Capelle a/d IJssel Verzorgingstehuis “De Vijverhof” + 129 seniorenwoningen Concept Ruimtelijke onderbouwing ex artikel 19 lid 2 WRO 13 oktober 2008
1
Inhoud 1. Inleiding ............................................................................................................................. 3 1.1 Doel en aanleiding...................................................................................................... 3 1.2 Ligging en beschrijving projectgebied ....................................................................... 3 1.3 Vigerend Bestemmingsplan ....................................................................................... 4 1.4 Leeswijzer .................................................................................................................. 5 2. Ruimtelijk beleidskader...................................................................................................... 7 2.1 Rijksbeleid.................................................................................................................. 7 2.2 Provinciaal beleid....................................................................................................... 7 2.3 Regionaal beleid......................................................................................................... 8 2.4 Gemeentelijk beleid.................................................................................................... 8 2.5 Conclusie.................................................................................................................. 10 3. Beschrijving en motivering bouwplan ............................................................................. 11 3.1 Huidige situatie ........................................................................................................ 11 3.2 Bouwplanbeschrijving.............................................................................................. 11 3.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden .................................................................... 12 4. Sectorale Aspecten ........................................................................................................... 15 4.1 Milieu ....................................................................................................................... 15 4.1.1 Bodem .............................................................................................................. 15 4.1.2 Externe veiligheid ............................................................................................ 15 4.1.3 Geluid ............................................................................................................... 16 4.1.4 Luchtkwaliteit................................................................................................... 16 4.1.5 Water ................................................................................................................ 16 4.1.6 Bedrijvigheid.................................................................................................... 18 4.2 Kabels en leidingen .................................................................................................. 18 4.3 Ecologie.................................................................................................................... 18 4.4 Archeologie en cultuurhistorie ................................................................................. 20 4.5 Windklimaat ............................................................................................................. 21 4.6 Bezonning................................................................................................................. 22 4.7 Asbest en Sloop........................................................................................................ 24 5. Economische uitvoerbaarheid .......................................................................................... 25
2
1.
Inleiding
1.1
Doel en aanleiding
In de structuurvisie is als taakstelling aangegeven dat er 3000 nieuwe woningen gerealiseerd moeten worden voor 2020. De Taskforce-locaties voorzien in het creëren van bijna de helft van de woningbouwbehoefte. De overige helft dient ingevuld te worden aan de hand van andere particuliere initiatieven. De doelstelling van de Taskforce Woningbouw is: “Het realiseren van een versnelling in de woningbouwproductie met behoud en/of aanscherping van de kwaliteitsvereisten, die wij aan concrete woningbouwplannen willen stellen, om zodoende tegemoet te komen aan de woonwensen van onze bevolking.” In het kader van de Taskforce Woningbouw is allereerst bezien hoe de vele marktinitiatieven voor woningbouwprojecten een bijdrage aan de versnelling van de woningbouwproductie kunnen leveren en kunnen inspelen op de behoefte van specifieke doelgroepen. Verder is bezien of die initiatieven kunnen bijdragen aan de gewenste versterking van de stedelijke identiteit en structuur. Met de Taskforce projecten alleen zal het niet mogelijk zijn om direct aan alle woonwensen van de Capellenaren tegemoet te komen. Op termijn wordt verwacht dat door de te realiseren projecten de doorstroming bevorderd zal worden waardoor uiteindelijk meer Capellenaren een hen passende woning zullen bewonen. Het initiatief van de “Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel” om “De Vijverhof” te vernieuwen is aangegrepen om ook een invulling te geven aan de opgave vanuit de Taskforce Woningbouw. Dit verzorgingstehuis voldoet namelijk niet meer aan de eisen van deze tijd. De locatie van “De Vijverhof” ligt in het gebied waarvoor in samenwerking met de eigenaren van het winkelcentrum “De Koperwiek” een Masterplan stadshart ontwikkeld wordt. De ontwikkelingen van “De Vijverhof” moeten aansluiten bij de toekomstplannen voor het centrumgebied. Qua tijdsplanning is ervoor gekozen vooruitlopend op de besluitvorming van het centrumgebied de ruimtelijke procedure voor de nieuwbouw van “De Vijverhof” vooruit te trekken. Dit vanwege de wens van Capelle aan den IJssel om op korte termijn te starten met de nieuwbouw. De nieuwbouw van “De Vijverhof” zal een hoogte krijgen die varieert van 8 tot 16 bouwlagen. In zijn verschijningsvorm en functie sluit het nieuwbouwplan van “De Vijverhof” aan op de ambities voor de centrumontwikkeling. De huisvesting van ouderen in het centrumgebied in de directe nabijheid van de voorzieningen is een goede aanvulling op het woonprogramma in het centrum en draagt bij aan de diversiteit in het gebied. 1.2
Ligging en beschrijving projectgebied
Het zorgcentrum “De Vijverhof” (Reigerlaan 251) ligt op de hoek van de Kerklaan en de Reigerlaan, nabij winkelcentrum de Koperwiek in de bebouwde kom van Capelle aan den IJssel. Het zorgcentrum bestaat uit een verzorgingstehuis en aanleunwoningen die gevestigd zijn in vijf woongebouwen: Leeuwerik, Tuinfluiter, Merel, Nachtegaal en Lijster. Het verzorgingstehuis en het woongebouw de Tuinfluiter bevinden zich aan de westzijde van de Kerklaan. Aan de Oostzijde van de Kerklaan bevinden zich de gebouwen Merel, Nachtegaal, Leeuwerik en Lijster. Het plangebied betreft het terrein van het verzorgingstehuis aan de westzijde van de Kerklaan. Het gebouw de Tuinfluiter wordt gehandhaafd en valt dus buiten het plangebied. Een beschrijving van het nieuwbouwplan staat vermeld in paragraaf 3.2.
3
Fragment gemeente plattegrond 1.3
Vigerend Bestemmingsplan
Bestemmingsplan Het projectgebied valt binnen het bestemmingsplan “Middelwatering 2004”. Dit bestemmingsplan is door de raad van de gemeente Capelle aan den IJssel vastgesteld op 27 juni 2005 en door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland goedgekeurd bij besluit van 7 februari 2006, waarna het met ingang van 6 april 2006 onherroepelijk is geworden. Op basis van het vigerende bestemmingsplan “Middelwatering 2004” heeft het plangebied de bestemming “Maatschappelijke- en Kantoordoeleinden”, met de subbestemming bejaarden- en verzorgingstehuizen (MKbv). Volgens de planvoorschriften (artikel 11) zijn de betreffende gronden bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en/of kantoor(ruimte) en in samenhang daarmee voor dienstwoningen, wegen en groenvoorzieningen. Vanwege de subbestemming mogen de gronden uitsluitend gebruikt worden voor bejaarden- en of verzorgingstehuizen. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor parkeervoorzieningen, met dien verstande dat bij bejaarden- en verzorgingstehuizen moet worden voorzien in tenminste 0,1 á 0,2 parkeerplaatsen per bewoner. Van het plangebied mag 40% worden bebouwd, waarbij een maximale bouwhoogte van 18 meter in acht moet worden genomen. Ingevolge artikel 7 van de planvoorschriften zijn burgemeester en wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van de planvoorschriften voor afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 15%, Dit betekent dat inclusief vrijstelling 46% van het plangebied mag worden bebouwd met een hoogte van maximaal 20,7 meter. Aangezien de beoogde ontwikkelingen niet binnen de vigerende bestemmingen kunnen worden gerealiseerd is vrijstelling van het bestemmingsplan noodzakelijk. Vrijstelling artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening De WRO (oud) blijft van toepassing voor verzoeken die zijn ingediend voor inwerkingtreding van de nieuwe Wro. In het overgangsrecht (artikel 9.1.10 van de Invoeringswet Wro) is namelijk bepaald dat ten aanzien van een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 2 WRO waarvan het verzoek is ingediend
4
voor de inwerkingtreding van de (nieuwe) wet het recht blijft gelden zoals dat gold voor het tijdstip van inwerkingtreding. Een en ander brengt met zich mee dat voor verzoeken om vrijstelling ex artikel 19 WRO die zijn ingediend voor 1 juli 2008 nog wel gebruik gemaakt kan worden van de mogelijkheden die de provincie Zuid-Holland biedt op basis van artikel 19 lid 2 WRO.
De Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel heeft op 27 juni 2008 een verzoek om een reguliere bouwvergunning 1e fase, en daarmee tevens een verzoek om vrijstelling conform artikel 19, lid 2 WRO, ingediend. De Woningwet (artikel 46, lid 3) geeft namelijk aan dat een aanvraag om bouwvergunning die slechts kan worden ingewilligd na vrijstelling als bedoeld in artikel 19 WRO wordt geacht mede een verzoek om zodanige vrijstelling in te houden. De provincie Zuid-Holland biedt de mogelijkheid om bij een aantal aangeven categorieën, waarvoor geen afzonderlijke verklaring van geen bezwaar meer vereist is vrijstelling te verlenen middels artikel 19, lid 2, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Voor de hierna limitatief opgesomde situaties verleent de Provincie Zuid-Holland (is aangegeven in de brieven van 3 februari 2004, 14 september 2004 en 9 oktober 2007) op voorhand een bijzondere verklaring van geen bezwaar. Daarmee wordt beoogd medewerking te verlenen aan een aantal concreet genoemde ontwikkelingen, zonder dat voor elke afzonderlijke ingreep nog een expliciete provinciale toetsing vooraf nodig is. Gedeputeerde Staten geeft in hun brief van 26 juni 2008 aan dat, voor verzoeken om vrijstelling artikel 19 WRO ingediend voor 1 juli 2008, nog steeds gebruik kan worden gemaakt van de mogelijkheden die bij hun besluit van 9 oktober 2007 zijn geboden. Een bijzondere verklaring van geen bezwaar wordt verleend voor de volgende situaties: Stedelijk gebied: • het bouwen ten behoeve van de woonfunctie (woningen, woonzorgcentra, woonwagens et cetera) - inclusief bij die functie behorende bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en voorzieningen (garages, carports, parkeerkelders, zwembaden, et cetera) - en het omzetten van bestaande functies naar een woonfunctie; • het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde en het omzetten van bestaande functies in functies ten behoeve van voorzieningen van educatieve, medische, recreatieve, sociaal-maatschappelijke en levensbeschouwelijke aard (scholen, sportvoorzieningen, horeca, gezondheidscentra, kerken, en dergelijke); • het oprichten van winkels, bedrijvigheid en kantoren en de daarbijbehorende voorzieningen en het omzetten van bestaande functies naar winkel, bedrijf- en kantoorfuncties; • het bouwen van kiosken en paviljoens en (bouw-)projecten voor openbare nutsvoorzieningen, voorzieningen voor het openbaar vervoer of het wegverkeer; • het veranderen van bestaande en het realiseren van nieuwe lokale weg, water, parkeer- en groenvoorzieningen; • het bouwrijp maken, het ophogen en het verrichten van andere noodzakelijke werken en werkzaamheden ten behoeve van de bovengenoemde functies en bestemmingen. De ontwikkelingen ten behoeve van de nieuwbouw van het verzorgingstehuis “De Vijverhof” passen binnen de limitatief opgesomde algemene lijst zoals verwoord in de brief van 9 oktober 2007, en vallen onder het bouwen ten behoeve van woonfuncties (woningen, woonzorgcentra etc.) in stedelijk gebied. Blijkens de genoemde brieven van Gedeputeerde Staten zijn ontwikkelingen zoals opgenomen in de algemene lijst in een aantal genoemde gebieden en/of situaties niet geldig. Deze uitzonderingen zijn hier niet van toepassing. Voor de bouwplannen van “De Vijverhof” kan daarom met toepassing van artikel 19, lid 2 WRO vrijstelling worden verleend. Bij de vrijstellingsprocedure op basis van artikel 19, lid 2 WRO hoort een ruimtelijke onderbouwing, waarin de ontwikkelingen nader worden omschreven en integraal worden afgewogen.
1.4
Leeswijzer
Het volgende hoofdstuk geeft een weergave van het relevante beleid van diverse overheden. Hoofdstuk 3 geeft een korte beschrijving van de bestaande situatie, het nieuwbouwplan en de ruimtelijke consequenties van het realiseren van het bouwplan. De sectorale aspecten worden
5
beschreven in hoofdstuk 4. Tenslotte komt in hoofdstuk 5 de economische uitvoerbaarheid aan de orde.
6
2.
Ruimtelijk beleidskader
2.1
Rijksbeleid
Nota ruimte (2006) De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. De nota bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het gaat om de inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij het kabinet kiest voor ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’. De Nota Ruimte, zoals die is vastgesteld door de Tweede Kamer en Eerste Kamer op respectievelijk 17 mei 2005 en 17 januari 2006 (op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte formeel in werking getreden), geldt als deel 4 van de planologische kernbeslissing (PKB-procedure) en is definitief. De Nota Ruimte is gebaseerd op de beleidvoornemens van het Tweede Structuurschema Groene Ruimte en de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening. In de nota worden vier algemene doelen geformuleerd: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter-)nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid. Meer specifiek voor steden en netwerken staan de volgende beleidsdoelen centraal: ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en stedelijke centra, versterking van de economische kerngebieden, verbetering van de bereikbaarheid, verbetering van de leefbaarheid en sociaal-economische positie van steden, bereikbare en toegankelijke recreatievoorzieningen in en rond de steden, behoud en versterking van de variatie tussen stad en land, afstemming van verstedelijking en economie met de waterhuishouding en waarborging van milieukwaliteit en veiligheid. Hiermee komt de nadruk meer dan in de Vijfde Nota te liggen op economische ontwikkeling. Weliswaar ligt de nadruk op verstedelijking, maar er moet ook ruimte worden gepland voor water, natuur, landschap, recreatie, sport en landbouw. Met betrekking tot benutting van het bestaande bebouwde gebied wordt aangegeven dat in de laatste jaren voor Nederland als geheel al 30% van de uitbreiding van de woningvoorraad in bestaand stedelijk gebied (zoals dat in 1996 bestond) heeft plaatsgevonden. Een optimale benutting van het bebouwd gebied blijft van groot belang. Zowel hoogbouw als ondergronds bouwen kunnen daarbij een rol spelen. Het is van belang dat ook voor de komende jaren wordt vastgehouden aan de ambitie een flink deel van de productie binnenstedelijk te realiseren. 2.2
Provinciaal beleid
Het provinciaal beleidskader op het gebied van de ruimtelijke ordening was het uit juni 1996 daterende streekplan Rijnmond. Dit beleidskader is voor het projectgebied vervangen door het Ruimtelijk Plan Rotterdam 2020 (zie hierna) dat zowel regionaal als provinciaal beleid bevat. Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006 en 2010 (BGWM) Het BGWM omvat het Milieubeleidsplan (Wet milieubeheer) en het Waterhuishoudingsplan (Wet op de waterhuishouding). In dit beleidsplan wordt het provinciaal beleid voor milieu en water, en ook voor natuur en landschap, geïntegreerd. Het plan is de wettelijke opvolger van het Beleidsplan Milieu en Water 2000-2006 (BMW). De strategische visie zoals opgenomen in het BMW is nog van toepassing. In het kader van het thema “Vitaal stedelijk gebied”worden in dit plan voor het realiseren van water, natuur en recreatie in en om de stad als voor dit project relevante beleidsspeerpunten genoemd: - toename aan bergend vermogen van het stedelijk gebied en de stadsranden (10% van het brutostedelijk oppervlak reserveren voor water); - diffuse verontreinigingen saneren in bestaand en nieuw stedelijk gebied; - de belevingswaarde van water in de stad vergroten door het water zichtbaar te maken. Nota Regels-voor-Ruimte (2005) De nota Regels-voor-Ruimte vervangt per 15 februari 2005 de Nota Planbeoordeling uit 2002. Met deze nota wordt de verschuiving van toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie binnen de provincie vorm gegeven, waarbij de nadruk komt te liggen op het ontwikkelen van een duurzame omgevingskwaliteit. Daarbij krijgen lokale overheden meer ruimte om lokale belangen op eigen wijze
7
te regelen. In de nota Regels-voor-Ruimte is hiervoor een aantal wijzigingen en vereenvoudigingen doorgevoerd in het planbeoordelingsproces. 2.3
Regionaal beleid
Ruimtelijk Plan Regio Rotterdam 2020 In december 2005 is het Ruimtelijk Plan Regio Rotterdam 2020 (RR2020) door Gedeputeerde Staten en het bestuur van de stadsregio Rotterdam vastgesteld. Het nieuwe streekplan RR2020 is een combinatie van een herziening van het streekplan Rijnmond en een regionaal structuurplan voor Rijnmond. RR2020 is een integraal plan waarin alle belangrijke thema’s en ontwikkelingen in samenhang zijn afgewogen. De opgave voor de regio laat zich samenvatten in 10 punten voor de regio Rotterdam. De kern van de ontwikkelingsopgave is een krachtige ruimtelijk-economsiche structuurversterking en een belangrijke verbetering van het woon- en leefmilieu. Met betrekking tot het verbeteren van het woon- en leefmilieu is het creëren van een grote diversiteit aan kwalitatief goede woon-, werk- en verblijfsgebieden de belangrijkste opgave voor de regio Rotterdam. Gesteld wordt dat omvangrijke herstructurerings- en nieuwbouwprojecten sinds de jaren negentig het aanbod van aantrekkelijke woonmilieus weliswaar hebben vergroot, maar nog niet op het gewenste niveau hebben gebracht. Als geschikte locaties voor nieuw woonmilieus worden locaties bij knooppunten, langs de rivieroevers, langs de randen van het stedelijk gebied en in delen van het landelijk gebied genoemd. Naast een verbetering van het woon- en leefmilieu wordt een uitbreiding van de woningvoorraad ook noodzakelijk. Wil de regio voldoende woningaanbod hebben om de natuurlijke bevolkingsgroei op te vangen, dan moet de woningvoorraad in de periode 2005-2020 groeien met 60.000 woningen. De drie hoofddoelstellingen van RR2020 zijn: verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving; versterken en diversifiëring van het ruimtelijk-economisch ontwikkelingsperspectief; bevorderen van de sociaal-culturele diversiteit, voor zover deze het gevolg is van de individuele keuzes en leefstijlen van de inwoners en niet leidt tot verschijnselen als segregatie en stigmatisering. Het Ruimtelijk Plan sluit aan bij het motto “decentraal wat kan, centraal wat moet”van de rijksoverheid. De verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ontwikkeling blijft in de eerste plaats in handen van de gemeenten.
