s největším počtem nových developerských projektů. Pro účely této práce a následné komparace byly zvoleny tři lokality, a to Špindlerův Mlýn, Pec Pod Sněžkou a Janské Lázně

Krkonoše - jedinečné navenek, přátelské uvnitř. Krkonoše: Oficiální turistické stránky Krkonoš [online]. 2009 [cit. 2015-02-02]. Dostupné z:http://www.krkonose.eu/cs 44 Návštěvnost hromadných ubytovacích zařízení podle kategorie v turistických regionech. Veřejná databáze ČSÚ [online]. 2013 [cit. 2015-02-02]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabparam.jsp?cislotab=CRU9011PU_TR&kapitola_id=654&voa=ta bulka&go_zobraz=1&childsel0=2&cas_1_36=2013 43

30

4 VYBRANÉ DEVELOPERSKÉ PROJEKTY Pro účely této práce byly vybrány tři projekty nacházející se ve třech turistických oblastech Krkonoš. Jedná se o Janské Lázně, Pec pod Sněžkou a Špindlerův Mlýn. Dané oblasti jsou charakteristické vysokým počtem návštěvníků, a to jak v zimním období, kdy Krkonoše jsou vyhledávanou destinací pro lyžaře, tak i v letním období, které je vhodné pro turistiku, cyklistiku a další.

4.1 Rezidence Jestřáb Plánovaný developerský projekt Rezidence Jestřáb se bude nacházet na okraji Janských Lázní, ve SkiResortu Černá hora – Pec pod Sněžkou. Zaujme především svou výbornou polohou, jen 60 m od dolní stanice vysokokapacitní lanovky Černohorský Express, jež byla zrekonstruována roku 2006. Kromě lyžařských možností nabízí okolí residence i příznivé stopy pro běžkaře, bobová dráha, či plavecký bazén. Samotná budova má dvě podzemní podlaží s garážovým stáním a sklepy, pro bydlení jsou vyhrazena tři nadzemní podlaží. Samozřejmostí je výtah a možnost bezbariérových úprav. Kromě garážových stání bude k dispozici venkovní parkoviště pro návštěvy. První a druhé nadzemní podlaží disponuje především menšími byty 2+kk, třetí podlaží pak většími byty 2+kk, byty 3+kk i velkoryse řešenými byty 4+kk. Velkou výhodou projektu je jeho flexibilita, na přání zákazníka je možné malé byty vzájemně propojit, čímž vznikne byt s větší dispozicí. V současné verzi projektu se plánuje 27 bytů, a to 24 velikosti 2+kk, 2 velikosti 3+kk a jeden byt 4+kk. Je tedy vidět, že developer se zaměřuje především na byty menší dispozice (výrazný převis bytů 2+kk) a také menší podlahové plochy. Průměrná plocha těchto bytů 2+kk je 44 m2. V prvním nadzemním podlaží se bude nacházet lyžárna a prádelna se sušárnou. Vzhledem k předpokladu, že apartmány budou sloužit především k rekreaci, bude zde k dispozici správce budovy, jenž bude mít na starosti údržbu společných prostor, topení a doplňkové služby, jako například lehký úklid apartmánů. Snahou developerů je co nejvíce usnadnit a zpříjemnit využívání apartmánů jeho majitelům. Zároveň se zde počítá s možností pronájmů jakožto dalšího využití, v tomto případě bude správce obstarávat celkový dohled nad apartmány.

31

Co se týče vnitřního vybavení jednotlivých apartmánů, v ceně je již zahrnuto vybavení koupelny (sprchový kout v malých bytech, vana ve větších bytech), kuchyň pravděpodobně bude zahrnuta pouze na vyžádání. V obývacím pokoji a ložnici bude položen celoplošně koberec, barva dle výběru zákazníka. Kuchyň by měla mít marmoleum koupelna dlaždice.

4.2 Luční Dům Projekt Luční Dům, jenž se v současné době nachází ve fázi hrubé stavby, je situován ve Špindlerově mlýně, největším a nejznámějším lyžařském středisku České republiky. Na rozdíl od předchozího projektu (viz 4.1) je koncipován jako bytový dům, tedy jeho hlavním účelem má být trvalé bydlení spojené s rekreací, ne pouze rekreace samotná. Tomu odpovídá i lokalita, blízko centra města a zároveň nedaleko lyžařských možností. Především Ski areál Medvědín se nachází v pěší vzdálenosti od projektu, do Ski areálu Svatý Petr pak jezdí skibus, jehož zastávka se nachází cca 200 m od projektu. Bytový dům má jedno podzemní a pět nadzemních podlaží. V podzemním podlaží se kromě garáží a sklepů nachází též vstupní hala s možností recepce. Fungování recepce je pouze návrhem developerů, záleží na požadavcích majitelů bytů, veškerý provoz recepce by byl jen a pouze v jejich režii. Tento prostor má také sloužit k setkávání, použité materiály včetně kůže na zdi a teplých barev mají navodit příjemnou atmosféru. Další parkovací stání se nacházejí v prvním nadzemním podlaží, které z poloviny již obsahuje samotné bytové jednotky. Další čtyři podlaží jsou již zcela přenechána bytům, jejichž velikost se pohybuje od .... do.... m2. Díky lehce atypickému pojetí stavby byla možná konstrukce atria, které se nachází ve 2.NP a má tvar písmene „U“. Developer zvolil dvě kategorie standardů, a to Elegant a Exclusive. „Nižší“ kategorie Elegant je aplikována především v bytech menších velikostí umístěných směrem do atria. Jedná se o byty levnější vzhledem ke své menší obytné ploše a lokaci, která neumožňuje výhled do krajiny ani velký příliv světla. Naopak kategorie Exclusive je určena pro byty větší rozlohy orientované na jihovýchod a jihozápad. Rozdíl v jednotlivých kategoriích není nijak velký, obě jsou zaměřené na vysokou kvalitu, funkčnost i design. Pokud by potenciální klient chtěl ušetřit a do většího bytu zvolit nižší kategorii, která v něm není primárně řešena, je to možné, avšak takové změny nejsou developerem příliš vítány.

32

Neochota provádění změn je značná především u dispozic jednotlivých bytů. V případě, že by klient měl zájem o změnu dispozičního řešení, ať už v rámci stávajícího bytu nebo spojením více menších bytů, narazí na naprosto odmítavý postoj ze strany developera. Stejně tak změny mimo kategorie Elegant a Exclusive nejsou možné. Tato skutečnost je developerem vysvětlována tím, že by byl narušen celkový koncept budovy a jakékoliv změny vzhledem ke kvalitě použitých materiálů nejsou nutné. Jak již bylo řečeno, snahou projektu je vytvořit nové bydlení, nikoliv pouze rekreační apartmán. Možnosti pronájmu bytu jsou zde samozřejmě výrazné a developer je ochoten poskytnout zkušeného realitního makléře na tuto oblast, avšak především krátkodobý pronájem není příliš vítaný, neboť by to mohlo narušit koncept bytového domu. Při zaměření na bytové jednotky je zřejmé, že projekt nabízí všechny velikosti, a to od bytu 1+kk až po byt 6+1. Při celkovém počtu 47 bytů je 5 bytů 1+kk, 15 bytů 2+kk, 16 bytů 3+kk, 9 bytů 4+kk a po jednom 5+kk a 6+1. Při tomto rozložení lze říci, že v projektu převládá počet větších bytů (3+kk a výš). I v případě bytů menších (konkrétně 2+kk) se jedná o větší rozměry v rámci této kategorie, a to v průměru kolem 60 m2. V základní ceně za byt je u některých bytů lodžie/terasa, garážové stání i sklep se pořizují zvlášť. Důvodem je možnost svobodného výběru parkovacího stání i velikosti sklepu, případně jejich nekoupě. Venkovní parkovací stání jsou sice naplánovány, avšak bude se jednat jen o pár míst.

