d Tahun 2008)

TESIS

APPRAISAL DALAM PROYEK KONSTRUKSI (Studi Kasus Pada Proyek Dengan Modal Pinjaman Bank di Bali Tahun 2003 s/d Tahun 2008)

NI NYOMAN TRISTUSINI

PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2009

APPRAISAL DALAM PROYEK KONSTRUKSI (Studi Kasus Pada Proyek Dengan Modal Pinjaman Bank di Bali Tahun 2003 s/d Tahun 2008)

Tesis untuk memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil Program Pascasarjana Universitas Udayana

NI NYOMAN TRISTUSINI NIM 0691561010

PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2009

Lembar Pengesahan

TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL 23 JULI 2009

Pembimbing I,

Pembimbing II,

Dr. Ir. I Gusti Agung Adnyana Putera, DEA NIP. 131 856 383

Ir. Gede Astawa Diputra, MT NIP. 131 660 496

Mengetahui Ketua Program Magister Program Studi Teknik Sipil Program Pascasarjana Universitas Udayana

Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana

Dr. Ir. I Gusti Agung Adnyana Putera, DEA NIP. 131 856 383

Prof.Dr.Ir.Dewa Ngurah Suprapta,M.Sc. NIP. 131 475 047

Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal 23 Juli 2009

Panitia Penguji Tesis, Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor : 722/H14.4/HK/2009, Tanggal 15 Juli 2009

Ketua

: Dr. Ir. I Gusti Agung Adnyana Putera, DEA

Anggota

:

1. Ir. Gede Astawa Diputra, MT 2. Ir. I Putu Dharma Warsika, MT 3. Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT 4. Ir. I Made Sukada Wenten, MT

UCAPAN TERIMA KASIH Pertama-tama perkenankanlah penulis memanjatkan puji syukur ke hadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/ Tuhan Yang Maha Esa, karena atas asung kerta wara nugraha-Nya, tesis ini dapat diselesaikan sesuai dengan yang diharapkan. Pada kesempatan ini penulis menyampaikan terima kasih yang sebesarbesarnya kepada Dr. Ir. I Gusti Agung Adnyana Putera, DEA selaku pembimbing I dan Ir. Gede Astawa Diputra, MT selaku pembimbing II yang telah memberikan bimbingan bagi penulis dalam menyelesaikan tesis ini. Ucapan terima kasih penulis sampaikan pula kepada para penguji tesis, yaitu Ir. I Putu Dharma Warsika, MSc, Ir. I Made Sukada Wenten, MT, Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT, serta para pengajar Bidang Keahlian Manajemen Proyek Konstruksi, dan para pegawai pada Program Magister Program Studi Teknik Sipil Program Pascasarjana Universitas Udayana. Ucapan terima kasih juga penulis sampaikan kepada semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang telah membantu dan memberi dukungan. Semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian tesis ini, serta kepada penulis sekeluarga.

