door op de inhoudspagina’s 2 en 3 op de hoofdstukken (I, II, III ...) en de sub-hoofdstukken (1,2,3 ...) te klikken komt u op de beginpagina van het desbetreffende (sub)hoofdstuk
onder de paginacijfers op de linkerpagina vindt u een knop/link ( ) naar de inhoudspagina’s
2
2013
jaar verslag
1 Hoogeveldt 2 Vossenveld 3 Galgenveld 4 Heidepark 5 Proosdij 6 Welgelegen 7 Westerhelling 8 Doddendaal 9 Jacob Canisstraat 10 Thijmstraat 11 Van Nispenstraat 12 Graafse Ringpad 13 Jonkerbosch 14 Van der Brugghenstraat 15 Boeckstaetehof 16 Vredeburg 17 Griftdijk 18 Sterrenbosch 19 Gouverneur 20 Orion 21 Leeuwenstein 22 Talia
woon
Arnhem
complexen
17 Station Lent
W
aa l
Nijmegen-Noord 25 A3
Beuningen
aal asWa alk
3
weg
oe
sb
ew afs
9 ee
a Gr
12
Lindenholt
15
ew
Be
19
SSHN HAN
Station Heyendaal
w eg
A7 3
N271
2
sweg
iding
Sche
Malden/Mook/Venlo Boxmeer/Venlo/Köln (D)
Heyendaalseweg
Dukenburg
St. Ann astraat
13
Grave
en D als e
w
Kleve (D)
7
RU Nijmegen
er ts e
4
Station Dukenburg
H at
Den Bosch
rg
1
5
A3 26
11
eg
3
10
6
ks
325
osche
Gr
Centraal Station
N
Neerb
14
8 16 Centrum
22
21
Ma
A7
20
an
Rotterdam/Zwolle
18
Groesbeek
Berg en Dal
2013
3
r g
Naam van de instelling: Stichting SSHN Werkgebied instelling: Nijmegen, Arnhem en de overige gemeenten van het voormalige Stedelijk Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) Adres: Laan van Scheut 4, Postbus 1175, 6501 BD Nijmegen tel. 024-3594939, www.sshn.nl Oprichtingsdatum: 28 december 1950 Toelating: 22 februari 1990 bij KB nr. 4378 Datum en nummer van de inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Centraal Gelderland 3 mei 1977, nr. 41055121 Deelnemer in Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences)
2012 2013 inclusief volkshuisvestingsverslag
conform artikel 11 van de statuten
jaar jaar verslag verslag
2|3
Inhoud
Pag.
I
Hoofdlijnen jaarverslag 2013
II
Verantwoording prestaties 2013
4 12
Pag.
IV Organisatie SSHN en samenwerking
80
1 Organisatie
80
2
85
Public Relations
12
3 Samenwerking
Beleid beschikbaarheid woonruimte, inschrijving en verhuur
12
3.1
Aantal inschrijvingen
14
3.2 Kences
Verhuur
15
3.3
Samenwerking met Hoger Onderwijs
89
Commissie van Toewijzing
19
3.4
Samenwerking met de gemeente Nijmegen en provincie Gelderland
90
1.5
Realisering opvang eerstejaarsstudenten 2013 en verwachting voor 2014
20
3.5
Samenwerking met Nijmeegse corporaties
90
1.6
Verhuur wooncomplexen: zelf reageren op vrijkomend aanbod 21
3.6
Samenwerking in landelijk verband
91
1.7
Gewijzigd aanbodsysteem voor eerstejaarsstudenten vanaf 1 juli 2013
23
3.7
Resultaat visitatie SSHN 2010
91
1.8
Kamerbureau SSHN
24
1.9 Arnhem
25
V
Slotwoord bestuurder
2
Relatie huurder – verhuurder
26
1
Huisvesting van de doelgroep
1.1
1.2
1.3
1.4
Samenwerking op projectbasis
87 87 88
92
VI Verklaring Raad van Commissarissen
95
30
1
Toezichtkader en visie
95
Verslag Geschillencommissie SSHN 31
2
Samenstelling en vergaderingen Raad van Commissarissen
33
3
Interne evaluatie Raad van Commissarissen
102
33
3.1
Checks and balances
102
3.1.1 Woningvoorraad in exploitatie
33
3.2
Horizontale inbedding
103
3.1.2 Instandhouding kwaliteit woningvoorraad
34
3.3
Eigen werkwijze en functioneren
104
3.2
42
4
Remuneratie- en auditfunctie
106
3.2.1 Evaluatie en actualisatie aanvullende behoefte aan studentenhuisvesting in Nijmegen 42
5
Verklaring inzake jaarrekening SSHN 2013
110
2.1
Stichting Platform Huurdersbelangen SSHN
26
2.2
Overleg met de Stichting Platform Huurdersbelangen
28
2.3
Overzicht verdere huurdersparticipatie SSHN
2.4
3
Instandhouding kwaliteit en uitbreiding van de woningvoorraad
3.1
Instandhouding kwaliteit
Beleid inzake bouwen, verwerven en slopen van woningen
3.2.2 Invulling investeringsopgave 2010 t/m 2014: 1.250 extra studenteneenheden
3.2.3. Bouw in het Arnhemse
44
VII Jaarrekening 2013
113
48
1
Jaarrekening SSHN, geconsolideerd
114
46
4 Leefbaarheid
48
4.1
Structurele aandacht SSHN Uitgaven leefbaarheid
97
4.2
51
1.1
Geconsolideerde balans
114
5
Wonen en Zorg
52
1.2
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening
116
6
Financiële continuïteit
53
1.3
Kasstroomoverzicht geconsolideerd
117
6.1
Huurbeleid SSHN
53
1.4
Algemene toelichting
118
6.2
Servicekosten en woonlasten
55
1.5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
120
6.3 Resultaat
55
1.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
126
6.4 Deelnemingen
59
1.7
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
6.5 Treasury
60
1.8 Kasstroomoverzicht
132
6.6
Ontwikkeling weerstandsvermogen
62
1.9
133
6.7
Invloed vennootschapsbelasting en heffingen
63
1.10 Niet in de balans opgenomen regelingen
141
1.11 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening
142
1.12 Overige informatie
146
Toelichting op de geconsolideerde balans
131
III Corporate Governance
65
2
Jaarrekening SSHN, enkelvoudig
148
1
Missie en belanghouders
65
2.1
148
2 Governancestructuur
67
2.2 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening
150
3
Doelstellingen bestuur
70
2.3
Toelichting op de enkelvoudige balans
151
4
Risicobeheer en controlesysteem
72
2.4
Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening
4.1 Risicoprofiel
72
Accountantsverklaring
4.2 Risicomanagement-systeem
76
5
Naleving governancecode
78
Enkelvoudige balans
Kengetallen
157 162
4|5
I Hoofdlijnen jaarverslag 2013
daar bovenop zo mogelijk nog eens 250 studenteneenheden extra zal realiseren, mits hiervoor voldoende financiële ondersteuning door andere partijen gevonden wordt. Hierbij is ook rekening
In het jaarverslag van de SSHN over 2013 wordt op een uitgebreide en transparante wijze verslag
gehouden met de toezeggingen aan de instellingen voor Hoger Onderwijs om de komende jaren
gedaan van onze doelstellingen, activiteiten en resultaten in het jaar 2013. De hoofdlijnen daarvan
extra kamers voor hen vrij te maken ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse (master)studenten.
worden in dit korte hoofdstuk geschetst. Dit hoofdstuk wordt ook separaat verspreid onder een
Door de door de provincie Gelderland toegekende subsidie van € 4 miljoen voor de realisering van
brede groep van personen werkzaam bij de primaire belanghouders van de SSHN, zijnde RU, HAN,
het project Mariënbosch, is de SSHN – in samenwerking met collega-corporatie Mooiland, die voor
gemeente Nijmegen en voorts binnen de provincie Gelderland, gemeente Arnhem, collega-corporaties
50% mee investeert in dit project – in staat gesteld bovenvermeld bouwprogramma volledig uit te
en andere instellingen, waar wij mee samenwerken.
voeren. Een en ander is ook vastgelegd in het addendum op de prestatieovereenkomst 2010-2014,
Het volledige jaarverslag wordt slechts beperkt verspreid, maar staat wel integraal op onze website
dat op 20 december 2013 tijdens het bestuurlijk overleg met haar stakeholders door de SSHN en
sshn.nl/corporate_governance en wordt op verzoek aan belangstellenden gezonden (zolang de voor-
gemeente Nijmegen is ondertekend. Hierin wordt bovenvermelde uitgebreide bouwopgave van
raad strekt)
de SSHN tot en met 31 december 2014 vastgelegd.
In dit volledige jaarverslag treft u in hoofdstuk II een uitgebreide verantwoording aan van onze inzet
Invulling prestatieovereenkomst tot en met 2014
en activiteiten, aan de hand van de zes prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huisvesting
––Nieuwbouw wooncomplex Orion aan de Sperwerstraat (231 kleine zelfstandige eenheden). De SSHN
(ook wel aangeduid als ‘het volkshuisvestingsverslag’).
heeft medio 2010 een start kunnen maken met deze nieuwbouw. Het merendeel van deze eenheden
Conform de aanbevelingen in de Aedes Governancecode, heeft de SSHN een apart hoofdstuk (III)
heeft een gebruiksoppervlakte van 28 m 2 . Dit wooncomplex is in het voorjaar 2012 tot volle tevre-
gewijd aan het onderwerp ‘corporate-governance’, beter gezegd ‘goed bestuur’, met daarin onder andere aandacht voor het onderwerp risicobeheersing, integriteit en de naleving van de governance-
denheid van SSHN en de huurders opgeleverd en in gebruik genomen. ––Nieuwbouw Talia naast het Centraal Station (347 onzelfstandige eenheden). De gemeente Nijmegen
code door de SSHN.
heeft in nauw overleg met de SSHN de regie op zich genomen als ontwikkelaar van de gecombi-
In hoofdstuk IV wordt meer specifiek ingegaan op de SSHN als organisatie en de samenwerking
neerde nieuwbouw voor poptempel Doornroosje, waar bovenop nieuwbouw voor de SSHN wordt
met andere organisaties. Hierin wordt ook het resultaat van de laatstgehouden visitatie van de SSHN
gerealiseerd. Dit laatste in de vorm van 88 grote appartementen van elk ca. 120 m 2 , die door
samengevat.
de SSHN van de gemeente Nijmegen zullen worden afgenomen en kamergewijze zullen worden
In aansluiting op het slotwoord van de bestuurder (hoofdstuk V), geeft de Raad van Commissarissen
verhuurd. Een en ander in de vorm van groepswoningen met vier kamers van elk 15 m 2 met een
van de SSHN in hoofdstuk VI een eigen, uitgebreide verantwoording inzake zijn taakopvatting
gemeenschappelijke woonkamer/keuken van 25 m 2 en met deze groep van vier te delen sanitaire
en taakvervulling in 2013.
voorzieningen. Onder deze nieuwbouw zal ook een fietsenstalling voor ruim 4.000 fietsen door
Tot zover de inhoudsopgave van het volledige jaarverslag. Hieronder volgen de hoofdlijnen daaruit.
de gemeente Nijmegen worden gerealiseerd. Op basis van een Europese aanbesteding is de bouwcombinatie KlokBouw/Züblin geselecteerd voor de realisering van deze gecombineerde nieuwbouw
De missie van de SSHN is in 2013 geactualiseerd en luidt thans als volgt:
binnen de vastgestelde financiële kaders. De bouwwerkzaamheden zijn tamelijk gecompliceerd door de beperkt beschikbare ruimte en de combinatie van verschillende functies. Dit heeft tot enige
De SSHN is een actieve organisatie, die staat voor goede en betaalbare huisvesting en daarbij behorende dienstverlening voor één- en tweepersoonshuishoudens. Zij richt zich daarbij specifiek op studerende jongeren, met name in Nijmegen en tevens op aanverwante doelgroepen en personen
aanloopproblemen geleid in de opstart. Thans is de uitvoering volop aan de gang. Deze nieuwbouw kan naar verwachting eind juni 2014 definitief opgeleverd worden. ––Nieuwbouw Mariënbosch (347 merendeels kleine zelfstandige eenheden). De SSHN heeft op
die hier kort verblijven. Vanaf 2014 richt de SSHN zich ook op studerende jongeren in Arnhem.
12 juli 2013 samen met collega corporatie Mooiland het Mariënbosch klooster op de Kwakkenberg
De SSHN streeft naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking
(een rijksmonument) aangekocht om te (ver)bouwen tot in totaal 347 kleine zelfstandige studen-
met andere organisaties en/of woningcorporaties.
teneenheden (135 in de oudbouw en 212 in de aansluitend te realiseren nieuwbouw). De provincie
Kort samengevat:
Gelderland heeft – zoals onder punt II.3.2.1 nader wordt toegelicht – een doorslaggevende subsi-
Het voorzien in voldoende, goede – dus ook veilige – en betaalbare woonruimte voor studerende jon-
die van € 4 miljoen aan dit project toegekend in het kader van het programma ‘Vliegende-start-
geren in ‘het Nijmeegse’. Daarnaast zal de SSHN haar expertise ook gaan inzetten in ‘het Arnhemse’.
projecten’. De SSHN zal dit project samen met haar collega-corporatie Mooiland gaan realiseren (ieder 50% eigenaar, SSHN beheert en verhuurt). Hiervoor is een samenwerkingsovereenkomst tussen beide corporaties afgesloten, die ook voorziet in een verdere uitbreiding van de samenwerking
Voldoende woonruimte
bij nieuwe projecten in Nijmegen en Arnhem. De werkzaamheden zijn direct na de bouwvakvakan-
Er is sprake van voldoende woonruimte als alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaarsstudenten
tie daadwerkelijk gestart en op 28 augustus 2013 feestelijk ingeluid door de beide betrokken gede-
een aanbod voor een kamer kunnen krijgen vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars studenten in
puteerden van de Provincie Gelderland, mw. Josan Meijers en mw. Annemiek Traag. Het werk loopt
juli van het volgende studiejaar Nijmegen binnenstroomt. Dit is afgelopen studiejaar voor het eerst
voorspoedig en de bouwtijd wordt geraamd op ca.18 maanden (oplevering in vroege voorjaar 2015).
sinds tijden weer gelukt. Alle 3.415 bij de SSHN ingeschreven eerstejaarsstudenten van het studiejaar
––Realisering studentenhuisvesting in Sonnehaert 150 eenheden). Op 6 maart 2014 kon na een lange
2012-2013, hebben of een kameraanbod van de SSHN gehad of hadden zelf reeds op de particuliere
voorbereidingsperiode inzake het voor de bouwvergunning noodzakelijke projectafwijkingsbesluit
markt een kamer gevonden, voordat de nieuwe lichting eerstejaars in juli 2013 weer binnenstroomde.
de huurovereenkomst tussen de SSHN en ZZG, zijnde de eigenaar van dit voormalige verzorgings-
De SSHN heeft thans in totaal bijna 5.600 studenteneenheden in de verhuur. In de prestatieovereen-
tehuis, worden ondertekend. De SSHN zal i.o.v. ZZG in het voorjaar 2014 de hoogbouw verbouwen
komst met de gemeente Nijmegen 2010-2014 is echter opgenomen, dat de SSHN nog ca. 1.000 woon-
tot 138 semi-zelfstandige en 12 volledig zelfstandige studenteneenheden en deze voor een periode
eenheden extra zal moeten bouwen vóór 2015 om aan bovenvermelde doelstelling ook op middel-
van 10 jaar aan haar doelgroep gaan verhuren. De SSHN heeft een optie voor verlenging daarna
lange termijn te kunnen blijven voldoen. Dit in samenhang met de nog steeds stijgende aantallen
met nog eens 5 jaar. De verhuur zal plaatsvinden onder de naam Leeuwenstein, vernoemd naar het
studenten. In overleg met de instellingen voor Hoger Onderwijs is verder afgesproken dat de SSHN
tegenover liggende park.
6|7
––Verdere uitbreiding binnen het huidige woonbestand SSHN en daarbuiten (ca. 150 eenheden).
energiebesparende maatregelen in haar wooncomplexen. Inmiddels zijn ruim 1.100 zonnepanelen
Met de bovengenoemde projecten, worden op relatief korte termijn in totaal bijna 1.100 eenheden
geplaatst en zijn tal van andere maatregelen getroffen (zie ook hoofdstuk II.3.1.2. sub e). Voor nieuw
aan het verhuurbestand van de SSHN toegevoegd, waarvan de 231 eenheden in Orion reeds in het
te nemen maatregelen is eind 2013 een voorziening gevormd van € 0,6 miljoen. Ook in haar nieuw-
voorjaar 2012 in gebruik zijn genomen. Voorts worden ca. 500 eenheden voor de zomer 2014 opge-
bouw projecten streeft de SSHN naar hoge energieprestaties.
leverd (Talia en Leeuwenstein). De oplevering van de ca. 350 eenheden in Mariënbosch vindt in het
De SSHN heeft verder in het kader van het strategisch voorraadbeleid in 2013 het wooncomplex
vroege voorjaar 2015 plaats. SSHN is verder doende om in het voorjaar 2014 door verbouwing van
Hoogeveldt gemoderniseerd door de aanpak van keukens, gangen en een aantal verbeteringen op
de fietsenkelder Galgenveld nog eens 31 kamers voor short stay studenten te realiseren in aanslui-
de ruim 1.000 woonkamers. Hierdoor is de woonkwaliteit weer zodanig verbeterd, dat de exploitatie-
ting op de 38 kamers die eerder in de souterrains gerealiseerd zijn en uitstekend in een behoefte
termijn van dit grootste wooncomplex van de SSHN tot en met 2028 veilig gesteld is.
blijken te voorzien. In totaal komen hierdoor 69 extra kamers in Galgenveld beschikbaar. Tevens
De SSHN heeft in 2013 ook de plannen uitgewerkt voor de modernisering van het oudste wooncomplex
heeft de SSHN de vergunning ontvangen voor de verbouwing van een aantal algemene ruimtes in
van de SSHN, de Jacob Canisstraat. Met de werkzaamheden wordt in het voorjaar 2014 gestart. Tevens
Sterrenbosch en De Gouverneur (45 goede betaalbare kamers). Alles bij elkaar zal de SSHN aldus
worden plannen uitgewerkt om het wooncomplex Van Nispenstraat te moderniseren (uitvoering: 2015).
door bovenvermelde verbouwingen in haar wooncomplexen en door de huur van enkele panden daarbuiten (waarover momenteel nog overleg gaande is) in totaal nog ca. 150 relatief goedkope
De SSHN heeft het aspect betaalbaarheid als volgt geconcretiseerd.
wooneenheden extra creëren.
De SSHN staat ervoor dat tenminste 90% van haar wooneenheden betaalbaar is en blijft voor huurders
Met de hierboven vermelde projecten worden dus alles bij elkaar ca. 1.250 studenteneenheden gere-
jonger dan 23 jaar. Daar waar de subsidiabele huur van de aangewezen onzelfstandige eenheden
aliseerd. Deze uitkomst spoort prima met de afspraken in de geactualiseerde prestatieovereenkomst
en van de zelfstandige eenheden in de wooncomplexen Sterrenbosch, De Gouverneur, Jonkerbosch
met de gemeente Nijmegen tot en met 2014 en blijkt qua aantallen en woonvorm voor Nijmegen ook
of Orion boven het maximum voor jongeren uitkomt (juli 2013 € 374,44) wordt door de SSHN aan
uitstekend aan te sluiten op de uitkomsten van de monitor studentenhuisvesting (Kences/BZK) van
de betreffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur
september 2013.
onder voornoemd maximum uitkomt. Deze korting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. In totaal heeft aldus nog geen 10% van de wooneenheden van de SSHN een huur die
Beheer wooneenheden
boven het maximum van de huurtoeslag voor jongeren ligt.
De SSHN heeft in 2013 ook veel aandacht besteed aan het beheer van haar wooneenheden.
Bij de vaststelling van aanvangshuren en huurverhogingen bij mutaties (huurharmonisatie) wordt uit-
Het spreekt voor zich dat goede woonruimte (ruim) moet voldoen aan de bestaande wet- en regel-
drukkelijk met deze doelstelling rekening gehouden (voor de uitwerking hiervan, zie hoofdstuk II.6.1).
geving. Uiteraard moeten alle wooneenheden qua prijs/kwaliteitverhouding binnen de bandbreedte
De huurverhoging per juli 2013 bedroeg 4%. De SSHN zal de huurverhoging in juli 2014 voor alle
van het woningwaarderingsstelsel blijven. De locatie is verder van groot belang voor de waardering
wooneenheden, waar geen huurtoeslag mogelijk is, beperken tot 2,5% (rest 4%). Het aftoppings-
van de kwaliteit van de wooneenheden (bij voorkeur dicht bij opleidingsinstituut en stadscentrum).
beleid voor jongeren onder de 23 jaar blijft onverkort gehandhaafd.
Het aanbod van de wooneenheden bij de SSHN is gevarieerd qua woningtype en locaties, zodat woningzoekenden hierin een keuze hebben. De SSHN zorgt verder voor de instandhouding van
Inzet van de SSHN-expertise in ‘het Arnhemse’
de goede kwaliteit en veiligheid van haar wooneenheden. Dit geldt ook voor de wat oudere woon-
De SSHN is al geruime tijd in gesprek met de eigenaar van het voormalige kantoorgebouw van
complexen, die ook aan de eisen van deze tijd moeten blijven voldoen. De SSHN heeft in 2013 voor
Rijkswaterstaat, pal naast de HAN-campus bij Presikhaaf. Dit gebouw staat leeg en kan omgebouwd
een bedrag van ca. € 7,8 miljoen aan onderhoud opgedragen, waarvan € 6,6 miljoen uitgevoerd is.
worden tot ca. 300 wooneenheden voor studerende jongeren. De SSHN heeft dit voornemen goed
In hoofdstuk II 3.1.2 staat beschreven hoe de SSHN hieraan invulling heeft gegeven.
doorgesproken met de gemeente Arnhem en haar Arnhemse collega-corporaties. Deze inzet wordt
Dankzij de diverse recent gedane aanpassingen, voldoen alle wooncomplexen van de SSHN volledig
door de Arnhemse stakeholders onderschreven en strookt verder ook goed met de uitkomsten van
aan de actuele regelgeving inzake brandveiligheid.
de eerder genoemde monitor studentehuisvesting Kences/BZK.
Een apart punt van aandacht vormde in 2013 het beleid voor een veilige, gefaseerde en structurele
Het aanvankelijke voornemen van de SSHN was om niet zelf in dit gebouw te investeren maar als
verwijdering van asbest in de wooncomplexen. Als eerste stap daarin heeft in 2012 een inventarisatie
huurder en doorverhuurder op te treden. Medio 2013 bleek echter dat de eigenaar dit financieel niet
door een ter zake deskundig en gecertificeerd bedrijf plaatsgevonden in alle wooncomplexen van de
rond kreeg. De SSHN heeft vervolgens besloten om de haalbaarheid te onderzoeken om toch zelf in
SSHN die van vóór 1994 dateren. Doel hiervan was om een volledig beeld te krijgen van het nog aan-
dit gebouw te gaan investeren. Hierover heeft in december 2013 bestuurlijk overleg plaatsgevonden
wezige asbest en de aard daarvan. Het hecht gebonden asbest (risicoklasse 1 of 2) zal in de komende
met gedeputeerde Meijers, wethouder Elfrink en bestuursvoorzitter Boele van de HAN. Hierbij is
jaren tegelijk met de uitvoering van het planmatig onderhoud op een veilige wijze worden gesaneerd.
onder voorwaarden ondersteuning toegezegd door Provincie en gemeente Arnhem. Een en ander
Tot ieders verrassing werd in oktober 2012 echter ook zogenaamd bruin asbest (amosiet; risicoklasse
heeft geleid tot een positief besluit op 6 maart 2014 door de Raad van Commissarissen SSHN inzake
3) aangetroffen in plaatmateriaal op de gangen van wooncomplex Vossenveld. Voor zover zichtbaar
de aankoop van dit voormalige kantoorgebouw (onder aantal voorwaarden waaronder voorafgaande
was dit plaatmateriaal bewerkt met een afdekkende harde verflaag, waardoor geen vezels vrij konden
asbestsanering en het beschikbaar zijn van een onvoorwaardelijke omgevingsvergunning). Van de
komen. In nauw overleg met de bevoegde instanties, is direct een plan van aanpak opgesteld om op
in totaal 293 studenteneenheden, zullen er 147 in de vorm van onzelfstandige eenheden en 146 in
een verantwoorde en veilige wijze deze niet hecht gebonden asbest te verwijderen, waarbij ook veel
de vorm van zelfstandige eenheden worden uitgevoerd. De onzelfstandige eenheden zullen worden
aandacht is besteed aan een goede en zorgvuldige communicatie met de bewoners van Vossenveld.
ingezet voor de internationale short stay studenten van de HAN. Met alle noodzakelijke ondersteu-
De sanering van de amosiet in Vossenveld in het voorjaar 2013 is conform de planning volledig afge-
ning vanuit de gemeente Arnhem worden nu de stappen gezet voor het kunnen afgeven van de
rond, waarbij de veiligheid van bewoners en medewerkers voorop stond.
noodzakelijke omgevingsvergunning en subsidiebesluit van de Provincie Gelderland. Parallel hieraan
Bij de vervanging van installaties en bij renovaties van complexen wordt door de SSHN verder uitdruk-
wordt de komende maanden een aannemer geselecteerd voor de uitvoering van de transformatie
kelijk rekening gehouden met mogelijke energiebesparing en het creëren van duurzame oplossingen.
op design en construct basis. Al met al was dit voor de gemeente Arnhem voldoende aanleiding om
De SSHN heeft eerder een budget van ruim € 1 miljoen uitgetrokken voor de realisering van diverse
de SSHN op 14 maart 2014 publiekelijk hartelijk welkom te heten in Arnhem. De SSHN zal zich er zeer
8|9
voor inzetten om aan de positieve verwachtingen te kunnen voldoen. De SSHN voert daarnaast overleg met de HAN en collega-corporatie Vivare over de inzet van haar expertise bij de verhuur van de door Vivare aan de HAN beschikbaar gestelde eenheden voor short stay studenten.
Aantal wooneenheden in de verhuur Eind 2013 heeft de SSHN bijna 5.600 wooneenheden in de verhuur voor studerende jongeren aan de RU, HAN en dagopleidingen ROC, waarvan 260 in eigendom van andere corporaties. Ca. 13% hiervan (731 eenheden) wordt verhuurd aan buitenlandse studenten en gasten. Het aantal gemeubileerde short stay eenheden zal de komende jaren verder toenemen ten behoeve van de huisvesting van de nog steeds groeiende groep buitenlandse uitwisselings- en masterstudenten bij de RU en de HAN. Mede gezien de betaalbaarheid, wordt hiervoor met name binnen het bestaande goedkope woonbestand van de SSHN extra ruimte voor deze groep vrijgemaakt (Hoogeveldt en Vossenveld). Maar ook de nieuwbouw wordt hier voor een deel voor ingezet (112 eenheden in Talia en 147 eenheden in RWS-gebouw Arnhem). Dit gaat ten koste van de opvangmogelijkheden voor eerstejaars studenten. Ter compensatie hiervan, heeft de SSHN in goed overleg met het Platform Huurdersbelangen, besloten om alle 344 voor dit doel beschikbare onzelfstandige wooneenheden van het wooncomplex Galgenveld met voorrang aan eerstejaars studenten te verhuren. Ook zal het gebouw Leeuwenstein bij de ingebruikname voor de helft aan eerstejaarsstudenten worden verhuurd en bij de verdere verhuur helemaal voor eerstejaars studenten worden ingezet. De SSHN heeft verder besloten om vanaf het studiejaar 2013/2014 de algemene wachtlijst als zodanig af te schaffen. Vanaf juli 2013 worden alle voor eerstejaars beschikbare wooneenheden, die door huuropzegging vrijkomen, via internet aangeboden, op dezelfde wijze zoals dit al jaren tot volle tevredenheid gebeurt met de voorkeurscomplexen. Tot en met december wordt daarbij met reisurgentie rekening gehouden. Daarna wordt uitsluitend nog op basis van inschrijftijd toegewezen, zodat ook studenten uit de regio kans maken op een goedkope kamer.
Huisvesting doelgroep In 2013 hebben zich in totaal 4.332 studenten bij de SSHN ingeschreven voor woonruimte (waarvan 87% eerstejaars). Een stijging van bijna 9%. Vanaf het studiejaar 2013/2014 moeten eerstejaars, zoals hierboven uiteengezet, zelf op aanbod van voor hen beschikbare kamers reageren. De SSHN blijft er naar streven dat alle eerstejaars, die opteren voor een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld, voor het einde van het eerste studiejaar die mogelijkheid hebben. Eerstejaars die groter of luxer willen wonen of niet op ons aanbod reageren, tellen hierbij niet mee. De SSHN wil verder dat eerstejaars met reisurgentie op dezelfde wijze reeds voor januari een kamer hebben gevonden. De SSHN heeft deze geactualiseerde doelstelling in Smart termen vertaald. Van de 941 eerstejaars met reisurgentie hebben 25 studenten, die in november en december 2013 gereageerd hebben op aanbod in Hoogeveldt of Vossenveld, geen kamer kunnen bemachtigen. De SSHN zal dan ook het aanschrijvingsbeleid van niet meer studerende huurders vooralsnog onverkort continueren, binnen de wettelijke mogelijkheden daarvoor. Vanaf 2011 worden alle huurders van de SSHN gecontroleerd op het al of niet nog studerend zijn (in de jaren daarvoor werden alleen huurders van 25 jaar en ouder aangeschreven). Dit heeft afgelopen jaar ruim 400 kamers opgeleverd, die versneld zijn vrijgekomen (direct of indirect) ten behoeve van de huisvesting van de nieuwe lichting eerstejaars (zie verder: hoofdstuk II.1.3.c). Een aanzienlijk deel van de ingeschreven eerstejaars vindt in de loop van het eerste studiejaar woonruimte in de particuliere sector, maar kiest er voor om een specifieke woonwens te vervullen in één van onze inmiddels 20 wooncomplexen of 80 stadspanden. Het percentage RU-studenten dat uitwonend is in Nijmegen en bij de SSHN woont, bedroeg in 2013 ca. 35% (bron: jaarlijkse studentenenquête RU).
Dit nieuwbouwcomplex bestaat uit een unieke combinatie van 347 studentenwoningen en popcentrum
Talia
Doornroosje. Onder het complex komt een openbare fietsenstalling voor 4.000 fietsen. De groepswoningen voor merendeels 4 studenten worden vanaf de zomer van 2014 in gebruik genomen.
10 | 11
Huurdersenquête
in 2013 eveneens € 0,7 miljoen afgedragen moest worden (in de jaren daarna geleidelijk aflopend
De SSHN hecht ook aan een goede kwaliteit van haar dienstverlening.
ca. € 0,4 miljoen). De uitkomst hiervan is, dat de SSHN haar bouwopgave in de hierboven beschreven
Eens per drie jaar wordt samen met het Platform Huurdersbelangen onder alle SSHN huurders
context kan blijven realiseren, mits aan de aanpassing van het WWS voor zelfstandige woningen
een uitgebreide enquête gehouden met vragen over de waardering van de kamer/woning, de dienst-
komende maanden zorgvuldig vorm wordt gegeven, en het WWS voor de onzelfstandige studenten-
verlening en de SSHN als organisatie. De respons op deze enquête was in 2011 38%, wat hoog is.
woningen op hoofdlijnen gehandhaafd kan blijven.
Mede in dat licht bezien, hecht de SSHN waarde aan de uitkomst (een gemiddelde score van ca. 7,5
De SSHN zal over haar beleidsvoornemens goede afstemming – blijven – houden met het
op een schaal van 10). Natuurlijk zijn uit deze enquête ook een aantal verbeterpunten naar voren
Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting mede om de eerder
gekomen.
reeds toegezegde borgingscapaciteit in de komende jaren veilig te stellen.
De SSHN heeft hierop in overleg met het Platform Huurdersbelangen actie ondernomen en blijft attent op verdere verbeteringen en borging daarvan (o.a. meer controle op de kwaliteit van
De SSHN realiseert haar doelstellingen met behulp van een naar verhouding beperkt aantal, maar
de schoonmaak op de complexen).
goed gemotiveerde en bekwame medewerkers.
De SSHN ervaart de kritische doch constructieve houding van het Platform Huurdersbelangen
Het bestuur zorgt voor voldoende opleidings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor de SSHN-mede-
als een stimulans.
werkers en heeft ‘goed werkgeverschap’ hoog in het vaandel staan.
In 2014 zal er wederom een uitgebreide enquête onder al onze huurders plaatsvinden.
De SSHN zal hier ook richting Aedes de nodige aandacht voor vragen, gezien alle op handen zijnde maatregelen in de loon en pensioensfeer, die ook vanuit verantwoord werkgeverschap in balans
Financiële spankracht
moeten blijven.
Uit de bedrijfsvergelijking, die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting jaarlijks opstelt in
Tegelijk blijft de SSHN ervoor waken dat (de ontwikkeling van) de bedrijfslasten blijvend in
het rapport ‘Uw corporatie in perspectief’, blijkt dat de SSHN in vrijwel alle opzichten de vergelijking
gunstige zin vergeleken kunnen worden met die van collega-corporaties uit de referentiegroep
met de referentiegroep goed kan doorstaan.
van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.
De SSHN heeft een lean and mean organisatie, met verhoudingsgewijs lage bedrijfslasten en staat daarmee in de top 5 van alle corporaties in Nederland wat betreft laagste bedrijfslasten per ver-
Visitatie
huureenheid.
De SSHN is in 2010 gevisiteerd door het daartoe gecertificeerde bureau Raeflex. Hierbij zijn vertegen-
De SSHN ‘runt’ de ontwikkeling, de verhuur en al het beheer van de ca. 5.600 wooneenheden,
woordigers van de RU, HAN, gemeente Nijmegen en het Platform Huurdersbelangen bevraagd met
met in totaal 38 personeelsleden (35,4 fte).
betrekking tot de inzet en resultaten van de SSHN.
Het jaar 2013 wordt afgesloten met een naar verhouding hoog positief resultaat van ca. € 4,1 miljoen.
De uitkomst ervan was, dat de SSHN op alle vijf onderdelen van de visitatie een 8 heeft gescoord.
Ongeveer de helft hiervan hangt samen met een voor het resultaat positieve mutatie in latente
Een resultaat, waarop wij bijzonder trots zijn en blijven, maar dat ons tevens aanspoort om vooral
belastingen. Het resultaat over de reguliere bedrijfsvoering SSHN bedraagt ca. € 2 miljoen.
ook zo door te gaan. In 2014 zal de SSHN zich opnieuw laten visiteren.
De onrendabele top op de investeringen in de Nijmeegse projecten is eerder al in de cijfers SSHN verdisconteerd.
De SSHN kiest voor een uitgebreide rapportage en verantwoording in haar jaarverslag. Dit laatste
Voor de onrendabele top op de investering in het voormalige kantoor van Rijkswaterstaat te Arnhem
mede gezien de specifieke – en daarmee vaak ook onbekende - kanten van haar taakstelling
is in de begroting 2014 geld gereserveerd (echter nog niet in deze jaarrekening verwerkt).
en bedrijfsvoering. Mocht dit jaarverslag u bij lezing ervan aanleiding geven tot het maken van opmerkingen dan wel
De SSHN is in staat gebleken om ook in financieel opzicht invulling te geven aan haar tot 1.250 eenhe-
vragen oproepen, dan nodigen wij u van harte uit om dat kenbaar te maken (
[email protected], onder
den verhoogde bouwopgave in Nijmegen voor de komende jaren, mits haar verdiencapaciteit niet
vermelding van ‘jaarverslag 2013’). U krijgt natuurlijk antwoord.
wezenlijk wordt aangetast door veranderingen in het woningwaarderingsstelsel (wws) en (te) hoge saneringsheffingen en verhuurdersheffingen. Gelukkig is in het Woonakkoord van februari 2013 de
drs. M.R.A. Derks, statutair directeur
koppeling van de huuropbrengst aan maximaal 4,5% van de WOZ waarde verdwenen, mede dankzij
14 april 2014
de aandacht die wij hiervoor in Kences verband hebben gevraagd. Wel is er rond Prinsjesdag 2013 een nieuw vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel aangekondigd, in de vorm van een combinatie van het oude wws en toch weer WOZ waarde van woningen. Dit geldt vooralsnog uitsluitend voor zelfstandige wooneenheden. Randvoorwaarde daarbij is, dat de verdiencapaciteit op macroniveau niet zal worden beperkt. De uitwerking hiervan in de vorm van concrete regelgeving moet nog plaatsvinden en wordt in de loop van 2015 verwacht. De SSHN zal in Kences verband aandacht blijven vragen voor de effecten daarvan op de verdiencapaciteit voor de kleine zelfstandige studentenwoningen (wat op macroniveau goed uitpakt voor reguliere corporaties, kan op microniveau erg problematisch zijn, gezien het atypische woningbezit van studentenhuisvesters). De SSHN heeft verder kennis genomen van alle op te leggen heffingen en constateert, dat de onzelfstandige wooneenheden gelukkig – conform eerdere afspraak – buiten de verhuurdersheffingen zijn gehouden. Wel moet ook de SSHN over de kleine zelfstandige studentenwoningen een verhuurdersheffing gaan betalen, die uiteindelijk oploopt tot een bedrag van € 0,9 miljoen jaarlijks in 2017. Voorts wordt de SSHN ook aangeslagen voor de saneringsheffingen (o.a. Vestia debacle), waarvoor
12 | 13
II Verantwoording prestaties 2013
en voor welke specifieke wooneenheid (rekening houdend met persoonlijke voorkeuren) ze hun opgebouwde inschrijftijd benutten.
II 1 Huisvesting van de doelgroep
De wooneenheid wordt toegewezen aan degene met de langste inschrijftijd.
De SSHN heeft bijna 1.600 wooneenheden in verschillende wooncomplexen, die op deze wijze verhuurd worden.
II 1.1 Beleid beschikbaarheid woonruimte, inschrijving en verhuur
c. Aanbod tijdelijke wooneenheden De SSHN heeft 220 kamers in de verhuur in Lent.
In het beleidsplan van de SSHN wordt als maatstaf voor de ‘voldoende beschikbaarheid’ van woonruimte opgenomen, dat de SSHN aan alle bij haar ingeschreven eerstejaarsstudenten een kamer
Het betreft tijdelijke kamers in voormalige COA-eenheden (Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers),
kan aanbieden, vóórdat de nieuwe lichting eerstejaarsstudenten in juli van het volgende studiejaar
die in eerste instantie voor een periode van vijf jaar (tot mei 2009) en daarna op basis van een
binnenkomt. Daarnaast wil de SSHN goed inspelen op de aanvullende vraag naar huisvesting van
herzien bestemmingsplan verlengd tot medio 2014 aan een mix van Nederlandse studenten en
buitenlandse masterstudenten en uitwisselingsstudenten.
uitwisselingsstudenten worden verhuurd. Op verzoek van de SSHN heeft de gemeente Nijmegen in februari 2014 ingestemd met verdere verlenging van de exploitatie met nog eens twee jaar.
In 2013 is de SSHN er in geslaagd om aan eerstgenoemde doelstelling te voldoen. In totaal hebben 3.762 eerstejaarsstudenten zich bij de SSHN ingeschreven voor een kameraanbod.
Van deze wooneenheden zijn in 2013 honderd kamers via internet verhuurd aan eerstejaars-
In hoofdstuk II.1.5. wordt beschreven wie zich bij de SSHN kunnen inschrijven en hoe de ca. 5.600 woon-
studenten, die daarmee zelf aangeven voor deze vorm van tijdelijke en snel beschikbare huis-
eenheden, waarover de SSHN in 2013 beschikte, worden verhuurd.
vesting in aanmerking te willen komen. Bij de toewijzing wordt rekening gehouden met de onder punt a. vermelde reisurgenties.
Inschrijving bij de SSHN staat open voor personen in de leeftijd tot 30 jaar, die een dagopleiding in
De resterende 120 kamers worden tot medio 2014 gemeubileerd verhuurd aan uitwisselings-
de regio Nijmegen volgen op universitair-, HBO- of MBO-niveau. Bijna alle jongeren kunnen zich
studenten, waarvoor afspraken met de Radboud Universiteit zijn gemaakt (zie hieronder punt e).
dus bij de SSHN inschrijven.
Hierna zullen deze kamers nog twee jaar worden ingezet voor huisvesting van reguliere studenten.
Daarnaast biedt de SSHN ook huisvesting aan uitwisselingsstudenten van de RU en HAN, buitenlandse masterstudenten en – in het kader van het Guesthouse – aan medewerkers en gasten van de RU.
d. Coöptatie-eenheden
Gezien de aard van de woonruimte en de grote onderlinge afhankelijkheid wat het woonklimaat betreft, worden bepaalde eenheden verhuurd via het coöptatiesysteem. Dit houdt in, dat bij
De bijna 5.600 wooneenheden die de SSHN ultimo 2013 verhuurt, worden als volgt toegewezen:
vertrek van een huurder de zittende huurder(s) zelf een opvolgende huurder kan c.q. kunnen voordragen, mits deze aan de inschrijfcriteria van de SSHN voldoet. Het betreft met name de
a. Aanbod voor met name eerstejaars: Hoogeveldt, Vossenveld en Galgenveld De onzelfstandige eenheden in de complexen Hoogeveldt (veelal 16 kamers per gang) en
ca. 550 kamers in de stadspanden, verder de qua gebruik van sanitaire ruimten met één mede-
Vossenveld (9 kamers per gang) werden – voor zover niet gereserveerd voor short stay studenten –
bewoner gekoppelde eenheden (duo-woningen) alsmede een aantal – veelal kleine – gangen.
tot juli 2013 volgens het jarenlang door de SSHN gehanteerde wachtlijstsysteem voor eerstejaars-
In totaal heeft de SSHN ca. 1.370 wooneenheden die via coöptatie worden verhuurd.
studenten toegewezen. Daarbij was nog sprake van een drietal categorieën reisurgentie (voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij kortheidshalve naar de eerdere jaarverslagen onder dit
e. Short stay housing
hoofdstuk). Vanaf juli 2013 is de wachtlijst voor eerstejaars afgeschaft. De voornoemde eenheden
gasten, worden jaarlijks 731 kamers – merendeels in Hoogeveldt, Vossenveld en Griftdijk – met
op Hoogeveldt en Vossenveld worden nu samen met de bijna 350 onzelfstandige eenheden op
voorrang gereserveerd.
Galgenveld (veelal 6 kamers per gang) via het aanbodsysteem verhuurd aan eerstejaarsstudenten. In totaal ruim 1.500 kamers voor eerstejaars. De reisurgentie is sinds 1 juli 2013 teruggebracht tot
In dit aantal zijn ook de 71 volledig gemeubileerde en ingerichte eenheden van het Guesthouse
een tweetal categorieën. Reisurgentie (1e categorie) krijgen diegenen die meer dan twee uur
opgenomen. Het Guesthouse is conform afspraken met de Radboud Universiteit, bestemd voor
reistijd hebben (enkele reistijd met openbaar vervoer, stadsbussen niet meegerekend) en geldt
tijdelijke huisvesting van nieuwe medewerkers, gastdocenten en gastonderzoekers van de RU
tot eind december het eerste studiejaar. Alle anderen krijgen geen reisurgentie (2e categorie).
en het Radboudumc.
Er wordt rekening houdende hiermee op volgorde van inschrijfdatum toegewezen. Zie verder hoofdstuk II.1.7.
f. Driekamerappartementen
Als men belangstelling heeft voor een wat grotere wooneenheid, dan kan men reageren op het
Voorts beschikt de SSHN over 211 zelfstandige driekamerappartementen, waarvoor een specifieke toewijzingsregeling geldt.
b. Aanbod voorkeurscomplexen
Naast 144 driekamerappartementen op Boeckstaetehof heeft de SSHN 41 appartementen in het complex Vredeburg, die in het bijzonder ten behoeve van de doorstroming in het woonbestand
aanbod van een wooneenheid in het specifieke wooncomplex waar de voorkeur naar uitgaat (met
Ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse studenten (kort en lang verblijf) en buitenlandse
uitzondering van de coöptatiepanden). Dit geldt ook voor eerstejaars, maar reisurgentie is hier
(ook aan niet meer studerende bewoners) verhuurd worden. De SSHN verhuurt deze appartemen-
niet van toepassing.
ten uitsluitend aan SSHN-huurders ten behoeve van de doorstroming (met in acht name van de criteria, zoals vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening).
Het betreft veelal grotere onzelfstandige eenheden en zelfstandige één- en tweekamerappartementen. Vrijkomende eenheden worden op internet aangeboden.
Door middel van een digitale woonbon kunnen alle ingeschrevenen bij de SSHN hierop reageren.
Voor de potentiële huurders biedt dit het voordeel, dat ze zelf kunnen bepalen op welk moment
De 26 appartementen op de complexen Galgenveld, Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat worden via de Commissie van Toewijzing toegewezen aan studerende partners, veelal met kinderen.
Deze inschrijvingen zijn te splitsen in:
14 | 15
g. Voorrang Personen die om individuele redenen menen een beroep te kunnen doen op voorrang bij
2013
2012
2011
2010
2009
de toewijzing van woonruimte, kunnen daartoe een verzoek indienen bij de Commissie van
Eerstejaarsstudenten aan:
Toewijzing. In 2013 zijn 48 verzoeken daartoe gehonoreerd (voor een verdere verantwoording
Radboud Universiteit Nijmegen
2.409
2.287
2.096
2.238
2.219
hiervan wordt verwezen naar hoofdstuk II.1.4).
Hogeschool van Arnhem en Nijmegen
1.269
1.048
999
988
956
84
80
65
76
81
3.762
3.415
3.160
3.302
3.256
Overig
h. Verhuur wooneenheden van anderen Corporaties
De SSHN verhuurt in het kader van de matchingafspraken met woningcorporatie Mooiland in-
Subtotaal Ouderejaarsstudenten aan:
middels veertien panden met in totaal 103 kamers aan reguliere studenten. Daarnaast verhuurt
Radboud Universiteit Nijmegen
308
315
282
317
296
de SSHN vier permanent voor kamerbewoners bestemde panden van Portaal Nijmegen in het
Hogeschool van Arnhem en Nijmegen
218
210
180
183
208
Willemskwartier aan haar doelgroep (19 kamers).
Overig
44
44
38
52
48
570
569
500
552
552
4.332
3.984
3.660
3.854
3.808
Anderen
De SSHN huurt van de Effata-parochie in de pastorie aan de Professor Molkenboerstraat acht kamers.
Van deze eenheden worden er 110 via coöptatie verhuurd (zijn qua aantal meegenomen onder d). De rest (20 eenheden) wordt aan short stay studenten verhuurd (zijn meegenomen onder e).
Subtotaal Totaal
De woningen van de SSHN worden, zoals bovenvermeld beschreven is, toegewezen aan een doelgroep
Uit het bovenstaande blijkt dat het totaal aantal inschrijvingen bij de SSHN in 2013 met ruim 9% is
met een gemiddeld inkomen (uitwonenden) van € 889,- per maand (bron: algemene studentenenquête
gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. Het merendeel van de inschrijvingen (87%) betreft
2013 Radboud Universiteit).
eerstejaarsstudenten. Twee derde hiervan zijn eerstejaars aan de RU en bijna één derde eerstejaars
De SSHN voldoet hiermee dan ook ruimschoots aan de verplichting om de goedkope wooneenheden
aan de HAN. De SSHN verleent bij de toewijzing aan eerstejaars voorrang op grond van reisurgenties.
bij voorrang aan lagere inkomensgroepen te verhuren.
Studenten met de langste reisafstand worden daardoor met voorrang geholpen.
Desondanks moet ook de SSHN aantonen, dat tenminste 90% van de nieuwe huurcontracten afge-
Bij het begin van het nieuwe studiejaar – 1 juli 2013 – had ruim 40% van de eerstejaarsstudenten
sloten wordt met huurders, die een inkomen hebben onder de door het Ministerie van Binnenlandse
reisurgentie. Dit percentage is fors lager dan voorgaande jaren omdat de 2e urgentiecategorie is
Zaken gestelde inkomensgrens. Voor 2013 is deze grens € 34.229,- per jaar. In Kences-verband zijn
komen te vervallen.
daarvoor op maat gesneden afspraken met de Rijksoverheid gemaakt, rekening houdend met
Een en ander is als volgt verdeeld:
de aard en het inkomen van onze doelgroep, de toetsing die al in het kader van de studiefinanciering plaatsvindt, het hoge verhuispercentage en het relatief grote aantal buitenlandse studenten waar-
Overzicht percentage reisurgentie eerstejaars bij begin studiejaren
mee huurcontracten worden afgesloten. Hieruit blijkt dat 99% van de personen, waarmee de SSHN
1-7-2013
1-7-2012
1-7-2011
1-7-2010
1-7-2009
40%
45%
50%
50%
49%
huurcontracten afsluit, onder deze inkomensgrens zitten. Voor Internationale studenten is een aangepaste ministeriële regeling getroffen. De onderwijsinstelling moet verklaren dat een buitenlandse
1e urgentiecategorie e
student ingeschreven is/was bij deze instelling. Hiermee wordt aangetoond dat deze buitenlandse
2 urgentiecategorie
student ook daadwerkelijk als student geregistreerd staat of stond. Deze informatie wordt per
Geen reisurgentie
kwartaal achteraf opgevraagd.
Totaal
-
25%
23%
23%
23%
60%
30%
27%
27%
28%
100%
100%
100%
100%
100%
II 1.2 Aantal inschrijvingen Vanaf 1 november kunnen eindexamenscholieren zich al als woningzoekende voor het eerstkomende
In goed overleg met haar stakeholders, heeft de SSHN besloten om vanaf juli 2013 de 2e reisurgentie-
studiejaar inschrijven (veelal via internet).
categorie af te gaan schaffen en daarna alleen nog aan eerstejaars met de hoogste reisurgentie
Van deze mogelijkheid om voorafgaand aan de studie al inschrijftijd op te bouwen, wordt ruimschoots
voorrang te verlenen. Zie verder hoofdstuk II.1.7.
gebruik gemaakt. Dit voorkomt een onnodige opeenhoping van inschrijvingen in de drukke zomermaanden. Het aantal personen dat uiteindelijk toch niet in Nijmegen gaat studeren dan wel voor
II 1.3 Verhuur
het eindexamen zakt, is relatief beperkt. Veel informatie over de inschrijfmogelijkheden bij de SSHN
a. Aantal te verhuren wooneenheden en verhuispercentages
is verder te vinden op de SSHN-website (sshn.nl), die in het jaar 2013 ruim 353.000 maal is bezocht.
De SSHN heeft eind 2013 in totaal 5.553 te verhuren wooneenheden, waarvan 5.293 in eigendom van de SSHN en 260 in eigendom van derden (collega-corporaties).
In 2013 hebben zich 4.332 personen bij de SSHN ingeschreven voor een eenpersoonseenheid.
De in eigendom zijnde wooneenheden zijn verdeeld over 20 wooncomplexen en nog eens 80 stadspanden.
Het aantal wooneenheden dat jaarlijks verhuurd kan worden, is afhankelijk van het aantal huuropzeggingen (exclusief zogenaamde interne verhuizingen).
Van de 5.553 voor verhuur beschikbare wooneenheden, zijn er 731 bestemd voor de zogenaamde short stay housing (zie hierna verder onder punt e).
Aldus heeft de SSHN 4.822 wooneenheden beschikbaar voor reguliere verhuur aan studerende jongeren.
16 | 17
Het aantal huuropzeggingen kwam in 2013 uit op 1.475 (exclusief short stay).
Als deze huurders geen geldig inschrijfbewijs kunnen tonen dan moeten zij hun huur beëindigden
Dit betekent een verhuispercentage van ca. 31% (exclusief interne verhuizingen).
ten behoeve van nog wel studerende jongeren. Indien deze huurders de huur niet zelf beëindigen,
De gemiddelde woonduur komt daarmee in 2013 uit op 3,3 jaar.
dan doet de SSHN dat. De SSHN baseert zich daarbij op de wetgeving inzake de campus-huurcontracten van juli 2006.
Hieronder is een overzicht opgenomen over de ontwikkeling van het verhuispercentage over
Huurders van de appartementen Boeckstaetehof en Vredeburg worden hierbij buiten beschouwing
de afgelopen jaren.
gelaten, omdat deze 185 appartementen ook door niet (meer) studerende huurders mogen worden bewoond.
Overzicht ontwikkeling verhuispercentage van afgelopen jaren
Het resultaat van de controle van 4.185 huurders in september 2013 is als volgt: ––3.780 van hen behoorden nog tot de doelgroep van de SSHN, dan wel konden nog van overgangs-
2013
2012
2011
2010
2009
Aantal te verhuren eenheden*
4.821
4.874
4.739
4.808
4.794
––359 huurders zijn akkoord gegaan met huurbeëindiging (9%); 117 van hen zijn inmiddels vertrokken;
Aantal huuropzeggingen**
1.475
1.424
1.299
1.306
1.255
––46 huurders (1%) moeten nog akkoord gaan met huuropzegging, waarvan 19 huurders in het
31%
29%
27%
27%
28%
Verhuispercentage Woonduur in jaren
3,3
3,4
3,6
3,7
bepalingen gebruik maken (90%);
geheel nog niet gereageerd hebben op de indringende – aangetekende – brieven van de SSHN. Bovenstaande negentien huurders zullen desnoods worden gedagvaard voor de kantonrechter.
3,6
De SSHN betracht hierbij de nodige zorgvuldigheid, maar zal – als het onverhoopt tot een juridische
* exclusief short stay eenheden
procedure moet komen – de kosten volledig verhalen op deze weigerachtige huurders.
** exclusief interne verhuizingen
Naar verwachting zullen als gevolg van deze aanschrijvingen, aldus ruim 400 kamers versneld beschikbaar komen vóór 1 augustus 2014, een en ander – direct en indirect – ten behoeve van de huisvesting van de nieuwe groep eerstejaars, die in Nijmegen komt studeren.
b. Interne verhuizingen
De SSHN geeft haar bewoners de gelegenheid om gebruik te maken van de mogelijkheid tot interne
De SSHN heeft in de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen vastgelegd dat de
verhuizingen. In totaal hebben 314 huurders in 2013 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
185 tweeslaapkamerappartementen in de complexen Boeckstaetehof en Vredeburg (respectievelijk
Van de mogelijkheid om binnen een complex of stadspand te verhuizen, is in 2013 door 173 huur-
144 en 41 eenheden), bij voorrang worden toegewezen aan SSHN-huurders.
ders gebruik gemaakt. Dit heeft met name betrekking op de stadspanden.