Verstedelijkingsafspraken 2005-2010 Stadsregio In regionaal verband zijn voor de periode 2005-2010 afspraken gemaakt over aantal te bouwen woningen in de stadsregio. Door middel van een regionaal woningbouwscenario, gekoppeld aan een financieel scenario, is getracht samenhang aan te brengen tussen de regionale woningbouwprogrammering en het regionaal voorraadbeleid enerzijds en de financiële middelen anderzijds. Hiertoe zijn de middelen uit het ISV (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) en het BLS (Besluit Locatiegebonden Subsidie) voor regio gebundeld in het “fonds Verstedelijking en Stedelijke Vernieuwing 2005-2010”. Het regionale woningbouwprogramma gaat uit van een productie van in totaal 38.000 woningen in de periode 2005-2010.
2.4
Gemeentelijk beleid
Structuurvisie De structuurvisie, vastgesteld door de gemeenteraad op 19 december 2005, geeft op hoofdlijnen de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente weer. De locatie van “De Vijverhof” ligt op de rand van het gebied horende bij het centrum. Ten aanzien van het centrumgebied staat aangegeven dat er gestreefd wordt naar een verbetering van de routes naar de rivier. Ook verkeersontsluiting van het centrum in combinatie met het parkeren vraagt om extra aandacht. Ten aanzien van het wonen staat aangegeven dat de kwaliteit van de woonomgeving, de vormgeving van de bebouwing, de aanwezigheid van voorzieningen, de veiligheid, het ontbreken van overlast en vervuiling belangrijke aspecten zijn die bij een toekomstige planontwikkeling moeten worden meegenomen.
8
Uitsnede plankaart structuurvisie
Woonvisie 2007: kiezen voor kwaliteit van wonen Sterke punten van de gemeente Capelle aan den IJssel zijn het groene karakter, een prima niveau van voorzieningen en kindvriendelijke en veilige wijken met een duidelijke eigen identiteit. De gunstige ligging ten opzichte van Rotterdam, Groene Hart en nationale infrastructuur dragen zeker ook bij aan de gewildheid van Capelle als woongemeente. De uitdaging is om deze kwaliteiten te behouden en te versterken. Maar ook moet onder ogen worden gezien dat er punten zijn die extra aandacht behoeven. Aandacht is nodig voor de kwaliteit van woning- en woonomgeving in buurten en wijken en een evenwichtige sociale structuur. Een ander belangrijk punt is het kunnen voorzien in de woningbehoefte. Starters hebben het niet makkelijk, maar ook voor gezinnen en ouderen die door willen stromen is het dikwijls niet eenvoudig een geschikte woning te vinden. Nota hoogbouw De hoogbouwnota is een uitwerking van de structuurvisie. In deze nota staan de zones aangegeven die voor hoogbouw in aanmerking komen. Voor het centrumgebied wordt er onderscheid gemaakt tussen het stadshart, het stenen scherm, de groene uitlopers en het singelmilieu. De nieuwe Vijverhof ligt in het gebied stadshart. In het gebied stadshart is een hoogte van maximaal 23 bouwlagen toegestaan. In de hoogbouwnota is gekozen voor een duidelijke afbakening van het centrum door het situeren van het centrum door het situeren van hoogbouw op de hoekpunten van het centrum. De locatie Vijverhof is in de hoogbouwnota benoemd als hoekpunt van het centrumgebied.
9
2.5
Conclusie
Het voornemen om, de nieuwbouw van “De Vijverhof” te realiseren, past goed binnen het rijksbeleid dat erop gericht is om stedelijke functies zoveel mogelijk binnen het bestaande stedelijke gebied te bundelen. Vanuit provinciaal c.q. regionaal beleid is het de opgave om een krachtige ruimtelijkeconomische structuurversterking en een belangrijke verbetering van het woon- en leefmilieu te creëren. Met betrekking tot het verbeteren van het woon en leefmilieu is het creëren van ‘een grote diversiteit aan kwalitatief goede woon-, werk- en verblijfsgebieden de belangrijkste opgave voor de regio Rotterdam. De ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan, maar past wel goed in de Structuurvisie, de Woonvisie en de Nota hoogbouw, waarin is aangegeven dat een uitbreiding van de winkelvoorzieningen in combinatie met woningbouw op deze locatie wenselijk wordt geacht.
10
3.
Beschrijving en motivering bouwplan
Omdat het verzorgingstehuis “De Vijverhof” niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet is vanuit de “Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel ” het initiatief uitgegaan om “De Vijverhof” te vernieuwen. 3.1
Huidige situatie
Het zorgcentrum “De Vijverhof” ligt nabij winkelcentrum de Koperwiek in de bebouwde kom van Capelle aan den IJssel. Het zorgcentrum bestaat uit een verzorgingstehuis en aanleunwoningen die gevestigd zijn in vijf woongebouwen: Leeuwerik, Tuinfluiter, Merel, Nachtegaal en Lijster. Het verzorgingstehuis en het woongebouw de Tuinfluiter bevinden zich aan de westzijde van de Kerklaan. Aan de oostzijde van de Kerklaan bevinden zich de gebouwen Merel, Nachtegaal, Leeuwerik en Lijster. Het plangebied betreft het terrein van het verzorgingstehuis aan de westzijde van de Kerklaan. Het gebouw de Tuinfluiter wordt gehandhaafd en valt dus buiten het plangebied. Het bestaande verzorgingstehuis is 45 jaar oud en bestaat uit vijf bouwlagen. Op de begane grond zijn de grote recreatiezaal, activiteitenruimte, centrale keuken en dergelijke gesitueerd. De kamers van de bewoners c.q. patiënten bevinden zich op de verdiepingen. Op de bovenste verdieping bevindt zich tevens een zaal voor het vieren van sociale activiteiten.
3.2
Bouwplanbeschrijving
De Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel is voornemens het bestaande verzorgingstehuis te slopen en ter plaatse een nieuw verzorgingstehuis met 129 zelfstandige senioren woningen te bouwen. Het woongebouw “Tuinfluiter” wordt gehandhaafd. Verhuizen is voor de huidige bewoners van “De Vijverhof” een zeer zware ingreep. De nieuwbouw wordt zodanig gesitueerd dat het bestaande gebouw zoveel mogelijk gedurende de bouwplanontwikkeling in gebruik kan blijven en de bewoners dus maar één keer hoeven te verhuizen. Het nieuwe verzorgingstehuis zal worden gebouwd in een L-vorm langs de Reigerlaan en de Kerklaan. Aan beide uiteinden van het L-vormig gebouw komen torens (16 bouwlagen). De rest van het gebouw zal bestaan uit 8 bouwlagen, en ter plaatse van de hoofdentree uit 10 bouwlagen. De entree van het nieuwe verzorgingstehuis zal gerealiseerd worden op de hoek van de Reigerlaan en de Kerklaan. Achter het gebouw wordt een parkeerterrein aangelegd dat wordt ontsloten vanaf de Kerklaan en de Reigerlaan.
