correctieve herziening De Marel

bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan”

correctieve herziening De Marel gemeente Hillegom

17 september 2008 projectnummer 61912

INHOUD TOELICHTING

1.2

LIGGING PLANGEBIED

2

1.3

OPZET VAN HET PLAN

2

1.4

LEESWIJZER

2

2

ONTWIKKELING VAN DE RUIMTE

2.1

INLEIDING

3

2.2

HUIDIGE SITUATIE

3

2.3

ONTWERPUITGANGSPUNTEN

3

2.4

HET STEDENBOUWKUNDIG PLAN

4

1

3

6

3

UITVOERBAARHEID

3.1

INLEIDING

3.2

BELEID

6

3.3

MILIEU

11

3.4

WATER

15

3.5

CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE

17

3.6

ECOLOGIE

18

3.7

VERKEER EN PARKEREN

19

3.8

ECONOMISCHE HAALBAARHEID

20

4

TOELICHTING OP DE HERZIENING

6

21

4.1

ALGEMEEN

21

4.2

METHODIEK

21

4.3

BESTEMMINGEN

22

5

DE PROCEDURE

5.1

ZIENSWIJZEN

24 24

TRES LON G, O MG EVING PA RKLAAN, CORRECTIEVE HERZ IENING DE MAR EL

AANLEIDING

|

INLEIDING

SA B•A MSTERDA M

1

1 1.1

|

I

1

INLEIDING

AANLEIDING Voorliggend bestemmingsplan is een correctieve herziening van het bestemmingsplan ‘Treslong, omgeving Parklaan’ van de gemeente Hillegom. Dit bestemmingsplan is op 11 september 2003 vastgesteld door Burgemeester en Wethouders van de gemeente Hillegom en op 13 april 2004 gedeeltelijk goedgekeurd door Provinciale Staten van ZuidHolland. Voorliggend plan is opgesteld om te voldoen aan het gestelde in artikel 30 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Aanleiding voor deze correctieve herziening vormt het besluit van Gedeputeerde Staten tot het onthouden van goedkeuring aan het gebied waar voorheen het partycentrum Treslong, een kantoorgebouw en tankstation De Beurs waren gevestigd (verder: het plangebied) en waarvoor een uit te werken woonbestemming als bedoeld in artikel 11 van de WRO was opgenomen. Voor het plangebied zijn plannen ontwikkeld voor het realiseren van een nieuwe buitenplaats in Hillegom, genaamd “De Marel”. De ontwikkeling gaat uit van het realiseren van 87 woningen in de woningcategorieën vrijstaand, rij, gestapeld en dubbel. Voor de plan-

|

ontwikkeling is in maart 2005 een stedenbouwkundig plan opgesteld. Om de planontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 van de WRO doorlopen en is door het college van burgemeester en wethouders van Hillegom op 24 juni 2005 bouwvergunning verleend. In deze procedure heeft de voorzieningenrechter op 15 februari 2006 in zijn uitspraak aangegeven dat de genomen besluiten door de gemeente Hillegom tot het verlenen van vrijstelling en bouwvergunning nadere motivering behoeften en dat uitvoering gegeven moest worden aan het gestelde in artikel 30 van de WRO. Op 25 juli 2006 heeft het college van Hillegom onder verbetering van motivering besloten het primaire besluit van 24 juni 2005 in stand te laten. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een definitieve bestemming gegeven aan de nieuwe ruimtelijke situatie in het plangebied die op basis van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO planologisch mogelijk gemaakt is. Daarnaast wordt met dit bestemmignsplan alsnog uitvoering gegeven aan het gestelde in artikel 30 van de WRO.

SA B•A MSTERDA M

1.1


|

1

1.2

LIGGING PLANGEBIED Het plangebied ligt in het noorden van de kern Hillegom en wordt als volgt begrensd: de

2 TRES LON G, O MG EVING PA RKLAAN, CORRECTIEVE HERZ IENING DE MAR EL

|

Vosselaan in het zuiden, de Parklaan in het oosten, de woningen aan de Van Tetstraat in het noorden en de woningen aan de Weeresteinstraat in het westen.

SA B•A MSTERDA M

|

globale ligging plangebied

1.3

OPZET VAN HET PLAN De correctieve herziening bestaat uit een plankaart, voorschriften en deze toelichting. Bij de begrenzing van het plangebied is rekening gehouden met de begrenzing van het gebied waaraan Gedeputeerde Staten goedkeuring heeft onthouden bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan”. Als ondergrond voor de plankaart is het stedenbouwkundig plan gebruikt. In het bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan” is goedkeuring onthouden aan de voor het plangebied opgenomen bestemming “woongebied (uit te werken)”. In de voorschriften waren voor deze bestemming uitwerkingsregels opgenomen. Het onthouden van goedkeuring doet niets af aan deze door de gemeenteraad vastgestelde meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling. In het stedenbouwkundig plan voor “De Marel” zijn deze uitwerkingsregels dan ook als richtlijn gebruikt.

1.4

LEESWIJZER De toelichting bestaat uit vijf hoofdstukken. Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de stedenbouwkundige uitgangspunten en het ruimtelijk ontwerp voor het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de haalbaarheid van het plan behandeld met thema’s als beleid, milieu, water, ecologie, archeologie, verkeer en parkeren en economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting op de correctieve herziening gegeven. Hierin worden de bepalingen in de voorschriften uitgelegd. Tenslotte komt de maatschappelijke haalbaarheid aan de orde. De voorschriften en de plankaart vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan

ONTWIKKEL ING VAN DE RUIMTE

3

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het (bouw)plan en de relatie met de omgeving. Zo wordt een beschrijving gegeven van de omgeving waarin het plan wordt ingepast, de uitgangspunten voor het ontwerp, alsmede het stedenbouwkundig plan zelf.

2.2

HUIDIGE SITUATIE

het plangebied Voorheen waren in het plangebied het partycentrum Treslong, een kantoorgebouw en tankstation De Beurs gevestigd. Het partycentrum is na het tekenen van een convenant door de vereniging Wijkbelangen Tetspark en het Partycentrum Treslong BV in mei 2000 gesloopt. Aanleiding voor het convenant vormden de uitbreidingsplannen van het partycentrum. De vereniging Wijkbelangen Tetspark heeft zich tegen deze uitbreiding verzet in verband met onder meer geluids- en verkeersoverlast. Deels in het plangebied en deels op het perceel Weeresteinstraat 14 is een vijver gelegen. Daarnaast is waardevolle opgaande beplanting aanwezig: in het bijzonder in de tuinen van de villa’s aan de Weeresteinstraat 14 t/m 20. De combinatie van de vijver en de parkachtige tuinen geeft het plangebied een bijzonder karakter.

de omgeving De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door woonbebouwing uit verschillende tijdsperioden. De woningen ter hoogte van de Vosselaan en Mariastraat dateren uit het begin van de vorige eeuw. Het betreft hier aaneengesloten bebouwing. Langs de Weeresteinstraat is villabebouwing aanwezig, eveneens gebouwd in het begin van de vorige eeuw. Het gaat hierbij om statige bebouwing in een ruime zetting. De villa’s hebben een woonfunctie, een maatschappelijke functie, een kantoorfunctie of een combinatie hiervan. Het plangebied grenst aan de ruime achtertuinen van de deze villa’s. Aan de Parklaan, direct ten oosten van het plangebied, bevindt zich de ouderenhuisvesting Parkwijk met circa 135 woningen. Ten noorden van het plangebied, ter hoogte van de Parklaan en de Molenlaan bevindt zich woonbebouwing uit de jaren ’70 van de vorige eeuw. In de directe omgeving van het plangebied, aan de Mariastraat, is aannemersbedrijf Veenman & Vink BV gevestigd. Daarnaast zijn diverse kantoren gevestigd aan de Weeresteinstraat.

