CÍTOLIBY ÚZEMNÍ PLÁN VYHODNOCENÍ STANOVISEK DOTČENÝCH ORGÁNŮ, KRAJSKÉHO ÚŘADU A PŘIPOMÍNEK SOUSEDNÍCH OBCÍ A OBČANŮ UPLATNĚNÝCH K NÁVRHU ÚZEMNÍHO PLÁNU V SOULADU S § 51 ZÁKONA Č. 183/2006 SB.
POŘIZOVATEL: Městský úřad Louny, Stavební úřad PROJEKTANT: AUA - Agrourbanistický ateliér, Šumberova 8, Praha 6
Duben 2015
-1-
Obsah 1. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 3. 3.1. 4. 4.1. 4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.1.4. 4.1.5. 4.1.6. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.5.1. 4.5.2. 4.5.3. 4.5.4. 4.5.5. 4.5.6. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10. 5.11. 5.12.
Stanoviska ke společnému jednání neuplatnili: ........................................................... - 7 Stanoviska ke společnému jednání uplatnili (kladná bez připomínek): ........................ - 7 Krajský úřad Ústeckého kraje - odbor dopravy a silničního hospodářství .................... - 7 Ministerstvo životního prostředí Praha - odbor výkonu státní správy IV - pracoviště Ústí n/L ....................................................................................................................... - 7 Městský úřad Louny - odbor místního hospodářství .................................................... - 8 Obvodní báňský úřad.................................................................................................. - 8 Ministerstvo průmyslu a obchodu - odbor nerostných surovin ..................................... - 8 Hasičský záchranný sbor ÚK - územní odbor Žatec.................................................... - 9 Žádost o prodloužení lhůty k podání stanoviska:......................................................... - 9 Krajský úřad Ústeckého kraje - odbor životního prostředí a zemědělství ze dne 10.04.2012 pod č.j.: 1068/ZPZ/2012, JID: 49670/2012/KUUK. ................................... - 9 Stanoviska ke společnému jednání uplatnili (připomínky a vyhodnocení): .................. - 9 Krajský úřad Ústeckého kraje – odbor životního prostředí a zemědělství.................... - 9 Ochrana ovzduší......................................................................................................... - 9 Vodní hospodářství ................................................................................................... - 10 Ochrana přírody a krajiny.......................................................................................... - 10 Ochrana zemědělského půdního fondu..................................................................... - 11 Posuzování vlivů na životní prostředí........................................................................ - 13 Státní správa lesů ..................................................................................................... - 13 Krajská hygienická stanice ÚK - územní pracoviště Louny........................................ - 13 Ministerstvo obrany................................................................................................... - 14 Ministerstvo zemědělství - Pozemkový úřad Louny................................................... - 15 Městský úřad Louny, odbor životního prostředí......................................................... - 16 Ochrana ZPF: ........................................................................................................... - 16 Odpadové hospodářství: ........................................................................................... - 17 Ochrana ovzduší:...................................................................................................... - 17 Lesní hospodářství:................................................................................................... - 17 Vodní hospodářství: .................................................................................................. - 17 Ochrana přírody:....................................................................................................... - 18 Městský úřad Louny, odbor stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení životního prostředí – orgán ochrany zemědělského půdního fondu........................... - 18 Městský úřad Louny, odbor stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení životního prostředí – orgán ochrany přírody a krajiny................................................ - 19 Městský úřad Louny, odbor rozvoje města, úsek památkové péče a architekta města........................................................................................................................ - 20 Ředitelství silnic a dálnic ČR..................................................................................... - 22 Ministerstvo dopravy ................................................................................................. - 23 Město Louny, odbor místního hospodářství .............................................................. - 24 Vyhodnocení připomínek uplatněných k návrhu územního Cítoliby plánu podle § 50 odst. 3 stavebního zákona: .................................................................................. - 24 Připomínka – Ing. Jiří Maier, Ing. Ivana Maierová ..................................................... - 24 Připomínka – Josef Neudrt........................................................................................ - 26 Připomínka – Miroslava Štěpánová........................................................................... - 27 Připomínka – Městys Cítoliby.................................................................................... - 28 Připomínka – Ing. Pavel a Petra Vitnerovi................................................................. - 29 Připomínka – Alena Kudličková, Zdeněk Vaic, Lidmila Vaicová ................................ - 31 Připomínka – Zdeňka Brejchová ............................................................................... - 54 Připomínka – Ing. Jan Vaic, Ing. Šárka Vaicová........................................................ - 90 Připomínka – Radek Mocker................................................................................... - 111 Připomínka – Radek Mocker - upřesnění ................................................................ - 132 Připomínka – Josef Keprta...................................................................................... - 133 Připomínka – Josef Keprta - upřesnění ................................................................... - 155 -
-2-
5.13. 5.14. 5.15. 5.16. 5.17. 5.18. 5.19. 5.20. 5.21. 6. 6.1. 7.
Připomínka – Ing. Miloslav Pěnička, Jaroslava Pěničková ...................................... - 156 Připomínka – Ing. Miloslav Pěnička, Jaroslava Pěničková - upřesnění ................... - 180 Připomínka – Ing. Josef Minařík, Marie Minaříková................................................. - 181 Připomínka – Stanislava Profousová ...................................................................... - 190 Připomínka – Stanislava Profousová - upřesnění.................................................... - 212 Připomínka – Ing. Hana Kučerová .......................................................................... - 213 Připomínka – Roman Zahradníček.......................................................................... - 214 Připomínka – Radek Kudlička ................................................................................. - 216 Připomínka – Ing. Václav Janoušek, Ivanka Janoušková........................................ - 217 Stanovisko krajského úřadu podle § 50 odst. 7 stavebního zákona: ....................... - 239 Vyhodnocení stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje, odboru územního plánování a stavebního řádu ze dne 12.06.2013 pod číslem jednacím ................... - 241 Stanovisko krajského úřadu podle § 50 odst. 8 stavebního zákona: ....................... - 244 -
-3-
Městský úřad Louny, stavební úřad, jako úřad územního plánování příslušný k pořizování územního plánu podle § 6 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), oznámil dne 8.3.2012 veřejnou vyhláškou v souladu s ustanovením § 50 stavebního zákona společné jednání o návrhu územního plánu Cítoliby. Společné jednání se konalo dne 26.04.2012 od 08:30 hdo. v jednací místnosti Městského úřadu Louny budovy Pod Nemocnicí 2379, Louny, č. dveří 104 (přízemí). Návrh územního plánu byl vystaven k veřejnému nahlédnutí na webových stránkách http://www.mulouny.cz/uup/. Oznámení o společném jednání bylo vyvěšeno na úřední desce MÚ Louny od 02.04.2012 do 18.04.2012 a úřední desce městyse Cítoliby od 02.04.2012 do 17.04.2012. Oznámení o projednání návrhu zadání územního plánu Cítoliby bylo zasláno sousedním obcím: − městu Louny, − obci Jimlín, − obci Líšťany, − obci Chlumčany, Jednotlivě dotčeným orgánům: − Krajský úřad Ústeckého kraje - odbor územního plánování a stavebního řádu, − Krajský úřad Ústeckého kraje - odbor životního prostředí a zemědělství, − Krajský úřad Ústeckého kraje - odbor dopravy a silničního hospodářství, − Krajská hygienická stanice ÚK - územní pracoviště Louny, − Ministerstvo dopravy, − Ministerstvo průmyslu a obchodu - odbor nerostných surovin, − Ministerstvo zemědělství - Pozemkový úřad Louny, − Ministerstvo životního prostředí - odbor geologie, − Ministerstvo životního prostředí - odbor ochrany přírody a krajiny, − Ministerstvo životního prostředí ČR - odbor ochrany ovzduší, − Ministerstvo životního prostředí Praha - odbor výkonu státní správy IV - pracoviště Ústí n/L, − Hasičský záchranný sbor ÚK - územní odbor Žatec, − Státní energetická inspekce - Oblastní inspektorát pro Ústecký kraj, − Obvodní báňský úřad, − Pozemkový fond České republiky, − Vojenská ubytovací a stavební správa Praha, − Centrum dopravního výzkumu, − Městský úřad Louny - odbor místního hospodářství, − Městský úřad Louny - odbor životního prostředí, − Městský úřad Louny - ORM, úsek památkové péče, Stanoviska, vyjádření, připomínky a podněty dotčených orgánů, byly ke společnému jednání uplatněny v souladu se zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu platným do 31.12.2012. Společné jednání s dotčenými orgány se konalo dne 26.04.2012. Jednání o návrhu územního plánu Cítoliby se zúčastnili: Bc. Zbyněk Zeibich (pořizovatel), Jiřina Nováková (určená členka zastupitelstva), Václav Leština (referent Městského úřadu Louny, odboru místního hospodářství), Ing. Martina Staňková a Ing. Stanislav Zeman (zpracovatelé návrhu územního plánu), Ing. Olga Salačová a Marie Helebrantová (referentky Městského úřadu
-4-
Louny, odboru životního prostředí), Petr Jindřich (starosta městyse Cítoliby) Ing. Ivo Švarc (HZS ÚLK Žatec). Průběh společného jednání: 1. Pořizovatel seznámil přítomné s průběhem pořizování nového územního plánu. 2. Pořizovatel poučil přítomné dotčené orgány a zástupce sousedních obcí o lhůtě podání stanoviska a připomínky k návrhu územního plánu. 3. Na základě písemné žádosti Krajského úřadu Ústeckého kraje – odboru životního prostředí prodloužil pořizovatel lhůtu pro podání stanovisek a připomínek na 60 dní. 4. Pořizovatel poučil přítomné o platnosti ustanovení § 102 stavebního zákona. 5. Projektant provedl výklad navrhovaného řešení územního plánu nad navrhovanou grafickou částí územního plánu. 6. Orgán ochrany přírody a orgán ochrany ZPF vznesli požadavek k přehodnocení rozsahu nově vymezovaných zastavitelných ploch. Orgán ochrany přírody a orgán ochrany ZPF vydají k svému požadavku písemné stanovisko v zákonné lhůtě. 7. Zástupce Krajské hygienické stanice vznesl požadavek, aby bylo v návrhu územního plánu vyznačeno 100 m ochranné pásmo okolo hřbitova, ve kterém budou stanoveny podmínky pro výstavbu. 8. Zástupce Města Louny, odboru místního hospodářství, vznesl požadavek na vyznačení přeložky vysokotlakého plynovodu v návaznosti na platný územní plán Louny vydaný dne 20.09.2010 pod číslem usnesení 49/2010. Požadavek bude předán pořizovateli v písemném stanovisku v zákonné lhůtě. 9. Zástupce hasičského záchranného sboru zkontrolovat řešení požárního vodovodu a k územnímu plánu vydá písemné stanovisko. 10. Pořizovatel upozornil na tyto nedostatky: − Chybné vyznačení komunikace v severozápadní ploše pro bydlení. − Nadbytečně vyznačené ochranné pásmo ÚSES, které bylo se zplatněním ZÚR zrušeno. − V ploše ZX6 bude doplněna plocha pro bydlení podle platné ÚPn SÚ. Dodatečné zveřejnění návrhu územního plánu Cítoliby V souladu s ustanovením § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony platným od 01.01.2013 a v souladu s ustanovení čl. II. přechodná ustanovení odst. 2 a 7 zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen “novela stavebního zákona“) platným od 01.01.2013 se činnosti vykonané před 01.01.2013 neopakují a každá nová činnost se provádí podle novely stavebního zákona. Z tohoto důvodu úřad územního plánování „dodatečně“ doručil veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. Zároveň veřejnost upozornil, že do návrhu územního plánu Cítoliby je možné nahlédnou u pořizovatele v kanceláři č. 311 v budově Městského úřadu Louny, Pod Nemocnicí 2379 a na internetových stránkách úřadu územního plánování: http://www.mulouny.cz/uup/?page_id=609. Oznámení o „dodatečném“ zveřejnění návrhu územního plánu bylo vyvěšeno na úřední desce Městského úřadu Louny od 20.02.2013 do 08.03.2013 a úřední dece Úřadu městyse Cítoliby od 19.02.2013 do 6.3.2013. V zhledem k rozsahu požadavků na úpravu návrhu územního plánu, ze strany dotčených orgánů a krajského úřadu, nechal pořizovatel, nad rámec zákonných požadavků, zpracovat dokumentaci návrhu územního plánu po společném jednání se zapracováním požadavků, o -5-
kterých nebylo pochyb a jejichž argumentace byla tak silná, že je nebylo možné rozporovat. Současně byly zapracovány požadavky vyplývající z novely stavebního zákona. K zpracování úpravy vynucené novelou stavebního zákona využil pořizovatel a zpracovatel období mezi vyhlášením novely stavebního zákona a její platností. Z tohoto důvodu byl upravený návrh územního plánu připraven v tak krátkém čase (leden 2013). Rozhodnutí pořizovatele zveřejnit veřejnosti upravenou dokumentaci po společném jednání se opírá o jeho hlubší úvahy, které se následně v uplatněných připomínkách potvrdili. Pokud by pořizovatel zveřejnil neupravený návrh předložený dotčeným orgánům, krajskému úřadu a sousedním obcím, vyvaroval by se tím sice významnému počtu uplatněných připomínek ze strany veřejnosti, ale zároveň by ji mohl uvést v omyl tím, že jejich pozemky zůstávají zastavitelné, i když tomu tak již nebylo. Z uplatněných připomínek bylo patrné, že veřejnost měla k dispozici jak návrh územního plánu před společným jednáním, tak i upravený návrh po společném jednání. Nelze pochybovat o snahách pořizovatele, který zveřejnil veřejnosti upravený návrh územního plánu, aby zabránil zbytečným spekulacím, neuvedl veřejnost v omyl nebo falešnou spokojenost. Zveřejněním upraveného návrhu územního plánu nebyl nikdo z veřejnosti zkrácen na svých právech. Tím, že § 50 odst. 3 stavebního zákona ve znění novely stavebního zákona umožnil veřejnosti vyjádřit připomínky k návrhu územního plánu a současně stanovil, že je nutné „dodatečně“ zveřejnit návrh územního plánu, kdy byly známá všechna stanoviska dotčených orgánů a krajského úřadu, bylo by proti smyslu zákona zveřejňovat původní návrh územního plánu. Novela stavebního zákona nedořešila přechodnou část období, když společné jednání bylo „ukončeno“ (podle stavebního zákona platného do 31.12.2012). Rozhodnutí zbylo na pořizovateli, který zvažoval naplnění litery zákona a zveřejnění neupraveného návrhu územního plánu, anebo hájení práv veřejnosti tak, aby měla úplné a aktuální informace o probíhajícím procesu pořizování a mohla tak nepřímo reagovat i na stanoviska dříve uplatněná dotčenými orgány a krajským úřadem a současně odpovědně hájit svá práva.
-6-
1. Stanoviska ke společnému jednání neuplatnili: − − − − − − −
Krajský úřad Ústeckého kraje - odbor územního plánování a stavebního řádu, Ministerstvo životního prostředí - odbor geologie, Ministerstvo životního prostředí - odbor ochrany přírody a krajiny, Ministerstvo životního prostředí ČR - odbor ochrany ovzduší, Státní energetická inspekce - Oblastní inspektorát pro Ústecký kraj, Pozemkový fond České republiky, Centrum dopravního výzkumu,
2. Stanoviska ke společnému jednání uplatnili (kladná bez připomínek):
2.1. Krajský úřad Ústeckého kraje - odbor dopravy a silničního hospodářství Číslo jednací: Ze dne:
1193/DS/2012, JID: 048898/2012/KUUK 06.04.2012
Krajský úřad Ústeckého kraje, odbor dopravy a silničního hospodářství, jako dotčený orgán ve věcech silnic II. a III. třídy v souladu s ust. § 40 odst. 3 písm. f) zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, souhlasí s návrhem územního plánu Cítoliby bez připomínek. Územní plán dále navrhuje z důvodu napojení na silnici R7 zachování a úpravu mimoúrovňové křižovatky silnic R7 a II/229. Pokud by bylo prosazeno její zrušení, zvýší se požadavek na vybudování nové komunikace, procházející částečně ve stopě dnešní účelové komunikace mezi silnicí II/229 a areálem firmy Asian Industry Czech, spol. s r.o., na zkapacitnění navazující komunikace a úpravu křížení se silnicí III/2469. Vyhodnocení: Ze stanoviska krajského úřadu, jako dotčeného orgánu ve věci silnic I. a II. třídy, nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 2.2. Ministerstvo životního prostředí Praha - odbor výkonu státní správy IV pracoviště Ústí n/L Číslo jednací: Ze dne:
690/530/12 27390/ENV/12 09.05.2012
Ministerstvo životního prostředí, odbor výkonu státní správy IV obdrželo dne 3.4.2012 od Městského úřadu Louny oznámení (v souladu s § 50 odst. 2 zákona č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu) o konání společného jednání o návrhu Územního plánu Cítoliby se žádostí o stanovisko. Zákonné zmocnění Ministerstva životního prostředí vyjadřovat se k ÚPD vyplývá z požadavků § 50 odst. 2 stavebního zákona č. 183/2006 Sb., z požadavků § 15 odst. 2 horního zákona č. 44/1988, konkrétně z těch jeho částí, které se vztahují k ochraně a využití nerostného bohatství a § 13 odst. 3 zákona č. 62/1988 o geologických pracích. Oprávněnost těchto požadavků a povinnost orgánů územního plánování a zpracovatelů ÚPD řídit se jimi v příslušné územně plánovací dokumentaci je stanovena v § 15 odst. 1 horního zákona č. 44/1988 a § 13 odst. 1 zákona č. 62/1988 o geologických pracích.
-7-
K předmětné ÚPD ministerstvo sděluje, že nemá z hlediska ochrany výhradních ložisek nerostných surovin a ochrany horninového prostředí připomínek, neboť jsou výše uvedené zájmy v návrhu Územního plánu Cítoliby respektovány. Vyhodnocení: Ze stanoviska Ministerstva životního prostředí nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 2.3. Městský úřad Louny - odbor místního hospodářství Spisová značka: Ze dne:
MULN/6277/2012/MH/3/LV 22.05.2012
Městský úřad Louny, odbor místního hospodářství, jako příslušný silniční správní úřad (dále jen SSÚ), ve věcech silnic II. a III. třídy, podle § 40 odst. 4) pís. a) zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, nemá ke společnému jednání o návrhu Územního plánu Cítoliby žádné připomínky. Toto vyjádření nenahrazuje vyjádření ostatních odborů Městského úřadu Louny. Vyhodnocení: Ze stanoviska Městského úřadu Louny odboru místního hospodářství, jako silničního správního úřadu, nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 2.4. Obvodní báňský úřad Číslo jednací: Ze dne:
SBS/11304/2012/OBÚ-04 16.04.2012
K Vašemu oznámení společného jednání o návrhu územního plánu Cítoliby Obvodní báňský úřad pro území kraje Ústeckého uvádí, že souhlasí s předloženým návrhem územního plánu Cítoliby a nemá k tomuto dalších připomínek. Vyhodnocení: Ze stanoviska dotčeného orgánu nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu.
2.5. Ministerstvo průmyslu a obchodu - odbor nerostných surovin Číslo jednací: Ze dne:
13434/12/03100 23.05.2012
Z hlediska působnosti Ministerstva průmyslu a obchodu ve věci využívání nerostného bohatství a ve smyslu ustanovení § 15 odst. 2 horního zákona neuplatňujeme podle ustanovení § 50 odst. 2 stavebního zákona k výše uvedené územně plánovací dokumentaci připomínky. Návrh respektuje podle kapitoly e6) Dobývání nerostů chráněné ložiskové území Zeměchy. Nebilancované ložisko nevyhrazeného nerostu je podle ustanovení § 7 horního zákona součástí pozemku. Vyhodnocení:
-8-
Ze stanoviska dotčeného orgánu nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 2.6. Hasičský záchranný sbor ÚK - územní odbor Žatec Číslo jednací: Ze dne:
HSUL-2536-2ŽA-2012, Ev. č. 247 PD/PRE-Sv/2012 27.04.2012
Hasičský záchranný sbor Ústeckého kraje územní odbor Zatec posoudil podle § 31 odst. 1 písm. b) zákona č.133/1985 Sb., o požární ochraně , ve znění pozdějších předpisů a § 46 vyhl. č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru ( vyhláška o požární prevenci) a podle § 10 odst. 6 zákona č.239/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů, výše uvedenou dokumentaci, která byla předložena dne 26.04. 2012. K výše uvedené dokumentaci vydává : SOUHLASNÉ STANOVISKO Vyhodnocení: Ze stanoviska dotčeného orgánu nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu.
3. Žádost o prodloužení lhůty k podání stanoviska:
3.1. Krajský úřad Ústeckého kraje - odbor životního prostředí a zemědělství ze dne 10.04.2012 pod č.j.: 1068/ZPZ/2012, JID: 49670/2012/KUUK. V souladu s § 50 odst. 2 stavebního zákona byla žádost akceptována, stanoviska bylo možné podávat pořizovateli ve lhůtě 60 dnů od společného jednání tj. do 25.6.2012..
4. Stanoviska ke společnému jednání uplatnili (připomínky a vyhodnocení):
4.1. Krajský úřad Ústeckého kraje – odbor životního prostředí a zemědělství Číslo jednací: Ze dne:
1068/ZPZ/2012/UP-742, JID: 71625/2012/KUUK 28.05.2012
4.1.1. Ochrana ovzduší Krajský úřad Ústeckého kraje, odbor životního prostředí a zemědělství, nemá k návrhu územního plánu Cítoliby z hlediska ochrany ovzduší připomínky. Krajský úřad Ústeckého kraje uplatňuje stanoviska k územním plánům a k regulačním plánům, obsahující podmínky ochrany ovzduší podle § 17 odst. 1 písm. a) zákona č. 86/2002 Sb., v platném znění, pokud tato územně plánovací dokumentace navrhuje umístění zdrojů znečišťování ovzduší. Krajský úřad Ústeckého kraje jako pořizovatel Krajského programu snižování emisí a imisí znečišťujících látek a energetické koncepce Ústeckého kraje upozorňuje na povinnost plnění imisních limitů pro ochranu zdraví lidí dle nařízení vlády č. 597/2006 Sb., o sledování a vyhodnocování kvality ovzduší, ve znění pozdějších změn a dodatků. Tento požadavek má přímou vazbu na využití území pro průmyslové a zemědělské účely (rozvojové lokality).
-9-
Vyhodnocení: Ze stanoviska krajského úřadu, jako orgánu ochrany ovzduší, nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 4.1.2. Vodní hospodářství Krajský úřad Ústeckého kraje není podle zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, příslušným vodoprávní úřadem k vydání stanoviska k územně plánovací dokumentaci obcí. Vyhodnocení: Ze stanoviska krajského úřadu, jako orgánu vodního hospodářství, nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 4.1.3. Ochrana přírody a krajiny Jako dotčený orgán ochrany přírody a krajiny příslušný k vydávání stanovisek k zásadám územního rozvoje, územním plánům a regulačním plánům podle § 77a odst. 4 písm. x) zákona č. 114/1 992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon), a to z hlediska všech zájmů chráněných tímto zákonem (není-li příslušný jiný orgán ochrany přírody) sdělujeme následující: Návrhem územního plánu městyse Cítoliby nebudou dotčena maloplošná zvláště chráněná území, evropsky významné lokality, ptačí oblasti ani prvky regionálního USES. Upozorňujeme pouze na skutečnost, že v nálezové databázi je na nově vymezených plochách pro bydlení v západní části obce udáván výskyt zvláště chráněné ropuchy obecné. V případě, že by se v uvedených místech vyskytovaly vodní plošky či louže přetrvávající po celé jarní období, které by mohly sloužit k rozmnožování obojživelníků, bylo by možné do těchto biotopů zasahovat pouze na základě povolení příslušné výjimky ze zákazů dle § 56 zákona č. 114/1 992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon). Pokud se tam však vhodné vodní plošky nevyskytují, není nutné v souvislosti s ojedinělým výskytem náhodných migrantů ropuchy obecné o výjimku ze zákazů dle § 56 zákona k případným stavbám žádat. Stanovisko dle § 45 i zákona č. 114/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákona): Lze vyloučit, že „Návrh územního plánu Cítoliby“ může mít samostatně či ve spojení s jinými významný vliv na příznivý stav předmětů ochrany nebo celistvost evropsky významných lokalit nebo ptačích oblastí v územní působnosti Krajského úřadu Ústeckého kraje. Nejbližší lokalitou soustavy Natura 2000 je EVL Blšanský chlum, nacházející se ve vzdálenosti cca 1 km od hranice řešeného území. Předmětem ochrany uvedené EVL je přástevník kostivalový (Eupiagia quadripunctaria) žijící přímo na dané lokalitě. Jeho biotopem jsou teplomilné trávníky a přilehlé pásy křovin přímo na dané lokalitě a v jejím nejbližším okolí. V předloženém územním plánu nejsou plánovány záměry, které by některý z výše uvedených biotopů přástevníka kostivalového mohly jakkoli zasáhnout. Další potencionální hrozbou pro předmět ochrany EVL Blšanský chlum může být zejména aplikace insekticidů a intenzivní těžba dřeva. Vzhledem k charakteru a lokalizaci zamýšleného záměru (koncepce) nelze předpokládat, že by jakýkoli z výše popsaných jevů, popř. i jiný s možným významným vlivem na předmět ochrany nebo celistvost lokality, v souvislosti s jeho realizací ve zmíněné EVL či jejím okolí nastal. Vzhledem k charakteru záměrů navrhovaných v předloženém územním plánu, jejich lokalizaci a s přihlédnutím k předmětům ochrany dalších evropsky významných lokalit a ptačích oblastí nelze předpokládat významné ovlivnění ani v případě ostatních lokalit soustavy Natura 2000 v územní působnosti Krajského úřadu Ústeckého kraje. Vyhodnocení:
- 10 -
Ze stanoviska krajského úřadu, jako orgánu ochrany přírody a krajiny, nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. Orgán ochrany přírody a krajiny vyloučil vliv koncepce na ochranu nebo celistvost evropsky významných lokalit nebo ptačích oblastí. Jedná se o první (ze dvou) stanovisko, které nepožaduje zpracování vyhodnocení vlivu návrhu územního plánu na životní prostředí a zpracování vyhodnocení vlivu návrhu územního plánu na udržitelný rozvoj území. 4.1.4. Ochrana zemědělského půdního fondu Jako dotčený orgán z hlediska ochrany zemědělského půdního fondu podle § 17a písm.a) zákona 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů (dále zákona) uvádíme následující: Řešení návrhu územního plánu Cítoliby navrhuje zábor celkem 119,09 ha, z toho větší část 95,55 ha tvoří zemědělský půdní fond (dále ZPF) a zbývající část 23,54 ha jsou plochy mimo ZPF. Ze ZPF je 1,03 ha v zastavěném území a 94,52 ha mimo zastavěné území. Plocha označená VP.1/2 s funkčním využitím pro průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl je navržena na půdách s I. a II. třídou ochrany, což jsou vysoce cenné půdy s nadprůměrnou produkční schopností, které lze pouze výjimečně odejmout ze zemědělského půdního fondu. Podle údajů z katastru nemovitostí se jedná o obdělávanou ornou půdu. Dle zásad ochrany zemědělského půdního fondu uvedených v § 4 zákona je nutno co nejméně narušovat organizaci zemědělského půdního fondu a odnímat jen nejnutnější plochu zemědělského půdního fondu. V odůvodnění nebyla prokázána nezbytnost takto velkého záboru velice kvalitní zemědělské půdy. Navíc se v bezprostřední blízkosti nalézají doposud nezcela využité plochy pro průmysl (průmyslová zóna Louny). Vzhledem k výše uvedenému nemůžeme s navrhovanou plochou souhlasit. Vzhledem k tomu, že předmětem návrhu územního plánu Cítoliby je mimo jiné i plocha se záborem zemědělského půdního fondu větším než je 10 ha (VP.1/1), tj. plocha záboru zemědělské půdy větší, než ke které uděluje souhlas v souladu s ust. § 9 zákona zdejší úřad v rámci působnosti stanovené zákonem, zdejší orgán ochrany zemědělského půdního fondu požádal dopisem ze dne 11.4.2012 Ministerstvo životního prostředí o stanovisko. Ministerstvo životního prostředí vydalo stanovisko k návrhu této plochy ze dne 15.5.2012 pod č.j. 299427/ENV/201 2, 1851/610/12. Plocha označená VP.1/1 v k.ú. Cítoliby s navrženým funkčním využitím průmyslová výroba a skladování je tvořena záborem 35,79 ha zemědělské půdy. Převažující část lokality (24 ha) je situována na zemědělské půdě zařazené na základě bonitace do I. třídy ochrany. Jedná se o černozemě modální, středně těžké, hluboké s příznivým vodním režimem v oblasti Poohří, které patří k nejúrodnějším půdám v rámci celostátního hodnocení. V odůvodnění územního plánu nejsou dostatečné argumenty ve smyslu zásad ochrany ZPF (§ 4 zákona), není prokázána nezbytnost umístění výrobních a skladových aktivit právě do tohoto území. V regionu jsou jiné schválené, dosud málo využité průmyslové zóny, do jejich investiční přípravy byly vloženy veřejné prostředky. Problém neřeší etapizace výstavby navrhovaná v odůvodnění územního plánu. Na základě vyhodnocení předložených podkladů nesouhlasíme se zařazením plochy do návrhu územního plánu Cítoliby. Plochy označené Bl.2/25, Bl.2/20 a SO.3/1 umožňující výstavbu cca 49 rodinných domů s celkovým záborem 5,94 ha zemědělské půdy jsou navrženy na půdách s III. a IV. třídou ochrany. Uvedené plochy a na ně navazující plochy pro zeleň ZX10 a ZX11 přímo nenavazují na zastavěné území a tvoří zábor obhospodařovaných zemědělských pozemků. V návrhu územního plánu je navrhováno celkem 26 ploch pro bydlení s celkovým záborem 31,34 ha zemědělské půdy, což představuje výstavbu cca 255 nových rodinný domů. Z textové části návrhu územního plánu vyplývá, že je koncipován pro nárůst obyvatel až na více jak dvojnásobek oproti současnému stavu. Návrh těchto ploch není podepřen ani vývojem počtu obyvatel a není prokázáno, že bude reálné využít ploch pro nových cca 1141 obyvatel (v rámci všech ploch pro bydlení) při současném počtu 1027 obyvatel městyse. Z dokumentace nevyplývá nezbytnost vymezení těchto ploch představující odnětí zemědělského půdního fondu podle ustanovení § 4 zákona. Z výše uvedeného důvodu doporučujeme uvedené plochy vypustit nebo je navrhnout do II. etapy s tím, že jejich využití - 11 -
bude podmíněno naplněním ploch Bl.2/21, Bl.2/24 a SO.3/2 a to minimálně ze 60 %. Půda bude ze zemědělského půdního fondu odnímána postupně tak, aby nedošlo k omezení efektivního obdělávání zemědělské půdy. Pokud nedojde k naplnění odsouhlasené plochy, bude nevyužitá část ponechána v zemědělském půdním fondu. S návrhem ostatních ploch lze z pohledu ochrany zemědělského půdního fondu souhlasit. I přesto, že se v podstatné části Jedná o zábor pozemků s velice kvalitními půdami, neshledáváme rozpor s ustanovením § 4 zákona. Na předmětném území se vyskytují převážně kvalitní půdy, návrh ploch lze shledat v souladu s reálným rozvojem obce, jejich využitím nedojde k narušení organizace pozemků zemědělského půdního fondu. Vyhodnocení: Krajský úřad, orgán ochrany zemědělského půdního fondu (dále jen „orgán ZPF“) vyslovil nesouhlas s plochami pro výrobu a skladování – průmyslová výroba a sklady – lehká průmysl VP.1/1 a VP.1/2. K ploše VP.1/1 vydalo negativní stanovisko i Ministerstvo životního prostředí pod číslem jednacím 299427/ENV/20123, 1851/610/12 ze dne 15.05.2012. Plochy BI.2/25, BI.2/20 a SO.3/1 doporučil zrušit nebo je přeřadit do druhé etapy s podmínkou, že využitelnost plochy bude umožněna až po naplnění ploch BI.2/21, BI.2/24, SO.3/2 alespoň ze 60 %. K plochám VP.1/1 a VP.1/2: Orgán ZPF svůj nesouhlas opřel o vysokou hodnotu zemědělského půdního fondu (I. a II. třída ochrany zemědělského půdního fondu), resp. o třídu ochrany. Ministerstvo životního prostředí dále k ploše VP.1/1 argumentovalo, že se v území nacházejí nevyužité strategické rozvojové plochy (TRIANGLE a JOSEPH), do kterých byly vynaloženy finanční prostředky z veřejných rozpočtů. Část plochy VP.1/1 se však nachází i na půdě se IV. třídou ochrany zemědělského půdního fondu. K této problematice se ani orgán kraje ani Ministerstvo životního prostředí nevyjádřil. Je tedy na pořizovateli, aby vyhodnotil zrušení části plochy VP.1/1, která se nachází na zemědělské půdě s nižší ochranou. Na jedné straně sice dotčené orgány ochrany ZPF vyslovili jasný názor na zrušení ploch VP.1/1 a VP.1/2, ale na druhé straně bez toho aniž by se jednoznačně vypořádali s problematikou nižší třídy ochrany na části plochy VP.1/1. Z toho to důvodu se může pořizovatel domnívat, že pokud bude část plochy VP.1/1 vymezena pouze na zemědělské půdě se IV. ochrany nebude toto vyhodnocení v rozporu se stanoviskem ani orgánu krajského úřadu ani se stanoviskem Ministerstva životního prostředí. Těžiště nesouhlasů obou orgánů, totiž spočívá v opoře o kvalitu, resp. třídu ochrany, zemědělské půdy. Plocha VP.1/1 bude vymezena pouze v rozsahu půdy se IV. třídou ochrany zemědělského půdního fondu. Plocha VP.1/2, resp. část plochy (pozemek parc. č. 1182/2 v katastrálním území Cítoliby), ke které, mimo jiných, podali připomínku Ing. Jiří Maier, Ing. Ivana Maierová evidovanou pořizovatelem pod č.j.: MULNCJ 17272/2013 ze dne 01.03.2013 byla zainvestována z veřejných rozpočtů. Konkrétně zde byl zřízen sjezd z kruhového objezdu, který byl financován krajským úřadem. Záměrem Ing. Jiří Maiera, Ing. Ivana Maierové je na výše uvedeném pozemku zřídit menší čerpací stanici s obchodem. Vzhledem k úkolu vyplývajícím z ustanovení § 19 odst. 1 písm. j) staveného zákona, které klade pořizovateli za povinnost „šetřit veřejné rozpočty“ souhlasil s připomínkou a bude po zpracovateli návrhu územního plánu požadovat vymezení této plochy se způsobem využití, který umožní realizaci záměru čerpací stanice s obchodem. Orgán ZPF bude na tuto změnu při veřejném jednání upozorněn, tak aby mohl, ke změně návrhu územního plánu vyjádřit svůj názor. Pozemek parc. č. 1182/2 v katastrálním území Cítoliby bude vymezen pro způsob využití, který umožní umístění čerpací stanice s obchodem. K plochám BI.2/25, BI.2/20 a SO.3/1: Pořizovatel se ztotožňuje s názorem dotčeného orgánu ZPF a bude po zpracovateli návrhu územního plánu požadovat přehodnocení těchto ploch a ploch zeleně ZX/10 a ZX/11. Možnou variantou je z hlediska dlouhodobé koncepce převést plochy BI.2/25, BI.2/20 , SO.3/1, ZX/10 a ZX/11 do statutu územní rezervy tak, aby bylo v budoucnu možné smysluplně navázat na zastavěné území, které by mělo být vytvořeno zastavěním zastavitelných ploch BI.2/21, BI.2/24 a SO.3/2.
- 12 -
Zpracovatel návrhu vyhodnotí možnosti řešení problematiky ploch BI.2/25, BI.2/20, SO.3/1, ZX/10 a ZX/11 s tím, že pořizovatel doporučuje využít možnost přehodnocení na územní rezervy. 4.1.5. Posuzování vlivů na životní prostředí Krajský úřad Ústeckého kraje Jako příslušný úřad z hlediska posuzování vlivů koncepce na životní prostředí dle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí, ve znění pozdějších předpisů (dále Jen zákon), vydal k návrhu zadání územního plánu Cítoliby samostatné stanovisko ze dne 28. 6. 2011, č.j. 1720/ZPZ/2011/SEA, JID: 118916/2011/KUUK, s výsledkem – „územní plán Cítoiiby“ není nutno posoudit z hlediska vlivů na životní prostředí. Návrh územního plánu se týká ploch pro bydlení, ploch silniční dopravy, ploch pro veřejnou zeleň, plochy pro sběrný dvůr, ploch lehké nerušící výroby a skladování (ploch skladu nepřesáhne výměru 3000 m2 zastavěné plochy), vodohospodářské plochy. Návrh územního plánu nestanoví rámec pro umístění záměrů podléhajících posouzení a po jeho důkladném prostudování nebyla shledána nezbytnost komplexního posouzení vlivů na životní prostředí (SEA). Vyhodnocení: Ze stanoviska krajského úřadu, jako orgánu posuzování vlivů na životní prostředí, nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. Orgán posuzování vlivů na životní prostředí nepožaduje zpracování vyhodnocení vlivů návrhu územního plánu na životní prostředí. Jedná se o druhé (ze dvou) stanovisko, které nepožaduje zpracování vyhodnocení vlivu návrhu územního plánu na životní prostředí a zpracování vyhodnocení vlivu návrhu územního plánu na udržitelný rozvoj území. 4.1.6. Státní správa lesů Krajský úřad Ústeckého kraje v souladu s § 48a odst. 2 zákona č.289/1 995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon) není příslušným orgánem státní správy lesů k vydání stanoviska k územně plánovací dokumentaci návrhu územního plánu obce Cítoliby neboť návrh neumísťuje na lesní pozemky sportovní nebo rekreační stavby. Příslušným orgánem státní správy lesa podle § 48 odst. 2 písm. b) lesního zákona je obec s rozšířenou působností, v tomto případě Městský úřad Louny. Vyhodnocení: Ze stanoviska krajského úřadu, jako orgánu státní správy lesů, nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu.
4.2. Krajská hygienická stanice ÚK - územní pracoviště Louny Spisová značka: Ze dne:
KHSUL 10555/2012 26.04.2012
Na základě oznámení adresáta, které bylo doručeno dne 2.4.2012 a je evidováno pod číslem jednacím KHSUL 10555/2012, posoudila Krajská hygienická stanice Ústeckého kraje se sídlem v Ústí nad Labem, územní pracoviště Louny, jako dotčený orgán státní správy, ve smyslu § 77 zákona č. 258/2000 Sb. o ochraně veřejného zdraví a o změně některých souvisejících zákonů ve znění pozdějších předpisů návrh územního plánu obce Cítoliby. Po zhodnocení souladu předloženého návrhu zadání s požadavky předpisů v oblasti ochrany veřejného zdraví se vydává toto stanovisko: S návrhem zadání územního plánu Cítoliby
- 13 -
se souhlasí. Souhlas se váže na splnění takto stanovených požadavků: − Respektovat požadavky § 17 odst. 2) zákona 256/2001 Sb., zákon o pohřebnictví a o změně některých zákonů a vyznačit v územním plánu pásmo ochrany kolem hřbitova a v textové části uvést regulativa činností v tomto pásmu (nelze budovat podzemní stavby – např. studny, žumpy, septiky, sklepy a takové nadzemní stavby, které by mohly narušit pietu místa). − Respektovat požadavky zákona č. 258/2000 Sb., ve znění pozdějších přepisů a nařízení vlády č. 272/2011 Sb., o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací, zejména u hluku z dopravy. Vyhodnocení: Pásmo ochrany kolem hřbitova je v koordinačním výkrese vyznačeno. Požadované regulativy na činnosti v pásmu (nelze budovat podzemní stavby – např. studny, žumpy, septiky, sklepy a takové nadzemní stavby, které by mohly narušit pietu místa) budou doplněny u všech způsobů využití, které se nacházejí uvnitř tohoto pásma. Především se to týká těchto způsobů využití: BI.2 – plochy bydlení individuálního v rodinných domech (bydlení vesnické), TO.1 - plochy technického zabezpečení obce (nakládání s odpady) , SO.3 – plochy smíšené obytné (vesnické) , VP.1 – plochy výroby a skladování (lehký průmysl), Z* - plochy sídelní zeleně, Z – plochy zemědělské (zahrady a sady). Návrh územního plánu respektuje požadavky stanovené zákonem č. 258/2000 Sb. ve znění pozdějších přepisů a nařízení vlády č. 272/2011 Sb., o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací, zejména u hluku z dopravy. Hlavním zdrojem hluku z dopravy lze na území městyse považovat silnici I/7. Na území městyse se dále vyskytují jen komunikace II. a III. třídy, které nelze ve srovnání s komunikací I/7 považovat za významný zdroj hluku a vibrací. Návrh územního plánu nenavrhuje žádné „citlivé“ způsoby využití ploch v blízkosti ochranného pásma komunikace I/7. Z hlediska druhého významného zdroje ( významně menšího než ze silnice I/7) a to silnice II/229 navrhuje návrh územního plánu pouze zastavitelné plochy pro cca 3 rodinné domy a to na okrajích městyse. Požadavek lze pokládat za splněný. 4.3. Ministerstvo obrany Spisová značka: Ze dne:
MOCR 13453-1/58134-ÚP/2012-7103/44 14.05.2012
Vojenská ubytovací a stavební správa Praha Vám sděluje, že obdržela oznámení o projednání Návrhu územního plánu Cítoliby — společné jednání. Ministerstvo obrany, zastoupené Ing. Miroslavem HAJNÝM, zástupcem ředitele Vojenské ubytovací a stavební správy Praha ve smyslu ustanovení § 7, odst. 2, zák.č. 2 19/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v souladu s Rozkazem ministra obrany č. 39/2011 Věstníku MO, ročník 2011, částka 16, souhlasí s Návrhem územního plánu Cítoliby. Vzhledem k tomu, že VUSS Praha neshledala rozpor mezi návrhem funkčního využití ploch a zájmy Ministerstva obrany na zajišťování obrany a bezpečnosti státu, nemáme k řešené UPD, při dodržení § 175, zákona č. 183/2006 Sb., připomínek Upozorňuji, že řešeným územím prochází zájmové území AČR dle zákona č. 183/2006 Sb., §175 (jev 103 — letecká stavba včetně OP) Dále Vám pro potřeby Vašeho stavebního úřadu zasíláme „Vyjmenované druhy staveb“, pro které je k vydání územního rozhodnutí, stavebního povolení vždy nutné souhlasné stanovisko VUSS Praha.
- 14 -
Dále Vám pro potřeby Vašeho stavebního úřadu zasíláme „Vyjmenované druhy staveb“, pro které je k vydání územního rozhodnutí, stavebního povolení vždy nutné souhlasné stanovisko VUSS Praha. Vyjmenované druhy staveb, pro které je k vydání územního rozhodnutí, stavebního povolení v souladu s ustanovením § 175 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“) vždy nutné souhlasné stanovisko VUSS Praha. − − − − − − − − − − − − − − −
Stavby vyšší jak 15 m Výstavba větrných elektráren, fotovoltaických elektráren Výstavba nebytových objektů (továrny, haly, skladové a obchodní komplexy, rozsáhlé stavby s kovovou konstrukcí apod.) Stavby vyzařujících elektromagnetickou energii (např. ZS radiooperátorů mobilních telefonů apod.) Stavby dálkových kabelových vedení (el.energie NN, VN, VVN, trasy všech druhů telefonních kabelů a dalších inženýrských sítí) Změny využití území Nové trasy pozemních komunikací, jejich přeložky a rekonstrukce, výstavba, rekonstrukce a rušení objektů na nich včetně silničních mostů, ČSPRM Nové dobývací prostory včetně rozšíření původních prostorů Výstavba nových letišť, rekonstrukce ploch a letištních objektů, změna jejich kapacity Zřizování vodních děl (přehrady, rybníky) Vodní toky – výstavba a rekonstrukce objektů na nich, regulace vodního toku a ostatní stavby jejichž důsledkem doj de ke změnám poměrů vodní hladiny Říční přístavy – výstavba a rekonstrukce kotvících mol, manipulačních ploch nebo jejich rušení Železniční tratě, jejich rušení a výstavba nových, opravy a rekonstrukce objektů na nich Železniční stanice, jejich výstavba a rekonstrukce, elektrifikace, změna zařazení apod. Veškerá výstavba dotýkající se pozemků s nimiž přísluší hospodařit MO
Vojenská správa si vyhrazuje právo změnit pokyny pro civilní výstavbu, pokud si to vyžádají zájmy ACR. Vyhodnocení: V návrhu územního plánu bude v koordinačním výkrese vyznačeno ochranné pásmo objektů zájmu Armády ČR – Lažany. Vzhledem k faktu, že zájmové území Armády ČR (ochranné pásmo objektů Lažany) pokrývá celé správní území městyse, není nutné tento jev vyznačovat graficky. Postačí textové znění. 4.4. Ministerstvo zemědělství - Pozemkový úřad Louny Spisová značka: Ze dne:
62379/2012-MZE-130738 18.04.2012
Pozemkový úřad zajišťuje provádění pozemkových úprav podle zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon). Podle ustanovení § 2 zákona slouží výsledky pozemkových úprav jako nezbytný podklad pro územní plánování. V rámci pozemkových úprav se podle § 9 odst. 8 zákona zpracovává plán společných zařízení, kterými jsou zejména:
- 15 -
− − − −
opatření ke zpřístupnění pozemků (polní nebo lesní cesty, mostky, propustky, brody, železniční přejezdy apod.), protierozní opatření pro ochranu půdního fondu (protierozní meze, průlehy, zasakovací pásy, záchytné příkopy, terasy, větrolamy, zatravnění, zalesnění apod., vodohospodářská opatření sloužící k neškodnému odvedení povrchových vod a ochraně území před záplavami (nádrže, rybníky, úpravy toků, odvodnění ochranné hráze, suché poldry apod.), opatření k ochraně a tvorbě životního prostředí, zvýšení ekologické stability (místní územní systémy ekologické stability, doplnění, případně odstranění zeleně a terénní úpravy apod.
Plán společných zařízení pozemkový úřad projedná s vlastníky pozemků, dotčenými orgány státní správy a schvaluje jej zastupitelstvo obce na veřejném zasedání. Vzhledem k tomu, že územní plán Cítoliby bude zpracováván a schválen v době před zahájením pozemkových úprav, požadujeme, aby koncepce uspořádání krajiny v územním plánu umožňovala umístění výše citovaných opatření, která budou lokalizována v krajině na základě návrhu plánu společných zařízení. S odkazem na § 18 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů, budou tato společná zařízení umístěna v nezastavěném území. Dále požadujeme respektovat stávající stav polních cest v terénu a možnost jejich doplnění. Požadujeme, aby účelové komunikace (vymezené v § 2 odst. 2 písm. a) a § 7 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů) nebyly v územním plánu stanoveny jako plochy dopravní infrastruktury v souladu s § 9 odst. 1, 2 a 3 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných podmínkách na využití území. V katastrálním území Cítoliby byla na části území zpracována pozemková úprava pod čj. JPU 108/2001/JF. V rámci JPU byla vybudována cesta navazující na intravilán obce. V návrhu ÚP tato cesta není. Celé k. ú. je digitalizováno, proto by bylo vhodné zpracovat návrh ÚP na stav DKM. Vyhodnocení: Návrh územního plánu vymezuje polní cesty jako plochy zemědělské podle ustanovení § 14 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů. Současně návrh územního plánu umožňuje umisťovat v plochách se způsobem využití pro zemědělství cestní síť (polní cesty, cyklistické stezky a stezky pro pěší). Návrh územního plánu bude přepracován do digitalizované katastrální mapy. Vzhledem k tomu, že jsou polní cesty součástí ploch vymezených podle § 14 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, a plochy zemědělské umožňují umístění polních cest, není je nutné v návrhu územního plánu vymezovat. V návrhu územního plánu jsou vymezeny převážně polní cesty funkční (stavové), tj. komunikace využívané. 4.5. Městský úřad Louny, odbor životního prostředí Spisová značka: Ze dne:
MULN/19745/2011/OŽP 11.05.2012
4.5.1. Ochrana ZPF: V návrhu se počítá se záborem ZPF pro plochy pro bydlení o rozloze 24,11 ha ‚ smíšené bydlení 6,41 ha‚ průmyslovou výrobu 44,46 ha, plochy zeleně 2,71 ha ‚ zeleň ostatní 8,30 ha silnice III. třídy‚ místní 5,80 ha. Plochy pro budoucí bydlení jsou hodně nadsazené – počítá se s výstavbou 326 RD. Výstavba se má uskutečnit na půdách s I. a II. třídou ochrany zem. půdy. Do UPn jsou zahrnuty i plochy z předešlých změn, tyto nejsou v současné době
- 16 -
zastavěny. Orgán ochrany ZPF příslušný podle § 15 písm. i) zákona 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů posoudil předložený návrh. Zájmy ochrany ZPF: Požadujeme plochy - BI.2/10, BI.2/25 – vyjmout z ploch pro bydlení (itals. majitel), BI.2/27 – zmenšit do podoby min. ÚP. Plochu BI.2/20 – zredukovat rozlohu odnímané půdy, BI.2/3 dát do rezervy. Plochu SO.3/1 zmenšit. Odůvodnění: Jedná se o půdy bonitně nejcennější s odvoláním na § 1 odst. 1 zákona a metodický pokyn čj. OOLP/1067/96. Plochu SO.3/1 zmenšit. Nebyl nijak logicky zdůvodněn enormní požadavek na nové plochy pro bydlení ani výrobu. Příslušný k uplatnění stanoviska dle § 5 odst. 2 zákona č. 334/1992 Sb., je krajský úřad dle § 17a) zákona. Vyhodnocení: Dotčený orgán ochrany zemědělského půdního fondu požaduje vyjmout plochu BI.2/10. Plocha BI.2/10 je součástí komplexu zastavitelných ploch jihovýchodní části městyse. Západní hranice této plochy přímo navazuje na zastavěné území městyse. Severní a výhodní hranice plochy navazují na zastavitelné plochy BI.2/9 a BI.2/13, které orgán ochrany zemědělského půdního fondu a ani orgán ochrany přírody nepožadoval ve výše uvedeném stanovisku zrušit. Vyhověním požadavku dotčených orgánů by vznikala těžko obhospodařovatelná enkláva zemědělského půdního fondu. Pořizovatel bude požadovat po dotčeném orgánu ochrany zemědělského půdního fondu přehodnocení stanoviska. Ostatním požadavky dotčeného orgánu ochrany zemědělského půdního fondu budou akceptovány a návrh územního plánu bude v souladu s nimi upraven. Plocha SO.3/1 bude zmenšena a přeřazena do územních rezerv. Plochy BI.2/20, BI.25, ZX/10, ZX/11, ZX/13 a ZX/15 budou přeřazeny do územních rezerv. Komunikace D10 (označení je převzato z výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací) bude od křížení s komunikací D25 do křížení s komunikací D20 přeřazeno do územní rezervy. Pořizovatel tak splnil požadavky nad rámec stanoviska dotčeného orgánu. Vzhledem k tomu, že územní rezervy neumožňují změny v území, nedojde k záboru zemědělského půdního fondu. Z pohledu pořizovatele se jedná o adekvátní kompromis mezi zrušením ploch a jejich zachováním z hlediska dlouhodobé urbanistické koncepce. 4.5.2. Odpadové hospodářství: MU Louny, odbor životního prostředí, jako příslušný orgán odpadového hospodářství dle § 79 odst. 1 písm. j) zákona č. 185/2001 Sb., o odpadech a o změně některých dalších zákonů v platném znění, nemá k výše uvedené věci připomínky. Vyhodnocení: Ze stanoviska dotčeného orgánu nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 4.5.3. Ochrana ovzduší: Bez připomínek. Vyhodnocení: Ze stanoviska dotčeného orgánu nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 4.5.4. Lesní hospodářství: Bez připomínek. Vyhodnocení: Ze stanoviska dotčeného orgánu nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 4.5.5. Vodní hospodářství: Vodoprávní orgán s návrhem UP souhlasí.
- 17 -
Vyhodnocení: Ze stanoviska dotčeného orgánu nevyplývají žádné požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 4.5.6. Ochrana přírody: MěU Louny, odbor životního prostředí jako příslušný orgán ochrany přírody dle ustanovení § 77 odst. 1 q) zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny v platném znění dále jen „zákon“, posoudil předložený návrh. Zájmy ochrany přírody: Památný strom – akát bílý na dvoře fary vyznačen v mapě, uvést do textu. LÚSES byl převzat tak jak byl vymezen v roce 1993 firmou Lareco. Jedná se o plochy přírodní – § 4 odst. 1 „zákona“. U IP 80 uvést do textu a tabulky buď části 2. ÚSES nebo kapitoly 4. Ochrana vod před povodněmi „na obou březích strouhy bude ponechán 6 m široký pruh pro doprovodnou zeleň a údržbu“. Dle § 3 odst. 1 b) „zákona“ jsou toky zároveň významnými krajinnými prvky. Pro zachování funkčnosti VKP není možné území využít pro stavby a oplocení až na hranu toku. K návrhům funkčního využití ploch: Vzhledem k dosavadním zkušenostem požadujeme, aby u LBK jako nepřípustné využití bylo doplněno ještě „podélné vedení inženýrských sítí“. Při souběhu sítí a jejich pásem je pak nemožná jakákoliv výsadba v biokoridoru s min. šíří. Plochu smíšeného využití SO.3/1 požadujeme zmenšit o poslední – západní parcelu. Plochu bydlení BI.2/27 zredukovat do podoby minulého UP. BI.2/10 a BI.2/25 vypustit, odsouhlasí-li majitel. BI.2/3 dát do rezervy. Odůvodnění: Jedná se o velmi kvalitní zemědělské půdy, dobře přístupné, využívané k hospodaření. Obec má dostatek vymezených a nevyčerpaných ploch pro výrobu i bydlení z původního ÚP. Nová potřeba nebyla dostatečně prokázaná. ZPF je neobnovitelný přírodní zdroj, který je třeba chránit – § 1 a 2 odst. h) “zákona.“ Nevymezení míst a oblasti krajinného rázu uvést do textu UP (urbanistická koncepce – plochy s různým využitím), nejen do odůvodnění. V odůvodnění pak odůvodnit stav. Je tam jen konstatování faktu, ne odůvodnění. Vyhodnocení: Pořizovatel akceptuje tyto požadavky orgánu ochrany přírody na úpravu návrhu územního plánu - vymezení památného stromu, - vymezení lokálních (všech) prvků ÚSES jako ploch přírodních podle § 16 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, - ponechání 6m nezastavitelného pruhu po obou stranách vodních toků a struh odvádějících z území srážkovou vodu, tento pruh bude sloužit k údržbě a pro doprovodnou zeleň, - významné krajinné prvky(VKP) budou nezastavitelné stavbami a bude zakázáno oplocování, - v rámci ploch lokálních biokoridorů (LBK) bude zakázáno souběžné vedení technické infrastruktury, křížení technické infrastruktury a prvků ÚSES (všech úrovní) bude umožněno, - plocha SO.3/1 bude zmenšena a bude převedena do statutu územní rezervy, - plocha BI.2/25 a BI.2/3 bude převedena do územních rezerv, - plocha BI.2/27 bude zmenšena zbylá část bude převedena do územních rezerv. Zastavitelná část plochy BI.2/27 bude kopírovat silnici III/22547 s hloubkou pro jednu řadu rodinných domů, Vypuštění plochy BI.2/10 viz vyhodnocení dotčeného orgánu ochrany zemědělského půdního fondu.
4.6. Městský úřad Louny, odbor stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení životního prostředí – orgán ochrany zemědělského půdního fondu Číslo jednací: Ze dne:
MULNCJ 27702/2015 03.04.2015
- 18 -
Stanovisko k návrhu územního plánu Cítoliby – změna Městský úřad Louny, odbor stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení životního prostředí, jako orgán ochrany zemědělského půdního fondu podle § 15 písm. n) zákona č. 334/1992 S., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů na základě žádosti MULNCJ 19422/2015 ze dne 16.03.2015 sděluje, že nemá připomínek k vymezení plochy BI.2/10, která je v návrhu územního plánu Cítoliby určena pro individuální bydlení v rodinných domech. Jak bylo v žádosti odůvodněno, plocha BI.2/10 souvisí s vymezením nové komunikace D9, jejímž účelem je zředění dopravy v centru městyse a omezení dopravních problémů. V souvislosti s umístěním této komunikace vznikla enkláva zemědělské půdy, na které nelze efektivně hospodařit s moderními zemědělskými stroji, přičemž tyto skutečnosti nebyly v odůvodnění územního plánu zmíněny. Vyhodnocení: Na základě žádosti o přehodnocení stanoviska a zdůraznění informací, které nebyly součástí návrhu odůvodnění územního plánu, dospěl orgán ochrany zemědělského půdního fondu ke stejnému výsledku jako pořizovatel s určenou zastupitelkou. Toto stanovisko, ve věci plochy BI.2/10, nahrazuje stanovisko uvedené pod bodem č. 12.1. Ostatní požadavky orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedené ve stanovisku pod bodem, č. 12.1 zůstávají i nadále v platnosti. Orgán ochrany zemědělského půdního fondu souhlasil se zachováním plochy pro bydlení individuální v rodinných domech BI.2/10. Ze stanoviska nevyplývají žádné nové požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 4.7. Městský úřad Louny, odbor stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení životního prostředí – orgán ochrany přírody a krajiny Číslo jednací: Ze dne:
MULNCJ 27709/2015 03.04.2015
Stanovisko k návrhu územní plánu Cítoliby – přehodnocení (změna) Městský úřad Louny, odbor stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení životního prostředí, orgán ochrany přírody a krajiny příslušný podle § 77 odst. 1 q) zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny z hlediska zájmů chráněných uvedeným zákonem na základě žádosti MULNCJ 19422/2015 ze dne 16.032015 sděluje, že nemá připomínek k vymezení plochy Bl.2/10, která je v návrhu územního plánu Cítoliby určena pro individuální bydlení v rodinných domech. Důvody vymezení plochy B.12/10 souvisí s vymezením nové komunikace D9 mezi ulicemi Na Aleji a Chlumčanská. Vymezení této komunikace bylo nutné z důvodu řešení nevyhovující dopravní situace v napojení ulice Na Aleji do ulice Skladatele Kopřivy. Jediným řešením byl návrh nové komunikace, která odvede dopravu z ulice na Aleji do Chlumčanské ulice. Vymezením zmíněné komunikace dojde k oddělení plochy označené Bl.2/9 a Bl.2/10 od převažujících částí zemědělských ploch. Z tohoto důvodu zpracovatel návrhu územního plánu navrhl plochu Bl.2/10 pro individuální bydlení v rodinných domech. Z urbanistického hlediska a z hlediska ochrany přírody a krajinného rázu lze považovat plochy za přijatelné, neboť doplňují urbanistickou strukturu sídla, která byla dlouhé roky změnami ÚP sídelního útvaru opomíjena. Doplněním urbanistické struktury nedochází k vymezování zastavitelných ploch ve volné krajině, které by negativně ovlivňovaly krajinný ráz. Vyhodnocení: Na základě žádosti o přehodnocení stanoviska a zdůraznění informací, které nebyly součástí návrhu odůvodnění územního plánu, dospěl orgán ochrany přírody a krajiny ke stejnému výsledku jako pořizovatel s určenou zastupitelkou. - 19 -
Toto stanovisko, ve věci plochy BI.2/10, nahrazuje stanovisko uvedené pod bodem č. 12.6. Ostatní požadavky orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedené ve stanovisku pod bodem, č. 12.6 zůstávají i nadále v platnosti. Orgán ochrany přírody a krajiny souhlasil se zachováním plochy pro bydlení individuální v rodinných domech BI.2/10. Ze stanoviska nevyplývají žádné nové požadavky na úpravu návrhu územního plánu. 4.8. Městský úřad Louny, odbor rozvoje města, úsek památkové péče a architekta města Číslo jednací: Ze dne:
MULN/4214/2012/RM/3 24.04.2012
Městský úřad Louny, odbor rozvoje města a správy budov – úsek památkové péče a architekta města jako dotčený orgán státní správy podle ust. § 29 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči ve znění pozdějších předpisů vydává z hlediska zájmů státní památkové péče k návrhu územního plánu Cítoliby toto stanovisko: K návrhu územního plánu obce Cítoliby jsme dne 30.06.2011 vydali stanovisko čj. MULN/10277/2011/RM/2. Toto stanovisko zůstává i nadále v platnosti. K návrhu územního plánu obce Cítoliby Vám v příloze zasíláme odborné vyjádření Národního památkového ústavu, územního odborného pracoviště v Ústí nad Labem čj. NPU-351/30675/2011/PP/OSHa ze dne 16.04.2012. Jako výkonný orgán státní památkové péče zaujímáme v této věci shodné stanovisko. Vyjádření Národního památkového ústavu: Č.j.: NPÚ-351/30675/2011/PP/OS-Ha Ze dne: 16.04.2012 Na základě žádosti vašeho úřadu o odborné vyjádření k návrhu územního plánu Cítoliby sdělujeme následující: Identifikační údaje, vymezení řešeného území Řešeným územím je správní území obce Cítoliby, v okrese Louny v Ústeckém kraji, které zahrnuje správní území obce tvořené katastrálním územím Cítoliby. Pořizovatelem Územního plánu je Městský úřad Louny, úřad územního plánování. Dokumentaci zhotovil AUA, Ing. Stanislav Zeman. V dané věci byla prostudována dokumentace výše uvedeného návrhu dostupná na webové stránce Městského úřadu Louny, úřadu územního plánování. Plošně chráněná území Součástí řešeného území není žádné plošně chráněné území. Nemovité kulturní památky: Číslo rejstříku 42559 / 51085 43320 I 51084 43452 I 51092 43532 / 51227
Část obce
čp.
Památka
Cítoliby
kostel sv. Jakuba Většího
Cítoliby
kaple výklenková
Cítoliby
socha sv. Barbory
Cítoliby
socha sv. Bernarda
- 20 -
Ulice, nám./umístění
v ohybu cesty z Cítolib do Brlohu SZ část Tyršova náměstí přemístěna z Všechlap u Libčevsi
č.or .
42702 /5-1091
Cítoliby
socha sv. Jana Nepomuckého
42534 / 51233
Cítoliby
socha sv. Václava
43767 /5-1249
Cítoliby
43699 / 51090 42300 / 51087 43044 I 51088 42574 / 51093 43309 / 51086 42802 / 51099 42819 / 51097 42877 / 51096 42640 / 51094 43238 / 54867
sochy sv. Petra a sv. Pavla sochy Sv. Prokopa a sv. Linharta sloup se sousoším Nejsvětější Trojice
Cítoliby Cítoliby
S strana Tyršova nám. Tyršovo nám.
Cítoliby
sloup Nejsvětější Trojice
Cítoliby
výšinné opevněné sídliště - hradiště Hrádek, neidentifikováno archeologické stopy
Tyršovo nám.
Cítoliby
čp.1
zámek
Cítoliby
čp.26
zemědělský dvůr Ovčín
Zeměšská
Cítoliby
čp.46
vodárna - bývalá
Tyršovo nám.
Cítoliby
p.47
venkovská usedlost
Tyršovo rám.
Cítoliby
Čp.60
špitál
Skladatele Kopřivy, Na Plevně
Cítoliby
Čp.21 9
společenský dům dělnický dům
Zeměšská
Území s archeologickými nálezy (ÚAN) Poř. č. SAS Název ÚAN 12-12-08/1 12-12-08/5
ke kostelu sv. Jakuba při levé straně komunikace do Líšťan přemístěno z Líběšovic na Tyršovo nám. přemístěno z Líčkova ke kostelu Sv. Jakuba
Kategorie ÚAN II II
intravilán obce se zámkem Polokulturní naleziště nad Smolenickým potokem
Reg. správce
Katastr
ÚAPP Most ÚAPP Most
Cítoliby Cítoliby
ÚP z hlediska památkové ochrany: Pro historické jádro vsi je vymezeno funkční využití smíšené, případně bydlení individuální či občanské vybavení. Pro veřejná prostranství je vymezena funkce PV – veřejné prostranství, popřípadě Z – zeleň sídelní či krajinná. Pro areál kulturní památky 43309/5-1086 je vymezeno funkční využití OV, Z a SO. Pro areál kostela se hřbitovem OV. Podmínky pro funkční využití a prostorové uspořádání těchto ploch je stanoveno v textové části územního plánu. Funkční využití OV předepisuje maximálně dvoupodlažní objekty, maximální podíl zpevněných ploch v rámci stavebního pozemku je 80 %. Národní památkový ústav, územní odborné pracoviště v Ústí nad Labem jako odborná složka státní památkové péče konstatuje, že předložený návrh územního plánu obce Cítoliby je akceptovatelný za splnění následující podmínky: 1. Funkční využití u pozemkové parcely 40/1 je nutné změnit na Z – Zahrady a sady. Odůvodnění: Parcela 40/1 je součástí kulturní památky 43309/5-1086 Zámek, pozemek je chráněn. V územním plánu je navrženo funkční využití OV – občanské vybavení, z textové části
- 21 -
vyplývá, že podíl zpevněných ploch může tvořit až 80 % plochy. Jedná se o parcelu zámecké zahrady, která je od doby svého založení v době baroka nezastavěná. Z dostupných mapových podkladů je patrná úprava tohoto prostoru jako barokní francouzské zahrady s broderiovou či bosketovou úpravou. Ostatní parcely původní zahrady byly v moderní době z převážné části využity pro výstavbu hospodářských objektů, z původního rozsahu zůstaly nezastavěné de facto jen dvě parcely, 40/1 a 40/3. Z hlediska zachování celistvosti zmíněné kulturní památky je nutné tento pozemek ponechat nezastavěný. Nezastavěnost těchto ploch a možnost jejich zahradnické úpravy je esenciální kvalitou zámeckého parku, prostavění volných ploch by razantně snížilo památkovou hodnotu celého komplexu. Z památkového hlediska rozhodně není žádoucí zastavění výše zmíněných ploch budovami, neboť by se tím popřely základní kompoziční principy barokního parku a znemožnilo by se potenciální obnovení původní zahradní kompozice. Z tohoto důvodu by navrhované 80% zastavění, umožněné funkčním využitím s kódem OV vedlo k poškození kulturní památky, což je přečinem proti § 9 odst. 1 zákona 20/1987 Sb. kde je uvedeno, že majitel kulturní památky je povinen tuto užívat tak, aby nedošlo k poškození či znehodnocení. Řešené území, především intravilán obce, je možné pokládat dle § 9 odst. 3 zákona 20/1987 Sb. za prostředí kulturní památky nebo plošně chráněného celku. Toto vyjádření je podkladem pro vydání závazného stanoviska Městského úřadu Roudnice nad Labem, avšak nenahrazuje ho. Upozornění: Katastr obce se podle mapových podkladů Státního archeologického seznamu nachází na území s předpokládanými i možnými archeologickými nálezy (UAN II a III). Dotčený prostor byl dosud z objektivních příčin archeologicky prozkoumán jen zčásti, a proto je třeba předem počítat s výskytem archeologických nálezů a terénních situací při provádění veškerých zemních prací – při výstavbě objektů různého určení (základy), inženýrských sítí, při zásadnějších terénních úpravách atd. Upozorňujeme proto, že ve smyslu odst. 2, § 22, zák. č. 20/1987 Sb., je nutné již od doby přípravy stavby hlásit stavební činnost v tomto území písemně Archeologickému ústavu AV ČR, Letenská 4, Praha (v kopii prosíme i NPU, ú.o.p. v Ústí nad Labem, na doručovací adresu, viz níže). Povinností stavebníka je zajistit nejméně 14 dní před zahájením výkopových prací odborný archeologický dohled nad zemními pracemi, aby v případě pozitivní nálezové situace mohl být na místě proveden záchranný archeologický výzkum (dále jen ZAV) institucí oprávněnou k provádění ZAV. Informace o těchto institucích naleznete na webových stránkách Akademie věd ČR. Vyhodnocení: Způsob využití pozemku parc. č. 40/1 v katastrálním území Cítoliby bude v návrhu územního plánu změněn na zahrady a sady vymezované podle § 14 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů.
4.9. Ředitelství silnic a dálnic ČR Číslo jednací: Ze dne:
10161-ŘSD-11110-2012 21.05.2012
ŘSD ČR, oddělení předinvestiční přípravy zasílá následující vyjádření k návrhu územního plánu Cítoliby jako podklad pro koordinované stanovisko Ministerstva dopravy, které je v procesu územního plánování dotčeným orgánem podle 4 zákona Č. 183/2006 Sb., (Stavební zákon). - 22 -
ŘSD ČR je státní příspěvková organizace zřízená Ministerstvem dopravy, která vykonává vlastnická práva státu k nemovitostem tvořícím dálnice a silnice I. třídy, zabezpečuje výstavbu a modernizaci dálnic a silnic I. třídy, spolupracuje s příslušnými orgány státní správy včetně orgánů samosprávy, poskytuje jim podklady a zpracovává vyjádření. Návrh územního plánu Cítoliby, mj. řeší rozvoj území včetně vymezení zastavitelného území a dopravního řešení. K navrhovaným změnám uplatňujeme, z hlediska námi sledované stávající silnice 1/7 a jejího zkapacitnění na rychlostní komunikaci R 7, tyto připomínky: − požadujeme, aby navržené zastavitelné plochy umístěné severně od Cítolib s určením na plochy průmyslové a sklady nebyly připojovány novými sjezdy přímo na stávající sil. I/7, ani v budoucnu na R 7, − požadujeme graficky vyznačit budoucí ochranné pásmo R 7 a jeho respektování. Vyhodnocení: Návrh územního plánu nenavrhuje žádné nové sjezdy ze silnice I/7. Ochranné pásmo neexistující komunikace R7, které není totožné s ochranným pásmem současné silnice I/7 nelze v návrhu územního plánu vymezit, neboť neexistuje. Obecně ochranné pásmo vzniká až nabytím právní moci územního rozhodnutí o jeho vymezení, které vydává příslušný stavební úřad. Ochrana území pro zkapacitení silnice I/7 na R7 je provedena v návrhu územního plánu vymezením koridoru pro tuto komunikaci.
4.10. Ministerstvo dopravy Číslo jednací: Ze dne:
289/2012-910-UPR/2 23.05.2012
Na základě ustanovení § 4 zákona č 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění, Ministerstvo dopravy, jako dotčený orgán ve věcech dopravy, podle § 40 odst 2 písm. g) zák. č.13/1997 Sb. o pozemních komunikacích, v platném znění, podle § 56 písm. d) zák. č. 266/1994 Sb. o drahách, v platném znění, podle § 88 odst. 1 písm. o) a p) zák. č. 49/1997 Sb. o civilním letectví, v platném znění a podle § 4 zák. č.114/1995 Sb. o vnitrozemské plavbě, v platném znění, k návrhu územního plánu Cítoliby uplatňuje toto stanovisko: Z hlediska námi sledovaných dopravních sítí prochází řešeným územím stávající silnice I/7, která má být přestavěna na čtyřpruhovou rychlostní silnici R7. V návrhu územního plánu Cítoliby požadujeme graficky vyznačit a respektovat budoucí ochranné pásmo rychlostní silnice R7. Požadujeme, aby nově vymezené zastavitelné plochy s funkčním využitím pro plochy průmyslové a sklady severně od Cítolib, nebyly připojovány novými sjezdy přímo na stávající sil. I/7, ani na plánovanou R 7. Vyhodnocení: Návrh územního plánu nenavrhuje žádné nové sjezdy ze silnice I/7. Ochranné pásmo neexistující komunikace R7, které není totožné s ochranným pásmem současné silnice I/7 nelze v návrhu územního plánu vymezit, neboť neexistuje. Obecně ochranné pásmo vzniká až nabytím právní moci územního rozhodnutí o jeho vymezení, které vydává příslušný stavební úřad. Ochrana území pro zkapacitení silnice I/7 na R7 je provedena v návrhu územního plánu vymezením koridoru pro tuto komunikaci.
- 23 -
4.11. Město Louny, odbor místního hospodářství Číslo jednací: Ze dne:
MULN/6277/2012/MH/3/LV 22.05.2012
Město Louny, odbor místního hospodářství jako vlastník (sousedních pozemků, nemovitostí, místních komunikací) na základě společného jednání o návrhu územního plánu Cítoliby ze dne 26.04.2012 souhlasí s návrhem územního plánu obce Cítoliby za těchto podmínek: Město Louny požaduje zapracování plánované přeložky VTL plynovodu DN 300, která vede po hranici katastrálního území Louny – Cítoliby, do ÚP Cítoliby tak, aby navazoval na schválený ÚP Louny. Toto uplatňujeme na základě doplňku vyjádření vydaného Městským úřadem Louny, stavebním úřadem, oddělením územního plánování pod č.j.: MULNCJ 35381/2010 ze dne 16.04.2010. Vyhodnocení: Návrh územního plánu bude upraven podle stanoviska připomínky sousední obce.
5. Vyhodnocení připomínek uplatněných k návrhu územního Cítoliby plánu podle § 50 odst. 3 stavebního zákona:
5.1. Připomínka – Ing. Jiří Maier, Ing. Ivana Maierová č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 17272/2013 04.03.2013 01.03.2013
Ing. Jiří Maier nar. 14.04.1966 Sokolovská 2133 44001 Louny Ing. Ivana Maierová nar. 25.03.1971 Sokolovská 2133 44001 Louny Věc: Připomínka k návrhu územního plánu Městyse Cítoliby Jako vlastníci pozemku č. parc. 1182/2 v KÚ Cítoliby, 5059 m2, orná půda podáváme připomínku k návrhu územního plánu Městyse Cítoliby. Požadujeme v novém územním plánu zachovat způsob využití našeho pozemku shodně jako je v současném platném územním plánu Městyse Cítoliby - tj. „nerušící výroba a služby“. Odůvodnění: Plánujeme na našem pozemku vybudovat menší čerpací stanici a obchod. Pozemek jsme za tímto účelem zakoupili. V průběhu vyřizování územního rozhodnutí pro naši stavbu připravoval Ústecký kraj nový kruhový objezd, zčásti v místě našeho pozemku, proto jsme vyřizování územního rozhodnutí přerušili. Potřebnou plochu jsme Ústeckému kraji odprodali a součástí smlouvy bylo i zřízení
- 24 -
nového asfaltového sjezdu na náš pozemek tak, aby zamýšlená stavba byla komunikačně napojena. Tento sjezd Ústecký kraj zrealizoval. V současné době (vzhledem ke změně tvaru pozemku a komunikačního napojení) přepracováváme projektovou dokumentaci stavby. Pozemek navazuje na zastavěné území Loun, přiléhá ke komunikaci, je pro stavbu obdobného charakteru vhodný a stavební záměr je plně v souladu s platným územním plánem. Pokud by nový územní plán neumožňoval realizaci zamýšlené stavby, došlo by ke zmaření proinvestovaných prostředků jak našich, tak i Ústeckého kraje. Přílohy:
- výpis z KN - situace dle KN
Obr. č. 1 Vyhodnocení: Připomínce se vyhovuje. Návrh územního plánu bude upraven v souladu s připomínkou. Jedná se o konkrétní záměr vlastníka, pro který byly vynaloženy finanční prostředky z veřejných rozpočtů. Konkrétně zde byl zřízen sjezd z kruhového objezdu, který byl financován krajským úřadem. Záměrem navrhovatele je na výše uvedeném pozemku zřídit menší čerpací stanici s obchodem. Vzhledem k úkolu vyplývajícím z ustanovení § 19 odst. 1 písm. j) staveného zákona, které klade pořizovateli za povinnost „šetřit veřejné rozpočty“ souhlasil s připomínkou a bude po zpracovateli návrhu územního plánu požadovat vymezení této plochy se způsobem využití, který umožní realizaci záměru čerpací stanice s obchodem.