11
3.3
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
De Gemeente Capelle aan den IJssel heeft in maart 2008 stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd voor de bouw van “De Vijverhof”. De gemeenteraad heeft met deze Randvoorwaardennota ingestemd bij raadsbesluit van 7 juli 2008: vaststelling plandocument “De Vijverhof”. Met betrekking tot de stedenbouwkundige kwaliteit zijn onder meer de onderstaand samengevatte randvoorwaarden geformuleerd met betrekking tot de situering, de ontsluiting/ verkeer en met betrekking tot de inrichting van de buitenruimte. Situering Het voornemen bestaat om in de toekomst de Reigerlaan recht door te trekken. Dit valt echter buiten het project “De Vijverhof” en zal verder niet behandeld worden in de ruimtelijke onderbouwing. De rooilijn aan de zuidzijde van het toekomstige gebouw houdt wel rekening met deze toekomstige situering. Het gebouw moet vanwege de verkeerveiligheid en de ruimte welke nodig is om kabels en leidingen minimaal 7.0 meter uit de kant van de weg komen te staan. Incidentele overbouwing over een breedte van 15.0 meter is toegestaan tot 3.0 meter uit de kant van de weg. De overbouwing moet een vrije hoogte krijgen van minimaal 5.0 meter of twee bouwlagen. Aan de zijde van de Kerklaan staat de bebouwing minimaal 4.5 meter uit de kant van de singel (waterlijn). Incidentele overbouwing over een breedte van maximaal 15.0 meter is toegestaan tot aan
12
de kant van de singel (waterlijn). De overbouwing moet een hoogte krijgen van minimaal 5.0 meter of twee bouwlagen. De hoofdentree van het gebouw komt op de hoek Reigerlaan, Kerklaan. Deze entree moet als zodanig duidelijk herkenbaar worden vormgegeven. Aan de achterzijde van het gebouw komt de bevoorrading en de afvoer van het huisvuil. Opslagruimtes voor afval e.d. moeten ook aan de achterzijde van het gebouw worden gesitueerd. Ontsluiting en parkeren: Ontsluiting Aan de achterzijde van het gebouw komt een ontsluitingsweg voor de bezoekers, personeel en bewoners van “De Vijverhof”. Vanaf deze weg is een groot parkeerterrein op het maaiveld direct bereikbaar. Direct ten westen van het parkeerterrein komt een ontsluitingsweg voor bevoorrading van het winkelcentrum. Parkeren Een parkeernorm geeft het aantal parkeerplaatsen bij een bestemming, bv. een woning, een voorziening etc. aan, dat in beginsel bindend is. De normen dienen te waarborgen dat de toekomstige ontwikkeling in haar eigen parkeerbehoefte kan voorzien. De gemeente heeft op 14 maart 2006 de Nota Parkeernormen vastgesteld. Alleen gemotiveerd en na gemeentelijke toestemming kan van de parkeernormering worden afgeweken. In het plandocument “De Vijverhof” dat op 7 juli 2008 door de Raad is vastgesteld, is aangegeven dat afgeweken zal worden van de parkeernorm. Door bureau Traject is een berekening gemaakt voor het parkeren voor het gehele centrumgebied. Voor de locatie Vijverhof (gebouw de Tuinfluiter en de nieuw te bouwen Vijverhof) is bepaald dat er 170 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Dit aantal is gebaseerd op het gegeven dat “De Vijverhof” onderdak biedt aan mensen met grote diversiteit aan zorgbehoeftes. Zo wordt er ruimte geboden aan mensen met een psychogeriatirische aandoening of beperking, mensen met een lichte psycholgeriatrische en/of somatische aandoening of beperking en/ of psychosociaal probleem, vindt er extramurale zorg in de vorm van dagopvang plaats en komen er jongere senioren zonder indicatie te wonen. De grootte van het complex en de verschillen in mobiliteit van de gebruikers maken het toepassen van parkeerkencijfers moeilijk. Daarom is gekeken naar de parkeerbehoefte zoals deze in de bestaande situatie is en naar de appartementengebouwen rondom “De Vijverhof” welke voor een deel dezelfde mobiliteit van bewoners hebben. Met deze ervaringscijfers, vertaald naar de nieuwe situatie, is te concluderen dat 170 parkeerplaatsen voldoende is. Welstandscommissie Op 26 maart 2007 is de welstandsnota vastgesteld door de gemeenteraad. Het plangebied is aangeduid als basis welstandsniveau en het betreft een ontwikkelingsgebied. De welstandscommissie heeft op 24 juni 2008 ingestemd met het principeplan. Op 7 oktober heeft welstand met het definitieve plan ingestemd. Ons college is gelet op het advies van de welstandscommissie en gelet op het overige in de ruimtelijke onderbouwing gestelde, van mening dat het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Buitenruimte Politiekeurmerk De bouw en inrichtingsplannen voor het projectgebied moeten voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk “Veilig Wonen”. Veilig wonen is meer dan wonen in een veilige woning. Wonen is ook het zich verplaatsen in de directe woonomgeving, aankomen per auto, per fiets of het parkeren van een auto, het spelen op straat, het gebruik van voorzieningen als winkels, scholen en groen, etc. Het politiekeurmerk ‘Veilig Wonen’ stelt daarom eisen aan de stedenbouwkundige opzet van de buurt. De openbare ruimte, gemeenschappelijke ruimten in woongebouwen, de kavel en de woning. Om het Keurmerk te verwerven moeten alle woningen voldoende inbraakveilig zijn en het woongebouw, woonomgeving voldoende sociaal veilig.
13
De Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel zal het project aanmelden voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Na de oplevering zal door een onafhankelijke organisatie getoetst worden of het keurmerk ook daadwerkelijk afgegeven kan worden. Aanpasbaar bouwen Het bevorderen van de toegankelijkheid van woningen, woongebouwen en woonomgeving wordt steeds belangrijker. Niet alleen voor mensen met een handicap, maar ook voor ouderen. Hiervoor is het noodzakelijk dat alle woningen aanpasbaar gebouwd worden. Ook de bereikbaarheid van het centrum met zijn winkels en voorzieningen is voor de bewoners die gebruik maken van een rollator of een rolstoel een belangrijk gegeven. Definitie aanpasbaar bouwen; “Aanpasbaar bouwen is het, bij nieuwbouw en verbouw, realiseren van woonruimte die niet op voorhand is aangepast en bestemd voor gehandicapten, maar die zodanig is ontworpen dat een latere aanpassing eenvoudig en daardoor relatief goedkoop kan plaatsvinden wanneer (een van) de bewoner(s) gehandicapt raakt.” Op basis van de nota ‘Capelle aan den IJssel blijft aanpasbaar bouwen’ heeft de gemeenteraad in maart 2003 de eisen vastgesteld waaraan bij de bouw van woningen met betrekking tot aanpasbaar bouwen moet worden voldaan. Deze eisen zijn gebaseerd op het ‘Handboek voor toegankelijkheid van de federatie Nederlandse Gehandicaptenraad’. Alle senioren woningen voldoen aan bovengenoemde eisen van aanpasbaar bouwen. De zorgunits in het verzorgingstehuis worden getoetst, door het College Sanering, aan de uitgangspunten voor de bouw van zorginstellingen.
14
4.
Sectorale Aspecten
4.1
Milieu
Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu.
4.1.1
Bodem
Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is een onderzoek noodzakelijk naar de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op ‘schone’ grond te worden gerealiseerd. De provincie hanteert bij de beoordeling van projecten de richtlijn dat voorafgaand aan de formele besluitvorming over het project ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, wordt verricht. Indien uit het historisch onderzoek blijkt dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht. Onderzoek en conclusie Uit bodemonderzoek (Tauw, kenmerk R002-4486517TJV-nmc-V01-NL) op de locatie volgt dat sprake is van lichte verontreinigingen van de bovengrond: dit is normaal binnen het stedelijk gebied. De gevonden verontreinigingen zijn zo beperkt dat dit geen beperkingen oplevert voor het gebruik van de locatie en de werkzaamheden ter plaatse.