2.3

ONTWERPUITGANGSPUNTEN Uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan voor “De Marel” is het gegeven dat het plangebied voorheen onderdeel uitmaakte van buitenplaats Treslong. Vanaf het midden van de zestiende eeuw bewonen verschillende notabelen Treslong. De buitenplaats is vernoemd naar de voorname familie Bloys van Treslonge. De buitenplaats lag aan de

|

INLEIDING

SA B•A MSTERDA M

2.1


|

2

Vossevaart. Deze diende voor het vervoer van het in de Standwal/Oude Duinen afgegraven zand naar het Haarlemmermeer. In de buitenplaats was een vijver gesitueerd, omringd door forse bomen. Een gedeelte van deze vijver is in de huidige situatie nog aanHet voorname Huyshe van Treslonge en bijbehorende buitenplaats werd omstreeks 1950 afgebroken. In 1952 werd het Treslongcomplex beursgebouw annex café-restaurant gebouwd. In 1970 werd dit complex uitgebreid met een beurshal annex sporthal, kantoorgebouw en werkruimte. In de jaren daarna deed Treslong dienst als partycentrum. Met het verdwijnen van deze functies doet zich de mogelijkheid voor een woningbouwplan te realiseren dat terug gaat naar het Hillegom van de gouden eeuw met zijn buitenplaatsen. Dit plan wordt gebaseerd op het wonen op een landgoed, binnen de stad. Het wordt een buitenplaats met meerdere wooncomplexen en woningen die bedoeld zijn voor iedereen.

2.4

HET STEDENBOUWKUNDIG PLAN

het programma Om ruimte te creëren is in het stedenbouwkundig plan voor “De Marel” een gedeelte van de Parklaan verdwenen. Zo is een gebied ontstaan van circa 3 hectare groot. Centraal ligt een park met daarin een forse waterpartij. In het park staat “De Villa” in het water. “De Villa” bestaat uit vijf woonlagen met ruimte voor 18 appartementen, waarvan 2 penthouses in de vijfde laag. Onder het gebouw komt een parkeergarage voor 18 auto’s. Dit

SA B•A MSTERDA M

|


4 |

wezig.

woongebouw refereert aan de voormalige buitenplaats. In het park zijn bestaande bomen zoveel mogelijk gehandhaafd waardoor het woongebied direct een volwassen aanzien heeft. De Vossevaart is doorgetrokken langs de Vosselaan tot voorbij de Mariastraat en komt in de nieuwe vijver uit. Rondom het park verbindt een nieuwe weg de Mariastraat op een indirecte wijze met de bestaande Parklaan. Aan de zijde van de Weeresteinstraat liggen vrijstaande villa’s op ruime kavels. Deze woningen zijn voorzien van garages en opstelruimten op eigen terrein voor één of twee auto’s. Tussen de nieuwe weg rond het park en het park zelf liggen twee-onder-één-kap villa’s met opstelruimten voor twee auto’s op eigen terrein in aanvulling op de aanwezige garage. Op de kop van de Parklaan staan zes rijwoningen. Aan de zijde van de Parklaan is een drie lagen tellend appartementengebouw gevestigd waarvan de derde laag in kap is uitgevoerd. Dit gebouw heeft de uitstraling van een paviljoen. Dit paviljoen bestaat uit 29 huurappartementen in de sociale sector. In de openbare ruimte is plaats voor circa 76 parkeerplaatsen. Van deze parkeerplaatsen zijn er 18 voor bezoekers van Parkwijk bestemd en 14 voor de woningen langs de Vosselaan.

architectuur Qua architectuur en materialisering refereren de woningen aan enkele panden langs de Mariastraat om zo eenheid met de omgeving te creëren. Voor wat betreft de materialisering is gekozen voor een sprekende rode steen. In de architectonische uitwerking is aandacht besteed aan dakoverstekken, kozijnen en deuren.

verkeer De verkeersstructuur rond het plangebied was geënt op de ontsluiting van voormalig Treslong als publiek gebouw. De smalle Mariastraat, de Treslonglaan en de Parklaan (30

door krijgen de toegangswegen richting het plangebied een buurtkarakter. Een rechtstreekse aansluiting van de Treslonglaan op de Mariastraat is niet meer nodig. De Parklaan is in het plangebied omgeleid rond het nieuwe plan “De Marel”.

groen, water en verharding In het plan is gestreefd naar een ‘parkachtig’ aanzien. De aanwezige opgaande beplanting is zoveel mogelijk gehandhaafd. Door de gemeente zijn alle bomen geïnventariseerd. Per boom is onderzocht of behoud in goede staat mogelijk is. Waar behoud op de locatie niet mogelijk is gebleken, heeft in een aantal gevallen verplaatsing een oplossing geboden. De sfeer van het groen langs de Vossevaart loopt door in het park. Dit wordt bereikt doordat de bestaande bomen langs het water gehandhaafd blijven. De taluds rond de nieuwe vijver lopen langzaam af naar het water. Het park zelf bestaat voor een groot deel uit een licht glooiend gazon. De platanen langs de Parklaan bij Parkwijk zijn tussen de parkeervakken opgenomen. De bestaande vijver is ingepast in het plan. Deze vijver staat niet in open verbinding met Langs de zijtuinen van de twee-onder-één kap villa’s, en waar de zijtuinen en achtertuinen van de twee onder een kapvilla’s en vrijstaande villa’s grenzen aan de openbare weg, zijn groene schermen van 1.60 meter hoog in het plan opgenomen. In het noorden van het plangebied is ruimte voor een sport/speelterrein voor kinderen van 6 tot 18 jaar. Centraal in het plangebied, in het park gelegen, is een speelterrein voor peuters en kleuters geprojecteerd. De kleinschaligheid die in de bestrating en inrichting van de Mariastraat te vinden is loopt naadloos over in het plangebied. De verharding bestaat uit gebakken klinkers voor zowel de rijbanen, parkeervakken als voetpaden.

SA B•A MSTERDA M

|

ander oppervlaktewater maar wel via een duiker met de waterpartij rondom “De Villa”.

5 |

In de nieuwe verkeersstructuur is de publieke functie van het plangebied vervallen. Hier-


km/h regime) fungeerden hierbij als aanvoerwegen naar Treslong.

3

UITVOERBAARHEID

SA B•A MSTERDA M

|


|

6

3.1

INLEIDING Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijk beleid van de verschillende overheden, milieuaspecten als geluid, bodem en lucht, water, archeologie, ecologie, verkeer en parkeren en economische haalbaarheid. In het kader van de vrijstellingsprocedure ex artikel 19 van de WRO, op basis waarvan het bouwplan voor De Marel vergund is, is onderzoek gedaan naar deze aspecten en is de uitvoerbaarheid van het bouwplan aangetoond. In onderhavig bestemmingsplan wordt verwezen naar deze onderzoeken en wordt een korte samenvatting hiervan gegeven.