- 25 -
5.2. Připomínka – Josef Neudrt č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 17283/2013 04.03.2013 01.03.2013
Josef Neudert nar. 30.11.1964 Tyršovo náměstí 11 43902 Cítoliby Věc: Připomínka k dodatečnému zveřejnění návrhu územního plánu Cítolib. Žádám o opětovné zařazení části pozemku 722/181, vlastníka pana Zdeňka Kopty, zapsaného na LV 179, pro katastrální území 617822 Cítoliby, jako záměr budoucího využití ploch individuálního bydlení v rodinných domech, tak jak to Zastupitelstvo městyse Cítoliby schválilo na svém pracovním zasedání v březnu 2011 v předloženém „Výkresu současného využití ploch a záměrů na provedení změn v území“ vypracovaném ing. Stanislavem Zemanem. V „Návrhu územního plánu - hlavní výkres“ zhotoveného k datu 01/2013 se výše zmíněná část pozemku ocitla mimo navrhované plochy k bydlení. Nepožaduji ani změnu navrhovaného dopravního řešení v dané lokalitě, ale pouze opětovné zařazení části předmětného pozemku do návrhu pro plochy individuálního bydlení v rodinných domech. Výše uvedená připomínka byla konzultována s paní Jiřinou Novákovou, která ji plně akceptuje a souhlasí s nápravou vzniklého nedostatku. Příloha : 2x územní plán
Obr. č. 2 Vyhodnocení: Připomínce se vyhovuje. Návrh územního plánu bude upraven v souladu s připomínkou. Upozorňujeme, že vzhledem k vedení VVN 110 kV bude pozemek vymezen jako zastavitelný max. do hranice ochranného pásma tohoto vedení elektrizační soustavy. Pozemek parc. č. 722/181 je ohraničen z jižní a západní strany navrhovanou novou odlehčující komunikací D9, ze severní strany komunikací navrhovanou k obnově k propojení městyse Cítoliby - 26 -
s průmyslovou zónou Louny D5 a ze severovýchodní strany je pozemek (jeho část) limitována vedením VVN 110 kV a jeho ochranným pásmem. Ponecháním pozemku v zemědělském půdním fondu a realizací všech navrhovaných záměrů (dopravní infrastruktury) vznikne těžko obdělávaná enkláva. Třída ochrany pozemku je IV. 5.3. Připomínka – Miroslava Štěpánová č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 21300/2013 18.03.2013 15.03.2013
Miroslava Štěpánová nar. … Tomanova 2000 44001 Louny Věc: Připomínka Odvolávám se na Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) § 50 (3) Pořizovatel doručí návrh územního plánu a vyhodnocení vlivů návrhu územního plánu na udržitelný rozvoj území, pokud se zpracovává, veřejnou vyhláškou. Do 30 dnů ode dne doručení může každý uplatnit u pořizovatele písemné připomínky. K později uplatněným připomínkám se nepřihlíží. Připomínkuji navrhovaný územní plán městyse Cítoliby by sahal do mých vlastnických práv, tedy návrh komunikace by šel přes pozemek,který vlastním, řádně za něj odvádím daň z nemovitosti a již při dědickém řízení jej mám odhadnut, jako místo pro zástavbu rodinného domu.
Obr. č.3 Vyhodnocení: Připomínce se nevyhovuje. Návrh územního plánu bude zachován v současné podobě. Jedná se o komunikaci navrženou jako územní rezerva v západní části městyse navazující severně na kruhový objezd (též navržený jako územní rezerva). Pozemek při západní hranicí sousedí s trojicí samostatných rodinných domů.
- 27 -
Územní rezervy se zpravidla vymezují z důvodu ochrany území před případnými změnami území, které by nevratně znehodnotili účel pro který se vymezují. Komunikace vymezené jako územní rezervy v západní části území neslouží jako obchvat městys, ale měla by zkvalitnit přístup do zastavitelných ploch vymezených jako územní rezervy a dalších. Vymezení územní rezervy komunikace v návrhu územního plánu vychází z dlouhodobé koncepce městyse a potřeby v budoucnu „naředit“ dopravu v centru. Vymezení komunikace - územní rezervy na pozemku navrhovatelky prakticky znemožňuje využití pozemku pro jakoukoliv stavbu. Pořizovatel důkladně zvážil tento fakt, kdy veřejné zájmy výrazně omezují zájmy soukromé a dospěl k závěru, že neexistuje jiné adekvátní řešení pro vedení komunikace. Pořizovatel v rámci posouzení vyváženosti veřejných a soukromých záměrů posoudil celkem tři varianty možného řešení. První variantou, kterou pořizovatel uvažoval, bylo úplné vypuštění komunikace z návrhu územního plánu. Při tomto řešení by bylo vyhověno připomínce navrhovatelky a nic by nebránilo opětovnému vymezení zastavitelné plochy pro bydlení na jejím pozemku. Naproti tomu by vznikla úplná absence dopravní obslužnosti ploch územních rezerv vymezených pro bydlení BI.2/25 a BI.2/20. Při předpokladu, že by došlo k zastavění celé západní lokality (čítající zastavitelné plochy BI.2/21 – 2,09 ha, BI.2/22 – 0,34 ha, BI.2/23 – 1,54 ha, BI.2/24 – 2,74 ha, BI.2/26 – 1,19 ha, tj. celkem 7,9 ha zastavitelných ploch) a s přihlédnutím k faktu, že doprava je vzhledem k poloze městyse orientována převážně směrem na Louny, Prahu, Žatec a Chomutov lze dvě dopravní napojení, tj. ulici Dvořákova vyústěnou do ulice Zeměšská a ulici V Poustkách vyústěnou do ulice Skladatele Kopřivy, jen stěží považovat za dostačující. Vytvoření nového vstupního bodu do lokality zcela jistě rozředí dopravu a zvýší komfort dopravní obslužnosti lokality. Druhou variantou bylo přemístění komunikace až za poslední tři domy v nejzápadnější části městyse. Takto vymezená komunikace (územní rezerva komunikace) podněcuje k dalšímu rozšiřování zástavby do volné krajiny a navíc by spíše fungovala jako jakýsi „obchvat“ městyse, což není jejím účelem. Účelem komunikace je prvé řadě obsloužit území a zředit dopravu v centru obce. Třetí variantou je zachování komunikace (územní rezervy komunikace) podle návrhu územního plánu. Navržená komunikace tak bude sloužit účelu, ke kterému byla navržena a to dopravně obsloužit západní zastavitelnou lokalitu. Komunikace (územní rezerva komunikace) byla vymezena západně od vedení VN 22 kV tak, aby jej kopírovala, neboť toto vedení energetické sítě pro zastavitelné plochy a následně i pro komunikace vytváří významný limit území. Z urbanistického pohledu, kdy je nutné navrhnout zastavitelné plochy i s ohledem na dopravní a technickou infrastrukturu a naopak doplnit k zastavitelným plochám patřičnou infrastrukturu se jeví návrh komunikace jako nejvhodnější řešení.. Problém neřeší ani posunutí územní rezervy komunikace východním směrem (východně od vedení VN 22 kV), územní rezerva komunikace by byla vymezena pouze na jiném pozemku jiného vlastníka. Při posuzování návrhu komunikace zvážil pořizovatel i technické hledisko s důrazem na minimalizaci finančních prostředků vynakládaných z veřejných rozpočtů, z tohoto důvodu byla odmítnuta přeložka vedení VN 22 kV. Na závěr je nutné dodat, že se jedná o územní rezervu, což ve svém důsledku znamená, že faktické realizaci komunikace musí předcházet změna územního plánu. Při této změně územního plánu bude muset být prověřena jednak reálnosti realizace komunikace, ale také naplňování západní zastavitelné lokality.
5.4. Připomínka – Městys Cítoliby č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 17733/2013 05.03.2013 05.03.2013
Městys Cítoliby IČ.: 00 55 62 62 Zeměšská 219 43902 Cítoliby - 28 -
Věc: Námitka Městys Cítoliby vznáší námitku k návrhu územního plánu - Hlavní výkres zpracovaný dle § 51 Stavebního zákona č. 350/2012 Sb., který je v platnosti od 1. 1. 2013. Na hlavním výkresu je u plochy pro individuální bydlení - číslo Bl.2/2 zakreslena nová cesta, která zmenšuje plochu pro bydlení oproti stávajícímu územnímu plánu i proti novému návrhu z prosince 2010. Žádáme vás tímto o nový zákres, který by odpovídal stavu z prosince 2010. Děkujeme za kladné vyřízení naší námitky Vyhodnocení: Připomínce se vyhovuje. Návrh územního plánu bude upraven v souladu s připomínkou. Projektant: − prověří možnost změny směru komunikací ohraničující zastavitelnou plochu BI.2/2 tak, aby zásah do stávajících pozemků, na nichž se realizuje výstavba rodinných domu, byla minimální . Připomínka souvisí s připomínkou písm. b) Josefa Neuderta, nar. 30.11.1964, Tyršovo náměstí 11, 43902 Cítoliby tohoto vyhodnocení.
5.5. Připomínka – Ing. Pavel a Petra Vitnerovi č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 20578/2013 14.03.2013 12.03.2013
Ing. Pavel Vitner nar. 20.01.1969 Zeměšská 389 43902 Cítoliby Petra Vitnerová Zeměšská 389 43902 Cítoliby Vyjádření k návrhu územního plánu Cítoliby Na základě OZNÁMENÍ O ZVEŘEJNĚNÍ NÁVRHU ÚZEMNÍHO PLÁNU CÍTOLIBY ze dne 14.2.2013 podáváme námitku k návrhu územního plánu Cítoliby. Zásadně nesouhlasíme s návrhem místní komunikace v západní části Cítolib, jak je zakreslena ve výkresu „Hlavní výkres“ ze dne 01/2013 vypracovaným AUA - AGROURBANISTICKY ATELIER. Výstavbou místní komunikace podle tohoto plánu by došlo ke zhoršení dostupnosti centra obce pro všechny obyvatele rodinných domů ulice Zeměšská č.p. 389, č.p. 392 a č.p. 395, ke značnému zvýšení hluku způsobeného projíždějícími vozidly v těsné blízkosti domů, a ke značnému zkomplikování dopravní situace způsobené vyústěním účelové komunikace od rodinných domů v těsné blízkosti nebo přímo na kruhovém objezdu. Zejména pro pěší by bylo velice obtížné při cestě do obce překonat kruhový objezd a obchvat Cítolib, kudy bude směřovat veškerá doprava z Loun do Zeměch, z Loun do Líšťan a ze Zeměch do Chlumčan. Došlo by tak k faktickému vyloučení našich rodinných domů z budoucí klidové zóny obce. Nevidíme důvody, proč by měl zamýšlený „obchvat“ vést uvnitř obce. - 29 -
Uvedený problém pouze vyřeší posunutí zamýšlené komunikace až za pás zeleně (ZELEŇ OSTATNI A SPECIFICKA-OCHRANNA A IZOLACNI ZELEN), který je navržen za výše uvedenými rodinnými domy, tak aby obchvat tuto oblast od obce neodděloval. Výše uvedené námitky jsme již podávali písemně dne 30.6.2011 na Stavební úřad Louny a na úřad Městyse Cítoliby, kdy jsme se vyjadřovali k předchozí verzi návrhu územního plánu. Na veřejném zasedání zastupitelstva městyse dne 25.10.2011, kde byl projednáván Návrh zadání územního plánu, nám bylo paní místostarostkou Jiřinou Novákovou sděleno, že výše uvedené námitky jsou oprávněné a budou samozřejmě v nové verzi územního plánu zapracovány. To se bohužel nestalo. Doufáme, že k našim námitkám bude přihlédnuto a návrh územního plánu bude přepracován. Žádáme Vás o písemné stanovisko k našim námitkám. Vyhodnocení: Připomínce se nevyhovuje. Návrh územního plánu bude zachován v současné podobě. Navrhovatel ve své připomínce zásadně nesouhlasí s vymezením územní rezervy komunikace mezi plochami územních rezerv BI.2/20, BI.2/25 a plochami pro bydlení BI.2/21, BI.2/24 a BI.2/26. Svojí připomínku zdůvodňují zhoršením dostupnosti centra obce, značným zvýšením hluku, značným zkomplikováním dopravní situace vyústěním účelové komunikace užívané pro přístup k rodinným domům do kruhového objezdu, obtížností překonat kruhový objezd a obchvatu městyse pěšími. V první řadě je nutné uvést na pravou míru názor navrhovatele na obchvat městyse. I když územní rezerva pro komunikaci severně od územní rezervy pro kruhový objezd v souvislosti s napadanou komunikací může vzbuzovat dojem obchvatu městyse, je nutné tento názor odmítnout, neboť se jedná o obvodovou místní komunikaci. Územní rezerva má být prověřována k obsluze západní zastavitelné lokality čítající zastavitelné plochy BI.2/21, BI.2/22, BI.2/23, BI.2/24, BI.2/26 a plochy územních rezerv pro bydlení BI.2/20, BI.2/25. Územní rezerva komunikace nebude jediným vstupním bodem do západní zastavitelné lokality, ale měla by sloužit jako alternativní přístup. Realizace komunikace v místě územní rezervy pro komunikaci je podmíněna změnou územního plánu, při které dojde k prověření způsobu využití územní rezervy. Vymezení komunikace jako návrhu bude vyhodnocováno i z pohledu využití a naplňování západní lokality včetně přehodnocení územních rezerv pro bydlení BI.2/20 a BI.2/25. To však nic nemění na faktu, že komunikace může být v budoucnu realizována a ani na faktu, že do určité míry předjímá budoucí využití území (samozřejmě až po vydání změny územního plánu) . Navrhovatel ve své připomínce proti územní rezervě komunikace argumentuje tím, že dojde ke zhoršení dostupnosti centra městyse. Toto tvrzení pravděpodobně souvisí i s další konkrétnějším argumentem a to obtížnosti překonání kruhového objezdu a „obchvatu“ městyse pěšími. V současné době (v době pořizování návrhu územního plánu a vyhodnocování připomínky navrhovatele) je centrum městyse pro pěší dostupné pouze po komunikaci III/22547 a chodníku, který začínají od nejzápadnějšího objektu pro hromadné bydlení (v návrhu územního plánu vyznačen BH.1) a pokračuje do centra městyse. Dostupnost centra pěšími nelze v současné době považovat za vyhovující. Tento stav nijak nezlepší, ale ani nezhorší vymezení územní rezervy pro kruhový objezd a komunikaci jižně od něj. Navrhovatelem uváděné překonání kruhového objezdu nelze považovat za relevantní, neboť platné právní předpisy a technické normy určují minimální vzdálenosti přechodů od křižovatek a kruhových objezdů, není tak možné překonávat přímo kruhový objezd. Dalším argumentem navrhovatele je značné zvýšení hluku způsobené projíždějícími vozidly v těsné blízkosti domů. Dům č.p. 392 je vzdálen od hrany územní rezervy pro komunikaci cca 9,8 m (od hrany vozovky komunikace III/22547 je vzdálen cca 6,7 m), dům č.p. 389 je od hrany územní rezervy cca 30 m a dům č.p. 395 35 m. Ze vzdáleností domů od hrany územní rezervy jasně vyplývá, že územní rezerva není umístěna v těsné blízkosti. Dalším protiargumentem je vzdálenost navrhovaných ploch pro bydlení BI.2/21, BI.2/24, BI.2/26 (zastavitelné plochy) a vzdálenost územních rezerv pro bydlení , která je od hrany územní rezervy pro komunikaci cca 15 m. Posledním argumentem navrhovatele proti územní rezervě komunikace, potažmo územní rezervě kruhového objezdu je zkomplikování dopravní situace vyústěním účelové komunikace do kruhového objezdů. Návrh územního plánu neřeší dopravní napojení domů č.p. 389, 392, 395 a to z důvodu, že dopravní napojení stavebních pozemků je podrobností, kterou nelze z hlediska měřítka územních
- 30 -
plánů zobrazit a která podle § 43 odst. 3 stavebního zákona nenáleží řešení územnímu plánu. Po případném prověření územních rezerv, určených pro komunikace, bydlení a zeleň západní lokality a při jejich vydání ve změně územního plánu bude možné dopravně napojit domy č.p. 389, 392, 395 přímo z místní komunikace prostřednictvím plochy se způsobem využití zeleň ostatní a specifická – ochranná a izolační, která umožňuje, umístění dopravní infrastruktury. Navrhovatelem navržené řešení: vymezení komunikace západně od domů č.p. 389, 392, 395 až za sídelní zeleň cca 65 m od domů by prohloubilo úvahy o obchvatu městyse a zvýšení rychlosti na 90 km/h. Návrh územní rezervy pro komunikaci vzhledem ke svému umístění připouští pouze rychlost 50 km/h. Vyhověním návrhu navrhovatele a faktické realizací by tak paradoxně mohlo dojít ke zhoršení podmínek, kdy by došlo k zvýšení hluku v klidové části pozemků a domů (západní strana). Připomínka, kterou navrhovatel podal dne 30.06.2011 se vztahovala k Doplňujícím průzkumům a rozborům. Požadavek byl zapracována do návrhu zadání a po schválení zastupitelstvem městyse se stala součástím Zadání územního plánu Cítoliby s tím, že bude „prověřen“. Zpracovatel požadavek prověřil, nevyhověl mu, ale do odůvodnění územního plánu nedoplnil jeho řádné zdůvodnění. Vyhodnocení požadavku vyplývajícího ze zadaní územního plánu bude před veřejným jednáním doplněno do odůvodnění územního plánu. 5.6. Připomínka – Alena Kudličková, Zdeněk Vaic, Lidmila Vaicová
Obr. č. 4 - pozemek parc. č. 1180 v k.ú. Cítoliby u Loun
- 31 -
Obr. č. 5 - pozemek parc. č. 1180 v k.ú. Cítoliby u Loun z hlediska širších vztahů č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 25732/2013 03.04.2013 02.04.2013
Alena Kudličková nar. 16.05.1972 Vrchlického 325 43902 Cítoliby Zdeněk Vaic nar. 11.06.1958 Havlíčkova 268 43902 Cítoliby Lidmila Vaicová nar. 06.02.1957 Havlíčkova 268 43902 Cítoliby Připomínky k návrhu územního plánu Cítoliby Přílohy:
- část hlavního výkresu návrhu územního plánu únor 2011 (příloha č. 1) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 (příloha č. 2) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 (příloha č. 3)
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí v přílohách přílohu č. 1 jako „návrh územního plánu z února 2011“. Ve skutečnosti se jedná o „výkres současného využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ doplňujících průzkumů a rozborů z února 2011. V žádném případě se nejedná o návrh územního plánu, ale o doplňující průzkumy a rozbory zpracované zhotovitelem (projektantem) územně plánovací dokumentace jako podklad pro návrh zadání územního plánu Cítoliby. Doplňující průzkumy a rozbory doplňují územně analytické podklady o podrobnosti, které již v územně
- 32 -
analytických podkladech nelze zobrazit anebo nejsou jejich cílem. Pokud doplňující průzkumy a rozbory vymezují záměry na změny území, tak je vymezují pouze k prověření v návrhu územního plánu. Oznámením Městského úřadu Louny, odboru stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele ze dne 14. 2. 2013 byl zveřejněn návrh územního plánu městysu Cítoliby s tím, že toto oznámení se v intencích § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž každý má možnost do 30 dnů ode dne doručení uplatnit písemné připomínky. V odůvodnění oznámení ze dne 14. 2. 2013 se zejména v kontextu procesního postupu připomíná význam zásadní novely stavebního zákona, kterou představuje zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen novela stavebního zákona). Konkrétně se upozorňuje na obsah některých přechodných ustanovení, včetně pravidla, podle kterého se činnosti vykonané před 1. 1. 2013 neopakují, a každá nová činnost se provádí podle novely. V závěru odůvodnění se proto výslovně uvádí, že z tohoto důvodu úřad územního plánování „dodatečně“ doručuje veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. V poučení označeném jako upozornění se pak ještě dodává, že oznámení se považuje za doručené patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce Městského úřadu Louny, přičemž písemné připomínky je možné uplatnit u pořizovatele do 30 dnů od doručení tohoto oznámení. K návrhu územního plánu městysu Cítoliby uplatňují vlastníci v intencích výše zmíněného oznámení ze dne 14. 2. 2013 tyto připomínky: Nemovitý majetek Alenky Kudličkové, Zdeňka Vaice a Lidmily Vaicové je evidován na listu vlastnictví (dále jen LV) č. 253 pro katastrální území Cítoliby, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny. Z hlediska vlastnické struktury se jedná o podílové spoluvlastnictví Alenky Kudličkové na straně jedné a Zdeňka Vaice a Lidmily Vaicové, jejichž spoluvlastnický podíl je součástí jejich společného jmění manželů na straně druhé; ideální spoluvlastnické podíly Alenky Kudličkové a manželů Vaicových jsou přitom dány hodnotou 1/2. Vzhledem k povaze zásahu předpokládaného návrhem územního plánu i aktivitám zamýšleným samotnými vlastníky se dále uvedená připomínka vztahuje k pozemku vlastníků parc. č. 1180 o výměře 10 111 m2 evidovaném na zmíněném LV. Uplatňovaná připomínka se proto týká návrhem územního plánu předpokládané změny území v podobě zrušení tzv. průmyslové zóny, jejíž součástí je pozemek vlastníků parc. č. 1180. Vlastníci pokládají za účelné nejprve uvést, že jako občané městysu Cítoliby a majitelé nemovitosti v katastrálním území tohoto městysu mají zájem na rozvoji obce, a proto zásadně respektují potřebu realizace některých zásahů, jejichž cílem je právě umožnění takového rozvoje. Vzhledem k tomu, že vlastním smyslem územního plánování je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem, neobejde se tato činnost bez určitých kompromisů. Vlastníci však současně upozorňují na potřebu důsledné ochrany vlastnického práva, která se při územním plánování tradičně naplňuje prostřednictvím principu minimalizace zásahů. I.
Základní východiska
Jak již bylo uvedeno, připomínka vlastníků se týká té části územního plánu, jíž se intervenuje do oblasti dosud označené jako tzv. průmyslová zóna. Zásah, který je návrhem územního plánu předpokládán, se má dotknout zmíněného pozemku vlastníků, který leží v severní části katastrálního území městysu Cítoliby v oblasti již realizované průmyslové a komerční zástavby.
- 33 -
Vypořádání pořizovatele: Je nutné se ohradit proti názoru navrhovatel, podle kterého je v oblasti již realizovaná průmyslová a komerční zástavba. Nesoulad názoru navrhovatele se skutečností je dokladován obrázky č. 4 a 5. Nejbližší realizovaná výstavba pro průmysl a komerční činnost se nachází cca 830 m východně od připomínkovaného pozemku navrhovatele. Navrhovatel měl pravděpodobně namysli, že je jeho pozemek vymezen platným Územním plánem sídelního útvaru Cítoliby jako zastavitelná plocha s možným využitím pro průmyslovou výrobu a komerční činnost. V dosud platném územním plánu je tato severní část katastrálního území městysu Cítoliby kvalifikovaná jako zastavitelné území s bližším účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Stejným způsobem je předmětné území vyznačeno i na návrhu územního plánu (hlavní výkres) připravovaného v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace. Konkrétně v návrhu z února 2011 je tato oblast označena jako VP.1/1. V následujícím návrhu z března 2012 (hlavní výkres) je tato oblast průmyslové zóny zakreslena ještě ve větším rozsahu, přičemž je označena jako VP.1/1 (východně od silnice II/229 ) a VP.1/2 (západně od téže komunikace). Uvedené skutečnosti jsou dokládány obsahem příloh č. 1 a č. 2, v nichž je také vyznačen pozemek parc. č. 1180. Obdobně je tato oblast průmyslové zóny ve výkresech Koncepce uspořádání krajiny jednoznačně kvalifikována jako zastavitelné území (vyznačení růžovou barvou). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí, že se jedná o „aktualizaci“ územně plánovací dokumentace. Návrh územního plánu je pořizován v souladu se stavebním zákonem jako „územní plán“ (nový územní plán), který nijak nezávisí na předchozí nebo současně platné územně plánovací dokumentaci (Územní plán sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění jeho pozdějších změn, platný do vydání tohoto územního plánu). Aktualizace územně plánovací dokumentace by znamenala změnu původního územního plánu ve smyslu stavebního zákona s přijmutím aktuálních názorů a záměrů. Stavební zákon nezná aktualizaci územně plánovací dokumentace, ale pouze aktualizaci územně analytických podkladů. Navrhovatel ve své připomínce porovnává „Výkres využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ Doplňujících průzkumů a rozborů a návrh územního plánu (březen 2012). V textové části (výroku i odůvodnění) návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012 se pak opakovaně vyzdvihují klady využívání předmětného území v severní části katastru jako průmyslové zóny, přičemž se mimo jiné konkrétně uvádí, že: - Největší navrhované plochy vymezuje územní plán na severním okraji k. ú. Cítoliby v přímé návaznosti na zastavěné území města Louny a obce Chlumčany. Územní plán zde navrhuje „Průmyslovou výrobu a sklady - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2. Plochy vyplňují prostor mezi stávajícími výrobními plochami v k. ú. Louny, k ú. Chlumčany, silnicí I/7a silnicí II/229 . Plochy mají výhodnou dopravní polohu při silnici I/7, resp. po zkapacitnění R 7. Celková velikost řešeného území je 456 050,63 m2. Jedná se o velké rozvojové plochy, které svým významem přesahují území městyse Cítoliby. Využití těchto ploch je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“, aby bylo zřejmé zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně. Přičemž bude klíčové řešení dopravního napojení těchto ploch. Požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (str. 31 výrokové části návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Na území městyse Cítoliby se nachází dva menší výrobní areály (v jihozápadní části v návaznosti na areál zámku a v jihovýchodní části) a velký výrobní areál Aisan Industry Czech, spol. s r. o. na severovýchodním okraji řešeného území, při silnici I/7. Stávající areály v řešeném území nemají žádné velké prostorové rezervy pro umístění nových výrobních zařízení. Vzhledem k tomu navrhuje územní plán v návaznosti na stávající výrobní areál a silnici I/7dvě plochy průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl (VP.1/1
- 34 -
a VP.1/2). Tento prostor při frekventované silnici I/7(budoucí R 7) je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici (str. 8 a 9 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Územní plán naplňuje cílové charakteristiky krajiny uvážlivým rozvojem výrobních funkcí, kdy jsou největší plochy pro průmyslovou výrobu a sklady navrženy v prostoru mezi silnicí I/7(resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 24, třetí odrážka cílových charakteristik odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Územní plán nenavrhuje žádné rozvojové záměry, které by negativně ovlivňovaly charakter krajiny. Největší plochy navrhuje územní plán pro průmyslovou výrobu a sklady do prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 30 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). Teprve ve zcela poslední fázi řízení dochází k zásadnímu obratu, když v návrhu územního plánu z ledna 2013 není v hlavním výkresu oblast průmyslové zóny zakreslena (srov. přílohu č. 3) a ve výkresu Koncepce uspořádání krajiny není vyznačena jako zastavitelné území. V hlavním výkresu se uchovalo vyznačení stávajícího stavu jen v severovýchodní oblasti průmyslové zóny, konkrétně v již zastavěné části; tato oblast je ve výkresu označována symbolem VP.1. Zcela vypadlo dosavadní vyznačení v legendě dosud zakreslené jako návrh a tato oblast nadále není respektována ani jako rezerva. Bylo-li - jak se alespoň zdá vyplývat z hlavního výkresu (leden 2013) - skutečně záměrem zrušení celého dosud nezastavěného území průmyslové zóny (ve všech předchozích návrzích respektovaného jako zastavitelné), pak tato skutečnost se jen velmi nejasně promítá do textové části územního plánu (opět v poslední variantě leden 2013). Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu z ledna 2013 je upraveným návrhem územního plánu v souladu s došlými stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu (sousední obce vyjma požadavku města Loun neuplatnily žádné připomínky). Veřejnost (navrhovatel) měla tedy možnost se seznámit s upravenou verzí, která je plně v souladu se stanovisky dotčených orgánu a krajského úřadu. Ačkoliv tuto úpravu stavební zákon nevyžaduje bylo vzhledem k rozsahu úprav vhodné ji pořídit, tak aby mohl každý uplatnit připomínky k návrhu územního plánu, což se také stalo. Ve výrokové části - leden 2013 - není o průmyslové zóně žádná zásadní zmínka, konkrétně se tato výroková část vůbec s takovou relevantní změnou nevypořádává. O průmyslové zóně se v této výrokové části hovoří jen v pasáži pod písmenem f) v tabulce uvedené v části, která je označena podnadpisem 1. Zastavěné území a zastavitelné plochy pod marginálními rubrikami Plochy výroby a skladování, Průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl (VP.1). Vlastní obsah právě zmíněnými rubrikami uvozené tabulky je zcela identický s tím, který je obsažen v předchozí výrokové části návrhu územního plánu z března 2012. V jednotlivých pasážích jsou definovány podmínky hlavního využití, přípustného využití, podmíněně přípustného využití, nepřípustného využití a prostorového uspořádání. Jak již bylo uvedeno, samotný obsah zůstává nezměněn, včetně stanovení takových podmínek, jaké představuje možnost výstavby objektů pro průmyslovou výrobu, pokud nebudou překročeny imisní a hlukové limity a podílu zpevněných ploch maximálně 60 % s tím, že zbytek budou tvořit plochy zeleně. Z kontextu je tak přinejmenším zřejmé, že tato pasáž výrokové části se nemůže vztahovat jen k již zastavěnému území, které ostatně - poněkud paradoxně - ani právě citované podmínky neplní. Podmínky jsou svou povahou koncipovány jako stanovené předpoklady určující limity při budoucím využití předmětného území (podmínky jsou zjevně definovány pro futuro).
- 35 -
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel uvádí, že ve výrokové části se neuvádí žádná zmínka o zrušené ploše zastavitelného území (průmyslové zóny), tedy o ploše s rozdílným způsobem využit. U plochy (pro výrobu podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění změny č. 2) byl po intervenci krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu ponechán způsob využití vedený v katastru nemovitostí. Nedošlo tak k žádné změně způsobu využití a plocha je vymezena ve stávajícím stavu. Výroková část nemá zdůvodňovat a vypořádávat se změnami oproti prvotnímu návrhu územního plánu, k tomu slouží odůvodnění územního plánu. Výroková část musí odpovídat části grafické a musí řešit pouze: „kde, co, jak a kdy“ nesmí řešit „proč“ k tomu slouží, jak bylo uvedeno výše, odůvodnění územního plánu. Pasáž kapitoly f) řešící průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl se vztahuje pouze na plochy zastavěného území, ve kterých je tento způsob využití již realizován. Územní plán nepřebírá podmínky území tak, aby byl v souladu s územím. Územní plán podmínky (regulativy) navrhuje a území musí být „v budoucnu“ v souladu s ním, resp. jeho regulativy. Nelze připustit, aby tvorba územně plánovací dokumentace pouze kopírovala území včetně problémů, které se staly v minulosti a byly by tak legalizovány. Územní plán musí řešit budoucnost plochy nikoli pouze současné využití, neboť „současné využití“ je nutné chápat pouze k vydání územního plánu, vše potom je už budoucnost, tj. „navrhovaný“ způsob využití. Z toho vyplývá, že veškeré regulativy je nutné směřovat do budoucna jako cíl, kterého má územní plán dosáhnout. Naproti tomu v části odůvodnění územního plánu se pod písmenem h) označeném jako Vyhodnocení splnění požadavků zadání výslovně zmiňuje zrušení průmyslové zóny. K této věci se přitom konkrétně uvádí: Zadání územního plánu Cítoliby obsahovalo v kapitole „l) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem“ požadavek na zpracování regulačního plánu pro plochy, které svým významem přesáhnou území městyse Cítoliby a požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu Cítoliby. Územní plán původně vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití bylo podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku. V odůvodnění územního plánu (varianta leden 2013) se žádná další negativní zmínka o průmyslové zóně neobjevuje, naopak zachovány zůstaly některé pasáže hodnotící kladně možnost výstavby v navrhovaných částech zóny označovaných symboly VP.1/1 a VP.1/2. Konkrétně se jedná o část výše citovaného textu na str. 8 a celou pasáž na str. 24. Z hlediska komparace odůvodnění návrhů územního plánu ve variantách březen 2012 a leden 2013 se v prvním případě jedná o částečnou, ve druhém o plnou identitu textu. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“ K věci je ještě třeba znovu připomenout, že požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (již citovaná str. 31 výrokové části návrhu územního plánu ve variantě březen 2012). Tento požadavek se ve vztahu k oblasti
- 36 -
průmyslové zóny označované VP.1/1 a VP.1/2 zdůvodňuje potřebou vymezit zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně (str. 18 a 20 odůvodnění územního plánu varianta březen 2012), přičemž se současně předjímá negativní stanovisko orgánu kraje. K této věci se konkrétně uvádí: Územní plán vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu nebyl splněn. Konkrétní znění Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 bude zpracováno až na základě kladného stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje (KÚÚK), Odboru ochrany ZPF k Návrhu územního plánu Cítoliby dle § 50 Stavebního zákona. Vzhledem ke kvalitě zemědělských půd, které se nacházejí na půdách I. a II. třídy ochrany lze předpokládat, že KÚÚK vydá k návrhu na využití těchto ploch pro průmyslovou výrobu a sklady záporné stanovisko. V případě vydání kladného stanoviska bude vypracováno Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 v rozsahu Přílohy č. 9 k Vyhlášce č 500/2006 Sb. Všechny tyto skutečnosti svědčící o dosavadním postupu pořizovatele jsou doloženy obsahem citovaných textových částí a vlastníky připojených příloh. Vypořádání pořizovatele: Je nutné doplnit, že požadavek v zadání územního plánu, byl koncipován obecně pro plochy a způsoby využití, které přesáhnou svým významem hranice městyse Cítoliby. Návrh zadání územního plánu neurčil žádné konkrétní plochy, na kterých bude vymezen regulační plán, toto vymezení nechal na zpracovateli, jako autorizované osobě v oboru územního plánování, aby zhodnotil jeho potřebnost a nutnost. Důvodem pořízení regulačního plánu pro plochy jejichž význam překročí území městys, mimo důvody uvedené v odůvodnění územního plánu, a které uvádí ve své připomínce navrhovatel, bylo udržet vysokou urbanistickou hodnotu území s využitím nejmodernějších evropských trendů se zajištěním vysoké estetické hodnoty jednotlivých staveb a jejich prostředí. Tyto regulace ovšem není možné nastavit v rámci územního plánu, neboť by překročili hranici podrobností, které již nenáležejí. Jedinou skutečně závaznou možností s rovnou platností územnímu plánu bylo pořízení regulačního plánu (v územním plánu podmínit výstavbu pořízením regulačního plánu). Předpoklad zpracovatele o negativní připomínce krajského úřadu byl jeho pouhou domněnkou, kterou se snažil zdůvodnit, proč nesplnil úkol uložený zadáním územního plánu. Zpracovatel, pořizovatel ani městys neměl v době zpracování návrhu zadání ani zpracování samotného návrhu územního plánu žádné informace o negativním stanovisku k uvedeným plochám. Návrh územního plánu (březen 2012) byl odevzdán zpracovatelem v soudu se stavebním zákonem a pořizovatelem projednán s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi taktéž v souladu s právními předpisy. Žádný s dotčených orgánů, krajský úřad k nezpracování zadání regulačního plánu ve svých stanoviscích nepřipomínkoval. I pro pořizovatele je složité hodnotit nezákonnost nezpracování zadání regulačního plánu, resp. absenci kapitoly výrokové části, když její absencí nedošlo k žádnému zkrácení práv a povinností dotčených orgánů, krajského úřadu, sousedních obcí a ve společném jednání ani veřejnosti (každého). Zadání by musel zpracovatele stejně doplnit před veřejným jednáním, kde by k němu mohli dotčené orgány a krajský úřad uplatnit svá stanoviska, sousední obce připomínky a veřejnost připomínky a námitky, neboť by se jednalo o změnu oproti návrhu projednávaném ve společném jednání. Pokud by dotčené orgány a krajský úřad uplatnil svá stanoviska, která by si vynutila úpravu návrhu územního plánu (třeba i jen kapitoly řešící zadání regulačního plánu), byl by pořizovatel nucen svolat opakované veřejné jednání. Z procesního hlediska lze konstatovat, že nedošlo k žádné nevratné újmě žádného z účastníků procesu pořizování územního plánu. Ještě je nutné dodat, že se jednalo o nestandardní postup s horší srozumitelností. Předpoklad zpracovatele o negativním stanovisku orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedený v návrhu územního plánu (březen 2012) byl velmi nešťastně formulován. Krajský úřad jako orgán ochrany zemědělského půdního fondu se na tento předpoklad ve svém stanovisku nikterak neodvolával. II.
Stanovisko vlastníků
- 37 -
Z výše (v bodě I.) podaného popisu podstatných částí návrhů územního plánu postupně pořizovaných v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postihujících oblast průmyslové zóny lze především usuzovat na věcně nesprávnou a zcela nepřesnou realizaci záměru, je-li vůbec takovým záměrem zrušení oblasti průmyslové zóny až dosud označované symboly VP.1/1 a VP.1/2. Uvedené citace poukazují na zásadní rozpory v obsahu textové části, a to jak ve výroku, tak i v odůvodnění. Přitom samotný výrok vůbec neobsahuje relevantní informaci o tak podstatném zásahu do dosavadního stavu, zatímco obsah citované tabulky naopak podporuje úvahu o možnosti realizace výstavby v předmětné oblasti, neboť jinak by postrádalo smyslu vymezení podmínek pro takovou činnost. Obdobně byly připomenuty zásadní rozpory v odůvodnění. Za dané situace by vlastníci zřejmě mohli dokonce namítat nejasnost samotného záměru, když zrušení průmyslové zóny ve smyslu zásadní zrněny využití předmětného území vyplývá pouze z výkresů a jediné zmínky uvedené v odůvodnění textové části územního plánu (konkrétně na str. 72 takové části). Z procesní opatrnosti vlastníkům nezbývá, než v rámci prostředku obrany, za který v této fázi považují také uplatnění připomínek, vycházet z horší varianty, a tedy z toho, že pořizovatel má skutečně v úmyslu průmyslovou zónu zrušit, jakkoli tento svůj záměr nedokázal nezpochybnitelným způsobem inkorporovat do jím navrhovaného územního plánu. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel nemá žádné úmysly. Pořizovatel pořizuje návrh územního plánu pouze v mezích platných právních předpisů a rozsahu schváleného zadání územního plánu v součinnosti s určeným členem zastupitelstva, jenž je kontrolním orgánem zastupitelstva městyse. Pořizovatel je v procesu pořizování návrhu územního plánu taktéž vázán stanovisky dotčených orgánů a stanoviskem krajského úřadu. Pokud by se chtěl pořizovatel od stanoviska odklonit, muselo by být stanovisko nezákonné a pořizovatel by musel vyvolat rozpor (dle správního řádu). Cílem pořizovatele je od začátku procesu pořizování, tj. zpracovávání návrhu zadání územního plánu, zachovat určitou „míru“ kontinuity rozvoje území. Ačkoliv je výše uvedeno, že „nový“ územní plán není nijak závislý na žádné předchozí územně plánovací dokumentaci, stanoví stavební zákon pořizovateli a zpracovateli ochranu a rozvoj hodnot území. Za hodnotu území může považovat i kvalitní urbanistickou struktura sídla. Pokud ji tedy budeme chtít rozvíjet nepostačí jí jen chránit, ale je nutné na ní navázat. Zde se dostáváme k zachování kontinuity rozvoje území. Dále můžeme nutnost užití kontinuity (pouze do určité „míry“) rozvoje území nalézt v zachování právní jistoty (legitimního očekávání). Míru kontinuity nelze ovšem paušalizovat, neboť není cílem územního plánu přebírat vše z minulosti. To se týká hlavně nevyřešených problémů a zátěží území. Je tedy nutné ji velmi citlivě stanovit a převzít pouze to dobré a u toho špatné ho se snažit o nápravu. Zjednodušeně můžeme říci, že lze ke kontinuitě rozvoje přihlédnout pouze v případě hodnot území. Naopak nevhodné bude kontinuitu rozvoje území využívat u problémů k řešení. Ačkoliv se v první fázi (zpracování návrhu zadání) jevilo zachování „průmyslové zóny“ jako pozitivum území (převážně z hlediska snížení nezaměstnanosti), v průběhu procesu pořizování byly předloženy argumenty, které nebylo možné vyvrátit. Vlastníci proto vyslovují s dosud ne zcela jednoznačně vyjádřeným záměrem v podobě zrušení průmyslové zóny postihující hodnotu jejich pozemku parc. č. 1180 zásadní nesouhlas. O výrazně negativním dopadu právě na hodnotu pozemku pravidelně vyjadřovanou cenou za 1 m2 přitom nelze pochybovat. Po celou dobu, kdy bylo předmětné území kvalifikováno jako zastavitelné, se cena pohybovala okolo 300,-- Kč za 1 m2. Vlastníkům je přitom znám přinejmenším jeden obchodní případ, ve kterém vycházela kupní cena převáděného pozemku z výše uvedené částky. V těchto souvislostech není potřeba rozvádět podrobnější argumentaci, neboť je obecně známou skutečností, že kvalifikace účelového využití pozemku v intencích územního plánu má zásadní vliv na cenu nemovitosti. Obdobně není třeba obšírně objasňovat postavení vlastníka a jeho vztah k nemovitému jmění, když nelze pochybovat o tom, že pro každého vlastníka nemovitostí mají
- 38 -
zcela zásadní význam úvahy o hodnotě takových nemovitostí, včetně možnosti jejich realizace v rámci uplatnění dispozičního práva. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel svůj nesouhlas zdůvodňuje rozdílnou hodnotou pozemku „zastavitelného území“ a pozemku „nezastavěného území“ a dále ve své argumentaci uvádí možnost využití dispozičního práva (prodeje pozemku). Územní plán musí kriticky posuzovat všechny záměry na provedení změn v území včetně reálnosti jejich realizace. Argumentace navrhovatele zohledňuje pouze ekonomickou stránku vymezení „průmyslové zóny“ a její přínos pro navrhovatele. Na základě těchto důvodů nelze souhlasit s vymezením takto rozsáhlé změny způsobu využití území. K „průmyslové zóně“ je nutné dodat, že byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby v roce 2005 a do doby tohoto vyhodnocení nebylo stavebním úřadem pro tyto plochy vydáno žádné platné územní rozhodnutí nebo udělen platný územní souhlas. Jak dlouho bude tedy nutné plochu „rezervovat“ pro „průmyslovou zónu“ než bude moci být z územního plánu vypuštěna? Stavební zákon stanoví dobu 5ti let, po kterou náležejí vlastníkovi dotčeného pozemku náhrady za změny v území. Platnost územního plánu není stavebním zákonem nijak omezena, jen se každé 4 roky vyhodnocuje jeho uplatňování. Naproti tomu argument krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, potažmo Ministerstva životního prostředí, který pokládá vymezení další „průmyslové zóny“ v širším území s nenaplněnými plochami pro výrobu TRIANGLE a JOSEPH anebo s volnými kapacitami plochy pro výrobu v Lounech, za nepřijatelné. Nemovitý majetek byl v historickém vývoji vždy považován za významný základ individuálního jmění vyznačující se vysokou stabilitou své hodnoty a investice do takového majetku za mimořádně bezpečné. Legislativní zajištění důsledné ochrany nemovitého majetku nalézající své relevantní vyjádření i v předpisech ústavního práva je proto jedním z kritérií svědčících o úrovni každé etátně organizované pospolitosti, včetně závěru o existenci nebo naopak absenci fenoménu právního státu. Všechny tyto závěry se přitom týkají nejen vlastního obsahu právní úpravy, ale zejména také postupu orgánů státu při její interpretaci a aplikaci. Z uvedeného především vyplývá, že vlastník má při úvaze o hodnotě svého nemovitého majetku i možností jeho realizace jistě právo vycházet z relevantních rozhodnutí orgánů státu. Přitom zejména veřejnoprávní akty vydávané v rámci pravomoci a věcné příslušnosti orgánů územního plánování významně ovlivňují hodnotu nemovitého jmění. Nelze proto pochybovat o tom, že takové veřejnoprávní akty se mají vyznačovat stabilitou, včetně jejich působení v čase, směřující ke stavu právní jistoty, ani o tom, že veškeré právní jednání vlastníka se vždy opírá o důvěru v tyto akty, takže reálná možnost naplnění právních důsledků takového jednání splňuje definici legitimního očekávání. Všechny tyto závěry se týkají nejen obsahu legislativy, ale zejména též přístupu orgánů státu a samosprávy k výkladu a používání právních předpisů. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná připomínka k významnému vlivu územního plánu na hodnotu nemovitého jmění je důsledkem územního plánu, nikoliv jeho účelem. Prvořadým úkolem územního plánu je zajistit udržitelný rozvoj území s vyvážením soukromých a veřejných zájmů. „Průmyslová zóna“ byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005, tj. 5 let před rozhodnutím zastupitelstva o pořízení „nového“ územního plánu. Důležitým faktorem ovlivňující stabilitu rozhodnutí zastupitelstva, které územní plán vydává, je jeho „životnost“ (platnost), kterou stavební zákon nijak neomezuje. Naproti tomu stavební zákon vyžaduje každé 4 roky, od vydání územního plánu, prověření jeho naplňování. Stavební zákon požaduje prověření jak dostatečnosti územního plánu (z hlediska volných ploch pro realizaci záměrů) tak i nadbytečnosti (plochy vymezené a zatím nevyužité). První případ – dostatečnosti územního plánu není z hlediska legitimního očekávání problémem, neboť vymezením zastavitelných ploch hodnotu nemovitého majetku bezesporu zvýší. Problém lze spatřit ve vyhodnocení nadbytečnosti, kdy by bylo „částečně“ relevantní namítat nestabilitu veřejnoprávního aktu. Je zdůrazněno částečně relevantní, neboť
- 39 -
vlastník, řádně starající se o svůj nemovitý majetek, musí mít k dispozici informace o možnostech realizace svých vlastnických práv. Pokud tedy v předchozím (4letém) období nebyl projeven žádný zájem o realizaci záměrů odpovídajícím způsobu využití ploch, nelze se reálně domnívat, že bude územní plán tento způsob využití dále do nekonečna podporovat. Územní plán musí odpovídat společenskému a hospodářskému potenciálu území v daném čase (stavební zákon stanoví období 4 let) a místě. Pořizovatel při vyhodnocení naplňování územního plánu samozřejmě zohledňuje hospodářskou situaci v rozhodném období a hospodářský potenciál území pro následné rozhodné období 4 let. Legitimně lze tedy očekávat, že v případě realizace záměrů nebo vážného zájmu o realizaci záměru vlastníka (investora) v dané ploše bude vyhodnocena plocha k zachování. V opačném případě, kdy nebyl v rozhodném období projeven žádný zájem o realizaci záměru bude pořizovatel kriticky posuzovat hospodářskou situaci včetně potenciálu území a nelze tedy legitimně očekávat, že bude plocha zachována. Vlastníci se popsanými souvislostmi interakce oblasti tvorby práva na straně jedné a sféry jeho interpretace a aplikace na straně druhé nezabývají samoúčelně, ale v reakci na obsah některých výše citovaných pasáží textové části územního plánu, zejména v kontextu nápadně odlišných (fakticky protichůdných) závěrů vyslovených v průběhu řízení, i na způsob, jakým jsou všechny tyto skutečnosti prezentovány samosprávou městysu Cítoliby. Z obou zdrojů totiž vyplývá argumentace akcentující změnu právní úpravy a stanovisko orgánu kraje. Interpretace celé záležitosti tak implikuje úvahu, jakoby městys Cítoliby ani neměl jinou možnost, když postup v předmětném řízení, včetně zásadního obratu v náhledu na budoucnost průmyslové zóny, je pouze důsledkem jakési vis maior v podobě novelizace právních předpisů a zásahu shůry. Vypořádání pořizovatele: Z připomínky navrhovatele nepřímo vyplývá, jako by měl městys Cítoliby možnost ovlivňovat proces pořizování územního plánu, což je v rozporu se stavebním zákonem. V období procesu pořizování mezi schválením zadání územního plánu a předložením návrhu územního plánu zastupitelstvu obce k vydání, nemá zastupitelstvo městyse možnost ovlivňovat tvorbu návrhu územního plánu, vyjma případu, kydy by byly zpracovávány varianty návrhu územního plánu (není případem Cítolib) o jejichž výběru by právě rozhodovalo zastupitelstvo. „Kontrolním orgánem“ a „prosazovatelem“ vůle zastupitelstva je určený člen zastupitelstva, který se přímo podílí (spolupracuje) na vyhodnocování stanovisek, připomínek, podnětů, vyjádření a zpracování návrhu rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu. Z této pozice může, v rámci zákonných mantinelů, stanovisek dotčených orgánů a krajského úřadu, ovlivnit směr návrh územního plánu, kterým se bude ubírat. Toliko k možnostem městyse Cítoliby v procesu pořizování územního plánu. K možnostem městyse je nutné dodat, že i v závěrečné fázi procesu pořizování, kdy vydává územní plán, je mimo jiné vázáno stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu. Výrokovou část stanoviska dotčených orgánů nebo krajského úřadu je možné změnit jediným procesem a to vyvoláním rozporu. Rozpor je ovšem možné vyvolat pouze u stanoviska právně nepřípustného. Vyvolat rozpor může pouze pořizovatel nikoliv obec (městys) pro jejíž území je územní plán pořizován. Pokud není možné vyvolat rozpor je jedinou možností pořizovatele i zastupitelstva stanovisko plně respektovat. K navrhovatelově připomínce týkající se zásadního obratu v náhledu na budoucnost „průmyslové zóny“ je nudné doplnit, že nelze hovořit o zásadním obratu, ale změně názoru pod tíhou argumentů krajského úřadu, resp. ministerstva životního prostředí. Od samého počátku pořizování územního plánu bylo cílem městyse i pořizovatele „průmyslovou zónu“ zachovat, byť i v omezené rozloze. Podle názoru vlastníků není taková prezentace průběhu předmětného řízení korektní. Z obecně závazné právní úpravy především v daných souvislostech nevyplývá povinnost pořízení regulačního plánu. Z hlediska uplatnění iniciativy v rámci institutu zahájení řízení, jehož předmětem má být vydání regulačního plánu, nejsou předpisy stavebního práva koncipovány na bázi kogentních norem. Tento závěr se přitom týká právní úpravy před i po novele stavebního zákona (srov. 62 stavebního zákona, ve znění před 1. 1. 2013 i po 31. 12. 2012). Z citací obsažených výše ostatně vyplývá, že o zahájení řízení o vydání
- 40 -
regulačního plánu usiloval právě městys Cítoliby. Vlastníci jsou toho názoru, že vydání regulačního plánu nebylo nezbytnou podmínkou realizace postupné výstavby v oblasti průmyslové zóny, když bylo možné použít i jiné instrumenty upravené stavebním zákonem. Negativní stanovisko orgánu kraje lze proto stěží vydávat za důvěryhodný důvod zrušení průmyslové zóny. Vypořádání pořizovatele: Je právem, ba i povinností městyse a pořizovatele, aby hájili kvalitní urbanistickou a architektonickou podobu území, před neřízenou (živelnou) zástavbou. Jedinou „nepřekonatelnou“ možností, která obsahuje podrobnosti nad rámec územního plánu, je právě regulační plán. Navrhovatel zcela opomíjí, že povinnost na zpracování zadání regulačního plánu, které by bylo součástí výrokové části návrhu územního plánu, nebylo konkrétně směřované k plochám „průmyslové zóny“. Navrhovatel ve své připomínce předpokládá, že důvodem podmínění rozhodování v území pořízením regulačního plánu byla postupná výstavba (etapizace). Předně je nutné uvést, že postup výstavby lze řešit i v územně plánovací dokumentaci. Hlavním účelem pořízení regulačního plánu byla plošná a prostorová „regulace“ území, kterou již nelze řešit v územním plánu, tak aby byla zajištěna co možná nejkonkrétnější ochrana tohoto území před živelnou neuspořádanou výstavbou. Navrhovatel sice uvádí že by mohly být využity další instrumenty stavebního zákona, ale konkrétně je nejmenuje, lze se tak pouze domnívat, že měl na mysli „územní studii“. Jak již její samotný název napovídá jedná se o studii podle stavebního zákona o územně plánovací podklad, který prioritně slouží k prověření území, nikoli k regulaci území. Jedinou trvale platnou územně plánovací dokumentací, kterou navíc vydává zastupitelstvo je pouze regulační plán. Negativní stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, nebylo žádným způsobem vázáno k pořízení regulačního plánu. Stanovisko se vztahovalo pouze ke kvalitě případně odjímané půdy ze zemědělského půdního fondu. Orgán ochrany zemědělského půdního fondu má půdu chránit, nikoli jen vyjímat. Orgán ochrany posoudil plochu s rozdílným způsobem využití pro výrobu a skladování (průmyslovou zónu) a dospěl k závěru, že v rámci širších vztahu (dojezdové době cca 30 min od řešené plochy) se nacházejí zainvestované ekonomické zóny, jejichž potenciál nebyl zcela využit. Tento argument je téměř nevyvratitelný. Stejný závěr se týká i argumentace akcentující bonitu půdy v oblasti průmyslové zóny, zejména když tato oblast označovaná symboly VP.1/1 a VP.1/2 již byla uznána dřívějším a dosud platným územním plánem jako zastavitelná. V tomto kontextu proto nelze nalézt jednoznačný důvod pro zrušení průmyslové zóny. Závěr o bonitě půdy ostatně neplatí pro celou oblast. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce nepřímo odvolává na změnu č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005 pořízenou podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“). „Nový“ územní plán Cítoliby, resp. jeho návrh, je pořizován podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“). Postup podle ustanovení § 4 odst. 4 stavebního zákona (kontinuita stanoviska dotčeného orgánu) lze jen těžko na dotčených orgánech a krajském úřadu vymáhat, neboť toto ustanovení nabylo účinnosti až 01.01.2007. Pokud by byla připuštěna vázanost dotčeného orgánu svým předchozím stanoviskem, které bylo vydáno před účinností stavebního zákona, jednalo by se zjevnou retroaktivitu právního předpisu. Už samotný zákonodárce v důvodové zprávě k stavebnímu zákonu připouští, že stanoviska vydaná před platností stavebního zákona mohla být měněna. Pokud by tedy pořizovatel vyžadoval kontinuitu stanoviska dotčeného orgánu (i přes výše uvedené), musel by současně připustit nové okolnosti, kterými jsou rozdíly v ekonomické situaci v době pořizování změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby, kdy v souvislosti s rozvojem průmyslové zóny „jih“ v Lounech, existovali předpoklady pro pozitivní trend v následujících letech a ekonomické situaci při pořizování návrhu územního plánu v současné době postižené „ekonomickou situací“ a déle trvajícím útlumem stavebnictví.
- 41 -
Ačkoliv se navrhovateli zdá, že porovnává dvě stejné, kontinuálně na sebe navazující dokumentace (územní plán sídelního útvaru / návrh územního plánu), v případě současně pořizovaného návrhu územního plánu (v době vyhodnocení připomínky) se jedná o zcela nezávislou dokumentaci, která má za úkol přehodnotit celou urbanistickou koncepci obce a navrhnou její budoucí rozvoj podle současných, nikoliv v minulosti překonaných, potřeb. Pokud jde o tvrzení v otázce významu novelizace právních předpisů navozující dojem nutnosti změny stanoviska z důvodu ochrany životního prostředí, pak i v této souvislosti nezbývá než konstatovat, že nebyl vydán žádný předpis, který by jakémukoli orgánu státu nařizoval realizaci změny kvalifikace z takového důvodu, navíc s retroaktivním dopadem. Z hlediska obsahu samotného územního plánu je proto zařazení předmětné oblasti do režimu zastavitelného území i v rámci tohoto procesu aktualizace územně plánovací dokumentace obhajitelné. Je tak zřejmým, že úvahy o vlivu změny právních předpisů směřují vlastně výhradně k pravidlům o náhradě za změnu území integrovaným do § 102 stavebního zákona, neboť tato pravidla skutečně doznala zásadních změn se zřetelně negativními důsledky pro vlastníky. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce uvádí, že „změna“ stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí bude mít retroaktivní dopady, ale tyto dopady nijak nekonkretizuje. Navíc navrhovatel vůbec neuvádí v čem spatřuje tzv. retroaktivitu, neboť do vydání tohoto návrhu územního plánu je stále platný územní plán sídelního útvaru Cítoliby, ve znění pozdějších změn. Navrhovatel může do nabytí účinnosti tohoto návrhu územního plánu (nutné vydání zastupitelstvem městyse) získat územní rozhodnutí o umístění stavby, které v případě, že bude pravomocné před vydáním tohoto návrhu územního plánu, umožní „povolitelnost“ stavební, tj. řízení o povolení stavby nebo ohlášení stavby, bez ohledu na platnou územně plánovací dokumentaci. K připomínce o změně kvalifikace ze strany dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je nutné dodat, že v případě pořizování „nového“ návrhu územního plánu se jedná o zcela nové „řízení“, ve kterém dotčený orgán nebo krajský úřad posuzuje „odjímání“ ploch ze zemědělského půdního fondu podle aktuální situace v území a to i s ohledem na širší vztahy v území. Pokud připustíme, že došlo k „překvalifikování“ stanoviska, tak k tomu došlo na základě jiné situace (minimálně ekonomické) než za jaké bylo vdáváno stanovisko ke změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru. Ačkoliv navrhovatel uvádí, že zařazení ploch „průmyslové zóny“ do návrhu územního plánu je obhajitelní, neuvádí žádné důvody na podporu tohoto tvrzení. Pořizovatel tak nemá argumenty na podporu zachování „průmyslové zóny“, které by mohl uplatnit proti argumentů krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Úkolem pořizovatele není „vymýšlet“ důvody pro obhajobu plochy, která v území nenašla své uplatnění, úkolem pořizovatel je pořídit návrh územního plánu, který bude „smysluplný a dlouhodobě udržitelný“. K problematice posledně zmíněné změny pravidel o náhradách i způsobu interpretace a aplikace ustanovení § 102 stavebního zákona se vlastníci vyjadřují podrobně níže. Nejprve však pokládají za potřebné zaujmout stanovisko ke způsobu, jakým pořizovatel v průběhu běžícího řízení zásadně změnil relevantní názor na využití území průmyslové zóny a jak se tato změna projevila především v textové části návrhu. Srovnání lze snadno provést na základě výše uvedených citací. Vlastníkům proto nezbývá než poukázat na zarážející argumentační flexibilitu v procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postupně vydávaných návrhů, včetně vehemence účelového obhajování zcela protichůdných stanovisek. Bez zaváhání se tak ve vývoji řízení argumentuje pro zachování nebo dokonce rozšíření průmyslové zóny poukazem na obtížně obdělávatelnou enklávu s tím, že tento prostor při frekventované silnici I/7 je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici, aby se posléze zrušení téže průmyslové zóny odůvodnilo nesouhlasem s vydáním regulačního plánu vzhledem ke kvalitě zemědělských půd. Vypořádání pořizovatele:
- 42 -
Navrhovatelem uváděna „zásadní změna relevantního názoru pořizovatele na využití průmyslové zóny“ není názorem pořizovatele, zpracovatele ani městyse, ale výsledkem posouzení zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ krajským úřadem, resp. Ministerstvem životního prostředí. Změna ve vymezení (nevymezení) „průmyslové zóny“ v návrhů územního plánu z ledna 2013 oproti návrhu územního plánu z března 2012 byla vynucena stanoviskem krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, a to pod tíhou jejich argumentů. Navrhovatel, jak je nepřímo patrné z textu, stále mylně posuzuje tři varianty návrhu územního plánu, přičemž jím označovaná „první varianta“ byly pouze doplňující průzkumy a rozbory. Relevantními, pro porovnání jsou, navrhovatelem označované, varianty č. dvě (návrh územního plánu z března 2012) a č. tři (návrh územního plánu z ledna 2013). Navrhovatel sice uvádí, že jsou návrhem obhajována protichůdná stanoviska, ale neuvádí žádné konkrétní myšlenky těchto stanovisek anebo jejich argumentaci. Při porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013 je zřejmé, že důvody vedoucí k vymezení „průmyslové zóny“ byly ve variantě z ledna 2013 pouze nahrazeny konstatováním, že jejich vymezení bylo zrušeno na základě stanoviska krajského úřadu. Odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nijak nehodnotí nebo jinak neobhajuje stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Návrh územního plánu propojuje nespočet činností regulovaných právními předpisy, které je nutné v územním plánu zohlednit a vyvážit. Nelze se proto divit, že v průběhu pořizovacího procesu dochází ke změně názorů. Právě z tohoto důvodu vývoje návrhu územního plánu je proces pořizování vytvořen. Navrhovatelem uváděné „rozšíření průmyslové zóny“ vyplývá z porovnání doplňujících průzkumů a rozboru (navrhovatelem mylně uváděné jako první varianta návrhu územního plánu) a prvotního návrhu územního plánu z března 2012, kdy je v návrhu územního plánu převzata „průmyslová zóna“ v rozsahu změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005. Za jediné relevantní „rozšíření“ „průmyslové zóny“ lze teoreticky považovat vymezení současného stavu průmyslové zóny „Louny jih“, kde byly zahrnuty zastavěné stavební pozemky do zastavěného území. K rozšíření zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ v návrhu územního plánu tedy nedošlo, naopak plochy „průmyslové zóny“ byly zrušeny (porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013). V odůvodnění návrhu územního plánu (leden 2013) není zrušení „průmyslové zóny“ zdůvodňováno nesouhlasem s vydáním regulačního plánu. Je pouze konstatováno, že plochy „průmyslové zóny byly zrušeny na základě stanoviska krajského úřadu. Žádný z dotčených orgánů ani krajský úřad nemá pravomoc nesouhlasit s vydáním regulačního plánu, neboť pořízení regulačního plánu je v „samostatné působnosti“ zastupitelstva obce (městyse). Hlavním důvodem zrušení „průmyslové zóny“ je fakt, že je převážně vymezena na nejcennější půdách s I. a II. třídou ochrany a v menší míře na půdách s třídou ochrany IV. Půdy s třídou ochrany I. a II. lze ze zemědělského půdního fondu vyjímat zcela výjimečně a pouze za předpokladu prokázání jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Z pohledu vlastníků je proto odůvodnění tak zásadní změny náhledu pořizovatele nepřesvědčivým a celý jeho postup, který vůbec nepřihlíží k elementární ochraně právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, naprosto nedůvěryhodným. Je s podivem, s jakou lehkostí lze ještě v současné době uplatnit postoj vrchnostenské arogance orgánu státu nebo samosprávy s výrazně negativním dopadem. Vypořádání pořizovatele: Ačkoli navrhovatel uvádí, že postup pořizovatele nepřihlíží k „ochraně právní jistoty“ a institutu „legitimního očekávání“, je opak pravdou. V rámci institutu „legitimního očekávání“ zařadil pořizovatel i městys z důvodu kontinuity vývoje (rozvoje) území do zadání územního plánu zachování (nové prověření) „průmyslové zóny“. Navrhovatel dále uvádí, že se mu jeví proces pořizování územního plánu nedůvěryhodným, ale už dále neuvádí v čem tuto nedůvěryhodnost spatřuje. Celý proces pořizování probíhá v souladu s právními předpisy, nehledě na to že pořizovatel umožňuje „všem“ prostřednictvím dálkového přístupu nahlížet do návrhu územního plánu i po zákonných lhůtách (návrh územního plánu zůstává zvěřeně na webových stránkách pořizovatele i po ukončení úkonu pořizovacího procesu a to do doby dalšího úkony, kdy je dokumentace nahrazena „dokumentací upravenou“).
- 43 -
Vlastníci předpokládají, že všechny tyto souvislosti budou mít zásadní vliv v dalších fázích řízení, nedojde-li ke změně stanoviska pořizovatele v předmětné otázce. Stejný závěr se týká postupu v řízení z časového pohledu. Zde vystupuje do popředí prvek jakési procesní taktiky při uplatňování pravomoci a věcné příslušnosti, když zásadní obsahová změna byla inkorporována do návrhu územního plánu, který byl v průběhu celého procesu modifikován a vydán v lednu 2013, tedy bezprostředně po účinnosti novely stavebního zákona měnící pravidla náhrad upravená v § 102. Z dokumentace, včetně samotného oznámení ze dne 14. 2. 2013, přitom vyplývá, že pořizovatel návrh územního plánu Cítoliby projednal s dotčenými orgány již dne 26. 4. 2012. Současně je z již citované pasáže Vyhodnocení splnění požadavků zadání obsažené v poslední textové části návrhu územního plánu z ledna 2013 zřejmé, že vypuštění průmyslové zóny bylo vlastně jedinou podstatnější změnou oproti předchozím variantám (arg. znění: Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle V 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem požadovaná změna stanoviska pořizovatele, není v procesu pořizování územního plánu možná, neboť pořizovatel žádná stanoviska (ve smyslu zákona č. 500/2004 Sb., správní řád ve znění pozdějších předpisů) nevytváří (nevydává). Pořizovatel je v procesu pořízení návrhu územního plánu vázán stanovisky dotčených orgánů a krajského úřadu. Jedinou možností, kdy lze dosáhnout změny stanoviska dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je vyvolání rozporu, za předpokladu, že toto stanovisko je nezákonné. Navrhovatel měl patrně namysli „názor“ pořizovatele, ale ani v tomto případě nelze změnit názor pořizovatele, neboť pořizovatel se v procesu pořízení územního plánu neřídí svými osobními názory, nýbrž pouze platnými právními předpisy a stanovisky. Návrh územního plánu z ledna 2013 nebyl „vydán“, ale dodatečně zveřejněn na základě novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony) podle § 50 odst. 3 stavebního zákona, kdy „každý“ může k návrhu územního plánu uplatnit připomínky. Toto zveřejnění nebylo vyvoláno úpravou znění § 102 stavebního zákona, ale povinností vyplývající z § 50 odst. 3 stavebního zákona. Při zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nelze hovořit ani o účelovém načasování, neboť § 50 odst. 3 stavebního zákona se stal účinným od 01.01.2013. Práce na úpravách návrhu územního plánu byly zahájeny již v listopadu 2012, poté co se novela stavebního zákona stala platnou (dne 22.10.2012). To umožnilo zpracovateli předpřipravit do ledna 2013 upravený návrh územního plánu podle novelizovaného právního předpisu (stavebního zákona). Současně byly do upraveného návrhu územního plánu zapracovány požadavky dotčených orgánů a krajského úřadu. Novela stavebního zákona neměnila pouze ustanovení § 102 stavebního zákona, ale i další ustanovení, které si vyžádali daleko rozsáhlejší zásahy do návrhu územního plánu i jeho odůvodnění (po formální stránce). Jediného čeho bylo využito, bylo mezidobí mezi platností a účinností novely stavebního zákona k vypracování úpravy návrhu územního plánu. V mezidobí od společného jednání (26.04.2012), resp. po ukončení lhůty pro uplatnění stanovisek (26.06.2012), do oznámení o dodatečném zveřejnění návrhu územního plánu (14.02.2013) podle § 50 odst. 3. stavebního zákona, platného od 01.01.2013 byly pořizovatelem provedeny níže uvedené úkony. Před veřejným jednáním s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi požádal krajský úřad o prodloužení termínu pro uplatnění stanoviska podle § 50 odst. 2 stavebního zákona platného do 31.12.2012. Této žádosti pořizovatel vyhověl a vzhledem k tomu, že krajský úřad ve své žádosti neuvedl konkrétní lhůtu, o kterou se měl termín prodloužit, prodloužil pořizovatel lhůtu krajskému úřade o dalších 30 dnů, tj. v součtu celkem na 60 dnů od společného jednání. Po obdržení negativního stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstvo životního prostředí, k „průmyslové zóně“ požádal pořizovatel dne 12.09.2012 ve věci stanovení postupu v případě, že nový
- 44 -
územní plán nabyde účinnosti před vydáním územního rozhodnutí, které bylo zahájeno podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby krajský úřad o metodickou pomoc, kterou obdržel dne 12.10.2012. S tímto výsledkem: „Vzhledem k tomu, že nový ÚP Cítoliby pořizuje ve smyslu ust. § 6 odst.1 písm. c) stavebního zákona úřad územního plánování (MěÚ Louny), který splňuje kvalifikační podmínky pro územně plánovací činnost podle § 24 stavebního zákona, nemůže KÚ ÚK UPS jako orgán územního plánování kraje ani formou odborné či metodické pomoci, kterou poskytuje obcím na základě ust. § 67 odst. 1 písm. c) zákona č. 129/2000Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění, navrhovat konkrétní řešení v procesu pořizování uvedeného územního plánu, neboť by tak zasahoval do samostatné působnosti obce, která prostřednictvím svého zastupitelstva bude nový ÚP vydávat“. Pořizovateli byl současně znám legislativní proces a obsah návrhu zákona č. 350/2012 Sb.,vedený pod sněmovním tiskem 573. Návrh zákona byl poslaneckou sněmovnou schválen na 46. schůzi poslanecké sněmovny dne 19.09.2012 pod usnesením poslanecké sněmovny č. 1271. Prezident republiky tento návrh zákona podepsal dne 01.10.2012. Zákon byl vyhlášen dne 22.10.2012 ve Sbírce zákonů v částce 130 pod č. 350/2012 Sb. Na základě výše uvedených znalostí a skutečností, kdy od obdržení metodické pomoci krajského úřadu (12.10.2012), vyhlášení novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) dne 22.10.2012 a nabytí účinnosti dne 01.01.2013, nebylo možné zajistit vydání návrhu územního plánu Cítoliby, požádal pořizovatel zpracovatele, aby připravil návrh územního plánu, který bude v souladu s novelizovaným stavebním zákonem. Upravený návrh územního plánu byl pořizovateli doručen v lednu 2013 a dodatečně zveřejněn podle § 50 odst. 3 stavebního zákona platném po 01.01.2013 dne 14.02.2013. Popsané časové souvislosti vedou k závěru o cíleném načasování okamžiku zveřejnění návrhu ve variantě z ledna 2013. Také v tomto kontextu by v následných fázích řízení mohlo při posuzování způsobu uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti, a tedy vlastní zákonnosti, sehrát roli zjištění, že legisvakance nebyla orgánem státu využita k účelům, ke kterým má podle právní teorie i praxe tradičně sloužit, ale v předmětném řízení fakticky zneužita a dokonce jako právní institut obrácena proti účastníkům. Celý tento postup představuje flagrantní porušení základního principu, podle kterého právní stát je mocí právem vázanou, nikoli právem vyzbrojenou. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné „cílené načasování“ zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013, lze jen stěží považovat za relevantní, když toto „dodatečné“ zveřejnění bylo vyvoláno právě novelou stavebního zákona (ustanovením § 50 odst. 3 stavebního zákona v platném zení po 01.01.2013), kterou měl navíc, podle názoru navrhovatele, pořizovatel zneužít k jeho znevýhodnění. Novela stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) naopak umožnila navrhovateli uplatnit připomínku k návrhu územního plánu již ve společném jednání s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi, kterou se pořizovatel musí zabývat a ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva ji vyhodnotit. Pokud by měl pořizovatel zneužít novely stavebního zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen „novela stavebního zákona“) musel by mít jiné informace (což neměl) než informace veřejně přístupné na webových stránkách Poslanecké sněmovny. Novela stavebního zákona byla předložena vládou poslanecké sněmovně dne 16.01.2012, první čtení se uskutečnilo dne 01.02.2012 až potud mohl pořizovatel znát informace o připravované novele stavebního zákona. Oznámení o konání společného jednání bylo dotčeným orgánům, krajskému úřadu a sousedním obcím rozesláno 30.03.2012. Ve vládním návrhu (sněmovní tisk 573/0) byla lhůta, po kterou vlastníkovi (navrhovateli) náleží náhrada za změnu území stanovena na 8 let. Pokud by tedy pořizovatel před společným jednáním již zamýšlel účelové vydání územního plánu, jen stěží mohl předpokládat, že dne 22.05.2012 (po společném jednání) Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR tuto lhůtu zkrátí na 5 let a určitě nemohl předpokládat, že tento pozměňovací návrh bude přijat. Pokud by totiž pořizovatel vycházel z původního vládního návrhu, ve kterém byla lhůta 8 let a změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby byla vydána v roce 2005, musel by předpokládat vydání územního plánu nejdříve na rok 2014, přičemž by bylo z jeho stany „hloupé“ před druhým čtením novely stavebního zákona zahajovat společné jednání.
