153
DAFTAR PUSTAKA A. Buku Literatur Brueggeman, William B., Jeffrey D. Fisher. 2001. Real Estate Finance and Investment. New York: The McGraw Hill Companies. De Chiara, Joseph., dkk. 1995. Time-Saver Standards for Housing and Residential Development (second edition). New York: McGraw Hill Companies. Greer, Gaylon., Michael D. Farrel. 1983. Contemporary Real Estate: Theory and Practice. New York: The Dryden Press. Harvey, Jack. 1996. Characteristic of Real Property Market in Urban Land Economics (Fourth Edition). London: Macmillan Press. Kaiser, Edward J., F. Stuart Chapin. 1979. Urban Land Use Planning (Third edition). Urbana and Chicago: University of Illinois Press. Kaiser, Edward J., F. Stuart Chapin. 1995. Urban Land Use Planning (Fourth edition). Urbana and Chicago: University of Illinois Press. Rider, Stuart Leland. 2006. The Complete Idiot’s Guide to Commercial Real Esate Investing. New York: Penguin Group.
B. Tugas Akhir Citaresmi, Amaranti Dewi. 2001. Peluang Pengadaan Rumah Susun Bagi Golongan Menengah ke Bawah. Tugas Akhir. Departemen Teknik Planologi ITB. Lubis, Melisa Leliliawati. 2006. Identifikasi Faktor Pertimbangan Pemilihan Lokasi Pembangunan Apartemen Oleh Pengembang di Kota Bandung. Tugas Akhir. Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota ITB. Resmi, Siti. 2003. Urgensi Penilaian Properti dalam Tatanan ekonomi Masyarakat. Jurnal Usahawan No.3 Tahun 2003.
154
Satwiko, Sat Sidharta Putrama. 2006. Lokasi apartemen di Jakarta dalam Pandangan Pengembang dan Penghuni. Tugas Akhir. Bandung: Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota ITB. Sukmala, Halida. 2006. Studi Pengefektifan Proses Pelaksanaan Pengawasan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) di Kota Bandung. Tugas Akhir. Bandung: Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota ITB. Sulaiman, Ahmad. 2005. Identifikasi Lokasi Potensial untuk Pengembangan Bangunan Apartemen Tinggi. Tugas Akhir. Bandung: departemen Teknik Planologi ITB.
C. Terbitan Terbatas Appraisal Institute. 2001. Highest and Best Use Analysis in The Appraisal of Real Estate. Chicago: Appraisal Institute. ________. 2001. Real Property and Its Appraisal in The Appraisal of Real Estate. Chicago: Appraisal Institute. BPP SPBT. 2005. Kawasan Sentra Primer Baru Timur, Pulo Gebang Cakung Jakarta Timur. Jakarta: Badan Pengelola SPBT ________. 2005. Narasi Animasi Kawasan Sentra Primer Baru Timur. Jakarta: Badan Pengelola SPBT ________. 2005. Proposal Pengembangan Kawasan Sentra Primer Baru Timur. Jakarta: Badan Pengelola SPBT BPP SPBT dan Lembaga Perencanaan Wilayah dan Kota ITB. 1993. Pra Studi Kelayakan Perencanaan Sentra Primer Baru Timur. Jakarta: Lembaga Perencanaan Wilayah dan Kota ITB. BPS. Direktori Hotel dan Akomodasi Lainnya 2006. Jakarta: Badan Pusat Statistik. ________. Evaluasi Keadaan Rumah Tangga Miskin di DKI Jakarta 2005. Jakarta: Badan Pusat Statistik.
155
________. Jakarta dalam Angka 2006. Jakarta: Badan Pusat Statistik. ________. Jakarta Timur dalam Angka 2005. Jakarta: Badan Pusat Statistik. ________. Kecamatan Cakung dalam Angka 2005. Jakarta: Badan Pusat Statistik. ________. Pendapatan Regional DKI Jakarta 2001-2005. Jakarta Badan Pusat Statistik. ________. Statistik Wilayah DKI Jakarta 2005. Jakarta: Badan Pusat Statistik. Ciputra Development. Ciputra. Jakarta. Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta 2010 Urban Land Institute. 1987. Mixed-Use Development Handbook. Washington DC: The Urban Land Institute. ________. 1990. Residential Development Handbook. Washington DC: The Urban Land Institute.
D. Jurnal dan Artikel Bank Indonesia : Survei Properti Komersial Triwulan I 2006 – Triwulan I 2007. Jones Lang LaSalle : 1st Quarter 2006-1st Quarter 2007 “Jakarta Property Market Review.” Knight Frank : 1st and 2nd Half 2006 “Jakarta Property Highlights” Price Water House Coopers : 1st Quarter 2006-1st Quarter 2007 “Jakarta Property Trends” “Cermati Fenomena Pembangunan Superblok”. Kompas, 9 Agustus 2007. ”Properti Indonesia Bangkit Kembali”. Kompas, 6 Juni 2003.
156
157
LAMPIRAN A
158
159
LEMBAR WAWANCARA PIHAK BPP SPBT Nama Responden Jabatan/Bagian No. Telp Tanggal Lokasi
: : : : :
1. Mengapa memilih lokasi Pulo Gebang-Cakung untuk menjadi wilayah perencanaan SPBT? 2. Bagaimana sejarah lokasi perencanaan SPBT? 3. Sejak kapan SPBT direncanakan?sejak kapan dimulai pembangunan ? 4. Pembangunan apa saja yang sudah terlaksana sampai saat ini?dan pembangunan apa yang sedang berjalan? 5. Bagaimana kondisi kelembagaan yang terkait dengan rencana pengembangan kawasan SPBT? 6. Apa saja yang menjadi kendala implementasi rencana SPBT?aspek-aspek apa saja yang terkait di dalamnya? 7. Seberapa jauh keinginan investor untuk melibatkan diri dalam pembangunan SPBT?(apa saja yang menjadi keinginan para investor) 8. Apa saja program yang telah dilakukan oleh pemerintah dalam mempromosikan rencana SPBT ini kepada para investor?dan bagaimana caracara yang seharusnya dilakukan untuk menarik para investor? 9. Kenapa pemerintah daerah tidak memprioritaskan rencana pengembangan kawasan SPBT ini? 10. Apakah di wilayah lain sudah ada pengembangan Sentra Primer Baru lainnya?bagaimana pengembangannya?
160
LEMBAR WAWANCARA TERHADAP PENGUSAHA PROPERTI Nama Perusahaan Tahun Berdiri Alamat No. Telp/Fax Nama Responden Jabatan/Bagian
: : : : : :
1. Apa saja jenis dan tipe properti yang dikembangkan? 2. Di Jakarta, dimana saja lokasi properti yang dikembangkan (telah terbangun atau sedang berlangsung)? Jenis Tipe/Kelas Lokasi
3. Selain di Jakarta, di kota mana saja perusahaan Bapak/Ibu melakukan pengembangan properti? 4. Pangsa pasar seperti apakah yang menjadi sasaran dari perusahaan ini? 5. Kriteria apa saja yang dipakai untuk membangun properti?jelaskan! 6. Menurut pengamatan Bapak/Ibu jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? 7. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? Bagaimana pula keterjangkauan pasar yang Bapak/Ibu targetkan? 8. Apa saja kendala yang perusahaan Anda hadapi dalam pengembangan properti? 9. Apakah Bapak/Ibu tahu mengenai rencana pembangunan Kawasan SPBT? 10. Bagaimana pandangan Bapak/Ibu mengenai pengembangan properti di wilayah Jakarta Timur?
161
LEMBAR WAWANCARA PENGAMAT PROPERTI Nama Perusahaan Nama Responden Alamat
: : :
1. Menurut pengamatan Bapak jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? 2. Pada jenis perumahan di Kota Jakarta khususnya, tipe seperti apa yang sedang digemari oleh masyarakat? bagaimana kondisi supply, demand, occupancy serta tingkat harga yang ada pada saat ini dan perkiraan beberapa tahun mendatang? 3. Pada jenis perdagangan/ritel di Kota Jakarta khususnya, tipe seperti apa yang sedang digemari oleh masyarakat? bagaimana kondisi supply, demand, occupancy serta tingkat harga yang ada pada saat ini dan perkiraan beberapa tahun mendatang? 4. Pada jenis perkantoran di Kota Jakarta khususnya, tipe seperti apa yang sedang digemari oleh masyarakat? bagaimana kondisi supply, demand, occupancy serta tingkat harga yang ada pada saat ini dan perkiraan beberapa tahun mendatang? 5. Kriteria apa saja properti?jelaskan!
yang
seharusnya
diperhatikan
saat
membangun
6. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? 7. Bagaimana pandangan Bapak mengenai pengembangan properti di Jakarta secara umum? 8. Bagaimana dengan pengembangan di wilayah Jakarta Timur pada saat ini? Dan bagaimana kondisi masyarakatnya?
