Nr. 32.526
SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS ter zake van een geschil tussen 1. A, 2. B, hierna te noemen “opdrachtgevers”, eisers, gemachtigde: mevrouw mr. A.A.M. Janssen, advocaat te Amsterdam, en de besloten vennootschap C, hierna te noemen “aanneemster”, verweerster.
HET SCHEIDSGERECHT 1.
De ondergetekende, IR. M.J. OLIEROOK, lid-deskundige van het College van Arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, is door de voorzitter van deze Raad overeenkomstig de statuten van de Raad benoemd tot enig scheidsman in dit geschil. De ondergetekende heeft zijn benoeming schriftelijk aanvaard. Bij brief d.d. 26 oktober 2010 is daarvan mededeling gedaan aan partijen. Overeenkomstig de statuten van de Raad is aan het scheidsgerecht toegevoegd mr. N.G.W. Verheij, secretaris van de Raad.
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE 2.
Voor de loop van het geding wordt verwezen naar de volgende stukken: - de memorie van eis, binnengekomen op 5 juli 2010, met producties; - de memorie van antwoord, met producties; - de memorie van repliek, met producties; - de memorie van dupliek, met productie; - de pleitnotities van mevrouw mr. Janssen; - de pleitnotities van aanneemster.
3.
De
mondelinge
behandeling
van
het
onderhavige
geschil
heeft
plaatsgevonden op maandag 11 april 2011. In het kader van de mondelinge behandeling heeft een bezichtiging van het werk plaatsgevonden.
2
DE GRONDEN VAN DE BESLISSING de bevoegdheid 4.
De bevoegdheid van de ondergetekende tot beslechting van het onderhavige geschil bij scheidsrechterlijk vonnis staat onbetwist tussen partijen vast. Zij berust
op
artikel
12
van
de
tussen
partijen
tot
stand
gekomen
aannemingsovereenkomst waarin een arbitraal beding is opgenomen dat verwijst naar de Raad en zijn statuten. de feiten 5.
Tussen partijen staat het volgende vast: a.
Op
11
april
2001
hebben
opdrachtgevers
met
aanneemster
een
aannemingsovereenkomst gesloten ter zake van de bouw van een woning te X, deel uitmakende van het gebied 5 en 6 van het projectgebied D, bouwnummer 0. b.
Op de overeenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld bij akte op
8
februari
1999,
alsmede
de
Garantie-
en
waarborgregeling
Eengezinshuizen E. 1999 van de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw. c.
Op 10 december 2002 is de woning opgeleverd. Daarvan is een procesverbaal opgemaakt.
d.
Bij brief van 28 oktober 2009 hebben opdrachtgevers, tezamen met hun buren, aanneemster in gebreke gesteld vanwege houtrot in het boeideel aan de voor- en achterzijde van hun woning. In deze brief stellen zij aanneemster in de gelegenheid het onderhavige gebrek binnen twee weken te herstellen.
e.
Op
30
maart
2010
heeft
een door opdrachtgevers
ingeschakelde
deskundige de gootconstructie aan de voor- en achterzijde van de woning geïnspecteerd. Daarvan is een rapport opgemaakt d.d. 14 april 2010 (productie 5). De deskundige concludeert als volgt: "Uit het door ons uitgevoerde onderzoek is naar voren gekomen dat bij diverse woningen van hetzelfde type in de wijk sprake is van door vocht aangetaste houten delen van de kast onder de dakgoot. Daarbij doet het probleem zich steeds op dezelfde plaats voor namelijk ter hoogte van de kilgoot. De oorzaak hiervan dient ons inziens gezocht te worden in de (onjuiste) wijze waarop de dakconstructie ter hoogte van de kilgoot en de aansluiting van de kilgoot op de rest van de gootconstructie is ontworpen en uitgevoerd. Dat de oorzaak van de problemen zou zijn gelegen in achterstallig onderhoud, zoals C heeft beweerd, achten wij niet juist."
3
f.