In 2013 zijn aldus de negentien vrijkomende appartementen in Boeckstaetehof en de zeven vrij-
Daarnaast zijn nog eens 141 huurders naar een ander wooncomplex verhuisd. De kamers die hier-
komende appartementen in Vredeburg aan SSHN-huurders toegewezen. Hiermee kwamen
door vrijkwamen, waarvan 69 in de complexen Hoogeveldt en Vossenveld, zijn voor een deel aan
23 goedkope eenpersoonseenheden elders in de SSHN-wooncomplexen vrij voor de primaire
eerstejaarsstudenten en voor een deel aan buitenlandse short stay studenten toegewezen.
SSHN-doelgroep. Ook in de eenheden met coöptatierecht, waar zittende huurders een nieuwe huurder mogen
c. Doorstroming mede door actief aanschrijfbeleid De gemiddelde leeftijd van de SSHN-huurders kwam eind 2013 uit op 23 jaar; een lichte daling
voordragen, vindt natuurlijk doorstroming plaats. In het jaar 2013 kwamen 417 kamers in coöp-
ten opzichte van vorig jaar.
tatiepanden vrij. Ongeveer de helft hiervan is aan eerstejaarsstudenten verhuurd.
Per wooncomplex/woningtype zijn er aanmerkelijke verschillen: ––de gemiddelde leeftijd in de complexen Hoogeveldt, Vossenveld, Galgenveld en Lent komt uit op ca. 21,3 jaar
d. Short stay housing
––de gemiddelde leeftijd in de voorkeurs- en coöptatiecomplexen ligt op ca. 23,4 jaar
De SSHN heeft met de RU goede afspraken gemaakt over de inzet van de 71 wooneenheden van het Guesthouse ten behoeve van medewerkers, gastdocenten en gastonderzoekers van de RU en
(2012: 23,4 jaar);
het Radboudumc. Het betreft volledig gestoffeerde en gemeubileerde eenheden met desgewenst
––de gemiddelde leeftijd van de huurders van de 185 zelfstandige driekamerappartementen
– tegen aanvullende betaling – verstrekking van dekbed, linnenpakket e.d.
(Boeckstaetehof en Vredeburg), komt uit op 32,9 jaar (2012: 32,3 jaar). De laatstgenoemde appartementen zijn met name bestemd voor doorstroming van niet meer stu-
In 2013 zijn er ten behoeve van de opvang van buitenlandse studenten en gasten 731 wooneenheden gereserveerd.
––(2012: 21,4 jaar). Dit sluit aan op de aard van deze wooncomplexen (instroom eerstejaars);
De eenheden in het Guesthouse worden voor minimaal één maand en maximaal één jaar verhuurd.
derende huurders van de SSHN. Als we deze buiten beschouwing laten, ligt de gemiddelde leeftijd
De RU staat volledig garant voor de huurderving en huurincasso, in samenspraak met de faculteiten
voor de ‘echte’ studentencomplexen op 22,4 jaar (2012: 22,4 jaar). De SSHN voert al jaren een actief
en het Radboudumc. Doelstelling is een bezettingsgraad van tenminste 90%, hetgeen in 2013 ruimschoots werd gehaald (97%).
beleid om de doorstroming in haar wooncomplexen te bevorderen. Dit in aanvulling op de bouw van extra studenteneenheden om het tekort aan kamers op te lossen. In voorgaande jaarverslagen
Daarnaast wordt ook de helft van het aantal vrijkomende wooneenheden van de Muzenplaats (Proosdij), zijnde 31 eenheden, plus de 32 zelfstandige wooneenheden op Vossenveld ingezet voor
is dit uitgebreid verantwoord.
buitenlandse gasten, een en ander op basis van een regulier huurcontract.
Tot en met 2010 werden alleen de huurders van 25 jaar en ouder om een studiebewijs gevraagd. Vanaf het studiejaar 2011-2012 wordt van alle bewoners van een studentenwoning gecontroleerd
of men nog studeert, conform de regelgeving campushuurcontracten. Met in acht name van alle
relevante privacyaspecten, wordt in eerste instantie via een bestandsvergelijking door de RU en
Aldus zijn er 134 eenheden beschikbaar voor huisvesting van – merendeels buitenlandse – gasten. Eind 2013 zijn er in totaal 597 eenheden beschikbaar en ingezet voor uitwisselingsstudenten en
de HAN gecontroleerd of SSHN-huurders nog bij deze onderwijsinstellingen ingeschreven staan.
masterstudenten van de RU en de HAN. De SSHN heeft hiervoor diverse verspreid liggende gemeu-
Als blijkt dat dit niet het geval is, ontvangen huurders een brief van de SSHN met het verzoek om
bileerde kamers gereserveerd in een aantal wooncomplexen.
alsnog aan de SSHN een geldig bewijs van inschrijving toe te zenden.
Het aantal gemeubileerde kamers, dat voor deze doelgroep wordt gereserveerd is in 2013 met 54 toegenomen.
Hiervoor is aan ca. 50 reguliere huurders gevraagd vóór 1 augustus hun kamer te ontruimen. In ruil hiervoor werd hun wachttijd voor vervangende woonruimte elders bij de SSHN met 2,5 jaar opgehoogd. Men had de keus om te verhuizen binnen Hoogeveldt en Vossenveld (en op een later tijdstip de (extra) opgebouwde wachttijd te verzilveren) of met de opgehoogde wachttijd direct te reageren op aangeboden woonruimte in de voorkeurscomplexen, die via de website van de SSHN worden aangeboden. Een en ander is goed afgestemd met het Platform Huurdersbelangen en verder ook goed verlopen.
In de tabel hieronder wordt een overzicht gegeven van het aantal voor short stay housing ingezette wooneenheden in de diverse SSHN-woongebouwen.
Overzicht aantal wooneenheden voor buitenlandse studenten en gasten Eenheden voor buitenlandse short stay en masterstudenten RU Eenheden voor buitenlandse short stay studenten HAN
513 eenheden 84 eenheden
Eenheden voor short stay gasten RU Guesthouse
71 eenheden
Eenheden voor buitenlandse long stay gasten RU
63 eenheden
Totaal
731 eenheden
e. Onderhuur
De SSHN biedt haar huurders, die tijdelijk elders verblijven vanwege stage e.d., de mogelijkheid hun wooneenheid onder te verhuren (wordt apart geregistreerd, na verkregen toestemming van de SSHN).
In 2013 werden in totaal 404 onderhuurcontracten door SSHN-huurders afgesloten.
f. Verdere aandachtspunten
De SSHN biedt in 2013 ca. 24% van de RU-studenten huisvesting (bron: studentenenquête 2013, Radboud Universiteit). Ca 19% van de RU studenten woont thuis. Een deel van de uitwondende RU studenten woont buiten Nijmegen (12%). In Nijmegen zelf wonen naar schatting in totaal 18.000 studenten (RU, HAN, ROC) op kamers. De SSHN huisvest ongeveer 35% van alle in Nijmegen uitwonende studenten. De meerderheid van de SSHN huurders (55%) is vrouwelijk.
Eind 2013 hadden 1.142 personen met een andere dan de Nederlandse nationaliteit een huurcontract met de SSHN (67 verschillende nationaliteiten).
Het aantal huurders met een buitenlands paspoort bedroeg in 2013 aldus bijna 21%. Ongeveer 41% hiervan heeft de Duitse nationaliteit (short stay en reguliere verhuur).
II 1.4 Commissie van Toewijzing De Commissie van Toewijzing heeft tot taak te beslissen over verzoeken om voorrang bij de toewijzing van woonruimte, op basis van een individuele afweging van de door verzoekers aangevoerde argumenten. De commissie neemt daarbij algemene richtlijnen van het bestuur in acht. Binnen deze richtlijnen is de commissie onafhankelijk in haar oordeel. In de reglementen van de Commissie van Toewijzing en de Geschillencommissie is vastgelegd, dat
Orion
18 | 85
Dit complex is in het voorjaar van 2012 in gebruik genomen
de Geschillencommissie niet als beroepsorgaan voor afwijzing van individuele voorrangsverzoeken
en heeft 231 zelfstandige studentenwoningen
fungeert.
met een oppervlakte van ca. 28 m 2 .
Wel kan een beroep op de Geschillencommissie gedaan worden, als mocht blijken dat het secretariaat van de Commissie van Toewijzing onzorgvuldig of anderszins niet adequaat zou functioneren. Dit laatste is overigens tot dusver nog nooit aan de orde geweest.
20 | 21
De Commissie van Toewijzing bestaat uit drie leden, allen studenten, waarbij het secretariaat door
In de onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de stand van de algemene wachtlijst
het bureau van de SSHN wordt vervuld.
per 1 juli van de vijf voorgaande jaren.
In 2013 vergaderde de Commissie van Toewijzing zestien maal. Door 99 personen werd een verzoekschrift bij de commissie ingediend. Hierbij ging het om 92 aanvragen voor een urgentietoewijzing en
Omvang algemene wachtlijst per 1 juli
7 aanvragen om andere redenen. Ten opzichte van 2012 (76 verzoeken) is het aantal verzoekschriften
Totaal
om urgentie gestegen.
1e reisurgentie
2 e reisurgentie Geen reisurgentie Restant vorige lichting 1e jaars
Urgentie-aanvragen
Juli 2009
1.762
870
418
494
Bij 92 aanvragen ging het om een verzoek om bij voorrang in aanmerking te komen voor een toewijzing.
Juli 2010
1.742
877
385
480
50
Juli 2011
1.74 6
867
406
473
166
Juli 2012
1.886
842
464
580
100
Juli 2013
2.510
1.000
-
1.510
0
Urgentie-aanvragen Aantal
Gehonoreerde urgentie
In percentages
Onzelfstandige eenpersoonswooneenheden
57
23
40%
Zelfstandige eenpersoonswooneenheden
34
24
71%
1
1
100%
92
48
52%
Tweepersoonswooneenheden Totaal
83
II 1.6 Verhuur wooncomplexen: zelf reageren op vrijkomend aanbod (m.u.v. coöptatie panden en short stay eenheden) Het systeem voor de verhuur in de voorkeurscomplexen, waarbij woningzoekenden zelf moeten reageren om voor een kamer in aanmerking te komen, werkt uitstekend. Het systeem houdt in dat elke vrijkomende wooneenheid in een voorkeurscomplex, elke donderdag om 12.00 uur op internet wordt
Diverse aanvragen worden ondersteund door een advies van medisch specialisten, maatschappelijke
geplaatst. Tot de daarop volgende dinsdag kan door geïnteresseerden worden gereageerd door mid-
instellingen e.d. Verder worden ook adviezen afgegeven door de afdeling studentenbegeleiding van
del van een via internet in te sturen woonbon (maximaal twee woonbonnen per week). Degene met
de RU.
de langste inschrijftijd krijgt de betreffende woning toegewezen. Voor tweepersoonseenheden geldt, dat de inschrijftijd van beide partners bij elkaar wordt opgeteld.
Aanvragen om andere redenen
De partners moeten wel al enige tijd als ‘duo’ bij de SSHN geregistreerd staan (om opzetjes te voor-
De zeven aanvragen om andere redenen worden in onderstaande tabel gespecificeerd. Hiervan zijn
komen) en beiden studeren.
twee aanvragen gehonoreerd.
Nieuw is dat sinds juli 2013 ook de vrijkomende eenheden voor eerstejaarsstudenten via bovenstaand systeem worden aangeboden (wordt hieronder nader toegelicht in hoofdstuk II.1.7). Daardoor is het aantal eenheden dat via dit systeem wordt toegewezen toegenomen tot 3.433. Voor alle vrijkomende
Aanvragen om andere redenen
eenheden, waarop men kan reageren, zijn duidelijke plattegronden op de website (sshn.nl) geplaatst,
Aantal
Gehonoreerd
In percentages
Inschrijving appartement Galgenveld (H)
3
2
67%
vermeld, waar de betreffende wooneenheid zich precies bevindt. Hiermee heeft de woningzoekende
Diversen
4
0
0%
de mogelijkheid om zelf te bepalen wanneer de inschrijftijd voor welk wooncomplex/type wooneen-
Totaal
7
2
29%
waarop de maten en voorzieningen voor alle klanten inzichtelijk zijn weergegeven. Tevens is erbij
heid wordt ‘verzilverd’, waarbij hij/zij rekening kan houden met voorkeuren voor begane grond of juist niet, e.d.
De SSHN is de leden van de Commissie van Toewijzing veel dank verschuldigd voor de zorgvuldige
Dit betekent dat vanaf juli 2013 alle vrijkomende studenteneenheden op bovenvermelde wijze worden
wijze waarop de commissie haar werkzaamheden verricht.
verhuurd, met uitzondering van de eenheden met coöptatie-recht, de short stay eenheden en de driekamerappartementen (zie hiervoor hoofdstuk II.1.1.d t/m f).
II 1.5 Realisering opvang eerstejaarsstudenten 2013 en verwachting voor 2014
Een inschrijving bij de SSHN is vijf jaar geldig. Indien men nog tot de doelgroep behoort kan men
Het beleidsdoel van de SSHN is om aan alle bij haar ingeschreven eerstejaarsstudenten een kamer
hierna jaarlijks de inschrijving verlengen.
aan te bieden voordat de nieuwe lichting eerstejaars binnenstroomt. De SSHN is er in 2013 – voor het eerst sinds jaren – volledig in geslaagd om bovenvermeld doel te realiseren.
De volgende tabellen geven een beeld van het gemiddeld aantal reacties van ingeschreven personen
Dit betekent dat 3.762 personen in de loop van dat studiejaar een kameraanbod van de SSHN gehad
op een vrijkomende wooneenheid in een voorkeurscomplex en van de gemiddelde inschrijftijd,
hebben of zelf op de particuliere markt al een kamer gevonden hadden vóór ze voor een aanbod
die nodig is om een dergelijke woning van hun voorkeur toegewezen te krijgen.
van een SSHN-kamer aan de beurt waren.
22 | 23
Gemiddeld aantal reacties voor voorkeurscomplexen, per type wooneenheid
Overzicht verhuur wooneenheden SSHN in 2013
2013
2012
2011
2010
2009
Eenpersoons onzelfstandig
65
44
53
52
40
Eenpersoons zelfstandig
61
**59
80
83
Tweepersoons
18
20
37
Driekamerappartementen (Entree)
20
27
27
8
9
5
4
10
Tijdelijke woonruimte
Eerstejaarscomplexen*
34%
*70
Voorkeurscomplexen**
33%
24
26
Coöptatie
37
36
Entree-criteria
*
eerste verhuur van De Gouverneur is buiten beschouwing gelaten: voor 156 eenpersooneenheden
1.680 reacties, voor 34 tweepersoonseenheden 193 reacties
**
eerste verhuur van Orion is buiten beschouwing gelaten: voor 222 eenpersoonseenheden
1.298 reacties, voor 9 tweepersoonseenheden 142 reacties
29% 4% 0%
*
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
verhuur deels via toewijzing, deels via woonbonnen
** verhuur via woonbonnen
II 1.7 Gewijzigd aanbodsysteem voor eerstejaarsstudenten vanaf 1 juli 2013 In de eerste helft van 2013 werden de vrijkomende kamers van Hoogeveldt en Vossenveld – voor zover
Gemiddeld benodigde inschrijftijd voor voorkeurscomplexen, per type wooneenheid (in maanden)
niet gereserveerd voor short stay – nog via de zogenaamde algemene wachtlijst aan eerstejaarsstudenten
2013
2012
2011
2010
2009
Eenpersoons onzelfstandig
39
37
48
37
33
werd rekening gehouden met reisurgentie. In totaal waren daarmee ca. 1.630 kamers beschikbaar
Eenpersoons zelfstandig
51
52
54
49
47
voor verhuur uitsluitend aan eerstejaarsstudenten.
Tweepersoons
28
31
31
28
29
Sinds 1 juli 2013 worden ook de voor dit doel vrijkomende kamers van Hoogeveldt en Vossenveld
105
101
94
95
88
via internet aangeboden. De algemene wachtlijst is daarmee als zodanig vervallen. Ingeschreven
7
6
8
7
8
Driekamerappartementen (Entree) Tijdelijke woonruimte
toegewezen en werden de kamers in Lent en Galgenveld via internet aangeboden. In beide gevallen
eerstejaarsstudenten kunnen sinds juli 2013 zelf met een digitale woonbon hun belangstelling voor een vrijkomende kamer kenbaar maken. Tot 31 december van het eerste studiejaar wordt bij de bepaling van de volgorde rekening gehouden met reisurgentie. Na deze datum zal bij de volgordebepaling
N.B.:
voor toewijzing alleen worden gekeken naar de inschrijftijd.
De hierboven vermelde inschrijftijden voor voorkeurscomplexen zijn wachttijden die nodig zijn om
Gelijktijdig met de invoering van het aanbodsysteem voor alle eerstejaarsstudenten is de tweede
een specifieke woonwens (complex van voorkeur) te realiseren.
reisurgentiecategorie vervallen. De SSHN had in de afgelopen jaren steeds ca. zes maanden nodig om woonruimte toe te wijzen aan de ingeschrevenen uit de eerste reisurgentiecategorie. Daarna
Het aantal maanden inschrijftijd, dat men nodig heeft om met succes op een eenpersoonseenheid
waren de ingeschrevenen uit de tweede reisurgentiecategorie aan de beurt. Het bleek echter steeds
van zijn/haar voorkeur te kunnen huren is in 2013 licht gestegen tot 39 maanden (2012: 37 maanden).
meer dat er in januari nog maar weinig belangstelling hiervoor is van personen uit de tweede reis-
Gezien het nog steeds grote aantal hiervoor benodigde maanden, is het noodzakelijk om het woon-
urgentiecategorie omdat zij zelf al woonruimte in de particuliere sector hadden gevonden. Bijkomend
bestand van de SSHN verder uit te breiden met wooneenheden met voldoende kwaliteit.
voordeel is, dat hiermee ook studenten uit de regio kans krijgen op een relatief goedkope kamer
Een ‘wachttijd’ van bijna drie tot vier jaar om met succes een woonwens te kunnen realiseren,
in Hoogeveldt of Vossenveld.
is – gezien de beperkte studieduur van onze doelgroep – beslist te lang.
Het aldus aangepaste toewijzingssysteem is voor de eerstejaarsstudenten duidelijker en voor de organisatie efficiënter.
In het programma van eisen voor de nieuwbouwopgave van de SSHN wordt hiermee uitdrukkelijk rekening gehouden: de helft zal worden ingevuld door kleine zelfstandige wooneenheden, de andere
Van de eerstejaarsstudenten 2013/2014, die met reisurgentie ingeschreven stonden, hebben er 365
helft door appartementen, die merendeels aan groepen van vier personen (met elk een onzelfstan-
gereageerd op een vrijkomende kamer. De SSHN streeft er naar om aan alle actieve eerstejaars met
2
dige kamer van ca. 15 m en gemeenschappelijke woonkamer/keuken en sanitair) zullen worden
reisurgentie voor het einde van het kalenderjaar een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld te kunnen
verhuurd.
verhuren. Dat is niet helemaal gelukt. Van de eerstejaarsstudenten met reisurgentie die in november
Deze invulling sluit goed aan op de uitkomsten van de jaarlijkse studentenenquête van de RU, waarin
en december 2013 nog woonbonnen voor Hoogeveldt of Vossenveld verstuurd hebben, hadden
studenten aangeven meer kwaliteit te wensen en ook bij de uitkomsten van de landelijke studenten-
25 studenten voor januari 2014 nog geen kamer gevonden. De overige eerstejaarsstudenten met
monitor.
reisurgentie reageerden alleen op vrijkomende woonruimte in een van de voorkeurscomplexen (woonwenskandidaten). Het (her geformuleerde) beleidsdoel van de SSHN is verder om ook aan alle andere eerstejaars, die actief reageren op Hoogeveldt of Vossenveld, voor het einde van het eerste studiejaar 2013/2014 een kamer te kunnen verhuren.
24 | 25
II 1.8 Kamerbureau SSHN
II 1.9 Arnhem
Uit de jaarlijkse studentenenquête van de RU en de SSHN valt af te leiden, dat de SSHN in 2013
Als uitvloeisel van het streven naar optimale benutting van de specifieke expertise van de SSHN door
ca. 35% van de uitwonende universitaire studenten in Nijmegen huisvest. De rest – 65% – woont
samenwerking met andere organisaties/woningcorporaties, is de SSHN ook actief in ‘het Arnhemse’.
grotendeels in de particuliere sector, veelal in stadspanden, waar de studenten als groep wonen.
Op verzoek en in samenspraak met de HAN wordt de haalbaarheid onderzocht voor de ombouw van
Een beperkt deel hiervan woont bij collega-corporaties, vooral ouderejaars.
het voormalige kantoorgebouw van Rijkswaterstaat op Presikhaaf tot een woontoren met 256 kleine
Ca. 19% van de ouderejaars studenten aan de RU woont bij ouders thuis; het aandeel thuiswonende
zelfstandige eenheden voor in Arnhem studerende jongeren en nog eens 41 onzelfstandige eenheden
studenten is hiermee nagenoeg stabiel t.o.v. voorgaande jaren. Ca. 42% van de thuiswonende
voor short stay studenten van de HAN. De SSHN had een duidelijke voorkeur om hiervoor een lang-
studenten geeft er ook de voorkeur aan om thuis te wonen. In overleg met de studentenraad en
jarige huurovereenkomst aan te gaan met de eigenaar/ontwikkelaar binnen scherpe randvoorwaarden
het College van Bestuur van de RU, zijn in de studentenenquête aanvullende vragen opgenomen
en wat betreft de short stay eenheden met afnamegarantie van de HAN. Omdat de eigenaar hier
om inzicht te krijgen in de betekenis van het verschil tussen de 17% van de RU studenten (tweede-
echter financieel niet uitkwam, heeft de SSHN medio 2013 besloten om een voorwaardelijk bod op
jaars en ouder) die thuis woont en de 8% die dat ook als voorkeur opgeeft.
dit gebouw uit te brengen en te onderzoeken of het op basis hiervan haalbaar is om dit voormalige
Nadere analyse laat zien dat dit verschil voor een belangrijk deel betrekking heeft op een woonwens
kantoorgebouw – met steun van gemeente Arnhem en Provincie Gelderland – in eigen beheer tot
die men – op den duur – zou willen realiseren (maar niet voortkomt uit onvrede met de situatie).
studenteneenheden te transformeren (zie voor stand van zaken en verdere details hoofdstuk II.3.2.3).
Het niet direct beschikbaar zijn van de woonvoorkeur speelt bij de groep thuiswonenden slechts
De SSHN heeft medio 2012 deelgenomen aan een werkconferentie, georganiseerd door de gemeente
een beperkte rol. In het algemeen geldt verder dat, hoewel de woonvoorkeur in bijna de helft
Arnhem, waarin de situatie rond de studentenhuisvesting in Arnhem nader is geanalyseerd. Hieraan
van de gevallen anders is dan de feitelijke woonvorm, slechts één op de zeven studenten (14%)
namen ook de instellingen van Hoger Onderwijs in Arnhem en de betrokken drie woningcorporaties
ontevreden is (bron: studentenenquête RU 2013). Dit komt overeen met vorig jaar.
deel. Daarbij is geconcludeerd, dat de plannen van de SSHN tot ombouw van de toren Presikhaaf tot
Het aantal studenten dat bij een hospita woont is slechts 2%, een zelfde percentage als de voor-
een woontoren met kwalitatief goede studenteneenheden prima passen in het gezamenlijke beeld
gaande jaren.
dat de deelnemers van de Arnhemse studentenkamermarkt hebben (men ervaart geen kwantitatief
Duidelijk is dat vrijwel geen enkele student als voorkeur heeft om bij een hospes/hospita te wonen.
tekort, maar wel een kwalitatieve mismatch). Dit beeld werd vervolgens min of meer bevestigd door
Dit neemt niet weg, dat deze woonvorm voor eerstejaarsstudenten wel degelijk van belang is,
de uitkomsten van de landelijke monitor studentenhuisvesting, zoals die in september 2013 wederom
namelijk ter overbrugging van de periode start studie tot het vinden van de eerste eigen kamer
gepresenteerd werd. Deze monitor indiceert een beperkte bouwopgave voor Arnhem in de periode
in Nijmegen.
tot 2020, echter te realiseren in de vorm van eenheden met (grotendeels) eigen voorzieningen.
Door het systeem van reisurgentie dat de SSHN hanteert, komen eerstejaars zonder reisurgentie pas
De SSHN is verder in goed overleg met de HAN en Vivare inzake de benutting van SSHN-expertise
later in het studiejaar aan de beurt voor een kameraanbod. Bovendien komen alle eerstejaars tegelijk
bij de verhuur van de wooneenheden, die Vivare momenteel inzet voor de huisvesting van short stay
naar Nijmegen, terwijl de kamers voor hen pas geleidelijk in de loop van het studiejaar door huur-
studenten van de HAN. Daarnaast is de SSHN ook in overleg met Portaal Arnhem en Mooiland inzake
opzegging vrijkomen.
mogelijke verhuur van enkele panden aan studenten. De SSHN ondersteunt gaarne de inzet van
Het beschikbaar zijn van hospitakamers kan daardoor een oplossing bieden voor hen, die anders
haar lokale partners in het Arnhemse om meer studenten in Arnhem aan te trekken, te laten wonen
tijdelijk op en neer zouden moeten reizen (oplossing voor deel van het piekprobleem).
en afgestudeerden te behouden, zulks in het belang van een goede kennisinfrastructuur.
Door middel van een speciaal daarvoor opgezette advertentiecampagne van SSHN, RU, HAN en gemeente Nijmegen onder de noemer ‘Hij/zij ruimte om te studeren / Jij ruimte om samen te genieten / Neem een student op kamers’, zijn in 2013 daarom wederom advertenties geplaatst in De Gelderlander en De Brug. SSHN, gemeente Nijmegen, RU en HAN hebben de kosten van deze campagne (€ 25.000,-) gelijkelijk gedeeld. Het effect van de campagne is niet volledig meetbaar, omdat sommige particulieren natuurlijk ook rechtstreeks – buiten de SSHN om – een student op kamers hebben genomen. Bij de SSHN zijn in de periode dat de campagne liep – van half juni tot 1 oktober 2013 – 98 particuliere kamers aangemeld ter bemiddeling. Het al jaren bestaande kamerbureau van de SSHN is erop gericht om door middel van kosteloze bemiddeling kamers uit de particuliere sector (veelal hospita’s) aan studenten te verhuren. De SSHN besteedt in aanvulling op de gezamenlijke kamercampagne ook gedurende de rest van het jaar aandacht aan de particuliere kamermarkt door middel van voorlichting, advertenties, artikelen in regionale pers e.d. In combinatie met de hierboven vermelde gezamenlijke kameractie, heeft de SSHN in 2013 in totaal voor 280 kamers kunnen bemiddelen (2012: 263 kamers). Het aanbod aan particuliere kamers wordt ook via onze internetsite (sshn.nl) kenbaar gemaakt. Uitgangspunt blijft dat de potentiële huurder zelf contact met de particuliere verhuurder opneemt en zelf het aanbod op prijs en kwaliteit beoordeelt. De SSHN verstrekt verhuurders desgewenst verder gratis informatie met betrekking tot de puntenwaarderingsystematiek (ter beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs) en een standaard huurcontract.
26 | 27
II 2 Relatie huurder – verhuurder
II 2.1 Stichting Platform Huurdersbelangen SSHN Conform de Wet op het overleg huurders verhuurder, voeren het bestuur en het managementteam van de SSHN regelmatig overleg met het Platform Huurdersbelangen over zaken van beheer en beleid, die van wezenlijke betekenis zijn voor de huurders. Dit overleg vindt tenminste eenmaal per kwartaal plaats, een en ander op basis van een in een gezamenlijk overleg opgestelde agenda. Eenmaal per jaar organiseert het Platform een plenair huurdersoverleg, waaraan alle huurders van de SSHN kunnen deelnemen. In het plenaire huurdersoverleg legt het Platform verantwoording af over het gevoerde beleid in het afgelopen jaar en presenteert het zijn voornemens voor het komende jaar. Daarnaast is de bestuurder van de SSHN in dit overleg aanwezig ter toelichting van onder andere het huurbeleid van de SSHN en beantwoording van vragen daarover en/of over andere voor huurders relevante onderwerpen. Conform de overlegwet heeft de huurdersorganisatie een aantal wettelijke rechten, inhoudende: ––onderwerpen waarover tenminste overleg moet worden gevoerd; ––adviesrecht bij beleidswijzigingen op die onderwerpen; ––informatierecht; ––recht op financiële bijdrage voor haar activiteiten. Aldus heeft het Platform recht op informatie van de SSHN over haar beleid inzake de verhuur, de wooncomplexen en de woonomgeving, voor zover dat van wezenlijke invloed is op de directe woon- en leefsituatie van de huurders. Daarnaast heeft het Platform ook recht op informatie, overleg en advies inzake de onderwerpen fusie, renovatie, verwerving/vervreemding/bezwaring wooncomplexen, leefbaarheid, uitspraken geschillencommissie en de inzet van de SSHN bij te sluiten prestatieafspraken met gemeente. Verder heeft de huurdersorganisatie ook nog eens een instemmingsrecht ten aanzien van wijzigingen in het beleid van servicekosten, dit laatste onverlet de individuele bevoegdheden van huurders ter zake vanuit het Burgerlijk Wetboek. Als de SSHN haar beleid op al deze punten wil wijzigen, zal dat eerst aan de huurdersorganisatie meegedeeld worden en krijgt het Platform de gelegenheid om met de SSHN hierover overleg te voeren. Het Platform heeft daarvoor tenminste vier weken de tijd. Het Platform is hierbij bevoegd om een schriftelijk advies uit te brengen over de voorgenomen beleidswijziging. Als de SSHN dat advies of onderdelen daarvan niet wil volgen, zal de SSHN haar argumenten schriftelijk aan het Platform meedelen (binnen veertien dagen na ontvangst van het gekwalificeerde advies). De SSHN en het Platform Huurdersbelangen kiezen voor een goede en als dat enigszins kan open dialoog inzake de beleidsvoornemens en de uitvoering van de dienstverlening (zie hoofdstuk II.2.2). Dit neemt niet weg dat de SSHN zich goed bewust blijft van de wettelijke randvoorwaarden. De wet stelt wel eisen aan de huurdersorganisatie. De belangrijkste zijn: ––de huurdersorganisatie is een stichting of vereniging voor de belangenbehartiging van alle huurders of van huurders van een specifiek wooncomplex; ––in principe heeft de huurdersorganisatie die voor alle woningen staat, voorrang boven organisaties op complexniveau (tenzij daarover andere afspraken gemaakt zijn met de verhuurder); ––de huurdersorganisatie moet desgevraagd kunnen aantonen tenminste de helft van de huurders te vertegenwoordigen; ––iedere huurder moet zich bij de huurdersorganisatie kunnen aansluiten. Het bestuur bestaat alleen uit huurders van de betreffende verhuurder; ––de huurdersorganisatie heeft een informatieplicht richting haar achterban en legt tenminste éénmaal per jaar verantwoording af over haar activiteiten en plannen voor het nieuwe jaar.
Van Nispenstraat
Het studentenwooncomplex heeft 54 zelfstandige wooneenheden voor twee personen. De wooneenheden worden in 2015 gemoderniseerd.
28 | 29
Het Platform Huurdersbelangen van de SSHN is georganiseerd in de vorm van een stichting.
In 2013 zijn de navolgende onderwerpen aan de orde geweest.
Eén en ander is vastgelegd in de oprichtingsakte van de Stichting Platform Huurdersbelangen d.d. februari 2001 (het Platform als zodanig, bestaat dus al meer dan twaalf jaar).
Overleg maart 2013
De Stichting Platform Huurdersbelangen heeft twee organen:
––woonakkoord en – gelukkig beperkte – gevolgen voor SSHN;
––een ‘algemene commissie‘ bestaande uit minimaal drie en maximaal tien huurders (door middel
––stand van zaken sanering asbest Vossenveld;
van coöptatie te benoemen). De leden dienen zoveel mogelijk woonachtig te zijn in verschillende
––uitwerking voornemens studentenhuisvesting in Arnhem;
complexen van de SSHN;
––uitwerking voornemen tijdelijke huisvesting in gebouw Sonnehaert;
––een ‘bestuur’ bestaande uit een voorzitter, een secretaris en een penningmeester.
––onderzoek verbouwing souterrain Galgenveld tot ruim 30 kamers voor short stay;
Het bestuur wordt benoemd en ontslagen door de algemene commissie.
––voorgenomen aanpak Hoogeveldt, Jacob Canisstraat en van Nispenstraat in kader strategisch
Het bestuur van het Platform Huurdersbelangen bestond in 2013 uit: ––mw. K. Geurts, voorzitter; ––mw. E. van Kesteren, secretaris tot juni 2013, opgevolgd door ––hr. Kemerink op Schiphorst, secretaris vanaf juni 2013; ––mw. L. Mulder, penningmeester. De continuïteit van het Platform Huurdersbelangen, is een punt van aandacht. Huurders van de SSHN worden via e-mail, maar ook in advertenties in de studentenbladen, regelmatig opgeroepen om zich
voorraadbeheer; ––problemen rond invoering digitale televisie complex Orion; ––huurbeleid 2013. Overleg mei 2013 ––bespreking begroting servicekosten 2013/2014 en afrekeningen voorgaand jaar, aan de hand van een toelichting door het hoofd Financiën en Control;
aan te melden als kandidaat voor het lidmaatschap van de algemene commissie. Om pragmatische
––bespreking alternatief voor digitale TV in wooncomplex Orion;
redenen is er gekozen voor een benoeming tot lid van de algemene commissie door middel van
––mogelijke overname verhuur eenheden Vivare Arnhem t.b.v. short stay studenten HAN;
coöptatie.
––stand van zaken doorstroombeleid SSHN;
Viermaal per jaar organiseert het Platform een spreekuur.
––evaluatie voordracht huurders lid RVC SSHN door Platform.
Uiteraard beschikt het Platform over een eigen website (huurdersbelangen.nl). Hierin is ook een goed bezocht ‘forum’ opgenomen, waarin huurders vragen aan het Platform en aan elkaar kunnen stellen en kunnen beantwoorden. Naast het forum is ook Facebook een belangrijke manier geworden om huurders te bereiken. Door het posten van berichten op Facebook is het aantal e-mails en berichtjes aan het Platform toegenomen. De SSHN erkent het Platform ten volle als haar gesprekspartner namens de huurders, conform de ‘overlegwet’. Inzake de facilitering van het Platform zijn afspraken gemaakt, die in een Reglement Facilitering
Overleg oktober 2013 ––afronding asbestsanering in SSHN wooncomplexen; ––uitspraken huurcommissie inzake kale huur en servicekosten Orion; ––evaluatie mislukking aanleg door Utelisys van digitale televisie Orion. Overleg december 2013
vastgelegd zijn. Voor de activiteiten van het Platform is voor het jaar 2013 een budget vastgesteld
––invoering warmtewet 2014 en vooralsnog beperkte gevolgen huurders SSHN;
van ca. € 9.500,-. Het Platform zelf heeft afspraken gemaakt inzake vergoedingen hieruit voor
––vervanging waarborgsommen door incassomachtigingen;
het bestuur en de deelname van de leden van de algemene commissie aan reguliere vergaderingen,
––voorgenomen wijze van verhuur nieuwbouw Centraal Station en inzet deel ervan voor short stay
agendaoverleg en spreekuren. Nadere afspraken zijn vastgelegd over het declaratiesysteem. De SSHN hecht er aan het Platform goed te faciliteren in haar werkzaamheden en zal de deelnemers ook de komende jaren daarin volop ondersteunen.
studenten RU; ––bespreking activiteitenplan SSHN 2014; het Platform is uitgebreid geïnformeerd over de inhoud en achtergronden. Het Platform is verder uitgenodigd de SSHN te voeden ten behoeve van de opstelling van een nieuw activiteitenplan 2015, zoals te doen gebruikelijk;
II 2.2 Overleg met de Stichting Platform Huurdersbelangen Conform afspraak, heeft er in 2013 viermaal regulier overleg met de directie van de SSHN plaatsgevonden. Dit overleg wordt voorbereid in een agendaoverleg, waarbij van weerszijden onderwerpen op de agenda worden gezet. Het overleg vindt plaats in de vorm van ruime informatie over de diverse beleidsvoornemens van de zijde van de SSHN, klankbording/dialoog inzake voor huurders relevante onderwerpen daarbij
––opstart voorbereiding huurdersenquête 2014; ––inzet SSHN voor verlenging prestatieafspraken met gemeente Nijmegen met een jaar tot eind 2014 op basis van activiteitenplan SSHN 2014. Het Platform wordt daarnaast in elke vergadering geïnformeerd over de voortschrijdende stand van zaken van de in voorbereiding zijnde projecten (o.a. nieuwbouw Presikhaaf en verbouwing
en een min of meer continue dialoog inzake de uitvoering van de dienstverlening door de SSHN
Sonnehaert) en de inmiddels in uitvoering zijnde nieuwbouwprojecten TPG/Doornroosje en
(gericht op het vinden van een goede balans tussen klantgerichtheid enerzijds en efficiënte bedrijfs-
Mariënbosch.
voering anderzijds).
Binnen het Platform zijn drie commissies gevormd om meer gericht met de SSHN te kunnen klankborden
De SSHN ervaart het overleg met het Platform Huurdersbelangen als kritisch, maar constructief,
inzake de voorgenomen nieuwbouw (woonplattegronden, omgevingsfactoren e.d.), het borgen van
met inlevend vermogen in posities over en weer.
de kwaliteit van de uitvoering van de schoonmaak en de evaluatie van de uitkomsten van de gezamenlijke huurdersenquête. Een min of meer permanent aandachtspunt is verder de communicatie van de SSHN met haar huurders.
30 | 31
Het Plenaire Huurdersoverleg, georganiseerd door het Platform, werd op 3 juni 2013 gehouden.
II 2.4 Verslag Geschillencommissie SSHN 2013
Hoewel de opkomst wederom zeer beperkt was (in verhouding tot bijna 5.600 huurders van de SSHN),
De Geschillencommissie SSHN was eind 2013 als volgt samengesteld:
is en blijft dit overleg voor het Platform van belang om zich naar huurders te kunnen verantwoorden
––mevrouw dr. mr. B.A.M. Janssen (voorzitter);
over het gevoerde en te voeren beleid.
––de heer J.S. Buiting (huurder en tevens lid van het Platform Huurdersbelangen);
Daarnaast biedt het forum van het Platform (huurdersbelangen.nl), waarop huurders over tal van
In 2013 heeft één benoeming in de Geschillencommissie SSHN plaatsgevonden.
voor hen relevante onderwerpen met het huurdersplatform en met elkaar in discussie kunnen gaan,
Ter opvolging van mevrouw E. van Kesteren is de heer J.S. Buiting op 16 december 2013 tot lid van
aangevuld met Facebook een uitstekende mogelijkheid om contact met de achterban van huurders
de Geschillencommissie SSHN benoemd door de Raad van Commissarissen. De benoeming is op
te onderhouden (bijna 1.600 huurders zijn lid van het forum).
17 december 2013 ingegaan en geldt voor een periode van drie jaar.
––mevrouw M.E. Meijer (huurder).
Voor de volledigheid melden wij tenslotte, dat de SSHN en het Platform Huurdersbelangen in 2005 overeenstemming hebben bereikt over de door de SSHN te betalen vergoedingen als bijdrage in
Als voorwaarde voor de twee huurdersleden geldt, dat zij op het moment van benoeming huurder
de kosten van een eventuele gedwongen verhuizing bij renovatie. Voor onzelfstandige en kleine
zijn. Benoeming vindt plaats door de Raad van Commissarissen op voordracht van de bestuurder.
zelfstandige wooneenheden met ten hoogste twee kamers (studentenwoningen), bedraagt deze
De secretariële ondersteuning aan de commissie wordt verleend door mw. A. Willemsen-Ferrarese,
vergoeding € 450,-. Voor grotere zelfstandige wooneenheden bedraagt deze € 5.000,-.
hoofd Financiën van de SSHN.
Deze bedragen worden vanaf 1 oktober 2005 jaarlijks geïndexeerd met het door de minister vast
De voorzitter, mw. Janssen, is bij het Kadaster in Apeldoorn werkzaam als beleidsadviseur.
te stellen percentage.
De Geschillencommissie behandelt alleen geschillen die niet via de normale procedure opgelost
De regeling verhuiskostenvergoeding SSHN staat vermeld op de website van de SSHN.
kunnen worden. Ook woningzoekenden kunnen zich tot de Geschillencommissie wenden. In overleg met de Geschillencommissie is een informatieblad vervaardigd, waarin in kort bestek
II 2.3 Overzicht verdere huurdersparticipatie SSHN
wordt aangegeven wat te doen bij klachten en geschillen.
Huurders van de SSHN hebben zitting in drie organen van de SSHN.
Daarin is de normale klachtenprocedure weergegeven met als sluitstuk (als de huurder of
a. Raad van Commisarissen
woningzoekende van mening is dat een en ander onbevredigend verlopen is) de positie van de
De Raad van Commissarissen vormt het hoogste orgaan binnen de SSHN. De Raad van Commissarissen
Geschillencommissie. Dit informatieformulier is opgenomen in de informatiemap, die bij alle af
houdt toezicht op de statutair directeur/bestuurder en heeft het laatste woord met betrekking
te sluiten huurcontracten uitgereikt wordt. Bovendien ligt het informatieblad bij de balie van het
tot een aantal nader in de statuten beschreven belangrijke besluiten (begroting, beleidsplan,
SSHN-kantoor en bij de complexbeheerders ruimschoots ter inzage en staat het op de SSHN-website.
jaarrekening, investeringen, benoeming bestuurder, wijziging statuten e.d.).
Conform het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH), is in de statuten van de SSHN vastgelegd
In 2013 werden in totaal 87 schriftelijke of per e-mail ingediende klachten via de reguliere klachten-
dat huurders recht op voordracht hebben en houden voor twee van de zeven zetels in de Raad van
procedure binnen de SSHN behandeld (doorgaans door het hoofd van de betreffende afdeling).
Commissarissen. De Raad van Commissarissen vraagt aan het Platform Huurdersbelangen om een
Uiteraard zijn reparatieverzoeken e.d. hier niet in meegenomen.
voordracht, zodra er een vacature ontstaat. Hiervoor is in overleg met het Platform een procedure
De klachten kunnen als volgt gerubriceerd worden:
vastgesteld. Eén zetel wordt vanuit het Platform zelf ingevuld. Voor de andere zetel draagt het Platform na externe werving via advertenties en overleg met relevante organen als de Studentenraad
Klachten in het kader van de reguliere procedure
RU e.d. een geschikte huurder van buiten het Platform voor (rekening houdend met de profielschets). b. Geschillencommissie SSHN
De Geschillencommissie geeft het bestuur een gekwalificeerd advies met betrekking tot de afhandeling van klachten van huurders, die kennelijk niet op de normale wijze opgelost kunnen worden (de reguliere klachtenprocedures).
Deze commissie bestaat uit een onafhankelijke voorzitter en twee huurders, waarvan één op voordracht van het Platform Huurdersbelangen.
De commissie heeft daarbij ook het recht om huurders en medewerker(s) van de SSHN te horen.
In verband met het specifieke karakter van het woningbezit en de specifieke dienstverlening aan de bewoners, heeft de SSHN gekozen voor een eigen Geschillencommissie.
Over het gedrag van de SSHN of door haar ingehuurde medewerkers Over huurverhoging/servicekosten/puntenwaardering
2013
2012
2011
2010
2009
2008
7
6
2
1
3
4
7
1
1
0
0
4
Over de staat van de woning/directe omgeving
14
8
10
15
9
15
Over het gedrag van (mede-)bewoners
18
23
22
12
14
8 4
Over door de SSHN in rekening gebrachte kosten
9
1
5
2
1
Over inbraak/diefstal of poging daartoe
7
39
25
10
1
5
Diversen
25
13
25
24
17
28
Totaal klachten
87
82
90
64
45
68
c. Commissie van Toewijzing
Hoewel dit strikt genomen geen huurdersparticipatie is, kan opgemerkt worden dat de Commissie
Het aantal klachten in 2013 over inbraak/diefstal is aanzienlijk minder geworden. Bij diversen zijn ook
van Toewijzing van de SSHN, die over alle individuele verzoeken om voorrang bij woningtoewijzing
opgenomen de klachten over de diverse onderhanden werkzaamheden in de diverse complexen en
beslist, bestaat uit drie studenten (niet per se huurders). De commissie wordt ondersteund door
de problemen met de televisie in het complex Orion.
mw. J. Ros, hoofd Verhuur en Communicatie van de SSHN.
Deze commissie is geheel onafhankelijk in haar oordeelsvorming over individuele verzoeken.
In 2013 heeft de Geschillencommissie SSHN één klacht ontvangen. Deze klacht betrof de communicatie
Wel heeft het bestuur de mogelijkheid om algemene richtlijnen te geven.
en de wijze waarop studenten met loting worden behandeld door de SSHN. Tevens werd een (individuele) oplossing gevraagd i.v.m. de sluiting van het complex Griftdijk.
32 | 33
De klacht is door de Geschillencommissie SSHN in haar vergadering van 21 november 2013 behandeld.
II 3 Instandhouding kwaliteit en uitbreiding van de woningvoorraad
De Geschillencommissie SSHN is van oordeel dat de SSHN geen zaken gecommuniceerd heeft die zij niet zou hebben waargemaakt. Daarnaast heeft de Geschillencommissie SSHN geconcludeerd dat
II 3.1 Instandhouding kwaliteit
de SSHN voor alle eerstejaarsstudenten (dus ook voor studenten met loting) een alternatief hanteert
De SSHN staat voor de beschikbaarheid van voldoende, goede en betaalbare huisvesting voor
wanneer men nog niet in het bezit is van een collegekaart. Tot slot zag de Geschillencommissie SSHN
studerende jongeren in het Nijmeegse.
geen reden om voor de klager een individuele oplossing te bieden i.v.m. de sluiting van het complex
In dit hoofdstuk wordt verantwoord hoe de SSHN in dit verband omgaat met de instandhouding
Griftdijk en heeft derhalve op basis van deze overwegingen het bestuur geadviseerd om de klacht
van een goede kwaliteit van haar woonbestand.
van de klager af te wijzen. Het bestuur heeft dit advies overgenomen.
In hoofdstuk II.3.2 wordt verwoord wat de SSHN onderneemt om ook in de toekomst voldoende
De Geschillencommissie heeft in 2013 aldus één keer vergaderd, mede ter afstemming van de gang
huisvesting – ook in het Arnhemse – te kunnen bieden.
van zaken bij mogelijke andere geschillen. II 3.1.1 Woningvoorraad in exploitatie a. Wooneenheden in eigendom Aantal en type wooneenheden in eigendom SSHN Stadspanden en wooncomplexen
Boeckstaetehof De Gouverneur
Eenpersoons-
Eenpersoons- Eenheden voor Tweepersoons-
appartementen appartementen
Driekamer-
Totaal
personen met appartementen appartementen
onzelfstandig
zelfstandig
een beperking
zelfstandig
0
0
0
0
144
144
0
52
2
11
0
65
Doddendaal
120
8
0
18
0
146
Galgenveld
392
49
0
5
22
468
72
0
0
0
0
72
220
0
0
0
0
220
Graafse Ringpad Tijdelijke eenheden Griftdijk Heidepark
0
106
0
0
0
106
1.001
0
12
0
0
1.013
150
0
0
0
3
153
49
4
0
0
0
53
0
219
3
9
0
231
Proosdij
136
170
5
59
0
370
Stadspanden (60)
444
0
0
9
2
455
Hoogeveldt Jacob Canisstraat Jonkerbosch Orion
Sterrenbosch Thijmstraat Van der
0
377
15
19
145
10
0
16
0
171
411
4
0
0
49
1
54
Brugghenstraat 35
0
0
0
0
35
Vossenveld
Van Nispenstraat
605
32
0
1
0
638
Vredeburg
108
5
0
0
41
154
44
62
0
13
0
119
102
47
0
66
0
215
3.627
1.141
37
275
213
5.293
69%
21%
1%
5%
4%
100%
Welgelegen Westerhelling Totaal in eigendom
Deze 5.293 in eigendom zijnde wooneenheden zijn verdeeld over 20 verspreid liggende en voor onze doelgroep gunstig tot zeer gunstig gelegen locaties in Nijmegen en over 60 stadspanden.
Deze goede locaties bepalen mede de aantrekkelijkheid en dus de kwaliteit van de wooncomplexen.
Het merendeel van de wooneenheden bestaat uit onzelfstandige eenpersoonseenheden, ‘kamers’.
34 | 35
Een groot deel hiervan betreft complexen met negen of meer kleine, goedkope kamers per gang
standige wooneenheden (Galgenveld, Proosdij, Westerhelling e.d.) en ca. 250 met één medebewoner te delen (gekoppelde) eenheden, zogenaamde duo-eenheden. Samen met de onzelfstandige een-
van het planmatig onderhoud) ca. € 5,4 miljoen. Hiervan is € 2,3 miljoen als investering geactiveerd. Daarnaast ging het om ca. € 0,6 miljoen aan planmatig/jaarlijks onderhoud en ca. € 0,6 miljoen
(Hoogeveldt, Vossenveld, Jacob Canisstraat). De SSHN heeft ook een aantal relatief grotere onzelf-
aan klachten- en mutatieonderhoud.
Uitgaande van de aangepaste begroting 2013 (inclusief doorgeschoven posten, aangegane verplichtingen en het extra budget voor de asbestsanering bij Vossenveld ad € 1.317.000,-)
heden in de stadspanden is er daarmee sprake van de nodige variëteit binnen het ruime aanbod aan ‘kamers’.
ten bedrage van alles bij elkaar ca. € 8,58 miljoen, is er een verschil met het opgedragen onder-
Het aandeel onzelfstandige wooneenheden bedraagt ultimo 2013 69%.
houd van ca. € 0,78 miljoen. Oorzaak hiervan is dat een aantal werkzaamheden is doorgeschoven
Het aantal zelfstandige eenpersoonseenheden, tweepersoonsappartementen en driekamer-
naar volgende jaren (ca. € 120.000,-). Daarnaast is er een aantal posten komen te vervallen
appartementen, komt in 2013 uit op 1.629 wooneenheden (31%). Daarnaast heeft de SSHN
(ca. € 0,48 miljoen), of is per saldo minder besteed over alle fondsen (ca. € 180.000,-). Met ingang
37 aangepaste wooneenheden voor huurders met een lichamelijke beperking.
van 1 maart 2013 is het BTW-tarief voor de arbeidsuren tijdens onderhoudswerkzaamheden
Met de ingebruikname van de nieuwbouw in 2014 en het voorjaar 2015, zal het aandeel onzelf-
tijdelijk verlaagd naar 6%, hetgeen gedurende het jaar een voordeel van nagenoeg € 0,4 miljoen
standige eenheden weer op ruim 70% uitkomen (zie ook hoofdstuk II.3.3.2).
heeft opgeleverd.
b. Huurpanden/beheer voor derden
b. Planmatig onderhoud
In totaal verhuurde de SSHN in 2013 260 eenpersoons-studenteneenheden aan haar huurders,
onderhoud uitgevoerd op diverse complexen en stadspanden. Dit betreft onder andere de brand-
De helft hiervan betreft de eenheden in de Gouverneur, een gebouw dat slechts voor een derde
veiligheid, waarbij (indien van toepassing) aanpassingen werden gedaan aan de compartimen-
deel eigendom is van de SSHN (zie ook hoofdstuk IV.3.1)
tering, vluchtwegen, signalering en detectie. Tevens werden diverse werkzaamheden uitgevoerd
In augustus 2011 is – na aankoop en verbouwing door SSHN voor rekening van Mooiland – een pand
aan gevels, kozijnen en daken. Volgens het asbestbeleid, verderop nader toegelicht in punt d,
met 19 kamers voor de verhuur beschikbaar gekomen. Hiermee is de doelstelling om in totaal
is asbest gesaneerd in complex Vossenveld (2012-2013) en in diverse stadspanden.
100 extra kamers (Mooiland eigenaar, SSHN verhuurt en beheert) voor onze doelgroep beschikbaar
te krijgen, volledig gehaald.
De SSHN heeft in 2013 een aantal grootschalige werkzaamheden als onderdeel van het planmatig
die eigendom zijn van derden.
Daarnaast vernieuwde de SSHN verouderde douches en keukens, hoofdzakelijk bij mutatie. In totaal zijn er hiervan in 2013 respectievelijk 193 en 146 aan bod gekomen. In het kader van
Verder huurt de SSHN ook nog een drietal panden van Portaal Nijmegen, die permanent kamer-
de modernisering van Hoogeveldt in 2013 zijn hierbij nog eens 85 keukens vernieuwd.
gewijze worden verhuurd. Het betreft de panden Dr. Schaepmanstraat 51 en 53 (9 kamers),
In 2014 zullen nog ruim 100 douches worden vervangen, waarna de grootscheepse vervangings-
Willemsweg 34 (5 kamers) en Willemsweg 28 (eveneens 5 kamers). Sinds september 2011 verhuurt
fase van douches op diverse complexen kan worden afgesloten. Bij een groot aantal complexen
de SSHN tot slot ook 8 kamers van de Effata-parochie in de pastorie aan de Prof. Molkenboerstraat.
zijn gebouwbeheerssystemen geplaatst (regeltechniek) en voorts wordt bij vervanging van lichtarmaturen en lichtbronnen gebruik gemaakt van energiezuinige uitvoeringen. De vervanging van (onderdelen van) installaties, waaronder liften, luchtbehandelingsinstallaties, verwarmings-
c. Resumé wooneenheden in beheer Stadspanden
Eenpersoons-
Aangepaste
Tweepersoons-
Driekamer-
en complexen
eenheden
eenheden
appartementen
appartementen
(zelfstandig en
voor
onzelfstandig)
gehandicapten
Totaal in eigendom
4.768
37
275
213
5.293
Totaal huurpanden
260
-
-
-
260
en waterinstallaties vormt een flink onderdeel hiervan, waarbij de SSHN uitgaat van nieuwe,
Totaal
maar bewezen, duurzame installaties op het gebied van energiezuinigheid. Zie voor meer specifieke gegevens over de energie-inzet van de SSHN: punt e hieronder.