- 45 -
Až do doby vyhlášení novely stavebního zákona tj. do 22.10.2012, ve Sbírce zákonů pořizovatel nijak s tímto právním předpisem nepracoval, tomu nasvědčuje i žádost o metodickou pomoc ze dne 12.09.2012, kterou zaslal na krajský úřad. Po nabytí platnosti právního předpisu bylo zřejmé, že návrh územního plánu bude nutné upravit tak, aby po 01.01.2013 odpovídal stavebnímu zákonu v platném znění. Zároveň tedy rozhodl o zapracování požadavků dotčených orgánů, krajského úřadu a sousedních obcí. Cílem pořizovatele bylo v „dodatečném“ oznámení veřejnosti zveřejnit nejaktuálnější návrh územního plánu (z ledna 2013) tak, aby každý mohl uplatni své připomínky. Vlastníci pokládají dále za potřebné připomenout, že z pohledu vývoje jejich vlastnického postavení by v těchto souvislostech byla zcela neadekvátní v rámci územního řízení často uplatňovaná argumentace o spekulativním záměru, neboť jejich nemovité jmění v katastrálním území městysu Cítoliby je majetkem rodiny po celé století. V rodině se toto pozemkové jmění dědilo z generace na generaci, takže jakékoli úvahy o spekulativním úmyslu by v těchto souvislostech byly naprosto nepřípadné a z hlediska vlastníků a jeho předků přinejmenším nemístné. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná spekulativnost záměru je pouze jeho názorem. Pořizovatel, zpracovatele ani městys nikdy nepředpokládal, že záměry v území prosazované navrhovatelem jsou spekulativní. Ačkoliv na základě této připomínky to je nutné alespoň připustit, neboť jediným argumentem navrhovatele (i přes rozsáhlost připomínky) je zjednodušeně řečeno „finanční hodnota“ jeho nemovitého majetku. Argumentace o spekulativnosti záměrů k získání náhrad za změny v území bylo užito v důvodové zprávě k novele stavebního zákona (sněmovní tisk 573/0) označený jako „Originální dokument“ (str. 122 – 126). Obdobně není třeba vlastníky poučovat o způsobech správného nakládání se životním prostředím, neboť jejich předci se po zmíněné století živili obděláváním půdy, a tedy zemědělskou činností vykonávanou na svém pozemkovém majetku (samozřejmě s výjimkou období, kdy jim takové aktivity byly znemožněny postupem dřívějšího totalitního režimu). Rodina vlastníků se vždy snažila o racionální rozvoj svého hospodaření tak, aby ani v obdobích ekonomických krizí nebylo nutné činnost omezovat. S ohledem ke shora uvedenému se jistě nelze divit pocitu křivdy vlastníků z postupu orgánů státu i samosprávy, zejména když své nemovité jmění neužívají ke spekulacím, které by jim umožnily pohodlný život. Právě v tomto kontextu vystupuje výrazně do popředí již zmiňovaný institut legitimního očekávání. V případě vlastníků proto nelze dramatické snížení hodnoty jejich nemovitého jmění interpretovat pomocí klasického institutu náhrady škody ve smyslu prokazatelné újmy, ale právě jedině v rámci legitimního očekávání, které je základem zmíněných úvah o nakládání s jejich majetkem. Vypořádání pořizovatele: Pro pořizovatele je velmi složité obhajovat vymezení „průmyslové zóny“, když se navrhovatel ve své připomínce zcela vyhýbá „konkrétnímu“ využití svého majetku. Navrhovatel v rámci institutu „legitimního očekávání“ očekává, že finanční hodnota jeho nemovitého majetku (pozemků, které byly součástí zastavitelných ploch „průmyslové zóny“) bude zachována, bez toho aniž by jakkoli prokázal důvody vymezení, tj. konkrétní záměry, které by měly být realizovány na jeho nemovitém majetku. Navrhovatel tak opět argumentuje pouze finanční ztrátou, vyplývající ze zrušení „průmyslové zóny“. Pokud by návrh územního plánu byl podřízen „legitimnímu očekávání“ v zachování hodnoty nemovitého majetku, tj. ryze soukromého záměru „finančního zisku“, došlo by k hrubé nerovnováze mezi soukromým a veřejným sektorem (ochranou veřejných zájmů). V případě kydy je pořizován „nový“ územní plán lze jen z těží naplnit institut „legitimního očekávání“. Návrh „nového“ územního plánu není nijak vázaný na předchozí (i současně platnou v době pořizování) územně plánovací dokumentaci řešeného území. Cílem nového územního plánu je
- 46 -
prověřit a vymezit zastavitelné plochy podle současných podmínek a potenciálu rozvoje území ve vyváženém vztahu soukromých a veřejných zájmů. Navrhovatel ve své připomínce neuvádí žádné důvody, které ho vedly k dojmu, že lze „legitimně očekávat“ zachování „průmyslové zóny“. Od vymezení „průmyslové zóny“ (změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005) do doby rozhodnutí zastupitelstva obce (2010) o pořízení nového územního plánu, nebyla stavebnímu úřadu (Městský úřad Louny, stavební úřad) doručena žádna úplná žádost o vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, která by navíc nabyla účinnosti. Tyto skutečnosti musejí být vlastníkovi nemovitostí (pozemků) známi, neboť stavební zákon k podání žádosti o územní rozhodnutí nebo územní souhlas vyžaduje úkony osob vlastnící nemovitost (minimálně udělení plné moci). Pořizovateli je znám pouze jeden případ, kdy byla stavebnímu úřadu doručena žádost o územní rozhodnutí z roku 2009, územní řízení probíhalo tedy od roku 2009 do roku 2013 s tím, že bylo zastaveno pro neúplnost žádosti. Navrhovateli musela být známa existence (minimálně v době podání připomínky) strategických průmyslových zón TRIANGLE - volné připravené plochy 180 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:24 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny TRIANGLE: http://www.trianglecity.cz/cs/obecne-informace) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 24 km s časem dojezdu mezi 15 až 30 minutami a JOSEPH - volné připravené plochy 129 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:26 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny JOSEPH: http://www.pz-joseph.eu/nabidka-volnych-pozemku/) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 30 km s časem dojezdu do 30 minut. Zároveň musel být navrhovateli znám hospodářský vývoj (stagnace výroby) v době podání připomínky. Ze všech těchto důvodů shledávají vlastníci zcela neadekvátní protichůdnou argumentaci, která se objevuje v jednotlivých po sobě jdoucích návrzích územního plánu pořizovaných v tomto řízení a jejímž kritériem je pouze okamžitá potřeba zdůvodnění aktuálně zastávaného názoru. Vlastníci proto vnímají jako projev arogance moci, je-li používána protismyslná účelová argumentace, včetně populistického zneužívání důrazu na ochranu životního prostředí. Nebude se proto možné divit, pokud za této situace vlastníci znovu pečlivě zváží další výkon zemědělské činnosti v lokalitě, která byla v průběhu tohoto řízení označena za těžko obdělávatelnou enklávu, resp. za prostor při frekventované silnici, který je vhodnější pro vznik moderní ekonomické zóny než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici. Vypořádání pořizovatele: Ochrana životního prostředí a nezastavěného území není populistickým aktem zpracovatele, pořizovatele ani městyse. Ochrana životního prostředí a nezastavěného území je jedním z hlavních cílů územního plánování uložená stavebním zákonem. Navrhovatelem uváděné zvážení výkonu zemědělské činnosti na plochách zrušené „průmyslové zóny“ je pouze jeho soukromím rozhodnutím, které nelze územním plánem nijak ovlivnit a naopak nijak neovlivní pořízení návrhu územního plánu. Vlastníci jsou toho názoru, že zachování průmyslové zóny v novém územním plánu platná právní úprava - jakkoli se v jejím vývoji stále více zdůrazňuje potřeba zvýšené ochrany životního prostředí - nebrání. Změna současného náhledu, která se promítla do posledního návrhu z ledna 2013 směřující k zachování dosavadního stavu, je tedy možná. Z tohoto pohledu má zásadní význam stanovení priorit, a tedy posouzení, zda má dostat přednost ochrana vlastnických práv subjektů soukromého práva a také podpora ekonomického rozvoje v regionu s nejvyšší nezaměstnaností, nebo zda mají být cíleně hledány důvody pro zrušení zóny. Všechny popsané souvislosti, včetně postupu pořizovatele v čase, vedou k závěru, že v poslední fázi řízení je dávána přednost řešení uvedenému na druhém místě. Skutečně relevantní právní překážka zachování průmyslové zóny však neexistuje. Vypořádání pořizovatele:
- 47 -
Navrhovatel ve své námitce uvádí, že „zachování průmyslové zóny nic nebrání“, přičemž opětovně neuvádí žádné konkrétní důvody, o které by se mohl pořizovatel opřít a které by znamenali zachování „průmyslové zóny“. První skutečností „bránící“ vymezení „průmyslové zóny“ je kvalita zemědělského půdního fondu. Převážná část plochy „průmyslové zóny“ je vymezena na pozemcích s I. a II. třídou ochrany, jen minimální část plochy „průmyslové zóny“ je na pozemcích s IV. třídou ochrany. Půdy s I. třídou ochrany je možné odejmout ze zemědělského půdního fondu pouze ve výjimečných případech, a to převážně pro záměry související s obnovou ekologické stability krajiny, případně pro liniové stavby zásadního významu. Vzhledem k tomu, že metodika neuvádí konečný výčet možností, ale pouze naznačuje příklady, pro které lze tuto půdu odejmout, lze se domnívat, že v ostatních případech bude nutné řádné odůvodnění odejmutí nejkvalitnějších půd současně s prokázáním převažujícího jiného veřejného zájmu nad zájmem ochrany zemědělského půdního fondu. Půdy II. třídy ochrany lze odjímat ze zemědělského půdního fondu jen podmíněně. V územně plánovacích dokumentacích lze tyto půdy vymezovat jen jako podmíněně zastavitelné. Lze tedy dovodit, že půdy s II. třídou ochrany lze ze zemědělského půdního fondu odjímat pouze za podmínky, kterou může být např. převážení jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Viz metodický pokyn čj. OOLP/1067/96 Ministerstva životního prostředí ze dne 01.10.1996 k odnímání půdy ze zemědělského půdního fondu podle zákona ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění zákona ČNR č. 10/1993 Sb. (dále jen "zákon"). Druhou skutečností je zákonná podmínka stanovená § 18 stavebního zákona, podle které se zastavitelné plochy vymezují s ohledem na potenciál území. Podle Zásad územního rozvoje Ústeckého kraje a Politiky územního rozvoje ČR, lze řešené území kvalifikovat jako potenciálně vhodné pro vymezení k ekonomickému rozvoji. Politika územního rozvoje ČR je koncepční dokument řešící „celé“ území České republiky. Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje, jsou územně plánovací dokumentací, která řeší celé území kraje (vydávané v měřítku 1 : 50 000 nebo 1 : 100 000). Vzhledem k rozsahu „průmyslové zóny“ bylo její vymezení nutné posoudit i v rámci širších vztahů z hlediska její konkurenceschopnosti a potenciálu využitelnosti. Posuzována byla oblast pouze v Ústeckém kraji s dojezdovou vzdáleností v čase do 30 minut a to pouze z hlediska „strategických“ průmyslových zón TRIANGLE (nezastavěných cca 180 ha) a JOSEPH (nezastavěných cca 129 ha). Ostatní plochy pro výrobu a skladování v rámci širších vztahů byly posuzovány plochy bezprostředně navazujících obcí, tj. města Louny (cca 40 ha nezastavěných). Ostatní sousední obce nemají plochy pro výrobu a skladování v takovém rozsahu, která by ovlivnili konkurenceschopnost „průmyslové zóny“. Z výše uvedeného vyplývá proti vymezení „průmyslové zóny“ nevyužité plochy strategických průmyslových zón a nevyužité plochy pro výrobu a skladování na území bezprostředně sousedícího města Louny. Potenciál vymezení „průmyslové zóny“ v řešeném území je tedy minimální a lze o něm uvažovat až po využití alespoň 60 % současně vymezených ploch, jak na území města Loun, tak i strategických průmyslových zón TRIANGLE a JOSEPH. Od vymezení „průmyslové zóny“ v roce 2005 ve změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby došlo ke změně pohledu na využívání zastavitelných ploch na půdách s nejvyšší ochranou, alespoň nepřímo a to zákonem č. 402/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který zdevítinásobil, resp. zešestinásobil, odvod za odnětí půdy I. třídy ochrany, resp. II. třídy ochrany. V tomto směru lze určitě hovořit o změně názoru zákonodárce, který již nadále nechce tolerovat zastavování nejúrodnějších půd a ztížil tak investorům výstavbu na těchto půdách. Zrušení „průmyslové zóny“ nebylo tedy libovůlí pořizovatele, zpracovatele nebo dokonce městyse, ale její zrušení bylo vynuceno pod tíhou faktů a argumentů. „Průmyslová zóna“ byla v původním návrhu územního plánu (březen 2012) vymezena v souladu se zadáním územního plánu, ve kterém pořizovatel předpokládal úspěšné vydání územního rozhodnutí k záměru skladovacích hal, neboť žádost byla stavebnímu úřadu doručena již v roce 2009. Vlastníci proto předpokládají, že problematika průmyslové zóny bude v dalším řízení znovu pečlivě posouzena s přihlédnutím ke všemu, co v této připomínce uvedli, a že nakonec
- 48 -
dojde k přijetí řešení respektujícího zájem na ochraně vlastnických práv v předmětném kontextu relevantně vyjádřený již zmíněným institutem legitimního očekávání. K argumentaci akcentující význam novely stavebního zákona pokládají vlastníci za potřebné nejprve uvést, že zásadně nezpochybňují možnost takového uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti orgánu územního plánování, v jehož důsledku dojde při vydání nového územního plánu ke změně území. Z hlediska takto vymezeného rozsahu rozhodovací pravomoci se na postavení orgánu územního plánování ani poslední novelou nic nezměnilo. Ostatně stejným způsobem byl definován věcný rozsah rozhodovací pravomoci při řešení problematiky změny území i v dřívějších předpisech a také legislativa ostatních států, se kterými se s ohledem na společný základ právní kultury Česká republika obvykle srovnává, vychází z analogických pravidel. Z posledně uvedeného vyplývá, že mezi vlastníky a pořizovatelem, resp. ani městysem Cítoliby, není principiální spor v otázce obecného vymezení rozsahu rozhodovací pravomoci v územním plánování. Naproti tomu sporným je postup uplatněný v předmětném případě, a to jak z hlediska způsobu interpretace a aplikace právní úpravy, o němž se podrobně pojednává výše (zejména protichůdná argumentace nakonec završená tvrzením o nutnosti zrušení průmyslové zóny), tak i posouzení právních důsledků novely, k čemuž se vlastníci dále vyjadřují. Z celého dosavadního průběhu řízení je zřejmé, že pořizovatel je přesvědčen o věcné správnosti svého postupu nejen z hlediska již zmíněného vymezení věcného rozsahu rozhodovací pravomoci, ale zejména také v otázce posouzení případných důsledků aplikace pravidel o náhradách za změnu území. Pořizovatel, který v oznámení ze dne 14. 2. 2013 cituje dvě pravidla přechodných ustanovení (konkrétně či. II odst. 2 a 7 zákona č. 350/2012 Sb.), je zjevně přesvědčen o neexistenci ekonomického rizika ve vztahu k obci nebo jinému odpovědnému subjektu samosprávy, dojde-li ke zrušení průmyslové zóny již za účinnosti novely stavebního zákona. Vlastníci neshledávají potřebným obšírně polemizovat s právním názorem, který si na danou právní otázku pořizovatel již zjevně autoritativním způsobem utvořil, zejména když taková argumentace by byla v dané fázi řízení předčasnou. Přesto alespoň stručně naznačí, o jaké úvahy se jejich - oproti pořizovateli odlišný - právní názor opírá. Teprve další vývoj tohoto řízení a případně řízení o náhradě z titulu změny území přinese jednoznačnou odpověď na otázku, zda postup pořizovatele, který svůj právní názor zakládá toliko na úzce gramatickém výkladu novelizovaného ustanovení § 102 stavebního zákona bez přihlédnutí k vývoji právní úpravy, a tedy k historickému výkladu, a zřejmě také na zjištění o absenci speciálního přechodného ustanovení, nebyl unáhlený. K relevantní problematice vývoje pravidel o náhradě za změnu území vlastníci nejprve připomínají, že právní úprava obsažená v ustanovení § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, institut těchto náhrad legislativně založila, když předchozí předpisy o stavebním řízení náhrady z tohoto důvodu neznaly (srov. právní úpravu obsaženou v zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, platném v době od 1. 10. 1976 do 30. 6. 2006, resp. ještě starší právní úpravu). V úvodní pasáži zvláštní části důvodové zprávy označené nadpisem Hlava III - nástroje územního plánování figuruje náhrada za změnu území, která náleží vlastníkům pozemků nebo staveb v důsledku omezení jejich práv jako jeden z takových základních nástrojů. Z celého obsahu důvodové zprávy, včetně její obecné části, i zhodnocení jejího souladu s právem Evropské unie pak vyplývá snaha o přiblížení obsahu legislativy územního plánování a stavebního řízení civilizovanému standardu akcentujícímu institut právní jistoty. S ohledem k výše uvedenému jsou pravidla pojednávající o náhradě za změnu území obsažená v původním znění § 102 stavebního zákona legislativním vyjádřením věcného záměru, jehož základním cílem při nastavení interakcí instrumentů veřejného a soukromého práva bylo posílení právní jistoty vlastníka. Z hlediska širších souvislostí legislativního vývoje se jednalo o prosazení logického akcentu právní úpravy, když v předchozím období byl dlouhodobě favorizován tzv. veřejný (ve skutečnosti však vlastně svou povahou kolektivisticlý) zájem nad zájmem soukromým (vyjadřujícím právní postavení jednotlivce). Právě z tohoto důvodu byla jako základní podmínka nároku na náhradu stanovena samotná právní skutečnost omezení práv vlastníka, která se v rámci procesu aktualizace územně
- 49 -
plánovací dokumentace projevuje verdiktem o změně území pravidelně v podobě změny Využití v rámci účelového určení, a v jejímž důsledku nemovitost nadále není uznána jako zastavitelné území. Z hlediska časového rozsahu pak nebylo ve smyslu hmotněprávním stanoveno žádné omezení. Z obsahu pravidel uvedených v § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, tak bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, že tato reflektují základní kritérium institutu legitimního očekávání vlastníka, nikoli pouze prokazatelné újmy ve smyslu institutu náhrady škody. Novela účinná od 1. 1. 2013 představuje změnu právě ve výše popsané koncepci věcného záměru a projevuje se ústupem od respektu k důsledné ochraně vlastnického postavení ve smyslu institutu legitimního očekávání a příklonem k úzce definovanému pojetí prokazatelné újmy. Za takovou újmu však již nadále není považováno markantní snížení ceny pozemku způsobené veřejnoprávním aktem, takže zcela bez povšimnutí zůstávají všechny relevantní souvislosti ovlivňující nakládání vlastníka s jeho nemovitým majetkem třeba právě v rámci jeho předpokládané realizace. Kromě toho se zakládá také časové omezení. Důvodová zpráva k novele v této souvislosti hovoří výhradně o veřejnoprávních aspektech územního plánování, přičemž akcentuje potřebu vyšší míry flexibility v rozhodování. Problematikou ochrany postavení vlastníků, jejichž právní pozice se takto výrazně zhoršuje, se důvodová zpráva vůbec nezabývá a na rozdíl od důvodové zprávy k původně schvalovanému stavebnímu zákonu nemá v těchto souvislostech žádnou zmínku o ústavní konfonnitě přijatého řešení. Stejný závěr se týká i zhodnocení souladu navrhované úpravy s mezinárodními smlouvami a právem Evropské unie, když oproti původně přijímané normě v analogické pasáži důvodové zprávy k novele figurují pouze mezinárodní akty, jejichž předmětem úpravy je ochrana životního prostředí, zatímco zcela chybí posouzení ve vztahu k relevantním předpisům primárního komunitárního práva. K celému vývoji předmětného ustanovení je třeba ještě dodat, že nabytí účinnosti § 102 v jeho původním znění bylo oproti účinnosti celého stavebního zákona odloženo, když stavební zákon nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2007, zatímco ochranné ustanovení o náhradách (konkrétně § 102 odst. 2) se stalo účinným až 1. 1. 2012. Původní návrh přitom předpokládal odložení účinnosti zmíněného ustanovení jen k 1. 1. 2010. Z písemných záznamů o projednávání stavebního zákona v Poslanecké sněmovně Parlamentu české republiky lze učinit spolehlivý závěr o působení významných lobbyistických tlaků s cílem zabránit přijetí jakéhokoli ustanovení o náhradě z titulu změny území, případně výrazně zpřísnit pravidla o takové náhradě. Tyto skutečnosti se zřetelně projevily jak při schvalování samotného stavebního zákona (výsledkem ostatně bylo právě již popsané prodlužování nabytí účinnosti ochranného ustanovení o náhradách), stejně jako při schvalování novely, když z pohledu postavení vlastníků byla nakonec v rámci variantního řešení přijata ještě horší pravidla, než jaká obsahovala nejméně výhodná varianta (zejména z hlediska časových údajů). Vlastníci považovali za vhodné připomenout všechny tyto souvislosti představující východiska historického výkladu, neboť judikatorní korekce orgánem státu nebo samosprávy prosazovaného výkladu tradičně k takovým okolnostem přiblíží. Z pohledu vysoce relevantní podmínky ústavní konformity se tento závěr týká jak roviny výkladu a aplikace (v rámci uplatnění pravomoci obecné justice), tak i úrovně samotného obsahu právní úpravy (v rámci uplatnění pravomoci Ústavního soudu). Podle názoru vlastníků je přinejmenším zřejmým a mezi nimi a pořizovatelem snad dokonce nesporným, že vlastní tvorba práva i jeho interpretace a aplikace je v oblasti územního plánování výrazně ovlivněna střetem veřejného a individuálního zájmu. Stejně tak není důvodu pochybovat o tom, že smyslem této úpravy a zajisté i její interpretace a aplikace je nalézání souladu mezi oběma těmito zájmovými póly s cílem efektivního územního uspořádání, včetně účelového určení využití jednotlivých pozemků. V těchto souvislostech však vlastníkům nezbývá než konstatovat, že pořizovatel má - jak vyplývá z dosavadního průběhu celého procesu - na zřeteli jen jednu stranu problému, zatímco pomíjí individuální zájem vlastníků. Popsaný postup při uplatnění rozhodovací pravomoci, zejména z pohledu načasování zveřejnění posledního návrhu z ledna 2013, svědčí o snaze po účelovém prosazení evidentně již dříve akcentovaného záměru tvrdě realizovaného i přes zvýšení rizika procesní napadnutelnosti takto otevřeně proti soukromým
- 50 -
subjektům použité interpretace. Jakkoli vlastníci nemohou disponovat přesnými informacemi o způsobu utváření právních názorů orgánů územního plánování, je zřejmým, že metodické postupy v jejich činnosti se až nápadně podobají argumentaci odpůrců přijetí právních pravidel důsledně ochraňujících právní jistotu vlastníka, především také uznáním relevance kritéria legitimního očekávání. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce (názoru) zcela opomněl návrh územního plánu z března 2012, jehož obsahem byla i „průmyslová zóna“. Pokud by tedy bylo cílem pořizovatele zohledňovat pouze zájem veřejný (ochranu životního prostředí jak tvrdí navrhovatel) bez zohlednění zájmu soukromých, nebyly by plochy „průmyslové zóny“ součástí zadání územního plánu ani návrhu územního plánu z března 2012. Jak již bylo několikrát uvedeno, v případě relevance připomínky, která by obsahovala „reálné“ fyzické záměry navrhovatele, resp. vlastníka nemovitostí, mohl pořizovatel přistoupit k důslednější obhajobě a ochraně „průmyslové zóny“. Vzhledem k tomu, že navrhovatel ve své připomínce argumentuje snížením hodnoty svého majetku (finanční ztrátou), nezbývá pořizovateli jiná možnost než se přiklonit k faktům a argumentům veřejného zájmu, neboť pořizovateli nejsou známy žádné fyzické záměry, které by mohl obhajovat. Snížení hodnoty nemovitého majetku nelze v takto obecné podobě hodnotit jako přípustný argument, který by měl oponovat veřejnému zájmu ochrany životního prostředí. Načasování již bylo popsáno výše. Pořizovatel postupuje tak, aby maximálním způsobem vyvážit udržitelný rozvoj území jako veřejný zájem na jedné straně a soukromé zájmy na straně druhé. V obecné rovině vlastníci sice - jak již bylo uvedeno - nepochybují o pravomoci a věcné příslušnosti pořizovatele k provedení zásahu ve smyslu změny území v rámci vydání nového územního plánu, současně však mají závažné pochybnosti o věcné správnosti jeho postupu v daném případě, když shledávají rozpor s celou řadou principů nastolených judikaturou v rámci jí vymezeného algoritmu přezkumu aktů vydávaných v územním řízení. Nedojde-li ke změně stanoviska, bude samozřejmě tato problematika předmětem dalších instrumentů procesní obrany. Stejný závěr se týká i otázky náhrad, a to jak v rovině interpretační, tak i legislativní. Z výše podaného popisu vývoje právní úpravy i jejího konstitučního zázemí vyplývá přinejmenším zásadní pochybnost o ústavní konformitě autoritativního právního názoru o spolehlivě bezvýjimečném uplatnění pravidla o náhradách podle novely ve všech případech, kdy byla změna - třeba i v rámci již běžícího procesu - provedena v době po 31. 12. 2012. Vypořádání pořizovatele: Nejedná se o nic jiného než o právo navrhovatele. Vlastníci jsou toho názoru, že dokonce i v samotné interpretační a aplikační rovině je takový právní názor sporným, když není vyloučeno postupovat jinak, a to způsobem ústavně konformním. S přihlédnutím k principu průniku ústavních kautel do interpretace všech ustanovení obyčejného práva i k historickému výkladu existuje nezanedbatelný argumentační prostor zejména ve vzájemné souvislosti uplatnění institutů intertemporalily a retroaktivity. Novela stavebního zákona sice neobsahuje speciální intertemporálium, které by se zabývalo aplikací nově koncipovaného ochranného ustanovení § 102, avšak přinejmenším v řízeních, která byla zahájena před nabytím účinnosti novely stavebního zákona, lze na potřebu respektu k úrovni ochrany individuálních vlastnických práv nastolené pravidlem účinným před novelou usuzovat jak z obsahu ostatních přechodných ustanovení, která mají jen úzce procedurální charakter (tento závěr se týká i pořizovatelem připomínaného čl. II odst. 2 a 7 novely), a směřují-li výjimečně také k ovlivnění hmotněprávní pozice, pak jedině s důsledky in favorem (úprava restrikcí vymezení předkupního práva), tak i ze samotného vývoje znění ustanovení § 102, včetně v novele uvedených časových údajů. Jen pro úplnost je třeba dodat, že samotná přechodná ustanovení novely stavebního zákona sledují logiku postupné realizace všech činností směřujících k vydání nového územního
- 51 -
plánu, a tedy komplexní povahu celého procesu aktualizace územně plánovací dokumentace, takže z hlediska vymezení pojmu řízení by právě v souvislosti obsahu intertemporálií nemohl obstát restriktivní výklad zužující řízení jen na činnosti realizované podle § 52 a násl. stavebního zákona. V případě neúspěchu interpretačního řešení se ještě větší prostor nabízí ve vztahu k legislativnímu testu ústavní konformity. Jakkoli jsou vlastníci toho názoru, že věcně správné řešení lze nalézt v interpretační rovině, v každém případě vystupuje do popředí výrazná pochybnost o ústavním souladu novelizovaných pravidel o náhradách za změnu území. Novela stavebního zákona totiž zcela pomíjí význam dlouhodobě respektované spolehlivosti vkladů do nemovitého majetku, právní úpravu fakticky vrací do režimu z doby řízené ekonomiky a jde proti zásadním trendům tržního hospodářství. Skutečností je, že markantní snížení hodnoty nemovitého majetku vyvolané obsahem veřejnoprávního aktu má přinejmenším svými důsledky povahu vyvlastnění. Svou podstatou se totiž jedná o obdobný mechanismus uplatnění veřejné moci jako v případě zásahů postihujících hodnotu vkladových účtů s důsledkem výrazné finanční ztráty soukromých subjektů. Na věcné správnosti tohoto závěru nemůže ničeho změnit ani případný vývoj legislativy, který pod tlakem určitých lobbyistických skupin směřuje k relativizaci principů ochrany vlastnického práva a právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, ani způsob interpretace a aplikace právní úpravy. Každý zásah zpochybňující reálné (nikoli pouze formální) uplatňování relevantních zásad individuální ochrany směřuje k protiústavnímu řešení, a to bez ohledu na to, zda se tak děje jen v úrovni interpretace a aplikace práva nebo při jeho vlastní tvorbě. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné přirovnání „snížení hodnoty nemovitého majetku“ k aktu „vyvlastnění“, nelze než odmítnout, jelikož podstatou vyvlastnění je přechod vlastnického práva z vlastníka na jinou osobu nebo omezení vlastnického práva. Zrušení „průmyslové zóny“ resp. převod plochy z plochy zastavitelné na územní nezastavěné nijak nemění vlastnická práva a nijak je neomezuje. K argumentaci navrhovatele je ještě nutné dodat, že městys Cítoliby prostřednictvím změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby dal vlastníkům nemovitostí ležících pod „průmyslovou zónou“ příležitost, zhodnotit svůj majetek. Dne 11.05.2006 nabyl platnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který už ve svém původním znění deklaroval zánik územně plánovacích dokumentací pořízených před dne 01.01.2007. Z tohoto faktu lze dovodit, že navrhovatel nemohl legitimně očekávat zachování „zastavitelnosti“ svých pozemků po uplynutí lhůt platnosti územně plánovacích dokumentací pořízených podle zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. V souvislostech předmětného případu je tak zřejmé, že samotný vztah odpovědnosti vlastníků k jejich nemovitému majetku, který je ve vlastnictví rodiny již po řadu generací, jim ukládá (a lze předpokládat, že stejně tak i ostatním dotčeným vlastníkům), aby využili všech procesních prostředků k obraně svého práva. Vlastníci jsou totiž přesvědčeni, že postup uplatněný v jejich případě se vymyká ústavnímu rámci zásad zajišťujících vyváženost mezi působením instrumentů veřejného a soukromého práva, a tak soulad mezi veřejným a individuálním zájmem, zatímco naopak naplňuje znaky ústavní non konformity, a to především popřením ústavně garantovaného principu ochrany vlastnictví s důsledkem legitimně neodůvodnitelné ztráty hodnoty nemovitého majetku. Vlastníci jsou proto připraveni k ochraně svého práva důsledně využít prostředků procesní obrany na všech úrovních a dosáhnout řešení splňujícího znaky obecné spravedlnosti. Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu nijak neomezuje navrhovatele v nakládání se svým majetkem. Návrh územního plánu nenavrhuje žádná omezení vlastnických práv k pozemkům navrhovatele uvedeným v bodě III. Návrh územního plánu zachovává skutečné (fyzické) využití pozemků, tj. pro zemědělské účely. Navrhovatel ve své připomínce, jakkoliv se snažil argumentovat, neprokázal žádný faktický záměr, který by mohl být na jeho pozemcích (nemovitém majetku) realizován. Jediným argumentem
- 52 -
navrhovatele je „snížení finanční hodnoty“ jeho majetku. Jedinou nezákonnost, kterou navrhovatel spatřuje v procesu pořizování, je porušení principu „legitimního očekávání“. I přes posledně uvedené však vlastníci, jak již připomenuli, považují za poněkud předčasné podrobněji předestírat širší právní - zejména ústavněprávní - argumentaci na podporu této zásadní připomínky. Z tohoto důvodu se proto omezili jen na naznačení základu takové argumentace, zejména když předpokládají, že věc tak daleko nedojde, neboť pořizovatel při dalším řízení k jejich názoru přihlédne. III.
Petit
S ohledem ke všemu, co bylo uvedeno v předchozích bodech tohoto podání, vlastníci n a v r h u j í úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y I a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a v celém prostoru severně od silnice I/7 jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady lehký průmysl. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel velmi pečlivě prostudoval každou myšlenku připomínky, jak samostatně tak i ve vzájemných souvislostech. Pořizovatel se zabýval důvodovými zprávami stavebního zákona (i novel) ve snaze co nejvíce se přiblížit ke skutečnému účelu jednotlivých ustanovení stavebního zákona. Pořizovatel neopomněl ani časovou linii vývoje stavebního zákona v podobě postupně přijímaných novel a důvodových zpráv. Jediný závěr, který lez k této připomínce přijmout, je ten, že se jedná o připomínku neopodstatněnou, velmi obecnou bez konkrétního zdůvodnění (uvedení konkrétních záměrů schopných realizace). Vlastníci jsou toho názoru, že přijetí jejich připomínky umožní efektivnější využití území obce, kterého se týkají, neboť jejím smyslem je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem. V předmětných souvislostech se konkrétně jedná o smysluplný kompromis mezi ochranou životního prostředí a racionální podporou ekonomického rozvoje, včetně vytváření předpokladů pro řešení vysoké míry nezaměstnanosti v regionu. Ostatně i dřívější návrhy územního plánu pořízené v rámci celého procesu k těmto souvislostem přihlížejí. Vyhodnocení: Připomínce uvedené v čl. III. Petit se nevyhovuje. Návrh územního plánu bude zachován v současné podobě. Odůvodnění nevyhovění připomínky je součástí vypořádání pořizovatele uvedené v textu připomínky navrhovatele. Navzdory rozsáhlosti připomínky lze vnímat jako jediný argument navrhovatele snížení finanční hodnoty nemovitosti. Tento argument nelze z hlediska všech cílů a úkolů stanovených §§ 18 a 19 stavebního zákona považovat za relevantní. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“
- 53 -
5.7. Připomínka – Zdeňka Brejchová
Obr. č. 6 - pozemek parc. č. 1190 v k.ú. Cítoliby u Loun
Obr. č. 7 - pozemek parc. č. 1136, 550/48, 550/19, 832/2 v k.ú. Cítoliby u Loun
- 54 -
č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 25380/2013 03.04.2013 02.04.2013
Zdeňka Brejchová nar. 05.01.1920 Hlavní 2732/145 14100 Praha 4 zastoupená na základě plné moci JUDr. Aleš Brejcha nar. 09.11.1954 K Zahrádkám 995/15 15500 Praha 5 Připomínky k návrhu územního plánu Cítoliby Přílohy: - část hlavního výkresu návrhu územního plánu únor 2011 k připomínce označené I. (příloha č.1) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 k připomínce označené I. (příloha č.2) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 k připomínce označené I. (příloha č.3) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu únor 2011 k připomínce označené II. (příloha č.4) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 k připomínce označené II. (příloha č. 5) - pozvánka ze dne 9. 11. 2011 (příloha č. 6) - průvodní zpráva ke sdělení zasílanému elektronickou poštou (příloha č.7) - sdělení ze dne 28. 3. 2012 (příloha č. 8) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 k připomínce označené IV. (příloha č. 9) Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí v přílohách přílohu č. 1 jako „návrh územního plánu z února 2011“. Ve skutečnosti se jedná o „výkres současného využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ doplňujících průzkumů a rozborů z února 2011. V žádném případě se nejedná o návrh územního plánu, ale o doplňující průzkumy a rozbory zpracované zhotovitelem (projektantem) územně plánovací dokumentace jako podklad pro návrh zadání územního plánu Cítoliby. Doplňující průzkumy a rozbory doplňují územně analytické podklady o podrobnosti, které již v územně analytických podkladech nelze zobrazit anebo nejsou jejich cílem. Pokud doplňující průzkumy a rozbory vymezují záměry na změny území, tak je vymezují pouze k prověření v návrhu územního plánu. Oznámením Městského úřadu Louny, odboru stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele ze dne 14. 2. 2013 byl zveřejněn návrh územního plánu městysu Cítoliby s tím, že toto oznámení se v intencích § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž každý má možnost do 30 dnů ode dne doručení uplatnit písemné připomínky. V odůvodnění oznámení ze dne 14. 2. 2013 se zejména v kontextu procesního postupu připomíná význam zásadní novely stavebního zákona, kterou představuje zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a
- 55 -
některé související zákony (dále jen novela stavebního zákona). Konkrétně se upozorňuje na obsah některých přechodných ustanovení, včetně pravidla, podle kterého se činnosti vykonané před 1. 1. 2013 neopakují, a každá nová činnost se provádí podle novely. V závěru odůvodnění se proto výslovně uvádí, že z tohoto důvodu úřad územního plánování „dodatečně“ doručuje veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. V poučení označeném jako upozornění se pak ještě dodává, že oznámení se považuje za doručené patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce Městského úřadu Louny, přičemž písemné připomínky je možné uplatnit u pořizovatele do 30 dnů od doručení tohoto oznámení. K návrhu územního plánu městysu Cítoliby uplatňuje vlastník v intencích výše zmíněného oznámení ze dne 14. 2. 2013 tyto připomínky: Vlastník shledává vhodným nejprve připomenout, že již v předcházející fázi probíhajícího procesu aktualizace územně plánovací dokumentace uplatnil své připomínky, a to podáním ze dne 7. 7. 2011. Pro stručnost si proto na tomto místě dovolí na zmíněné podání odkázat, samozřejmě s tím, že jeho obsah je třeba interpretovat s přihlédnutím k nyní uplatňovaným připomínkám. V obecné rovině pak vlastník ještě - právě v relevantních souvislostech podání ze dne 7. 7. 2011 - upozorňuje na judikaturou stanovená pravidla posuzování souladu individuálního a veřejného zájmu, jimiž se řídí algoritmus přezkumu územního plánu, především na princip proporcionality vyjadřující vztah sledovaného cíle na straně jedné a míry přípustného omezení při jeho naplňování na straně druhé s akcentem na kritérium potřebnosti ve smyslu možnosti dosáhnout cíle jiným způsobem, kritérium minimalizace zásahů připouštějící nejnižší míru omezení a kritérium proporcionality v užším slova smyslu klasifikující úměrnost následku. Právě v souvislosti s algoritmem přezkumu naznačeným judikaturou, jehož základem je důsledné uplatnění výše uvedených zásad, vlastník již ve svém podání ze dne 7. 7. 2011 upozornil, že přijetím územního plánu v navrhované podobě by došlo k zásahům do jeho vlastnických práv, které by zjevně porušily zmíněné relevantní zásady. Nyní mu nezbývá než konstatovat, že v následném vývoji celého tohoto procesu aktualizace územní plánovací dokumentace došlo k dalšímu výraznému zhoršení jeho vlastnického postavení, když aktuálně předkládaný návrh územního plánu předpokládá změnu účelového využití významné části jeho pozemkového jmění v katastrálním území městysu Cítoliby, konkrétně v podobě přeřazení z dosud existujícího statutu zastavitelného území na nezastavitelné území. Nemovitý majetek Zdeňky Brejchové je evidován na listu vlastnictví (dále jen LV) č.158 pro katastrální území Cítoliby, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny. Vzhledem k povaze zásahu předpokládaného návrhem územního plánu i další aktivitě zamýšlené samotným vlastníkem se dále uvedené připomínky dotýkají především pěti pozemků vlastníka evidovaných na zmíněném LV. Konkrétně se jedná o pozemky parc. č. 1190 o výměře 32 578 m2, parc. č. 832/2 o výměře 586 m2, parc. č. 550/19 o výměře 230 m2, parc. č. 550/48 o výměře 6 434 m2 a parc. č. 1136 o výměře 3 755 m2. Dále uplatňované připomínky se proto týkají: − návrhem územního plánu předpokládané změny území v podobě zrušení tzv. průmyslové zóny, jejíž součástí je pozemek vlastníků parc. č. 1190 (připomínka označená I.), − důsledků zřízení místní komunikace označené symbolem D26 v úseku cest patřících soukromým vlastníkům mezi ulicemi Smetanova a Postoloprtská a návrhem předpokládané změny území výsadbou izolační a ochranné zeleně v lokalitě vyznačené symbolem ZX/19 (připomínka označená II.), − problematiky pořizování územních studií v kontextu upřesnění podmínek realizace výstavby (připomínka označená III.), - 56 -
−
umožnění realizace soukromých záměrů, včetně případné stavební činnosti na pozemcích ležících severně od stávající účelové komunikace (připomínka označená IV.).
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí, že se jedná o „aktualizaci“ územně plánovací dokumentace. Návrh územního plánu je pořizován v souladu se stavebním zákonem jako „územní plán“ (nový územní plán), který nijak nezávisí na předchozí nebo současně platné územně plánovací dokumentaci (Územní plán sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění jeho pozdějších změn, platný do vydání tohoto územního plánu). Aktualizace územně plánovací dokumentace by znamenala změnu původního územního plánu ve smyslu stavebního zákona s přijmutím aktuálních názorů a záměrů. Stavební zákon nezná aktualizaci územně plánovací dokumentace, ale pouze aktualizaci územně analytických podkladů. Navrhovatel v kontextu se zastavěným územím mylně uvádí „nezastavitelné území“. Stavební zákon nezná pojem nezastavitelné území, ale „nezastavitelný pozemek“, který je jasně specifikován stavebním zákonem a který má značné omezení v zastavitelnosti. Pojem, který stavební zákon zná je nezastavěné území s jasnou definicí a taxativně vymezeným okruhem staveb, které lze v tomto území v souladu s jeho charakterem umístit. Navrhovatel uvádí, že dojde k výraznému zhoršení jeho vlastnického práva přeřazením pozemků ze zastavitelného území do území „nezastavěného“ (uveden správný pojem podle stavebního zákona). Předně je nutné upozornit na současný (v době vyhodnocení připomínky) způsob využití, kterým je zemědělská rostlinná výroby (obhospodařované pole). Návrh územního plánu tedy nemění skutečné (fyzické) využití pozemku (parcelní číslo uvedeno níže). Navrhovatel v připomínce neuvádí, žádné konkrétní omezení jeho vlastnického postavení (práva). Vlastník pokládá za účelné nejprve uvést, že má jako potomek rodu Sochorů a Mockerů a majitel několika pozemků v katastrálním území městysu Cítoliby zájem na rozvoji této obce, a proto zásadně respektuje potřebu realizace některých zásahů, jejichž cílem je právě umožnění takového rozvoje. Vzhledem k tornu, že vlastním smyslem územního plánování je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem, neobejde se tato činnost bez určitých kompromisů. Vlastník je k takovým kompromisům připraven, současně však upozorňuje na potřebu důsledné ochrany vlastnického práva, která se při územním plánování tradičně naplňuje prostřednictvím principu minimalizace zásahů. Stejně tak si dovolí předpokládat, že mu bude umožněna realizace jeho vlastních záměrů, zejména když jsou evidentně v souladu s předpokládaným dalším rozvojem obce. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel předpokládá, že mu bude umožněna realizace jeho vlastních záměrů. Navrhovatel v době tvorby a „připomínkování“ návrhu zadání sice uplatnil připomínku, jejíž závěry byly do návrhu zadání zapracovány, ale nevedl žádné konkrétní záměry, které by se měly prověřit v procesu pořizování územního plánu. Vzhledem ke složitosti samotného územního plánu je nutné znát veškeré, alespoň většinu, záměru k prověření, tak aby se k nim mohli vyjádřit formou stanovisek dotčené orgány a krajský úřad a formou připomínek sousední obce a každý. Navrhovatel uvádí, že jeho záměry jsou evidentně v souladu s rozvojem městyse, toto posouzení náleží pouze autorizované osobě, která může zpracovávat územně plánovací dokumentaci a územně plánovací podklady (vybrané činnosti ve výstavbě). Navrhovatel v připomínce uvádí pouze své osobní záměry (hospodářský rozvoj – jeden ze tří pilířů udržitelného rozvoje území), bez zohlednění ostatních souvislostí a aktuálních potřeb městyse (zbylé dva pilíře udržitelného rozvoje území – příznivé podmínky pro životní prostředí a soudržnost společenství obyvatel území). I.
Změna území v oblasti průmyslové zóny
První a zcela zásadní připomínka vlastníka se týká té části územního plánu, jíž se intervenuje do oblasti dosud označené jako tzv. průmyslová zóna. Právě tuto připomínku vlastník ve svém předchozím podání ze dne 7. 7. 2011 neuplatňoval, neboť taková procesní
- 57 -
obrana nebyla potřebná, když původní návrh územního plánu pořízený v tomto řízení žádnou změnu v daném území nezakládal. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce porovnává „Výkres využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ Doplňujících průzkumů a rozborů a upravený návrh územního plánu podle stanovisek dotčených orgánů a stanoviska krajského úřadu (leden 2013). Navrhovatel k návrhu územního plánu (březen 2012) nemohl podle tehdy platné legislativy uplatnit připomínku. Tato možnost pro „každého“ vznikla až na základě novely stavebního zákona účinná od 01.01.2013. Proces pořízení návrhu územního plánu je komplikovanou déle trvající činností, proto nelze předpokládat, že by návrh územního plánu, zpracovaný před společným jednáním, byl zcela totožný (identický) s návrhem územního plánu, který bude vydávat zastupitelstvo obce. Z hlediska nemovitého jmění vlastníka se tato připomínka týká pozemku parc. č. 1190 o výměře 32 578 m2. Uvedený pozemek leží v severní části katastrálního území městysu Cítoliby v oblasti trojúhelníku mezi silnicemi I/7 a II/229 a již realizovanou průmyslovou a komerční zástavbou. I.a
Základní východiska
V dosud platném územním plánu je severní část katastrálního území městysu Cítoliby kvalifikovaná jako zastavitelné území s bližším účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. V návrhu územního plánu z února 2011 pořízeného v procesu aktualizace územně plánovací dokumentace je oblast průmyslové zóny označena jako VP.1/1. V následujícím návrhu z března 2012 (hlavní výkres) je tato oblast průmyslové zóny zakreslena ještě ve větším rozsahu, přičemž je označena jako VP.1/1 (východně od silnice II/229) a VP.1/2 (západně od téže komunikace). Právě tento návrh se nejvíce přibližuje aktuálně stále ještě platnému územnímu plánu městysu Cítoliby. Uvedené skutečnosti jsou dokládány obsahem příloh č. 1 a č. 2, v nichž je vyznačen také samotný pozemek parc. č. 1190. Obdobně je tato oblast průmyslové zóny ve výkresech Koncepce uspořádání krajiny jednoznačně kvalifikována jako zastavitelné území (vyznačení růžovou barvou). V textové části (výroku i odůvodnění) návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012 se pak opakovaně vyzdvihují klady takového řešení, přičemž se mimo jiné konkrétně uvádí, že: − Největší navrhované plochy vymezuje územní plán na severním okraji k ú. Cítoliby v přímé návaznosti na zastavěné území města Louny a obce Chlumčany. Územní plán zde navrhuje „Průmyslovou výrobu a sklady - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2. Plochy vyplňují prostor mezi stávajícími výrobními plochami v k. ú. Louny, k. ú. Chlumčany, silnicí I/7 a silnicí II/229. Plochy mají výhodnou dopravní polohu při silnici I/7, resp. po zkapacitnění R 7. Celková velikost řešeného území je 456 050,63 rn2. Jedná se o velké rozvojové plochy, které svým významem přesahují území městyse Cítoliby. Využití těchto ploch je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“, aby bylo zřejmé zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně. Přičemž bude klíčové řešení dopravního napojení těchto ploch. Požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (str. 31 výrokové části návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Na území městyse Cítoliby se nachází dva menší výrobní areály (v jihozápadní části v návaznosti na areál zámku a v jihovýchodní části) a velký výrobní areál Aisan Industry Czech, spol. s r. o. na severovýchodním okraji řešeného území, při silnici I/7. Stávající areály v řešeném území nemají žádné velké prostorové rezervy pro umístění nových výrobních zařízení. Vzhledem k tornu navrhuje územní plán v návaznosti na stávající výrobní areál a silnici I/7 dvě plochy průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl (VP.1/1 a VP.1/2). Tento prostor při frekventované silnici I/7 (budoucí R 7) Je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici (str. 8 a 9 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012).
- 58 -
−
Územní plán naplňuje cílové charakteristiky krajiny uvážlivým rozvojem výrobních funkcí, kdy jsou největší plochy pro průmyslovou výrobu a sklady navrženy v prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 24, třetí odrážka cílových charakteristik odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Územní plán nenavrhuje žádné rozvojové záměry, které by negativně ovlivňovaly charakter krajiny. Největší plochy navrhuje územní plán pro průmyslovou výrobu a sklady do prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 30 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). Teprve ve zcela poslední fázi řízení dochází k zásadnímu obratu, když v návrhu územního plánu z ledna 2013 není v hlavním výkresu oblast průmyslové zóny zakreslena (srov. přílohu č. 3) a ve výkresu Koncepce uspořádání krajiny není vyznačena jako zastavitelné území. V hlavním výkresu se uchovalo vyznačení stávajícího stavu jen v severovýchodní oblasti průmyslové zóny, konkrétně v již zastavěné části; tato oblast je ve výkresu označována symbolem VP.1. Zcela vypadlo dosavadní vyznačení v legendě dosud zakreslené jako návrh a tato oblast nadále není respektována ani jako rezerva. Bylo-li - jak se alespoň zdá vyplývat z hlavního výkresu (leden 2013) - skutečně záměrem zrušení celého dosud nezastavěného území průmyslové zóny (ve všech předchozích návrzích respektovaného jako zastavitelné), pak tato skutečnost se jen velmi nejasně promítá do textové části územního plánu (opět v poslední variantě leden 2013). Ve výrokové části - leden 2013 - není o průmyslové zóně žádná zásadní zmínka, konkrétně se tato výroková část vůbec s takovou relevantní změnou nevypořádává. Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu z ledna 2013 je upraveným návrhem územního plánu v souladu s došlými stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu (sousední obce vyjma požadavku města Loun neuplatnily žádné připomínky). Veřejnost (navrhovatel) měla tedy možnost se seznámit s upravenou verzí, která je plně v souladu se stanovisky dotčených orgánu a krajského úřadu. Ačkoliv tuto úpravu stavební zákon nevyžaduje bylo vzhledem k rozsahu úprav vhodné ji pořídit, tak aby mohl každý uplatnit připomínky k návrhu územního plánu, což se také stalo. Navrhovatel uvádí, že ve výrokové části se neuvádí žádná zmínka o zrušené ploše zastavitelného území (průmyslové zóny), tedy o ploše s rozdílným způsobem využit. U plochy (pro výrobu podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění změny č. 2) byl po intervenci krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu ponechán způsob využití vedený v katastru nemovitostí. Nedošlo tak k žádné změně způsobu využití a plocha je vymezena ve stávajícím stavu. Výroková část nemá zdůvodňovat a vypořádávat se změnami oproti prvotnímu návrhu územního plánu, k tomu slouží odůvodnění územního plánu. Výroková část musí odpovídat části grafické a musí řešit pouze: „kde, co, jak a kdy“ nesmí řešit „proč“ k tomu slouží, jak bylo uvedeno výše, odůvodnění územního plánu. O průmyslové zóně se v této výrokové části hovoří jen v pasáži pod písmenem f) v tabulce uvedené v části, která je označena podnadpisem 1. Zastavěné území a zastavitelné plochy pod marginálními rubrikami Plochy výroby a skladování, Průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl (VP.1). Vlastní obsah právě zmíněnými rubrikami uvozené tabulky je zcela identický s tím, který je obsažen v předchozí výrokové části návrhu územního plánu z března 2012. V jednotlivých pasážích jsou definovány podmínky hlavního využití, přípustného využití, podmíněně přípustného využití, nepřípustného využití a prostorového uspořádání. Jak již bylo uvedeno, samotný obsah zůstává nezměněn, včetně stanovení takových podmínek, jaké představuje možnost výstavby objektů pro průmyslovou výrobu, pokud nebudou překročeny imisní a hlukové limity a podílu zpevněných ploch maximálně 60 % s tím, že zbytek budou tvořit plochy zeleně. Z kontextu je tak přinejmenším zřejmé, že tato pasáž
- 59 -
výrokové části se nemůže vztahovat jen k již zastavěnému území, které ostatně - poněkud paradoxně - ani právě citované podmínky neplní. Podmínky jsou svou povahou koncipovány jako stanovené předpoklady určující limity při budoucím využití předmětného území (podmínky jsou zjevně definovány pro futuro). Vypořádání pořizovatele: Pasáž kapitoly f) řešící průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl se vztahuje pouze na plochy zastavěného území, ve kterých je tento způsob využití již realizován. Pasáž kapitoly f) řešící průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl se vztahuje pouze na plochy zastavěného území, ve kterých je tento způsob využití již realizován. Územní plán nepřebírá podmínky území tak, aby byl v souladu s územím. Územní plán podmínky (regulativy) navrhuje a území musí být „v budoucnu“ v souladu s ním, resp. jeho regulativy. Nelze připustit, aby tvorba územně plánovací dokumentace pouze kopírovala území včetně problémů, které se staly v minulosti a byly by tak legalizovány. Územní plán musí řešit budoucnost plochy nikoli pouze současné využití, neboť „současné využití“ je nutné chápat pouze k vydání územního plánu, vše potom je už budoucnost, tj. „navrhovaný“ způsob využití. Z toho vyplývá, že veškeré regulativy je nutné směřovat do budoucna jako cíl, kterého má územní plán dosáhnout. Naproti tomu v části odůvodnění územního plánu se pod písmenem h) označeném jako Vyhodnocení splnění požadavků zadání výslovně zmiňuje zrušení průmyslové zóny. K této věci se přitom konkrétně uvádí: Zadání územního plánu Cítoliby obsahovalo v kapitole „l) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem“ požadavek na zpracování regulačního plánu pro plochy, které svým významem přesáhnou území městyse Cítoliby a požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu Cítoliby. Územní plán původně vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití bylo podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku. V odůvodnění územního plánu (varianta leden 2013) se žádná další negativní zmínka o průmyslové zóně neobjevuje, naopak zachovány zůstaly některé pasáže hodnotící kladně možnost výstavby v navrhovaných částech zóny označovaných symboly VP.1/1 a VP.1/2. Konkrétně se jedná o část výše citovaného textu na str. 8 a celou pasáž na str. 24. Z hlediska komparace odůvodnění návrhů územního plánu ve variantách březen 2012 a leden 2013 jde v prvním případě o částečnou, ve druhém o plnou identitu textu. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“. K věci je ještě třeba znovu připomenout, že požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (již citovaná str. 31 výrokové části návrhu územního plánu ve variantě březen 2012). Tento požadavek se ve vztahu k oblasti průmyslové zóny označované VP.1/1 a VP.1/2 zdůvodňuje potřebou vymezit zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně (str. 18 a 20 odůvodnění územního
- 60 -
plánu varianta březen 2012), přičemž se současně předjímá negativní stanovisko orgánu kraje. K této věci se konkrétně uvádí: Územní plán vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu nebyl splněn. Konkrétní znění Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 bude zpracováno až na základě kladného stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje (KÚÚK), Odboru ochrany ZPF k Návrhu územního plánu Cítoliby dle § 50 Stavebního zákona. Vzhledem ke kvalitě zemědělských půd, které se nacházejí na půdách I. a II. třídy ochrany lze předpokládat, že KÚÚK vydá k návrhu na využití těchto ploch pro průmyslovou výrobu a sklady záporné stanovisko. V případě vydání kladného stanoviska bude vypracováno Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 v rozsahu Přílohy č. 9 k Vyhlášce č. 500/2006 Sb. Vypořádání pořizovatele: Je nutné doplnit, že požadavek v zadání územního plánu, byl koncipován obecně pro plochy a způsoby využití, které přesáhnou svým významem hranice městyse Cítoliby. Návrh zadání územního plánu neurčil žádné konkrétní plochy, na kterých bude vymezen regulační plán, toto vymezení nechal na zpracovateli, jako autorizované osobě v oboru územního plánování, aby zhodnotil jeho potřebnost a nutnost. Důvodem pořízení regulačního plánu pro plochy jejichž význam překročí území městys, mimo důvody uvedené v odůvodnění územního plánu, a které uvádí ve své připomínce navrhovatel, bylo udržet vysokou urbanistickou hodnotu území s využitím nejmodernějších evropských trendů se zajištěním vysoké estetické hodnoty jednotlivých staveb a jejich prostředí. Tyto regulace ovšem není možné nastavit v rámci územního plánu, neboť by překročili hranici podrobností, které již nenáležejí. Jedinou skutečně závaznou možností s rovnou platností územnímu plánu bylo pořízení regulačního plánu (v územním plánu podmínit výstavbu pořízením regulačního plánu). Všechny tyto skutečnosti svědčící o dosavadním postupu pořizovatele jsou doloženy obsahem citovaných textových částí a vlastníkem připojených příloh. Vypořádání pořizovatele: Jednalo se o domněnku zpracovatele, kterou se snažil zdůvodnit, proč nesplnil úkol uložený zadáním územního plánu. Zpracovatel, pořizovatel ani městys neměl v době zpracování návrhu zadání ani zpracování samotného návrhu územního plánu žádné informace o negativním stanovisku k uvedeným plochám. Návrh územního plánu (březen 2012) byl odevzdán zpracovatelem v soudu se stavebním zákonem a pořizovatelem projednán s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi taktéž v souladu s právními předpisy. Žádný s dotčených orgánů, krajský úřad k nezpracování zadání regulačního plánu ve svých stanoviscích nepřipomínkoval. I pro pořizovatele je složité hodnotit nezákonnost nezpracování zadání regulačního plánu, resp. absenci kapitoly výrokové části, když její absencí nedošlo k žádnému zkrácení práv a povinností dotčených orgánů, krajského úřadu, sousedních obcí a ve společném jednání ani veřejnosti (každého). Zadání by musel zpracovatele stejně doplnit před veřejným jednáním, kde by k němu mohli dotčené orgány a krajský úřad uplatnit svá stanoviska, sousední obce připomínky a veřejnost připomínky a námitky, neboť by se jednalo o změnu oproti návrhu projednávaném ve společném jednání. Pokud by dotčené orgány a krajský úřad uplatnil svá stanoviska, která by si vynutila úpravu návrhu územního plánu (třeba i jen kapitoly řešící zadání regulačního plánu), byl by pořizovatel nucen svolat opakované veřejné jednání. Z procesního hlediska lze konstatovat, že nedošlo k žádné nevratné újmě žádného z účastníků procesu pořizování územního plánu. Ještě je nutné dodat, že se jednalo o nestandardní postup s horší srozumitelností. Předpoklad zpracovatele o negativním stanovisku orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedený v návrhu územního plánu (březen 2012) byl velmi nešťastně formulován. Krajský úřad jako orgán ochrany zemědělského půdního fondu se na tento předpoklad ve svém stanovisku nikterak neodvolával.
- 61 -
I.b
Stanovisko vlastníka
Z výše uvedeného popisu podstatných částí návrhů územního plánu postupně pořizovaných v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postihujících oblast průmyslové zóny lze především usuzovat na věcně nesprávnou a zcela nepřesnou realizaci záměru, je-li vůbec takovým záměrem zrušení oblasti průmyslové zóny v předchozích fázích řízení označované symboly VP.1/1 a VP.1/2. Uvedené citace poukazují na zásadní rozpory v obsahu textové části, a to jak ve výroku, tak i v odůvodnění. Jak již bylo uvedeno, samotný výrok vůbec neobsahuje relevantní informaci o tak podstatném zásahu do dosavadního stavu, zatímco obsah citované tabulky naopak podporuje úvahu o možnosti realizace výstavby v předmětné oblasti, neboť jinak by postrádalo smyslu vymezení podmínek pro takovou činnost. Obdobně byly připomenuty zásadní rozpory v odůvodnění. Za dané situace by vlastník zřejmě mohl dokonce namítat nejasnost samotného záměru, když zrušení průmyslové zóny ve smyslu zásadní změny využití předmětného území vyplývá pouze z výkresů a jediné zmínky uvedené v odůvodnění textové části územního plánu (konkrétně na str. 72 takové části). Z procesní opatrnosti vlastníku nezbývá, než v rámci prostředku obrany, za který v této fázi považuje také uplatnění připomínek, vycházet z horší varianty, a tedy z toho, že pořizovatel má skutečně v úmyslu průmyslovou zónu zrušit, jakkoli tento svůj záměr nedokázal nezpochybnitelným způsobem inkorporovat do jím navrhovaného územního plánu. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel nemá žádné úmysly. Pořizovatel pořizuje návrh územního plánu pouze v mezích platných právních předpisů a rozsahu schváleného zadání územního plánu v součinnosti s určeným členem zastupitelstva, jenž je kontrolním orgánem zastupitelstva městyse. Pořizovatel je v procesu pořizování návrhu územního plánu taktéž vázán stanovisky dotčených orgánů a stanoviskem krajského úřadu. Pokud by se chtěl pořizovatel od stanoviska odklonit, muselo by být stanovisko nezákonné a pořizovatel by musel vyvolat rozpor (dle správního řádu). Cílem pořizovatele je od začátku procesu pořizování, tj. zpracovávání návrhu zadání územního plánu, zachovat určitou „míru“ kontinuity rozvoje území. Ačkoliv je výše uvedeno, že „nový“ územní plán není nijak závislý na žádné předchozí územně plánovací dokumentaci, stanoví stavební zákon pořizovateli a zpracovateli ochranu a rozvoj hodnot území. Za hodnotu území může považovat i kvalitní urbanistickou struktura sídla. Pokud ji tedy budeme chtít rozvíjet nepostačí jí jen chránit, ale je nutné na ní navázat. Zde se dostáváme k zachování kontinuity rozvoje území. Dále můžeme nutnost užití kontinuity (pouze do určité „míry“) rozvoje území nalézt v zachování právní jistoty (legitimního očekávání). Míru kontinuity nelze ovšem paušalizovat, neboť není cílem územního plánu přebírat vše z minulosti. To se týká hlavně nevyřešených problémů a zátěží území. Je tedy nutné ji velmi citlivě stanovit a převzít pouze to dobré a u toho špatné ho se snažit o nápravu. Zjednodušeně můžeme říci, že lze ke kontinuitě rozvoje přihlédnout pouze v případě hodnot území. Naopak nevhodné bude kontinuitu rozvoje území využívat u problémů k řešení. Ačkoliv se v první fázi (zpracování návrhu zadání) jevilo zachování „průmyslové zóny“ jako pozitivum území (převážně z hlediska snížení nezaměstnanosti), v průběhu procesu pořizování byly předloženy argumenty, které nebylo možné vyvrátit. Vlastník proto vyslovuje s dosud ne zcela jednoznačně vyjádřeným záměrem v podobě zrušení průmyslové zóny postihující hodnotu jeho pozemku parc. č. 1190 zásadní nesouhlas. O výrazně negativním dopadu právě na hodnotu pozemku pravidelně vyjadřovanou cenou za 1 m2 přitom nelze pochybovat. Po celou dobu, kdy bylo předmětné území kvalifikováno jako zastavitelné, se cena pohybovala okolo 300,-- Kč za 1 m2. Vlastníku je přitom znám přinejmenším jeden obchodní případ, ve kterém vycházela kupní cena převáděného pozemku z výše uvedené částky. V těchto souvislostech není potřeba rozvádět podrobnější argumentaci, neboť je obecně známou skutečností, že kvalifikace účelového využití pozemku v intencích územního plánu má zásadní vliv na cenu nemovitosti. Obdobně není třeba obšírně objasňovat postavení vlastníka a jeho vztah k nemovitému jmění, když nelze pochybovat o tom, že pro každého vlastníka nemovitostí mají
- 62 -
zcela zásadní význam úvahy o hodnotě takových nemovitostí, včetně možnosti jejich realizace v rámci uplatnění dispozičního práva. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel svůj nesouhlas zdůvodňuje rozdílnou hodnotou pozemku „zastavitelného území“ a pozemku „nezastavěného území“ a dále ve své argumentaci uvádí možnost využití dispozičního práva (prodeje pozemku). Územní plán musí kriticky posuzovat všechny záměry na provedení změn v území včetně reálnosti jejich realizace. Argumentace navrhovatele zohledňuje pouze ekonomickou stránku vymezení „průmyslové zóny“ a její přínos pro navrhovatele. Na základě těchto důvodů nelze souhlasit s vymezením takto rozsáhlé změny způsobu využití území. K „průmyslové zóně“ je nutné dodat, že byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby v roce 2005 a do doby tohoto vyhodnocení nebylo stavebním úřadem pro tyto plochy vydáno žádné platné územní rozhodnutí nebo udělen platný územní souhlas. Jak dlouho bude tedy nutné plochu „rezervovat“ pro „průmyslovou zónu“ než bude moci být z územního plánu vypuštěna? Stavební zákon stanoví dobu 5ti let, po kterou náležejí vlastníkovi dotčeného pozemku náhrady za změny v území. Platnost územního plánu není stavebním zákonem nijak omezena, jen se každé 4 roky vyhodnocuje jeho uplatňování. Naproti tomu argument krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, potažmo Ministerstva životního prostředí, který pokládá vymezení další „průmyslové zóny“ v širším území s nenaplněnými plochami pro výrobu TRIANGLE a JOSEPH anebo s volnými kapacitami plochy pro výrobu v Lounech, za nepřijatelné. Nemovitý majetek byl v historickém vývoji vždy považován za významný základ individuálního jmění vyznačující se vysokou stabilitou své hodnoty a investice do takového majetku za mimořádně bezpečné. Legislativní zajištění důsledné ochrany nemovitého majetku nalézající své relevantní vyjádření i v předpisech ústavního práva je proto jedním z kritérií svědčících o úrovni každé etátně organizované pospolitosti, včetně závěru o existenci nebo naopak absenci fenoménu právního státu. Všechny tyto závěry se přitom týkají nejen vlastního obsahu právní úpravy, ale zejména také postupu orgánů státu při její interpretaci a aplikaci. Z uvedeného především vyplývá, že vlastník má při úvaze o hodnotě svého nemovitého majetku i možností jeho realizace jistě právo vycházet z relevantních rozhodnutí orgánů státu. Přitom zejména veřejnoprávní akty vydávané v rámci pravomoci a věcné příslušnosti orgánů územního plánování významně ovlivňují hodnotu nemovitého jmění. Nelze proto pochybovat o tom, že takové veřejnoprávní akty se mají vyznačovat stabilitou, včetně jejich působení v čase, směřující ke stavu právní jistoty, ani o tom, že veškeré právní jednání vlastníka se vždy opírá o důvěru v tyto akty, takže reálná možnost naplnění právních důsledků takového jednání splňuje definici legitimního očekávání. Všechny tyto závěry se týkají nejen obsahu legislativy, ale zejména též přístupu orgánů státu a samosprávy k výkladu a používání právních předpisů. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná připomínka k významnému vlivu územního plánu na hodnotu nemovitého jmění je důsledkem územního plánu, nikoliv jeho účelem. Prvořadým úkolem územního plánu je zajistit udržitelný rozvoj území s vyvážením soukromých a veřejných zájmů. „Průmyslová zóna“ byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005, tj. 5 let před rozhodnutím zastupitelstva o pořízení „nového“ územního plánu. Důležitým faktorem ovlivňující stabilitu rozhodnutí zastupitelstva, které územní plán vydává, je jeho „životnost“ (platnost), kterou stavební zákon nijak neomezuje. Naproti tomu stavební zákon vyžaduje každé 4 roky, od vydání územního plánu, prověření jeho naplňování. Stavební zákon požaduje prověření jak dostatečnosti územního plánu (z hlediska volných ploch pro realizaci záměrů) tak i nadbytečnosti (plochy vymezené a zatím nevyužité). První případ – dostatečnosti územního plánu není z hlediska legitimního očekávání problémem, neboť vymezením zastavitelných ploch hodnotu nemovitého majetku bezesporu zvýší. Problém lze spatřit ve vyhodnocení nadbytečnosti, kdy by bylo „částečně“ relevantní namítat nestabilitu veřejnoprávního aktu. Je zdůrazněno částečně relevantní, neboť
- 63 -
vlastník, řádně starající se o svůj nemovitý majetek, musí mít k dispozici informace o možnostech realizace svých vlastnických práv. Pokud tedy v předchozím (4letém) období nebyl projeven žádný zájem o realizaci záměrů odpovídajícím způsobu využití ploch, nelze se reálně domnívat, že bude územní plán tento způsob využití dále do nekonečna podporovat. Územní plán musí odpovídat společenskému a hospodářskému potenciálu území v daném čase (stavební zákon stanoví období 4 let) a místě. Pořizovatel při vyhodnocení naplňování územního plánu samozřejmě zohledňuje hospodářskou situaci v rozhodném období a hospodářský potenciál území pro následné rozhodné období 4 let. Legitimně lze tedy očekávat, že v případě realizace záměrů nebo vážného zájmu o realizaci záměru vlastníka (investora) v dané ploše bude vyhodnocena plocha k zachování. V opačném případě, kdy nebyl v rozhodném období projeven žádný zájem o realizaci záměru bude pořizovatel kriticky posuzovat hospodářskou situaci včetně potenciálu území a nelze tedy legitimně očekávat, že bude plocha zachována. Vlastník se popsanými souvislostmi interakce oblasti tvorby práva na straně jedné a sféry jeho interpretace a aplikace na straně druhé nezabývá samoúčelně, ale v reakci na obsah některých výše citovaných pasáží textové části územního plánu, zejména v kontextu nápadně odlišných (fakticky protichůdných) závěrů vyslovených v průběhu řízení, i na způsob, jakým jsou všechny tyto skutečnosti prezentovány orgány městysu Cítoliby. Z obou zdrojů totiž vyplývá argumentace akcentující změnu právní úpravy a stanovisko orgánu kraje. Interpretace celé záležitosti tak implikuje úvahu, jakoby městys Cítoliby ani neměl jinou možnost, když postup v předmětném řízení, včetně zásadního obratu v náhledu na budoucnost průmyslové zóny, je pouze důsledkem jakési vis maior v podobě novelizace právních předpisů a zásahu shůry. Vypořádání pořizovatele: Z připomínky navrhovatele nepřímo vyplývá, jako by měl městys Cítoliby možnost ovlivňovat proces pořizování územního plánu, což je v rozporu se stavebním zákonem. V období procesu pořizování mezi schválením zadání územního plánu a předložením návrhu územního plánu zastupitelstvu obce k vydání, nemá zastupitelstvo městyse možnost ovlivňovat tvorbu návrhu územního plánu, vyjma případu, kydy by byly zpracovávány varianty návrhu územního plánu (není případem Cítoliby) o jejichž výběru by právě rozhodovalo zastupitelstvo. „Kontrolním orgánem“ a „prosazovatelem“ vůle zastupitelstva je určený člen zastupitelstva, který se přímo podílí (spolupracuje) na vyhodnocování stanovisek, připomínek, podnětů, vyjádření a zpracování návrhu rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu. Z této pozice může, v rámci zákonných mantinelů, stanovisek dotčených orgánů a krajského úřadu, ovlivnit směr návrh územního plánu, kterým se bude ubírat. Toliko k možnostem městyse Cítoliby v procesu pořizování územního plánu. K možnostem městyse je nutné dodat, že i v závěrečné fázi procesu pořizování, kdy vydává územní plán, je mimo jiné vázáno stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu. Výrokovou část stanoviska dotčených orgánů nebo krajského úřadu je možné změnit jediným procesem a to vyvoláním rozporu. Rozpor je ovšem možné vyvolat pouze u stanoviska právně nepřípustného. Vyvolat rozpor může pouze pořizovatel nikoliv obec (městys) pro jejíž území je územní plán pořizován. Pokud není možné vyvolat rozpor je jedinou možností pořizovatele i zastupitelstva stanovisko plně respektovat. K navrhovatelově připomínce týkající se zásadního obratu v náhledu na budoucnost „průmyslové zóny“ je nudné doplnit, že nelze hovořit o zásadním obratu, ale změně názoru pod tíhou argumentů krajského úřadu, resp. ministerstva životního prostředí. Od samého počátku pořizování územního plánu bylo cílem městyse i pořizovatele „průmyslovou zónu“ zachovat, byť i v omezené rozloze. Podle názoru vlastníka není taková prezentace předmětného řízení korektní. Z obecně závazné právní úpravy především v daných souvislostech nevyplývá povinnost pořízení regulačního plánu. Z hlediska uplatnění iniciativy v rámci institutu zahájení řízení, jehož předmětem má být vydání regulačního plánu, nejsou předpisy stavebního práva koncipovány na bázi kogentních norem. Tento závěr se přitom týká právní úpravy před i po novele stavebního zákona (srov. § 62 stavebního zákona, ve znění před 1. 1. 2013 i po 31. 12. 2012). Z citací obsažených výše ostatně vyplývá, že o zahájení řízení o vydání
- 64 -
regulačního plánu usiloval právě městys Cítoliby. Vlastník je toho názoru, že vydání regulačního plánu nebylo nezbytnou podmínkou realizace postupné výstavby v oblasti průmyslové zóny, když bylo možné použít i jiné instrumenty upravené stavebním zákonem. Negativní stanovisko orgánu kraje lze proto stěží vydávat za důvěryhodný důvod zrušení průmyslové zóny. Vypořádání pořizovatele: Je právem, ba i povinností městyse a pořizovatele, aby hájili kvalitní urbanistickou a architektonickou podobu území, před neřízenou (živelnou) zástavbou. Jedinou „nepřekonatelnou“ možností, která obsahuje podrobnosti nad rámec územního plánu, je právě regulační plán. Navrhovatel zcela opomíjí, že povinnost na zpracování zadání regulačního plánu, které by bylo součástí výrokové části návrhu územního plánu, nebylo konkrétně směřované k plochám k plochám „průmyslové zóny“. Navrhovatel ve své připomínce předpokládá, že důvodem podmínění rozhodování v území pořízením regulačního plánu byla postupná výstavba (etapizace). Předně je nutné uvést, že postup výstavby lze řešit i v územně plánovací dokumentaci. Hlavním účelem pořízení regulačního plánu byla plošná a prostorová „regulace“ území, kterou již nelze řešit v územním plánu, tak aby byla zajištěna co možná nejkonkrétnější ochrana tohoto území před živelnou neuspořádanou výstavbou. Navrhovatel sice uvádí že by mohly být využity další instrumenty stavebního zákona, ale konkrétně je nejmenuje, lze se tak pouze domnívat, že měl na mysli „územní studii“. Jak již její samotný název napovídá jedná se o studii podle stavebního zákona o územně plánovací podklad, který prioritně slouží k prověření území, nikoli k regulaci území. Jedinou trvale platnou územně plánovací dokumentací, kterou navíc vydává zastupitelstvo je pouze regulační plán. Negativní stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, nebylo žádným způsobem vázáno k pořízení regulačního plánu. Stanovisko se vztahovalo pouze ke kvalitě případně odjímané půdy ze zemědělského půdního fondu. Orgán ochrany zemědělského půdního fondu má půdu chránit, nikoli jen vyjímat. Orgán ochrany posoudil plochu s rozdílným způsobem využití pro výrobu a skladování (průmyslovou zónu) a dospěl k závěru, že v rámci širších vztahu (dojezdové době cca 30 min od řešené plochy) se nacházejí zainvestované ekonomické zóny, jejichž potenciál nebyl zcela využit. Tento argument je téměř nevyvratitelný. Stejný závěr se týká i argumentace akcentující bonitu půdy v oblasti průmyslové zóny, zejména když tato oblast označovaná symboly VP.1/1 a VP.1/2 již byla uznána dřívějším - a dosud platným - územním plánem jako zastavitelná. V tomto kontextu proto nelze nalézt jednoznačný důvod pro zrušení průmyslové zóny. Závěr o bonitě půdy ostatně neplatí pro celou oblast; konkrétně v případě vlastníka lze i jen ze zběžného náhledu do Výkresu předpokládaných záborů původního fondu zjistit, že více než polovina pozemku parc. č. 1190 je z hlediska klasifikace bonity umístěna na půdách IV. třídy. Tento závěr lze pak přesně dokumentovat obsahem LV, ze kterého vyplývá, že 16 954 m2 - tedy plocha více než 52 % uvedeného pozemku - připadá právě na půdy IV. třídy (kód BPEJ 11904). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce nepřímo odvolává na změnu č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005 pořízenou podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“). „Nový“ územní plán Cítoliby, resp. jeho návrh, je pořizován podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“). Postup podle ustanovení § 4 odst. 4 stavebního zákona (kontinuita stanoviska dotčeného orgánu) lze jen těžko na dotčených orgánech a krajském úřadu vymáhat, neboť toto ustanovení nabylo účinnosti až 01.01.2007. Pokud by byla připuštěna vázanost dotčeného orgánu svým předchozím stanoviskem, které bylo vydáno před účinností stavebního zákona, jednalo by se zjevně o retroaktivitu právního předpisu. Už samotný zákonodárce v důvodové zprávě k stavebnímu zákonu připouští, že stanoviska vydaná před platností stavebního zákona mohla být měněna. Pokud by tedy pořizovatel vyžadoval kontinuitu stanoviska dotčeného orgánu (i přes výše uvedené), musel by současně připustit nové okolnosti, kterými jsou rozdíly v ekonomické situaci v době pořizování změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby, kdy v souvislosti s rozvojem
- 65 -
průmyslové zóny „jih“ v Lounech, existovali předpoklady pro pozitivní trend v následujících letech a ekonomické situaci při pořizování návrhu územního plánu v současné době postižené „ekonomickou krizí“ a déle trvajícím útlumem stavebnictví. Ačkoliv se navrhovateli zdá, že porovnává dvě stejné, kontinuálně na sebe navazující dokumentace (územní plán sídelního útvaru / návrh územního plánu), v případě současně pořizovaného návrhu územního plánu (v době vyhodnocení připomínky) se jedná o zcela nezávislou dokumentaci, která má za úkol přehodnotit celou urbanistickou koncepci obce a navrhnou její budoucí rozvoj podle současných, nikoliv v minulosti překonaných, potřeb. Návrh územního plánu prověří možnost vymezení plochy pro výrobu a skladování na plochách s třídou ochrany IV. ZPF. Pokud jde o tvrzení v otázce významu novelizace právních předpisů navozující dojem nutnosti změny stanoviska z důvodu ochrany životního prostředí, pak i v této souvislosti nezbývá než konstatovat, že nebyl vydán žádný předpis, který by jakémukoli orgánu státu nařizoval realizaci změny kvalifikace z takového důvodu, navíc s retroaktivním dopadem. Z hlediska obsahu samotného územního plánu je proto zařazení předmětné oblasti do režimu zastavitelného území i v rámci tohoto procesu aktualizace územně plánovací dokumentace obhajitelné. Je tak zřejmým, že úvahy o vlivu změny právních předpisů směřují vlastně výhradně k pravidlům o náhradě za změnu území integrovaným do § § 102 stavebního zákona, neboť tato pravidla skutečně doznala zásadních změn se zřetelně negativními důsledky pro vlastníky. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce uvádí, že „změna“ stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí bude mít retroaktivní dopady, ale tyto dopady nijak nekonkretizuje. Navíc navrhovatel vůbec neuvádí v čem spatřuje tzv. retroaktivitu, neboť do vydání tohoto návrhu územního plánu je stále platný územní plán sídelního útvaru Cítoliby, ve znění pozdějších změn. Navrhovatel může do nabytí účinnosti tohoto návrhu územního plánu (nutné vydání zastupitelstvem městyse) získat územní rozhodnutí o umístění stavby, které v případě, že bude pravomocné před vydáním tohoto návrhu územního plánu, umožní „povolitelnost“ stavební, tj. řízení o povolení stavby nebo ohlášení stavby, bez ohledu na platnou územně plánovací dokumentaci. K připomínce o změně kvalifikace ze strany dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je nutné dodat, že v případě pořizování „nového“ návrhu územního plánu se jedná o zcela nové „řízení“, ve kterém dotčený orgán nebo krajský úřad posuzuje „odjímání“ ploch ze zemědělského půdního fondu podle aktuální situace v území a to i s ohledem na širší vztahy v území. Pokud připustíme, že došlo k „překvalifikování“ stanoviska, tak k tomu došlo na základě jiné situace (minimálně ekonomické) než za jaké bylo vdáváno stanovisko ke změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru. Ačkoliv navrhovatel uvádí, že zařazení ploch „průmyslové zóny“ do návrhu územního plánu je obhajitelní, neuvádí žádné důvody na podporu tohoto tvrzení. Pořizovatel tak nemá argumenty na podporu zachování „průmyslové zóny“, které by mohl uplatnit proti argumentů krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Úkolem pořizovatele není „vymýšlet“ důvody pro obhajobu plochy, která v území nenašla své uplatnění, úkolem pořizovatel je pořídit návrh územního plánu, který bude „smysluplný a dlouhodobě udržitelný“. K problematice posledně zmíněné změny pravidel o náhradách i způsobu interpretace a aplikace ustanovení § § 102 stavebního zákona se vlastník vyjadřuje podrobně níže. Nejprve však pokládá za potřebné zaujmout stanovisko ke způsobu, jakým pořizovatel v průběhu běžícího procesu aktualizace územně plánovací dokumentace zásadně změnil relevantní názor na využití území průmyslové zóny a jak se tato změna projevila především v textové části návrhu. Srovnání lze snadno provést na základě výše uvedených citací. Vlastníku proto nezbývá než poukázat na zarážející argumentační flexibilitu v průběhu řízení vydávaných návrhů, včetně vehemence účelového obhajování zcela protichůdných stanovisek. Bez zaváhání se tak ve vývoji řízení argumentuje pro zachování nebo dokonce rozšíření průmyslové zóny poukazem na obtížně obdělávatelnou enklávu s tím, že tento prostor při frekventované silnici I/7 je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než
- 66 -
zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici, aby se posléze zrušení téže průmyslové zóny odůvodnilo nesouhlasem s vydáním regulačního plánu vzhledem ke kvalitě zemědělských půd. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděna „zásadní změna relevantního názoru pořizovatele na využití průmyslové zóny“ není názorem pořizovatele, zpracovatele ani městyse, ale výsledkem posouzení zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ krajským úřadem, resp. Ministerstvem životního prostředí. Změna ve vymezení (nevymezení) „průmyslové zóny“ v návrhů územního plánu z ledna 2013 oproti návrhu územního plánu z března 2012 byla vynucena stanoviskem krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, a to pod tíhou jejich argumentů. Navrhovatel, jak je nepřímo patrné z textu, stále mylně posuzuje tři varianty návrhu územního plánu, přičemž jím označovaná „první varianta“ byly pouze doplňující průzkumy a rozbory. Relevantními, pro porovnání jsou, navrhovatelem označované, varianty č. dvě (návrh územního plánu z března 2012) a č. tři (návrh územního plánu z ledna 2013). Navrhovatel sice uvádí, že jsou návrhem obhajována protichůdná stanoviska, ale neuvádí žádné konkrétní myšlenky těchto stanovisek anebo jejich argumentaci. Při porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013 je zřejmé, že důvody vedoucí k vymezení „průmyslové zóny“ byly ve variantě z ledna 2013 pouze nahrazeny konstatováním, že jejich vymezení bylo zrušeno na základě stanoviska krajského úřadu. Odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nijak nehodnotí nebo jinak neobhajuje stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Návrh územního plánu propojuje nespočet činností regulovaných právními předpisy, které je nutné v územním plánu zohlednit a vyvážit. Nelze se proto divit, že v průběhu pořizovacího procesu dochází ke změně názorů. Právě z tohoto důvodu vývoje návrhu územního plánu je proces pořizování vytvořen. Navrhovatelem uváděné „rozšíření průmyslové zóny“ vyplývá z porovnání doplňujících průzkumů a rozboru (navrhovatelem mylně uváděné jako první varianta návrhu územního plánu) a prvotního návrhu územního plánu z března 2012, kdy je v návrhu územního plánu převzata „průmyslová zóna“ v rozsahu změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005. Za jediné relevantní „rozšíření“ „průmyslové zóny“ lze teoreticky považovat vymezení současného stavu průmyslové zóny „Louny jih“, kde byly zahrnuty zastavěné stavební pozemky do zastavěného území. K rozšíření zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ v návrhu územního plánu tedy nedošlo, naopak plochy „průmyslové zóny“ byly zrušeny (porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013). V odůvodnění návrhu územního plánu (leden 2013) není zrušení „průmyslové zóny“ zdůvodňováno nesouhlasem s vydáním regulačního plánu. Je pouze konstatováno, že plochy „průmyslové zóny byly zrušeny na základě stanoviska krajského úřadu. Žádný z dotčených orgánů ani krajský úřad nemá pravomoc nesouhlasit s vydáním regulačního plánu, neboť pořízení regulačního plánu je v „samostatné působnosti“ zastupitelstva obce (městyse). Hlavním důvodem zrušení „průmyslové zóny“ je fakt, že je převážně vymezena na nejcennější půdách s I. a II. třídou ochrany a v menší míře na půdách s třídou ochrany IV. Půdy s třídou ochrany I. a II. lze ze zemědělského půdního fondu vyjímat zcela výjimečně a pouze za předpokladu prokázání jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Z pohledu vlastníka je proto odůvodnění tak zásadní změny náhledu pořizovatele nepřesvědčivým a celý jeho postup, který vůbec nepřihlíží k elementární ochraně právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, naprosto nedůvěryhodným. Je s podivem, s jakou lehkostí lze ještě v současné době uplatnit postoj vrchnostenské arogance orgánu státu nebo samosprávy s výrazně negativním dopadem. Vypořádání pořizovatele: Vyhodnocení stanovisek a připomínek bude, včetně jejich přepisu, bude (je) součástí odůvodnění územního plánu. V tomto vyhodnocení bude řádně zdůvodněno zrušení „průmyslové zóny“. Ačkoli navrhovatel uvádí, že postup pořizovatele nepřihlíží k „ochraně právní jistoty“ a institutu „legitimního očekávání“, je opak pravdou. V rámci institutu „legitimního očekávání“ zařadil
- 67 -
pořizovatel i městys z důvodu kontinuity vývoje (rozvoje) území do zadání územního plánu zachování (nové prověření) „průmyslové zóny“. Navrhovatel dále uvádí, že se mu jeví proces pořizování územního plánu nedůvěryhodným, ale už dále neuvádí v čem tuto nedůvěryhodnost spatřuje. Celý proces pořizování probíhá v souladu s právními předpisy, nehledě na to že pořizovatel umožňuje „všem“ prostřednictvím dálkového přístupu nahlížet do návrhu územního plánu i po zákonných lhůtách (návrh územního plánu zůstává zvěřeně na webových stránkách pořizovatele i po ukončení úkonu pořizovacího procesu a to do doby dalšího úkony, kdy je dokumentace nahrazena „dokumentací upravenou“). Vlastník předpokládá, že všechny tyto souvislosti budou mít zásadní vliv v dalších fázích řízení, nedojde-li ke změně stanoviska pořizovatele v předmětné otázce. Stejný závěr se týká postupu v řízení z časového pohledu. Zde vystupuje do popředí prvek jakési procesní taktiky při uplatňování pravomoci a věcné příslušnosti, když zásadní obsahová změna byla inkorporována do návrhu územního plánu, který byl v průběhu řízení modifikován a vydán v lednu 2013, tedy bezprostředně po účinnosti novely stavebního zákona měnící pravidla náhrad upravená v § 102. Z dokumentace, včetně samotného oznámení ze dne 14. 2. 2013, přitom vyplývá, že pořizovatel návrh územního plánu Cítoliby projednal s dotčenými orgány již dne 26. 4. 2012. Současně je z již citované pasáže Vyhodnocení splnění požadavků zadání obsažené v poslední textové části návrhu územního plánu z ledna 2013 zřejmé, že vypuštění průmyslové zóny bylo vlastně jedinou podstatnější změnou oproti předchozím variantám (arg. znění: Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č.183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem požadovaná změna stanoviska pořizovatele, není v procesu pořizování územního plánu možná, neboť pořizovatel žádná stanoviska (ve smyslu zákona č. 500/2004 Sb., správní řád ve znění pozdějších předpisů) nevytváří (nevydává). Pořizovatel je v procesu pořízení návrhu územního plánu vázán stanovisky dotčených orgánů a krajského úřadu. Jedinou možností, kdy lze dosáhnout změny stanoviska dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je vyvolání rozporu, za předpokladu, že toto stanovisko je nezákonné. Navrhovatel měl patrně namysli „názor“ pořizovatele, ale ani v tomto případě nelze změnit názor pořizovatele, neboť pořizovatel se v procesu pořízení územního plánu neřídí svými osobními názory, nýbrž pouze platnými právními předpisy a stanovisky. Návrh územního plánu z ledna 2013 nebyl „vydán“, ale dodatečně zveřejněn na základě novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony) podle § 50 odst. 3 stavebního zákona, kdy „každý“ může k návrhu územního plánu uplatnit připomínky. Toto zveřejnění nebylo vyvoláno úpravou znění § 102 stavebního zákona, ale povinností vyplývající z § 50 odst. 3 stavebního zákona. Při zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nelze hovořit ani o účelovém načasování, neboť § 50 odst. 3 stavebního zákona se stal účinným od 01.01.2013. Práce na úpravách návrhu územního plánu byly zahájeny již v listopadu 2012, poté co se novela stavebního zákona stala platnou (dne 22.10.2012). To umožnilo zpracovateli předpřipravit do ledna 2013 upravený návrh územního plánu podle novelizovaného právního předpisu (stavebního zákona). Současně byly do upraveného návrhu územního plánu zapracovány požadavky dotčených orgánů a krajského úřadu. Novela stavebního zákona neměnila pouze ustanovení § 102 stavebního zákona, ale i další ustanovení, které si vyžádali daleko rozsáhlejší zásahy do návrhu územního plánu i jeho odůvodnění (po formální stránce). Jediného čeho bylo využito, bylo mezidobí mezi platností a účinností novely stavebního zákona k vypracování úpravy návrhu územního plánu. V mezidobí od společného jednání (26.04.2012), resp. po ukončení lhůty pro uplatnění stanovisek (26.06.2012), do oznámení o dodatečném zveřejnění návrhu územního plánu (14.02.2013) podle § 50 odst. 3. stavebního zákona, platného od 01.01.2013byly pořizovatelem provedeny níže uvedené úkony.