162
163
LAMPIRAN B
164
165
LEMBAR WAWANCARA PIHAK PEMERINTAH Nama Responden Jabatan/Bagian No. Telp Tanggal Lokasi
: Bpk. Opang Sofyan : Kepala Pelaksana Harian/ BPP SPBT : 081384033053 : 10 Agustus 2007 : Kantor BPP SPBT
1. Mengapa memilih lokasi Pulo Gebang-Cakung untuk menjadi wilayah perencanaan SPBT? Kenapa terjadi pengembangan ke timur dan ke barat? Berdasarkan Perda no. 5 tahun 1984, tentang Rencana Umum Tata Ruang (RUTR), berlaku 19852005, dinyatakan di dalamnya antara lain, Jakarta Pusat, Blok M, Sudirman, Thamrin, Monas, dll sudah sangat krodit, maka Jakarta dikembangkan ke Timur dan ke Barat. Kenapa tidak Selatan atau Utara, karena Selatan itu daerah resapan air, Utara berbatasan dengan laut. Kenapa pulo Gebang? karena daerahnya masih kosong (kebun dan sawah), mengacu ke RUTR, pusat kotamadya memang sudah direncanakan di pulo gebang, ada stasiun Pd. Kopi, adanya rencana terminal pulo gebang juga mendukung terbangunnya sentra primer di sini. Siapa yang mengelola? dibentuk badan pengelola pembangunan SPBT. Walikota sebagai penguasa wilayah, beliaulah sebagai ketua BPP SPBT, membawahi 10 Kecamatan, 65 Kelurahan, 27 unit sudin. Dibutuhkan beberapa tenaga ahli di dalamnya. 2. Bagaimana sejarah lokasi perencanaan SPBT? Dulu sebagian besar wilayah pulo gebang masih belum terbangun berupa kebun dan sawah. Daerah yang terbangun yaitu berupa perumahan rakyat yang tidak terencana. 3. Sejak kapan SPBT direncanakan?sejak kapan dimulai pembangunan ? Setelah perda tersebut, ada SK Gubernur no. 1629 tahun 1986 (mulai perencanaan), tahun 1990 mulai ada pembangunan kantor-kantor pemerintahan, pembentukan KPM (Karya Pemerintahan) 4. Pembangunan apa saja yang sudah terlaksana sampai saat ini?dan pembangunan apa yang sedang berjalan? Yang sudah ada itu Kantor walikota jaktim, kantor PLN, kantor Telkom, PAM, kantor BPN, kantor PTUN Jakarta, kantor Kodim Jaktim, kantor Babinkum, yayasan Al-Azhar, masjid Al-Azhar. Tahun 1998, pembangunan mulai mandek, dampak krisis moneter. Dulu sudah ada land investor (1992) PT. Bumi Pandan Wangi Indah, SPBT (manajemen kawasan), Perumnas (pembebas lahan). Saat ini pembangunan seakan terhenti. 5. Bagaimana kondisi kelembagaan yang terkait dengan rencana pengembangan kawasan SPBT?
166
Sampai sekarang belum ada perda, hanya ada SK Gubernur mengenai struktur organisasi. Badan pembina BPP SPBT, SK Gubernur 282 tahun 1997, sisanya bisa dilihat di dasar hukum yah.. 6. Apa saja yang menjadi kendala implementasi rencana SPBT?aspekaspek apa saja yang terkait di dalamnya? Aspek kelembagaan, tidak memiliki perda, BPP Sentra tidak bias bergerak, karena tidak sebagai pengguna anggaran, sehingga pembebasan lahan tidak berjalan. Dana yang didapatkan hanya untuk sekedar operasional saja. Luas 96 Ha, 44 Ha punya perum perumnas, 52 Ha punya masyarakat, punya pemda BPP SPBT (2500), Walikota (6Ha) Infrastuktur, jalan yang ada menuju kawasan belum memadai, oleh karena itu harus dibangun, fly over bintara, rencana jln tembus dari Jl. SPBT menuju Rajiman, jatinegara kaum, yang harus dilebarkan , Jl. Penggilingan raya, Jl. Pulo Gebang Raya, Jalur lambat sisi Tol. Akses menjadi sangat penting untuk menarik investor menanamkan uangnya. 7. Seberapa jauh keinginan investor untuk melibatkan diri dalam pembangunan SPBT?(apa saja yang menjadi keinginan para investor) Akses atau infrastruktur yang baik menjadi criteria utama yang diperhatikan para investor sehingga mereka tertarik untuk menanamkan dananya… 8. Apa saja program yang telah dilakukan oleh pemerintah dalam mempromosikan rencana SPBT ini kepada para investor?dan bagaimana cara-cara yang seharusnya dilakukan untuk menarik para investor? Pembuatan animasi atau narasi dengan sistem 3Dmax untuk dipresentasikan ke investor, pembuatan brosur, menghubungi DPP REI, DPP Kadin 9. Kenapa pemerintah daerah tidak memprioritaskan rencana pengembangan kawasan SPBT ini? Karena kita bukan pemegang anggaran, jadi saat ini SPBT hanya dibatasi sampai operasional saja. Terbatasnya anggaran yang ada di PEMDA, Kali Nedeco (BKT) lebih diutamakan karena dianggap lebih urgent dan untuk kepentingan banyak orang. Jadi SPBT lebih mencari pihak swasta untuk membiayai, dan sampai saat ini belum ada investor yang menanamkan dananya dan melakukan pembangunan, tetapi mulai ada beberapa investor yang tertarik. 10. Apakah di wilayah lain sudah ada pengembangan Sentra Primer Baru lainnya?bagaimana pengembangannya? SPBB, lebih dari 90 % sudah dikuasai developer, bukan masyarakat, selain itu karena infrastruktur disana lebih banyak sehingga lebih dapat menarik investor dan akhirnya pembangunanpun berjalan dengan baik. Sentra Primer Lama yang ada di timur sudah ada di jatinegara.
167
LEMBAR WAWANCARA TERHADAP PENGUSAHA PROPERTI Nama Perusahaan Tahun Berdiri Alamat No. Telp/Fax Nama Responden Jabatan/Bagian
: Summarecon Agung, Tbk : 1976 : Jl. Perintis Kemerdekaan No. 42 Jakarta Timur : 021-4714567 : Prasetyo Indroharto : Kepala Bagian Research And Development
1. Apa saja jenis dan tipe properti yang dikembangkan? Summarecon agung Tbk telah mengembangkan berbagai macam jenis properti diantaranya adalah residential (landed house), Apartemen, Mall, fasilitas olahraga, gedung pernikahan, rukan, kantor (sewa), dan hotel. 2. Di Jakarta, dimana saja lokasi properti yang dikembangkan (telah terbangun atau sedang berlangsung)? Jenis Tipe/Kelas Lokasi Landed House Menengah keatas Apartemen ”The Summit” Atas Mall Gading 1 Atas Kelapa Gading Mall Gading 2 Atas Mall Gading 3 Atas Mall Gading 5 Atas 3. Selain di Jakarta, di kota mana saja perusahaan Bapak/Ibu melakukan pengembangan properti? Selain di Jakarta kami mengembangkan juga di Serpong dan Bekasi. Properti yang dikembangkan di Serpong berbentuk landed house dan mall, tahun depan akan jadi perkantoran. Rencananya di serpong 5 tahun lagi kami akan membangun apartemen dan hotel. Untuk di Bekasi sendiri kami akan membangun perumahan seperti kelapa gading. 4. Pangsa pasar seperti apakah yang menjadi sasaran dari perusahaan ini? Pangsa pasar kami sampai saat ini masih menengah keatas. Karena pasar itu yang paling banyak demandnya dan paling menguntungkan. 5. Kriteria apa saja yang dipakai untuk membangun properti?jelaskan! Yang pertama properti tersebut jelas harus memberikan margin keuntungan yang sebesar-besarnya, caranya dengan menentukan target pasar dari properti yang akan kita kembangkan. Yang kedua, properti tersebut harus bisa menarik minat pembeli, Contohnya kelapa gading. Kelapa Gading yang memiliki luas lebih dari 500 Ha bisa sukses karena memiliki lokasi yang bagus dan merupakan alternatif investasi yang menarik. Agar properti kita menarik konsumen kita juga harus menepati
168
janji yang kita berikan, ga banjir dan ramah lingkungan. Properti juga akan diminati apabila harganya terjangkau sehingga banyak yang mampu membelinya, karena semakin mahal harga properti makan semakin kecil pula pasarnya. Faktor ekonomi juga sangat berpengaruh karena apabila bunga KPR turun makan semakin banyak orang yang akan berpikir untuk investasi di properti. 6. Menurut pengamatan Bapak/Ibu jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? Untuk sektor residensial, apartemen masih diminati asalkan bagus dan harganya sesuai. Untuk retail, mall berkembang sangat pesat tapi kondisinya sudah mulai jenuh, bisa dilihat dari tingkat occupancynya yang kurang. Hal ini mungkin disebabkan kondisi ekonomi masyarakat masih kurang baik, tapi sebenarnya dari rasio jumlah mall masih kurang apabila dibanding jumlah penduduk. Untuk perkantoran, sudah cukup lumayan karena ada pertumbuhan ekonomi. Demand perkantoran di Jakarta mulai bergeser ke ruko. Khusus untuk high rise biasanya berada di CBD dan digunakan oleh perusahan-perusahaan besar yang sudah memiliki image. 7. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? Bagaimana pula keterjangkauan pasar yang Bapak/Ibu targetkan? Saya rasa sudah cukup membaik tapi belum bagus sekali. Bisa dilihat dari bunga bank yang turun, KPR turun, hal ini membuat kinerja properti semakin baik. Summarecon masih mencapai targetnya akan tetapi memang tidak mudah untuk mencapai target tersebut karena adanya kompetisi dengan pengembang lainnya. 8. Apa saja kendala yang perusahaan Anda hadapi dalam pengembangan properti? Kendala pembebasan lahan dari masyarakat, namun itu sudah menjadi masalah yang memang harus dihadapi. Birokrasi dari pemerintah juga masih bikin pusing terutama dalam hal perizinan. Munculnya kompetitor baru juga harus diperhatikan karena mereka semakin kreatif dan inovatif. 9. Apakah Bapak/Ibu tahu mengenai rencana pembangunan Kawasan SPBT? Pernah mendengar, tapi tidak tahu. 10. Bagaimana pandangan Bapak/Ibu mengenai pengembangan properti di wilayah Jakarta Timur? Bagus! Karena harga lahan masih tidak terlalu tinggi dibanding dengan daerah selatan. Sekarang sedang berkembang pembangunan ke arah barat dan timur. Kalau barat ke arah Serpong dan timur ke arah Bekasi.