3.2 3.2.1

BELEID

Rijksbeleid - Nota Ruimte (2004) In de Nota Ruimte is het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020. Bovendien bevat het een doorkijk op de langere termijn, namelijk de periode 2020-2030. De Nota Ruimte vervangt de ruimtelijk relevante rijksnota’s c.q. de planologische kernbeslissingen (PKB’s) behorende bij de Vierde nota over de ruimtelijke ordening Extra (en de Actualisering daarvan in de Vinac) en het Structuurschema Groene Ruimte. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het relatief beperkte oppervlak van Nederland. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden, en borging van de veiligheid. Met de Nota Ruimte heeft het kabinet gekozen voor een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid. Het accent verschuift daarmee van het stellen van beperkingen naar het stimuleren van ontwikkelingen. Er wordt meer nadruk gelegd op “ontwikkelingsplanologie” en minder op “toelatingsplanologie”. Daarnaast is het landelijke beleid gericht op het optimaal benutten van het huidige bebouwde gebied. Hillegom is, gelet op de belangrijke functie van het buitengebied voor de bloembollenteelt, afhankelijk van binnenstedelijke herontwikkeling om in de behoefte aan nieuwe woningen te voorzien. De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan is opgenomen betreft de herontwikkeling van een locatie in bebouwd gebied (inbreiding) en is als zodanig in overeenstemming met het rijksbeleid uit de Nota Ruimte.

provinciaal beleid

groenblauwe raamwerk bestaat uit een geheel van internationale, nationale, regionale en stedelijke groene gebieden en wateren, inclusief de verbindingen ertussen. Het groenblauwe raamwerk heeft een cruciale taak in de Zuidvleugel: het zuidelijk deel van de Randstad dat ligt tussen de kust, het Groene Hart en de Delta. Om het groene karakter en de leefbaarheid in de Zuidvleugel voor de toekomst veilig te stellen, moet het groenblauwe raamwerk de komende jaren worden versterkt en uitgebouwd. Om de huidige kwaliteiten van het groenblauwe raamwerk te beschermen is in de eerste plaats het landelijk gebied beschermd door het aangeven van rode contouren om het stedelijk gebied. Deze contouren bepalen de ruimte voor dorpsuitbreiding voor wonen en werken. In de gebieden buiten de contouren geldt een restrictief beleid ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen. Het plangebied is op de streekplankaart aangeduid als ‘stads- en dorpsgebied’: een aaneengesloten bebouwd gebied met als hoofdfunctie wonen, waarin ook gebiedsdelen voorkomen met kantoorconcentraties, winkelvoorzieningen, horeca en andere stedelijke voorzieningen. Rond deze gebieden is een bebouwingscontour (rode contour) opgenomen. In het streekplan zijn vier doelstellingen ten aanzien van de stedelijke vernieuwing genoemd: 1.

behoud van voldoende woningen voor aandachtsgroepen van volkshuisvestingsbeleid;

2.

meervoudig en intensief ruimtegebruik;

3.

vergroten van de woonmilieudifferentiatie binnen de Zuidvleugel;

4.

behoud en uitbouw van unieke milieus van de Zuidvleugel.

De ruimte voor wonen kan en moet, nog strikter dan in het verleden, binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. De ontwikkeling die met dit mogelijk gemaakt wordt ligt binnen de rode contour en past in het streven om de ruimte voor wonen binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Geconcludeerd kan worden dat het project in overeenstemming is met het streekplanbeleid.

regels voor ruimte (2005) Op 8 maart 2005 hebben Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland de nota Regels voor Ruimte vastgesteld. Deze nota vormt naast de streekplannen het beoordelingskader voor gemeentelijke ruimtelijke plannen en bevat beleidsregels ten behoeve van de goedkeuring van ruimtelijke plannen. De voorloper van de Nota Regels voor Ruimte is de Nota Planbeoordeling 2002. De nota bevat toetsingskaders voor ruimtelijke plannen met betrekking tot de onderwerpen “Economie, Mobiliteit en Samenleving”, “Landelijk Gebied”, “Milieu”, “Water” en “Cultureel Erfgoed”. Voor dit stadsvernieuwingsplan zijn de volgende onderwerpen van belang:

|

deel van het ‘groenblauwe raamwerk’ en is aangewezen als provinciaal landschap. Het


Het plangebied valt in het deelgebied ‘Duin- en Bollenstreek’. De Bollenstreek is onder-

|

streekplan zuid-holland west 2003

SA B•A MSTERDA M

3.2.2

Economie, mobiliteit en samenleving Belangrijke speerpunten van het provinciale beleid in de sfeer van de ruimtelijke ordening zijn het knopen- en locatiebeleid, infrastructuur en het beheer van de ruimte voor wonen ruimte voor deze functies. In ruimtelijke plannen dient inzicht te worden gegeven in hoeverre uitgegaan is van

SA B•A MSTERDA M

|


8 |

en werken. De provincie richt zich daarbij met name op een efficiënt gebruik van de

intensief en meervoudig ruimtegebruik, in het bijzonder waar het gaat om de realisatie van knopen en locaties voor Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV-locaties). Knopen zijn locaties in het stedelijke netwerk die bestaan uit een concentratie van vervoersstromen en stedelijke functies. Onderhavige ontwikkeling valt buiten de reikwijdte van de zogenoemde ‘knopen’. Wel betreft het een vorm van intensief ruimtegebruik voor wonen.

Milieu In dit onderdeel is een aantal algemene kaders gesteld ten aanzien van de voor de provincie relevante milieuthema’s. Daarnaast is er nadrukkelijk voor gekozen om aanvullende regels te stellen ten aanzien van een aantal concrete provinciale doelstellingen waar het gaat om milieu. Het gaat hier met name om luchtkwaliteit, externe veiligheid en bodemkwaliteit. In paragraaf 3.3 wordt nader op deze milieuaspecten ingegaan.

Water Dit onderdeel gaat nadrukkelijk in op het instrument van de watertoets en de eisen die de provincie hier aan stelt. Daarnaast worden ten aanzien van een aantal wateraspecten, waaronder veiligheid en kwaliteit, nadere provinciale eisen gesteld. In de waterparagraaf 3.4 wordt hier nader op ingegaan.

Cultureel Erfgoed Het cultureel erfgoed is een belangrijke drager van de identiteit van Zuid-Holland. In de cultuurhistorisch waardevolle gebieden worden eisen gesteld aan de bescherming van de bestaande cultuurhistorische waarden. Buiten deze gebieden zijn uitsluitend de provinciale monumenten, molenbiotopen en archeologie geregeld. De bescherming van de overige waarden buiten deze gebieden wordt overgelaten aan de gemeenten. In paragraaf 3.5 wordt hier nader op ingegaan.

beleidsplan groen, water en milieu (2006) Dit beleidsplan, dat op 28 juni 2006 door Provinciale Staten is vastgesteld, vervangt het huidige Beleidsplan Milieu en Water uit 1996. Het beleidsplan zal moeten voldoen aan de vernieuwde juridische regels, maar zal zoveel mogelijk voortborduren op het huidige beleidsplan. In het beleidsplan doet de provincie voorstellen om de problemen en ontwikkelingen op het gebied van groen, water en milieu het hoofd te bieden. Centraal in dit nieuwe plan staat het realiseren van kwaliteit in Zuid-Holland, met andere woorden een duurzame ontwikkeling. Het beleidsplan bestaat uit een groendeel, een waterdeel en een milieudeel. Het groendeel richt zich op het zorgen voor een goede woonomgeving en het ontwikkelen en duurzaam verbinden van water en groen. Het waterdeel richt zich op het opvangen van de gevolgen van klimaatverandering, zeespiegelstijging en bodemdaling. De provincie maakt binnen de driehoek provincie, waterschap en gemeenten plannen en verordeningen met toetsbare strategische doelen. De provincie speelt een actieve rol bij de inbreng van het thema ‘water’ in integrale en ruimtelijke plannen en projecten.

Het milieudeel richt zich op de aanpak van luchtverontreiniging, geluidbelasting, externe veiligheidsrisico’s, lichthinder, milieudruk door het verkeer, het duurzaam benutten (maar niet uitputten) van bodem en grondwater.

3.2.3

gemeentelijk beleid structuurschets Hillegom 1995 In deze structuurschets wordt het (ruimtelijk) beleid voor de gehele gemeente tot 2010 beschreven. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de functies wonen, bedrijvigheid, voorzieningen en verkeer. Voor de woningbouw wordt aangegeven dat een substantieel deel van de vergroting van de woningvoorraad moet plaatsvinden op inbreidingslocaties gezien de beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Hillegom wordt ingeklemd door twee polders met natuurwaarden aan de noorden zuidzijde, de gemeentegrens aan de oostzijde en het te behouden bollenlandschap aan de westzijde. De ruimte voor nieuwbouwlocaties is dus schaars en waardevol. De binnenstedelijke mogelijkheden moeten waar mogelijk benut worden. Het plangebied is een inbreidingslocatie en de ontwikkeling ervan past als zodanig in de structuurschets van de gemeente Hillegom.

