Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal 21 januari 2000 Hierbij doe ik u ter kennisneming het rapport «Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep» toekomen, dat de Nederlandsche Bank op 20 januari jongstleden heeft gepubliceerd. De Minister van Financiën, G. Zalm
1
HET BANCAIRE HYPOTHEEKBEDRIJF ONDER DE LOEP Rapport over de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt in de periode 1994–1999 gebaseerd op onderzoek naar de hypothecaire kredietverlening bij Nederlandse financiële instellingen Januari 2000 De Nederlandsche Bank
2
Inhoudsopgave 1.
INLEIDING
2.
ONTWIKKELINGEN BINNEN HET BANCAIRE HYPOTHEEKBEDRIJF De ontwikkeling van de hypothecaire kredietverlening in Nederland en het buitenland Determinanten van de ontwikkeling op de hypotheek- en woningmarkt in Nederland Rente-ontwikkeling Conjuncturele ontwikkeling Demografische ontwikkelingen Het huizenaanbod De rol van banken en intermediairs De rol van de overheid Hypotheekvormen Securitisatie van hypotheekportefeuilles Het toezichtsbeleid ten aanzien van hypothecaire leningen Solvabiliteitsrichtlijnen Indexering van de executiewaarde en taxatie van de onderpandswaarde De rapportage van banken over hypothecaire leningen aan DNB Administratieve organisatie en geautomatiseerde informatievoorziening Risico’s in de hypotheekportefeuilles
2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.3 2.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.6 2.7 3. 3.1 3.2 BIJLAGE 1
blz. 4
4 4 6 7 9 10 10 11 13 14 14 15 15 15 16 16 16
SAMENVATTING EN AANDACHTSPUNTEN VOOR DNB Algemeen beeld Specifieke attentiepunten
17 17 18
De toename van het maximaal te lenen hypotheekbedrag
22
3
1. INLEIDING De aanhoudend sterke groei van het hypotheekbedrijf bij met name banken en de gelijktijdige scherpe huizenprijsstijgingen zijn voor DNB aanleiding geweest de mogelijke oorzaken en gevolgen hiervan in kaart te brengen. Een belangrijke overweging hierbij was dat ervaringen uit het verleden en in andere landen (bijvoorbeeld het VK en Scandinavië) laten zien dat huizenprijsstijgingen – gepaard gaande met een langdurig forse kredietexpansie – onder bepaalde omstandigheden los kunnen komen te staan van de onderliggende fundamentele factoren. Bij een omslag op de woningmarkt zou de economische groei negatief kunnen worden beïnvloed en is het denkbaar dat huishoudens en geldverstrekkers ongewenst grote financiële risico’s lopen. Deze risico’s vormden voor DNB reeds eerder aanleiding om haar zorg uit te spreken over de ontwikkelingen op de huizen- en hypotheekmarkt1. Op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn met name banken, verzekeraars, pensioenfondsen en bouwfondsen actief. Het onderzoek heeft vooral betrekking op de bancaire aanbieders van hypotheekproducten, die met een marktaandeel van ruim 60% de belangrijkste marktpartijen zijn. Daarbij is het onderzoek toegespitst op 12 instellingen die tezamen meer dan 90% van de bancaire hypotheekmarkt vertegenwoordigen. Overigens ligt het voor de hand dat de belangrijkste factoren die van invloed zijn geweest op de bancaire kredietverlening ook van toepassing waren op de overige hypotheeknemers. Twee deelaspecten staan bij het onderzoek centraal: 1. Een analyse van de ontwikkeling van de hypothecaire kredietportefeuilles over de periode 1994–1998 en, voor zover mogelijk, 1999. 2. Een analyse van de organisatorische infrastructuur, besluitvormingsprocessen en het verstrekkingenbeleid die binnen de onderzochte instellingen actueel waren in de onderzoeksperiode. Dit behelst onder meer een overzicht van de ontwikkeling van de gehanteerde standaarden en (acceptatie)normen en de eventuele relatie met de groei van de kredietverlening. Het verzamelen van informatie is grotendeels uitbesteed aan de externe accountantsbureaus van de betrokken instellingen en heeft vanaf medio augustus tot medio oktober 1999 plaatsgevonden aan de hand van een door DNB opgestelde vragenlijst.
1
Dit is gedaan door middel van uitspraken van directieleden van de Bank, alsmede in diverse publicaties (zie bijvoorbeeld het DNB Kwartaalbericht van september 1999). 2 Hierbij kan worden aangetekend dat de groei van de hypotheekportefeuilles deels een statistische achtergrond heeft. Dit houdt verband met het feit dat in het laatste decennium vooral hypotheekvormen populair zijn geworden waarbij de aflossing van de lening wordt uitgesteld door de betrokken bedragen apart te sparen dan wel te beleggen. Deze statistische vertekening bedroeg in recente jaren naar schatting hooguit enkele procentpunten per jaar.
De belangrijkste bevindingen worden in hoofdstuk 2 gepresenteerd. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens een samenvatting gegeven en wordt uiteengezet hoe DNB deze ontwikkelingen beoordeelt vanuit haar verantwoordelijkheid voor de stabiliteit van het financiële stelsel. Opgemerkt zij dat dit rapport zich beperkt tot de drijvende krachten achter de ontwikkelingen op de Nederlandse hypotheek- en woningmarkt die voor DNB vanuit een beleidsmatige invalshoek ten aanzien van de hypothecaire kredietverlening door banken van belang zijn.
2. ONTWIKKELINGEN BINNEN HET BANCAIRE HYPOTHEEKBEDRIJF 2.1 De ontwikkeling van de hypothecaire kredietverlening in Nederland en het buitenland De hypothecaire kredietverlening van de onderzochte instellingen heeft de afgelopen vijf jaar een forse groei te zien gegeven2. In circa 41⁄2 jaar is de hypotheekportefeuille verdubbeld, met jaarlijkse groeipercentages van
4
boven de 15%. Hoewel de groei in de afgelopen twee jaar licht is vertraagd, bevindt deze zich nog altijd op een hoog niveau. Voorts is het opvallend dat in de periode 1994–1998 de groei van de hypothecaire kredietverlening significant hoger is geweest dan de forse toename van de huizenprijzen.
(NLG mrd)
Grafiek 1 Groeitempo hypothecaire kredietverlening bij de onderzochte instellingen 500
25%
400
20%
300
15%
200
10%
100
5%
0
0% 1995
1996
1997
stand ultimo
1998
1999-I
groei
In Nederland nemen banken een dominantie positie op de hypotheekmarkt in (thans circa 63% van het productievolume), gevolgd door verzekeringsmaatschappijen (circa 19%) en «overige financiële intermediairs» (zoals bouw- en pensioenfondsen, circa 18%). Overigens is sprake van vrij grote fluctuaties in de marktaandelen van banken en verzekeraars. In tabel 1 wordt de Nederlandse situatie vergeleken met die in een aantal andere Europese landen. Opvallend is dat de ontwikkelingen nogal uiteenlopen. De stijging van de Nederlandse huizenprijzen is, na Ierland, de hoogste geweest over de beschouwde periode1. Voorts zijn de nominale huizenprijzen ook sterk gestegen in België en Denemarken. Vooral het nominale en het reële prijsverloop in België vertoont veel overeenkomsten met dat van Nederland. Daarentegen heeft Duitsland in de jaren negentig juist te maken gekregen met dalende reële huizenprijzen2. Op de Bank verricht onderzoek toont overigens aan dat er nauwelijks sprake is van samenhang tussen de ontwikkeling van huizenprijzen in verschillende landen.
1
De huizenprijsontwikkeling heeft betrekking op gemiddelde jaarcijfers t/m 1998 en houdt dus geen rekening met de aanzienlijke extra stijging in Nederland (en andere landen) gedurende 1999. 2 Zie P.J. Boelhouwer e.a. Koopprijsontwikkeling in internationaal perspectief, DGVH/NETHUR Partnership, Delft 1999.