169
LEMBAR WAWANCARA TERHADAP PENGUSAHA PROPERTI Nama Perusahaan Tahun Berdiri Alamat No. Telp/Fax Nama Responden Jabatan/Bagian
: Sahid Inti Dinamika, PT :: Jl. Jend. Sudirman No.86 Jakarta : 021-5702439 : Pak Budi : Marketing And Research Manager
1. Apa saja jenis dan tipe properti yang dikembangkan? Kami mengembangkan apartemen, landed house, hotel, dan rumah sakit. 2. Di Jakarta, dimana saja lokasi properti yang dikembangkan (telah terbangun atau sedang berlangsung)? Jenis Tipe/Kelas Lokasi Apartemen Menengah keatas Hotel Sudirman Rumah Sakit 3. Selain di Jakarta, di kota mana saja perusahaan Bapak/Ibu melakukan pengembangan properti? Tidak ada, sampai saat ini kami hanya mengembangkan properti di Jakarta. 4. Pangsa pasar seperti apakah yang menjadi sasaran dari perusahaan ini? Hmm..Pangsa pasar perusahaan kami sampai saat ini masih menengah ke atas, belum ada rencana untuk mengembangkan untuk menengah ke bawah dan tidak menutup kemungkinan itu terjadi. 5. Kriteria apa saja yang dipakai untuk membangun properti?jelaskan! Yang jelas harus melihat budget terlebih dahulu, karena jenis properti yang akan dikembangkan nantinya itu tergantung budget kita ada berapa kan..?? selain itu, kita juga harus memperhatikan jenis properti apa sih yang sekarang lagi diserap oleh pasar, karena kalau kita membangun tanpa memperhatikan keinginan mereka, ujung-ujungnya properti kita ga laku dong?? Setelah kirakira kita tahu apa jenis properti yang akan kita kembangkan, trus kita tau pasar sekarang lagi menyerap properti apa, kita pasang target pasar kita deh..kalau semua itu bisa dianalisis secara sinergis, harusnya sih slama ekonomi lagi baik-baik aja, properti kita juga lancar... 6. Menurut pengamatan Bapak/Ibu jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? Kalau sahid, sampai sekarang kan hanya mengembangkan apartemen dan hotel, jadi menurut kami memang saat ini kedua bangunan itulah yang lagi ngetrend, kalau tidak, masa kami berani membangun..??
170
Kalau menurut saya pribadi, untuk residensial saat ini orang-orang masih memilih untuk punya landed houses, tapi karena lahan di tengah kota sudah tidak ada jadi orang-orang pada memilih untuk pindah ke pinggir kota, tapi..biasanya itu buat orang-orang yang mau investasi atau yang baru married. Kalau untuk orang-orang yang masih aktif bekerja di Kota khususnya Jakarta yah, kalau mereka mampu mereka cenderung untuk memilih apartemen sebagai tempat tinggal, karna lebih ringkes. Untuk pusat perbelanjaan yah..mmm..kayanya mall uda kebanyakan yah..contoh yang paling deket yah itu, senayan city sebrang-sebrangan ama plaza senayan, mungkin niatnya bikin pengunjung baru, tapi yang ada kan orang-orang dari plaza senayan pindah ke senayan city. Menurut saya, yang lagi ngetrend juga itu trade center yah..walaupun di mana-mana ada, tapi tetep aja rame pengunjung..mungkin karna masyarakat yang ingin blanja tapi harganya miring lebih banyak daripada yang mau beli barang branded yah??hehe... Kalau untuk perkantoran..yaa..menurut saya yah, kalau lokasinya memang strategis, pasti orang akan tertarik untuk menyewa, kan tidak mungkin ada kantor bergrade A tapi di pinggiran kota, yang ada tidak laku...jadi, membangun sebuah kantor benar-benar harus memperhatikan bagaimana kondisi lingkungan di sananya. 7. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? Bagaimana pula keterjangkauan pasar yang Bapak/Ibu targetkan? Menurut saya lagi yah, sudah cukup membaik sih, apalagi setelah krisis moneter 1997 itu, perlahan-lahan masyarakat bangkit juga, investor asing juga mulai percaya lagi untuk menanamkan sahamnya. Tapi memang tidak bisa dipungkiri, di Kota yang katanya megah ini masih banyak slum toh..??jadi, kesenjangan cukup tinggi lah di Jakarta, ada yang kaya, kaya sekali, yang miskin yah miskin sekali juga.. 8. Apa saja kendala yang perusahaan Anda hadapi dalam pengembangan properti? Kalau untuk pengembang, menurut saya masalah utamanya yah budget..selain itu susah juga cari lahan di dalam kota yah, karena kami belum ada rencana untuk mengembangkan di luar kota. Naah, karena kami maunya di kota, budget yang dibutuhkan itu sangat besar, jadi saat membuat suatu rencana pembangunan kami harus memperhatikan cost dan revenue nantinya, ngga mungkin dong kami mau rugi.. 9. Apakah Bapak/Ibu tahu mengenai rencana pembangunan Kawasan SPBT? Apa itu..??saya kurang tahu yah...
171
10. Bagaimana pandangan Bapak/Ibu mengenai pengembangan properti di wilayah Jakarta Timur? Menurut saya kurang bagus yah, sepertinya pengembang juga masih agak takut mengembangkan properti di sana, paling perumahan yah..mungkin dikarenakan kemampuan ekonomi masyarakat di sana cenderung rendah..ketakutan pengembang adalah apa yang dikembangkan tidak sesuai targetnya nanti..ujung-ujungnya rugi, pengembang pasti tidak mau. Kecuali bagi pengembang yang pangsa pasarnya memang menengah ke bawah, pasti ada kok walaupun tidak banyak dan bukan perusahaan besar, biasanya mereka akan mengembangkan perumahan skala kecil.
172
LEMBAR WAWANCARA TERHADAP PENGUSAHA PROPERTI Nama Perusahaan Tahun Berdiri Alamat No. Telp/Fax Nama Responden Jabatan/Bagian
: Metropolitan Land, PT : 1994 : Jl. MT. Haryono Kav. 26 Cawang, Jakarta 13630 : (62-21) 80882733 : Wahyu Sulistio : Corporate Public Relations Manager
1. Apa saja jenis dan tipe properti yang dikembangkan? Perusahaan ini bergerak dalam bidang perumahan dan komersial. Proyek yang dikembangkan yaitu 5 proyek perumahan, dimana perumahan-perumahan tersebut mempunyai kelas menengah ke bawah. Dalam bidang komersial perusahaan ini mengembangkan 2 proyek yaitu Hotel Horison dan Mal Metropolitan. Perusahaan ini juga merencanakan untuk mengembangkan properti yang memiliki fungsi campuran (mixed), yaitu condotel dan perkantoran. 2. Di Jakarta, dimana saja lokasi properti yang dikembangkan (telah terbangun atau sedang berlangsung)? Jenis Tipe/Kelas Lokasi Residensial Menengah Cakung, Jakarta Timur 3. Selain di Jakarta, di kota mana saja perusahaan Bapak/Ibu melakukan pengembangan properti? Perusahaan ini mengembangkan properti hanya di sekitar Jakarta yaitu Bekasi, Cakung, Tambun, Cipondoh, Cileungsi. Jenis Tipe/Kelas Lokasi Komersial (Mal) Menengah Bekasi Komersial (Hotel) Menengah (bintang 4) Bekasi Residensial Menengah bawah Tambun, Bekasi Residensial Menengah Cipondoh, Tangerang Residensial Menengah Cileungsi, Bogor Residensial Bawah Cileungsi, Bogor 4. Pangsa pasar seperti apakah yang menjadi sasaran dari perusahaan ini? Pangsa pasar dari perusahaan ini adalah kelas menengah kebawah, karena dinilai demandnya masih besar. Perusahaan ini tidak mengembangkan properti kelas menengah keatas karena sudah ada perusahaan lain dalam satu payung yang mengembangkan properti di kelas menengah atas tersebut (Metropolitan Kencana). 5. Kriteria apa saja yang dipakai untuk membangun properti?jelaskan! Untuk sektor residensial, kriteria yang dipakai adalah : Properti harus bisa diserap pasar
173
Lokasinya strategis Connectivity/aksesibilitas Sedangkan untuk sektor komersial, kriteria yang dipakai adalah pengembangan properti tersebut harus bisa memajukan sektor residensial terdekat. Perusahaan ini juga berencana untuk mengembangkan properti sektor komersial di setiap perumahan yang mereka kembangkan. 6. Menurut pengamatan Bapak/Ibu jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? Menurut saya pengembangan mall di Jakarta sudah oversupply, contohnya dapat dilihat di beberapa mall di Jakarta yang mati setelah dibangun mall di sebelahnya. Akan tetapi untuk daerah penyangga Jakarta masih high demand. Dan seharusnya di setiap mall ada konsep yang berbeda. Untuk residensial yang lagi digemari adalah tipe rumah minimalis, akan tetapi disain rumah seperti ini juga harus disesuaikan dengan iklim tropis Indonesia. Sekarang ini juga sedang booming tipe rumah cluster, akan tetapi jenis seperti ini lebih ditujukan ke pasar menengah keatas. Trend properti lainnya yang sedang berkembang adalah pembangunan high-rise building seperti apartemen. 7. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? Bagaimana pula keterjangkauan pasar yang Bapak/Ibu targetkan? Sejauh ini metropolitan land masih mencapai target. Menurut saya, setelah krisis moneter tidak semua pengembang terkena dampaknya, bagi ”pemain properti” selama usaha propertinya laku-laku saja, mereka tetap mengembangkan usahanya. Menurut saya sejauh ini perusahaan properti di Jakarta belum memikirkan visi ”Properti berjalan sesuai fungsinya” yaitu memenuhi kebutuhan masyarakat, akan tetapi kebanyakan dari mereka hanya memikirkan keuntungan semata. 8. Apa saja kendala yang perusahaan Anda hadapi dalam pengembangan properti? Kendala utama yang dihadapai dalam mengembangkan properti adalah menyesuaikan daya beli masyarakat yang menurun setelah krisis moneter. Target perusahaan kami adalah masyarakat menengah kebawah yang pada umumnya memiliki fixed income, untuk itu kami menyiasati salah satunya dengan cara memperpanjang masa pembayaran cicilan. Untuk masayarakt kelas menengah kebawah pada umumnya ga neko-neko. Asal tempat tinggal itu layak dan mereka mampu bayar mereka biasanya setuju saja. Masalah kompetitor menurut saya tidak begitu menjadi kendala, karena setiap lokasi/properti memiliki keunikan tersendiri. 9. Apakah Bapak/Ibu tahu mengenai rencana pembangunan Kawasan SPBT? Tidak tahu.