33

4.3 Rezidence Kovárna Projekt Rezidence Kovárna je situován do Pece pod Sněžkou, dalšího turisticky významného horského střediska Krkonoš. Tato oblast nabízí široké sportovní i rekreační využití v průběhu celého roku. V zimním období jsou to především lyžařské areály Ski Resort Černá Hora – Pec a lyžařský areál Velká Úpa, stejně tak trasy pro běžkaře. V letním období pak jsou zde široké možnosti turistiky, cyklistiky a golfu, Golf club Mladé Buky je vzdálený cca 15 km od Pece pod Sněžkou. Samotná rezidence disponuje jedním podzemním podlažím a čtyřmi podlažími nadzemními. Celkově je v nabídce 26 bytů, a to velikostí 1+kk (30,6 m2) až 4+kk (127,6 m2). Konkrétně se jedná o jeden byt 1+kk, 12 bytů 2+kk, 9 bytů 3+kk a 4 byty 4+kk. Je tedy patrné, že nejvíce je bytů 2+kk a 3+kk, tedy střední velikosti. Velikost bytů 2+kk se pohybuje kolem 44 m2 (v nabídce je i jeden byt 58,8 m2), byty 3+kk se nabízejí dvou velikostí, a to 55 m2 nebo 69,9 m2. Většina bytů má balkon nebo terasu a ke každému z nich náleží jedno garážové stání. Přestože se v budově nachází 36 sklepů, nejsou součástí každého bytu. Lze je samozřejmě dokoupit, stejně tak další garážové stání (pokud to kapacita 31 stání dovolí). Celková cena za byt závisí nejen na vybavení (zda již obsahuje sklep apod.) či velikosti, ale také na poloze bytu vzhledem ke světovým stranám. Co se týče vybavení jednotlivých bytů, developer poukazuje na flexibilitu projektu a je ochotný vyhovět přání zákazníka v co nejvyšší míře. Je možné si vybrat z široké nabídky podlah, obkladů či dveří, stejně tak lze do jisté míry měnit dispoziční uspořádání jednotlivých bytů. Tyto změny nejsou mimořádně účtovány, nýbrž jsou zahrnuty do ostatních služeb spojených s nákupem nemovitosti. Zároveň je možné při zařizování bytu využít služeb architekta. Rezidence Kovárna jako jediný projekt této práce zahrnuje i nebytovou jednotku, a to kavárnu, které se nachází v přízemí objektu. Kromě příjemného posezení u kávy či čaje by měla do budoucna poskytovat službu donášky pečiva. Bohužel projekt nepočítá s lyžárnou, prádelnou ani podobnými společnými místnostmi. Kolaudace je plánovaná na zimu 2015.

34

5 METODOLOGIE PRÁCE Pro zpracování práce byla zvolena metoda komparace, tedy porovnání tří developerských projektů ve třech odlišných lokalitách Krkonoš, uvedených v předchozí kapitole. Ve všech projektech byl vybrán nejtypičtější byt 2+kk s co možná nejpodobnějšími parametry, jako je umístění v rámci světových stran, vybavenost v ceně a podobně. Vzhledem ke skutečnosti, že lidské preference jsou značně různorodé, není cílem komparace zvolit absolutního vítěze, nýbrž poukázat na rozdíly v jednotlivých projektech a na možnosti, které dnešní realitní trh v této oblasti nabízí. Každý potenciální zájemce upřednostňuje něco jiného, někdo lokalitu, jiný použité materiály a podobně. Kritéria komparace vycházejí z požadavků klienta na příjemné rekreační bydlení a jejich hodnoty ze všeobecně preferovaných skutečností. Vzhledem k situování projektů do horských středisek je věnována zvýšená pozornost možnostem zimních sportů, stejně jako horské turistiky, a to v rámci lokality i vybavenosti jednotlivých projektů. Potřebné informace poskytli daní developeři a webové stránky jednotlivých projektů. Veškeré informace jsou veřejně dostupné ať už online, či po zkontaktování daných společností. Kromě komparace jednotlivých dílčích částí (viz následující kapitola) byla pomocí metody ocenění porovnána i celková cena za byt vzhledem ke všem potřebných faktorům. Zde je vidět, do jaké míry odpovídá cena inzerovaná ceně zjištěné.

5.1 Kritéria komparace Pro účely komparace byla zvolena čtyři kritéria, a to kritérium lokality, kritérium budovy, kritérium bytové jednotky a kritérium financování. Každé položce kritérií byl přidělen určitý počet bodů, v případě položek „Ano/ne“ se jedná o body 10 / 0, v případě položek Ano / částečně / Ne se jedná o body 10/5/0. Většina položek je číselně vyjádřena, vzhledem k tomu, že v rámci komparace jsou porovnávány pouze tři projekty, je možné je vždy seřadit od nejvýhodnějšího po nejméně výhodný a ohodnotit body 10 / 5 / 0. Určení, co je v rámci dané položky nejvýhodnější, je dáno individuálně, tedy v případě vzdálenostních parametrů se jeví jako lepší kratší vzdálenost a naopak. Výsledné body se sečtou a projekt s nejvyšším počtem dosažených bodů má nejlepší podmínky v rámci daného kritéria. Vzhledem ke skutečnosti, že každé kritérium má jinou důležitost, byla každému kritériu přiřazena procentuální váha, součet vah všech kritérií dává dohromady 100 %.

35

5.1.1 Kritérium lokality Toto kritérium vyjadřuje specifika lokality, v níž je projekt situován. Vzhledem k lyžařským možnostem v oblasti patří mezi dílčí položky vzdálenost k lyžařským střediskům, která je hodnocena v metrech. Nižší vzdálenost odpovídá lepšímu výsledku. Stejně tak vzdálenost k obchodu s potravinami, do centra města a k vlakovému/autobusovému nádraží. Tyto položky jsou hodnoceny na bodové škále „10 / 5 / 0/“, tedy „do 500 m“ je za 10b, „do 1000 m“ za 5b a „nad 1000 m“ za 0b. Stejná škála se týká i poslední položky „vybavenost lokality“, „úplná“ je hodnocena za 10b apod. Tabulka 1: Kritérium lokality Kritérium lokality (váha 40 %)

Hodnota, které může kritérium nabývat

Vzdálenost k lyžařským areálům Vzdálenost k obchodu s potravinami Vzdálenost do centra města Dopravní dostupnost automobilem Dopravní dostupnost veřejnou dopravou Druh veřejné dopravy Vzdálenost od vlakového/autobusového nádraží Vybavenost lokality

do 500 m / do 1000 m / nad 1000 m do 500 m / do 1000 m / nad 1000 m do 500 m / do 1000 m / nad 1000 m v km Ano / Ne vlak / autobus do 500 m / do 1000 m / nad 1000 m Úplná / Částečná / Omezená

Zdroj: vlastní zpracování

5.1.2 Kritérium bytu Kritérium bytu se zaměřuje konkrétně na vybranou bytovou jednotku. Pro účely této práce byly zvoleny jednotky 2+kk s nejmenší užitnou plochou, avšak zároveň obsahující další stejné faktory, jako například orientaci světových stran (vybrané byty mají orientaci severovýchod nebo jihovýchod) či další vybavení. V případě první položky, zaměřené na užitnou plochu, je vyšší užitná plocha hodnocena lépe. Všechny tři projekty jsou seřazeny od nejvyšší plochy po nejnižší a stejně tak jim jsou přidány body. Položka „vybavenost koupelny“ je znovu hodnocena na tří hodnotové bodové škále, ostatní položky pak na dvouhodnotové škále „10 / 0“.

