2105201491091411015 I'osladres Pothu 620 227)) A P Voorhur
~j \1 0
Secretariaal
Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers
Huize Middenhur Westeinde 28 2275 AL Voorburg Telefoon (070) 386 02 04 infotinh-bou w.nl wwwttvh-bouw.itl ABN AMRO NL89ABNA0257622713
KvK nuntnier 40407750 BTW nr. NL (X)2708498B.01
Gemeente Nederweert T.a.v. De gemeenteraad en het college van B&W Postbus 2728 6030 AA NEDERWEERT
Datum:
20mei 2014
Ons kenmerk:
Uw kenmerk:
044/NR/CN
Onderwerp: Woonthermometer
Geachte wethouders en gemeenteraadsleden, Als gevolg van de economische crisis en het gevoerde beleid van de rijksoverheid heeft de woningbouw in Nederland gevoelige klappen gekregen. Mede hierdoor is de woningmarkt structureel veranderd en zullen alle partijen zich moeten aanpassen aan een nieuwe realiteit. Gemeenten spelen hierbij een belangrijke rol. Daarom richten wij ons juist in deze periode zo vlak na de gemeenteraadsverkiezingen tot u. -
-
Velen van u zullen ongetwijfeld een beeld hebben van de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Voor sommigen zal het echter een relatief nieuw dossier vormen. Bijgaand stuurt NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers u daarom de 'Vijf Minutenversie' van de Woonthermometer van NVB toe. In deze Thermometer wordt twee keer per jaar een actueel beeld gegeven van de woningmarkt, in welk opzicht deze markt veranderd is, welke opgaven er liggen en welke strategieën kunnen worden ingezet om te kunnen inspelen op de vraag uit de bevolking. Uiteraard ontbreken ook de feiten, cijfers én prognoses niet en wordt een overzichtelijk beeld gegeven van het rijksbeleid. Kortom, in een notendop een roadinap', of zeg maar een hulpmiddel bij het bepalen van uw eigen visie aangaande het dossier volkshuisvesting en stedenbouw. Hoewel het accent in de Thermometer ligt op de koopwoningenmarkt (zoals woningverkopen, vraag- en aanbodverhoudingen, verkooptijden van nieuwe en bestaande woningen, landelijk en tevens uitgesplitst per regio) wordt ook de markt van huurwoningen allesbehalve vergeten. Ieder halfjaar brengt NVB de Woonthermometer uit.
NVB Vereniging voor ontwikkelaars & houwoitdenieniers is de brancheorgattisatte voor Ontwikkeleiid Nederland. NVB staat lidhedrijseti al meer dan 80.jaar dagelijks hij met het mooiste sak tel isereld. nantelijk het ontwikkelen vait sastgoed. En dit alles onder het motto: Samen Ondernentend. Belaneenhehartiging. kennisuitwisseling, individuele ledenservice CII nelu erken iijii de w'l lingpotitts van de organisatie.
2105201491091411015
oklo Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers
Wij hopen dat deze ViJfMinutenl'ersie' u alvast voldoende inspireert tot het lezen van het integrale rapport (versie voorjaar 2014). Speciaal voor deze gelegenheid stelt NVB u graag in de gelegenheid om dit integrale rapport als wethouder/raadslid gratis digitaal te downloaden. Het enige dat u hiervoor hoeft te doen is ons een ernail te sturen aan
[email protected] met daarop de vermelding 'gratis NVBThermometer'. Wij wensen u alvast veel succes in uw nieuwe college/gemeenteraad. Met vriendelijke groet, NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers
Nico Rietdijk Directeur
2105201491091411015
tug, ntaat g
-
Iv!'.