4.1.2
Externe veiligheid
Doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico’s van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er (te) dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Belangrijke bronnen zijn transportroutes gevaarlijke stoffen over spoor, water en weg, bedrijven en tankstations met een LPG-vulpunt. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) zijn op 27 oktober 2004 in werking getreden. Hiermee zijn de risiconormen (plaatsgebonden risico en groepsrisico) met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken verplicht het besluit afstand te houden tussen kwetsbare objecten en risicovolle bedrijven. Tevens beperkt het besluit het totale aantal aanwezige personen in de directe omgeving van een risicovol bedrijf. Onderzoek en conclusie Voor de locatie Vijverhof is een quick-scan externe veiligheid uitgevoerd (Tauw, kenmerk R0054486517-nnc-V01-NL, mei 2007). In dit onderzoek is bepaald welke risicobronnen van invloed (kunnen) zijn op de locatie Vijverhof. Hierbij is zowel gekeken naar inrichtingen waar wordt gewerkt met gevaarlijke stoffen als transportmodaliteiten. Op de locatie is geen sprake van een PR-contour (Persoonsgebonden Risico), die de mogelijkheden op de locatie beperken. Er zijn geen bedrijven in de omgeving die een risico veroorzaken voor de locatie Vijverhof. Binnen het Winkelcentrum de Koperwiek is één bedrijf aanwezig waar in de dagen voorafgaand aan de jaarwisseling vuurwerk wordt verkocht. Deze vuurwerkverkoop wordt niet
15
belemmerd vanwege de ontwikkelingen op de locatie Vijverhof: ook levert deze verkoop geen risico’s op voor “De Vijverhof”. In de omgeving van het plangebied zijn geen transportroutes gelegen, zodat geen sprake is van risicozones vanwege transportroutes. 4.1.3
Geluid
De Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder vormen het wettelijk kader bij het beoordelen van het milieuaspect geluid vanwege transportbewegingen en de totale geluidskwaliteit in een gebied. Daarnaast wordt beoordeeld of bedrijven in de omgeving van een ontwikkelingslocatie geluid veroorzaken dat de ontwikkelingslocatie negatief beïnvloedt, dan wel dat vanwege de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling omliggende bedrijven beperkt in de mogelijkheden. Onderzoek en Conclusie Ten behoeve van een goede akoestische beoordeling is onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van de toekomstige bebouwing vanwege het wegverkeer. Bij het bepalen van de verkeersgegevens is rekening gehouden met de plannen voor de centrumontwikkeling van de gemeente Capelle en de ontwikkeling van de onderhavige locatie. Uit de berekeningen volgt dat het verkeer op de Kerklaan en op de Reigerlaan een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde voor geluid veroorzaken. De maximaal te verlenen ontheffingswaarde worden niet overschreden. De maximaal te verlenen ontheffingen bedragen 57 dB ten gevolge van de Kerklaan en 62 dB ten gevolge van de Reigerlaan. Het gebouw wordt zodanig uitgevoerd dat het geluidsniveau in de verblijfsruimtes binnen het gebouw voldoen aan de wettelijke normen. In de omgeving van de locatie Vijverhof zijn scholen en een winkelcentrum gelegen. De afstanden tot deze functies in de omgeving zijn zodanig dat hiervan geen overmatige geluidshinder te verwachten is. Tevens ondervinden deze activiteiten geen belemmering door de vervangende nieuwbouw op de locatie Vijverhof. 4.1.4
Luchtkwaliteit
Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging met (gasvormige) stoffen en verontreiniging van de lucht met fijn stof. Voor stoffen die luchtverontreiniging veroorzaken gelden wettelijke normen. De luchtkwaliteit wordt voor een belangrijk deel bepaald door het aantal verkeersbewegingen in en in de omgeving van de locatie Vijverhof. In het rapport ‘“De Vijverhof”, luchtkwaliteitsonderzoek’ d.d. 21 januari 2008 (Tauw, kenmerk R0064486517AIE-nja--V03-NL, 25 januari 2008) is de luchtkwaliteit inzichtelijk gemaakt. De ontwikkeling van de locatie Vijverhof in combinatie met de herontwikkeling van het centrum overschrijdt de begrenzing van ‘niet in betekenende mate’. Om deze reden is een berekening gemaakt van de te verwachten luchtkwaliteit in de jaren 2010, 2015, 2018 en 2020. Uit de berekeningsresultaten volgt dat in geen van de berekende jaartallen sprake is van overschrijding van de grenswaarden. Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering. Voor de toekomstige situatie wordt, in het kader van de voorbereiding voor de herontwikkeling van het centrum, de mogelijkheid onderzocht op de plaats van het parkeerterrein een gebouwde parkeervoorziening te realiseren. Deze parkeervoorziening zal naar verwachting bestaan uit 2 lagen parkeervoorziening, waarbij de onderste parkeerlaag onder maaiveld wordt gerealiseerd en het dak wordt voorzien van een daktuin. Omdat de realisatie van deze parkeervoorziening nog allerminst zeker is, maakt dit geen onderdeel uit van de onderhavige ruimtelijke procedure. Bij het uitwerken van de plannen voor de parkeervoorziening zal het effect hiervan op (onder meer) de luchtkwaliteit worden betrokken. 4.1.5
Water
De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat, mede gezien de klimaatveranderingen, op een duurzamer wijze met het stedelijk waterbeheer dient te worden omgegaan. De speerpunten voor het duurzame stedelijk waterbeheer zijn het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende
16
waterberging, het afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen. Vanaf 1 november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. In het projectgebied wordt het waterbeheer gevoerd door het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Randvoorwaarden van Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard In het kader van de watertoets is contact geweest met het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Het hoogheemraadschap heeft aangegeven dat er voor het betreffende bemalingsgebied Oostgaarde/ Middelwatering geen bijzonderheden zijn. Toename aan verhard oppervlakte dient te worden gecompenseerd in de vorm van waterberging. Randvoorwaarden Gemeente Capelle aan den IJssel De gemeente heeft aangegeven dat wanneer de toename van verhard oppervlakte groter is dan 500m² er compensatie in de vorm van waterberging dient plaats te vinden. Hierbij is de norm dat 22% van de toename verhard oppervlakte moet worden gecompenseerd. Waneer de compensatie niet binnen het plangebied kan plaatsvinden, dient deze binnen het bemalingsgebied Oostgaarde/ Middelwatering/ ‘s-Gravenweggebied in de openbare ruimte te worden gerealiseerd. Onderzoek en conclusie watertoets In het kader van de verplichte watertoets is over deze ruimtelijke ontwikkeling overleg gevoerd met de waterbeheerder. De bestaande hoeveelheid oppervlaktewater moet in de toekomstige situatie minimaal worden gerealiseerd. Daarnaast is de ontwikkelende partij (financieel) verantwoordelijk om bij toename van de verharding op deze locatie een oppervlak van 22% van de nieuwe verharding aan het wateroppervlak toe te voegen. Het gaat hierbij om 1.124 m2. m² compenstatie (22%) Totaal opp terrein Vijverhof Huidig verhard oppervlakte Totaal verhard opp toekomst Toename verhard oppervlakte terrein Compensatie demping water (1:1) Totaal benodigde watercompensatie Compensatie water op huidige locatie Benodigd extra waterberging
10.813 m² 5.000 m² 9.078 m² 4.078 m²
897 m²
613 m²
613 m² 1.510 m²
386 (=250+ 136)m²
-386 m² 1.124 m²
Binnen de grenzen van de locatie van “De Vijverhof” is geen ruimte voor het maken van extra waterberging. Aan de wateropgaaf kan worden voldaan doordat er binnen het peilgebied Middelwatering een viertal projecten gerealiseerd worden waarbij een overschot aan waterberging zal ontstaan. Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard heeft op 17 september 2008 haar akkoord gegeven om dit overschot aan waterberging onder andere in te zetten voor het compenseren van de extra verharding op de locatie “De Vijverhof”.
17
4.1.6
Bedrijvigheid
In de nabijheid van “De Vijverhof” is winkelcentrum De Koperwiek gesitueerd. De afstand tussen de woonfuncties en het winkelcentrum is voldoende om hinder te voorkomen. Op wat grotere afstand van “De Vijverhof” is een onderwijsinstelling gevestigd. Ook de afstand tussen de onderwijsinstelling en de woonlocatie van “De Vijverhof” is voldoende om wederzijdse hinder te voorkomen.