- 68 -
Před veřejným jednáním s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi požádal krajský úřad o prodloužení termínu pro uplatnění stanoviska podle § 50 odst. 2 stavebního zákona platného do 31.12.2012. Této žádosti pořizovatel vyhověl a vzhledem k tomu, že krajský úřad ve své žádosti neuvedl konkrétní lhůtu, o kterou se měl termín prodloužit, prodloužil pořizovatel lhůtu krajskému úřade o dalších 30 dnů, tj. v součtu celkem na 60 dnů od společného jednání. Po obdržení negativního stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, k „průmyslové zóně“ požádal pořizovatel dne 12.09.2012 ve věci stanovení postupu v případě, že nový územní plán nabyde účinnosti před vydáním územního rozhodnutí, které bylo zahájeno podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby krajský úřad o metodickou pomoc, kterou obdržel dne 12.10.2012. S tímto výsledkem: „Vzhledem k tomu, že nový ÚP Cítoliby pořizuje ve smyslu ust. § 6 odst.1 písm. c) stavebního zákona úřad územního plánování (MěÚ Louny), který splňuje kvalifikační podmínky pro územně plánovací činnost podle § 24 stavebního zákona, nemůže KÚ ÚK UPS jako orgán územního plánování kraje ani formou odborné či metodické pomoci, kterou poskytuje obcím na základě ust. § 67 odst. 1 písm. c) zákona č. 129/2000Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění, navrhovat konkrétní řešení v procesu pořizování uvedeného územního plánu, neboť by tak zasahoval do samostatné působnosti obce, která prostřednictvím svého zastupitelstva bude nový ÚP vydávat“. Pořizovateli byl současně znám legislativní proces a obsah návrhu zákona č. 350/2012 Sb.,vedený pod sněmovním tiskem 573. Návrh zákona byl poslaneckou sněmovnou schválen na 46. schůzi poslanecké sněmovny dne 19.09.2012 pod usnesením poslanecké sněmovny č. 1271. Prezident republiky tento návrh zákona podepsal dne 01.10.2012. Zákon byl vyhlášen dne 22.10.2012 ve Sbírce zákonů v částce 130 pod č. 350/2012 Sb. Na základě výše uvedených znalostí a skutečností, kdy od obdržení metodické pomoci krajského úřadu (12.10.2012), vyhlášení novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) dne 22.10.2012 a nabytí účinnosti dne 01.01.2013, nebylo možné zajistit vydání návrhu územního plánu Cítoliby, požádal pořizovatel zpracovatele, aby připravil návrh územního plánu, který bude v souladu s novelizovaným stavebním zákonem. Upravený návrh územního plánu byl pořizovateli doručen v lednu 2013 a dodatečně zveřejněn podle § 50 odst. 3 stavebního zákona platném po 01.01.2013 dne 14.02.2013. Popsané časové souvislosti vedou k závěru o cíleném načasování okamžiku zveřejnění návrhu ve variantě z ledna 2013. Také v tomto kontextu by v následných fázích řízení mohlo při posuzování způsobu uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti, a tedy vlastní zákonnosti, sehrát roli zjištění, že legisvakance nebyla orgánem státu využita k účelům, ke kterým má podle právní teorie i praxe tradičně sloužit, ale v předmětném řízení fakticky zneužita a dokonce jako právní institut obrácena proti účastníkům. Celý tento postup představuje flagrantní porušení základního principu, podle kterého právní stát je mocí právem vázanou, nikoli právem vyzbrojenou. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné „cílené načasování“ zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013, lze jen stěží považovat za relevantní, když toto „dodatečné“ zveřejnění bylo vyvoláno právě novelou stavebního zákona (ustanovením § 50 odst. 3 stavebního zákona v platném zení po 01.01.2013), kterou měl navíc, podle názoru navrhovatele, pořizovatel zneužít k jeho znevýhodnění. Novela stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) naopak umožnila navrhovateli uplatnit připomínku k návrhu územního plánu již ve společném jednání s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi, kterou se pořizovatel musí zabývat a ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva ji vyhodnotit. Pokud by měl pořizovatel zneužít novely stavebního zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen „novela stavebního zákona“) musel by mít jiné informace (což neměl) než informace veřejně přístupné na webových stránkách Poslanecké sněmovny. Novela stavebního zákona byla předložena vládou poslanecké sněmovně dne 16.01.2012, první čtení se uskutečnilo dne 01.02.2012 až potud mohl pořizovatel znát informace o připravované novele stavebního zákona. Oznámení o konání společného jednání bylo dotčeným orgánům, krajskému úřadu a sousedním obcím rozesláno 30.03.2012. Ve vládním návrhu (sněmovní tisk 573/0) byla lhůta, po kterou vlastníkovi (navrhovateli) náleží náhrada za změnu území stanovena na 8 let. Pokud by tedy
- 69 -
pořizovatel před společným jednáním již zamýšlel účelové vydání územního plánu, jen stěží mohl předpokládat, že dne 22.05.2012 (po společném jednání) Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR tuto lhůtu zkrátí na 5 let a určitě nemohl předpokládat, že tento pozměňovací návrh bude přijat. Pokud by totiž pořizovatel vycházel z původního vládního návrhu, ve kterém byla lhůta 8 let a změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby byla vydána v roce 2005, musel by předpokládat vydání územního plánu nejdříve na rok 2014, přičemž by bylo z jeho stany „hloupé“ před druhým čtením novely stavebního zákona zahajovat společné jednání. Až do doby vyhlášení novely stavebního zákona tj. do 22.10.2012, ve Sbírce zákonů pořizovatel nijak s tímto právním předpisem nepracoval, tomu nasvědčuje i žádost o metodickou pomoc ze dne 12.09.2012, kterou zaslal na krajský úřad. Po nabytí platnosti právního předpisu byl zřejmé, že návrh územního plánu bude nutné upravit tak, aby po 01.01.2013 odpovídal stavebnímu zákonu v platném znění. Zároveň tedy rozhodl o zapracování požadavků dotčených orgánů, krajského úřadu a sousedních obcí. Cílem pořizovatele bylo v „dodatečném“ oznámení veřejnosti zveřejnit nejaktuálnější návrh územního plánu (z ledna 2013) tak, aby každý mohl uplatni své připomínky. Vlastník pokládá dále za potřebné připomenout, že z pohledu vývoje jeho vlastnického postavení by v těchto souvislostech byla zcela neadekvátní v rámci územního řízení často uplatňovaná argumentace o spekulativním záměru, neboť jeho pozemky v katastrálním území městysu Cítoliby, včetně pozemku situovaného v území průmyslové zóny, jsou majetkem rodiny po celé století. V rodině se toto pozemkové jmění dědilo z generace na generaci, takže jakékoli úvahy o spekulativním úmyslu by v těchto souvislostech byly naprosto nepřípadné a z hlediska vlastníka a jeho předků přinejmenším nemístné. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná spekulativnost záměru je pouze jeho názorem. Pořizovatel, zpracovatele ani městys nikdy nepředpokládal, že záměry v území prosazované navrhovatelem jsou spekulativní. Ačkoliv na základě této připomínky to je nutné alespoň připustit, neboť jediným argumentem navrhovatele (i přes rozsáhlost připomínky) je zjednodušeně řečeno „finanční hodnota“ jeho nemovitého majetku. Argumentace o spekulativnosti záměrů k získání náhrad za změny v území bylo užito v důvodové zprávě k novele stavebního zákona (sněmovní tisk 573/0) označený jako „Originální dokument“ (str. 122 – 126). Obdobně není třeba vlastníka poučovat o způsobech správného nakládání se životním prostředím, neboť jeho předci se po zmíněné století živili obděláváním půdy, a tedy zemědělskou činností vykonávanou na svém pozemkovém majetku (samozřejmě s výjimkou období, kdy jim takové aktivity byly znemožněny postupem dřívějšího totalitního režimu). Rodina vlastníka se vždy snažila o racionální rozvoj svého hospodaření tak, aby ani v obdobích ekonomických krizí nebylo nutné činnost omezovat. S ohledem ke shora uvedenému se jistě nelze divit pocitu křivdy vlastníka z postupu orgánů státu i samosprávy, zejména když své nemovité jmění neužívá ke spekulacím, které by mu umožnily pohodlný život. Právě v tomto kontextu vystupuje výrazně do popředí již zmiňovaný institut legitimního očekávání, neboť spolehlivé zajištění chodu hospodářství na pozemcích vlastníka je logicky úzce spjato s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi. Z tohoto pohledu zajisté nelze v případě vlastníka dramatické snížení hodnoty důležité části jeho nemovitého jmění interpretovat pomocí klasického institutu náhrady škody ve smyslu prokazatelné újmy, ale právě jedině v rámci legitimního očekávání, které je základem zmíněných úvah o nakládání s majetkem zajišťujícím hospodaření. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce zcela vyhnul jakémukoliv specifikování záměru se svým nemovitým majetkem, pro pořizovatele je tak těžké obhájit zastavitelnost „průmyslové zóny“. Navrhovatel uvádí, že „spolehlivý chod hospodářství na pozemcích je úzce spjat s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi“, bohužel však neuvádí jaké jsou ty
- 70 -
„širší úvahy“. Není v silách pořizovatele ani určeného člena zastupitelstva, aby se zabývali veškerými variantami „širších úvah navrhovatele“. Návrh územního plánu musí vždy pracovat s konkrétními záměry a konkrétními myšlenkami . V případě, že by byla v územním plánu připuštěna zastavitelnost ploch na základě „širších úvah navrhovatele“ jednalo by se bezpochyby o spekulativní jednání, neboť vymezením těchto ploch k zastavitelnosti by bez účelně zvýšilo jejich hodnotu. Jedním ze základních cílu je sice tvorba předpokladů pro výstavbu, ale zároveň musí územní plánování vytvářet podmínky pro udržitelný rozvoj území, který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. Dalším základním cílem územního plánování je vymezovat zastavitelné plochy s ohledem na potenciál rozvoje území a ne na základě „širších úvah navrhovatele“. Navrhovatel v rámci institutu „legitimního očekávání“ očekává, že finanční hodnota jeho nemovitého majetku (pozemků, které byly součástí zastavitelných ploch „průmyslové zóny“) bude zachována, bez toho aniž by jakkoli prokázal důvody vymezení, tj. konkrétní záměry, které by měly být realizovány na jeho nemovitém majetku. Navrhovatel tak opět argumentuje pouze finanční ztrátou, vyplývající ze zrušení „průmyslové zóny“. Pokud by návrh územního plánu byl podřízen „legitimnímu očekávání“ v zachování hodnoty nemovitého majetku, tj. ryze soukromého záměru „finančního zisku“, došlo by k hrubé nerovnováze mezi soukromým a veřejným sektorem (ochranou veřejných zájmů). V případě kydy je pořizován „nový“ územní plán lze jen z těží naplnit institut „legitimního očekávání“. Návrh „nového“ územního plánu není nijak vázaný na předchozí (i současně platnou v době pořizování) územně plánovací dokumentaci řešeného území. Cílem nového územního plánu je prověřit a vymezit zastavitelné plochy podle současných podmínek a potenciálu rozvoje území ve vyváženém vztahu soukromých a veřejných zájmů. Navrhovatel ve své připomínce neuvádí žádné důvody, které ho vedly k dojmu, že lze „legitimně očekávat“ zachování „průmyslové zóny“. Od vymezení „průmyslové zóny“ (změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005) do doby rozhodnutí zastupitelstva obce (2010) o pořízení nového územního plánu, nebyla stavebnímu úřadu (Městský úřad Louny, stavební úřad) doručena žádna úplná žádost o vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, která by navíc nabyla účinnosti. Tyto skutečnosti musejí být vlastníkovi nemovitostí (pozemků) známi, neboť stavební zákon k podání žádosti o územní rozhodnutí nebo územní souhlas vyžaduje úkony osob vlastnící nemovitost (minimálně udělení plné moci). Pořizovateli je znám pouze jeden případ, kdy byla stavebnímu úřadu doručena žádost o územní rozhodnutí z roku 2009, územní řízení probíhalo tedy od roku 2009 do roku 2013 s tím, že bylo zastaveno pro neúplnost žádosti. Navrhovateli musela být známa existence (minimálně v době podání připomínky) strategických průmyslových zón TRIANGLE - volné připravené plochy 180 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:24 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny TRIANGLE: http://www.trianglecity.cz/cs/obecne-informace) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 24 km s časem dojezdu mezi 15 až 30 minutami a JOSEPH - volné připravené plochy 129 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:26 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny JOSEPH: http://www.pz-joseph.eu/nabidka-volnych-pozemku/) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 30 km s časem dojezdu do 30 minut. Zároveň musel být navrhovateli znám hospodářský vývoj (stagnace výroby) v době podání připomínky. Vlastník shledává zcela neadekvátní protichůdnou argumentaci, která se objevuje v jednotlivých po sobě jdoucích návrzích územního plánu pořizovaných v tomto řízení a jejímž kritériem je pouze okamžitá potřeba zdůvodnění aktuálně zastávaného názoru. Obdobně vnímá jako projev arogance moci, je-li používána protismyslná účelová argumentace, včetně populistického zneužívání důrazu na ochranu životního prostředí. Nebude se proto možné divit, pokud za této situace vlastník znovu pečlivě zváží další výkon zemědělské činnosti v lokalitě, která byla v průběhu tohoto řízení označena za těžko obdělávatelnou enklávu, resp. za prostor při frekventované silnici, který je vhodnější pro vznik moderní ekonomické zóny než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici. Vypořádání pořizovatele:
- 71 -
Ochrana životního prostředí a nezastavěného území není populistickým aktem zpracovatele, pořizovatele ani městyse. Ochrana životního prostředí a nezastavěného území je jedním z hlavních cílů územního plánování uložená stavebním zákonem. Navrhovatelem uváděné zvážení výkonu zemědělské činnosti na plochách zrušené „průmyslové zóny“ je pouze jeho soukromím rozhodnutím, které nelze územním plánem nijak ovlivnit a naopak nijak neovlivní pořízení návrhu územního plánu. Ze všeho, co bylo až dosud uvedeno, podle názoru vlastníka vyplývá, že zachování průmyslové zóny v novém územním plánu platná právní úprava - jakkoli se v jejím vývoji stále více zdůrazňuje potřeba zvýšené ochrany životního prostředí - nebrání. Změna současného náhledu, která se promítla do posledního návrhu z ledna 2013 směřující k zachování dosavadního stavu, je tedy možná. Z tohoto pohledu má zásadní význam stanovení priorit, a tedy posouzení, zda má dostat přednost ochrana vlastnických práv subjektů soukromého práva a také podpora ekonomického rozvoje v regionu s nejvyšší nezaměstnaností, nebo zda mají být cíleně hledány důvody pro zrušení zóny. Všechny popsané souvislosti, včetně postupu pořizovatele v čase, vedou k závěru, že v poslední fázi řízení je dávána přednost řešení uvedenému na druhém místě. Skutečně relevantní právní překážka zachování průmyslové zóny však neexistuje. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své námitce uvádí, že „zachování průmyslové zóny nic nebrání“, přičemž opětovně neuvádí žádné konkrétní důvody, o které by se mohl pořizovatel opřít a které by znamenali zachování „průmyslové zóny“. První skutečností „bránící“ vymezení „průmyslové zóny“ je kvalita zemědělského půdního fondu. Převážná část plochy „průmyslové zóny“ je vymezena na pozemcích s I. a II. třídou ochrany, jen minimální část plochy „průmyslové zóny“ je na pozemcích s IV. třídou ochrany. Půdy s I. třídu ochrany je možné odejmout ze zemědělského půdního fondu pouze výjimečných případech, a to převážně pro záměry související s obnovou ekologické stability krajiny, případně pro liniové stavby zásadního významu. Vzhledem k tomu, že metodika neuvádí konečný výčet možností, ale pouze naznačuje příklady, pro které lze tuto půdu odejmout, lze se domnívat, že v ostatních případech bude nutné řádné odůvodnění odejmutí nejkvalitnějších půd současně s prokázáním převažujícího jiného veřejného zájmu nad zájmem ochrany zemědělského půdního fondu. Půdy II. třídy ochrany lze odjímat ze zemědělského půdního fondu jen podmíněně. V územně plánovacích dokumentacích lze tyto půdy vymezovat jen jako podmíněně zastavitelné. Lze tedy dovodit, že půdy s II. třídou ochrany lze ze zemědělského půdního fondu odjímat pouze za podmínky, kterou může být např. převážení jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Viz metodický pokyn čj. OOLP/1067/96 Ministerstva životního prostředí ze dne 01.10.1996 k odnímání půdy ze zemědělského půdního fondu podle zákona ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění zákona ČNR č. 10/1993 Sb. (dále jen "zákon"). Druhou skutečností je zákonná podmínka stanovená § 18 stavebního zákona, podle které se zastavitelné plochy vymezují s ohledem na potenciál území. Podle Zásad územního rozvoje Ústeckého kraje a Politiky územního rozvoje ČR, lze řešené území kvalifikovat jako potenciálně vhodné pro vymezení k ekonomickému rozvoji. Politika územního rozvoje ČR je koncepční dokument řešící „celé“ území České republiky. Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje, jsou územně plánovací dokumentací, která řeší celé území kraje (vydávané v měřítku 1 : 50 000 nebo 1 : 100 000). Vzhledem k rozsahu „průmyslové zóny“ bylo její vymezení nutné posoudit i v rámci širších vztahů z hlediska její konkurenceschopnosti a potenciálu využitelnosti. Posuzována byla oblast pouze v Ústeckém kraji s dojezdovou vzdáleností v čase do 30 minut a to pouze z hlediska „strategických“ průmyslových zón TRIANGLE (nezastavěných cca 180 ha) a JOSEPH (nezastavěných cca 129 ha). Ostatní plochy pro výrobu a skladování v rámci širších vztahů byly posuzovány plochy bezprostředně navazujících obcí, tj. města Louny (cca 40 ha nezastavěných). Ostatní sousední obce nemají plochy pro výrobu a skladování v takovém rozsahu, která by ovlivnila konkurenceschopnost „průmyslové zóny“. Z výše uvedeného vyplývá proti vymezení „průmyslové zóny“ nevyužité plochy strategických průmyslových zón a nevyužité plochy pro výrobu a skladování na území bezprostředně sousedícího města Louny.
- 72 -
Potenciál vymezení „průmyslové zóny“ v řešeném území je tedy minimální a lze o něm uvažovat až po využití alespoň 60 % současně vymezených ploch, jak na území města Loun, tak i strategických průmyslových zón TRIANGLE a JOSEPH. Od vymezení „průmyslové zóny“ v roce 2005 ve změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby došlo ke změně pohledu na využívání zastavitelných ploch na půdách s nejvyšší ochranou, alespoň nepřímo a to zákonem č. 402/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který zdevítinásobil, resp. zšestinásobil, odvod za odnětí půdy I. třídy ochrany, resp. II. třídy ochrany. V tomto směru lze určitě hovořit o změně názoru zákonodárce, který již nadále nechce tolerovat zastavování nejúrodnějších půd a ztížil tak investorům výstavbu na těchto půdách. Zrušení „průmyslové zóny“ nebylo tedy libovůlí pořizovatele, zpracovatele nebo dokonce městyse, ale její zrušení bylo vynuceno pod tíhou faktů a argumentů. „Průmyslová zóna“ byla v původním návrhu územního plánu (březen 2012) vymezena v souladu se zadáním územního plánu, ve kterém pořizovatel předpokládal úspěšné vydání územního rozhodnutí k záměru skladovacích hal, neboť žádost byla stavebnímu úřadu doručena již v roce 2009. Vlastník proto předpokládá, že problematika průmyslové zóny bude v dalším řízení znovu pečlivě posouzena s přihlédnutím ke všemu, co v této připomínce uvedl, a že nakonec dojde k přijetí řešení respektujícího zájem na ochraně vlastnických práv v předmětném kontextu relevantně vyjádřený již zmíněným institutem legitimního očekávání. K argumentaci akcentující význam novely stavebního zákona pokládá vlastník za potřebné nejprve uvést, že zásadně nezpochybňuje možnost takového uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti orgánu územního plánování, v jehož důsledku dojde při vydání nového územního plánu ke změně území. Z hlediska takto vymezeného rozsahu rozhodovací pravomoci se na postavení orgánu územního plánování ani poslední novelou nic nezměnilo. Ostatně stejným způsobem byl definován věcný rozsah rozhodovací pravomoci při řešení problematiky změny území i v dřívějších předpisech a také legislativa ostatních států, se kterými se s ohledem na společný základ právní kultury Česká republika obvykle srovnává, vychází z analogických pravidel. Z posledně uvedeného vyplývá, že mezi vlastníkem a pořizovatelem, resp. ani městysem Cítoliby, není principiální spor v otázce obecného vymezení rozsahu rozhodovací pravomoci v územním plánování. Naproti tomu sporným je postup uplatněný v předmětném případě, a to jak z hlediska způsobu interpretace a aplikace právní úpravy, o němž se podrobně pojednává výše (zejména protichůdná argumentace nakonec završená tvrzením o nutnosti zrušení průmyslové zóny), tak i posouzení právních důsledků novely, k čemuž se vlastník dále vyjadřuje. Z celého dosavadního průběhu řízení je zřejmé, že pořizovatel je přesvědčen o věcné správnosti svého postupu nejen z pohledu již zmíněného vymezení věcného rozsahu rozhodovací pravomoci, ale zejména také v otázce posouzení případných důsledků aplikace pravidel o náhradách za změnu území. Pořizovatel, který v oznámení ze dne 14. 2. 2013 cituje dvě pravidla přechodných ustanovení (konkrétně čl. II odst. 2 a 7 zákona č. 350/2012 Sb.), je zjevně přesvědčen o neexistenci ekonomického rizika ve vztahu k obci nebo jinému odpovědnému subjektu samosprávy, dojde-li ke zrušení průmyslové zóny již za účinnosti novely stavebního zákona. Vlastník neshledává potřebným obšírně polemizovat s právním názorem, který si na danou právní otázku pořizovatel již zjevně autoritativním způsobem utvořil, zejména když taková argumentace by byla v dané fázi řízení předčasnou. Přesto alespoň stručně naznačí, o jaké úvahy se jeho - oproti pořizovateli odlišný - právní názor opírá. Teprve další vývoj tohoto řízení a případně řízení o náhradě z titulu změny území přinese jednoznačnou odpověď na otázku, zda postup pořizovatele, který svůj právní názor zakládá toliko na úzce gramatickém výkladu novelizovaného ustanovení § § 102 stavebního zákona bez přihlédnutí k vývoji právní úpravy, a tedy k historickému výkladu, a zřejmě také na zjištění o absenci speciálního přechodného ustanovení, nebyl unáhlený. K relevantní problematice vývoje pravidel o náhradě za změnu území vlastník nejprve připomíná, že právní úprava obsažená v ustanovení § § 102 stavebního zákona, ve znění
- 73 -
před novelou, institut těchto náhrad legislativně založila, když předchozí předpisy o stavebním řízení náhrady z tohoto důvodu neznaly (srov. právní úpravu obsaženou v zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, platném v době od 1. 10. 1976 do 30. 6. 2006, resp. ještě starší právní úpravu). V úvodní pasáži zvláštní Části důvodové zprávy označené nadpisem Hlava III - nástroje územního plánování figuruje náhrada za změnu území, která náleží vlastníkům pozemků nebo staveb v důsledku omezení jejich práv jako jeden z takových základních nástrojů. Z celého obsahu důvodové zprávy, včetně její obecné části, i zhodnocení jejího souladu s právem Evropské unie, pak vyplývá snaha o přiblížení obsahu legislativy územního plánování a stavebního řízení civilizovanému standardu akcentujícímu institut právní jistoty. S ohledem k výše uvedenému jsou pravidla pojednávající o náhradě za změnu území obsažená v původním znění § § 102 stavebního zákona legislativním vyjádřením věcného záměru, jehož základním cílem při nastavení interakcí instrumentů veřejného a soukromého práva bylo posílení právní jistoty vlastníka. Z hlediska širších souvislostí legislativního vývoje se jednalo o prosazení logického akcentu právní úpravy, když v předchozím období byl dlouhodobě favorizován tzv. veřejný (ve skutečnosti však vlastně svou povahou kolektivistický) zájem nad zájmem soukromým (vyjadřujícím právní postavení jednotlivce). Právě z tohoto důvodu byla jako základní podmínka nároku na náhradu stanovena samotná právní skutečnost omezení práv vlastníka, která se v rámci procesu aktualizace územně plánovací dokumentace projevuje verdiktem o změně území pravidelně v podobě změny využití v rámci účelového určení, a v jejímž důsledku nemovitost nadále není uznána jako zastavitelné území. Z hlediska časového rozsahu pak nebylo ve smyslu hmotněprávním stanoveno žádné omezení. Z obsahu pravidel uvedených v § § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, tak bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, že tato reflektují základní kritérium institutu legitimního očekávání vlastníka, nikoli pouze prokazatelné újmy ve smyslu institutu náhrady škody. Novela účinná od 1. 1. 2013 představuje změnu právě ve výše popsané koncepci věcného záměru a projevuje se ústupem od respektu k důsledné ochraně vlastnického postavení ve smyslu institutu legitimního očekávání a příklonem k úzce definovanému pojetí prokazatelné újmy. Za takovou újmu však již nadále není považováno markantní snížení ceny pozemku způsobené veřejnoprávním aktem, takže zcela bez povšimnutí zůstávají všechny relevantní souvislosti ovlivňující nakládání vlastníka s jeho nemovitým majetkem třeba právě v rámci jeho předpokládané realizace. Kromě toho se zakládá také časové omezení. Důvodová zpráva k novele v této souvislosti hovoří výhradně o veřejnoprávních aspektech územního plánování, přičemž akcentuje potřebu omezení spekulativních záměrů a vyšší míry flexibility v rozhodování. Problematikou ochrany postavení vlastníků, jejichž právní pozice se takto výrazně zhoršuje, se důvodová zpráva vůbec nezabývá a na rozdíl od důvodové zprávy k původně schvalovanému stavebnímu zákonu nemá v těchto souvislostech žádnou zmínku o ústavní konformitě přijatého řešení. Stejný závěr se týká i zhodnocení souladu navrhované úpravy s mezinárodními smlouvami a právem Evropské unie, když oproti původně přijímané normě v analogické pasáži důvodové zprávy k novele figurují pouze mezinárodní akty, jejichž předmětem úpravy je ochrana životního prostředí, zatímco zcela chybí posouzení ve vztahu k relevantním předpisům primárního komunitárního práva. K celému vývoji předmětného ustanovení je třeba ještě dodat, že nabytí účinnosti § § 102 v jeho původním znění bylo oproti účinnosti celého stavebního zákona odloženo, když stavební zákon nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2007, zatímco ochranné ustanovení o náhradách (konkrétně § § 102 odst. 2) se stalo účinným až 1. 1. 2012. Původní návrh přitom předpokládal odložení účinnosti zmíněného ustanovení jen k 1. 1. 2010. Z písemných záznamů o projednávání stavebního zákona v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky lze učinit spolehlivý závěr o působení významných lobbyistických tlaků s cílem zabránit přijetí jakéhokoli ustanovení o náhradě z titulu změny území, případně výrazně zpřísnit pravidla o takové náhradě. Tyto skutečnosti se zřetelně projevily jak při schvalování samotného stavebního zákona (výsledkem ostatně bylo právě již popsané prodlužování nabytí účinnosti ochranného ustanovení o náhradách), stejně jako při schvalování novely, když z pohledu postavení vlastníků byla nakonec v rámci variantního řešení přijata ještě
- 74 -
horší pravidla, než jaká obsahovala nejméně výhodná varianta (zejména z hlediska časových údajů). Vlastník považoval za vhodné připomenout všechny tyto souvislosti představující východiska historického výkladu, neboť judikatorní korekce orgánem státu nebo samosprávy prosazovaného výkladu tradičně k takovým okolnostem přihlíží. Z pohledu vysoce relevantní podmínky ústavní konformity se tento závěr týká jak roviny výkladu a aplikace (v rámci uplatnění pravomoci obecné justice), tak i úrovně samotného obsahu právní úpravy (v rámci uplatnění pravomoci Ústavního soudu). Podle názoru vlastníka je přinejmenším zřejmým a mezi ním a pořizovatelem snad dokonce nesporným, že vlastní tvorba práva i jeho interpretace a aplikace je v oblasti územního plánování výrazně ovlivněna střetem veřejného a individuálního zájmu. Stejně tak není důvodu pochybovat o tom, že smyslem této úpravy a zajisté i její interpretace a aplikace je nalézání souladu mezi oběma těmito zájmovými póly s cílem efektivního územního uspořádání, včetně účelového určení využití jednotlivých pozemků. V těchto souvislostech však vlastníku nezbývá než konstatovat, že pořizovatel má - jak vyplývá z dosavadního průběhu celého procesu - na zřeteli jen jednu stranu problému, zatímco pomíjí individuální zájem vlastníků. Popsaný postup při uplatnění rozhodovací pravomoci, zejména z pohledu načasování zveřejnění posledního návrhu z ledna 2013, svědčí o snaze po účelovém prosazení evidentně již dříve akcentovaného záměru tvrdě realizovaného i přes zvýšení rizika procesní napadnutelnosti takto otevřeně proti soukromým subjektům použité interpretace. Jakkoli vlastník nemůže disponovat přesnými informacemi o způsobu utváření právních názorů orgánů územního plánování, je zřejmým, že metodické postupy v jejich činnosti se až nápadně podobají argumentaci odpůrců přijetí právních pravidel důsledně ochraňujících právní jistotu vlastníka, především také uznáním relevance kritéria legitimního očekávání. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce (názoru) zcela opomněl návrh územního plánu z března 2012, jehož obsahem byla i „průmyslová zóna“. Pokud by tedy bylo cílem pořizovatele zohledňovat pouze zájem veřejný (ochranu životního prostředí jak tvrdí navrhovatel) bez zohlednění zájmu soukromých, nebylyby plochy „průmyslové zóny“ součástí zadání územního plánu ani návrhu územního plánu z března 2012. Jak již bylo několikrát uvedeno, v případě relevance připomínky, která by obsahovala „reálné“ fyzické záměry navrhovatele, resp. vlastníka nemovitostí, mohl pořizovatel přistoupit k důslednější obhajobě a ochraně „průmyslové zóny“. Vzhledem k tomu, že navrhovatel ve své připomínce argumentuje snížením hodnoty svého majetku (finanční ztrátou), nezbývá pořizovateli jiná možnost než se přiklonit k faktům a argumentům veřejného zájmu, neboť pořizovateli nejsou známy žádné fyzické záměry, které by mohl obhajovat. Snížení hodnoty nemovitého majetku, který měl být, podle navrhovatele, využit pro další rozvoj hospodaření a zachování vlastnického práva, nelze v takto obecné podobě hodnotit jako přípustný argument, který by měl oponovat veřejnému zájmu ochrany životního prostředí. Načasování již bylo popsáno výše. Pořizovatel postupuje tak, aby maximálním způsobem vyvážit udržitelný rozvoj území jako veřejný zájem na jedné straně a soukromé zájmy na straně druhé. V obecné rovině vlastník sice - jak již bylo uvedeno - nepochybuje o pravomoci a věcné příslušnosti pořizovatele k provedení zásahu ve smyslu změny území v rámci vydání nového územního plánu, současně však má závažné pochybnosti o věcné správnosti jeho postupu v daném případě, když shledává rozpor s celou řadou principů nastolených judikaturou v rámci jí vymezeného algoritmu přezkumu aktů vydávaných v územním řízení. Nedojde-li ke změně stanoviska, bude samozřejmě tato problematika předmětem dalších instrumentů procesní obrany. Stejný závěr se týká i otázky náhrad, a to jak v rovině interpretační, tak i legislativní. Z výše podaného popisu vývoje právní úpravy i jejího konstitučního zázemí vyplývá přinejmenším zásadní pochybnost o ústavní konformitě autoritativního právního názoru o spolehlivě bezvýjimečném uplatnění pravidla o náhradách podle novely ve všech
- 75 -
případech, kdy byla změna - třeba i v rámci běžícího procesu aktualizace územně plánovací dokumentace - provedena v době po 31. 12. 2012. Vypořádání pořizovatele: Nejedná se o nic jiného než o právo navrhovatele. Vlastník je toho názoru, že dokonce i v samotné interpretační a aplikační rovině je takový právní názor sporným, když není vyloučeno postupovat jinak, a to způsobem ústavně konformním. S přihlédnutím k principu průniku ústavních kautel do interpretace všech ustanovení obyčejného práva i k historickému výkladu existuje nezanedbatelný argumentační prostor, zejména ve vzájemné souvislosti uplatnění institutů intertemporality a retroaktivity. Novela stavebního zákona sice neobsahuje speciální intertemporálium, které by se zabývalo aplikací nově koncipovaného ochranného ustanovení § 102, avšak přinejmenším v řízeních, která byla zahájena před nabytím účinnosti novely stavebního zákona, lze na potřebu respektu k úrovni ochrany individuálních vlastnických práv nastolené pravidlem účinným před novelou usuzovat jak z obsahu ostatních přechodných ustanovení, která mají jen úzce procedurální charakter (tento závěr se týká i pořizovatelem připomínaného čl. II odst. 2 a 7 novely), a směřují-li výjimečně také k ovlivnění hmotněprávní pozice, pak jedině s důsledky in favorem (úprava restrikcí vymezení předkupního práva), tak i ze samotného vývoje znění ustanovení § 102, včetně v novele uvedených časových údajů. Jen pro úplnost je třeba dodat, že samotná přechodná ustanovení novely stavebního zákona sledují logiku postupné realizace všech činností směřujících k vydání nového územního plánu, a tedy komplexní povahu celého procesu aktualizace územně plánovací dokumentace, takže z hlediska vymezení pojmu řízení by právě v souvislosti obsahu intertemporálií nemohl obstát restriktivní výklad zužující řízení jen na činnosti realizované podle § 52 a násl. stavebního zákona. V případě neschůdnosti interpretačního řešení se ještě větší prostor nabízí ve vztahu k legislativnímu testu ústavní konformity. Jakkoli je vlastník toho názoru, že věcně správné řešení lze nalézt v interpretační rovině, v každém případě vystupuje do popředí výrazná pochybnost o ústavním souladu novelizovaných pravidel o náhradách za změnu území. Novela stavebního zákona totiž zcela pomíjí význam dlouhodobě respektované spolehlivosti vkladů do nemovitého majetku, právní úpravu fakticky vrací do režimu z doby řízené ekonomiky a jde proti zásadním trendům tržního hospodářství. Skutečností je, že markantní snížení hodnoty nemovitého majetku vyvolané obsahem veřejnoprávního aktu má přinejmenším svými důsledky povahu vyvlastnění. Svou podstatou se totiž jedná o obdobný mechanismus uplatnění veřejné moci jako v případě zásahů postihujících hodnotu vkladových účtů s důsledkem výrazné finanční ztráty soukromých subjektů. Na věcné správnosti tohoto závěru nemůže ničeho změnit ani případný vývoj legislativy, který pod tlakem určitých lobbyistických skupin směřuje k relativizaci principů ochrany vlastnického práva a právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, ani způsob interpretace a aplikace právní úpravy. Podle přesvědčení vlastníka proto každý zásah zpochybňující reálné (nikoli pouze formální) uplatňování relevantních zásad individuální ochrany směřuje k protiústavnímu řešení, a to bez ohledu na to, zda se tak děje jen v úrovni interpretace a aplikace práva nebo při jeho vlastní tvorbě. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné přirovnání „snížení hodnoty nemovitého majetku“ k aktu „vyvlastnění“, nelze než odmítnout, jelikož podstatou vyvlastnění je přechod vlastnického práva z vlastníka na jinou osobu nebo omezení vlastnického práva. Zrušení „průmyslové zóny“ resp. převod plochy z plochy zastavitelné na územní nezastavěné nijak nemění vlastnická práva a nijak je neomezuje. K argumentaci navrhovatele je ještě nutné dodat, že městys Cítoliby prostřednictvím změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby dal vlastníkům nemovitostí ležících pod „průmyslovou zónou“ příležitost, zhodnotit svůj majetek. Dne 11.05.2006 nabyl platnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který už ve svém původním znění deklaroval zánik územně plánovacích dokumentací pořízených před dne 01.01.2007. Z tohoto faktu lze dovodit,
- 76 -
že navrhovatel nemohl legitimně očekávat zachování „zastavitelnosti“ svých pozemků po uplynutí lhůt platnosti územně plánovacích dokumentací pořízených podle zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. V souvislostech předmětného případu je tak zřejmé, že samotný vztah odpovědnosti vlastníka k jeho nemovitému majetku mu ukládá, aby využil všech procesních prostředků k obraně svého práva. Osobní zkušenost vlastníka spočívající v prožitku tíživé situace rodiny, když jeho rodičům bylo po téměř půl století totalitním režimem znemožněno faktické i právní nakládání s jejich nemovitým majetkem, tento pocit odpovědnosti posiluje. Přitom vlastník, který již dosáhl věku 93 roků, nepředpokládal, že by se i v polistopadové době mohla taková situace jen v mírně modifikované podobě opakovat. Vlastník je přesvědčen, že postup uplatněný v jeho případě se vymyká ústavnímu rámci zásad zajišťujících vyváženost mezi působením instrumentů veřejného a soukromého práva, a tak soulad mezi veřejným a individuálním zájmem, zatímco naopak naplňuje znaky ústavní non konformity, a to především popřením ústavně garantovaného principu ochrany vlastnictví s důsledkem legitimně neodůvodnitelné ztráty hodnoty nemovitého majetku. Vlastník je proto připraven k ochraně svého práva důsledně využít prostředků procesní obrany na všech úrovních a dosáhnout řešení splňujícího znaky obecné spravedlnosti. Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu nijak neomezuje navrhovatele v nakládání se svým majetkem. Návrh územního plánu nenavrhuje žádná omezení vlastnických práv k pozemkům navrhovatele uvedeným v bodě I.c. Návrh územního plánu zachovává skutečné využití pozemků, tj. pro zemědělské účely. Pořizovatel nebude ve vyhodnocení připomínky posuzovat přirovnání navrhovatele, ve kterém přirovnává zrušení „průmyslové zóny“ k vyvlastnění před listopadem 1989. Pořizovatel považuje tento příměr vzhledem k výše uvedeným argumentům a faktům za zcela účelový a „populisticky“ zneužitý v prospěch navrhovatele. Pořizovatel zároveň důrazně upozorňuje, že nikterak nechce zlehčovat závažnost, křivdy způsobené totalitním režimem vlastníkovi nemovitostí při výkonu jeho práv. Navrhovatel ve své připomínce, jakkoliv se snažil argumentovat, neprokázal žádný faktický záměr, který by mohl být na jeho pozemcích (nemovitém majetku) realizován. Jediným argumentem navrhovatele je „snížení finanční hodnoty“ jeho majetku. Jedinou nezákonnost, kterou navrhovatel spatřuje v procesu pořizování, je porušení principu „legitimního očekávání“. Vlastník, jak již uvedl, považuje za poněkud předčasné podrobněji předestírat širší právní zejména ústavněprávní - argumentaci na podporu této zásadní připomínky. Z tohoto důvodu se omezil jen na naznačení základu takové argumentace, zejména když předpokládá, že věc tak daleko nedojde, neboť pořizovatel při dalším řízení k jeho názoru přihlédne. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel velmi pečlivě prostudoval každou myšlenku připomínky, jak samostatně tak i ve vzájemných souvislostech. Pořizovatel se zabýval důvodovými zprávami stavebního zákona (i novel) ve snaze co nejvíce se přiblížit ke skutečnému účelu jednotlivých ustanovení stavebního zákona. Pořizovatel neopomněl ani časovou linii vývoje stavebního zákona v podobě postupně přijímaných novel a důvodových zpráv. Jediný závěr, který lez k této připomínce přijmout, je ten, že se jedná o připomínku neopodstatněnou, velmi obecnou bez konkrétního zdůvodnění (uvedení konkrétních záměrů schopných realizace). Připomínku v rozsahu bodu I.c., vyjma části týkající se plochy se IV. třídou ochrany zemědělského půdního fondu, nezbývá než odmítnout jako neodůvodněnou. Zároveň pořizovatel dodává, že bude zpracovatelem prověřena možnost vymezení plochy pro výrobu a skladování na ploše se IV. třídou ochrany. I.c
Petit
S ohledem ke všemu, co bylo uvedeno v předchozích bodech tohoto podání, vlastník
- 77 -
navrhuje úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby nebyla provedena změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby byla kvalifikována v celém prostoru severně od silnice I/7 jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. II.
Zřízení místní komunikace D26 a výsadba izolační a ochranné zeleně ZX/19
Druhá připomínka se týká zřízení místní komunikace označené symbolem D26 v úseku cest patřících soukromým vlastníkům mezi ulicemi Smetanova a Postoloprtská a návrhu na realizaci výsadby izolační a ochranné zeleně v lokalitě vyznačené symbolem ZX/19. Z hlediska postavení vlastníka se předpokládané zásahy, které mají být realizovány na základě návrhu územního plánu, dotýkají především jeho pozemků, které jsou situovány přímo na území zamýšlené výstavby místní komunikace D26, neboť právě vlastníku patří významná část zde umístěných cest. Tento záměr, a zejména návrh na výsadbu izolační a ochranné zeleně ZX/19, má pak přímý vliv také na další pozemek bezprostředně navazující v severním směru na zmíněné cesty. Konkrétně se jedná o pozemky parc. č. 832/2 o výměře 586 m2, parc. č. 550/19 o výměře 230 m2 a parc. č. 550/48 o výměře 6 434 m2. II.a
Základní východiska
V předmětné lokalitě se v souladu s dosavadním řešením vyplývajícím z platného územního plánu nachází zastavitelné území. Z pohledu předkládaného návrhu se konkrétně jedná o dvě plochy individuálního bydlení v rodinných domech označované symboly BI. 2/30 a BI. 2/31. Dále se zamýšlí zřízení obvodové komunikace v rámci obchvatu městyse Cítoliby, prodloužení ulice Havlíčkovy západním směrem až po hranici rovněž plánované izolační a ochranné zeleně označené symbolem ZX/19. Tato izolační a ochranná zeleň má kromě oblasti trojúhelníku mezi plánovanou křižovatkou obvodové komunikace v úseku D10 a ulicí Postoloprtskou vyplňovat také jižní okraj všech pozemků v ploše individuálního bydlení označené symbolem BI 2/30, zřejmě v rozsahu ochranného pásma nadzemního vedení jako součásti elektrizační soustavy. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděný „platný územní plán“ je „Územní plán sídelního útvaru Cítoliby vydaný dne 02.11.1996“. Jedná se o platnou územně plánovací dokumentaci v době vyhodnocování připomínky navrhovatele. Plochy vymezené v návrhu územního plánu z března 2012 (i v návrhu územního plánu z ledna 2013) označené symboly BI.2/30 a BI.2/31 vzešli právě ze „současně platného“ (v době vyhodnocování připomínky) Územního plánu sídelního útvaru Cítoliby. Jedná se o zachování plochy určené k výstavbě rodinných domů. V územním plánu sídelního útvaru (současně platném v době vyhodnocování připomínky) byly původně plochy označené BI.2/30 a BI.2/31 (v pořizovaném návrhu územního plánu) pouze jednou celistvou plochou. Z důvodu udržení jasné urbanistické koncepce přistoupil zpracovatel návrhu územního plánu (projektant) k vymezení komunikací do původní plochy vymezené v územním plánu sídelního útvaru, v důsledku toho se plocha rozdělila do dvou ploch a to BI.2/30 a BI.2/31. Vymezená komunikace (označená ve výkrese veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací D27), v důsledku, které došlo k rozdělení původní plochy je logickým prodloužením Havlíčkovy ulice, která zpřístupňuje dopravně i technicky výše uvedené plochy. „Obvodová“ komunikace D10 (označení je přebrané z výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací) měla podle návrhu z března 2012 sloužit jako „odlehčující“ komunikace, která měla odvést část dopravy z centra městyse (převážně dopravu, která míří z Loun do Žatce).Dále měla tato komunikace zpřístupnit plochu bydlení BI.2/31 a BI.2/27 (v rozsahu návrhu z března 2012). Po společném jednání, kdy dotčené orgány nesouhlasily s vymezením celé plochy BI.2/27 (plocha BI.2/27 byla v návrhu z ledna 2013 zmenšena do rozsahu plochy pro bydlení vymezené v územním plánu
- 78 -
sídelního útvaru Cítoliby, resp. jeho č. 2, zbytek plochy byl ponechán pouze jako územní rezerva s prověřením k bydlení označená BI.2/32 – návrh územního plánu z ledna 2013) ztratilo vymezení komunikace D10 v místě plochy územní rezervy (BI.2/32 – označení z návrhu územního plánu z ledna 2013) smysl. Z tohoto důvodu byla ponechána pouze část komunikace D10 , která zpřístupňuje plochu BI.2/31 ze severní strany. Úkolem projektanta bude dořešit propojení komunikací D25, D26, D27 (označení je přebrané z výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací) a D10 západně od plochy pro bydlení BI.2/30 a BI.2/31. Plocha ZX/19 – plocha izolační zeleně se skládá z dvou částí. První trojúhelníková část se nachází západně od plocha BI.2/30 a BI.2/31, kdy přeponu této plochy tvoří právě západní hranice ploch BI.2/30 a BI.2/31, odvěsny trojúhelníku tvoří komunikace D10 (vymezení z návrhu územního plánu z března 2012) část komunikace D25 (část komunikace mezi křížením komunikace D10 a D25 a křížením D26 a D25). Druhou část izolační zeleně tvoří liniová plocha podél komunikace D26, která svou severní hranicí kopíruje ochranné pásmo vedení vysokého napětí VN 22 kV. Plocha izolační zeleně (druhá část plochy ZX/19) vymezené mezi plochou komunikace D26 a severní hranicí ochranného pásma vysokého napětí omezuje vlastníky (i navrhovatele) pouze v ploše ochranného pásma vysokého napětí VN 22 kV. Izolační zeleň byla vymezena právě s ohledem na ochranné pásmo vysokého napětí VN 22 kV a omezením výstavby s tím spojeným. Izolační zeleň měla případným budoucím stavebníkům jasně definovat zastavitelnou plochu a ochránit je před případnými spekulanty (nejsou myšleni vlastníci nemovitostí). V této lokalitě se dále předpokládá propojení ulic Smetanova a Postoloprtská zřízením místní komunikace označené symbolem D26 na území cest převážně v soukromém vlastnictví. Z Výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací dále vyplývá, že návrh územního plánu počítá v úseku plánovaných místních komunikací v lokalitě propojení ulic Smetanova a Postoloprtská a prodloužení ulice Havlíčkovy také se zavedením místního vodovodu označovaného symboly V13 a V14, plynovodu označovaného symboly P11 a P12 a stok splaškové kanalizace označovaných symboly K12 a K13. V posledně uvedených souvislostech se v textové části územního plánu zmiňují některé právní souvislosti, zejména možnost uplatnění předkupního práva (srov. str. 38 až 42 výrokové části) i možnost vyvlastnění (srov. str. 32 až 35 výrokové části). Vypořádání pořizovatele: Prodloužení Smetanovy a Havlíčkovy ulice včetně vymezení technické infrastruktury k zpřístupnění ploch BI.2/30 a BI.2/31 bylo očekávatelným krokem, který se prolíná celým návrhem územního plánu už od doplňujících průzkumů a rozborů z roku 2011. Koncepčně bylo prodloužení výše zmíněných ulic vymezeno již v územním plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1996. Z pohledu předpokládaných zásahů ve shora popsané lokalitě se zásadně neliší návrh územního plánu ve variantách z března 2012 a z ledna 2013. Naproti tomu původní návrh z února 2011 nepředpokládal propojení ulic Smetanova a Postoloprtská, významný rozdíl se pak dotýká detailu zatáčky v severní části ulice Postoloprtská, konkrétně v místě, ve kterém tato ulice zatáčí směrem doprava (východně) a míří právě k zamýšlenému propojení se Smetanovou ulicí. V původním návrhu z února 2011 je projektovaná zatáčka umístěna severněji a její konec ústí do prostoru izolační a ochranné zeleně ZX/19, zatímco návrh z ledna 2013 počítá s umístěním zatáčky jižněji, tak, aby bylo v přímé linii dosaženo propojení ulic Postoloprtská a Havlíčkova. Vypořádání pořizovatele: Doplňující průzkumy a rozbory (navrhovatelem uváděné jako „návrh územního plánu z února 2011“) vymezovaly prodloužení komunikace Smetanovy ulice jako stávající cestu. Doplňující průzkumy nelze považovat za návrh územního plánu. Jejich účelem je doplnit územně analytické podklady, tak aby mohl být pořizovatelem ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva sestaven návrh zadání územního plánu. Doplňující průzkumy a rozbory vymezují „záměry k prověření“, které nebyly posouzeny ve vzájemných souvislostech. Zjednodušeně se dá konstatovat, že záměry vymezené
- 79 -
v doplňujících průzkumech a rozborech jsou souborem jednak požadavků, ale také vizí, které se dále budou prověřovat. „Návrh územního plánu“ naopak jednotlivé požadavky a vize prověřuje ve vzájemných souvislostech s veškerými dopady na území. Uvedené skutečnosti jsou dokládány obsahem příloh č. 4 a č. 5, v nichž jsou vyznačeny pozemky vlastníka. Vlastník se k řešení, které se týká předmětné lokality, vyjadřoval již ve svých opakovaně zmíněných připomínkách ze dne 7. 7. 2011. Konkrétně v bodu III.a uvedených připomínek naznačil možnost propojení ulic Smetanova a Postoloprtská s podmínkou, že tento zásah se nebude dotýkat ploch určených k zástavbě. V širších souvislostech pak vlastník upozornil na negativní důsledky změn navrhovaných v územním plánu, když takové důsledky nastoupí vůči vlastníku okamžitě a mají hmatatelný dopad na možnost využití pozemku. Další rozhodování ve stavebním řízení totiž vychází z územního plánu, takže všechna omezení se v takovém řízení ihned projeví. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná připomínka ze dne 07.07.2011 je pořizovatelem evidována pod č.j. MULNCJ 64234/2011 s datem obdržení 08.07.2011, která byla uplatněna k návrhu zadání územního plánu Cítoliby. Vyhodnocení návrhu zadání územního plánu Cítoliby na připomínku reagovalo požadavkem na prověření v návrhu územního plánu Cítoliby. Připomínku ze dne 07.07.2011 k řešení severozápadní zastavitelné plochy a plochy izolační zeleně (plochy BI.2/30, BI.2/31, D10, D26, D27a ZX/19) lze považovat za totožnou s připomínkou a zde uváděnou a to včetně argumentace. Navrhovatel ve své připomínce argumentuje „hmatatelným dopaden na využití pozemků“. V prvé řadě je nutné zdůraznit, že i současně platný územní plán (Územní plán sídelního útvaru Cítoliby vydaný v roce 1996) nepřímo navrhoval prodloužení Smetanovy a Havlíčkovy ulice (územní plán sídelního útvaru z roku 1996 vymezoval „pouze“ vstupy do plochy pro bydlení s tím, že tato plocha umožňovala umístit plochy dopravní a technické infrastruktury) ve stejných směrech, ve kterých je návrh územního plánu vymezuje jako komunikace a veřejně prospěšné stavby. Pokud ve stejných směrech měli vzniknout vstupy do území, bylo „logické“, aby byly prodlouženy právě tyto dvě ulice, neboť by tak na vázali na již založenou urbanistickou koncepci zastavěného území městyse. Z výše uvedeného lze dovodit, že za hmatatelné omezení nelze považovat možnost umístění staveb, neboť toto omezení lze dovodit i z platného územního plánu sídelního útvaru z roku 1996. Argument hmotného omezení lze tedy chápat pouze v rovině finanční jako „snížení ceny nemovitostí“ a s tím související „finanční ztrátu“ navrhovatele. Řešení zastavitelných ploch BI.2/30 a BI.2/31, resp. jejich zpřístupnění a napojení na technickou infrastrukturu, lze z pohledu pořizovatele považovat za vyvážené a to nejen ve vztahu mezi zájmy soukromími a zájmy veřejnými, ale i mezi vzájemnými zájmy soukromími jednotlivých vlastníků většiny pozemků zastavitelných ploch. Prodloužení Havlíčkovy ulice lze vzhledem k tvaru pozemků (pozemky jsou téměř obdélníkového tvaru s poměrem stran cca 2,5/1), jejichž delší strany jsou orientované od jihu k severu, považovat řešení za spravedlivé, neboť tyto ulice jsou orientované od východu k západu, tj. kolmo na delší strany pozemků. Prodloužení Smetanovy ulice je vůči navrhovateli méně spravedlivém neboť jeho pozemek parc. č. 832/2 v k.ú. Cítoliby svojí šíří odpovídá šíři komunikace Smetanovy ulice, což ve svém důsledku znamená, že pozemek nelze využít jako plochu pro výstavbu rodinného bydlení (jak je vymezeno v současně planém územním plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1996). Avšak vymezením pozemku parc. č. 832/2 v k.ú. Cítoliby pro komunikaci získá navrhovatel přístup z jižní strany na své pozemky parc. č. 550/19 a 550/48 v k.ú. Cítoliby. Pořizovatel důkladně posoudil možnosti využití pozemků navrhovatele a dospěl k závěru, že existují pouze dvě smysluplné varianty „rozparcelování“ s totožným výsledkem počtu pozemků určených k výstavbě. Jako nepřekročitelný limit bylo uvažováno pouze ochranné pásmo (10 m od krajného vodiče vysokého napětí) vysokého napětí VN 22 kV v jižní části plochy BI.2/30. Velikost pozemků pro úvahu byla stanovena cca 800 – 1000 m2, přičemž minimální šířka vzniklého pozemku byla uvažována 20 m (plochy a šířky pozemků byly zvoleny především na limitující vzdálenosti udávané vyhláškou 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území). Za limit nebylo považováno
- 80 -
prodloužení ulic Smetanovi a Havlíčkovy. Rozhodujícím pro „rozparcelování“ pozemků navrhovatele je ve všech možných variantách umístění komunikace s inženýrskými sítěmi. První varianta zohledňovala pouze pozemky navrhovatele bez ohledu na ostatní vlastníky a řešení jejich pozemků s výjimkou pozemku parc. č. 658/1 v k.ú. Cítoliby, který byl nezbytný pro možné dořešení severní části pozemků navrhovatele. V případě, že by se navrhovatel rozhodl nectít založenou koncepci prodloužení ulic Smetanovy a Havlíčkovy, bylo by možné pozemky navrhovatele dopravně a technicky připojit pouze z komunikace D10. Při tomto napojení připadá v úvahu pouze komunikace, jejíž osa bude směřovat od severu k jihu, která bude umístěna buď při východní nebo západní hranici pozemku parc. č. 550/48 v k.ú. Cítoliby. Vzhledem k tvaru pozemku a dosažení minimální šíře budoucích pozemků se jeví jako nejvhodnější orientovat delší stranu pozemků ve směru od východu k západu. Tímto řešením by vzniklo 5 pozemků s přibližnou rozlohou každého 900 m2 a jednoho pozemku s výměrou cca 2 490 m2 z čehož cca 1 000 m2 činní ochranné pásmo vysokého napětí VN 22 kV a 490 m2 nevyužitelná část pozemku z hlediska odstupových vzdáleností od sousedních pozemků (jedná se o část pozemku 832/2 v k.ú. Cítoliby, který je ze severní strany limitován ochranným pásmem vysokého napětí VN 22 kV a z jižní strany sousedními pozemky, u kterých stanovuje vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území minimální odstupové vzdálenosti, při šířce cca 8,5 a – 8,9 m pozemku se nejeví reálné umístění samostatné stavby pro bydlení, která by mohla sloužit jinému vlastníku než vlastníku jižně sousedícímu s tímto pozemkem), tj. z celého pozemku lze tedy využít k výstavbě rodinného domu pouze cca 1 000 m2 zbylých cca 1 500 m2 lze využít pouze jako zahradu . Celkem lze v první variantě považovat za způsobilé k zastavění 5 x 900 m2 + 1 000 m2, tj. celkem cca 5 500 m2. Druhou (smysluplnou) variantou, kterou se pořizovatel zabýval byla varianta, kterou navrhl zpracovatel návrhu územního plánu, tj. prodloužení ulic Havlíčkovy a Smetanovy s umístěním dopravní a technické infrastruktury. Tato varianto odpovídá dlouhodobému koncepčnímu řešení celé lokality (nejen nových zastavitelných ploch, ale plně navazuje na koncepci zastavěného území, která byla již realizována). Z širšího pohledu převážně z veřejných zájmů budoucích možností rozvoje lokality se druhá varianta jeví jako vhodnější a to hlavně z důvodu „otevřené“ urbanistické koncepce („otevřenou“ je míněno možné další pokračování rozvoje lokality, konkrétně prodlužováním ulic Havlíčkovi a Smetanovi, přičemž komunikace D10 se nejeví jako významná překážka nebo nepřekročitelný limit). Při prodloužení ulic Smetanovy a Havlíčkovy vznikne „rozparcelováním“ pozemků navrhovatele 6 zastavitelných pozemků, přičemž dva pozemky budou o výměře cca 950 m2, dva cca 1 125 m2, a dva pozemky o výměře 1 125 m2 s omezením každého z nich cca 450 m2 ochranným pásmem vysokého napětí VN 22 kV, tj. 675 m2 způsobilých k výstavě stavby pro bydlení. Ve druhé variantě lze za způsobilé k zastavění považovat 2 x 950 + 2 x 1125 + 2 x 675, tj.celkem cca 5 500 m2. Při porovnání variant vycházel pořizovatel ze „způsobilých“ ploch, tj. ploch, které lze bez obtíží využít k výstavbě stavby pro bydlení v obvyklých parametrech (zastavitelná plocha cca 150 m2 objektu pro bydlení podle § 104 odst. 1 písm. a) stavebního zákona). Výsledkem obou variant je způsobilá zastavitelná plocha pro bydlení 5 500 m2.Tímto porovnáním se pořizovatel vyrovnal s argumentací uváděnou v připomínce ze dne 07.07.2011, ve které navrhovatel rozporoval volné nakládání s pozemky a ztrátu až 1/6 (1 000 m2) výměry pozemku parc. č. 550/48 v k.ú. Cítoliby. Pokud by tedy pořizovatel přistoupil na požadavek navrhovatele a plochu nerozčlenil prodloužením ulic Smetanovy a Havlíčkovy byla by výsledkem stejná zastavitelná plocha s významně narušenou urbanistickou strukturou celé plochy. Navrhovatel by se při tomto řešení nemohl spoléhat ani na spoluúčast vlastníků sousedních pozemků neboť vzhledem k šířkovému uspořádání jejich pozemků je pro ně variant významně horší než varianta druhá. Pořizovatel s ohledem na záměry sousedních vlastníků pozemků (záměry soukromé) a záměry kvalitní urbanistické koncepce (struktury) plochy (zájmy veřejné), s ohledem na nulový zisk navrhovatele při jiné variantě „rozparcelování“ jeho pozemku a výše uvedené důvody připomínku zamítá. Současně probíhala jednání u starosty městysu Cítoliby s cílem zajistit podporu pro takové řešení v rovině soukromého práva. Vlastník předpokládal, že v těchto jednáních bude ke spokojenosti všech zainteresovaných tato otázka vyřešena, přičemž dojde k posunutí předpokládané spojky mezi zmíněnými ulicemi mírně severním směrem v rozsahu ochranného pásma nadzemního vedení. Na schůzce svolané starostou městysu Cítoliby na
- 81 -
den 21. 11. 2011 (k důkazu se přikládá pozvánka v příloze č. 6) však k dohodě nedošlo a navíc bylo výslovně předneseno stanovisko městysu v tom smyslu, že ani případné převody inkriminovaných nemovitostí na obec nepovedou k faktické realizaci propojení cest Smetanova a Postoloprtská, zatímco v úvahu přichází jedině možnost výstavby veřejné cesty za výrazné participace vlastníků a následné její převedení do správy obce. Vypořádání pořizovatele: Posunutí komunikace, která by vznikla prodloužením Smetanovy ulice, severním směrem do ochranného pásma vedení vysokého napětí VN 22 kV, prakticky téměř neřeší zastavitelnost pozemku parc. č. 832/2 v k.ú. Cítoliby, neboť šířka pozemku je v rozmezí od cca 8,6 do cca 9 m. Toto šířkové uspořádání pozemku neumožňuje s ohledem na odstupové vzdálenosti stanovené ve vyhlášce č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, umísti samostatnou stavbu pro bydlení. Vlastní faktickou realizaci komunikace a s ní související technickou infrastrukturu nelze řešit územně plánovací dokumentací. Územně plánovací dokumentace řeší vymezení „ploch a koridorů“, tj. vymezuje plochu pro umístění komunikace a případně její veřejnou prospěšnost. Realizace komunikace je na dohodě mezi vlastníky zpřístupňovaných pozemků a městysem. Vlastník pak v intencích telefonické domluvy se starostou městysu Cítoliby zaslal k předmětné problematice elektronickou poštou stanovisko ze dne 28. 3. 2012, v němž deklaroval, že je připraven realizovat převod pozemku na městys Cítoliby za přijatelných podmínek, podaří-li se nalézt konsensus a zaručit naplnění celého záměru. V této souvislosti vlastník v podání ze dne 28. 3. 2012 výslovně uvedl, že nově zaměřené spojovací cesty musí reálně (a to i v technickém smyslu) plnit svůj účel, včetně zajištění veřejného přístupu, zatímco musí být vyloučena možnost pouze formálního řešení, za kterého by došlo vlastně jen ke změně ve vlastnické struktuře bez faktické realizace záměru. Všechny tyto skutečnosti se dokládají obsahem připomínek ze dne 7. 7. 2011, které má pořizovatel k dispozici (jsou součástí spisové dokumentace), a sdělení ze dne 28. 3. 2012 (přílohy č. 7 a č. 8). Na veřejném zasedání zastupitelstva, které se konalo téhož dne, kdy bylo městysu Cítoliby zasláno výše zmíněné stanovisko - tedy 28. 3. 2012 - bylo k věci pouze lakonicky sděleno, že řešení celé záležitosti se ujme orgán územního plánování. V návrhu územního plánu z března 2012 je propojení ulic Smetanova a Postoloprtská již zaneseno. Vypořádání pořizovatele: Úřad územního plánování není stavebním zákonem ani jiným právním předpisem zmocněn k řešení majetkoprávních vztahů mezi navrhovatelem, příp. ostatními vlastníky pozemků zpřístupňovaných komunikací D26 a městysem Cítoliby. Fyzické řešení komunikace (realizace) náleží do samostatné působnosti městyse, do které orgány státní správy nezasahují. Realizace a s ní spojené veškeré činnosti musí vyřešit městys Cítoliby sám. Jedinou záležitostí, kterou se úřad územního plánování mohl zabývat, bylo vyvážení vztahu mezi záměrem městyse, tj. záměrem veřejným (zřízení komunikace, kterou se nemyslí faktická realizace, ale její vymezení v územně plánovací dokumentaci, včetně stanovení její veřejné prospěšnosti) a záměry soukromími. Zastupitelstvo městyse nemůže přenést na jiný orgán, natož orgán státní správy záležitosti spadající do samosprávy. Vlastník konečně dodává, že se již v původních připomínkách zabýval také další otázkou komplexního řešení předmětné lokality, konkrétně návrhem na výsadbu izolační a ochranné zeleně označované ZX/19. V této souvislosti především požadoval doplnění původního návrhu tak, aby bylo zřejmé, v jakém rozsahu má být omezena možnost výstavby, neboť podle jeho názoru by nebylo možné smysluplně odůvodnit omezení nad rámec šíře ochranného pásma nadzemního vedení. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel se důsledně zabýval minimalizací zásahů do soukromých práv navrhovatele, tj. minimalizací záborů jeho pozemků k účelům, které by měli významný vliv na jeho vlastnická práva.