(geactualiseerde) woonvisie (2004) Deze woonvisie is een actualisatie van het in 1999 opgestelde Volkshuisvestingsplan. De woonvisie geeft een beeld van de woningvraag in Hillegom. De visie is via een interactief proces tot stand gekomen: telefonische enquêtes en een werkconferentie. Belangrijkste gesprekspunten waren het tekort aan woningen voor jongeren en ouderen, het creëren van woonzorgzones en de doelgroep van beleid. Binnen de lokale woningbehoefte besteedt de gemeente in het bijzonder aandacht aan de groepen starters en gezinnen met jonge kinderen en ouderen en zorgvragers. Het ervaren tekort aan woningen voor starters en gezinnen met jonge kinderen kan opgelost worden door bevordering van de doorstroming, het beschikbaar krijgen van woningen voor deze doelgroepen en het realiseren van nieuwbouw van eenvoudige woningen en aanpasbare woningen. Daarnaast zet de gemeente in op een integraal aanbod van voorzieningen voor wonen, welzijn en zorg. Het gaat hier om bouwtechnische aanpassingen aan bestaande huur- en koopwoningen en nieuwbouw voor ouderen. Het bouwprogramma van de gemeente is 1.310 woningen tussen 2004 en 2013. Dit aantal is als volgt gedifferentieerd: Huurwoningen:

100 eengezinswoningen 560 aanpasbaar gebouwde appartementen

Koopwoningen:

415 eengezinswoningen 235 aanpasbaar gebouwde appartementen

Het bouwprogramma dat met onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakt wordt richt zich op woningen voor de doelgroep gezinnen en senioren zowel in de vrije als de koopsector. De verwachting is dat hiermee binnen Hillegom de doorstroming bevorderd ten gunste van starters. Geconcludeerd kan worden dat het ontwikkelingsplan “De Marel” hiermee in overeenstemming is met de woonvisie.

| TRES LON G, O MG EVING PA RKLAAN, CORRECTIEVE HERZ IENING DE MAR EL

onderzoek gedaan naar de verschillende milieuaspecten.

9

|

Water en groen krijgen een prominente plaats in het ruimtelijk ontwerp. Daarnaast is

SA B•A MSTERDA M

In het kader van onderhavige ontwikkeling is aandacht besteed aan al deze aspecten.

rapportage projecten ISV II (2005) Deze rapportage bevat een samenhangend overzicht van basisgegevens en haalbaarheidsaspecten van de diverse stedelijke herstructureringen die voor een ISV2-bijdrage in aanmerking moesten komen. De rapportage heeft daarmee als onderlegger gediend voor

SA B•A MSTERDA M

|


|

10

de ISV2-aanvraag bij de provincie Zuid-Holland in juni 2005. In de kern Hillegom zijn negen mogelijke projecten onderscheiden, waaronder plangebied “De Marel”. Het plangebied is een essentiële schakel in het bereiken van de in de ISV2 rapportage vermelde doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, ruimtelijke kwaliteit, groen, water, verkeer en parkeren.

duurzaam bouwen en wonen (2005) In 2004 heeft de gemeente Hillegom zich aangesloten bij de Milieudienst West Holland en daarmee het “Regionaal Duurzaam Bouwen ‘plus’ Pakket” van 7 mei 2003 als basis voor het gemeentelijk beleid omarmd. Dit pakket bevat de belangrijkste instrumenten die de gemeente gebruikt bij het in de praktijk brengen van duurzaam bouwen op gebouwniveau. De notitie ‘duurzaam bouwen en wonen’ behandelt de milieuthema’s die betrekking hebben op duurzaam bouwen. Deze thema’s zijn: natuur en groen, water, energie, mobiliteit, binnenmilieu, materialen en afval. Per thema is aangegeven wat de doelstelling en/of het ambitieniveau is en welke maatregelen de gemeente neemt. Voor de verschillende schaalniveaus en type gebouwen is het ambitieniveau van de gemeente Hillegom omschreven. Onderhavige ontwikkeling betreft nieuwe woningbouw. Bij dit project is met de betrokkenen het ambitieniveau van duurzaam bouwen bepaald op basis van het Regionaal Dubo Plus Pakket. Duurzaam bouwen is multidisciplinair. Dat wil zeggen dat binnen de gemeentelijke organisatie veel afdelingen in meer of mindere mate hierbij betrokken zijn. Naast de gemeente zelf worden ook externe partijen als projectontwikkelaars, architecten en woningcorporaties tijdens het proces van duurzaam bouwen betrokken. Bij ieder bouwproject maakt duurzaam bouwen standaard onderdeel uit van de (samenwerkings-)overeenkomst, vergunning, contract e.d. Het bouwplan “De Marel” is getoetst aan het Duurzaam Bouwen Pakket en voldoet hieraan.

Politiekeurmerk veilig wonen Het Politiekeurmerk Veilig Wonen is een keurmerk dat afgegeven wordt voor woningen, complexen en wijken die voldoen aan een voorgeschreven pakket van eisen rond sociale veiligheid, leefbaarheid, inbraak- en brandpreventie. Het bouwplan De Marel dient te voldoen aan dit keurmerk. Inrichtingsmaatregelen zijn gericht op het zichtbaar maken van parkeerplaatsen vanuit minimaal twee woningen, zichtlijnen naar de openbare ruimte, overzichtelijke parkeerterreinen, voldoende verlichting, duidelijke bewegwijzering, bereikbaarheid van woningen en panden.

3.3

MILIEU

De Wet milieubeheer kent de overheid vele taken en bevoegdheden toe op milieugebied. Deze hebben ook betrekking op de ruimtelijke ordening. Het milieubeleid is er op gericht om te komen tot een integrale verbetering van de leefomgevingkwaliteit door een vroegtijdige integratie van milieukwaliteit in ruimtelijke planvormingsprocessen.

3.3.2

beleid De provincie Zuid-Holland verwoord in de nota “Regels voor Ruimte” een toetsingskader ten aanzien van de voor de provincie relevante milieuthema’s. Dit toetsingskader beschrijft milieuaspecten die in ruimtelijke plannen inzichtelijk moeten worden gemaakt. Het gaat hierbij om het in acht nemen van de meest recente inzichten voor wat betreft de wettelijke milieunormen als het gaat om luchtkwaliteit, externe veiligheid en bodemkwaliteit. Onder andere deze milieuaspecten komen in onderstaande subparagrafen aan de orde.

bedrijven en milieuzonering

|

3.3.3


inleiding

Bij het realiseren van nieuwe bestemmingen dient gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol:

1 2

past de nieuwe bestemming in de omgeving? laat de omgeving de nieuwe bestemming toe?

Richtinggevend hierin zijn de indicatieve onderzoekszones zoals opgenomen in de VNGpublicatie “Bedrijven en milieuzonering”. ad 1 Het plan bestaat uit de nieuwbouw van woningen op de locatie waar voorheen een partycentrum, kantoren en een tankstation gesitueerd waren. De bestemming van de locatie zal hierdoor veranderen. De omgeving van het plangebied kan worden aangemerkt als gemengd gebied maar met hoofdzakelijk een woonfunctie. Onderhavig woningbouwplan past goed in deze omgeving. Met de ontwikkeling zal de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving ten opzichte van de oude situatie aanzienlijk verbeteren. Het behoud en de ontwikkeling van openbaar groen in het plan draagt hier aan bij. ad 2 In de directe omgeving van het plangebied, aan de Weeresteinstraat, komt bedrijvigheid voor in de vorm van kantoren. Op iets grotere afstand, aan de Mariastraat 44 en de Prinses Irenelaan 33, zijn aannemersbedrijf Veenman & Vink en bloembollengroothandel Damen gevestigd. Dit betreffen respectievelijk een categorie 2 en een categorie 3 bedrijf. De grootste afstand voor geur, stof, geluid en gevaar is 50 meter. Deze indicatieve onderzoekszones strekken zich niet uit over onderhavig plangebied.