5
Tabel 1. Kengetallen van de hypotheek- en huizenmarkt in internationaal verband Land
België Denemarken Duitsland Spanje Frankrijk Ierland Italië Nederland Oostenrijk Portugal Finland Zweden VK
Uitstaande hypotheken (in % BBP)
Hypotheekschuld per inwoner*
Eigen woningbezit (%)
Toename huizenprijzen (1990 = 100)
BBP-groei cumulatief (%)
1990
1994
1998
1990
1994
1998
1998
1998
1990–1998
20 – 43 15 24 19 5 40 4 11 32 57 54
22 62 45 17 21 23 6 48 5 16 32 63 56
25 69 53 24 21 27 8 65 5 26 30 50 57
3 717 – 7 875 2 009 4 590 2 318 1 055 7 375 877 – 7 781 14 985 9 331
4 416 15 635 10 142 1 986 4 324 3 174 1 041 9 653 1 160 – 6 289 12 571 9 291
5 448 19 800 12 335 3 117 4 464 5 656 1 415 14 167 – – 6 599 11 409 11 019
65 53 41 78 54 80 78 51 50 75 61 61 67
160 158 114 127 107 190 111 180 126 – 91 106 120
14 24 15 18 13 70 10 23 18 – 12 9 17
Bronnen: European Mortgage Federation, BIS, eigen berekeningen. * In ECU/euro. Cijfers voor 1990 en 1994 luiden in euro’s van 1998, geïnfleerd op basis van CPI.
In lijn met deze ontwikkeling heeft Nederland thans, na Denemarken, de hoogste uitstaande hypotheekschuld als percentage van het BBP, alsmede per inwoner. Bij de beoordeling van deze ontwikkeling geldt voor beide landen dat het percentage eigen huizenbezit nog steeds onder het EU-gemiddelde van 61% ligt. De hypothecaire schuldquote is in Nederland sinds 1994 met ruim een derde toegenomen. Overigens kan hierbij worden aangetekend dat ook de groei van het consumptieve krediet in Nederland de afgelopen jaren is versneld, zodat kan worden geconcludeerd dat de totale kredietverlening aan gezinnen substantieel is vergroot. Overigens wordt een directe vergelijking tussen landen bemoeilijkt door landenspecifieke factoren. Zo speelt voor Nederland, Ierland en Denemarken onder meer mee dat ruime fiscale aftrekmogelijkheden van rentelasten een stimulerend effect gehad kunnen hebben op het niveau van de hypothecaire kredietverlening. De cijfers in tabel 1 vormen een aanwijzing dat de kwetsbaarheid van de Nederlandse economie voor eventuele schokken die via de financiële positie van gezinnen doorwerken sterker is toegenomen dan in de meeste andere Europese landen. 2.2 Determinanten van de ontwikkeling op de hypotheek- en huizenmarkt in Nederland De waarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad is sinds 1985 met ongeveer 250% gestegen1. Deze waardestijging is vooral prijsgedreven: ruim viervijfde kan aan de toename van de woningprijzen worden toegeschreven. De huizenprijzen zijn van 1990 tot en met 1998 ruwweg verdubbeld, waarbij jaarlijkse waardestijgingen van meer dan 10% geen uitzondering vormden. In 1999 zijn de gemiddelde woningprijzen nog eens met 17,4% gestegen. Op sommige deelmarkten, zoals Amsterdam (+ 24,5%), lagen de prijsstijgingen nog aanzienlijk hoger.
1
Deze voorraad bestaat momenteel uit ongeveer 31⁄4 miljoen koopwoningen (Assenbergh, W. van, Nederlandse woningmarkt. Ontwikkelingen, onevenwichtigheden en oplossingen, Financiële en Monetaire Studies, 17e jg., nr. 2, 1999, p. 12).
In grafiek 2 wordt het niveau van de gemiddelde huizenprijs vergeleken met de ontwikkeling van enkele andere variabelen. Opvallend is dat in de jaren negentig de huizenprijzen sneller zijn toegenomen dan de huren en de consumentenprijsindex. De financieringslasten zijn in deze periode echter nauwelijks gestegen, hetgeen de resultante is van een bijna gehalveerde rente en een meer dan verdubbelde huizenprijs sinds 1990.
6
Grafiek 2 Woningprijzen, huren, consumentenprijzen en financieringslasten Index 1975=100 350 300 250 200 150 100 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 Gemiddelde huurniveau Consumentenprijspeil Gemiddelde huizenprijs Financieringslast woning Bron: DNB, Van Assenbergh (1999).
Het is niet goed mogelijk om één hoofdoorzaak aan te wijzen voor de snelle stijging van de hypothecaire kredietverlening en de huizenprijzen in de afgelopen jaren. Veeleer moet de verklaring worden gezocht in een combinatie van factoren zoals conjuncturele ontwikkelingen (lage rente, hoge economische groei) en meer structurele factoren (demografische ontwikkelingen, organisatie van de woning- en hypotheekmarkt, fiscale aspecten). Naast deze factoren kan niet voorbij worden gegaan aan de invloed van de concurrentie tussen Nederlandse aanbieders van hypotheken. Hieronder zullen de belangrijkste factoren achter de huizenprijsontwikkeling in afzonderlijke paragrafen kort worden besproken. Deze zijn, achtereenvolgens, de lage rente, de conjuncturele ontwikkeling, demografische ontwikkelingen, de ontwikkeling van de verhouding tussen koop- en huurwoningen, de rol van banken en intermediairs, en de rol van de overheid (het fiscale beleid, het volkshuisvestingsbeleid en de ruimtelijke ordening).
2.2.1 Rente-ontwikkeling Grafiek 3 toont de groei van de huizenprijzen, afgezet tegen de ontwikkeling van de 5-jaars hypotheekrente (omgekeerde schaal).
7
Grafiek 3 Hypotheekrente en groei huizenprijzen In procenten 4 15
5 6
10 7 5
8 9
0 10 11
-5 84
86
88
90
Hypotheekrente
92
94
96
98
Huizenprijzen
Bron: DNB.
De rente is sedert 1991 vrijwel continu gedaald van zo’n 10% naar minder dan 5% aan het begin van 1999. Pas zeer recent is de rente licht gestegen. Het sterke verband tussen deze twee variabelen is consistent met de opvatting dat de lage rentestand één van de drijvende krachten is achter de toegenomen hypothecaire kredietverstrekking. De lange hypotheekrente volgt op zijn beurt zeer nauw de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente. In grafiek 4 wordt de ontwikkeling getoond van de rente op 10-jaars staatsobligaties en de 10-jaars hypotheekrente van één van de banken. Het verschil tussen beide rentes wordt mede bepaald door de risicohouding van banken bij de hypotheekverstrekking, alsmede door de mate van concurrentie. De grafiek laat zien dat deze spread vrijwel constant is gebleven en aan het eind van de jaren negentig slechts fractioneel is opgelopen. Dit impliceert dat de risicohouding van banken en de mate van concurrentie nauwelijks zijn gewijzigd of dat beide factoren een tegengesteld effect hebben gehad op de spread.
8
Grafiek 4 Hypotheekrente, kapitaalrente en spread In procenten 10 Hypotheekrente 8
Kapitaalrente
6 4 2
Spread
0 87
89
91
93
95
97
99
Bron: DNB.
Uit de beschikbare gegevens blijkt dat de voorkeur van hypotheekgevers voor lange of korte rentevaste perioden nauwe samenhang vertoont met de ontwikkeling van de rente. De beschikbare informatie duidt erop dat de voorkeur van cliënten recentelijk uitgaat naar looptijden van 10 jaar of langer. Langere rentevaste looptijden maken hypotheekgevers natuurlijk minder kwetsbaar voor een eventuele omslag in het renteklimaat.