4.2
Kabels en leidingen
In het projectgebied en zijn directe omgeving liggen geen planologisch relevante leidingen. Er zijn geen hoofdaardgasleidingen en straalpalen van hoogspanningskabels aanwezig. De Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel is verantwoordelijk voor het verleggen van bestaande tracés op eigen terrein. De gemeente is verantwoordelijk voor de tracés in de openbare ruimte. Ten behoeve van de nieuwbouw van “De Vijverhof” (gebouw en parkeren op maaiveld) worden nieuwe aansluitingen gemaakt op het openbaar stelsel in de huidige Steenlopenstraat. De leidingtracétekening is als bijlage 1 bijgevoegd. 4.3
Ecologie
Wettelijk kader: De Europese Unie heeft de vogel- en habitatrichtlijnen ingesteld om de verscheidene vogels en hun leefgebied te beschermen. Capelle aan den IJssel heeft geen vogel- en habitatrichtlijngebieden. De Flora- en Faunawet is op 1 april 2002 van kracht geworden en biedt bescherming aan een groot aantal inheemse dier- en plantensoorten in Nederland. Bij deze wetgeving is er sprake van een brede en (gedeeltelijk) strengere soorten bescherming van dieren en planten, ook buiten de aangemelde beschermingszones in het kader van de vogel- en habitatrichtlijn. Tevens zijn beschermd de nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rustplaatsen van dieren. De Flora- en Faunawet schrijft in artikel 2 voor dat er voldoende zorg in acht genomen moet worden voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. De zorg houdt in dat indien men weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door het handelen of nalaten daarvan nadelige gevolgen voor de flora en fauna kunnen worden veroorzaakt men verplicht is dit handelen achterwege te laten voor zover dat in redelijkheid kan worden gevergd. Indien het handelen niet achterwege gelaten kan worden dient men de gevolgen van het handelen zoveel mogelijk te beperken. In de artikelen 3 en 4 van de wet is aangegeven welke soorten beschermd zijn. Kortheidshalve betreft het vrijwel alle inheemse dieren en planten. Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan of bij een bouwplan waarvoor vrijstelling van het bestemmingsplan verleend dient te worden alvorens dit plan uitgevoerd kan worden, dient onderzoek verricht te worden naar het effect van de handeling. Welke soorten (dieren en planten) zijn aanwezig in het gebied. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in algemene soorten, zeldzame soorten en zeer zeldzame cq. bedreigde soorten. Voor algemene en zeldzame soorten kan ontheffing aangevraagd worden conform artikel 75 van de Flora- en Faunawet. Wanneer beschermde soorten door de realisatie van een project worden aangetast dient een ontheffing van de Flora- en Faunawet aangevraagd te worden bij het ministerie van LNV. In artikel 75 van de Flora- en Faunawet worden de ontheffingsmogelijkheden aangegeven. Door het ministerie van LNV is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) opgesteld, waarin onder bepaalde voorwaarden een algemene vrijstelling wordt geregeld van de Flora- en Faunawet. Op 23 februari 2005 is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) inzake artikel 75 van de Floraen Faunawet in werking getreden. Met dit besluit is geregeld dat men niet onnodig ontheffingen hoeft aan te vragen, bijvoorbeeld voor de bestrijding van mollen. In de oorspronkelijke wet zijn alle inheemse zoogdiersoorten beschermd, m.u.v. de huismuis, de bruine en de zwarte rat. Omdat sommige zoogdiersoorten wijd verspreid voorkomen, leverde dit nog al eens onwerkbare situaties op. Zo moest - bijvoorbeeld - voor het onderhoud van een grasveld een
18
ontheffing voor het verstoren van molshopen aangevraagd worden, voordat men het gras kon maaien. De AMvB voorziet in een eenvoudiger procedure. Het is nu niet meer altijd nodig een ontheffing voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte aan te vragen. Voor regulier voorkomende werkzaamheden en ruimtelijke ontwikkelingen geldt nu een vrijstellingsregeling. Kort gezegd komt de regeling hierop neer: als werkzaamheden vallen onder reguliere werkzaamheden of ruimtelijke ontwikkeling, geldt in veel gevallen een vrijstelling. Er zijn twee soorten vrijstellingen: -
een algemene vrijstelling (voor algemene soorten, tabel 1);
-
een vrijstelling op voorwaarde dat men handelt conform een goedgekeurde gedragscode (voor zeldzamere soorten, tabel 3). Voor de zeer zeldzame of bedreigde soorten is geen vrijstelling mogelijk.
Onderzoeksresultaten: In opdracht van de Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel Capelle aan den IJssel is door bureau Tauw bv een natuurtoets uitgevoerd in het kader van de voorgenomen sloop van het verzorgingstehuis “De Vijverhof”. Voor gedetailleerde informatie wordt verwezen naar de volgende rapporten: - Natuurtoets, “De Vijverhof”, te Capelle aan den IJssel Bureaustudie en veldbezoek, Projectnummer 4486517, d.d. 30 maart 2007 - Vleermuisinventarisatie, “De Vijverhof” te Capelle aan den IJssel, Projectnummer 4486517, d.d. 23 oktober 2007 - Ontheffing Flora- en faunawet, Nieuwbouw “De Vijverhof” Capelle aan den IJssel, Projectnummer 073.002, d.d. 14 mei 2008 Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Capelle aan den IJssel en bestaat uit een bebouwd terrein waarvan het bejaardencentrum gesloopt wordt. Op het plangebied zijn rondom de parkeerplaats bomen aanwezig en naast het bejaardencentrum ligt een klein park met daarin een grote vijver. Het plangebied bestaat (naast de bebouwing en parkeerplaatsen) met name uit gras, struiken, bomen en water. Binnen het plangebied komen veel algemeen voorkomende soorten vogels voor. Soorten die aangetroffen zijn, zijn: kauw, kokmeeuw, ekster. Eend, merel, koolmees en pimpelmees. Dit zijn allemaal soorten die vaak worden aangetroffen in bebouwd gebied en parken. Flora Op de planlocatie zijn geen beschermde plantensoorten aangetroffen. Fauna Vogels: Er treedt geen verstoring op van broedvogelsoorten indien de voorgenomen werkzaamheden buiten het broedseizoen van vogels (15 maart – 15 juli) worden gestart. In dat geval is dan ook geen ontheffing nodig in het kader van de Flora- en Faunawet, omdat broedvogels niet aanwezig zijn. Vleermuizen: Uit de uitgevoerde natuurtoets, “De Vijverhof” te Capelle aan den IJssel Bureaustudie en veldbezoek, Projectnummer 4486517, d.d. 30 maart 2007 is gebleken dat met de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden (significant) negatieve effecten op vleermuizen niet zijn uit te sluiten. Nader onderzoek naar de algemene betekenis van (de omgeving) “De Vijverhof” voor vleermuizen is verricht. Het nader onderzoek heeft plaatsgevonden op basis van de Handleiding ‘tellen van kolonies van vleermuizen’(Vereniging voor Zoogdierkunde en Zoogdierbescherming, 1999). De locaties zijn onderzocht op de aanwezigheid van vliegroutes, foerageergebieden en vaste verblijfplaatsen van vleermuizen in en om het plangebied. De conclusie uit het onderzoek is dat de Gewone dwergvleermuis, de Laatvlieger en de Ruige dwergvleermuis gebruik maken van het plangebied en directe omgeving. Het plangebied en de omgeving worden benut als vliegroute en als jachtgebied. Binnen het plangebied bevindt zich een
19
paarplaats van de Gewone dwergvleermuis. Doordat de Gewone dwergvleermuis binnen zijn territorium roepend (werfroep) rondvliegt zijn alle bomen binnen dit territorium poteniele geschikte verblijfplaatsen en hierdoor allen ontheffingsplichtig in het kader van de Flora- en Faunawet. Als mitigerende maatregel geldt dat de bomen pas gekapt mogen worden na het paarseizoen van de Gewone dwergvleermuis (september – oktober). Er dient te worden voorkomen dat de vliegroute van de Gewone dwergvleermuis, de Laatvlieger en de Ruige dwergvleermuis wordt doorbroken tijdens de herinrichting van het plangebied. Het verzorgingstehuis ““De Vijverhof”” biedt geen aanwezige zomer- en winterverblijfplaatsen voor gebouwbewonende vleermuizen. Met de uitvoering van de werkzaamheden voor de toekomstige herinrichting van het plangebied worden artikel 10 en 11 uit de Flora- en Faunawet overtreden. Zodoende is het nodig om voor het herinrichten van het plangebied aan de Reigerlaan 251 een ontheffing op de Flora- en Faunawet te verkrijgen voor vleermuizen. Op 1 februari 2008 en de aanvullingen hierop van 11 maart 2008 en 14 april 2008 (aanvraagnummer FF/75C/2008/0073) heeft de Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel een verzoek om ontheffing ingediend als bedoeld in artikel 75 van de Flora- en Fauna wet bij het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV). Omdat één van de drie soorten (de Laatvlieger) wel eenmalig in het gebied is waargenomen, maar het plangebied geen duidelijke relatie met deze soort blijkt te hebben, is bij het LNV alleen ontheffing gevraagd voor de Ruige en Gewone dwergvleermuis. Het LNV heeft aangegeven dat een ontheffing voor de Laatvlieger niet aan de orde is, omdat geen belastende verstoring optreedt op de soort. Op 29 april 2008 heeft het LNV voor de Ruige en de Gewone dwergvleermuis de ontheffing van de verbodsbepalingen genoemd in artikel 11 van de Flora- en faunawet verleend voor zover dit betreft het beschadigen, vernielen of verstoren van nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust of verblijfplaatsen. Overige zoogdieren: Vaste verblijfplaatsen en foerageergebieden van de voorkomende zoogdiersoorten zoals de wezel, egel en bosmuis (alleen tabel 1-soorten) kunnen worden aangetast bij voorgenomen werkzaamheden. De aanwezigheid van tabel 1-soorten vormt geen belemmering voor de beoogde werkzaamheden, omdat voor deze soorten een vrijstelling van de Flora- en Faunawet geldt (een ontheffing hoeft niet te worden aangevraagd). Naar verwachting zal de verstoring minimaal zijn. Een groot deel van de zoogperiode van de genoemde zoogdieren valt samen met het broedseizoen van de vogels. Amfibieën: De Kleine watersalamander, Meerkikker, Gewone pad en de Bruine kikker verblijven mogelijk in de begroeiing welke aanwezig is langs het water binnen het plangebied. Hun leefgebied wordt niet aangetast als gevolg van de werkzaamheden. Daarnaast komen deze soorten in Nederland algemeen voor, zodat geen sprake is van aantasting van de gunstige staat van de soorten. Door de werkzaamheden buiten de winterrust uit te voeren (eind september –februari) hebben deze soorten de kans om uit te wijken naar de omgeving. 4.4
Archeologie en cultuurhistorie
Wettelijk kader In Europees verband is het zogenaamde “Verdrag van Malta” tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is dient het bodemarchief met zorg te worden ontsloten. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Om dit meewegen te laten plaatsvinden wordt, naast de in ontwikkeling zijnde regelgeving en beleid, een economische factor toegevoegd. De kosten voor het zorgvuldig omgaan met het bodemarchief, dus de kosten voor inventarisatie, (voor-)onderzoeken, bodemonderzoek en documentatie, worden door de initiatiefnemer betaald.