174
10. Bagaimana pandangan Bapak/Ibu mengenai pengembangan properti di wilayah Jakarta Timur Bagus! Bisa dilihat dari pertumbuhan Jakarta Timur ke arah selatan, contohnya Cibubur baru yang termasuk pembangunan paling cepat di Indonesia. Kawasan Jakarta timur sendiri sudah mature (berpenghuni), sehingga pembangunan yang sebaiknya dilakukan adalah alih fungsi dari perumahan. Jakarta Timur ke arah utara juga cukup maju, contohnya kawasan Kelapa Gading.
175
LEMBAR WAWANCARA TERHADAP PENGUSAHA PROPERTI Nama Perusahaan Tahun Berdiri Alamat No. Telp/Fax Nama Responden Jabatan/Bagian
: Ciputra Development, PT :: Jl. Prof. DR. Satrio Kav. 6 Jakarta Selatan : 021-5226868 : Bpk. Taufik Hidayat : Planning and Design Manager
1. Apa saja jenis dan tipe properti yang dikembangkan? Ciputra mengembangkan beberapa jenis properti yaitu perumahan dan komersial. Tetapi, Ciputra lebih fokus terhadap pengembangan perumahan seperti perumahan baru di pinggir Jakarta dengan luas area yang cukup besar ±500 Ha. Perumahan yang dibangun juga biasanya dilengkapi dengan fasilitas dan pusat kegiatan ekonomi sehingga menjadi integrated town ship. Di dalam Kota Jakarta, Ciputra juga mengembangkan hotel dan mall di daerah Barat dan Selatan Jakarta. 2. Di Jakarta, dimana saja lokasi properti yang dikembangkan (telah terbangun atau sedang berlangsung)? Proyek Citra Indah (2000Ha) Citra Grand (500Ha) Citra Garden (500Ha) Citra Raya (2000Ha) Hotel Ciputra Citraland Hotel, Mall, Apartemen Ciputra Apartemen Sommerset, dll
Jenis Perumahan, hiburan, komersial Hotel Mall Hotel, Mall, Apartemen Apartemen
Kelas Sederhana-mewah Menengah ke atas Menengah ke atas Sederhana-mewah Bintang 4 Grade B Bintang 5
Lokasi Jonggol Cibubur Jakarta Barat Tanggerang Grogol Grogol Kuningan
Grade A
Kuningan
3. Selain di Jakarta, di kota mana saja perusahaan Bapak/Ibu melakukan pengembangan properti? Semarang : Hotel Bintang 5 & mall Surabaya : Perumahan (Citra Raya) Sidoarjo : Perumahan (Citra Harmoni) Bali : Perumahan (Patmase) Samarinda : Perumahan (Citra Garden) Banjarmasin : Perumahan (Citra Garden) Manado : Perumahan (Citra Harmoni) Lampung : Perumahan (Citra Garden) Medan : Perumahan (Citra Garden) Pekan Baru : Mall
176
Luar Negri Hanoi Kamboja India
: Ciputra Hanoi International City Æ perumahan : Grand Penompehn International City Æ perumahan : Kolkata West International City Æ perumahan
4. Pangsa pasar seperti apakah yang menjadi sasaran dari perusahaan ini? Secara umum, semua segmen dicoba untuk disediakan kebutuhannya akan properti, oleh karena itu dalam setiap proyeknya, Ciputra selalu menyediakan juga perumahan untuk kalangan menengah ke bawah, tetapi yang namanya pengembang pasti akan selalu melihat cash flow yang ada, apabila ternyata terlalu merugikan tentunya pengembang akan memilih mengembangkan yang lebih menguntungkan. 5. Kriteria apa saja yang dipakai untuk membangun properti?jelaskan! Karena Ciputra lebih spesifik pada prumahan, maka kriteria yang lebih diperhatikan itu: a. Lokasi Æ Ciputra dalam mengembangkan perumahan yang berada di pinggiran kota melihat lokasi yang ada, apakah berdekatan dengan Kota Induk atau tidak? Diusahakan dalam radius 5-25 km dengan kemudahan akses dari infrastruktur jalan yang sudah ada. b. Pangsa Pasar Æ menentukan pangsa pasar yang akan ditargetkan. c. Kondisi Geografis/Topografi Æ dicari yang tidak berpotensi banjir dan bencana lainnya. d. Aksesibilitas eksisting Æ infrastruktur yang sudah ada dapat menguntungkan dalam pembangunan usaha. e. Produk yang akan dikembangkan Æ berorientasi pada pangsa pasar yang ada (sesuai daya beli masyarakat yang ada). Dalam mengembangan suatu properti pengembang memperhatikan buying power yang ada, melihat seberapa besar market yang ada, melihat tingkat pendapatan yang dimiliki oleh pasar dan melihat pertumbuhan ekonomi per sektor. Dengan adanya pertumbuhan ekonomi diasumsikan ada perkembangan kebutuhan penduduk dan permintaan untuk perumahan juga meningkat. Dari sanalah dapat ditentukan layak atau tidak layak untuk dikembangkan suatu properti, apabila layak, maka ditentukan akan dikembangkan jenis properti apa dan seberapa besar properti yang akan dikembangkan. 6. Menurut pengamatan Bapak/Ibu jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? Untuk perumahan sendiri orang-orang lebih berminat untuk tinggal di landed house karena lebih bisa bebas beraktifitas. Untuk di kota macet ke atas dimana-mana kan jadi sekarang masyarakat mulai berpindah ke apartemen karena dekat dengan tempat kerja dan profitnya lebih besar. Tapi banyak juga yang memilih membeli rumah tinggal untuk investasi.
177
Untuk komersial saya rasa untuk di Jakarta sendiri sudah oversupply, begitu banyaknya mall dan ITC. Yaa memang sekarang ini sedang ngetrend lifestyle mall dan trade center. Daya beli masyarakat cukup baik sehingga lifestyle mall masih booming. Untuk masyarakat menengah ke bawah yang gemar berbelanja di trade center bisa dikatakan saat ini trade center sudah terlalu banyak di Jakarta/oversupply. Untuk perkantoran sepertinya sudah oversupply karena faktor melesunya ekonomi, harganya saja sudah mencapai $10-$11/m². Menurut saya demandnya sudah tidak terlalu tinggi, tapi kalau rukan sepertinya masih diminati untuk dijadikan tempat usaha mandiri. 7. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? Bagaimana pula keterjangkauan pasar yang Bapak/Ibu targetkan? Kalau dilihat dari mayorotas penduduk jakarta, saya rasa demandnya masih ada. Saat ini demand akan properti cukup tinggi bagi masyarakat menengah ke bawah, tetapi properti yang dibutuhkan tersebut belum memenuhi kebutuhan. Untuk Ciputra sendiri menurut saya sudah cukup tercapai targetnya, bisa dilihat dari produk untuk masyarakat menengah kebawah saat ini sudah habis dan masih terdapat demand yang tinggi, begitu pula produk menengah keatas. Produk-produk tersebut sangat laku dan lebih cepat habis, karena mereka selalu memiliki uang. 8. Apa saja kendala yang perusahaan Anda hadapi dalam pengembangan properti? Yang pertama mungking kompetitor lain ya. Karena sekarang ini kita harus bersaing dengan kompetitor-kompetitor baru yang bermunculan dan makin kreatif. Permasalahan berikutnya adalah pembiayaan properti. Masyarakat Indonesia pada umumnya lebih memilih untuk membeli properti dengan uang pinjaman dari Bank (kredit) denga tingkat suku bunga tertentu. Hal ini dikarenakan kondisi perekonomian masyarakat Indonesia masih belum kuat. Pembebasan lahan juga menjadi masalah bagi kami karena harga lahan di suatu lokasi tidak sama dengan lokasi lainnya. Masalah pembebasan lahan ini juga cukup menelan biaya yang tinggi. 9. Apakah Bapak/Ibu tahu mengenai rencana pembangunan Kawasan SPBT? Tidak karena pembangunan yang dilakukan Ciputra lebih ke wilayah barat dan selatan Jakarta serta wilayah luar (sub urban) Jakarta.