xe irisii
d
w
40 renj. o o r on,tw
aars & jkondern
2105201491091411015
DE THERMOMETER ALGEMEEN De woningverkoop van ontwikkelaars en bouwondernemers veert op. In 2013 verkochten de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwers 14.769 nieuwe koopwoningen. Dat is 3% meer dan in 2012. De richting omhoog is dus terug, maar spectaculair is het herstel nog allerminst. Voor 2014 wordt een verdere stijging van de verkoop verwacht tot 18.000 woningen. De woningmarkt in Nederland is zo lang één doffe ellende geweest, dat elk straaltje zon met graagte wordt omarmd. Aanvankelijk waren de verwachtingen voor het afgelopen jaar 2013 niet hoog gespannen. Gevreesd werd zelfs, dat de woningverkoop - na het toch al dramatische jaar 2012 - verder zou wegglijden. Gelukkig is die voorspelling niet uitgekomen. Na een (nog wel) zwak voorjaar trok de verkoop gaandeweg het jaar aan, waarbij het laatste kwartaal het beste kwartaal van het jaar was. Over heel 2013 kwam de verkoop van de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwondernemers uit op 14.769 nieuwe koopwoningen. Dat is 3% meer dan in het jaar ervoor. De richting omhoog is dus terug, maar echt spectaculair is het herstel nog allerminst. Als we de huidige verkoopaantallen vergelijken met de verkoopaantallen van eind jaren negentig - 52.000 - en van voor de crisis - 43.000 - wordt duidelijk dat er slechts sprake is van het begin van een zeei voorzichtig herstel. Dat er nu meer positivisme is, heeft meerdere oorzaken. De lage hypotheekrente en het toegenomen consumentenvertrouwen zijn de voornaamste drijfveren. Ook het huurbeleid van de regering speelt een rol. Door dit beleid krijgen vooral de zogeheten scheefhuurders forse huurverhogingen voor de kiezen, waardoor het alternatief van de koopwoning aantrekkelijker wordt. Niet op de laatste plaats is er volop keuze en kan de huizenkoper weer genieten van heerlijk lage huizenprijzen. Rationeel bezien is er eigenlijk geen beter moment om een huis te kopen dan 2014, zeker voor
degenen die beschikken over baanzekerheid en overwaarde. Tenslotte is er een groep, die jarenlang de aankoop heeft uitgesteld en nu het juiste moment acht om in te stappen. 1-let gaat dus onmiskenbaar beter. Maai daarmee is een voortgaand (substan tieel) herstel allerminst gegarandeerd. Ook 2014 zal nog in het teken staan van de wedstrijd tussen de 'stimulansen' en de bedreigingen'. Waarschijnlijk zal het team van de 'stimulansen' gaan winnen, maar het team van de bedreigingen' is allerminst bij voorbaat uitgeschakeld. Dat wil zeggen, een vergaand herstel is nog geen gelopen race. Een belemmering is bijvoorbeeld de grote groep doorstro mers met een restschuld. Zij blijven voorlopig geconfronteerd met een verdere verlaging van de maximale hypotheek van 105% naar 104% dit jaar en naar uiteindelijk 100% in 2018. Ook het gegeven dat per i januari 2014 bij een zelfde inkomen vaak tienduizenden euro's minder geleend kan worden dan eind vorig jaar draagt niet echt bij. Daarnaast is werkloosheid aanzienlijk hoger dan v de crisis. En de verwachting is dat d'- e verder blijft oplopen dit jaar. De hype theekrente staat op een historisch (zeer) laag niveau. Als deze gaat stijgen, kan dat eveneens het herstel in de kiem smoren Tot slot kunnen op lokaal niveau de ver koopprogramma's van huurwoninge
De zogeheten overloopprovincies als Gelderland, Noord-Brabant en Overijssel scoren - net als in voorgaande jaren - beter dan de andere provincies. Vaak wordt gedacht dat de woning. markten in de Randstad het meest vitaal zijn. En hoewel dat in beginsel zo is, betekent het niet automatisch dat de verkoop in de Randstad nu ook het snelste aantrekt. Het zijn de zogeheten overloopprovincies als Gelderland, Noord-Brabant en Overijssel, die vorig jaar het meest verrassende herstel bij de
2105201491091411015 verkoop van nieuwe woningen hebben laten zien. In Gelderland steeg de verkoop van nieuwe koopwoningen met 15% t.o.v. van 2012, in Overijssel met n% en in Noord-Brabant met 8%. Ook ZuidHolland zit aardig in de lift en pluste het afgelopen jaar met 9%. Zwaar tegenva 1 lende verkoopprestaties zien we daarentegen in Limburg, Zeeland en ook de Randstadprovincies Noord-Holland en Utrecht vallen tegen. Grote verschillen ook tussen de verkoop van eengezinswoningen (+10%) en die van appartementen (-8%).