36

Tabulka 2: Kritérium bytu Kritérium bytu (váha 30 %) Užitná plocha bytu 2+kk Vybavenost koupelny Úložné prostory (komora) Orientace bytu Balkon / terasa Garážové stání v ceně Sklep v ceně

Hodnota, které může kritérium nabývat v m2 Nadstandardní / Standardní / Částečné Ano / Ne Výhled / Částečný výhled Ano / Ne Ano / Ne Ano / Ne


5.1.3 Kritérium stavby Toto kritérium hodnotí stavbu jako celek, kromě konstrukce a standardů dveří a oken i příslušenství společné pro všechny bytové jednotky. V případě odpovědí „Ano / Ne“ je použita škála „10 / 0“, v případě tří variant odpovědí pak škála „10 / 5 / 0“. Hodnocení položek o konstrukci domu a vytápění je převzato z Úplného znění předpisu o oceňování45. Tabulka 3: Kritérium stavby Kritérium stavby (váha 30 %) Konstrukce domu Standard dveří Standard oken Lyžárna Prádelna / sušárna Kolárna a kočárkárna Nebytové prostory v domě Vytápění

Hodnota, které může kritérium nabývat Zděná nebo monolitická / Dřevěná / Panelová Plastová / Dřevěná Ano / Ne Ano / Ne Ano / Ne Ano / Ne Podlahové / Dálkové ústřední / Lokální


45

Vyhláška 441/2013 Sb.: k provedení zákona o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů. 2014 37

5.1.4 Kritérium ceny Účelem cenového kritéria je zhodnotit cenu inzerovanou s cenou zjištěnou pomocí oceňovacího programu Delta-NEM46. Je třeba počítat s určitým navýšením ceny zjištěné vzhledem k provizi developerské společnosti a nákladům na propagaci projektu. Tyto celkové náklady se u jednotlivých projektů různí, výsledkem tohoto kritéria tedy je procentuální porovnání obou cen. Tabulka 4: Kritérium ceny Kritérium ceny (váha 10 %)

Hodnota, které může kritérium nabývat

Cena inzerovaná Cena zjištěná oceněním

v Kč v Kč


5.1.5 Procentuální podíl jednotlivých kritérií Na grafu níže je znázorněno procentuální zastoupení všech 4 kritérií. Je patrné, že kritérium lokality získalo vyšší podíl než ostatní, a to především proto, že v současné době hraje právě lokalita velmi významnou roli při výběru nemovitosti. Kritérium stavby a kritérium bytu jsou hodnoceny stejně, naopak cenové kritérium má výrazně méně, a to z toho důvodu, že jednotlivé položky potřebné pro stanovení ceny se budou vyvíjet v závislosti na vývoji výstavby. Graf 5: Procentuální zastoupení jednotlivých kritérií Kritérium lokality

Kritérium bytu

Kritérium stavby

30%

20%

30%

20%


Delta-NEM. DIOTIMA [online]. [cit. 2015-03-14]. Dostupné z: http://www.diotima.eu/cz/Delta-NEM/ 46

38

Kritérium ceny

6 VÝSLEDKY KOMPARACE Na základě představených kritérií byly dané tři projekty porovnány a bodově ohodnoceny dle popsaných škál. Veškeré potřebné informace byly získány z osobních rozhovorů s jednotlivými developery, webových stránek projektů47 a webových stránek jednotlivých měst.

6.1 Komparace z hlediska lokality Jak již bylo řečeno, všechny tři projekty se nacházejí v lukrativních horských lokalitách Krkonoš. Z tohoto důvodu je hlavním faktorem propagace právě zdůraznění lyžařských možností. Většina potenciálních zájemců byt hodlá využívat především pro rekreaci, tedy zimní a letní aktivity v okolí patří mezi stěžejní při výběru lokality. Dle tabulky 1 je možno vidět, že nejlepší vzdálenost k lyžařským areálům má Rezidence Jestřáb, svými inzerovanými 60 m od spodní stanice lanovky doslova „drtí“ své protihráče. Při pohledu do mapy tato vzdálenost není až tak nízká, přesto však je výrazně nižší než v dalších dvou případech. U Lučního domu developer stále odkazuje na Skiareál Medvědín, který je skutečně v docházkové vzdálenosti. Avšak lyžař se musí připravit na skoro kilometrovou procházku, což v lyžácích s lyžemi není zrovna příjemné. Další skiareál Svatý Petr je již vzdálen cca 2,5 km, tedy cesta autem či skibusem je nutností. Poslední projekt Rezidence Kovárna je na tom podobně jako Luční dům, Skiresort Pec je vzdálen necelý kilometr od apartmánů. Rezidence Jestřáb sice těží ze své situace vzhledem k lyžařským možnostem, naopak ale k centru a obchodním příležitostem je její posazení výrazně horší než u dalších dvou projektů. Zatímco ostatní dva projekty jsou vzdálené necelý kilometr od centra města, Rezidence Jestřáb až 2 km, navíc cesta směrem k centru je značně strmá, což může především v zimních měsících způsobovat nemalé komplikace, ať už autem, či pěšky. V případě Janských lázní a Špindlerova Mlýna jsou v okolí pouze menší lokální obchody s potravinami, v Peci pod Sněžkou však budoucí majitel najde supermarket Kubík s širším sortimentem.

Luční dům Špindlerův Mlýn: Komfortní horské bydlení na naprosto exklusivním místě [online]. [cit. 2015-03-18]. Dostupné z:http://www.lucnidumspindl.cz/ Residence Kovárna: Apartmány v srdci Krkonoš [online]. [cit. 2015-03-18]. Dostupné z: http://www.kovarnaresidence.cz/ Rezidence Jestřáb [online]. [cit. 2015-03-18]. Dostupné z: http://www.rezidencejestrab.cz/ 47

39

Při hodnocení lokality je důležité vzít v potaz i další občanskou vybavenost, v případě nemovitostí určených pro rekreaci především zdravotní péči, poštu a další služby, jako i možnosti kulturního vyžití. Všechny tři lokality nabízejí plnou občanskou vybavenost, lékárny, zdravotní střediska i služby první pomoci. V rámci kulturních možností je znát, že všechny lokality podporují cestovní ruch a snaží se naplno uspokojit potřeby především turistů. Lze zde nalézt kina, aquaparky, wellness, v Janských lázní zároveň i velké množství lázeňských procedur. Mimo kulturní vyžití se myslí i na stálé obyvatele, tedy nechybí školství či další nezbytné služby. Především v případě projektu Luční dům developer značně poukazuje občanskou vybavenost, která je vhodná i ke stálému bydlení. Neboť, jak bylo řečeno v kapitole 4.2, tento projekt preferuje stálejší majitele před pouze rekreačním užíváním. Dalším, neméně důležitým faktorem, je dostupnost veřejné dopravy v lokalitě. Není vždy možné se zcela spoléhat na automobilovou dopravu, tedy jakékoliv další spojené zvyšuje lukrativnost lokality. Ve všech třech oblastech je veřejná doprava zajištěna autobusy, vlak zde není dostupný. Samozřejmostí je spojení s okresním městem Trutnov, dále pak s hlavním městem Prahou, neboť, jak přiznali všichni tři developeři, nejvyšší počet zájemců (a celkově návštěvníků) přijíždí právě z Prahy. Špindlerův Mlýn, na rozdíl od Janských lázní a Peci pod Sněžkou, disponuje také městskou hromadnou dopravou MHD.