Bij brief van 3 mei 2010 heeft de gemachtigde van opdrachtgevers aanneemster gesommeerd tot herstel van de dakgoten en de houtrot over te gaan (productie 6).
g.
Bij brief van 27 mei 2010 heeft aanneemster de gemachtigde van opdrachtgevers bericht geen herstelwerkzaamheden te zullen verrichten daar de toepasselijke termijnen zijn verstreken. Daarnaast stelt zij zich op het standpunt dat er schade is veroorzaakt door een derde-aannemer. Deze heeft bij opdrachtgevers een dakkapel aan de achterzijde van de woning
geplaatst.
Daarbij
is
grove
schade
aangebracht
aan
de
gootconstructie. Aanneemster acht zich hiervoor niet verantwoordelijk (productie 7).
de vordering 6.
Opdrachtgevers vorderen herstel van de gootconstructie aan de voor- en achterzijde van hun woning alsmede herstel van de gevolgschade, bestaande uit houtrot in de boeidelen. Aanneemster is volgens hen toerekenbaar tekort geschoten daar zij een ondeugdelijke gootconstructie heeft gerealiseerd.
7.
Het petitum van opdrachtgevers luidt als volgt: “OP DEZE GRONDEN VERZOEKT VAN DER HEIJDEN dat uw Raad bij vonnis, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: a. C veroordeelt tot deugdelijk herstel van de gootconstructie en de houtrot bij het boeideel binnen vier weken na de datum van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van EUR 1.000,00 voor iedere dag dat zij dit nalaat; b. C veroordeelt tot betaling van de door A+B gemaakte kosten van het door Bouwvisie opgestelde bouwkundig rapport, te weten EUR 439,94 te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 11 mei 2010; c. C veroordeelt tot de kosten van de arbitrageprocedure, bestaande uit klachtengeld en de kosten van juridische bijstand die A+B in dit verband heeft gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.”
8.
Desgevraagd hebben opdrachtgevers ter zitting verklaard dat de onder a geformuleerde vordering ziet op de gootconstructie en het boeideel aan zowel de voor- als achterzijde van hun woning.
4
het verweer 9.
Aanneemster betwist deze vordering, betogende dat (i) opdrachtgevers hun vordering te laat hebben ingesteld nu de toepasselijke vervaltermijn is verstreken, (ii) op opdrachtgevers een onderhoudsverplichting rust, die zij onvoldoende zijn nagekomen, en (iii) de schade is veroorzaakt door een nadien door een derde-aannemer gerealiseerde dakkapel aan de achterzijde van de woning.
de beoordeling van het geschil vervaltermijn verstreken? 10.
Opdrachtgevers baseren hun vordering op een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. De gebrekkige gootconstructie dient volgens hen te worden aangemerkt als verborgen gebrek. Deze kwalificatie van verborgen gebrek onderschrijft aanneemster.
11.
Tussen partijen staat vast dat op 10 december 2002 de oplevering heeft plaatsgevonden. Conform artikel 16 lid 6 van de algemene voorwaarden bedraagt de vervaltermijn uit hoofde van een verborgen gebrek vijf jaar na het
verstrijken
van
de
onderhoudsperiode.
Uitgaande
van
een
onderhoudstermijn van zes maanden gaat deze vervaltermijn in per 10 juni 12.
2003. Verder
staat
tussen
partijen
vast
dat
E
(hierna
te
noemen:
"onderaanneemster") - in opdracht van aanneemster na melding van lekkage door
opdrachtgevers
-
herstelwerkzaamheden
heeft
verricht
aan
de
gootconstructie aan de achterzijde van de woning. Meer specifiek heeft onderaanneemster herstel uitgevoerd ter plaatse van de kilgoot uitmondend in de goot. Partijen discussiëren over het tijdstip van dit herstel. Aanneemster stelt dat dit herstel begin 2006 heeft plaatsgevonden. Opdrachtgevers stellen dat onderaanneemster deze herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd in oktober 2007. 13.
