CLT
Hilde Reynvoet, directeur dienst Wonen Stad Gent
15 januari 2015
CLT
of de vraag naar
betaalbaar wonen
oefening denk aan jouw netto gezinsinkomen denk aan je woonkost: huur of lening meer of minder dan 1/3?
oefening Stel: jouw inkomen vermindert met 800 euro, vb door ziekteuitkering denk aan je woonkost: huur of lening meer of minder dan 1/3?
Hoe betaalbaar blijft wonen als je tegenslag hebt? ‘kwetsbare doelgroep’ op de woonmarkt: dat kan elk van ons zijn!
Stelling 1 betaalbaar wonen is een basisrecht
Stelling 2 er zijn doelgroepen die overheidssteun nodig hebben opdat wonen voor hen betaalbaar blijft
Stelling 3 overheidssteun moet een meerwaarde bieden over verschillende generaties heen
Stelling 4 hoe meer overheidssteun terug in het systeem komt, hoe meer gezinnen van de overheidssteun kunnen genieten
Stelling 5 hoe minder overheidssteun leidt tot blijvende overheadkosten, hoe meer overheidssteun naar het betaalbaar wonen zelf kan gaan
Stelling 6 overheidssteun moet bijdragen tot duurzaamheid à à à à
sociale duurzaamheid economische duurzaamheid ecologische duurzaamheid ruimtelijke duurzaamheid
vraag op welke manier kan CLT bijdragen aan een duurzaam woonbeleid?
we verstaan onder CLT afstand van individueel grondbezit collectiviteit (een- en meer)gezinswoningen eigendomsverwerving actieve betrokkenheid bewoners
we verstaan onder COMMUNITY
(drieledig) democratisch beheer: (1) gebruikers van de grond, (2) de overheid en (3) andere leden (buren, investeerders, middenveld)
we verstaan onder LAND
gronden waarop woningen ontwikkeld worden
we verstaan onder TRUST
de trust is eigenaar of beschikt over langdurig gebruiksrecht op de terreinen waarop de trust betaalbare woningen ontwikkelt
REALISATIE
de trust brengt kwalitatieve en duurzame woningen op de markt
VERKOOP
via subsidies worden de woningen door de trust verkocht onder de marktprijs waardoor de woningen toegankelijk worden voor lage inkomensgroepen
WEDERVERKOOP
de eigenaar van de woning (zonder grond) bezorgt de initiële subsidie + ¾ van de meerwaarde terug aan de trust bij het verlaten van de woning of bij overlijden
INVESTERING
de trust gebruikt de teruggekregen som om de verkochte woning betaalbaar te houden voor volgende generaties
Een community land trust (CLT) is een trust die individuele
eigendomsrechten combineert met collectieve landeigendom. Deze rechtsvorm leidt tot een coöperatie zonder winstoogmerk die eigendom afstaat aan individuen en de gemeenschap (de trustees). In de praktijk ondersteunen CLT's bijvoorbeeld betaalbaar wonen, gemeenschapstuinen, openbare gebouwen en commerciële ruimtes. Gemeenschappelijk eigendom wordt zo beheerd door en voor de gemeenschap. De pachtovereenkomst van de trust kan worden opgezegd als het gebruik van de grond niet meer beantwoordt aan de doelstellingen van de trust. Het is een evenwichtsoefening tussen veilige grondtoegang voor elk individu en de gemeenschapsnood van betaalbaarheid, economische diversiteit en lokale basisdiensten.
we verstaan onder CLT fondsen voor grondaankoop meerwaarde terug naar collectief grootschaligheid
Om de woningen betaalbaar te maken voor mensen met een laag inkomen geeft de CLT bij de verkoop een premie aan de kopers. De kopers krijgen zo goed als dezelfde rechten als elke andere huiseigenaar. Het enige verschil: ze moeten zelf in hun huis blijven wonen, en wanneer ze het zouden verkopen moeten ze de premie die ze bij aankoop gekregen hebben teruggeven aan de CLT. Ook het grootste deel van de eventuele winst uit de verkoop gaat naar de CLT. De CLT heeft een voorkooprecht op de woning. Wanneer een bewoner zijn huis verkoopt, zal de CLT ze terugkopen, aan de marktprijs. Daarna wordt ze opnieuw verkocht, en de nieuwe koper ontvangt de oorspronkelijke premie, plus een deel van de winst uit de verkoop. Zo blijft het huis ook na verkoop betaalbaar. De woningen blijven dus betaalbaar omdat de winst die ze gegenereerd hebben terugvloeit naar de gemeenschap.
vraag leidt individueel woningbezit tot betaalbaar wonen voor het gezin én voor de samenleving? voorbeeld: huishoudens in Gent 2011
vraag leidt grondafstand tot grotere betaalbaarheid?