2.2.2 Conjuncturele ontwikkeling Gedurende het grootste deel van de periode 1994–1999 was duidelijk sprake van hoogconjunctuur, hetgeen onder meer blijkt uit de sterk gedaalde werkloosheid en de toegenomen inkomens van gezinnen. Aangezien een hoger inkomen zich vertaalt in een grotere leencapaciteit, is dit waarschijnlijk een belangrijke stimulans geweest voor de ontwikkelingen op de woning- en hypotheekmarkt. Voorts speelt mee dat een aantal andere factoren (de lage rente, verruiming van de acceptatiecriteria) procyclisch heeft gewerkt. Dit kan de huizenprijsontwikkeling stimuleren en vervolgens, via directe en indirecte vermogenseffecten, de bestedingen. In beginsel vormt de gestegen overwaarde een belangrijke potentiële bron voor de financiering van andere uitgaven dan de eigen woning (bijvoorbeeld consumptie, beleggingen). Beschikbare informatie van onder meer het CBS wijst op een hypothecaire kredietverlening die gedurende de afgelopen jaren substantieel hoger lag dan de uitgaven aan de eigen woning. Deze ontwikkeling heeft zich ook na 1998 doorgezet ondanks enige vermindering in de fiscale renteaftrekmogelijkheid in dat jaar. Mogelijk houdt dit verband met het feit dat hypothecaire kredieten, dankzij onderpand, een relatief goedkope vorm van financiering zijn. Hoewel niet precies valt aan te geven in hoeverre de verzilverde overwaarde voor andere doeleinden dan de eigen woning is aangewend, is de groei van de consumptie de afgelopen jaren significant hoger
9
geweest dan die van de inkomens. Voorts heeft het onderzoek indicaties opgeleverd dat hypothecaire kredieten in enige mate zijn gebruikt voor de aanschaf van effecten.
2.2.3 Demografische ontwikkelingen1 Doordat jongeren eerder zelfstandig gaan wonen en ouderen dit langer blijven doen, daalt in Nederland de gemiddelde huishoudensgrootte. Sociaal-culturele trends als individualisering, emancipatie en een toenemend aantal scheidingen hebben dit proces versterkt. Het stijgende aantal éénpersoonshuishoudens zorgde ervoor dat in de periode 1977–1997 de gemiddelde huishoudensgrootte daalde van 3,0 naar 2,3. Het absolute aantal huishoudens nam in deze periode toe van 4,7 miljoen naar 6,7 miljoen. Door de daling van de gemiddelde huishoudensgrootte ligt de groei van het aantal huishoudens aanzienlijk hoger dan de bevolkingsgroei. Deze snelle groei van het aantal huishoudens heeft via een stijgende vraag bijgedragen aan de opwaartse druk op de huizenprijzen. Tabel 2. Verhouding éénverdieners, tweeverdieners en overige huishoudens* (Echt)paren
1977 1985 1990 1995 1996 1997
Eénverdieners
Tweeverdieners
51% 38% 28% 21% 20% 18%
27% 31% 36% 42% 44% 45%
Overige huishoudens
22% 31% 36% 37% 36% 37%
Bron: CBS. * Populatie: huishoudens met meestverdiener jonger dan 65 jaar.
Hoewel de inkomens van (echt)paren de afgelopen 20 jaar over de gehele linie zijn toegenomen, is het inkomen van tweeverdieners het sterkst gegroeid. Deze stijging is bijna geheel het gevolg van het extra inkomen van de vrouw. In de afgelopen twee decennia nam het aantal werkende vrouwen sterk toe: verrichte in 1977 een kwart van de vrouwen betaald werk, in 1997 was dit opgelopen tot ruim 40%. De relatief sterke groei van het inkomen van tweeverdieners, in combinatie met de verruiming van de acceptatiecriteria, waarbij beide inkomens bij de bepaling van de hoogte van de hypotheek zijn gaan meetellen, heeft geleid tot een forse toename van de maximale leencapaciteit per huishouden. De onderzochte instellingen geven hierbij aan dat vanuit maatschappelijke overwegingen ook tweede inkomens bij de bepaling van het hypotheekbedrag worden meegenomen. In paragraaf 2.2.5 wordt teruggekomen op de gevolgen hiervan voor de leencapaciteit van tweeverdieners.
2.2.4 Het huizenaanbod
1
In deze paragraaf is gebruik gemaakt van datamateriaal van het CBS. Met name de volgende twee artikelen zijn gebruikt: Bottema, M., Inkomen van één- en tweeverdieners 1997, Sociaal-economische maandstatistiek, 1999/4, p. 24–28 en Trimp, L., Inkomensverdeling 1977–1997, Sociaal-economische maandstatistiek, 1999/5, p. 21–27.
In Nederland groeit het aantal koopwoningen sneller dan het aantal huurwoningen. Het aandeel van koopwoningen in de totale woningvoorraad neemt hierdoor toe. In 1947 was dit aandeel slechts 28%, in 1994 48% en in juli 1998 reeds 51%. Op lokale deelmarkten kan dit beeld overigens sterk afwijken. Zo is in Amsterdam slechts 14% van de totale woningvoorraad een koopwoning. In figuur 5 is de ontwikkeling van de Nederlandse woningvoorraad weergegeven.
10
Grafiek 5 Ontwikk eling Nederlandse woningvoorraad 50
7 6
4
5 4
40
3
3
2 30
1 0
2 47 56 64 71 77 82 86 90 94 95 96 97 Woningvoorraad (x 1 miljoen) Aandeel koopwoningen, procenten (schaal rechts)
Bron: Van Assenbergh (1999).
Het aantal woningen dat in Nederland wordt gebouwd, is sterk afhankelijk van de planningen in de VINEX-nota van het Ministerie van VROM1. De in deze nota beschreven productie is in de stedelijke gebieden met een vertraging van ongeveer 2 jaar op gang gekomen. Gedurende de periode 1989–1994 nam het aantal huishoudens jaarlijks echter aanzienlijk sneller toe dan de woningvoorraad. Bijgevolg nam de vraag sterker toe dan het aanbod, wat één van de determinanten van de recente huizenprijsstijgingen was. Voorts lijkt het woningtekort de afgelopen jaren steeds meer kwalitatief van aard te zijn geworden. Een substantieel gedeelte van het woningaanbod is afkomstig uit de sociale huursector, terwijl de huidige vraag grotendeels is gericht op het kwalitatief hogere segment van de huizenmarkt2. Met andere woorden, er lijkt sprake te zijn van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de huizenmarkt. Tot slot kan worden gewezen op de ondoorzichtigheid van de markt ten aanzien van het huizenaanbod. Dit hangt onder meer samen met de in bepaalde opzichten weinig transparante prijsvorming op de woningmarkt en met het ontbreken van algemeen toegankelijke databestanden van huizen in de verkoop met voldoende dekking en actualiteit. Dit heeft mogelijk een opwaartse invloed gehad op de huizenprijsontwikkeling.
2.2.5 De rol van banken en intermediairs
1
Deze vierde nota ruimtelijke ordening extra beschrijft de geplande woningbouw voor de periode 1995–2005. 2 VROM-raad, «Wonen, beleid en legimiteit», Advies 014, juni 1999.