Gelet op de vijfjaarstermijn van artikel 16 lid 6 van de algemene voorwaarden alsmede het feit dat met het herstel een nieuwe vervaltermijn van vijf jaar met betrekking tot het herstelde onderdeel is gaan lopen, acht arbiter de discussie omtrent de datum van het destijds uitgevoerde herstel niet relevant. Beide data vallen binnen de oorspronkelijke vervaltermijn. Indien herstel begin 2006 zou zijn uitgevoerd, leidt dit tot een nieuwe vervaltermijn tot
5
begin 2011. Nu opdrachtgevers dit geschil op 5 juli 2010 aanhangig hebben gemaakt, is arbiter van oordeel dat dit tijdig is. 14.
Dit is anders voor het gebrek aan de gootconstructie aan de voorzijde van de woning. Tussen partijen staat vast dat aanneemster daar na oplevering geen herstelwerkzaamheden heeft verricht. Opdrachtgevers stellen dat zij medio 2008 houtrot hebben geconstateerd in het boeideel aan de voorzijde.
15.
Het had op de weg van opdrachtgevers gelegen voor het verstrijken van de vervaltermijn van artikel 16 lid 6 van de algemene voorwaarden een rechtsvordering in te stellen. Zoals hiervoor onder 11 is overwogen, is de onder-havige vervaltermijn ingegaan per 10 juni 2003. Dit betekent dat op 10 juni 2008 deze vervaltermijn is verstreken. Eerst op 5 juli 2010 hebben opdrachtgevers de onderhavige procedure aanhangig gemaakt. Dit is te laat. Arbiter is dan ook van oordeel dat opdrachtgevers ter zake van hun vordering, die ziet op het gebrek aan de gootconstructie aan de voorzijde van de woning, niet ontvankelijk zijn.
gebrekkig onderhoud? 16.
Als subsidiair verweer stelt aanneemster zich op het standpunt dat het is uitgesloten dat bij het regelmatig inspecteren van de gevelbetimmeringen en het uitvoeren van onderhoud er schade c.q. houtrot optreedt. Volgens haar hebben
opdrachtgevers
opdrachtgevers,
onder
onvoldoende verwijzing
onderhoud naar
het
gepleegd. door
hen
Dit
hebben
overgelegde
expertiserapport, gemotiveerd betwist. 17.
Tijdens de bezichtiging heeft arbiter waargenomen dat geen sprake is van achterstallig onderhoud. Het schilderwerk van de gehele goot ziet er goed uit behalve daar waar de kilgoot uitmondt in de goot. Ter plaatse heeft arbiter lekkagesporen geconstateerd. Dit heeft het schilderwerk aangetast.
18.
Aanneemster heeft nog gesteld dat deze lekkage wordt veroorzaakt door het niet c.q. niet goed schoonmaken van de goot.
19.
Arbiter acht het niet aannemelijk dat door het niet schoonmaken van de goot een dergelijke lekkage kan ontstaan. Tijdens de bezichtiging heeft arbiter waargenomen dat de gootconstructie niet afdoende is om grote hoeveelheden
6
water op te vangen. In het geval dat er sprake is van veel water in de kilgoot, veroorzaakt dit ter plaatse van de hemelwaterafvoer zodanig hoog water dat het water daar overslaat en achter de goot terecht komt. Naar alle waarschijnlijkheid
is
deze
situatie
de
oorzaak
van
de
lekkage.
Het
onderhavige verweer van aanneemster faalt dan ook. schade ontstaan door dakkapel? 20.
Als meer subsidiair verweer heeft aanneemster betoogd dat de schade is veroorzaakt door een gebrekkige dakkapelconstructie aan de achterzijde van de woning. Deze is door een derde-aannemer in 2006 gerealiseerd.
21.
Tijdens
de
bezichtiging
heeft
arbiter
de
loodslab
van
de
dakkapel
geïnspecteerd. Weliswaar is deze loodslab aan de smalle kant maar arbiter acht het niet aannemelijk dat daardoor de lekkage wordt veroorzaakt. Zoals hiervoor
onder
19
is
beslist,
is
de
door
aanneemster
gerealiseerde
gootconstructie gebrekkig. Dit heeft lekkage veroorzaakt. Als gevolg van deze lekkage is er houtrot ontstaan in de boeidelen van de goot. Arbiter is van oordeel dat aanneemster zowel voor deze uitvoeringsfout als voor de gevolgschade aansprakelijk is. Aanneemster dient de lekkage en de houtrot aan de achterzijde van de woning goed en deugdelijk te herstellen. 22.