Tabulka 5: Kritérium lokality – výsledky komparace Kritérium lokality (váha 30 %) Vzdálenost k lyžařským areálům Vzdálenost k obchodu s potravinami Vzdálenost do centra města Dopravní dostupnost veřejnou dopravou Vzdálenost od vlakového/autobusového nádraží Vybavenost lokality Body celkem

Body

REZIDENCE JESTŘÁB

Body

LUČNÍ DŮM

Body

REZIDENCE KOVÁRNA

10

do 500 m

5

5

do 1000 m

5

do 1000 m

5

10

do 500 m

0

nad 1000 m

5

5

do 1000 m

10

Ano - autobus

10

10

Ano - autobus

5

do 1000 m

5

do 1000 m do 1000 m do 1000 m Ano autobus do 1000 m

5

do 1000 m

10

Úplná

10

10

Úplná

40

40


40

Úplná

45

Na základě výsledků z tabulky 6 lze říci, že v rámci daných kritérií dopadl nejlépe projekt Rezidence Kovárna. Přestože Rezidence Jestřáb láká svou výbornou vzdáleností k lyžařským areálům, v dalších oblastech pokulhává. Naopak všechny projekty jsou obslouženy autobusovou dopravou s podobnou vzdáleností k autobusovému nádraží, stejně tak celková vybavenost všech lokalit je zcela vyhovující životních standardům a umožňuje celoroční bydlení.

6.2 Komparace z hlediska bytu Kritérium bytu řeší již vlastnosti konkrétních bytových jednotek. Pro danou komparaci byly vybrány byty 2+kk s co nejmenší užitnou plochou, avšak se stále porovnatelnými parametry. Zatímco Rezidence Jestřáb a Rezidence Kovárna nabízejí byty kolem 45 m2, Luční Dům se orientuje na větší obytnou plochu. Jak již bylo řečeno v kapitole 2.4, důvodem je zvýšení pohodlí majitelů pro případné stálé bydlení, k čemuž se projekt snaží směřovat. Orientace vybraných bytů je na severovýchod či jihovýchod, pohled z balkonu/terasy nabízí částečný výhled na okolní krajinu (především lyžařské možnosti). Co se týče standardů, Rezidence Jestřáb a Rezidence Kovárna udávají klasické vybavení, Luční Dům nabízí dvě varianty standardů (vit kapitola). Vybraný byt má v základní ceně provedení Exclusive, neboť vzhledem ke svému umístění v rámci budovy již nabízí terasu i lepší výhledy, spadá tedy mezi byty s vyšší kategorií. Rozdílnost není vysoká, konkrétně se jedná například o tloušťku podlah v obytných místnostech, v obou případech se jedná o třívrstvou dřevěnou plovoucí podlahu, která má ve variantě Exclusive tloušťku 10mm, naopak ve variantě Elegant 7mm. Rezidence Jestřáb dodává do obytných místností koberce, a to na základě výběru zákazníka. Rezidence Kovárna nabízí dvouvrstvou dřevěnou plovoucí podlahu. Všechny tři byty mají v základní ceně balkon nebo terasu, byt v Lučním domě má terasu, byty v dalších dvou projektech pak balkony. První rozdíl je vidět v úložných prostorech v rámci podlahové plochy bytu. Pouze byt v Lučním domě obsahuje komoru (konkrétně 4,38 m2), další dva byty nenabízí samostatnou místnost jako úložný prostor. Jako jediný takový prostor je oficiálně dodáván sklep, jehož velikost je ve všech projektech relativně podobná. Samozřejmostí všech projektů je podzemní garáž, avšak ne v rámci všech je již součástí základní ceny bytu. 41

Zatímco Rezidence Jestřáb jej dodává automaticky ke všem bytům, Rezidence Kovárna pouze k některým bytům a Luční dům jej v základní ceně vůbec nemá. V případě dvou posledních zmiňovaných projektů je možnost si chybějící garážové stání zakoupit (a zároveň vybrat jeho umístění v rámci budovy). Stejná situace platí pro sklep, který je součástí ceny pouze u Rezidence Jestřáb.

Tabulka 6: Kritérium bytu – výsledky komparace Kritérium bytu (váha 20 %) Užitná plocha bytu 2+kk Vybavenost koupelny

Body REZIDENCE Body JESTŘÁB

LUČNÍ DŮM

v m2

55,53 m2

Body REZIDENCE KOVÁRNA 45,30 m2

5

Standardní

5

Standardní

5

Standardní

Úložné prostory (komora) Orientace bytu

0

Ne

10

Ano

0

Ne

0

0

10

10

Částečný výhled Ano

0

Balkon / terasa


10


Garážové stání v ceně

10

Ano

0

Ne

10

Ano

Sklep v ceně

10

Ano

0

Ne

0

Ne

Body celkem

35

25

25


V tabulce 6 jsou znázorněny výsledky kritéria týkajícího se bytové jednotky. V tomto případě jednoznačně nabízí nejlepší podmínky Rezidence Jestřáb. Je to dáno především sklepem a garážovým stáním v základní ceně, u ostatních projektů se pak celková cena o tyto položky výrazně navýší až v případě individuálního dokoupení. Lze si povšimnout, že byt v Lučním domě má užitnou plochu cca o 10 m2 větší než ostatní dva porovnávané byty. Projekt sice nabízí byt 2+kk s menší užitnou plochou, ale udávané parametry jsou rozdílné od dalších dvou projektů, tedy komparace by nebyla objektivní. Z tohoto důvodu byl vybrán byt s větší užitnou plochou, ale velikost (v m2) nebyla započítána do bodových výsledků.

42

6.3 Komparace z hlediska stavby V rámci kritéria stavby dochází k hodnocení projektů jako celků, tedy konstrukce budov, možnosti společných prostor apod. Všechny tři stavby jsou zděné, Luční dům má v 1. podzemním podlaží, 1. nadzemní a částečně i ve 2. nadzemním podlaží stěny monolitické železobetonové. Zbytek budovy je zděný. Obložení mají všechny budovy kamenné, stejně tak oplocení je takto vyřešeno. Snaha je o vzhled zapadající do okolní krajiny. Co se týče oken, Luční dům, na rozdíl od dalších projektů, dodává okna dřevěná, ostatní pak okna plastová. V rámci hodnocení jsou plastová okna hodnocena vyšším počtem bodů, a to z důvodu jejich snadné údržby a cenového zvýhodnění. Rezidence Kovárna počítá se zavedením podlahového topení do koupelen, v ostatních obytných místnostech bude klasické ústřední plynové vytápění, které je dále pak i v Lučním domě. Rezidence Jestřáb jako jediná nepoužívá pro topení plyn, nýbrž pelety. Současně poskytuje službu topiče, jenž vykonává správce domu (popsáno v kapitole 4.1). Jelikož se jedná o horské projekty, patří mezi položky kritéria stavby i existence lyžárny / sušárny a kolárny / kočárkárny. Tyto prostory nabízí pouze Rezidence Jestřáb, navíc k tomu pak i společnou prádelnu / sušárnu, kterou ocení především majitelé preferující krátkodobou rekreaci a nechtějící investovat do nákupu vlastní pračky. Rezidence Kovárna a Luční dům žádné z těchto prostor nemají, pro uložení těchto věcí se počítá s využitím vlastních sklepů, v případě Lučního domu k tomuto účelu může sloužit i již zmiňovaná komora, která je součástí každého nabízeného bytu. Naopak Rezidence Kovárna jako jediná poskytuje možnost využití komerčního prostoru, který je součástí dané stavby. Konkrétně se jedná o kavárnu (nazvanou „Café kovárna“), která se nachází v 1. nadzemním podlaží a pravděpodobně bude kromě poskytování posezení u kávy nabízet i donášku pečiva a zákusků přímo do jednotlivých apartmánů.