20
Onderzoek en conclusie In januari 2007 werd in opdracht van Tauw bv door Syntegra bv een bureauonderzoek (Synthegra Rapport P0501704) uitgevoerd betreffende een perceel gelegen aan de Reigerlaan 251 (“De Vijverhof”) te Capelle aan den IJssel. De plannen omvatten de bouw van een nieuw verzorgingshuis met een kruipruimte van 1,0 meter beneden maaiveld en parkeren op maaiveld. De nieuwe bebouwing zal worden gefundeerd op palen. De graafwerkzaamheden die zullen gaan plaatsvinden, vormen een bedreiging voor eventueel in de ondergrond aanwezige archeologische waarden. Daarom dient voorafgaand aan deze werkzaamheden een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Op basis van het bureauonderzoek worden geen archeologische vindplaatsen binnen het plangebied verwacht. De voorgenomen bestemmingsplanwijziging van het plangebied, namelijk de realisatie van de aanleg van een appartementencomplex met bijbehorende bovengrondse parkeergelegenheid zal daarom naar verwachting niet leiden tot aantasting of vernietiging van archeologische waarden binnen het plangebied. Archeologisch vervolgonderzoek wordt op deze locatie derhalve niet noodzakelijk geacht. Bureau voor Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam Het door Syntegra opgestelde rapport is ter beoordeling aan het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR) voorgelegd. Het Boor heeft haar bevindingen in een brief (kenmerk 3084.08, 25 maart 2008) aangegeven. Zij geven aan dat het plangebied op de concept-Archeologische Waardenen Beleidskaart van Capelle aan den IJssel (AWK) getypeerd is als een gebied met een redelijk tot hoge archeologische verwachtingswaarde. De archeologische waarden zijn te verwachten dieper dan 1 meter beneden maaiveld. Conform de AWK is archeologisch (voor)onderzoek nodig bij bouw-, respectievelijk graafwerkzaamheden met een ontgravingsdiepte vanaf 1,0 meter onder het maaiveld en die tevens een oppervlakte van meer dan 200m² beslaan. De plannen omvatten de bouw van een nieuw verzorgingstehuis met een kruipruimte van 1.0 meter beneden maaiveld en parkeren op maaiveld. Op basis hiervan acht het BOOR een archeologisch (voor)onderzoek niet noodzakelijk. Provincie Zuid Holland Het door Syntegra opgestelde rapport is ter beoordeling aan de Provincie Zuid Holland voorgelegd. De Provincie Zuid Holland geeft middels een brief (kenmerk PZH-2007-57287, 28 maart 2007) aan dat het door Syntegra opgestelde rapport geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. 4.5
Windklimaat
In opdracht van Tauw-Rotterdam (namens de Hervormde Stichting Bejaardenzorg te Capelle aan den IJssel) heeft Climatic Design Consult een quick scan (d.d. 23 februari 2007, projectnr. 1081.11) uitgevoerd dat inzicht geeft in de mogelijke windhinder dat ontstaat door het realiseren van het nieuwe complex. Uit de quick scan is gebleken dat op een aantal plekken rondom het gebouw sprake is van een slecht windklimaat en dat een aanvullend windonderzoek wenselijk is. Naar aanleiding van voornoemde bevindingen is op 24 september 2008 het rapport “nadere analyse windstromingen, projectnr. 1081.19)” door Climatic Design Consult opgesteld. Uit dit rapport blijkt dat het windklimaat rondom “De Vijverhof” verbeterd kan worden door de te plaatsen luifels ter plaatse van de entree’s van de torens aan te passen. Deze luifels worden verlengd tot aan de gevelkolommen. Voor de doorgang tussen de Tuinfluiter en de toren aan de Kerklaan, worden voorzieningen getroffen op het binnenterrein in de vorm van begroeiing. Genoemde aanpassingen zijn conform de aanbeveling van Climatic Design Consult. Welstand is op 7 oktober akkoord gegaan met de aanpassingen aan het bouwplan.
21
4.6
Bezonning
Gemeentelijke normen In ons land zijn geen wettelijke normen voor de bezonning van woningen. Engeland en ook de meer Noord-Europese landen hebben wel bezonningsnormen voor woningen in hun wetgeving opgenomen. In ons land heeft de Commissie Woningwaardering van de VNG onderzoek verricht naar de eisen die redelijkerwijze met betrekking tot de bezonning van woningen gesteld kunnen worden. De commissie heeft de volgende normen voorgesteld en wij verklaren deze van toepassing op dit project. Minimumnorm
Op 19 februari (en 23 oktober) 2 uur zon in de woonkamer tussen 8.40 uur en 16.40 uur
Streefnorm
Op 20 januari (en 23 november) 3 uur zon in de woonkamer tussen 9.40 uur en 15.40 uur
Voor de bezonning van tuinen zijn geen normen door deze commissie opgesteld. Omdat met name de schaduw van de voorgestelde bebouwing op de omringende tuinen bepalend is voor de kwaliteit van de woonomgevingbeleving is ervoor gekozen om de volgende norm hiervoor te hanteren. Tuinen Op 21 maart (en 23 september) minimaal 5 uur zon op een strook grond (terras) van 16 m2 direct achter de woning tussen 7.40 uur en 17.40 uur.