Denpasar, Juli 2009

Penulis

ABSTRAK APPRAISAL DALAM PROYEK KONSTRUKSI (Studi Kasus Pada Proyek Dengan Modal Pinjaman Bank di Bali Tahun 2003 s/d Tahun 2008) Pembangunan Indonesia di bidang Industri Jasa Konstruksi dalam menghadapi pasar global mengalami persaingan untuk menarik investor dari dalam maupun dari luar negeri untuk pendanaan proyek. Beberapa proyek besar dan layak untuk dibangun mendapatkan dana bantuan untuk permodalannya dari Bank Swasta maupun Bank Pemerintah di Indonesia. Kasus yang terjadi di Bali untuk proyek konstruksi yang bernilai di atas 5 milyar rupiah, harus melibatkan Appraisal sebagai pihak yang menjembatani antara peminjam modal dengan pihak pemberi modal. Appraisal memiliki peran penting sebagai penilai proyek konstruksi dari tahap studi kelayakan, tahap penilaian proyek konstruksi, tahap proses konstruksi dan tahap pasca konstruksi. Profesionalisme Appraisal untuk dapat menilai proyek konstruksi selama daur hidup konstruksi dapat menjadi pedoman terstruktur yang akan dipegang saat Appraisal mengadakan penilaian di lapangan. Penelitian ini merupakan penelitian kualitatif deskriptif, dengan populasi penelitian berupa 15 buah proyek konstruksi yang ada di Kabupaten Badung dan Kota Denpasar. Hasil analisis menunjukkan bahwa pelaksanaan Appraisal dalam 4 tahapan proyek konstruksi membutuhkan kemampuan dan pengalaman Appraisal di bidang konstruksi: 1)Appraisal dalam tahap studi kelayakan proyek berdasarkan pada metode pendekatan data pasar untuk menilai investasi tanah dan pendekatan biaya serta pendekatan pendapatan untuk menilai rencana bangunan, yang akan menjadi dasar perhitungan dalam analisa ekonomi, 2)Appraisal dalam tahap penilaian proyek menggunakan metode pendekatan data pasar untuk menilai investasi tanah, harga bahan dan biaya jasa sebagai dasar acuan menyusun rencana anggaran biaya untuk memperoleh nilai perolehan baru dimana nilai proyek adalah nilai investasi tanah+nilai investasi bangunan (nilai reproduksi baru-penyusutan), 3)Appraisal dalam tahap proses konstruksi menggunakan metode pendekatan biaya, yaitu berdasarkan jumlah keuangan yang telah terealisasi dalam proyek konstruksi dan prestasi fisik di lapangan, 4)Appraisal dalam tahap pasca konstruksi menggunakan metode pendekatan data pasar untuk menilai investasi tanah, harga bahan dan upah jasa sebagai dasar penilaian pendekatan biaya pada penilaian bangunan, kemudian dibandingkan dengan nilai berdasarkan pendekatan pendapatan. Berdasarkan hasil analisis maka disarankan bahwa pelaksanaan aprraisal dalam 4 tahapan proyek konstruksi disamping menilai berdasarkan beberapa metode pendekatan penilaian, harus tetap berpegang pada KEPPI (Kode Etik Penilai Indonesia) dan SPI (standar Penilai Indonesia). Kata kunci: Appraisal dalam konstruksi, pendekatan penilaian, investasi, dan properti.

ABSTRACT APPRAISAL ON CONSTRUCTION PROJECT (Study cases of construction projects in Bali funded by bank loan in the year 2003-2008) Competition on rising fund mostly inspired local and foreign investors toward Indonesian development; particularly in construction project industries which were funding the project on global market. Private and Government bank associates offered cash credit for several major capital works which have supported to the reliable projects. The cases of construction as the major capital projects in Bali: those valued at 5 billion rupiah and more, appraisal system incorporation was involved to link between client and investor or bank associates. Appraisal Systems-Incorporation was assessing important role in construction projects which are involved on feasibility studies, assessing valuations during construction and included valuation of post construction. Professional assessment committed analysis and valuation for whole-life of construction project which can establish structured guidance as a standard in order to perform valid valuation on the field. Qualitative description research was performed on the report which the 15 projects construction in population are documented where they were located in Badung and Denpasar regency. The result of studies indicated of demanding professional appraisal to perform 4 major phases of the construction project: 1) Feasibility study phase will conduct market data approach to perform valuation on property, costing and benefit during planning session which is the basic of economical and financial analysis, 2) Valuation phase on valid and update bill quantity token from market data approach including costing and benefit as guidance which were consist of property value of land and building property (new product value subtracted by reduced value), 3) Valuation during construction phase used to conduct costing approach based on project realization concerned to the cost and building progress physically, 4) Valuation on construction project hand over will connected to the market data approach including all investment value compared to the cost and benefits will gain. Base on the result mentioned: suggestion has been made that all appraisal valuations committed should provide professional approach and should refer to the ethical-code conducted base on KEPPI (Kode Etik Penilai Indonesia) and Indonesian valuation standard or SPI (Standar Penilai Indonesia). Keyword: Constructions appraisal, valuation approach, investment, and property.