178
10.
Bagaimana pandangan Bapak/Ibu mengenai pengembangan properti di wilayah Jakarta Timur? Perkembangan properti di Jakarta Timur sanagat didukung oleh daerah sekitarnya seperti Tanggerang, Depok, Bekasi. Pertumbuhan industri dan penumpukan populasi di Jakarta Timur dapat menimbulkan permasalahanpermasalahan sosial seperti polusi, pengangguran, kriminalitas. Denga adanya pembangunan yang strategis dapat mengurangi dan mengontrol masalah sosial tersebut. Pengembang juga banyak yang tertarik oleh Jakarta Timur.
179
LEMBAR WAWANCARA TERHADAP PENGUSAHA PROPERTI Nama Perusahaan Tahun Berdiri Alamat No. Telp/Fax Nama Responden Jabatan/Bagian
: Bakrie Swasakti Utama :: Jl. Rasuna Said, Jakarta Selatan 12960 : 021-8305011 : Sanggam Sitorus : Marketing Research Manager
1. Apa saja jenis dan tipe properti yang dikembangkan? Bakrie Swasakti Utama membangun kawasan residential di tengah kota yang berbentuk non-landed house, yaitu apartemen 5-12 lantai dan berjumlah 3000 unit yang merupakan apartemen kelas menengah pertama di Indonesia. Properti lain yang dikembangkan berupa hotel (condotel), Perkantoran (Strata Office), dan juga retail (lifestyle mall). 2. Di Jakarta, dimana saja lokasi properti yang dikembangkan (telah terbangun atau sedang berlangsung)? Jenis Tipe/Kelas Lokasi Apartemen Rasuna Menengah Rasuna Said Pasar festival Rasuna Said Wisma Bakrie Rasuna Said 3. Selain di Jakarta, di kota mana saja perusahaan Bapak/Ibu melakukan pengembangan properti? Selain di Jakarta kami juga mengembangkan properti di Surabaya yang bentuknya hampir sama dengan yang ada di Rasuna 4. Pangsa pasar seperti apakah yang menjadi sasaran dari perusahaan ini? perusahaan ini akan mengembangkan properti dalam kelas menengah keatas. Namun sebelumnya perusahaan ini juga telah mengembangkan apartemen kelas menengah yaitu apartemen rasuna yang terdiri 17 tower dan totalnya terdiri dari 3000 unit. 5. Kriteria apa saja yang dipakai untuk membangun properti?jelaskan! Dalam membangun properti kami menekankan pada lokasi. Harus dicari lokasi yang paling menguntungkan. Dan kami juga mengusahakan agar orang bisa tinggal dan bekerja di satu lokasi. Kami juga melihat market demand dari masyarakat, dimana target pasar kami adalah orang-orang yang kerja di sekitar Rasuna Said dan orang-orang yang tinggal di luar kota agar diusahakan kembali tinggal di dalam kota.
180
6. Menurut pengamatan Bapak/Ibu jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? Untuk sektor residensial sendiri, masyarakat lebih memilih untuk memiliki apartemen dikarenakan harga rumah yang mahal di Jakarta. Namun sekarang menurut saya apartemen sendiri sudah cenderung oversupply. Untuk sektor retail sendiri mall masih dibutuhkan tapi sudah oversupply. Yang masih dibutuhkan adalah lifestyle mall, karena kecenderungan masyarakat Indonesia yang datang ke mall hanya untuk jalan-jalan bukan untuk belanja. 7. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? Bagaimana pula keterjangkauan pasar yang Bapak/Ibu targetkan? Saya rasa masyarakat sendiri sudah mampu dengan banyaknya kemudahankemudahan yang diberikan oleh developer, dan juga dapat dilihat dari banyaknya masyarakat yang berinvestasi di apartemen, apartemen rasuna 10% - 20% merupakan investasi bukan tempat tinggal. Untuk Bakrie Swasakti Utama sendiri target penjualannya sudah tercapai. 8. Apa saja kendala yang perusahaan Anda hadapi dalam pengembangan properti? Menurut saya Bakrie memiliki kendala karena adanya developer-developer baru yang bermunculan dengan trik-trik penjualannya masing-masing. Karena Bakrie melakukan pembangunan secara besar-besaran dan serentak maka butuh budget besar untuk membuat infrastrukturnya. 9. Apakah Bapak/Ibu tahu mengenai rencana pembangunan Kawasan SPBT? Tidak tahu. 10. Bagaimana pandangan Bapak/Ibu mengenai pengembangan properti di wilayah Jakarta Timur Menurut saya pembangunan di Jakarta Timur mungkin dapat berjalan dengan baik namun harus memperhatikan kondisi ekonomi penduduk yang ada. Karena setahu saya tingkat ekonomi di Jakarta Timur masih di bawah wilayah Jakarta yang lain dan pembangunannya sebagian besar berupa residensial. Jadi pembangunan properti harus disesuaikan.
181
LEMBAR WAWANCARA TERHADAP PENGUSAHA PROPERTI Nama Perusahaan Tahun Berdiri Alamat No. Telp/Fax Nama Responden Jabatan/Bagian
: Agung Podomoro Group (PT Jakarta Realty) :: Gedung JaCC Lt. 1, Jl. Kebon Kacang Raya : 021-3929966 : Agung Wirajaya : General Manager Marketing
1. Apa saja jenis dan tipe properti yang dikembangkan? Kami mengembangkan kawasan komersial (Trade Center).Proyek yang sedang kami kembangkan adalah JCC atau Jakarta City Center. Kami juga mengembangkan Apartemen di Jakarta, salah satunya adalah Thamrin Residences. 2. Di Jakarta, dimana saja lokasi properti yang dikembangkan (telah terbangun atau sedang berlangsung)? Jenis Tipe/Kelas Lokasi Apartemen Menengah keatas Thamrin Komersial Semua tingkatan 3. Selain di Jakarta, di kota mana saja perusahaan Bapak/Ibu melakukan pengembangan properti? Untuk PT Jakarta Realty sendiri kita lebih fokus mengembangkan properti di Jakarta dulu. 4. Pangsa pasar seperti apakah yang menjadi sasaran dari perusahaan ini? Untuk Trade Center target utamanya adalah pengusaha/pedagang yang ada di tanah abang, karena mereka itu lebih modern dan memikirkan kenyamanan konsumen. Tapi kami juga tidak menutup kemungkinan bagi pedagang dari luar kota yang ingin membuka usaha di jakarta. Kalau sasaran konsumennya lebih ke penduduk Jakarta 5. Kriteria apa saja yang dipakai untuk membangun properti?jelaskan! a. Lokasi b. Aksesibilitas c. Keinginan Market d. Pengembangan Kawasan, yang dimaksud disini, bagaimana kita mengubah suatu lahan menjadi properti yang bisa menarik konsumen. 6. Menurut pengamatan Bapak/Ibu jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? Untuk perkantoran, cenderung mengarah ke high rise building, karena lahan di Jakarta sekarang sudah mulai habis.
182
Kalau perdagangan, saya rasa mall masih bisa. Dulu sebelum ada mall orangorang berkumpul pasti di alun-alun, nah sekarang mall bisa mengganti fungsi alun-alun sebagia tempat orang-orang berkumpul. Mall yang sudah ada sudah cukup untuk memenuhi kebutuhan karena setiap mall punya pasarnya sendiri. Untuk mengembangun mall harus mengakomodir masyarakat sekitar dulu. Sebenarnya yang paling dilirik investor sekarang ini adalah sektor perumahan, bisa dilihat sekarang ini di Jakarta sedang menjamur apartemen, hal ini dikarenakan harga lahan di Jakarta sangat mahal, kalau ingin harga tanah murah harus ke daerah suburban tapi biaya transportasi yang dikeluarkan juga besar, oleh karena itu sekarang tinggal di tengah kota sudah mulai dirasakan sebagai kebutuhan. 7. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? Bagaimana pula keterjangkauan pasar yang Bapak/Ibu targetkan? Sudah cukup baik. Sekarang ini bunga bank turun, inflasi juga turun, hal ini menyebabkan investasi di sektor properti menjadi naik, masyarakat tidak ragu untuk membeli properti sebagai investasi. Bisa dilihat juga di iklan koran, sekarang banyak kan iklan properti luar negeri di koran2 Indonesia, hal ini dapat berarti orang Jakarta masih mampu untuk membeli properti. Pasar properti sendiri indikasinya seperti lokomotif. Properti tidak akan pernah oversupply. 8. Apa saja kendala yang perusahaan Anda hadapi dalam pengembangan properti? Kendala marketing. kita harus bisa memberi edukasi kepada masyarakat untuk bisa melihat investasi properti jangka panjang (5-10 tahun). Hal ini bisa dilakukan dengan mengadakan talkshow, campaign, dan sebagainya. 9. Apakah Bapak/Ibu tahu mengenai rencana pembangunan Kawasan SPBT? Pernah mendengar, yang di Cakung itu kan? 10. Bagaimana pandangan Bapak/Ibu mengenai pengembangan properti di wilayah Jakarta Timur Saya rasa kalau di timur masih lama perkembangannya. Karena disana daya beli masyarakat masih kurang, kondisi demografinya juga menentukan. Orang yang lahir di daerah A ingin tinggal di daerah A, masing-masing daerah punya kekhasan masing-masing. Suburbannya daerah timur itu ke industri sedangkan di kawasan industri yang tinggal adalah buruh berpenghasilan rendah. Kalau ke barat, suburbannya lebih ke permukiman. Untuk memajukan timur saya rasa daerah industrinya harus dihilangkan.