Waarom koopwoningenmarkt in 2014 (iets) verbeterd... toch zijn er ook speibrekers
~
Plussen en minnen voor ontwikkelaars en bouwers van koopwoningen in 2014 Pril positivisme Zeer lage hypotheekrente
Forse huurverhoging voor (vooral) scheefhuurders Rationeel uitstekend 'instapmoment' door lage verkoopprijzen, lage hypotheekrente, royaal aanbod en relatief duur alternatief in huursector Fiscale schenkingsvrijstelling tot ioo.000 euro Efficiencyslag ontwikkelaars en woningbouwers Beste kansen bij kleine projecten en flexibele bestemmingsplannen
In de vorige Thermometers voorspelden we het al: de prijzen van de verkochte nieuwe woningen zouden weldra gaan stabiliseren. En zo is het ook gegaan. In de 2e helft van 2013 werd gemiddeld voor een nieuwe koopwoning volgens informatie van Woningborg € 225.000 betaald. Dat is nagenoeg even veel als een jaar eerder, maar wel beduidend minder dan voor de crisis. Voor een vergelijkbare woonkwaliteit in de nieuwbouw, dus gecorrigeerd voor woningtype, regio en andere kwaliteitskenmerken, wordt gemiddeld 25% minder betaald dan v66r de crisis. In reële prijzen (dus met een correctie voor inflatie) bedraagt de totale prijsdaling ruim 30%. In de tussentijd is de hypotheekrente gezakt, en wel met zo'n 36%. De betaalbaarheid is dus al geruime tijd niet meer het grootste struikelblok voor de consument. Integendeel, de klant heeft bij een zelfde kwaliteit 13% lagere netto maandlasten dan v66r de crisis, waarbij hij aan het eind van 'de rit' (dus aan het eind van de looptijd) ook nog eens z'n hypotheekschuld volledig heeft afgelost. In de afgelopen jaren is de gemiddelde huurwoning hiernaast vele tientjes in de maand duurder geworden. Tegelijkertijd lopen ontwikkelaars en bouwondernemers steeds vaker aan tegen de grenzen wat betreft hun kostprijs; liever halen zij plannen van de markt dan dat zij deze met (fors) verlies verkopen. Dit alles bij elkaar legt een bodem in de prijs van nieuwe koopwoningen. Of de sector binnenkort al (kleine) prijsstijgingen tegemoet mag zien zou fijn zijn, maar is lastig te zeggen. Temeer omdat de hypotheeknorrneii
Restschuldproblematiek; i miljoen huishoudens onder water' Werkloosheid stijgt nog in 2014 Groeiend aantal zzp'ers (dus problemen bij hypotheekverkrijging) Aangescherpte hypotheekregels in 2014, waardoor opnieuw minder leencapaciteit Verlaging NGH-grens tot €265.000 vanaf 1juli 2014 Stijging NHG-premie naar i% in 2014 Verkoop huurhuizen door corporaties op sommige locaties Concurrentienadeel nieuwbouw t.o.v. bestaande bouw door Regeerakkoord en Woonakkoord Terughoudende banken bij bedrijfs- en projectfinanciering Nieuwbouwprojecten niet zelden onrendabel door bureaucratie, hoge bouwleges en hoge gemeentelijke grondkosten
per 1 januari 2014 stevig zijn aangescherpt. Hierdoor leent de consument soms vele tienduizenden euro's minder (maximaal) dan eind vorig jaar. Het is afwachten hoe dit uiteindelijk gaat uitpakken. Veel zal ook afhangen van wat er met de hypotheekrente gebeurt. De hypotheekrente is aan het begin van 2014 onder de 4% gedoken, maar zodra deze terugveert naar 4h% zal dat eveneens een terugslag kunnen geven. Het betekent dat ontwikkelaars, bouwers, de industrie en gemeenten gezamenlijk nog écht alle zeilen bij zullen moeten (blijven) zetten, om te komen tot een nog efficiëntere planontwikkeling en bouw in 2014, om daarmee dus afzet en marge veilig te stellen.