- 82 -
Severní hranice izolační zeleně ZV/19, resp. její část podél komunikace D26 vymezená v ochranném pásmu vedení VN 22 kV, je totožná se severní hranicí ochranného pásma vedení vysokého napětí VN 22 kV, což je patrné z koordinačního výkresu. Vymezení komunikace D26 bude zpracovatelem znovu prověřeno podle skutečného stavu v území. Komunikace D26 vymezená v návrhu územního plánu (jak z března 2012 tak i z ledna 2013) je téměř fakticky nerealizovatelná. II.b
Stanovisko vlastníka
Z uvedeného popisu základních skutkových východisek i obsahu příloh vyplývá, že vlastník původně neměl zásadních námitek proti propojení ulic Smetanova a Postoloprtská, resp. dokonce takové řešení pokládal za účelné. Přitom ale z hlediska majetkového uspořádání nemovitostí ležících na inkriminovaném území předpokládal dosažení souladu při působení instrumentů veřejného a soukromého práva. K tornu ostatně směřovala i činnost městysu Cítoliby. Jakmile se však ukázalo, že dosažení dohody zainteresovaných subjektů je obtížné, byla dána přednost řešení, které využívá výhradně nástrojů veřejného práva. Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu nenahrazuje dohodu o řešení majetkoprávních vztahů mezi městysem a vlastníky dotčených pozemků. V případě, že by bylo záměrem městyse realizovat komunikaci D26 ze svých prostředků, musel by nejprve vyřešit majetkoprávní vztahy mezi ním a soukromími vlastníky, neboť by nemohl zhodnocovat majetek třetí strany. Vlastníku za této situace nezbývá než vyjádřit principiální nesouhlas s prosazovaným řešením, zejména když je zřejmé, že jeho prostřednictvím nemá být nastolen soulad mezi veřejným a individuálním zájmem, ale prosazen osobní zájem několika soukromých subjektů. Z celého jednání, o němž se hovoří výše a které proběhlo dne 21. 11. 2011, vyplývalo, že smyslem této aktivity mělo být ulehčení právní situace soukromých osob v souvislosti se zamýšleným majetkovým převodem, patrně zejména v kontextu splnění podmínek pro případné poskytnutí hypotečního úvěru spočívajících v prokázání spolehlivého přístupu k pozemku. Jakkoli byly tyto okolnosti zřejmé, vlastník přesto reagoval prohlášením, že nebude ostatním subjektům soukromého práva bránit v naplnění jejich případných stavebních záměrů, samozřejmě za předpokladu respektu k jeho postavení vlastníka. Vypořádání pořizovatele: Cílem územního plánování je podle § 18 odst. 3 stavebního zákona koordinovat veřejné i soukromé záměry, což lze chápat jako vyvážení vztahů nejen mezi zájmy veřejnými a soukromími, ale i mezi jednotlivými záměry soukromími. Pořizovateli nejsou známy žádné skutečnosti, které uvádí navrhovatel ve své připomínce a které by měli zvýhodňovat některého z vlastníku pozemků zpřístupněných komunikací D26. Pořizovateli v celém procesu pořizování, včetně tvorby návrhu zadání a jeho schválení, nebyly od soukromých subjektů doručeny žádné připomínky nebo požadavky k návrhu komunikace D26. Návrh územního plánu, co se týče komunikace D26, vychází z dlouhodobého koncepčního řešení celé lokality, kterou lze nalézt v současně platném (alespoň v době vyhodnocování připomínky) územním plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1996. Komunikace D26 slouží k zpřístupnění plochy BI.2/30, jejíž součástí jsou i pozemky navrhovatele, z jižní strany a stávající plochy BI.2 zastavěného území ze severní strany. Komunikaci D26 lze s ohledem na počet zpřístupňovaných pozemků a počet vlastníků těchto pozemků považovat za komunikaci z veřejného zájmu, neboť jak sám navrhovatel uvádí řešení majetkoprávních vztahů je obtížné. Jak vyplývá z obsahu příloh, vlastník byl připraven za účelem dosažení komplexního řešení k převodu nemovitosti na městys Cítoliby s tím, že dojde k určité kompenzaci ze strany ostatních soukromých subjektů. Současně předpokládal, že změna vlastnictví není cílem takového řešení, ale pouze předpokladem pro faktickou realizaci propojení ulic Smetanova a Postoloprtská, na níž se již nebude finančně podílet. Vlastník má přitom pochopení pro
- 83 -
obavy obce z finanční zátěže, která by vyplynula z jejího případného závazku k realizaci výstavby spojky mezi ulicemi Smetanova a Postoloprtská. Právě v této souvislosti však vystupují do popředí zásadní pochybnosti o skutečném důvodu integrace tohoto záměru do územního plánu, když je zřejmé, že k faktické realizaci v dohledné době nedojde. To platí tím spíše, když relevantní část projektu je evidentně zmatečná, neboť posunutí zatáčky ulice Postoloprtská, o níž se hovoří v bodě II.a, by mělo za důsledek přímý zásah do již zastavěné části soukromého subjektu, konkrétně v lokalitě pozemků parc. č. 832/1 a parc. č. 1171. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce zásadně pochybuje o smyslu vymezení komunikace D26 v návrhu územního plánu a to z důvodu nedohlednosti faktické realizace. Navrhovatel tedy nesouhlasí, mimo jiné, s vymezením komunikace D26 z obavy, že tato komunikace nebude v brzké době realizována. Územní plán vytváří pouze „možnost“ nikoli „povinnost“ realizace záměrů v něm vymezených. V konečné fázi vždy záleží na vlastnících pozemků, na kterých jsou jednotlivé záměry vymezeny, jak přispějí k faktické realizaci, byť i tím, že např. pozemek pouze prodají jinému subjektu. Vymezení komunikace D26 na pozemcích parc. č. 832/1 a 1171 v k.ú. Cítoliby bylo způsobeno převzetím záměru z doplňujících průzkumů a rozborů, které byly dokončeny v únoru 2011, bez toho aby zpracovatel přizpůsobil návrh územního plánu skutečné situaci na území městyse a probíhající výstavbě. Stavba na výše uvedených pozemcích byla stavebním úřadem „povolena“ v červnu 2010. Z toho se dá usuzovat, že terénní průzkum zpracovatele mohl proběhnou těsně před započetím vlastní výstavby. Pořizovatel se touto chybou zabýval v návrhu územního plánu pro veřejné jednání bude trasa komunikace D26 upravena podle současného stavu (nejlépe podle vyježděné polní cesty). Odůvodní územního plánu řádně zdůvodní vymezení nové trasy komunikace D26. Celý postup v této záležitosti vzbuzuje dojem, že uspěchaným a, jak již bylo uvedeno, zmatečným řešením má být prostřednictvím veřejného práva prosazeno, co se nepodařilo zajistit prostředky soukromého práva. Přitom je zřejmým, že s ohledem k majetkovému uspořádání předmětné lokality věc nebude nikdy bez dosažení konsensu s vlastníky pozemků efektivně vyřešena, a to ani za pomoci institutů předkupního práva a vyvlastnění. Deklaruje-li totiž obec veřejně, že neposkytne prostředky na realizaci změny území zanesené z jejího podnětu do územního plánu, stěží se jí v případném řízení podaří dovolat zmíněných institutů. Vlastník proto pokládá za potřebné výslovně deklarovat, že s ohledem k celému dosavadnímu vývoji v otázce řešení předmětné lokality vždy využije všech prostředků procesní obrany. Pro úplnost připomíná, že ani případné prosazení navrhované změny v územním plánu nezakládá ipso facto právo volného průchodu a průjezdu přes pozemky soukromého vlastníka, zejména je-li zřejmé, že skutečným cílem je získání právní výhody ve vztahu obec - vlastník, zatímco zde není vůle územní změnu fakticky provést. Vlastník proto předpokládá, že pořizovatel od záměru propojení ulic Smetanova a Postoloprtská v další fázi procesu aktualizace územně plánovací dokumentace ustoupí a současně bude reagovat na vlastníkem již dříve vznesenou připomínku v otázce upřesnění rozsahu území pro výsadbu izolační a ochranné zeleně. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce nepřímo naznačuje, že prostřednictvím návrhu územního plánu (jak sám uvádí prostřednictvím veřejného práva) má dojít k zvýhodnění několika soukromých subjektů na úkor jeho vlastnických práv. Pořizovatel tedy posoudil zásah do vlastnických práv navrhovatele ve věci vymezení komunikace D26 v návrhu územního plánu včetně možného prospěchu sousedících vlastníků pozemků, se závěrem, že sousední vlastníci budou mít z komunikace D26 prospěch. Komunikace D26 zpřístupní i pozemky parc. č. 550/19 a 550/48 v k.ú. Cítoliby, které jsou ve vlastnictví navrhovatele. Nelze tedy hovořit o omezení vlastnických práv z výlučné potřeby sousedních pozemků (sousedících vlastníků). Před faktickou realizací komunikace D26 bude nezbytné dosáhnout shody mezi jednotlivými vlastníky a spoluvlastníky nejen pod samotnou komunikací, ale i přilehlých zpřístupňovaných pozemků. Pořizovatel se zabýval i hypotetickou možností realizace komunikace D26 samotným městysem, za předpokladu, že by získal veškeré pozemky pod touto
- 84 -
komunikací. Samotné realizaci komunikace by samozřejmě předcházela realizace technické infrastruktury. Ta by spolu se samotnou komunikací měla pozitivní vliv na vývoj hodnoty vlastnického práva. Což se může jevit v rozporu s platnou legislativou, neboť by městys nezhodnocoval majetek svůj, ale ryze soukromý. Využít veřejné právo (právo vyvlastnění) by městys mohl až v případě, že by selhala veškerá jednání s vlastníky dotčených pozemků. Vyvlastnění však musí předcházet vydání územního rozhodnutí na umístění komunikace D26. Což ve svém důsledku znamená, že by městys chtěl realizovat tuto komunikaci, jinak se jeví pořízení dokumentace pro umístění stavby nehospodárným nakládáním s finančním majetkem městyse. Názor na realizaci komunikace je značně ovlivněn složením zastupitelstva a jejich politickou vůlí. Nelze ho tedy považovat za konečný nebo neměnný. Navrhovatelem uváděné využití veškerých „obranných“ procesních prostředků je jeho právem daným právním řádem České republiky. Pořizovatel se ztotožňuje s názorem navrhovatele, že i přes vymezení komunikace D26 v návrhu územního plánu a následně v platném územním plánu nelze tuto plochu ipso facto považovat za právo volného průchodu nebo průjezdu. Otázka ochranné zeleně byla vyřešena výše. II.c
Petit
S ohledem k obsahu předchozích bodů označených II.a a II.b vlastník navrhuje, aby byl z návrhu územního plánu vypuštěn záměr spočívající v propojení ulic Smetanovy a Postoloprtské zřízením místní komunikace označené D26 a aby byl upřesněn rozsah území pro výsadbu izolační a ochranné zeleně označené ZX/19 s tím, že toto území nepřekročí v jihoseverním směru šíři ochranného pásma nadzemního vedení. Vypořádání pořizovatele: Vypuštěním záměru D26 by došlo nevratnému poškození dopravní koncepce, která byla založena již dávno v minulosti a kterou i naši předci respektovali. Základní koncepce ulice Smetanova, je již patrná z ortofotomap z roku 1952. III.
Problematika územních studií
Třetí připomínka se týká vydávání územních studií, zejména potřeby upřesnění podmínek uvedených v návrhu územního plánu. Připomínka souvisí s aktivitami předpokládanými vlastníkem v oblasti výstavby. III.a
Základní východiska
V textové části návrhu územního plánu se hned na několika místech významně zmiňuje předpoklad pořízení územní studie fakticky v souvislosti s jakoukoliv stavební činností téměř ve všech lokalitách pojmenovaných jako plocha individuálního bydlení v rodinných domech. Využití takových ploch k výstavbě je tak výslovně podmíněno vypracováním územní studie, přičemž jsou dosti podrobně stanoveny konkrétní podmínky, včetně povinností rozparcelování těchto ploch, navržení technické infrastruktury, stanovení minimální a maximální výměry konkrétních parcel, určení poměru veřejných prostranství i vymezení časových souvislostí. V textové části se pak předpokládá, že územní studie budou vypracovány do osmi let po územním plánu, vydány Obecním úřadem Cítoliby a podloženy plánovací smlouvou (srov. obsah str. 9, 23 a 32 výrokové části a str. 31 i tabulek na str. 64 až 72 odůvodnění). Vypořádání pořizovatele: Časový úsek nutný ke zpracování územní studie, tj. 8 let, jak uvádí návrh územního plánu je v rozporu s platným stavebním zákonem.Tato lhůta bude činit maximálně 4 roky od vydání územního plánu. Pořizovatel bude požadovat po zpracovateli úpravu návrhu územního plánu před veřejným jednáním.
- 85 -
III.b
Stanovisko vlastníka
Vlastník chápe potřebu přiměřené regulace stavební činnosti v obci, a proto nemá principiálně námitek proti uplatnění určitých instrumentů územní dokumentace s cílem zabránit chaotickému uspořádání staveb, zejména v území intravilánu. Z tohoto důvodu se také nebrání participaci na pořízení takové dokumentace, včetně územních studií. Formulace použité ve výroku i odůvodnění textové části však - pokud by měly být striktně aplikovány - navozují dojem o nemožnosti jakékoli stavební činnosti v době, dokud nebudou územní studie obcí pořízeny. Vlastník předpokládá, že tímto způsobem snad ani nemohou být záměry územního plánování zamýšleny, zejména když v jeho případě by se prioritně jednalo o stavbu na vlastním pozemku a pro účely bydlení vlastní rodiny. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se správně domnívá, že do doby odsouhlasení územní studie nelze v ploše takto regulované rozhodovat o umístění staveb. Pořizovatel je toho názoru, že vymezení dopravní infrastruktury, kterou byly rozděleny velké zastavitelné plochy, poskytuje dostatečné řešení bez nutnosti řešení jednotlivých ploch územními studiemi. Pořizovatel bude požadovat po zpracovateli přehodnocení nutnosti pořízení územních studií. Vlastník je tedy toho názoru, že účelem navrhovaného územního plánu není zabránit jakékoli stavební činnosti, zejména je-li vlastník připraven podílet se na rozvoji příslušné lokality. Současně je však zřejmým, že v jeho možnostech nemusí vždy být pořízení komplexní územní studie pro celou lokalitu označovanou určitým číselným kódem pro příslušnou plochu individuálního bydlení v rodinných domech. Přitom z informací, které má vlastník k dispozici, vyplývá, že až dosud byla dodržována praxe připouštějící možnost výstavby v zastavitelném území, jsou-li respektovány základní společné priority vlastníka i obce. Vypořádání pořizovatele: Regulace výstavby (realizace záměru investora) ze strany městyse v územním rozhodování je prakticky nulová. Městys si nemůže klást podmínky na vzhled stavby. Jedinou možnou regulací je stanovit tyto podmínky v územně plánovací dokumentaci v rozsahu podrobností odpovídající příslušné dokumentaci. Z hlediska udržení kvality výstavby urbanistické a architektonické struktury se jeví jako nejlepší řešení regulační plán. Nevýhodou regulačního plánu je jeho vysoká pořizovací cena a nesouhlas s regulací ze strany vlastníků. Pořizovatel bude po zpracovateli požadovat vypracování regulačních podmínek v územním plánu tak, aby tyto podmínky byl „snesitelné“ pro obě strany (městyse na straně jedné jako ochránce urbanistických a architektonických hodnot, jehož snahou je docílit co možná nejkvalitnější zástavby a vlastníků pozemků na straně druhé jako potencionální investory výstavby, jejichž cílem je maximalizovat užitek). S ohledem k posledně uvedenému usiluje vlastník touto připomínkou o změnu, resp. upřesnění, textové části návrhu územního plánu, tak, aby i nadále bylo možné postupovat v intencích naznačené ustálené praxe. Upravená textová část tak umožní realizaci výstavby také v případě třeba i jen částečného řešení, samozřejmě bude-li přihlížet k širším souvislostem rozvoje území. Vlastníku proto nebude bráněno ve výstavbě na územním plánem uznaných zastavitelných plochách jen z toho důvodu, že konkrétní stavba nemůže zcela bezprostředně navazovat na zastavitelné území, nebo dosud nebyla vypracována komplexní územní studie, popř. některý ze sousedních vlastníků není ochoten participovat na rozvoji lokality. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel na jedné straně uznává, že vymezení některých lokalit, regulovaných územními studiemi, je nadbytečné a jak bylo výše uvedeno bude požadovat přehodnocení nutnosti jejich vymezení. Na druhé straně bude nutné v územním plánu zpřísnit regulaci formou konkretizace plošných a
- 86 -
prostorových „pravidel“ a směry výstavby od zastavitelného území a počet „vynechaných pozemků“, které bude ještě přijatelné pro realizaci výstavby dále od zastavěného území (tato podmínka bude nutná pro minimalizaci tvorby stavebních proluk; dá se předpokládat, že snesitelné bude, když budou vynechány 2 až 3 stavební pozemky). Jednoznačně nelze připustit výstavbu od vnější hranice zastavitelných ploch (vnější hranicí zastavitelné plochy je míněna hranice zastavitelné plochy, která je nejvzdálenější od zastavěného území). Vlastník je toho názoru, že jím navrhovaná úprava textové části návrhu územního plánu je plně v souladu se zamýšlenými základními cíli návrhu územního plánu, zejména když otevírá možnost participace vlastníka na rozvoji území, včetně finanční spoluúčasti na zasíťování apod. III.c
Petit
Vlastník proto navrhuje, aby v textové části návrhu územního plánu byla ve výroku i odůvodnění doplněna a upřesněna pravidla nakládání se zastavitelnými pozemky a v rámci stanovených podmínek vydání územních studií bylo umožněno smysluplné nakládání s takovými pozemky, včetně realizace výstavby, bude-li taková stavební činnost v souladu se základními prioritami územního plánu. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel souhlasí s připomínkou navrhovatele upřesnění pravidel s nakládáním se zastavitelnými pozemky. Pořizovatel bude požadovat po zpracovateli, přehodnocení potřebnosti územních studií a vymezení pouze ve zvláště složitých podmínkách s patřičným odůvodněním. Časové podmínky výstavby budou konkretizovány v návrhu územního plánu. IV.
Rozšíření zastavitelného území v oblasti severně od stávající účelové komunikace
Poslední připomínka se týká možnosti rozšíření zastavitelného území. Z hlediska postavení vlastníka se týká jeho nemovitosti situované severně od zmíněné účelové komunikace, konkrétně pozemku parc. č. 1136 o výměře 3 755 m2. IV.a
Základní východiska
Z obsahu návrhu územního plánu vyplývá, že možnost rozšíření zastavitelného území přichází v úvahu v území severně od dosavadní účelové komunikace, která má být v úseku označeném symbolem D10 součástí obvodové komunikace - obchvatu - obce Cítoliby. V předmětné lokalitě se v návrhu územního plánu předpokládá zřízení plochy zahrady a sady označené symbolem Z/2. IV.b
Stanovisko vlastníka
Podle názoru vlastníka je z širšího kontextu uspořádání předmětné lokality zřejmé, že možnost rozšíření výstavby severním směrem od dosavadní účelové komunikace, která má být v úseku označeném symbolem D10 součástí obvodové komunikace, se přímo nabízí, neboť takto by bylo smysluplně osídleno území obvodové komunikace po obou jejích stranách. Níže uvedený návrh uplatněný po dohodě s dalšími vlastníky, kteří jsou pospolu většinovými majiteli nemovitostí v této lokalitě, přitom přihlíží k potřebám ochrany životního prostředí. Návrh totiž předpokládá jen částečné rozšíření zastavitelného území při současném zachování části plánované lokality zahrad a sadů. Návrh realizace je graficky znázorněn v příloze č. 9. Vypořádání pořizovatele:
- 87 -
Ačkoliv se jeví připomínka (záměr) navrhovatele za zcela logický a v budoucnu určitě realizovatelný, nelze souhlasit s dalším rozšířením zastavitelný ploch. Návrh územního plánu nabízí zastavitelné plochy pro cca 255 rodinných domů s plánovanou dobou výstavby cca 40 až 50 let (jedná se o výpočet podle předpokládaného demografického vývoje). IV.c
Petit
Vlastník tedy navrhuje, aby návrh územního plánu byl modifikován tak, že zmíněné území v plánu dosud označené symbolem Z/2 bude do hloubky 50 % pozemků bezprostředně navazujících na stávající účelovou komunikaci severně kvalifikováno jako zastavitelné území ploch individuálního bydlení v rodinných domech - vesnické a takto zřízena další enkláva plochy individuálního bydlení, na kterou se uplatní analogická pravidla jako na ostatní takové plochy. Ostatní části zůstanou nezměněny, takže nadále bude zachována relevantní část oblasti zahrad a sadů, kterou budou moci případní vlastníci domů využívat v souladu s tímto účelovým určením. V.
Souhrnný petit
Jak vyplývá z relevantních závěrečných pasáží jednotlivých připomínek obsažených v bodech I.c, II.c, III.c a IV.c tohoto podání, v nichž je formulován konkrétní petit, vlastník n a v r h u j e úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby tak, aby: 1) n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a v celém prostoru severně od silnice I/7 jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl, 2) b y l v y p u š t ě n záměr spočívající v propojení ulic Smetanova a Postoloprtská zřízením místní komunikace označené D26 a b y l u p ř e s n ě n rozsah území pro výsadbu izolační a ochranné zeleně označeného ZX/19 s tím, že toto území nepřekročí v jihoseverním směru šíři ochranného pásma nadzemního vedení, 3) b y l a d o p l n ě n a a u p ř e s n ě n a pravidla nakládání se zastavitelnými pozemky a v rámci stanovených podmínek vydání územních studií b y l o u m o ž n ě n o smysluplné nakládání s takovými pozemky, včetně realizace výstavby, bude-li taková stavební činnost v souladu se základními prioritami územního plánu, 4) b y l a v prostoru označeném v návrhu územního plánu symbolem Z/2 r o z š í ř e n a oblast zastavitelného území ke zřízení ploch individuálního bydlení v rodinných domech - vesnické do hloubky 50 % plochy pozemků bezprostředně navazujících na účelovou komunikaci severně s tím, že na dalších 50 % plochy těchto pozemků budou zřízeny zahrady a sady. Vlastník je toho názoru, že přijetí jeho připomínek umožní efektivnější využití území obce, kterého se týkají, neboť jejich smyslem je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem. Vlastník deklaruje, že je připraven jednat o dalších možných variantách s cílem dosažení kompromisního řešení. Vyhodnocení pořizovatele: Ke článku V. Souhrnný petit bod č. 1: Připomínce se částečně vyhovuje a to pouze ve vymezení ploch pro výrobu a skladování na půdách se IV. třídou ochrany. Pozemky s I. nebo II. třídou ochrany zemědělského půdního fondu budou ponechány svému faktickému způsobu využití, tj. plochy zemědělské – orná půda. Pozemky se IV. třídou ochrany zemědělského půdního fondu budou prověřeny pro způsob využití pro výrobu a skladování. Ke článku V. Souhrnný petit bod č. 2:
- 88 -
-
Připomínce se vyhovuje v plném rozsahu. Návrh územního plánu bude zpracovatelem (projektantem) upraven tak, aby byly vypuštěny napadané komunikace. Plochy BI.2/30 a BI.2/31 budou sloučeny do plochy jedné. Způsob využití BI.2 (bydlení individuální v rodinných domech – vesnické) bude umožňovat zřízení dopravní a technické infrastruktury nutné k obsluze území. Řešení celé plochy s komplikovanými vlastnickými vztahy je ponecháno k řešení jejími vlastníky. Účelem územního plánu není řešit majetkoprávní vztahy vlastníků jednotlivých pozemků, natož řešit vztahy sousedské. Ke článku V. Souhrnný petit bod č. 3: Připomínce se vyhovuje v plném rozsahu. Zpracovatel územního plánu prověří nutnost vymezení územních studií, které mají v budoucnu prověřit využití ploch. Vzhledem k nové právní úpravě a platnosti podmínky zastavitelnosti zpracováním územní studie do 4 let se jeví pořizovateli pro jednoznačné plochy s ulicovou zástavbou a nebo ploch bez alternativního řešení nadbytečné tuto podmínku stanovovat, neboť po 4 letech tato podmínka pozbude platnosti. Je důležité vyřešit problematické plochy a neřešit to co je již územním plánem a jeho podrobnostmi vyřešeno. Nutnost vymezení územních studií a omezení na nejsložitější plochy se týká celého řešeného území. Ke článku e V. Souhrnný petit bod č. 4: Připomínce se nevyhovuje. Návrh územního plánu nebude vymezovat další zastavitelné plochy . Odůvodnění, viz článek IV.b vypořádání pořizovatele. Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“. Časový úsek nutný ke zpracování územní studie, tj. 8 let, jak uvádí návrh územního plánu je v rozporu s platným stavebním zákonem.Tato lhůta bude činit maximálně 4 roky od vydání územního plánu. Pořizovatel požaduje po zpracovateli úpravu návrhu územního plánu před veřejným jednáním.
- 89 -
5.8. Připomínka – Ing. Jan Vaic, Ing. Šárka Vaicová
Obr. č. 8 - pozemek parc. č. 1191 v k.ú. Cítoliby u Loun č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 25237/2013 02.04.2013 02.04.2013
Ing. Jan Vaic nar. 03.05.1962 St. K. Neumanna 2373 44001 Louny Ing. Šárka Vaicová nar. 08.06.1962 St. K. Neumanna 2373 44001 Louny Připomínky k návrhu územního plánu Cítoliby Přílohy:
- část hlavního výkresu návrhu územního plánu únor 2011 (příloha č. 1) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 (příloha č. 2) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 (příloha č. 3)
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí v přílohách přílohu č. 1 jako „návrh územního plánu z února 2011“. Ve skutečnosti se jedná o „výkres současného využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ doplňujících průzkumů a rozborů z února 2011. V žádném případě se nejedná o návrh územního plánu, ale o doplňující průzkumy a rozbory zpracované zhotovitelem (projektantem) územně plánovací dokumentace jako podklad pro návrh zadání územního plánu Cítoliby. Doplňující průzkumy a rozbory doplňují územně analytické podklady o podrobnosti, které již v územně analytických podkladech nelze zobrazit anebo nejsou jejich cílem. Pokud doplňující průzkumy a
- 90 -
rozbory vymezují záměry na změny území, tak je vymezují pouze k prověření v návrhu územního plánu. Oznámením Městského úřadu Louny, odboru stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele ze dne 14. 2. 2013 byl zveřejněn návrh územního plánu městysu Cítoliby s tím, že toto oznámení se v intencích § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž každý má možnost do 30 dnů ode dne doručení uplatnit písemné připomínky. V odůvodnění oznámení ze dne 14. 2. 2013 se zejména v kontextu procesního postupu připomíná význam zásadní novely stavebního zákona, kterou představuje zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen novela stavebního zákona). Konkrétně se upozorňuje na obsah některých přechodných ustanovení, včetně pravidla, podle kterého se činnosti vykonané před 1. 1. 2013 neopakují, a každá nová činnost se provádí podle novely. V závěru odůvodnění se proto výslovně uvádí, že z tohoto důvodu úřad územního plánování „ dodatečně“ doručuje veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. V poučení označeném jako upozornění se pak ještě dodává, že oznámení se považuje za doručené patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce Městského úřadu Louny, přičemž písemné připomínky je možné uplatnit u pořizovatele do 30 dnů od doručení tohoto oznámení. K návrhu územního plánu městysu Cítoliby uplatňují vlastníci v intencích výše zmíněného oznámení ze dne 14. 2. 2013 tyto připomínky: Nemovitý majetek Ing. Jana Vaice a Ing. Šárky Vaicové představující součást jejich společného jmění manželů je evidován na listu vlastnictví (dále jen LV) č. 834 pro katastrální území Cítoliby, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny. Vzhledem k povaze zásahu předpokládaného návrhem územního plánu i aktivitám zamýšleným samotnými vlastníky se dále uvedená připomínka vztahuje k pozemku vlastníků parc. č. 1191 o rozloze 6 133 m2 evidovanému na zmíněném LV. Uplatňovaná připomínka se proto týká návrhem územního plánu předpokládané změny území v podobě zrušení tzv. průmyslové zóny, jejíž součástí je pozemek vlastníků parc. č. 1191. Vlastníci pokládají za účelné nejprve uvést, že mají zájem na rozvoji obce, a proto zásadně respektuji potřebu realizace některých zásahů, jejichž cílem je právě umožnění takového rozvoje. Vzhledem k tomu, ze vlastním smyslem územního plánování je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem, neobejde se tato činnost bez určitých kompromisů. Vlastníci však současně upozorňují na potřebu důsledné ochrany vlastnického práva, která se při územním plánování tradičně naplňuje prostřednictvím principu minimalizace zásahů. I.
Základní východiska
Jak již bylo uvedeno, připomínka vlastníků se týká té části územního plánu, jíž se intervenuje do oblasti dosud označené jako tzv. průmyslová zóna. Zásah, který je návrhem územního plánu předpokládán, se má dotknout zmíněného pozemku vlastníků, který leží v severní části katastrálního území městysu Cítoliby v oblasti již realizované průmyslové a komerční zástavby. Vypořádání pořizovatele: Je nutné doplnit, že výše uvedený pozemek navrhovatele se nachází ve východní části „průmyslové zóny“. Pozemek přes komunikace sousedí ze dvou stran s již realizovanými stavbami pro průmyslovou výrobu a skladování, které se ovšem nacházejí v katastrálním území Louny.
- 91 -
Možnost využití pozemku v rámci účelového určení vymezeného v dosud platném územním plánu jako průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl představuje základní podmínku pro realizaci podnikatelského záměru vlastníků. Vlastníci pozemek nabyli na základě kupní smlouvy, kterou uzavřeli před necelými čtyřmi roky s dřívějším majitelem. Jejich podnikatelským záměrem je zřízení skladovací haly na předmětném pozemku, která bude sloužit jejich dalším obchodním aktivitám. Stanovení kupní ceny pozemku koresponduje jeho účelovému určení, stejně jako zmíněnému podnikatelskému záměru; vlastníci zaplatili kupní cenu vycházející z hodnoty 270,-- Kč na 1 m2. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel bere na vědomí, že záměrem žadatele jsou podnikatelské aktivity a to konkrétně výstavba skladovací haly. Tento konkrétní záměr navrhovatele bude dále uvažován ve veškerých vypořádáních pořizovatele. K okolnostem výše uvedeného majetkového převodu pokládají vlastníci za potřebné uvést, že ještě před uzavřením kupní smlouvy věc konzultovali na stavebním úřadě, zejména za účelem upřesnění bližších podmínek výstavby v předmětné lokalitě, včetně zjištění případných omezení (např. z hlediska norem přípustného hluku apod.). Přitom se jim dostalo vysvětlení, že žádná relevantní omezení neexistují a současně jim byla poskytnuta informace o existenci dohody, podle které území v oblasti průmyslové zóny severně od silnice I/7 formálně spadající do cítolibského katastru fakticky spravují Louny. Vlastníci se pak ještě znovu ve snaze vyhovět všem podmínkám pro vydání stavebního povolení radili o svém konkrétním postupu na stavebním úřadě. Výše zmíněná jednání byla vedena s dřívějším ředitelem stavebního úřadu panem Ing. Janíčkem a s paní Makariusovou. Na svém podnikatelském záměru vlastníci nic nezměnili, nadále předpokládají jeho realizaci, a proto si již také od dvou firem nechali zpracovat relevantní nabídku provedení stavby. Vypořádání pořizovatele: Pořizovateli ani určené člence zastupitelstva není známá žádná dohodo mezi městysem Cítoliby a městem Louny o správě průmyslové zóny. Ing. Jiří Janíček nebyl niky ředitelem stavebního úřadu, nýbrž vedoucím stavebního úřadu Městského úřadu Louny. Stavební úřad, kdy jej vedl Ing. Jiří Janíček, byl podle organizační struktury, tj. organizačního řádu, vedoucím odboru s názvem stavební úřad. Pořizovatel nebude polemizovat o reálnosti realizace záměru navrhovatele ani o krocích podnikaných k jeho realizaci, ale musí dodat, že v evidencích vedených oddělením stavebního řádu a oddělením územního plánování a památkové péče odboru stavebního úřadu a životního prostředí Městského úřadu Louny nejsou evidovány žádné žádosti o vydání územního souhlasu nebo územního rozhodnutí a ani nejsou evidovány žádné žádosti o vyjádření nebo stanovisko k územnímu souhlasu nebo územnímu rozhodnutí. V dosud platném územním plánu je - jak již bylo uvedeno - severní část katastrálního území městysu Cítoliby, ve které se nalézá pozemek vlastníků parc. č. 1191, kvalifikovaná jako zastavitelné území s bližším účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Stejným způsobem je předmětné území vyznačeno i na návrhu územního plánu (hlavní výkres) připravovaného v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace. Konkrétně v návrhu z února 2011 je tato oblast označena jako VP.1/1. V následujícím návrhu z března 2012 (hlavní výkres) je tato oblast průmyslové zóny zakreslena ještě ve větším rozsahu, přičemž je označena jako VP.1/1 (východně od silnice II/229) a VP.1/2 (západně od téže komunikace). Uvedené skutečnosti jsou dokládány obsahem příloh č. 1 a č. 2, v nichž je vyznačen také samotný pozemek parc. č. 1191. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí, že se jedná o „aktualizaci“ územně plánovací dokumentace. Návrh územního plánu je pořizován v souladu se stavebním zákonem jako „územní plán“ (nový územní plán), který nijak nezávisí na předchozí nebo současně platné územně plánovací dokumentaci
- 92 -
(Územní plán sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění jeho pozdějších změn, platný do vydání tohoto územního plánu). Aktualizace územně plánovací dokumentace by znamenala změnu původního územního plánu ve smyslu stavebního zákona s přijmutím aktuálních názorů a záměrů. Stavební zákon nezná aktualizaci územně plánovací dokumentace, ale pouze aktualizaci územně analytických podkladů. Navrhovatel ve své připomínce porovnává „Výkres využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ Doplňujících průzkumů a rozborů a návrh územního plánu (březen 2012). Obdobně je tato oblast průmyslové zóny ve výkresech Koncepce uspořádání krajiny jednoznačně kvalifikována jako zastavitelné území (vyznačení růžovou barvou). V textové části (výroku i odůvodnění) návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012 se pak opakovaně vyzdvihují klady takového řešení, přičemž se mimo jiné konkrétně uvádí, že: - Největší navrhované plochy vymezuje územní plán na severním okraji k ú. Cítoliby v přímé návaznosti na zastavěné území města Louny a obce Chlumčany. Územní plán zde navrhuje „Průmyslovou výrobu a sklady - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2. Plochy vyplňují prostor mezi stávajícími výrobními plochami v k. ú. Louny, k. Ú. Chlumčany, silnicí I/7 a silnicí II/229. Plochy mají výhodnou dopravní polohu při silnici I/7, resp. po zkapacitnění R 7. Celková velikost řešeného území je 456 050,63 m2. Jedná se o velké rozvojové plochy, které svým významem přesahují území městyse Cítoliby. Využití těchto ploch je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu ‘ aby bylo zřejmé zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně. Přičemž bude klíčové řešení dopravního napojení těchto ploch. Požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (str. 31 výrokové části návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Na území městyse Cítoliby se nachází dva menší výrobní areály (v jihozápadní části v návaznosti na areál zámku a v jihovýchodní části) a velký výrobní areál Aisan Industry Czech, spol. s r. o. na severovýchodním okraji řešeného území, při silnici I/7. Stávající areály v řešeném území nemají žádné velké prostorové rezervy pro umístění nových výrobních zařízení. Vzhledem k tomu navrhuje územní plán v návaznosti na stávající výrobní areál a silnici I/7 dvě plochy průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl (VP.1/1 a VP.1/2). Tento prostor při frekventované silnici I/7 (budoucí R 7) je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici (str. 8 a 9 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Územní plán naplňuje cílové charakteristiky krajiny uvážlivým rozvojem výrobních funkcí, kdy jsou největší plochy pro průmyslovou výrobu a sklady navrženy v prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám - přírodního a krajinného prostředí (str. 24, třetí odrážka cílových charakteristik odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Územní plán nenavrhuje žádné rozvojové záměry, které by negativně ovlivňovaly charakter krajiny. Největší plochy navrhuje územní plán pro průmyslovou výrobu a sklady do prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 30 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). Teprve ve zcela poslední fázi řízení dochází k zásadnímu obratu, když v návrhu územního plánu z ledna 2013 není v hlavním výkresu oblast průmyslové zóny zakreslena (srov. přílohu č. 3) a ve výkresu Koncepce uspořádání krajiny není vyznačena jako zastavitelné území. V hlavním výkresu se uchovalo vyznačení stávajícího stavu jen v severovýchodní oblasti průmyslové zóny, konkrétně v již zastavěné části; tato oblast je ve výkresu označována symbolem VP.1. Zcela vypadlo dosavadní vyznačení v legendě dosud zakreslené jako návrh a tato oblast nadále není respektována ani jako rezerva.
- 93 -
Bylo-li - jak se alespoň zdá vyplývat z hlavního výkresu (leden 2013) - skutečně záměrem zrušení celého dosud nezastavěného území průmyslové zóny (ve všech předchozích návrzích respektovaného jako zastavitelné), pak tato skutečnost se jen velmi nejasně promítá do textové části územního plánu (opět v poslední variantě leden 2013). Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu z ledna 2013 je upraveným návrhem územního plánu v souladu s došlými stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu (sousední obce vyjma požadavku města Loun neuplatnily žádné připomínky). Veřejnost (navrhovatel) měla tedy možnost se seznámit s upravenou verzí, která je plně v souladu se stanovisky dotčených orgánu a krajského úřadu. Ačkoliv tuto úpravu stavební zákon nevyžaduje bylo vzhledem k rozsahu úprav vhodné ji pořídit, tak aby mohl každý uplatnit připomínky k návrhu územního plánu, což se také stalo. Ve výrokové části - leden 2013 - není o průmyslové zóně žádná zásadní zmínka, konkrétně se tato výroková část vůbec s takovou relevantní změnou nevypořádává. O průmyslové zóně se v této výrokové části hovoří jen v pasáži pod písmenem f v tabulce uvedené v části, která je označena podnadpisem 1. Zastavěné území a zastavitelné plochy pod marginálními rubrikami Plochy výroby a skladování, Průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl (VP.1). Vlastní obsah právě zmíněnými rubrikami uvozené tabulky je zcela identický s tím, který je obsažen v předchozí výrokové části návrhu územního plánu z března 2012. V jednotlivých pasážích jsou definovány podmínky hlavního využití, přípustného využití, podmíněně přípustného využití, nepřípustného využití a prostorového uspořádáni. Jak již bylo uvedeno, samotný obsah zůstává nezměněn, včetně stanovení takových podmínek, jaké představuje možnost výstavby objektů pro průmyslovou výrobu, pokud nebudou překročeny imisní a hlukové limity a podílu zpevněných ploch maximálně 60 % s tím, že zbytek budou tvořit plochy zeleně. Z kontextu je tak přinejmenším zřejmé, že tato pasáž výrokové části se nemůže vztahovat jen k již zastavěnému území, které ostatně - poněkud paradoxně - ani právě citované podmínky neplní. Podmínky jsou svou povahou koncipovány jako stanovené předpoklady určující limity při budoucím využití předmětného území, a tedy zjevně definovány pro futuro. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel uvádí, že ve výrokové části se neuvádí žádná zmínka o zrušené ploše zastavitelného území (průmyslové zóny), tedy o ploše s rozdílným způsobem využit. U plochy (pro výrobu podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění změny č. 2) byl po intervenci krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu ponechán způsob využití vedený v katastru nemovitostí. Nedošlo tak k žádné změně způsobu využití a plocha je vymezena ve stávajícím stavu. Výroková část nemá zdůvodňovat a vypořádávat se změnami oproti prvotnímu návrhu územního plánu, k tomu slouží odůvodnění územního plánu. Výroková část musí odpovídat části grafické a musí řešit pouze: „kde, co, jak a kdy“ nesmí řešit „proč“ k tomu slouží, jak bylo uvedeno výše, odůvodnění územního plánu. Pasáž kapitoly f) řešící průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl se vztahuje pouze na plochy zastavěného území, ve kterých je tento způsob využití již realizován. Územní plán nepřebírá podmínky území tak, aby byl v souladu s územím. Územní plán podmínky (regulativy) navrhuje a území musí být „v budoucnu“ v souladu s ním, resp. jeho regulativy. Nelze připustit, aby tvorba územně plánovací dokumentace pouze kopírovala území včetně problémů, které se staly v minulosti a byly by tak legalizovány. Územní plán musí řešit budoucnost plochy nikoli pouze současné využití, neboť „současné využití“ je nutné chápat pouze k vydání územního plánu, vše potom je už budoucnost, tj. „navrhovaný“ způsob využití. Z toho vyplývá, že veškeré regulativy je nutné směřovat do budoucna jako cíl, kterého má územní plán dosáhnout. Naproti tomu v části odůvodnění územního plánu se pod písmenem h) označeném jako Vyhodnocení splnění požadavků zadání výslovně zmiňuje zrušení průmyslové zóny. K této věci se přitom konkrétně uvádí: Zadání územního plánu Cítoliby obsahovalo v kapitole „l) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o
- 94 -
změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem“ požadavek na zpracování regulačního plánu pro plochy, které svým významem přesáhnou území městyse Cítoliby a požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu Cítoliby. Územní plán původně vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití bylo podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku. V odůvodnění územního plánu (varianta leden 2013) se žádná další negativní zmínka o průmyslové zóně neobjevuje, naopak zachovány zůstaly některé pasáže hodnotící kladně možnost výstavby v navrhovaných částech zóny označovaných symboly VP.1/1 a VP.1/2. Konkrétně se jedná o část výše citovaného textu na str. 8 a celou pasáž na str. 24. Z hlediska komparace odůvodnění návrhů územního plánu ve variantách březen 2012 a leden 2013 se v prvním případě jedná o částečnou, ve druhém o plnou identitu textu. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“ K Věci je ještě třeba znovu připomenout, že požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (již citovaná str. 31 výrokové části návrhu územního plánu ve variantě březen 2012). Tento požadavek se ve vztahu k oblasti průmyslové zóny označované VP.1/1 a VP.1/2 zdůvodňuje potřebou vymezit zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně (str. 18 a 20 odůvodnění územního plánu varianta březen 2012), přičemž se současně předjímá negativní stanovisko orgánu kraje. K této Věci se konkrétně uvádí: Územní plán vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu nebyl splněn. Konkrétní znění Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 bude zpracováno až na základě kladného stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje (KÚÚK), Odboru ochrany ZPF k Návrhu územního plánu Cítoliby dle § 50 Stavebního zákona. Vzhledem ke kvalitě zemědělských půd, které se nacházejí na půdách I. a II. třídy ochrany lze předpokládat, že KUUK vydá k návrhu na využití těchto ploch pro průmyslovou výrobu a sklady záporné stanovisko. V případě vydání kladného stanoviska bude vypracováno Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 v rozsahu Přílohy č. 9 k Vyhlášce č. 500/2006 Sb. Všechny tyto skutečnosti svědčící o dosavadním postupu pořizovatele jsou doloženy obsahem citovaných textových částí a vlastníky připojených příloh. Vypořádání pořizovatele: Je nutné doplnit, že požadavek v zadání územního plánu, byl koncipován obecně pro plochy a způsoby využití, které přesáhnou svým významem hranice městyse Cítoliby. Návrh zadání územního plánu neurčil žádné konkrétní plochy, na kterých bude vymezen regulační plán, toto vymezení nechal na zpracovateli, jako autorizované osobě v oboru územního plánování, aby zhodnotil jeho potřebnost a nutnost.
- 95 -
Důvodem pořízení regulačního plánu pro plochy jejichž význam překročí území městys, mimo důvody uvedené v odůvodnění územního plánu, a které uvádí ve své připomínce navrhovatel, bylo udržet vysokou urbanistickou hodnotu území s využitím nejmodernějších evropských trendů se zajištěním vysoké estetické hodnoty jednotlivých staveb a jejich prostředí. Tyto regulace ovšem není možné nastavit v rámci územního plánu, neboť by překročili hranici podrobností, které již nenáležejí. Jedinou skutečně závaznou možností s rovnou platností územnímu plánu bylo pořízení regulačního plánu (v územním plánu podmínit výstavbu pořízením regulačního plánu). Předpoklad zpracovatele o negativní připomínce krajského úřadu byl jeho pouhou domněnkou, kterou se snažil zdůvodnit, proč nesplnil úkol uložený zadáním územního plánu. Zpracovatel, pořizovatel ani městys neměl v době zpracování návrhu zadání ani zpracování samotného návrhu územního plánu žádné informace o negativním stanovisku k uvedeným plochám. Návrh územního plánu (březen 2012) byl odevzdán zpracovatelem v soudu se stavebním zákonem a pořizovatelem projednán s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi taktéž v souladu s právními předpisy. Žádný s dotčených orgánů, krajský úřad k nezpracování zadání regulačního plánu ve svých stanoviscích nepřipomínkoval. I pro pořizovatele je složité hodnotit nezákonnost nezpracování zadání regulačního plánu, resp. absenci kapitoly výrokové části, když její absencí nedošlo k žádnému zkrácení práv a povinností dotčených orgánů, krajského úřadu, sousedních obcí a ve společném jednání ani veřejnosti (každého). Zadání by musel zpracovatele stejně doplnit před veřejným jednáním, kde by k němu mohli dotčené orgány a krajský úřad uplatnit svá stanoviska, sousední obce připomínky a veřejnost připomínky a námitky, neboť by se jednalo o změnu oproti návrhu projednávaném ve společném jednání. Pokud by dotčené orgány a krajský úřad uplatnil svá stanoviska, která by si vynutila úpravu návrhu územního plánu (třeba i jen kapitoly řešící zadání regulačního plánu), byl by pořizovatel nucen svolat opakované veřejné jednání. Z procesního hlediska lze konstatovat, že nedošlo k žádné nevratné újmě žádného z účastníků procesu pořizování územního plánu. Ještě je nutné dodat, že se jednalo o nestandardní postup s horší srozumitelností. Předpoklad zpracovatele o negativním stanovisku orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedený v návrhu územního plánu (březen 2012) byl velmi nešťastně formulován. Krajský úřad jako orgán ochrany zemědělského půdního fondu se na tento předpoklad ve svém stanovisku nikterak neodvolával. II.
Stanovisko vlastníků
Z výše (v bodě I.) uvedeného popisu podstatných částí návrhů územního plánu postupně pořizovaných v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postihujících oblast průmyslové zóny lze především usuzovat na věcně nesprávnou a zcela nepřesnou realizaci záměru, je-li vůbec takovým záměrem zrušení oblasti průmyslové zóny v předchozích fázích řízení označované symboly VP.1/1 a VP.1/2. Uvedené citace poukazují na zásadní rozpory v obsahu textové části, a to jak ve výroku, tak i v odůvodnění. Jak již bylo uvedeno, samotný výrok vůbec neobsahuje relevantní informaci o tak podstatném zásahu do dosavadního stavu, zatímco obsah citované tabulky naopak podporuje úvahu o možnosti realizace výstavby v předmětné oblasti, neboť jinak by postrádalo smyslu vymezení podmínek pro takovou činnost. Obdobně byly připomenuty zásadní rozpory v odůvodnění. Za dané situace by vlastníci zřejmě mohli dokonce namítat nejasnost samotného záměru, když zrušení průmyslové zóny ve smyslu zásadní změny využití předmětného území vyplývá pouze z výkresů a jediné zmínky uvedené v odůvodnění textové části územního plánu (konkrétně na str. 72 takové části). Z procesní opatrnosti vlastníkům nezbývá, než v rámci prostředku obrany, za který v této fázi považují také uplatnění připomínek, vycházet z horší varianty, a tedy z toho, že pořizovatel má skutečně v úmyslu průmyslovou zónu zrušit, jakkoli tento svůj záměr nedokázal nezpochybnitelným způsobem inkorporovat do jím navrhovaného územního plánu. Vypořádání pořizovatele:
- 96 -
Pořizovatel nemá žádné úmysly. Pořizovatel pořizuje návrh územního plánu pouze v mezích platných právních předpisů a rozsahu schváleného zadání územního plánu v součinnosti s určeným členem zastupitelstva, jenž je kontrolním orgánem zastupitelstva městyse. Pořizovatel je v procesu pořizování návrhu územního plánu taktéž vázán stanovisky dotčených orgánů a stanoviskem krajského úřadu. Pokud by se chtěl pořizovatel od stanoviska odklonit, muselo by být stanovisko nezákonné a pořizovatel by musel vyvolat rozpor (dle správního řádu). Cílem pořizovatele je od začátku procesu pořizování, tj. zpracovávání návrhu zadání územního plánu, zachovat určitou „míru“ kontinuity rozvoje území. Ačkoliv je výše uvedeno, že „nový“ územní plán není nijak závislý na žádné předchozí územně plánovací dokumentaci, stanoví stavební zákon pořizovateli a zpracovateli ochranu a rozvoj hodnot území. Za hodnotu území může považovat i kvalitní urbanistickou struktura sídla. Pokud ji tedy budeme chtít rozvíjet nepostačí jí jen chránit, ale je nutné na ní navázat. Zde se dostáváme k zachování kontinuity rozvoje území. Dále můžeme nutnost užití kontinuity (pouze do určité „míry“) rozvoje území nalézt v zachování právní jistoty (legitimního očekávání). Míru kontinuity nelze ovšem paušalizovat, neboť není cílem územního plánu přebírat vše z minulosti. To se týká hlavně nevyřešených problémů a zátěží území. Je tedy nutné ji velmi citlivě stanovit a převzít pouze to dobré a u toho špatné ho se snažit o nápravu. Zjednodušeně můžeme říci, že lze ke kontinuitě rozvoje přihlédnout pouze v případě hodnot území. Naopak nevhodné bude kontinuitu rozvoje území využívat u problémů k řešení. Ačkoliv se v první fázi (zpracování návrhu zadání) jevilo zachování „průmyslové zóny“ jako pozitivum území (převážně z hlediska snížení nezaměstnanosti), v průběhu procesu pořizování byly předloženy argumenty, které nebylo možné vyvrátit. Vlastnící proto vyslovují s dosud ne zcela jednoznačně vyjádřeným záměrem v podobě zrušení průmyslové zóny postihující hodnotu jejich pozemku parc. č. 1191 zásadní nesouhlas. O výrazně negativním dopadu právě na hodnotu pozemku pravidelně vyjadřovanou cenou za 1 m2 přitom nelze pochybovat. Po celou dobu, kdy bylo předmětné území kvalifikováno jako zastavitelné, se cena - jak lze zjistit např. z nabídek realitních kanceláří - pohybovala okolo 300,-- Kč za 1 m2. Z této ceny se vycházelo také při uzavírání kupní smlouvy, na jejímž základě vlastníci nabyli pozemek parc. č. 1191. Jak již bylo uvedeno v bodě I. tohoto podání, kupní cena byla stanovena ve výši 270,-- Kč za 1 m2. Podle názoru vlastníků by v těchto souvislostech bylo nadbytečným podrobněji rozvádět argumentaci v otázce zásadních - a zjevně negativních - důsledků případného naplnění záměru o změně území, který vyplývá z návrhu územního plánu. Je přece obecně známou skutečností, že kvalifikace účelového využití pozemku v intencích územního plánu má zásadní vliv na cenu nemovitosti. Stejně tak nelze pochybovat o tom, že nemovitý majetek byl v historickém vývoji vždy považován za významný základ individuálního jmění vyznačující se vysokou stabilitou své hodnoty a investice do takového majetku za mimořádně bezpečné. Legislativní zajištění důsledné ochrany nemovitého majetku nalézající své relevantní vyjádření i v předpisech ústavního práva je proto jedním z kritérií svědčících o úrovni každé etátně organizované pospolitosti, včetně závěru o existenci nebo naopak absenci fenoménu právního státu. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel svůj nesouhlas se zrušení průmyslové zóny s následnými důsledky na realizaci jeho záměru zdůvodňuje rozdílnou hodnotou pozemku „zastavitelného území“ a pozemku „nezastavěného území“. Pořizovateli z této části připomínky není úplně jasné, jestli jde navrhovateli o realizaci jeho záměru a nebo o zachování hodnoty pozemku. Argumentace navrhovatele vázaná na realizaci svého záměru je z hlediska územního plánování posuzována úplně v jiném světle než pouhé zachování hodnoty pozemku. Jak již bylo uvedeno výše bude se pořizovatel zabývat převážně myšlenkou navrhovatele, kterou je realizace konkrétního záměru. Navrhovatelem uváděná připomínka k významnému vlivu územního plánu na hodnotu nemovitého jmění je důsledkem územního plánu, nikoliv jeho účelem. Prvořadým úkolem územního plánu je zajistit udržitelný rozvoj území s vyvážením soukromých a veřejných zájmů.
- 97 -
K „průmyslové zóně“ je nutné dodat, že byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby v roce 2005 a do doby tohoto vyhodnocení nebylo stavebním úřadem pro tyto plochy vydáno žádné platné územní rozhodnutí nebo udělen platný územní souhlas. Jak dlouho bude tedy nutné plochu „rezervovat“ pro „průmyslovou zónu“ než bude moci být z územního plánu vypuštěna? Stavební zákon stanoví dobu 5ti let, po kterou náležejí vlastníkovi dotčeného pozemku náhrady za změny v území. Platnost územního plánu není stavebním zákonem nijak omezena, jen se každé 4 roky vyhodnocuje jeho uplatňování. Naproti tomu argument krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, potažmo Ministerstva životního prostředí, který pokládá vymezení další „průmyslové zóny“ v širším území s nenaplněnými plochami pro výrobu TRIANGLE a JOSEPH anebo s volnými kapacitami plochy pro výrobu v Lounech, za nepřijatelné. Z uvedeného především vyplývá, že vlastník má při úvaze o hodnotě svého nemovitého majetku i možností jeho realizace jistě právo vycházet z relevantních rozhodnutí orgánů státu. Přitom zejména veřejnoprávní akty vydávané v rámci pravomoci a věcné příslušnosti orgánů územního plánování významně ovlivňují hodnotu nemovitého jmění. Nelze proto pochybovat o tom, že takové veřejnoprávní akty se mají vyznačovat stabilitou, včetně jejich působení v čase, směřující ke stavu právní jistoty, ani o tom, že veškeré právní jednání vlastníka se vždy opírá o důvěru v tyto akty, takže reálná možnost naplnění právních důsledků takového jednání splňuje definici legitimního očekávání. Vypořádání pořizovatele: Průmyslová zóna“ byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005, tj. 5 let před rozhodnutím zastupitelstva o pořízení „nového“ územního plánu. Důležitým faktorem ovlivňující stabilitu rozhodnutí zastupitelstva, které územní plán vydává, je jeho „životnost“ (platnost), kterou stavební zákon nijak neomezuje. Naproti tomu stavební zákon vyžaduje každé 4 roky, od vydání územního plánu, prověření jeho naplňování. Stavební zákon požaduje prověření jak dostatečnosti územního plánu (z hlediska volných ploch pro realizaci záměrů) tak i nadbytečnosti (plochy vymezené a zatím nevyužité). První případ – dostatečnosti územního plánu není z hlediska legitimního očekávání problémem, neboť vymezením zastavitelných ploch hodnotu nemovitého majetku bezesporu zvýší. Problém lze spatřit ve vyhodnocení nadbytečnosti, kdy by bylo „částečně“ relevantní namítat nestabilitu veřejnoprávního aktu. Je zdůrazněno částečně relevantní, neboť vlastník, řádně starající se o svůj nemovitý majetek, musí mít k dispozici informace o možnostech realizace svých vlastnických práv. Pokud tedy v předchozím (4letém) období nebyl projeven žádný zájem o realizaci záměrů odpovídajícím způsobu využití ploch, nelze se reálně domnívat, že bude územní plán tento způsob využití dále do nekonečna podporovat. Územní plán musí odpovídat společenskému a hospodářskému potenciálu území v daném čase (stavební zákon stanoví období 4 let) a místě. Pořizovatel při vyhodnocení naplňování územního plánu samozřejmě zohledňuje hospodářskou situaci v rozhodném období a hospodářský potenciál území pro následné rozhodné období 4 let. Legitimně lze tedy očekávat, že v případě realizace záměrů nebo vážného zájmu o realizaci záměru vlastníka (investora) v dané ploše bude vyhodnocena plocha k zachování. V opačném případě, kdy nebyl v rozhodném období projeven žádný zájem o realizaci záměru bude pořizovatel kriticky posuzovat hospodářskou situaci včetně potenciálu území a nelze tedy legitimně očekávat, že bude plocha zachována. Všechny tyto obecně platné závěry mají v kontextu případu vlastníků zcela konkrétní právní důsledky. Vlastníci totiž přistoupili ke koupi pozemku z důvodu realizace jednoznačně definovaného podnikatelského záměru. Zjevně tedy nejde o spekulativní jednání, ale dokonce ani o investici do nemovitosti sloužící k uložení finančních prostředků. V případě vlastníků všechny jimi učiněné úkony prokazatelně směřují právě k naplnění podnikatelského záměru, v jehož rámci mají vlastníci v úmyslu na pozemku realizovat vlastní výstavbu. Vlastníci však přesto pokládají za potřebné pro úplnost dodat, že - jakkoli se nejedná o jejich případ - také samotné dlouhodobé investice do nemovitostí jsou hodny ochrany ze strany státu, neboť jakékoli zpochybnění spolehlivosti takových investic má vždy nezanedbatelné důsledky v rovině soukromého i veřejného práva. Z prvně uvedeného
- 98 -
pohledu totiž vede k ohrožení vlastnických práv, zatímco z hlediska zmíněného na druhém místě má negativní vliv na výrazný segment trhu, stabilitu podnikatelského prostředí, a zprostředkovaně proto i na míru nezaměstnanosti. Vypořádání pořizovatele: Územní plán musí kriticky posuzovat všechny záměry na provedení změn v území včetně reálnosti jejich realizace. Argumentace navrhovatele zohledňující ekonomickou stránku vymezení „průmyslové zóny“ a její přínos pro navrhovatele je nutné z hlediska územního plánování odmítnou. Územně plánovací dokumentace neslouží k samoúčelnému zhodnocování pozemků bez toho, aby byl v první řadě kladla důraz na vyváženost územních podmínek a reálnost záměrů. Pokud by měl územní plán vymezovat zastavitelné plochy za účelem zvýšení jejich hodnoty, jednalo by se bezesporu o podvod. Pokud je tedy záměrem navrhovatele realizovat na svém pozemku podnikatelské činnosti, za kterými byl podle něj pořízen, nechápe pořizovatel argumentaci týkající se jeho finanční hodnoty. Pokud ovšem navrhovatel zakoupil pozemek za účelem uložení finančních prostředků a v budoucnu případného zisku z prodeje, jednalo by se spíše o spekulativní jednání. Pořizovatel, jak již bylo uvedeno, se bude hlavně soustředit na skutečnost, že hlavním zájmem navrhovatele je realizovat stavební záměry na svém pozemku. Vlastníci se přitom popsanými souvislostmi postupu orgánu územního plánování nezabývají samoúčelně, ale v reakci na obsah některých výše citovaných pasáží textové části územního plánu, zejména v kontextu nápadně odlišných (fakticky protichůdných) závěrů vyslovených v průběhu řízení, i na způsob, jakým jsou všechny tyto skutečnosti prezentovány orgány městysu Cítoliby. Z obou zdrojů totiž vyplývá argumentace akcentující změnu právní úpravy a stanovisko orgánu kraje. Interpretace celé záležitosti tak implikuje úvahu, jakoby městys Cítoliby ani neměl jinou možnost, když postup v předmětném řízení, včetně zásadního obratu v náhledu na budoucnost průmyslové zóny, je pouze důsledkem jakési vis maior v podobě novelizace právních předpisů a zásahu shůry. Vypořádání pořizovatele: Z připomínky navrhovatele nepřímo vyplývá, jako by měl městys Cítoliby možnost ovlivňovat proces pořizování územního plánu, což je v rozporu se stavebním zákonem. V období procesu pořizování mezi schválením zadání územního plánu a předložením návrhu územního plánu zastupitelstvu obce k vydání, nemá zastupitelstvo městyse možnost ovlivňovat tvorbu návrhu územního plánu, vyjma případu, kydy by byly zpracovávány varianty návrhu územního plánu (není případem Cítolib) o jejichž výběru by právě rozhodovalo zastupitelstvo. „Kontrolním orgánem“ a „prosazovatelem“ vůle zastupitelstva je určený člen zastupitelstva, který se přímo podílí (spolupracuje) na vyhodnocování stanovisek, připomínek, podnětů, vyjádření a zpracování návrhu rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu. Z této pozice může, v rámci zákonných mantinelů, stanovisek dotčených orgánů a krajského úřadu, ovlivnit směr návrh územního plánu, kterým se bude ubírat. Toliko k možnostem městyse Cítoliby v procesu pořizování územního plánu. K možnostem městyse je nutné dodat, že i v závěrečné fázi procesu pořizování, kdy vydává územní plán, je mimo jiné vázáno stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu. Výrokovou část stanoviska dotčených orgánů nebo krajského úřadu je možné změnit jediným procesem a to vyvoláním rozporu. Rozpor je ovšem možné vyvolat pouze u stanoviska právně nepřípustného. Vyvolat rozpor může pouze pořizovatel nikoliv obec (městys) pro jejíž území je územní plán pořizován. Pokud není možné vyvolat rozpor je jedinou možností pořizovatele i zastupitelstva stanovisko plně respektovat. K navrhovatelově připomínce týkající se zásadního obratu v náhledu na budoucnost „průmyslové zóny“ je nudné doplnit, že nelze hovořit o zásadním obratu, ale změně názoru pod tíhou argumentů krajského úřadu, resp. ministerstva životního prostředí. Od samého počátku pořizování územního plánu bylo cílem městyse i pořizovatele „průmyslovou zónu“ zachovat, byť i v omezené rozloze. Podle názoru vlastníků není taková prezentace předmětného řízení korektní. Z obecně závazné právní úpravy především v daných souvislostech nevyplývá povinnost pořízení regulačního plánu. Z hlediska uplatnění iniciativy v rámci institutu zahájení řízení, jehož
- 99 -
předmětem má být vydání regulačního plánu, nejsou předpisy stavebního práva koncipovány na bázi kogentních norem. Tento závěr se přitom týká právní úpravy před i po novele stavebního zákona (srov. § 62 stavebního zákona, ve znění před 1. 1. 2013 i po 31. 12. 2012). Z citací obsažených výše ostatně vyplývá, že o zahájení řízení o vydání regulačního plánu usiloval právě městys Cítoliby. Vlastníci jsou toho názoru, že vydání regulačního plánu nebylo nezbytnou podmínkou realizace postupné výstavby v oblasti průmyslové zóny, když bylo možné použít i jiné instrumenty upravené stavebním zákonem. Negativní stanovisko orgánu kraje lze proto stěží vydávat za důvěryhodný důvod zrušení průmyslové zóny. Vypořádání pořizovatele: Je právem, ba i povinností městyse a pořizovatele, aby hájili kvalitní urbanistickou a architektonickou podobu území, před neřízenou (živelnou) zástavbou. Jedinou „nepřekonatelnou“ možností, která obsahuje podrobnosti nad rámec územního plánu, je právě regulační plán. Navrhovatel zcela opomíjí, že povinnost na zpracování zadání regulačního plánu, které by bylo součástí výrokové části návrhu územního plánu, nebylo konkrétně směřované k plochám „průmyslové zóny“. Navrhovatel ve své připomínce předpokládá, že důvodem podmínění rozhodování v území pořízením regulačního plánu byla postupná výstavba (etapizace). Předně je nutné uvést, že postup výstavby lze řešit i v územně plánovací dokumentaci. Hlavním účelem pořízení regulačního plánu byla plošná a prostorová „regulace“ území, kterou již nelze řešit v územním plánu, tak aby byla zajištěna co možná nejkonkrétnější ochrana tohoto území před živelnou neuspořádanou výstavbou. Navrhovatel sice uvádí že by mohly být využity další instrumenty stavebního zákona, ale konkrétně je nejmenuje, lze se tak pouze domnívat, že měl na mysli „územní studii“. Jak již její samotný název napovídá jedná se o studii podle stavebního zákona o územně plánovací podklad, který prioritně slouží k prověření území, nikoli k regulaci území. Jedinou trvale platnou územně plánovací dokumentací, kterou navíc vydává zastupitelstvo je pouze regulační plán. Negativní stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, nebylo žádným způsobem vázáno k pořízení regulačního plánu. Stanovisko se vztahovalo pouze ke kvalitě případně odjímané půdy ze zemědělského půdního fondu. Orgán ochrany zemědělského půdního fondu má půdu chránit, nikoli jen vyjímat. Orgán ochrany posoudil plochu s rozdílným způsobem využití pro výrobu a skladování (průmyslovou zónu) a dospěl k závěru, že v rámci širších vztahu (dojezdové době cca 30 min od řešené plochy) se nacházejí zainvestované ekonomické zóny, jejichž potenciál nebyl zcela využit. Tento argument je téměř nevyvratitelný. Stejný závěr se týká i argumentace akcentující bonitu půdy v oblasti průmyslové zóny, zejména když tato oblast označovaná symboly VP.1/1 a VP.1/2 již byla uznána dřívějším a dosud platným územním plánem jako zastavitelná. V tomto kontextu proto nelze nalézt jednoznačný důvod pro zrušení průmyslové zóny. Závěr o bonitě půdy ostatně neplatí pro celou oblast a konkrétně ve vztahu k pozemku vlastníků je zcela neadekvátním. I jen ze zběžného náhledu do Výkresu předpokládaných záborů původního fondu lze totiž zjistit, že téměř celý pozemek parc. č. 1191 je z hlediska klasifikace bonity umístěn na půdách IV. třídy. Tento závěr lze pak přesně dokumentovat obsahem listu vlastnictví, ze kterého vyplývá, že 6 026 m2 - tedy plocha více než 98 % uvedeného pozemku - připadá právě na půdy IV. třídy (kód BPEJ 11904). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce nepřímo odvolává na změnu č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005 pořízenou podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“). „Nový“ územní plán Cítoliby, resp. jeho návrh, je pořizován podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“). Postup podle ustanovení § 4 odst. 4 stavebního zákona (kontinuita stanoviska dotčeného orgánu) lze jen těžko na dotčených orgánech a krajském úřadu vymáhat, neboť toto ustanovení nabylo účinnosti až 01.01.2007. Pokud by byla připuštěna vázanost dotčeného orgánu svým předchozím stanoviskem, které bylo vydáno před účinností stavebního zákona, jednalo by se zjevnou retroaktivitu právního
- 100 -
předpisu. Už samotný zákonodárce v důvodové zprávě k stavebnímu zákonu připouští, že stanoviska vydaná před platností stavebního zákona mohla být měněna. Pokud by tedy pořizovatel vyžadoval kontinuitu stanoviska dotčeného orgánu (i přes výše uvedené), musel by současně připustit nové okolnosti, kterými jsou rozdíly v ekonomické situaci v době pořizování změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby, kdy v souvislosti s rozvojem průmyslové zóny „jih“ v Lounech, existovali předpoklady pro pozitivní trend v následujících letech a ekonomické situaci při pořizování návrhu územního plánu v současné době postižené „ekonomickou situací“ a déle trvajícím útlumem stavebnictví. Ačkoliv se navrhovateli zdá, že porovnává dvě stejné, kontinuálně na sebe navazující dokumentace (územní plán sídelního útvaru / návrh územního plánu), v případě současně pořizovaného návrhu územního plánu (v době vyhodnocení připomínky) se jedná o zcela nezávislou dokumentaci, která má za úkol přehodnotit celou urbanistickou koncepci obce a navrhnou její budoucí rozvoj podle současných, nikoliv v minulosti překonaných, potřeb. Návrh územního plánu prověří možnost vymezení plochy pro výrobu a skladování na plochách s třídou ochrany IV. ZPF. Pokud jde o tvrzení v otázce významu novelizace právních předpisů navozující dojem nutnosti změny stanoviska z důvodu ochrany životního prostředí, pak i v této souvislosti nezbývá než konstatovat, že nebyl vydán žádný předpis, který by jakémukoli orgánu státu nařizoval realizaci změny kvalifikace z takového důvodu, navíc s retroaktivním dopadem. Z hlediska obsahu samotného územního plánu je proto zařazení předmětné oblasti do režimu zastavitelného území i v rámci tohoto procesu aktualizace územně plánovací dokumentace obhajitelné. Je tak zřejmým, že úvahy o vlivu změny právních předpisů směřují vlastně výhradně k pravidlům o náhradě za změnu území integrovaným do § 102 stavebního zákona, neboť tato pravidla skutečně doznala zásadních změn se zřetelně negativními důsledky pro vlastníky. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce uvádí, že „změna“ stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí bude mít retroaktivní dopady, ale tyto dopady nijak nekonkretizuje. Navíc navrhovatel vůbec neuvádí v čem spatřuje tzv. retroaktivitu, neboť do vydání tohoto návrhu územního plánu je stále platný územní plán sídelního útvaru Cítoliby, ve znění pozdějších změn. Navrhovatel může do nabytí účinnosti tohoto návrhu územního plánu (nutné vydání zastupitelstvem městyse) získat územní rozhodnutí o umístění stavby, které v případě, že bude pravomocné před vydáním tohoto návrhu územního plánu, umožní „povolitelnost“ stavební, tj. řízení o povolení stavby nebo ohlášení stavby, bez ohledu na platnou územně plánovací dokumentaci. K připomínce o změně kvalifikace ze strany dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je nutné dodat, že v případě pořizování „nového“ návrhu územního plánu se jedná o zcela nové „řízení“, ve kterém dotčený orgán nebo krajský úřad posuzuje „odjímání“ ploch ze zemědělského půdního fondu podle aktuální situace v území a to i s ohledem na širší vztahy v území. Pokud připustíme, že došlo k „překvalifikování“ stanoviska, tak k tomu došlo na základě jiné situace (minimálně ekonomické) než za jaké bylo vdáváno stanovisko ke změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru. Ačkoliv navrhovatel uvádí, že zařazení ploch „průmyslové zóny“ do návrhu územního plánu je obhajitelní, neuvádí žádné důvody na podporu tohoto tvrzení. Pořizovatel tak nemá argumenty na podporu zachování „průmyslové zóny“, které by mohl uplatnit proti argumentů krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Úkolem pořizovatele není „vymýšlet“ důvody pro obhajobu plochy, která v území nenašla své uplatnění, úkolem pořizovatel je pořídit návrh územního plánu, který bude „smysluplný a dlouhodobě udržitelný“. K problematice posledně zmíněné změny pravidel o náhradách a možnému vlivu tohoto legislativního vývoje na řešení jejich konkrétního případu se vlastníci vyjadřují podrobně níže. Nejprve však pokládají za potřebné zaujmout stanovisko ke způsobu, jakým pořizovatel v průběhu běžícího řízení zásadně změnil relevantní názor na využití území průmyslové zóny a jak se tato změna projevila především v textové části návrhu. Srovnání
- 101 -
lze snadno provést na základě výše uvedených citací. Vlastníkům proto nezbývá než poukázat na zarážející argumentační flexibilitu v průběhu řízení vydávaných návrhů, včetně vehemence účelového obhajování zcela protichůdných stanovisek. Bez zaváhání se tak ve vývoji řízení (argumentuje pro zachování nebo dokonce rozšíření průmyslové zóny poukazem na obtížně obdělávatelnou enklávu s tím, že tento prostor při frekventované silnici I/7 je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici, aby se posléze zrušení téže průmyslové zóny odůvodnilo nesouhlasem s vydáním regulačního plánu vzhledem ke kvalitě zemědělských půd. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděna „zásadní změna relevantního názoru pořizovatele na využití průmyslové zóny“ není názorem pořizovatele, zpracovatele ani městyse, ale výsledkem posouzení zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ krajským úřadem, resp. Ministerstvem životního prostředí. Změna ve vymezení (nevymezení) „průmyslové zóny“ v návrhů územního plánu z ledna 2013 oproti návrhu územního plánu z března 2012 byla vynucena stanoviskem krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, a to pod tíhou jejich argumentů. Navrhovatel, jak je nepřímo patrné z textu, stále mylně posuzuje tři varianty návrhu územního plánu, přičemž jím označovaná „první varianta“ byly pouze doplňující průzkumy a rozbory. Relevantními, pro porovnání jsou, navrhovatelem označované, varianty č. dvě (návrh územního plánu z března 2012) a č. tři (návrh územního plánu z ledna 2013). Navrhovatel sice uvádí, že jsou návrhem obhajována protichůdná stanoviska, ale neuvádí žádné konkrétní myšlenky těchto stanovisek anebo jejich argumentaci. Při porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013 je zřejmé, že důvody vedoucí k vymezení „průmyslové zóny“ byly ve variantě z ledna 2013 pouze nahrazeny konstatováním, že jejich vymezení bylo zrušeno na základě stanoviska krajského úřadu. Odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nijak nehodnotí nebo jinak neobhajuje stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Návrh územního plánu propojuje nespočet činností regulovaných právními předpisy, které je nutné v územním plánu zohlednit a vyvážit. Nelze se proto divit, že v průběhu pořizovacího procesu dochází ke změně názorů. Právě z tohoto důvodu vývoje návrhu územního plánu je proces pořizování vytvořen. Navrhovatelem uváděné „rozšíření průmyslové zóny“ vyplývá z porovnání doplňujících průzkumů a rozboru (navrhovatelem mylně uváděné jako první varianta návrhu územního plánu) a prvotního návrhu územního plánu z března 2012, kdy je v návrhu územního plánu převzata „průmyslová zóna“ v rozsahu změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005. Za jediné relevantní „rozšíření“ „průmyslové zóny“ lze teoreticky považovat vymezení současného stavu průmyslové zóny „Louny jih“, kde byly zahrnuty zastavěné stavební pozemky do zastavěného území. K rozšíření zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ v návrhu územního plánu tedy nedošlo, naopak plochy „průmyslové zóny“ byly zrušeny (porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013). V odůvodnění návrhu územního plánu (leden 2013) není zrušení „průmyslové zóny“ zdůvodňováno nesouhlasem s vydáním regulačního plánu. Je pouze konstatováno, že plochy „průmyslové zóny byly zrušeny na základě stanoviska krajského úřadu. Žádný z dotčených orgánů ani krajský úřad nemá pravomoc nesouhlasit s vydáním regulačního plánu, neboť pořízení regulačního plánu je v „samostatné působnosti“ zastupitelstva obce (městyse). Hlavním důvodem zrušení „průmyslové zóny“ je fakt, že je převážně vymezena na nejcennější půdách s I. a II. třídou ochrany a v menší míře na půdách s třídou ochrany IV. Půdy s třídou ochrany I. a II. lze ze zemědělského půdního fondu vyjímat zcela výjimečně a pouze za předpokladu prokázání jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Z pohledu vlastníků je proto odůvodnění tak zásadní změny náhledu pořizovatele nepřesvědčivým a celý jeho postup, který vůbec nepřihlíží k elementární ochraně právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, naprosto nedůvěryhodným. Je s podivem, s jakou lehkostí lze ještě v současné době uplatnit postoj vrchnostenské arogance orgánu státu nebo samosprávy s výrazně negativním dopadem.
- 102 -
Vypořádání pořizovatele: Ačkoli navrhovatel uvádí, že postup pořizovatele nepřihlíží k „ochraně právní jistoty“ a institutu „legitimního očekávání“, je opak pravdou. V rámci institutu „legitimního očekávání“ zařadil pořizovatel i městys z důvodu kontinuity vývoje (rozvoje) území do zadání územního plánu zachování (nové prověření) „průmyslové zóny“. Navrhovatel dále uvádí, že se mu jeví proces pořizování územního plánu nedůvěryhodným, ale už dále neuvádí v čem tuto nedůvěryhodnost spatřuje. Celý proces pořizování probíhá v souladu s právními předpisy, nehledě na to že pořizovatel umožňuje „všem“ prostřednictvím dálkového přístupu nahlížet do návrhu územního plánu i po zákonných lhůtách (návrh územního plánu zůstává zvěřeně na webových stránkách pořizovatele i po ukončení úkonu pořizovacího procesu a to do doby dalšího úkony, kdy je dokumentace nahrazena „dokumentací upravenou“). Vlastníci předpokládají, že všechny tyto souvislosti budou mít zásadní vliv v dalších fázích řízení, nedojde-li ke změně stanoviska pořizovatele v předmětné otázce. Stejný závěr se týká postupu v řízení z časového pohledu. Zde vystupuje do popředí prvek jakési procesní taktiky při uplatňování pravomoci a věcné příslušnosti, když zásadní obsahová změna byla inkorporována do návrhu územního plánu, který byl v průběhu řízení modifikován a vydán v lednu 2013, tedy bezprostředně po účinnosti novely stavebního zákona měnící pravidla náhrad upravená v § 102. Z dokumentace, včetně samotného oznámení ze dne 14. 2. 2013, přitom vyplývá, že pořizovatel návrh územního plánu Cítoliby projednal s dotčenými orgány již dne 26. 4. 2012. Současně je z již citované pasáže Vyhodnocení splnění požadavků zadání obsažené v poslední textové části návrhu územního plánu z ledna 2013 zřejmé, že vypuštění průmyslové zóny bylo vlastně jedinou podstatnější změnou oproti předchozím variantám (arg. znění: Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem požadovaná změna stanoviska pořizovatele, není v procesu pořizování územního plánu možná, neboť pořizovatel žádná stanoviska (ve smyslu zákona č. 500/2004 Sb., správní řád ve znění pozdějších předpisů) nevytváří (nevydává). Pořizovatel je v procesu pořízení návrhu územního plánu vázán stanovisky dotčených orgánů a krajského úřadu. Jedinou možností, kdy lze dosáhnout změny stanoviska dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je vyvolání rozporu, za předpokladu, že toto stanovisko je nezákonné. Navrhovatel měl patrně namysli „názor“ pořizovatele, ale ani v tomto případě nelze změnit názor pořizovatele, neboť pořizovatel se v procesu pořízení územního plánu neřídí svými osobními názory, nýbrž pouze platnými právními předpisy a stanovisky. Návrh územního plánu z ledna 2013 nebyl „vydán“, ale dodatečně zveřejněn na základě novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony) podle § 50 odst. 3 stavebního zákona, kdy „každý“ může k návrhu územního plánu uplatnit připomínky. Toto zveřejnění nebylo vyvoláno úpravou znění § 102 stavebního zákona, ale povinností vyplývající z § 50 odst. 3 stavebního zákona. Při zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nelze hovořit ani o účelovém načasování, neboť § 50 odst. 3 stavebního zákona se stal účinným od 01.01.2013. Práce na úpravách návrhu územního plánu byly zahájeny již v listopadu 2012, poté co se novela stavebního zákona stala platnou (dne 22.10.2012). To umožnilo zpracovateli předpřipravit do ledna 2013 upravený návrh územního plánu podle novelizovaného právního předpisu (stavebního zákona). Současně byly do upraveného návrhu územního plánu zapracovány požadavky dotčených orgánů a krajského úřadu. Novela stavebního zákona neměnila pouze ustanovení § 102 stavebního zákona, ale i další ustanovení, které si vyžádali daleko rozsáhlejší zásahy do návrhu územního plánu i jeho odůvodnění (po formální stránce). Jediného čeho bylo využito, bylo mezidobí mezi platností a účinností novely stavebního zákona k vypracování úpravy návrhu územního plánu.