SA B•A MSTERDA M

3.3.1

|

11

Zonering ten opzichte van bedrijven speelt bij onderhavige ontwikkeling dan ook geen rol. Bovendien veroorzaken de bedrijven in de huidige situatie geen onaanvaardbare hinder of overlast voor de omgeving. 12

Aan de achterzijde van de percelen Weeresteinstraat 10 en 12 is een gasverdeelstation scherming van het woon- en leefklimaat. Deze veiligheidszone strekt zich gedeeltelijk uit over het plangebied. Binnen de zone zijn geen nieuwe kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegestaan en mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd. In het stedenbouwkundig plan is met deze veiligheidszone rekening gehouden. Voor de gronden binnen de zone is de bestemming gasverdeelstation opgenomen.

conclusie Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling uitvoerbaar is voor wat betreft het aspect milieuzonering aangezien er voldoende ruimtelijke scheiding is tussen de milieubelastende functies in de omgeving van het plangebied en de milieugevoelige woningen binnen het plangebied.

bodem

3.3.4

inleiding Bij functiewijzigingen die leiden tot een verandering van de bestaande bestemming zal moeten worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem de realisatie van de gewenste

SA B•A MSTERDA M

|


|

aanwezig. Dit gasverdeelstation heeft een veiligheidszone van 15 meter voor de be-

functie ook toestaat.

bodemonderzoek In 2002 en in 2005 zijn verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd in het plangebied1. Op basis van deze onderzoeken zijn in het plangebied plaatselijk lichte verontreinigingen aangetoond. Van een geval van ernstige bodemverontreiniging was derhalve geen sprake zodat de bodemonderzoeken de woonfunctie in het plangebied niet in de weg stonden. Vervolgonderzoek werd niet noodzakelijk geacht. De lichte verontreiniging met minerale olie ter plaatse van het voormalig tankstation is in opdracht en op kosten van de gemeente in september 2005 gesaneerd. Hierbij zijn ondergrondse tanks en leidingwerk vrijgegraven en afgevoerd en is de hierbij vrijgekomen grond in depot geplaatst. De wanden en bodem van de ontgravingsput en de vrijgekomen grond zijn vervolgens zintuiglijk beoordeeld. Hieraan zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op de aanwezigheid van bodemverontreiniging. De ontgraven grond is vervolgens teruggeplaatst in de ontgravingsput. Hiermee is de tanksanering afgerond. Bij de bouwwerkzaamheden is rekening gehouden met de aangetroffen verontreinigingen in de bodem.

conclusie Het bestemmingsplan is uitvoerbaar voor wat betreft het aspect bodemkwaliteit.

1

Milieukundig bodemonderzoek, Ascor, 18 april 2002 en Eindsituatie bodemonderzoek

Parklaan 4 te Hillegom, Syncera De Straat B.V., 26 april 2005

geluid

Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidbelasting op de gevel van woningen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde, dan wel een nader bepaalde waarde (hogere grenswaarde).

akoestisch onderzoek In en direct grenzend aan het plangebied komen 30 km/h wegen voor. Vanwege de lage verkeersintensiteit zijn deze wegen niet van invloed op het akoestisch klimaat ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen. Het plangebied ligt grotendeels binnen de onderzoekszone van 200 meter van de Weeresteinstraat (50 km/h regime). Uit akoestisch onderzoek, uitgevoerd door SAB Arnhem in april 2002 ten behoeve van het bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan”, is gebleken dat het plangebied binnen de 50 dB(A) contour van de Weeresteinstraat ligt. De gevelbelasting voor het plangebied bedraagt maximaal 53 dB(A). De voorkeursgrenswaarde wordt hiermee overschreden. Om het oprichten van de woningen in het plangebied mogelijk te maken is een ontheffing hogere grenswaarde afgegeven door Gedeputeerde Staten. Als ontheffingscriterium geldt: het opvullen van een open plaats tussen aanwezige bebouwing en vervanging van bestaande bebouwing.

conclusie Op grond van de afgegeven ontheffing hogere grenswaarde van de Wet geluidhinder bestaan er vanuit akoestisch oogpunt geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan.

luchtkwaliteit

3.3.6

inleiding De luchtkwaliteit wordt bepaald door de mate waarin schadelijke stoffen aanwezig zijn in de buitenlucht. De schadelijke stoffen kunnen afkomstig zijn van verschillende bronnen, zoals het verkeer, bedrijven en de al bestaande achtergrondconcentraties van verontreinigende stoffen. Op 15 november 2007 is de nieuwe ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. Hiermee wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (hoofdstuk 5 titel 2) bedoeld. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit uit 2005.

onderzoek luchtkwaliteit In het kader van de vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO ten behoeve van bouwplan De Marel is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd2. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de grenswaarden voor PM10 en NO2 in geen één van de beoordeelde situaties worden overschreden. Als de plansituatie met de autonome ontwikkeling wordt vergeleken, dan blijkt dat de planontwikkeling slechts in twee gevallen leidt tot een zeer geringe verslechtering ten opzichte van de autonome ontwikkeling:

2

Luchtkwaliteitonderzoek bouwplan De Marel, TAUW BV, 18 april 2006

|

en/of door inrichtingen (industrielawaai) het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de


De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer, door spoorwegverkeer,

|

inleiding

SA B•A MSTERDA M

3.3.5

in 2010 is er met planontwikkeling één extra overschrijding van de daggemiddelde grenswaarde voor fijn stof op de Weeresteinstraat, in 2010 neemt de concentratie NO2 op de Prinses Irenelaan in zeer geringe mate toe. In situaties als deze, waarin er geen overschrijding is van de grenswaarden, is een ver14

slechtering van de luchtkwaliteit acceptabel zolang dit niet leidt tot overschrijding van de


|

grenswaarden. In onderhavige situatie is sprake van een zeer geringe verslechtering waarbij geen grenswaarden worden overschreden.

conclusie Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan De Marel voldoet aan de normen voor luchtkwaliteit. In het onderzoek zijn berekeningen uitgevoerd met versie 5.0 van het CAR II – screeningsmodel. Met dit model bestond een kans op onderschatting van de berekende concentraties NO2. In april 2007 heeft het ministerie van VROM in de brief “bekendmaking generieke gegevens luchtkwaliteit actualisatie CAR-model” geadviseerd om totdat er een verbeterd model beschikbaar is “speciale aandacht te geven aan projecten waar de concentratie NO2 net onder de grenswaarde blijft”. De Milieudienst West-Holland heeft in de notitie “aanpak luchtkwaliteit Holland Rijnland“ van 1 juni 2007 aangegeven dat sprake is van potentiële knelpunten op wegvakken die in 2015 NO2 concentraties kunnen hebben vanaf 38 ug/m3. De berekende wegen vallen niet onder de definitie “net onder de norm” van VROM en “potentiele knelpunten” van de Milieudienst waarmee geconcludeerd kan worden dat het

SA B•A MSTERDA M

|

plangebied geen extra aandacht behoeft. Het bouwplan De Marel leidt niet in betekenende mate tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan geconcludeerd worden dat de lucht ter plaatse van het plangebied ‘schoon’ genoeg is voor de woonfunctie. Het aspect luchtkwaliteit vormt in deze situatie geen belemmering voor een goede ruimtelijke ordening in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De ontwikkeling is daarmee uitvoerbaar voor wat betreft het milieuaspect luchtkwaliteit.