183
LEMBAR WAWANCARA PENGAMAT PROPERTI Nama Perusahaan : Procon Indah, PT Nama Responden : Ibu Milda Alamat : Gedung BEJ, Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53 Jakarta 1. Menurut pengamatan Ibu jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? Khusus Jakarta yah, untuk jenis perkantoran yaa masih berupa high rise building karena biaya pembangunan akan lebih murah, selain itu lahan juga semakin sedikit. Untuk ritel masih mall yah, ada beberapa jenis, ada mall yang menawarkan pusat perbelanjaan, ada yang hanya berupa cafe atau resto-resto saja, selain itu trade center juga sedang pesat, ada dimana-mana..untuk hunian, bangunan vertikal seperti apartemen atau kondominium tentunya, kalau rumah mau dibangun dimana lagi? Kita sebagai negara yang sedang berkembang memang sudah seharusnya berpikir mengenai pembangunan vertikal. 2. Pada jenis perumahan di Kota Jakarta khususnya, tipe seperti apa yang sedang digemari oleh masyarakat? bagaimana kondisi supply, demand, occupancy serta tingkat harga yang ada pada saat ini dan perkiraan beberapa tahun mendatang? Untuk saat ini, hunian yang sedang gencar dikembangkan oleh para pengembang itu adalah apartemen. Bayangkan saja, dipredikisikan akumulasi pasokan apartemen di Jabotabek mencapai hampir 50.000 unit. Hal ini dikarenakan demand yang ada sangat tinggi. Kebutuhan masyarakat untuk tinggal di pusat kota semakin besar. Dengan sedikitnya lahan, biaya transportasi yang tinggi, dan bergesernya gaya hidup masyarakat semakin mendukung para pengembang untuk membangun apartemen dimana-mana. Untuk saat ini, pasar yang paling laku tentunya kelas menengah dan menengah ke bawah dengan range harga 200-300juta saja, mereka sudah bisa memiliki hunian modern yang terletak di dekat kantor. 3. Pada jenis perdagangan/ritel di Kota Jakarta khususnya, tipe seperti apa yang sedang digemari oleh masyarakat? bagaimana kondisi supply, demand, occupancy serta tingkat harga yang ada pada saat ini dan perkiraan beberapa tahun mendatang? Untuk jenis properti yang satu ini sangat maju, bisa dilihat sendiri kan pembangunan mall dimana-mana..??sampai tahun 2007 ini, jumlah pasokan ritel mencapai 3,5 juta m2 ini akan trus berkembang sampai tahun 2008 nanti. Semakin banyaknya pasokan yang ada tidak mempengaruhi harga sewa secara signifikan. Nanti, kalau dinaikin bisa-bisa kehilangan konsumen. Memang, bisa dilihat tingkat hunian mulai menurun terlalu banyak mall yang terpusat di
184
satu wilayah. Namun, bisnis ritel ini akan terus berkembang secara aktif meskipun harga sewa relatif stabil. Sebenarnya, lebih untung kalau membeli, karena dengan mengeluarkan 35100juta.m2 sudah bisa mendapatkan satu ruang perbelanjaan, untuk sewa biasanya konsumen harus mengeluarkan sekitar 500ribu sampai 1juta rupiah. Apabila ingin menjalanjkan bisnis yang cukup panjang, tentunya ritel jual akan lebih menguntungkan bukan? 4. Pada jenis perkantoran di Kota Jakarta khususnya, tipe seperti apa yang sedang digemari oleh masyarakat? bagaimana kondisi supply, demand, occupancy serta tingkat harga yang ada pada saat ini dan perkiraan beberapa tahun mendatang? Perkantoran itu adalah jenis properti yang daya serapnya sangat tinggi lho..bukan hanya di CBD tapi di luar CBD juga tinggi. Salah satu penyebabnya itu ekonomi yang semakin stabil, jadi banyak perusahaan yang berani untu mendirikan kantor pusat dan kantor cabang di beberapa wilayah, selain itu yang perusahaannya semakin maju pindah ke tempat yang lebih strategis lagi alhasil tingkat occupancy nya sangat tinggi. Strategis disini itu bisa pinah ke daerah yang lebih megah seperti CBD sehingga image perusahaanpun meningkan, tapi bisa juga pindah ke lokasi yang ga terlalu macet. Saat ini tingkat hunian mencapai 88%, diperkirakan sampai tahun 2008 nanti total pasokan juga akan terus bertambah. 5. Kriteria apa saja yang seharusnya diperhatikan saat membangun properti?jelaskan! Lokasi, hal ini memang menjadi prioritas utama bagi pengembang, lokasi yang terbaik lah yang akan dipilih untuk dijadikan daerah pengembangan. Aksesibilitas, ini behubungan dengan lokasi tadi yah, lokasi yang baik tentunya juga memiliki akses yang baik, ditambah juga dengan infrastruktur yang baik juga tentunya.. Kondisi supply, karena kita harus tahu saat ini bagaimana supply yang sudah ada, kalau sudah oversupply ngapain bangun lagi, ujungujungnya tidak lakukan?? Permintaan Pasar, demand selalu kita perhatikan, menjadi dasar untuk memilih jenis properti yang akan dikembangkan. Kondisi perekonomian, yah jelas, dengan melihat kondisi ekonomi kita bisa mengetahui apakah sedang stabil atau akan berubah dalam waktu dekat, ini untuk jaga-jaga. 6. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? Saat ini masyarakat dapat dikatakan mampu merespon balik semua pembangunan properti yang ada yah..dari perkantoran bisa dilihat tingkat hunian cukup tinggi, begitu pula dengan ritel dan hunian. Memang masih banyak terdapat masyarakat kelas menengah ke bawah, tapi sayangnya belum
185
banyak pengembang yang ingin mengembangkan properti dengan target pasar mereka. 7. Bagaimana pandangan Bapak mengenai pengembangan properti di Jakarta secara umum? Menurut saya, saat ini pembangunan properti di Jakarta sedang sangat maju yah.. Semua jenis properti baik itu perkantoran, ritel maupun perumahan sangat pesat..hal ini karena ekonomi yang secara makro membaik. 8. Bagaimana dengan pengembangan di wilayah Jakarta Timur pada saat ini? Dan bagaimana kondisi masyarakatnya? Jakarta Timur menurut saya agak ketinggalan yah... jarang ada pengembang besar yang mengembangkan propertinya di Jakarta Timur, sekalinya ada seperti metropolitan, lippo, itukan di timur Jakarta, di Luar Jakarta maksudnya. Mungkin karena daya beli masyarakatnya yang tidak begitu tinggi, sehingga pengembangpun enggan untuk membangun properti di sana.
186
LEMBAR WAWANCARA PENGAMAT PROPERTI Nama Perusahaan : Pusat Studi Properti Indonesia Nama Responden : Bpk. Panangian Simanungkalit Alamat : Jl. Imam Bonjol no.6 1. Menurut pengamatan Bapak jenis properti apa saja yang sedang trend (digemari) oleh para investor pada saat ini dan untuk beberapa tahun mendatang? Maksudnya? pengembang sekarang ini sedang gencar mengembangkan apa? menurut saya, perumahan masih banyak dikembangkan, yang berskala besar di pinggiran kota, dan untuk skala kecilnya di dalam kota seperti town house. Ruko-ruko juga semakin banyak dikembangkan, karena usaha kecil atau menengah bahkan rumah tangga mulai berpindah tempat ke ruko, mereka kan belum mampu untuk menyewa ruang kantor, jadi pengembang gencar mengembangkan ruko. Shopping mall juga sedang gencar dikembangkan, di Jakarta saja contohnya, atau di Bandung tempat mbak kuliah, bisa dilihat sendiri kan..?? 2. Pada jenis perumahan di Kota Jakarta khususnya, tipe seperti apa yang sedang digemari oleh masyarakat? bagaimana kondisi supply, demand, occupancy serta tingkat harga yang ada pada saat ini dan perkiraan beberapa tahun mendatang? Semua segmen pasti memiliki pasarnya sendiri, jadi kita tidak bisa bilang yang menengah sedang tidak laku misalnya, pasti laku-laku saja, karena dalam suatu kota pasti ada segmen-segmen pasar tersebut, jadi perumahan yang berada di perkotaan biasanya demandnya tinggi. Kalau sekarang ini, di dalam kota yang banyak dikembangkan itu town house dan apartemen. Jadi begini yah, pengembangan properti di Jakarta itu jauh di belakang pengembangan properti di negara-negara mature. Pertumbuhan penduduk di negara-negara yang sudah maju itu sudah dibilang tidak ada atau nol, berbeda dengan di Indonesia, pertumbuhan penduduknya masih sangat tinggi. Hal inilah yang membuat kota jadi ngga beres-beres, harusnya kan pertumbuhan bisa ditekan atau dikendalikan, sehingga permintaan akan rumahpun dapat dikendalikan. Susahnya lagi, secara makro, masyarakat perkotaan di Indonesia itu masih kurang berorientasi pada pembangunan vertikal, sedangkan orang semakin banyak, permintaan semakin banyak, tapi lahan semakin sedikit, jadi seharusnya pembangunan vertikal itu disosialisasikan dengan baik. 3. Pada jenis perdagangan/ritel di Kota Jakarta khususnya, tipe seperti apa yang sedang digemari oleh masyarakat? bagaimana kondisi supply, demand, occupancy serta tingkat harga yang ada pada saat ini dan perkiraan beberapa tahun mendatang?