Onderzoek In opdracht van Tauw bv is door Alcedo bv een quickscan bezonning uitgevoerd voor de nieuwbouw van het project “De Vijverhof”. Doel van deze quickscan is het bepalen van de effecten van de schaduwwerking, ten gevolge van de nieuwbouw, op de bestaande bebouwing. Per gebouw (appartementencomplex) (nummers 1 t/m 6) is gekeken naar de schaduwwerking als gevolg van de nieuwbouw.
situering gebouwen
22
Uit de onderzoeksresultaten volgt dat als gevolg van de nieuwbouw: - er verminderde zontoetreding is voor een aantal woningen in de gebouwen 1,2 en 5; - voor de woningen aan de kop van de noordoostzijde van gebouw 5 wordt niet meer voldaan aan de minimumnorm, - de woningen op de onderste twee verdiepingen van gebouw 2 gedurende een half uur in de schaduw liggen; - voor de overige woningen in gebouw 2 wordt voldaan aan de minimumnorm; - er geen invloed is op gebouw 3, 4 en 6 met betrekking tot de zontoetreding. Het onderzoeksrapport (quickscan bezonning, rapportnummer 061855.01, d.d. 30 maart 2007, uitgevoerd door Alcedo bv) met bijbehorende 3D modellen is als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Aanvullende studie Om de resultaten van de quickscan meer gedetailleerd weer te geven, is door de afdeling stedebouw van de gemeente Capelle aan den IJssel, een aanvullende studie (sketchup bezonningsstudie “De Vijverhof”) gedaan naar de schaduwwerking van de nieuwbouw van de Vijverhof. Door middel van een 3D visualisatie computerprogramma Sketchup kan de schaduwwerking van een gebouw nauwkeurig worden bepaald. Bij het aanvullend onderzoek is ingezoomd op gebouw 2 (genaamd “de Lijster” aan de IJsduiker) en gebouw 5 (genaamd “de Tuinfluiter” aan de Kerklaan).
Conclusies Gebouw 2 De Lijster (aan de IJsduiker) De nieuwbouw van de Vijverhof is van invloed op 3 appartementen (van de in totaal 46 appartementen van de Lijster) op de zuidwesthoek van het gebouw: - Het tussenappartement op de eerste verdieping heeft zon vanaf ca 12.40 uur tot ca 15.40 uur, dus ongeveer 3 uur. Hiermee voldoet de woning zowel aan de minimumnorm als aan de streefnorm. - Het hoekappartement op de eerste verdieping heeft zon vanaf ca 14.05 uur tot ca 15.55 uur, dus ongeveer 1 uur en 50 minuten. De woning voldoet daarmee niet aan de minimumnorm. Deze laatste woning voldoet in de huidige situatie ook al niet aan de minimumnorm van 2 mogelijke zonuren. - Het hoekappartement op de tweede verdieping heeft zon vanaf ca 13.30 uur tot ca 16.00 uur, dus ongeveer 2 uur en 30 minuten. Hiermee voldoet de woning wel aan de minimumnorm, maar niet aan de streefnorm.
Gebouw 5 De Tuinfluiter (aan de Kerklaan) De nieuwbouw van de Vijverhof heeft zowel in positieve als negatieve zin effect op de bezonning van het gebouw ( in totaal 65 woningen): - De woningen aan de noordoostzijde van het gebouw hebben zon van ca 8.40 uur tot ca 10.40 uur, dus ongeveer 2 uur. Hiermee voldoet deze zijde wel aan de minimumnorm maar niet aan de streefnorm. - De woningen aan de zuidoostzijde van het gebouw hebben zon van ca 8.40 uur tot ca 10.10 uur, dus circa 1 uur en 30 minuten. De woningen voldoen daarmee niet aan de minimumnorm. Het betreft hier 9 woningen. - De woningen aan de zuidwestzijde hebben zon van 11.40 uur tot ca 16.55 uur, dus ongeveer 5 uur en 15 minuten en voldoen hiermee aan de minimum- en streefnormen. - De woningen aan de noordwestzijde van het gebouw hebben zon van 12.25 uur tot ca 17.25 uur, dus ongeveer 5 uur. Daarmee wordt voldaan aan de minimum- en streef norm. De nieuwbouw heeft op deze zijde geen invloed op de daglichttoetreding van de woningen. De aanvullende studie naar de schaduwwerking van de nieuwbouw van de Vijverhof op “de Lijster” en “de Tuinfluiter” zijn als bijlage aan de ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. De vermindering van de zonuren is met de eigenaar van de betreffende woningen/gebouwen, Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel, besproken. Deze Stichting is tevens
23
opdrachtgever van het nieuwbouwproject. Zij bespreken oplossingen met de huidige huurders van de woningen. De gemeente heeft de belangen gewogen van de Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel (realiseren van nieuwe zorgunits en seniorenwoningen), van de betreffende huurders en haar eigen belangen (voldoen aan de grote vraag naar ouderen-woningen; modernisering van het centrumgebied). Bij deze afweging van belangen is uitgangspunt dat het project in het centrumgebied van Capelle aan den IJssel ligt. In dit stedelijke gebied zet de gemeente in op verdichting en intensivering van het ruimtegebruik. Uit de jurisprudentie van de Raad van State blijkt dat in een stedelijk gebied in redelijkheid andere eisen mogen worden gesteld aan bijv. lichtinval en bezonning dan in een nietstedelijke omgeving. De afstand tussen het nieuwbouwproject en de omliggende woning is niet ongebruikelijk in een stedelijke omgeving. Gezien deze stedelijke setting, zijn wij van oordeel dat er geen sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van de omwonenden. In de belangafweging hebben wij meegenomen dat het hier de nieuwbouw van een verpleeghuis betreft. Het verpleeghuis is dringend toe aan vernieuwing, welke niet met een interne verbouwing gerealiseerd kan worden. Met de nieuwbouw kunnen de verzorgingsunits van de huidige Vijverhof vervangen worden en worden 129 zelfstandige woningen voor ouderen toegevoegd aan de woningvoorraad. In Capelle aan de IJssel is veel vraag naar dergelijke woningen Daarnaast overwegende: -
het feit dat de bezonningsnormen van de Commissie Woningwaardering van de VNG geen wettelijke normen zijn, maar eerder de status van ‘beleidsregels’ (4:81 Awb) hebben; het feit dat raad en college op basis van artikel 4:84 Awb een inherente afwijkingsbevoegdheid van beleids(regels) hebben;
acht het college van B&W de overschrijding van de door haar van toepassing verklaarde (gemeentelijke) normen voor bezonning niet dusdanig dat sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van de omwonenden.
4.7
Asbest en Sloop
Voor de realisatie van het bouwplan moet het huidige bejaardentehuis worden gesloopt. Bij het geheel of gedeeltelijk verwijderen van asbest moet er altijd een asbestinventarisatierapport aanwezig zijn. De verplichting tot het laten opstellen van een asbestinventarisatierapport volgt uit het Avb 2005 of de gemeentelijke bouwverordening. De Arbeidsomstandighedenwet (Arbowet) bevat veiligheids- en gezondheidsverplichtingen voor werkgevers, werknemers en zelfstandig werkende. Ook bevat het voorschriften voor samenwerking en overleg tussen werkgever, werknemers en deskundigen, en overheidstoezicht. De overheid beperkt zich in de nieuwe Arbowet tot het vaststellen van doelen en waar mogelijk (grens)waarden voor gezondheid en veiligheid. Het Arbeidsomstandighedenbesluit schrijft voor dat een bedrijf dat asbest wil verwijderen of wil opruimen, eerst een asbestinventarisatierapport moet laten opstellen door een gecertificeerd inventarisatiebedrijf. In dat kader is er met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van asbest, een volledige 1 asbestinventarisaties verricht . Het doel van een asbestinventarisatie, is het nagaan of de aanwezige bebouwing en opstallen visueel zichtbare asbesthoudende materialen of objecten bevat. Bij aanwezigheid van asbest moet dit worden verwijderd overeenkomstig de daarvoor geldende regelgeving. Voor de resultaten en conclusies van de verrichte onderzoeken wordt naar dit rapport verwezen.
1
Tauw, De Vijverhof , Asbestinventarisatie, opdrachtgever: Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel, kenmerk: R001-4486517FLS-nnc-V01-NL, daturm: 30 maart 2007
24
5.
Economische uitvoerbaarheid
Tussen de Gemeente Capelle aan den IJssel en de initiatiefnemer heeft diverse malen overleg plaatsgevonden over de economische uitvoerbaarheid van het plan. Ingevolge de gemeentelijke exploitatieverordening wordt er een exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar afgesloten. Bij brief van 17 juli 2008 zijn de voorwaarden op te nemen in de overeenkomst vastgelegd en gaat de Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel akkoord met de in juni 2008 opgestelde nota van uitgangspunten. Financiëring Voor het intramurale gedeelte is een vergunning afgegeven door het College Bouw Zorgvoorzieningen d.d. 24 januari 2008 met kenmerk F06251/B06330. Dit houdt in dat een bedrag uit AWBZ middelen wordt gefinancierd passend bij de voor het project geldende normen en eisen. De bouwkosten van de zelfstandige woningen zullen door middel van een reeds door de Hervormde Stichting Bejaardenzorg Capelle aan den IJssel gesloten lening gedekt worden.
25
Bijlage 1. Tracé Kabels en leidingen
26