Alle banken beoordelen bij acceptatie van hypothecaire kredieten de betalingscapaciteit en moraliteit van klanten alsmede het onderpand als zekerheid voor de rente- en aflossingsverplichtingen. Een belangrijk gegeven bij de beoordeling van de betalingscapaciteit is dat de maximale hypotheeklening gebaseerd is op de woonquote, ofwel de verhouding tussen de lasten (rente, premies en aflossing) van de hypotheeklening en
11
het (gezins)inkomen. Bij de bepaling van de maximale hypotheek hanteren de banken een minimale toetsrente (thans 6%) als de werkelijke marktrente onder dit niveau uitkomt. Deze toetsrente wordt doorgaans gekoppeld aan een 30-jarige annuïteitenlening. Voor de bepaling van de waarde van het onderpand is in de meeste gevallen een taxatie door een onafhankelijke deskundige van doorslaggevend belang voor alle banken. Het komt ook voor dat de WOZ-waarde of een interne taxatie als ijkpunt voor de onderpandswaarde geldt. Deze algemeen geldende uitgangspunten bij acceptatie laten overigens onverlet dat de hoogte van de hypotheek onder identieke omstandigheden per instelling kan variëren. Financiële instellingen schatten de risico’s van klanten en de waarde van de onderpanden immers niet geheel identiek in. Cliënten tonen daarenboven een steeds kritischere houding ten opzichte van aanbieders van hypotheekproducten en worden in toenemende mate door onafhankelijke intermediairs begeleid. Van grote invloed op de ontwikkelingen op de woning- en hypothekenmarkt is de kredietruimte zoals die voor huishoudens door banken ter beschikking wordt gesteld. In de afgelopen jaren is deze kredietruimte door een aantal oorzaken fors toegenomen. In de eerste plaats hebben banken ingespeeld op maatschappelijke ontwikkelingen door tweede inkomens binnen een huishouden bij de bepaling van het maximaal te verlenen hypotheekbedrag mee te tellen. Voorts is de rente gedaald en zijn de inkomens van huishoudens gestegen, waardoor de leencapaciteit eveneens toenam. Daarenboven is door verschillende banken de toegestane woonquote verhoogd, hetgeen een additioneel opwaarts effect op de leencapaciteit heeft gehad. In bijlage 1 is een gestileerd voorbeeld uitgewerkt ter illustratie van de ontwikkeling van de maximale leencapaciteit in de periode 1994–1998 van een tweeverdienersechtpaar met een modaal inkomen van f 65 000 respectievelijk f 25 000. Uit dit voorbeeld blijkt dat de maximale hypotheek toenam van circa f 243 000 in 1994 tot ruim f 451 000 in 1998, ofwel met 86%. Van deze toename wordt het grootste deel verklaard door het meetellen van het tweede inkomen. Voorts zijn in dit voorbeeld de rentedaling en de stijging van inkomens over de periode 1994–1998 van grote invloed. De versoepeling van de acceptatievoorwaarden door middel van aanpassing van de toegestane woonquote blijkt – in het gegeven voorbeeld – van geringe invloed te zijn. Uit het onderzoek en uit gesprekken met bankiers komt naar voren dat op de hypotheekmarkt sprake is van stevige concurrentie. Voor de meeste banken geldt dat het beleid erop gericht is marktaandeel te winnen c.q. te behouden. Via een verscheidenheid aan distributiekanalen worden – potentiële – klanten actief benaderd voor de afname van hypotheekproducten. De hypotheek wordt hierbij door banken gezien als een anker om de klantrelatie door middel van cross-selling te optimaliseren. Een hypotheekklant heeft immers behoefte aan een breed scala van financiële producten en diensten met zowel een primair bancair- als een verzekeringskarakter. De concurrentie tussen hypotheekaanbieders spitst zich toe op: (i) productinnovatie; (ii) verbreding van het aantal distributiekanalen (naast kantoren ook direct writing, call centra, agenten, e-commerce); (iii) intensivering van cross-selling; (iv) tarifering en de kosten van funding en hypotheekverstrekking. Door schaalvergroting proberen banken een betere kostendekking te verkrijgen.
12
De afzet van hypotheekproducten door banken geschiedde in het verleden met name via het kantorennet en in geringe mate via tussenpersonen. In de onderzoeksperiode zijn grote en zelfstandige (franchise)ketens van hypotheek-intermediairs voor de distributie van hypotheekproducten van banken en verzekeraars ontstaan. Deze tussenpersonen hebben geprofiteerd van het grote aantal oversluitingen en hebben de vraag hiernaar ook gestimuleerd. Hierbij is ook met nieuwe hypotheekvormen ingespeeld op de ruime fiscale aftrekmogelijkheden in Nederland. Uit het onderzoek komt naar voren dat banken, vanuit hun beleidsdoelstelling gericht op vergroting van marktaandeel, dit kanaal bewust hebben gekozen en gefaciliteerd. Voor afzonderlijke instellingen beliep het productievolume via dit kanaal in 1999 tussen de 20% en 70% van het totaal. Sommige (kleine) banken benutten uitsluitend het intermediairkanaal. De adviesfunctie op het gebied van hypotheekverstrekking is door deze ontwikkeling in belangrijke mate buiten de directe invloedssfeer van banken gekomen. Door de hypotheekverstrekkers zijn initiatieven ontplooid om de kwaliteit van de dienstverlening en de voorlichting aan consumenten op een hoger plan te brengen (Stichting Keurmerk Hypotheekbemiddeling en Erkenningsregeling Hypotheekadviseurs). Aan voorlichtingsaspecten wordt tevens aandacht besteed in een concept-gedragscode die door hypotheekverstrekkers ter beoordeling aan de NMa is voorgelegd.
2.2.6 De rol van de overheid Naast de lage rente, de gunstige conjunctuur en de andere genoemde invloeden is ook het beleid van de overheid een belangrijke factor geweest voor de ontwikkelingen op de woning- en hypotheekmarkt. Hierbij is sprake van invloed op zowel de vraag- als de aanbodkant van de markt. Met betrekking tot de vraageffecten is in eerste instantie de fiscale behandeling van de hypotheken van belang. Het Nederlandse fiscale beleid is een belangrijk gegeven voor de hypothecaire kredietverlening. Bij het onderzoek is de indruk ontstaan dat met name in de afgelopen jaren de productontwikkeling van hypotheken meer dan voorheen toegespitst was op maximaal gebruik van de fiscale mogelijkheden. Overigens zijn de fiscale aftrekmogelijkheden sinds 1998 beperkt voor zover hypothecair krediet wordt aangewend voor andere doelen dan de eigen woning. Bovendien geldt, volgens de nieuwe belastingplannen, de aftrekbaarheid vanaf 2001 niet langer voor de tweede woning. Niettemin is hypothecaire financiering nog steeds aanzienlijk goedkoper dan bijvoorbeeld consumptief krediet zodat dit, gezien de gestegen overwaarde van koopwoningen, een potentiële bron kan zijn voor de financiering van extra bestedingen.
1
Een recente CPB-studie wijst op het prijsopdrijvende effect als gevolg van de remmende werking van het gronduitgiftebeleid op de groei van het aanbod van koopwoningen (CPB, De Grondmarkt. Een gebrekkige markt en een onvolmaakte overheid, 1999).
Ook het volkshuisvestingsbeleid en de ruimtelijke ordening hebben aan de ontwikkelingen op de woningmarkt bijgedragen. Het volkshuisvestingsbeleid is de afgelopen jaren een belangrijke oorzaak geweest van de verschuiving van de vraag van huur- naar koopwoningen. De overheid heeft zich in de jaren negentig deels van de woningmarkt teruggetrokken, onder meer doordat sociale verhuurders financieel zijn verzelfstandigd, minder subsidie ontvangen en meer vrijheid hebben gekregen om de huren aan te passen. Hierdoor zijn de huren aanmerkelijk gestegen, terwijl de financieringslasten voor koopwoningen – ondanks de gestegen huizenprijzen – ongeveer gelijk zijn gebleven (zie ook grafiek 2). Ten aanzien van de ruimtelijke ordening wijzen sommige banken op het gronduitgiftebeleid van gemeenten, dat mede verantwoordelijk is voor de schaarste op de woningmarkt en daarmee voor de stijging van de huizenprijzen1.