Opdrachtgevers hebben het herstel gevorderd binnen vier weken na datum van het vonnis op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag.
23.
Aanneemster heeft noch deze hersteltermijn noch de gevorderde dwangsom betwist.
24.
Ondanks de niet-betwisting is arbiter in billijkheid van oordeel dat gelet op de aard en omvang van het toegewezen herstel aanneemster deze binnen twintig werkbare werkdagen na betekening van dit vonnis dient te herstellen op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of deel daarvan dat aanneemster in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van
€ 10.000,00. expertisekosten 25.
Opdrachtgevers hebben de kosten van de door hen ingeschakelde deskundige ad € 439,94 gevorderd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 mei 2010.
7
26.
Gelet op de niet-betwisting door aanneemster en de uitkomst van dit geschil wijst arbiter deze vordering toe.
de proceskosten en overige vorderingen 27.
Gelet op de mate waarin partijen in principiële en in financiële zin in het gelijk en ongelijk zijn gesteld, acht arbiter het billijk dat opdrachtgevers éénvierde deel en aanneemster drievierde deel van de proceskosten draagt.
28.
De door de Raad gemaakte kosten hebben tot en met het depot van dit vonnis ter griffie van de rechtbank te Amsterdam bij moderatie € 3.150,00 (waarvan € 485,22 aan BTW) bedragen en zijn verrekend met de door
29.
opdrachtgevers
gedane
stortingen.
opdrachtgevers
verschuldigd
Aanneemster
€ 2.362,50,
zijnde
is
dan
ook
aan
drievierde
deel
van
€ 3.150,00. Arbiter bepaalt de tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand van opdrachtgevers, naar de meerdere mate van ongelijk van aanneemster, in billijkheid op € 900,00.
30.
Ter zake van de proceskosten dient derhalve door aanneemster aan opdrachtgevers te worden voldaan € 3.262,50, zijnde € 2.362,50 + € 900,00.
31.
Opdrachtgevers
hebben
nog
de
wettelijke
rente
gevorderd
over
de
proceskosten vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis. 32.
Gelet op de niet-betwisting wijst arbiter deze vordering toe.
33.
Arbiter zal het vonnis, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
34.
Hetgeen meer of anders is gevorderd dient te worden afgewezen.
DE BESLISSING Arbiter, rechtdoende als goed man naar billijkheid:
VERKLAART opdrachtgevers in hun vordering ter zake van de gebreken aan de gootconstructie aan de voorzijde van de woning NIET-ONTVANKELIJK;
8
VEROORDEELT aanneemster om binnen twintig werkbare werkdagen na betekening van dit vonnis aan de achterzijde van de woning de lekkage ter plaatse waar de kilgoot uitmondt in de goot alsmede de houtrot in de boeidelen goed en deugdelijk te herstellen op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 (tweehonderdvijftig euro) voor iedere kalenderdag of deel daarvan dat zij na ommekomst van die termijn en na deugdelijke betekening van dit vonnis in gebreke is gebleven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 10.000,00 (tienduizend euro) aan te verbeuren dwangsommen; VEROORDEELT
aanneemster
aan
opdrachtgevers
te
betalen
€ 439,94
(vierhonderdnegenendertig euro en vierennegentig cent), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 11 mei 2010 tot de dag der algehele voldoening;
VEROORDEELT
aanneemster
ter
verrekening
van
de
proceskosten
aan
opdrachtgevers te betalen € 3.262,50 (drieduizend tweehonderdtweeënzestig euro en vijftig cent), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na datum van dit vonnis;
VERKLAART dit vonnis ter zake van de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
WIJST AF hetgeen meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen te Amsterdam, 19 juli 2011
w.g. M.J. Olierook 32526