43

Tabulka 7: Kritérium stavby – výsledky komparace Kritérium stavby (váha 20 %) Konstrukce domu


LUČNÍ DŮM

Body REZIDENCE KOVÁRNA

10

Zděná

10

Zděná

10

Zděná

Standard oken

10

Plastová

5

Dřevěná

10

Plastová

Lyžárna

10

Ano

0

Ne

0

Ne

Prádelna / sušárna

10

Ano

0

Ne

0

Ne

Kolárna a kočárkárna

10

Ano

0

Ne

0

Ne

Komerční prostory v domě Vytápění

0

Ne

0

Ne

10

Ano

5

Dálkové ústřední

5


5


Body celkem

55

20

35


Jednotlivé položky kritéria stavby jsou i s jejich výsledky znázorněny v tabulce 7. Zde je patrné, že nejlépe vyšla opět Rezidence Jestřáb, a to především vzhledem k poskytnutí společných prostor. Rezidence Kovárna získala kladné hodnocení za komerční prostor, naopak Luční dům žádné z těchto možností nenabízí.

6.4 Komparace z hlediska ceny Výsledky tohoto kritéria vycházejí z posudků ocenění jednotlivých bytových jednotek. Tyto posudky jsou přiložené v příloze práce. Informace o parcelách, na nichž se projekty budou nacházet, byly nalezeny v katastru nemovitostí v sekci vyhledávání parcel.48 Vzhledem ke skutečnosti, že všechny tři porovnávané projekty se v současné době nacházejí ve stavu hrubé stavby, případně stavba ještě ani nebyla začata, pozemky jsou v katastru uvedeny druhem jako trvalý porost, případně jiné, nikoliv však jako stavební pozemky. Cena za daný pozemek tedy není konečná, její suma se bude výrazně měnit v závislosti na změně druhu pozemku. Pro účely této práce bylo pracováno s aktuálními daty, tedy v době kolaudace může být cena o něco vyšší. Vzhledem ke skutečnosti, že všechny projekty umožňují pořízení bytové jednotky (včetně platby) již nyní, dané ceny se mohou brát za konečné v případě aktuální koupě.

Vyhledání parcely. ÚZK: Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. [cit. 2015-03-23]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberParcelu.aspx 44 48

Při porovnávání zjištěné ceny s cenou inzerovanou je třeba počítat s výraznou provizí pro dané developerské společnosti. Tato provize souvisí mimo jiné i s kupními cenami jednotlivých standardů, s nimiž nelze v práci počítat, neboť nejsou ještě (vzhledem ke stadiu výstavby jednotlivých rezidencí) konečné a budou se měnit v závislosti na aktuální situaci na trhu. Jedná se především o vnitřní vybavení bytů, podlahy apod. Bodové ohodnocení vyplývá z procentuálního zastoupení cenového rozdílu na inzerované ceně. Čím vyšší zastoupení, tím horší bodové ohodnocení, neboť zájemce o byt musí zaplatit výrazně více, než je skutečná cena bytu. Tabulka 8: Kritérium ceny – výsledky komparace Kritérium ceny (váha 30 %) Cena inzerovaná


LUČNÍ DŮM

3 790 000 Kč

4 690 000 Kč 3 184 020 Kč 1 505 980 Kč 32,11%

Cena zjištěná oceněním

2 809 430 Kč

Rozdíl v cenách Rozdíl v procentech

980 570 Kč 10

25,87%

5

Body REZIDENCE KOVÁRNA 3 995 000 Kč 2 173 940 Kč 1 821 060 Kč 0

45,58%


Tabulka 8 udává výsledky cenového kritéria. Všechny tři projekty mají rozdíl ceny inzerované a ceny zjištěné nižší než 50 %. Na výsledcích je patrné, že nejlépe (neboli s nejnižším procentuálním zastoupením provize v ceně bytové jednotky) dopadla Rezidence Jestřáb. Naopak nejhůře dopadla Rezidence Kovárna, se svými 45,58 % má jednoznačně nevyšší procentuální rozdíl cen. Jedním z důvodů tohoto výsledku může být důležitost, která je středisku (a tedy i městu) Pec pod Sněžkou přikládána, dále pak i existence kavárny (komerčního prostoru) v budově by mohla mít jistý vliv na navýšení ceny.

45

6.5 Celkové vážené skóre Na základě procentuálního zastoupení jednotlivých kritérií podle grafu 5 je možné zhodnotit celkové výsledky komparace, tedy zvolit jakéhosi „vítěze“. Tabulka 10 udává výsledky, kterých bylo dosaženo po výpočtu bodů na základě procentuálního rozdělení. Tabulka 9: Závěrečné vážené skóre REZIDENCE JESTŘÁB Kritérium Kritérium lokality 30 % Kritérium bytu 20 % Kritérium stavby 20 % Kritérium ceny 30 % Celkem

Body 40 35 55 10

Procentuální podíl 12 7 11 3 33

LUČNÍ DŮM Kritérium Kritérium lokality 30 % Kritérium bytu 20 % Kritérium stavby 20 % Kritérium ceny 30 % Celkem

Body 40 25 20 5

Procentuální podíl 12 5 4 1,5 22,5

REZIDENCE KOVÁRNA Kritérium Kritérium lokality 30 % Kritérium bytu 20 % Kritérium stavby 20 % Kritérium ceny 30 % Celkem

Body 45 25 35 0

Procentuální podíl 13,5 5 7 0 25,5


Při pohledu na výsledky jednotlivých projektů, zapsané v kolonce celkem je patrné, že na základě dané komparace dosáhla nejvyššího počtu bodů Rezidence Jestřáb. Největší bodový rozdíl oproti dalším projektům získala u kritéria stavby zohledňujícího standardy a příslušenství jednotlivých projektů, prvenství si udržela i u kritéria bytu. Významnou výhodu tohoto projektu je možné spatřovat v jeho flexibilitě a silné orientací na budoucího vlastníka bytu, a to nejen ve fázi nákupu nemovitosti, nýbrž i v době jejího využívání. Na druhou stranu, vzhledem ke skutečnosti, že tento projekt jako jediný se nachází ještě ve fázi přípravy na výstavbu, není možné tuto flexibilitu garantovat. 46