Boeckstaetehof ––vervangen keukens;
in beheer Totaal in beheer
Per complex volgen hieronder de voornaamste items ter illustratie:
5.028
37
275
213
––vervangen kitvoegen douches;
5.553
––reinigen luchtkanalen. Doddendaal
Naast deze in totaal 5.553 wooneenheden, bezit de SSHN nog dertien eenheden (tien garages,
––schilderwerk stalen luiken;
één café en twee winkels). Onder het complex Sterrenbosch zijn 140 overdekte parkeerplaatsen
––herstel houtrot;
aangelegd. Onder het complex De Gouverneur verhuurt de SSHN 52 ondergrondse parkeer-
––plaatsen parkeerpalen; ––reinigen luchtkanalen.
plaatsen. De SSHN verhuurt verder 26 parkeerplaatsen bij het complex Vredeburg, 21 plaatsen bij het complex Doddendaal en 14 plaatsen bij het complex Van Nispenstraat.
Galgenveld ––vervangen van douches bij zelfstandige en onzelfstandige eenheden; ––vervangen verwarmingsinstallaties in blokken B, C, E en G;
II 3.1.2 Instandhouding kwaliteit woningvoorraad
––vervangen hydrofoorinstallatie; ––reinigen luchtkanalen;
a. Totaaloverzicht onderhoudswerkzaamheden in 2013
De SSHN heeft in 2013 voor een bedrag van ca. € 7,8 miljoen aan onderhoud opgedragen (inclusief
––scheiden hemel- en dakwaterafvoer door middel van de aanleg van wadi’s in het terrein, waarvoor de SSHN van de gemeente Nijmegen een subsidie heeft ontvangen van € 25.000,-.
aangegane verplichtingen voorgaande jaren) waarvan € 6,6 miljoen uitgevoerd is.
Een groot deel van de uitgaven in 2013 betrof het groot/projectmatig onderhoud (als onderdeel
Hoogeveldt gang en keuken Graafse Ringpad ––reinigen luchtkanalen. Griftdijk ––herstellen balkons. Heidepark ––onderhouden buitenkozijnen. Hoogeveldt ––modernisering, waaronder: ––kamers: verlichtingsarmatuur en schakelmateriaal vervangen; scheerstopcontact aanbrengen, kraan wastafel vervangen en stopkraan aanbrengen; ––keukens: vloer, keukenblok en voorraad- & postkasten vervangen; meubilair (deels) vernieuwen; ––douches: verlichtingsarmatuur en schakelmateriaal vervangen; tegelwerk repareren en schoonmaken; kozijn en plafond herstellen; kitwerk en kledinghaken vervangen; ––toiletten: verlichtingsarmatuur en schakelmateriaal vervangen; kitwerk vervangen; tegelwerk repareren en schoonmaken; ––gangen: schilder- en sauswerk; marmoleum vervangen; wasmachinekast aftimmeren; postkasten en bellentableau in pui aanbrengen en gangtelefoonbel herstellen; ––trappenhuizen: trappen schoonmaken; trappenhuizen schilderen en entreedeuren afsluitbaar maken in het kader van de sociale veiligheid (brievenbussen en intercom verplaatsen); ––buitengevel: buitenkozijnen grondig schoonmaken; draai-kiepramen coaten en voorzien van HR++ glas. De keukens en gangen van dit wooncomplex met ruim 1.000 kamers zijn in 2013 gemoderniseerd.
Hoogeveldt
Ook zijn de kamers en sanitaire ruimtes aangepast. Hiermee blijft dit wooncomplex met zijn kleine en goedkope kamers van 12 m 2 met gedeelde voorzieningen up to date.
Jacob Canisstraat ––reinigen luchtkanalen.
Jonkerbosch ––vervangen hang- en sluitwerk; ––vervangen traptreden natuursteen. Proosdij ––reinigen luchtkanalen. Stadspanden ––collectieve keukens en douches vervangen; ––asbestsanering diverse panden; ––aanpassingen in verband met brandveiligheid; ––vervangen en herstellen van daken; ––uitvoeren buiten- en binnenschilderwerk; ––aanpassingen in groenvoorzieningen en erfafscheidingen. Sterrenbosch ––vervangen sluitsysteem Guesthouse; ––aanpassen postkasten Guesthouse; ––reviseren regelingen t.b.v. warmwater en verwarmingsinstallaties; ––aanpassen fietsentrees. Thijmstraat ––buitenschilderwerk gevelramen en kozijnen; ––vervangen hang- en sluitwerk; ––reinigen luchtkanalen; ––aanbrengen grindstrook rondom gebouwen.
V.d. Brugghenstraat ––vervangen dakramen; ––buitenschilderwerk.
Vossenveld ––douches vervangen bij mutatie; ––keukens vervangen;
38 | 39
––sanering asbesthoudende materialen in cv-ruimtenen gangen/schachten; ––reinigen luchtkanalen.
In het beleidsplan van 2013 werden de toekomstplannen vanuit het strategisch vastgoedbeleid voor de complexen Hoogeveldt, Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat reeds gepresenteerd.
Vredeburg
––vervangen buitenverlichting galerijen;
Gedurende 2013 heeft de modernisering van het grootste complex van SSHN ‘Hoogeveldt’ plaatsgevonden (1.013 bewoners), waardoor de woonkwaliteit sterk is verbeterd en de exploitatietermijn
––vervangen postkasten;
is verlengd tot en met 2028. Gedane werkzaamheden zijn reeds in paragraaf 3.1.2 b genoemd.
––reinigen luchtkanalen;
––groot onderhoud liften.
De moderniseringsplannen voor de complexen Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat zijn in het afgelopen jaar nader uitgewerkt. Hierbij wordt eveneens rekening gehouden met mogelijke ener-
Welgelegen
getische verbeteringen, die deels in 2014 nader worden onderzocht. Concreet houden de toekomst-
––reinigen luchtkanalen.
plannen, gebaseerd op de vier invalshoeken die in het strategisch vastgoedbeleid zijn beschreven
Westerhelling
(namelijk bestuurder, bewoner, financier en technisch beheerder) per complex in:
––vervangen verwarmingsinstallatie en regelingen;
––Jacob Canisstraat: in 2014 wordt een modernisering uitgevoerd met diverse bouwkundige en
––herstellen betonlateien.
installatietechnische ingrepen ad ca. € 1,6 miljoen (waarvan ca. € 240.000,- aan maatregelen uit
Genoemde grootschalige werkzaamheden vonden allen in bewoonde toestand plaats. In samen-
het fonds vaste servicekosten). De levensduur zal als gevolg hiervan met zeventien jaar worden
spraak met de medewerkers van de afdeling Vastgoed en Beheer, de afdeling Verhuur en
verlengd tot en met 2032. Dit is twee jaar extra in vergelijking tot het oorspronkelijke plan, als
Communicatie en uitvoerende aannemers wordt ernaar gestreefd bewoners minimale hinder
gevolg van een betere afstemming van de technische cycli met de economische levensduur. In dat
te laten ondervinden. Een goede communicatie met de huurders is daarbij essentieel. Dit laatste
kader is ook de mogelijkheid nader onderzocht om verhuurbare bedrijfsruimten te realiseren in
gold zeer in het bijzonder bij de modernisering van complex Hoogeveldt en bij de oplossing van
het onlangs aangekochte deel van dit complex (voorheen: de Golden Apple). Per 1 januari 2014
de asbestproblemen in het wooncomplex Vossenveld: zie hierna onder punt d.
zullen inderdaad, naast twee bedrijfsruimten voor eigen gebruik van SSHN, alle overige ruimten
Hierdoor blijkt in de praktijk dat het aantal klachten dan ook minimaal is.
worden verhuurd aan derden. ––Van Nispenstraat: in 2015 wordt een modernisering, inclusief een aantal energetische verbeterin-
Het groot/projectmatig onderhoud dat in 2013 uitgevoerd is, is naar aard van de werkzaamheden
gen, uitgevoerd voor een bedrag van ca. € 2,3 miljoen (waarvan ca. € 244.000,- aan maatregelen
als volgt samen te vatten (bedragen in miljoen euro):
uit het fonds vaste servicekosten). Vanuit technisch oogpunt kan dit complex daarna nog zeker twintig jaar worden door geëxploiteerd (tot en met 2035).
diverse bouwkundige werkzaamheden w.o. compartimentering, gevels, kozijnen en hang- en sluitwerk
1,5
vervanging keukens
1,1
onderhoud en vervanging verwarmings- en luchtbehandelingsinstallaties
0,9
vervanging douches, toiletten
0,9
advies & projectbegeleiding
0,3
onderhoud en vervanging rioleringen en waterleidingen, waterinstallaties
0,3
onderhoud en vervanging elektrische installaties en internetaansluitingen
0,1
buitenschilderwerk
0,1
wederom een uitgebreide, jaarlijks terugkerende, legionellacontrole laten uitvoeren op diverse
onderhoud en vervanging lift-, gevelonderhouds- en beveiligingsinstallaties w.o. brandveiligheid
0,03
(wisselende) meetpunten. Hierbij bleek dat op geen enkel meetpunt de toegestane drempel
onderhoud en vervanging daken, goten, balkons en buitentrapconstructies
0,03
onderhoud groenvoorzieningen, bestratingen, bergingen, containers en fietsenrekken
0,02
binnenschilderwerk
0,01
Totale uitgaven projectmatig onderhoud SSHN en beheer
5,4
Blijkens de Kences Monitor Studentenhuisvesting van september 2013 zal de groei van studentenaantallen in Nijmegen na 2014 eerst tijdelijk iets afnemen en vervolgens weer wat toenemen tot na 2020, waarna vanaf 2025 stabilisatie plaatsvindt (zie ook hoofdstuk II.3.2.1). Rond het jaar 2020 zal dan ook opnieuw herbezinning plaatsvinden over de toekomstige strategieën inzake de doorexploitatie van onder meer complexen als Hoogeveldt en Jacob Canisstraat.
Om aan de wettelijke zorgplicht wat legionellabeheer betreft te voldoen, heeft de SSHN in 2013
KVE (Kolonie Vormende Eenheid, volgens de ISSO-richtlijn) wordt overschreden.
In het kader van het Sociaal Akkoord, waarin het kabinet met werkgevers en werknemers heeft afgesproken dat meer mensen met een arbeidsbeperking bij reguliere werkgevers worden geplaatst, heeft de SSHN bij de voor haar werkzame leveranciers aangekondigd dat zij vanaf 2014 eveneens een maatschappelijk verantwoorde houding van hen verlangt.
SSHN werkt zelf reeds sinds jaren samen met sociale werkinstanties en momenteel bestaat 5%
c. Beheer
van het personeel dan ook uit gedetacheerden van Stichting Breed. Bovendien heeft SSHN enkele
In de periodieke managementinformatie wordt een onderscheid gemaakt in projectmatig onder-
jaren geleden een werknemer van Stichting Breed full time in dienst genomen als medewerker
houd en jaarlijks onderhoud (samen fonds planmatig onderhoud) en klachten/mutatieonderhoud.
Technisch Beheer.
Het onderhoud inzake de zogenoemde huurpanden (kosten derden), CV Heyendaal (De Gouverneur), kantoren en niet-zijnde woningen (garages, café, winkels e.d.) wordt als zodanig separaat bewaakt. In 2013 is hiervoor in totaal ca. € 212.000,- geboekt. De uitgaven voor onderhoud aan de door de SSHN beheerde stadspanden worden verrekend met de eigenaar: voor woning-corporatie Stichting Mooiland betrof dit ca. € 39.650,-.
d. Asbestbeleid
De SSHN heeft in 2011 haar beleid geformuleerd voor een veilige, gefaseerde en structurele verwijdering van het mogelijk nog aanwezige asbest in de wooncomplexen, die van vóór 1994 dateren en alle stadspanden te beginnen met een gedegen inventarisatie door een ter zake deskundig en gecertificeerd bedrijf.
40 | 41
Samenvattend houdt het asbestbeleidsplan in:
tot in 2015. Of de onzelfstandige eenheden nog gelabeld gaan worden is geheel afhankelijk van
1. Asbestinventarisatie opnemen in jaarbegroting 2012 (is gebeurd);
vooralsnog tot 2015 uitgestelde regelgeving. De SSHN kan dus tot zover niets ondernemen wat
2. Bezit inventariseren in 2012 op aanwezigheid asbest type A (direct waarneembaar), indien
betreft de labeling van laatstgenoemde eenheden.
verdacht volgt inventarisatie type B (niet-direct waarneembaar). Wat betreft de wooncomplexen is dit reeds in 2012 uitgevoerd, wat betreft de stadspanden is dit in 2013 uitgevoerd;
3. Saneringskosten in kaart brengen (reeds gebeurd en in meerjarenraming 2014-2023 opgenomen);
4. Na inventarisatie van rapportages meldingsplicht uitvoeren (volgens motie april 2011), hetgeen
rekening met mogelijke energiebesparingen en het creëren van duurzame oplossingen.
De SSHN speelt hiermee ook in op de landelijke en lokale afspraken om tot verdere energiebesparing te komen. Als voorbeelden zijn te noemen:
in 2014 in behandeling zal worden genomen;
Bij de vervanging van installaties en bij renovaties van complexen houdt de SSHN uitdrukkelijk
––de SSHN is reeds een aantal jaren doende met het optimaliseren van bestaande technische
5. Sanering van onverhoopt toch aanwezige risicovolle asbest (niet-hechtgebonden risicoklasse 3) wordt onverwijld aangepakt, overige saneringen worden gecombineerd met projectmatig
installaties en past daarbij gebouwbeheerssystemen toe met automatische inregelingen van
onderhoud;
cv-ketels. In 2013 zijn regelingen vervangen bij de complexen Galgenveld, Van der Brugghenstraat, Jacob Canisstraat, Jonkerbosch, Sterrenbosch, Van Nispenstraat en Westerhelling. Met deze rege-
6. SSHN heeft als doelstelling haar woningvoorraad direct veilig en uiterlijk in 2024 voor haar huurders volledig asbestvrij te hebben, aansluitend op het voornemen van de overheid tot
lingen kan het stookgedrag van bewoners in de toekomst beter worden beheerd en beheerst.
het volledig asbestvrij zijn van woongebouwen in datzelfde jaar. SSHN blijft de uitwerking van
In 2014 zullen op de laatst nog resterende drie complexen gebouwbeheerssystemen worden
de wetgeving omtrent asbestsanering nauw volgen en zal hier indien nodig op anticiperen
geplaatst. Vervolgens kan het energieverbruik op alle wooncomplexen gemonitord en waar
en haar beleid aanpassen.
nodig bijgestuurd worden. Doordat de onderhoudsinstallatiebedrijven bovendien direct inzicht hebben via het gebouwbeheerssysteem, kunnen storingen snel (en eventueel op afstand) ver-
holpen worden;
De saneringskosten zijn in 2013 inzichtelijk gemaakt en opgenomen in de meerjarenraming
––het vervangen van verwarmingsketels bij de complexen Galgenveld en Westerhelling door gas-
2014-2023, waarbij het moment van uitvoering zo goed als mogelijk is gecombineerd met gepland
besparende en via het gebouwbeheersysteem gestuurde HR-verwarmingsketels;
projectmatig onderhoud. Daar waar overigens geen onevenredig hoge kosten dienden te worden
––het isoleren van de pompen in de cv-ruimte bij het complex Heidepark, waardoor warmteverlies
gemaakt en geen hoge mate van deconstructie hoefde plaats te vinden om het geïnventariseerde
wordt beperkt;
hechtgebonden asbest te verwijderen, wordt direct overgegaan tot sanering. Daar waar ten slotte
––het plaatsen van waterbesparende maatregelen bij het complex Hoogeveldt en diverse stads-
geen mogelijkheid bestaat tot sanering van hechtgebonden asbest is, is op basis van asbestinventa-
panden, hetgeen zorgt voor een lager verbruik van warmwater én daardoor een lager gasverbruik;
risatierapporten, – opgesteld door een bevoegde instantie – de keuze gemaakt de nog aanwezige
––aanbrengen van een verbeterde aansturing op het ventilatiesysteem van het complex
asbestonderdelen niet te saneren. Immers, deze asbestonderdelen hebben geen gevolgen voor
de volksgezondheid.
Sterrenbosch, waardoor de installatie buiten piektijden op lager niveau kan draaien (directe
Tijdens de asbest-inventarisatie van de complexen in 2012 werd tot ieders verrassing geconstateerd
reductie elektriciteit) en bovendien alleen de noodzakelijke hoeveelheid opgewarmde lucht uit
dat op het complex Vossenveld risicovolle asbesthoudende materialen zijn gebruikt in de gangen.
de wooneenheden wegzuigt. Bijkomend voordeel is een geluidsafname van de afzuiginstallatie binnen de wooneenheid;
De SSHN heeft in goed overleg met GGD Regio Nijmegen en de gemeente Nijmegen direct actie
––Na de plaatsing van ruim 1.100 zonnepanelen op diverse complexen en stadspanden van SSHN
ondernomen en daarbij zeer veel aandacht besteed aan een goede en zorgvuldige communicatie
in voorgaande jaren is in 2013 onderzocht welke gebouwen nog in aanmerking kunnen komen
met de huurders.
voor de plaatsing van zonnepanelen. In 2014 is SSHN voornemens om panelen te plaatsen op de
gebouwen van Jacob Canisstraat, Galgenveld en Van der Brugghenstraat.
Uit de direct uitgevoerde aanvullende onderzoeken door een gecertificeerd asbestinventarisatiebureau is gebleken dat er geen direct risico was voor de gezondheid van huurders en medewerkers: er zijn geen asbestvezels in de lucht aangetroffen. De SSHN heeft vervolgens een veiligheidsdes-
In het kader van duurzaamheid is bij de gebouwen van complex Galgenveld de hemelwaterafvoer
kundige ingeschakeld om op basis van een plan van aanpak op een veilige en verantwoorde wijze
(van daken en het terrein) losgekoppeld van de riolering. Hiervoor is eveneens de tuin aangepast
het asbest in het wooncomplex Vossenveld te laten saneren door een gecertificeerd bedrijf. Deze
en zijn twee grote wadi’s aangelegd. De gemeente Nijmegen heeft voor dit project een subsidie
werkzaamheden zijn voor de zomer 2013 afgerond. Met de saneringswerkzaamheden in Vossenveld
van € 25.000,- verstrekt.
was een bedrag van ruim € 1 miljoen gemoeid, hetgeen grotendeels ten laste is gekomen van de begroting 2013.
Ook bij nieuwbouw is de SSHN zich zeer bewust van duurzaamheid. Voor het in aanbouw zijnde nieuwbouwcomplex Talia, aan het Stationsplein, (oplevering medio 2014) is er een energieconcept
e. Energie en duurzaamheid
met als energieprestatienorm (EPC) 0,55 en een GPR van 8,0 (een GPR-score geeft inzicht in vijf
In 2009 heeft de SSHN de stadspanden en complexen met zelfstandige eenheden en/of individuele
prestaties, waaronder kwaliteit en milieubelasting van beleid tot bouw en heeft een schaal van
verwarmingsvoorziening van een energielabel laten voorzien door een externe partij. Het energie-
1 tot 10, waarbij 6 voldoende is). Om deze prestaties te behalen behelst het energieconcept indi-
label is maximaal tien jaar geldig. In 2010 zijn eveneens de zelfstandige eenheden gelabeld binnen
vidueel gestookte HR ketels, gevelisolatie met een Rc-waarde van 5,0 m2 K/W, 2 m 2 fotovoltaïsche
gemixte complexen, dat wil zeggen, complexen waarin zowel zelfstandige als onzelfstandige een-
zonnepanelen per appartement individueel op het dak, douche-wtw (warmte-terugwin-systeem,
heden aanwezig zijn. Sinds 1 juli 2011 houdt het woningwaarderingsstelsel (WWS) rekening met de
dat gas bespaart door hergebruik van het douchewater voor opwarming van het water) en CO2 -
energieprestatie van zelfstandige woningen. Bij de SSHN is de waardering van dergelijke eenheden
gestuurde ventilatie (d.m.v. CO2 -meting in de woonkamer van de appartementen wordt de venti-
dan ook per die datum aangepast. In 2015 wordt een nieuw woningwaarderingsstelsel verwacht voor zelfstandige eenheden, met daarin zowel een energielabel element als een WOZ-waarde element. De invoering van een energielabel voor nieuwbouw (complexniveau) is voorlopig uitgesteld
latie bepaald, hetgeen warmte(gas) bespaart).
Het nieuwbouwcomplex Mariënbosch (oplevering voorjaar 2015) heeft als uitgangspunten een zeer gunstige energieprestatiecoëfficiënt (0,29) en GPR (7,8) en bovendien CO2 -neutrale energie-
42 | 43
opwekking met behulp van twee pellet ketels (waarin houtpellets als biomassa worden verbrand).
de afspraak gemaakt om – in aansluiting op de conform de prestatieovereenkomst 2010-2014
Eveneens vindt er bij zowel de oud- als de nieuwbouw infiltratie plaats van de hemelwaterafvoer.
te realiseren 1.000 eenheden – zo mogelijk nog eens 250 eenheden extra te realiseren vóór 2015,
mits de SSHN daarvoor een matchingspartner zou kunnen vinden. De SSHN maakt voor inzichten in de energetische kwaliteit gebruik van specifieke software (Vabi).
De SSHN heeft in overleg met de RU vervolgens bestuurlijk contact gezocht met de provincie
Hierin is momenteel de energetische data van de zelfstandige eenheden opgenomen.
Gelderland voor een financiële bijdrage om dit grote(re) aantal eenheden te kunnen realiseren.
De inzichten in de energetische kwaliteit van de gebouwen worden reeds als input gebruikt bij
Hierop is op basis van een uitgebreide motivering van dit verzoek, positief gereageerd door
het maken van strategische keuzes. Zodra tevens de overige wooneenheden zijn opgenomen
de provincie Gelderland: eerst in de vorm van een subsidie van € 0,5 miljoen in 2010 ten behoeve
en gelabeld, afhankelijk van eerder genoemde regelgeving, ontstaat inzicht in de energetische
van de nieuwbouw aan de Sperwerstraat (Orion) en daarna door aansluitend eind 2011 nog eens een
kwaliteit van de gehele woningvoorraad. Vervolgens zal het software programma mede als basis
subsidie van € 4 miljoen toe te kennen ten behoeve van de afronding van de resterende nieuwbouw-
gaan dienen voor het te maken energiebeleid, op zijn vroegst in 2015.
opgave, een en ander specifiek gekoppeld aan het project Mariënbosch in het kader van het program-
In onderstaande grafiek zijn de gemiddelde labels van de zelfstandige eenheden weergegeven:
ma ‘Vliegende start projecten’. Zie ook hoofdstuk IV.3.4. In samenhang hiermee heeft de SSHN verdere afspraken gemaakt met collega-corporatie Mooiland om als investeringspartner voor Mariënbosch
Energielabels zelfstandige eenheden
op te treden (ieder 50% eigenaar, SSHN beheert en verhuurt). Zie verder hoofdstuk IV.3.1. Deze aldus verhoogde nieuwbouwopgave van 1.250 extra studenteneenheden in Nijmegen spoort
A
B
C
D
E
837
in grote lijnen goed met de uitkomsten van de monitor studentenhuisvesting, die in gezamenlijke opdracht van het ministerie BZK en Kences sinds september 2012 jaarlijks wordt gepresenteerd.
154
553
308 176 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850
Deze verhoogde opgave is verder ook vastgelegd in het tijdens het bestuurlijk overleg op 20 december 2013 ondertekende addendum op de prestatieovereenkomst 2010-2014, die formeel eind 2013 afliep. Deze is nu met een jaar verlengd op basis van het activiteitenplan SSHN 2014 (waarin voormelde nieuwbouwopgave volledig opgenomen is). De SSHN is in staat om deze verhoogde nieuwbouwopgave op bovenvermelde wijze vóór 2015 geheel te realiseren en ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verleent hier haar medewerking aan in de vorm van de borging van de daarvoor aan te trekken leningen.
A Sterrenbosch, Gouverneur, Orion
Onze welgemeende dank gaat uit naar de provincie Gelderland en natuurlijk ook naar collega-corpo-
B Vredeburg
ratie Mooiland en onze stakeholders, die de SSHN hierbij nadrukkelijk hebben ondersteund.
C Thijmstraat, Boeckstaetehof, Proosdij*, Jonkerbosch*
De SSHN zal verder haar in 2011 fors aangescherpte doorstoombeleid komende jaren – zolang als dat
D Welgelegen*, Van Nispenstraat, Heidepark, Galgenveld* E Vossenveld*, Westerhelling*, Jacob Canisstraat*, Doddendaal* * alleen zelfstandige eenheden van het complex
nodig is ten behoeve van de tijdige huisvesting van de eerstejaarsstudenten – onverkort continueren. Jaarlijks levert dit verder aangescherpte doorstroombeleid ruim 400 kamers op, die versneld vrijkomen voor de nog wel studerende doelgroep. Voor nadere gegevens zie hoofdstuk II.1.3.c. In hoofdstuk II.3.2.2 wordt aangegeven hoe de SSHN de aanvullende investeringsopgave tot 2015
II 3.2 Beleid inzake bouwen, verwerven en slopen van woningen
concreet invult.
II 3.2.1 Evaluatie en actualisatie aanvullende behoefte aan studentenhuisvesting in Nijmegen
Voor de volledigheid merken wij op, dat de SSHN niet of nauwelijks mogelijkheden heeft om delen
Met de oplevering van de nieuwbouw ‘De Gouverneur’ eind oktober 2009, heeft de SSHN sinds 2004
van haar woonbestand te verkopen, gelet op de aard daarvan en de financiële mogelijkheden van
in totaal 1.130 wooneenheden aan het aantal aan studerende jongeren te verhuren eenheden toege-
haar doelgroep.
voegd (waarvan 220 tijdelijke eenheden). De SSHN heeft daarmee, mede dankzij actieve ondersteuning
In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting is nadrukkelijk gepleit om hiermee rekening te houden
door gemeente Nijmegen en Radboud Universiteit, ruimschoots aan haar verplichtingen voldaan,
bij de aan de studentenhuisvesters op te leggen heffingen (onzelfstandige wooneenheden hiervan
zoals vastgelegd in de prestatieovereenkomst 2006-2009.
uitsluiten). In de Wet Verhuurdersheffingen, die inmiddels met ingang van 2013 van kracht geworden
In de daarop volgende jaren is er vervolgens regelmatig afstemming geweest met de gemeente
is, worden de onzelfstandige wooneenheden inderdaad van deze heffing uitgesloten. Voor de zelf-
Nijmegen, RU en HAN inzake de grootte van de aanvullende nieuwbouwopgave in de periode 2010
standige studenteneenheden (ruim 30% van ons woonbestand) moet de SSHN wel bijdragen aan de
tot 2015.
verhuurdersheffingen. Daarnaast moet de SSHN ook volledig bijdragen aan alle saneringsheffingen
In de in september 2010 ondertekende prestatieafspraken met de gemeente Nijmegen 2010-2014 is in
van het CFV, zij het dat de onzelfstandige eenheden hierbij ‘slechts’ voor de helft worden aangeslagen.
eerste instantie uitgegaan van een aanvullende nieuwbouwopgave voor de SSHN van 1.000 eenheden.
De SSHN heeft, mede gezien bovenvermelde behoefte aan extra wooneenheden voor studerende
Dit aantal was mede gebaseerd op de financiële capaciteit van de SSHN.
jongeren, voorshands geen plannen voor sloop van wooncomplexen afgezien van de sloop van
Tegelijkertijd kwamen er signalen dat er wellicht toch nog meer studenteenheden zouden moeten
de 220 tijdelijke woonvoorzieningen in Lent. Met de Gemeente Nijmegen heeft in 2013 overleg
worden gerealiseerd om de verder stijgende aantallen studenten aan de RU en HAN in de komende
plaatsgevonden over de timing van deze sloop. Daarbij is afgesproken, dat de gemeente Nijmegen
jaren te kunnen huisvesten. Dit mede als gevolg van de toenemende internationalisering van het
het bestuursrechtelijk gedoogd, dat de exploitatie van deze tijdelijke eenheden met nog eens 2 jaar
onderwijs, waarvoor de SSHN specifieke afspraken met de RU en de HAN heeft gemaakt (zie ook
– tot 15 juli 2016 – wordt verlengd. De SSHN zal in de tussentijd met de gemeente Nijmegen
hoofdstuk II.1.1 punt e).
de haalbaarheid van vervangende nieuwbouw op deze locatie nader verkennen.
De SSHN heeft op grond hiervan in het bestuurlijk overleg met gemeente Nijmegen, RU en de HAN
44 | 45
zijn in het voorjaar van 2012 daadwerkelijk opgestart en er is in 2013 veel werk verzet. De definitieve
II 3.2.2 Invulling investeringsopgave 2010 t/m 2014: 1.250 extra studenteneenheden
oplevering van de studenteneenheden zal naar verwachting eind juni 2014 plaatsvinden, net voora. Nieuwbouw wooncomplex Orion aan de Sperwerstraat (231 eenheden)
dat de nieuwe lichting studenten Nijmegen binnenstroomt. Dit nieuwe wooncomplex van de SSHN
De SSHN heeft medio 2010 een start kunnen maken met de nieuwbouw van 231 zelfstandige woon-
zal de naam Talia krijgen (de oorspronkelijke naam voor Doornroosje in het desbetreffende sprook-
eenheden op de locatie Sperwerstraat. Dit mede dankzij de stimuleringsbijdrage vanuit de provin-
je) en zal ook voor een deel worden ingezet voor internationale short stay studenten van de RU.
cie Gelderland van € 0,5 miljoen in het kader van het Gelders Actieplan Recessie 2009-2010. Deze nieuwbouw is in het voorjaar 2012 door Giesbers Ontwikkeling Wijchen tot volle tevredenheid van
c. Nieuwbouw op locatie Mariënbosch (347 eenheden)
de SSHN opgeleverd. Het gaat om 219 kleine eenheden met een gebruiksoppervlakte van 28 m2 .
2
De SSHN heeft geruime tijd overleg gevoerd met de ontwikkelende aannemer Hazenberg/TBI
Daarnaast zijn er negen tweepersoonseenheden (ca. 52 m en drie eenheden voor minder valide
en de huidige eigenaren en financiers van het oude Mariënbosch klooster op de Kwakkenberg
huurders (30 m2) hierin opgenomen (in totaal huisvesting voor 240 bewoners). Het wooncomplex
om dit rijksmonument aan te kopen en te (ver)bouwen tot in totaal 347 kleine, zelfstandige studenteneenheden (ca. 135 in de oudbouw en 212 in de aansluitend te realiseren nieuwbouw).
heeft de naam Orion gekregen, aansluitend op de namen voor de drie bouwdelen, Sol, Luna en Astrum, zoals eerder gekozen door de buurtcommissie.
Na intensief en coöperatief overleg tussen Hazenberg, de gemeente Nijmegen en de Rijkdienst voor het Cultureel Erfgoed, kon eind december 2011 een ontwerp omgevingsvergunning ter visie
b. Nieuwbouw Talia naast het Centraal Station (347 eenheden)
worden gelegd door de gemeente Nijmegen. Voorts heeft de provincie Gelderland – zoals hiervoor
De beoogde nieuwbouw van studenteneenheden bij het centraal station in combinatie met nieuw-
in hoofdstuk II.3.2.1 werd toegelicht – een subsidie van € 4 miljoen aan dit project toegekend in
bouw door de gemeente Nijmegen voor poptempel Doornroosje en het openbare fietstransferium
het kader van het programma ‘Vliegende start projecten’. In 2012 is er vervolgens zeer intensief
voor ca. 4.000 fietsen, heeft de afgelopen jaren heel veel voeten in aarde gehad. In voorgaande
contact geweest tussen ontwikkelaar Hazenberg/TBI en het Cluster Bestuursrechtelijke Handhaving
jaarverslagen is hier steeds verslag van gedaan. In mei 2010 kwam hierin een positieve wending
Flora en Fauna wet van het ministerie Economische Zaken Landbouw en Innovatie. Ter bescherming
door het besluit van de gemeente Nijmegen om aanvullende financiering voor de nieuwbouw
van de natuurwaarden in dit gebied, dat net binnen de Ecologische Hoofdstructuur ligt, zijn c.q.
van Doornroosje vrij te maken en de regie te nemen als ontwikkelaar van een gecombineerde
worden diverse zogenaamde mitigerende maatregelen getroffen inzake aldaar aanwezige dan wel
nieuwbouw voor Doornroosje, een groot aantal fietsstallingsplaatsen (beide voor rekening
mogelijk aanwezige vleermuizen, hazelwormen, vliegende herten en broedvogels, een en ander
en risico gemeente) en ca. 350 kamers voor studentenhuisvesting (voor rekening SSHN). Bovenop
vastgelegd in een uitgebreid mitigatieplan van Natuurbalans d.d. 11 december 2012. Daarnaast
de nieuwbouw voor Doornroosje worden 88 grote appartementen gerealiseerd van elk ca. 120 m 2 ,
speelden er in 2012 bezwaren vanuit de buurt tegen de door de Gemeente Nijmegen afgegeven
die de SSHN zal afnemen van de gemeente Nijmegen. Deze zullen kamergewijze worden verhuurd,
omgevingsvergunning(en), uitmondend in een beroepsprocedure bij de Bestuursrechter te Arnhem.
2
De ontwikkelaar Hazenberg/TBI heeft met de buurt over een oplossing voor hun bezwaren gespro-
merendeels in de vorm van vier kamers van ca. 15 m met een gemeenschappelijke woonkamer/ keuken van 25 m 2 , elk met een eigen loggia aan de zonzijde en met een groep van vier te delen sanitaire voorzieningen. In totaal worden hiermee 347 onzelfstandige eenheden gerealiseerd.
ken en is rond eind februari 2013 met hen tot overeenstemming gekomen.
Parallel hieraan heeft de SSHN gesproken met haar collega-corporatie Mooiland om deze investe-
De SSHN heeft voor deze vorm van nieuwbouw gekozen, omdat zij ervan overtuigd is dat er
ring samen te gaan doen (ieder 50%). Mooiland heeft hier positief op gereageerd. De algemene
behoefte is en blijft aan woningen waarin als groep kan worden gewoond en waar bewoners zelf
blokkade op de borgingsruimte voor woningcorporaties van de kant van het WSW heeft in de
hun medebewoners kunnen kiezen. Bovendien kan de SSHN zo met hetzelfde geld meer studenten-
eerste helft van 2013 bij met name Mooiland tot enige vertraging geleid. Gelukkig kon deze voor zowel de SSHN als Mooiland (late voorjaar 2013) ongedaan worden gemaakt.
eenheden bouwen. Met inachtname van de richtlijnen voor Europese aanbestedingen, is begin juli 2011 de combinatie van KlokBouw Nijmegen met de grote Duitse aannemer Ed. Züblin AG
In de nadere samenwerkingsovereenkomst van 12 juli 2013 zijn vervolgens de specifieke afspraken
Duisburg als ontwikkelende aannemer geselecteerd op basis van vooraf vastgelegde, heldere crite-
tussen SSHN en Mooiland vastgelegd over de taakverdeling bij de realisatie en exploitatie van dit
ria en in het selectieteam bepaalde scores daarop. Door deze bouwcombinatie is als architect het
project. In het verlengde daarvan kon op die zelfde dag ook de overeenkomst inzake de aankoop
bureau AGS uit Heerlen ingeschakeld, die een fraai ontwerp voor deze nieuwbouw heeft gemaakt.
van de grond en opstal door beide corporaties met Synchroon/TBI worden ondertekend en vervol-
De Raad van Commissarissen SSHN is overigens pas na afloop van de keuze voor deze bouwcombi-
gens ook de realisatie overeenkomst voor de (ver)bouw van de in totaal 347 studenteneenheden
natie – die volledig onder regie van de gemeente Nijmegen heeft plaatsgevonden – hierover geïn-
met aannemer Hazenberg/TBI. De werkzaamheden zijn direct na de bouwvakvakantie van 2013
formeerd, mede ter vermijding van de schijn van belangenverstrengeling, gelet op de positie van
daadwerkelijk opgestart en op 28 augustus 2013 feestelijk ingeluid door de beide betrokken gede-
de voorzitter van de Raad van Commissarissen SSHN, de heer Van den Broek, destijds nog voor-
puteerden van de Provincie Gelderland, mw J. Meijers en mw A. Traag. De werkzaamheden lopen
zitter van de Raad van Commissarissen bij de Klok Holding BV. KlokBouw is een volle dochter van
voorspoedig en worden in het kader van de afspraken rond het rijksmonument verder goed afge-
Klok Holding. De gemeente Nijmegen heeft nadere contracten afgesloten met bouwcombinatie
stemd tussen de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, de betreffende afdeling van de gemeente
KlokBouw/Züblin voor de realisering van deze gecombineerde nieuwbouw binnen de vastgestelde
Nijmegen en de in historisch verbouwingen gespecialiseerde aannemer Nico de Bont, eveneens be-
financiële kaders. De SSHN heeft verder op 13 juli 2011 een koopovereenkomst met de gemeente
horende tot het TBI concern, die door Hazenberg/TBI hiervoor ingeschakeld is. De SSHN onderhoudt
Nijmegen ondertekend voor de afname van de 347 kamers, een en ander op basis van vooraf
goed bestuurlijk contact met Mooiland (eens per kwartaal), naast de reguliere projectafstemming.
afgesproken – maximale – bedragen. Met de gemeente Nijmegen zijn tevens goede afspraken
Naar verwachting kan het gehele project in het vroege voorjaar van 2015 worden opgeleverd.
gemaakt inzake de kwaliteit van de af te nemen eenheden (op basis van een programma van eisen van de SSHN) met daarin ook op maat gesneden afspraken over de woonkwaliteit in relatie tot
d. Realisering studentenhuisvesting in Sonnehaert (150 eenheden)
de geluidsbelasting op deze locatie. De bouwwerkzaamheden blijken tamelijk gecompliceerd
De SSHN heeft reeds geruime tijd contact met ZZG, de eigenaar van het voormalig verzorgings-
te zijn door de beperkte ruimte die beschikbaar is voor de opdrachtnemer en de combinatie van
tehuis Sonnehaert, om de hoogbouw hiervan om te bouwen tot in totaal 12 zelfstandige
verschillende functies in deze bouw. Dit heeft tot enige aanloopproblemen geleid in de opstart van
tweepersoonseenheden en 138 semi-zelfstandige studenteneenheden (eigen voorzieningen, met
de werkzaamheden en nadere afspraken met de opdrachtgever daaromtrent. De werkzaamheden
gemeenschappelijke douches op de verdiepingen). Over de uitganspunten hiervoor bestond al
46 | 47
in een vroeg stadium overeenstemming. De SSHN bereidt de verbouwing voor en voert die onder
bij de uitwerking van de plannen het Arnhemse bureau voor bouwbegeleiding CBB ingeschakeld.
haar regie maar op kosten van ZZG uit. ZZG blijft eigenaar en de SSHN huurt de te realiseren
Hieruit blijkt dat de transformatie van de 14.000 m 2 kantoorruimte tot studentenkamers een relatief
studenteneenheden voor een periode van 10 jaar (met optie tot verlenging met 5 jaar) en verhuurt
dure oplossing is. Gezien het bredere belang van de transformatie van deze toren voor de wijk
deze door aan haar doelgroep.
Presikhaaf, het winkelcentrum, de HAN en de positie van de stad Arnhem als kennisstad, heeft
Voor deze verbouwing en voor de invulling van de rest van het gebouw inclusief parkeren en ver-
in december 2013 bestuurlijk overleg plaatsgevonden met de Provincie Gelderland, de gemeente
keersafwikkeling, bleek echter een tijdrovend project afwijkingsbesluit noodzakelijk. Dit traject
Arnhem en het college van bestuur van de HAN. Hierbij is onder voorwaarden financiële steun in
kon in januari 2014 door een besluit van de gemeenteraad Nijmegen op gunstige wijze worden
het vooruit zicht gesteld. De SSHN heeft op basis hiervan eind 2013 nader overleg gevoerd met
afgerond. Op 6 maart 2014 kon vervolgens de huurovereenkomst met ZZG definitief worden
de eigenaar van het RWS-kantoorgebouw, hetgeen begin maart 2013 heeft geresulteerd in een
ondertekend. De verbouwing start half maart onder regie van de SSHN en naar verwachting
akkoord met betrekking tot de aankoopprijs van dit gebouw, onder een aantal nader omschreven
kunnen de wooneenheden vanaf half juni worden verhuurd aan een mix van eerstejaars en
voorwaarden.
oudere jaars studenten. De verhuur van dit wooncomplex zal verder plaats gaan vinden onder
De SSHN zal in samenhang hiermee in het voorjaar 2014 de aanbesteding gaan opstarten voor
de naam Leeuwenstein, genoemd naar het pal tegenover dit gebouw liggende park.
een engineer & construct overeenkomst met een ontwikkelende aannemer. De inzet is om met deze transformatie begin 2015 daadwerkelijk een start te kunnen maken.
e. Verdere uitbreiding binnen het huidig woonbestand SSHN en daarbuiten (ca. 150 eenheden)
Met de onder de punten a t/m d genoemde projecten, komen in totaal bijna 1.100 eenheden voor verhuur aan onze doelgroep in Nijmegen beschikbaar, waarvan 231 eenheden reeds sinds 2012 worden verhuurd en ca. 500 eenheden nog voor de zomervakantie 2014 in de verhuur komen. De ca. 350 eenheden in Mariënbosch komen in het vroege voorjaar 2015 in de verhuur.
De SSHN heeft verder in het voorjaar 2014 een omgevingsvergunning ontvangen voor de verbouwing van de fietsenbergingen onder de diverse bouwdelen van Galgenveld tot 31 onzelfstandige eenheden voor short stay studenten van de RU. Dit in aansluiting op de 38 short stay eenheden, die eerder zijn gerealiseerd en die uitstekend in de behoefte blijken te voorzien. De werkzaamheden worden in het voorjaar/zomer 2014 uitgevoerd, zodat deze 31 eenheden in augustus voor deze sub-doelgroep ingezet kunnen worden. Al met al komen hiermee 69 extra kamers in Galgenveld beschikbaar.
De SSHN is verder voornemens om door verbouwing van een aantal algemene ruimtes tot kamers in de complexen De Gouverneur en Sterrenbosch nog eens ca. 45 goede en betaalbare kamers te creëren. De voorbereidingen hiervoor in de vorm van het verkrijgen van de noodzakelijke instemming van zittende en nieuwe huurders zijn inmiddels afgerond. De noodzakelijke omgevingsvergunning is eveneens voorjaar 2014 ontvangen. Deze werkzaamheden zullen in de tweede helft van 2014 worden uitgevoerd (de zittende huurders zullen voorafgaand nog goed over praktische consequenties geïnformeerd worden).
De SSHN voegt hiermee in totaal 69 plus 45 = 114 eenheden toe aan haar woonbestand voor 2015. De SSHN zal verder attent zijn op mogelijkheden voor kleinschalige uitbreiding elders in de vorm van huur en doorverhuur aan haar doelgroep om tot een totaal aantal van 1.250 eenheden te komen.
II
3.2.3 Bouw in het Arnhemse
Tenslotte melden wij, dat de SSHN reeds enige tijd in gesprek is met de huidige eigenaar van het voormalige kantoorgebouw van Rijkswaterstraat, pal naast de HAN-campus bij Presikhaaf. Dit gebouw staat reeds geruime tijd leeg en kan omgebouwd worden tot ca. 300 wooneenheden voor studerende jongeren. Hiervoor is in 2011 een voorovereenkomst ondertekend, waarin de SSHN zich – onder stringente voorwaarden wat de kwaliteit en betaalbaarheid betreft – bereid verklaarde de studenteneenheden gedurende 25 jaar te huren en door te verhuren aan Arnhemse studenten. Medio 2013 meldde de eigenaar/ontwikkelaar echter, dat dit project in deze vorm voor hen helaas niet haalbaar was. De SSHN heeft vervolgens in overleg met haar stakeholders ter plekke (de gemeente Arnhem en de HAN) en in goed overleg met de eigenaar besloten om een onderzoek in te stellen om de transformatie van de RWS-toren zelf ter hand te gaan nemen. Dit heeft geleid tot een voorwaardelijk bod op het voormalige RWS-kantoor. De gemeente Arnhem ondersteunt de plannen van de SSHN en heeft ook op constructieve wijze het nodige voorwerk verricht ten behoeve van het hiervoor noodzakelijke projectafwijkingsbesluit. Hiervoor zal een nadere anterieure overeenkomst afgesloten worden tussen de SSHN en de gemeente Arnhem. De SSHN heeft
48 | 49
Westerhelling
II 4 Leefbaarheid
De 215 studentenwoningen in dit monumentale pand hebben de beschikking over een mooie grote tuin.
De SSHN heeft sinds jaren een schoonmaakprogramma voor de diverse wooncomplexen, dat erop gericht is om vervuiling van de complexen te voorkomen. De kosten van het schoonmaakprogramma worden aan de bewoners doorberekend via de servicekosten. Om deze ruimten écht schoon te houden
II 4.1 Structurele aandacht SSHN
wordt van de bewoners – aanvullend – de nodige zelfwerkzaamheid verwacht. Dit onderwerp is
Gezien de aard van haar wooncomplexen, besteedt de SSHN structureel veel aandacht en zorg aan
een vast aandachtspunt voor de SSHN, in samenspraak met het Platform Huurdersbelangen.
het aspect ‘leefbaarheid’. Dit komt tot uitdrukking in de zorg voor de directe woonomgeving van de complexen en in aanvullende zorg voor het wooncomplex zelf (sociale veiligheid en beheer).
Met de Dienst Afvalstoffen Reiniging (DAR) van de gemeente Nijmegen vond en vindt regelmatig overleg plaats inzake het op verantwoorde wijze inzamelen van restafval. Het kunnen blijven gebruiken
Wat brandpreventie in de diverse complexen en stadspanden betreft, is de veiligheid van bewoners
van vuilcontainers is één van de voorwaarden om vervuiling rondom de complexen en van de bodem
en medewerkers het uitgangspunt. In 2013 heeft de SSHN hieraan wederom de nodige aandacht
tegen te gaan en is ook nodig voor het weren van ongedierte. Alle bewoners van onzelfstandige
besteed. Op basis hiervan zijn er verbeteringen aangebracht in de stadspanden ten aanzien
eenheden van de SSHN krijgen gratis groene huisvuilzakken om het restafval in te deponeren.
van de brandcompartimentering en vluchtwegen en is de brandmeldcentrale bij het complex
Het GFT-afval wordt separaat gedeponeerd in daarvoor ter beschikking staande GFT-containers.
Jacob Canisstraat uitgebreid in de fietsenstallingen. De SSHN blijft continu aandacht besteden aan brandveiligheid, teneinde het bezit van de SSHN blijvend veilig te houden en te laten voldoen aan de vigerende wet- en regelgeving.
Het plastic afval wordt eveneens separaat aangeboden aan de DAR. Op enkele complexen zijn milieuparkjes aanwezig, met bolcontainers waarin separaat glas en papier gedeponeerd kan worden.
50 | 51
In 2013 zijn in overleg met de DAR en de gemeente Nijmegen plannen opgesteld voor het ondergronds
Wat gemeentelijke bestemmingsplanprocedures betreft, is de SSHN attent op ontwikkelingen,
plaatsen van vuilcontainers. In 2014 zullen zowel de openbare glas-, papier-, en kledingcontainers, als
die de woonbeleving van onze complexen zouden kunnen verstoren. In dat kader maakt de SSHN
de restafvalcontainers bij de complexen Hoogeveldt en Westerhelling door de gemeente ondergronds
op passende wijze (in termen van redelijkheid en billijkheid) gebruik van de inspraakmogelijkheden.
worden geplaatst. Er vindt nader overleg plaats voor een vervolg op een aantal andere locaties. Door het ondergronds plaatsen van afvalcontainers wordt het afvaltoerisme verder ontmoedigd.
Het spreekt voor zich dat zorg voor woonbeleving slechts effectief kan zijn in goed overleg met
Ook qua aanblik leidt dit tot een verbeterde leefbaarheid bij genoemde complexen.
de huurders of hun vertegenwoordigers. Bij gebrek aan georganiseerde, actieve bewonerscommissies, vindt een dergelijk overleg nogal eens ‘ad hoc’ plaats, naar aanleiding van vragen van bewoners.
In het kader van inbraakpreventie wordt door de SSHN op alle complexen zoveel mogelijk rekening
Met het Platform Huurdersbelangen wordt structureel overleg gevoerd inzake het aspect ‘woon-
gehouden met de eisen van het Politie Keurmerk inzake hang- en sluitwerk, beglazing, verlichting,
beleving’.
sluitplan e.d. Het afgelopen jaar zijn de voordeuren van alle stadspanden met behulp van inbraakwerende strips
Verder probeert de SSHN via het spreekuur van de complexbeheerders en ook het spreekuur van
beveiligd tegen inbraak.
het Platform Huurdersbelangen, het contact met bewoners te onderhouden en hun gelegenheid
Gedurende 2013 is er een aanzienlijk moderniseringsproject uitgevoerd op het grootste wooncomplex
te geven tot vragen, becommentariëring en dergelijke.
van de SSHN, Hoogeveldt (1.013 bewoners). Door diverse technische onderhoudsingrepen is daarbij de
Om de drie jaar wordt een enquête gehouden onder alle huurders van de SSHN, in samenspraak
woonkwaliteit sterk verbeterd en is met name de woonbeleving in de gezamenlijke keukens, gemeen-
met het Platform Huurdersbelangen. Hiermee wordt de vinger aan de pols gehouden inzake
schappelijke corridors en trappenhuizen weer naar wens van de bewoners.
de waardering van de dienstverlening van de SSHN (wooneenheden, woonomgeving, service).
Het complex Hoogeveldt beschikt over een eigen studentencafé ten behoeve van de bewoners
In 2014 zal deze enquête wederom plaatsvinden.
en hun bezoekers. De SSHN exploiteert café Piecken (op complex Hoogeveldt) niet zelf maar verhuurt het aan brouwerij Grolsch. Er worden vanuit het café veel activiteiten voor studenten georganiseerd. Bij hetzelfde complex is eveneens een winkel aanwezig met allerlei dagelijkse benodigdheden.
II 4.2 Uitgaven leefbaarheid 2013
De SSHN vraagt aan de exploitanten een zeer bescheiden huur voor het café en de winkel om
In het kader van de leefbaarheid, is in 2013 voor een bedrag van ruim € 1 miljoen aan uitgaven
een rendabele exploitatie en daarmee de continuering van deze activiteiten ten behoeve van
gedaan. Een deel daarvan wordt doorbelast aan de huurders in de vorm van servicekosten en
de bewoners mogelijk te maken.
– in incidentele gevallen – extra huurverhogingen bij uitbreiding van voorzieningen. De SSHN nam ca. € 0,6 miljoen volledig voor haar eigen rekening. In vergelijking met andere
De SSHN heeft thans acht complexbeheerders, één assistent-complexbeheerder en één medewerker
woningcorporaties blijkt dit structureel hoog (bron: Corporatie in Perspectief).
technisch beheer in dienst ten behoeve van het beheer in de wooncomplexen. Een deel van de werkzaamheden van deze complexbeheerders vloeit voort uit de verantwoordelijkheid, die de SSHN als
Uitgaven leefbaarheid 2013
verhuurder heeft (bijvoorbeeld ingebruikgeving en oplevering kamers). Daarnaast heeft de complexbeheerder een ondersteunende en sociale functie voor bewoners, onder andere voor het bewaken
Uitgaven
Opbrengst via servicekosten
Onrendabel
van het woonklimaat.
Complexbeheerders
557.142
130.103
427.039
Een aanzienlijk deel van de totale personeelskosten voor de complexbeheerders kan beschouwd
Terreinen/bestratingen/groenvoorzieningen
366.857
229.645
137.212
worden als uitgave voor de instandhouding van de leefbaarheid in en rondom de wooncomplexen.
Corveekosten en inlenen menskracht
155.781
116.836
38.945
1.079.780
476.584
603.196
Bijna een vierde deel van de totale personeelskosten voor bovenvermelde medewerkers wordt via de servicekosten doorberekend. De rest komt voor rekening van de verhuurder (in 2013 ca. € 427.039,-).
Totaal
Naast deze ondersteuning door de complexbeheerders biedt de SSHN, gezien de aard van de bewo-
De term ‘onrendabel’ betekent in dit geval, dat er geen directe financiële inkomsten tegenover deze
ning, relatief veel aanvullende services aan. Zo worden – op verzoek – witgoed- en aanverwante
uitgaven staan. Dit neemt niet weg, dat de SSHN ervan overtuigd is, dat deze uitgaven zeer zinvol zijn
artikelen door de SSHN verstrekt en onderhouden (onder andere koelkast, wasmachine, droger,
voor het behoud van een goed woonklimaat in en rondom onze wooncomplexen.
kookplaat en stofzuiger), wordt schilderwerk op wooneenheden en gangen uitgevoerd en is in alle wooncomplexen een supersnelle internetverbinding beschikbaar (maximaal 100 Mbps) op iedere wooneenheid (via het Telemann glasvezelnetwerk, dat in beheer is bij het ICT Servicecentrum van de RU en aangesloten is op Surfnet). Binnen de stadspanden levert de SSHN alleen de internetbekabeling (bewoners kiezen daar zelf hun provider). Als extra service biedt de SSHN nagenoeg kosteloze fietsreparaties aan ten behoeve van bewoners van de SSHN. Hiervoor zijn op de complexen Hoogeveldt en Vossenveld ruimtes ingericht, waarin één medewerker van Bureau Uitzicht van de gemeente Nijmegen vijf dagen per week werkzaam is. Ook is er nog één medewerker vanuit organisatie Breed werkzaam op diverse complexen, ter ondersteuning van ‘corveewerkzaamheden’ en klussen in en rondom de complexen.
52 | 53
II 5 Wonen en zorg
II 6 Financiële continuïteit
De SSHN stelt zich ten doel ook partner te zijn in bijzondere woonvormen.
II 6.1 Huurbeleid SSHN 2013
Het gaat daarbij met name om bijzondere woonvormen, die op enigerlei wijze aansluiten op de
Het beleid van de SSHN is erop gericht dat 90% van alle in eigendom zijnde wooneenheden van
primaire doelgroep van de SSHN, zijnde studerende jongeren en – in die volgorde ook – short stay
de SSHN betaalbaar is en blijft voor studerende jongeren onder de 23 jaar.
housing voor buitenlandse studenten.