13
Een laatste aspect dat moet worden genoemd, betreft de Nationale Hypotheekgarantie. De NHG is de voortzetting van de gemeentegarantie en had aanvankelijk stimulering van het eigen woningbezit tot doel. Banken en andere financiers kunnen hypotheken verstrekken onder NHG voorwaarden. De NHG staat in dergelijke gevallen borg voor de geldnemer indien deze niet aan rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen. De geldnemer kan daardoor een beperkte korting op het rentetarief krijgen, omdat door de borgstelling het kredietrisico is afgedekt en de solvabiliteitsbelasting op leningen onder NHG-condities voor banken nihil is (zie ook paragraaf 2.5). Uit de onderzoeksverslagen blijkt dat het belang van hypothecaire uitzettingen onder NHG-voorwaarden in de periode 1994 tot en met 1998 is afgenomen. 2.3 Hypotheekvormen In de achterliggende decennia hebben banken veel nieuwe hypotheeksoorten ontwikkeld. Kenmerkend voor deze innovatieve hypotheekproducten is de combinatie van beleggings- en verzekeringscomponenten gericht op het bereiken van maximaal fiscaal voordeel. Volgens sommige banken zoeken de cliënten ook zelf actiever naar de maximale financieringsgrenzen teneinde een maximale fiscale aftrek van hypotheekrente te realiseren. Tegen deze achtergrond heeft ten aanzien van de bancaire hypotheekproductie in de achterliggende jaren een verschuiving plaatsgevonden van de spaarhypotheek (een bancair/verzekeringsproduct) en de annuïteitenlening naar complexere vormen, zoals de beleggingshypotheek. Overigens is uit het onderzoek gebleken dat het aandeel van de recent geïntroduceerde aflossingsvrije hypotheek (waarbij in het geheel geen tegoeden voor de aflossing worden opgebouwd) in de lopende productie substantieel toeneemt. De ontwikkeling van nieuwe hypotheekvormen is ook door concurrentieoverwegingen ingegeven. Banken introduceren nieuwe producten om de concurrentie een stap voor te zijn. In de concurrentieslag tussen banken gaat het om (behoud van) de klant, die in iedere levensfase een uiteenlopende behoefte aan een mix van financiële producten heeft. Door de toegenomen complexiteit van hypothecaire producten is de hypothecaire lening meer en meer een adviesproduct geworden. Door middel van maatwerk wordt bepaald hoe hoog de hypotheek zal zijn en op welke wijze de aflossing wordt gerealiseerd. De planning rond vermogensvorming en (fiscaal) inkomen is niet langer het exclusieve terrein van Private Bankers. Financiële planning in samenhang met hypothecaire leningen is een integraal onderdeel van de commerciële strategie van banken geworden, waarbij de huidige en toekomstige financiële behoeften uit hoofde van lopende gezinsuitgaven, vervroegde uittreding, pensionering, vermogensoverdracht en dergelijke een belangrijke rol spelen. Combinaties van bancaire en verzekeringsproducten liggen hierbij in de rede. Een eigen woning wordt immers niet langer uitsluitend gezien als iets waarin wordt gewoond, maar is – naast de beleggingsportefeuille, vut- en pensioencontracten – inmiddels een (belangrijk) onderdeel in de financiële planning van Nederlandse huishoudens geworden. 2.4 Securitisatie van hypotheekportefeuilles De groei van hypotheekportefeuilles is voor sommige banken aanleiding om tot securitisatie over te gaan. Het belangrijkste motief voor securitisatie is het verminderen van het aandeel van hypotheken op de balans, vooral vanwege het solvabiliteitsbeslag (zie paragraaf 2.5). Securitisatieprogramma’s dienen ter goedkeuring aan DNB te worden
14
voorgelegd. Het laat zich aanzien dat, indien deze ontwikkeling zich op grote schaal doorzet, de gemiddelde kwaliteit van de resterende hypotheekportefeuilles op de bankbalansen zal afnemen, omdat banken doorgaans vooral hun minst risicovolle hypotheken securitiseren. Qua omvang is securitisatie in Nederland nog vrij bescheiden maar, gezien de meest recente ontwikkelingen, wel van significante betekenis aan het worden. 2.5 Het toezichtsbeleid ten aanzien van hypothecaire leningen
2.5.1 Solvabiliteitsrichtlijnen De informatieverstrekking van banken aan DNB over hun hypotheekportefeuille is primair gericht op de solvabiliteitstoetsing. De internationaal geldende richtlijnen van het Bazelse Kapitaalakkoord impliceren dat banken tegenover hypothecaire uitzettingen een bepaald percentage eigen vermogen dienen aan te houden. Voor Nederlandse banken gelden de volgende regels: – voor hypotheken die door de overheid zijn gegarandeerd (gemeentegarantie en Nationale Hypotheek Garantie) geldt een solvabiliteitsvereiste van 0%; – leningen die geheel zijn gedekt door hypotheken op woningen worden met 50% in de solvabiliteitstoetsing betrokken, mits de hypothecaire lening niet hoger is dan 75% van de executiewaarde van de woning; – als de hypotheeklening hoger is dan 75% van de executiewaarde dan telt het hypotheekbedrag boven deze 75% volledig mee in de solvabiliteitstoetsing. De bedragen boven de 75%-executiewaarde worden door banken zonder nadere specificatie in de bedrijfseconomische balans onder «vorderingen op de private sector» geboekt. De solvabiliteitstoetsing houdt in dat banken tegenover dergelijke vorderingen een eigen vermogen van minimaal 8% dienen aan te houden. De koppeling tussen het hypothecaire krediet en de onderpandswaarde wordt tot uitdrukking gebracht in de zogenoemde loan-to-value (LTV) ratio. Het Bazelse Kapitaalakkoord schrijft voor dat vorderingen gedekt door een hypothecaire zekerheid voor een preferentiële (50%) solvabiliteitsweging in aanmerking komen. De LTV-grenswaarde waarvoor deze preferentiële solvabiliteitsweging geldt, wordt door de diverse nationale autoriteiten qua niveau en qua werking verschillend ingevuld. In het Nederlandse toezicht wordt de LTV-ratio momenteel uitsluitend ingezet als limiet voor een preferentiële solvabiliteitsweging: hypothecaire vorderingen tot 75% van de executiewaarde van het onderpand komen in aanmerking voor 50%-weging, daarboven dient voor 100% te worden gewogen. Door sommige buitenlandse toezichthouders worden daarnaast voor leningen met een hoge LTV-ratio, die een hoger risico kennen, aanvullende eisen gesteld wat betreft het risicomanagement. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het opvragen van extra informatie over de debiteur, het vragen (eisen) van extra zekerheden of het stellen van exposure-limieten. Voorts worden vorderingen met een hoge LTV-ratio in sommige landen niet geschikt geacht voor securitisatie.
2.5.2 Indexering van de executiewaarde en taxatie van de onderpandswaarde DNB voert al enige tijd overleg met de banken over de mogelijkheid uniforme regels toe te passen voor een vorm van indexering van executiewaarden, waarbij deze worden gekoppeld aan de huizenprijsontwikkeling. Hierbij moet worden bedacht dat in de huidige situatie van forse huizenprijsstijgingen indexering van de executiewaarde zou
15
leiden tot een geringer solvabiliteitsbeslag voor banken. De besprekingen inzake dit onderwerp zijn nog niet afgerond. De taxatiewaarde van het onderpand is mede bepalend voor de hoogte van de hypothecaire lening. Aangezien banken de taxatie gebruiken om de zekerheid bij hypothecaire kredieten in te schatten, is het van belang dat deze waardebepaling op prudente en onafhankelijke wijze plaatsvindt, met name in een periode van snelle prijsstijgingen1. Overwaarderingen of onzorgvuldige taxaties van huizenprijzen in een overspannen woningmarkt kunnen huizenprijsstijgingen verder aanwakkeren.