187
Untuk properti ritel itu yang cukup berkembang sekarang itu trade center yah, mengapa? Karena jumlah masyarakat Jakarta khususnya masih banyak juga yang butuh barang palsu tapi branded, mereka semua itu larinya ke Trade Center itu. Sebenarnya, Trade Center itu evolusi dari pasar-pasar tradisional yang dibangun lebih modern saja, lengkap sekali, biasanya dalam suatu Trade Center terdapat anchor tenant seperti carrefour, jadi banyak sekali orang yang ke sana, mereka bisa belanja pakaian, dan kebutuhan rumah tangga dalam suatu tempat, ngga panas, murah lagi. Kalau untuk mall, itu akan ada terus, karena pembangunan mall itu adalah pembangunan jangka panjang ada cashflownya, jadi para pengembang itu mendirikan mall karena melihat suatu opportunity. Selain itu pengembang juga memperhatikan kebutuhan dari kota itu, selama masih ada kesempatan mengapa tidak? Pembangunan mall ini mengincar masyarakat menengah sampai menengah ke atas. Yang mempengaruhi akan membangun apa itu lokasi dan target market, biasanya mall itu berada di lokasi yang sangat strategis sehingga masyarakat yang dari luar wilayahpun masih bisa datang ke sana. Berbeda dengan trade center yang lokasinya meyebar di semua wilayah, karena biasanya targetnya juga lokal. 4. Pada jenis perkantoran di Kota Jakarta khususnya, tipe seperti apa yang sedang digemari oleh masyarakat? bagaimana kondisi supply, demand, occupancy serta tingkat harga yang ada pada saat ini dan perkiraan beberapa tahun mendatang? Setelah krisis kemarin, jumlah kantor di Jakarta sudah mencukupi, bahkan masih banyak pengembang properti perkantoran, berarti mereka menangkap demand akan perkantoran di masa mendatang. Perkantoran itu lebih banyak yang strata atau jual, karena akan lebih menguntungkan. Untuk grade bangunan biasanya tergantung lokasinya saja, tidak ada aturan yang pasti kok. 5. Kriteria apa saja yang seharusnya diperhatikan saat membangun properti?jelaskan! Lokasi, bagaimana aksesibilitas ke lokasi tersebut, kalau aksesnya sudah terbangun dengan baik, tentunya pengembang akan lebih tertarik, dibandingkan harus membangun akses sendiri yang akan memakan biaya banyak. View, sebenarnya ini hal yang cukup penting yah, terkadang konsumen itu memikirkan view juga, mereka mau membayar untuk view, contohnya bangunan nantinya jangan ada yang menutupi seperti jalan layang atau jembatan. Bentuk site, seperti rectangular atau square, kalau bentuk sitenya bagus pasti pengembang akan lebih tertarik. Tingkat ekonomi penduduk sekitar, ini sangat penting, kan tidak mungkin bangun apartemen mewah tapi disekitarnya masyarakat berekonomi lemah, nantinya akan memunculkan masalah sosial.
188
Lingkungan sekitar, karena properti itu localized market, biasanya target utamanya adalah masyarakat sekitar.
6. Bagaimanakah kondisi pasar (kemampuan masyarakat) Kota Jakarta pada saat ini terhadap pengembangan properti di Kota Jakarta? Kalau secara umum, masyarakat kita itu dominan dengan masyarakat menengah ke bawah, di setiap wilayah terdapat segmen masyarakat tersendiri yah... Dilihat secara umum juga, kemampuan pengembang properti itu juga tersegmentasi untuk setiap segmen masyarakat jadi kelihatannya saja semua lapisan masyarakat pasti ada pengembang yang ”meladeninya”, tetapi sebetulnya untuk segmen masyarakat menengah ke bawah kita itu masih sangat termarginalkan, pengembang-pengembang itu mau menyediakan, tapi lokasinya jauh, masyarakatnya pasti tidak mau, jadi ujung-ujungnya pengembang rugi. Seharusnya terwujud kerjasama antar pemerintah dan pengembang untuk menyelesaikan masalah itu. 7. Bagaimana pandangan Bapak mengenai pengembangan properti di Jakarta secara umum? Jadi begini yah, saya sedikit bercerita.. Kalau di Singapore, orang-orang tadinya cenderung ke Orchard untuk berkegiatan, tapi saking padatnya pembangunan di Orchard, Orchard sudah tidak bisa lagi menampung kegiatan bisnis. Pemerintah pun memikirkan jalan keluarnya, akhirnya membangun Santek City untuk dijadikan pusat bisnis. Letak kota ini cukup jauh dari pusat kota, tapi bagaimana agar orang tertarik untuk berpindah dari Orchard dan melakukan kegiatan bisnis di sana? Solusinya adalah dengan menggunakan insentif, dengan insentif yang diberikan pemerintah ini dapat mendorong masyarakat untuk bergerak mengikuti rencana. Jakarta itu termasuk 10 besar kota terpadat di dunia, dengan pertumbuhan penduduk yang sangat tinggi itu, tidak bisa hanya mengandalkan pengembang untuk merespon kebutuhan masyarakatnya, karena pengembangpun memiliki keterbatasan seperti budget. The most population in town itu adalah middle class, dan seperti yang tadi saya ceritakan mereka masih termarginalkan. Seharusnya pemerintah turun tangan dengan melakukan insentif dan disinsentif terhadap rencana pembangunan untuk menciptakan keseimbangan pembangunan menyelesaikan masalah yang disebut imbalance in property development. Nah itu dia...kelemahan pemerintah kita itu, insentif ngga ada untuk meningkatkan motif dan desire masyarakat, zoning ngga ada untuk membuat suatu regulasi pembangunan agar sesuai dengan rencana, dan disinsentifpun juga ngga ada untuk membatasi pembangunan. Kalau saja ketiga hal itu ada, secara tidak langsung pemerintah berkerja sama dengan pihak swasta, dan masalah perlahan akan terselesaikan. Sayangnya pemerintah Jakarta dan sekitarnya tidak belajar dari pengalaman negara-negara lain, ujung-ujungnya
189
kita menjadi kota padat yang terbelakang, menurut saya untuk saat ini pemerintah telah gagal membangun kota ini. 8. Bagaimana dengan pengembangan di wilayah Jakarta Timur pada saat ini? Dan bagaimana kondisi masyarakatnya? Jakarta Timur itu kurang prospek dibandingkan dengan wilayah Jakarta lainnya. Karena pengembangan suatu wilayah itu bergantung kepada kualitas penduduknya, Jakarta Timur dengan segala kelemahannya, kemampuan ekonominya pun di bawah rata-rata Jakarta Selatan dan Jakarta Barat, sehingga akhirnya timur terlupakan untuk properti bisnis. Selain itu, saat ini yang terjadi itu terdapat ”migrasi” dari timur ke arah selatan, masyarakat yang ekonominya semakin membaik, bukannya membangun timur, tetapi malah pindah ke selatan karena dianggap lebih keren. Berkembangnya Bekasi sebagai wilayah yang berdempetam dengan Timur juga menjadi faktor yang semakin menenggelamkan Timur, banyak yang memilih untuk tinggal di sekitar Timur Jakarta (seperti Bekasi dan Cikarang), terutama buat yang pasangan newlywed. Menurut pengembang, Jakarta Barat dan Utara itu lahannya orang chinese yang gemar untuk berdagang, Jakarta Selatan itu terkenal sebagai daerah resapan air Jakarta dengan suhu yang cukup sejuk untuk Jakarta, tempat pribumi dengan daya beli yang tinggi, semua hal itu menjadi suatu karakter wilayah. Tapi Jakarta Timur tidak memiliki itu, tidak memiliki ”pride of ownership” sehingga banyak yang melupakan Timur, bahkan sekarang lebih berkembang Bekasi, mungkin karena Bekasi lebih menjanjikan sesuatu.