De SSHN zorgt er daarom voor dat tenminste 90% van haar wooneenheden een subsidiabele huur heeft, die onder de maximale huur voor jongeren onder de 23 jaar ligt (in het jaar 2013 bedroeg
De SSHN verhuurt twee gangen op het complex Hoogeveldt aan Werkenrode, waarin twaalf jongeren
deze € 374,44 per maand).
(leerlingen van de Monnikskap) met een zwaardere lichamelijke handicap worden gehuisvest.
Een beperkt deel van het woonbestand met huren boven de subsidiabele huurgrens voor jongeren is
Daarnaast verhuurt de SSHN nog drie verspreid liggende eenheden in het complex Galgenveld aan
alleen voor jongeren van 23 jaar en ouder, op basis van de daarvoor geldende huurtoeslag, betaalbaar.
Werkenrode, ten behoeve van de huisvesting van cliënten met een lichtere handicap. Het relatief zware programma van eisen voor de doelgroep van Pluryn/Werkenrode, zowel qua woon-
Conform het beleidsplan 2013, heeft de SSHN hieraan de volgende uitwerking gegeven:
omgeving als qua voorzieningen, blijkt de realisering van nieuwe projecten helaas te bemoeilijken.
a. De gerealiseerde jaarlijkse huurverhoging voor de ‘zittende’ huurders per 1 juli 2013 kwam afgerond naar boven uit op 3,9%. De maximaal toegestane verhoging van de huursom per
Buiten de aangepaste eenheden voor bewoners van Werkenrode beschikt de SSHN thans over 27 prima aangepaste eenheden voor reguliere studenten met een lichamelijke beperking op de locaties Sterrenbosch (15), De Gouverneur (5), Proosdij (4) en Orion (3). Vier eenheden (Sterrenbosch en De Gouverneur) zijn overigens aan te merken als Miva-plus eenheid. Dit wil zeggen dat zij gesitueerd
1 juli 2013 bedroeg 4%; b. Voor nieuwe huurcontracten met een subsidiabele huur boven de € 222,18 per maand (dus met recht op huurtoeslag) wordt de huur opgetrokken tot 95% van de maximaal toegestane huur; c. Voor onzelfstandige wooneenheden waarvoor geen huurtoeslag kan worden verkregen (meestal
zijn op de begane grond en een brandsignalering hebben aan de buitenzijde. Er vindt een verschuiving
omdat de subsidiabele huur onder de € 222,18 ligt), wordt de huur bij harmonisatie opgetrokken
plaats van de aangepaste eenheden in bestaande bouw naar beter op deze doelgroep afgestemde
tot 85% van de maximaal toegestane huur, tenzij de actuele huur al hoger dan voornoemd
eenheden in nieuwbouwcomplexen. Voor dit beleid is gekozen omdat nieuwbouw beter kan voldoen aan de huidige eisen, terwijl aanpassing van een bestaande woning niet altijd uitvoerbaar is en/of erg
percentage ligt; d. Voor de verhuur van aangewezen onzelfstandige eenheden en van de zelfstandige eenpersoons-
kostbaar blijkt.
eenheden van de wooncomplexen De Gouverneur, Orion en Sterrenbosch – samen 1131 eenheden –
Bij de nieuwbouwlocaties Mariënbosch en Talia zullen overigens geen aangepaste eenheden worden
geldt daarbij het volgende. Daar waar de subsidiabele huur boven het maximum van de jongeren-
gerealiseerd wegens enerzijds de ligging (Mariënbosch is gelegen op een heuvel) en anderzijds
tabel (thans € 374,44) uitkomt, wordt door de SSHN aan de betreffende huurder tijdelijk een korting
de externe veiligheid (Talia is gelegen op een stationslocatie, waar een speciaal ontruimingsbeleid
op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur onder voornoemd maximum blijft. Deze kor-
van toepassing is). Mogelijk worden wel twee aangepaste eenheden gerealiseerd in de RWS-toren
ting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. Deze regeling heeft alleen betrekking
in Arnhem. De zelfstandige eenheden (12) in het voormalig verzorgingshuis Sonnehaert zijn in
op de eenpersoonswooneenheden;
principe allen geschikt voor mindervaliden, echter de afstand t.o.v. de campus is minder gunstig. Afhankelijk van de vraag zullen deze eenheden ingezet worden voor mindervaliden.
e. Voor alle stadspanden is met ingang van 1 juli 2013 het harmonisatiebeleid bepaald op 95% van de maximale huur. In vrijwel alle gevallen blijft de huur daarmee betaalbaar voor jongere huurders; f. De maximale subsidiabele huurgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens – zijnde € 681,02 – is voor alle wooneenheden als maximumhuur aangehouden. Voor huurders met een jaarlijks inkomen onder de € 14.875,- wordt door de huurtoeslag – voor zover van toepassing – het bedrag boven de € 222,18 aan huur vrijwel volledig gesubsidieerd. Studiefinanciering geldt in deze niet als ‘inkomen’. Voor huurders met een inkomen boven de € 14.875,- maar onder de € 21.025,- wordt de huur boven de ondergrens huurtoeslag ten dele gesubsidieerd. Huurders met een inkomen boven de € 21.025,- of met een vermogen boven de € 21.139,- hebben geen recht op huurtoeslag en moeten het volle pond betalen. Dit laatste bevordert op natuurlijke wijze de doorstroming. De uitkomst van het bovenstaande is dat in 2013 90% van alle verhuurbare wooneenheden van de SSHN betaalbaar was voor jongeren onder de 23 jaar. Bovenvermeld beleid is zorgvuldig doorgesproken met het Platform Huurdersbelangen en heeft de steun van dit platform. De uitkomsten van de huurverhoging per woningtype/wooncomplex, worden getoetst aan het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelsel maakt onderdeel uit van de Huurprijzenwet woonruimte. Op basis van objectieve, door huurders zelf controleerbare gegevens, worden hiermee punten toegekend voor de wooneenheden. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de zelfstandige en de onzelfstandige woonruimten (twee verschillende puntenwaarderingsystemen). Alle woonruimten zijn op basis van oppervlakte, aanwezige voorzieningen (grootte keukens, sanitair
II 6.2 Servicekosten en woonlasten 54 | 55
e.d.) en de mate, waarin deze (bij onzelfstandige eenheden) gedeeld moeten worden met anderen, gemeten en gewaardeerd in een aantal punten.
Gezien de aard van de merendeels onzelfstandige wooneenheden, kent de SSHN verhoudingsgewijs een uitgebreid pakket aan bijkomende leveringen en diensten, veelal aangeduid als ‘servicekosten’.
Het woningwaarderingsstelsel wordt door huurcommissies en kantonrechters gebruikt bij het beoor-
In 2013 werd een bedrag van ca. € 6,6 miljoen in termen van servicekosten aan huurders doorberekend;
delen van de redelijkheid van de gevraagde huren. De bovengrens voor de huren wordt gevormd
het totale bedrag aan kale huren bedroeg in 2013 ca. € 17,9 miljoen.
door de maximaal toegestane huurprijs. Het gaat hierbij alleen om de kale huren, dus exclusief
Binnen de servicekosten wordt een onderscheid gemaakt tussen de variabele servicekosten enerzijds
servicekosten. Het Kabinet is voornemens om het woningwaarderingsstelsel aan te passen en komt
en de vaste servicekosten anderzijds. De variabele servicekosten maken ca. 74% van het totaalbedrag
in het voorjaar 2014 hieromtrent met nadere voorstellen.
aan servicekosten uit en hebben betrekking op zaken als gas, water, elektra, schoonmaakonderhoud, zuiveringslasten, gemeentelijke heffingen e.d. Deze uitgaven variëren van jaar tot jaar al naar gelang onder andere het energieverbruik (strengheid van de winter) en de hoogte van de gemeentelijke
De servicekosten worden apart in rekening gebracht en afgerekend.
heffingen. Voor de onzelfstandige wooneenheden die door de SSHN verhuurd worden en die thans 68% van het
Deze uitgaven worden jaarlijks budgettair neutraal met de huurders afgerekend, op basis van een
totaal aantal wooneenheden uitmaken, komt ultimo 2013 de gemiddelde kale huur excl. verleende
specificatie die aan elke individuele huurder toegezonden wordt.
kortingen als percentage van de maximale huur uit op 88%. Voor de zelfstandige wooneenheden ligt
De vaste servicekosten hebben betrekking op zaken als beschikbaarstelling van vloerbedekking,
dit percentage iets hoger: 93%. Voor alle eenheden bij elkaar, is het percentage 90%. In onderstaande
koelkasten en kookplaten e.d. alsmede een vaste vergoeding voor het binnenschilderwerk (huurders-
tabel treft u een samenvattend overzicht aan van de kale huurprijzen eind 2013 waarin te zien is dat
onderhoud). Op basis van de uitkomsten van de huurdersenquête, zijn daar ook wasdrogers en
nog steeds ruim 36% van de wooneenheden van de SSHN een kale huurprijs onder de € 200,- heeft.
wasmachines aan toegevoegd, mits alle huurders van de betreffende gang akkoord gaan. Inmiddels maken ca. 3.138 huurders gebruik van de door de SSHN geleverde wasmachines en ca. 2.336 van de wasdrogers. De kosten hiervoor en voor de andere verstrekkingen worden op basis van een vaste
Overzicht actuele ‘kale’ huurprijzen per 31 december 2013
vergoeding via een voorziening verrekend.
Eenheden in prijsklasse ultimo 2013
De ‘kale huur’ steeg in juli gemiddeld met 3,9% en de totale woonlasten (kale huur plus servicekosten)
vanaf € 350
met ca. 3,4%. De iets lagere stijging van de totale woonlasten is met name veroorzaakt door lagere
34%
vanaf € 300 t/m € 350
voorschotten voor de energielasten en de huisvuilafvoer. De voorschotten voor het verbruik van gas
12%
vanaf € 250 t/m € 300
zijn in 2013 gemiddeld iets gestegen maar de voorschotten voor het water en elektra zijn gemiddeld
9%
vanaf € 200 t/m € 250
fors gedaald.
10%
In het kader van de liberalisering van de energiemarkt voor grootverbruikers, heeft de SSHN zich
t/m € 200
aangesloten bij ‘Aenergie’ een initiatief van Aedes, de brancheorganisatie voor woningcorporaties,
36% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
tot gezamenlijke inkoop van elektra voor grootverbruikers. Voor de inkoop van het kleinverbruik maakt de SSHN gebruik van de diensten van Main Energie. II 6.3 Resultaat 2013
Een overzicht van de gemiddelde huurverhoging in de jaren 2004 t/m 2013 treft u hieronder aan.
De SSHN heeft over het jaar 2013 een positief resultaat (voor belastingen) geboekt van bijna € 2 miljoen. Het begrote resultaat was ca. € 1,4 miljoen. In de tabel op de volgende pagina worden de verschillen tussen de begrote en gerealiseerde bedragen weergegeven.
4
3,5 3 in procenten
2,5 2
1,5 1 0,5 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
56 | 57
2) De waardeverandering is het verschil tussen de bedrijfswaarde en boekwaarde en betreft
Winst-en-verliesrekening SSHN geconsolideerd in € 1.000,-
de garages van het complex Sterrenbosch (waardevermindering € 0,4 miljoen). werkelijk
begroting
2013
2013
3) Er is voor € 1,3 miljoen minder aan onderhoud besteed dan in de begroting ingeschat werd.
verschil
De post onderhoud is nader verklaard in hoofdstuk II 3.1.2 ‘Instandhouding kwaliteit woningvoorraad’. 4) In de begroting is er rekening gehouden met de planning dat de woontoren in Arnhem door
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoeding Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
17.897
17.643
254
6.556
6.676
-120
0
0
0
1.087
2.229
-1.142
25.538
26.548
de SSHN gehuurd konden worden om deze vanaf medio 2013 naar de Arnhemse studenten door
te verhuren. Aansluiten bij wat op punt 1) toegelicht is, zijn de kosten voor de huur van de woontoren in de jaarrekening (€ 0,5 miljoen) komen te vervallen. 5) De rentelasten zijn lager dan begroot mede als gevolg van de vertraagde start van de projecten 1)
TPG en Mariënbosch. 6) De latentiemutatie is hoger dan begroot mede als gevolg van de vorming van een actieve latentie
-1.010
voor compensabele verliezen die in de begroting niet ingeschat was. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa incl. onrendabele top
7) In de jaarrekening is de in 2012 opgenomen vennootschapsbelasting over het jaar 2012 3.727
3.528
199
(bijna € 1 miljoen) gecorrigeerd.
400
0
400
2)
Lasten onderhoud
4.689
6.032
-1.343
3)
Lonen en salarissen
1.912
2.075
-163
Overige sociale lasten
298
305
-7
Pensioenlasten
350
377
-27
Overige personele kosten
111
153
-42
1.183
1.018
165
803
777
26
Algemene beheers- en administratiekosten Centraal Fonds Volkshuisvesting Kosten bestuur/Raad van Commissarissen
van een positief fiscaal resultaat en zonder rekening te houden met een correctie van het voorgaande jaar.
64
-10 38
42
43
-1
Overige bedrijfslasten
6.811
7.417
-606
Som der bedrijfslasten
21.137
22.508
-1.371
4.402
4.040
362
347
463
-116
Rentelasten en soortgelijke kosten
2.737
3.115
-378
Bedrijfsresultaat incl. rente
2.012
1.388
624
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen
2.012
1.388
624
Mutatie latente belastingen
1.098
22
1.076
6)
997
-1.189
2.186
7)
4.107
221
3.886
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
VPB Resultaat na belastingen
Er is derhalve over het jaar 2012 en 2013 geen te betalen vennootschapsbelasting in de jaarrekening opgenomen. De vennootschapsbelasting in de begroting is destijds ingeschat op basis
719
Bedrijfsresultaat
de met de Belastingdienst afgestemde uitgangspunten. Deze post is nader verklaard in hoofdstuk II 6.7 ‘Invloed vennootschapsbelasting en heffingen’.
54
Verzekeringen
De fiscale positie van de SSHN over de jaren 2012 en 2013 is in de jaarrekening bijgesteld mede door een aanpassing in de waardering van de fiscale onderhoudsvoorziening, overeenkomstig
757
Belastingen
Geconcludeerd kan worden dat de SSHN een doelmatige, kostenbewuste bedrijfsvoering heeft, die goed toegesneden is op haar doelgroep. Dit blijkt ook uit de analyse van het Centraal Fonds 4)
Volkshuisvesting ‘Corporatie in perspectief’ op basis van het verslagjaar 2012. In die rapportage wordt een overzicht gegeven van de financiële situatie en rendementsgetallen bij de SSHN in vergelijking met collega-corporaties. Aangezien de SSHN een specifieke, op maat gesneden bedrijfsvoering heeft, is met name de vergelijking met onze referentiegroep, bestaande in 2012 uit vijf categorale jongeren- en studentenhuisvesters, van belang. De SSHN scoort zonder meer goed bij de vergelijking van de kosten van bedrijfsvoering (netto be-
5)
drijfslasten exclusief leefbaarheidsuitgaven) en erg goed bij de netto kasstroom per vhe (na correctie voor rente) en de rentedekkingsgraad (op basis van winst-en-verliesrekening). De WOZ-waarde voor de woningen en woongelegenheden ligt bij de SSHN lager dan bij de referentiegroep. In het Woonakkoord van februari 2013 is het voornemen opgenomen om de WOZ waarde op enige wijze in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel op te nemen. Deze zal daardoor mogelijk vanaf 2015 indirect van invloed worden op de hoogte van de huren. De SSHN is in overleg met de Gemeente Nijmegen over de hoogte van WOZ taxaties. Dit heeft er toe geleid dat de waardering van een aantal recent gebouwde/gerenoveerde wooncomplexen met zelfstandige eenheden, zijnde Orion, Sterrenbosch, De Gouverneur en Welgelegen, inmiddels per januari 2014 op een marktconforme wijze vastgesteld is. De relatief lage waardering van de overige woon-
De voornaamste afwijkingen van de begroting zijn:
complexen SSHN blijft in dit verband een punt van aandacht.
1) In de overige bedrijfsopbrengsten zijn de huuropbrengsten van de voormalige toren van
Onder hoofdstuk II.6.6 wordt nader ingegaan op de ontwikkeling van het weerstandsvermogen bij
Rijkswaterstraat in Arnhem voor € 0,5 miljoen meegeteld. De begroting 2013 was er op gericht
de SSHN. Uit de in 2010 uitgevoerde visitatie blijkt dat de SSHN haar missie goed in beeld brengt
dat deze woontoren zo mogelijk nog rond medio 2013 in gebruik genomen konden worden.
en haar belanghouders goed betrekt bij de vertaling van de huisvestingsopgave, mogelijkheden
Als gevolg van de uitstel van de start van dit project is in de jaarrekening deze post komen
en strategie.
te vervallen. In de begroting van de overige bedrijfsopbrengsten is er ook rekening gehouden
De inzet van de SSHN is om ‘lean en mean’ te zijn en te blijven, zowel effectief/gericht op de juiste
met de subsidie van de Provincie Gelderland voor het project Mariënbosch voor een bedrag
doelen als efficiënt/kostenbewust, met een goed oog voor onze missie (voldoende goede, veilige
van € 0,8 miljoen. In de jaarrekening is deze subsidie niet als opbrengst verantwoord maar is
én betaalbare woonruimte).
deze ten gunste van de investering gebracht.
58 | 59
Ter illustratie: de huurachterstand over 2013 bedroeg 0,6% (2012: 0,412%) van de jaarhuur (inclusief servicekosten). Dit ligt iets boven de doelstelling van 0,5% (als meerjaren gemiddelde). Mede door de invoering van de SEPA betaalwijze (vanaf november 2013) is de huurachterstand toegenomen. Het aantal huurbetalingen door automatische incasso is eind 2013 met 3% toegenomen naar 93%. De SSHN streeft ernaar goede en duidelijke informatie te verstrekken aan haar huurders over de verschuldigde huurbetalingen en wat te doen bij tijdelijke betalingsproblemen. De SSHN is altijd bereid tot een redelijke betalingsregeling, die schriftelijk wordt vastgelegd. Als huurders zich niet aan afspraken kunnen houden, bestaat er nog de mogelijkheid van schuldsanering via het Noodfonds van ‘SNUF’ of via de gemeentelijke Krediet Bank (GKB). De SSHN heeft een convenant afgesloten met de GKB met betrekking tot de gedragslijn bij schuldregelingen voor haar huurders. In een aantal gevallen blijft het helaas noodzakelijk de deurwaarder in te schakelen. In 2013 werd in totaal 39 keer de deurwaarder ingeschakeld. In de meeste gevallen kwam het dan alsnog tot een oplossing, zij het met extra kosten voor de (ex-)huurder. Als er onverhoopt geen passende oplossing komt, dan wordt door de SSHN een vonnis van de kantonrechter gevraagd tot ontruiming en betaling van de huurachterstand en bijkomende kosten. Indien deze huurders vóór de door de rechter bepaalde ontruimingsdatum echter alsnog betalen, wordt de ontruiming doorgaans niet doorgezet. Deze huurders mogen dan blijven wonen, onder voorwaarde dat de huur in het vervolg stipt wordt betaald en men nog tot de doelgroep van de SSHN behoort. Na één jaar krijgen deze huurders dan alsnog een nieuw huurcontract, mits men ook dan nog tot de doelgroep van de SSHN behoort. Van deze regel is in 2013 geen gebruik gemaakt. In 2012 en 2013 heeft er gelukkig geen enkele daadwerkelijke ontruiming hoeven plaats te vinden. De enige huurder waarbij de ontruiming is aangezegd is zelf vertrokken. II 6.4 Deelnemingen De actuele deelnemingen zijn: a. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Per 17 maart 1997 is de SSHN geregistreerd als deelnemer in het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
De gemeente Nijmegen maakt gebruik van de generieke achtervang en de SSHN kan daarmee volledig van de faciliteiten van het WSW inzake borging van leningen gebruik maken. Als bijdrage aan de garantieregeling voor de sector als geheel, houdt de SSHN conform de WSW-voorschriften een obligo van ruim € 2,8 miljoen aan.
Eind 2013 heeft de SSHN besloten om een volmacht af te geven waardoor het voor het WSW mogelijk is direct een recht van hypotheek te vestigen op het ingezette onderpand voor een bedrag van € 182,4 miljoen.
b. Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences)
Per 10 november 1999 is de SSHN deelnemer in stichting Kences. Gezien de opzet van Kences, met een kwalitatief goed maar klein bureau, zijn de financiële consequenties beperkt.
In hoofdstuk IV.3.2 wordt hierop verder ingegaan.
c. Stichting Enserve (p.m.)
Stichting Enserve is de uitvoeringsorganisatie voor woonruimteverdeling voor een groot aantal woningcorporaties in de regio Arnhem-Nijmegen. In goed overleg met de stichting Enserve, verhuurt de SSHN zelf de 185 zelfstandige appartementen in Boeckstaetehof en Vredeburg. De SSHN fungeert wel als inschrijfpunt voor Enserve. Elke nieuwe huurder van de SSHN wordt
Het wooncomplex met 119 wooneenheden wordt omringd door verkeerswegen. Door de bijzondere situering is van de verkeersdrukte weinig te merken.
Welgelegen
automatisch en gratis door de SSHN ingeschreven bij Enserve, met het oog op toekomstige doorstroming naar de zelfstandige woningmarkt. De SSHN is geen deelnemer in formele zin aan stichting Entree, maar heeft aldus met Enserve goede werkafspraken.
d. Commanditaire Vennootschap Heyendaal (exploitatie van 195 zelfstandige eenheden
De interestdekkingsratio (dscr = debt services coverage ratio) waarbij naast de rente ook de leningen
voor complex De Gouverneur)
kunnen worden afbetaald is door het WSW gesteld op factor 1; de SSHN voldoet hier blijkens onder-
In het kader van de matching van de investeringsvoornemens van de SSHN, is op 6 juli 2007
staande grafiek ruimschoots aan. Het WSW rekent deze indicatoren overigens door met een gewogen
voornoemde commanditaire vennootschap (CV) opgericht samen met de partners Stichting
gemiddelde voor de afgelopen twee jaren en vijf jaren vooruit. In het kader van de jaarrekening zijn
Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken en Woningstichting Ons Huis. Binnen deze CV is
geen gemiddelden doorgerekend, maar is aangesloten bij de jaarcijfers.
het wooncomplex De Gouverneur ontwikkeld en eind oktober 2009 opgeleverd en vervolgens Ratio
in exploitatie genomen. Binnen de vennootschap zijn nadere afspraken vastgelegd tussen de drie participerende corporaties, waarbij iedere corporatie één derde deel van de exploitatie – verder onverdeeld – voor haar rekening
4,00
neemt (Het Gooi en Omstreken en Ons Huis als stille vennoten, de SSHN als beherend vennoot).
3,50
De CV is opgericht voor een periode van 50 jaar, met heldere afspraken over zeggenschap, beheer,
3,00
vergoedingen en uittredingscondities. De resultaten van de CV zijn voor het SSHN-deel (1/3) in de winst-en-verliesrekening meegeconsolideerd.
in procenten
2,50 2,00 1,50
II 6.5 Treasury
1,00
De treasurycommissie bestond in 2013 uit de bestuurder, hoofd Financiën en Control en hoofd
0,50 -
Financiën en de externe adviseur. Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter van de Raad van
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Commissarissen houden vanuit hun auditfunctie ook specifiek toezicht op de treasury-aspecten.
jaren
Een en ander is goed vastgelegd in het treasurystatuut d.d. 25 februari 2013.
Interest coverage ratio
De treasurycommissie van de SSHN heeft het afgelopen jaar twee maal vergaderd. De commissie
Debts services coverage ratio
wordt inhoudelijk ondersteund door de externe adviseur, Thesor Treasury Outsourcing B.V. Ultimo 2013 bedraagt het leningsvolume € 75,5 miljoen. Het aflossingsvolume bedroeg in 2013 € 13 miljoen en is er voor een bedrag van € 17,5 miljoen aan nieuwe leningen gestort. De gemiddelde
Ook belangrijke indicator is de ‘loan to value’, die de verhouding tussen de schulden en bedrijfswaarde
rentevoet over de ultimo 2013 nog uitstaande leningen (exclusief het variabele deel van de rollover
weergeeft. Het WSW hanteert een bovengrens van 75%, de SSHN blijft daar de komende jaren ruim
lening), bedraagt 3,34%.
onder.
Ter afdekking van de financieringsbehoefte zijn er in 2012 een tweetal leningen aangetrokken met
Loan To Value
stortingsdatum in 2013, ieder met een variabele hoofdsom van maximaal € 5 miljoen en een variabele 3 maands Euribor rente met een looptijd van 11 jaar en 7 maanden en 8 jaar en 7 maanden.
80% 70%
Daarnaast heeft de SSHN ook in beperkte mate derivaten ter afdekking van de renterisico’s. In 2011 is een swap afgesloten, ingaande 2014 voor 43 jaar met een hoofdsom van € 12,5 miljoen met als vaste rente 3,92%. Daarnaast waren er al twee swaps met een hoofdsom van ieder € 5 miljoen tot 2022/2025 in portefeuille. Van een directe opeisbaarheid van onderpand of gelden, de zogenaamde margin-
in procenten
60 | 61
60% 50% 40% 30%
verplichting, is geen sprake. Voor een hoofdsom van € 17,5 miljoen is er een Mutual Break Loss clausule,
20%
waarbij de overeenkomst door beide partijen opgezegd kan worden en er mogelijk een herfinancie-
10%
ring met margeverrekening moet plaatsvinden. Dit speelt overigens pas in 2020 en 2021; de SSHN zal
0%
in de jaren daaraan voorafgaand goed de ontwikkelingen volgen en tijdig zo nodig risicomatigend
2013 2014 2015 2016 2017 2018
anticiperen.
jaren
Loan To Value SSHN
Binnen de treasurycommissie wordt nauwgezet de vinger aan de pols gehouden en worden de mogelijkheden vastgesteld om de renterisico’s zo goed mogelijk te beheersen. In februari 2013 is er een nieuw treasurystatuut vastgesteld, dat volledig rekening houdt met het nieuwe ‘eigen middelen beleid’ van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de verdere beperkingen met betrekking tot het gebruik van derivaten door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Een belangrijke indicator is de mate, waarin vanuit de zogenaamde ‘operationele kasstroom’, de rentelasten kunnen worden betaald (icr = interest coverage ratio). Het WSW beoordeelt de corporaties op deze interestdekkingsratio en gaat daarbij uit van een minimum van 1,4 (uit de kasstromen moet tenminste 140% van de rentelasten betaald kunnen worden).
WSW norm
Ontwikkeling weerstandsvermogen
II 6.6 Ontwikkeling weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen bestaat uit de diverse voorzieningen en het eigen vermogen.
60.000.000
Voorzieningen
50.000.000
––Vaste servicekosten
40.000.000
De voorziening vaste servicekosten is opgenomen voor verstrekkingen van meubilair, koelkasten/
30.000.000
drogers, glasverzekering, stoffering e.d. aan bewoners. Tekorten en overschotten worden niet recht-
20.000.000
streeks met de individuele bewoners verrekend, maar leiden tot een mutatie van deze voorziening. De voorziening vaste servicekosten is in 2013 gedaald met € 0,3 miljoen en heeft eind 2013 een omvang van ruim € 1,5 miljoen. ––Onrendabele top In 2012 is voor de realisatie van de projecten Mariënbosch en TPG een voorziening opgenomen
in euro
62 | 63
10.000.000 -10.000.000 2014 2015 2016 2017 2018
voor de onrendabele toppen van deze projecten voor een totaal bedrag van € 12,8 miljoen. In totaal
jaren
is in 2013 € 16,8 miljoen geïnvesteerd waarvan € 12,8 miljoen aan de voorziening is onttrokken,
Stand per 1-1
het verschil (€ 4 miljoen) is geactiveerd in sociaal vastgoed in ontwikkeling.
Onttrekkingen/dotaties voorzieningen
––Latente belastingverplichtingen Voor latente belastingverplichtingen, als gevolg van fiscaal andere waardering dan bedrijfsecono-
Jaarresultaat Stand per 31-12
misch, is een voorziening opgenomen ter grootte van € 3,5 miljoen. Fiscaal is een voorziening onderhoud gevormd, bedrijfseconomisch niet. ––Energiebesparende maatregelen
Uit dit overzicht blijkt, dat de opgave voor de uitbreiding van het bezit met ca. 1.300 studenten-
Voor de uitvoering van energiebesparende maatregelen die inmiddels reeds plaatsgevonden hebben
eenheden in de periode tot 2015 de financiële spankracht van de SSHN normaliter niet te boven gaat.
en die in de komende jaren nog genomen zullen worden, is in 2011 een bedrag van € 1,09 miljoen
Dit onder voorbehoud dat de SSHN de komende jaren niet geconfronteerd wordt met onverhoopte
gereserveerd. In 2013 is een extra bedrag van € 0,5 miljoen gereserveerd. De voorziening bedraagt
extreme consequenties als gevolg van aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel en eventuele
eind 2013 nog € 0,6 miljoen.
verdere heffingen.
Aldus komt het totaal aan voorzieningen eind 2013 uit op een bedrag van € 5,6 miljoen.
De SSHN zal de komende jaren, mede op basis van verdere uitkomsten van het strategisch voorraadbeleid, bezien waar een verantwoorde grens voor haar verdere investerings- en renovatie-opgave ligt.
Eigen vermogen
In bovenstaande prognose zijn alleen mogelijke heffingen inzake huurtoeslag voor de zelfstandige
Het eigen vermogen van de SSHN komt ultimo 2013 uit op € 44,2 miljoen. In bovenvermeld bedrag
wooneenheden meegerekend oplopend naar ruim € 0,9 miljoen per jaar 2017. De onzelfstandige een-
is volledig rekening gehouden met het onrendabele gedeelte voor de nieuwbouwcomplexen
heden, die nauwelijks huurtoeslag ontvangen, zijn vrijgesteld van deze heffing conform de afspraken
Mariënbosch en TPG. Daarmee komt de solvabiliteit van de SSHN uit op ca. 30%. Dit vormt een goede
in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2011-2016.
basis voor de verdere investeringsopgave van de SSHN, zoals onder hoofdstuk II.3.2.2 beschreven. Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de ontwikkeling van het eigen vermogen, rekening
II 6.7 Invloed vennootschapsbelasting en heffingen
houdend met uitbreiding van het woonbestand SSHN met nog eens ruim 1.300 nieuwe eenheden
Sinds een aantal jaren is ook de SSHN onderhevig aan de heffing van integrale vennootschaps-
in de periode tot en met 2015. Dit in de vorm van nieuwbouw van ca. 700 eenheden op de TPG-locatie
belasting. De SSHN heeft de onlangs verlengde vaststellingsovereenkomst (VSO 2) voor de heffing
en Mariënbosch, verdere uitbreiding binnen het woonbestand en daarbuiten met nog eens 150 een-
van integrale vennootschapsbelasting ondertekend. Volgens de uitspraak van de Hoge Raad op
heden, de ontwikkeling van de Rijkswaterstaat toren in Arnhem met ruim 300 eenheden en tenslotte
13 januari 2012 mag een woningcorporatie beschouwd worden als een Algemeen Nut Beogende
– kostenneutraal doorgerekend – de verhuur van 150 eenheden in Sonnehaert (Leeuwenstein).
Instelling (ANBI). Als gevolg hiervan is fiscaal een herbestedingsreserve gevormd, waarin de fiscale
Aan het project Mariënbosch is door de provincie Gelderland een ‘Vliegende start’ subsidie van
winsten gestort worden en waaraan de nieuwbouwinvesteringen onttrokken worden. Dit is voor
€ 4 miljoen toegekend. Dit project wordt samen met woningstichting Mooiland, ieder voor 50%,
de jaren 2009 tot en met 2011 gebeurd. Vanaf 2012 is het door de wetgever onmogelijk gemaakt voor
ontwikkeld. De SSHN zal de 50% van woningstichting Mooiland vervolgens gaan huren en beheren.
woningcorporaties om nog een nieuwe herbestedingsreserve te vormen.
De voornoemde subsidie, ook voor het project Rijkswaterstaat toren wordt een subsidie verwacht
Vanuit de jaren 2012 en 2013 heeft de SSHN aan € 6,4 miljoen aan compensabele verliezen. Die mede
en samenwerking bieden de mogelijkheid om ook na 2015 aanvullende projecten te realiseren.
ontstaan zijn door het – opnieuw – vormen van de een fiscale onderhoudsvoorziening met terugwer-
Zie voor nadere gegevens over de stand van zaken van de diverse investeringen: hoofdstuk II.3.2.2.
kende kracht tot 2008. Voor deze post en enkele andere posten, zoals de vaste servicekosten en
De ontwikkeling van het weerstandsvermogen, zijnde de som van het eigen vermogen en de hiervoor
energievoorziening, die fiscaal een andere waarde hebben dan de waarde in deze commerciële jaar-
genoemde voorzieningen, is in onderstaande tabel weergegeven
rekening is een actieve latentie op de balans van € 3,6 miljoen gevormd. Aan passieve latenties is € 3,5 miljoen opgenomen voornamelijk voor de voorziening onderhoud. Voor 2014 wordt geen te betalen vennootschapsbelasting geraamd. Voor de jaren daarna wel oplopend tot ruim boven de € 2 miljoen per jaar. Het mag duidelijk zijn, dat de investeringscapaciteit van de SSHN hierdoor ‘op termijn’ verzwakt wordt, temeer daar de wetgever geen rekening heeft willen houden met de onrendabele top
64 | 65
op investeringen bij de vaststelling van de fiscale winst (deze kan niet als zodanig op de fiscale winst
III Corporate Governance
in mindering worden gebracht). In het door het Kabinet afgesproken ‘woonakkoord’ zijn de onzelfstandige eenheden vrijgesteld van de verhuurdersheffing. Wel worden de zelfstandige eenheden door deze heffing geraakt en dit leidt tot een verdere beperking van de investeringsruimte. De heffingen lopen op tot ca. € 1,3 miljoen per
III 1 Missie en belanghouders
jaar in 2018. Zonder deze heffing zou voor dit bedrag de rente voor € 33 miljoen aan leningen betaald kunnen worden, waarmee 350 studentenwoningen gefinancierd en gebouwd zouden kunnen worden.
De SSHN hecht er aan te onderstrepen, dat voor al haar activiteiten en organisatie daarvan,
Daarnaast worden er door het Centraal Fonds Volkshuisvesting saneringssteun heffingen en mogelijk
haar missie maatgevend is. Deze missie luidt als volgt:
ook projectsteun heffingen opgelegd, de eerste met name bedoeld ter financiering van het Vestia debacle. In 2013 is voor de saneringssteun heffingen een bedrag van ca. € 0,77 miljoen betaald. Deze heffingen zullen ook nog enige jaren doorlopen, de hoogte van de saneringssteun heffing voor 2014 is al bekend. Deze bedraagt € 204,- per zelfstandige woongelegenheid en € 102,- per onzelfstandige woongelegenheid. Tot slot is er een onderdeel in het ‘woonakkoord’ dat de verdiencapaciteit van de SSHN in grote mate kan raken. Dit betreft het voornemen om het woningwaarderingsstelsel aan te passen. Om tot een ‘vereenvoudiging’ van het stelsel te komen wordt in het huidige stelsel de WOZ waarde geïntegreerd. De SSHN heeft een erg lage WOZ waardering voor haar bezit, dat aansluit op de aard ervan, namelijk veel kleine één- en tweekamerappartementen, die nagenoeg niet verkoopbaar zijn aan deze doelgroep. Een onzorgvuldige inpassing van de WOZ waarde in het woningwaarderingsstelsel zou onmiddellijk leiden tot een lagere verdiencapaciteit voor de huren.
De SSHN is een actieve organisatie, die staat voor goede en betaalbare huisvesting en daarbij behorende dienstverlening voor één- en tweepersoonshuishoudens. Zij richt zich daarbij specifiek op studerende jongeren, met name in Nijmegen en tevens op aanverwante doelgroepen en personen die hier kort verblijven. Vanaf 2014 richt de SSHN zich ook op studerende jongeren in Arnhem. De SSHN streeft naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking met andere organisaties en/of woningcorporaties. Kort samengevat: Het voorzien in voldoende, goede – dus ook veilige – en betaalbare woonruimte voor studerende jongeren in ‘het Nijmeegse’. Daarnaast zal de SSHN haar expertise ook gaan inzetten in ‘het Arnhemse’.
De SSHN zal mede via haar belangenorganisatie Kences er sterk op aandringen dat een aanpassing van de woningwaarding voor de kleine studenteneenheden op een passende wijze gebeurt, die rekening houdt met de huidige verdiencapaciteit er van. Naar onze overtuiging zou het woning-
Deze missie is vertaald in de strategische doelstelling van de SSHN, die inhoudt dat de SSHN zorgt
waarderingsstelstel voor de onzelfstandige eenheden op hoofdlijnen ongewijzigd dienen te blijven
voor voldoende, goede en betaalbare woonruimte voor studerende jongeren in ‘het Nijmeegse’.
(de WOZ-waarde daarvan heeft geen reële betekenis voor de huurstelling daarvan).
Vanaf komend jaar zal hierbij ook Arnhem nadrukkelijk worden vermeld. In hoofdstuk III.3 wordt dit nader uitgewerkt.
Gezien de missie van de SSHN, zijnde een not-for-profit organisatie, die zich enkel en alleen voor
De SSHN onderscheidt daarbij de volgende belanghouders:
voldoende, goede en betaalbare huisvesting van studerende jongeren inzet en daarbij niet alleen
––Radboud Universiteit Nijmegen (RU);
de opgave en inzet heeft om nog een aanzienlijk aantal studenteneenheden te bouwen maar
––Hogeschool van Arnhem en Nijmegen (HAN);
de komende jaren ook aanzienlijke bedragen moet spenderen aan brandveiligheid, energiebesparing
––Gemeente Nijmegen;
en instandhouding van haar bestaande woningen, is de SSHN van mening dat zij zwaar getroffen
––Platform Huurdersbelangen;
wordt door de invoering van verhuurdersheffingen, overige heffingen en ook door de integrale
––Gemeente Arnhem en Provincie Gelderland: ter voorbereiding op de in 2014 te realiseren
vennootschapsbelasting. Dit laatste geldt optima forma als op termijn ook nog eens de verdien-
activiteiten van de SSHN binnen deze gemeente: zie hoofdstuk II.1.9.
capaciteit onder druk zou komen te staan door mogelijke ‘versimpelingen’ van het woningwaarde-
De SSHN kiest ervoor om deze belanghouders uitdrukkelijk te betrekken bij de vaststelling van
ringsstelsel.
en het toezicht op de uitvoering van haar beleid.
Gezien de aard van haar woonbestand en doelgroep, kan de SSHN nagenoeg geen studenten-
Dit komt mede tot uitdrukking in de voordracht rechten, die aan drie van deze belanghouders
eenheden aan haar huurders verkopen als compensatie voor de opgelegde belastingen en heffingen.
statutair toegekend zijn voor benoeming van leden van de Raad van Commissarissen. De colleges van bestuur van de RU en de HAN hebben ieder recht op voordracht van één commissaris. Het Platform Huurdersbelangen heeft, conform het Besluit Beheer Sociale Huisvesting, recht op voordracht voor twee plaatsen. In totaal bestaat de Raad van Commissarissen SSHN uit zeven personen, waarvan vier op voordracht van de hierboven genoemde belanghouders. De SSHN acht het van groot belang om de bestuurlijke verbondenheid met de twee instellingen voor Hoger Onderwijs op deze wijze te verankeren. Dit naast de verplichte en overigens ook door de SSHN zeer gewaardeerde voordracht voor twee commissarissen van de kant van de huurders, in casu het Platform Huurdersbelangen. De SSHN realiseert zich dat deze voordracht rechten op het eerste gezicht op gespannen voet lijken te staan met de bepaling in de governancecode, die voorschrijft dat iedere commissaris in formele zin onafhankelijk is. In het reglement ‘Werkwijze Raad van Commissarissen SSHN’ is evenwel expliciet vastgelegd dat iedere commissaris à titre personnel, zonder mandaat en onafhankelijk opereert en zich in zijn hoedanigheid van commissaris in en buiten vergaderingen uitsluitend op het belang van de SSHN richt. Alle commissarissen van de SSHN zijn in deze hoedanigheid dus onafhankelijk en gedragen zich ook als zodanig.
66 | 67
Het complex ligt aan het Maas Waalkanaal, op twintig minuten fietsafstand van het stadscentrum. In totaal 638 studenteneenheden, waarvan 605 eenpersoonseenheden, die worden toegewezen aan eerstejaars-
Vossenveld
en buitenlandse studenten. De overige 33 zelfstandige eenheden worden toegewezen aan gasten van de RU.
Daarbij komt dat de belangen van de drie onderscheiden belanghouders niet parallel lopen.
III 2 Governancestructuur
Voorts is vastgelegd, dat voorzitter en plaatsvervangend voorzitter een mandaat hebben voor de remuneratie- en auditfunctie binnen de SSHN en dat deze twee posities uitsluitend mogen
De SSHN onderschrijft het belang van een deugdelijke ondernemingsstructuur, waarbij integriteit,
worden vervuld in de persoon van door de Raad van Commissarissen zelf te benoemen commissarissen.
transparant bestuur, goed toezicht en de bereidheid tot het afleggen van verantwoording sleutel-
Uiteraard is de SSHN zeer waakzaam voor mogelijke belangenverstrengeling en daarover zijn in
begrippen zijn.
het reglement voor de werkwijze van de Raad van Commissarissen goede afspraken vastgelegd
De door de SSHN gehanteerde corporate-governanceprincipes, zijn in de navolgende documenten
(zie verder hoofdstuk III.5).
vastgelegd:
Van de bestuurder wordt verwacht dat deze een zodanig profiel heeft, dat hij hier op een construc-
–– s tatuten SSHN d.d. 15 mei 2003;
tieve wijze goed mee weet om te gaan, dit in het belang van de SSHN en haar ‘missie’.
–– reglement werkwijze Raad van Commissarissen d.d. 11 februari 2009; –– profielschets Raad van Commissarissen d.d. februari 2009; –– reglement voordracht vanuit het Platform Huurdersbelangen voor de twee huurderszetels in de Raad van Commissarissen d.d. 10 mei 2004; –– actuele rooster van aftreden; –– integriteitscode SSHN d.d. januari 2008; –– klokkenluidersregeling d.d. januari 2008; –– vigerende directeursovereenkomst d.d. 19 december 1994; –– treasurystatuut d.d. 25 februari 2013; –– de jaarlijks te actualiseren governance-jaaragenda SSHN. Bovenvermelde reglementen zijn geplaatst op de website van de SSHN, sshn.nl, met uitzondering van de voor de medewerkers SSHN bestemde klokkenluidersregeling, die op het intranet van de SSHN is geplaatst en waarin ook de mogelijkheid wordt geboden tot het zo nodig benaderen van een onafhankelijk vertrouwenspersoon.
68 | 69
de Raad van Commissarissen zijn nadere bepalingen opgenomen inzake de vereiste deskundigheid, Tot het bredere toezichtkader worden verder ook gerekend:
het mandaat voor voorzitter en plaatsvervangend voorzitter inzake onder andere de remuneratie-
–– het beleidsplan, de begroting en integrale meerjarenramingen (10 jaar voortschrijdend);
en auditfunctie, de rol van de voorzitter van de Raad, het aspect onafhankelijkheid e.d. In de verga-
–– activiteitenplan SSHN;
dering van 9 februari 2009 is een uitgebreide profielschets vastgesteld.
–– meerjarenraming onderhoud (10 jaar voortschrijdend);
De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de selectie van de externe accountant en
–– jaarrekening SSHN;
de opdrachtverstrekking. De Raad van Commissarissen bewaakt de missie van de SSHN en ziet
–– accountantsverslag en managementletter;
toe op een transparante maatschappelijke verantwoording door de SSHN en adequate beleids-
–– b enchmark ‘Uw corporatie in perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting;
beïnvloeding door belanghouders. Ieder jaar worden de werkzaamheden door de Raad van
–– ondertekende prestatieovereenkomst met gemeente Nijmegen 2010-2014;
Commissarissen in de vorm van een governance-agenda vastgelegd.
–– risicoanalyses Finance Ideas op basis van de meerjarenbegroting 2010-2019; –– uitkomsten overleg met het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw inzake de investeringsopgave SSHN in relatie tot ontwikkeling van haar volkshuisvestelijk vermogen en financieringscapaciteit; –– woonakkoord van 13 februari 2013 en de uitkomsten daarvan inzake de huren voor studentenhuisvesting; –– landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011 tot 2016 en uitwerking daarvan in diverse brieven van de minister BZK aan de Tweede Kamer; –– landelijke monitor studentenhuisvesting en uitwerking daarvan voor de steden Nijmegen en Arnhem (Apollo 2013); –– oordeelsbrief ministerie BZK d.d. 25 november 2013 inzake verslagjaar 2012 en achterliggende beoordeling door Centraal Fonds Volkshuisvesting (schrijven 29 oktober 2013); –– ‘sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties’ van 17 mei 2010; –– honoreringscode commissarissen in woningcorporaties van eveneens 17 mei 2010; –– wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT), welke van kracht is per 1 januari 2013 en het hierin vastgelegde overgangsrecht; –– de bekendmaking van minister Blok in de Staatscourant van 29 november 2013 inzake de beloningsmaxima voor bestuurders woningcorporaties. Voor zover relevant zijn deze stukken – als onderdelen maar wel in samenhang – opgenomen in de strategische plannen voor de SSHN, de visie op de maatschappelijke prestaties van de SSHN, het systeem van financiële sturing en control, het kwaliteitsbeleid, bezoldigingsbeleid voor de bestuurder, naleving van toepasselijke wet- en regelgeving en het introductieprogramma voor nieuwe leden van de Raad van Commissarissen. De structuur kan in hoofdlijnen als volgt weergegeven worden: ––De directeur/bestuurder van de SSHN is belast met het bestuur van de SSHN. Dit houdt onder meer in dat deze verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft de Raad tijdig alle informatie, die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen. De huidige directeur/bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Gezien het belang van de continuïteit, zal ook een nieuw te benoemen bestuurder in principe voor onbepaalde tijd worden benoemd. Bij de benoeming van de heer drs. M.R.A. Derks tot directeur/bestuurder op 19 december 1994 zijn diens taken, bevoegdheden, rechten, verplichtingen en overige bepalingen (o.a. bij eventuele conflicten) vastgelegd in de hierboven vermelde directeursovereenkomst. ––De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de SSHN. De Raad richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de SSHN en weegt daartoe in aanmerking komende belangen van de SSHN en betrokkenen af. De missie van de SSHN is daarbij maatgevend. De Raad is verantwoordelijk voor zijn eigen functioneren. De leden van de Raad opereren onafhankelijk en kritisch ten opzichte van elkaar en het bestuur, zulks in het belang van de SSHN en haar missie. In het reglement voor de werkwijze van
70 | 71
III 3 Doelstellingen bestuur
eenheden in de Stadspanden, Galgenveld, van Nispenstraat, Thijmstraat, Proosdij, Vredeburg en Jonkerbosch.
De SSHN richt zich bij de invulling van haar missie op de beschikbaarheid van voldoende, goede
In 2013 heeft aldus in totaal nog geen 10% van de wooneenheden van de SSHN een huur die boven
en betaalbare huisvesting voor studerende jongeren in ‘het Nijmeegse’. Daarnaast heeft de SSHN
het maximum van de huurtoeslag voor jongeren ligt. Bij de vaststelling van aanvangshuren en huur-
stappen gezet om haar expertise ook te gaan inzetten in ‘het Arnhemse’.
verhogingen bij mutaties (huurharmonisatie) wordt uitdrukkelijk met deze doelstelling rekening
Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van deze doelstelling.
gehouden (voor de uitwerking hiervan, zie hoofdstuk II.6.1).
Het bestuur heeft bovenvermelde doelstelling als volgt geconcretiseerd:
Het bestuur waakt over de beleidscontinuïteit van de SSHN. Een noodzakelijke voorwaarde hiervoor
––Er is sprake van voldoende woonruimte als alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaarsstudenten
is voldoende financiële continuïteit.
een aanbod voor een kamer kunnen krijgen vóórdat de nieuwe lichting eerstejaarsstudenten in juli van het volgende studiejaar binnenstroomt. In de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen 2010-1014 is opgenomen, dat de SSHN ca. 1.000 wooneenheden extra zal moeten bouwen vóór 2015 om aan bovenvermelde doelstelling op middellange termijn te kunnen blijven voldoen. In overleg met de instellingen voor Hoger Onderwijs, is verder afgesproken dat de SSHN
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting had tot dusver een beoordelingssystematiek die ervan uitging dat de financiële continuïteit voldoende gewaarborgd is als de naar haar parameters herrekende solvabiliteit – blijvend – positief is. In 2013 is dit uitgebreid tot bewaking van zes velden van financieel toezicht (geen overschrijding grenswaarden) en uitgebreide aandacht voor de derivatenposities. De beoordeling van de SSHN over 2013 ‘gaf geen aanleiding tot interventies’ wat geduid moet worden als zijnde positief. In hoofdstuk II.6.6. wordt hierop nader ingegaan inclusief de effecten van de in-
zo mogelijk nog eens 250 studenteneenheden extra zal realiseren, mits hiervoor voldoende finan-
middels definitief geworden verhuurdersheffingen en verdere saneringsheffingen.
ciële ondersteuning door andere partijen gevonden kan worden. Bij het bovenstaande is rekening
Het doel van het bestuur van de SSHN is om een structureel positief oordeel van het Centraal Fonds
gehouden met de toezeggingen aan de Radboud Universiteit om de komende jaren elk jaar telkens
Volkshuisvesting en de voor haar missie noodzakelijke borgingscapaciteit bij het Waarborgfonds
50 kamers extra vrij te maken ten behoeve van de huisvesting van internationale short stay studen-
Sociale Woningbouw te behouden.
ten. Inmiddels zijn hiervoor vanaf medio 2013 ruim 500 gemeubileerde kamers gereserveerd.
Gezien de van de SSHN gevraagde grote nieuwbouwopgave in combinatie met de grote uitgaven
Ook met de HAN zijn dergelijke afspraken gemaakt (inmiddels 80 kamers). Door de eind december
voor planmatig onderhoud voor de levensduurverlenging en instandhouding van het bestaande
2011 door de provincie Gelderland toegekende subsidie van € 4 miljoen voor de realisering van het
woningbezit, stelt dit extra eisen aan de financiële beheersing. Eén en ander vindt in goede afstem-
project Mariënbosch (samen met Mooiland), is de SSHN in samenwerking met Mooiland in staat
ming met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting plaats.
gesteld bovenvermeld bouwprogramma volledig uit te voeren. In hoofdstuk II.3.2.1 wordt hier nader op ingegaan. In hoofdstuk II.3.2.2 en II.3.2.3 wordt aangegeven hoe de SSHN hier door middel van nieuwbouw concreet uitvoering aan geeft. Medio 2014 zal de SSHN ruim 6.000 studenteneenheden beschikbaar hebben voor haar doelgroep. ––Het spreekt voor zich dat goede woonruimte (ruim) moet voldoen aan de wet- en regelgeving en
Positief is dat in de Wet verhuurdersheffingen de onzelfstandige eenheden van deze heffing zijn uitgezonderd. Zie verder hoofdstuk III.4. De SSHN streeft naar een goede beoordeling van haar dienstverlening door haar huurders. Daartoe worden exitinterviews onder vertrekkende huurders en – om de drie jaar – een tevredenheidonderzoek onder alle huurders van de SSHN gehouden. Dit laatste geschiedt in nauw overleg met
natuurlijk ook veilig moet zijn. Uiteraard moeten alle wooneenheden qua prijs/kwaliteitverhouding
het Platform Huurdersbelangen SSHN.
binnen de bandbreedte van het woningwaarderingsstelsel blijven. Voor de wooneenheden in
De SSHN streeft naar een gemiddelde beoordeling door haar huurders van tenminste een 7,5 inzake
de complexen Hoogeveldt en Vossenveld, die worden toegewezen aan eerstejaarsstudenten,
haar dienstverlening. Dit mag mede als maatstaf worden gezien voor het begrip ‘goede woonruimte’.
hanteerde de SSHN in 2013 een huurprijs, die ca. 15% onder de maximaal toegestane huur ligt.
In hoofdstuk II.2.2 wordt op de gunstige uitkomsten van het laatstgehouden onderzoek nader
Het aspect locatie is van groot belang voor de waardering van de kwaliteit van de wooneenheden
ingegaan.
(bij voorkeur dicht bij het opleidingsinstituut en dicht bij het stadscentrum). Het aanbod van wooneenheden moet gevarieerd zijn qua woningtype en locaties, zodat woningzoekenden hierin een
De SSHN realiseert haar doelstellingen met behulp van een naar verhouding beperkt aantal, maar
keuze hebben.
goed gemotiveerde en bekwame medewerkers (lean and mean).
De SSHN zorgt verder voor de instandhouding van de goede kwaliteit van haar wooneenheden. In het kader van het strategisch voorraadbeheer zijn in 2013 de gangen en keukens in Hoogeveldt gerenoveerd. Voor 2014 en 2015 zijn ook ingrepen gepland in de complexen Jacob Canisstraat en van Nispenstraat om deze wooncomplexen nog een reeks van jaren up to date te houden. Verder zijn ook de brandveiligheid en asbestveiligheid van groot belang. In hoofdstuk II.3.1 staat beschreven hoe de SSHN hieraan invulling geeft. De SSHN heeft tenslotte het aspect betaalbaarheid als volgt geconcretiseerd. De SSHN staat er voor dat tenminste 90% van haar wooneenheden betaalbaar is en blijft voor huurders jonger dan 23 jaar. Daar waar de subsidiabele huur van de eenpersoonseenheden in de wooncomplexen Sterrenbosch, De Gouverneur en Orion boven het maximum voor jongeren uitkomt (2013 € 374,44), wordt door de SSHN aan de betreffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur onder voornoemd maximum uitkomt. Deze korting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. Dit geld tevens voor de huurtoeslag van de aangewezen onzelfstandige
Het bestuur heeft ‘goed werkgeverschap’ daartoe hoog in het vaandel staan en zorgt daarbij voor voldoende opleidings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor SSHN-medewerkers. Tegelijk blijft de SSHN ervoor waken dat (de ontwikkeling van) de bedrijfslasten blijvend in gunstige zin vergeleken kan worden met die van collega-corporaties uit de referentiegroep (bron: Uw corporatie in perspectief, uitgave CFV).