Sinds de woningmarkt in een transitiefase is gekomen (met licht stijgende verkoopaantallen) is er een eind gekomen aan de jarenlange trend van almaar stijgend aanbod. De daling is (vooralsnog)
2105201491091411015 worden geconcurreerd met het aanbod van bestaande woningen. Veel gemeenten missen - vanwege de stagnatie die zij juist mede zelf veroorzaken - inkomsten uit de grondexploitatie, alsmede uit de bouwleges. Een aantal gemeenten, waaronder Rotterdam, probeert dat vervolgens te 'compenseren' door de bouwleges per project (fors) te verhogen. En zo draait de sector rond in een uiterst ongemakkelijke spiraal. Een groeiend aantal gemeenten beseft .dat het roer om moet. Echter - zo vlak voor de gemeentelijke verkiezingen is er weinig animo om de daad bij het woord te voeren. Toch is het van belang dat gemeenten hun bouwgrond gaan .lfprijzen. Alle hoop is nu gevestigd op de situatie nd de gemeentelijke verkie-
)T
achterb1iirc
j-
Tegenover de gekrompen bouwproductie staat nog altijd een stevige demografische groei. Drijvende krachten hierachter zijn de aanhoudende stroom migranten uit (Oost-) Europese landen, de gezinsverdunning en de driedubbele vergrijzing. Ook het gegeven dat per jaar door het nieuwe zorgbeleid 10.000 ouderen, 1.300 gehandicapten en Soo psychiatrische patiënten, die vroeger wel voor een tehuis in aanmerking kwamen, geacht worden voortaan zelfstandig te blijven wonen, jaagt het woningtekort op. Er dreigt de komende jaren een serieus probleem op de woningmarkt te gaan ontstaan, nu de productie van woningen zo sterk inzakt. Een probleem, dat volgens Capital Value en ABF Research vooral voelbaar zal worden in het westen van het land. Uit onderzoeksgegevens valt op te maken dat het statistisch tekort op dreigt te lopen naar gemiddeld voor Nederland ruim 4% (ofwel ruim 3oo.000 woningen) in 2020. Een klein tekort van i of 2% was in Nederland altijd acceptabel, omdat dat er enkel toe leidde dat jonge starters iets langer moesten wachten dan ze zelf wilden. De werkelijkheid wil, dat voor een gezonde markt een jaarproductie van 73.000 huizen nodig is. Ook het kabinet komt in z'n Hervormingsagenda Woningmarkt' tot een zelfde aantal. Allereerst is pro-
-
ductie nodig om de groei van het aantal huishoudens te faciliteren. Recente prognoses van het CBS laten zien dat het aantal huishoudens de eerstkomende jaren nog flink zal toenemen, met bijna 6o.000 op jaarbasis. Om daarna geleidelijk af te nemen tot 30.000 in 2030. Daarnaast is er voor het proces van sloop en vervanging ook altijd productie nodig. Vooral in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw zijn er enorme aantallen kleine, hokkerige en slecht geïsoleerde huizen neergezet. Alles bij elkaar ongeveer 2,3 miljoen woningen die toen zijn gebouwd. Veel van deze huizen kunnen door een gecombineerde renovatie/verduurzaming prima up-to-date gemaakt worden. Maar even zo vaak zal er gesloopt en nieuw terug gebouwd moeten worden. Het probleem bij een woningtekort is, dat het nooit direct zichtbaar is. Het openbaart zich pas na verloop van tijd. Kinderen blijven langer thuis wonen, gaan op kamers, of delen een woning met anderen. Ingeval van een scheiding geldt hetzelfde. De vraag is of dit past bij een evenwichtige samenleving. Eén ding is zeker, zodra de economie aantrekt neemt de behoefte aan zelfstandige ruimte toe, gevolgd door een pijnlijk correctieproces van snelle productiegroei, hoge kosten, lange wachttijden, etc. De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen van de Tweede Kamer heeft daarom eerder gezegd, dat zon ontwikkeling tegen elke prijs moet worden voorkomen. En toch lijkt het kabinet horende doof en ziende blind'. Volgens de Raad voor de Leefomgeving zullen door het nieuwe zorgbeleid elk jaar io.000 ouderen, 1.300 gehandicapten en 800 psychiatrische patiënten, die voorheen voor een tehuis in aanmerking kwamen, zelfstandig moeten blijven wonen. Alleen al hierdoor zal er een (extra) tekort gaan ontstaan van 40.000 tot 80.000 woningen voor deze ouderen en gehandicapten. De nieuwe werkelijkheid vraagt tegelijk wel een andere bouwproductie. Veel meer gedacht vanuit de bestaande voorraad en vanuit de integraliteit. Dat wil zeggen: renovatie, transformatie, herbestemming, sloop en nieuwbouw zullen steeds vaker complementair én uitwisselbaar worden dan nu het geval is.