Tabel V.1 Persentase Penggunaan Tanah di Jakarta Timur Tahun 2005 PENGGUNAAN KECAMATAN
PERUMAHAN INDUSTRI
KANTOR& GUDANG
JMLH
TAMAN PERTANIAN
LAHAN TIDUR
LAINNYA
%
Pasar Rebo
75.49
8.00
6.55
0.00
0.00
5.31
4.65
100
Ciracas
72.74
10.99
2.93
1.63
5.41
4.33
1.97
100
Cipayung
68.69
1.05
20.13
0.81
5.67
0.16
3.49
100
Makasar
70.16
6.75
7.02
0.03
0.42
0.02
15.60
100
Kramat Jati
72.16
1.92
3.47
0.45
1.54
0.39
20.07
100
Jatinegara
74.15
3.00
17.35
3.05
0.00
0.00
2.45
100
Duren Sawit
80.72
0.53
7.46
3.01
0.00
0.00
8.28
100
Cakung
47.58
25.82
4.13
1.71
7.88
0.92
11.96
100
Pulo Gadung
78.35
4.59
11.07
0.00
0.00
3.01
2.98
100
Matraman
83.84
0.00
9.55
0.00
0.00
0.00
6.61
100
72.14
6.02
9.58
1.16
2.16
1.23
7.71
100
JAKARTA TIMUR
Sumber: Badan Pusat Statistik Prov. DKI Jakarta, 2005
Tabel V.3 Banyaknya Pasar dan Pusat Perbelanjaan di Jakarta Timur Tahun 2005 JENIS PASAR KECAMATAN
INDUK REGIONAL INPRES TRADISIONAL SWALAYAN MALL WASERDA
MINI MARKET
Pasar Rebo
0
1
1
0
0
1
0
15
Ciracas
0
0
2
0
7
0
6
7
Cipayung
0
0
0
2
0
0
2
16
Makasar
0
0
1
5
2
0
7
14
Kramat Jati
1
0
2
3
10
0
15
12
Jatinegara
0
4
5
10
4
0
3
13
Duren Sawit
0
0
4
2
22
1
114
34
Cakung
0
0
2
14
10
0
69
8
Pulo Gadung
1
0
6
7
8
1
10
19
Matraman
0
0
2
1
1
0
5
10
3
5
25
41
64
3
231
148
JAKARTA TIMUR
Sumber: Badan Pusat Statistik Prov. DKI Jakarta, 2005
Tabel 5.7 Analisis Highest and Best Use terhadap Jenis Properti dan Kesesuaiannya dengan Kawasan SPBT JENIS PROPERTI
TIPE PROPERTI
High-rise building PERKANTORAN Non high-rise building
PERDAGANGAN
Pusat Perbelanjaan
Apartemen HUNIAN Rumah Susun Hotel (hunian komersial)
KLASIFIKASI (lihat bab 2)
Phisically possible
Economy feasible ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ √
2 ─ ─ √ √ ─ ─ √ √ ─ ─ √ √ ─
3 ─ ─ √ √ ─ √ √ √ ─ ─ √ √ ─
4 ─ ─ √ √ ─ √ √ √ ─ ─ √ √ ─
5 ─ ─ √ √ ─ √ √ √ ─ √ √ √ ─
6 ─ √ √ √ ─ √ √ √ ─ √ √ √ ─
7 ─ √ √ √ ─ √ √ √ ─ √ √ √ ─
8 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √
Menengah ke atas
√
√
√
√
√
√
√
√
Menengah ke bawah
√
√
√
√
√
√
√
√
Mewah
√
─
─
─
√
√
√
√
Menengah
√
√
√
√
√
√
√
√
Sederhana
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
Grade A+ Grade A Grade B Grade C Grade A+ Grade A Grade B Grade C Grade A+ Grade A Grade B Grade C Mewah
1
Legally permissible
Keterangan : 1. Tren properti berdasarkan property review 2. Pandangan Pengembang dan Pengamat Properti 3. Daya beli masyarakat di sekitar Kawasan SPBT 4. Kompetitor secara ekonomi di sekitar Kawasan SPBT √ memungkinkan / feasible Sumber: Hasil analisis, 2007
5. Lokasi geografis SPBT 6. Ketersediaan Infrastruktur dan rencana infrastruktur 7. Kompetitor bangunan di sekitar Kawasan SPBT 8. Kesesuaian terhadap rencana atau ketentuan Kawasan SPBT ─ Tidak memungkinkan / non feasible
Tabel V.9 Saran Pembangunan Kawasan SPBT
JENIS PROPERTI
RENCANA PEMBANGUNAN KAWASAN SPBT
KANTOR PEMERINTAHAN
SARAN PEMBANGUNAN
ALASAN DARI SARAN PEMBANGUNAN Lahan yang tersedia tidak cukup luas untuk dijadikan banyak single tenant building
HIGH RISE BUILDING YANG Terdapat banyak dinas di Jakarta TERKONSENTRASI Timur dan Kawasan SPBT direncanakan menjadi pusat pemerintahan Jakarta Timur
Terdapat banyak kawasan industri, pabrik dan kegiatan usaha di sekitar Kawasan SPBT
PERKANTORAN
KANTOR JASA
RUKAN / SOHO Biaya pembangunan ruko lebih rendah dibandingkan high rise building
KELEBIHAN DARI SARAN PEMBANGUNAN Dapat menampung banyak dinas yang terdapat di Walikotamadya Jakarta Timur Terkonsentrasi, sehingga memudahkan bagi masyarakat untuk mengakses dinas-dinas yang ada Dapat dijadikan tempat usaha seperti manajemen industri/pabrik, usaha travel, usaha pengiriman barang, atau perusahaan-perusahaan kecil. Peletakkan yang lebih rapih dan teratur dapat meningkatkan estetika lingkungan dan juga nilai lahan tersebut.
(Lanjutan) JENIS PROPERTI
PERKANTORAN
RENCANA PEMBANGUNAN KAWASAN SPBT
KANTOR JASA
PUSAT PERBELANJAAN
SARAN PEMBANGUNAN
RUKAN / SOHO
GRADE B MALL
ALASAN DARI SARAN PEMBANGUNAN
KELEBIHAN DARI SARAN PEMBANGUNAN
Daya beli masyarakat yang tidak begitu tinggi sehingga masyarakat akan cenderung membeli rukan dengan harga yang tidak begitu mahal dibandingkan menyewa ruang kantor (building) Belum terdapat pusat perbelanjaan yang memadai di Jakarta Timur Grade B, karena daya beli masyarakat yang tidak begitu tinggi dan luas bangunan yang tidak begitu besar (±20.000m2) (Lihat Bab II)
Lokasi kantor yang teraglomerasi memudahkan konsumen untuk menemukan bangunan kantor
Dapat melayani sebagian besar penduduk di Jakarta Timur, seharusnya setiap 1 regional mall dapat melayani 150.000 penduduk (lihat Bab II)
PERDAGANGAN
TEMPAT USAHA
PUJASERA
Terdapat banyak Restoran dan Warung Makan di sekitar Kawasan SPBT
Banyak jumlah penduduk yang terlayani Meningkatkan nilai lahan Dapat membuka lapangan pekerjaan Banyak jumlah penduduk yang terlayani
Dapat mewadahi warungwarung makanan yang terletak di sekitar Kawasan SPBT sehingga lebih terkonsentrasi dan teratur
(Lanjutan) JENIS PROPERTI
PERDAGANGAN
RENCANA PEMBANGUNAN KAWASAN SPBT
TEMPAT USAHA
SARAN PEMBANGUNAN
RUKO
ALASAN DARI SARAN PEMBANGUNAN
KELEBIHAN DARI SARAN PEMBANGUNAN
Daya beli masyarakat yang tidak begitu tinggi sehingga masyarakat akan cenderung membeli ruko dengan harga yang lebih menguntungkan dibandingkan menyewa ruang di pusat perbelanjaan
Dapat digunakan sebagai lokasi usaha yang menjual barang-barang kebutuhan masyarakat, seperti toko-toko alat listrik, toko buku kecil, apotik, salon, bengkel, serta kedai makanan
Terdapat banyak kegiatan usaha (industri kecil atau keluarga) di sekitar kawasan SPBT
PERUMAHAN ATAU HUNIAN
TEMPAT TINGGAL
APARTEMEN KELAS MIDDLE GRADE
Terdapat tingkat permintaan akan tempat tinggal dari masyarakat kelas ekonomi menengah ke atas
Dapat menjadi tempat tinggal bagi para penduduk yang berkerja di sekitar Kawasan SPBT
Trend menunjukkan bahwa saat ini masyarakat mulai menyukai gaya hidup simple dan modern
Dapat menjadi lahan investasi
Terbatasnya lahan pembangunan.
Meningkatkan nilai lahan
(Lanjutan) JENIS PROPERTI
RENCANA SARAN PEMBANGUNAN PEMBANGUNAN KAWASAN SPBT
ALASAN DARI SARAN PEMBANGUNAN
KELEBIHAN DARI SARAN PEMBANGUNAN Dapat menampung masyarakat golongan ekonomi kelas menengah
TEMPAT TINGGAL
RUMAH SUSUN KELAS MENENGAH
Terdapat tingkat permintaan akan tempat tinggal dari masyarakat kelas ekonomi menengah
Dapat menampung masyarakat yang dibebaskan lahannya Meningkatkan nilai lahan Dapat menampung kegiatan-kegiatan yang dilaksanakan perkantoran di sekitar Kawasan SPBT
PERUMAHAN ATAU HUNIAN HUNIAN KOMERSIAL
HOTEL BINTANG Belum terdapat hotel atau penginapan 3 ATAU 4 yang memadai di Jakarta Timur
Dapat menjadi alternatif penginapan karena banyaknya hotel di Jakarta Timur belum dapat melayani seluruh penduduk. Dapat membuka lapangan pekerjaan
Sumber : Hasil Analisis, 2007
5.6
Gambar 5.5 PETA PERSEBARAN PUSAT PERBELANJAAN
Kelapa Gading
LEGENDA:
mall / plaza pasar / swalayan ITC
5 Km
Kawasan SPBT 10 Km
Pusat Perdagangan
Bekasi Sumber: RTRW Jakarta 2010 Peta Enjoy Jakarta, 2007 Hasil Analisis, 2007
U
DKI JAKARTA
Skala: Tanpa Skala
Program Studi PWK SAPPK ITB 2007
Gambar 5.5 POTENSI KAWASAN SPBT
Pembangunan Terminal Pulo Gebang dapat meningkatkan akses dari luar Kota Jakarta
Pembangunan BKT dapat menjadi ciri tersendiri dari Kawasan SPBT Pembangunan Stasiun KA Pd. Kopi dapat meningkatkan akses menuju Kawasan SPBT
Sumber: Strategic Plan SPBT, 2007 Hasil Analisis, 2007
KAWASAN SPBT
U
Skala: Tanpa Skala
Program Studi PWK SAPPK ITB 2007
Gambar 5.3
FOTO UDARA KAWASAN SPBT
Pembangunan yang sudah dilaksanakan (kantor pemerintah)
U Skala: Tanpa Skala Sumber: Strategic Plan SPBT, 2007 Hasil Analisis, 2007
Gambar 3.5
SARANA DAN PRASARANA TERBANGUN DI SPBT
U Skala: Tanpa Skala Sumber: Strategic Plan SPBT, 2007