3.3.7

externe veiligheid inleiding De externe veiligheid wordt bepaald door de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in en rond het plangebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten, zoals woningen, moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal dodelijke slachtoffers beperkt blijft. Het Vuurwerkbesluit (2002, herziening 2004) en het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi, 2004) stellen afstandseisen aan risicovolle bedrijfsactiviteiten. De circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS, 2004) adviseert bij transportroutes en buisleidingen met gevaarlijke stoffen veiligheidsafstanden aan te houden.

toets externe veiligheid Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van bedrijven die gevaar veroorzaken. Er is evenmin sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen in en rond het plangebied.

conclusie Geconcludeerd kan worden dat onderhavig bestemmingsplan uitvoerbaar is op het gebied van externe veiligheid.

In het kader van het verkrijgen van een duurzaam watersysteem hebben Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen in 2001 de Startovereenkomst waterbeleid 21e eeuw (WB’21) ondertekend. Onderdeel van het nieuwe waterbeleid is de “watertoets”: de check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem. Ruimtelijke plannen dienen een waterparagraaf te bevatten. Initiatiefnemers van ruimtelijke plannen moeten in een vroegtijdig stadium van het planvormingsproces de waterbeheerder(s) betrekken. De initiatiefnemer vraagt de waterbeheerder(s) om een wateradvies in de vorm van een watertoets. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van het overleg opgenomen. In het kader van de vrijstellingsprocedure voor bouwplan De Marel heeft vroegtijdig overleg met Hoogheemraadschap van Rijnland plaatsgevonden.

3.4.2

beleid waterschap Op 1 januari 2005 zijn de vier waterschappen in het gebied Rijnland samengevoegd tot één nieuw hoogheemraadschap van Rijnland. De opgeheven waterschappen in Rijnland zijn: het hoogheemraadschap van Rijnland en de waterschappen Groot-Haarlemmermeer, De Oude Rijnstromen en Wilck & Wiericke. In verband met deze fusie moesten een groot aantal onderwerpen op elkaar worden afgestemd c.q geharmoniseerd. De nota 'waterneutraal bouwen' uit 2003 is in dit kader vervangen door de nota 'dempingen en verhard oppervlak' en de nota 'integrale inrichtingscriteria watergangen en kunstwerken'.

Nota dempingen en verhard oppervlak (2006) Een van de doelstellingen van deze nota is het vastleggen van het beleid ten aanzien van voorwaarden voor compensatie van de aanleg en het afkoppelen van verhard oppervlak. In verhard gebied vindt nauwelijks of geen infiltratie in de bodem plaats. Vrijwel al het water stroomt direct af naar het oppervlaktewatersysteem en/of naar het rioleringssysteem. Dit betekent dat bij een flinke regenbui het oppervlaktewatersysteem een grote afvoerpiek moet opvangen. Bij de nieuwbouw van stedelijk gebied, de verdichting van bestaand gebied, de aanleg van kassen of de aanleg van wegen is sprake van het verharden van gebieden waar voordien water in de bodem kon infiltreren. De toename van verhard gebied betekent een geringere infiltratiecapaciteit naar de bodem en als gevolg daarvan een toename van periodieke belastingen van het oppervlaktewatersysteem. Zoals verwoord in de Vierde nota waterhuishouding en het Waterbeleid 21e eeuw mogen problemen niet worden afgewenteld op de omgeving. Dit betekent onder meer dat regenwater niet zo snel als mogelijk moet worden afgevoerd, maar dat eerst de mogelijkheden voor vasthouden en bergen in de bodem en in open water moeten worden benut. De waterbeheerder, die verantwoordelijk is voor een goed werkend oppervlaktewatersysteem, is daarom gerechtigd om eisen te stellen met betrekking tot compensatie van het verlies aan berging in de bodem als gevolg van verharding. Bij ruimtelijke ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak toeneemt en/of waarbij het waterbergend vermogen afneemt moeten maatregelen worden getroffen om de negatieve effecten (grotere aan- en afvoer van water) te voorkomen. Uitgangspunt is dat dit

15 |

inleiding


3.4.1

|

WATER

SA B•A MSTERDA M

3.4

plaatsvindt in het plangebied. In principe wordt hierbij de zogenaamde 15% regel gehanteerd: de initiatiefnemer dient minimaal 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water. Van deze regel kan met toestemming van het hoogheemraadschap worden afgeweken. 16 TRES LON G, O MG EVING PA RKLAAN, CORRECTIEVE HERZ IENING DE MAR EL

|

Nota integrale inrichtingscriteria watergangen en kunstwerken (2006) De doelstelling van deze nota is het vastleggen van het beleid ten aanzien van de inrichtingscriteria voor oppervlaktewateren en kunstwerken. Hierbij is rekening gehouden met de verschillende aspecten (waterkwantiteit, waterkwaliteit, ecologische kwaliteit), belangen en toekomstige ontwikkelingen ten aanzien van het waterbeheer. Bij het opstellen van de inrichtingscriteria voor de oppervlaktewateren zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Waterkwantiteitsaspecten: Aan- en afvoer moet gegarandeerd zijn; Waterkwaliteitsaspecten: De waterkwaliteit en de ecologie mogen niet ontoelaatbaar negatief worden beïnvloed; De afmetingen van een oppervlaktewater zijn bepalend voor de hoeveelheden water die, binnen bepaalde randvoorwaarden, door een oppervlaktewater kunnen worden getransporteerd. Deze randvoorwaarden zijn onder andere de stroomsnelheid en het verval dat in een watersysteem beschikbaar is. De stroomsnelheid en het verval zijn aan elkaar gerelateerd. Hierbij geldt dat hoe hoger de stroomsnelheid hoe groter het verval. Te hoge stroomsnelheden kunnen tot gevolg hebben dat ongewenste uitschuring van het

SA B•A MSTERDA M

|

onderwaterprofiel optreedt, met mogelijke instabiliteit van het onderwatertalud tot gevolg. Voor de waterstroming in een oppervlaktewater is doorgaans een beperkt verval beschikbaar. Dit verval moet worden verdeeld over het oppervlaktewater en de daarin voorkomende kunstwerken. Voor een goede wateraan- en afvoer is het dus van belang dat een oppervlaktewater ruim voldoende ruim is gedimensioneerd. Bij het toetsen van de (aan te passen of nieuw aan te leggen) oppervlaktewateren en kunstwerken aan de waterkwantiteitsvoorwaarden moeten de betreffende oppervlaktewateren en kunstwerken belast worden met de maatgevende afvoer. Een ander aspect waarmee rekening moet worden gehouden zijn de eisen die de waterkwaliteit en de ecologie stellen aan de inrichting van een oppervlaktewater. Uitgangspunt hierbij is dat de inrichting van een oppervlaktewater de waterkwaliteit en de ecologie niet negatief mag beïnvloeden.

3.4.3

de watertoets In overleg met Hoogheemraadschap van Rijnland is aanvankelijk in het bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan” in de uitwerkingsregels van de uit te werken bestemming “woongebied” een compensatie-eis van 12% opgenomen. Geconstateerd kan worden dat de situatie ten aanzien van waterberging in de nieuwe situatie aanzienlijk beter wordt dan voorheen. De situatie van het partycentrum, het tankstation en de parkeerplaats voorzag in een aanzienlijk mindere mate in waterberging, terwijl het verhard oppervlak veel groter was. In de nieuwe situatie neemt het aandeel verhard oppervlak dus af en is sprake van een groter waterbergend vermogen in het plangebied. Tussen de gemeente Hillegom, de projectontwikkelaar en het hoogheemraadschap van Rijnland heeft bilateraal overleg plaatsgevonden over het bouwplan “De Marel”. Het Hoogheemraadschap heeft hierbij aangegeven dat met 10% compensatie kan worden

volstaan. Het oppervlak aan water zoals opgenomen in het bouwplan voor “De Marel” voldoet aan deze 10%-eis. Op grond van het gevoerde overleg en de gegevens die het hoogheemraadschap heeft

tegen het plan.