2105201491091411015 klein. Aan het begin van 2014 staan ongeveer 17.000 nieuwe koopwoningen te koop, Dat is nagenoeg i.000 woningen minder dan begin 2013. Deze daling is conform eerdere voorspellingen. Dat de jarenlange trend van stijgend woningaanbod begint om te slaan, heeft twee verklaringen. Allereerst zijn ontwikkelaars en bouwers door de crisis terughoudender geworden bij het op de markt brengen van nieuwe plannen. In 2013 hebben zij voor minder dan 16.000 woningen nieuwe plannen ingediend bij de garantieinstituten, het laagste aantal ooit geregistreerd. De partijen lopen tegen hoge kosten aan en hebben tevens de marktwaardes van hun bouwplannen flink zien teruglopen. Het gevolg is een spagaat met niet zelden (hoge) onrendabele toppen, hetgeen hen terughoudend maakt. Een ze factor voor de omslag is het prille positivisme aan de vraagzijde op de woningmarkt, tot uiting komend in stijgende verkoopaantallen. Desondanks is het aanbod van nieuwe woningen in 2014 buitengewoon groot. Vergeleken met bijvoorbeeld 5 jaar terug komt het 31% hoger uit. Van toen 13.000 naar nu 17.000 woningen in het aanbod. Iets minder dan de helft van het aanbod bestaat uit appartementen. Opvallend is dat het aanbod van appartementen momenteel sterker afneemt dan dat van eengezinswoningen. Dat is positief, umdat juist de markt van appartenenten jarenlang extreem verstoord was. Logisch dat ontwikkelaars nog maar mondjesmaat nieuwe appartementen op de markt brengen. Terecht willen zij eerst de zekerheid van een commerciële afzet. In het huidige verkooptempo duurt het ongeveer ig maanden voordat de huidige voorraad appartementen verkocht is. Bij eengezinswoningen vergt dat circa 1 inn n den.
De schermutselingen tussen corporaties en het kabinet over o.a. de verhuurdersheffing hebben de investeringscapaciteit van corporaties geen goed gedaan. In 2013 is het aantal woningbouwplannen van corporaties in rap tempo afgenomen. Het
prille herstel bij koopwoningen wordt zo voor veel bedrijven teniet gedaan door de mineurstemming bij corporaties. Woningcorporaties bouwen en beheren van oudsher sociale huurwoningen. Maar als een dorp of een wijk gebaat is bij een betere mix van verschillende huizen, kunnen corporaties tot nu toe ook duurdere huurwoningen of koopwoningen bouwen. Zij slopen dan de slechtste huizen en bouwen er andere voor terug. Dat is voor commerciële partijen in zon wijk meestal financieel niet interessant. In het afgelopen najaar maakten de corporaties, verenigd in Aedes, afspraken met het kabinet over de voorwaarden waaronder corporaties dit soort activiteiten kunnen blijven uitvoeren. Deze voorwaarden moesten voorkomen dat corporaties investeringen zouden doen, die ook door commerciële partijen gedaan zouden kunnen worden. Tot zover weinig onenigheid, maar volgens Aedes is minister Blok in februari teruggekomen op die eerdere afspraken. "Totaal onvoorstelbaar", aldus Aedes, "omdat nu daardoor kwetsbare wUken volledig aan hun lot worden overgelaten". Voor de woningbouwers is het evenmin goed nieuws, want betekende 2013 al een 'all-time-low' als het gaat om de aanvragen van bouwvergunningen door corporaties voor de bouw van nieuwe woningen, het ziet er niet naar uit dat 2014 beter wordt, integendeel. Dit legt een geweldige rem op het (anders) prille herstel van de woningproductie dit jaar.