CLT zorgt voor economische duurzaamheid
gezinnen krijgen betaalbaar wonen volgende generaties krijgen betaalbaar wonen de overheid houdt haar steun betaalbaar
CLT zorgt voor economische duurzaamheid gezinnen betalen een lagere woonquote gezinnen kunnen budget opbouwen steun vloeit van het fonds terug naar het fonds economische gevolgen spelen op lange termijn voordelen zijn macro-economisch
we verstaan onder betaalbaar max 33% van netto inkomen afbetalen à rekenvoorbeeld met huidige inkomensgrenzen sociale huur en koop
we verstaan onder betaalbaar alleenstaande kandidaat sociale huurder met 20.233 € nbi kan een woning van 97.500 € kopen kandidaat sociale huurder met 1 kind en 32.046 € nbi kan een woning van 144.000 € kopen alleenstaande kandidaat sociale koper met 33.450 € nbi kan een woning van 150.000 € kopen kandidaat sociale koper met 1 kind en 56.850 € nbi kan een woning van 210.000 € kopen
Stelling 7 sociale koop biedt een aanbod voor een grote behoefte (*) (*) een grote groep én een grote doelgroep gezinnen voor sociale koop
4000 3000 2000 1000 0 1
2
3
4
5
6
Kandidaat-kopers per inkomensgroep Inkomensgroep
aantal
10.000 euro of minder of onbekend
1
1947
10.000-20.000 euro
2
2882
20.000-30.000 euro
3
2872
30.000-40.000 euro
4
1209
40.000-50.000 euro
5
567
meer dan 50.000 euro
6
73
1 2 3 4 5 Kandidaat-kopers per leeftijdsgroep Leeftijd 20 jaar en jonger 21-25 jaar 26-30 jaar 31-35 jaar 36-40 jaar 41-45 jaar 46-50 jaar 51 jaar en ouder onbekend
1 2 3 4 5 6 7 8 9
aantal 34 1080 2152 2030 1561 1208 784 691 10
6 7 8 9
gehuwd samenwonend alleenstaand
Kandidaat-kopers per gezinstoestand Gezinstoestand gehuwd samenwonend alleenstaand
aantal 27% 25% 48%
Kandidaat-kopers per kinderlast Gezinstoestand koppel met kinderen koppel zonder kinderen alleenstaand met kinderen alleenstaand zonder kinderen
koppels met kinderen koppels zonder kinderen alleenstaanden met kinderen
aantal 36% 17% 17% 30%
3000
Antwerpen
2000
Limburg Oost-Vlaanderen
1000
Vlaams Brabant
0 2009
2010
2011
West-Vlaanderen
Provincie ANTWERPEN LIMBURG OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT WEST-VLAANDEREN
2009 2531 2374 2039 1136 1412
2010 2742 2123 2251 1258 1501
2011 2563 2040 2023 1328 1507
Unieke kandidaat-kopers, totaal Vlaams gewest
8882
9372
9068
vraag dienen de grenzen van sociale koop verlegd te worden?
hoeveel bedraagt het grondaandeel? grondprijzen van ± 200€/m² ! stedelijk: 299€/m²
à rekenvoorbeeld
voorbeeld woning+BTW + grond+BTW + kosten = kostprijs gezin
sociale koopwoning 150.000€ = kostprijs 175.000€ - 25.000€ subsidie* 9.000€ = 6% BTW 30.000€ = ½ venale waarde van de grond of 100€/m² 3.600€ = 6% BTW op venale waarde van de grond 3.500€ = registratie- en hypotheekkosten, 2e Comité = 226.100€
private koopwoning
197.750€ = kostprijs 175.000€ + 13% winst 41.527€ = 21% BTW 60.000€ = venale waarde van de grond 200€/m² 3.600€ = 6% BTW op venale waarde van de grond 6.500€ = 3.500€ kosten + notariskosten = 309.377€
* enkel in inbreidingsgerichte projecten, gebruikte getallen zijn indicatief
maakt CLT sociale koop betaalbaar? woning+BTW + grond+BTW + kosten = kostprijs gezin
sociale koopwoning 150.000+9.000 + 30.000+3.600 + 3.500 = 226.100€
private koopwoning 197.750+41.527 + 60.000+3.600 + 6.500 = 309.377€
CLT woning 150.000+9.000 + 3.500 = 162.500€
maakt CLT sociale koop betaalbaar? kostprijs voor koper wordt 63.600€ lager leninglast tot 390 €/maand lager à sociale huurders met kinderen komen in de mogelijkheid om een eigen woning te kopen
wie betaalt de grond? CLT? tijd voor een fonds voor betaalbaar wonen?