3.4.4

conclusie Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is op het gebied van waterhuishouding.

3.5

CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE

inleiding Door de ondertekening van het Verdrag van Malta (Valletta, 1992) heeft Nederland zich verplicht tot het beschermen van het archeologisch erfgoed. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologische erfgoed waar mogelijk te behouden. De archeologische beleidskaart van de gemeenten Hillegom, Lisse en Noordwijkerhout van mei 2007 laat voor het plangebied een hoge archeologische verwachting zien. Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld en groter dan 100 m2 vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden.

uitsnede archeologische beleidskaart archeologisch onderzoek Synthegra Archeologie B.V. heeft in 2003 een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Op basis van de boringen, onderzoek naar de opbouw van de aardlagen en het ontbreken van vondstmateriaal is het terrein te interpreteren als een gebied met lage archeologische verwachting. Dit in tegenstelling tot de waardering op basis van de archeologische waardenkaart van Zuid-holland. Uit alle boringen blijkt dat het natuurlijke bodemprofiel binnen het gehele plangebied sterk geroerd is. Dit is met name het geval op de strandwal

| TRES LON G, O MG EVING PA RKLAAN, CORRECTIEVE HERZ IENING DE MAR EL

mate binnen het plangebied zijn gecompenseerd. Er bestaan dan ook geen bedenkingen

17

|

geconcludeerd dat de waterstaatkundige effecten als gevolg van het bouwplan in ruime

SA B•A MSTERDA M

ontvangen bij de aanvraag voor een keurvergunning, heeft het Hoogheemraadschap

waar juist een hoge archeologische verwachting gold. De top van de strandwal is afgegraven ten behoeve van zandwinning voor de bloembollenteelt waarmee ook eventuele bewoningssporen verloren zijn gegaan. 18

conclusie hiermee is geen vervolgonderzoek aanbevolen. Geconcludeerd kan worden dat onderhavig bestemmingsplan uitvoerbaar is voor wat betreft archeologie.

3.6

ECOLOGIE

inleiding Bij elke nieuwe ontwikkeling in een gebied moet in principe altijd gekeken worden naar de ecologische aspecten. Er moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige beschermde dier- en plantensoorten zoals de Flora- en Faunawet die geeft. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd. Voorts moet bekeken worden of er effecten zijn op aangewezen gebieden zoals de Vogel- en/of Habitatrichtlijn.

onderzoek flora en fauna In het kader van het bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan” en de vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO voor het bouwplan de Marel zijn onderzoeken gedaan naar

|


|

In het plangebied worden geen archeologische vindplaatsen (meer) verwacht. In verband

SA B•A MSTERDA M

de aanwezige beschermde dier- en plantensoorten in het plangebied3. Als onderdeel van de ecologische onderzoeken zijn tijdens terreinbezoek soorten zoogdieren, amfibieën, planten en vogels aangetroffen. De waargenomen zoogdieren, amfibieën en plantsoort zijn algemeen voorkomende soorten uit de 1e beschermingscategorie van de Flora- en Faunawet (o.a. Mol, Velmuis, Groene kikker). Hiervan is de instandhouding nooit in het geding en geldt een algemene vrijstelling. Op basis van deze vrijstelling is aantasting van rust- en verblijfplaatsen mogelijk. Deze soorten hebben dan ook geen belemmering gevormd voor het bouwplan De Marel. In verband met de aangetroffen vogelsoorten (o.a. Merel, Houtduif en Roodborst) is het bouwplan zodanig uitgevoerd dat voor geen van deze vogelsoorten schade is ontstaan. Verder is voorafgaand aan de sloop van het voormalige Treslong complex vastgesteld dat er in de panden geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig waren.

conclusie Het bouwplan is uitvoerbaar gebleken vanuit het oogpunt van de Flora- en Faunawet. Voor onderhavig bestemmingsplan bestaan dan ook geen belemmeringen uit oogpunt van ecologie.

3

Ecologische toetsing bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan” gemeente Hillegom,

Jos Rademakers Ecologie & Ontwikkeling, 30 januari 2003 Ecologische toetsing project “De Marel” Voormalig Treslong terrein te Hillegom, Jos Rademakers Ecologie & Ontwikkeling, 14 april 2006

VERKEER EN PARKEREN

de verkeersaspecten als ontsluiting, bereikbaarheid, verkeersveiligheid en parkeren.

ontsluiting en bereikbaarheid De Parklaan, Treslonglaan en Vosselaan vormen de hoofdontsluitingswegen van het plangebied. Doordat de publieke functie van het plangebied in de nieuwe situatie vervalt krijgen deze wegen een buurtkarakter. Op deze wegen en op de Mariastraat zal het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het bouwplan “De Marel” wel toenemen. De aard van het verkeer zal echter veranderen. Het partycentrum genereerde relatief veel busverkeer dat ook ’s avonds en ’s nachts door de Mariastraat reed. De overlast die bussen veroorzaken komt door de ontwikkeling van “De Marel” niet meer voor. De toename van het aantal verkeersbewegingen is volgens de normen en leidt niet tot een dusdanige verhoging dat er andere verkeersmaatregelen getroffen moeten worden. Ook voldoet het aantal verkeersbewegingen aan de normen van het Duurzaam Veilig principe. Voor wat betreft de bereikbaarheid voor hulpdiensten heeft in het kader van de vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO voor bouwplan De Marel overleg met de brandweer

|

plaatsgevonden. Deze heeft ingestemd met het bouwplan.

parkeren In de uitwerkingsregels zoals opgenomen in de uit te werken woonbestemming in het bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan” is als eis opgenomen dat voorzien moest worden in voldoende parkeervoorzieningen waarbij een gemiddelde van 1,5 parkeerplaatsen per te realiseren woning als norm geldt. Daarnaast moet hierbij rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte van de ouderenhuisvesting Parkwijk. Verandering in de parkeerbehoefte hebben in 2004 geleid tot nieuwe normen op grond van CROW-richtlijnen (richtlijnen van het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek). Omdat deze normen zijn gebaseerd op de meest recente gegevens over parkeergedrag zijn deze bij de plantontwikkeling voor “De Marel” gehanteerd. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte aangegeven op grond van de CROWrichtlijnen: Type woning/functie

Aantal per

CROW parkeer-

Parkeerbehoefte

eenheid

norm

(aantal parkeerplaatsen)

vrijstaand

12

2,0

24

2/1 – kap

22

2,0

44

eengezinswoningen

6

1,8

11

sociale huur senior

29

0,3

9

seniorenappartementen

18

2,0

36

wooneenheden Parkwijk

60

0,5

30

Aula De Ark

400

0,02

8

Totale parkeerbehoefte


Bij het realiseren van een nieuwe functie is het van belang om aandacht te besteden aan

|

19

inleiding

162

SA B•A MSTERDA M

3.7

Omdat ook rechten ontleend kunnen worden aan de oude normen zoals opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan” is ervoor gekozen dat het bouwplan ook aan deze parkeernormen moet voldoen. 20

In beide gevallen is ook de parkeerbehoefte van Parkwijk meegenomen aangezien op de Parkwijk werd geparkeerd. In het plangebied zijn 76 parkeerplaatsen gerealiseerd in openbaar gebied en 86 parkeerplaatsen op eigen terrein. Door opheffing van het parkeerverbod aan de Treslonglaan en Parklaan zijn 41 langsparkeerplaatsen beschikbaar gekomen. Verder zijn 5 extra parkeerplaatsen in het plangebied gerealiseerd door uitbreiding van de stroken met haakse parkeerplaatsen aan de Parklaan en Vosselaan. Hiermee wordt voldaan aan de oude parkeernormen uit bestemmingsplan “Treslong, omgeving Parklaan” en ruim voldaan aan de CROW normen.