'_)' _iw_
iroductiebedrijven (nog) Menig productiebedrijf in de woningbouw snakt naar herstel. Het ziet er echter niet naar uit dat dit herstel al snel in 2014 komt. Weliswaar verloopt de verkoop van nieuwe koopwoningen vlotter dan voorheen en groeit ook de belangstelling bij beleggers uit binnen- en buitenland voor huurwoningen. Daar staan de slinkende bouwplannen bij corporaties tegenover. In heel 2013 zijn slechts in totaal 26.184 bouwvergunningen afgegeven, een 'all-time-low'. Daardoor blijft 2014 voor veel productiebedrijven nog een jaar van krabben en bijten'. Bijzonder veel mensen waren er niet blij mee toen NVB in 2011 voorspelde dat er
2105201491091411015
oedreigingen' is allerminst uitgeschaLeid. Bovendien is de focus van de cornoratiesector nog steeds gericht op het empedaal'. Dat is dus allesbehalve een ideale combinatie voor krachtig herstel... maar wat niet is kan komen Laten we
Door inzakkende bouwproductie stijging woningtekort naar 300.000 woningen in 2020
5
jzen van gemt Als gemeenten de grondprijs met 20% tot verlagen, kan de woningbouw weer op gang komen.
30%
.Jit eerder onderzoek blijkt dat als na een ..risis de economie weer gaat groeien, de woningbouw naijlt. Dat zal deze keer aiet anders zijn. De crisis heeft ervoor gezorgd dat de vrij-op-naam-prijs per m2 van een bestaande woning snel lager is deworden. En dat is een lastig verschijnsel. Het heeft er mede voor gezorgd, dat :oveel bouwbedrijven in de rode cijfers ijn geraakt, met in het ergste geval een faillissement tot gevolg. Jarenlang was het anders. Toen lagen mensen in slaapzakken voor de deur en waren nieuwbouwwoningen (bij een zelfde kwaliteit) goedkoper dan bestaande woningen. Met man en macht is de sector daarom nu bezig om de kosten omlaag te brengen. Het duiclelijkst is dat te zien aan de gemiddelde productietijd. Die is aanzienlijk korter dan voorheen. Moderne bedrijfsprocessen als BIM en ketenintegratie dragen hiertoe bij. Het gevolg is dat de pure bouwkosten van een modale nieuwbouw koopwoning met ruim 20% zijn afgenomen vergeleken met v66r de crisïs. En toch is het in veel gevallen nog niet genoeg. Dit komt omdat de kostprijs van een nieuwbouwwoning - behalve door de bouwkosten - door een groot aantal andere factoren wordt bepaald. Minister Blok laat geen gelegenheid voorbij gaan zonder te benadrukken dat lij"alles" aan steunmaatregelen voor de bouw heeft gedaan wat in zijn vermogen ligt. Hij vergeet er echter steeds bij te vermelden, dat een verlaging van de overdrachtsbelasting bij bestaande woningen verre van steun biedt aan nieuwbouwproducenten. En hetzelfde geldt voor het lagere btw-tarief op ver-
l/oriiijl'lo' t groirr dun sdo _4.7$% atl
3,80
10-2,8Ç%
Kluiner dun
BRON i i'runo i.K....oni,nj hel 2013,
1.'»