72 | 73
III 4 Risicobeheer en controlesysteem
sinds 2013 verloot) waardoor de slaagkansen voor starters zijn toegenomen. ––Het bestuur gaat ervan uit dat de hierboven vermelde signalen er toe zullen leiden dat er de komende jaren structureel extra aanbod aan kamers zal ontstaan. De SSHN zal de feitelijke
III 4.1 Risicoprofiel De visie van de SSHN is, dat een goede focus op de huisvesting van studerende jongeren, primair in het Nijmeegse, de SSHN optimaal in staat stelt om aan haar missie op een effectieve en efficiënte wijze invulling te geven. De SSHN is verder voornemens – op verzoek van de HAN en in goede afstemming met de gemeente Arnhem en daar werkzame corporaties – om op vooralsnog beperkte schaal
ontwikkelingen goed blijven monitoren in overleg met de gemeente Nijmegen en de beide instellingen voor Hoger Onderwijs. ––De ontwikkeling van ‘koopkamers’ was de afgelopen jaren beperkt in omvang (ten opzichte van de ca. 15.000 kamers in verhuur) en is thans volledig stilgevallen. ––Betrouwbare prognoses van studentenaantallen op lokaal niveau zijn moeilijk te verkrijgen
ook in Arnhem als verhuurder op te gaan treden. Dit laatste zal worden ingevuld door een combinatie
– zeker voor de langere termijn – en het blijven uiteraard slechts prognoses. In opdracht van
van transformatie van kantoorruimte tot studenteneenheden enerzijds en huur en doorverhuur
het ministerie van BZK en Kences is in september 2013 voor de tweede maal de Landelijke Monitor
van studenteneenheden in bezit van collega-corporaties anderzijds (zie hoofdstuk II.1.9).
Studentenhuisvesting uitgebracht, met daarin prognoses van de ontwikkeling van studentenaan-
Deze focus op studentenhuisvesting in de steden Nijmegen (primair) en Arnhem is noodzakelijk,
tallen en daaruit af te leiden vraag naar extra kamers voor alle kennissteden, waaronder Nijmegen
aangezien de SSHN een type wooneenheden bezit, dat maar in zeer beperkte mate verkoopbaar is.
en Arnhem. Deze cijfers zijn grotendeels gebaseerd op de meest recente referentieramingen van
Om de continuïteit op langere termijn te borgen, móet de SSHN uit de exploitatie van haar woon-
het ministerie OC&W. Ook de cijfers van de tweede monitor duiden op groei van aantallen stu-
eenheden positieve kasstromen – blijven – genereren. Dit kan alleen door een hoge mate van
denten en daarvoor benodigde kamers, maar duidelijk minder dan in de eerste monitor (zie voor
efficiency te realiseren.
uitkomsten hoofdstuk II.3.2.1). De SSHN zal deze prognoses in overleg met haar stakeholders zorg-
Bovenvermelde focus leidt echter wel tot een naar verhouding eenzijdig woningbezit.
vuldig bestuderen, waarbij meegewogen moet worden dat beleidswijzigingen van het kabinet
De beheersing van de risico’s, die aan de activiteiten van de SSHN verbonden zijn, moet in deze
op het gebied van collegegelden, studiefinanciering, ‘selectie aan de poort’ e.d. van invloed
context worden bezien.
kunnen zijn op deze cijfers.
Een inventarisatie van de strategische risico’s van de SSHN heeft in MT-verband plaatsgevonden, mede aan de hand van de omgevingsanalyse (pest-model):
De SSHN pareert bovenvermelde risico’s als volgt:
––politiek: regelgeving overheid en vooral voor het atypische woningbezit van de SSHN ongunstige wijzigingen daarin (bijv. koppeling huurplafond aan WOZ-waarden), regierol overheid, positie
Marktrisico
Hoger Onderwijs en mogelijke verschuivingen daarbinnen (selectie aan de poort, werving buiten-
––De SSHN realiseert de komende jaren in Nijmegen veel nieuwbouw (zie hoofdstuk II.3.2).
landse diplomastudenten), integrale vennootschapsbelasting en – last but not least – mogelijk
Alle nieuwbouw die de SSHN sedert 1990 heeft gerealiseerd en verder zal realiseren, is zodanig
aanvullende sanerings-, projectsteun- en verhuurdersheffingen; ––economisch: invloed schuldencrisis en mogelijke gevolgen voor beschikbaarheid financiering en condities waaronder, beschikbaarheid betaalbare bouwlocaties, prijsstijgingen, inkomenspositie studenten mede in relatie tot de invoering van het leenstelsel bij de studiefinanciering e.d., reactie studenten op afschaffing Ov-jaarkaart; ––sociaal: demografische ontwikkelingen, uitwisseling buitenlandse studenten, betrokkenheid huurders; ––technologisch: nadruk op duurzaamheid, hoge eisen aan energiebesparing en milieu, regelgeving brandveiligheid en asbestveiligheid.
qua woonplattegrond, dat deze ook voor andere doelgroepen dan studenten (al of niet na samenvoeging) verhuurbaar is. Dat geldt ook voor de voorgenomen investering in Arnhem in combinatie met de rol van (door)-verhuurder van studentenwoningen, die in het bezit van beleggers zijn. ––Uit de jaarlijkse studentenenquête van SSHN en Radboud Universiteit en ook uit de hierboven genoemde monitor studentenhuisvesting blijkt dat de additionele vraag naar studenteneenheden ook een duidelijke kwalitatieve dimensie heeft. Dit geldt ook voor het Arnhemse. Jaar op jaar blijkt uit de hiervoor genoemde enquêtes, dat er veel behoefte is aan kleinere, zelfstandige wooneenheden met een goede prijs/kwaliteitsverhouding. De programmering van de aanvullende nieuwbouw SSHN houdt hier uitdrukkelijk rekening mee. De SSHN heeft daarbij veel oog voor de betaalbaarheid, ook op langere termijn.
De SSHN zal komend jaar de Pest-analyse herijken op basis van de actuele situatie.
––De SSHN heeft er verder voor gekozen om een deel van de aanvullende nieuwbouwopgave in Nijmegen ook in de vorm van onzelfstandige eenheden te gaan bouwen. De SSHN heeft de over-
Binnen Nijmegen zijn ook ontwikkelingen te signaleren:
tuiging, dat er behoefte zal blijven bestaan aan kamers van ca. 15 m 2 , die met in totaal vier
––Nieuwe toetreders op de markt voor huurwoningen voor studenten waren er tot voor kort nauwelijks
personen een grotere woonkamer/keuken (25 m 2) en sanitaire voorzieningen delen (via coöptatie
in Nijmegen. De gemeente Nijmegen ging er zelfs van uit dat het aantal particulier aan studenten verhuurde kamers (thans ca. 10.000) de komende jaren om uiteenlopende redenen met 10 à 15%
te verhuren). ––Ongeveer de helft van de thans in uitvoering zijnde nieuwbouw in Nijmegen wordt dan ook in
zou dalen. Onder invloed van de kredietcrisis is hierin echter een duidelijke kentering gekomen.
de vorm van kleine zelfstandige eenheden en de andere helft in de vorm van onzelfstandige een-
Het aantal particulier verhuurde kamers breidt zich uit, hetgeen mede wordt bevestigd door de uit-
heden, zoals hierboven beschreven, gerealiseerd. Beide vormen ook een kwalitatieve toevoeging
komsten van de jaarlijkse studentenenquête van de RU in 2013, dit nog los van de inmiddels meer-
aan de Nijmeegse markt voor studentenhuisvesting.
dere – deels grootschalige – plannen van beleggers voor herbestemming van panden en terreinen
––Van alle uitwonende studenten, die in Nijmegen wonen, huisvest de SSHN ca. 40%. De SSHN heeft
voor studentenhuisvesting. Door alle welbekende onzekerheden op de woningmarkt zit deze nog
door de kwaliteit van haar wooncomplexen, de diversiteit aan aantrekkelijke locaties en een goede
steeds vrijwel op slot en worden er veel minder woningen verkocht, waardoor er ook in Nijmegen
prijs/kwaliteitverhouding, een sterke positie in het onverhoopte geval van sterke terugval van
in veel mindere mate dan voorheen verhuisd wordt naar andere reguliere huurwoningen. Wel worden
de vraag naar kamers.
ook hier niet te verkopen woningen in steeds grotere getale tijdelijk verhuurd. Dit biedt voor de slaagkansen van de starters tijdelijk soelaas. Verder zijn de regels voor woonruimteverdeling aangepast (15% van de vrijkomende sociale huurwoningen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen worden
Bij een eerdere sterke terugval van de vraag (1999) bleek dat deze niet tot een wezenlijke leegstand voor de SSHN te leiden (maar wel tot een vergroting van haar marktaandeel). De SSHN acht het geen probleem als haar marktaandeel in Nijmegen – door terugval van de vraag
74 | 75
naar studenteneenheden in het algemeen of door toename van het aanbod ervan door de SSHN – tot ca. 50% zou stijgen. Voor alle duidelijkheid: een vergroting van het marktaandeel is geen doelstelling op zichzelf, maar is niet ongewenst als resultante van een eventuele ontwikkeling als bovenvermeld. Financiële risico’s ––De exploitatie van de SSHN-wooneenheden is gunstig en biedt een positieve cashflow. Dit wordt bevestigd door alle recent gemaakte financiële analyses. Enig voorbehoud moet worden gemaakt voor de komend jaar nog nader uit te werken aanpassing van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen. De SSHN gaat er echter van uit dat dit niet ten koste zal gaan van de verdiencapaciteit en dat het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige eenheden de komende jaren (nagenoeg) ongewijzigd blijft (zie ook hoofdstuk II.6.1). De SSHN heeft nagenoeg geen leegstand, een verwaarloosbaar percentage huurafboekingen vanwege huurachterstanden e.d. en is qua omvang, kosten personeel e.d. ‘lean and mean’, in vergelijking met haar referentiegroep. ––Het financiële risico zit – afgezien van het hierboven gemaakte voorbehoud voor de regelgeving inzake de huren – met name in investeringen, die leiden tot een sterke uitbreiding van het aantal wooneenheden van de SSHN in Nijmegen (zie hoofdstuk II.3.2). De SSHN hanteert als harde randvoorwaarde, dat de kasstromen de komende jaren structureel positief blijven mede t.b.v. een positief oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de voor haar missie noodzakelijke borgingscapaciteit bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De SSHN heeft haar aanvullende nieuwbouwopgave, zoals hiervoor verwoord en nader uitgewerkt in hoofdstuk II.3.2.1, gekwantificeerd in financiële termen, een en ander op basis van de gemaakte keuzes inzake bouwlocaties, de daarop te realiseren bouwprogramma’s. Als sturingsmechanismen om binnen het bovenvermelde financiële kader te blijven, gebruikt de SSHN: ––beperking van investeringsbudgetten voor de kleine en relatief wat grotere zelfstandige wooneenheden; ––zoals hierboven verwoord en nader uitgewerkt in hoofdstuk II.3.2.1, wordt een deel van de nieuwbouw in de vorm van onzelfstandige eenheden gebouwd, waardoor met hetzelfde geld meer eenheden kunnen worden gerealiseerd, met een lagere onrendabele top per eenheid; ––samenwerking met haar collega-corporatie Mooiland ten behoeve van de realisering van de met gemeente Nijmegen en provincie Gelderland afgesproken extra nieuwbouwopgave. De SSHN vindt het realiseren van voldoende wooneenheden voor de huisvesting van haar doelgroep belangrijker dan het volledig in eigendom hebben daarvan. Uitwerking hiervan heeft in 2013 plaatsgevonden in de vorm van een fifty-fifty verdeling van de investering in het project Mariënbosch (ca. 350 eenheden), rekening houdend met de toegekende subsidie van € 4 miljoen door de provincie Gelderland (zie voor de verdere uitwerking en motieven van Mooiland en die van de provincie Gelderland respectievelijk hoofdstuk IV.3.1 en. IV.3.4); ––zo nodig temporisering van eventuele nieuwbouw na 2015, als dat vanwege marktomstandigheden of onze financiële randvoorwaarden noodzakelijk is; ––indien de kasstromen van de SSHN onverhoopt toch een negatieve tendens zouden gaan vertonen, dan zal de SSHN zo nodig de beperkte mogelijkheden om delen van het bestaande woonbestand te verkopen, inzetten om weer aan haar financiële doelstellingen te kunnen voldoen. De SSHN tekent bij het bovenstaande aan, dat door de afschaffing van de ANBI investeringsaftrek de SSHN op termijn meer vennootschapsbelasting moet gaan betalen, waardoor haar investeringscapaciteit wezenlijk wordt verminderd. Bovendien is ook de SSHN de afgelopen jaren ten volle aangeslagen voor de heffing van bijzondere projectsteun, en is in 2013 een stevige saneringsheffing (€ 0,8 miljoen) alsmede een – vooralsnog beperkte – verhuurdersheffing in rekening gebracht, die de komende jaren sterk in omvang zal toenemen. Dankzij het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting vallen de onzelfstandige eenheden gelukkig buiten de verhuurdersheffingen.
Doddendaal 74 | 85
In het hart van de binnenstad ligt dit wooncomplex. Het complex heeft een oudbouwgedeelte en een nieuwbouwgedeelte. Het oudbouwgedeelte is een voormalig klooster, met een sfeervolle binnentuin.
76 | 77
In verband met de grootschalige nieuwbouw en een aantal welbekende affaires bij collega corporaties,
Borging van procedures en werkzaamheden vindt mede plaats door gebruik te maken van de work-
is er bijzondere aandacht voor de treasury positie van de SSHN (zie hoofdstuk II.6.5).
flow in het Itris automatiseringspakket. Daarnaast ontwikkelt de SSHN i.s.m. Cap Gemini web portals
Om passend gebruik te kunnen maken van de kansen, blijft de SSHN de adviseurs van Thesor voor
waarin werkzaamheden meer gestructureerd kunnen verlopen.
treasury-vraagstukken inhuren. Het treasury statuut van de SSHN is in februari 2013 door de Raad
Rekening houdend met de beperkte omvang van de werkorganisatie, is een optimale functiescheiding
van Commissarissen goedgekeurd.
geregeld. Tijdens uitval door verlof of ziekte, kunnen collega’s in de meeste gevallen goed vervangen worden.
De SSHN ziet de toekomst – ondanks alle onzekerheden – toch met vertrouwen tegemoet, dankzij de
De Raad van Commissarissen wordt uitgebreid – veelal schriftelijk en goed gedocumenteerd –
kwaliteit van haar wooncomplexen en van haar werkorganisatie en – wat de nog te realiseren nieuw-
geïnformeerd over de uitvoering van de hoofdlijnen van beleid en de daarbij behorende risico’s
bouw betreft – ook dankzij de verleende steun van de provincie Gelderland en haar samenwerking
en risico beperkende maatregelen. Bij de besluitvorming inzake de omvangrijke investeringen is bij
met Mooiland. Verdere uitbreiding van wooneenheden zal in Nijmegen voornamelijk in de vorm van
wijze van ‘second opinion’ gebruik gemaakt van de diensten van Finance Ideas en heeft nadrukkelijk
huur door de SSHN en doorverhuur aan studenten plaatsvinden, gezien de onzekerheden op langere
afstemming plaatsgevonden met de accountmanagers van het Centraal Fonds (vermogenspositie)
termijn inzake de studentenaantallen (flexibel aanbod van door te verhuren eenheden).
en WSW (financiering). Verder is een Tax Control Framework inmiddels volledig opgezet.
Projectrisico’s
Het bestuur informeert de Raad van Commissarissen in iedere vergadering aan de hand van mede-
De SSHN werkt, zoals beschreven in hoofdstuk II.3.2.1, bij de projectontwikkeling bij voorkeur op
delingen van het bestuur inzake de voortgang van de projecten en de daarbij behorende risico’s
een ‘design and construct’ basis. Hierdoor worden, mede door een zeer uitgewerkt technisch en
en afdekking daarvan.
functioneel programma van eisen, ontwikkelingsrisico’s in hoge mate beperkt.
Een en ander is ingekaderd in de governance-jaaragenda.
De SSHN heeft de financiële beheersing van de projecten nader gestructureerd (ook in formele zin). De SSHN zal zo nodig additioneel capaciteit inhuren (intern, extern, dan wel een combinatie daarvan) om ook de aanvullende nieuwbouwopgave voor de komende jaren – zoals beschreven onder hoofdstuk II.3.2.2 – optimaal te kunnen sturen en begeleiden. Risico’s regelgeving Als organisatie met een specifiek woonbestand, die bovendien onderdeel is van een sector die de rijksoverheid structureel wil gaan ‘afromen’, is de SSHN beslist gevoelig voor risico’s van regelgeving. Door het relatief eenzijdige woonbestand, pakt een voorgenomen aanpassing van regelgeving op het gebied van huur, energiebesparing of anderszins, soms ongelukkig uit voor categorale studentenhuisvesters. Een recent voorbeeld hiervan vormde de in het Regeerakkoord Rutte II opgenomen introductie van de ‘4,5% norm WOZ’ als zijnde de maximaal te vragen huur voor zowel onzelfstandige als zelfstandige eenheden. Dit zou tot een zeer forse daling van huurinkomsten hebben geleid. In Kences verband is hier met succes bezwaar tegen aangetekend, ondersteund door onze landelijke en lokale stakeholders. Dit voornemen is gelukkig volledig van de baan, maar illustreert wel dat categorale instellingen als de SSHN op dit soort regelgeving zeer attent moeten zijn en blijven. In de vorm van de ‘Warmtewet’ en de nog nader uit te lijnen uitvoeringsregels daarvoor, dient zich een ander aandachtspunt aan. De SSHN is mede daartoe lid van het landelijk samenwerkingsverband Kences en levert daaraan gaarne ook een actieve bijdrage. SSH’s hebben indertijd (1990) allemaal de status van toegelaten instelling aangevraagd in verband met de daaraan verbonden lusten (investeringssubsidies, vrijstelling diverse leges en belastingen e.d.). Alle ‘lusten’ zijn inmiddels afgeschaft met uitzondering van WSW-borging en de lasten zijn sterk gecumuleerd. Gelukkig blijkt soms toch rekening gehouden te kunnen worden met de bijzondere positie van de studentenhuisvesters in den lande en het belang ervan voor de kenniseconomie, mede dankzij de steun van de gezamenlijke instellingen voor Hoger Onderwijs. III 4.2 Risicomanagement-systeem De SSHN heeft naast de gebruikelijke administratieve organisatie, nagenoeg alle procedures beschreven in ‘Modulor’. Deze zijn inmiddels deels ook ingebouwd in het automatiseringssysteem van de SSHN (Itris-Viewpoint). Daarbij zijn een aantal specifieke controlepunten beschreven. Procedures en reglementen en ook een incidentenregistratie, zijn afgelopen jaar op orde gebracht.
78 | 79
III 5 Naleving governancecode
Bij eventuele herbenoeming van commissarissen, wordt de totale zittingstermijn eveneens beperkt tot maximaal acht jaar. De SSHN voldoet hiermee de facto volledig aan de vigerende bepalingen
De SSHN onderschrijft alle principes van de governancecode woningcorporaties d.d. juli 2012. De SSHN heeft ook in dit jaarverslag uitdrukkelijk rekening gehouden met hetgeen daarin staat
in de governancecode. e. De SSHN heeft veel aandacht voor good governance, hetgeen ook uit dit jaarverslag moge blijken.
opgenomen.
De SSHN zal in 2014 nadere aandacht besteden aan een aanvullend toetsingskader voor de verbin-
De SSHN sluit ook in haar handelen aan op de geest en strekking van deze vernieuwde governance-
dingen (voorshands alleen betrekking hebbend op de samenwerking met twee collega-corporaties
code. In dit verband moge kortheidshalve worden verwezen naar het reglement voor de werkwijze
in de vorm van de Commanditaire Vennootschap Heijendaal: zie hoofdstuk IV.3.1). Dit betreft mede
voor de Raad van Commissarissen SSHN d.d. 11 februari 2008, waarin de werkwijze van de Raad in
het risicomanagement en de interne beheersing van deze verbinding. De SSHN voldeed verder al
detail staat beschreven en die nog vrijwel volledig spoort met de – op enkele onderdelen aange-
volledig aan de aanbevelingen inzake de wenselijke diversiteit binnen de Raad van Commissarissen.
scherpte en geactualiseerde – governancecode. Een en ander was laatstelijk onderwerp van bespreking in de vergadering van de Raad van Commissarissen in februari 2012. In de vergadering van de Raad van 15 december 2014, zullen deze reglementen in samenhang met de dan te houden interne evaluatie, wederom worden geëvalueerd. De SSHN wijkt af van de governancecode op de navolgende punten (de desbetreffende passage uit de governancecode staat tussen haakjes vermeld). a. De Raad van Commissarissen acht het vanuit haar zorg en verantwoordelijkheid voor de continuïteit van de organisatie, niet passend om de bestuurder te benoemen voor een maximale periode van vier jaar. De bestuurder van de SSHN heeft in principe een benoeming voor onbepaalde tijd (hoofdstuk II.2.1). b. Gezien het belang, dat de SSHN hecht aan de continuering van de bestuurlijke band met de twee instellingen voor Hoger Onderwijs in Nijmegen, zal de SSHN vasthouden aan de voordracht rechten van deze twee instellingen.
In combinatie met de twee door huurders voorgedragen leden, waarvan één via openbare werving, worden daarmee vier van de zeven leden van de Raad van Commissarissen SSHN op voordracht van onze stakeholders benoemd. Dit wijkt af van de bepaling in hoofdstuk III.3.1 dat alle leden van de Raad op openbare wijze geworven dienen te worden. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn in deze hoedanigheid onafhankelijk, mede rekening houdende met de zogenaamde afhankelijkheidscriteria, zoals opgenomen in hoofdstuk III.2.2. In het eerder genoemde Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen, zijn verder uitdrukkelijk regels opgenomen ter borging van de onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen SSHN.
In de verklaring van de Raad van Commissarissen wordt onder hoofdstuk VI.2 nader op dit onderwerp ingegaan: kortheidshalve wordt daarnaar verwezen.
Slechts vier van de zeven leden van de Raad van Commissarissen worden via openbare werving geselecteerd, hetgeen inherent is aan de hierboven beschreven voordracht procedures.
c. De SSHN heeft geen afzonderlijke audit- en remuneratiecommissies (hoofdstuk III.5.1 en III.5.10).
In de statuten van de SSHN zijn beide functies toebedeeld aan voorzitter en plaatsvervangend voorzitter samen (specifiek mandaat).
Dit is ook als zodanig vastgelegd in het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen SSHN. Inhoudelijk voldoet de SSHN hiermee volledig aan de governancecode, zij het in een iets andere vorm.
d. In de vigerende statuten van de SSHN is opgenomen dat benoeming van commissarissen plaatsvindt voor een periode van maximaal vijf jaar, waarna onbeperkt herbenoeming voor weer een maximale periode van vijf jaar kan plaatsvinden. Dit wijkt af van de governancecode (hoofdstuk III.3.5), waarin uitgegaan wordt van een benoemingstermijn van maximaal twee maal vier jaar. Deze bepaling is inmiddels een dwingend onderdeel van de vernieuwde code, met inachtname van de overgangsregeling, zoals vastgelegd in de toelichting. De SSHN zal haar statuten hierop gaan aanpassen in samenhang met enkele andere aanpassingen, zodra de Herzieningswet definitief van kracht is. In de tussentijd zal de SSHN nieuwe commissarissen voor niet meer dan twee perioden van maximaal vier jaar benoemen, hetgeen volgens de vigerende statuten SSHN is toegestaan.
80 | 81
IV Organisatie SSHN en samenwerking
De afdeling Financiën en Control als geheel draagt zorg voor een gestructureerde vorm van risicobeheersing. De afdeling Verhuur en Communicatie wordt geleid door mw. J.G.C. Ros, die over zeer veel ervaring
IV 1 Organisatie
beschikt. Naast de verhuur van de 5.553 wooneenheden van de SSHN, verzorgt deze afdeling ook de voorlichting
In aansluiting op de in hoofdstuk III besproken governancestructuur, kan de personele organisatie
aan woningzoekenden en huurders van de SSHN. Deze afdeling wordt verder betrokken bij de oplos-
van de SSHN als volgt worden weergegeven.
sing van bewonersproblemen, dit laatste in nauwe afstemming met Beheer. Bij de communicatie met haar huurders, wordt intensief gebruik gemaakt van het e-mailbestand
Organisatieschema en personele bezetting
van huurders, waardoor snelle en effectieve communicatie over te verrichten werkzaamheden, onverhoopt optredende storingen e.d. mogelijk is. Dit in aanvulling op de contacten, die complex-
Directeur/bestuurder (1)
beheerders met hun huurders hebben bij het dagelijkse beheer. Bij de onverwachte signalering van ernstige asbestproblemen in Vossenveld en de sanering daarvan (eind 2012, voorjaar 2013) bleek dit van groot belang voor een goede en adequate communicatie met onze huurders in
Directiesecretaresse (0,5)
een situatie, waar ruis op de lijnen beslist voorkomen moet worden (zie verder hoofdstuk II.3.1.2). Onder verhuur en communicatie valt ook de verhuur aan de jaarlijks toenemende groep van buitenlandse studenten en medewerkers (uitwisselingsstudenten, buitenlandse masterstudenten en gasten in het Guesthouse). Vastgoed en Beheer (16,9)
Financiën en Control (8,2)
Verhuur en Communicatie (8,8)
De capaciteit van de afdeling is afgestemd op de verdere groei en het arbeidsintensieve karakter van de ‘short stay’ verhuur. De afdeling voert ook op een efficiënte en toch klantgerichte wijze het aanschrijfbeleid uit onder
In totaal omvat de personeelsformatie 35,4 voltijdsplaatsen, bestaande uit 38 medewerkers per ultimo 2013. Binnen de directie treedt de heer drs. M.R.A. Derks op als statutair directeur, daarbij ondersteund door de drie leden van het managementteam. De afdeling Vastgoed en Beheer wordt geleid door de heer C. Stunnenberg. De heer Stunnenberg is Master of Real Estate (MRE), behaald aan de TiasNimbas Business School en is ook geslaagd voor het RICS examen (Royal Institution of Chartered Surveyors). De werkzaamheden van de afdeling
alle huurders in het kader van de campus-huurwetgeving. De SSHN besteedt veel aandacht aan het up–to-date houden van de automatiseringstoepassingen binnen haar organisatie. De SSHN heeft een open, toekomstgericht systeem met de nodige intraneten internetintegratie (Itris Viewpoint). Ook wordt er de nodige aandacht besteed aan ketenintegratie, met als voorbeeld het woningzoekendenproces en er wordt hard gewerkt aan verdere digitalisering
omvatten, naast alle projectontwikkelingen, ook de instandhouding van de kwaliteit van het woning-
van de facturering en een webportals voor klachtenafhandeling en oplevering van de woning
bestand van de SSHN, inclusief een goed woonklimaat.
en voor het energieverbruik.
Ter ondersteuning van het Hoofd Vastgoed en Beheer, is de heer ing. P.P.A. Theunissen als hoofd
Borging van procedures – nagenoeg allemaal beschreven in ‘Modulor’ – en werkzaamheden
Beheer werkzaam. Hij heeft in het voorjaar 2013 met succes de opleiding Middle Management
vindt mede plaats door gebruik te maken van de workflow in het Itris automatiseringspakket.
aan de HAN afgerond. De heer Theunissen heeft de operationele leiding over de totstandkoming
Met Cap Gemini worden bovengenoemde web portals ontwikkeld waarin werkzaamheden
van de meerjaren-onderhoudsramingen en realisatie van de onderhoudsbegroting, inclusief het
meer gestructureerd kunnen verlopen.
kwaliteitsbeleid. Hij wordt daarbij ondersteund door twee medewerksters van het bedrijfsbureau.
Ten behoeve van de bedrijfszekerheid is verder een uitwijkserver op het complex Galgenveld
De leiding van Vastgoed en Beheer wordt verder ondersteund door een projectleider Beheer,
beschikbaar.
die de tien complexbeheerders inclusief hun assistenten aanstuurt, en een coördinator Beheer. De complexbeheerders hebben hun werkplek op de wooncomplexen van de SSHN en zijn verantwoordelijk voor het beheer van de onder hun zorg vallende complexen. De SSHN heeft in de persoon van de heer ing. O. Albregts MSc een coördinator in dienst voor de ontwikkeling van de diverse vastgoedprojecten, ter verdere ondersteuning van de heer Stunnenberg. Verder wordt waar nodig ook externe capaciteit bij de voorbereiding en begeleiding van nieuwbouw-
De SSHN heeft een gekwalificeerde medewerker in dienst voor het beheer van de applicaties, automatiseringssystemen en de randapparatuur bij de SSHN. Daarnaast schakelt de SSHN externe capaciteit in voor een adequate bewaking van het systeembeheer en de borging daarvan. De SSHN hecht aan een goede opleiding en vorming van haar medewerkers op cruciale posities en heeft ook enkele opleidingen door medewerkers in de afgelopen jaren gaarne gefaciliteerd
projecten ingeschakeld (onder andere kwaliteitstoezicht).
(in voorgaande jaarverslagen nader verantwoord).
In samenhang met de hoge eisen, die aan de organisatie worden gesteld inzake het ‘in control’ zijn,
a. Managementteam
heeft de SSHN ook een kwalitatief goed bezette afdeling Financiën en Control. Naast alle financieel-
Het managementteam bestond in 2013 uit de volgende personen:
economische aspecten en de administratie hiervan, valt onder deze afdeling ook de zorg voor
––mevrouw J.G.C. Ros-de Haardt, hoofd Verhuur en Communicatie;
de automatisering en coördinatie van de informatieverstrekking binnen de SSHN.
––de heer R.H.M. Scholten QC, hoofd Financiën en Control;
Als hoofd van de afdeling Financiën en Control, heeft de heer R.H.M. Scholten QC de functie
––de heer ing. C. Stunnenberg MRE MRICS, hoofd Vastgoed en Beheer.
van controller richting de bestuurder en Raad van Commissarissen.
De directeur/bestuurder, de heer drs. M.R.A Derks, zit de vergaderingen van het managementteam
Mw. A. Willemsen MSc is als hoofd Financiën verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van deze afdeling.
voor. De heer Derks is als bedrijfseconoom afgestudeerd aan de RU Groningen, heeft vervolgens op
82 | 83
diverse functies binnen de Radboud Universiteit gewerkt en is sinds 1987 bij de SSHN in dienst (vanaf
voor het personeel van de SSHN in informatieve zin besproken, aan de hand van de notulen van
1994 als directeur/bestuurder).
de Raad van Commissarissen.
Het managementteam vergadert eens per maand met een uitgebreide agenda, waarbij onder andere
Expliciet besproken zijn:
de maandelijkse periodieke informatieverstrekking een vast agendapunt is. Daarnaast vindt, eveneens
––jaarverslag SSHN 2012;
eens per maand, een meer informatieve bijeenkomst (zonder vergaderstukken) ter onderlinge afstem-
––financiële consequenties investeringsopgave SSHN en de projectgebonden ondersteuning daarvoor;
ming plaats.
––de onderhanden nieuwbouw op diverse locaties en de voorgenomen activiteiten van de SSHN
Voorts werd in 2013 ook een bijeenkomst van één dag buiten het kantoor georganiseerd, waarin
in Arnhem.
een beperkt aantal onderwerpen meer diepgaand werd besproken. In mei 2013 zijn daarbij aan
Daarnaast zijn onderwerpen besproken, die meer specifiek op de taakstelling van de Ondernemingsraad
de orde geweest de tussenevaluatie van de beleidsvoornemens voor de rest van het jaar en de uit-
betrekking hebben, zoals:
komsten van de exitinterviews en studenten enquête RU in het bijzonder wat betreft de waardering
––goedkeuring Arbo-jaarplan 2013;
van de dienstverlening SSHN en mogelijke verbeterpunten daarin. Voorts is in dit kader ook gespro-
––rooster/aanwijzing collectieve vrije dagen.
ken over de beoogde inzet van de SSHN in Arnhem (wending in aanpak transformatie voormalige
In de vergadering van december is het beleidsplan 2014 en de achterliggende begroting 2014 met
RWS-toren en mogelijke overname door SSHN van verhuur eenheden aan short stay studenten in
de OR besproken, mede in aanwezigheid van de nieuwe voorzitter RVC.
3 wooncomplexen van Vivare). In latere bijeenkomsten van het MT zijn – deels op locatie – de plannen besproken voor de verlenging van de levensduur van de wooncomplexen Van Nispenstraat en
c. Arbozorg
Jacob Canisstraat. Zie voor de uitkomsten daarvan hoofdstuk III.3.
Door de SSHN wordt de nodige aandacht besteed aan arbozorg binnen de werkorganisatie. Arbozaken vormen een vast onderwerp van overleg in het MT, de OR alsmede het periodieke overleg
In oktober 2013 is het concept beleidsplan 2014 doorgesproken. Daarnaast wordt in MT verband
met complexbeheerders en kantoorpersoneel. Verder wordt in het Sociaal Medisch Team, bestaande
de stand van zaken van de diverse in voorbereiding zijnde projecten bewaakt. De gedrags- en integri-
uit de directeur/bestuurder SSHN, het hoofd Verhuur en Communicatie en de bedrijfsarts van
teitscode van de SSHN is reeds in 2007 definitief vorm gegeven en vastgesteld, maar blijft als onder-
de Arbo Unie, de vinger aan de pols gehouden wat ziekteverzuim en mogelijk arbeid gerelateerde
werp een punt van aandacht. Integriteit is immers niet zo zeer een kwestie van ‘regels’ maar veeleer
problemen daarbij betreft. De heer Urlings is als bedrijfsarts (Arbo Unie) bij de SSHN ingeschakeld.
een kwestie van ‘houding’, die mede op basis van goed voorbeeldgedrag van de leiding door alle
Het Sociaal Medisch Team komt tweemaal per jaar bijeen en zoveel meer als nodig.
voor of namens de SSHN werkzame personen als zodanig gepraktiseerd moet worden.
Eens per vier jaar wordt een Preventief Medisch Onderzoek (PMO) gehouden, dat voor de laatste keer
Het spreekt voor zich, dat het MT in 2013 nauw betrokken is bij de voorbereiding van de besluit-
in de zomer van 2010 uitgevoerd is.
vorming door de Raad van Commissarissen inzake de opvolging van de heer Derks als directeur/
Over de hele linie heeft de SSHN goede scores qua gezondheid van de medewerkers, betrokkenheid
bestuurder (vroege voorjaar 2015: zie hierover verder hoofdstuk VI.4).
bij het werk en waardering voor de SSHN als werkgever (in vergelijking met soortgelijke organisaties). Opdracht is verstrekt voor een nieuw PMO, te houden in de maand mei 2014.
De leden van het managementteam zijn zich er verder terdege van bewust dat zij het bestuur en de Raad van Commissarissen goed moeten faciliteren om ‘in control’ te zijn en te blijven wat
Het ziekteverzuim van de bij de SSHN in dienst zijnde medewerkers kwam in 2013 uit op 2,7%.
het reilen en zeilen van de SSHN betreft.
Over de afgelopen vijf jaren (2009 tot en met 2013) komt het ziekteverzuimpercentage hiermee
De nodige aandacht wordt besteed aan een goede begeleiding en ontwikkeling van de SSHN-
uit op 3% gemiddeld. De SSHN streeft naar een langjarig gemiddeld verzuimpercentage 3% of lager.
medewerkers.
Dit doel wordt net gehaald. De meldingsfrequentie was in 2013 met gemiddeld één keer een ziekte-
Dit mede aan de hand van de beschikbare competentieprofielen, die niet alleen aangeven wát er
melding per medewerker wederom erg laag. Bij de leidinggevenden van de SSHN is en blijft er aan-
van medewerkers wordt verwacht maar ook hóe dit moet gebeuren. Binnen de SSHN zijn de leiding-
dacht voor een goede verzuimbegeleiding in combinatie met goede arbeidsomstandigheden (in de
gevenden hiervoor getraind, waarvoor externe deskundigheid is ingehuurd. Een en ander is ingepast
brede zin van het woord). Met medewerkers, die zich vier maal of meer per jaar ziek hebben gemeld,
in het systeem van plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken.
vinden verzuimgesprekken plaats. Ook in 2013 heeft de SSHN alle medewerkers wederom de mogelijkheid geboden om op gunstige
b. Ondernemingsraad
voorwaarden deel te nemen aan het Bedrijfsfitnessprogramma van het Universitair Sportcentrum.
De SSHN heeft een Ondernemingsraad, conform de desbetreffende bepalingen in de CAO Woon-
Hiervan werd echter nog maar zeer beperkt gebruik gemaakt.
diensten. Doel is bij te dragen aan het goed functioneren van de SSHN in al haar doelstellingen. De Ondernemingsraad SSHN was in 2013 als volgt samengesteld (zittingsduur vanaf juni 2010):
De klachtencommissie inzake ongewenste intimiteiten, die tot taak heeft het bestuur te adviseren
––de heer G. Verhoeven (voorzitter);
bij oplossing van problemen, die door betrokkenen niet in onderling overleg opgelost kunnen
––mevrouw E. Kraetz (plaatsvervangend voorzitter);
worden, behoefde ook in 2013 niet bijeen te komen.
––de heer V. Kersten (secretaris).
Bij de Arbo Unie is een externe vertrouwenspersoon voor onze medewerkers hiervoor aanspreekbaar. Met haar zijn strekking en inhoud van de interne beleidsnotitie ‘Ongewenste omgangsvormen’
De Ondernemingsraad heeft in 2013 driemaal met de bestuurder vergaderd. In de vergadering
goed doorgesproken.
van 20 februari is de OR door de heer van den Broek vertrouwelijk geïnformeerd inzake de voorgenomen benoeming van de heer Vincent Paes als opvolger van hem als voorzitter van de Raad
d. Personeelsfonds
van Commissarissen SSHN. Voorts is daarbij het woonakkoord besproken en de grote betekenis
De activiteiten van het personeelsfonds van de medewerkers van de SSHN worden door het bestuur
daarvan voor de huurinkomsten en daarmee continuering van werkzaamheden bij de SSHN.
ondersteund door middel van een financiële bijdrage. Het personeelsfonds organiseert onder andere
In de andere 2 vergaderingen – 15 mei en 4 december – zijn alle actuele onderwerpen van belang
een najaar evenement voor alle personeelsleden plus hun partners.
IV 2 Public Relations De SSHN hecht aan de wijze waarop haar activiteiten in de media over het voetlicht komen. Het spreekt voor zich dat de inhoud voorop staat; de SSHN wil binnen haar missie de goede dingen doen en deze ook goed doen! Dit moet echter ook goed en evenwichtig uitgedragen worden. De SSHN realiseert zich, dat zij binnen de sector woningcorporaties door haar specifieke doelgroep en woningbezit en de daarop afgestemde specifieke bedrijfsvoering, min of meer een ‘vreemde eend in de bijt’ is. Onder het motto ‘onbekend maakt onbemind’, besteedt de SSHN veel aandacht aan het informeren van relevante contactpersonen bij haar belanghouders en collega-corporaties. Daarbij is de insteek van de SSHN, dat in beginsel alle zaken bij de SSHN transparant behoren te zijn, tenzij daar financiële of persoonlijke schade uit zou ontstaan (bij prijsvorming aanbestedingen e.d.). In dat laatste geval wordt daar wel transparant – zij het achteraf – over verantwoord. Dit leidt tot een open houding naar organen als de Studentenraad RU, de gemeenteraad, de lokale pers e.d., wat – zo is de ervaring – bijdraagt aan een constructieve dialoog en positieve uitstraling van de SSHN als organisatie. De SSHN is goed voorbereid op de altijd in augustus/september opkomende vragen in de landelijke en regionale pers over de mate waarin de binnenstromende eerstejaars zijn c.q. kunnen worden geholpen. Ook hier kiest de SSHN voor een heldere berichtgeving. De SSHN heeft ook in 2013 – in aanvulling op het complete jaarverslag – de brochure ‘Hoofdlijnen jaarverslag’ uitgebracht, waarin in een paar pagina’s tekst en een reeks kengetallen een overzicht wordt gegeven van haar missie en doelstellingen, het woningaanbod en hoe dat de komende jaren meegroeit met de nog steeds stijgende vraag. Deze brochure wordt ruim verspreid onder diverse afdelingen en medewerkers van RU, HAN, gemeente Nijmegen en Arnhem en collega-corporaties. De compacte vorm van dit samenvattende jaarverslag wordt zeer gewaardeerd. Op verzoek, wordt het complete jaarverslag aan een beperkt aantal personen/instanties nagezonden, zolang als de voorraad strekt. Uiteraard staat het volledige jaarverslag en de samenvatting ervan ook op de SSHN-website. De SSHN is, gelet op haar missie en het daaruit voortvloeiende kostenbewustzijn, terughoudend in ‘sponsoring’. De SSHN sponsort geen studentenverenigingen, studentenactiviteiten e.d., mede in de wetenschap dat hiervoor het Nijmeegse Universiteitsfonds de aangewezen instantie is. De SSHN sponsort wel – op beperkte basis – een aantal activiteiten, die direct met (studenten)huisvesting van doen hebben. Ten behoeve van de uitgave van Akku ‘Op kamers in Nijmegen’ stelt de SSHN jaarlijks een bijdrage beschikbaar (2013: € 1.000,-). De SSHN ondersteunt verder ook de Vierdaagse Feesten met een bescheiden bijdrage van € 480,- gedurende 4 jaar (tot en met 2017), gezien het belang ervan voor de uitstraling van de stad Nijmegen en haar aantrekkingskracht voor jongeren/ studenten. In totaal heeft de SSHN in 2013 € 1.480,- aan sponsoring uitgegeven. Daarnaast betaalt de SSHN ongeveer de helft van de kosten voor de studentenenquête, die jaarlijks onder een ruime groep van RU-studenten (tweedejaars en ouder) wordt gehouden. De SSHN is daarbij met name geïnteresseerd in de uitkomsten inzake woonsituatie en woonwensen en de financiën (en ontwikkelingen daarin). De bijdrage aan de studentenenquête 2012 bedroeg in 2013 ca. € 14.136,-. De SSHN onderkent het negatieve imago, dat de sector woningcorporaties inmiddels in zijn algemeenheid heeft, als gevolg van een aantal treurige gebeurtenissen elders in den lande. De welbekende gang van zaken bij Vestia, spant daarbij in omvang en volstrekt misplaatste arrogantie de kroon. De SSHN is onderdeel van de sector woningcorporaties en ondervindt hiervan dan ook de nadelen in termen van sterk aangetrokken regelgeving en toezicht (ook voor de goede partijen in deze sector).
84 | 85 Proosdij
Het wooncomplex met in totaal 370 wooneenheden grenst aan de onderwijscampus van de HAN.
86 | 87
De SSHN heeft hiervoor alle begrip, gelet op de gebeurtenissen elders. Het imago van de SSHN zelf
IV 3 Samenwerking
blijkt gelukkig onverminderd positief: de ‘buitenwereld’ realiseert zich overigens vaak niet dat de SSHN ook een zogenaamde ‘toegelaten instelling’ (lees: woningcorporatie) is. IV 3.1 Samenwerking op projectbasis De SSHN ondervindt de nodige steun van haar belanghouders (de Radboud Universiteit, de HAN,
De SSHN heeft in overeenstemming met haar missie, een sterk op haar specifieke doelgroep van
de gemeente Nijmegen en de provincie Gelderland) bij het vervullen van haar missie.
beleid (studerende jongeren) toegesneden woonbestand en bijbehorende dienstverlening.
De SSHN onderhoudt inmiddels ook prima contacten met de gemeente Arnhem en de daar werkzame
Ook de projectontwikkeling vergt een aparte benadering voor onze doelgroep.
corporaties bij de opbouw van haar activiteiten in Arnhem (zie ook hoofdstuk II.1.9).
Door de aard van haar woningbezit, zijn in beginsel de financiële mogelijkheden voor de SSHN relatief beperkt in vergelijking met reguliere corporaties, die delen van hun woningbezit – met boekwinsten – kunnen of zelfs moeten verkopen. Mede door de in Kences-verband gevraagde en door de Rijksoverheid actief ondersteunde aandacht hiervoor, was er de afgelopen jaren de nodige bereidheid bij collega-corporaties om studentenhuisvesters bij de realisering van nieuwbouwprojecten in financiële zin te ondersteunen (niet door te subsidiëren, maar in de vorm van mee-investeren). Dit gebeurt dus op een zakelijke basis, die over en weer naar de onderlinge achterbannen goed te verantwoorden is. ––Met woningcorporatie Mooiland heeft de SSHN al een aantal jaren geleden een samenwerkingsovereenkomst afgesloten, met de afspraak dat de SSHN een aantal panden in de stad Nijmegen opkoopt en verbouwt tot in totaal 100 kamers (Mooiland eigenaar, SSHN beheert en verhuurt op kostendekkende basis). Zoals onder hoofdstuk II.3.2.2 nader is toegelicht, is dit programma inmiddels succesvol afgerond: het totaal aantal ‘Mooiland kamers’ is uitgekomen op 103. Met Mooiland is afgesproken, dat de SSHN mogelijk nog enkele geschikte panden, die goed op deze panden aansluiten, kan aankopen (per geval ter beoordeling van Mooiland). Daarnaast heeft de SSHN – na intensieve gesprekken vooraf – op 12 juli 2013 de nodige contracten afgesloten met Mooiland over het mee-investeren in het wooncomplex Mariënbosch, waardoor aansluitend de grond en opstal kon worden aangekocht en de bouw kon worden opgestart van de in totaal bijna 350 kleine zelfstandige wooneenheden (deels in de vorm van verbouwing van het rijksmonument en deels in de vorm van aansluitende nieuwbouw). SSHN en Mooiland investeren samen ieder voor 50% in dit project. SSHN en Mooiland worden ieder voor 50% eigenaar op basis van de afspraak, dat lusten en lasten gelijk verdeeld zullen worden. Conform de gang van zaken bij de stadspanden, zal de SSHN het beheer en de verhuur gaan verzorgen. De provincie Gelderland ondersteunt dit initiatief met een zeer gewaardeerde subsidie van € 4 miljoen, gekoppeld aan de realisatie van het project Mariënbosch en als ondersteuning voor de inzet van de SSHN om nog eens 250 eenheden extra te gaan bouwen. Deze extra eenheden moeten vóór 2015 in gebruik worden genomen. SSHN en Mooiland zullen ook de mogelijkheden voor verdere samenwerking op projectbasis in Nijmegen en Arnhem gaan onderzoeken. Dit in aansluiting op het beleid van Mooiland om zich meer in deze twee steden te gaan profileren, gebruik makende van de specifieke expertise van de SSHN. ––Met een tweetal corporaties uit Apeldoorn (Ons Huis) en Hilversum (Gooi en Omstreken) heeft de SSHN verder in juni 2007 de Commanditaire Vennootschap Heyendaal opgericht voor de gezamenlijke exploitatie van een wooncomplex met 195 zelfstandige wooneenheden, gebouwd op de locatie van de voormalige ijsbaan. Dit complex De Gouverneur is eind oktober 2009 in gebruik genomen. ––Met Portaal Nijmegen heeft de SSHN afspraken gemaakt over de verhuur van drie voor permanente kamerbewoning bestemde panden van Portaal (SSHN verhuurt deze 19 kamers door aan haar doelgroep). Voorts onderzoekt de SSHN op verzoek van Portaal de mogelijkheid om een groot pand aan de Rijnkade in Arnhem te gaan huren en door te verhuren aan haar doelgroep. ––Met de gemeente Nijmegen, de Radboud Universiteit en de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen, voert de SSHN elk jaar rond de zomer een campagne om extra kamers uit de particuliere sector (hospita’s) – al dan niet tijdelijk – beschikbaar te krijgen (zie ook hoofdstuk II.1.8).
88 | 89
––Conform haar missie, streeft de SSHN naar een optimale benutting van haar specifieke expertise
andere gronden – o.a. betaalbaarheid – bewust laag is vastgesteld. Conform hetzelfde woonakkoord
door samenwerking met andere partijen. De SSHN heeft mede op verzoek van de HAN intensief
is vóór Prinsjesdag 2013 een nieuw vereenvoudigd woningwaarderingssysteem (wws) voor zelfstandige
overleg met de huidige eigenaar van de voormalige toren van Rijkswaterstaat, pal naast de HAN-
wooneenheden aangekondigd, waarin de punten voor de woonvorm, woonomgeving en eventuele
campus bij Presikhaaf. Deze toren staat leeg en kan omgebouwd worden tot 256 zelfstandige
‘Donnerpunten’ (die zo’n 20% van de totaal waardering vormen) worden vervangen door punten op
en 41 onzelfstandige wooneenheden voor in Arnhem studerende jongeren (zie voor voortgang
basis van de WOZ waarde. Uitwerking hiervan moet nog plaatsvinden, zodat e.e.a. naar verwachting
project: hoofdstuk II.3.2.3). De SSHN doet dit in nauw overleg met de HAN, de gemeente Arnhem,
pas in 2015 in werking zal treden. Conform het pleidooi van Kences blijft het wws voor de onzelfstan-
de Provincie Gelderland en – onder andere – collega-corporatie Vivare.
dige studenteneenheden vooralsnog in grote lijnen ongewijzigd. (Is inzichtelijk en biedt ook bescherming voor huurders tegen te hoge huurprijzen voor deze doelgroep). Inzet is verder om de nodige
IV 3.2 Kences
investeringscapaciteit van de studentenhuisvesters ook voor de komende jaren in stand te houden.
De SSHN neemt deel in de stichting Kences, het samenwerkingsverband van ‘studentenhuisvesters’
Dit laatste wordt stevig ondersteund door onze landelijke stakeholders (Kennissteden, VSNU, HBO-Raad
in den lande. Kences is eind 1999 opgericht.
maar ook LSVB).
De negen deelnemers in Kences werken allen aan goed en betaalbaar wonen voor studerende jongeren, waarvan vier deelnemers – min of meer – als ‘categorale studentenhuisvesters’ en
IV 3.3 Samenwerking met Hoger Onderwijs
de overige deelnemers als wooncorporaties met een bredere doelstelling, maar met een aparte
De SSHN heeft, gelet op haar missie en doelgroep, een goede bestuurlijke band met de Radboud
organisatorische afdeling voor studentenhuisvesting. Kences heeft inmiddels ook drie partners,
Universiteit en de HAN. Beide instellingen hebben een voordrachtrecht voor het benoemen van
die iets meer op afstand meedraaien.
een lid van de Raad van Commissarissen.
De deelnemers van Kences zijn samen actief in nagenoeg alle studentensteden en huisvesten daar
Door de beschikbaarstelling van grond tegen zeer gunstige voorwaarden, is door de Radboud
ca. 76.000 studenten.
Universiteit indertijd de basis gelegd voor de realisering van het complex Sterrenbosch met 411 woon-
Kences is een platform, waar de nodige uitwisseling van ideeën, informatie en kennis tussen de deel-
eenheden op de universitaire campus (opgeleverd in 2006). De SSHN is de RU daarvoor nog steeds
nemers plaatsvindt. Een en ander wordt ondersteund door een bureau, bestaande uit de directeur
zeer erkentelijk. Dit wooncomplex wordt uitsluitend aan universitaire studenten verhuurd.
van Kences met één stafmedewerker.
Verder zijn afspraken gemaakt over de inzet, inrichting alsmede volledige stoffering en meubilering
De stichting Kences is gehuisvest in het kantoor van de SSH te Utrecht.
van één bouwdeel in dit complex – de toren – met 71 wooneenheden voor (buitenlandse) gasten
Het bestuur van Kences bestaat uit de bestuurders van de deelnemende corporaties.
van de RU op kostendekkende basis. Daarmee is een uitstekende voorziening beschikbaar voor
In het afgelopen jaar heeft Kences met succes het tekort aan studentenhuisvesting en de noodzaak
het tijdelijk huisvesten van gasten en medewerkers van de RU en het Radboudumc in de vorm van
voor toegesneden beleid op landelijk en lokaal niveau om dit op te lossen op de politieke agenda
een Guesthouse. Elders heeft de SSHN nog eens 63 eenheden beschikbaar voor laatstgenoemde
geplaatst. Dit heeft in 2011 geresulteerd in een Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2011-2016,
specifieke doelgroep.
dat is ondertekend namens de gezamenlijke Kennissteden (de tien steden met een universiteit), de
Daarnaast zijn ook afspraken gemaakt inzake de reservering van voldoende woonruimte voor de buiten-
VSNU en de HBO-Raad, de LSVB, Kences en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
landse uitwisselingsstudenten en masterstudenten voor de RU en de HAN. Inmiddels zijn hiervoor
In dit actieplan zijn de afspraken vastgelegd ter oplossing van daarin gesignaleerde knelpunten.
eind 2013 in totaal 597 gemeubileerde en gestoffeerde kamers beschikbaar, waarvan 513 voor de RU
Hieraan wordt momenteel volop invulling gegeven, waarover regelmatig terugkoppeling plaatsvindt
en 84 voor de HAN (zie verder hoofdstuk II.1.3.d).
richting de Tweede Kamer.
Met HAN en RU wordt voorts intensief samengewerkt bij de voorlichting aan potentiële eerstejaars-
Samen met het ministerie van BZK heeft Kences opdracht gegeven voor het maken van een landelijke
studenten aan beide instellingen voor Hoger Onderwijs. Mede op verzoek van de HAN gaat de SSHN
monitor studentenhuisvesting. Deze is voor de eerste maal in zijn definitieve vorm op het congres
binnen nader bepaalde randvoorwaarden verder ook activiteiten oppakken in ‘het Arnhemse’
‘Wonen als student’ op 27 september 2012 te Nijmegen gepresenteerd. Inmiddels is in september 2013
(zie hoofdstuk II.3.2.3).
een geactualiseerde versie gepresenteerd. De monitor bevat naast een landelijk beeld van vraag
De SSHN heeft regelmatig contacten met de Studentenraad van de RU rondom de problematiek van
en aanbod ook prognoses op lokaal niveau voor WO- en HBO-studentenaantallen en de daaruit
de huisvesting van studerende jongeren. Deze hebben eerder positief bijgedragen aan de realisatie
voortvloeiende investeringsopgave – naar aantallen en kwaliteit – voor studentenhuisvesting.
van de supersnelle internetvoorziening bij de SSHN (in goede samenwerking met het Universitair
Deze prognoses zijn gebaseerd op de referentieramingen van het ministerie OCW en zullen jaarlijks
Centrum voor Informatievoorziening) en de beschikbaarstelling van grond voor de nieuwbouw op
worden geactualiseerd en verder worden verfijnd. Kences heeft – onder voorbehoud van voldoende
de campus. Het jaarverslag SSHN wordt met een delegatie uit de Studentenraad besproken, waarbij
financiering – in 2011 getekend voor de realisatie van 16.000 nieuwe studenteneenheden, waarmee
met name het kamertekort en de voornemens van de SSHN tot oplossing daarvan veelal onderwerp
een investering gemoeid is van ruim € 1 miljard. Uit de eerder genoemde monitor blijkt, dat hier
van gesprek zijn. Tenslotte heeft de SSHN – naast bovenvermelde contacten – ook separaat overleg
inderdaad een duidelijke behoefte aan bestaat. Uiteraard moeten de studentenhuisvesters hiervoor
met de studentenvakbond Akku, die in dat verband ook de nodige aandacht heeft voor de kamer-
wel de financiële mogelijkheden hebben en houden.
situatie in Nijmegen.