ook betaalbaar voor de overheid? sociale koopwoning
‘25.000 euro subsidie’, koopprijs gezin = 226.100€
private koopwoning
geen subsidie, koopprijs gezin = 309.377€
CLT woning
25.000 euro premie + tot 63.600 euro grondaandeel, koopprijs gezin = 162.500€
sociale koopwoning
na 20 jaar
0 euro terug, gezin krijgt verkoopprijs van 450.000€ of aankoop plus 223.900€
private koopwoning
0 euro terug, gezin krijgt verkoopprijs van 450.000€ of aankoop plus 140.623€
CLT woning
25.000 euro premie + actuele waarde grondaandeel + meerwaarde terug naar CLT, gezin krijgt van de verkoopprijs 162.500€ geïndexeerd
waarom zou koper in CLT stappen? na 20 jaar
sociale of private huurwoning
huurder heeft 20 jaar lang bv 500€ huur betaald of in totaal 120.000€ en krijgt hiervan 0€ terug
CLT woning
gezin krijgt een deel van de verkoopprijs of 162.500€ geïndexeerd
→ CLT geeft aan huurdersgezinnen de mogelijkheid om budget op te bouwen voor hun kinderen door eigenaar te worden in een CLT-verhaal
CLT zorgt voor sociale duurzaamheid
gezinnen hebben woonzekerheid gezinnen kunnen voor nieuwe samenleefvormen kiezen als het denken over individueel grondbezit en individueel wonen doorbroken wordt betrokkenheid en participatie bevorderen de leefbaarheid
combinatie van twee goede formules
sociale huur = betaalbaarheid, woonzekerheid en woningkwaliteit sociale koop = eigendomsverwerving met overheidssteun à erfpacht met recht van opstal in plaats van volle eigendom
waarom eigendomsverwerving?
à hefboom om uit armoede te geraken, stop aan generatiearmoede à koper ‘bouwt budget op’ in vergelijking met (sociale) huurder à emancipatorisch effect van eigendomsverwerving in sociale klim
waarom participatie?
à sociale cohesie in de buurten bevorderen à draagvlak voor de bouw van betaalbare woningen in een buurt vergroten
CLT zorgt voor ecologische duurzaamheid
gezinnen krijgen duurzame woningen volgende generaties krijgen aanpasbare woningen de overheid investeert in de lange termijn
CLT zorgt voor ecologische duurzaamheid minder materialisme, meer levenskwaliteit flexibiliteit doorheen de tijd buurtgericht transitie in keuzes door lange termijn visie kleinere voetafdruk door collectiviteit
CLT zorgt voor ruimtelijke duurzaamheid
gemeenschappelijke ontwikkeling van gronden lange termijn perspectief op duurzaam samenleven collectief en duurzaam ruimtegebruik
CLT zorgt voor ruimtelijke duurzaamheid intelligent ruimtegebruik bewuste inplanting en nabijheid van functies doelgroepgericht woonomgeving en leefomgeving woonmobiliteit binnen de buurt
CLT Gent Missie CLT Gent wil een vernieuwend en democratisch model uitwerken om op gemeenschapsgrond woningen te realiseren tegen betaalbare prijzen en om bestaande eigendommen kwalitatief en duurzaam te renoveren met de focus op kwetsbare groepen
financieel leefbaar voor de koper inkomensgrenzen 29.000 € +1607 € per kind ten laste max 1/3 van inkomen aan wonen besteden maximum aankoopprijs 97.500 € wederkerig betaalbaar voor de samenleving samen verantwoordelijkheid opnemen à duurzaam voor koper en maatschappij sociale, ecologische, economische en participatieve duurzame ontwikkeling
mogelijke formules voor CLT collectieve nieuwbouw of renovatieproject • een sociale huisvestingsmaatschappij bouwt sociale koopwoningen waarbij de grond eigendom blijft van het fonds en de woningen terugkeren naar het fonds bij wederverkoop • een sociale huisvestingsmaatschappij koopt woningen, renoveert ze en verkoopt ze als CLT-woningen, hetzij huizen, hetzij appartementen, hetzij co-housing
mogelijke formules voor CLT individuele aankoop van een woning • de koper krijgt een aankooppremie als zijn woning in het fonds terecht komt en als hij zich verbindt tot de spelregels van CLT • de koper van een individuele woning in de stad verkoopt zijn grond aan het fonds waarbij zijn woning in het fonds komt en hij zich verbindt tot de spelregels van CLT