2.5.3. De rapportage van banken over hypothecaire leningen aan DNB De huidige reguliere informatieverstrekking rond het hypotheekbedrijf van de banken aan DNB is van geringe omvang en geeft daardoor slechts een beperkt inzicht in de ontwikkelingen van het hypotheekbedrijf. De maandrapportages hebben met name als doelstelling de solvabiliteitsbelasting van de uitzettingen te bepalen. Informatie over de aard van de productie, de wijze van distributie, de looptijden van de (nieuwe) contracten en andere informatie die relevant is bij de bepaling van het risicoprofiel van hypotheekportefeuilles is niet op reguliere basis beschikbaar. Daarnaast ontbreekt een goed inzicht in de netto hypothecaire vorderingen (na aftrek van gelieerde spaartegoeden, beleggingsdepots en dergelijke) van banken. 2.6 Administratieve organisatie en geautomatiseerde informatievoorziening Bij het onderzoek is informatie verzameld over de administratieve infrastructuur rond het hypotheekbedrijf. Algemeen kan worden geconstateerd dat de kwaliteit van de administratieve organisatie bij de onderzochte instellingen onder druk staat en op specifieke terreinen van het hypotheekbedrijf bij de banken soms onvolkomenheden bevat. Dit wordt ondermeer veroorzaakt door de grote hoeveelheid hypotheekoffertes enverstrekkingen die de laatste jaren zijn verwerkt. Daarnaast worden door productinnovatie en de toenemende complexiteit van producten hogere eisen aan het niveau van de automatisering en de informatieverwerking gesteld. Voorts is sprake van een verschuiving van distributiekanalen en daaruit resulterende informatiestromen. 2.7 Risico’s in de hypotheekportefeuilles
1
Als voorbeeld van een prudente waardebepaling kan het Duitse systeem worden genoemd, dat is gebaseerd op de zgn. mortgage lending value. In dit waardeconcept wordt alleen de lange-termijnwaarde van het onroerend goed meegeteld. Zonder in detail te treden, wordt deze waarde bepaald door slechts rekening te houden met de permanente karakteristieken van het onderpand en met de huur die op de lange termijn door het object kan worden opgebracht.
Het risicoprofiel van de hypotheekportefeuilles is bij de meeste onderzochte instellingen de afgelopen jaren verslechterd. Het aandeel van de door de overheid gegarandeerde hypotheken is in de onderzoeksperiode met gemiddeld meer dan 10% gedaald, terwijl de uitzettingen die uitgaan boven 75% van de executiewaarde van het onderpand gemiddeld meer dan verdrievoudigd zijn. Duidelijk is dat het merendeel van de risico’s is gelokaliseerd bij hypotheken die in de afgelopen jaren zijn afgesloten. Daarbij gaat het veelal om jonge mensen die de hypotheek mede hebben afgestemd op een verwachte inkomensstijging en derhalve hun maximaal op te brengen woonlasten dicht naderen, waardoor een mogelijke inkomensdaling hard zou aankomen. Bovendien heeft deze groep relatief weinig financiële buffers om op terug te vallen. Voorts zijn er aanwijzingen dat het infectiebeeld van hypotheken uit de productie via intermediairs slechter is dan dat uit de eigen productie. Bij een deelwaarneming, die overigens mogelijk niet representatief is voor de hele sector, komt naar voren dat werkloosheid een belangrijke infectiebron is. Voorts blijkt uit deze deelwaarneming dat een onzorg-
16
vuldige fiattering van de kredietaanvraag eveneens een belangrijke infectie-oorzaak is. Hierbij kan worden gedacht aan het niet naleven van bepaalde interne acceptatierichtlijnen, zoals het achterwege laten van BKR-toetsing, het ongeoorloofde gebruik van een hypotheek voor kredietsanering of de aflossing van consumptieve kredieten. Inzicht in de mogelijke risico’s in hypotheekportefeuilles kan worden verkregen door het uitvoeren van scenario-analyses. Slechts een deel van de banken maakt gebruik van dergelijke analyses om de potentiële gevolgen van externe ontwikkelingen, zoals een sterke renteverandering of een conjunctuuromslag, voor de totale hypotheekportefeuille in kaart te brengen. Het algemene beeld dat uit de uitgevoerde analyses naar voren komt is dat de risico’s van normale schommelingen in de conjunctuur en de rente voor de huidige hypotheekportefeuille beperkt zijn. Banken zien de risico’s in hun hypotheekportefeuille met name op twee gebieden: (i) een zeer ongunstige ontwikkeling van de werkloosheid (en, gekoppeld daaraan, het besteedbare inkomen) en (ii) de fiscale behandeling van de rente-aftrek. Zo zou een substantiële daling in het besteedbare inkomen of een onmiddellijke afschaffing van de hypotheekrente-aftrek tot forse problemen leiden.
3 SAMENVATTING EN AANDACHTSPUNTEN VOOR DNB 3.1 Algemeen beeld Beschouwd vanuit een macro-economische invalshoek blijkt de forse groei van de huizenprijzen en van de hypothecaire kredietverlening gedurende de afgelopen jaren aan een combinatie van factoren te kunnen worden toegeschreven. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt tussen conjuncturele (dat wil zeggen tijdelijke of omkeerbare) factoren en structurele factoren. Bij tijdelijke factoren moet in eerste instantie worden gedacht aan de lage rente in combinatie met de hoge economische groei. De lage rente heeft de leencapaciteit van potentiële huizenkopers vergroot, maar heeft ook huiseigenaren gestimuleerd hun bestaande hypotheken – door de stijging van de waarde van de woning – over te sluiten en tegelijkertijd te verhogen. Structurele factoren zijn demografische ontwikkelingen, de fiscale wetgeving, het volkshuisvestingsbeleid, de ruimtelijke ordening en veranderingen in het acceptatiebeleid van banken. Wat betreft de verruiming van de leencapaciteit is – uitgaande van een traditionele 30-jarige annuïteitenlening – becijferd dat een modaal tweeverdieners-huishouden door het meetellen van het tweede inkomen, een verhoging van de woonquote, de lagere rente en de algehele stijging van gezinsinkomens anno 1998 86% meer kan lenen dan in 1994. De voorgenoemde factoren zijn elkaar gaan beïnvloeden en versterken, en hebben geleid tot een uitzonderlijk snelle groei van het bancaire hypotheekbedrijf. Dit kan worden geïllustreerd aan de hand van enkele macro-economische kerngegevens. Zo zijn de verhouding tussen uitstaande hypothecaire schuld en BBP alsmede de schuld per inwoner in ons land sterker gestegen dan in andere EU-landen. Deze ratio’s zijn thans – op die van Denemarken na – de hoogste van de Unie. Voorts zijn de huizenprijzen in Nederland sinds 1990 sneller gestegen dan in alle andere EU-landen, behalve Ierland. Alles overziend is de gevoeligheid van de Nederlandse economie voor eventuele schokken die via de financiële positie van huishoudens doorwerken, de afgelopen jaren substantieel toegenomen. De snelle stijging van de hypothecaire kredietverlening, onder meer ten opzichte van de ontwikkelingen in de ons omringende landen en de toenemende
17
mate waarin hypothecaire kredietverlening de executiewaarden van woningen overschrijdt, vormen hiervoor de belangrijkste indicaties. Hoewel de toegenomen hypotheekschuld wordt gecompenseerd door de waardestijging van het onderpand, impliceert de gestegen schuld een grotere kwetsbaarheid voor neerwaartse huizenprijsontwikkelingen. Voorts bestaat de indruk dat de kwetsbaarheid voor een belangrijk deel is geconcentreerd bij starters op de woningmarkt die de grenzen van de maximale hypothecaire financiering hebben gezocht. Deze kwetsbaarheid kan relatief grote macro-economische implicaties hebben, doordat jongere huishoudens gemiddeld genomen een hoge consumptiequote kennen en over relatief weinig financiële buffers beschikken. Daarnaast zijn er aanwijzingen dat een deel van de hypothecaire kredietverlening de afgelopen jaren is aangewend voor consumptie dan wel de aanschaf van effecten, hetgeen de gevoeligheid verder kan hebben vergroot. Overigens neemt dit alles niet weg dat de soliditeit van het Nederlandse financiële bestel bij een eventuele omslag op de woningmarkt buiten kijf staat. 3.2 Specifieke attentiepunten De sterke toename van de hypothecaire kredietverlening, die gemiddeld uitkwam op een verdubbeling in de periode tussen eind 1994 en medio 1999, heeft over de gehele linie plaatsgevonden. Niettemin bestaan significante verschillen tussen de banken, waardoor de risicoprofielen uiteenlopen. De expansie van het hypotheekbedrijf is mede veroorzaakt door de verruiming van de acceptatiecriteria die zich bij alle onderzochte instellingen heeft voorgedaan (het meetellen van tweede en tijdelijke inkomens, de verhoging van de woonquote, en de verhoging van de verstrekte lening ten opzichte van de executiewaarde). Deze verruiming heeft zich met name vanaf halverwege de jaren negentig voorgedaan, hoewel verschillende instellingen aangeven al eerder de voorwaarden – mede in het licht van maatschappelijke ontwikkelingen – te hebben aangepast. Individuele instellingen hebben in de regel niet de indruk bij de verstrekkingen ruimere criteria te hanteren dan andere aanbieders. Het risicoprofiel van de hypotheekportefeuilles van individuele instellingen is door de hausse op de woning- en hypotheekmarkt de afgelopen jaren verslechterd, met name door de snelle groei van uitzettingen boven 75% van de executiewaarden en de afname van het door de overheid gegarandeerde deel van de portefeuille. Wat betreft de risico’s verbonden aan de hypotheekportefeuille, maken de banken in uiteenlopende mate gebruik gemaakt van scenario-analyses om de invloed van een renteverandering of conjunctuuromslag in te schatten. Naast groei in kwantitatieve zin is ook sprake geweest van een toenemende verscheidenheid aan hypotheekproducten en distributiekanalen. Als gevolg van de toenemende complexiteit van het hypotheekproduct en de sterke groei in de afgelopen jaren moeten hogere eisen worden gesteld aan de opzet van de administratieve organisatie en de bestuurlijke informatievoorziening. Uit het onderzoek is gebleken dat de procesbeheersing soms tekort schiet waardoor de operationele risico’s in het hypotheekbedrijf zijn toegenomen.