- 103 -
V mezidobí od společného jednání (26.04.2012), resp. po ukončení lhůty pro uplatnění stanovisek (26.06.2012), do oznámení o dodatečném zveřejnění návrhu územního plánu (14.02.2013) podle § 50 odst. 3. stavebního zákona, platného od 01.01.2013 byly pořizovatelem provedeny níže uvedené úkony. Před veřejným jednáním s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi požádal krajský úřad o prodloužení termínu pro uplatnění stanoviska podle § 50 odst. 2 stavebního zákona platného do 31.12.2012. Této žádosti pořizovatel vyhověl a vzhledem k tomu, že krajský úřad ve své žádosti neuvedl konkrétní lhůtu, o kterou se měl termín prodloužit, prodloužil pořizovatel lhůtu krajskému úřade o dalších 30 dnů, tj. v součtu celkem na 60 dnů od společného jednání. Po obdržení negativního stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstvo životního prostředí, k „průmyslové zóně“ požádal pořizovatel dne 12.09.2012 ve věci stanovení postupu v případě, že nový územní plán nabyde účinnosti před vydáním územního rozhodnutí, které bylo zahájeno podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby krajský úřad o metodickou pomoc, kterou obdržel dne 12.10.2012. S tímto výsledkem: „Vzhledem k tomu, že nový ÚP Cítoliby pořizuje ve smyslu ust. § 6 odst.1 písm. c) stavebního zákona úřad územního plánování (MěÚ Louny), který splňuje kvalifikační podmínky pro územně plánovací činnost podle § 24 stavebního zákona, nemůže KÚ ÚK UPS jako orgán územního plánování kraje ani formou odborné či metodické pomoci, kterou poskytuje obcím na základě ust. § 67 odst. 1 písm. c) zákona č. 129/2000Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění, navrhovat konkrétní řešení v procesu pořizování uvedeného územního plánu, neboť by tak zasahoval do samostatné působnosti obce, která prostřednictvím svého zastupitelstva bude nový ÚP vydávat“. Pořizovateli byl současně znám legislativní proces a obsah návrhu zákona č. 350/2012 Sb.,vedený pod sněmovním tiskem 573. Návrh zákona byl poslaneckou sněmovnou schválen na 46. schůzi poslanecké sněmovny dne 19.09.2012 pod usnesením poslanecké sněmovny č. 1271. Prezident republiky tento návrh zákona podepsal dne 01.10.2012. Zákon byl vyhlášen dne 22.10.2012 ve Sbírce zákonů v částce 130 pod č. 350/2012 Sb. Na základě výše uvedených znalostí a skutečností, kdy od obdržení metodické pomoci krajského úřadu (12.10.2012), vyhlášení novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) dne 22.10.2012 a nabytí účinnosti dne 01.01.2013, nebylo možné zajistit vydání návrhu územního plánu Cítoliby, požádal pořizovatel zpracovatele, aby připravil návrh územního plánu, který bude v souladu s novelizovaným stavebním zákonem. Upravený návrh územního plánu byl pořizovateli doručen v lednu 2013 a dodatečně zveřejněn podle § 50 odst. 3 stavebního zákona platném po 01.01.2013 dne 14.02.2013. Popsané časové souvislosti vedou k závěru o cíleném načasování okamžiku zveřejnění návrhu ve variantě z ledna 2013. Také v tomto kontextu by v následných fázích řízení mohlo při posuzování způsobu uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti, a tedy vlastní zákonnosti, sehrát roli zjištění, že legisvakance nebyla orgánem státu využita k účelům, ke kterým má podle právní teorie i praxe tradičně sloužit, ale v předmětném řízení fakticky zneužita a dokonce jako právní institut obrácena proti účastníkům. Celý tento postup představuje flagrantní porušení základního principu, podle kterého právní stát je mocí právem vázanou, nikoli právem vyzbrojenou. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné „cílené načasování“ zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013, lze jen stěží považovat za relevantní, když toto „dodatečné“ zveřejnění bylo vyvoláno právě novelou stavebního zákona (ustanovením § 50 odst. 3 stavebního zákona v platném zení po 01.01.2013), kterou měl navíc, podle názoru navrhovatele, pořizovatel zneužít k jeho znevýhodnění. Novela stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) naopak umožnila navrhovateli uplatnit připomínku k návrhu územního plánu již ve společném jednání s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi, kterou se pořizovatel musí zabývat a ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva ji vyhodnotit. Pokud by měl pořizovatel zneužít novely stavebního zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen „novela stavebního zákona“) musel by mít jiné informace (což neměl) než informace veřejně přístupné na webových stránkách Poslanecké sněmovny. Novela stavebního zákona byla předložena vládou poslanecké sněmovně dne 16.01.2012, první čtení se
- 104 -
uskutečnilo dne 01.02.2012 až potud mohl pořizovatel znát informace o připravované novele stavebního zákona. Oznámení o konání společného jednání bylo dotčeným orgánům, krajskému úřadu a sousedním obcím rozesláno 30.03.2012. Ve vládním návrhu (sněmovní tisk 573/0) byla lhůta, po kterou vlastníkovi (navrhovateli) náleží náhrada za změnu území stanovena na 8 let. Pokud by tedy pořizovatel před společným jednáním již zamýšlel účelové vydání územního plánu, jen stěží mohl předpokládat, že dne 22.05.2012 (po společném jednání) Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR tuto lhůtu zkrátí na 5 let a určitě nemohl předpokládat, že tento pozměňovací návrh bude přijat. Pokud by totiž pořizovatel vycházel z původního vládního návrhu, ve kterém byla lhůta 8 let a změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby byla vydána v roce 2005, musel by předpokládat vydání územního plánu nejdříve na rok 2014, přičemž by bylo z jeho stany „hloupé“ před druhým čtením novely stavebního zákona zahajovat společné jednání. Až do doby vyhlášení novely stavebního zákona tj. do 22.10.2012, ve Sbírce zákonů pořizovatel nijak s tímto právním předpisem nepracoval, tomu nasvědčuje i žádost o metodickou pomoc ze dne 12.09.2012, kterou zaslal na krajský úřad. Po nabytí platnosti právního předpisu bylo zřejmé, že návrh územního plánu bude nutné upravit tak, aby po 01.01.2013 odpovídal stavebnímu zákonu v platném znění. Zároveň tedy rozhodl o zapracování požadavků dotčených orgánů, krajského úřadu a sousedních obcí. Cílem pořizovatele bylo v „dodatečném“ oznámení veřejnosti zveřejnit nejaktuálnější návrh územního plánu (z ledna 2013) tak, aby každý mohl uplatni své připomínky. V obecné rovině vlastníci sice nepochybují o pravomoci a věcné příslušnosti pořizovatele k provedení zásahu ve smyslu změny území v rámci vydání nového územního plánu, současně však mají závažné pochybnosti o věcné správnosti jeho postupu v daném případě, když shledávají rozpor s celou řadou principů nastolených judikaturou v rámci jí vymezeného algoritmu přezkumu aktů vydávaných v územním řízení. Konkrétně se jedná především o princip proporcionality vyjadřující vztah sledovaného cíle na straně jedné a míry přípustného omezení při jeho naplňování na straně druhé s akcentem na kritérium potřebnosti ve smyslu možnosti dosáhnout cíle jiným způsobem, kritérium minimalizace zásahů připouštějící nejnižší míru omezení a kritérium proporcionality v užším slova smyslu klasifikující úměrnost následku. Evidentní porušení těchto principů vystupuje do popředí zvláště v kontextu shora podrobně popsaného postupu pořizovatele v dosavadním procesu aktualizace územně plánovací dokumentace, zejména v podobě účelového odůvodňování protichůdných stanovisek. Vypořádání pořizovatele: Zásahy pořizovatele do územně plánovací dokumentace mohou vycházet pouze ze zmocnění stavebního zákona. To je dáno principem státní správy, která může „činit pouze to, co jí zákon umožňuje“. Pořizovatel veškeré své zásahy vždy opírá o zákonné a podzákonné právní předpisy a dále o politiku územního rozvoje a nadřazenou územně plánovací dokumentaci. Navrhovatelem uváděné „judikatorní principy vymezené v rámci algoritmu přezkumu aktů vydávaných v územních řízeních“ do sebe zamotalo dva zcela odlišné případy. První případ a to územní plánování, tj. pořizování územně plánovacích podkladů, územně plánovacích dokumentací a politiky územního rozvoje, zjednodušeně řečeno procesy „pořizovací“ a druhý případ, kterým je územní rozhodování, opět zjednodušeně řečeno procesy „rozhodovací“. Navrhovatel měl pravděpodobně na mysli „část“ stavebního zákona, která se věnu je územnímu plánování jako procesu „pořizovacímu“, z toho bude vycházet i vypořádání pořizovatele. K principu proporcionality vyjadřující vztah sledovaného cíle na straně jedné a míry přípustného omezení při jeho naplňování na straně druhé s akcentem na kritérium potřebnosti ve smyslu možnosti dosáhnout cíle jiným způsobem: V první řadě je tedy nutné určit co je nebo bylo cílem. Sledovaným cílem pořizovatele od samotného návrhu zadání bylo nové posouzení ploch „průmyslové zóny“ s určitou mírou „kontinuity“ územně plánovacích dokumentací. Novým posouzením je myšleno posouzení podle aktuálních potřeb a podmínek území v souvislosti též s platnými územními plány sousedních obcí a ekonomických podmínek a předpokládaného ekonomického vývoje. Nové posouzení mělo vycházet i z reálnosti využití ploch pro průmyslovou výrobu a skladování. Zpracovatel návrhu územního plánu plochy „průmyslové zóny“ prověřil s tím, že podle jeho názoru mohly být zachovány. To se však neslučovalo
- 105 -
s názorem krajského úřadu, potažmo Ministerstva životního prostředí, který ve svém stanovisku nesouhlasil s vymezením tak rozsáhlé plochy pro výrobu a skladování. Zrušení „průmyslové zóny“ nelze zodpovědně považovat za cíl pořizovatele, městyse ani zpracovatele. Dalším v pořadí je určení přípustného omezení nebo omezení vůbec. Omezovalo zadání územního plánu navrhovatele na jeho právech nebo povinnostech? Omezovalo by vymezení plochy pro výrobu a skladování na jeho pozemcích v jeho právech a povinnostech? Ne, neomezovalo! A to ani v případě, že by se rozhodl na pozemcích dále jen zemědělsky hospodařit. Viz určení cíle. Územní plánování není jednostranný akt, který se snaží vyhovět „žadateli“ o změnu území. Územní plánování je složitý „organismus“ vyžadující, před jakýmkoliv zásahem, posouzení ze všech možných hledisek. Samotná Politika územního rozvoje ČR z roku 2008 jako nejvyšší dokument územního plánování ve třetí republikové prioritě pod č.článku (16) klade na pořizovatele požadavek, aby „při stanovování způsobu využití v územně plánovací dokumentaci dával přednost komplexním řešením před uplatňováním jednostranných hledisek a požadavků, které ve svých důsledcích zhoršují stav území“. Z tohoto důvodu se zaměříme např. na zemědělský půdní fond a jeho omezení. Omezuje využití ploch pro výrobu a skladování zemědělský půdní fond? Ano i ne! Omezení je spjato s časovou linií faktického využití a s „cílovým využitím“ plochy. Do doby, než by byla plocha zastavěna stavbami a pozemky odejmuty ze zemědělského půdního fondu, by funkce zemědělské produkce nebyla omezena, ale po ní k omezení zemědělského půdního fondu dojde. Navrhovatele omezuje pouze nevymezení plochy pro výrobu a skladování, ale pouze opět jen do určité míry. Jak vlastník uvádí dotčený pozemek vlastní od roku 2009, kdy jej zakoupil za účelem realizace podnikatelských záměrů, tj. výstavby skladovací haly. Navrhovatel do současné doby (do doby vyhodnocení jeho připomínky) nepodnikl vůči stavebnímu úřadu žádné formální kroky k získání územního souhlasu nebo územního rozhodnutí. Pokud by tedy navrhovatel získal platný územní souhlas nebo platné územní rozhodnutí na jehož základě by zahájil stavbu (byť by se jednalo pouze o realizaci přípojek technické infrastruktury) neztratil by tento dokument platnosti a mohlo by být v jeho duchu vydáno stavební povolení. Kritérium potřebnosti ve smyslu možnosti dosáhnout cíle jiným způsobem hovoří jen proti navrhovateli. V tomto duchu bylo koncipováno nesouhlasné stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, které mimo jiné argumentovalo nevyužitými strategickými rozvojovými plochami pro výrobu a skladování. Cíle, kterým je beze sporu vymezení ploch pro výrobu a skladování, lze dosáhnout jiným způsobem s tím že nedojde k omezení zemědělského půdního fondu. Ke kritériu minimalizace zásahů připouštějící nejnižší míru omezení a kritérium proporcionality v užším slova smyslu klasifikující úměrnost následku: Nyní tedy musíme stanovit co je zásahem územního plánu. Nejprve něco málo k faktickému využití pozemku navrhovatele. Pozemek je v současné době (v době vyhodnocování připomínky) fakticky využíván jako zemědělská půda pro zemědělskou rostlinnou výrobu. Je tedy zásahem územního plánu vymezení plochy podle jejího skutečného (faktického) využití, kdy prakticky nedochází ke změně? Nebo se mají posuzovat jako zásahy vazby mezi územně plánovacími dokumentacemi a v nich vymezené využití? Je zřejmé, že při vymezení pozemku podle skutečného využití nedochází k žádné faktické změně. Netvrdíme, že nedochází k žádné změně, ale jedinou změnou je pouze změna fiktivní (teoretická) která má vliv na hodnotu pozemku. Je však úkolem nebo cílem územního plánování fiktivně zhodnocovat pozemky? Není! Problém tkví v domněnce navrhovatele vyplývající z mylně vykládaného pojmu „legitimního očekávání“, že jednou vymezený pozemek k zástavbě (zvýšení finanční hodnoty pouze na základě vymezení v územním plánu) bude zachován do nekonečna. Tato domněnka ovšem odporuje veškerým principům územního plánování vymezeným jak ve stavebním zákoně a to v § 18 a § 19, ale i politice územního rozvoje a zásadám územního rozvoje. Pokud bychom přistoupili k názoru, že je nutné jako zásah uvažovat i změnu využití mezi jednotlivými územními plány, dostáváme se do začarovaného kruhu, kdy chyby učiněné v minulosti na základě zcela odlišných podmínek budeme do nekonečna přebírat, aniž bychom měli možnost je napravit. Co považovat za úměrnost následku? Je následkem vymezení skutečného (faktického) využití pozemku? Následkem je rozdílná finanční hodnota pozemku. Samozřejmě, že záměrem navrhovatele je realizace vlastních fyzických záměrů, tj. výstavba skladovací haly. Ano, tento následek je z hlediska územního plánu akceptovatelný a neopomenutelný. Ze všeho, co bylo až dosud uvedeno, podle názoru vlastníků vyplývá, že zachování
- 106 -
průmyslové zóny v novém územním plánu platná právní úprava - jakkoli se v jejím vývoji stále více zdůrazňuje potřeba zvýšené ochrany životního prostředí - nebrání. Změna současného náhledu, která se promítla do posledního návrhu z ledna 2013 směřující k zachování dosavadního stavu, je tedy možná. Z tohoto pohledu má zásadní význam stanovení priorit, a tedy posouzení, zda má dostat přednost ochrana vlastnických práv subjektů soukromého práva a také podpora ekonomického rozvoje v regionu s nejvyšší nezaměstnaností, nebo zda mají být cíleně hledány důvody pro zrušení zóny. Všechny popsané souvislosti, včetně postupu pořizovatele v čase, vedou k závěru, že v poslední fázi řízení je dávána přednost řešení uvedenému na druhém místě. Skutečně relevantní právní překážka zachování průmyslové zóny však neexistuje. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své námitce uvádí, že „zachování průmyslové zóny nic nebrání“, přičemž opětovně neuvádí žádné konkrétní důvody, o které by se mohl pořizovatel opřít a které by znamenali zachování „průmyslové zóny“. První skutečností „bránící“ vymezení „průmyslové zóny“ je kvalita zemědělského půdního fondu. Převážná část plochy „průmyslové zóny“ je vymezena na pozemcích s I. a II. třídou ochrany, jen minimální část plochy „průmyslové zóny“ je na pozemcích s IV. třídou ochrany. Půdy s I. třídou ochrany je možné odejmout ze zemědělského půdního fondu pouze ve výjimečných případech, a to převážně pro záměry související s obnovou ekologické stability krajiny, případně pro liniové stavby zásadního významu. Vzhledem k tomu, že metodika neuvádí konečný výčet možností, ale pouze naznačuje příklady, pro které lze tuto půdu odejmout, lze se domnívat, že v ostatních případech bude nutné řádné odůvodnění odejmutí nejkvalitnějších půd současně s prokázáním převažujícího jiného veřejného zájmu nad zájmem ochrany zemědělského půdního fondu. Půdy II. třídy ochrany lze odjímat ze zemědělského půdního fondu jen podmíněně. V územně plánovacích dokumentacích lze tyto půdy vymezovat jen jako podmíněně zastavitelné. Lze tedy dovodit, že půdy s II. třídou ochrany lze ze zemědělského půdního fondu odjímat pouze za podmínky, kterou může být např. převážení jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Viz metodický pokyn čj. OOLP/1067/96 Ministerstva životního prostředí ze dne 01.10.1996 k odnímání půdy ze zemědělského půdního fondu podle zákona ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění zákona ČNR č. 10/1993 Sb. (dále jen "zákon"). Druhou skutečností je zákonná podmínka stanovená § 18 stavebního zákona, podle které se zastavitelné plochy vymezují s ohledem na potenciál území. Podle Zásad územního rozvoje Ústeckého kraje a Politiky územního rozvoje ČR, lze řešené území kvalifikovat jako potenciálně vhodné pro vymezení k ekonomickému rozvoji. Politika územního rozvoje ČR je koncepční dokument řešící „celé“ území České republiky. Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje, jsou územně plánovací dokumentací, která řeší celé území kraje (vydávané v měřítku 1 : 50 000 nebo 1 : 100 000). Vzhledem k rozsahu „průmyslové zóny“ bylo její vymezení nutné posoudit i v rámci širších vztahů z hlediska její konkurenceschopnosti a potenciálu využitelnosti. Posuzována byla oblast pouze v Ústeckém kraji s dojezdovou vzdáleností v čase do 30 minut a to pouze z hlediska „strategických“ průmyslových zón TRIANGLE (nezastavěných cca 180 ha) a JOSEPH (nezastavěných cca 129 ha). Ostatní plochy pro výrobu a skladování v rámci širších vztahů byly posuzovány plochy bezprostředně navazujících obcí, tj. města Louny (cca 40 ha nezastavěných). Ostatní sousední obce nemají plochy pro výrobu a skladování v takovém rozsahu, která by ovlivnili konkurenceschopnost „průmyslové zóny“. Z výše uvedeného vyplývá proti vymezení „průmyslové zóny“ nevyužité plochy strategických průmyslových zón a nevyužité plochy pro výrobu a skladování na území bezprostředně sousedícího města Louny. Potenciál vymezení „průmyslové zóny“ v řešeném území je tedy minimální a lze o něm uvažovat až po využití alespoň 60 % současně vymezených ploch, jak na území města Loun, tak i strategických průmyslových zón TRIANGLE a JOSEPH. Od vymezení „průmyslové zóny“ v roce 2005 ve změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby došlo ke změně pohledu na využívání zastavitelných ploch na půdách s nejvyšší ochranou, alespoň nepřímo a to zákonem č. 402/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který zdevítinásobil, resp.
- 107 -
zešestinásobil, odvod za odnětí půdy I. třídy ochrany, resp. II. třídy ochrany. V tomto směru lze určitě hovořit o změně názoru zákonodárce, který již nadále nechce tolerovat zastavování nejúrodnějších půd a ztížil tak investorům výstavbu na těchto půdách. Zrušení „průmyslové zóny“ nebylo tedy libovůlí pořizovatele, zpracovatele nebo dokonce městyse, ale její zrušení bylo vynuceno pod tíhou faktů a argumentů. „Průmyslová zóna“ byla v původním návrhu územního plánu (březen 2012) vymezena v souladu se zadáním územního plánu, ve kterém pořizovatel předpokládal úspěšné vydání územního rozhodnutí k záměru skladovacích hal, neboť žádost byla stavebnímu úřadu doručena již v roce 2009. Vlastníci proto předpokládají, že problematika průmyslové zóny bude v dalším řízení znovu pečlivě posouzena s přihlédnutím ke všemu, co v této připomínce uvedli, a že nakonec dojde k přijetí řešení respektujícího zájem na ochraně vlastnických práv v předmětném kontextu relevantně vyjádřený již zmíněným institutem legitimního očekávání. Z celého dosavadního průběhu řízení je zřejmé, že pořizovatel je přesvědčen o věcné správnosti svého postupu a zejména o neexistenci ekonomického rizika ve vztahu k obci nebo jinému odpovědnému subjektu samosprávy, dojde-li ke zrušení průmyslové zóny již za účinnosti novely stavebního zákona. K relevantní problematice vývoje pravidel o náhradě za změnu území je tedy třeba nejprve připomenout, že změna, ke které došlo od účinnosti novely stavebního zákona, míří k podmínkám nároku na takovou náhradu a její důsledky se proto projevují ve věcném rozsahu inkriminovaného ustanovení § 102. Zatímco původní znění základního pravidla o náhradě inkorporovaného konkrétně do § 102 odst. 1 a 2 stavebního zákona stanovilo jako základní podmínku nároku na náhradu samotnou právní skutečnost omezení práva vlastníka pravidelně v těchto případech spočívající ve změně účelového určení, konkrétně v tom, že nemovitost nadále není uznána jako zastavitelné území, novela stavebního zákona se přiklání k úzce definovanému pojetí prokazatelné újmy. Z hlediska věcného rozsahu uplatnění ustanovení § 102 stavebního zákona tak dochází ke zjevné restrikci ve vztahu k postavení vlastníků, když nadále se již nepředpokládá přiznání náhrady jen z důvodu snížení hodnoty pozemku způsobené změnou území. Další rozdíl spočívá v časovém rozsahu téhož ustanovení, když původní znění ve smyslu hmotněprávním nestanovilo žádné omezení, zatímco novela stavebního zákona takové omezení zakládá. Negativní dopad novely stavebního zákona se tak dotýká především vlastníků, kteří jsou po delší dobu majiteli nemovitostí např. na základě přechodu práva děděním, nebo si pozemek koupili z důvodu dlouhodobé investice, avšak nerealizovali výstavbu v novelou předpokládaném období. Ze všeho, co bylo v tomto podání až dosud uvedeno, vyplývá, že na právní postavení vlastníků nemůže mít novela stavebního zákona v souvislostech úpravy náhrady za změnu území negativní vliv. Vlastníci se proto nebudou podrobněji vyjadřovat k širším souvislostem věcného a legislativního záměru, který byl přijetím novely sledován. Vzhledem k tornu, že je však vývoj legislativy spočívající ve zřetelném posunu věcného rozsahu ustanovení o náhradách za změnu území s jednoznačnými důsledky in peius poněkud překvapuje, neodpustí si alespoň stručnou poznámku k ústavněprávní rovině novely, jakkoli se z pohledu jejich postavení jedná vlastně pouze o vyjádření obiter dictum. Jen zběžným porovnáním znění ustanovení § 102 stavebního zákona před a po novele lze dospět ke spolehlivému závěru o ústupu od koncepce důsledně prosazující ochranu právní jistoty vlastníka, včetně uznání významu legitimního očekávání. Právě v tom spočívá zásadní rozdíl definice podmínek nároku na náhradu. Přitom je však nepochybným, že markantní snížení hodnoty nemovitého majetku vyvolané obsahem veřejnoprávního aktu má přinejmenším svými důsledky povahu vyvlastnění. Svou podstatou se totiž jedná o obdobný mechanismus uplatnění veřejné moci jako v případě zásahů postihujících hodnotu vkladových účtů s důsledkem výrazné finanční ztráty soukromých subjektů. Vlastníci jsou toho názoru, že na věcné správnosti tohoto závěru nemůže ničeho změnit ani případný vývoj legislativy, který směřuje k relativizaci principů ochrany vlastnického práva a právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání. Podle přesvědčení vlastníků proto každý zásah zpochybňující reálné (nikoli pouze formální) uplatňování relevantních zásad
- 108 -
individuální ochrany směřuje k protiústavnímu řešení, a to bez ohledu na to, zda se tak děje jen v úrovni interpretace a aplikace práva nebo při jeho vlastní tvorbě. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné přirovnání „snížení hodnoty nemovitého majetku“ k aktu „vyvlastnění“, nelze než odmítnout, jelikož podstatou vyvlastnění je přechod vlastnického práva z vlastníka na jinou osobu nebo omezení vlastnického práva. Zrušení „průmyslové zóny“ resp. převod plochy z plochy zastavitelné na územní nezastavěné nijak nemění vlastnická práva a nijak je neomezuje. K argumentaci navrhovatele je ještě nutné dodat, že městys Cítoliby prostřednictvím změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby dal vlastníkům nemovitostí ležících pod „průmyslovou zónou“ příležitost, zhodnotit svůj majetek. Dne 11.05.2006 nabyl platnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který už ve svém původním znění deklaroval zánik územně plánovacích dokumentací pořízených před dne 01.01.2007. Z tohoto faktu lze dovodit, že navrhovatel nemohl legitimně očekávat zachování „zastavitelnosti“ svých pozemků po uplynutí lhůt platnosti územně plánovacích dokumentací pořízených podle zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. Vlastníci však, jak již bylo uvedeno, splňují podmínky nároku na náhradu za změnu území stanovené i po novele stavebního zákona. Pozemek parc. č. 1191 totiž koupili právě z důvodu realizace svého podnikatelského záměru, přičemž samotné naplnění takového záměru předpokládá vlastní výstavbu. Faktické i právní jednání vlastníků přitom prokazatelně směřuje k realizaci zmíněného záměru, včetně samotné výstavby. Jen pro úplnost pokládají vlastníci za potřebné podat alespoň stručné vyjádření k časovým souvislostem. Samotné zjištění, že dosud nebyla konkrétní výstavba realizována, evidentně totiž v daném případě nelze považovat za překážku vyplacení náhrady. Vlastníky opakovaně zmiňovaný podnikatelský záměr směřující k jejich pozemku parc. č. 1191 umístěnému v území průmyslové zóny je totiž jedním z celé řady projektů, které vlastníci postupně realizují. Podle názoru vlastníků by bylo nadbytečným detailně rozvádět argumentaci týkající se takových notoriet, jakými jsou ustálená pravidla při rozvoji podnikání, včetně komplexní úvahy podnikatele o způsobu jeho hospodaření i vzájemného propojení jednotlivých aktivit. V případě vlastníků má skladovací hala, s jejíž výstavbou počítají na pozemku parc. č. 1191, zajišťovat zázemí pro činnost stavební firmy provozované jedním z nich. Všechny skutečnosti svědčící o existenci nároku na náhradu i její výše mohou vlastníci snadno prokázat. Je nepochybným, že jsou splněny podmínky věcného rozsahu ustanovení § 102 odst. 2 stavebního zákona, ve znění po novele, neboť ve výčtu charakterizujícím podmínku prokazatelné majetkové újmy figuruje také náhrada nákladů vynaložených na koupi pozemku, tedy skutková okolnost, která je v daném případě naplněna. Opět jen pro úplnost vlastníci dodávají, že v jejich případě jsou splněny podmínky i ve vztahu k případnému časovému testu, když nemovitost vlastní necelé čtyři roky (srov. ustanovení § 102 odst. 3 a 4 stavebního zákona, ve znění účinném po 31. 12. 2012). Z posledně uvedeného je zřejmé, že řešení otázky případné náhrady za změnu území lze v daném případě uzavřít s tím, že podmínky pro vyplacení takové náhrady vlastníci splňují. Vlastníci nemají důvodu vyjadřovat se k této problematice podrobněji, neboť ani není předmětem tohoto řízení. Stejně tak by bylo předčasným vést o této dílčí otázce dokazování, když z hlediska orgánů státu nebo samosprávy musí při úvaze o obsahu územně plánovací dokumentace zásadní roli sehrát posouzení potřebnosti zamýšleného zásahu, samozřejmě především v kontextu právnosti postupu. Vlastníci nepředpokládají, že by snad postup orgánu státu nebo samosprávy - svou podstatou jistě principiální - mohl být ovlivněn úvahou o finanční náročnosti potřebného řešení. Problematika náhrady za změnu území tak může být jedině předmětem samostatného řízení, zatímco neexistuje žádná právní opora pro názor, podle kterého by snad tato otázka mohla být řešena jako prejudiciální v rámci běžícího procesu aktualizace územně plánovací dokumentace. Věcná správnost všech těchto závěrů je potvrzena relevantními ustanoveními stavebního zákona, která upravují
- 109 -
právě problematiku postupu v řízení, včetně stanovení lhůt (srov. ustanovení § 102 odst. 5 až 7 stavebního zákona, ve znění účinném po 31. 12.2012). K posledně uvedenému vlastníci ještě dodávají, že z jejich pohledu zůstává nadále největší prioritou realizace výstavby na pozemku parc. č. 1191, a to zejména s přihlédnutím k širším souvislostem jejich podnikatelských aktivit, o nichž se podrobněji pojednává výše. Jejich cílem principiálně je možnost realizace podnikatelského záměru, nikoli vyplacení náhrady. III.
Petit
S ohledem ke všemu, co bylo uvedeno v předchozích bodech tohoto podání, vlastníci n a v r h u j í úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y I a k v a l i f i k o v á n a jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl v rozsahu předpokládaném návrhem územního plánu z března 2012, včetně zachování v tomto návrhu užitého označení VP.1/1 a VP.1/2. Vlastníci jsou toho názoru, že přijetí jejich připomínky umožní efektivnější využití území obce, kterého se týkají, neboť jejím smyslem je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem. V předmětných souvislostech se konkrétně jedná o smysluplný kompromis mezi ochranou životního prostředí a racionální podporou ekonomického rozvoje, včetně vytváření předpokladů pro řešení vysoké míry nezaměstnanosti v regionu. Ostatně i dřívější návrhy územního plánu pořízené v rámci celého procesu k těmto souvislostem přihlížejí. Vyhodnocení pořizovatele: Připomínce se částečně vyhovuje a to pouze ve vymezení ploch pro výrobu a skladování na půdách se IV. třídou ochrany. Pozemky s I. nebo II. třídou ochrany zemědělského půdního fondu budou ponechány svému faktickému způsobu využití, tj. plochy zemědělské – orná půda. Pozemky se IV. třídou ochrany zemědělského půdního fondu budou prověřeny pro způsob využití pro výrobu a skladování. Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“
- 110 -
5.9. Připomínka – Radek Mocker
Obr. č. 9 - pozemek parc. č. 1188/1 v k.ú. Cítoliby u Loun č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 24952/2013 29.03.2013 29.03.2013
Radek Mocker nar. 08.02.1966 Tyršovo náměstí 38 43902 Cítoliby Připomínky k návrhu územního plánu Cítoliby Přílohy:
- část hlavního výkresu návrhu územního plánu únor 2011 (příloha č. 1) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 (příloha č. 2) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 (příloha č. 3)
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí v přílohách přílohu č. 1 jako „návrh územního plánu z února 2011“ ve skutečnosti se jedná o „výkres současného využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ doplňujících průzkumů a rozborů z února 2011. V žádném případě se nejedná o návrh územního plánu, ale o doplňující průzkumy a rozbory zpracované zhotovitelem (projektantem) územně plánovací dokumentace jako podklad pro návrh zadání územního plánu Cítoliby. Doplňující průzkumy a rozbory doplňují územně analytické podklady o podrobnosti, které již v územně analytických podkladech nelze zobrazit anebo nejsou jejich cílem. Pokud doplňující průzkumy a rozbory vymezují záměry na změny území, tak je vymezují pouze k prověření v návrhu územního plánu. Oznámením Městského úřadu Louny, odboru stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele ze dne 14. 2. 2013 byl zveřejněn návrh územního plánu městysu Cítoliby s tím, že toto oznámení se v intencích § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž každý má možnost do 30 dnů ode dne
- 111 -
doručení uplatnit písemné připomínky. V odůvodnění oznámení ze dne 14. 2. 2013 se zejména v kontextu procesního postupu připomíná význam zásadní novely stavebního zákona, kterou představuje zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen novela stavebního zákona). Konkrétně se upozorňuje na obsah některých přechodných ustanovení, včetně pravidla, podle kterého se činnosti vykonané před 1. 1. 2013 neopakují, a každá nová činnost se provádí podle novely. V závěru odůvodnění se proto výslovně uvádí, že z tohoto důvodu úřad územního plánování „dodatečně“ doručuje veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. V poučení označeném jako upozornění se pak ještě dodává, že oznámení se považuje za doručené patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce Městského úřadu Louny, přičemž písemné připomínky je možné uplatnit u pořizovatele do 30 dnů od doručení tohoto oznámení. K návrhu územního plánu městysu Cítoliby uplatňuje vlastník v intencích výše zmíněného oznámení ze dne 14. 2. 2013 tyto připomínky: Nemovitý majetek Radka Mockera je evidován na listu vlastnictví (dále jen LV) č. 410 pro katastrální území Cítoliby, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny. Vzhledem k povaze zásahu předpokládaného návrhem územního plánu i aktivitám zamýšleným samotným vlastníkem se dále uvedená připomínka vztahuje především k pozemku vlastníka parc. č. 1188/1 o rozloze 108 143 m2 evidovanému na zmíněném LV. Uplatňovaná připomínka se proto týká návrhem územního plánu předpokládané změny území v podobě zrušení tzv. průmyslové zóny, jejíž součástí je pozemek vlastníka parc. č. 1188/1. Vlastník pokládá za účelné nejprve uvést, že jako občan městysu Cítoliby a majitel pozemků v katastrálním území tohoto městysu má zájem na rozvoji obce, a proto zásadně respektuje potřebu realizace některých zásahů, jejichž cílem je právě umožnění takového rozvoje. Vzhledem k tornu, že vlastním smyslem územního plánování je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem, neobejde se tato činnost bez určitých kompromisů. Vlastník však současně upozorňuje na potřebu důsledné ochrany vlastnického práva, která se při územním plánování tradičně naplňuje prostřednictvím principu minimalizace zásahů. I.
Základní východiska
Jak již bylo uvedeno, připomínka vlastníka se týká té části územního plánu, jíž se intervenuje do oblasti dosud označené jako tzv. průmyslová zóna. Zásah, který je návrhem územního plánu předpokládán, se má dotknout zmíněného pozemku vlastníka, který leží v severní části katastrálního území městysu Cítoliby v oblasti již realizované průmyslové a komerční zástavby. Vypořádání pořizovatele: Je nutné se ohradit proti názoru navrhovatel podle, kterého je v oblasti již realizovaná průmyslová a komerční zástavba. Nesoulad názoru navrhovatele se skutečností je dokladován obrázkem č. 9. Nejbližší realizovaná výstavba pro průmysl a komerční činnost se nachází východně od připomínkovaného pozemku navrhovatele v katastrálním území Louny. Navrhovatel měl pravděpodobně namysli, že je jeho pozemek vymezen platným Územním plánem sídelního útvaru Cítoliby jako zastavitelná plocha s možným využitím pro průmyslovou výrobu a komerční činnost. V dosud platném územním plánu je tato severní část katastrálního území městysu Cítoliby kvalifikovaná jako zastavitelné území s bližším účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Stejným způsobem je předmětné území vyznačeno i na návrhu územního plánu (hlavní výkres) připravovaného v probíhajícím procesu aktualizace územně
- 112 -
plánovací dokumentace. Konkrétně v návrhu z února 2011 je tato oblast označena jako VP.1/1. V následujícím návrhu z března 2012 (hlavní výkres) je tato oblast průmyslové zóny zakreslena ještě ve větším rozsahu, přičemž je označena jako VP.1/1 (východně od silnice II/229) a VP.1/2 (západně od téže komunikace). Uvedené skutečnosti jsou dokládány obsahem příloh č. 1 a č. 2, v nichž je také vyznačen pozemek parc. č. 1188/1. Obdobně je tato oblast průmyslové zóny ve výkresech Koncepce uspořádání krajiny jednoznačně kvalifikována jako zastavitelné území (vyznačení růžovou barvou). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí, že se jedná o „aktualizaci“ územně plánovací dokumentace. Návrh územního plánu je pořizován v souladu se stavebním zákonem jako „územní plán“ (nový územní plán), který nijak nezávisí na předchozí nebo současně platné územně plánovací dokumentaci (Územní plán sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění jeho pozdějších změn, platný do vydání tohoto územního plánu). Aktualizace územně plánovací dokumentace by znamenala změnu původního územního plánu ve smyslu stavebního zákona s přijmutím aktuálních názorů a záměrů. Stavební zákon nezná aktualizaci územně plánovací dokumentace, ale pouze aktualizaci územně analytických podkladů. Navrhovatel ve své připomínce porovnává „Výkres využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ Doplňujících průzkumů a rozborů a návrh územního plánu (březen 2012). V textové části (výroku i odůvodnění) návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012 se pak opakovaně vyzdvihují klady využívání předmětného území v severní části katastru jako průmyslové zóny, přičemž se mimo jiné konkrétně uvádí, že: - Největší navrhované plochy vymezuje územní plán na severním okraji k ú. Cítoliby v přímé návaznosti na zastavěné území města Louny a obce Chlumčany. Územní plán zde navrhuje „Průmyslovou výrobu a sklady - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2. Plochy vyplňují prostor mezi stávajícími výrobními plochami v k ú. Louny, k ú. Chlumčany, silnicí I/7 a silnicí II/229. Plochy mají výhodnou dopravní polohu při silnici I/7, resp. po zkapacitnění R 7. Celková velikost řešeného území je 456 050,63 m2. Jedná se o velké rozvojové plochy, které svým významem přesahují území městyse Cítoliby. Využití těchto ploch je podmíněno vypracováním „ Regulačního plánu“, aby bylo zřejmé zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně. Přičemž bude klíčové řešení dopravního napojení těchto ploch. Požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (str. 31 výrokové části návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Na území městyse Cítoliby se nachází dva menší výrobní areály (v jihozápadní části v návaznosti na areál zámku a v jihovýchodní části) a velký výrobní areál Aisan Industry Czech, spol. s r. o. na severovýchodním okraji řešeného území, při silnici I/7. Stávající areály v řešeném území nemají žádné velké prostorové rezervy pro umístění nových výrobních zařízení. Vzhledem k tomu navrhuje územní plán v návaznosti na stávající výrobní areál a silnici I/7 dvě plochy průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl (VP.1/1 a VP.1/2 ). Tento prostor při frekventované silnici I/7 (budoucí R 7) je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici (str. 8 a 9 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Územní plán naplňuje cílové charakteristiky krajiny uvážlivým rozvojem výrobních funkcí, kdy jsou největší plochy pro průmyslovou výrobu a sklady navrženy v prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěn-m územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného‘ prostředí (str. 24, třetí odrážka cílových charakteristik odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Územní plán nenavrhuje žádné rozvojové záměry, které by negativně ovlivňovaly charakter krajiny. Největší plochy navrhuje územní plán pro průmyslovou výrobu a sklady do prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko
- 113 -
obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 30 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). Teprve ve zcela poslední fázi řízení dochází k zásadnímu obratu, když v návrhu územního plánu z ledna 2013 není v hlavním výkresu oblast průmyslové zóny zakreslena (srov. přílohu č. 3) a ve výkresu Koncepce uspořádání krajiny není vyznačena jako zastavitelné území. V hlavním výkresu se uchovalo vyznačení stávajícího stavu jen v severovýchodní oblasti průmyslové zóny, konkrétně v již zastavěné části; tato oblast je ve výkresu označována symbolem VP.1. Zcela vypadlo dosavadní vyznačení v legendě dosud zakreslené jako návrh a tato oblast nadále není respektována ani jako rezerva. Bylo-li - jak se alespoň zdá vyplývat z hlavního výkresu (leden 2013) - skutečně záměrem zrušení celého dosud nezastavěného území průmyslové zóny (ve všech předchozích návrzích respektovaného jako zastavitelné), pak tato skutečnost se jen velmi nejasně promítá do textové Části územního plánu (opět v poslední variantě leden 2013). Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu z ledna 2013 je upraveným návrhem územního plánu v souladu s došlými stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu (sousední obce vyjma požadavku města Loun neuplatnily žádné připomínky). Veřejnost (navrhovatel) měla tedy možnost se seznámit s upravenou verzí, která je plně v souladu se stanovisky dotčených orgánu a krajského úřadu. Ačkoliv tuto úpravu stavební zákon nevyžaduje bylo vzhledem k rozsahu úprav vhodné ji pořídit, tak aby mohl každý uplatnit připomínky k návrhu územního plánu, což se také stalo. Ve výrokové části - leden 2013 - není o průmyslové zóně žádná zásadní zmínka, konkrétně se tato výroková část vůbec s takovou relevantní změnou nevypořádává. O průmyslové zóně se v této výrokové části hovoří jen v pasáži pod písmenem J v tabulce uvedené v části, která je označena podnadpisem 1. Zastavěné území a zastavitelné plochy pod marginálními rubrikami Plochy výroby a skladování, Průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl (VP.1). Vlastní obsah právě zmíněnými rubrikami uvozené tabulky je zcela identický s tím, který je obsažen v předchozí výrokové části návrhu územního plánu z března 2012. V jednotlivých pasážích jsou definovány podmínky hlavního využit přípustného využití, podmíněně přípustného využití, nepřípustného využití a prostorového uspořádání. Jak již bylo uvedeno, samotný obsah zůstává nezměněn, včetně stanovení takových podmínek, jaké představuje možnost výstavby objektů pro průmyslovou výrobu, pokud nebudou překročeny imisní a hlukové limity a podílu zpevněných ploch maximálně 60 % s tím, že zbytek budou tvořit plochy zeleně. Z kontextu je tak přinejmenším zřejmé, že tato pasáž výrokové části se nemůže vztahovat jen k již zastavěnému území, které ostatně - poněkud paradoxně - ani právě citované podmínky neplní. Podmínky jsou svou povahou koncipovány jako stanovené předpoklady určující limity při budoucím využití předmětného území (podmínky jsou zjevně definovány pro futuro). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel uvádí, že ve výrokové části se neuvádí žádná zmínka o zrušené ploše zastavitelného území (průmyslové zóny), tedy o ploše s rozdílným způsobem využit. U plochy (pro výrobu podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění změny č. 2) byl po intervenci krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu ponechán způsob využití vedený v katastru nemovitostí. Nedošlo tak k žádné změně způsobu využití a plocha je vymezena ve stávajícím stavu. Výroková část nemá zdůvodňovat a vypořádávat se změnami oproti prvotnímu návrhu územního plánu, k tomu slouží odůvodnění územního plánu. Výroková část musí odpovídat části grafické a musí řešit pouze: „kde, co, jak a kdy“ nesmí řešit „proč“ k tomu slouží, jak bylo uvedeno výše, odůvodnění územního plánu. Pasáž kapitoly f) řešící průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl se vztahuje pouze na plochy zastavěného území, ve kterých je tento způsob využití již realizován. Územní plán nepřebírá podmínky území tak, aby byl v souladu s územím. Územní plán podmínky (regulativy) navrhuje a území musí být „v budoucnu“ v souladu s ním, resp. jeho regulativy. Nelze
- 114 -
připustit, aby tvorba územně plánovací dokumentace pouze kopírovala území včetně problémů, které se staly v minulosti a byly by tak legalizovány. Územní plán musí řešit budoucnost plochy nikoli pouze současné využití, neboť „současné využití“ je nutné chápat pouze k vydání územního plánu, vše potom je už budoucnost, tj. „navrhovaný“ způsob využití. Z toho vyplývá, že veškeré regulativy je nutné směřovat do budoucna jako cíl, kterého má územní plán dosáhnout. Naproti tomu v části odůvodnění územního plánu se pod písmenem h) označeném jako Vyhodnocení splnění požadavků zadání výslovně zmiňuje zrušení průmyslové zóny. K této věci se přitom konkrétně uvádí: Zadání územního plánu Cítoliby obsahovalo v kapitole „l) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem“ požadavek na zpracování regulačního plánu pro plochy, které svým významem přesáhnou území městyse Cítoliby a požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu Cítoliby. Územní plán původně vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití bylo podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku. V odůvodnění územního plánu (varianta leden 2013) se žádná další negativní zmínka o průmyslové zóně neobjevuje, naopak zachovány zůstaly některé pasáže hodnotící kladně možnost výstavby v navrhovaných částech zóny označovaných symboly VP.1/1 a VP.1/2. Konkrétně se jedná o část výše citovaného textu na str. 8 a celou pasáž na str. 24. Z hlediska komparace odůvodnění návrhů územního plánu ve variantách březen 2012 a leden 2013 se v prvním případě jedná o částečnou, ve druhém o plnou identitu textu. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“ K věci je ještě třeba znovu připomenout, že požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (již citovaná str. 31 výrokové části návrhu územního plánu ve variantě březen 2012). Tento požadavek se ve vztahu k oblasti průmyslové zóny označované VP.1/1 a VP.1/2 zdůvodňuje potřebou vymezit zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně (str. 18 a 20 odůvodnění územního plánu varianta březen 2012), přičemž se současně předjímá negativní stanovisko orgánu kraje. K této věci se konkrétně uvádí: Územní plán vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2 , jejichž využití je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu nebyl splněn. Konkrétní znění Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 bude zpracováno až na základě kladného stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje (KÚÚK), Odboru ochrany ZPF k Návrhu územního plánu Cítoiiby dle § 50 Stavebního zákona. Vzhledem ke kvalitě zemědělských půd, které se nacházejí na půdách I. a II. třídy ochrany lze předpokládat, že KÚÚK vydá k návrhu na využití těchto ploch pro průmyslovou výrobu a sklady záporné stanovisko. V případě vydání kladného stanoviska bude vypracováno Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 v rozsahu Přílohy č. 9 k Vyhlášce č. 500/2006 Sb.
- 115 -
Všechny tyto skutečnosti svědčící o dosavadním postupu pořizovatele jsou doloženy obsahem citovaných textových částí a vlastníkem připojených příloh. Vypořádání pořizovatele: Je nutné doplnit, že požadavek v zadání územního plánu, byl koncipován obecně pro plochy a způsoby využití, které přesáhnou svým významem hranice městyse Cítoliby. Návrh zadání územního plánu neurčil žádné konkrétní plochy, na kterých bude vymezen regulační plán, toto vymezení nechal na zpracovateli, jako autorizované osobě v oboru územního plánování, aby zhodnotil jeho potřebnost a nutnost. Důvodem pořízení regulačního plánu pro plochy jejichž význam překročí území městys, mimo důvody uvedené v odůvodnění územního plánu, a které uvádí ve své připomínce navrhovatel, bylo udržet vysokou urbanistickou hodnotu území s využitím nejmodernějších evropských trendů se zajištěním vysoké estetické hodnoty jednotlivých staveb a jejich prostředí. Tyto regulace ovšem není možné nastavit v rámci územního plánu, neboť by překročili hranici podrobností, které již nenáležejí. Jedinou skutečně závaznou možností s rovnou platností územnímu plánu bylo pořízení regulačního plánu (v územním plánu podmínit výstavbu pořízením regulačního plánu). Předpoklad zpracovatele o negativní připomínce krajského úřadu byl jeho pouhou domněnkou, kterou se snažil zdůvodnit, proč nesplnil úkol uložený zadáním územního plánu. Zpracovatel, pořizovatel ani městys neměl v době zpracování návrhu zadání ani zpracování samotného návrhu územního plánu žádné informace o negativním stanovisku k uvedeným plochám. Návrh územního plánu (březen 2012) byl odevzdán zpracovatelem v soudu se stavebním zákonem a pořizovatelem projednán s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi taktéž v souladu s právními předpisy. Žádný s dotčených orgánů, krajský úřad k nezpracování zadání regulačního plánu ve svých stanoviscích nepřipomínkoval. I pro pořizovatele je složité hodnotit nezákonnost nezpracování zadání regulačního plánu, resp. absenci kapitoly výrokové části, když její absencí nedošlo k žádnému zkrácení práv a povinností dotčených orgánů, krajského úřadu, sousedních obcí a ve společném jednání ani veřejnosti (každého). Zadání by musel zpracovatele stejně doplnit před veřejným jednáním, kde by k němu mohli dotčené orgány a krajský úřad uplatnit svá stanoviska, sousední obce připomínky a veřejnost připomínky a námitky, neboť by se jednalo o změnu oproti návrhu projednávaném ve společném jednání. Pokud by dotčené orgány a krajský úřad uplatnil svá stanoviska, která by si vynutila úpravu návrhu územního plánu (třeba i jen kapitoly řešící zadání regulačního plánu), byl by pořizovatel nucen svolat opakované veřejné jednání. Z procesního hlediska lze konstatovat, že nedošlo k žádné nevratné újmě žádného z účastníků procesu pořizování územního plánu. Ještě je nutné dodat, že se jednalo o nestandardní postup s horší srozumitelností. Předpoklad zpracovatele o negativním stanovisku orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedený v návrhu územního plánu (březen 2012) byl velmi nešťastně formulován. Krajský úřad jako orgán ochrany zemědělského půdního fondu se na tento předpoklad ve svém stanovisku nikterak neodvolával. II.
Stanovisko vlastníka
Z výše (v bodě I.) podaného popisu podstatných částí návrhů územního plánu postupně pořizovaných v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postihujících oblast průmyslové zóny lze především usuzovat na věcně nesprávnou a zcela nepřesnou realizaci záměru, je-li vůbec takovým záměrem zrušení oblasti průmyslové zóny až dosud označované symboly VP.1/1 a VP.1/2 . Uvedené citace poukazují na zásadní rozpory v obsahu textové části, a to jak ve výroku, tak i v odůvodnění. Přitom samotný výrok vůbec neobsahuje relevantní informaci o tak podstatném zásahu do dosavadního stavu, zatímco obsah citované tabulky naopak podporuje úvahu o možnosti realizace výstavby v předmětné oblasti, neboť jinak by postrádalo smyslu vymezení podmínek pro takovou činnost. Obdobně byly připomenuty zásadní rozpory v odůvodnění. Za dané situace by vlastník zřejmě mohl dokonce namítat nejasnost samotného záměru, když zrušení průmyslové zóny ve smyslu zásadní změny využití předmětného území vyplývá pouze z výkresů a jediné zmínky uvedené v odůvodnění textové části územního
- 116 -
plánu (konkrétně na str. 72 takové části). Z procesní opatrnosti vlastníku nezbývá, než v rámci prostředku obrany, za který v této fázi považuje také uplatnění připomínek, vycházet z horší varianty, a tedy z toho, že pořizovatel má skutečně v úmyslu průmyslovou zónu zrušit, jakkoli tento svůj záměr nedokázal nezpochybnitelným způsobem inkorporovat do jím navrhovaného územního plánu. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel nemá žádné úmysly. Pořizovatel pořizuje návrh územního plánu pouze v mezích platných právních předpisů a rozsahu schváleného zadání územního plánu v součinnosti s určeným členem zastupitelstva, jenž je kontrolním orgánem zastupitelstva městyse. Pořizovatel je v procesu pořizování návrhu územního plánu taktéž vázán stanovisky dotčených orgánů a stanoviskem krajského úřadu. Pokud by se chtěl pořizovatel od stanoviska odklonit, muselo by být stanovisko nezákonné a pořizovatel by musel vyvolat rozpor (dle správního řádu). Cílem pořizovatele je od začátku procesu pořizování, tj. zpracovávání návrhu zadání územního plánu, zachovat určitou „míru“ kontinuity rozvoje území. Ačkoliv je výše uvedeno, že „nový“ územní plán není nijak závislý na žádné předchozí územně plánovací dokumentaci, stanoví stavební zákon pořizovateli a zpracovateli ochranu a rozvoj hodnot území. Za hodnotu území může považovat i kvalitní urbanistickou struktura sídla. Pokud ji tedy budeme chtít rozvíjet nepostačí jí jen chránit, ale je nutné na ní navázat. Zde se dostáváme k zachování kontinuity rozvoje území. Dále můžeme nutnost užití kontinuity (pouze do určité „míry“) rozvoje území nalézt v zachování právní jistoty (legitimního očekávání). Míru kontinuity nelze ovšem paušalizovat, neboť není cílem územního plánu přebírat vše z minulosti. To se týká hlavně nevyřešených problémů a zátěží území. Je tedy nutné ji velmi citlivě stanovit a převzít pouze to dobré a u toho špatné ho se snažit o nápravu. Zjednodušeně můžeme říci, že lze ke kontinuitě rozvoje přihlédnout pouze v případě hodnot území. Naopak nevhodné bude kontinuitu rozvoje území využívat u problémů k řešení. Ačkoliv se v první fázi (zpracování návrhu zadání) jevilo zachování „průmyslové zóny“ jako pozitivum území (převážně z hlediska snížení nezaměstnanosti), v průběhu procesu pořizování byly předloženy argumenty, které nebylo možné vyvrátit. Vlastník proto vyslovuje s dosud ne zcela jednoznačně vyjádřeným záměrem v podobě zrušení průmyslové zóny postihující hodnotu jeho pozemku parc. č. 1188/1 zásadní nesouhlas. O výrazně negativním dopadu právě na hodnotu pozemku pravidelně vyjadřovanou cenou za 1 m2 přitom nelze pochybovat. Po celou dobu, kdy bylo předmětné území kvalifikováno jako zastavitelné, se cena pohybovala okolo 300,-- Kč za 1 m2. Vlastníku je přitom znám přinejmenším jeden obchodní případ, ve kterém vycházela kupní cena převáděného pozemku z výše uvedené částky. V těchto souvislostech není potřeba rozvádět podrobnější argumentaci, neboť je obecně známou skutečností, že kvalifikace účelového využití pozemku v intencích územního plánu má zásadní vliv na cenu nemovitosti. Obdobně není třeba obšírně objasňovat postavení vlastníka a jeho vztah k nemovitému jmění, když nelze pochybovat o tom, že pro každého vlastníka nemovitostí mají zcela zásadní význam úvahy o hodnotě takových nemovitostí, včetně možnosti jejich realizace v rámci uplatnění dispozičního práva. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel svůj nesouhlas zdůvodňuje rozdílnou hodnotou pozemku „zastavitelného území“ a pozemku „nezastavěného území“ a dále ve své argumentaci uvádí možnost využití dispozičního práva (prodeje pozemku). Územní plán musí kriticky posuzovat všechny záměry na provedení změn v území včetně reálnosti jejich realizace. Argumentace navrhovatele zohledňuje pouze ekonomickou stránku vymezení „průmyslové zóny“ a její přínos pro navrhovatele. Na základě těchto důvodů nelze souhlasit s vymezením takto rozsáhlé změny způsobu využití území. K „průmyslové zóně“ je nutné dodat, že byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby v roce 2005 a do doby tohoto vyhodnocení nebylo stavebním úřadem pro tyto plochy vydáno žádné platné územní rozhodnutí nebo udělen platný územní souhlas. Jak dlouho bude tedy nutné plochu „rezervovat“ pro „průmyslovou zónu“ než bude moci být z územního plánu vypuštěna? Stavební zákon stanoví dobu 5ti let, po kterou náležejí vlastníkovi
- 117 -
dotčeného pozemku náhrady za změny v území. Platnost územního plánu není stavebním zákonem nijak omezena, jen se každé 4 roky vyhodnocuje jeho uplatňování. Naproti tomu argument krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, potažmo Ministerstva životního prostředí, který pokládá vymezení další „průmyslové zóny“ v širším území s nenaplněnými plochami pro výrobu TRIANGLE a JOSEPH anebo s volnými kapacitami plochy pro výrobu v Lounech, za nepřijatelné. Nemovitý majetek byl v historickém vývoji vždy považován za významný základ individuálního jmění vyznačující se vysokou stabilitou své hodnoty a investice do takového majetku za mimořádně bezpečné. Legislativní zajištění důsledné ochrany nemovitého majetku nalézající své relevantní vyjádření i v předpisech ústavního práva je proto jedním z kritérií svědčících o úrovni každé etátně organizované pospolitosti, včetně závěru o existenci nebo naopak absenci fenoménu právního státu. Všechny tyto závěry se přitom týkají nejen vlastního obsahu právní úpravy, ale zejména také postupu orgánů státu při její interpretaci a aplikaci. Z uvedeného především vyplývá, že vlastník má při úvaze o hodnotě svého nemovitého majetku i možností jeho realizace jistě právo vycházet z relevantních rozhodnutí orgánů státu učiněných v rámci jejich pravomoci a věcné příslušnosti, zejména v oblasti územního plánování významně ovlivňující hodnotu nemovitého jmění, a předpokládat přiměřenou stabilitu obsahu takových veřejnoprávních aktů a jejich působení v čase. Nelze tedy pochybovat o tom, že takové veřejnoprávní akty se mají vyznačovat stabilitou směřující ke stavu právní jistoty, ani o tom, že veškeré právní jednání vlastníka, včetně zmíněných úvah o realizaci majetkových dispozic, se vždy opírá o důvěru v tyto akty, takže reálná možnost naplnění právních důsledků takového jednání splňuje definici legitimního očekávání. Všechny tyto závěry se týkají nejen obsahu legislativy, ale zejména též přístupu orgánů státu a samosprávy k výkladu a používání právních předpisů. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná připomínka k významnému vlivu územního plánu na hodnotu nemovitého jmění je důsledkem územního plánu, nikoliv jeho účelem. Prvořadým úkolem územního plánu je zajistit udržitelný rozvoj území s vyvážením soukromých a veřejných zájmů. „Průmyslová zóna“ byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005, tj. 5 let před rozhodnutím zastupitelstva o pořízení „nového“ územního plánu. Důležitým faktorem ovlivňující stabilitu rozhodnutí zastupitelstva, které územní plán vydává, je jeho „životnost“ (platnost), kterou stavební zákon nijak neomezuje. Naproti tomu stavební zákon vyžaduje každé 4 roky, od vydání územního plánu, prověření jeho naplňování. Stavební zákon požaduje prověření jak dostatečnosti územního plánu (z hlediska volných ploch pro realizaci záměrů) tak i nadbytečnosti (plochy vymezené a zatím nevyužité). První případ – dostatečnosti územního plánu není z hlediska legitimního očekávání problémem, neboť vymezením zastavitelných ploch hodnotu nemovitého majetku bezesporu zvýší. Problém lze spatřit ve vyhodnocení nadbytečnosti, kdy by bylo „částečně“ relevantní namítat nestabilitu veřejnoprávního aktu. Je zdůrazněno částečně relevantní, neboť vlastník, řádně starající se o svůj nemovitý majetek, musí mít k dispozici informace o možnostech realizace svých vlastnických práv. Pokud tedy v předchozím (4letém) období nebyl projeven žádný zájem o realizaci záměrů odpovídajícím způsobu využití ploch, nelze se reálně domnívat, že bude územní plán tento způsob využití dále do nekonečna podporovat. Územní plán musí odpovídat společenskému a hospodářskému potenciálu území v daném čase (stavební zákon stanoví období 4 let) a místě. Pořizovatel při vyhodnocení naplňování územního plánu samozřejmě zohledňuje hospodářskou situaci v rozhodném období a hospodářský potenciál území pro následné rozhodné období 4 let. Legitimně lze tedy očekávat, že v případě realizace záměrů nebo vážného zájmu o realizaci záměru vlastníka (investora) v dané ploše bude vyhodnocena plocha k zachování. V opačném případě, kdy nebyl v rozhodném období projeven žádný zájem o realizaci záměru bude pořizovatel kriticky posuzovat hospodářskou situaci včetně potenciálu území a nelze tedy legitimně očekávat, že bude plocha zachována.
- 118 -
Vlastník se popsanými souvislostmi interakce oblasti tvorby práva na straně jedné a sféry jeho interpretace a aplikace na straně druhé nezabývá samoúčelně, ale v reakci na obsah některých výše citovaných pasáží textové části územního plánu, zejména v kontextu nápadně odlišných (fakticky protichůdných) závěrů vyslovených v průběhu řízení, i na způsob, jakým jsou všechny tyto skutečnosti prezentovány samosprávou městysu Cítoliby. Z obou zdrojů totiž vyplývá argumentace akcentující změnu právní úpravy a stanovisko orgánu kraje. Interpretace celé záležitosti tak implikuje úvahu, jakoby městys Cítoliby ani neměl jinou možnost, když postup v předmětném řízení, včetně zásadního obratu v náhledu na budoucnost průmyslové zóny, je pouze důsledkem jakési vis major v podobě novelizace právních předpisů a zásahu shůry. Vypořádání pořizovatele: Z připomínky navrhovatele nepřímo vyplývá, jako by měl městys Cítoliby možnost ovlivňovat proces pořizování územního plánu, což je v rozporu se stavebním zákonem. V období procesu pořizování mezi schválením zadání územního plánu a předložením návrhu územního plánu zastupitelstvu obce k vydání, nemá zastupitelstvo městyse možnost ovlivňovat tvorbu návrhu územního plánu, vyjma případu, kydy by byly zpracovávány varianty návrhu územního plánu (není případem Cítolib) o jejichž výběru by právě rozhodovalo zastupitelstvo. „Kontrolním orgánem“ a „prosazovatelem“ vůle zastupitelstva je určený člen zastupitelstva, který se přímo podílí (spolupracuje) na vyhodnocování stanovisek, připomínek, podnětů, vyjádření a zpracování návrhu rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu. Z této pozice může, v rámci zákonných mantinelů, stanovisek dotčených orgánů a krajského úřadu, ovlivnit směr návrh územního plánu, kterým se bude ubírat. Toliko k možnostem městyse Cítoliby v procesu pořizování územního plánu. K možnostem městyse je nutné dodat, že i v závěrečné fázi procesu pořizování, kdy vydává územní plán, je mimo jiné vázáno stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu. Výrokovou část stanoviska dotčených orgánů nebo krajského úřadu je možné změnit jediným procesem a to vyvoláním rozporu. Rozpor je ovšem možné vyvolat pouze u stanoviska právně nepřípustného. Vyvolat rozpor může pouze pořizovatel nikoliv obec (městys) pro jejíž území je územní plán pořizován. Pokud není možné vyvolat rozpor je jedinou možností pořizovatele i zastupitelstva stanovisko plně respektovat. K navrhovatelově připomínce týkající se zásadního obratu v náhledu na budoucnost „průmyslové zóny“ je nudné doplnit, že nelze hovořit o zásadním obratu, ale změně názoru pod tíhou argumentů krajského úřadu, resp. ministerstva životního prostředí. Od samého počátku pořizování územního plánu bylo cílem městyse i pořizovatele „průmyslovou zónu“ zachovat, byť i v omezené rozloze. Podle názoru vlastníka není taková prezentace průběhu předmětného řízení korektní. Z obecně závazné právní úpravy především v daných souvislostech nevyplývá povinnost pořízení regulačního plánu. Z hlediska uplatnění iniciativy v rámci institutu zahájení řízení, jehož předmětem má být vydání regulačního plánu, nejsou předpisy stavebního práva koncipovány na bázi kogentních norem. Tento závěr se přitom týká právní úpravy před i po novele stavebního zákona (srov. § 62 stavebního zákona, ve znění před 1. 1. 2013 i po 31. 12. 2012). Z citací obsažených výše ostatně vyplývá, že o zahájení řízení o vydáni regulačního plánu usiloval právě městys Cítoliby. Vlastník je toho názoru, že vydání regulačního plánu nebylo nezbytnou podmínkou realizace postupné výstavby v oblasti průmyslové zóny, když bylo možné použít i jiné instrumenty upravené stavebním zákonem. Negativní stanovisko orgánu kraje lze proto stěží vydávat za důvěryhodný důvod zrušení průmyslové zóny. Vypořádání pořizovatele: Je právem, ba i povinností městyse a pořizovatele, aby hájili kvalitní urbanistickou a architektonickou podobu území, před neřízenou (živelnou) zástavbou. Jedinou „nepřekonatelnou“ možností, která obsahuje podrobnosti nad rámec územního plánu, je právě regulační plán. Navrhovatel zcela opomíjí, že povinnost na zpracování zadání regulačního plánu, které by bylo součástí výrokové části návrhu územního plánu, nebylo konkrétně směřované k plochám „průmyslové zóny“.
- 119 -
Navrhovatel ve své připomínce předpokládá, že důvodem podmínění rozhodování v území pořízením regulačního plánu byla postupná výstavba (etapizace). Předně je nutné uvést, že postup výstavby lze řešit i v územně plánovací dokumentaci. Hlavním účelem pořízení regulačního plánu byla plošná a prostorová „regulace“ území, kterou již nelze řešit v územním plánu, tak aby byla zajištěna co možná nejkonkrétnější ochrana tohoto území před živelnou neuspořádanou výstavbou. Navrhovatel sice uvádí že by mohly být využity další instrumenty stavebního zákona, ale konkrétně je nejmenuje, lze se tak pouze domnívat, že měl na mysli „územní studii“. Jak již její samotný název napovídá jedná se o studii podle stavebního zákona o územně plánovací podklad, který prioritně slouží k prověření území, nikoli k regulaci území. Jedinou trvale platnou územně plánovací dokumentací, kterou navíc vydává zastupitelstvo je pouze regulační plán. Negativní stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, nebylo žádným způsobem vázáno k pořízení regulačního plánu. Stanovisko se vztahovalo pouze ke kvalitě případně odjímané půdy ze zemědělského půdního fondu. Orgán ochrany zemědělského půdního fondu má půdu chránit, nikoli jen vyjímat. Orgán ochrany posoudil plochu s rozdílným způsobem využití pro výrobu a skladování (průmyslovou zónu) a dospěl k závěru, že v rámci širších vztahu (dojezdové době cca 30 min od řešené plochy) se nacházejí zainvestované ekonomické zóny, jejichž potenciál nebyl zcela využit. Tento argument je téměř nevyvratitelný. Stejný závěr se týká i argumentace akcentující bonitu půdy v oblasti průmyslové zóny, zejména když tato oblast označovaná symboly VP.1/1 a VP.1/2 již byla uznána dřívějším a dosud platným územním plánem jako zastavitelná. V tomto kontextu proto nelze nalézt jednoznačný důvod pro zrušení průmyslové zóny. Závěr o bonitě půdy ostatně neplatí pro celou oblast. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce nepřímo odvolává na změnu č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005 pořízenou podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“). „Nový“ územní plán Cítoliby, resp. jeho návrh, je pořizován podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“). Postup podle ustanovení § 4 odst. 4 stavebního zákona (kontinuita stanoviska dotčeného orgánu) lze jen těžko na dotčených orgánech a krajském úřadu vymáhat, neboť toto ustanovení nabylo účinnosti až 01.01.2007. Pokud by byla připuštěna vázanost dotčeného orgánu svým předchozím stanoviskem, které bylo vydáno před účinností stavebního zákona, jednalo by se zjevnou retroaktivitu právního předpisu. Už samotný zákonodárce v důvodové zprávě k stavebnímu zákonu připouští, že stanoviska vydaná před platností stavebního zákona mohla být měněna. Pokud by tedy pořizovatel vyžadoval kontinuitu stanoviska dotčeného orgánu (i přes výše uvedené), musel by současně připustit nové okolnosti, kterými jsou rozdíly v ekonomické situaci v době pořizování změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby, kdy v souvislosti s rozvojem průmyslové zóny „jih“ v Lounech, existovali předpoklady pro pozitivní trend v následujících letech a ekonomické situaci při pořizování návrhu územního plánu v současné době postižené „ekonomickou situací“ a déle trvajícím útlumem stavebnictví. Ačkoliv se navrhovateli zdá, že porovnává dvě stejné, kontinuálně na sebe navazující dokumentace (územní plán sídelního útvaru / návrh územního plánu), v případě současně pořizovaného návrhu územního plánu (v době vyhodnocení připomínky) se jedná o zcela nezávislou dokumentaci, která má za úkol přehodnotit celou urbanistickou koncepci obce a navrhnou její budoucí rozvoj podle současných, nikoliv v minulosti překonaných, potřeb. Pokud jde o tvrzení v otázce významu novelizace právních předpisů navozující dojem nutnosti změny stanoviska z důvodu ochrany životního prostředí, pak i v této souvislosti nezbývá než konstatovat, že nebyl vydán žádný předpis, který by jakémukoli orgánu státu nařizoval realizaci změny kvalifikace z takového důvodu, navíc s retroaktivním dopadem. Z hlediska obsahu samotného územního plánu je proto zařazení předmětné oblasti do režimu zastavitelného území i v rámci tohoto procesu aktualizace územně plánovací dokumentace obhajitelné. Je tak zřejmým, že úvahy o vlivu změny právních předpisů směřují vlastně
- 120 -
výhradně k pravidlům o náhradě za změnu území integrovaným do § 102 stavebního zákona, neboť tato pravidla skutečně doznala zásadních změn se zřetelně negativními důsledky pro vlastníky. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce uvádí, že „změna“ stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí bude mít retroaktivní dopady, ale tyto dopady nijak nekonkretizuje. Navíc navrhovatel vůbec neuvádí v čem spatřuje tzv. retroaktivitu, neboť do vydání tohoto návrhu územního plánu je stále platný územní plán sídelního útvaru Cítoliby, ve znění pozdějších změn. Navrhovatel může do nabytí účinnosti tohoto návrhu územního plánu (nutné vydání zastupitelstvem městyse) získat územní rozhodnutí o umístění stavby, které v případě, že bude pravomocné před vydáním tohoto návrhu územního plánu, umožní „povolitelnost“ stavební, tj. řízení o povolení stavby nebo ohlášení stavby, bez ohledu na platnou územně plánovací dokumentaci. K připomínce o změně kvalifikace ze strany dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je nutné dodat, že v případě pořizování „nového“ návrhu územního plánu se jedná o zcela nové „řízení“, ve kterém dotčený orgán nebo krajský úřad posuzuje „odjímání“ ploch ze zemědělského půdního fondu podle aktuální situace v území a to i s ohledem na širší vztahy v území. Pokud připustíme, že došlo k „překvalifikování“ stanoviska, tak k tomu došlo na základě jiné situace (minimálně ekonomické) než za jaké bylo vdáváno stanovisko ke změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru. Ačkoliv navrhovatel uvádí, že zařazení ploch „průmyslové zóny“ do návrhu územního plánu je obhajitelní, neuvádí žádné důvody na podporu tohoto tvrzení. Pořizovatel tak nemá argumenty na podporu zachování „průmyslové zóny“, které by mohl uplatnit proti argumentů krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Úkolem pořizovatele není „vymýšlet“ důvody pro obhajobu plochy, která v území nenašla své uplatnění, úkolem pořizovatel je pořídit návrh územního plánu, který bude „smysluplný a dlouhodobě udržitelný“. K problematice posledně zmíněné změny pravidel o náhradách i způsobu interpretace a aplikace ustanovení § 102 stavebního zákona se vlastník vyjadřuje podrobně níže. Nejprve však pokládá za potřebné zaujmout stanovisko ke způsobu, jakým pořizovatel v průběhu běžícího řízení zásadně změnil relevantní názor na využití území průmyslové zóny a jak se tato změna projevila především v textové části návrhu. Srovnání lze snadno provést na základě výše uvedených citací. Vlastníku proto nezbývá než poukázat na zarážející argumentační flexibilitu v průběhu řízení vydávaných návrhů, včetně vehemence účelového obhajování zcela protichůdných stanovisek. Bez zaváhání se tak ve vývoji řízení argumentuje pro zachování nebo dokonce rozšíření průmyslové zóny poukazem na obtížně obdělávatelnou enklávu s tím, že tento prostor při frekventované silnici I/7 je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici, aby se posléze zrušení téže průmyslové zóny odůvodnilo nesouhlasem s vydáním regulačního plánu vzhledem ke kvalitě zemědělských půd. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděna „zásadní změna relevantního názoru pořizovatele na využití průmyslové zóny“ není názorem pořizovatele, zpracovatele ani městyse, ale výsledkem posouzení zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ krajským úřadem, resp. Ministerstvem životního prostředí. Změna ve vymezení (nevymezení) „průmyslové zóny“ v návrhů územního plánu z ledna 2013 oproti návrhu územního plánu z března 2012 byla vynucena stanoviskem krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, a to pod tíhou jejich argumentů. Navrhovatel, jak je nepřímo patrné z textu, stále mylně posuzuje tři varianty návrhu územního plánu, přičemž jím označovaná „první varianta“ byly pouze doplňující průzkumy a rozbory. Relevantními, pro porovnání jsou, navrhovatelem označované, varianty č. dvě (návrh územního plánu z března 2012) a č. tři (návrh územního plánu z ledna 2013). Navrhovatel sice uvádí, že jsou návrhem obhajována protichůdná stanoviska, ale neuvádí žádné konkrétní myšlenky těchto stanovisek anebo jejich argumentaci. Při porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013 je zřejmé, že důvody vedoucí k vymezení „průmyslové zóny“ byly ve variantě z ledna 2013 pouze nahrazeny konstatováním, že jejich vymezení bylo zrušeno na základě
- 121 -
stanoviska krajského úřadu. Odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nijak nehodnotí nebo jinak neobhajuje stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Návrh územního plánu propojuje nespočet činností regulovaných právními předpisy, které je nutné v územním plánu zohlednit a vyvážit. Nelze se proto divit, že v průběhu pořizovacího procesu dochází ke změně názorů. Právě z tohoto důvodu vývoje návrhu územního plánu je proces pořizování vytvořen. Navrhovatelem uváděné „rozšíření průmyslové zóny“ vyplývá z porovnání doplňujících průzkumů a rozboru (navrhovatelem mylně uváděné jako první varianta návrhu územního plánu) a prvotního návrhu územního plánu z března 2012, kdy je v návrhu územního plánu převzata „průmyslová zóna“ v rozsahu změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005. Za jediné relevantní „rozšíření“ „průmyslové zóny“ lze teoreticky považovat vymezení současného stavu průmyslové zóny „Louny jih“, kde byly zahrnuty zastavěné stavební pozemky do zastavěného území. K rozšíření zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ v návrhu územního plánu tedy nedošlo, naopak plochy „průmyslové zóny“ byly zrušeny (porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013). V odůvodnění návrhu územního plánu (leden 2013) není zrušení „průmyslové zóny“ zdůvodňováno nesouhlasem s vydáním regulačního plánu. Je pouze konstatováno, že plochy „průmyslové zóny byly zrušeny na základě stanoviska krajského úřadu. Žádný z dotčených orgánů ani krajský úřad nemá pravomoc nesouhlasit s vydáním regulačního plánu, neboť pořízení regulačního plánu je v „samostatné působnosti“ zastupitelstva obce (městyse). Hlavním důvodem zrušení „průmyslové zóny“ je fakt, že je převážně vymezena na nejcennější půdách s I. a II. třídou ochrany a v menší míře na půdách s třídou ochrany IV. Půdy s třídou ochrany I. a II. lze ze zemědělského půdního fondu vyjímat zcela výjimečně a pouze za předpokladu prokázání jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Z pohledu vlastníka je proto odůvodnění tak zásadní změny náhledu pořizovatele nepřesvědčivým a celý jeho postup, který vůbec nepřihlíží k elementární ochraně právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, naprosto nedůvěryhodným. Je s podivem, s jakou lehkostí lze ještě v současné době uplatnit postoj vrchnostenské arogance orgánu státu nebo samosprávy s výrazně negativním dopadem. Vypořádání pořizovatele: Ačkoli navrhovatel uvádí, že postup pořizovatele nepřihlíží k „ochraně právní jistoty“ a institutu „legitimního očekávání“, je opak pravdou. V rámci institutu „legitimního očekávání“ zařadil pořizovatel i městys z důvodu kontinuity vývoje (rozvoje) území do zadání územního plánu zachování (nové prověření) „průmyslové zóny“. Navrhovatel dále uvádí, že se mu jeví proces pořizování územního plánu nedůvěryhodným, ale už dále neuvádí v čem tuto nedůvěryhodnost spatřuje. Celý proces pořizování probíhá v souladu s právními předpisy, nehledě na to že pořizovatel umožňuje „všem“ prostřednictvím dálkového přístupu nahlížet do návrhu územního plánu i po zákonných lhůtách (návrh územního plánu zůstává zvěřeně na webových stránkách pořizovatele i po ukončení úkonu pořizovacího procesu a to do doby dalšího úkony, kdy je dokumentace nahrazena „dokumentací upravenou“). Vlastník předpokládá, že všechny tyto souvislosti budou mít zásadní vliv v dalších fázích řízení, nedojde-li ke změně stanoviska pořizovatele v předmětné otázce. Stejný závěr se týká postupu v řízení z časového pohledu. Zde vystupuje do popředí prvek jakési procesní taktiky při uplatňování pravomoci a věcné příslušnosti, když zásadní obsahová změna byla inkorporována do návrhu územního plánu, který byl v průběhu celého procesu modifikován a vydán v lednu 2013, tedy bezprostředně po účinnosti novely stavebního zákona měnící pravidla náhrad upravená v § 102. Z dokumentace, včetně samotného oznámení ze dne 14. 2. 2013, přitom vyplývá, že pořizovatel návrh územního plánu Cítoliby projednal s dotčenými orgány již dne 26. 4. 2012. Současně je z již citované pasáže Vyhodnocení splnění požadavků zadání obsažené v poslední textové části návrhu územního plánu z ledna 2013 zřejmé, že vypuštění průmyslové zóny bylo vlastně jedinou podstatnější změnou oproti předchozím variantám (arg. znění: Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z
- 122 -
územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem požadovaná změna stanoviska pořizovatele, není v procesu pořizování územního plánu možná, neboť pořizovatel žádná stanoviska (ve smyslu zákona č. 500/2004 Sb., správní řád ve znění pozdějších předpisů) nevytváří (nevydává). Pořizovatel je v procesu pořízení návrhu územního plánu vázán stanovisky dotčených orgánů a krajského úřadu. Jedinou možností, kdy lze dosáhnout změny stanoviska dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je vyvolání rozporu, za předpokladu, že toto stanovisko je nezákonné. Navrhovatel měl patrně namysli „názor“ pořizovatele, ale ani v tomto případě nelze změnit názor pořizovatele, neboť pořizovatel se v procesu pořízení územního plánu neřídí svými osobními názory, nýbrž pouze platnými právními předpisy a stanovisky. Návrh územního plánu z ledna 2013 nebyl „vydán“, ale dodatečně zveřejněn na základě novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony) podle § 50 odst. 3 stavebního zákona, kdy „každý“ může k návrhu územního plánu uplatnit připomínky. Toto zveřejnění nebylo vyvoláno úpravou znění § 102 stavebního zákona, ale povinností vyplývající z § 50 odst. 3 stavebního zákona. Při zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nelze hovořit ani o účelovém načasování, neboť § 50 odst. 3 stavebního zákona se stal účinným od 01.01.2013. Práce na úpravách návrhu územního plánu byly zahájeny již v listopadu 2012, poté co se novela stavebního zákona stala platnou (dne 22.10.2012). To umožnilo zpracovateli předpřipravit do ledna 2013 upravený návrh územního plánu podle novelizovaného právního předpisu (stavebního zákona). Současně byly do upraveného návrhu územního plánu zapracovány požadavky dotčených orgánů a krajského úřadu. Novela stavebního zákona neměnila pouze ustanovení § 102 stavebního zákona, ale i další ustanovení, které si vyžádali daleko rozsáhlejší zásahy do návrhu územního plánu i jeho odůvodnění (po formální stránce). Jediného čeho bylo využito, bylo mezidobí mezi platností a účinností novely stavebního zákona k vypracování úpravy návrhu územního plánu. V mezidobí od společného jednání (26.04.2012), resp. po ukončení lhůty pro uplatnění stanovisek (26.06.2012), do oznámení o dodatečném zveřejnění návrhu územního plánu (14.02.2013) podle § 50 odst. 3. stavebního zákona, platného od 01.01.2013 byly pořizovatelem provedeny níže uvedené úkony. Před veřejným jednáním s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi požádal krajský úřad o prodloužení termínu pro uplatnění stanoviska podle § 50 odst. 2 stavebního zákona platného do 31.12.2012. Této žádosti pořizovatel vyhověl a vzhledem k tomu, že krajský úřad ve své žádosti neuvedl konkrétní lhůtu, o kterou se měl termín prodloužit, prodloužil pořizovatel lhůtu krajskému úřade o dalších 30 dnů, tj. v součtu celkem na 60 dnů od společného jednání. Po obdržení negativního stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstvo životního prostředí, k „průmyslové zóně“ požádal pořizovatel dne 12.09.2012 ve věci stanovení postupu v případě, že nový územní plán nabyde účinnosti před vydáním územního rozhodnutí, které bylo zahájeno podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby krajský úřad o metodickou pomoc, kterou obdržel dne 12.10.2012. S tímto výsledkem: „Vzhledem k tomu, že nový ÚP Cítoliby pořizuje ve smyslu ust. § 6 odst.1 písm. c) stavebního zákona úřad územního plánování (MěÚ Louny), který splňuje kvalifikační podmínky pro územně plánovací činnost podle § 24 stavebního zákona, nemůže KÚ ÚK UPS jako orgán územního plánování kraje ani formou odborné či metodické pomoci, kterou poskytuje obcím na základě ust. § 67 odst. 1 písm. c) zákona č. 129/2000Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění, navrhovat konkrétní řešení v procesu pořizování uvedeného územního plánu, neboť by tak zasahoval do samostatné působnosti obce, která prostřednictvím svého zastupitelstva bude nový ÚP vydávat“. Pořizovateli byl současně znám legislativní proces a obsah návrhu zákona č. 350/2012 Sb.,vedený pod sněmovním tiskem 573. Návrh zákona byl poslaneckou sněmovnou schválen na 46. schůzi poslanecké sněmovny dne 19.09.2012 pod usnesením poslanecké sněmovny č. 1271. Prezident republiky tento návrh zákona podepsal dne 01.10.2012. Zákon byl vyhlášen dne 22.10.2012 ve Sbírce zákonů v částce 130 pod č. 350/2012 Sb.