mogelijke formules voor CLT verkoop van het grondaandeel door noodkopers • de eigenaar kan in ruil voor de inkomst uit grond zijn woning renoveren, de woning komt in het fonds terecht en hij verbindt zich tot de spelregels van CLT
mogelijke formules voor CLT verhuur van de eigen woning aan SVK • de eigenaar kan zijn eigen woning in het fonds inbrengen in ruil voor woonrecht bij een sociale verhuurder, bijvoorbeeld een sociaal verhuurkantoor waarom toch huur binnen CLT? omdat voor bepaalde gezinnen met het laagste inkomen een kwalitatieve en betaalbare huurwoning mét woonzekerheid het belangrijkste woningaanbod blijft voorbeeld: 55-plussers met een laag inkomen
2013-2015 er is grote belangstelling bij bewoners
bewonersgroep o.l.v. SiVi vzw : mix van kopers, huurders en bestaande eigenaars, ook noodkopers
er is territoriale inbedding
Dampoortwijk Gent – stadsvernieuwing mediaaninkomen in Dampoortwijk: 19.253€ (2011) belangrijk aandachtspunt: begeleiding van de bewonersgroep, bij voorkeur ook met een spaargroep
er is een terrein
College van burgemeester en schepenen overweegt ernstig de steun in de vorm van een terrein
ambitie 1 - 2013
vzw oprichten die bewoners begeleidt
ambitie 2 - 2014
starten op een concreet terrein met een concrete groep
ambitie 3 - 2015
stichting oprichten die gronden bezit
onderzoek CLT hypothecair (sociaal) krediet: afzonderlijke aankoop van de woning moet mogelijk zijn fiscaliteit: kan de woonbonus gericht ingezet worden voor kopers binnen CLT? schuld saldo verzekering: hoe omgaan met gevraagde borgstelling?
bedenkingen Dienst Wonen van Stad Gent • CLT verdient het absoluut om een eigen plaats te krijgen in het woonbeleid! • er is groeiende vraag naar CLT woningen bij gezinnen • CLT wordt bij voorkeur Vlaams ondersteund en binnen een Vlaams netwerk verder uitgewerkt • liever bestaande actoren maximaal inzetten ipv nieuwe structuren op te zetten • waakzaamheid bij CLT-woningen voor gezinnen met een zeer laag inkomen (nbi van 20.000 euro en lager) • bestaande woningen opwaarderen ipv enkel nieuwbouw • eigendomsverhaal mag de huurmarkt niet stigmatiseren, huren blijft een volwaardige woonvorm, zowel sociaal als privaat!
onderzoek CLT experimentele projecten zijn nodig om concept om te zetten in praktijk: wie maakt dit mogelijk?
Vlaamse Woonraad:
“Deze CLT’s bevinden zich in een conceptuele fase, en dienen de nodige kansen te krijgen om zich te ontwikkelen. De Vlaamse Woonraad meent dat het beleid een algemeen kader kan scheppen waarbinnen allerlei experimentele vormen kunnen gedijen. In latere fase kan dan op basis van de aangetoonde effevtiviteit, doelmatigheid en duurzaamheid een meer structureel verankerd kader worden ontworpen.”
onderzoek CLT experimentele projecten zijn nodig om concept om te zetten in praktijk: wie maakt dit mogelijk?
• grond = investeringssubsidie om grond te verwerven vb 40.000 x 100 = 4.000.000€ • begeleiding bewoners = personeel • aankooppremie voor de gezinnen = subsidie • wetgevend kader = aanpassingen aan Vlaamse Wooncode (erkenning als sociale woonactor), wetgeving sociale koop en sociale lening, financieringsbesluit, overdrachtenbesluit, grond- en pandenbeleid, …
de toekomst van CLT India (sinds ‘50) USA (sinds ‘60 en ‘70) Europa (recent)
Groot-Brittannië, Duitsland, Nederland, België
Vlaanderen
Gent, Brugge, Tongeren, Merksplas (sociale huisvesting met erfpacht), …
Brussel
Molenbeek, Anderlecht
Wallonië Namen
contactgegevens Samenlevingsopbouw Gent vzw
[email protected] Dienst Wonen Stad Gent
[email protected] [email protected]