DNB zal bij haar toezichtsactiviteiten op instellingsniveau follow-up geven aan deze bevindingen, met name ten aanzien van het ontwikkelen van stress tests op portefeuilleniveau en de kwaliteit van procesbeheersing. Dit kan op onderdelen leiden tot aanscherping van richtlijnen. Voorts komen de volgende aandachtspunten uit het onderzoek naar voren: a. In Nederland geldt voor banken een grens van 75% van de executie-
18
waarde, waarboven de hypothecaire leningen volledig (in plaats van voor de helft) voor de solvabiliteitsbelasting worden meegewogen. Deze 75%-grens is niet in internationaal verband afgesproken en zou in beginsel kunnen worden verlaagd, waardoor de hypothecaire kredietverlening zwaarder zou worden belast. Daarbij zou evenwel rekening moeten worden gehouden met de gevolgen voor de concurrentiepositie van Nederlandse banken, zowel ten opzichte van andere Nederlandse financiële instellingen als buitenlandse financiers. In plaats van een generieke solvabiliteitsverzwaring kan worden gedacht aan zwaardere toezichtseisen voor leningen met een hoge loan-to-value (LTV) ratio. Momenteel is de drempel voor Nederlandse banken om leningen te verstrekken met een hoge LTV-ratio ten opzichte van verschillende andere landen laag, terwijl de risico’s verbonden aan dergelijke leningen hoger zijn. Thans is zowel de woonquote (de verhouding woonlasten/inkomen) als de onderpandswaarde een relevante factor bij de bepaling van de maximale hypotheekruimte. Deze ruimte wordt echter niet altijd gelimiteerd tot de onderpandswaarde (zodat de LTV boven de 100% uit kan komen). In een dergelijk geval wordt in feite ongedekt krediet verstrekt. Daarbij speelt dat banken bij hypothecaire kredietverstrekking ook een verhaalsrecht kunnen uitoefenen op de andere activa van de hypotheekgever en op zijn lopend inkomen. Een mogelijkheid die in Nederland nog niet is ontwikkeld is dat hypotheekgevers een verzekering afsluiten voor de hypotheekrente- en aflossingsverplichtingen.
In overleg met het bankwezen zal worden bezien of differentiatie van de toezichtsvereisten naar de hoogte van de LTV-ratio (of eventueel naar de onderscheiden hypotheekproducten) kan bijdragen aan een betere verhouding tussen risico en solvabiliteit. Deze vereisten zouden betrekking kunnen hebben op de (preferentiële) solvabiliteitsweging en aanvullende eisen ten aanzien van het risico-management. Voorts zal in nadere analyses worden bezien in hoeverre een (wettelijke) regeling zou kunnen bijdragen aan beperking van het maximale hypothecaire beslag (inschrijving in het register) op een object tot de marktwaarde van het pand ten tijde van de koop (LTV=100%). b. Het vanuit een macro-perspectief toegenomen belang van hypothecaire kredietverlening, alsmede de verscherping van het risicoprofiel van de hypotheekportefeuilles op micro-niveau, impliceren een grotere informatiebehoefte. In dit kader is geconstateerd dat de huidige rapportage van de banken aan DNB onvoldoende inzicht biedt.
In overleg met het bankwezen zal worden aangestuurd op een beperkte uitbreiding van de reguliere rapportages. Hierbij kan met name worden gedacht aan additionele informatie over de onderverdeling van de hypotheekportefeuille in korte en lange rentevaste looptijden, de onderverdeling naar hypotheekvormen en distributiekanalen, en de onderverdeling naar loan-to-value (LTV) ratio. c. Bij de distributie van hypotheekproducten is in de onderzoeksperiode een verschuiving opgetreden in de richting van intermediairs. Het aandeel van hypotheekverstrekkingen via dit kanaal toont op instellingsniveau een wisselend beeld maar is thans aanzienlijk. Banken hebben het intermediairkanaal gefaciliteerd; intermediairs hebben van de productiehausse geprofiteerd en de vraag gestimuleerd. Hypotheekverstrekkers hebben inmiddels initiatieven ontplooid ter bevordering van de kwaliteit van de dienstverlening (met name door de invoering van een Erkenningsregeling voor intermediairs en
19
een Keurmerk voor vestigingen). Tevens is een Gedragscode Hypothecaire Financieringen in voorbereiding die momenteel door de NMa wordt beoordeeld.
Aandacht zal moeten worden gegeven aan de rol van intermediairs. DNB zal nadruk leggen op consumentenbescherming. Het is wenselijk dat tussenpersonen de regels in acht nemen die ook gelden voor banken op het gebied van productvoorlichting en informatieverstrekking aan de consument. Dit onderwerp zal nader worden uitgewerkt in de Raad van Financiële Toezichthouders. Voorts zal worden nagegaan in hoeverre banken door de toenemende activiteiten van intermediairs extra risico’s lopen in bedrijfseconomische of juridische zin. Tot slot zal worden gekeken naar de vrijstellingsregeling voor tussenpersonen ten aanzien van het verbod om te bemiddelen bij het aantrekken van opvorderbare gelden van het publiek door banken. Er zijn signalen dat de vrijstellingsvereisten niet altijd worden nageleefd. Om hierin meer inzicht te verkrijgen heeft DNB in december 1999 een enquête uitgezet onder alle onder toezicht staande banken. d. Naast het bevorderen van transparantie, streven hypotheeknemers in de concept Gedragscode Hypothecaire Financieringen onder meer afspraken na ten aanzien van de te hanteren toetsrente en de maximale omvang (75%) van de aflossingsvrije hypotheek. Bij deze bepalingen bestaat een spanningsveld tussen enerzijds het bevorderen van marktwerking, anderzijds het reguleren van marktontwikkelingen om excessen te voorkomen.
Een adequate consumentenvoorlichting is van groot belang. DNB zal hier met haar unit Consumentzaken aandacht op vestigen. In dit kader verwelkomt DNB de bepalingen in de concept-Gedragscode Hypothecaire Financieringen die gericht zijn op een grotere transparantie van de hypotheekfinancieringsmarkt. Voorts kunnen de bepalingen die zijn gericht op het voorkomen van excessieve marktontwikkelingen een nuttige rol spelen. e. Taxateurs spelen een essentiële rol bij de waardebepaling van hypothecair onderpand. Met name in een periode van snelle huizenprijsstijgingen is het van belang dat taxaties op prudente wijze en onafhankelijk van andere betrokken partijen plaatsvinden. Daarnaast speelt in het kader van de solvabiliteitsweging het vraagstuk van de indexering van executiewaarden aan de prijsontwikkelingen in de markt. In een opgaande markt zou van aanpassing van de executiewaarde via indexering echter een ongewenste procyclische werking uitgaan.