- 123 -
Na základě výše uvedených znalostí a skutečností, kdy od obdržení metodické pomoci krajského úřadu (12.10.2012), vyhlášení novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) dne 22.10.2012 a nabytí účinnosti dne 01.01.2013, nebylo možné zajistit vydání návrhu územního plánu Cítoliby, požádal pořizovatel zpracovatele, aby připravil návrh územního plánu, který bude v souladu s novelizovaným stavebním zákonem. Upravený návrh územního plánu byl pořizovateli doručen v lednu 2013 a dodatečně zveřejněn podle § 50 odst. 3 stavebního zákona platném po 01.01.2013 dne 14.02.2013. Popsané časové souvislosti vedou k závěru o cíleném načasování okamžiku zveřejnění návrhu ve variantě z ledna 2013. Také v tomto kontextu by v následných fázích řízení mohlo při posuzování způsobu uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti, a tedy vlastní zákonnosti, sehrát roli zjištění, že legisvakance nebyla orgánem státu využita k účelům, ke kterým má podle právní teorie i praxe tradičně sloužit, ale v předmětném řízení fakticky zneužita a dokonce jako právní institut obrácena proti účastníkům. Celý tento postup představuje flagrantní porušení základního principu, podle kterého právní stát je mocí právem vázanou, nikoli právem vyzbrojenou. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné „cílené načasování“ zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013, lze jen stěží považovat za relevantní, když toto „dodatečné“ zveřejnění bylo vyvoláno právě novelou stavebního zákona (ustanovením § 50 odst. 3 stavebního zákona v platném zení po 01.01.2013), kterou měl navíc, podle názoru navrhovatele, pořizovatel zneužít k jeho znevýhodnění. Novela stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) naopak umožnila navrhovateli uplatnit připomínku k návrhu územního plánu již ve společném jednání s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi, kterou se pořizovatel musí zabývat a ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva ji vyhodnotit. Pokud by měl pořizovatel zneužít novely stavebního zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen „novela stavebního zákona“) musel by mít jiné informace (což neměl) než informace veřejně přístupné na webových stránkách Poslanecké sněmovny. Novela stavebního zákona byla předložena vládou poslanecké sněmovně dne 16.01.2012, první čtení se uskutečnilo dne 01.02.2012 až potud mohl pořizovatel znát informace o připravované novele stavebního zákona. Oznámení o konání společného jednání bylo dotčeným orgánům, krajskému úřadu a sousedním obcím rozesláno 30.03.2012. Ve vládním návrhu (sněmovní tisk 573/0) byla lhůta, po kterou vlastníkovi (navrhovateli) náleží náhrada za změnu území stanovena na 8 let. Pokud by tedy pořizovatel před společným jednáním již zamýšlel účelové vydání územního plánu, jen stěží mohl předpokládat, že dne 22.05.2012 (po společném jednání) Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR tuto lhůtu zkrátí na 5 let a určitě nemohl předpokládat, že tento pozměňovací návrh bude přijat. Pokud by totiž pořizovatel vycházel z původního vládního návrhu, ve kterém byla lhůta 8 let a změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby byla vydána v roce 2005, musel by předpokládat vydání územního plánu nejdříve na rok 2014, přičemž by bylo z jeho stany „hloupé“ před druhým čtením novely stavebního zákona zahajovat společné jednání. Až do doby vyhlášení novely stavebního zákona tj. do 22.10.2012, ve Sbírce zákonů pořizovatel nijak s tímto právním předpisem nepracoval, tomu nasvědčuje i žádost o metodickou pomoc ze dne 12.09.2012, kterou zaslal na krajský úřad. Po nabytí platnosti právního předpisu bylo zřejmé, že návrh územního plánu bude nutné upravit tak, aby po 01.01.2013 odpovídal stavebnímu zákonu v platném znění. Zároveň tedy rozhodl o zapracování požadavků dotčených orgánů, krajského úřadu a sousedních obcí. Cílem pořizovatele bylo v „dodatečném“ oznámení veřejnosti zveřejnit nejaktuálnější návrh územního plánu (z ledna 2013) tak, aby každý mohl uplatni své připomínky. Vlastník pokládá dále za potřebné připomenout, že z pohledu vývoje jeho vlastnického postavení by v těchto souvislostech byla zcela neadekvátní v rámci územního řízení často uplatňovaná argumentace o spekulativním záměru, neboť jeho pozemky situované v území průmyslové zóny jsou majetkem rodiny po celé století. V rodině se toto pozemkové jmění dědilo z generace na generaci, takže jakékoli úvahy o spekulativním úmyslu by v těchto
- 124 -
souvislostech byly naprosto nepřípadné a z hlediska vlastníka a jeho předků přinejmenším nemístné. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná spekulativnost záměru je pouze jeho názorem. Pořizovatel, zpracovatele ani městys nikdy nepředpokládal, že záměry v území prosazované navrhovatelem jsou spekulativní. Ačkoliv na základě této připomínky to je nutné alespoň připustit, neboť jediným argumentem navrhovatele (i přes rozsáhlost připomínky) je zjednodušeně řečeno „finanční hodnota“ jeho nemovitého majetku. Argumentace o spekulativnosti záměrů k získání náhrad za změny v území bylo užito v důvodové zprávě k novele stavebního zákona (sněmovní tisk 573/0) označený jako „Originální dokument“ (str. 122 – 126). Obdobně není třeba vlastníka poučovat o způsobech správného nakládání se životním prostředím, neboť jeho předci se po zmíněné století živili obděláváním půdy, a tedy zemědělskou činností vykonávanou na svém pozemkovém majetku (samozřejmě s výjimkou období, kdy jim takové aktivity byly znemožněny postupem dřívějšího totalitního režimu). Rodina vlastníka se vždy snažila o racionální rozvoj svého hospodaření tak, aby ani v obdobích ekonomických krizi nebylo nutné činnost omezovat. S ohledem ke shora uvedenému se jistě nelze divit pocitu křivdy vlastníka z postupu orgánů státu i samosprávy, zejména když své nemovité jmění neužívá ke spekulacím, které by mu umožnily pohodlný život. Právě v tomto kontextu vystupuje výrazně do popředí již zmiňovaný institut legitimního očekávání, neboť spolehlivé zajištění chodu hospodářství na pozemcích vlastníka je logicky úzce spjato s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi. Z tohoto pohledu zajisté nelze v případě vlastníka dramatické snížení hodnoty důležité části jeho nemovitého jmění interpretovat pomocí klasického institutu náhrady škody ve smyslu prokazatelné újmy, ale právě jedině v rámci legitimního očekávání, které je základem zmíněných úvah o nakládání s majetkem zajišťujícím hospodaření. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce zcela vyhnul jakémukoliv specifikování záměru se svým nemovitým majetkem, pro pořizovatele je tak těžké obhájit zastavitelnost „průmyslové zóny“. Navrhovatel uvádí, že „spolehlivý chod hospodářství na pozemcích je úzce spjat s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi“, bohužel však neuvádí jaké jsou ty „širší úvahy“. Není v silách pořizovatele ani určeného člena zastupitelstva, aby se zabývali veškerými variantami „širších úvah navrhovatele“. Návrh územního plánu musí vždy pracovat s konkrétními záměry a konkrétními myšlenkami . V případě, že by byla v územním plánu připuštěna zastavitelnost ploch na základě „širších úvah navrhovatele“ jednalo by se bezpochyby o spekulativní jednání, neboť vymezením těchto ploch k zastavitelnosti by bez účelně zvýšilo jejich hodnotu. Jedním ze základních cílu je sice tvorba předpokladů pro výstavbu, ale zároveň musí územní plánování vytvářet podmínky pro udržitelný rozvoj území, který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. Dalším základním cílem územního plánování je vymezovat zastavitelné plochy s ohledem na potenciál rozvoje území a ne na základě „širších úvah navrhovatele“. Navrhovatel v rámci institutu „legitimního očekávání“ očekává, že finanční hodnota jeho nemovitého majetku (pozemků, které byly součástí zastavitelných ploch „průmyslové zóny“) bude zachována, bez toho aniž by jakkoli prokázal důvody vymezení, tj. konkrétní záměry, které by měly být realizovány na jeho nemovitém majetku. Navrhovatel tak opět argumentuje pouze finanční ztrátou, vyplývající ze zrušení „průmyslové zóny“. Pokud by návrh územního plánu byl podřízen „legitimnímu očekávání“ v zachování hodnoty nemovitého majetku, tj. ryze soukromého záměru „finančního zisku“, došlo by k hrubé nerovnováze mezi soukromým a veřejným sektorem (ochranou veřejných zájmů). V případě kydy je pořizován „nový“ územní plán lze jen z těží naplnit institut „legitimního očekávání“. Návrh „nového“ územního plánu není nijak vázaný na předchozí (i současně platnou v době pořizování) územně plánovací dokumentaci řešeného území. Cílem nového územního plánu je
- 125 -
prověřit a vymezit zastavitelné plochy podle současných podmínek a potenciálu rozvoje území ve vyváženém vztahu soukromých a veřejných zájmů. Navrhovatel ve své připomínce neuvádí žádné důvody, které ho vedly k dojmu, že lze „legitimně očekávat“ zachování „průmyslové zóny“. Od vymezení „průmyslové zóny“ (změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005) do doby rozhodnutí zastupitelstva obce (2010) o pořízení nového územního plánu, nebyla stavebnímu úřadu (Městský úřad Louny, stavební úřad) doručena žádna úplná žádost o vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, která by navíc nabyla účinnosti. Tyto skutečnosti musejí být vlastníkovi nemovitostí (pozemků) známi, neboť stavební zákon k podání žádosti o územní rozhodnutí nebo územní souhlas vyžaduje úkony osob vlastnící nemovitost (minimálně udělení plné moci). Pořizovateli je znám pouze jeden případ, kdy byla stavebnímu úřadu doručena žádost o územní rozhodnutí z roku 2009, územní řízení probíhalo tedy od roku 2009 do roku 2013 s tím, že bylo zastaveno pro neúplnost žádosti. Navrhovateli musela být známa existence (minimálně v době podání připomínky) strategických průmyslových zón TRIANGLE - volné připravené plochy 180 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:24 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny TRIANGLE: http://www.trianglecity.cz/cs/obecne-informace) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 24 km s časem dojezdu mezi 15 až 30 minutami a JOSEPH - volné připravené plochy 129 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:26 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny JOSEPH: http://www.pz-joseph.eu/nabidka-volnych-pozemku/) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 30 km s časem dojezdu do 30 minut. Zároveň musel být navrhovateli znám hospodářský vývoj (stagnace výroby) v době podání připomínky. Ze všech těchto důvodů shledává vlastník zcela neadekvátní protichůdnou argumentaci, která se objevuje v jednotlivých po sobě jdoucích návrzích územního plánu pořizovaných v tomto řízení a jejímž kritériem je pouze okamžitá potřeba zdůvodnění aktuálně zastávaného názoru. Vlastník proto vnímá jako projev arogance moci, je-li používána protismyslná účelová argumentace, včetně populistického zneužívání důrazu na ochranu životního prostředí. Nebude se proto možné divit, pokud za této situace vlastník znovu pečlivě zváží další výkon zemědělské činnosti v lokalitě, která byla v průběhu tohoto řízení označena za těžko obdělávatelnou enklávu, resp. za prostor při frekventované silnici, který je vhodnější pro vznik moderní ekonomické zóny než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici. Vypořádání pořizovatele: Ochrana životního prostředí a nezastavěného území není populistickým aktem zpracovatele, pořizovatele ani městyse. Ochrana životního prostředí a nezastavěného území je jedním z hlavních cílů územního plánování uložená stavebním zákonem. Navrhovatelem uváděné zvážení výkonu zemědělské činnosti na plochách zrušené „průmyslové zóny“ je pouze jeho soukromím rozhodnutím, které nelze územním plánem nijak ovlivnit a naopak nijak neovlivní pořízení návrhu územního plánu. Vlastník je toho názoru, že zachování průmyslové zóny v novém územním plánu platná právní úprava - jakkoli se v jejím vývoji stále více zdůrazňuje potřeba zvýšené ochrany životního prostředí - nebrání. Změna současného náhledu, která se promítla do posledního návrhu z ledna 2013 směřující k zachování dosavadního stavu, je tedy možná. Z tohoto pohledu má zásadní význam stanovení priorit, a tedy posouzení, zda má dostat přednost ochrana vlastnických práv subjektů soukromého práva a také podpora ekonomického rozvoje v regionu s nejvyšší nezaměstnaností, nebo zda mají být cíleně hledány důvody pro zrušení zóny. Všechny popsané souvislosti, včetně postupu pořizovatele v čase, vedou k závěru, že v poslední fázi řízení je dávána přednost řešení uvedenému na druhém místě. Skutečně relevantní právní překážka zachování průmyslové zóny však neexistuje. Vypořádání pořizovatele:
- 126 -
Navrhovatel ve své námitce uvádí, že „zachování průmyslové zóny nic nebrání“, přičemž opětovně neuvádí žádné konkrétní důvody, o které by se mohl pořizovatel opřít a které by znamenali zachování „průmyslové zóny“. První skutečností „bránící“ vymezení „průmyslové zóny“ je kvalita zemědělského půdního fondu. Převážná část plochy „průmyslové zóny“ je vymezena na pozemcích s I. a II. třídou ochrany, jen minimální část plochy „průmyslové zóny“ je na pozemcích s IV. třídou ochrany. Půdy s I. třídou ochrany je možné odejmout ze zemědělského půdního fondu pouze ve výjimečných případech, a to převážně pro záměry související s obnovou ekologické stability krajiny, případně pro liniové stavby zásadního významu. Vzhledem k tomu, že metodika neuvádí konečný výčet možností, ale pouze naznačuje příklady, pro které lze tuto půdu odejmout, lze se domnívat, že v ostatních případech bude nutné řádné odůvodnění odejmutí nejkvalitnějších půd současně s prokázáním převažujícího jiného veřejného zájmu nad zájmem ochrany zemědělského půdního fondu. Půdy II. třídy ochrany lze odjímat ze zemědělského půdního fondu jen podmíněně. V územně plánovacích dokumentacích lze tyto půdy vymezovat jen jako podmíněně zastavitelné. Lze tedy dovodit, že půdy s II. třídou ochrany lze ze zemědělského půdního fondu odjímat pouze za podmínky, kterou může být např. převážení jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Viz metodický pokyn čj. OOLP/1067/96 Ministerstva životního prostředí ze dne 01.10.1996 k odnímání půdy ze zemědělského půdního fondu podle zákona ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění zákona ČNR č. 10/1993 Sb. (dále jen "zákon"). Druhou skutečností je zákonná podmínka stanovená § 18 stavebního zákona, podle které se zastavitelné plochy vymezují s ohledem na potenciál území. Podle Zásad územního rozvoje Ústeckého kraje a Politiky územního rozvoje ČR, lze řešené území kvalifikovat jako potenciálně vhodné pro vymezení k ekonomickému rozvoji. Politika územního rozvoje ČR je koncepční dokument řešící „celé“ území České republiky. Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje, jsou územně plánovací dokumentací, která řeší celé území kraje (vydávané v měřítku 1 : 50 000 nebo 1 : 100 000). Vzhledem k rozsahu „průmyslové zóny“ bylo její vymezení nutné posoudit i v rámci širších vztahů z hlediska její konkurenceschopnosti a potenciálu využitelnosti. Posuzována byla oblast pouze v Ústeckém kraji s dojezdovou vzdáleností v čase do 30 minut a to pouze z hlediska „strategických“ průmyslových zón TRIANGLE (nezastavěných cca 180 ha) a JOSEPH (nezastavěných cca 129 ha). Ostatní plochy pro výrobu a skladování v rámci širších vztahů byly posuzovány plochy bezprostředně navazujících obcí, tj. města Louny (cca 40 ha nezastavěných). Ostatní sousední obce nemají plochy pro výrobu a skladování v takovém rozsahu, která by ovlivnili konkurenceschopnost „průmyslové zóny“. Z výše uvedeného vyplývá proti vymezení „průmyslové zóny“ nevyužité plochy strategických průmyslových zón a nevyužité plochy pro výrobu a skladování na území bezprostředně sousedícího města Louny. Potenciál vymezení „průmyslové zóny“ v řešeném území je tedy minimální a lze o něm uvažovat až po využití alespoň 60 % současně vymezených ploch, jak na území města Loun, tak i strategických průmyslových zón TRIANGLE a JOSEPH. Od vymezení „průmyslové zóny“ v roce 2005 ve změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby došlo ke změně pohledu na využívání zastavitelných ploch na půdách s nejvyšší ochranou, alespoň nepřímo a to zákonem č. 402/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který zdevítinásobil, resp. zešestinásobil, odvod za odnětí půdy I. třídy ochrany, resp. II. třídy ochrany. V tomto směru lze určitě hovořit o změně názoru zákonodárce, který již nadále nechce tolerovat zastavování nejúrodnějších půd a ztížil tak investorům výstavbu na těchto půdách. Zrušení „průmyslové zóny“ nebylo tedy libovůlí pořizovatele, zpracovatele nebo dokonce městyse, ale její zrušení bylo vynuceno pod tíhou faktů a argumentů. „Průmyslová zóna“ byla v původním návrhu územního plánu (březen 2012) vymezena v souladu se zadáním územního plánu, ve kterém pořizovatel předpokládal úspěšné vydání územního rozhodnutí k záměru skladovacích hal, neboť žádost byla stavebnímu úřadu doručena již v roce 2009. Vlastník proto předpokládá, že problematika průmyslové zóny bude v dalším řízení znovu pečlivě posouzena s přihlédnutím ke všemu, co v této připomínce uvedl, a že nakonec dojde
- 127 -
k přijetí řešení respektujícího zájem na ochraně vlastnických práv v předmětném kontextu relevantně vyjádřený již zmíněným institutem legitimního očekávání. K argumentaci akcentující význam novely stavebního zákona pokládá vlastník za potřebné nejprve uvést, že zásadně nezpochybňuje možnost takového uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti orgánu územního plánování, v jehož důsledku dojde při vydání nového územního plánu ke změně území. Z hlediska takto vymezeného rozsahu rozhodovací pravomoci se na postavení orgánu územního plánování ani poslední novelou nic nezměnilo. Ostatně stejným způsobem byl definován věcný rozsah rozhodovací pravomoci při řešení problematiky změny území i v dřívějších předpisech a také legislativa ostatních států, se kterými se s ohledem na společný základ právní kultury Česká republika obvykle srovnává, vychází z analogických pravidel. Z posledně uvedeného vyplývá, že mezi vlastníkem a pořizovatelem, resp. ani městysem Cítoliby, není principiální spor v otázce obecného vymezení rozsahu rozhodovací pravomoci v územním plánování. Naproti tornu sporným je postup uplatněný v předmětném případě, a to jak z hlediska způsobu interpretace a aplikace právní úpravy, o němž se podrobně pojednává výše (zejména protichůdná argumentace nakonec završená tvrzením o nutnosti zrušení průmyslové zóny), tak i posouzení právních důsledků novely, k čemuž se vlastník dále vyjadřuje. Z celého dosavadního průběhu řízení je zřejmé, že pořizovatel je přesvědčen o věcné správnosti svého postupu nejen z hlediska již zmíněného vymezení věcného rozsahu rozhodovací pravomoci, ale zejména také v otázce posouzení případných důsledků aplikace pravidel o náhradách za změnu území. Pořizovatel, který v oznámení ze dne 14. 2. 2013 cituje dvě pravidla přechodných ustanovení (konkrétně či. II odst. 2 a 7 zákona č. 350/2012 Sb.), je zjevně přesvědčen o neexistenci ekonomického rizika ve vztahu k obci nebo jinému odpovědnému subjektu samosprávy, dojde-li ke zrušení průmyslové zóny již za účinnosti novely stavebního zákona. Vlastník neshledává potřebným obšírně polemizovat s právním názorem, který si na danou právní otázku pořizovatel již zjevně autoritativním způsobem utvořil, zejména když taková argumentace by byla v dané fázi řízení předčasnou. Přesto alespoň stručně naznačí, o jaké úvahy se jeho - oproti pořizovateli odlišný - právní názor opírá. Teprve další vývoj tohoto řízení a případně řízení o náhradě z titulu změny území přinese jednoznačnou odpověď na otázku, zda postup pořizovatele, který svůj právní názor zakládá toliko na úzce gramatickém výkladu novelizovaného ustanovení § 102 stavebního zákona bez přihlédnutí k vývoji právní úpravy, a tedy k historickému výkladu, a zřejmě také na zjištění o absenci speciálního přechodného ustanovení, nebyl unáhlený. K relevantní problematice vývoje pravidel o náhradě za zrněnu území vlastník nejprve připomíná, že právní úprava obsažená v ustanovení § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, institut těchto náhrad legislativně založila, když předchozí předpisy o stavebním řízení náhrady z tohoto důvodu neznaly (srov. právní úpravu obsaženou v zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, platném v době od 1. 10. 1976 do 30. 6. 2006, resp. ještě starší právní úpravu). V úvodní pasáži zvláštní části důvodové zprávy označené nadpisem Hlava III - nástroje územního plánování figuruje náhrada za změnu území, která náleží vlastníkům pozemků nebo staveb v důsledku omezení jejich práv jako jeden z takových základních nástrojů. Z celého obsahu důvodové zprávy, včetně její obecné části, i zhodnocení jejího souladu s právem Evropské unie, pak vyplývá snaha o přiblížení obsahu legislativy územního plánování a stavebního řízení civilizovanému standardu akcentujícímu institut právní jistoty. S ohledem k výše uvedenému jsou pravidla pojednávající o náhradě za změnu území obsažená v původním znění § 102 stavebního zákona legislativním vyjádřením věcného záměru, jehož základním cílem při nastavení interakcí instrumentů veřejného a soukromého práva bylo posílení právní jistoty vlastníka. Z hlediska širších souvislostí legislativního vývoje se jednalo o prosazení logického akcentu právní úpravy, když v předchozím období byl dlouhodobě favorizován tzv. veřejný (ve skutečnosti však vlastně svou povahou kolektivistický) zájem nad zájmem soukromým (vyjadřujícím právní postavení jednotlivce). Právě z tohoto důvodu byla jako základní podmínka nároku na náhradu stanovena samotná právní skutečnost změny území spočívající ve změně účelového určení, konkrétně v tom, že
- 128 -
nemovitost nadále není uznána jako zastavitelné území. Z hlediska časového rozsahu pak nebylo ve smyslu hmotněprávním stanoveno žádné omezení. Z obsahu pravidel uvedených v § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, tak bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, že tato reflektují základní kritérium institutu legitimního očekávání vlastníka, nikoli pouze prokazatelné újmy ve smyslu institutu náhrady škody. Novela účinná od 1. 1. 2013 představuje změnu právě ve výše popsané koncepci věcného záměru a projevuje se ústupem od respektu k důsledné ochraně vlastnického postavení ve smyslu institutu legitimního očekávání a příklonem k úzce definovanému pojetí prokazatelné újmy. Za takovou újmu však již nadále není považováno markantní snížení ceny pozemku způsobené veřejnoprávním aktem, takže zcela bez povšimnutí zůstávají všechny relevantní souvislosti ovlivňující nakládání vlastníka s jeho nemovitým majetkem třeba právě v rámci jeho předpokládané realizace. Kromě toho se zakládá také časové omezení. Důvodová zpráva k novele v této souvislosti hovoří výhradně o veřejnoprávních aspektech územního plánování, přičemž akcentuje potřebu vyšší míry flexibility v rozhodování. Problematikou ochrany postavení vlastníků, jejichž právní pozice se takto výrazně zhoršuje, se důvodová zpráva vůbec nezabývá a na rozdíl od důvodové zprávy k původně schvalovanému stavebnímu zákonu nemá v těchto souvislostech žádnou zmínku o ústavní konformitě přijatého řešení. Stejný závěr se týká i zhodnocení souladu navrhované úpravy s mezinárodními smlouvami a právem Evropské unie, když oproti původně přijímané normě v analogické pasáži důvodové zprávy k novele figurují pouze mezinárodní akty, jejichž předmětem úpravy je ochrana životního prostředí, zatímco zcela chybí posouzení ve vztahu k relevantním předpisům primárního komunitárního práva. K celému vývoji předmětného ustanovení je třeba ještě dodat, že nabytí účinnosti § 102 v jeho původním znění bylo oproti účinnosti celého stavebního zákona odloženo, když stavební zákon nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2007, zatímco ochranné ustanovení o náhradách (konkrétně § 102 odst. 2) se stalo účinným až 1. 1. 2012. Původní návrh přitom předpokládal odložení účinnosti zmíněného ustanovení jen k 1. 1. 2010. Z písemných záznamů o projednávání stavebního zákona v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky lze učinit spolehlivý závěr o působení významných lobbyistických tlaků s cílem zabránit přijetí jakéhokoli ustanovení o náhradě z titulu změny území, případně výrazně zpřísnit pravidla o takové náhradě. Tyto skutečnosti se zřetelně projevily jak při schvalování samotného stavebního zákona (jeho výsledkem ostatně bylo právě již popsané prodlužování nabytí účinnosti ochranného ustanovení o náhradách), stejně jako při schvalování novely, když z pohledu postavení vlastníků byla nakonec v rámci variantního řešení přijata ještě horší pravidla, než jaká obsahovala nejméně výhodná varianta (zejména z hlediska časových údajů). Vlastník považoval za vhodné připomenout všechny tyto souvislosti představující východiska historického výkladu, neboť judikatorní korekce orgánem státu nebo samosprávy prosazovaného výkladu tradičně k takovým okolnostem přihlíží. Z pohledu vysoce relevantní podmínky ústavní konformity se tento závěr týká jak roviny výkladu a aplikace (v rámci uplatnění pravomoci obecné justice), tak i úrovně samotného obsahu právní úpravy (v rámci uplatnění pravomoci Ústavního soudu). Podle názoru vlastníka je přinejmenším zřejmým a mezi ním a pořizovatelem snad dokonce nesporným, že vlastní tvorba práva i jeho interpretace a aplikace je v oblasti územního plánování výrazně ovlivněna střetem veřejného a individuálního zájmu. Stejně tak není důvodu pochybovat o tom, že smyslem této úpravy a zajisté i její interpretace a aplikace je nalézání souladu mezi oběma těmito zájmovými póly s cílem efektivního územního uspořádání, včetně účelového určení využití jednotlivých pozemků. V těchto souvislostech však vlastníku nezbývá než konstatovat, že pořizovatel měl v průběhu celého procesu vždy na zřeteli jen jednu stranu problému, zatímco pomíjel individuální zájem vlastníků, jejichž nemovitosti leží v oblasti průmyslové zóny. Popsaný postup při uplatnění rozhodovací pravomoci, zejména z pohledu načasování zveřejnění posledního návrhu z ledna 2013, svědčí o snaze po účelovém prosazení evidentně již dříve akcentovaného záměru tvrdě realizovaného i přes zvýšení rizika procesní napadnutelnosti takto otevřeně proti soukromým subjektům použité interpretace. Jakkoli vlastník nemůže
- 129 -
disponovat přesnými informacemi o způsobu utváření právních názorů orgánů územního plánování, je zřejmým, že metodické postupy v jejich činnosti se až nápadně podobají argumentaci odpůrců přijetí právních pravidel důsledně ochraňujících právní jistotu vlastníka, především také uznáním relevance kritéria legitimního očekávání. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce (názoru) zcela opomněl návrh územního plánu z března 2012, jehož obsahem byla i „průmyslová zóna“. Pokud by tedy bylo cílem pořizovatele zohledňovat pouze zájem veřejný (ochranu životního prostředí jak tvrdí navrhovatel) bez zohlednění zájmu soukromých, nebyly by plochy „průmyslové zóny“ součástí zadání územního plánu ani návrhu územního plánu z března 2012. Jak již bylo několikrát uvedeno, v případě relevance připomínky, která by obsahovala „reálné“ fyzické záměry navrhovatele, resp. vlastníka nemovitostí, mohl pořizovatel přistoupit k důslednější obhajobě a ochraně „průmyslové zóny“. Vzhledem k tomu, že navrhovatel ve své připomínce argumentuje snížením hodnoty svého majetku (finanční ztrátou), nezbývá pořizovateli jiná možnost než se přiklonit k faktům a argumentům veřejného zájmu, neboť pořizovateli nejsou známy žádné fyzické záměry, které by mohl obhajovat. Snížení hodnoty nemovitého majetku nelze v takto obecné podobě hodnotit jako přípustný argument, který by měl oponovat veřejnému zájmu ochrany životního prostředí. Načasování již bylo popsáno výše. Pořizovatel postupuje tak, aby maximálním způsobem vyvážit udržitelný rozvoj území jako veřejný zájem na jedné straně a soukromé zájmy na straně druhé. V obecné rovině vlastník sice - jak již bylo uvedeno - nepochybuje o pravomoci a věcné příslušnosti pořizovatele k provedení zásahu ve smyslu změny území v rámci vydání nového územního plánu, současně však má závažné pochybnosti o věcné správnosti jeho postupu v daném případě, když shledává rozpor s celou řadou principů nastolených judikaturou v rámci jí vymezeného algoritmu přezkumu aktů vydávaných v územním řízení. Nedojde-li ke změně stanoviska, bude samozřejmě tato problematika předmětem dalších instrumentů procesní obrany. Stejný závěr se týká i otázky náhrad, a to jak v rovině interpretační, tak i legislativní. Z výše podaného popisu vývoje právní úpravy i jejího konstitučního zázemí vyplývá přinejmenším zásadní pochybnost o ústavní konformitě autoritativního právního názoru o spolehlivě bezvýjimečném uplatnění pravidla o náhradách podle novely ve všech případech, kdy byla zrněna - třeba i v rámci již běžícího procesu – provedena v době po 31. 12. 2012. Vypořádání pořizovatele: Nejedná se o nic jiného než o právo navrhovatele. Vlastník je toho názoru, že dokonce i v samotné interpretační a aplikační rovině je takový právní názor sporným, když není vyloučeno postupovat jinak, a to způsobem ústavně konformním. S přihlédnutím k principu průniku ústavních kautel do interpretace všech ustanovení obyčejného práva i k historickému výkladu existuje nezanedbatelný argumentační prostor zejména ve vzájemné souvislosti uplatnění institutů intertemporality a retroaktivity. Novela stavebního zákona sice neobsahuje speciální intertemporálium, které by se zabývalo aplikací nově koncipovaného ochranného ustanovení § 102, avšak přinejmenším v řízeních, která byla zahájena před nabytím účinnosti novely stavebního zákona, lze na potřebu respektu k úrovni ochrany individuálních vlastnických práv nastolené pravidlem účinným před novelou usuzovat jak z obsahu ostatních přechodných ustanovení, která mají jen úzce procedurální charakter (tento závěr se týká i pořizovatelem připomínaného či. II odst. 2 a 7 novely), a směřují-li výjimečně také k ovlivnění hmotněprávní pozice, pak jedině s důsledky in favorem (úprava restrikcí vymezení předkupního práva), tak i ze samotného vývoje znění ustanovení § 102, včetně v novele uvedených časových údajů. Jen pro úplnost je třeba dodat, že samotná přechodná ustanovení novely stavebního zákona sledují logiku postupné realizace všech činností směřujících k vydání nového územního plánu, a tedy komplexní povahu celého procesu aktualizace územně plánovací
- 130 -
dokumentace, takže z hlediska vymezení pojmu řízení by právě v souvislosti obsahu intertemporálií nemohl obstát restriktivní výklad zužující řízení jen na činnosti realizované podle § 52 a násl. stavebního zákona. V případě neúspěchu interpretačního řešení se ještě větší prostor nabízí ve vztahu k legislativnímu testu ústavní konformity. Jakkoli je vlastník toho názoru, že věcně správné řešení lze nalézt v interpretační rovině, v každém případě vystupuje do popředí výrazná pochybnost o ústavním souladu novelizovaných pravidel o náhradách za změnu území. Novela stavebního zákona totiž zcela pomíjí význam dlouhodobě respektované spolehlivosti vkladů do nemovitého majetku, právní úpravu fakticky vrací do režimu z doby řízené ekonomiky a jde proti zásadním trendům tržního hospodářství. Skutečností je, že markantní snížení hodnoty nemovitého majetku vyvolané obsahem veřejnoprávního aktu má přinejmenším svými důsledky povahu vyvlastnění. Svou podstatou se totiž jedná o obdobný mechanismus uplatnění veřejné moci jako v případě zásahů postihujících hodnotu vkladových účtů s důsledkem výrazné finanční ztráty soukromých subjektů. Na věcné správnosti tohoto závěru nemůže ničeho změnit ani případný vývoj legislativy, který pod tlakem určitých lobbyistických skupin směřuje k relativizaci principů ochrany vlastnického práva a právní jistot)!, včetně institutu legitimního očekávání, ani způsob interpretace a aplikace právní úpravy. Tento trend zpochybňující reálné (nikoli pouze formální) uplatňování relevantních zásad individuální ochrany směřuje k protiústavnímu řešení, a to bez ohledu na to, zda se tak děje jen v úrovni interpretace a aplikace práva nebo při jeho vlastní tvorbě. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné přirovnání „snížení hodnoty nemovitého majetku“ k aktu „vyvlastnění“, nelze než odmítnout, jelikož podstatou vyvlastnění je přechod vlastnického práva z vlastníka na jinou osobu nebo omezení vlastnického práva. Zrušení „průmyslové zóny“ resp. převod plochy z plochy zastavitelné na územní nezastavěné nijak nemění vlastnická práva a nijak je neomezuje. K argumentaci navrhovatele je ještě nutné dodat, že městys Cítoliby prostřednictvím změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby dal vlastníkům nemovitostí ležících pod „průmyslovou zónou“ příležitost, zhodnotit svůj majetek. Dne 11.05.2006 nabyl platnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který už ve svém původním znění deklaroval zánik územně plánovacích dokumentací pořízených před dne 01.01.2007. Z tohoto faktu lze dovodit, že navrhovatel nemohl legitimně očekávat zachování „zastavitelnosti“ svých pozemků po uplynutí lhůt platnosti územně plánovacích dokumentací pořízených podle zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. V souvislostech předmětného případu je tak zřejmé, že samotný vztah odpovědnosti vlastníka k jeho nemovitému majetku, který je ve vlastnictví rodiny již po řadu generací, mu ukládá (a lze předpokládat, že stejně tak i ostatním dotčeným vlastníkům), aby využil všech procesních prostředků k obraně svého práva. Vlastník je totiž přesvědčen, že postup uplatněný v jeho případě se vymyká ústavnímu rámci principů zajišťujících vyváženost mezi působením instrumentů veřejného a soukromého práva, a tak soulad mezi veřejným a individuálním zájmem, zatímco naopak naplňuje znaky ústavní non konformity, a to především popřením důsledného uplatnění ústavních kautel zajišťujících ochranu vlastnictví s důsledkem legitimně neodůvodnitelné ztráty hodnoty nemovitého majetku. Vlastník je proto připraven k ochraně svého práva důsledně využít prostředků procesní obrany na všech úrovních a dosáhnout řešení splňujícího znaky obecné spravedlnosti. Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu nijak neomezuje navrhovatele v nakládání se svým majetkem. Návrh územního plánu nenavrhuje žádná omezení vlastnických práv k pozemkům navrhovatele uvedeným v bodě III. Návrh územního plánu zachovává skutečné (fyzické) využití pozemků, tj. pro zemědělské účely. Navrhovatel ve své připomínce, jakkoliv se snažil argumentovat, neprokázal žádný faktický záměr, který by mohl být na jeho pozemcích (nemovitém majetku) realizován. Jediným argumentem
- 131 -
navrhovatele je „snížení finanční hodnoty“ jeho majetku. Jedinou nezákonnost, kterou navrhovatel spatřuje v procesu pořizování, je porušení principu „legitimního očekávání“. I přes posledně uvedené však vlastník, jak již připomenul, považuje za poněkud předčasné podrobněji předestírat širší právní - zejména ústavněprávní - argumentaci na podporu této zásadní připomínky. Z tohoto důvodu se proto omezil jen na naznačení základu takové argumentace, zejména když předpokládá, že věc tak daleko nedojde, neboť pořizovatel při dalším řízení kjeho názoru přihlédne. III.
Petit
S ohledem ke všemu, co bylo uvedeno v předchozích bodech tohoto podání, vlastník n a v r h u j e úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl v rozsahu předpokládaném návrhem územního plánu z března 2012, včetně zachování v tomto návrhu užitého označení VP.1/1 a VP.1/2. Vlastník je toho názoru, že přijetí jeho připomínky umožní efektivnější využití území obce, kterého se týkají, neboť jejím smyslem je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem. V předmětných souvislostech se konkrétně jedná o smysluplný kompromis mezi ochranou životního prostředí a racionální podporou ekonomického rozvoje, včetně vytváření předpokladů pro řešení vysoké míry nezaměstnanosti v regionu. Ostatně i dřívější návrhy územního plánu pořízené v rámci celého procesu k těmto souvislostem přihlížejí. Vyhodnocení pořizovatele: Připomínce se částečně vyhovuje a to pouze ve vymezení ploch pro výrobu a skladování na půdách se IV. třídou ochrany. Pozemky s I. nebo II. třídou ochrany zemědělského půdního fondu budou ponechány svému faktickému způsobu využití, tj. plochy zemědělské – orná půda. Pozemky se IV. třídou ochrany zemědělského půdního fondu budou prověřeny pro způsob využití pro výrobu a skladování. Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“ 5.10. Připomínka – Radek Mocker - upřesnění č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 25731/2013 03.04.2013 02.04.2013
Radek Mocker nar. 08.02.1966 - 132 -
Tyršovo náměstí 38 43902 Cítoliby Upřesnění petitu připomínek k návrhu územního plánu Cítoliby Petitem uvedeným v bodu III. připomínek uplatněných k návrhu územního plánu městysu Cítoliby se vlastník domáhá zachování oblasti průmyslové zóny v severní části katastrálního území městysu Cítoliby. Vlastník dospěl k závěru o potřebě upřesnění definice území průmyslové zóny obsažené v petitu tak, aby bylo zřejmé, že oblast kvalifikovaná jako průmyslová zóna se rozkládá v celém prostoru severně od silnice 1/7. V běžící lhůtě pro uplatnění připomínek proto vlastník zmíněný petit u p ř e sň u j e takto: Vlastník n a v r h u j e úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní Části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a I i f i k o v á n a v celém prostoru severně od silnice I/7 jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Vyhodnocení pořizovatele: Upřesnění petitu připomínky pana Radka Mockera ze den 29.03.2013 evidované pořizovatelem pod číslem jednacím MULNCJ 24952/2013, nic nemění na vyhodnocení původní připomínky, viz vyhodnocení připomínky pod č. 27). 5.11. Připomínka – Josef Keprta
Obr. č. 10 - pozemek parc. č. 1184 a 1187 v k.ú. Cítoliby u Loun č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 24949/2013 29.03.2013 28.03.2013
Josef Keprta nar. 20.03.1938 Zeměšská 26
- 133 -
43902 Cítoliby Připomínky k návrhu územního plánu Cítoliby Přílohy:
- část hlavního výkresu návrhu územního plánu únor 2011 (příloha č. 1) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 (příloha č. 2) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 (příloha č. 3)
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí v přílohách přílohu č. 1 jako „návrh územního plánu z února 2011“ ve skutečnosti se jedná o „výkres současného využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ doplňujících průzkumů a rozborů z února 2011. V žádném případě se nejedná o návrh územního plánu, ale o doplňující průzkumy a rozbory zpracované zhotovitelem (projektantem) územně plánovací dokumentace jako podklad pro návrh zadání územního plánu Cítoliby. Doplňující průzkumy a rozbory doplňují územně analytické podklady o podrobnosti, které již v územně analytických podkladech nelze zobrazit anebo nejsou jejich cílem. Pokud doplňující průzkumy a rozbory vymezují záměry na změny území, tak je vymezují pouze k prověření v návrhu územního plánu. Oznámením Městského úřadu Louny, odboru stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele ze dne 14. 2. 2013 byl zveřejněn návrh územního plánu městysu Cítoliby s tím, že toto oznámení se v intencích § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž každý má možnost do 30 dnů ode dne doručení uplatnit písemné připomínky. V odůvodnění oznámení ze dne 14. 2. 2013 se zejména v kontextu procesního postupu připomíná význam zásadní novely stavebního zákona, kterou představuje zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen novela stavebního zákona). Konkrétně se upozorňuje na obsah některých přechodných ustanovení, včetně pravidla, podle kterého se činnosti vykonané před 1. 1. 2013 neopakují, a každá nová činnost se provádí podle novely. V závěru odůvodnění se proto výslovně uvádí, že z tohoto důvodu úřad územního plánování „dodatečně“ doručuje veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. V poučení označeném jako upozornění se pak ještě dodává, že oznámení se považuje za doručené patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce Městského úřadu Louny, přičemž písemné připomínky je možné uplatnit u pořizovatele do 30 dnů od doručení tohoto oznámení. K návrhu územního plánu městysu Cítoliby uplatňuje vlastník v intencích výše zmíněného oznámení ze dne 14. 2. 2013 tyto připomínky: Nemovitý majetek Josefa Keprty je evidován na listu vlastnictví (dále jen LV) č. 609 pro katastrální území Cítoliby, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny. Vzhledem k povaze zásahu předpokládaného návrhem územního plánu i aktivitám zamýšleným samotným vlastníkem se dále uvedená připomínka vztahuje především ke dvěma pozemkům vlastníka evidovaným na zmíněném LV. Konkrétně se jedná o pozemky parc. č. 1187 o rozloze 168 482 m2 a parc. č. 1184 o rozloze 87 919 m2. Uplatňovaná připomínka se proto týká návrhem územního plánu předpokládané změny území v podobě zrušení tzv. průmyslové zóny, jejíž součástí jsou pozemky vlastníka parc. č. 1187 a parc. č. 1184. Vlastník pokládá za účelné nejprve uvést, že jako občan městysu Cítoliby a majitel pozemků v katastrálním území tohoto městysu má zájem na rozvoji obce, a proto zásadně respektuje potřebu realizace některých zásahů, jejichž cílem je právě umožnění takového rozvoje. Vzhledem k tomu, že vlastním smyslem územního plánování je dosažení souladu mezi
- 134 -
veřejným a individuálním zájmem, neobejde se tato činnost bez určitých kompromisů. Vlastník však současně upozorňuje na potřebu důsledné ochrany vlastnického práva, která se při územním plánování tradičně naplňuje prostřednictvím principu minimalizace zásahů. I.
Základní východiska
Jak již bylo uvedeno, připomínka vlastníka se týká té části územního plánu, jíž se intervenuje do oblasti dosud označené jako tzv. průmyslová zóna. Zásah, který je návrhem územního plánu předpokládán, se má dotknout obou zmíněných pozemků vlastníka, které leží v severní části katastrálního území městysu Cítoliby v oblasti již realizované průmyslové a komerční zástavby. Vypořádání pořizovatele: Je nutné se ohradit proti názoru navrhovatel podle, kterého je v oblasti již realizovaná průmyslová a komerční zástavba. Nesoulad názoru navrhovatele se skutečností je dokladován obrázkem č. 10. Nejbližší realizovaná výstavba pro průmysl a komerční činnost se nachází cca 240 m východně od připomínkovaného pozemku navrhovatele. Navrhovatel měl pravděpodobně namysli, že je jeho pozemek vymezen platným Územním plánem sídelního útvaru Cítoliby jako zastavitelná plocha s možným využitím pro průmyslovou výrobu a komerční činnost. V dosud platném územním plánu je tato severní část katastrálního území městysu Cítoliby kvalifikovaná jako zastavitelné území s bližším účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Stejným způsobem je předmětné území vyznačeno i na návrhu územního plánu (hlavní výkres) připravovaného v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace. Konkrétně v návrhu z února 2011 je tato oblast označena jako VP.1/1. V následujícím návrhu z března 2012 (hlavní výkres) je tato oblast průmyslové zóny zakreslena ještě ve větším rozsahu, přičemž je označena jako VP.1/1 (východně od silnice II/229) a VP.1/2 (západně od téže komunikace). Uvedené skutečnosti jsou dokládány obsahem příloh č. 1 a č. 2, v nichž jsou také vyznačeny pozemky parc. č. 1187 a parc. č. 1184. Obdobně je tato oblast průmyslové zóny ve výkresech Koncepce uspořádání krajiny jednoznačně kvalifikována jako zastavitelné území (vyznačení růžovou barvou). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí, že se jedná o „aktualizaci“ územně plánovací dokumentace. Návrh územního plánu je pořizován v souladu se stavebním zákonem jako „územní plán“ (nový územní plán), který nijak nezávisí na předchozí nebo současně platné územně plánovací dokumentaci (Územní plán sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění jeho pozdějších změn, platný do vydání tohoto územního plánu). Aktualizace územně plánovací dokumentace by znamenala změnu původního územního plánu ve smyslu stavebního zákona s přijmutím aktuálních názorů a záměrů. Stavební zákon nezná aktualizaci územně plánovací dokumentace, ale pouze aktualizaci územně analytických podkladů. Navrhovatel ve své připomínce porovnává „Výkres využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ Doplňujících průzkumů a rozborů a návrh územního plánu (březen 2012). V textové části (výroku i odůvodnění) návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012 se pak opakovaně vyzdvihují klady využívání předmětného území v severní části katastru jako průmyslové zóny, přičemž se mimo jiné konkrétně uvádí, že: − Největší navrhované plochy vymezuje územní plán na severním okraji k. ú. Cítoliby v přímé návaznosti na zastavěné území města Louny a obce Chlumčany. Územní plán zde navrhuje „Průmyslovou výrobu a sklady - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2. Plochy vyplňují prostor mezi stávajícími výrobními plochami v k. ú. Louny, k. ú. Chlumčany, silnicí I/7 a silnicí II/229. Plochy mají výhodnou dopravní polohu při silnici I/7, resp. po zkapacitnění R 7. Celková velikost řešeného území je 456 050,63 m2. Jedná se o velká rozvojové plochy, které svým významem přesahují území městyse Cítoliby. Využití
- 135 -
těchto ploch je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“, aby bylo zřejmé zastoupení ploch vlas/l2ích staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně. Přičemž bude klíčové řešení dopravního napojení těchto ploch. Požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (str. 31 výrokové části návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Na území městyse Cítoliby se nachází dva menší výrobní areály (v jihozápadní části v návaznosti na areál zámku a v jihovýchodní části) a velký výrobní areál Áisan Industry Czech, spol. s r. o. na severovýchodním okraji řešeného území, při silnici I/7. Stávající areály v řešeném území nemají žádné velké prostorové rezervy pro umístění nových výrobních zařízení. Vzhledem k tornu navrhuje územní plán v návaznosti na stávající výrobní areál a silnici I/7 dvě plochy průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl (VP.1/1 a VP. 1/2). Tento prostor při frekventované silnici I/7 (budoucí R 7) je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici (str. 8 a 9 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Územní plán naplňuje cílové charakteristiky krajiny uvážlivým rozvojem výrobních funkcí, kdy jsou největší plochy pro průmyslovou výrobu a sklady navrženy v prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěrn5m územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 24, třetí odrážka cílových charakteristik odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Územní plán nenavrhuje žádné rozvojové záměry, které by negativně ovlivňovaly charakter krajiny. Největší plochy navrhuje územní plán pro průmyslovou výrobu a sklady do prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 30 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). Teprve ve zcela poslední fázi řízení dochází k zásadnímu obratu, když v návrhu územního plánu z ledna 2013 není v hlavním výkresu oblast průmyslové zóny zakreslena (srov. přílohu č. 3) a ve výkresu Koncepce uspořádání krajiny není vyznačena jako zastavitelné území. V hlavním výkresu se uchovalo vyznačení stávajícího stavu jen v severovýchodní oblasti průmyslové zóny, konkrétně v již zastavěné části; tato oblast je ve výkresu označována symbolem VP.1. Zcela vypadlo dosavadní vyznačení v legendě dosud zakreslené jako návrh a tato oblast nadále není respektována ani jako rezerva. Bylo-li - jak se alespoň zdá vyplývat z hlavního výkresu (leden 2013) - skutečně záměrem zrušení celého dosud nezastavěného území průmyslové zóny (ve všech předchozích návrzích respektovaného jako zastavitelné), pak tato skutečnost se jen velmi nejasně promítá do textové části územní ho plánu (opět v poslední variantě leden 2013). Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu z ledna 2013 je upraveným návrhem územního plánu v souladu s došlými stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu (sousední obce vyjma požadavku města Loun neuplatnily žádné připomínky). Veřejnost (navrhovatel) měla tedy možnost se seznámit s upravenou verzí, která je plně v souladu se stanovisky dotčených orgánu a krajského úřadu. Ačkoliv tuto úpravu stavební zákon nevyžaduje bylo vzhledem k rozsahu úprav vhodné ji pořídit, tak aby mohl každý uplatnit připomínky k návrhu územního plánu, což se také stalo. Ve výrokové části - leden 2013 - není o průmyslové zóně žádná zásadní zmínka, konkrétně se tato výroková část vůbec s takovou relevantní změnou nevypořádává. O průmyslové zóně se v této výrokové části hovoří jen v pasáži pod písmenem f) v tabulce uvedené v části, která je označena podnadpisem 1. Zastavěné území a zastavitelné plochy pod marginálními rubrikami Plochy výroby a skladován Průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl (VP.1). Vlastní obsah právě zmíněnými rubrikami uvozené tabulky je zcela identický s tím, který je obsažen v předchozí výrokové části návrhu územního plánu z března 2012. V - 136 -
jednotlivých pasážích jsou definovány podmínky hlavního využití, přípustného využití, podmíněně přípustného využití, nepřípustného využití a prostorového uspořádání. Jak již bylo uvedeno, samotný obsah zůstává nezměněn, včetně stanovení takových podmínek, jaké představuje možnost výstavby objektů pro průmyslovou výrobu, pokud nebudou překročeny imisní a hlukové limity a podílu zpevněných ploch maximálně 60 % s tím, že zbytek budou tvořit plochy zeleně. Z kontextu je tak přinejmenším zřejmé, že tato pasáž výrokové části se nemůže vztahovat jen k již zastavěnému území, které ostatně - poněkud paradoxně - ani právě citované podmínky neplní. Podmínky jsou svou povahou koncipovány jako stanovené předpoklady určující limity při budoucím využití předmětného území (podmínky jsou zjevně definovány pro futuro). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel uvádí, že ve výrokové části se neuvádí žádná zmínka o zrušené ploše zastavitelného území (průmyslové zóny), tedy o ploše s rozdílným způsobem využit. U plochy (pro výrobu podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění změny č. 2) byl po intervenci krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu ponechán způsob využití vedený v katastru nemovitostí. Nedošlo tak k žádné změně způsobu využití a plocha je vymezena ve stávajícím stavu. Výroková část nemá zdůvodňovat a vypořádávat se změnami oproti prvotnímu návrhu územního plánu, k tomu slouží odůvodnění územního plánu. Výroková část musí odpovídat části grafické a musí řešit pouze: „kde, co, jak a kdy“ nesmí řešit „proč“ k tomu slouží, jak bylo uvedeno výše, odůvodnění územního plánu. Pasáž kapitoly f) řešící průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl se vztahuje pouze na plochy zastavěného území, ve kterých je tento způsob využití již realizován. Územní plán nepřebírá podmínky území tak, aby byl v souladu s územím. Územní plán podmínky (regulativy) navrhuje a území musí být „v budoucnu“ v souladu s ním, resp. jeho regulativy. Nelze připustit, aby tvorba územně plánovací dokumentace pouze kopírovala území včetně problémů, které se staly v minulosti a byly by tak legalizovány. Územní plán musí řešit budoucnost plochy nikoli pouze současné využití, neboť „současné využití“ je nutné chápat pouze k vydání územního plánu, vše potom je už budoucnost, tj. „navrhovaný“ způsob využití. Z toho vyplývá, že veškeré regulativy je nutné směřovat do budoucna jako cíl, kterého má územní plán dosáhnout. Naproti tornu v části odůvodnění územního plánu se pod písmenem h) označeném jako Vyhodnocení splnění požadavků zadání výslovně zmiňuje zrušení průmyslové zóny. K této věci se přitom konkrétně uvádí: Zadání územního plánu Cítoliby obsahovalo v kapitole „l) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem“ požadavek na zpracování regulačního piánu pro plochy, které svým významem přesáhnou území městyse Cítoliby a požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu Cítoliby. Územní plán původně vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP. 1/2, jejichž využití bylo podmíněno vypracováním „ Regulačního plánu“. Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP. 1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního piánu Cítoliby splněny beze zbytku. V odůvodnění územního plánu (varianta leden 2013) se žádná další negativní zmínka o průmyslové zóně neobjevuje, naopak zachovány zůstaly některé pasáže hodnotící kladně možnost výstavby v navrhovaných částech zóny označovaných symboly VP.1/1 a VP. 1/2. Konkrétně se jedná o část výše citovaného textu na str. 8 a celou pasáž na str. 24. Z hlediska komparace odůvodnění návrhů územního plánu ve variantách březen 2012 a leden 2013 se v prvním případě jedná o částečnou, ve druhém o plnou identitu textu. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce.
- 137 -
Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“ K věci je ještě třeba znovu připomenout, že požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (již citovaná str. 31 výrokové části návrhu územního plánu ve variantě březen 2012). Tento požadavek se ve vztahu k oblasti průmyslové zóny označované VP.1/1 a VP. 1ĺ2 zdůvodňuje potřebou vymezit zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně (str. 18 a 20 odůvodnění územního plánu varianta březen 2012), přičemž se současně předjímá negativní stanovisko orgánu kraje. K této věci se konkrétně uvádí: Územní plán vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP. 1/2, jejichž využití je podmíněno vypracováním Regulačního plánu “. Požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního piánu nebyl splněn. Konkrétní znění Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 bude zpracováno až na základě kladného stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje (KÚÚK), Odboru ochrany ZPF k Návrhu územního plánu Cítoliby dle § 50 Stavebního zákona. Vzhledem ke kvalitě zemědělských půd, které se nacházejí na půdách I. a II. třídy ochrany lze předpokládat, že KÚÚK vydá k návrhu na využití těchto ploch pro průmyslovou výrobu a sklady záporné stanovisko. V případě vydání kladného stanoviska bude vypracováno Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 v rozsahu Přílohy č. 9 k Vyhlášce č. 500/2006 Sb. Všechny tyto skutečnosti svědčící o dosavadním postupu pořizovatele jsou doloženy obsahem citovaných textových částí a vlastníkem připojených příloh. Vypořádání pořizovatele: Je nutné doplnit, že požadavek v zadání územního plánu, byl koncipován obecně pro plochy a způsoby využití, které přesáhnou svým významem hranice městyse Cítoliby. Návrh zadání územního plánu neurčil žádné konkrétní plochy, na kterých bude vymezen regulační plán, toto vymezení nechal na zpracovateli, jako autorizované osobě v oboru územního plánování, aby zhodnotil jeho potřebnost a nutnost. Důvodem pořízení regulačního plánu pro plochy jejichž význam překročí území městys, mimo důvody uvedené v odůvodnění územního plánu, a které uvádí ve své připomínce navrhovatel, bylo udržet vysokou urbanistickou hodnotu území s využitím nejmodernějších evropských trendů se zajištěním vysoké estetické hodnoty jednotlivých staveb a jejich prostředí. Tyto regulace ovšem není možné nastavit v rámci územního plánu, neboť by překročili hranici podrobností, které již nenáležejí. Jedinou skutečně závaznou možností s rovnou platností územnímu plánu bylo pořízení regulačního plánu (v územním plánu podmínit výstavbu pořízením regulačního plánu). Předpoklad zpracovatele o negativní připomínce krajského úřadu byl jeho pouhou domněnkou, kterou se snažil zdůvodnit, proč nesplnil úkol uložený zadáním územního plánu. Zpracovatel, pořizovatel ani městys neměl v době zpracování návrhu zadání ani zpracování samotného návrhu územního plánu žádné informace o negativním stanovisku k uvedeným plochám. Návrh územního plánu (březen 2012) byl odevzdán zpracovatelem v soudu se stavebním zákonem a pořizovatelem projednán s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi taktéž v souladu s právními předpisy. Žádný s dotčených orgánů, krajský úřad k nezpracování zadání regulačního plánu ve svých stanoviscích nepřipomínkoval. I pro pořizovatele je složité hodnotit nezákonnost nezpracování zadání regulačního plánu, resp. absenci kapitoly výrokové části, když její absencí nedošlo k žádnému zkrácení práv a povinností dotčených orgánů, krajského úřadu, sousedních obcí a ve společném jednání ani veřejnosti (každého). Zadání by musel zpracovatele stejně doplnit před veřejným jednáním, kde by k němu mohli dotčené orgány a krajský úřad uplatnit svá stanoviska, sousední obce připomínky a veřejnost připomínky a
- 138 -
námitky, neboť by se jednalo o změnu oproti návrhu projednávaném ve společném jednání. Pokud by dotčené orgány a krajský úřad uplatnil svá stanoviska, která by si vynutila úpravu návrhu územního plánu (třeba i jen kapitoly řešící zadání regulačního plánu), byl by pořizovatel nucen svolat opakované veřejné jednání. Z procesního hlediska lze konstatovat, že nedošlo k žádné nevratné újmě žádného z účastníků procesu pořizování územního plánu. Ještě je nutné dodat, že se jednalo o nestandardní postup s horší srozumitelností. Předpoklad zpracovatele o negativním stanovisku orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedený v návrhu územního plánu (březen 2012) byl velmi nešťastně formulován. Krajský úřad jako orgán ochrany zemědělského půdního fondu se na tento předpoklad ve svém stanovisku nikterak neodvolával. II.
Stanovisko vlastníka
Z výše (v bodě I.) podaného popisu podstatných částí návrhů územního plánu postupně pořizovaných v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postihujících oblast průmyslové zóny lze především usuzovat na věcně nesprávnou a zcela nepřesnou realizaci záměru, je-li vůbec takovým záměrem zrušení oblasti průmyslové zóny až dosud označované symboly VP.1/1 a VP.1/2. Uvedené citace poukazují na zásadní rozpory v obsahu textové části, a to jak ve výroku, tak i v odůvodnění. Přitom samotný výrok vůbec neobsahuje relevantní informaci o tak podstatném zásahu do dosavadního stavu, zatímco obsah citované tabulky naopak podporuje úvahu o možnosti realizace výstavby v předmětné oblasti, neboť jinak by postrádalo smyslu vymezení podmínek pro takovou činnost. Obdobně byly připomenuty zásadní rozpory v odůvodnění. Za dané situace by vlastník zřejmě mohl dokonce namítat nejasnost samotného záměru, když zrušení průmyslové zóny ve smyslu zásadní změny využití předmětného území vyplývá pouze z výkresů a jediné zmínky uvedené v odůvodnění textové části územního plánu (konkrétně na str. 72 takové části). Z procesní opatrnosti vlastníku nezbývá, než v rámci prostředku obrany, za který v této fázi považuje také uplatnění připomínek, vycházet z horší varianty, a tedy z toho, že pořizovatel má skutečně v úmyslu průmyslovou zónu zrušit, jakkoli tento svůj záměr nedokázal nezpochybnitelným způsobem inkorporovat do jím navrhovaného územního plánu. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel nemá žádné úmysly. Pořizovatel pořizuje návrh územního plánu pouze v mezích platných právních předpisů a rozsahu schváleného zadání územního plánu v součinnosti s určeným členem zastupitelstva, jenž je kontrolním orgánem zastupitelstva městyse. Pořizovatel je v procesu pořizování návrhu územního plánu taktéž vázán stanovisky dotčených orgánů a stanoviskem krajského úřadu. Pokud by se chtěl pořizovatel od stanoviska odklonit, muselo by být stanovisko nezákonné a pořizovatel by musel vyvolat rozpor (dle správního řádu). Cílem pořizovatele je od začátku procesu pořizování, tj. zpracovávání návrhu zadání územního plánu, zachovat určitou „míru“ kontinuity rozvoje území. Ačkoliv je výše uvedeno, že „nový“ územní plán není nijak závislý na žádné předchozí územně plánovací dokumentaci, stanoví stavební zákon pořizovateli a zpracovateli ochranu a rozvoj hodnot území. Za hodnotu území může považovat i kvalitní urbanistickou struktura sídla. Pokud ji tedy budeme chtít rozvíjet nepostačí jí jen chránit, ale je nutné na ní navázat. Zde se dostáváme k zachování kontinuity rozvoje území. Dále můžeme nutnost užití kontinuity (pouze do určité „míry“) rozvoje území nalézt v zachování právní jistoty (legitimního očekávání). Míru kontinuity nelze ovšem paušalizovat, neboť není cílem územního plánu přebírat vše z minulosti. To se týká hlavně nevyřešených problémů a zátěží území. Je tedy nutné ji velmi citlivě stanovit a převzít pouze to dobré a u toho špatné ho se snažit o nápravu. Zjednodušeně můžeme říci, že lze ke kontinuitě rozvoje přihlédnout pouze v případě hodnot území. Naopak nevhodné bude kontinuitu rozvoje území využívat u problémů k řešení. Ačkoliv se v první fázi (zpracování návrhu zadání) jevilo zachování „průmyslové zóny“ jako pozitivum území (převážně z hlediska snížení nezaměstnanosti), v průběhu procesu pořizování byly předloženy argumenty, které nebylo možné vyvrátit.