ZÁVĚR Přestože v důsledku celosvětové ekonomické krize zaznamenal i trh s novými developerskými projekty určitý pokles poptávky ze strany zájemců, v současné době dochází k postupnému obnovování situace a nabídka developerských společností je více než pestrá. S touto skutečností je vázána otázka, jakým způsobem je možné se v tomto množství projektů orientovat a nalézt ten, jenž splňuje individuální potřeby daného zájemce. Tato práce si kladla za cíl právě danou otázku zodpovědět a navrhnout způsob, jakým je možné se na tomto trhu vyznat za účelem naleznutí vhodného developerského projektu. Byla zvolena metoda komparace, kdy došlo na základě zvolených kritérií k porovnání tří vybraných projektů ve třech rozdílných lokalitách Krkonoš. Kritéria se zaměřila jak na samotnou stavbu a bytovou jednotku, tak i na lokalitu a samozřejmě na cenu, neboť je to právě cena, která bývá hlavním motivem k preferování určité nemovitosti před jinou. Teoretická část byla věnována obecné charakteristice nemovitostí a oceňování. První kapitola vysvětlovala samotný pojem nemovitost a její vlastnosti, popisovala funkci katastru nemovitostí České republiky a daňové zatížení, konkrétněji daň z nabytí nemovitých věcí, Druhá kapitola poskytla informace o oceňovacích metodách, zachycovala změny, které vešly v platnost v lednu 2014 a poté další, jež začaly platit s novou vyhláškou od října 2014. Vzhledem k zaměření práce na apartmány byla vyšší pozornost věnována změnám v ocenění právě bytových jednotek a jejich příslušenství. Kapitola 3 se týkala developerských projektů, dokumentovala vývoj bytové výstavby v České republice jak nemovitostí pro rekreaci, tak pro trvalé bydlení. Zároveň udávala stručný popis vybrané horské oblasti Krkonoše, konkrétně města Jánské lázně, Špindlerův Mlýn a Pec pod Sněžkou. Následující čtvrtá kapitola se pak konkrétně zaměřila na vybrané tři projekty vstupující do komparace, poskytla detailní popis staveb, příslušenství i okolních příležitostí. Kapitoly 5 a 6 obsahovaly metodologii komparace (pátá kapitola), konkrétní naplnění jednotlivých kritérií a závěrečné výsledky (šestá kapitola). Hlavní přínos by práce mohla mít pro potenciální zájemce o koupi rekreačního apartmánu v horských oblastech České republiky, neboť navrhuje postup, díky němuž lze dojít k výsledku a vybrat nejvhodnější bytovou jednotku a projekt, aby byly uspokojeny veškeré potřeby klienta s ohledem na jeho finanční a jiné požadavky. Další přínos lze spatřovat v popisu oceňovacích metod, jež jsou v práci stručně, avšak stále přesně popsány, včetně vymezení změn, které nastaly v roce 2014. 47

SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ Tištěné zdroje BRADÁČ, Albert. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 3. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2004, s. 53-55. ISBN 80-7201-441-2. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, s. 46-54. ISBN 978-80-7204-630-0. Bytová politika: teorie a inovace pro praxi. Vyd. 1. Editor Martin Lux, Tomáš Kostelecký. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON) v koedici se Sociologickým ústavem AV ČR, 2011, 229 s. Studijní texty (Sociologické nakladatelství), sv. 55. ISBN 978-807-3302-054. CÍSAŘ, Jaromír. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 1.dotisk 1.vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1996, s. 10-14. ISBN 80-7079-690-1. LUX, Martin. Jak dobře investovat do bydlení: teorie a inovace pro praxi. Vyd. 1. Editor Martin Lux, Tomáš Kostelecký. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2006, 229 s. Studijní texty (Sociologické nakladatelství), sv. 55. ISBN 80-864-2956-3. NOVOTNÝ, Petr. Nový občanský zákoník. 1. vyd. Praha: Grada, 2014, s. 95-96. Právo pro každého (Grada). ISBN 978-80-247-5166-5. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy: teorie a inovace pro praxi. Vyd. 1. Editor Martin Lux, Tomáš Kostelecký. Praha: Leges, 2013, 176 s. Praktik (Leges), sv. 55. ISBN 978-80-87576-77-9. PRUDKÝ, Pavel a Milan LOŠŤÁK. Hmotný a nehmotný majetek v praxi 2014: komentář, příklady, výklad změn. 15. aktualiz. vyd. Olomouc: Anag, 2014, s. 20. Daně (ANAG). ISBN 978-80-7263-866-6. ZAZVONIL, Zbyněk. Administrativní ceny nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2013, s. 101 – 102, 105-106. ISBN 9788087865033

Legislativní dokumenty Vyhláška 441/2013 Sb.: k provedení zákona o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů. 2014 Předpis č. 256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí Vyhláška 441/2013 Sb.: k provedení zákona o oceňování majetku. In: Sbírka zákonů. 2014, s.20, 23. Předpis č. 526/1990 Sb. Zákon o cenách, § 1 Obecná ustanovení 48

Internetové zdroje Analýza vývoje bytové výstavby v České republice v letech 1997 až 2011. KLÍMA, Jiří. Deník veřejné správy [online]. 2013 [cit. 2014-11-17]. Dostupné z: http://denik.obce.cz/clanek.asp?id=6579337 Apartmán na horách vám vynese až 150 tisíc ročně. Finance.idnes.cz [online]. 2008 [cit. 201411-18]. Dostupné z: http://finance.idnes.cz/apartman-na-horach-vam-vynese-az-150-tisicrocne-fo7-/podnikani.aspx?c=A080325_161702_firmy_rady_hla SPF GROUP, v.o.s. Integrovaná strategie rozvoje regionu Krkonoše: A. Situační analýza [online]. 2012 [cit. 2015-02-02]. Dostupné z:http://rozvoj.krkonose.eu/docs/1438/ISRR%20Krkono%C5%A1e%20%20A.%20Situa%C4%8Dn%C3%AD%20anal%C3%BDza%20VP.pdf Bytová výstavba v územích České republiky v letech 1997-2011 [online]. Praha: Český statistický úřad, 2013, s. 5 [cit. 2014-11-17]. Češi si často kupují druhé byty na rekreaci. ČTK. Bydleni.idnes.cz [online]. 2007 [cit. 2014-1118]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/cesi-si-casto-kupuji-druhe-byty-na-rekreaci-f27/architektura.aspx?c=A070227_160651_architektura_pet Češi už nejezdí jen na chalupy. Na horách vypukl apartmánový boom. Bydlení.iDnes.cz [online]. 2015, 27.2. [cit. 2015-03-25]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/horske-apartmany0et-/stavba.aspx?c=A150223_165748_stavba_web Delta-NEM. DIOTIMA [online]. [cit. 2015-03-14]. Dostupné z: http://www.diotima.eu/cz/Delta-NEM/ Dlouhodobý vývoj bytové výstavby v České republice [online]. Praha: Český statistický úřad, 2013, 245 s. [cit. 2014-11-17]. ISBN 978-802-5024-614. IDeveloper.cz. Slovníček pojmů [online]. [cit. 2014-11-15]. Dostupné http://www.ideveloper.cz/slovnicek-pojmu-novostavba/index/dict/developersky-projekt

z:

International Valuation Standards Council [online]. [cit. 2014-11-06]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/glossary#letter_m JEŽEK, Karel. V Česku roste obliba sekundárního bydlení. Ekonom.ihned.cz [online]. 2007 [cit. 2014-11-18]. Dostupné z: http://ekonom.ihned.cz/c1-20638920-apartman-ve-spindlu Krkonoše - jedinečné navenek, přátelské uvnitř. Krkonoše: Oficiální turistické stránky Krkonoš [online]. 2009 [cit. 2015-02-02]. Dostupné z:http://www.krkonose.eu/cs Návštěvnost hromadných ubytovacích zařízení podle kategorie v turistických regionech. Veřejná databáze ČSÚ [online]. 2013 [cit. 2015-02-02]. Dostupné z: http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabparam.jsp?cislotab=CRU9011PU_TR&kapitola_id=654&voa=ta bulka&go_zobraz=1&childsel0=2&cas_1_36=2013 Luční dům Špindlerův Mlýn: Komfortní horské bydlení na naprosto exklusivním místě [online]. [cit. 2015-03-18]. Dostupné z:http://www.lucnidumspindl.cz/ 49

Mobilní domky. Mobilní domky: Doma kdekoliv [online]. 2011 [cit. 2015-04-08]. Dostupné z: http://www.mobilnidomky.cz/aktuality/mobilni-domy Oceňovací vyhláška pro rok 2014. ŠKOCH, Petr. Znaleckyportal.cz [online]. 21.11.2013 [cit. 2014-11-07]. Dostupné z: http://www.znaleckyportal.cz/index.php?option=com_content&view=article&id=247:ocenov aci-vyhlaska-pro-rok-2014&catid=73:ekonomika-ceny-a-odhady&Itemid=113 Rezidence Jestřáb [online]. [cit. 2015-03-18]. Dostupné z: http://www.rezidencejestrab.cz/ Residence Kovárna: Apartmány v srdci Krkonoš [online]. [cit. 2015-03-18]. Dostupné z: http://www.kovarnaresidence.cz/ Účel katastru: Katastr nemovitostí České republiky (KN). Státní správa zeměměřictví a katastru [online]. [cit. 2014-11-02]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/O-katastrunemovitosti/Ucel-katastru.aspx Vyhledání parcely. ÚZK: Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. [cit. 2015-03-23]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberParcelu.aspx Změny v oceňování nemovitostí a nový občanský zákoník. HANÁK, Jakub. Epravo.cz [online]. 31.1.2014 [cit. 2014-11-06]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/zmeny-vocenovani-nemovitosti-a-novy-obcansky-zakonik-93475.html Osobní rozhovor se zástupcem developera projektu Luční Dům Osobní rozhovor s vedoucím projektu Rezidence Jestřáb Osobní rozhovor se zástupcem developera projektu Rezidence Kovárna

50

SEZNAM GRAFŮ Graf 1: Počet zahájených bytů v ČR v letech 1971-2011 ................................. 26 Graf 2: Počet dokončených bytů v ČR v letech 1951-2011 ............................ 26 Graf 3: Počet dokončených bytů v jednotlivých letech ................................... 29 Graf 4: Počet příjezdů hostů 2013 .......................................................................... 30 Graf 5: Procentuální zastoupení jednotlivých kritérií .................................... 38

SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Kritérium lokality .................................................................................. 36 Tabulka 2: Kritérium bytu ........................................................................................ 37 Tabulka 3: Kritérium stavby .................................................................................... 37 Tabulka 4: Kritérium ceny ........................................................................................ 38 Tabulka 5: Kritérium lokality – výsledky komparace..................................... 40 Tabulka 6: Kritérium bytu – výsledky komparace ........................................... 42 Tabulka 7: Kritérium stavby – výsledky komparace ....................................... 44 Tabulka 8: Kritérium ceny – výsledky komparace........................................... 45 Tabulka 9: Závěrečné vážené skóre ...................................................................... 46

51

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1:

Znalecký posudek – Rezidence Jestřáb

Příloha č. 2:

Znalecký posudek – Luční Dům

Příloha č. 3:

Znalecký posudek – Rezidence Kovárna

52

Příloha č. 1: Znalecký posudek – Rezidence Jestřáb O ceně bytové jednotky 2+kk ve zděném bytovém domě Rezidence Jestřáb v Janských lázní, katastrální území Černá Hora v Krkonoších. Součástí je i poměrná část pozemku, na němž rezidence bude postavena. V současné době je rezidence ve fázi přípravy na stavbu, tedy daný pozemek má prozatím jako druh určen trvalý travnatý porost.

Účel posudku: Zjištění ceny bytové jednotky pro účely porovnání s cenou inzerovanou. Komparace je součástí analýzy pro bakalářskou práci.

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11. 4. 2015 posudek vypracoval: Jana Tvrdá Madíkov 459 25242 Jesenice

A. Nález

1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 11. 4. 2015 za přítomnosti .

2. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Královéhradecký Trutnov Janské Lázně Černá Hora v Krkonoších (657212)

List vlastnictví číslo: 193 Vlastník: Apartmány Jestřáb s.r.o. Počernická 272/96, Malešice, 10800 Praha 10

3. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky Byt a) Jednotka

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí 4 Vliv právních vztahů na III. Pozitivní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový III. Vlivy zvyšující cenu investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,06 0,00

0,08 0,04

0,03

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,210 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené III. Vlivy zvyšující cenu 11

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00

0,00 0,01 0,02 0,01 0,00 0,00 0,03

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 1,111 i=2

I. Pozemek a) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Janské Lázně Název okresu: Trutnov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 740,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 267,53 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,210 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Oi 0,65 0,60 1,03

1,00 0,90 1,00

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,111 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,344 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 359,5603 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 174/1 Zastavěná plocha a nádvoří 2 973 6.5.1.1.1.1.1.1 Úprava ceny vlastnickým podílem

Cena [Kč] 1 068 972,77

Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/1 1 068 972,77 Kč

Pozemky – určená cena:

1 068 972,77 Kč

6.5.1.1.1.1.1.2 Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Jednotka – spoluvlastnický podíl: 1 / 1

1 068 972,77 Kč 1 068 972,77 Kč 1 068 972,77 Kč

II. Byt a) Jednotka – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název Předsíň Koupelna Ložnice Obývací pokoj Balkon Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy

Plocha [m2] celková koef. započítaná 5,61 1,00 5,61 4,12 1,00 4,12 13,50 1,00 13,50 23,02 1,00 23,02 4,25 0,17 0,72 50,50 46,97 Obj. podíl 5,40 % 18,20 % 8,40 % 4,90 % 2,30 % 0,70 % 5,70 % 2,90 % 1,30 % 2,90 % 3,30 % 0,00 % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 % 1,90 % 3,90 % 1,30 %

Hodnocení Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Nadstandardní Neuvažuje se Nadstandardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní

Název, popis 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl Hodnocení 5,70 % Nadstandardní 3,70 % Standardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Janské Lázně Počet obyvatel: 770 Základní cena (ZC): 17 501,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu IV. Garážové stání 3 Příslušenství domu III. Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu IV. Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Rok výstavby / kolaudace: 2015 Stáří stavby (y): 0 Koeficient pro úpravu (s): 1,000

Vi 0,10 0,10 0,10 0,05 0,00 0,05

0,00 0,00 0,10 1,05*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

1,575

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 27 564,08 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,210 Index polohy (IP): 1,111 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 46,97 × 27 564,08 × 1,210 × 1,111 =

1 740 457,77 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 1 068 972,77 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1/1 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 1 068 972,77 Kč 1 068 972,77 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 2 809 430,54 Kč Jednotka – určená cena:

2 809 430,54 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Jednotka – spoluvlastnický podíl: 1 / 1

1 068 972,77 Kč 1 068 972,77 Kč 1 068 972,77 Kč

Ceny bytu bez odpočtu opotřebení: a) Jednotka Cena po zaokrouhlení podle § 50:

2 809 430,54 Kč 2 809 430,– Kč

Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Jednotka Cena po zaokrouhlení podle § 50:

Určená cena: 2 809 430,– Kč Cena slovy: dvamilionyosmsetdevěttisícčtyřistatřicet Kč

D. Přílohy a. Katastrální mapa b. Půdorys bytové jednotky

2 809 430,54 Kč 2 809 430,– Kč

a. Katastrální mapa

b. Půdorys bytové jednotky

Příloha č. 2: Znalecký posudek – Luční Dům O ceně bytu 2+kk ve zděném bytovém domě rezidence Luční dům ve Špindlerově Mlýně, katastrální území Špindlerův Mlýn. Součástí ocenění je i poměrná část pozemku, na kterém bude rezidence postavena, ten však v současné době spadá pod druh ostatní plocha.


Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11. 4. 2015 posudek vypracoval: Jana Tvrdá Mladíkov 459 25242 Jesenice

A. Nález

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 11. 4. 2015.

Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Královéhradecký Trutnov Špindlerův Mlýn Špindlerův Mlýn (763098)

List vlastnictví číslo: 912 Vlastník: Pmc Špindlerův Mlýn S.R.O. Hvězdova 1716/2b, Nusle, 14000 Praha 4

Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky II. Byt a) Jednotka


Pi 0,06 0,00

0,08 0,04

0,03

1,00

5


Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené III. Vlivy zvyšující cenu 11

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00

0,00 0,01 0,03 0,01 0,00 0,00 0,03


 Pi) = 1,121 i=2

I. Pozemek a) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Špindlerův Mlýn Název okresu: Trutnov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 740,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 342,99 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,210 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Oi 0,75 0,60 1,03

1,00 1,00 1,00

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6


 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,121 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,356 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 465,0944 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 53/3 Zastavěný plocha a nádvoří 2 259

Cena [Kč] 1 050 648,25

Pozemky – určená cena:

1 050 648,25 Kč

Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Jednotka – spoluvlastnický podíl: 1 / 1

1 050 648,25 Kč 1 050 648,25 Kč 1 050 648,25 Kč

II. Byt a) Jednotka – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název Předsíň Komora Koupelna Ložnice Obývací pokoj Terasa Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy

Plocha [m2] celková koef. započítaná 6,43 1,00 6,43 4,38 1,00 4,38 4,43 1,00 4,43 15,51 1,00 15,51 24,78 1,00 24,78 9,00 0,17 1,53 64,53 57,06 Obj. podíl 5,40 % 18,20 % 8,40 % 4,90 % 2,30 % 0,70 % 5,70 % 2,90 % 1,30 % 2,90 % 3,30 % 0,00 % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 % 1,90 % 3,90 % 1,30 %

Hodnocení Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Nadstandardní Nadstandardní Standardní Nadstandardní Nadstandardní Neuvažuje se Nadstandardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní

Název, popis 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl Hodnocení 5,70 % Nadstandardní 3,70 % Standardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Špindlerův Mlýn Počet obyvatel: 1 162 Základní cena (ZC): 17 501,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu IV. Garážové stání 3 Příslušenství domu III. Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu IV. Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu * Rok výstavby / kolaudace: 2015 Stáří stavby (y): 0 Koeficient pro úpravu (s): 1,000

Vi 0,10 0,10 0,10 0,05 0,00 0,05

0,00 0,00 0,10 1,05*

9


1,575

i=1


2 133 370,34 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 1 050 648,25 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1/1 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 1 050 648,25 Kč 1 050 648,25 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 3 184 018,59 Kč Jednotka – určená cena:

3 184 018,59 Kč


1 050 648,25 Kč 1 050 648,25 Kč 1 050 648,25 Kč

Ceny bytu bez odpočtu opotřebení: a) Jednotka Cena po zaokrouhlení podle § 50:

3 184 018,59 Kč 3 184 020,– Kč

Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Jednotka Cena po zaokrouhlení podle § 50:

Určená cena: 3 184 020,– Kč Cena slovy: třimilionyjednostoosmdesátčtyřitisícedvacet Kč


3 184 018,59 Kč 3 184 020,– Kč



Příloha č. 3: Znalecký posudek – Rezidence Kovárna O ceně bytové jednotky 2+kk ve zděném bytovém domě Rezidence Kovárna v Peci pod Sněžkou, katastrální území Pec pod Sněžkou. Součástí je i poměrná část pozemku, na němž rezidence bude postavena. V současné době je rezidence ve fázi přípravy na stavbu, tedy daný pozemek má prozatím jako druh určen trvalý travnatý porost.


Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11. 4. 2015 posudek vypracoval: Jana Tvrdá Mladíkov 459 25242 Jesenice

A. Nález

1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 11. 4. 2015.

2. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Královéhradecký Trutnov Pec pod Sněžkou Pec pod Sněžkou (718637)

List vlastnictví číslo: 598 Vlastník: Kovárna Residence S.R.O. Na Kocínce 210/3, Dejvice, 16000 Praha 6

3. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky II. Byt a) Jednotka


Pi 0,06 0,00

0,08 0,04

0,03

1,00

5


Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené III. Vlivy zvyšující cenu 11

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00

0,00 0,01 0,03 0,01 0,00 0,00 0,03


 Pi) = 1,121 i=2

I. Pozemek a) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Pec pod Sněžkou Název okresu: Trutnov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 740,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 208,08 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,210 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Oi 0,65 0,60 1,03

1,00 0,70 1,00

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6


 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,121 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,356 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 282,1565 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 15/5 Zastavěná plocha a nádvoří 1 273

Cena [Kč] 359 185,22

Pozemky – určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Jednotka – spoluvlastnický podíl: 1 / 1

359 185,22 Kč

359 185,22 Kč 359 185,22 Kč 359 185,22 Kč

II. Byt a) Jednotka – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název Předsíň Obývací pokoj Ložnice Koupelna Terasa

Plocha [m2] celková koef. započítaná 6,00 1,00 6,00 21,00 1,00 21,00 12,00 1,00 12,00 6,00 1,00 6,00 8,00 0,17 1,36 53,00 46,36

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Pec pod Sněžkou Počet obyvatel: 630 Základní cena (ZC): 17 501,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu IV. Garážové stání 3 Příslušenství domu III. Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu IV. Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu IV. Podlahové topení obytných místností 9 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu

Vi 0,10 0,10 0,10 0,05 0,00 0,05

0,00 0,07 0,10 1,05*

*

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

2015 0 1,000 9


1,649

i=1


1 814 754,77 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 359 185,22 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1/1 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 359 185,22 Kč 359 185,22 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 2 173 939,99 Kč Jednotka – určená cena:

2 173 939,99 Kč


359 185,22 Kč 359 185,22 Kč 359 185,22 Kč

6.5.1.1.2 Ceny bytu bez odpočtu opotřebení: a) Jednotka Cena po zaokrouhlení podle § 50:

2 173 939,99 Kč 2 173 940,– Kč

6.5.1.1.3 Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Jednotka Cena po zaokrouhlení podle § 50:

Určená cena: 2 173 940,– Kč Cena slovy: dvamilionyjednostosedmdesáttřitisícedevětsetčtyřicet Kč


2 173 939,99 Kč 2 173 940,– Kč



DEVELOPERSKÉ PROJEKTY V CESTOVNÍM RUCHU

Recommend Documents