In de Wet verhuurdersheffing, die per 1 januari 2013 van kracht is, zijn de onzelfstandige eenheden
De SSHN ondersteunt Akku bij haar uitgave ‘Op kamers in Nijmegen’ met een advertentie.
van deze heffingen uitgezonderd, conform hetgeen hierover in het Landelijk Actieplan was opge-
Akku heeft eerder het initiatief genomen tot de vorming van ‘huurteams’, die de kwaliteit en huur-
nomen.
prijs van studenteneenheden in Nijmegen – zowel bij SSHN als bij particuliere verhuurders – bewaken.
In het woonakkoord van februari 2013 is tot onze opluchting het voornemen losgelaten om de maxi-
Een goed initiatief, dat ook door de gemeente Nijmegen wordt ondersteund.
male huuropbrengsten te fixeren op 4,5% van de WOZ waarde. Dit zou voor de huuropbrengst van
De Radboud Universiteit en Hogeschool van Arnhem en Nijmegen vormen de voornaamste ‘belang-
de onzelfstandige eenheden funeste gevolgen hebben gehad (bijna halvering van huren). Daarnaast
houders’ van de SSHN, naast de gemeente Nijmegen en het Platform Huurdersbelangen.
zou ook de exploitatie van de kleine zelfstandige studenteneenheden door deze plannen wezenlijk worden geraakt, aangezien de WOZ waarde voor studentencomplexen in het verleden vaak op heel
90 | 91
IV 3.4 Samenwerking met de gemeente Nijmegen en provincie Gelderland De SSHN heeft zowel wat de exploitatie als wat de uitbreiding van haar woonbestand betreft uitstekende contacten met de gemeente Nijmegen. In aansluiting daarop ondersteunt de provincie Gelderland de SSHN bij de invulling van haar naar verhouding zeer grote bouwopgave. De inzet van de SSHN is immers om voldoende studenteneenheden beschikbaar te hebben en te houden om ook in de komende jaren aan eerstejaarsstudenten allemaal een kamer aan te kunnen bieden vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars van het studiejaar daarop binnenstroomt. In de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen 2010-2014 is opgenomen, dat de SSHN ca. duizend wooneenheden extra zal moeten bouwen vóór 2015 om aan bovenvermelde doelstelling op middellange termijn te kunnen blijven voldoen (bovenop de eerder in 2004 vastgestelde en inmiddels volledig gerealiseerde bouwopgave van ruim duizend wooneenheden). In overleg met de beide instellingen voor Hoger Onderwijs, is verder afgesproken dat de SSHN zo mogelijk nog eens 250 studenteneenheden extra zal realiseren, mits hiervoor voldoende financiële ondersteuning door andere partijen gevonden kan worden. Bij het bovenstaande is ook rekening gehouden met de toezeggingen aan de instellingen voor Hoger Onderwijs om ook de komende jaren elk jaar telkens weer kamers extra vrij te maken ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse (master)studenten en gasten. Inmiddels zijn er ruim zevenhonderd kamers vanaf medio 2013 voor dit doel beschikbaar. Door de door de provincie Gelderland toegekende subsidie van € 4 miljoen voor de realisering van het project Mariënbosch wordt de SSHN in samenwerking met Mooiland in staat gesteld bovenvermeld bouwprogramma ook daadwerkelijk uit te voeren voor 2015. Aangezien de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen eind 2013 afliep, is er op 20 december 2013 een addendum ondertekend voor de periode tot 1 januari 2015. Hierin wordt de samenwerking onverkort gecontinueerd en geactualiseerd op basis van het in het bestuurlijk overleg met alle stakeholders besproken activiteitenplan SSHN 2014. Na de raadsverkiezingen in maart 2014 zal een nieuwe prestatieovereenkomst 2015-2018 worden voorbereid. De SSHN constateert dat de contacten met de verantwoordelijke wethouders voor onder andere ‘wonen en ruimtelijke ontwikkeling Waalsprong’ (de heer Van der Meer) en ‘de ruimtelijke ontwikkeling beneden de Waal’ (mevrouw Kunst) direct en goed zijn. Dit geldt zeker ook voor de intensieve contacten eind 2012/voorjaar 2013 met de Gemeente Nijmegen en GGD regio Nijmegen inzake de aanpak en oplossing van de asbestproblemen op Vossenveld (zie hoofdstuk II.3.1.2). Daarnaast heeft de SSHN goed contact met de verantwoordelijk gedeputeerden van de provincie Gelderland, inzake de ontwikkelingen van de studentenhuisvesting in Nijmegen en Arnhem en het belang ervan voor de kenniseconomie in deze steden. Op 28 augustus 2013 hebben de gedeputeerden mw. Meijers en mw. Traag samen de eerste handeling verricht voor de start van de door de Provincie Gelderland gesubsidieerde bouwwerkzaamheden voor het tot studentenhuisvesting om te vormen complex Mariënbosch. Voorts heeft op 16 december 2013 bestuurlijk overleg plaatsgevonden met de Provincie Gelderland inzake de dreigende impasse rond de transformatie van de voormalige Rijkswaterstaattoren te Presikhaaf. Hierbij waren o.a. aanwezig gedeputeerde Meijers, wethouder Elfrink van de gemeente Arnhem, de heer Boele (voorzitter college van bestuur HAN) en de bestuurder SSHN. Een constructief gesprek, waarbij ieder vanuit zijn verantwoordelijkheid en mogelijkheden bereid is een bijdrage aan een passende oplossing te geven (zie verder hoofdstuk II.3.2.3). IV 3.5 Samenwerking met Nijmeegse corporaties Binnen ‘het Nijmeegse’ bestaat het Platform Nijmeegse Woningcorporaties dat ook in 2013 enkele malen bijeen geweest is ter afstemming van een aantal punten van gemeenschappelijk belang van de in Nijmegen werkzame corporaties. Belangrijk punt van aandacht in 2013 was de inzet van de Nijmeegse Woningcorporaties bij het vaststellen van de agenda voor de collegevorming na de verkiezingen voor de gemeenteraad in maart 2014. De SSHN heeft hierin een tamelijke specifieke positie en zal deze in het verlengde van de inzet van haar collega corporaties onder de aandacht
van de Nijmeegse politiek brengen. De SSHN is daarbij attent op de directe raakvlakken (met name inzake de positie van starters op de Nijmeegse woningmarkt) en wil in de discussie hierover gaarne een constructieve bijdrage leveren. De SSHN is ook één van de inschrijfpunten voor Entree, dat de verhuur verzorgt voor het merendeel van de corporatiewoningen in het KAN-gebied. De SSHN is geen participant in de organisatie van Entree (Enserve), maar werkt op deze wijze wel actief samen met Entree ter bevordering van de doorstroming van SSHN-huurders naar de reguliere huurmarkt. Alleen de verhuur van de ca. 200 meer-slaapkamerwoningen van de SSHN gebeurt volgens ‘Entreecriteria’, gebaseerd op de regionale huisvestingsverordening. IV 3.6 Samenwerking in landelijk verband De SSHN is lid van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. De meer specifieke belangenbehartiging vindt echter plaats door Kences, zie hierboven onder hoofdstuk IV.3.2. De SSHN is van mening dat ook Aedes haar rol moet vervullen bij de ondersteuning van de belangenbehartiging voor de studentenhuisvesting, die (te) vaak ondersneeuwt bij de algemene belangenbehartiging door Aedes. De bestuurder SSHN acht deelname aan het overleg binnen en activiteiten van de Nederlandse Vereniging voor Bestuurders van Woningcorporaties (NVBW) zeker zinvol! IV 3.7 Resultaat visitatie SSHN 2010 Conform hetgeen in de AedesCode hierover opgenomen is, is de SSHN in 2010 gevisiteerd door een team van het bureau Raeflex, onder voorzitterschap van de heer drs. D. van Ginkel. De uitkomst ervan was een score van 5 maal een 8 op de onderdelen presteren naar ambities en doelen, presteren naar opgaven, presteren naar vermogen en efficiency, presteren volgens stakeholders en governance, met een overall score van een ruime 8. De SSHN heeft in het eindrapport van Raeflex een zeer positieve recensie gekregen, die in voorgaande jaarverslagen integraal opgenomen is onder hoofdstuk IV 3.7. Voor degenen, die nader kennis willen nemen van het volledige visitatierapport (met daarin ook een keurige samenvatting), verwijzen wij gaarne naar onze website: http://www.sshn.nl/Visitatie. De SSHN zal overeenkomstig de governancecode in 2014 opdracht voor een nieuwe visitatie geven.
Graafse Ringpad
V Slotwoord bestuurder
De 72 kamers van dit complex zijn verdeeld over twaalf clusters. Elk cluster heeft een grote gemeenschappelijke woonkeuken, waaromheen de eenpersoonskamers liggen.
Uit het jaarverslag blijkt dat de SSHN met succes uitvoering geeft aan een grote aanvullende bouwopgave van nog eens 1.250 wooneenheden voor 2015, in een periode waarin corporaties – en dus ook de SSHN – geconfronteerd worden met integrale vennootschapsbelasting, aanvullende heffingen
De SSHN is als maatschappelijke ondernemer een volledig zelfstandige organisatie.
voor bijzondere projectsteun en vanaf 2013 sterk oplopende verhuurdersheffingen.
Die zelfstandigheid en onze missie brengen met zich mee, dat er op een verantwoorde wijze
Gelukkig is in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, dat in 2011 ondertekend is door de VSNU,
met middelen wordt omgegaan.
HBO-Raad, Kennissteden, Kences en de minister van BZK de specifieke positie van studentenhuisvesters
In dit jaarverslag zijn de activiteiten over 2013 en de daarbij behaalde prestaties uitgebreid
met hun hoge investeringsopgaven en relatief beperkte financiële mogelijkheden onderkend en heeft
en transparant verantwoord. De SSHN besteedt daarbij veel aandacht aan het onderwerp governance,
dit er toe geleid dat de onzelfstandige wooneenheden worden ontzien bij de verhuurdersheffingen
mede ter naleving van de governancecode woningcorporaties.
(die gelden wel voor de zelfstandige wooneenheden van studentenhuisvesters, mede gezien het recht
In dat verband is ook uitgebreid aandacht geschonken aan de bij de bedrijfsvoering van de SSHN
op huurtoeslag daarvoor).
te onderscheiden risico’s en de wijze waarop deze beheerst worden.
De financiële uitgangspositie van de SSHN is eind 2013 gezond, dankzij een ‘lean and mean’ bedrijfs-
Er hebben in 2013 geen transacties plaatsgevonden, waarbij tegenstrijdige belangen aangaande
voering, goed financieel ondernemerschap en reeds verkregen of toegezegde ondersteuning vanuit
de bestuurder aan de orde waren.
de Provincie Gelderland en matching door collega-corporaties.
94 | 95
In dat verband moet zeker de samenwerking met onze collega-corporatie Mooiland worden genoemd,
VI Verklaring Raad van Commissarissen
in het kader waarvan op 12 juli 2013 een start kon worden gemaakt met de nieuwbouw Mariënbosch (ieder voor 50% eigenaar, de SSHN beheert en verhuurt). De subsidie van € 4 miljoen van de provincie Gelderland, die eind 2011 voor dit project toegekend werd, was daarbij van doorslaggevende betekenis. Mede hierdoor kan het ambitieuze bouwprogramma om in totaal 1.250 extra studenteneenheden te
VI 1 Toezichtkader en visie
realiseren vóór 2015, conform de desbetreffende prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen, volledig gerealiseerd worden. Hiermee is de basis gelegd om als SSHN ook in de toekomst aan haar
De Raad van Commissarissen heeft tot taak – permanent – toezicht te houden op het beleid van
strategische doelstelling te kunnen blijven voldoen, namelijk het voorzien in voldoende, goede
het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de SSHN.
en betaalbare wooneenheden voor studerende jongeren in het Nijmeegse. In het jaarverslag wordt
De Raad richt zich bij de vervulling van zijn taken naar het belang van de SSHN en weegt daartoe
verder aangegeven hoe de SSHN in goede afstemming met gemeente Arnhem, HAN en collega
in aanmerking komende belangen van de SSHN en betrokkenen af.
corporaties concrete stappen heeft gezet om deze missie uit te kunnen breiden tot het Arnhemse.
De missie van de SSHN is daarbij maatgevend.
Buiten Arnhem en Nijmegen heeft de SSHN geen verdere regionale ambities.
Deze missie is vertaald in de maatschappelijke opgave voor de SSHN om te voorzien in voldoende
Ter afsluiting van dit jaarverslag wil het bestuur zijn dank uitspreken aan allen, die zich in het jaar 2013
goede en betaalbare woonruimte voor studerende jongeren in het Nijmeegse. Daarnaast wil de SSHN
voor de SSHN en haar huurders hebben ingezet.
vanaf 2014 haar expertise ook in gaan zetten in het Arnhemse.
Het Platform Huurdersbelangen wordt bedankt voor haar inzet. Het platform is een actieve organisatie,
In hoofdstuk III.3 is deze doelstelling nader geconcretiseerd door de bestuurder.
die in goed overleg met haar achterban, in staat blijkt om de belangen van de SSHN-huurders adequaat
De Raad van Commissarissen rekent het ook tot zijn verantwoordelijkheid om toe te zien op een goede
te behartigen.
interne risicobeheersing en adequate controlesystemen daarvoor.
Dank gaat ook uit naar de leden van de Raad van Commissarissen van de SSHN, de leden van de Commissie van Toewijzing en de Geschillencommissie voor hun bereidheid om zich voor de SSHN
De Raad van Commissarissen hanteert bij het bovenstaande het volgende toezichtkader:
en haar (aspirant)-huurders in te zetten.
––missie SSHN, zoals verwoord in hoofdstuk I van dit jaarverslag;
Voorts een woord van dank voor de constructieve samenwerking met de diverse vertegenwoordigers
–– de hieruit voortvloeiende visie op de ‘maatschappelijke prestaties’ van de SSHN;
van de gemeente Nijmegen, Kences-collega’s, de instellingen voor Hoger Onderwijs in Nijmegen
–– de door de bestuurder – in overleg met de belanghouders van de SSHN en gemeente Nijmegen –
en aan alle andere relaties van de SSHN.
uitgewerkte doelstellingen ter invulling hiervan;
In dit verband mogen ook nog eens de uitkomsten van de visitatie (in 2010) worden genoemd, waarin de SSHN op alle vijf de onderdelen een acht scoorde. De SSHN zal zich in 2014 opnieuw laten visiteren en hoopt dat deze hoge waardering onder haar stakeholders overeind blijft. Wij doen in elk geval zeer ons best daarvoor.
–– de prestatieovereenkomst SSHN-gemeente Nijmegen 2010-2014, wederzijds ondertekend in september 2010 en actualisatie en verlenging met 1 jaar daarvan op 20 december 2013; –– het schrijven d.d. 23 maart 2011 van de directeur generaal WWI/BZK waarin deze zijn waardering uitspreekt voor bovenvermelde prestatieafspraak 2010-2014 en het belang ervan onderstreept;
Een speciaal woord van dank is op zijn plaats voor de provincie Gelderland en Mooiland, waarmee de SSHN afspraken heeft gemaakt voor concrete samenwerking op projectbasis. Mogelijk kan deze samenwerking in het Arnhemse verder worden uitgebouwd. De SSHN ziet verder met vertrouwen de samenwerking tegemoet met de gemeente Arnhem en de daar werkzame collega-corporaties inzake de verdere inzet van de specifieke expertise van de SSHN in het Arnhemse.
–– de in het bestuurlijk overleg met haar stakeholders (RU, HAN en gemeente Nijmegen) op 18 mei 2011 gemaakte afspraak tot verhoging van het aantal te realiseren studenteneenheden tot 1.250 (voor 2015), zulks onder voorbehoud van aanvullende financiering; –– de toekenning van de subsidie van € 4 miljoen door de provincie Gelderland (schrijven d.d. 19 december 2011, waarin de subsidie in het kader van het ‘Vliegende Start Project’ gekoppeld aan het project Mariënbosch wordt toegekend);
Uitdrukkelijk gaat onze dank ook uit naar alle SSHN-medewerkers, die uiteindelijk de dienstverlening
–– het jaarlijks voortschrijdend beleidsplan SSHN met onderliggende integrale meerjarenramingen;
aan de (potentiële) huurders gestalte hebben gegeven!
–– het activiteitenplan SSHN en begroting voor het betreffende jaar; –– de visitatiebrief van de voorzitter van de visitatiecommissie van 25 oktober 2010 inzake het
Verklaring ex artikel 26 lid g BBSH
definitieve visitatierapport van Raeflex alsmede het definitieve – ook door de Stichting Visitatie
Conform het gestelde in artikel 26 lid g van het Besluit Beheer Sociale Huisvesting verklaart
Woningcorporaties Nederland geaccordeerd – visitatierapport Raeflex van november 2010;
het bestuur hierbij tot slot dat de middelen van de SSHN in het verslagjaar uitsluitend zijn besteed
–– de geactualiseerde Governancecode Woningcorporaties van juli 2011;
in het belang van de volkshuisvesting in ‘het Nijmeegse’. Ook is er geen financiële ondersteuning
–– de kwartaalrapportages SSHN met daarin op hoofdlijnen de tussentijdse realisatie van de begroting;
verleend aan buitenlandse instellingen.
–– de daaraan te koppelen risicobeheersing en controlesystemen; –– de voortschrijdende ‘mededelingen van de bestuurder’ bij elke vergadering van de Raad van Commissarissen;
Nijmegen, 14 april 2014
drs. M.R.A. Derks, statutair directeur
–– de jaarlijkse bedrijfsvergelijking ‘Corporatie in perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (met name de referentiegroep); –– de financiële continuïteit en het proces van sturing en verantwoording; –– de naleving van de voor de SSHN relevante wet- en regelgeving, mede aan de hand van de oordeelsbrief over het verslagjaar 2012 van de Directeur-Generaal voor Wonen en Bouwen van 25 november 2013; –– de profielschets van de Raad van Commissarissen, in samenhang met het vastgestelde Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen en opleiding en training van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen;
96 | 97
–– het bezoldigingsbeleid voor de zittende bestuurder, gebaseerd op de in 2006 geactualiseerde nota
VI 2 Samenstelling en vergaderingen Raad van Commissarissen
‘Izeboud’ en herijkt op basis van de nieuwe beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties van 17 mei 2010; –– de Wet Normering Topinkomens, zoals met ingang van 2013 van kracht is, inclusief de daarin opgenomen overgangsregelingen alsmede de nadere Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen
De Raad van Commissarissen van de SSHN heeft zeven leden. Twee leden worden op voordracht van het Hoger Onderwijs (RU en HAN) en twee leden op voordracht van de huurders benoemd. Drie leden worden door de Raad van Commissarissen zelf – via openbare werving – geselecteerd.
toegelaten instellingen volkshuisvesting van 29 november 2013; –– het vastgestelde integriteitsbeleid en de klokkenluidersregeling SSHN;
Samenstelling Raad van Commissarissen in 2013
–– de aanbevelingen van de externe accountant (Ernst &Young).
Naam
Functie
Geboorte-
Datum van aftreden
Benoemd op
datum
conform statuten
voordracht van
03-05-1940
03-09-2013
1)
Raad van
11-02-1961
03-09-2017
2)
De visie van de Raad van Commissarissen is, dat de SSHN door een goede focus op haar maatschappelijke opgave, zijnde haar werkzaamheden voor de doelgroep ‘studerende jongeren’, een heldere
mr. W.J.G.M. van den Broek
voorzitter
positie heeft en houdt in het krachtenveld van de diverse participanten in de volkshuisvesting, primair in de stad Nijmegen. Door een goede focus, is de SSHN in staat om met relatief beperkte
Aftredend
drs. V.H.Th. Paes
Opvolgend
Commissarissen
voorzitter
middelen (efficiënt) tot goede resultaten te komen (effectief).
Raad van Commissarissen
mr. J.M.H.B. Gerritsen
Vice voorzitter
27-06-1967
19-04-2015
3)
mw. mr. R.B. Ester
Aftredend Lid
24-12-1955
01-07-2013
4)
mw. drs. E.Th.M. Rikken
Opvolgend Lid
12-05-1962
01-07-2017
5)
– met name Vivare – en onder de randvoorwaarde dat hierdoor de investeringsopgave in het
dr.ir. A.A.J.M. Franken
Aftredend Lid
13-12-1959
01-07-2013
6)
CvB RU
Nijmeegse en het ‘lean and mean’ karakter van de SSHN niet in het gedrang komt.
drs. J.J.A. van de Riet
Waarnemend Lid
06-04-1955
01-07-2017
7)
CvB RU
De Raad van Commissarissen heeft aan zijn voorzitter en plaatsvervangend voorzitter een expliciet
dhr. F. Stöteler
Lid
07-12-1953
10-11-2016
8)
CvB HAN
omschreven mandaat verleend voor onder andere de audit- en remuneratiefunctie.
drs. J de Wit
Lid
07-02-1987
16-04-2016
9)
Huurders (Platform)
Een en ander is nader vastgelegd in de statuten van de SSHN en het ‘Reglement Werkwijze voor
mr. H.M. van Kessel
Aftredend Lid
18-02-1986
16-04-2013
10)
Huurders (algemeen)
de Raad van Commissarissen’ d.d. 11 februari 2008.
mw. drs. Chr. van Pul
Opvolgend Lid
23-10-1989
16-04-2017
11)
Huurders (algemeen)
De Raad van Commissarissen hecht daarbij zeer aan een goede bestuurlijke band met beide instelvoorop.
Raad van Commissarissen
Mede op verzoek van de HAN en in goed overleg met de gemeente Arnhem en Provincie Gelderland, is de SSHN voornemens om haar activiteiten op passende wijze uit te breiden tot het Arnhemse,
Raad van Commissarissen
lingen voor Hoger Onderwijs in het Nijmeegse. Het belang van de SSHN en haar missie staan daarbij
Raad van Commissarissen
in aanvulling op de activiteiten voor studentenhuisvesting aldaar van onze collega-corporaties
De Governancecode Woningcorporaties van Aedes van 2006 is gebruikt als leidraad voor bovenvermeld reglement. Dit reglement voldoet volledig aan alle principes van de toenmalige governancecode. De Raad heeft echter een aantal afwijkende uitwerkingen hieraan gegeven, na ampel beraad, rekening houdend met de context waarbinnen de missie van de SSHN het beste vorm gegeven kan worden. Inmiddels is de governancecode woningcorporaties per juli 2011 geactualiseerd. De beperkte
1) De
heer van den Broek is vanaf september 2001 lid en voorzitter geweest (precies 12 jaar, conform
overgangsregeling). 2) De
heer Paes is via openbare werving (Public Spirit) op 1 juli 2013 benoemd tot lid en voorzitter,
ingaande 4 september 2013 voor een periode van 4 jaar).
afwijkingen daarop worden in hoofdstuk III.5 nader benoemd en uitgelegd.
3)
De Raad van Commissarissen zal in december 2014 haar werkwijze evalueren en de reglementen
4) Mw.
De heer Gerritsen is op 19 april 2011 voor de eerste maal benoemd voor een periode van 5 jaar. Ester is op 23 juni 2003 voor de eerste maal benoemd en op 23 juni 2008 voor een – toen nog
geldende – periode van 4 jaar herbenoemd.
uit 2008 actualiseren. 5)
Mw. Rikken is op 1 juli 2013 voor een eerste periode van 4 jaar benoemd.
6) De
heer Franken is in verband met zijn vertrek bij de RU wegens een nieuwe functie als bestuurslid
Hogeschool Utrecht tussentijds per 1 juli 2013 afgetreden. 7) De
positie van de heer Franken wordt vooralsnog vervuld door de heer Van de Riet, secretaris cvb RU,
die op 1 juli 2013 voor een periode van 4 jaar benoemd is. 8) De
heer Stöteler is op 10 november 2008 voor de eerste maal benoemd. Op 3 september 2013 is
de heer Stöteler herbenoemd voor een nieuwe periode van 3 jaar (i.v.m. de thans geldende maximale termijn van 8 jaar). 9)
De eerste benoeming van de heer De Wit vond op 16 april 2012 plaats (voor 4 jaar).
10) D e
eerste benoeming van de heer Van Kessel vond op 27 augustus 2007 plaats. Op 4 september 2012
is de heer Van Kessel tijdelijk herbenoemd, in afwachting van de voordracht voor zijn opvolger. 11) Mw.
Van Pul is met ingang van 16 april 2013 benoemd voor een periode van 4 jaar.
Zoals uit het overzicht blijkt, zijn conform het rooster en door een verdere samenloop van omstandigheden maar liefst vier van de zeven commissarissen in 2013 afgetreden en opgevolgd. De heer van den Broek – advocaat in de bouwrechtpraktijk bij PoelmannvandenBroek – heeft op 3 september zijn lidmaatschap en voorzitterschap van de Raad van Commissarissen volgens rooster beëindigd.
98 | 99
Via openbare werving (Public Spirit) is in het voorjaar 2013 een opvolger van de heer van den Broek
–– vastgoedontwikkeling en beheer;
gevonden in de persoon van de heer Paes. De heer Paes is afgestudeerd als bedrijfseconoom aan
–– marketing en marktcommunicatie;
de Universiteit Tilburg en is thans directeur/aandeelhouder VP-beheer BV Nijmegen en personal
–– arbeidsverhoudingen;
coach/trainer bij Paes Consultancy. Hij is verder aandeelhouder in BioOne/Fibroned en Bioshape en
–– ontwikkelingen binnen het hoger onderwijs;
betrokken bij diverse ontwikkelingsprojecten in Congo, Mali en Tanzania op het gebied van wegen-
–– wet- en regelgeving.
bouw, utiliteitsbouw, toerisme en energiewinning. De heer Paes is voorzitter van de Raad van Toezicht van de St. Maartenskliniek en voorzitter van de Raad van Commissarissen Sportfondsen Nijmegen.
Bij de samenstelling is hiermee rekening gehouden om een goede balans en voldoende complemen-
Mevrouw Ester – zelfstandig gevestigd advocaat te Nijmegen – is op 1 juli 2013 na 10 jaar lidmaatschap
tariteit binnen de Raad te creëren. In de profielschets zijn de bovenvermelde aspecten verder uitge-
eveneens volgens rooster afgetreden. Met haar kennis van en ervaring in de Nijmeegse politiek heeft
werkt. De SSHN onderschrijft de oproep tot voldoende diversiteit in de samenstelling van de Raad
zij een zeer welkome bijdrage gehad. Zij is na 1 juli opgevolgd door mw. Rikken, die eveneens via
van Commissarissen, zoals weergegeven in hoofdstuk III.3.1 van de geactualiseerde governancecode,
Public Spirit is geworven. Mw. Rikken heeft o.a. haar MBA Health Business Administration aan de
rekening houdende met de missie van de SSHN.
Erasmus Universiteit behaald en is thans werkzaam als rayondirecteur KION Nijmegen (o.a. kinderopvang).
Gezien de audit- en remuneratiefunctie, die door de voorzitter en plaatsvervangend voorzitter
De heer Franken heeft in het voorjaar 2013 zijn baan als vicevoorzitter van het College van Bestuur
krachtens mandaat van de Raad vervuld worden, zijn op hen beiden aanvullend specifieke eisen van
van de Radboud Universiteit verruild voor het lidmaatschap van het college van bestuur van de
toepassing. In het reglement voor de werkwijze van de Raad van Commissarissen d.d. 11 februari 2008
Hogeschool Utrecht en is in verband hiermee als commissaris SSHN per 1 juli afgetreden. Het College
is vastgelegd, dat kandidaten voor de drie door de Raad zelf te benoemen commissarissen geworven
van Bestuur RU heeft vervolgens de secretaris van het college en directeur van de cluster onder-
zullen worden op basis van openbare kennisgeving. Dat laatste is zoals hierboven toegelicht ook
steuning, de heer van de Riet, voorlopig als opvolger in de Raad van Commissarissen voorgedragen,
gebeurd.
in afwachting van de benoeming van een opvolger voor de heer Franken in het college van bestuur RU.
Vóórdat benoeming van een kandidaat aan de orde is, vindt er een gesprek plaats met de voorzitter
De heer van de Riet is in Tilburg afgestudeerd als bedrijfseconoom en is naast zijn hoofdfunctie tevens
en bestuurder en de betrokken kandidaat-commissaris. In dit gesprek komen de uitgangspunten
lid van de Raad van Toezicht van het Tweesteden Ziekenhuis in Tilburg, lid van het bestuur van de
van ‘goed bestuur’ uitdrukkelijk aan de orde. Herbenoeming is nooit een automatisme en vindt plaats
oecumenische studentenkerk Nijmegen en directeur van de Radboud Holding BV.
na individuele consultatie van de andere commissarissen.
De heer Van Kessel is per 16 april 2013 afgetreden als huurders lid van de Raad van Commissarissen,
Dit laatste is ook in 2013 aan de orde geweest bij de herbenoeming van de heer Stöteler.
nadat hij in 2012 was afgestudeerd in de rechtsgeleerdheid aan de Radboud Universiteit Nijmegen en werkzaam werd als advocaat/junior medewerker bij kantoor Stibbe te Amsterdam. De heer van Kessel
De nieuw benoemde leden hebben gezamenlijk een introductieprogramma gevolgd, verzorgd
is per 16 april 2013 opgevolgd door mw. Van Pul. Mw van Pul is na werving via de studentenpers in
door de bestuurder en MT-leden. Daarnaast worden hen ter verdere oriëntatie cursussen aangeboden
Nijmegen en website SSHN, voorgedragen door het Platform Huurdersbelangen, samen met 2 andere
(o.a. de cursus ‘Commissarissen van een woningcorporatie’).
kandidaten, waaruit De Raad vervolgens haar heeft verkozen. Mw van Pul heeft haar (honours)mastertitel behaald aan de RU en is bezig met een vervolgstudie bedrijfskunde aan de RU.
De SSHN is veel dank verschuldigd voor de inbreng – ieder vanuit zijn specifieke invalshoek – van elk
De heer Stöteler is op 3 september 2013 herbenoemd als lid van de Raad van Commissarissen SSHN
van de vier commissarissen, die in 2013 afscheid hebben genomen en wil hen hiervoor nog eens
(in verband met de maximale termijn van 8 jaar, geldt die herbenoeming voor 3 jaar). De heer Stöteler
uitdrukkelijk zijn dank betuigen. Dit geldt in het bijzonder voor de aftredende voorzitter, de heer
was tot eind 2013 directeur van de faculteit Gezondheid, Gedrag en Maatschappij van de HAN,
Wil van den Broek, die gedurende 12 jaar in deze positie met grote kennis, ervaring en betrokkenheid
vestiging Nijmegen. De heer Stöteler is per 1 januari benoemd tot lid van het college van bestuur
zich intensief en succesvol ingezet heeft voor de SSHN!
van de HAN. In samenhang hiermee heeft hij zijn voorzitterschap van de Raad van Commissarissen van de Rabobank ‘De Liemers’ beëindigd. De heer Stöteler heeft opleidingen en ruime ervaring
De Raad van Commissarissen heeft in 2013 zesmaal vergaderd.
in het onderwijsmanagement. De heer Gerritsen is plaatsvervangend voorzitter van de Raad van Commissarissen SSHN en is partner
68 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 25 februari 2013
bij Censum Finance & Treasury BV en als zodanig consulent op het gebied van finance and control,
––Bespreking diverse scenario’s prospectieve informatie (dPi) inzake financiële gevolgen regeer-
gespecialiseerd in treasury management. Hij vervult in zijn huidige werkzaamheden regelmatig
akkoord op hoofdlijnen en aangekondigde saneringsheffingen;
de functie van sparringpartner voor raden van commissarissen en auditcommissies bij andere,
–– Bespreking concept tekst eigen verklaring jaarverslag 2012;
met name grote, woningcorporaties.
–– Bespreking hoofdlijnen Management letter Ernst &Young 2012;
De heer De Wit tenslotte is huurders lid en is in 2011 afgestudeerd als master of science bestuurs-
–– Goedkeuring geactualiseerd treasurystatuut;
kunde aan de Radboud Universiteit Nijmegen. De heer de Wit is thans werkzaam als adviseur Ruimte
–– Bespreking periodieke informatieverstrekking vierde kwartaal 2012.
en Economie bij het adviesbureau BMC Advies en Management. Alle commissarissen doen geregeld opgave van hun (neven)functies. Voor zover in dit kader relevant,
69 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 15 april 2013
zijn deze hierboven benoemd.
––Goedkeuring jaarverslag SSHN 2012 in aanwezigheid van de externe accountants van Ernst &Young,
Voor de benoeming van nieuwe leden heeft de Raad van Commissarissen in zijn vergadering
–– Benoeming van mevrouw van Pul tot lid van de Raad van Commissarissen SSHN voor een periode
de heer Van Olst en mw. van Binsbergen; van 9 februari 2009 een uitgebreide profielschets vastgesteld, met als kernpunt dat de Raad
van vier jaar;
als collectief moet beschikken over deskundigheid, visie en ervaring, op de volgende punten:
–– Terugkoppeling bestuurlijk overleg met minister Blok inzake studentenhuisvesting;
––bedrijfseconomie en financiën (financieel expert);
–– Bespreking schrijven WSW van 13 maart inzake vrijgegeven faciliteringsvolume SSHN.
–– volkshuisvestelijke aangelegenheden;
100 | 101
70 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 1 juli 2013
(geen onregelmatigheden of anderszins opmerkingen) en achterliggende financiële beoordeling
––Start van deze vergadering als gebruikelijk buiten aanwezigheid van de bestuurder en overige
door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, met in begrip van de gunstige uitkomsten van
personeelsleden van de SSHN. Dit mede ter voorbereiding van het functioneringsgesprek met
de benchmark.
de directeur/bestuurder, later in 2013; –– Formalisering en actualisering van alle eerder genomen besluiten inzake aankoop van de grond
In iedere vergadering van de Raad van Commissarissen wordt de stand van zaken van de in uitvoering
en opstal Mariënbosch , het aangaan van de realisatie overeenkomst met Hazenberg/TBI en
zijnde projecten en van de in voorbereiding zijnde projecten toegelicht (mondeling of schriftelijk).
de beoogde samenwerking met Mooiland, binnen de eerder vastgesteld inhoudelijke en financiële
Aan de hand van mededelingen van de bestuurder wordt de Raad verder geïnformeerd over relevante
kaders;
landelijke en/of lokalen ontwikkelingen.
–– Goedkeuring voornemen tot aankoop van de woontoren Presikhaaf/Arnhem en transformatie daarvan tot studenteneenheden zulks onder strak omlijnde voorwaarden en voorbehouden;
Inzake de opvolging van de huidige bestuurder (half februari 2015) heeft regelmatig in en buiten de vergaderingen overleg plaatsgevonden. Zie ook VI.4.
–– Mogelijke overname verhuur en beheer van ca. 200 studenteneenheden van Vivare t.b.v. huisvesting buitenlandse studenten HAN Arnhem; –– Benoeming van de heer Paes tot voorzitter (ingaande 4 september) en mevrouw Rikken en de heer van de Riet tot leden van de Raad van Commissarissen; –– Bespreking uitkomsten algemene studentenenquête RU (hoofdstuk huisvesting) en van notitie waardering huisvesting/dienstverlening SSHN 2012. 71e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 3 september 2013 ––Terugkoppeling inzake alle ondertekende overeenkomsten inzake Mariënbosch, waaronder de nadere samenwerkingsovereenkomst met Mooiland; –– Herbenoeming van de heer Stöteler tot lid Raad van Commissarissen voor resterende periode van 3 jaar. –– Bespreking periodieke informatieverstrekking tweede kwartaal 2013; –– Herformulering in smart termen van doelstelling opvang eerstejaars; –– Terugkoppeling bestuurlijk overleg met stakeholders op 4 juli 2013. 72 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 28 oktober 2013 ––Goedkeuring beleidsplan en begroting voor het jaar 2014 tegen de achtergrond van de integrale meerjarenramingen onderhoud 2014 t/m 2023; –– Goedkeuring tot afgifte van een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw om over te gaan tot hypotheekvestiging op het onderpand zoals vermeld in de dPi; –– Goedkeuring voornemen om 112 kamers in de nieuwbouw bij Centraal Station te Nijmegen in te gaan zetten voor de verhuur aan internationale short stay studenten RU; –– Bespreking monitor studentenhuisvesting september 2013: landelijk beeld en uitwerking voor Nijmegen en Arnhem; –– Bevestiging goedkeuring voor de verbouwing van Sonnehaert tot 150 semi-zelfstandige studenteneenheden voor rekening en risico van gebouweigenaar ZZG voor een periode van tien jaar, binnen de eerder vastgestelde financiële kaders; –– Bespreking van de periodieke informatieverstrekking derde kwartaal 2013. 73 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 16 december 2013 ––Gedachtenwisseling over wijze van interne evaluatie – eens per twee jaar – en voorbereiding daarvan, te houden in december 2014; ––Terugkoppeling van het bestuurlijk overleg met gedeputeerde mw. Meijers, wethouder Elfrink en de bestuursvoorzitter HAN teneinde uit de dreigende impasse inzake de aankoop RWS-toren (Arnhem/Presikhaaf) en transformatie er van tot ca. 300 studenteneenheden te kunnen komen; –– Goedkeuring verlenging prestatieovereenkomst met gemeente Nijmegen met een jaar tot eind 2014; –– Benoeming van de heer Buiting – op voordracht bestuurder en in overleg met het Platform Huurdersbelangen – tot lid Geschillencommissie SSHN; –– Tevens neemt de Raad kennis van de oordeelsbrief ministerie van BZK inzake verslagjaar 2012
Excursie Raad van Commissarissen naar DUWO vestiging Amsterdam donderdag 27 juni 2013 Deze excursie moest helaas op het laatste moment worden afgezegd vanwege de te drukke werkzaamheden in combinatie met de vele recente mutaties binnen de Raad van Commissarissen.
Het complex ligt midden op de campus van de RU. Hier wonen 340 reguliere RU studenten. Het complex heeft ook een Guesthouse met 71 appartementen bestemd voor gasten van zowel de Radboud Universiteit als het Radboudumc.
VI 3 Interne evaluatie Raad van Commissarissen
Sterrenbosch
zij meer in het bijzonder toezicht houden op de treasury aspecten en de organisatie van de SSHN – in al zijn facetten – als zodanig (zie ook hoofdstuk VI.4). –– Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter vervullen samen tevens de remuneratiefunctie binnen
VI 3.1 Checks and balances Binnen de SSHN is er naar de vaste overtuiging van de Raad van Commissarissen voldoende sprake
de SSHN, conform de statuten (zie eveneens hoofdstuk VI.4). –– Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter hebben tenslotte samen eveneens een statutair vast-
van ‘checks and balances’.
gelegd mandaat tot aankoop en verkoop van registergoederen en het doen van uitgaven buiten
––Het is de Raad van Commissarissen, die er verantwoordelijk voor is dat de SSHN ‘de goede dingen’
de begroting om, dit laatste binnen door de Raad jaarlijks nader vast te stellen grenzen (zie voor
doet. De Raad geeft mede richting aan de missie en het beleidsplan van de SSHN en heeft hier
verantwoording gebruik hiervan ook hoofdstuk VI.4).
een expliciete goedkeurende bevoegdheid. –– Het bestuur bestuurt en zorgt er met het managementteam voor dat de dingen vervolgens ook ‘goed gebeuren’. –– De Raad wordt daarbij door middel van op maat gesneden periodieke kwartaalrapportages
VI 3.2 Horizontale inbedding ––De Raad ziet er op toe dat de bestuurder in voldoende mate de belanghouders van de SSHN betrekt bij de vorming van het beleid en de daaraan ten grondslag liggende keuzes. Het betreft hier
op hoofdlijnen geïnformeerd over de prestaties van de werkorganisatie. De Raad kan verder
het overleg met de gemeente Nijmegen (verantwoordelijke wethouders voor ‘wonen’ en ‘ruimtelijke
haar besluiten nemen op basis van altijd goed onderbouwde en beargumenteerde stukken
ontwikkeling’), de twee instellingen voor Hoger Onderwijs (RU en HAN) en de huurders van de SSHN.
van de kant van de directeur/bestuurder en de werkorganisatie SSHN. –– De bestuurder geeft door middel van veelal schriftelijke en soms mondelinge ‘mededelingen van het bestuur’ ruimschoots de gelegenheid tot klankborden dan wel bevragen door de Raad over voorgenomen bestuursbesluiten c.q. de uitvoering daarvan. –– Binnen het overleg van voorzitter en plaatsvervangend voorzitter met de directie SSHN, wordt
In Arnhem zal een zelfde werkwijze worden toegepast. –– De voorzitter van de Raad van Commissarissen neemt als dat opportuun is actief deel aan het overleg met belanghouders inzake de inzet van de SSHN voor de tijdige huisvesting van reguliere en buitenlandse studenten. –– De SSHN heeft een aantal jaren geleden goede nota genomen van de zorgen van de colleges
de vinger aan de pols gehouden inzake de realisering van nieuwbouwprojecten en de benutting
van bestuur over de stijgende vraag naar studentenwoningen in Nijmegen en het tempo, waarin
van het vastgestelde budget daarvoor (ook in termen van meer- en minderwerk). De beoordeling
dit opgelost kan worden. Dit heeft geleid tot een extra inzet van de SSHN op dit punt (zie hoofd-
van de vraag of de investering de juiste is (qua woonvorm, doelgroep, risicoprofiel e.d.) is overigens een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen als geheel. –– Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter vervullen samen de zogenaamde auditfunctie, waarbij
stuk II.3.2.2) De SSHN heeft daarbij ook begrip gevraagd en gekregen voor de eindigheid van haar mogelijkheden. De SSHN focust op realisering van permanente huisvesting, maar neemt ook de mogelijkheden voor
104 | 105
tijdelijke huisvesting in ogenschouw ter oplossing van de piek, die in de extra vraag naar studenten-
vastgesteld dat, áls dat opportuun zou zijn, uitdrukkelijk rekening zou worden gehouden met het feit
eenheden besloten lijkt te liggen, zulks op een kostendekkende basis.
dat de voorzitter van de Raad van Commissarissen van de SSHN tevens – tot juni 2012 – voorzitter
–– De SSHN voert eens per kwartaal beleidsoverleg met het Platform Huurdersbelangen en de directeur/
van de Raad van Commissarissen van Klok Holding te Druten was. KlokBouw is een volle dochter
bestuurder houdt goed contact met de Studentenraad van de RU (tenminste eenmaal per jaar
van Klok Holding en participeerde in de Europese selectie in combinatie met bouwbedrijf Züblin.
overleg in het kader van de bespreking van het jaarverslag SSHN, met daarnaast diverse ad-hoc-
Binnen de Raad van Commissarissen is eerder, op diens eigen verzoek, afgesproken en natuurlijk ook
contacten).
nageleefd, dat de heer Van den Broek volledig buiten onderhandelingsgevoelige informatie blijft wat
––De Raad onderschrijft de wenselijkheid van een periodieke visitatie, ook al heeft de SSHN mede
de ontwikkeling van en bouw op deze specifieke locatie betreft.
door de wijze waarop de Raad van Commissarissen wordt samengesteld reeds structureel binding
De combinatie KlokBouw/Züblin heeft op basis van objectieve, vooraf duidelijk vastgelegde maat-
met haar belanghouders en – via het periodiek bestuurlijk overleg – ook met het college van B&W
staven en op een zorgvuldig gedocumenteerde wijze de aanbesteding indertijd gewonnen.
van Nijmegen. Het bureau Raeflex heeft in de loop van 2010 een visitatieonderzoek uitgevoerd.
De gemeente Nijmegen is opdrachtgever en heeft de volle regie in het bouwproces, de SSHN is
Voor de gunstige uitkomsten daarvan wordt kortheidshalve verwezen naar hoofdstuk IV.4.
afnemer op basis van een koopovereenkomst met de gemeente Nijmegen.
Een dergelijke visitatie zal eenmaal per vier jaar plaatsvinden en zal in 2014 weer gaan plaatsvinden.
Dit betekent dat de Raad geen belangenverstrengeling of zelfs de schijn daarvan in dit dossier ziet.
De Raad onderschrijft verder de noodzaak om te komen tot meer objectieve maatstaven voor pres-
Met het aftreden volgens rooster per 3 september 2013 van de heer van den Broek is dit aandachts-
taties van individuele corporaties. Daarbij zal wel uitdrukkelijk rekening moeten worden gehouden
punt hierna niet meer aan de orde.
met de specifieke context waarin organisaties voor studentenhuisvesting werken. Er hebben in 2013 verder geen transacties plaatsgevonden waarbij mogelijke tegenstrijdige belangen VI 3.3 Eigen werkwijze en functioneren
speelden.
De Raad van Commissarissen heeft bij zijn zelfevaluaties, nadrukkelijk het aspect ‘onafhankelijkheid in formele zin’ aan de orde gehad.
De Raad van Commissarissen moet evenwichtig en complementair samengesteld zijn wat aanwezige
De Raad stelt vast dat vier van de zeven leden van de Raad worden benoemd op basis van een in
deskundigheid en ervaring, maatschappelijke achtergrond e.d. betreft.
beginsel bindende voordracht van belanghouders (twee leden door het Platform Huurdersbelangen
In de profielschets voor de Raad van Commissarissen van 9 februari 2009 is dit aldus uitgewerkt,
en daarnaast één lid door het College van Bestuur van de Radboud Universiteit en één lid door
op basis van het reglement van 11 februari 2008, met algemene eisen die in principe voor alle commis-
het College van Bestuur van de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen). Maar liefst vier van de zeven
sarissen gelden, specifieke eisen voor de twee huurdersleden en aanvullende eisen die aan voorzitter
leden worden dus op voordracht benoemd, waarvan één huurderslid via openbare werving geselec-
en plaatsvervangend voorzitter gesteld moeten worden, mede met het oog op de aan hen gemanda-
teerd wordt. Dit lijkt op gespannen voet te staan met de bepaling in de actuele governancecode,
teerde taken (remuneratie- en auditfunctie). Deze profielschets bleek tevens een goed handvat te zijn
die voorschrijft dat iedere commissaris in formele zin onafhankelijk is. De Raad van Commissarissen
bij de openbare werving van de nieuwe – zelf door de Raad te selecteren – leden en de evaluatie
SSHN is desondanks stellig van mening dat de Raad ook in formele zin onafhankelijk is. Met elke te
van het functioneren van de Raad zelf.
benoemen kandidaat wordt immers uitdrukkelijk afgesproken, dat deze functioneert à titre personnel,
Gezien de aangescherpte bepalingen van de governancecode van juli 2011, moet de vraag worden
zonder mandaat en onafhankelijk. Alle commissarissen van de SSHN richten zich in hun hoedanig-
beantwoord of alle leden van de Raad van Commissarissen, dus ook de twee huurdersleden, over
heid als commissaris – in en buiten vergaderingen – uitsluitend op het belang van de SSHN. De Raad
alle specifieke deskundigheden beschikken die voor de vervulling van hun taak noodzakelijk zijn
van Commissarissen heeft ervoor gekozen om het bovenstaande uitdrukkelijk op te nemen in het
(dus niet slechts voldoen aan het profiel voor een huurderslid). Bij de huidige invulling bestaat hier-
reglement. De Raad vindt het voor de missie en positie van de SSHN van wezenlijk belang dat boven-
over geen twijfel, maar dit behoeft blijvende aandacht bij de werving van nieuwe huurdersleden/
genoemde twee instellingen voor Hoger Onderwijs een voordracht recht en daarmee een vorm van
commissarissen.
bestuurlijke binding hebben en houden, ook al wijkt de SSHN op dit punt wellicht af van de uitwer-
De Raad zal de bestuurder verder opdragen om een expliciet toetsingskader te formuleren voor nieuwe
king, zoals vastgelegd in bepaling III.2 van de Governancecode van Aedes. Overigens kan de Raad
verbindingen (voorshands alleen betrekking hebbend op samenwerking met collega-corporaties
het bindende karakter van de voordracht ontnemen als bij toetsing van de kandidaat daartoe aanlei-
in termen van gezamenlijke investeringen). Dit zal mede betrekking moeten hebben op het risico-
ding zou zijn. De Raad constateert verder dat de belangen van de drie genoemde belanghouders niet
management en de interne beheersing van verbindingen. Voorshands heeft de SSHN slechts 1 verbin-
parallel lopen. Het bovenstaande houdt tevens in dat slechts vier van de zeven leden van de Raad van
ding in de vorm van de CV Heijendaal (zie hoofdstuk IV.3.1)
Commissarissen via openbare werving worden geselecteerd. Dit is evenwel inherent aan de voordracht
Ten aanzien van de benoemingstermijnen laten de statuten ook kortere benoemingen dan vijf jaar toe.
procedures.
Dit wordt sinds april 2012 toegepast bij de nieuwe benoeming van commissarissen. De Raad zal zich
De Raad heeft een en ander goed vastgelegd in het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen
bij nieuwe benoemingen conformeren aan de aangescherpte bepalingen in de nieuwe governance-
SSHN en vastgesteld in zijn vergadering van 11 februari 2008. Dit reglement zal – in samenhang met
code (maximaal twee perioden van vier jaar). Bij herbenoemingen wordt ook de maximale termijn
de invoering van de langverwachte Herzieningswet – zo mogelijk nog samen met de statuten SSHN
van in totaal acht jaar aangehouden. De Raad houdt verder goed rekening met de letter en geest
komend jaar worden geactualiseerd.
van de daarin opgenomen overgangsbepalingen. De SSHN zal zich bij de evaluatie in december 2014 ook bezinnen op de vraag of een beperking
Uiteraard is en blijft de Raad uiterst attent op mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling. In voor-
van het aantal commissarissen (van zeven naar vijf) wenselijk is, rekening houdende met de gewaar-
komende gevallen, zal bij besluitvorming hiermee expliciet rekening worden gehouden.
deerde voordracht rechten van stakeholders.
In het verslagjaar 2011 is in procedurele zin op deze plaats in het jaarverslag reeds uitgebreid mededeling gedaan inzake de Europese selectie van een ontwikkelende aannemer voor de gecombineerde
De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering van februari 2013 een beknopte governance-
nieuwbouw voor Doornroosje, ca. 350 studenteneenheden en een groot aantal fietsenstallingen
agenda vastgesteld voor het jaar 2013. Deze governance-agenda blijkt in de praktijk goed te voldoen
op de zogenaamde TPG-locatie en de positie van voorzitter, de heer Van den Broek, daarbij. Hierbij is
en wordt bij elke vergadering met de stukken meegezonden (als checklist).
106 | 107
VI 4 Remuneratie- en auditfunctie
beloningscode. Hierbij is geconstateerd, dat de geactualiseerde score op 575 punten uitkomt en daarmee volledig spoort met de waardering in schaal F.
In de vorm van een statutair mandaat, dat ook vertaald is in het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen SSHN, vervullen voorzitter en plaatsvervangend voorzitter gezamenlijk de remune-
Inmiddels is vanaf 2013 de wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke
ratie- en auditfunctie binnen de SSHN.
sector (WNT) van kracht. Tegen het advies van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties
Het is in dit verband ook van belang om vast te stellen, dat de functies van voorzitter en plaatsver-
zijn ook de woningcorporaties hierbij ingedeeld in het zwaarste regime. Minister Blok heeft vervol-
vangend voorzitter worden vervuld door commissarissen, die zelf door de Raad worden geselecteerd.
gens eenzijdig en onvoldoende onderbouwd bezoldigingsmaxima vastgesteld. Na uitspraak van de Rechtbank Den Haag op 30 oktober 2013, zijn deze buiten werking verklaard. Inmiddels ligt er
Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter hebben zesmaal per jaar, voorafgaande aan de reguliere
een nieuwe regeling bezoldigingsmaxima, die na overleg met de VTW en de NVTW tot stand is
vergaderingen van de Raad, een separaat overleg met de bestuurder en de controller. Hierbij komen
gekomen en die op 1 januari 2014 van kracht is geworden. De SSHN valt in klasse F wat staat voor
alle relevante aspecten in het kader van de auditfunctie (onder andere treasury, organisatie, auto-
een maximale beloning van de bestuurder van € 148.000,- per jaar (excl. werkgeversdeel sociale
matisering, risicobeheersing) aan de orde.
premies). Voor de huidige bestuurder van de SSHN gelden de eerder over en weer tot stand gekomen
Dit geldt ook voor de remuneratiefunctie, waarbij voorzitter en plaatsvervangend voorzitter tevens
en hierboven in grote lijnen vermelde afspraken. Deze vallen gedurende een periode van vier jaar
toezicht houden op het personeelsbeleid, inclusief de aanname en honorering van leden van het
onder het overgangsrecht, zoals blijkt uit de desbetreffende voorlichtingsbrief van de directeur
managementteam. Het aspect continuïteit is daarbij van groot belang.
Arbeidszaken Publieke Sector van 8 december 2011 (en daarna in drie jaar af te bouwen tot het
Ook de risicobeheersing is vast onderwerp van gesprek.
nieuwe wettelijke maximum). De Raad van Commissarissen tekent daarbij aan dat de taken van
Op grond van een specifiek mandaat daartoe van de Raad van Commissarissen, hebben voorzitter
de bestuurder de komende jaren onverminderd zwaar blijven, gelet op de grote nieuwbouwopgave
en plaatsvervangend voorzitter zich ook indringend bemoeid met de evaluatie van de werkzaam-
in Nijmegen, de beoogde inzet van de SSHN in het Arnhemse en de noodzaak te blijven werken
heden van de accountant (PWC) over de boekjaren 2007 t/m 2010 en het besluit om – onder wel-
met een beperkte en uitgekiende personeelsbezetting. De gemaakte afspraken zullen dan ook zonder
gemeende dankzegging aan PWC – voor de verslagjaren 2011 t/m 2014 een nieuwe accountant
verdere discussie hierover onverkort worden gerespecteerd totdat de heer Derks, naar verwachting
te selecteren.
in 2015, dus ruim binnen de overgangsperiode, zijn functie als bestuurder neerlegt. De nieuwe maxi-
Op basis van de vooraf vastgestelde selectiecriteria is door de Raad van Commissarissen op voorstel
ma gelden wel voor de nieuw te benoemen bestuurder, die de heer Derks zal opvolgen.
van voorzitter en plaatsvervangend voorzitter vervolgens gekozen voor Ernst & Young als accountant voor de verslagjaren 2011 t/m 2014.