3.8

ECONOMISCHE HAALBAARHEID Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dient op grond van artikel 9, tweede lid van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Het bouwplan is exploitabel gebleken. In een exploitatieovereenkomst is vastgelegd dat de ontwikkeling voor de gemeente

SA B•A MSTERDA M

|


|

voormalige parkeerplaats van het partycentrum ook door bewoners/bezoekers van

budgettair neutraal is verlopen. Tevens is hierin geregeld onder welke condities de in opdracht van de ontwikkelaar te realiseren openbare ruimte aan de gemeente wordt overgedragen. Met de ontwikkelaar is een planschaderisico overeenkomst gesloten waarin geregeld is dat eventuele planschade voor rekening van de ontwikkelaar komt. De economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan is derhalve aangetoond.

4

TOELICHTING OP DE HE RZIE NING

4.1

ALGEMEEN Deze correctieve herziening is opgesteld als een zelfstandig bestemmingsplan. Het besluit tot onthouden van goedkeuring is inmiddels enkele jaren geleden genomen. In deze tijd zijn er vanuit, onder andere het ministerie van VROM, nieuwe voorstellen gedaan hoe een bestemmingsplan eruit moet zien. Deze gewijzigde inzichten hebben tot de keuze geleid een opzichzelfstaande en leesbare correctieve herziening op te stellen. Deze herziening bestaat uit een plankaart, voorschriften en een toelichting. De plankaart en de voorschriften vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van de herziening. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de plankaart wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de plankaart aangeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in het bijbehorende voorschrift worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden worden via aanduidingen nader ingevuld. Een aanduiding is een teken op de plankaart. Via een aanduiding wordt in de voorschriften kingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van deze herziening geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen.

4.2

METHODIEK

plankaart Op de plankaart hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de voorschriften aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de plankaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).

voorschriften De voorschriften zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1.

Inleidende bepalingen. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de voorschriften worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de voorschriften te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de voorschriften (artikel 2).

2.

Bestemmingsbepalingen. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwvoorschriften en, eventueel, ook een aanlegvergunningstelsel opgenomen.

SA B•A MSTERDA M

|

‘iets’ geregeld. Dat ‘iets’ kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beper-


|

21

Iedere artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwvoorschriften opgenomen. Aansluitend volgen vrijstellingsbevoegdheden met betrekking tot bouwen/of gebruiksvoorschriften. Ten slotte zijn eventueel een aanlegvergunningstelsel en/of 22

wijzigingsbevoegdheden opgenomen.


|

Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsbepalingen ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld. 3.

Algemene bepalingen. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, een bepaling met betrekking tot bestaande afmetingen, afstanden en percentages (zo worden de bouwwerken die afwijken van de regeling in het stadsvernieuwingsplan ‘positief’ bestemd), een bepaling die de verhouding tot de gemeentelijke bouwverordening regelt, algemene gebruiksbepalingen, algemene vrijstellings- en wijzigingsbepalingen en algemene procedurebepalingen (deze laatste bepaling hangt samen met de vrijstellings- en wijzigingsbepalingen in het stadsvernieuwingsplan).

4.

Overgangs- en slotbepalingen. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk een strafbepaling, overgangsbepalingen en een slotbepaling opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene bepalingen betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere ka-

SA B•A MSTERDA M

|

rakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

4.3

BESTEMMINGEN Dit bestemmingsplan kent de bestemmingen ‘groen’, ‘tuin’, ‘verkeer-verblijf’, ‘water’, ‘wonen’ en ‘gasverdeelstation’.

bestemming "groen" Binnen de bestemming groen vallen groenvoorzieningen, bermen en beplanting maar ook paden, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

bestemming "tuin" De op de plankaart voor tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, alsmede voor paden en parkeerplaatsen op eigen erf. Deze bestemming betreft in principe, niet openbare gronden (deze hebben veelal de bestemming groen), die "tuin" zijn in de gebruikelijke betekenis van het woord en die dat dienen te blijven. Op gronden met deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan en dient de parkeerplaats op eigen erf in stand gehouden te worden.

bestemming “verkeer-verblijf” De wegen en straten e.d. en daarmee samenhangende infrastructuur met een functie die hoofdzakelijk is gericht op de afwikkeling van het verkeer en ook een verblijfsfunctie hebben zijn bestemd tot "verkeer en verblijf".

bestemming “water” Het in het plangebied voorkomende oppervlaktewater met een functie voor de waterberging of waterhuishouding is bestemd tot "water".

bevinden. Omdat in het plangebied verschillende typen woningen voorkomen, is binnen de bestemming een onderscheid in vier categorieën gemaakt: 1.

vrijstaande woningen, op de plankaart aangeduid met een "V",

2.

dubbele woningen, op de plankaart aangeduid met een "D",

3.

rijwoningen, op de plankaart aangeduid met een "R",

4.

gestapelde woningen, op de plankaart aangeduid met een "G".

Op de plankaart heeft niet elke woning afzonderlijk een eigen bestemmingsvlakje gekregen, noch is voor elke woning afzonderlijk een bouwvlak aangewezen. Gekozen is voor bestemmingsvlakken die zo veel mogelijk een heel woonblok omvatten. Binnen deze bestemmingsvlakken is voor meerdere woningen tezamen één bouwvlak aangewezen. Mede daarom zijn in de voorschriften regels gesteld ten aanzien van het maximaal toegestane aantal woningen en ten aanzien van de situering van woningen. Daarmee wordt voorkomen dat door tussenvoeging van extra woningen, dan wel verandering of volledige herbouw van bestaande woningen, stedenbouwkundig ongewenste situaties ontstaan.

Binnen de bestemming “woondoeleinden” is naast hoofdgebouwen (woningen) tevens erfbebouwing toegestaan. De voorschriften voor deze erfbebouwing zijn gebaseerd op de erfbebouwingsregeling van Hillegom. Aan de omvang en de situering van erfbebouwing zijn in de bouwvoorschriften van de bestemming “wonen” diverse voorschriften verbonden. Deze beogen te voorkomen dat, onder meer uit (brand)veiligheidsoverwegingen, een bouwterrein volledig wordt bebouwd dan wel dat stedenbouwkundig gezien ongewenste situaties ontstaan. De voorschriften bij deze bestemming bieden de mogelijkheid tot het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep en een aan huis verbonden bedrijf. Het gaat hierbij om dienstverlenende beroepen op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied en om bedrijven die gericht zijn op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten. Belangrijk is dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat de ruimtelijke uitwerking of uitstraling in overeenstemming met de woonfunctie is.

gasverdeelstation De veiligheidszone van het gasverdeelstation dat aan de achterzijde van de percelen Weeresteinstraat 10 en 12 is gelegen heeft deze bestemming gekregen. De veiligheidszone bedraagt 15 meter ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Binnen de zone zijn geen nieuwe kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegestaan en mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd.

SA B•A MSTERDA M

|

Voor hoofdgebouwen zijn goot- en bouwhoogte op de plankaart aangeduid.


Deze bestemming is toegekend aan alle gronden waarop zich één of meer woningen

|

23

bestemming "wonen"

5

DE PROCEDURE

SA B•A MSTERDA M

|


|

24

5.1

ZIENSWIJZEN Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 20 maart tot en met 30 april 2008, gedurende zes weken, ter inzage gelegen. In deze periode hebben vier reclamanten een zienswijze ingediend. De zienswijzen en de gemeentelijke reactie hierop zijn verwerkt in een Nota zienswijzen. Deze is als bijlage in dit bestemmingsplan opgenomen.

correctieve herziening De Marel

Recommend Documents