DNB zal de invloed van taxaties op de hypotheekverstrekking nader bezien. Tevens bestudeert zij de wens van de banken ten aanzien van indexering. Eventuele regelgeving terzake moet zodanig worden vormgegeven dat van indexering, zeker in tijden van een overspannen huizenmarkt, geen zelfstandige opwaartse impuls op de huizenprijzen via het hypotheekbedrijf uitgaat. f. De statistieken van de afgelopen jaren geven substantiële verschillen te zien tussen de hypothecaire kredietverlening en de investeringen in de eigen woning(-verbetering). Er zijn indicaties dat een deel van deze financiering is aangewend voor consumptie dan wel belegging in effecten. Uit het onderzoek is echter gebleken dat banken vrijwel geen geaggregeerde informatie hebben over de aanwending van hypothecair krediet. Ten aanzien van de macro-economische aspecten
20
van de besteding van opgenomen kredieten bestaat eveneens slechts een globaal inzicht.
In samenwerking met een extern bureau zal, door middel van enquêtes onder het publiek, het inzicht worden vergroot in de aanwending van hypothecaire kredieten. g. Tot slot is de afgelopen jaren in toenemende mate, mede door specifiek daarop gerichte financiële innovaties, gebruik gemaakt van de fiscale aftrekmogelijkheid voor hypotheekrentebetalingen. DNB acht het niet haar taak om een oordeel te geven over de fiscale behandeling van hypothecaire leningen en het beleid ten aanzien van het bezit en de financiering van het eigen woningbezit. Niettemin kan worden geconstateerd dat het fiscale regime voor hypothecaire kredieten in Nederland vanuit internationaal oogpunt aan de ruime kant is. Tegelijkertijd dient te worden benadrukt dat, voorzover andere landen in het verleden aanpassingen in de fiscale behandeling van hypotheken hebben doorgevoerd, dit altijd geleidelijk is geschied. Een dergelijke geleidelijkheid is wenselijk ten opzichte van huishoudens die hun beslissingen hebben gebaseerd op de huidige regelingen en uit hoofde van de stabiliteit van de huizenprijsontwikkeling zelf, en daarmee van de stabiliteit van de financiële en macro-economische ontwikkeling.
21
BIJLAGE 1
DE TOENAME VAN HET MAXIMAAL TE LENEN HYPOTHEEKBEDRAG Nederlandse banken stellen – in theorie – de maximale leencapaciteit vast door een maximaal percentage van het inkomen voor rente en aflossing te aanvaarden. Dit is het woonquote-systeem. De berekening vindt plaats op basis van een 30-jarige annuïteitenhypotheek. Hierbij wordt als rekenrente de toetsrente gehanteerd of de werkelijke rente indien deze boven de toetsrente ligt. De afgelopen jaren heeft bij vrijwel alle banken de minimale toetsrente op 6% gelegen. De hogere bedragen aan hypothecair krediet die sinds het begin van de jaren negentig kunnen worden opgenomen, zijn het gezamenlijke resultaat van de gedaalde rente, het meetellen van het tweede inkomen, het hanteren van hogere woonquotes en de gestegen inkomens. Voor een modaal tweeverdienerechtpaar zullen de afzonderlijke effecten van deze veranderingen voor het maximaal te lenen hypotheekbedrag worden berekend. In concreto wordt berekend hoeveel hypothecair krediet dit echtpaar in 1994 en 1998 maximaal kon opnemen. Daartoe worden de volgende veronderstellingen gehanteerd, die overigens in grote mate aansluiten bij de door banken gehanteerde methodiek: – beide partners hebben een vast dienstverband voor onbepaalde tijd en zijn ouder dan 30 jaar; – in 1994 verdienen de partners een bruto inkomen van respectievelijk f 65 000 en f 25 000; – in de periode 1994–1998 is het Nederlandse modale inkomen met 10,4% gestegen, zodat het totale bruto gezinsinkomen in 1998 op f 99 360 wordt verondersteld1; – de gemiddelde tienjaars-hypotheekrente was in 1994 en 1998 respectievelijk 7,3% en 5,6%; – het maximaal te lenen hypotheekbedrag op basis van het woonquotesysteem is voor 1994 alleen op het hoogste inkomen en voor 1998 op beide inkomens gebaseerd; – bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag is ervan uitgegaan dat de maximale maandlasten gelijk zijn aan de rente- en aflossingscomponent bij een 30-jarige annuïteitenhypotheek tegen de feitelijke rente of bij een minimale toetsrente van 6%. In onderstaande tabel wordt weergegeven hoe het maximaal te lenen hypotheekbedrag in de periode 1994–1998 is gestegen als gevolg van de veranderingen in de leencondities, de daling van de rente en de toename van de inkomens. In iedere regel van de tabel worden deze elementen een voor een doorgerekend (deze aanpassingen zijn vet en cursief gedrukt) en wordt bekeken hoeveel deze verandering bijdraagt aan de cumulatieve toename van het maximale hypotheekbedrag ten opzichte van 1994. Tabel 3. Oorzaken toename maximale hypotheekbedragen
Uitgangssituatie in 1994: * * ∗ ∗
Het hoogste inkomen bedraagt f 65 000, het tweede inkomen ad f 25 000 wordt niet meegerekend; De woonquote voor het hoogste inkomen bedraagt 31%; De toetsrente bij een 30-jarige annuïteit bedraagt 7,3%. Op basis van deze veronderstellingen was in 1994 het maximale hypotheekbedrag f 242 688.
1
Het Centraal Planbureau verstaat onder «modaal gezin» een éénverdienershuishouden met twee kinderen. Van dit modale gezinshuishouden steeg het bruto inkomen in de periode 1994–1998 met 10,4%. Aangenomen wordt dat het modale inkomen van een tweeverdienerspaar gedurende deze periode proportioneel is gestegen.
•
Veranderingen
Maximale hypotheek in 1998
Cumulatieve toename t.o.v 1994
Cumulatieve toename t.o.v. 1994 in %
Tweede inkomen wordt meegeteld (totaal f 90 000)
f 336 029
+ f 93 341
+ 38%
22
Woonquote 31% Toetsrente à 7,3% • •
Twee inkomens (f 90 000) Woonquote wordt verhoogd tot 33% Toetsrente à 7,3%
• • •
Twee inkomens (f 90 000) Woonquote 33% Rente wordt verlaagd tot minimale toetsrente van 6%
•
Twee inkomens plus gemiddelde inkomensstijging van 10,4% sinds 1994 (f 99 360) Woonquote 33% Toetsrente à 6%
• •
f 357 709
+ f 115 021
+ 47%
f 408 815
+ f 166 127
+ 68%
f 451 332
+ f 208 644
+ 86%
Uit de tabel blijkt dat het tweeverdienerechtpaar in 1998 maximaal f 451 332 aan hypothecair krediet kon opnemen. Dit is een toename van 86% ten opzichte van 1994 toen ditzelfde huishouden slechts f 242 688 kon lenen. Hoe is deze sterke stijging nu te verklaren? Uit de eerste regel van de tabel blijkt dat alleen al door het laten meetellen van het tweede inkomen, het maximale bedrag is gestegen met 38%. In de tweede regel wordt niet alleen het tweede inkomen meegenomen, maar is ook de woonquote licht gestegen. Hierdoor neemt de cumulatieve stijging toe tot 47%. In de derde regel wordt ook rekening gehouden met het feit dat gedurende 1994–1998 de hypotheekrente fors is gedaald, waardoor banken de minimum toetsrente van 6% zijn gaan hanteren. Hierdoor bleken huishoudens, gegeven het meetellen van het tweede inkomen en de ruimere woonquote, in staat het kredietmaximum te verhogen met (cumulatief) 68% ten opzichte van 1994. Wanneer tenslotte (regel 4 van de tabel) ook rekening wordt gehouden met de gemiddelde stijging van de inkomens in de onderzochte periode, blijkt dat tweeverdieners in 1998 86% meer hypothecair krediet konden opnemen dan 4 jaar eerder.
23