Jaarlijks vindt een functioneringsgesprek plaats met de directeur/bestuurder, waarbij ook diens
In de zomer 2014 zal deze keuze weer tegen het licht worden gehouden in het kader van een eventuele
honorering aan de orde is. Het laatst gehouden gesprek vond op 6 december 2012 plaats.
vervolgopdracht voor de daarna komende vier jaren.
Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter melden jaarlijks de uitkomsten van de functioneringsgesprekken aan de overige leden van de Raad van Commissarissen.
Richting de directeur/bestuurder treden voorzitter en plaatsvervangend voorzitter bij uitsluiting
Deze laatsten zijn zoals te doen gebruikelijk voorafgaande aan dit gesprek uitdrukkelijk uitgenodigd
van anderen op als de werkgever inzake de vaststelling van de arbeidsvoorwaarden. In voorgaande
om eventuele op- en aanmerkingen over het functioneren van de bestuurder bij de voorzitter ter
jaarverslagen is reeds uitgebreid melding gemaakt van het kader, waarin dit geschiedt.
verdere bespreking in te brengen.
Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter hebben zich daarbij indertijd gebaseerd op het advies
Het geplande functioneringsgesprek op 4 februari 2014 zal met name in het teken staan van de
van de commissie Arbeidsvoorwaarden statutair directeur woningcorporaties d.d. juni 2004, herziene
voorgenomen opvolging van de heer Derks en ook de wijze waarop deze verder ingevuld zal worden.
versie april 2006. Dit rapport wordt ook wel aangeduid als het Izeboud-rapport.
De Raad van Commissarissen heeft – na overleg met de zittende bestuurder en gehoord de positieve
Op basis van de daarin opgenomen criteria en de door de controller objectief vastgestelde waardering
reacties in het MT en de OR – het voornemen om de heer C. Stunnenberg, thans hoofd Vastgoed
daarvan (550 punten), hebben voorzitter en plaatsvervangend voorzitter de zwaarte van de functie
en Beheer, in de loop van 2014 te gaan benoemen als opvolgend bestuurder. Voorafgaande hieraan
directeur/bestuurder SSHN in 2006 bepaald op functiegroep F.
heeft de heer Stunnenberg reeds medio 2012 een assessment bij het GITP gehad, waaruit bleek dat de heer Stunnenberg hiervoor de juiste persoon is, met uiteraard een aantal aandachtspunten.
Gezien de door de directeur/bestuurder betoonde inzet maar bovenal geleverde prestaties, hebben
Uit een aansluitend coaching traject bij het GITP kwam een zeer positief oordeel, wat de Raad het
voorzitter en plaatsvervangend voorzitter in december 2007 besloten dat de bestuurder in twee
volle vertrouwen geeft dat hiermee een goede keuze wordt gemaakt. Het personeel van de SSHN is
stappen (1 januari 2008 en 1 januari 2009) kon toegroeien naar het einde van het zogenaamde total
in december 2013 over dit voornemen geïnformeerd, hetgeen alom tot positieve reacties heeft geleid.
cash bedrag, dat correspondeert met het einde van functieschaal F van Izeboud.
Over de verdere invulling van de organisatie en noodzakelijk ondersteuning van de nieuwe bestuur-
Dit is inmiddels, mede op basis van het voortgaande goed presteren van de bestuurder en de werk-
der zullen in de loop van 2014 nadere beslissingen worden genomen, waarbij voorzitter en plaats-
organisatie, geëffectueerd. Het belastbaar loon voor de directeur/bestuurder in 2013 bedroeg aldus
vervangend voorzitter vanuit hun verantwoordelijkheid in deze natuurlijk zeer nauw betrokken zullen
€ 142.240,- plus een bedrag ad € 29.597,- (werkgeversgedeelte pensioenpremies). De gebruikelijke
worden.
prijscompensatie volgens de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties is van toepassing.
Voor de goede orde zij opgemerkt, dat de heer Derks tot aan zijn aftreden per 13 februari 2015
Hierna is er op 17 mei 2010 wederom een rapport uitgebracht onder de noemer ‘Sectorbrede
bestuurder zal blijven op basis van alle eerder vastgelegde afspraken met hem.
Beloningscode voor Bestuurders Woningcorporaties’. Los van alle arbeidsrechtelijke kanttekeningen, die hierbij gemaakt zouden kunnen worden, hebben voorzitter en plaatsvervangend voorzitter in overleg met de bestuurder en de controller in juni 2010 wederom getoetst hoe de actuele functiezwaarte en bovenvermelde salariëring van de bestuurder zich verhouden met laatstgenoemde
108 | 109
In onderstaande tabel is de omvang van de honorering van de bestuurder weergegeven.
––Toezicht op personeelsbeleid. Vindt ook plaats in het kader van het eerder genoemde periodieke overleg. ––Toezicht op beleggingen, liquiditeitsbeheer en aangaan en aflossing van leningen.
Pensioenafdrachten
Alle treasury transacties, die in het kader van het desbetreffende overleg van Thesor met bestuurder,
en overige
hoofd financiën en controller worden uitgevoerd, worden teruggekoppeld en verantwoord in
voorzieningen jaar
Belastbaar
betaalbaar
jaarloon
op termijn
het periodieke overleg met voorzitter en vice voorzitter. Ontslagvergoeding
Totaal
––Nadere goedkeuring buiten begroting om binnen door Raad van Commissarissen – jaarlijks – nader vast te stellen grenzen. Betreft 2% van het begrote onderhoud en 2% van de begrote personele kosten. In het kader
2012
146.762
31.464
-
178.226
van de sanering van de asbest in Vossenveld hebben voorzitter en vice voorzitter en bestuurder
2013
142.240
29.580
-
171.820
mandaat gekregen om zonodig uitgaven buiten de begroting om te accorderen. Hierdoor kon de dringend noodzakelijke sanering zonder belemmeringen worden opgestart. In de vergadering van 25 februari 2013 is dit teruggekoppeld en heeft de voltallige Raad een aanvullend budget goed-
Van uitkeringen bij beëindiging dienstverband was in 2012 en 2013 geen sprake.
gekeurd van € 1.317.000,-. De uiteindelijke uitgaven hiervoor zijn ca. € 170.000,- binnen dit budget gebleven (verantwoord in vergadering RVC van 1 juli 2013).
De SSHN publiceert reeds vanaf 2004 het inkomen van de bestuurder met naam en toenaam in haar
––Het goedkeuren van aan- en verkoop van registergoederen.
jaarverslag.
Dit mandaat is van wezenlijk belang op het moment dat er tussentijds in aan- en verkoop gehandeld
De functie van directeur/bestuurder bij de SSHN wordt vervuld door de heer Derks, thans 64 jaar oud
moet worden danwel besluitvorming op hoofdlijnen door de voltallige Raad verder uitgewerkt
(13-11-1949).
moet worden in een concrete transactie door de bestuurder (ter nadere goedkeuring voorzitter en
De heer Derks is als bedrijfseconoom afgestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen en werkt sinds
plaatsvervangend voorzitter). Van dit mandaat behoefde in 2013 geen gebruik te worden gemaakt.
1987 bij de SSHN (sinds 1994 als directeur/bestuurder).
Wel heeft de RVC een expliciete machtiging afgegeven om zo nodig de SSHN reeds te binden wat
De directeur/bestuurder heeft geen betaalde nevenfuncties.
betreft de aankoop van de grond en opstal Mariënbosch (en het aangaan van de realisatieovereen-
De heer Derks is plaatsvervangend voorzitter van Kences.
komst met de aannemer). Van dit mandaat behoefde geen gebruik te worden gemaakt: de aankoop en realisatieopdracht en alle verder relevante voorwaarden – inclusief de samenwerking met
Voor de goede orde, melden wij tenslotte dat in het kader van de interne evaluatie besloten is om de vergoedingen voor de voorzitter en de nieuw aan te trekken plaatsvervangend voorzitter vast te stellen op resp. € 7.875,- en € 7.500,-. Dit laatste doet recht aan de extra eisen, die in het kader van de remuneratie- en auditfunctie aan beiden worden gesteld. De overige leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding van € 2.500,- per jaar. Per 2013 zijn deze vergoedingen verhoogd met BTW. Aan het door de Radboud Universiteit voorgedragen lid van de Raad wordt geen vergoeding overgemaakt, op grond van de afspraken hierover binnen het College van Bestuur van de RU. De Raad van Commissarissen heeft goede nota genomen van de maxima die ook voor de toezichthouders worden gesteld in de thans vigerende Wet Normering Topinkomens. Deze bedragen voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het maximale inkomen van de bestuurder. Bovenvermelde vergoedingen voor de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter passen hier binnen. De vergoeding voor de overige leden is zelfs aan de lage kant, in verhouding tot de hoogte van de vergoedingen voor voorzitter en plaatsvervangend voorzitter. Dit laatste is echter een gevolg van de specifieke taakverdeling binnen de Raad van Commissarissen van de SSHN. Punt van aandacht hierbij is, dat de overige leden van de Raad van Commissarissen ook goed geïnformeerd zijn en blijven over het reilen en zeilen van de SSHN. Dit wordt door de Raad en de directeur/ bestuurder goed onderkend en hier wordt passend aandacht aan besteed. Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter hebben krachtens artikel 10 van de statuten SSHN specifieke mandaten. Hieronder worden deze vermeld en wordt verantwoord of en zo ja hoe hiervan gebruik is gemaakt. ––Vaststelling honorering bestuurder en aanname en ontslag leden managementteam alsmede hun honorering. Hierboven is vermeld hoe de honorering van de bestuurder tot stand is gekomen, hetgeen reeds gedurende 10 jaar in de jaarverslagen wordt verantwoord, mede gezien de gevoeligheid van dit onderwerp. In het periodiek overleg met bestuurder en controller wordt ook de jaarlijks honorering van de MT-leden besproken en vastgesteld.
Mooiland – is door de voltallige RVC in de vergadering van 1 juli 2013 voorafgaand goedgekeurd.
110 | 111
VI 5 Verklaring inzake jaarrekening SSHN 2013
De Raad van Commissarissen heeft zijn goedkeuring gehecht aan de jaarrekening SSHN 2013, conform artikel 9 lid 2 van de statuten.
De Raad van Commissarissen heeft in zijn vergadering van 14 april 2014 de jaarrekening en het jaarverslag over 2013 besproken en hierbij kennis genomen van de door Ernst & Young accountants afge-
De Raad van Commissarissen spreekt tot slot gaarne zijn oprechte waardering uit voor de inzet
geven accountantsverklaring d.d. 14 april 2014.
door de directie en medewerkers van de SSHN en de behaalde resultaten over het afgelopen jaar.
De Raad heeft daarbij ook goede nota genomen van de in hoofdstuk IV.1 vermelde maatregelen van het bestuur ter borging van de bezetting en facilitering van de werkorganisatie, mede in het licht van
De Raad spreekt verder het vertrouwen uit in een goede en succesvolle opvolging van de huidige
de uitbreiding van het woonbestand bij de SSHN en de in hoofdstuk III.4 samengevatte maatregelen
bestuurder, die begin 2015 aan de orde is en die in de loop van 2014 zijn nadere uitwerking zal krijgen.
ter beheersing van de diverse risicoaspecten. De enige deelneming die in formele zin voor de SSHN in 2013 bestond, is de in 2007 opgerichte commanditaire vennootschap voor de realisering en exploitatie van het wooncomplex De Gouverneur (zie hoofdstuk II.6.4).
Nijmegen, 14 april 2014
De samenwerking met collega-corporatie Mooiland inzake de investering in het project Mariënbosch, heeft de vorm gekregen waarbij ieder voor 50% participeert in de investering en exploitatie van dit
drs. V.H.Th.L. Paes
project. Het eigendom zal conform de reeds hierover gemaakte afspraken worden verdeeld en voor
voorzitter Raad van Commissarissen
mr. J.M.H.B. Gerritsen
plaatsvervangend voorzitter Raad van Commissarissen
de in juridische zin onverdeelde helft rechtstreeks worden onder gebracht in elk van beide toegelaten instellingen. De SSHN spreekt haar waardering uit voor de bereidheid van Mooiland om op deze wijze
mw. drs. E.Th.M. Rikken
met de SSHN samen te werken! De Raad van Commissarissen wil verder zijn waardering uit spreken
lid Raad van Commissarissen
mw. drs. W.L.M. de Koning lid Raad van Commissarissen
richting provincie Gelderland, die een zeer wezenlijke subsidie van € 4 miljoen heeft verstrekt om de bouw van Mariënbosch en de verdere resterende nieuwbouwopgave te kunnen realiseren, rekening
dhr. F.H.J. Stöteler
houdende met onze goede samenwerking op dit gebied met Mooiland. Het voornemen van beide
lid Raad van Commissarissen
corporaties is om deze samenwerking bij realisering van andere projecten in Nijmegen en eventueel ook Arnhem verder uit te breiden.
drs. J. de Wit lid Raad van Commissarissen
Van enig risico op het weglekken van ‘maatschappelijk gebonden vermogen’ is bij de SSHN nooit sprake geweest en dat zal ook zo blijven! De Raad spreekt zijn waardering uit voor het feit dat de minister goede nota heeft genomen van onze grote zorgen inzake de aanvankelijk voorgenomen volledige koppeling van de huren aan de WOZ-waarde (maximaal 4,5%). Deze zorgen en de daarvoor aangereikte oplossingen werden ook volledig ondersteund door onze gezamenlijke belangenbehartiger Kences en de landelijke stakeholders van studentenhuisvesting. In het kader van het landelijk woonakkoord van 13 februari 2013 zijn nieuwe afspraken op hoofdlijnen gemaakt voor de vaststelling van de huren, die de verdiencapaciteit van studentenhuisvesters niet aantasten en daarmee geen bedreiging (meer) lijken te vormen voor de exploitatie en nieuwbouw van studentenhuisvesting (uitwerking er van moet nog plaatsvinden: invoering is voorzien in 2015). De Raad dankt verder de lokale stakeholders van de SSHN, te weten de Radboud Universiteit, de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen en de gemeente Nijmegen, voor hun steun aan de SSHN en rekent gaarne ook op hun blijvende ondersteuning voor de studentenhuisvesting in het algemeen en de positie van categorale studentenhuisvesters zoals de SSHN in het bijzonder. Dit is en blijft immers van wezenlijk belang om de kansen van ’kennis als economische motor’ te benutten en verder uit te bouwen voor een kennisstad als Nijmegen. De Raad dankt ook de gemeente Arnhem voor haar ondersteuning van de inzet van de SSHN voor de aankoop en transformatie van de RWS-toren in Presikhaaf.
mw. drs. C.F.A.M. van Pul lid Raad van Commissarissen
jaar rekening
VII Jaarrekening SSHN 2013
114 | 115
geconsolideerde jaarrekening SSHN
1 Jaarrekening SSHN, geconsolideerd 1.1 Geconsolideerde Balans 1.1 Geconsolideerde Balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000,–)
PASSIVA
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Ref
ACTIVA
31 december 31 december 2013 2012
31 december 31 december 2010 2013
31 december 31 december 2009 2012
31 december 31 december 31 december 5 31 december 2010 2009 2013 2012 4.107 0 Ref
PASSIVA Eigen vermogen Onverdeeld resultaat na belasting
Overige reserves
ACTIVA Vaste activa
Eigen vermogen PASSIVA
Kapitaal
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende Materiële vaste activa zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Sociaal Vastgoed in exploitatie
1
Totaal materiële vaste activa Sociaal Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
75.066
72.122
7.300
7.410
1.238 96.152
1.297
97.978
83.604 4.036
80.829
0
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Financiële vaste activa
2
Vaste Servicekosten Financiële vaste activa
2
1.029
1.128
101.217
99.106
0
36
3.670
Latente belastingvordering Totaal financiële vaste activa
0
Overige reserves Voorzieningen
1
Vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
80
0 3.670
36
83.604 104.887
80.865
80
6 5
Eigen vermogen Resultaat boekjaar Voorziening vaste servicekosten Onverdeeld resultaat na belasting Voorziening onrendabele top Overige reserves Totaal eigen vermogen Latente belastingverplichting
99.186
Vlottende activa Vlottende activa 3
Vorderingen Vorderingen Huurdebiteuren Te vorderen overheidsbijdragen Overige vorderingen Huurdebiteuren Overlopende activa Latente belastingvordering
3
34 64 213
Overige vorderingen middelen Liquide Overlopende activa
4
148 93 527 768
62 280
37
79
917
267
32 30.261
Liquide middelen Rekening courant CV Heyendaal
34
54
30.261 Totaal vorderingen
1.297
Totaal vlottende activa 4
Totaal vlottende activa
453 627
Voorziening energie
Voorzieningen Voorzieningen Voorziening vaste servicekosten Langlopende schulden Voorziening vaste servicekosten Voorziening onrendabele top Leningen kredietinstellingen Latente Latente belastingverplichting belastingverplichting Waarborgsommen Voorziening energie Overige schulden
6
Langlopende schulden Kortlopende schulden Leningen kredietinstellingen Langlopende Schulden aan schulden kredietinstellingen Waarborgsommen Schulden aan leveranciers Leningen kredietinstellingen Overige schulden Belastingen en premies sociale verzekeringen Waarborgsommen
7 8
7.577
18.471
8.353
7
Overige schulden Kortlopende schulden Overlopende passiva schulden Totaal langlopende Schulden aan kredietinstellingen Rekening courant CV Heyendaal Schulden aan leveranciers
29.419
Schulden aan leveranciers
102.075
135.916
36.164
0 53.500 2.311 3.526 862 597 1.036 3.816 5.600 55.398 53.500 0 862 41.647 4.707 1.036 28 803 55.398 0 1.189
Rekening courant CV Heyendaal
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.807 0 12.804 40.093 1.034 40.093 384
1.807 1.209 163 1.372
31.775 790 1.246
23.470
12.804 52.000 1.034 861 384 1.086 16.029 53.947 52.000 6.000 861 888 1.086 212 53.947 997 9.216
33.811
1.506 6.000 344 888 19.163 212
0
997
11.600 23.470 2.129 1.187
11.600
9.216
1.326
1.506
98
384
1.368
344
30.718
412
19.163
8
Overlopende passiva
40.093
16.029
30.718 28
Te betalen VPB
1.298
Overige schulden
2.568
1.766
Overlopende passiva
1.679
1.399
18.430
17.871
89.218 Totaal generaal
Totaal generaal
-733
1.477 1.505
2.129 43.639 0 384 4.707
Totaal kortlopende schulden Totaal generaal
0
5.600
8
Te betalen vpb Kortlopende schulden Overige schulden Schulden aan kredietinstellingen
40.093
36.897
26 1.477
6
7
Te betalen vpb Overige schulden
29.419
30.046
17.174
36.164
Belastingen en premies sociale verzekeringen
776
31.029
Liquide middelen
93 81
44.200
4.107 0 40.093 36.190 3.526 44.200 597
Totaal voorzieningen
Totaal vaste activa Totaal vaste activa
40.093
5
129.232
102.075
89.218
Totaal generaal 135.916
129.232
135.916
129.232
Totaal generaal -1-
-2-
116 | 117
geconsolideerde jaarrekening SSHN
1.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening
1.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000,–)
1.3 Kasstroomoverzicht 2013 geconsolideerd (indirecte methode) (x € 1.000)
Ref
2013
2010
2012 2009
Bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten 9
Huren
Vergoedingen
10
Overheidsbijdragen
11
Beheersvergoeding Gouverneur
12
Overige bedrijfsopbrengsten
13
Vergoedingen
Overheidsbijdragen
Beheersvergoeding Gouverneur
Overige bedrijfsopbrengsten
10 11 12 14 13
Som der bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
17.897 6.556 0 81 1.005
16.572
15.071
14.338
6.373
6.372
65
65
78
13
744
25.539
6.335 7
81
963
710
23.958 22.331
21.498
2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Netto resultaat voor belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten Aanpassingen voor: Netto resultaat voor belastingen Afschrijvingen Aanpassingen voor: Vrijval/dotatie voorziening vaste servicekosten –– Vrijval/dotatie Afschrijvingen voorz. latente belastingen –– Vrijval/dotatie Vrijval/dotatie voorziening vaste servicekosten voorz. Energiebudget mat. vaste activa studenten –– Waardeverandering Vrijval/dotatie voorz. huisv. buitenlandse in werkkapitaal: –Verandering – Vrijval/dotatie voorz. latente belastingen Mutatie vorderingen –– Waardeverandering materiële vaste activa Mutatie kortlopende schulden
Overige waardeverandering (im)materiele vaste activa
14 15
Lonen en salarissen
16
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Sociale lasten
Lonen en salarissen Pensioenen
15 16 18
3.727
3.197
400
-564
1.912 298
1.260
1.163
1.374
641
1.866 271
350 1.691
1.721 380
20122009
2010
4.402 3.727 -331 -1.098 213 -12.804
8.366 3.592
885
3.431 -318 501.119 -335 98 -1.764 -409
1.261 296 0 2.215
-140 11.556
Verandering in werkkapitaal:
Bedrijfslasten Afschrijving op materiele vaste activa
(indirecte methode) (x € 1.000,–)
(x € 1.000)
Huren
1.3 Kasstroomoverzicht geconsolideerd
102
4 950 8.557 17.991
-3.613
5.525
–Kasstroom – Mutatie vorderingen uit bedrijfsoperaties
-588
–Ontvangen – Mutatie kortlopende schulden (excl. bankkrediet) rente
347 -2.737 2.095
Betaalde rente Resultaat belastingen Kasstroom uit bedrijfsoperaties
559
570
381 3.722 -2.214 -1.036
-295 271
Ontvangen rente
6 3.321 223-2.869
Socialeonderhoud lasten Lasten
17
18
4.689
221
218 1.991
Betaalde rente
-1.368
-1.327
Pensioenlasten Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten)
18
18
9.761
357
302 8.451
Resultaat belastingen
-2.469
-514
Lasten onderhoud
5. 20 4
17
Som der bedrijfslasten bedrijfslasten(incl. te restitueren servicekosten) Overige
18/19
Bedrijfsresultaat Som der bedrijfslasten
21.137 8.632 4.402
18.739
Kasstroom uit operationele activiteiten
8.170
Opbrengst Kasstroomeffecten uit investeringsactiviteiten
15.592 8.398
Investeringen in materiële vaste activa Onrendabele top Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten
8.366
20.613
5.230
15.122
0
0 -3.566 -5.492
-19.042 13.204
-1.618
156 1.200
-5.838
1.703
-4.292
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Financiele baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Bedrijfsresultaat
347 3.592
19 20
Rentelasten en soortgelijke kosten
-2.737
Som financiele baten en lasten
885 381
-2.214
-2.390
Financiële baten en lasten
-1.833
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten nieuwe leningen Onrendabele top Aflossing/aanpassingen leningen Mutatie verplichtingen Mutatie aangegane waarborgsommen Desinvesteringen/correcties Mutatie overige schulden in materiële vaste activa Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie deelneming
Investeringen in materiële vaste activa
20
271
Rentelasten soortgelijke kosten Resultaat uiten gewone bedrijfsvoering voor belastingen
21
2.012 -1.368
-1.327 6.533
Toename/afname geldmiddelen Kasstroom uit investeringsactiviteiten
1.098 -1.097 997
-675 -1.104
saldo liquide 31-12-2012 Kasstroom uitmiddelen financieringsactiviteiten
Latenties Som financiële baten en lasten Belastingen
21 22
Resultaat na belastingen
4.107
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering vóór belastingen
2.4959
-997 4.861
-219
-5.411
-3.860
7.500 -5.588 49 -51
4.987 0 0
1.451 0
Mutatie financiële vaste activa
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
223
17.500 -16.000 1 -50
29.419 30.262
saldo liquide middelen 31-12-2013
Mutatie bankkrediet
Storting eigen vermogen
-36 -387
12.740 -3.847 16.679 29.419
0
5.500
0
Mutatie liquide middelen
0
843 10.000
Ontvangsten nieuwe leningen Aflossing/aanpassingen leningen
0 49 0 1.910
37
843
0
12.740
0
-128
-141
Mutatie waarborgsommen
13
38
Mutatie overige schulden
-57
-14
Mutatie latenties
22
-2.215
-102
Belastingen
22
-254
-412
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
9.828
5.383
26
-733
Toename/afname geldmiddelen
9.597
3.239
Netto resultaat na belastingen
Saldo liquide middelen 31-12-2009
7.577
4.338
Saldo liquide middelen 31-12-2010
17.174
7.577
9.597
3.239
Mutatie liquide middelen
-3-
-4-
118 | 119
geconsolideerde jaarrekening SSHN
1.4 Algemene Toelichting
1.4.5 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie
De SSHN is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke
van de SSHN zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in
toelating in Nijmegen en de overige gemeenten van het stedelijk Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN)
de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW
en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale
vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende
Huursector. De vestigingsplaats is Nijmegen.
veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
1.4.1 Regelgeving
1.4.6 Consolidatiegrondslagen
De SSHN heeft zowel de enkelvoudige jaarrekening als de geconsolideerde jaarrekening opgesteld
In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van SSHN en haar groeps-
met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel
maatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en
schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen.
vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend.
Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt
Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening
op 14 april 2014.
volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met
1.4.2 Grondslagen voor consolidatie
en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord,
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van de SSHN en haar groepsmaat-
tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd.
schappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. De SSHN participeert sinds ultimo 2008 enkel in de CV Heyendaal als beherend en stille vennoot.
1.4.7 Salderen
De SSHN participeert met stichting Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken uit Hilversum en
Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen
Woningstichting Ons Huis uit Apeldoorn ieder voor een derde deel in de CV. Binnen de CV wordt
uitsluitend indien en voor zover:
aan de Prof. Bellefroidstraat te Nijmegen een woongebouw van 195 eenheden geëxploiteerd.
––een deugdelijk juridisch instrument is om het actief en de post van vreemd vermogen gesaldeerd
Deze CV Heyendaal is proportioneel als deelneming in de consolidatie opgenomen.
en simultaan af te wikkelen; en
Vanaf de oprichtingsdatum (6 juli 2007) worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van deze CV opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van SSHN groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting tekrijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de SSHN. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. 1.4.3 Stelselwijzigingen Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Uiteindelijk is geen stelselwijziging opgenomen in de jaarrekening omdat de impact van de nieuwe RJ 645 beperkte invloed heeft op het vermogen en resultaat van de SSHN. De voor de SSHN belangrijkste wijziging betreft de waardering van het vastgoed: ––de SSHN heeft als beleidskeuze het sociaal vastgoed te kwalificeren als bedrijfsmiddel; ––het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel; ––vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. 1.4.4 Schattingswijzigingen In het kader van de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting is vanaf boekjaar 2011 de afschrijving op het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel en het commercieel vastgoed gewaardeerd tegen historische kosten gewijzigd van annuïtair naar lineair, waarbij vanaf 2012 tevens de componentenbenadering in acht wordt genomen.
––het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te werken.
120 | 121
1.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva
geconsolideerde jaarrekening SSHN
generende eenheid (complex, product-marktcombinatie) waarop de na-investering betrekking heeft. Het deel van de na-investering dat niet wordt gedekt uit het positief waardeverschil van de bestaande kasstroomgenerende eenheid en uit de toename van de bedrijfswaarde als gevolg van de na-investering,
1.5.1 Algemeen
wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar
1.5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar
lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende
De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten
eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verant-
opzichte van voorgaand jaar.
woord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
1.5.1.2 Verwerking verplichtingen
Waardering na eerste verwerking
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
Vanaf boekjaar 2012 waardeert de SSHN het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’.
bedrijfsmiddel) na eerste verwerking tegen kostprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen geba-
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de SSHN zijn gedaan richting huurders, gemeenten
seerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering en
en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige renovaties en toekomstige
verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van
en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattings-
de corporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake als er een gete-
wijziging verantwoord.
kende aannemingsovereenkomst aan ten grondslag ligt.
De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt
1.5.2 Materiële vaste activa
beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord.
1.5.2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
Kosten van groot onderhoud In de kostprijs van de materiële vaste activa worden de kosten van groot onderhoud opgenomen,
Classificatie en kwalificatie
zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te
Op grond van de herziene Richtlijn 645 is met ingang van 1 januari 2012 het vastgoed in exploitatie
vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-
op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria
en-verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten
van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun
worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het commercieel vastgoed is
De Bedrijfswaarde
voor de SSHN minimaal en beperkt tot enkele winkels en een café. De SSHN heeft haar sociaal vast-
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen
goed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie
uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte
waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat.
resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur
Complexindeling
en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken.
Het woningbezit is opgedeeld naar groepen van kasstroomgenerende eenheden (complexen) waarvoor een per groep gelijksoortig gericht huur- en onderhoudsbeleid is bepaald. Bij de indeling naar
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste
complexen wordt derhalve rekening gehouden met onderlinge verschillen in vastgoedsturing van
schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen
de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar. Verder zijn hierbij bepalende factoren:
zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind
lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische
2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting. De kosten van planmatig onderhoud worden
vastgoedbeleid van de corporatie.
gebaseerd op de in de Technisch Beheer meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component gedurende de totale levensduur van het complex. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds
Waardering bij eerste verwerking
Volkshuisvesting is hierin meegenomen. De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel
Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs
uit van de bedrijfswaarde.
(verkrijgings- of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct toe te rekenen uitgaven. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke
Bij de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: Bedrijfswaarde uitgangspunten 2013 (uitgangspunten 2012 tussen () )
financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geacti-
Huurstijging
veerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.
Huurderving Mutatiegraad
Uitgaven na eerste verwerking
Variabele lasten stijging
Uitgaven na eerste verwerking (na-investeringen) die voldoen aan de algemene activeringscriteria
Onderhoudskosten stijging
worden geactiveerd, rekening houdend met het positief waardeverschil van de bestaande kasstroom-
Rekenrente uitgangspunten Minimum levensduur in jaren
2013-2018
2019 en verder
2,0%
2,0%
0,1%
0,1%
30% (25%)
25%
2,5%
3,0%
2,5% (2,0%)
3,0%
5,25%
5,25%
15
15
122 | 123
geconsolideerde jaarrekening SSHN
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er
van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals ver-
nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige verge-
meld in deze jaarrekening. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van de SSHN in het resul-
lijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd
taat van de deelnemingen opgenomen.
naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaat-
Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen
sing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties
wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die
hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waar-
als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt.
dering rekening gehouden.
Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde
De investeringen nieuwbouw zijn op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen goed-
omstandigheden op nihil gewaardeerd. Hierbij worden andere langlopende belangen in de deelneming
gekeurd en extern gecommuniceerd beleid. De periode waarover contant gemaakt wordt loopt
die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen.
parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investeringen (variërend van
Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respec-
10 tot 49 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere
tievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te
levensduur gerechtvaardigd is.
stellen, wordt een voorziening opgenomen.
1.5.2.2 Sociaal Vastgoed in ontwikkeling
1.5.3.2 Overige financiële vaste activa en effecten
Het betreft investeringen in bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) en nieuwe
Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeer-
complexen (nieuwbouw). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigings-
derd met – behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de W&V-rekening verwerkte
prijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare
financiële activa – de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens
waarde. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe
standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, d.w.z.
kosten en de direct toe te rekenen kosten uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering.
de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. De reële waarde is normaliter gelijk
Tevens wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd.
aan de kostprijs.
De bijzondere waardevermindering wordt in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed . Hiervan is sprake zodra voldaan wordt
De waardering na eerste verwerking is hierna toegelicht onder de afzonderlijke posten van de overige
aan de criteria ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’.
financiële vaste activa. Voor de categorie derivaten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf ‘1.6.3.9 Financiële instrumenten’.
1.5.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kost-
Bijzondere waardeverminderingen van financiële activa
prijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met
Op elke balansdatum wordt beoordeeld of een financieel actief of een groep van financiële activa
cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Er wordt geen
bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen
rente op schulden in de vervaardigingsprijs opgenomen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op
(geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen
de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent
voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere
de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat,
waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
worden zij als een schattingswijziging verantwoord.
De omvang van dit verlies wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief,
Buitengebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaar-
en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve
deerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde
rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.
belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een inciden-
Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waarde-
tele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen.
vermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag
Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst-en-verlies-
dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terug-
rekening verwerkt.
name als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans
verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen
opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik
wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.
of de vervreemding worden verwacht. 1.5.4 Vorderingen 1.5.3 Financiële vaste activa 1.5.4.1 Huurdebiteuren 1.5.3.1 Deelnemingen
Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke
De deelnemingen van de SSHN in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (nietgroepsmaat-
oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. Momenteel zijn er geen redenen om een voor-
schappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden
ziening te vormen.
tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen
1.5.4.2 Liquide middelen
het aandeel van de SSHN in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.
124 | 125
geconsolideerde jaarrekening SSHN
Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen
1.5.5.5 Voorziening energie
onder kortlopende schulden.
Ten behoeve van stimulering duurzame energie is deze voorziening getroffen. Besteding vindt plaats aan zonneboilers en zonnecollectoren, bemeteringsysteem en andere vormen van duurzame opwek-
1.5.5 Voorzieningen
king van energie.
Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten.
1.5.6 Langlopende schulden
De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die nood-
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactie-
zakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen.
kosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering
Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen
bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen
die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is.
geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
1.5.5.1 Voorziening pensioenen
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met
De pensioenregeling voor personeel in dienst van de SSHN is ondergebracht bij de Stichting
de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd
Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW). Deze hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioen-
van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
regeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder
pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.
de kortlopende schulden.
1.5.5.2 Voorziening vaste servicekosten
1.5.7 Overige activa en passiva
Vaste servicekosten betreffen verstrekkingen variërend van meubilair, koelkasten/drogers, glas-
Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd
verzekering, stoffering e.d. aan bewoners. Tekorten en overschotten worden niet rechtstreeks
op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens
met de individuele bewoners verrekend maar leiden tot een mutatie in deze voorziening vaste
mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
servicekosten. 1.5.8 Operationele leasing 1.5.5.3 Voorziening onrendabele top
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
bij de SSHN ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van opera-
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investerin-
tionele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire
gen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende
basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.
complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 1.5.5.4 Latente belastingverplichting Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij de SSHN in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
126 | 127
1.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat
geconsolideerde jaarrekening SSHN
1.6.3 Bedrijfslasten 1.6.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
1.6.1 Algemeen
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaar-
Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd
digingprijs minus de grondwaarde. Afschrijvingen vinden plaats tot 2011 volgens de annuïtaire methode,
zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor
daarna op de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke
waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) ver-
restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over de grondwaarde wordt niet afgeschreven.
plichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens
1.6.3.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming
1.6.1.1 Opbrengstverantwoording
van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaar-
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s
lijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde.
met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte
1.6.3.3 Periodiek betaalbare beloningen
diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening voor ze verschuldigd zijn aan werknemers.
1.6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond
1.6.3.4 Pensioenen
van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed
De SSHN heeft een pensioenregeling bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW).
inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name
Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen
de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid
toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en
van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegdebijdrageregeling.
1.6.2 Bedrijfsopbrengsten
De SSHN betaalt op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve deze premies heeft de SSHN geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioen-
1.6.2.1 Huren
regelingen. De SSHN heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen
De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening hou-
van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord
dend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur
als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als
en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar
betalingen.
2013 bedroeg dit maximumpercentage 4,0%. 1.6.3.5 Lasten onderhoud 1.6.2.2 Vergoedingen
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud ver-
Het betreft de vergoedingen, die de huurders, naast de kale huur, verschuldigd zijn voor energiekosten,
antwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
schoonmaakkosten, kosten complexbeheerder en dergelijke. Deze vergoedingen zijn gebaseerd op de ge-
hebben plaatsgevonden.
raamde kosten. Jaarlijks vindt er op grond van de werkelijke kosten verrekening met de bewoners plaats.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balans-
Verder betreft het hier ook vergoedingen, die de huurders betalen voor een per complex variërend
datum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
pakket aanvullende diensten (koelkasten, meubilair, glasverzekering, stoffering e.d.). Tekorten en over-
De SSHN kent geen eigen onderhoudsdienst, zodat er alleen sprake is van kosten van derden.
schotten van laatstgenoemde vergoedingen worden via de voorziening vaste servicekosten verrekend.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
1.6.2.3 Overheidsbijdragen Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidie
1.6.3.6 Overige bedrijfslasten
vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord.
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
1.6.2.4 Overige bedrijfsopbrengsten
1.6.3.7 Belastingen
Hieronder vallen de huuropbrengsten van de huurpanden en de niet zijnde woningen. Daarnaast
Vanaf 1 januari 2008 is de SSHN integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting.
betreft het vergoedingen van administratiekosten voor huurcontracten en wachtlijsten. Via de service-
Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen.
kosten tenslotte worden vergoedingen ontvangen voor administratiekosten en voor het beheer
Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepa-
van de wooncomplexen.
lingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in
128 | 129
geconsolideerde jaarrekening SSHN
de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten
toepassing – geen schommelingen in het resultaat veroorzaakt. Hiervoor is het noodzakelijk dat
en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen
de ‘hedgerelatie’ (de relatie tussen het instrument en het afgedekte renterisico) effectief is en op
in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het
een goede wijze wordt gedocumenteerd. De SSHN maakt binnen de kaders van haar treasurybeleid
belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen
gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s
of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belas-
inzake de renteschommelingen. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onder-
tingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking
liggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningen/beleggingen-
heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belas-
portefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instru-
ting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
menten. De groep heeft een aantal renteswaps afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. Dergelijke financiële instrumenten worden bij
1.6.3.8 Rentebaten en rentelasten
de eerste waardering in principe gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze instrumenten worden
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
gewaardeerd tegen kostprijs onder toepassing van kostprijshedge-accounting. De waardemutaties
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening
van de swaps worden bij een effectieve hedge niet in het resultaat verwerkt zodat de beoogde vaste
gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
rente wordt gerealiseerd.
1.6.3.9 Financiële instrumenten
Op het moment van de eerste verantwoording worden de derivaten gerubriceerd onder de reikwijdte
Binnen het treasurybeleid van de SSHN dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking
van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën derivaten met toepassing van kostprijshedge-
van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasury-
accounting en overige derivaten.
statuut, versie februari 2013, is het gebruik van financiële instrumenten, onder voorwaarden toegestaan om tegenvallers in het jaarlijkse renteresultaat tegen te gaan.
Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, waarbij wordt voldaan aan
Valutarisico
de volgende daartoe gestelde voorwaarden:
De SSHN is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
––de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer
Renterisico
––de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities zijn gedocu-
en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties zijn gedocumenteerd; De SSHN groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).
menteerd; ––de ineffectiviteit is in de winst-en-verliesrekening onder de post financiële baten en lasten verwerkt.
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de SSHN risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de SSHN
De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt
risico’s over de marktwaarde.
verantwoord:
Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico
––indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat
gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft de SSHN renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt.
tegen kostprijs gewaardeerd; ––zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedgeinstrument niet geherwaardeerd. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee
Kredietrisico
verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in
De SSHN heeft geen significante concentraties van kredietrisico.
de winst-en-verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op resultaat;
Liquiditeitsrisico
––indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname van
De SSHN maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen
een nietfinancieel actief of een niet-financiële verplichting of indien een verwachte toekomstige
beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschik-
transactie betreffende een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting een bindende
bare kredietfaciliteiten. De effecten opgenomen onder de financiële vaste activa en de vlottende
overeenkomst wordt waarvoor kostprijshedge-accounting wordt toegepast, worden de hiermee
activa worden gewaardeerd tegen de reële waarde. Alle overige in de balans opgenomen financiële
samenhangende nog niet in het resultaat verwerkte winsten en verliezen verantwoord in de winst-
instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde,
en-verliesrekening in dezelfde periode(n) als waarin het verworven actief of de aangegane ver-
tenzij anders vermeld. Financiële instrumenten, zoals renteswaps, worden in beginsel gewaardeerd tegen marktwaarde, waarbij baten en lasten voortvloeiend uit veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt. Deze uitgangspunten kunnen voor de verslaggeving
plichting het resultaat beïnvloedt; ––tot het moment van verantwoording in de winst-en-verliesrekening, worden eventueel gerealiseerde winsten of verliezen van hedge-instrumenten als overlopende posten op de balans opgenomen.
tot ongewenste resultaten leiden. Bij een daling van de (vaste) rente na afsluiting van bijvoorbeeld een (payer) swap zou dit – naast de reguliere rentebetalingen – kunnen leiden tot jaarlijks fluctueren-
Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien:
de resultaten, terwijl het doel van de constructie juist is de rentelasten voor meerdere jaren te fixeren.
––het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gereali-
Onder voorwaarden kan om deze reden ‘hedge accounting’ worden toegepast dat – bij een effectieve
seerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt
130 | 131
geconsolideerde jaarrekening SSHN
toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in
1.7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. ––de hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe
positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedge-
bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering
resultaten als volgt plaats:
van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa
–– indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting
en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management
vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-
het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of
instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening
complexe beoordeling van het management:
of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans;
––materiële vaste activa, minimum waarderingsregel;
––indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samen-
––timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.
hangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-
1.7.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel
en-verliesrekening overgebracht.
Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs- of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere
Overige derivaten (zonder toepassing van kostprijshedge-accounting)
waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingverlies is het bedrag waarmee de boek-
Overige derivaten met een beursgenoteerde onderliggende waarde worden na de eerste waardering
waarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte
gewaardeerd tegen de reële waarde. Baten en lasten die voortvloeien uit veranderingen in de reële
reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële
waarde worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening.
waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende
Overige derivaten met een onderliggende waarde die niet-beursgenoteerd zijn, worden na de eerste
zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
waardering gewaardeerd tegen de kostprijs. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de derivaten aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardeverminde-
De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens
ring ondergaan.
van de SSHN. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraad-
Indien de reële waarde negatief is, wordt een voorziening opgenomen voor verlieslatende contracten.
beheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur, levensduur, kwaliteitsen huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert de SSHN binnen de sector gangbare uitgangspunten. 1.7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de aannemingsovereenkomst inzake nieuwbouw ondertekend is. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijs/kwaliteitsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 1.7.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft de SSHN een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: ––de waardebepaling van het vastgoed voor de beginbalans; ––het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; ––de verwerking van de vaste servicekosten; ––het treffen van een onderhoudsvoorziening. Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en de belastinglatenties een andere waarde kennen.
132 | 133 geconsolideerde jaarrekening SSHN
1.8 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt
1.9 Toelichting op de geconsolideerde balans
1.9 Toelichting (x € 1.000,–) (x € 1.000)
op de geconsolideerde balans
het netto-resultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd
Ref Ref
als behorende tot de operationele activiteiten.
ACTIVA VASTE ACTIVA
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek
VASTE ACTIVA vaste activa 1 Materiële
van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties
1 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat. Woningen Onroerende
in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht.
en woon-
zaken
Overige Onroerende zaken
Kantoren Overige
Totaal
zaken
zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken gebouwen in exploitatie niet zijnde woningen Sociaal Onroerende Saldo per 31 december 2009: Vastgoed –– Verkrijgingsprijzen in exploitatie
–– Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen
zaken niet 117.891 zijnde woningen
Overige zaken 4.669 in exploitatie
Sociaal Vastgoed 2.810 in ontwikkeling
Kantoren
-2.164
0
646
7.410
7.410
Overige Totaal zaken 1.761 ten dienste 764 135.305 van de exploitatie -696 -532 -54.477
-47.110
-3.975
Boekwaarde per 1 januari 2010
70.781
694
143.919
4.899
3.123
0
1.803
1.027
154.770
-42.751
-111 458
-2.482 0
0 0
-948 4.877
0-754
76 -47.045 5.411
-5.147
-928 -3.472
-170
Verkrijgingsprijzen
1.065
232
80.828
Mutaties 2010 Cumulatieve –afschrijvingen – Investeringen Cumulatieve –waardemutaties – Afschrijvingen
3.115
498
-181 0 0
96.021
1.316 2.645
641 481
-181 0
855 -110
2.261 -3.459 –Waardeverandering – Verkrijgingsprijzen 0 -1.198 Totaal mutaties –– Cumulatieve afschrijvingen
3 -29 118.349 -400 -426
15 -217 4.669-202
16.840 0 2.810 -12.804 4.036
0 -97 12.287 0 -97
–Boekwaarde – Waardeverandering ultimo 2012 mutaties Totaal Investeringen
Saldo per 31 december: Afschrijvingen
incl. waardeveranderingen
-44.923
-3.494
-2.345
1.175
465
0
-67 273
-1.374 8 99.106 2.776
71 19.190 -75 -3.876 1.761 0 840 -13.204 140.716 -3 2.111
-4.987
-763
-600
7.300
998
240
-46.210
-139
-2.699
0
-1.045
-828
-50.921
-5.147
-3.872
0
-12.804
0
0
-21.823
94.823
890
439
4.036
759
270
101.217
Boekwaarde ultimo 2013
1.803
1.098
-57.112
Cumulatieve afschrijvingen
Cumulatieve waardemutaties
16.840
-1.261 0 -68 -8.619
0
146.180
73.426
3.137
-67
Verkrijgingsprijzen
Boekwaarde per 31 december
4.901
0 0 -4.987
173.960
83.604
Aantal woningen Aantal woningen In de post onroerende zaken zijn 1654 zelfstandige en 3639 onzelfstandige woningen opgenomen. In de post onroerende zaken zijn 1654 zelfstandige en 3639 onzelfstandige woningen opgenomen. De De panden en wooncomplexen zijn gebouwd op eigendomsgrond, behalve complex Sterrenbosch panden en wooncomplexen zijn gebouwd op eigendomsgrond, behalve complex Sterrenbosch dat op dat op erfpacht grond van de RU gebouwd is. erfpacht grond van de RU gebouwd is. Afschrijvingsmethode -termijnen Afschrijvingsmethode enen -termijnen Alle materiëlevaste vasteactiva activaworden worden basis vanaf 2011 lineair volledig afgeschreven, 2012 de Alle materiële opop basis vanaf 2011 lineair volledig afgeschreven, vanafvanaf 2012 wordt wordt de componentenmethode toegepast. Daarbij wordt grond nieten afgeschreven componentenmethode toegepast. Daarbij wordt op grond nietop afgeschreven bedragen deen bedragen de afschrijvingstermijnen respectievelijk voor het 50 casco jaar, de installaties, afhankelijk afschrijvingstermijnen respectievelijk voor het casco jaar,50 voor devoor installaties, afhankelijk van het soort wordt insoort 35/20/15 jaarin afgeschreven enafgeschreven de inrichting, keukens en douches in 15 jaar. van het wordt 35/20/15 jaar en de inrichting, keukens en douches in 15 jaar. Overige Zaken in exploitatie In de overige zaken zijn begrepen posten met een boekwaarde van € 220.106 die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle overige vaste activa, zoals het studenteninternet en andere zaken, zijn - 20 -
134 | 135
geconsolideerde jaarrekening SSHN
Overige zaken in exploitatie In de overige zaken zijn begrepen posten met een boekwaarde van € 220.106 die worden gefinancierd
Bedrijfswaarde uitgangspunten 2013 (uitgangspunten 2012 vermeld (..) )
2013-2018
2019 en verder
door middel van financial lease. Alle overige vaste activa, zoals het studenteninternet en andere zaken,
Huurstijging
2,0%
2,0%
zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de SSHN.
Huurderving
0,1%
0,1%
Mutatiegraad
Onroerende zaken in ontwikkeling
Variabele lasten stijging
De post onroerende zaken in ontwikkeling betreft investeringen in de projecten ‘Talia’ en ‘Mariënbosch’.
Onderhoudskosten stijging Rekenrente uitgangspunten
Overige zaken ten dienste van de exploitatie
Minimum levensduur in jaren
30% (25%)
25%
2,5%
3,0%
2,5% (2,0%)
3,0%
5,25%
5,25%
15
15
In deze post is begrepen de kantoorinventaris, computerapparatuur en auto’s. Er wordt lineair afgeschreven op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: ––bedrijfsterreinen: geen afschrijving;
De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjaren-
––automatisering: 3 jaar;
begroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen,
––bedrijfsauto’s: 3 jaar;
erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is
––inventaris kantoor: 5 of 10 jaar;
ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren-
––kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar;
onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroom-
––het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien
prognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groei-
de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.
percentage voor inflatie en huurstijging. De verhuurdersheffing voor de zelfstandige eenheden is vanaf 2013 tot het einde van de levensduur van de complexen in de bedrijfswaarde ingerekend.
De actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde) van de onroerende en roerende
De opbrengsten voor de administratiekosten huurcontracten, de opbrengsten voor de inschrijving
zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden,
op de wachtlijsten en de beheervergoeding van o.a. het complex De Gouverneur zijn als overige baten
wijkt niet significant af van de historische kostprijs.
in de bedrijfswaarde ingerekend. De uitgaven voor het planmatige onderhoud zijn, conform de mjb onderhoud, voor alle complexen ingerekend. De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen
Zekerheden
onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Het bezit is geheel gefinancierd
De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur
met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie.
van de complexen/investering variërend van 15 tot 49 jaar, de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar. De bedrijfswaarde bedraagt in het verslagjaar € 168 miljoen en is met een bedrag van
Verzekeringen
€ 11,0 miljoen. gedaald ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De voor-
Alle onroerende zaken zijn verzekerd tegen brand, ontploffing, vlieg, storm en blikseminslagschade.
naamste oorzaak voor deze daling is veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing
De kamers en woningen zijn zonder onderdekking verzekerd tegen € 40.581,- per eenheid/ € 81.162,-
van € 12,2 miljoen.
per woning. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. WOZ-waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie en ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerendezaakbelasting (peildatum 01-01-2012) in totaal € 245 miljoen. Bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie Het totale bezit van de SSHN is gericht op verhuur aan studerenden. Voor de beleidsvoering wordt de bedrijfswaarde van het bezit van de SSHN per complex berekend (in totaal 21). Jaarlijks wordt de historische kostprijs getoetst aan de bedrijfswaarde. Waardering vindt plaats op basis van de minimumwaarderingsregel. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten.
VLOTTENDE ACTIVA
136 | 137 geconsolideerde jaarrekening SSHN
Ref
2012
2011
De mutatie in de totale bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:
2 Financiële vaste activa
2009
Latente belasting vorderingen De mutatie in de totale bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: De samenstelling van verwerkte en niet opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: Bedrijfswaarde 1 januari 2010
80
Jaarresultaat
Verrekenbare tijdelijke verschillen
3.590
Totaal mutaties latente belasting vorderingen
3.590
Boekwaarde per 31 december
3.670
Mutatie in de egalisatierekening rijksbijdragen Effect contante waarde en restant levensduur
VLOTTENDE ACTIVA Te vorderen van vertrokken bewoners Totaal huurdebiteuren
124
77
0
67 67 80
24
16
148
93
2010
Ref
147
1.339
Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten
2012
Huurdebiteuren Te vorderen van huidige bewoners
120.839
Boekwaarde per 1 januari
2013
3 Vorderingen 2010
Ref
Ref
2009
Deze zijn nominaal gewaardeerd.
Vorderingen bedragen ultimo boekjaar 0,75% (2012: 0,55%) van de bruto jaarhuur. Deze stijging is De3 huurachterstanden mede veroorzaakt door de invoering van Sepa betalingsverkeer. Te vorderen overheidsbijdragen –– Overheidsbijdrage Vredeburg
Overige vorderingen
Totaal te vorderen overheidsbijdragen
34
34
34
34
deopgenomen huurcomponent Van In niet verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is -7.046 het (nog) niet
waarschijnlijk dat toekomstige In de overige opbrengsten fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat 1.795 verrekeningsmogelijkheden In de onderhoudslasten kunnen worden benut. In de overige lasten
Totaal financiële vaste activa In de disconteringsvoet
Te vorderen omzetbelasting
-3.460
–– Te vorderen van /vertrokken Vordering Gemeenten Provincien bewoners
3126
90
Totaal huurdebiteuren Totaal overige vorderingen
9366
62 81
3670 13.366
In de levensduur
Huurdebiteuren
10.695
80
2.114
In de restwaarde-inschatting
0
In de inflatie
0
0
Correctie bezit
0
Rentabiliteitswaardecorrectie
Totaal overlopende activa 1.324
Invloed nieuwe lening Aflossing
-776
Renteherziening
0
Herfinancieringen
0
Beleggingen
0
Bedrijfswaarde 1 januari 2011
2
Totaal vorderingen
-1.542
Discontovoet
opgenomen
37
527
opgenomen
453
niet verwerkt
onder financiële onder vlottende vaste activa
768 activa
627
280
0
0
Saldo per 31 december 2009: Boekwaarde per 1 januari 2010 4 Liquide middelen Mutaties 2010
136.983
Direct –– opvraagbaar: Verrekenbare tijdelijke verschillen Kas Totaal mutaties latente belasting vorderingen ING/Postbank
Financiële vaste activa
53
De huurachterstanden van de actieve contracten bedragen ultimo boekjaar 0,16% (2009: 0,24%) Te vorderen rente banken en beleggingen 104 253 van de bruto jaarhuur. Voorraad linnen- en keukenpakketten 4 11 Te vorderen belastingdienst REB 62 0 Latente belasting vordering Te vorderen Mooiland 14 26 De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen Te vorderen RU/HAN inz. masters 6 0 en compensabele verliezen is als volgt: Overige overlopende activa 337 163
Gevolg van mutaties in het bezit Nieuwbouw
44
38
1
Waardering geschiedt tegen nominale waarde. Overlopende activa De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,28% (2009: 0,29%) van de bruto jaarhuur.