DAFTAR ISI Halaman Sampul Dalam

..................................................................................

i

Prasyarat Gelar

.......................................................................................

ii

Lembar Persetujuan Pembimbing Penetapan Panitia Penguji

.........................................................

iii

......................................................................

iv

Ucapan Terima Kasih .................................................................................. v Abstrak ......................................................................................................

vi

Abstract .....................................................................................................

vii

DAFTAR ISI ..............................................................................................

viii

DAFTAR TABEL

..................................................................................

x

DAFTAR GAMBAR .................................................................................

xi

DAFTAR LAMPIRAN ..............................................................................

xi

BAB I

1

PENDAHULUAN

...........................................................

1.1. Latar Belakang Masalah

...............................................

1

1.2. Rumusan Masalah

...........................................................

3

1.3. Tujuan Penelitian

...........................................................

3

1.4. Manfaat Penelitian

...........................................................

3

1.5. Ruang Lingkup Penelitian

BAB II

...............................................

4

TINJAUAN PUSTAKA ..........................................................

5

2.1. Tinjauan Appraisal

...........................................................

5

2.2. Manfaat Appraisal

...........................................................

10

2.3. Tinjauan Konstruksi ...........................................................

12

2.3.1. Pengertian Real Estate,Property dan Aset

…….

12

2.3.2. Tahap Kegiatan dalam Proyek Kontruksi

………....

13

....................................

15

2.5. Peranan Appraisal dalam Konstruksi ...................................

20

2.6. Praktek Appraisal dalam Konstruksi di Bali ........................

24

2.4. Peranan Manajemen Konstruksi

2.7. Manajemen Kontrak Konstruksi ........................................

26

2.7.1. Bentuk Kontrak Konstruksi ......................................

29

2.7.2. Kontrak Konstruksi Menurut Cara Pembayaran ........ 30 2.8. Kerangka Teoretis ............................................................... 32

BAB III

METODE PENELITIAN ............................................................ 33 3.1. Rancangan Penelitian ......... ................……………………. 33 3.2. Populasi dan Sampel Penelitian …………………………. 3.3. Teknik Pengumpulan Data

34

.............................................. 35

3.4. Teknis Analisis Data ............................................................ 36

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN .................................................

38

1.1. Hasil Penelitian ……..................…………………………. 39 1.2. Pembahasan .......................................................................... 46 4.2.1. Appraisal dalam Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi

.... .......................................... 46

4.2.2. Appraisal dalam Tahap Penilaian Proyek Konstruksi

...............................................

60

4.2.3. Appraisal dalam Tahap Proses Proyek Konstruksi

...............................................

67

4.2.4. Appraisal dalam Tahap Pasca Proyek Konstruksi

BAB V

...............................................

75

SIMPULAN DAN SARAN ........................................................

79

5.1. Simpulan ………………………………………………….. 79 5.2. Saran ……………………………………………………

81

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................. . 83

DAFTAR TABEL Halaman Tabel 3.1. Jumlah Proyek Swasta Di Bali Dengan Bantuan Modal dari Bank ...............................................................

34

Tabel 4.1. Kriteria Penilaian ..................................................................

39

Tabel 4.2. Nilai 15 Buah Proyek Apprasial dalam Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi Berdasarkan 12 Aspek........................................................... .. 41 Tabel 4.3. Nilai 15 Buah Proyek Apprasial dalam Tahap Penilaian Proyek Konstruksi Berdasarkan 8 Aspek............................................................. .. 42 Tabel 4.4. Nilai 15 Buah Proyek Apprasial dalam Tahap Proses Proyek Konstruksi Berdasarkan 16 Aspek.......................................................... .. 43 Tabel 4.5. Nilai 15 Buah Proyek Apprasial dalam Tahap Pasca Proyek Konstruksi Berdasarkan 9 Aspek.................................................... ....... ... 45 Tabel 4.6. Penilaian Tanah Kosong dengan Pendekatan Data Pasar .. ... 56 Tabel 4.7. Penilaian Bangunan dengan Pendekatan Data Pasar Untuk Menilai Properti Berupa Tanah dan Bangunan ............................................... ........... 64 Tabel 4.8. Daftar Harga Satuan Pekerjaan per m2 Bangunan Berdasarkan Data Pasar ....................... ............