j, ujnmurkt in beeld',februuri
Capital Value en AflFResearch
bouwingen. En de nieuwbouw zelf? Die kreeg een stevige btw-verhoging voor de kiezen. Door de 'steun' van de minister is de concurrentiekracht van de nieuwbouw in plaats van verbeterd juist verder op achterstand gezet. Ook gemeenten hebben invloed op de kostprijs van een woning. En helaas is die invloed evenmin altijd positief. De grondkosten die gemeenten in rekening brengen zijn in de meeste gevallen namelijk nog niet aangepast aan de nieuwe realiteit. De marktwaarde van nieuwe woningen is terug op het niveau van 2001, maar met dit verschil dat toen gemiddeld € 5o.000 (inclusief btw) voor de grond werd afgetikt, tegen nu € 78.000 (inclusief btw). Gemiddeld moeten de grondkosten 23% residueel omlaag. Anders kan onvoldoende bouwkwaliteit geleverd worden, zullen projecten onnodig blijven stranden en kan er dus niet
2105201491091411015 nieuw zwaar weer op komst was voor de woningbouw. Volgens sommigen zou dat niet gebeuren en hadden wij dat daarom ook nooit mogen zeggen. Ook het EIB had een andere verwachting dan wij en voorspelde destijds in 2012 - nog heel optimistisch - dat het aantal vergunningen voor huur- en koopwoningen krachtig zou aantrekken tot 76.000 in 2013. De werkelijkheid blijkt ons helaas te hebben ingehaald. De situatie voor woningbouwers is sindsdien onherkenbaar veranderd. Ontwikkelaars zagen de verkoop in rap tempo inzakken en het zelfde gebeurde met de opdrachten van corporaties. Met als triest resultaat: in 2013 is het aantal verleende vergunningen voor huur- en koopwoningen uitgekomen op een alltime-low' van 26.184 woningen. Achteraf is het altijd vervelend om je gelijk te krijgen, zeker als blijkt dat er zoveel
nieuwe woningen nodig heeft. Dit in verband met demografie, vergrijzing, huishoudensgroei en sloop. Het probleem is alleen dat we dat aantal van 73.000 voorlopig niet halen. Weliswaar vertoont de markt van koopwoningen weer tekenen van herstel en groeit ook de belangstelling bij beleggers in huurwoningen, maar de tekenen zijn tegelijk broos. Voorts slinken de plannen bij corporaties in rap tempo. Waren de gezamenlijke corporaties in 2009 nog goed voor 25.000 bouwvergunningen, in 2013 ging het nog maar om 7.000 vergunningen voor corporaties. Aangezien productiebedrijven altijd lang na ijlen, betekent dit dat 2014 voor veel productiebedrijven nog een loodzwaar jaar zal blijven. 73.000
Uiteraard hunkert iedereen naar berichten dat het snel beter gaat. Elk stukje positivisme wordt met graagte omarmt.
Laatste kwartaal 2013 maakte veel goed voor de verkoop Aantal verkochte nieuwbouwwoningen (op basis van garantiecerticicaten)
6.000 5.000 4.000 3.000
IId1ii1
i 2.000 1.000
CD CD CD CD CD
(0 (0 (0 C) 0 0 (0 0 -
CD CD CD CD CD
0 0 CD 0 0 Nl CD 4 01 01
BRONNEN ELO/CDEJ OVkttrrcEur:. SWK RoIÉC'rJ.m7 en Wo: ojborj c;odo
slachtoffers zijn gevallen: de vele faillissementen van soms zeer innovatieve bedrijven en het immense aantal van 75.000 verloren (directe) arbeidsplaatsen in de bouw.
brn e m ers
Op zich zou het te billiken zijn als gelijktijdig sprake was van een structureel kleinere vraag naar woningen. Maar dat is niet het geval. Ook het kabinet erkent dit. Minister Blok schreef in 2013 in zijn Hervormingsagenda Woningmarkt' dat Nederland de eerstkomende tien jaar jaarlijks nog de bouw van gemiddeld
Toen het EIB begin dit jaar dan ook verklaarde dat de woningbouw vanaf 2015 krachtig zal herstellen, werd dat ook begrijpelijk met enthousiasme begroet. Maar laten we niet vergeten, dat het EIB zich twee jaar terug ook zwaar 'verslikt' heeft en uiteindelijk er maar liefst 5o.000 vergunningen naast zat. Uiteraard zal herstel ooit zeker gaan plaatsvinden. Maar NVB wil niet meegaan in ongefundeerd optimisme, zonder dat er werkelijk zicht is op serieus herstel. Zoals gezegd is op de koopwoningenmarkt het team van de 'stimulansen' aan de
van de Nederlandse consument een boost heeft gekregen. En wat betekent dit voor de psyche op de woxUrg.? Die lift heerlijk mee omhoog. Het laatste kwartaal van 2013 was dan ook het beste kwartaal voor de verkoop van nieuwe woningen in de afgelopen twee jaar.
10