-1.665
In de voorgenomen investeringen
61
–– Te vorderen van huidige bewoners
Diverse debiteuren
-67
0
0
-67
50 10.271
50 348
4.747
372
2010
2009
Vaste Servicekosten
0
36
Op termijn uitgezet: verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet Van niet opgenomen Depositorekening 28.694 waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie15.238 of dat verrekenings-
Totaal financiële vaste activa
0
36
mogelijkheden kunnen worden benut. Totaal liquide middelen
Overige banken
Boekwaarde per 31 december 2010
213
0
0
30.261
29.419
Totaal vlottende –– Te vorderenactiva VPB
31.0290
30.046 35
–– Diverse debiteuren
37
44
Totaal overige vorderingen
37
79
Overige vorderingen
- 24 -
- 23 -
138 | 139
geconsolideerde jaarrekening SSHN
Toelichting op op de de geconsolideerde geconsolideerde balans balans Toelichting (x € 1.000) in de totale bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: De (x €mutatie 1.000,–)
Ref
2013
2012
Ref Toelichting
op de geconsolideerde balans
2013
2012
(x € 1.000,–)
7 Langlopende schulden
Te verrekenen met CV Heyendaal
PASSIVA Bedrijfswaarde januariCV 2011 –– Rekening 1courant Heyendaal
136.98332
54
32
54
Totaal te verrekenen met CV Heyendaal Eigen vermogen
Jaarresultaat Effect contante waarde en restant levensduur
1.576
2010
Ref
Ref
PASSIVA
2009
Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en Overige reserves uitgangspunten Overlopende activa
5
In de–huurcomponent – Te vorderen rente banken/beleggingen
18.699 212
In de–overige Saldo 31 opbrengsten december – per Bureau Externe Relaties Radboud Universiteit In de onderhoudslasten Totaal herrekende overige reserves –– Te vorderen Belastingdienst (REB)per 1 januari
3.57812 40.093 -389 40.093 443
In de–overige lasten – Te vorderen Mooiland
-5.045 3 256
In de levensduur Jaarresultaat –– Vooruitbetaalde kosten Itris In de restwaarde-inschatting
35.232 14 35.232 0
–– Overige overlopende activa
Totaal herrekende overige reserves per 31 december Gevolgen van mutaties in het bezit Totaal vorderingen Aangekocht bezit Totaal eigen vermogen
44.200
40.093
Aflossing
6 Voorzieningen Correctie swaps
Direct opvraagbaar:
–– Kas Bedrijfswaarde 31 januari 2011 –– ING/Postbank
776
40.093
2.035 -255 Voorziening vaste servicekosten
Voorziening onrendabele top
Voorziening latente 10 153.689 belasting verplichtingen 25
Voorziening energiebudget
7
32
4
1.034
384
1.457
0
2.581
516
Ontrekking
-1.787
-12.804
-89
-303
0
0
0
0
1.477
0
Totaal liquide middelen
17.107
17.174
0
1.036
6,00 %
36.164
36.897
36.164
36.897
Jaarresultaat
Saldo leningen per 1 januari voor stelselwijziging
52.00026
Ontvangen nieuwenaleningen Jaarresultaat stelselwijziging
17.50026
7.500 -733
-16.000 36.190
-5.588 36.164
50.088 -733
53.500
52.000
36.190
36.164
3.526
in exploitatie met een WOZ waarde van € 207 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.
Voorzieningen
Waarborgsommen
6.975
7.578
597
Totaal vlottende activa 8.354 De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke18.471 verschillen in de fiscale
waardering en de waardering van de materiële vaste activa. In 2012 is er fiscaal een onderhoudsvoorzieing gevormd. De voorzieningen zijn als een verplichting op lange termijn aan te merken.
1.036
Leningen kredietinstellingen
6
592
12.804
Saldo per 31 december
6,00 %
862
Totaal eigen vermogen
1.807
Correcties
2,000%
1.086
53.500
0
Voor de door het WSW geborgde leningen heeft de SSHN zich verbonden het onderliggend onroerend goed
Saldo 1 januari Opper termijn uitgezet: Dotatie
–– Depositorekeningen
3,41 %
0 861
45.000
862
Af teTotaal lossenherrekende leningen inoverige het volgende jaarper 31 december reserves Saldo leningen per 31 december
-549
–– Overige banken
52.000
8.500
Totaal herrekende overige reserves per 1 januari
4.861 267
Liquide middelen
Overige schulden
93
-3.170 4.107 917
Rentabiliteitswaardecorrectie Invloed nieuwe lening 4
Waarborgsommen Kapitaal
Saldo perschulden. 31 december kortlopende De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt € 22.000.000.
In de voorgenomen investeringen Jaarresultaat Totaal overlopende activa
1.297 262 44.200
3,34 % 2,00 %
2013 rentevoet
De aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de
0
116
2009
2012 rentevoet
2013 totaal
Overige reserves
109
131
2010
2012 totaal
2013 looptijd langer dan 5 jaar
Eigen vermogen
Leningen kredietinst.
51
-293
2013 looptijd korter dan 5 jaar
Waarborgsommen nominaal
voorziening
latente
vaste
belasting
servicekosten
verplichtingen
807
Renteverplichting waarborgsommen
Totaal waarborgsommen Saldo per 1 januari
800
55
61
862
861
1.209
163
De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die –– Dotatie
1.171
1.869
-875
-6
dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de –– Onttrekking
huurovereenkomst door de huurder verschuldigd moet zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur. –– Correctie eerdere dotatie Saldo per 31 december
0
285
1.505
2.311
Tot en met het boekjaar 2003 werd jaarlijks 5% samengestelde intrest toegerekend. Vanaf 2004 t/m 2009 bedraagt het interestpercentage 4%, in het jaar 2010 3,5%, 2011 2,5% en 2012 en 2013 2%. De De voorziening latentede belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen waarborgsom inclusief rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend c.q. in de fiscale waardering en devan waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten terugbetaald. De reële waarde de waarborgsommen bedraagt: € 770.971.
in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De voorzieningen zijn Overige schulden op lange termijn aan te merken. als een verplichting Saldo per 1 januari 7 Langlopende Aflossing
1.086
schulden
Saldo per 31 december
1.138
-50 2010
Totaal langlopende schulden
2010
2010
2010 1.036
55.398
- 25 -
- 26 -
-52 2009
2009 1.086
53.947
140 | 141
geconsolideerde jaarrekening SSHN
Ref
2013
8 Kortlopende schulden
looptijd
looptijd
totaal rentevoet
2012 totaal rentevoet
Huurverplichtingen
korter dan langer dan Leningen kredietinstellingen
5 jaar 30.900
41.646
804
0
804
4,00% 0 1,23% 0
Waarborgsommen ABN-AMRO Roll-over Overige schulden Totaal schulden aan kredietinstellingen Totaal
Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt
5 jaar 10.746
Schulden aan kredietinstellingen
0
14
14
11.550
30.914
42.464
3,55%
31.775
4,66%
in totaal € 351.000,- (exclusief beheervergoeding). Totale verplichting alle jaren is € 1.503 miljoen,
790
4,00% 6.000
waarvan < 5 jr € 1,344 miljoen en > 5 jaar € 159.000,-.
1.246
1,23% 6.000
Obligo WSW
33.811
De roll over lening ABN-AMRO kent een looptijd tot januari 2014.
Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. 2010 4.707
Ref Schulden aan leveranciers
2009 888
Belastingen en premies sociale verzekeringen De aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2011 bedraagt € 149.415,–. De rentabiliteitswaarde Loonheffing 0 100 (contante waarde uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) Pensioenfonds 28 112 bedraagt € 2,159 miljoen. (2009 € 3,646 miljoen). Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 28 212 Leningen kredietinstellingen
Te betalen VPB
1.10 Niet in de balans opgenomen regelingen
een bepaald percentage (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft de SSHN een aangegane obligoverplichting van € 2,796 miljoen (2012: € 2,675 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Verbonden partijen
Saldo leningen 1 januari
0 31.775
–– Ontvangen nieuwe leningen
10.000
0
Binnen deze CV vindt de exploitatie plaats van complex de Gouverneur. Van deze verbonden partij
21
0
is een beheerskostenvergoeding ontvangen van € 81.521,-.
-149
-141
Overige schuldenleningen ivm verwerking disagio –– Aanpassing –– Reguliere aflossingen in het daaropvolgende jaar
Te verrekenen/restitueren variabele servicekosten Saldo per 31 december
648 41.647
997 31.916
Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van
1.137 31.775
Reguliere aflossingen in het volgende jaar 22.000 Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 3,22% (2009: 3,84%). Overige schulden algemeen 822 In het boekjaar vonden geen renteconversies plaats. Totaal overige schulden 23.470
5.588 2.491 9.216
Waarborgsommen
Gedurende 2013 is de directeur bestuurder opgetreden als bestuurder-vennoot van de CV Heyendaal.
Aangegane leningen In 2013 zijn twee roll over leningen van € 5 miljoen en 1 lening met een hoofdsom van € 7,5 miljoen gestort. Verdere leningen zijn (nog) niet aangetrokken. Treasury
Waarborgsommen nominaal
Overlopende passiva
Renteverplichting waarborgsommen Totaal waarborgsommen
Niet vervallen renteverplichting ultimo boekjaar
730
715
73
75
803
790
1.205
Vooruitontvangen huren huidige en toekomstige bewoners
1.146
301
179
In maart 2013 is een nieuw treasurystatuut door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Het treasurybeleid is uitgevoerd vanuit het treasuryjaarplan 2013, met daarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de financiële commissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in
Niet opgenomen vakantiedagen 188 De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, 165 Nogdienen te ontvangen facturen onderhoud 440 van de huur- 15 die als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging
het kader van beperking van renterisico’s/looptijdrisico’s.
Overige overlopende passiva -5 1 overeenkomst door de huurder verschuldigd moet zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur. Totaal overlopende passiva 2.129 1.506
Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming
Tot en met het boekjaar 2003 werd jaarlijks 5% samengestelde intrest toegerekend. Vanaf 2004 Rekening courant CV Heyendaal t/m 2009 bedraagt het interestpercentage 4%, in het jaar 2010 3,5%. De waarborgsom inclusief
die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico’s, alsmede over de omvang
de rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend c.q. terugbetaald. De reële Rekening courant CV Heyendaal 384 waarde van de waarborgsommen bedraagt: € 720.053,–. Totaal rekening courant CV Heyendaal 384
en risico’s van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht 344 344
Overige schulden
Totaal kortlopende schulden
30.718 1.246
Saldo per 1 januari
Toevoegingen Aflossing collegiale financiering en financial lease Saldo per 31 december
met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten
19.163 1.260
0
15
-57
-29
1.189
1.246
43.639
33.811
jaarlijks niet meer dan 10% renterisico te lopen ten opzichte van de totale leningenportefeuille. De SSHN heeft ter afdekking van haar toekomstig renterisico’s derivaten afgesloten met de volgende modaliteiten:-3 swaps met hoofdsom van in totaal € 22,5 miljoen, de SSHN ontvangt variabele 3 maands Euribor rente en betaalt een vaste rente. Aan de swaps zijn (roll over)leningen gekoppeld met een kortere looptijd dan de swaps. Herfinanciering met nieuwe roll overleningen is op termijn noodzakelijk. Voor een tweetal swaps met een hoofdsom van € 17,5 miljoen is een Mutual Break Loss clausule afgesproken in 2020/2021, waarbij de mogelijkheid bestaat voor beide partijen de swaps tegen marktwaarde verrekening te ontbinden. De 3 renteswaps, totaal € 22,5 miljoen hebben
Totaal langlopende schulden
ultimo 2013 een negatieve marktwaarde van ca. € 6,1 miljoen. De looptijden zijn respectievelijk € 5 miljoen tot 2022 met vaste rente van 5,13%, € 5 miljoen tot 2025 tegen een rente van 3,88% en € 12,5 miljoen tegen een rente van 3,93%.
- 27 -
142 | 143
geconsolideerde jaarrekening SSHN
1.11 Toelichting op op de de geconsolideerde geconsolideerde winst-en-verliesrekening winst - en verliesrekening 1.11 Toelichting
Bedrijfslasten (x € 1.000)
(x € 1.000) (x € 1.000,–)
Ref
2013
11. Toelichting op de geconsolideerde winst - en verliesrekening
2012
Bedrijfsopbrengsten
Ref Ref
2013 2012
2012 2011
3.459
2.918
29
45
68 16.247
68 15.107
3.556 -12
3.031 -15
Bedrijfsopbrengsten 14 Afschrijvingen op materiële vaste activa 2010
Ref
2009
Onroerende en roerende zaken in exploitatie 8 Huren
9 Huren
Bedrijfsopbrengsten
Woningen en woongebouwen ontvangen netto huren: Te Onroerende zaken niet zijnde woningen
Te ontvangen netto huren: 10 Huren
Woningen en woongebouwen in exploitatie
17.920
Te ontvangen netto huren:
–– Woningen en woongebouwen in exploitatie Huurderving wegens leegstand
16.588
15.080 -19
Huurderving wegens oninbaarheid
Totaal Af:huurderving Totaal huren –– Huurderving wegens leegstand
14.358 -12
-4
-4
-23
-16
17.897 6
16.572 13
–– Huurderving wegens oninbaarheid
3
7
Totaal huurderving
9
20
15.071
14.338
Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013
4,0%
Harmonisaties
1,6 %
Nieuwe eenheden Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2010 10 Vergoedingen
0,0 %
Totaal huren
.. ..
Harmonisaties en ingebruikname nieuwe eenheden (Gouverneur)
Overige zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen in exploitatie Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken in exploitatie Huurderving wegens leegstand Huurderving oninbaarheid Onroerendewegens en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal huurderving
Totaal huren en kantoorruimten Kantoorpand Overige zaken tdv exploitatie
Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2011 exploitatie Harmonisaties Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken Nieuwe eenheden exploitatie 9 Vergoedingen
1,15%
t.d.v. de 2,3%
Overige goederen leveringen en diensten:
-1 -16
16.231 97
15.092 94
74
72
171
166
3.727
3.197
4.597
4.373
1.381
1.246
1,4 % in 4,8 %
....
2,46%
-4 -16
Overige goederen leveringen en diensten: Over de grond vindt er geen afschrijving plaats.
11 Vergoedingen
Opbrengsten varaibele servicekosten Overige goederen leveringen en diensten: Opbrengsten vaste servicekosten
4.857 1.452
–– Opbrengsten variabele servicekosten
4.913
Opbrengsten kabel / tv complexen
247
–– Opbrengsten vaste servicekosten
Totaal vergoedingen
Totaal vergoedingen
12 Overheidsbijdragen
BWS subsidie
246
240
0
BWS subsidie Totaal overheidsbijdragen Totaal overheidsbijdragen
247
1.124
6.373
11 Overheidsbijdragen
1.398
5.008
1.214
6.556
–– Opbrengsten kabel/tv complexen
4.690
6.335
6.372
065
65
65
65
Opbrengsten variabele servicekosten 15 Overige vaste waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Opbrengsten servicekosten Opbrengsten kabel / tv complexen
242
Totaal vergoedingen Waardevermindering Waardevermeerdering 10 Overheidsbijdragen Overige waardeverandering (im)materiele vaste activa
7 7
12 Verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal
BWS subsidie
242
6.220 400
5.861 1.200
0
-1.764
400
-564
7
65
Totaal overheidsbijdragen 7 De waardevermindering waardevermindering ad betreft de garages complex De ad400K € 400.000,betreft de op garages op Sterrenbosch. complex Sterrenbosch.
65
11 Verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal
13 Overige bedrijfsopbrengsten
Huren huurpanden en niet zijnde woningen Beheersvergoeding Gouverneur
304 81
247 81
Vergoeding adm.kosten huurcontracten Totaal verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal
8152
38 81
Vergoeding adm.kosten inschrijving wachtlijsten
86
84
De beheerskosten voor de CVvia Heyendaal zijn in het startjaar vastgesteld op een bedrag van Vergoeding adm.kosten servicekosten 120 € 560 per
128
wooneenheid. Dit bedrag wordt jaarlijks geindexeerd met het BDB-indexcijfer (eengezinswoningen).
131
Vergoeding kosten complexbeheerders
136
Overige vergoedingen
13 Overige bedrijfsopbrengsten
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
14 Verrekening tussen SSHN enwoningen CV Heyendaal Huren huurpanden en niet zijnde
46
82
744
710
461
Beheersvergoeding Gouverneur
121
120
Totaal verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal
121
120
De beheerskosten voor de Gouverneur zijn in het startjaar vastgesteld op een bedrag van € 560 per wooneenheid. Dit bedrag wordt jaarlijks geindexeerd met het BDB-indexcijfer (eengezinswoningen). 12 Overige bedrijfsopbrengsten
447
Huren huurpanden en niet zijnde woningen
447
356
5378
13 71
Vergoeding adm.kosten huurcontracten
71
68
Totaal verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal Vergoeding adm.kosten inschrijving wachtlijsten
10478
13 94
Vergoeding adm.kosten inschrijving wachtlijsten
94
84
Ref Vergoeding adm.kosten via servicekosten
133 2010
129 2009
Vergoeding adm.kosten via servicekosten
127
121
Vergoeding kosten complexbeheerders
126
147
Vergoeding kosten complexbeheerders
145
151
Overige vergoedingen
128
75
1.005
963
Beheersvergoeding Gouverneur Vergoeding adm.kosten huurcontracten
Bedrijfslasten
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
Vervolg op volgende pagina.
- 29 -
- 29 - 30 -
144 | 145
Ref
2013 Subtotaal Heffingen
geconsolideerde jaarrekening SSHN
815
2012 769
Ref
2013
Resultaat voor belastingen volgens
2.495
de geconsolideerde jaarrekening Bijzonderebaten waardeverminderingen Financiële en lasten
16 Overige Personele kosten bedrijfslasten Bedrijfslasten huurpanden/niet zijnde woningen
184
165
1.912 6.382 298 0
Diverse bedrijfslasten
350
380
Totaal personeelskosten
2.560
2.517
Lonen en salarissen Overige lasten incl. te verrekenen/restitueren servicekosten Sociale lasten Mutaties voorzieningen Pensioenen
57
Subtotaal overige bedrijfslasten
6.623
17 Lasten onderhoud
Totaal overige bedrijfslasten
10.855
1.374
Afschrijvingen
203
1.866 6.375
19 Tijdelijke Rentebaten en soortgelijke opbrengsten verschillen
-556
271 0
Totaal permanente en tijdelijke verschillen
1.021
Belastbaar bedrag
3.516
0
6.540
10.592
Ontvangen rente
Rente rekeningcourant tegoeden
-5
Verschuldigde Rente deposito's winstbelasting
885 -304
Rente overig Ontvangen winstbelasting 2008
Totaal rentebaten Saldo winstbelasting Groot/projectmatig onderhoud
3.490
665
Planmatig/jaarlijks onderhoud
611
565
Klachten/mutatie-onderhoud In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria Totaal lasten onderhoud
588
761
4.689
1.991
19 Accountantshonoraria
ten laste van het resultaat gebracht:
Controle van de jaarrekening 2008
18 Controle Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) van de jaarrekening 2009 Controle van de jaarrekening 2010
Beheerskosten
0
11
14
36
29
0
Fiscale advisering
3
111 0
0 121
Totaal beheersaccountantshonoraria Algemene en administratiekosten
79046
47 596
Automatiseringskosten 325 298 Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in Bestuurskosten 54 61 de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe Subtotaal beheerskosten 1.280 1.076 accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
Heffingen
Financiële Verzekeringen
baten en lasten
Heffing CFV 20 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Subtotaal heffingen
-1 -340
-38 -631
-40
-347 254
-381
20 Rentelasten en soortgelijke kosten Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestandRente leningen onder overheidsgarantie 2.725 2.133 delen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, Rente kasgeldlening -4 afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van 61 Overige rentelasten 16 20 het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 2.737 2.214
0
Andere niet-controlediensten Overige personele kosten
Belastingen
2012
21 Latenties
Mutatie latente belastingen vaste serv.kst voor 2008
24
Mutatie latente belastingen leningen
67
-89
-17
2.581
625
Mutatie compensabele verliezen
-1.600
0
Mutatie latent belastingen vaste serv.kst na 2008
-1.188
0
Mutatie latente belastingen agio leningen
-314
0 0
Mutatie latente belastingen onderhoud
757
645
41
41
Mutatie latente belastingen voorz vaste serv.kst.
-363
803
59
Mutatie latente belastingen voorz energiebudget
-149
0
1.601
745
-1.098
675
Totaal mutaties latenties
Ontvangen rente
Overige bedrijfslasten –– Rente rekeningcourant tegoeden –– Rente deposito’s
4
47
212
170
Bedrijfslasten huurpanden/niet zijnde woningen
274
Overige lasten incl. te verrekenen servicekosten
6.538
6.312
Subtotaal overige bedrijfslasten
6.812
6.548
–– Rente overige
55
Totaal ontvangen rente
271
22 Belastingen
236 6
223
Verschuldige winstbelasting
-997
997
Totaal verschuldige winstbepaling
-997
997
21 Rentelasten en soortgelijke kosten Accountantskosten
Rente leningen onder overheidsgarantie
1.308
1.179
Accountantskosten Rente kasgeldlening
6833
11882
Totaal accountantshonoraria Overige rentelasten
6827
3082
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
1.368
1.327
2010
2009
In bedrag opgenomen opgenomen van van 5K € 5.000,controle jaarrekening In de de kosten kosten voor 2013 is een bedrag inzake inzake controle jaarrekening 2012. 2012. Ref
De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de
veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit
zoals bedoeld inkunnen art. 1, lidals 1 Wta toezicht accountantsorganisaties) De belastingen volgt(Wet worden gespecificeerd:
vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds
Belastingen consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants 22
betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het Volkshuisvesting.
Acute belastingen Totaal overige bedrijfslasten
9.761 0
Latente belastingen per 1 januari 2010
8.451
116
Mutatie latente belastingen 2010
-2.214
De acute belastinglast is als volgt bepaald: - 31 -
- 32 -
146 | 147
geconsolideerde jaarrekening SSHN
1.12 1.12 Overige Overige informatie informatie 1.12.1 Werknemers
1.12.1 Werknemers
Gedurende hetjaar jaar2013 2013had haddede corporatie gemiddeld 38 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaGedurende het corporatie gemiddeld 38 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op seerd op het aantal fulltime equivalenten. het aantal fulltime equivalenten. 1.12.2 1.12.2 Bestuurders Bestuurders en en commissarissen commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen opgesteld conform richtlijnen voor de Raad Jaarverslaglegging.De opstelling conform WOPT isconform opgenomen in het VolkshuisLasten tervoor zakede van bezoldiging en ter zake van pensioenen opgesteld richtlijnen voor de Raad voor vestingsverslag in hoofdstuk VI.4. De bezoldiging bestuurders periodiek betaalde beloningen de Jaarverslaglegging.De opstelling conform WOPT van is opgenomen in omvat: het Volkshuisvestingsverslag in (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeloningen beschikking stelling van auto hoofdstuk VI.4 Devakantiegeld, bezoldiging van bestuurders omvat: periodiek betaalde (zoals salarissen, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, beschikking stelling van auto VUT, en presentiegelden), en presentiegelden), beloningen betaalbaar op ter termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave beloningen betaalbaar op uitkeringen termijn (zoalsbijpensioenlasten, VUT, sabbatical leave enen jubileumuitkeringen) en jubileumuitkeringen) beëindiging van het dienstverband winstdelingen en uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband winstdelingen Het directie) totaalbedrag bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgten per individueel en lid bonusbetalingen. van het bestuur (de kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd: worden gespecificeerd: In k€ k€
periodiek betaalde beloningen
Beloningen betaalbaar op termijn
Winstdeling en bonus
2012
163
31
0
2013
162
30
0
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd: In k€ k€ Voorzitter
2013 7,8
2012 9,0
Vice voorzitter
7,4
7,5
lid 1
2,5
2,5
lid 2
0,0
0,0
lid 3
2,5
2,5
lid 4
2,5
2,5
lid 5
2,5
2,5
25,2
26,5
Totaal
De bedragen zijn excl. btw en de honorering heeft betrekking op het gehele jaar.
1.12.3 Resultaatbestemming
1.12.3 Resultaatbestemming
Het resultaat wordt toegevoegd aan de algement reserve. Het resultaat wordt toegevoegd aan de algement reserve. 1.12.4 Toelichting gebeurtenissen na balansdatum
1.12.4 Toelichting gebeurtenissen na te balansdatum Er zijn gebeurtenissen na balansdatum melden. Ultimo maart 2014 heeft de SSHN de voormalige Rijkswaterstaattoren, gelegen naast de Hogeschool Arnhem Nijmegen in Arnhem, aangekocht.
- 33 -
Ref
Jaarrekening enkelvoudig 148 | 149
2 Jaarrekening enkelvoudig
31 december 31 december 2013 2012
PASSIVA
jaarrekening SSHN 2013
2.1 Enkelvoudige Balans 2.1 Enkelvoudige Balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000,–)
5
Eigen vermogen Onverdeeld resultaat na belasting
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Ref 31 december
ACTIVA
Ref
31 december 2010 2013
31 december
Overige reserves Ref
31 december 2009 2012 Voorzieningen PASSIVA
ACTIVA Vaste activa
4.107 0 40.093 40.093 31 december 31 december 44.200 40.093 2013 2012
6
Voorziening vaste servicekosten
Materiële vaste activa
Voorziening onrendabele top Eigen Latentevermogen belastingverplichting
1
Vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
70.110
Onroerende en roerende Materiële vaste activa zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Sociaal Vastgoed in exploitatie
1
TotaalVastgoed materiëleinvaste activa voor eigen exploitatie Sociaal ontwikkeling
7.300
7.410
Onverdeeld Voorziening resultaat energie na belasting Overige reserves
1.225 90.391
1.282
92.042
PASSIVA
78.635 4.036
76.698
0
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Financiële vaste activa
2
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering
2
1.029
1.128
95.456
93.170
4.944 0
Vaste Servicekosten
0
Totaal financiële vaste activa
4.944
Ref
7 6
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Voorzieningen Voorziening vaste servicekosten
Waarborgsommen Eigen vermogen
4.129
3.670 5.791 9.461
0 0 4.129
80 5.940 6.020
104.917 83.579
80.827
99.190
Voorziening onrendabele top
Overige reserves
Voorziening energie
Resultaat boekjaar
8
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Totaal eigen vermogen Langlopende schulden Schulden aan leveranciers
7
Vorderingen Vorderingen Huurdebiteuren
145 506
59
446
213
743
280
620
Rekening courant CV Heyendaal
38
64 253
48
30.216
81
30.216 Totaal vorderingen
1.310
Totaal vlottende activa
29.379 771
30.959
Liquide middelen
4
6.206
18.480
6.977
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen vpb
Totaal voorzieningen Overige schulden
4.694 53.500 28 851 0
36.897 -733 36.164
0
1.077 9.039 53.927 1.504 516
0
4.694 28 0 23.297
0 163 1.372
882 212 997 9.039 1.504
577
516
30.724
19.151
41.646
Totaal langlopende schulden
882 52.000 212 849 997
19.151 6.000
7
Overige schulden
6.000
0
2.128
Leningen kredietinstellingen
16.018
1.209
Rekening courant CV Heyendaal Langlopende schulden
12.804 1.077 1.034 53.927 384
577
3.837
Waarborgsommen
29.999
17.170
0
Overlopende passiva 29.379
0
0
1.526 30.724
82
64
5.573
52.000 1.796 849
1.028 23.297
2.311
Huurdebiteuren Overlopende activa
913
36.190
Latente belastingverplichting
92
4
26
0
34
Overige vorderingen
8
40.093 16.018
53.500 1.450 851
Voorziening onrendabele top
34
Liquide middelen Overlopende activa Liquide middelen
2009
92
Te vorderen overheidsbijdragen Overige vorderingen Latente belastingvordering
2010
0 55.379 2.128
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
3
40.093 31 december
6
Voorziening vaste servicekosten
3
1.034 0 384
Leningen kredietinstellingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Waarborgsommen Te betalen vpb
Voorziening CV Heyendaal Rekening courant CV Heyendaal
Vorderingen
3.526 4.107 597 40.093 5.573 44.200 31 december
3.526 36.164 55.379 597
Voorziening onderhoud Overlopendegroot passiva
Vlottende activa
12.804
0 0 1.028
Overige Voorzieningen Overige schulden schulden
Vlottende activa
1.796
0
5
Latente belastingverplichting
Totaal Totaalvaste vasteactiva activa
5
Overige schulden Kapitaal
Effecten
Aandeel in andere deelnemingen binnenland
68.006
1.450
31.775
793
780
1.175
1.231
43.614
33.786
11.600
11.600
1.183
1.176
98
130
1.298
412
Totaal vlottende activa
Kortlopende schulden
8
Schulden aan kredietinstellingen
Totaal Totaalgeneraal generaal
135.876 102.059
129.189 87.804
Totaal generaal Schulden aan leveranciers
135.876
Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen VPB Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken
-1-
0
0
Overige schulden
2.565
1.765
Overlopende passiva
1.674
1.399
18.418
16.482
Totaal Totaal generaal kortlopende schulden
-2-
Totaal generaal
-2-
129.189
135.876
129.189
87.804
102.059
150 | 151
jaarrekening SSHN 2013
2.3 Toelichting op de enkelvoudige balans (x € 1.000)
2.2 winsten verliesrekening 2.2 Enkelvoudige Enkelvoudige winst-en-verliesrekening
2.3 Toelichting op de enkelvoudige balans
(x € 1.000,–)
(x € 1.000,–)
(x € 1.000)
Ref Ref Bedrijfsopbrengsten Huren Bedrijfsopbrengsten
9
Vergoedingen Huren
17.525
10 9 11 10
Overheidsbijdragen Vergoedingen
12 11 13 12
Beheersvergoeding Overheidbijdragen Gouverneur Overige bedrijfsopbrengsten Beheersvergoeding Gouverneur Overige bedrijfsopbrengsten
13
Som der bedrijfsopbrengsten
2013 2010 €
Som der bedrijfsopbrengsten
2009 2012
€ 16.231
6.444 14.769
6.220 14.295
06.261
6.3567
122
65
121 65
992 118
936 19
25.083
732
21.945
708
23.515 21.443
Bedrijfslasten Afschrijving op materiële vaste activa
14
3.552
3.023
Overige waardeverandering (im)materiële vaste activa Bedrijfslasten
15
400
-98
Lonen en salarissen Afschrijvingen op materiële vaste activa Sociale lasten
16 14
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
15
Pensioenen
Lonen en salarissen
16
Lasten onderhoud Sociale lasten
Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) Pensioenlasten
17 16 18 16
Lasten onderhoud Som der bedrijfslasten
17
Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten)
16 / 18
Bedrijfsresultaat
1.9121.218 298
2.229
350
1.691
4.658
9.602
221 357
20.7725.191 8.501
4.311
Som der bedrijfslasten
1.866 1.157
VASTE ACTIVA
VASTE ACTIVA 1
Materiële vaste activa
De mutaties in vaste de materiële 1 Materiële activavaste activa zijn in het navolgende schema samengevat. De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat. Onroerende en roerende zaken in exploitatie
gebouwen Sociaal Vast in Saldo per 31 december 2009: exploitatie
–– Verkrijgingsprijzen
380
–– Cumulatieve afschrijvingen
1.721
1.969 218
8.314 302
8.170 15.725 8.379 16.825
incl. waardeveranderingen
19
347
Rentelasten en soortgelijke kosten
20
-2.737
Bedrijfsresultaat
2.537
Som financiële baten en lasten
-2.390
381
4.618
-2.214
-1.833
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
19
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
Rentelasten en soortgelijke kosten Latenties
Belastingen
21 20 22
Som financiële baten en lasten Deelnemingen
23
Resultaat Resultaatna uitbelastingen gewone bedrijfsuitvoering vóór belastingen Mutatie latenties
1.921
271 0
1.098-1.368 997
186
5.957 0
-1.327 -675
-997
Cumulatieve afschrijvingen
-42.426
-111
-3.472
-3.472
90.096
-887 1.316
waardemutaties
–– Investeringen
Boekwaarde ultimo –2012 – Afschrijvingen
4.899
66.666
431
-3.975
-17 630
2.260
498
3 1.804 -29 -400 -426
15 481 -215 0 -200
110.438
Cumulatieve incl. waardeveranderingen -45.712 afschrijvingen
Boekwaarde Cumulatieve per 31 december waardemutaties
-3.472
4.902
-181
-3.494
-2.345
1.175
465
-2.693 0
0
0 855
0
-12.804
-532 -50.708
1.027
1.065
217
-754 0
0
76 0
71 -67 -74 0 -3
-763
-598
998
227
-828 0
4.861 3.477
De post Sociaal Vastgoed in ontwikkeling betreft investeringen in project 'Marienbosch' en ' Talia'.
-102 -412
Resultaat deelneming
22
1.055
-3.696
26
-733
-54.155
-50.417
78.635
-20.148
Boekwaarde ultimo toelchting wordt verwezen naar paragraaf 1.9 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor een nadere 89.071 890 430 4.036 759 95.456 270 2013
4.1071.440
-254
-2.229
166.021
Deze postnadere onroerende zaken in ontwikkeling betreft investeringen in project ‘Sperwerstraat’. Voor een toelichting wordt verwezen naar paragraaf 1.9 in de geconsolideerde jaarrekening.
-2.215
5.384
825 132.790
1.098
7.300
0
-6.944
19.190 10 1.937 -3.701 -13.204 2.285
-4.987
-1.045
76.698
-67 273 -66 93.170 -1.218
1.761
1.803
146.830 -46.716
0
0 -110 -97 0 -97 12.287
16.840
68.470
-948 4.877
Overige Totaal zaken ten dienste 1.761 van 749 127.406 de exploitatie
-696
1.803
7.410
-4.987
2.810
3.123
-3.872
0
16.840 -181 0 -12.804 4.036
-41.968
-140
0
0
4.669
7.410 0
0 0
0
Kantoren
-1.141 576
21
-4-3-
0
2.261 Totaal mutaties -3.286 Afschrijvingen 0 Waardeverandering Saldo 31 december 2010: -1.025 Totaal per mutaties 138.255 –Verkrijgingsprijzen – Cumulatieve afschrijvingen
646
-2.477
–– Waardeverandering
–– Verkrijgingsprijzen
Sociaal Vastgoed in ontwikkeli 2.810 ng
-2.164
3.108
694
0
Totaal
zaken
91-1.097
Belastingen
Nettoresultaat na belastingen
-43.341
Kantoren Overige
zaken in ontwikkeling
niet zijnde
135.994
Cumulatieve Mutaties 2010
zaken
zaken
Onroerende woningen Overige zaken niet zaken zijnde in woningen exploitatie 110.007 4.669
Verkrijgingsprijzen
Boekwaarde per 1 januari 2010
Investeringen
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Overige Onroerende
Woningen Onroerende
Onroerende en roerende zaken in enexploitatie woon-
271
-3.122
7.790
19.408
Ref
ACTIVA
VLOTTENDE ACTIVA
152 | 153
De samenstelling van verwerkte en niet opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen
jaarrekening SSHN 2013
Ref
2013 2012
Ref
2012
en compensabele verliezen is als volgt:
Ref
2013
opgenomen
onder financiële onder vlottende
2011
2 Financiële vaste activa 2 Financiële vaste activa
3 Vorderingen
Latente belasting vorderingen
Te vorderen van huidige bewoners
vaste activa
activa
Saldo per 31 december 2009:
Huurdebiteuren Boekwaarde per 1 januari 2010
Deelnemingen
De samenstelling van verwerkte en niet opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en De post deelnemingen betreft de CV Heyendaal. Deze CV is in 2007 opgericht samen met compensabele verliezen is als volgt: Woningstichting Het Gooi en Omstreken en Woningstichting Ons Huis ter exploitatie van Boekwaarde per 1 januari 80 een complex van 195 eenheden. De bouw van het complex is in 2007 opgestart en de oplevering
Totaal huurdebiteuren –– Verrekenbare tijdelijke verschillen
147
Overige vorderingen Boekwaarde per 31 december 2010
-67
Te vorderen omzetbelasting
Totaal mutaties latente belasting vorderingen
3.590
-67
Diverse debiteuren
–– Boekwaarde Boekwaarde per 31 december
–– Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen
Boekwaarde per 1 januari 2010 Deelnemingen
7.825 3.670
4.934
-3.696
0
4.129
4.934
80
bouw het complex is in 2007 opgestart en de oplevering heeft in november 2009 plaatsgevonden. –– van Afschrijvingen/aflossingen -240 –– Resultaten deelnemingen
Boekwaarde per 1 januari Totaal mutaties - Resultaten deelnemingen
Saldo per 31 december 2009
- Kapitaalonttrekking - Waardewijziging
0
1.055
-3.696
5.940 815
5.604 -805
91
109
-240
-240
0
Boekwaarde per 31 december 2010
Overige vorderingen
467
17 0
213
0
61
44
1
38
Totaal overige vorderingen
92
–– Te vorderen VPB
–– Diverse debiteuren
Totaal overige vorderingen Overlopende activa
0
35
38
29
38
64
–– Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen
Boekwaarde per per 31 december Boekwaarde 31 december 2010
Totaal financiële vaste activa Totaal financiële vaste activa
4.129 -149
7.825 336
815
-3.696
5.791 4.944
5.940 4.129
9.461 4.129
6.020 4.129
VLOTTENDE ACTIVA
5648
Totaal teMooiland verrekenen Te vorderen
1548
81 0 8126
6
0
Overlopende activa Overige overlopende activa
321
156
–– Te vorderen rente banken/beleggingen Totaal overlopende activa
212 506
42 446
–– Bureau Externe Relaties Radboud Universiteit
12
Te verrekenen met CV Heyendaal –– Te vorderen Belastingdienst (REB) Totaal vorderingen
15
443
0
3
109
743 131
–– Vooruitbetaalde kosten Itris
620 0
–– Overige overlopende activa
112
87
Totaal overlopende activa
913
253
4 Liquide middelen Toelichting op de enkelvoudige balans Direct opvraagbaar: (x € 1.000,–) Kas ABN / RABO Ref
2010
11
–– Rekening courant CV Heyendaal Te vorderen belastingdienst REB
ING Ref
253
4
Te vorderen RU/HAN inz. masters
0
82
104
Voorraad linnen - en keukenpakketten
–– Te vorderen Mooiland
–– Boekwaarde Totaal mutaties
092
-67
30
Te verrekenen met CV Heyendaal
Het Gooi en Omstreken en Woningstichting Ons Huis ter exploitatie van een complex van 0195 eenheden.2.891 De –– Toevoegingen
75
24
Vordering Gemeenten / Provincien
Te vorderen rente banken en beleggingen
De post deelnemingen betreft de CV Heyendaal. Deze CV is in 2007 opgericht samen met Woningstichting Mutaties 2010
0
121 145 -67
Totaal mutaties latente belastingvorderingen
3.590
Saldo per 31 december 2009
280
Mutatiesvan 2010 Te vorderen vertrokken bewoners
heeft in november 2009 plaatsgevonden. Verrekenbare tijdelijke verschillen
5
5
10.227
310
4.748 2010
372 2009
2009
Op termijn uitgezet: Depositorekeningen
PASSIVA 3
2012
opgenomen
Vorderingen
15.236
28.692
5 afname Eigeninvermogen De het saldo van de deposito's kan worden verklaard uit de bouwactiviteiten in de projecten
Te vorderen overheidsbijdragen
Marienbosch en Talia in 2013.
–– Overheidsbijdrage Vredeburg/Teliproject
34
34
Totaal te vorderen overheidsbijdragen
34
34
Kapitaal
0
Totaal liquide middelen Overige reserves Huurdebiteuren
30.216
Saldo per 31 december
–– Te vorderen van huidige bewoners
38
50
–– Te vorderen van vertrokken bewoners
26
9
Totaal huurdebiteuren
64
59
Latente belasting vordering
29.379
36.164
36.897
36.164
36.897
voor stelselwijziging
26
-733
Jaarresultaat na stelselwijziging
26
-733
Totaal vlottende activa
Totaal herrekende overige reserves per 1 januari
30.959
29.999
Jaarresultaat
-6-
-5-
0
154 | 155
jaarrekening SSHN 2013
36.190 36.164
Totaal herrekende overige reserves per 31 december Toelichting op de enkelvoudige balans
Toelichting op de enkelvoudige balans
(x € 1.000,–) (x € Totaal 1.000) eigen vermogen
36.190
Ref 6
Voorzieningen
Voorziening CV
PASSIVA 5 Eigen vermogen
2012
Voorziening
Voorziening
vaste
onrendabele
belasting
servicekosten
top
verplichtingen
Heyendaal
(x € 1.000,–)
36.164
2013
0
1.209
0
163
–– Dotatie
0
1.192
0
1.869
–– Onttrekking
0
-875
0
-6
Overige reserves –– Correctie eerdere dotatie
0
0
0
285
Saldo per 31 december
0
1.526
0
2.311
2013 2010
52.000
Ontvangen nieuwe leningen Bedrijfsopbrengsten
17.500
7.500 -5.588
Saldo leningen per 31 december 9 Huren
53.500
52.000
Te ontvangen netto huren: –– Woningen en woongebouwen in exploitatie
14.778
Waarborgsommen nominaal
796
Renteverplichting waarborgsommen Af:
Totaal waarborgsommen
–– Huurderving wegens leegstand Totaal huurderving
Saldo per 1 januari
40.093
Voorziening onrendabele top
Voorziening latente belasting verplichtingen
Voorziening energiebudget
Saldo per 1 januari Dotatie
1.796
12.804
1.034
384
1.435
0
2.581
516
Onttrekking
-1.782
-12.804
-89
-303
0
0
0
0
1.450
0
3.526
597
Saldo per 31 december
55.379
–– Opbrengsten kabel/tv complexen Totaal vergoedingen
1.126
14.295
-49
1.077
53.927
4.829
4.996
1.192
1.120
240
240
6.261
6.356
Schulden aan kredietinstellingen
waardering en de waardering van de materiële vaste activa en financiële activa en passiva in deze
ABN-AMRO Roll Over
0
6.000
Totaal schulden aan kredietinstellingen
0
6.000
Deze roll over lening bij ABN-AMRO kent een looptijd tot januari 2014.
4.694
882
Belastingen en premies sociale verzekeringen
jaarrekening.
Loonheffing
7 Langlopende schulden
0 28
112
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
28
212
0
2012 rentevoet
2013 looptijd korter dan 5 jaar
2013 looptijd langer dan 5 jaar
2013 totaal
2013 rentevoet
2012 totaal
8.500
45.000
53.500
3,34 %
52.000
3,41 %
851
0
851
2,00 %
850
2,00 %
1.028
0
1.028
0,00 %
1.077
0,00 %
100
Pensioenfonds
Te betalen VPB
Overige schulden
20
Overige goederen leveringen en diensten: Totaal langlopende schulden
Schulden aan leveranciers
Leningen
7
9
1.028
8 Kortlopende schulden
13
3
Saldo per 31 december
De voorziening latentebelastingverplichtingen is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale
Waarborgsommen
6
-49
–– Opbrengsten vaste servicekosten
Voorziening vaste servicekosten
Correcties
60 850
14.769
–– Opbrengsten variabele servicekosten
6 Voorzieningen
790
851
1.077
Totaal huren
Aflossing collegiale financiering
14.315
55
–– Huurderving Overige schulden wegens oninbaarheid
4.861 40.093
44.200
2009
50.088
-16.000
10 Vergoedingen
Totaal eigen vermogen
2012
Af te lossen leningen in het volgende jaar
Waarborgsommen
in de fiscale waardering en de waardering van de materiele vaste activa en financiële activa Jaarresultaat en passiva in deze jaarrekening. 4.107 44.200
Ref
Saldo leningen per 1 januari
Saldo per 31 december 40.093 35.232 Totaal herrekende overige reserves per 1 januari 40.093 35.232 De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen
Jaarresultaat Totaal herrekende overige reserves per 31 december
Leningen kredietinstellingen Ref
Latente
Saldo per 1 januari
Toelichting op de enkelvoudige balans
-7-8-
997
156 | 157
jaarrekening SSHN 2013
Ref
2013
2012
2.4 Toelichtingopop enkelvoudige winst-en-verliesrekening 2.4 Toelichting dede enkelvoudige winst - en verliesrekening (x €€1.000,–) 1.000) (x Ref
2013
2012
17.547
16.247
-18
-12
Bedrijfsopbrengsten
Overige schulden Te verrekenen/restitueren variabele servicekosten
Aflossing lening in het volgende jaar Overige schulden algemeen Totaal overige schulden
638
1.123
22.000
5.588
659
2.328
23.297
9.039
9 Huren Te ontvangen netto huren Woningen en woongebouwen in exploitatie Huurderving wegens leegstand
Overlopende passiva
Huurderving wegens oninbaarheid
Niet vervallen renteverplichting ultimo boekjaar
Totaal huurderving
1.205
1.145
Vooruitontvangen huren huidige en toekomstige bewoners
300
178
Niet opgenomen vakantiedagen
188
165
Nog te ontvangen facturen onderhoud
440
15
Overige overlopende passiva
-5
1
Totaal overlopende passiva
2.128
1.504
-4
-4
-22
-16
17.525
16.231
Opbrengsten variabele servicekosten
4.767
4.597
Opbrengsten vaste servicekosten
1.435
1.381
Totaal huren .. ..
10 Vergoedingen Overige goederen leveringen en diensten
Te verrekenen met CV Heyendaal
Opbrengsten kabel / tv complexen
Rekening courant CV Heyendaal
Totaal vergoedingen
577
Totaal kortlopende schulden
30.724
516
19.151
242
242
6.444
6.220
11 Overheidsbijdragen BWS subsidie
0
7
Totaal overheidsbijdragen
0
7
12 Verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal Beheersvergoeding Gouverneur
122
121
Totaal verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal
122
121
De beheerskosten voor de Gouverneur zijn in het startjaar vastgesteld op een bedrag van € 560 per wooneenheid. Dit bedrag wordt jaarlijks geindexeerd met het BDB-indexcijfer (eengezinswoningen).
13 Overige bedrijfsopbrengsten Huren huurpanden en niet zijnde woningen Vergoeding adm.kosten huurcontracten
437
53
71
Vergoeding adm.kosten inschrijving wachtlijsten
104
94
Vergoeding adm.kosten via servicekosten
133
127
Vergoeding kosten complexbeheerders
126
145
Overige vergoedingen
125
62
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
992
936
- 10 -
-9-
451
158 | 159
Ref
2013
2012
Ref
2013
2012
jaarrekening SSHN 2013
Bedrijfslasten
Overige bedrijfslasten Bedrijfslasten huurpanden/niet zijnde woningen
274
237
14 Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Overige lasten incl. te verrekenen servicekosten
6.426
6.196
Subtotaal overige bedrijfslasten
6.700
6.433
Woningen en woongebouwen
3.286
2.745
Onroerende zaken niet zijnde woningen
29
45
Overige zaken in exploitatie
66
66
Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken in exploitatie
3.381
2.856
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Kantoorpand en kantoorruimten
97
94
Overige zaken tdv exploitatie
74
72
171
167
3.552
3.023
Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken in expl.
Accountantskosten Accountantskosten
67
80
Subtotaal accountantshonoraria
67
80
In de kosten voor 2013 is een bedrag opgenomen van 5K inzake controle jaarrekening 2012. Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountansorganisaties). Totaal overige bedrijfslasten
9.602
15 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Waardevermindering Waardevermeerdering
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
16 Personele kosten Lonen en salarissen
400
1.200
0
-1.298
400
-98
1.912
1.866
Sociale lasten
298
271
Pensioenen
350
380
Totaal personeelskosten
2.560
2.517
17 Lasten onderhoud Groot/projectmatig onderhoud
3.490
665
Planmatig/jaarlijks onderhoud
594
549
Klachten/mutatie-onderhoud
574
755
4.658
1.969
18 Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) Beheerskosten Overige personele kosten
111
121
Algemene beheers- en administratiekosten
783
594
Automatiseringskosten
325
298
Totaal lasten onderhoud
Bestuurskosten
Subtotaal beheerskosten Heffingen Belastingen Verzekeringen
Heffing CFV Subtotaal heffingen
- 11 -
53
61
1.272
1.074
734
628
41
40
788
59
1.563
727
- 12 -
8.314
160 | 161
Ref
2013
2012
jaarrekening SSHN 2013
Financiële baten en lasten 19 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente rekeningcourant tegoeden Rente deposito's Rente overig
Totaal ontvangen rente
-5
-1
-304
-340
-38
-40
-347
-381
2.725
2.133
20 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen onder overheidsgarantie Rente kasgeldlening
-4
61
Overige rentelasten
16
20
2.737
2.214
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
21 Latenties Mutatie latente belastingen vaste serv.kst voor 2008 Mutatie latente belastingen leningen Mutatie latente belastingen onderhoud
24
67
-89
-17
2.581
625
Mutatie compensabele verliezen
-1.600
0
Mutatie latent belastingen vaste serv.kst na 2008
-1.188
0
Mutatie latente belastingen agio leningen
-314
0
Mutatie latente belastingen voorz vaste serv.kst.
-363
0
Mutatie latente belastingen voorz energiebudget
-149
0
-1.098
675
Totaal mutaties latenties
22 Belastingen Verschuldige winstbelasting
-997
997
Totaal verschuldige winstbelasting
-997
997
In 2013 is met name door het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening, de in 2012 verwachte af te dragen vpb ad € 997.000 , in zijn geheel gecorrigeerd.
23 Deelnemingen Winst op deelneming
91
576
Totaal winst op deelnemingen
91
576
- 13 -
162 | 163
jaarrekening SSHN 2013
Controleverklaring – 1/2
Controleverklaring – 2/2
kengetallen >
2013
jaarverslag
Kengetallen Gegevens bezit ultimo boekjaar Wooneenheden in exploitatie in eigendom incl. CV Heyendaal (1/3 deel) Wooneenheden in exploitatie in beheer Totaal aantal wooneenheden – garages, parkeerplaatsen – trefcentra/café – winkel-kantoorruimte Totaal aantal verhuureenheden Verzekerde waarde per woning in euro Verzekerde waarde per kamer in euro Verhuureenheden in ontwikkeling Verhuur ultimo boekjaar Mutatiegraad Huurachterstand in % van de jaarhuur en vergoedingen over het boekjaar (wooneenheden) Huurderving (oninbaar) in % van de jaarhuur en vergoedingen (wooneenheden)
2013
2012
2011
2010
2009
5.293
5.291
5.053
5.053
5.034
260 5.553 212 1 2 5.768 81.162 40.581 522
260 5.551 167 1 2 5.721 80.000 40.000 696
260 5.313 168 1 1 5.483 80.000 40.000 926
233 5.286 168 1 1 5.456 81.993 40.997 230
233 5.267 166 1 1 5.435 87.888 43.944 0
2013 31%
2012 29%
2011 27%
2010 27%
2009 28%
0,60%
0,41%
0,29%
0,29%
0,29%
0,017%
0,017%
0,003%
0,01%
0,03%
Huurkapitalisatiefactor
5,37
5,91
5,09
4,98
5,03
Financiële kwaliteit
2013
2012
2011
2010
2009
32,5%
31,0%
31,3%
35,5%
40,5%
1,1 9,7%
1,6 12,9%
1,6 -2,7%
1,0 0,1%
0,5 -2,0%
Solvabiliteit eigen vermogen (incl. egalisatierekening) Liquiditeit, current ratio Rentabiliteit gemiddeld eigen vermogen Rentabiliteit gemiddeld vreemd vermogen (excl. voorzieningen)
3,0%
2,7%
2,5%
2,3%
2,6%
Rentabiliteit gemiddeld totaal vermogen Interne financiering per verhuureenheid Cashflow per verhuureenheid
5,2% 7.944 -381
5,8% 7.894 1.512
0,8% 7.887 3.433
1,5% 7.325 936
0,7% 8.651 146
Balans en winst-en-verliesrekening Eigen vermogen (x € 1.000) Eigen vermogen per wooneenheid Voorzieningen (x € 1.000) Voorzieningen per wooneenheid Huren na aftrek huurderving (x € 1.000)
2013 44.200 7.960 5.600 1.008 17.897
2012 40.093 7.223 16.029 2.888 16.572
2011 35.232 6.631 14.874 2.800 15.409
2010 36.190 6.846 3.816 722 15.071
2009 36.164 6.866 1.372 260 14.338
Huren na aftrek huurderving per wooneenheid in eigendom
3.381
3.132
3.049
2.983
2.848
Jaarresultaat na belasting (x € 1.000) Jaarresultaat na belasting per verhuureenheid
4.107 712
4.861 850
-958 -175
26 5
-733 -135
Ontwikkeling netto-bedrijfslasten per verhuureenheid
2013
2012
2011
2010
2009
444 813 1.692 2.949 813 2.136 1.137 174 825
440 348 1.477 2.265 348 1.917 1.107 168 642
424 1.079 1.474 2.977 1.079 1.898 1.090 171 637
416 954 1.582 2.952 954 1.998 1.168 137 693
412 1.503 1.545 3.461 1.503 1.957 1.172 131 654
Personele lasten Onderhoudslasten vanaf 2012 excl. vervangingen Overige lasten Variabele lasten Af: onderhoudslasten Bruto bedrijfslasten Af: Vergoedingen Af: Overige opbrengsten Netto-bedrijfslasten Netto kasstroom per wooneenheid in eigendom
2013
2012
2011
2010
2009
Huuropbrengst (kale huur)
3.381
3.132
3.049
2.983
2.848
Af: variabele lasten -/- vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten
1.638
990
1.716
1.647
2.158
Netto kasstroom
1.743
2.142
1.334
1.335
691
Personeelsbezetting ultimo boekjaar Man Vrouw Totaal Parttime (< 36 uur/week) Fulltime (36 uur/week) Totaal
2013 21 17 38 8 30 38
2012 21 16 37 7 31 38
2011 21 14 35 7 28 35
2010 20 13 33 6 27 33
2009 21 14 35 5 30 35
Cremers visuele communicatie opmaak Cremers visuele communicatie SSHN – afd. F&C (tabellen jaarrekening) fotografie Anthoney Fairley grafische productie Janssen Repro Nijmegen
april 2014
missie
vormgeving
De van de SSHN, kort samengevat: Het voorzien in voldoende, goede – dus ook veilige – en betaalbare woonruimte voor studerende jongeren in ‘het Nijmeegse’. Daarnaast zal de SSHN haar expertise ook gaan inzetten in ‘het Arnhemse’.
colofon
Laan van Scheut 4 Nijmegen | Postbus 1175 6501 BD Nijmegen telefoon 024 359 49 39 | www.sshn.nl
jaarverslag 2013