65

Tabel 4.9. Penilaian Bangunan Dengan Pendekatan Biaya Berdasarkan Pendekatan Data Pasar .......................... ............................

66

DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar 2.1. Kerangka Teoretis ................................................................... 32 Gambar 3.1. Skema Teknik Pengumpulan Data .......................................... 35

DAFTAR LAMPIRAN Lampiran

Halaman

1a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 1 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi ...................................

84

1b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 1 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi ..............................................

86

1c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 1 Tahap Proses Proyek Konstruksi ...................................................

87

1d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 1 Tahap Pasca Konstruksi ...............................................................

90

2a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 2 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi ...................................

92

2b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 2 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi .............. ................................

94

2c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 2 Tahap Proses Proyek Konstruksi ...................................................

96

2d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 2 Tahap Pasca Konstruksi ...............................................................

98

3a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 3 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi ...................................

99

3b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 3 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi ..............................................

100

3c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 3 Tahap Proses Proyek Konstruksi ...................................................

101

3d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 3 Tahap Pasca Konstruksi ...............................................................

103

4a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 4 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi ...................................

104

4b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 4 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi ..............................................

105

4c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 4 Tahap Proses Proyek Konstruksi ...................................................

106

4d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 4 Tahap Pasca Konstruksi ...............................................................

109

5a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 5 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi ...................................

110

5b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 5 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi ..............................................

111

5c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 5 Tahap Proses Proyek Konstruksi ...................................................

112

5d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 5 Tahap Pasca Konstruksi ...............................................................

114

6a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 6 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi ...................................

115

6b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 6 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi ..............................................

116

6c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 6 Tahap Proses Proyek Konstruksi ...................................................

117

6d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 6 Tahap Pasca Konstruksi ...............................................................

119

7a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 7 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi ...................................

120

7b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 7 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi ..............................................

121

7c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 7 Tahap Proses Proyek Konstruksi ...................................................

122

7d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 7 Tahap Pasca Konstruksi ...............................................................

124

8a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 8 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi ...................................

125

8b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 8 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi ..............................................

126

8c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 8 Tahap Proses Proyek Konstruksi ...................................................

127

8d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 8 Tahap Pasca Konstruksi ...............................................................

129

9a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 9 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi ...................................

130

9b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 9 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi ..............................................

131

9c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 9 Tahap Proses Proyek Konstruksi ...................................................

132

9d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 9 Tahap Pasca Konstruksi ...............................................................

134

10a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 10 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi .................................

135

10b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 10 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi .............................................

137

10c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 10 Tahap Proses Proyek Konstruksi .................................................

138

10d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 10 Tahap Pasca Konstruksi .............................................................

141

11a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 11 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi .................................

142

11b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 11 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi ............................................

143

11c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 11 Tahap Proses Proyek Konstruksi .................................................

144

11d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 11 Tahap Pasca Konstruksi .............................................................

146

12a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 12 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi .................................

147

12b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 12 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi .............................................

148

12c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 12 Tahap Proses Proyek Konstruksi .................................................

149

12d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 12 Tahap Pasca Konstruksi .............................................................

151

13a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 13 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi .................................

152

13b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 13 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi .............................................

153

13c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 13 Tahap Proses Proyek Konstruksi .................................................

154

13d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 13 Tahap Pasca Konstruksi .............................................................

156

14a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 14 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi .................................

157

14b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 14 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi .............................................

158

14c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 14 Tahap Proses Proyek Konstruksi .................................................

159

14d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 14 Tahap Pasca Konstruksi .............................................................

161

15a. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 15 Tahap Studi Kelayakan Proyek Konstruksi .................................

162

15b. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 15 Tahap Penilaian Proyek Konstruksi .............................................

163

15c. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 15 Tahap Proses Proyek Konstruksi .................................................

164

15d. Data Dokumentasi, Observasi dan Wawancara Proyek 15 Tahap Pasca Konstruksi .............................................................

166

16. Contoh Penilaian Hotel ....................................................................... 167