- 139 -
Vlastník proto vyslovuje s dosud ne zcela jednoznačně vyjádřeným záměrem v podobě zrušení průmyslové zóny postihující hodnotu jeho pozemků parc. č. 1187 a parc. č. 1184 zásadní nesouhlas. O výrazně negativním dopadu právě na hodnotu pozemku pravidelně vyjadřovanou cenou za 1 m2 přitom nelze pochybovat. Po celou dobu, kdy bylo předmětné území kvalifikováno jako zastavitelné, se cena pohybovala okolo 300,-- Kč za 1 m2. Vlastníku je přitom znám přinejmenším jeden obchodní případ, ve kterém vycházela kupní cena převáděného pozemku z výše uvedené částky. V těchto souvislostech není potřeba rozvádět podrobnější argumentaci, neboť je obecně známou skutečností, že kvalifikace účelového využití pozemku v intencích územního plánu má zásadní vliv na cenu nemovitosti. Obdobně není třeba obšírně objasňovat postavení vlastníka a jeho vztah k nemovitému jmění, když nelze pochybovat o tom, že pro každého vlastníka nemovitostí mají zcela zásadní význam úvahy o hodnotě takových nemovitostí, včetně možnosti jejich realizace v rámci uplatnění dispozičního práva. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel svůj nesouhlas zdůvodňuje rozdílnou hodnotou pozemku „zastavitelného území“ a pozemku „nezastavěného území“ a dále ve své argumentaci uvádí možnost využití dispozičního práva (prodeje pozemku). Územní plán musí kriticky posuzovat všechny záměry na provedení změn v území včetně reálnosti jejich realizace. Argumentace navrhovatele zohledňuje pouze ekonomickou stránku vymezení „průmyslové zóny“ a její přínos pro navrhovatele. Na základě těchto důvodů nelze souhlasit s vymezením takto rozsáhlé změny způsobu využití území. K „průmyslové zóně“ je nutné dodat, že byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby v roce 2005 a do doby tohoto vyhodnocení nebylo stavebním úřadem pro tyto plochy vydáno žádné platné územní rozhodnutí nebo udělen platný územní souhlas. Jak dlouho bude tedy nutné plochu „rezervovat“ pro „průmyslovou zónu“ než bude moci být z územního plánu vypuštěna? Stavební zákon stanoví dobu 5ti let, po kterou náležejí vlastníkovi dotčeného pozemku náhrady za změny v území. Platnost územního plánu není stavebním zákonem nijak omezena, jen se každé 4 roky vyhodnocuje jeho uplatňování. Naproti tomu argument krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, potažmo Ministerstva životního prostředí, který pokládá vymezení další „průmyslové zóny“ v širším území s nenaplněnými plochami pro výrobu TRIANGLE a JOSEPH anebo s volnými kapacitami plochy pro výrobu v Lounech, za nepřijatelné. Nemovitý majetek byl v historickém vývoji vždy považován za významný základ individuálního jmění vyznačující se vysokou stabilitou své hodnoty a investice do takového majetku za mimořádně bezpečné. Legislativní zajištění důsledné ochrany nemovitého majetku nalézající své relevantní vyjádření i v předpisech ústavního práva je proto jedním z kritérií svědčících o úrovni každé etátně organizované pospolitosti, včetně závěru o existenci nebo naopak absenci fenoménu právního státu. Všechny tyto závěry se přitom týkají nejen vlastního obsahu právní úpravy, ale zejména také postupu orgánů státu při její interpretaci a aplikaci. Z uvedeného především vyplývá, že vlastník má při úvaze o hodnotě svého nemovitého majetku i možností jeho realizace jistě právo vycházet z relevantních rozhodnutí orgánů státu učiněných v rámci jejich pravomoci a věcné příslušnosti, zejména v oblasti územního plánování významně ovlivňující hodnotu nemovitého jmění, a předpokládat přiměřenou stabilitu obsahu takových veřejnoprávních aktů a jejich působení v čase. Nelze tedy pochybovat o tom, že takové veřejnoprávní akty se mají vyznačovat stabilitou směřující ke stavu právní jistoty, ani o tom, že veškeré právní jednání vlastníka, včetně zmíněných úvah o realizaci majetkových dispozic, se vždy opírá o důvěru v tyto akty, takže reálná možnost naplnění právních důsledků takového jednání splňuje definici legitimního očekávání. Všechny tyto závěry se týkají nejen obsahu legislativy, ale zejména též přístupu orgánů státu a samosprávy k výkladu a používání právních předpisů. Vypořádání pořizovatele:
- 140 -
Navrhovatelem uváděná připomínka k významnému vlivu územního plánu na hodnotu nemovitého jmění je důsledkem územního plánu, nikoliv jeho účelem. Prvořadým úkolem územního plánu je zajistit udržitelný rozvoj území s vyvážením soukromých a veřejných zájmů. „Průmyslová zóna“ byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005, tj. 5 let před rozhodnutím zastupitelstva o pořízení „nového“ územního plánu. Důležitým faktorem ovlivňující stabilitu rozhodnutí zastupitelstva, které územní plán vydává, je jeho „životnost“ (platnost), kterou stavební zákon nijak neomezuje. Naproti tomu stavební zákon vyžaduje každé 4 roky, od vydání územního plánu, prověření jeho naplňování. Stavební zákon požaduje prověření jak dostatečnosti územního plánu (z hlediska volných ploch pro realizaci záměrů) tak i nadbytečnosti (plochy vymezené a zatím nevyužité). První případ – dostatečnosti územního plánu není z hlediska legitimního očekávání problémem, neboť vymezením zastavitelných ploch hodnotu nemovitého majetku bezesporu zvýší. Problém lze spatřit ve vyhodnocení nadbytečnosti, kdy by bylo „částečně“ relevantní namítat nestabilitu veřejnoprávního aktu. Je zdůrazněno částečně relevantní, neboť vlastník, řádně starající se o svůj nemovitý majetek, musí mít k dispozici informace o možnostech realizace svých vlastnických práv. Pokud tedy v předchozím (4letém) období nebyl projeven žádný zájem o realizaci záměrů odpovídajícím způsobu využití ploch, nelze se reálně domnívat, že bude územní plán tento způsob využití dále do nekonečna podporovat. Územní plán musí odpovídat společenskému a hospodářskému potenciálu území v daném čase (stavební zákon stanoví období 4 let) a místě. Pořizovatel při vyhodnocení naplňování územního plánu samozřejmě zohledňuje hospodářskou situaci v rozhodném období a hospodářský potenciál území pro následné rozhodné období 4 let. Legitimně lze tedy očekávat, že v případě realizace záměrů nebo vážného zájmu o realizaci záměru vlastníka (investora) v dané ploše bude vyhodnocena plocha k zachování. V opačném případě, kdy nebyl v rozhodném období projeven žádný zájem o realizaci záměru bude pořizovatel kriticky posuzovat hospodářskou situaci včetně potenciálu území a nelze tedy legitimně očekávat, že bude plocha zachována. Vlastník se popsanými souvislostmi interakce oblasti tvorby práva na straně jedné a sféry jeho interpretace a aplikace na straně druhé nezabývá samoúčelně, ale v reakci na obsah některých výše citovaných pasáží textové části územního plánu, zejména v kontextu nápadně odlišných (fakticky protichůdných) závěrů vyslovených v průběhu řízení, i na způsob, jakým jsou všechny tyto skutečnosti prezentovány samosprávou městysu Cítoliby. Z obou zdrojů totiž vyplývá argumentace akcentující změnu právní úpravy a stanovisko orgánu kraje. Interpretace celé záležitosti tak implikuje úvahu, jakoby městys Cítoliby ani neměl jinou možnost, když postup v předmětném řízení, včetně zásadního obratu v náhledu na budoucnost průmyslové zóny, je pouze důsledkem jakési vis maior v podobě novelizace právních předpisů a zásahu shůry. Vypořádání pořizovatele: Z připomínky navrhovatele nepřímo vyplývá, jako by měl městys Cítoliby možnost ovlivňovat proces pořizování územního plánu, což je v rozporu se stavebním zákonem. V období procesu pořizování mezi schválením zadání územního plánu a předložením návrhu územního plánu zastupitelstvu obce k vydání, nemá zastupitelstvo městyse možnost ovlivňovat tvorbu návrhu územního plánu, vyjma případu, kydy by byly zpracovávány varianty návrhu územního plánu (není případem Cítolib) o jejichž výběru by právě rozhodovalo zastupitelstvo. „Kontrolním orgánem“ a „prosazovatelem“ vůle zastupitelstva je určený člen zastupitelstva, který se přímo podílí (spolupracuje) na vyhodnocování stanovisek, připomínek, podnětů, vyjádření a zpracování návrhu rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu. Z této pozice může, v rámci zákonných mantinelů, stanovisek dotčených orgánů a krajského úřadu, ovlivnit směr návrh územního plánu, kterým se bude ubírat. Toliko k možnostem městyse Cítoliby v procesu pořizování územního plánu. K možnostem městyse je nutné dodat, že i v závěrečné fázi procesu pořizování, kdy vydává územní plán, je mimo jiné vázáno stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu. Výrokovou část stanoviska dotčených orgánů nebo krajského úřadu je možné změnit jediným procesem a to vyvoláním rozporu. Rozpor je ovšem možné vyvolat pouze u stanoviska právně nepřípustného. Vyvolat rozpor může pouze pořizovatel nikoliv obec (městys) pro jejíž území je územní plán pořizován. Pokud
- 141 -
není možné vyvolat rozpor je jedinou možností pořizovatele i zastupitelstva stanovisko plně respektovat. K navrhovatelově připomínce týkající se zásadního obratu v náhledu na budoucnost „průmyslové zóny“ je nudné doplnit, že nelze hovořit o zásadním obratu, ale změně názoru pod tíhou argumentů krajského úřadu, resp. ministerstva životního prostředí. Od samého počátku pořizování územního plánu bylo cílem městyse i pořizovatele „průmyslovou zónu“ zachovat, byť i v omezené rozloze. Podle názoru vlastníka není taková prezentace průběhu předmětného řízení korektní. Z obecně závazné právní úpravy především v daných souvislostech nevyplývá povinnost pořízení regulačního plánu. Z hlediska uplatnění iniciativy v rámci institutu zahájení řízení, jehož předmětem má být vydání regulačního plánu, nejsou předpisy stavebního práva koncipovány na bázi kogentních norem. Tento závěr se přitom týká právní úpravy před i po novele stavebního zákona (srov. § 62 stavebního zákona, ve znění před 1. 1. 2013 i po 31. 12. 2012). Z citací obsažených výše ostatně vyplývá, že o zahájení řízení o vydání regulačního plánu usiloval právě městys Cítoliby. Vlastník je toho názoru, že vydání regulačního plánu nebylo nezbytnou podmínkou realizace postupné výstavby v oblasti průmyslové zóny, když bylo možné použít i jiné instrumenty upravené stavebním zákonem. Negativní stanovisko orgánu kraje lze proto stěží vydávat za důvěryhodný důvod zrušení průmyslové zóny. Vypořádání pořizovatele: Je právem, ba i povinností městyse a pořizovatele, aby hájili kvalitní urbanistickou a architektonickou podobu území, před neřízenou (živelnou) zástavbou. Jedinou „nepřekonatelnou“ možností, která obsahuje podrobnosti nad rámec územního plánu, je právě regulační plán. Navrhovatel zcela opomíjí, že povinnost na zpracování zadání regulačního plánu, které by bylo součástí výrokové části návrhu územního plánu, nebylo konkrétně směřované k plochám „průmyslové zóny“. Navrhovatel ve své připomínce předpokládá, že důvodem podmínění rozhodování v území pořízením regulačního plánu byla postupná výstavba (etapizace). Předně je nutné uvést, že postup výstavby lze řešit i v územně plánovací dokumentaci. Hlavním účelem pořízení regulačního plánu byla plošná a prostorová „regulace“ území, kterou již nelze řešit v územním plánu, tak aby byla zajištěna co možná nejkonkrétnější ochrana tohoto území před živelnou neuspořádanou výstavbou. Navrhovatel sice uvádí že by mohly být využity další instrumenty stavebního zákona, ale konkrétně je nejmenuje, lze se tak pouze domnívat, že měl na mysli „územní studii“. Jak již její samotný název napovídá jedná se o studii podle stavebního zákona o územně plánovací podklad, který prioritně slouží k prověření území, nikoli k regulaci území. Jedinou trvale platnou územně plánovací dokumentací, kterou navíc vydává zastupitelstvo je pouze regulační plán. Negativní stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, nebylo žádným způsobem vázáno k pořízení regulačního plánu. Stanovisko se vztahovalo pouze ke kvalitě případně odjímané půdy ze zemědělského půdního fondu. Orgán ochrany zemědělského půdního fondu má půdu chránit, nikoli jen vyjímat. Orgán ochrany posoudil plochu s rozdílným způsobem využití pro výrobu a skladování (průmyslovou zónu) a dospěl k závěru, že v rámci širších vztahu (dojezdové době cca 30 min od řešené plochy) se nacházejí zainvestované ekonomické zóny, jejichž potenciál nebyl zcela využit. Tento argument je téměř nevyvratitelný. Stejný závěr se týká i argumentace akcentující bonitu půdy v oblasti průmyslové zóny, zejména když tato oblast označovaná symboly VP.1/1 a VP.1/2 již byla uznána dřívějším a dosud platným územním plánem jako zastavitelná. V tomto kontextu proto nelze nalézt jednoznačný důvod pro zrušení průmyslové zóny. Závěr o bonitě půdy ostatně neplatí pro celou oblast. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce nepřímo odvolává na změnu č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005 pořízenou podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“). „Nový“ územní plán
- 142 -
Cítoliby, resp. jeho návrh, je pořizován podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“). Postup podle ustanovení § 4 odst. 4 stavebního zákona (kontinuita stanoviska dotčeného orgánu) lze jen těžko na dotčených orgánech a krajském úřadu vymáhat, neboť toto ustanovení nabylo účinnosti až 01.01.2007. Pokud by byla připuštěna vázanost dotčeného orgánu svým předchozím stanoviskem, které bylo vydáno před účinností stavebního zákona, jednalo by se zjevnou retroaktivitu právního předpisu. Už samotný zákonodárce v důvodové zprávě k stavebnímu zákonu připouští, že stanoviska vydaná před platností stavebního zákona mohla být měněna. Pokud by tedy pořizovatel vyžadoval kontinuitu stanoviska dotčeného orgánu (i přes výše uvedené), musel by současně připustit nové okolnosti, kterými jsou rozdíly v ekonomické situaci v době pořizování změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby, kdy v souvislosti s rozvojem průmyslové zóny „jih“ v Lounech, existovali předpoklady pro pozitivní trend v následujících letech a ekonomické situaci při pořizování návrhu územního plánu v současné době postižené „ekonomickou situací“ a déle trvajícím útlumem stavebnictví. Ačkoliv se navrhovateli zdá, že porovnává dvě stejné, kontinuálně na sebe navazující dokumentace (územní plán sídelního útvaru / návrh územního plánu), v případě současně pořizovaného návrhu územního plánu (v době vyhodnocení připomínky) se jedná o zcela nezávislou dokumentaci, která má za úkol přehodnotit celou urbanistickou koncepci obce a navrhnou její budoucí rozvoj podle současných, nikoliv v minulosti překonaných, potřeb. Pokud jde o tvrzení v otázce významu novelizace právních předpisů navozující dojem nutnosti změny stanoviska z důvodu ochrany životního prostředí, pak i v této souvislosti nezbývá než konstatovat, že nebyl vydán žádný předpis, který by jakémukoli orgánu státu nařizoval realizaci změny kvalifikace z takového důvodu, navíc s retroaktivním dopadem. Z hlediska obsahu samotného územního plánu je proto zařazení předmětné oblasti do režimu zastavitelného území i v rámci tohoto procesu aktualizace územně plánovací dokumentace obhajitelné. Je tak zřejmým, že úvahy o vlivu změny právních předpisů směřují vlastně výhradně k pravidlům o náhradě za změnu území integrovaným do § 102 stavebního zákona, neboť tato pravidla skutečně doznala zásadních zrněn se zřetelně negativními důsledky pro vlastníky. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce uvádí, že „změna“ stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí bude mít retroaktivní dopady, ale tyto dopady nijak nekonkretizuje. Navíc navrhovatel vůbec neuvádí v čem spatřuje tzv. retroaktivitu, neboť do vydání tohoto návrhu územního plánu je stále platný územní plán sídelního útvaru Cítoliby, ve znění pozdějších změn. Navrhovatel může do nabytí účinnosti tohoto návrhu územního plánu (nutné vydání zastupitelstvem městyse) získat územní rozhodnutí o umístění stavby, které v případě, že bude pravomocné před vydáním tohoto návrhu územního plánu, umožní „povolitelnost“ stavební, tj. řízení o povolení stavby nebo ohlášení stavby, bez ohledu na platnou územně plánovací dokumentaci. K připomínce o změně kvalifikace ze strany dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je nutné dodat, že v případě pořizování „nového“ návrhu územního plánu se jedná o zcela nové „řízení“, ve kterém dotčený orgán nebo krajský úřad posuzuje „odjímání“ ploch ze zemědělského půdního fondu podle aktuální situace v území a to i s ohledem na širší vztahy v území. Pokud připustíme, že došlo k „překvalifikování“ stanoviska, tak k tomu došlo na základě jiné situace (minimálně ekonomické) než za jaké bylo vdáváno stanovisko ke změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru. Ačkoliv navrhovatel uvádí, že zařazení ploch „průmyslové zóny“ do návrhu územního plánu je obhajitelní, neuvádí žádné důvody na podporu tohoto tvrzení. Pořizovatel tak nemá argumenty na podporu zachování „průmyslové zóny“, které by mohl uplatnit proti argumentů krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Úkolem pořizovatele není „vymýšlet“ důvody pro obhajobu plochy, která v území nenašla své uplatnění, úkolem pořizovatel je pořídit návrh územního plánu, který bude „smysluplný a dlouhodobě udržitelný“. K problematice posledně zmíněné zrněny pravidel o náhradách i způsobu interpretace a aplikace ustanovení § 102 stavebního zákona se vlastník vyjadřuje podrobně níže. Nejprve
- 143 -
však pokládá za potřebné zaujmout stanovisko ke způsobu, jakým pořizovatel v průběhu běžícího řízení zásadně změnil relevantní názor na využití území průmyslové zóny a jak se tato změna projevila především v textové části návrhu. Srovnání lze snadno provést na základě výše uvedených citací. Vlastníku proto nezbývá než poukázat na zarážející argumentační flexibilitu v průběhu řízení vydávaných návrhů, včetně vehemence účelového obhajování zcela protichůdných stanovisek. Bez zaváhání se tak ve vývoji řízení argumentuje pro zachování nebo dokonce rozšíření průmyslové zóny poukazem na obtížně obdělávatelnou enklávu s tím, že tento prostor při frekventované silnici I/7 je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici, aby se posléze zrušení téže průmyslové zóny odůvodnilo nesouhlasem s vydáním regulačního plánu vzhledem ke kvalitě zemědělských půd. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděna „zásadní změna relevantního názoru pořizovatele na využití průmyslové zóny“ není názorem pořizovatele, zpracovatele ani městyse, ale výsledkem posouzení zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ krajským úřadem, resp. Ministerstvem životního prostředí. Změna ve vymezení (nevymezení) „průmyslové zóny“ v návrhů územního plánu z ledna 2013 oproti návrhu územního plánu z března 2012 byla vynucena stanoviskem krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, a to pod tíhou jejich argumentů. Navrhovatel, jak je nepřímo patrné z textu, stále mylně posuzuje tři varianty návrhu územního plánu, přičemž jím označovaná „první varianta“ byly pouze doplňující průzkumy a rozbory. Relevantními, pro porovnání jsou, navrhovatelem označované, varianty č. dvě (návrh územního plánu z března 2012) a č. tři (návrh územního plánu z ledna 2013). Navrhovatel sice uvádí, že jsou návrhem obhajována protichůdná stanoviska, ale neuvádí žádné konkrétní myšlenky těchto stanovisek anebo jejich argumentaci. Při porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013 je zřejmé, že důvody vedoucí k vymezení „průmyslové zóny“ byly ve variantě z ledna 2013 pouze nahrazeny konstatováním, že jejich vymezení bylo zrušeno na základě stanoviska krajského úřadu. Odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nijak nehodnotí nebo jinak neobhajuje stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Návrh územního plánu propojuje nespočet činností regulovaných právními předpisy, které je nutné v územním plánu zohlednit a vyvážit. Nelze se proto divit, že v průběhu pořizovacího procesu dochází ke změně názorů. Právě z tohoto důvodu vývoje návrhu územního plánu je proces pořizování vytvořen. Navrhovatelem uváděné „rozšíření průmyslové zóny“ vyplývá z porovnání doplňujících průzkumů a rozboru (navrhovatelem mylně uváděné jako první varianta návrhu územního plánu) a prvotního návrhu územního plánu z března 2012, kdy je v návrhu územního plánu převzata „průmyslová zóna“ v rozsahu změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005. Za jediné relevantní „rozšíření“ „průmyslové zóny“ lze teoreticky považovat vymezení současného stavu průmyslové zóny „Louny jih“, kde byly zahrnuty zastavěné stavební pozemky do zastavěného území. K rozšíření zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ v návrhu územního plánu tedy nedošlo, naopak plochy „průmyslové zóny“ byly zrušeny (porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013). V odůvodnění návrhu územního plánu (leden 2013) není zrušení „průmyslové zóny“ zdůvodňováno nesouhlasem s vydáním regulačního plánu. Je pouze konstatováno, že plochy „průmyslové zóny byly zrušeny na základě stanoviska krajského úřadu. Žádný z dotčených orgánů ani krajský úřad nemá pravomoc nesouhlasit s vydáním regulačního plánu, neboť pořízení regulačního plánu je v „samostatné působnosti“ zastupitelstva obce (městyse). Hlavním důvodem zrušení „průmyslové zóny“ je fakt, že je převážně vymezena na nejcennější půdách s I. a II. třídou ochrany a v menší míře na půdách s třídou ochrany IV. Půdy s třídou ochrany I. a II. lze ze zemědělského půdního fondu vyjímat zcela výjimečně a pouze za předpokladu prokázání jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Z pohledu vlastníka je proto odůvodnění tak zásadní změny náhledu pořizovatele nepřesvědčivým a celý jeho postup, který vůbec nepřihlíží k elementární ochraně právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, naprosto nedůvěryhodným. Je s podivem, s
- 144 -
jakou lehkostí lze ještě v současné době uplatnit postoj vrchnostenské arogance orgánu státu nebo samosprávy s výrazně negativním dopadem. Vypořádání pořizovatele: Ačkoli navrhovatel uvádí, že postup pořizovatele nepřihlíží k „ochraně právní jistoty“ a institutu „legitimního očekávání“, je opak pravdou. V rámci institutu „legitimního očekávání“ zařadil pořizovatel i městys z důvodu kontinuity vývoje (rozvoje) území do zadání územního plánu zachování (nové prověření) „průmyslové zóny“. Navrhovatel dále uvádí, že se mu jeví proces pořizování územního plánu nedůvěryhodným, ale už dále neuvádí v čem tuto nedůvěryhodnost spatřuje. Celý proces pořizování probíhá v souladu s právními předpisy, nehledě na to že pořizovatel umožňuje „všem“ prostřednictvím dálkového přístupu nahlížet do návrhu územního plánu i po zákonných lhůtách (návrh územního plánu zůstává zvěřeně na webových stránkách pořizovatele i po ukončení úkonu pořizovacího procesu a to do doby dalšího úkony, kdy je dokumentace nahrazena „dokumentací upravenou“). Vlastník předpokládá, že všechny tyto souvislosti budou mít zásadní vliv v dalších fázích řízení, nedojde-li ke změně stanoviska pořizovatele v předmětné otázce. Stejný závěr se týká postupu v řízení z časového pohledu. Zde vystupuje do popředí prvek jakési procesní taktiky při uplatňování pravomoci a věcné příslušnosti, když zásadní obsahová změna byla inkorporována do návrhu územního plánu, který byl v průběhu celého procesu modifikován a vydán v lednu 2013, tedy bezprostředně po účinnosti novely stavebního zákona měnící pravidla náhrad upravená v § 102. Z dokumentace, včetně samotného oznámení ze dne 14. 2. 2013, přitom vyplývá, že pořizovatel návrh územního plánu Cítoliby projednal s dotčenými orgány již dne 26. 4. 2012. Současně je z již citované pasáže Vyhodnocení splnění požadavků zadání obsažené v poslední textové části návrhu územního plánu z ledna 2013 zřejmé, že vypuštění průmyslové zóny bylo vlastně jedinou podstatnější změnou oproti předchozím variantám (arg. znění: Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona é 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem požadovaná změna stanoviska pořizovatele, není v procesu pořizování územního plánu možná, neboť pořizovatel žádná stanoviska (ve smyslu zákona č. 500/2004 Sb., správní řád ve znění pozdějších předpisů) nevytváří (nevydává). Pořizovatel je v procesu pořízení návrhu územního plánu vázán stanovisky dotčených orgánů a krajského úřadu. Jedinou možností, kdy lze dosáhnout změny stanoviska dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je vyvolání rozporu, za předpokladu, že toto stanovisko je nezákonné. Navrhovatel měl patrně namysli „názor“ pořizovatele, ale ani v tomto případě nelze změnit názor pořizovatele, neboť pořizovatel se v procesu pořízení územního plánu neřídí svými osobními názory, nýbrž pouze platnými právními předpisy a stanovisky. Návrh územního plánu z ledna 2013 nebyl „vydán“, ale dodatečně zveřejněn na základě novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony) podle § 50 odst. 3 stavebního zákona, kdy „každý“ může k návrhu územního plánu uplatnit připomínky. Toto zveřejnění nebylo vyvoláno úpravou znění § 102 stavebního zákona, ale povinností vyplývající z § 50 odst. 3 stavebního zákona. Při zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nelze hovořit ani o účelovém načasování, neboť § 50 odst. 3 stavebního zákona se stal účinným od 01.01.2013. Práce na úpravách návrhu územního plánu byly zahájeny již v listopadu 2012, poté co se novela stavebního zákona stala platnou (dne 22.10.2012). To umožnilo zpracovateli předpřipravit do ledna 2013 upravený návrh územního plánu podle novelizovaného právního předpisu (stavebního zákona). Současně byly do upraveného návrhu územního plánu zapracovány požadavky dotčených orgánů a krajského úřadu.
- 145 -
Novela stavebního zákona neměnila pouze ustanovení § 102 stavebního zákona, ale i další ustanovení, které si vyžádali daleko rozsáhlejší zásahy do návrhu územního plánu i jeho odůvodnění (po formální stránce). Jediného čeho bylo využito, bylo mezidobí mezi platností a účinností novely stavebního zákona k vypracování úpravy návrhu územního plánu. V mezidobí od společného jednání (26.04.2012), resp. po ukončení lhůty pro uplatnění stanovisek (26.06.2012), do oznámení o dodatečném zveřejnění návrhu územního plánu (14.02.2013) podle § 50 odst. 3. stavebního zákona, platného od 01.01.2013 byly pořizovatelem provedeny níže uvedené úkony. Před veřejným jednáním s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi požádal krajský úřad o prodloužení termínu pro uplatnění stanoviska podle § 50 odst. 2 stavebního zákona platného do 31.12.2012. Této žádosti pořizovatel vyhověl a vzhledem k tomu, že krajský úřad ve své žádosti neuvedl konkrétní lhůtu, o kterou se měl termín prodloužit, prodloužil pořizovatel lhůtu krajskému úřade o dalších 30 dnů, tj. v součtu celkem na 60 dnů od společného jednání. Po obdržení negativního stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstvo životního prostředí, k „průmyslové zóně“ požádal pořizovatel dne 12.09.2012 ve věci stanovení postupu v případě, že nový územní plán nabyde účinnosti před vydáním územního rozhodnutí, které bylo zahájeno podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby krajský úřad o metodickou pomoc, kterou obdržel dne 12.10.2012. S tímto výsledkem: „Vzhledem k tomu, že nový ÚP Cítoliby pořizuje ve smyslu ust. § 6 odst.1 písm. c) stavebního zákona úřad územního plánování (MěÚ Louny), který splňuje kvalifikační podmínky pro územně plánovací činnost podle § 24 stavebního zákona, nemůže KÚ ÚK UPS jako orgán územního plánování kraje ani formou odborné či metodické pomoci, kterou poskytuje obcím na základě ust. § 67 odst. 1 písm. c) zákona č. 129/2000Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění, navrhovat konkrétní řešení v procesu pořizování uvedeného územního plánu, neboť by tak zasahoval do samostatné působnosti obce, která prostřednictvím svého zastupitelstva bude nový ÚP vydávat“. Pořizovateli byl současně znám legislativní proces a obsah návrhu zákona č. 350/2012 Sb.,vedený pod sněmovním tiskem 573. Návrh zákona byl poslaneckou sněmovnou schválen na 46. schůzi poslanecké sněmovny dne 19.09.2012 pod usnesením poslanecké sněmovny č. 1271. Prezident republiky tento návrh zákona podepsal dne 01.10.2012. Zákon byl vyhlášen dne 22.10.2012 ve Sbírce zákonů v částce 130 pod č. 350/2012 Sb. Na základě výše uvedených znalostí a skutečností, kdy od obdržení metodické pomoci krajského úřadu (12.10.2012), vyhlášení novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) dne 22.10.2012 a nabytí účinnosti dne 01.01.2013, nebylo možné zajistit vydání návrhu územního plánu Cítoliby, požádal pořizovatel zpracovatele, aby připravil návrh územního plánu, který bude v souladu s novelizovaným stavebním zákonem. Upravený návrh územního plánu byl pořizovateli doručen v lednu 2013 a dodatečně zveřejněn podle § 50 odst. 3 stavebního zákona platném po 01.01.2013 dne 14.02.2013. Popsané časové souvislosti vedou k závěru o cíleném načasování okamžiku zveřejnění návrhu ve variantě z ledna 2013. Také v tomto kontextu by v následných fázích řízení mohlo při posuzování způsobu uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti, a tedy vlastní zákonnosti, sehrát roli zjištění, že legisvakance nebyla orgánem státu využita k účelům, ke kterým má podle právní teorie i praxe tradičně sloužit, ale v předmětném řízení fakticky zneužita a dokonce jako právní institut obrácena proti účastníkům. Celý tento postup představuje flagrantní porušení základního principu, podle kterého právní stát je mocí právem vázanou, nikoli právem vyzbrojenou. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné „cílené načasování“ zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013, lze jen stěží považovat za relevantní, když toto „dodatečné“ zveřejnění bylo vyvoláno právě novelou stavebního zákona (ustanovením § 50 odst. 3 stavebního zákona v platném zení po 01.01.2013), kterou měl navíc, podle názoru navrhovatele, pořizovatel zneužít k jeho znevýhodnění. Novela stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) naopak umožnila navrhovateli uplatnit připomínku k návrhu územního plánu již ve společném jednání s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi, kterou se pořizovatel musí zabývat a ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva ji vyhodnotit.
- 146 -
Pokud by měl pořizovatel zneužít novely stavebního zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen „novela stavebního zákona“) musel by mít jiné informace (což neměl) než informace veřejně přístupné na webových stránkách Poslanecké sněmovny. Novela stavebního zákona byla předložena vládou poslanecké sněmovně dne 16.01.2012, první čtení se uskutečnilo dne 01.02.2012 až potud mohl pořizovatel znát informace o připravované novele stavebního zákona. Oznámení o konání společného jednání bylo dotčeným orgánům, krajskému úřadu a sousedním obcím rozesláno 30.03.2012. Ve vládním návrhu (sněmovní tisk 573/0) byla lhůta, po kterou vlastníkovi (navrhovateli) náleží náhrada za změnu území stanovena na 8 let. Pokud by tedy pořizovatel před společným jednáním již zamýšlel účelové vydání územního plánu, jen stěží mohl předpokládat, že dne 22.05.2012 (po společném jednání) Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR tuto lhůtu zkrátí na 5 let a určitě nemohl předpokládat, že tento pozměňovací návrh bude přijat. Pokud by totiž pořizovatel vycházel z původního vládního návrhu, ve kterém byla lhůta 8 let a změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby byla vydána v roce 2005, musel by předpokládat vydání územního plánu nejdříve na rok 2014, přičemž by bylo z jeho stany „hloupé“ před druhým čtením novely stavebního zákona zahajovat společné jednání. Až do doby vyhlášení novely stavebního zákona tj. do 22.10.2012, ve Sbírce zákonů pořizovatel nijak s tímto právním předpisem nepracoval, tomu nasvědčuje i žádost o metodickou pomoc ze dne 12.09.2012, kterou zaslal na krajský úřad. Po nabytí platnosti právního předpisu bylo zřejmé, že návrh územního plánu bude nutné upravit tak, aby po 01.01.2013 odpovídal stavebnímu zákonu v platném znění. Zároveň tedy rozhodl o zapracování požadavků dotčených orgánů, krajského úřadu a sousedních obcí. Cílem pořizovatele bylo v „dodatečném“ oznámení veřejnosti zveřejnit nejaktuálnější návrh územního plánu (z ledna 2013) tak, aby každý mohl uplatni své připomínky. Vlastník pokládá dále za potřebné připomenout, že z pohledu vývoje jeho vlastnického postavení by byla zcela neadekvátní v těchto souvislostech v rámci územního řízení často uplatňovaná argumentace o spekulativním záměru, neboť jeho pozemky situované v území průmyslové zóny jsou majetkem rodiny po celé století. V rodině se toto pozemkové jmění dědilo z generace na generaci, takže jakékoli úvahy o spekulativním úmyslu by v těchto souvislostech byly naprosto nepřípadné a z hlediska vlastníka a jeho předků přinejmenším nemístné. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná spekulativnost záměru je pouze jeho názorem. Pořizovatel, zpracovatele ani městys nikdy nepředpokládal, že záměry v území prosazované navrhovatelem jsou spekulativní. Ačkoliv na základě této připomínky to je nutné alespoň připustit, neboť jediným argumentem navrhovatele (i přes rozsáhlost připomínky) je zjednodušeně řečeno „finanční hodnota“ jeho nemovitého majetku. Argumentace o spekulativnosti záměrů k získání náhrad za změny v území bylo užito v důvodové zprávě k novele stavebního zákona (sněmovní tisk 573/0) označený jako „Originální dokument“ (str. 122 – 126). Obdobně není třeba vlastníka poučovat o způsobech správného nakládání se životním prostředím, neboť on i jeho předci se po zmíněné století živí obděláváním půdy, a tedy zemědělskou činností vykonávanou na svém pozemkovém majetku (samozřejmě s výjimkou období, kdy jim takové aktivity byly znemožněny postupem dřívějšího totalitního režimu). Při úvahách o využití svého nemovitého majetku v rámci své činnosti vlastník, stejně jako jeho předci, vždy přihlížel nejen ke svým zájmům, ale také k postavení všech těch, kteří jsou jeho spolupracovníky. Rodina vlastníka se vždy snažila o racionální rozvoj svého hospodaření tak, aby ani v obdobích ekonomických krizí nebylo nutné činnost omezovat. S ohledem ke shora uvedenému se jistě nelze divit pocitu křivdy vlastníka z postupu orgánů státu i samosprávy, zejména když své nemovité jmění používá k zajištění obživy své rodiny, nikoli ke spekulacím, které by mu umožnily pohodlný život a bezpracný výdělek. Právě v kontextu všech aktivit vlastníka vystupuje výrazně do popředí již zmiňovaný institut legitimního očekávání, neboť spolehlivé zajištění chodu jeho hospodářství je logicky úzce
- 147 -
spjato s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi. Z tohoto pohledu zajisté nelze v případě vlastníka dramatické snížení hodnoty důležité části jeho nemovitého jmění interpretovat pomocí klasického institutu náhrady škody ve smyslu prokazatelné újmy, ale právě jedině v rámci legitimního očekávání, které je základem zmíněných úvah o nakládání s majetkem zajišťujícím hospodaření. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce zcela vyhnul jakémukoliv specifikování záměru se svým nemovitým majetkem, pro pořizovatele je tak těžké obhájit zastavitelnost „průmyslové zóny“. Navrhovatel uvádí, že „spolehlivý chod hospodářství na pozemcích je úzce spjat s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi“, bohužel však neuvádí jaké jsou ty „širší úvahy“. Není v silách pořizovatele ani určeného člena zastupitelstva, aby se zabývali veškerými variantami „širších úvah navrhovatele“. Návrh územního plánu musí vždy pracovat s konkrétními záměry a konkrétními myšlenkami . V případě, že by byla v územním plánu připuštěna zastavitelnost ploch na základě „širších úvah navrhovatele“ jednalo by se bezpochyby o spekulativní jednání, neboť vymezením těchto ploch k zastavitelnosti by bez účelně zvýšilo jejich hodnotu. Jedním ze základních cílu je sice tvorba předpokladů pro výstavbu, ale zároveň musí územní plánování vytvářet podmínky pro udržitelný rozvoj území, který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. Dalším základním cílem územního plánování je vymezovat zastavitelné plochy s ohledem na potenciál rozvoje území a ne na základě „širších úvah navrhovatele“. Navrhovatel v rámci institutu „legitimního očekávání“ očekává, že finanční hodnota jeho nemovitého majetku (pozemků, které byly součástí zastavitelných ploch „průmyslové zóny“) bude zachována, bez toho aniž by jakkoli prokázal důvody vymezení, tj. konkrétní záměry, které by měly být realizovány na jeho nemovitém majetku. Navrhovatel tak opět argumentuje pouze finanční ztrátou, vyplývající ze zrušení „průmyslové zóny“. Pokud by návrh územního plánu byl podřízen „legitimnímu očekávání“ v zachování hodnoty nemovitého majetku, tj. ryze soukromého záměru „finančního zisku“, došlo by k hrubé nerovnováze mezi soukromým a veřejným sektorem (ochranou veřejných zájmů). V případě kydy je pořizován „nový“ územní plán lze jen z těží naplnit institut „legitimního očekávání“. Návrh „nového“ územního plánu není nijak vázaný na předchozí (i současně platnou v době pořizování) územně plánovací dokumentaci řešeného území. Cílem nového územního plánu je prověřit a vymezit zastavitelné plochy podle současných podmínek a potenciálu rozvoje území ve vyváženém vztahu soukromých a veřejných zájmů. Navrhovatel ve své připomínce neuvádí žádné důvody, které ho vedly k dojmu, že lze „legitimně očekávat“ zachování „průmyslové zóny“. Od vymezení „průmyslové zóny“ (změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005) do doby rozhodnutí zastupitelstva obce (2010) o pořízení nového územního plánu, nebyla stavebnímu úřadu (Městský úřad Louny, stavební úřad) doručena žádna úplná žádost o vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, která by navíc nabyla účinnosti. Tyto skutečnosti musejí být vlastníkovi nemovitostí (pozemků) známi, neboť stavební zákon k podání žádosti o územní rozhodnutí nebo územní souhlas vyžaduje úkony osob vlastnící nemovitost (minimálně udělení plné moci). Pořizovateli je znám pouze jeden případ, kdy byla stavebnímu úřadu doručena žádost o územní rozhodnutí z roku 2009, územní řízení probíhalo tedy od roku 2009 do roku 2013 s tím, že bylo zastaveno pro neúplnost žádosti. Navrhovateli musela být známa existence (minimálně v době podání připomínky) strategických průmyslových zón TRIANGLE - volné připravené plochy 180 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:24 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny TRIANGLE: http://www.trianglecity.cz/cs/obecne-informace) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 24 km s časem dojezdu mezi 15 až 30 minutami a JOSEPH - volné připravené plochy 129 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:26 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny JOSEPH: http://www.pz-joseph.eu/nabidka-volnych-pozemku/) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 30 km s časem dojezdu do 30 minut. Zároveň musel být navrhovateli znám hospodářský vývoj (stagnace výroby) v době podání připomínky.
- 148 -
Vlastník je toho názoru, že s ohledem ke svým dlouhodobým zkušenostem s výkonem relativně rozsáhlé zemědělské činnosti i aktivit v mysliveckém sdružení jej není třeba poučovat o potřebě citlivého přístupu k životnímu prostředí a na základě takové argumentace dokonce ovlivňovat rozsah jeho jmění. Ve všech svých aktivitách vlastník vždy usiloval o dosažení rovnováhy mezi ochranou životního prostředí a nutnou exploatací půdy, kterou každá zemědělská činnost přináší. Citlivý racionální přístup k realizaci zemědělské činnosti uplatňovaný vlastníkem je plně v souladu s požadavky na ochranu životního prostředí, včetně trvale udržitelného rozvoje lokalit, na nichž takovou činnost vykonává. Ze všech těchto důvodů shledává vlastník zcela neadekvátní protichůdnou argumentaci, která se objevuje v jednotlivých po sobě jdoucích návrzích územního plánu pořizovaných v tomto řízení a jejímž kritériem je pouze okamžitá potřeba zdůvodnění aktuálně zastávaného názoru. Vlastník proto vnímá jako projev arogance moci, je-li používána protismyslná účelová argumentace, včetně populistického zneužívání důrazu na ochranu životního prostředí. Nebude se proto možné divit, pokud za této situace vlastník znovu pečlivě zváží další výkon zemědělské činnosti v lokalitě, která byla v průběhu tohoto řízení označena za těžko obdělávatelnou enklávu, resp. za prostor při frekventované silnici, který je vhodnější pro vznik moderní ekonomické zóny než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici. Vypořádání pořizovatele: Ochrana životního prostředí a nezastavěného území není populistickým aktem zpracovatele, pořizovatele ani městyse. Ochrana životního prostředí a nezastavěného území je jedním z hlavních cílů územního plánování uložená stavebním zákonem. Navrhovatelem uváděné zvážení výkonu zemědělské činnosti na plochách zrušené „průmyslové zóny“ je pouze jeho soukromím rozhodnutím, které nelze územním plánem nijak ovlivnit a naopak nijak neovlivní pořízení návrhu územního plánu. Vlastník je toho názoru, že zachování průmyslové zóny v novém územním plánu platná právní úprava - jakkoli se v jejím vývoji stále více zdůrazňuje potřeba zvýšené ochrany životního prostředí - nebrání. Změna současného náhledu, která se promítla do posledního návrhu z ledna 2013 směřující k zachování dosavadního stavu, je tedy možná. Z tohoto pohledu má zásadní význam stanovení priorit, a tedy posouzení, zda má dostat přednost ochrana vlastnických práv subjektů soukromého práva a také podpora ekonomického rozvoje v regionu s nejvyšší nezaměstnaností, nebo zda mají být cíleně hledány důvody pro zrušení zóny. Všechny popsané souvislosti, včetně postupu pořizovatele v čase, vedou k závěru, že v poslední fázi řízení je dávána přednost řešení uvedenému na druhém místě. Skutečně relevantní právní překážka zachováni průmyslové zóny však neexistuje. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své námitce uvádí, že „zachování průmyslové zóny nic nebrání“, přičemž opětovně neuvádí žádné konkrétní důvody, o které by se mohl pořizovatel opřít a které by znamenali zachování „průmyslové zóny“. První skutečností „bránící“ vymezení „průmyslové zóny“ je kvalita zemědělského půdního fondu. Převážná část plochy „průmyslové zóny“ je vymezena na pozemcích s I. a II. třídou ochrany, jen minimální část plochy „průmyslové zóny“ je na pozemcích s IV. třídou ochrany. Půdy s I. třídou ochrany je možné odejmout ze zemědělského půdního fondu pouze ve výjimečných případech, a to převážně pro záměry související s obnovou ekologické stability krajiny, případně pro liniové stavby zásadního významu. Vzhledem k tomu, že metodika neuvádí konečný výčet možností, ale pouze naznačuje příklady, pro které lze tuto půdu odejmout, lze se domnívat, že v ostatních případech bude nutné řádné odůvodnění odejmutí nejkvalitnějších půd současně s prokázáním převažujícího jiného veřejného zájmu nad zájmem ochrany zemědělského půdního fondu. Půdy II. třídy ochrany lze odjímat ze zemědělského půdního fondu jen podmíněně. V územně plánovacích dokumentacích lze tyto půdy vymezovat jen jako podmíněně zastavitelné. Lze tedy dovodit, že půdy s II. třídou ochrany lze ze zemědělského půdního fondu odjímat pouze za podmínky, kterou může být např. převážení jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Viz metodický pokyn čj.
- 149 -
OOLP/1067/96 Ministerstva životního prostředí ze dne 01.10.1996 k odnímání půdy ze zemědělského půdního fondu podle zákona ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění zákona ČNR č. 10/1993 Sb. (dále jen "zákon"). Druhou skutečností je zákonná podmínka stanovená § 18 stavebního zákona, podle které se zastavitelné plochy vymezují s ohledem na potenciál území. Podle Zásad územního rozvoje Ústeckého kraje a Politiky územního rozvoje ČR, lze řešené území kvalifikovat jako potenciálně vhodné pro vymezení k ekonomickému rozvoji. Politika územního rozvoje ČR je koncepční dokument řešící „celé“ území České republiky. Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje, jsou územně plánovací dokumentací, která řeší celé území kraje (vydávané v měřítku 1 : 50 000 nebo 1 : 100 000). Vzhledem k rozsahu „průmyslové zóny“ bylo její vymezení nutné posoudit i v rámci širších vztahů z hlediska její konkurenceschopnosti a potenciálu využitelnosti. Posuzována byla oblast pouze v Ústeckém kraji s dojezdovou vzdáleností v čase do 30 minut a to pouze z hlediska „strategických“ průmyslových zón TRIANGLE (nezastavěných cca 180 ha) a JOSEPH (nezastavěných cca 129 ha). Ostatní plochy pro výrobu a skladování v rámci širších vztahů byly posuzovány plochy bezprostředně navazujících obcí, tj. města Louny (cca 40 ha nezastavěných). Ostatní sousední obce nemají plochy pro výrobu a skladování v takovém rozsahu, která by ovlivnili konkurenceschopnost „průmyslové zóny“. Z výše uvedeného vyplývá proti vymezení „průmyslové zóny“ nevyužité plochy strategických průmyslových zón a nevyužité plochy pro výrobu a skladování na území bezprostředně sousedícího města Louny. Potenciál vymezení „průmyslové zóny“ v řešeném území je tedy minimální a lze o něm uvažovat až po využití alespoň 60 % současně vymezených ploch, jak na území města Loun, tak i strategických průmyslových zón TRIANGLE a JOSEPH. Od vymezení „průmyslové zóny“ v roce 2005 ve změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby došlo ke změně pohledu na využívání zastavitelných ploch na půdách s nejvyšší ochranou, alespoň nepřímo a to zákonem č. 402/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který zdevítinásobil, resp. zešestinásobil, odvod za odnětí půdy I. třídy ochrany, resp. II. třídy ochrany. V tomto směru lze určitě hovořit o změně názoru zákonodárce, který již nadále nechce tolerovat zastavování nejúrodnějších půd a ztížil tak investorům výstavbu na těchto půdách. Zrušení „průmyslové zóny“ nebylo tedy libovůlí pořizovatele, zpracovatele nebo dokonce městyse, ale její zrušení bylo vynuceno pod tíhou faktů a argumentů. „Průmyslová zóna“ byla v původním návrhu územního plánu (březen 2012) vymezena v souladu se zadáním územního plánu, ve kterém pořizovatel předpokládal úspěšné vydání územního rozhodnutí k záměru skladovacích hal, neboť žádost byla stavebnímu úřadu doručena již v roce 2009. Vlastník proto předpokládá, že problematika průmyslové zóny bude v dalším řízení znovu pečlivě posouzena s přihlédnutím ke všemu, co v této připomínce uvedl, a že nakonec dojde k přijetí řešení respektujícího zájem na ochraně vlastnických práv v předmětném kontextu relevantně vyjádřený již zmíněným institutem legitimního očekávání. K argumentaci akcentující význam novely stavebního zákona pokládá vlastník za potřebné nejprve uvést, že zásadně nezpochybňuje možnost takového uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti orgánu územního plánování, v jehož důsledku dojde při vydání nového územního plánu ke změně území. Z hlediska takto vymezeného rozsahu rozhodovací pravomoci se na postavení orgánu územního plánování ani poslední novelou nic nezměnilo. Ostatně stejným způsobem byl definován věcný rozsah rozhodovací pravomoci při řešení problematiky změny území i v dřívějších předpisech a také legislativa ostatních států, se kterými se s ohledem na společný základ právní kultury Česká republika obvykle srovnává, vychází z analogických pravidel. Z posledně uvedeného vyplývá, že mezi vlastníkem a pořizovatelem, resp. ani městysem Cítoliby, není principiální spor v otázce obecného vymezení rozsahu rozhodovací pravomoci v územním plánování. Naproti tornu sporným je postup uplatněný v předmětném případě, a to jak z hlediska způsobu interpretace a aplikace právní úpravy, o němž se podrobně pojednává výše (zejména protichůdná argumentace nakonec završená tvrzením o nutnosti
- 150 -
zrušení průmyslové zóny), tak i posouzení právních důsledků novely, k čemuž se vlastník dále vyjadřuje. Z celého dosavadního průběhu řízení je zřejmé, že pořizovatel je přesvědčen o věcné správnosti svého postupu nejen z hlediska již zmíněného vymezení věcného rozsahu rozhodovací pravomoci, ale zejména také v otázce posouzení případných důsledků aplikace pravidel o náhradách za změnu území. Pořizovatel, který v oznámení ze dne 14. 2. 2013 cituje dvě pravidla přechodných ustanovení (konkrétně čl. II odst. 2 a 7 zákona č. 350/2012 Sb.), je zjevně přesvědčen o neexistenci ekonomického rizika ve vztahu k obci, dojde-li ke zrušení průmyslové zóny již za účinnosti novely stavebního zákona. Vlastník neshledává potřebným obšírně polemizovat s právním názorem, který si na danou právní otázku pořizovatel již zjevně autoritativním způsobem utvořil, zejména když taková argumentace by byla v dané fázi řízení předčasnou. Přesto alespoň stručně naznačí, o jaké úvahy se jeho oproti pořizovateli odlišný - právní názor opírá. Teprve další vývoj tohoto řízení a případně řízení o náhradě z titulu změny území přinese jednoznačnou odpověď na otázku, zda postup pořizovatele, který svůj právní názor zakládá toliko na úzce gramatickém výkladu novelizovaného ustanovení § 102 stavebního zákona bez přihlédnutí k vývoji právní úpravy, a tedy k historickému výkladu, a zřejmě také na zjištění o absenci speciálního přechodného ustanovení, nebyl unáhlený. K relevantní problematice vývoje pravidel o náhradě za změnu území vlastník nejprve připomíná, že právní úprava obsažená v ustanovení § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, institut těchto náhrad legislativně založila, když předchozí předpisy o stavebním řízení náhrady z tohoto důvodu neznaly (srov. právní úpravu obsaženou v zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, platném v době od 1. 10. 1976 do 30. 6. 2006, resp. ještě starší právní úpravu). V úvodní pasáži zvláštní části důvodové zprávy označené nadpisem Hlava III - nástroje územního plánování figuruje náhrada za změnu území, která náleží vlastníkům pozemků nebo staveb v důsledku omezení jejich práv jako jeden z takových základních nástrojů. Z celého obsahu důvodové zprávy, včetně její obecné části, i zhodnocení jejího souladu s právem Evropské unie, pak vyplývá snaha o přiblížení obsahu legislativy územního plánování a stavebního řízení civilizovanému standardu akcentujícímu institut právní jistoty. S ohledem k výše uvedenému jsou pravidla pojednávající o náhradě za změnu území obsažená v původním znění § 102 stavebního zákona legislativním vyjádřením věcného záměru, jehož základním cílem při nastavení interakcí instrumentů veřejného a soukromého práva bylo posílení právní jistoty vlastníka. Z hlediska širších souvislostí legislativního vývoje se jednalo o prosazení logického akcentu právní úpravy, když v předchozím období byl dlouhodobě favorizován tzv. veřejný (ve skutečnosti však vlastně svou povahou kolektivistický) zájem nad zájmem soukromým (vyjadřujícím právní postavení jednotlivce). Právě z tohoto důvodu byla jako základní podmínka nároku na náhradu stanovena samotná právní skutečnost změny území spočívající ve změně účelového určení, konkrétně v tom, že nemovitost nadále není uznána jako zastavitelné území. Z hlediska časového rozsahu pak nebylo ve smyslu hmotněprávním stanoveno žádné omezení. Z obsahu pravidel uvedených v § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, tak bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, že tato reflektují základní kritérium institutu legitimního očekávání vlastníka, nikoli pouze prokazatelné újmy ve smyslu institutu náhrady škody. Novela účinná od 1. 1. 2013 představuje změnu právě ve výše popsané koncepci věcného záměru a projevuje se ústupem od respektu k důsledné ochraně vlastnického postavení ve smyslu institutu legitimního očekávání a příklonem k úzce definovanému pojetí prokazatelné újmy. Za takovou újmu však již nadále není považováno markantní snížení ceny pozemku způsobené veřejnoprávním aktem, takže zcela bez povšimnutí zůstávají všechny relevantní souvislosti ovlivňující nakládání vlastníka s jeho nemovitým majetkem třeba právě v rámci jeho předpokládané realizace. Kromě toho se zakládá také časové omezení. Důvodová zpráva k novele v této souvislosti hovoří výhradně o veřejnoprávních aspektech územního plánování, přičemž akcentuje potřebu vyšší míry flexibility v rozhodování. Problematikou ochrany postavení vlastníků, jejichž právní pozice se takto výrazně zhoršuje, se důvodová zpráva vůbec nezabývá a na rozdíl od důvodové zprávy k původně schvalovanému
- 151 -
stavebnímu zákonu nemá v těchto souvislostech žádnou zmínku o ústavní konformitě přijatého řešení. Stejný závěr se týká i zhodnocení souladu navrhované úpravy s mezinárodními smlouvami a právem Evropské unie, když oproti původně přijímané normě v analogické pasáži důvodové zprávy k novele figurují pouze mezinárodní akty, jejichž předmětem úpravy je ochrana životního prostředí, zatímco zcela chybí posouzení ve vztahu k relevantním předpisům primárního komunitárního práva. K celému vývoji předmětného ustanovení je třeba ještě dodat, že nabytí účinnosti § 102 v jeho původním znění bylo oproti účinnosti celého stavebního zákona odloženo, když stavební zákon nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2007, zatímco ochranné ustanovení o náhradách (konkrétně § 102 odst. 2) se stalo účinným až 1. 1. 2012. Původní návrh přitom předpokládal odložení účinnosti zmíněného ustanovení jen k 1. 1. 2010. Z písemných záznamů o projednávání stavebního zákona v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky lze učinit spolehlivý závěr o působení významných lobbyistických tlaků s cílem zabránit přijetí jakéhokoli ustanovení o náhradě z titulu změny území, případně výrazně zpřísnit pravidla o takové náhradě. Tyto skutečnosti se zřetelně projevily jak při schvalování samotného stavebního zákona (jeho výsledkem ostatně bylo právě již popsané prodlužování nabytí účinnosti ochranného ustanovení o náhradách), stejně jako při schvalování novely, když z pohledu postavení vlastníků byla nakonec v rámci variantního řešení přijata ještě horší pravidla, než jaká obsahovala nejméně výhodná varianta (zejména z hlediska časových údajů). Vlastník považoval za vhodné připomenout všechny tyto souvislosti představující východiska historického výkladu, neboť judikatorní korekce orgánem státu nebo samosprávy prosazovaného výkladu tradičně k takovým okolnostem přihlíží. Z pohledu vysoce relevantní podmínky ústavní konformity se tento závěr týká jak roviny výkladu a aplikace (v rámci uplatnění pravomoci obecné justice), tak i úrovně samotného obsahu právní úpravy (v rámci uplatnění pravomoci Ústavního soudu). Podle názoru vlastníka je přinejmenším zřejmým a mezi ním a pořizovatelem snad dokonce nesporným, že vlastní tvorba práva i jeho interpretace a aplikace je v oblasti územního plánování výrazně ovlivněna střetem veřejného a individuálního zájmu. Stejně tak není důvodu pochybovat o tom, že smyslem této úpravy a zajisté i její interpretace a aplikace je nalézání souladu mezi oběma těmito zájmovými póly s cílem efektivního územního uspořádání, včetně účelového určení využití jednotlivých pozemků. V těchto souvislostech však vlastníku nezbývá než konstatovat, že pořizovatel měl v průběhu celého procesu vždy na zřeteli jen jednu stranu problému, zatímco pomíjel individuální zájem vlastníků, jejichž nemovitosti leží v oblasti průmyslové zóny. Popsaný postup při uplatnění rozhodovací pravomoci, zejména z pohledu načasování zveřejněni posledního návrhu z ledna 2013, svědčí o snaze po účelovém prosazení evidentně již dříve akcentovaného záměru tvrdě realizovaného i přes zvýšení rizika procesní napadnutelnosti takto otevřeně proti soukromým subjektům použité interpretace. Jakkoli vlastník nemůže disponovat přesnými informacemi o způsobu utváření právních názorů orgánů územního plánování, je zřejmým, že metodické postupy v jejich činnosti se až nápadně podobají argumentaci odpůrců přijetí právních pravidel důsledně ochraňujících právní jistotu vlastníka, především také uznáním relevance kritéria legitimního očekávání. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce (názoru) zcela opomněl návrh územního plánu z března 2012, jehož obsahem byla i „průmyslová zóna“. Pokud by tedy bylo cílem pořizovatele zohledňovat pouze zájem veřejný (ochranu životního prostředí jak tvrdí navrhovatel) bez zohlednění zájmu soukromých, nebyly by plochy „průmyslové zóny“ součástí zadání územního plánu ani návrhu územního plánu z března 2012. Jak již bylo několikrát uvedeno, v případě relevance připomínky, která by obsahovala „reálné“ fyzické záměry navrhovatele, resp. vlastníka nemovitostí, mohl pořizovatel přistoupit k důslednější obhajobě a ochraně „průmyslové zóny“. Vzhledem k tomu, že navrhovatel ve své připomínce argumentuje snížením hodnoty svého majetku (finanční ztrátou), nezbývá pořizovateli jiná možnost než se přiklonit k faktům a argumentům veřejného zájmu, neboť pořizovateli nejsou známy žádné fyzické záměry, které by mohl obhajovat. Snížení hodnoty nemovitého majetku nelze v takto
- 152 -
obecné podobě hodnotit jako přípustný argument, který by měl oponovat veřejnému zájmu ochrany životního prostředí. Načasování již bylo popsáno výše. Pořizovatel postupuje tak, aby maximálním způsobem vyvážit udržitelný rozvoj území jako veřejný zájem na jedné straně a soukromé zájmy na straně druhé. V obecné rovině vlastník sice - jak již bylo uvedeno - nepochybuje o pravomoci a věcné příslušnosti pořizovatele k provedení zásahu ve smyslu zrněny území v rámci vydání nového územního plánu, současně však má závažné pochybnosti o věcné správnosti jeho postupu v daném případě, když shledává rozpor s celou řadou principů nastolených judikaturou v rámci jí vymezeného algoritmu přezkumu aktů vydávaných v územním řízení. Nedojde-li ke změně stanoviska, bude samozřejmě tato problematika předmětem dalších instrumentů procesní obrany. Stejný závěr se týká i otázky náhrad, a to jak v rovině interpretační, tak i legislativní. Z výše podaného popisu vývoje právní úpravy i jejího konstitučního zázemí vyplývá přinejmenším zásadní pochybnost o ústavní konformitě autoritativního právního názoru o spolehlivě bezvýjimečném uplatnění pravidla o náhradách podle novely ve všech případech, kdy byla změna - třeba i v rámci již běžícího procesu – provedena v době po 31. 12. 2012. Vypořádání pořizovatele: Nejedná se o nic jiného než o právo navrhovatele. Vlastník je toho názoru, že dokonce i v samotné interpretační a aplikační rovině je takový právní názor sporným, když není vyloučeno postupovat jinak, a to způsobem ústavně konformním. S přihlédnutím k principu průniku ústavních kautel do interpretace všech ustanovení obyčejného práva i k historickému výkladu existuje nezanedbatelný argumentační prostor zejména ve vzájemné souvislosti uplatnění institutů intertemporality a retroaktivity. Novela stavebního zákona sice neobsahuje speciální interternporálium, které by se zabývalo aplikací nově koncipovaného ochranného ustanovení § 102, avšak přinejmenším v řízeních, která byla zahájena před nabytím účinnosti novely stavebního zákona, lze na potřebu respektu k úrovni ochrany individuálních vlastnických práv nastolené pravidlem účinným před novelou usuzovat jak z obsahu ostatních přechodných ustanovení, která mají jen úzce procedurální charakter (tento závěr se týká i pořizovatelem připomínaného či. II odst. 2 a 7 novely), a směřují-li výjimečně také k ovlivnění hmotněprávní pozice, pak jedině s důsledky in favorem (úprava restrikcí vymezení předkupního práva), tak i ze samotného vývoje znění ustanovení § 102, včetně v novele uvedených časových údajů. Jen pro úplnost je třeba dodat, že samotná přechodná ustanovení novely stavebního zákona sledují logiku postupné realizace všech činností směřujících k vydání nového územního plánu, a tedy komplexní povahu celého procesu aktualizace územně plánovací dokumentace, takže z hlediska vymezení pojmu řízení by právě v souvislosti obsahu intertemporálií nemohl obstát restriktivní výklad zužující řízení jen na činnosti realizované podle § 52 a násl. stavebního zákona. V případě neúspěchu interpretačního řešení se ještě větší prostor nabízí ve vztahu k legislativnímu testu ústavní konformity. Jakkoli je vlastník toho názoru, že věcně správné řešení lze nalézt v interpretační rovině, v každém případě vystupuje do popředí výrazná pochybnost o ústavním souladu novelizovaných pravidel o náhradách za změnu území. Novela stavebního zákona totiž zcela pomíjí význam dlouhodobě respektované spolehlivosti vkladů do nemovitého majetku, právní úpravu fakticky vrací do režimu z doby řízené ekonomiky a jde proti zásadním trendům tržního hospodářství. Skutečností je, že markantní snížení hodnoty nemovitého majetku vyvolané obsahem veřejnoprávního aktu má přinejmenším svými důsledky povahu vyvlastnění. Svou podstatou se totiž jedná o obdobný mechanismus uplatnění veřejné moci jako v případě zásahů postihujících hodnotu vkladových účtů s důsledkem výrazné finanční ztráty soukromých subjektů. Na věcné správnosti tohoto závěru nemůže ničeho změnit ani případný vývoj legislativy, který pod tlakem určitých lobbyistických skupin směřuje k relativizaci principů
- 153 -
ochrany vlastnického práva a právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, ani způsob interpretace a aplikace právní úpravy. Tento trend zpochybňující reálné (nikoli pouze formální) uplatňování relevantních zásad individuální ochrany směřuje k protiústavnímu řešení, a to bez ohledu na to, zda se tak děje jen v úrovni interpretace a aplikace práva nebo při jeho vlastní tvorbě. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné přirovnání „snížení hodnoty nemovitého majetku“ k aktu „vyvlastnění“, nelze než odmítnout, jelikož podstatou vyvlastnění je přechod vlastnického práva z vlastníka na jinou osobu nebo omezení vlastnického práva. Zrušení „průmyslové zóny“ resp. převod plochy z plochy zastavitelné na územní nezastavěné nijak nemění vlastnická práva a nijak je neomezuje. K argumentaci navrhovatele je ještě nutné dodat, že městys Cítoliby prostřednictvím změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby dal vlastníkům nemovitostí ležících pod „průmyslovou zónou“ příležitost, zhodnotit svůj majetek. Dne 11.05.2006 nabyl platnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který už ve svém původním znění deklaroval zánik územně plánovacích dokumentací pořízených před dne 01.01.2007. Z tohoto faktu lze dovodit, že navrhovatel nemohl legitimně očekávat zachování „zastavitelnosti“ svých pozemků po uplynutí lhůt platnosti územně plánovacích dokumentací pořízených podle zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. V souvislostech předmětného případu je tak zřejmé, že samotný vztah odpovědnosti vlastníka k jeho nemovitému majetku, který je ve vlastnictví rodiny již po řadu generací, mu ukládá (a lze předpokládat, že stejně tak i ostatním dotčeným vlastníkům), aby využil všech procesních prostředků k obraně svého práva. Vlastník je totiž přesvědčen, že postup uplatněný v jeho případě se vymyká ústavnímu rámci principů zajišťujících vyváženost mezi působením instrumentů veřejného a soukromého práva, a tak soulad mezi veřejným a individuálním zájmem, zatímco naopak naplňuje znaky ústavní non konformity, a to především popřením důsledného uplatnění ústavních kautel zajišťujících ochranu vlastnictví s důsledkem legitimně neodůvodnitelné ztráty hodnoty nemovitého majetku. Jakkoli vlastník může s vysokou pravděpodobností aspirovat na přiznání alespoň částečné náhrady za změnu území i podle pravidel obsažených v novele stavebního zákona, neboť je schopen prokázat existenci smluvně realizovaných investic do stavební přípravy svých pozemků, ani tato možnost nic nezmění na jeho úsilí po dosažení spravedlivého řešení. Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu nijak neomezuje navrhovatele v nakládání se svým majetkem. Návrh územního plánu nenavrhuje žádná omezení vlastnických práv k pozemkům navrhovatele uvedeným v bodě III. Návrh územního plánu zachovává skutečné (fyzické) využití pozemků, tj. pro zemědělské účely. Navrhovatel ve své připomínce, jakkoliv se snažil argumentovat, neprokázal žádný faktický záměr, který by mohl být na jeho pozemcích (nemovitém majetku) realizován. Jediným argumentem navrhovatele je „snížení finanční hodnoty“ jeho majetku. Jedinou nezákonnost, kterou navrhovatel spatřuje v procesu pořizování, je porušení principu „legitimního očekávání“. Ve věci realizovaných investic do stavební přípravy, by bylo vhodné, kdyby je navrhovatel uvedl konkrétně. Pořizovatel si tak opět nezbývá nic jiného než si o investicích učinit úsudek z databází vedených oddělením územního plánování a památkové péče a oddělením stavebního řádu odboru stavebního úřadu a životního prostředí Městského úřadu Louny. Z těchto databází vedených od roku 2004. K pozemku parc. č. 1184 nejsou evidovány žádné formální kroky vůči stavebnímu úřadu, jejichž výsledkem by mělo být získání územního souhlasu nebo územního rozhodnutí. K pozemku parc. č. 1187 v katastrálním území Cítoliby bylo v minulosti (od roku 2009 do roku 2013) stavební úřadem vedeno územní řízení, které však bylo stavebním úřadem zastaveno pro neúplnost žádosti o územní rozhodnutí. Za 4 roky, tj. po dobu probíhajícího řízení nebyla společnost, která není totožná s navrhovatelem, předložit stavebnímu úřadu úplnou žádost, tak aby stavební úřad mohl dokončit řízení o územním rozhodnutí.
- 154 -
Navrhovatel opět, jako v celé připomínce, pouze téma připomínky naznačil a to navíc v nejobecnější možné rovině bez jakékoliv konkretizace. Pro pořizovatele je tak těžké uvažovat veškeré možné záměry navrhovatele. Nicméně, snaho pořizovatele bylo si z vlastních databází zjistit co nejvíce doplňujících informací, aby se vyhodnocení připomínky maximálně přiblížilo skutečné realitě a záměrům navrhovatele. I přes posledně uvedené však vlastník, jak již připomenul, považuje za poněkud předčasné podrobněji předestírat širší právní - zejména ústavněprávní - argumentaci na podporu této zásadní připomínky. Z tohoto důvodu se proto omezil jen na naznačení základu takové argumentace, zejména když předpokládá, že věc tak daleko nedojde, neboť pořizovatel při dalším řízení k jeho názoru přihlédne. III.
Petit
S ohledem ke všemu, co bylo uvedeno v předchozích bodech tohoto podání, vlastník n a v r h u j e úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl v rozsahu předpokládaném návrhem územního plánu z března 2012, včetně zachování v tomto návrhu užitého označení VP.1/1 a VP.1/2. Vlastník je toho názoru, že přijetí jeho připomínky umožní efektivnější využití území obce, kterého se týkají, neboť jejím smyslem je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem. V předmětných souvislostech se konkrétně jedná o smysluplný kompromis mezi ochranou životního prostředí a racionální podporou ekonomického rozvoje, včetně vytváření předpokladů pro řešení vysoké míry nezaměstnanosti v regionu. Ostatně i dřívější návrhy územního plánu pořízené v rámci celého procesu k těmto souvislostem přihlížejí. Vyhodnocení: Připomínce uvedené v čl. III. Petit se nevyhovuje. Návrh územního plánu bude zachován v současné podobě. Odůvodnění nevyhovění připomínky je součástí vypořádání pořizovatele uvedené v textu připomínky navrhovatele. Navzdory rozsáhlosti připomínky lze vnímat jako jediný argument navrhovatele snížení finanční hodnoty nemovitosti. Tento argument nelze z hlediska všech cílů a úkolů stanovených §§ 18 a 19 stavebního zákona považovat za relevantní. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“ 5.12. Připomínka – Josef Keprta - upřesnění č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne:
MULNCJ 25726/2013 03.04.2013 - 155 -
ze dne:
02.04.2013
Josef Keprta nar. 20.03.1938 Zeměšská 26 43902 Cítoliby Upřesnění petitu připomínek k návrhu územního plánu Cítoliby Petitem uvedeným v bodu III. připomínek uplatněných k návrhu územního plánu městysu Cítoliby se vlastník domáhá zachování oblasti průmyslové zóny v severní části katastrálního území městysu Cítoliby. Vlastník dospěl k závěru o potřebě upřesnění definice území průmyslové zóny obsažené v petitu tak, aby bylo zřejmé, že oblast kvalifikovaná jako průmyslová zóna se rozkládá v celém prostoru severně od silnice I/7. V běžící lhůtě pro uplatnění připomínek proto vlastník zmíněný petit u p ř e s ň u j e takto: Vlastník n a v r h u j e úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a v celém prostoru severně od silnice I/7 jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Vyhodnocení pořizovatele: Upřesnění petitu připomínky pana Josefa Keprty ze den 28.03.2013 evidované pořizovatelem pod číslem jednacím MULNCJ 24949/2013, nic nemění na vyhodnocení původní připomínky, viz vyhodnocení připomínky pod č. 29). 5.13. Připomínka – Ing. Miloslav Pěnička, Jaroslava Pěničková
Obr. č. 11 - pozemek parc. č. 1189 v k.ú. Cítoliby u Loun
- 156 -
Obr. č. 12 - pozemek parc. č. 1169, 1168 a 1138 v k.ú. Cítoliby u Loun č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 24913/2013 29.03.2013 29.03.2013
Ing. Miloslav Pěnička nar. 28.01.1939 Liběšovice 49 43801 Žatec Jaroslava Pěničková nar. 12.06.1941 Liběšovice 49 43801 Žatec Připomínky k návrhu územního plánu Cítoliby Přílohy: -
část hlavního výkresu návrhu územního plánu únor 2011 k připomínce označené I. (příloha č. 1) část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 k připomínce označené I. (příloha č. 2) část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 k připomínce označené I. (příloha č. 3)
- 157 -
-
část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 k připomínce označené II. (příloha č. 4) část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 k připomínce označené II. (příloha č. 5) část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 k připomínce označené III. (příloha č. 6)
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí v přílohách přílohu č. 1 jako „návrh územního plánu z února 2011“. Ve skutečnosti se jedná o „výkres současného využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ doplňujících průzkumů a rozborů z února 2011. V žádném případě se nejedná o návrh územního plánu, ale o doplňující průzkumy a rozbory zpracované zhotovitelem (projektantem) územně plánovací dokumentace jako podklad pro návrh zadání územního plánu Cítoliby. Doplňující průzkumy a rozbory doplňují územně analytické podklady o podrobnosti, které již v územně analytických podkladech nelze zobrazit anebo nejsou jejich cílem. Pokud doplňující průzkumy a rozbory vymezují záměry na změny území, tak je vymezují pouze k prověření v návrhu územního plánu. Oznámením Městského úřadu Louny, odboru stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele ze dne 14. 2. 2013 byl zveřejněn návrh územního plánu městysu Cítoliby s tím, že toto oznámení se v intencích § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž každý má možnost do 30 dnů ode dne doručení uplatnit písemné připomínky. V odůvodnění oznámení ze dne 14. 2. 2013 se zejména v kontextu procesního postupu připomíná význam zásadní novely stavebního zákona, kterou představuje zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen novela stavebního zákona). Konkrétně se upozorňuje na obsah některých přechodných ustanovení, včetně pravidla, podle kterého se činnosti vykonané před 1. 1. 2013 neopakují, a každá nová činnost se provádí podle novely. V závěru odůvodnění se proto výslovně uvádí, že z tohoto důvodu úřad územního plánování „dodatečně“ doručuje veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. V poučení označeném jako upozornění se pak ještě dodává, že oznámení se považuje za doručené patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce Městského úřadu Louny, přičemž písemné připomínky je možné uplatnit u pořizovatele do 30 dnů od doručení tohoto oznámení. K návrhu územního plánu městysu Cítoliby uplatňují vlastníci v intencích výše zmíněného oznámení ze dne 14. 2. 2013 tyto připomínky: Nemovitý majetek Ing. Miloslava Pěničky a Jaroslavy Pěničkové představující součást jejich společného jmění manželů je evidován na listu vlastnictví (dále jen LV) č. 715 pro katastrální území Cítoliby, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny. Vzhledem k povaze zásahu předpokládaného návrhem územního plánu i další aktivitě zamýšlené samotnými vlastníky se dále uvedené připomínky dotýkají především čtyř pozemků vlastníků evidovaných na zmíněném LV. Konkrétně se jedná o pozemky parc. č. 1189 o výměře 28 402 m2, parc. č. 1169 o výměře 36 818 m2, parc. č. 1168 o výměře 20 794 m2 a parc. č. 1138 o výměře 9 999 m2. Dále uplatňované připomínky se proto týkají: - návrhem územního plánu předpokládané zrněny území v podobě zrušení tzv. průmyslové zóny, jejíž součástí je pozemek vlastníků parc. č. 1189 (připomínka označená I.), - kvalifikace účelového využití části pozemku parc. č. 1169 a zásahu do pozemku parc. č. 1168 (připomínka označená II.),
- 158 -
-
umožnění realizace soukromých záměrů vlastníků, včetně úvah o případné stavební činnosti na jejich pozemku parc. č. 1138 (připomínka označená III.). Vlastníci pokládají za účelné nejprve uvést, že mají jako majitelé několika pozemků v katastrálním území městysu Cítoliby zájem na rozvoji této obce, a proto zásadně respektují potřebu realizace některých zásahů, jejichž cílem je právě umožnění takového rozvoje. Vzhledem k tomu, že vlastním smyslem územního plánování je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem, neobejde se tato činnost bez určitých kompromisů. Vlastníci jsou k takovým kompromisům připraveni, současně však upozorňují na potřebu důsledné ochrany vlastnického práva, která se při územním plánování tradičně naplňuje prostřednictvím principu minimalizace zásahů. Stejně tak si dovolí předpokládat, že jim bude umožněna realizace jejich vlastních záměrů, zejména když jsou evidentně v souladu s předpokládaným dalším rozvojem obce. I.
Změna území v oblasti průmyslové zóny
První a zcela zásadní připomínka vlastníků se týká té části územního plánu, jíž se intervenuje do oblasti dosud označené jako tzv. průmyslová zóna. Z hlediska nemovitého jmění vlastníků se tato připomínka týká pozemku parc. č. 1189 o výměře 28 402 m2. Uvedený pozemek leží v severní části katastrálního území městysu Cítoliby v oblasti trojúhelníku mezi silnicemi I/7 a II/229 a již realizovanou průmyslovou a komerční zástavbou. I.a
Základní východiska
V dosud platném územním plánu je tato severní část katastrálního území městysu Cítoliby kvalifikovaná jako zastavitelné území s bližším účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Stejným způsobem je předmětné území vyznačeno i na návrhu územního plánu (hlavní výkres) připravovaného v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace. Konkrétně v návrhu z února 2011 je tato oblast označena jako VP.1/1. V následujícím návrhu z března 2012 (hlavní výkres) je tato oblast průmyslové zóny zakreslena ještě ve větším rozsahu, přičemž je označena jako VP.1/1 (východně od silnice II/229) a VP.1/2 (západně od téže komunikace). Uvedené skutečnosti jsou dokládány obsahem příloh č. 1 a č. 2, v nichž je vyznačen také samotný pozemek parc. č. 1189. Obdobně je tato oblast průmyslové zóny ve výkresech Koncepce uspořádání krajiny jednoznačně kvalifikována jako zastavitelné území (vyznačení růžovou barvou). V textové části (výroku i odůvodnění) návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012 se pak opakovaně vyzdvihují klady takového řešení, přičemž se mimo jiné konkrétně uvádí, že: − Největší navrhované plochy vymezuje územní plán na severním okraji k. ú. Cítoliby v přímé návaznosti na zastavěné území města Louny a obce Chlumčany. Územní plán zde navrhuje „Průmyslovou výrobu a sklady - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2. Plochy vyplňují prostor mezi stávajícími výrobními plochami v k. ú. Louny, k. ú. Chlumčany, silnicí I/7 a silnicí II/229. Plochy mají výhodnou dopravní polohu při silnici I/7, resp. po zkapacitnění R 7. Celková velikost řešeného území je 456 050,63 m2. Jedná se o velké rozvojové plochy, které svým významem přesahují území městyse Cítoliby. Využití těchto ploch je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“, aby bylo zřejmé zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně. Přičemž bude klíčové řešení dopravního napojení těchto ploch. Požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (str. 31 výrokové části návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Na území městyse Cítoliby se nachází dva menší výrobní areály (v jihozápadní části v návaznosti na areál zámku a v jihovýchodní části) a velký výrobní areál Áisan Industry Czech, spol. s r. o. na severovýchodním okraji řešeného území, při silnici I/7. Stávající areály v řešeném území nemají žádné velké prostorové rezervy pro umístění nových výrobních zařízení. Vzhledem k tomu navrhuje územní plán v návaznosti na stávající výrobní areál a silnici I/7 dvě plochy průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl (VP.1/1 a VP.1/2). Tento prostor při frekventované silnici I/7(budoucí R 7) je pro vznik moderní
- 159 -
ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici (str. 8 a 9 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Územní plán naplňuje cílové charakteristiky krajiny uvážlivým rozvojem výrobních funkcí, kdy jsou největší plochy pro průmyslovou výrobu a sklady navrženy v prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7,), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva, mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 24, třetí odrážka cílových charakteristik odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Územní plán nenavrhuje žádné rozvojové záměry, které by negativně ovlivňovaly charakter krajiny. Největší plochy navrhuje územní plán pro průmyslovou výrobu a sklady do prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím Je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 30 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). Teprve ve zcela poslední fázi řízení dochází k zásadnímu obratu, když v návrhu územního plánu z ledna 2013 není v hlavním výkresu oblast průmyslové zóny zakreslena (srov. přílohu č. 3) a ve výkresu Koncepce uspořádání krajiny není vyznačena jako zastavitelné území. V hlavním výkresu se uchovalo vyznačení stávajícího stavu jen v severovýchodní oblasti průmyslové zóny, konkrétně v již zastavěné části; tato oblast je ve výkresu označována symbolem VP.1. Zcela vypadlo dosavadní vyznačení v legendě dosud zakreslené jako návrh a tato oblast nadále není respektována ani jako rezerva. Bylo-li - jak se alespoň zdá vyplývat z hlavního výkresu (leden 2013) - skutečně záměrem zrušení celého dosud nezastavěného území průmyslové zóny (ve všech předchozích návrzích respektovaného jako zastavitelné), pak tato skutečnost se jen velmi nejasně promítá do textové části územního plánu (opět v poslední variantě leden 2013). Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu z ledna 2013 je upraveným návrhem územního plánu v souladu s došlými stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu (sousední obce vyjma požadavku města Loun neuplatnily žádné připomínky). Veřejnost (navrhovatel) měla tedy možnost se seznámit s upravenou verzí, která je plně v souladu se stanovisky dotčených orgánu a krajského úřadu. Ačkoliv tuto úpravu stavební zákon nevyžaduje bylo vzhledem k rozsahu úprav vhodné ji pořídit, tak aby mohl každý uplatnit připomínky k návrhu územního plánu, což se také stalo. Ve výrokové části - leden 2013 - není o průmyslové zóně žádná zásadní zmínka, konkrétně se tato výroková část vůbec s takovou relevantní změnou nevypořádává. O průmyslové zóně se v této výrokové části hovoří jen v pasáži pod písmenem f) v tabulce uvedené v části, která je označena podnadpisem 1. Zastavěné území a zastavitelné plochy pod marginálními rubrikami Plochy výroby a skladování, Průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl (VP.1). Vlastní obsah právě zmíněnými rubrikami uvozené tabulky je zcela identický s tím, který je obsažen v předchozí výrokové části návrhu územního plánu z března 2012. V jednotlivých pasážích jsou definovány podmínky hlavního využití, přípustného využití, podmíněně přípustného využití, nepřípustného využití a prostorového uspořádání. Jak již bylo uvedeno, samotný obsah zůstává nezměněn, včetně stanovení takových podmínek, jaké představuje možnost výstavby objektů pro průmyslovou výrobu, pokud nebudou překročeny imisní a hlukové limity a podílu zpevněných ploch maximálně 60 % s tím, že zbytek budou tvořit plochy zeleně. Z kontextu je tak přinejmenším zřejmé, že tato pasáž výrokové části se nemůže vztahovat jen k již zastavěnému území, které ostatně - poněkud paradoxně - ani právě citované podmínky neplní. Podmínky jsou svou povahou koncipovány jako stanovené předpoklady určující limity při budoucím využití předmětného území (podmínky jsou zjevně definovány pro futuro). Vypořádání pořizovatele:
- 160 -
Navrhovatel uvádí, že ve výrokové části se neuvádí žádná zmínka o zrušené ploše zastavitelného území (průmyslové zóny), tedy o ploše s rozdílným způsobem využit. U plochy (pro výrobu podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění změny č. 2) byl po intervenci krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu ponechán způsob využití vedený v katastru nemovitostí. Nedošlo tak k žádné změně způsobu využití a plocha je vymezena ve stávajícím stavu. Výroková část nemá zdůvodňovat a vypořádávat se změnami oproti prvotnímu návrhu územního plánu, k tomu slouží odůvodnění územního plánu. Výroková část musí odpovídat části grafické a musí řešit pouze: „kde, co, jak a kdy“ nesmí řešit „proč“ k tomu slouží, jak bylo uvedeno výše, odůvodnění územního plánu. Pasáž kapitoly f) řešící průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl se vztahuje pouze na plochy zastavěného území, ve kterých je tento způsob využití již realizován. Územní plán nepřebírá podmínky území tak, aby byl v souladu s územím. Územní plán podmínky (regulativy) navrhuje a území musí být „v budoucnu“ v souladu s ním, resp. jeho regulativy. Nelze připustit, aby tvorba územně plánovací dokumentace pouze kopírovala území včetně problémů, které se staly v minulosti a byly by tak legalizovány. Územní plán musí řešit budoucnost plochy nikoli pouze současné využití, neboť „současné využití“ je nutné chápat pouze k vydání územního plánu, vše potom je už budoucnost, tj. „navrhovaný“ způsob využití. Z toho vyplývá, že veškeré regulativy je nutné směřovat do budoucna jako cíl, kterého má územní plán dosáhnout. Naproti tomu v části odůvodnění územního plánu se pod písmenem h) označeném jako Vyhodnocení splnění požadavků zadání výslovně zmiňuje zrušení průmyslové zóny. K této věci se přitom konkrétně uvádí: Zadání územního plánu Cítoliby obsahovalo v kapitole „l) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem“ požadavek na zpracování regulačního plánu pro plochy, které svým významem přesáhnou území městyse Cítoliby a požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu Cítoliby. Územní plán původně vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití bylo podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku. V odůvodnění územního plánu (varianta leden 2013) se žádná další negativní zmínka o průmyslové zóně neobjevuje, naopak zachovány zůstaly některé pasáže hodnotící kladně možnost výstavby v navrhovaných částech zóny označovaných symboly VP.1/1 a VP.1/2. Konkrétně se jedná o část výše citovaného textu na str. 8 a celou pasáž na str. 24. Z hlediska komparace odůvodnění návrhů územního plánu ve variantách březen 2012 a leden 2013 se v prvním případě jedná o částečnou, ve druhém o plnou identitu textu. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“ K věci je ještě třeba znovu připomenout, že požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (již citovaná str. 31 výrokové části návrhu územního plánu ve variantě březen 2012). Tento požadavek se ve vztahu k oblasti průmyslové zóny označované VP.1/1 a VP.1/2 zdůvodňuje potřebou vymezit zastoupení
- 161 -
ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně (str. 18 a 20 odůvodnění územního plánu varianta březen 2012), přičemž se současně předjímá negativní stanovisko orgánu kraje. K této věci se konkrétně uvádí: Územní plán vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu nebyl splněn. Konkrétní znění Zadání regulačního piánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 bude zpracováno až na základě kladného stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje (KÚÚK), Odboru ochrany ZPF k Návrhu územního plánu Cítoliby dle § 50 Stavebního zákona. Vzhledem ke kvalitě zemědělských půd které se nacházejí na půdách I. a II. třídy ochrany lze předpokládal, že KÚÚK vydá k návrhu využití těchto ploch pro průmyslovou výrobu a sklady záporné stanovisko. V případě vydání kladného stanoviska bude vypracováno Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 v rozsahu Přílohy č. 9 k Vyhlášce č. 500/2006 Sb. Vypořádání pořizovatele: Je nutné doplnit, že požadavek v zadání územního plánu, byl koncipován obecně pro plochy a způsoby využití, které přesáhnou svým významem hranice městyse Cítoliby. Návrh zadání územního plánu neurčil žádné konkrétní plochy, na kterých bude vymezen regulační plán, toto vymezení nechal na zpracovateli, jako autorizované osobě v oboru územního plánování, aby zhodnotil jeho potřebnost a nutnost. Důvodem pořízení regulačního plánu pro plochy jejichž význam překročí území městys, mimo důvody uvedené v odůvodnění územního plánu, a které uvádí ve své připomínce navrhovatel, bylo udržet vysokou urbanistickou hodnotu území s využitím nejmodernějších evropských trendů se zajištěním vysoké estetické hodnoty jednotlivých staveb a jejich prostředí. Tyto regulace ovšem není možné nastavit v rámci územního plánu, neboť by překročili hranici podrobností, které již nenáležejí. Jedinou skutečně závaznou možností s rovnou platností územnímu plánu bylo pořízení regulačního plánu (v územním plánu podmínit výstavbu pořízením regulačního plánu). Předpoklad zpracovatele o negativní připomínce krajského úřadu byl jeho pouhou domněnkou, kterou se snažil zdůvodnit, proč nesplnil úkol uložený zadáním územního plánu. Zpracovatel, pořizovatel ani městys neměl v době zpracování návrhu zadání ani zpracování samotného návrhu územního plánu žádné informace o negativním stanovisku k uvedeným plochám. Návrh územního plánu (březen 2012) byl odevzdán zpracovatelem v soudu se stavebním zákonem a pořizovatelem projednán s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi taktéž v souladu s právními předpisy. Žádný s dotčených orgánů, krajský úřad k nezpracování zadání regulačního plánu ve svých stanoviscích nepřipomínkoval. I pro pořizovatele je složité hodnotit nezákonnost nezpracování zadání regulačního plánu, resp. absenci kapitoly výrokové části, když její absencí nedošlo k žádnému zkrácení práv a povinností dotčených orgánů, krajského úřadu, sousedních obcí a ve společném jednání ani veřejnosti (každého). Zadání by musel zpracovatele stejně doplnit před veřejným jednáním, kde by k němu mohli dotčené orgány a krajský úřad uplatnit svá stanoviska, sousední obce připomínky a veřejnost připomínky a námitky, neboť by se jednalo o změnu oproti návrhu projednávaném ve společném jednání. Pokud by dotčené orgány a krajský úřad uplatnil svá stanoviska, která by si vynutila úpravu návrhu územního plánu (třeba i jen kapitoly řešící zadání regulačního plánu), byl by pořizovatel nucen svolat opakované veřejné jednání. Z procesního hlediska lze konstatovat, že nedošlo k žádné nevratné újmě žádného z účastníků procesu pořizování územního plánu. Ještě je nutné dodat, že se jednalo o nestandardní postup s horší srozumitelností. Předpoklad zpracovatele o negativním stanovisku orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedený v návrhu územního plánu (březen 2012) byl velmi nešťastně formulován. Krajský úřad jako orgán ochrany zemědělského půdního fondu se na tento předpoklad ve svém stanovisku nikterak neodvolával. I.b
Stanovisko vlastníků
Z výše uvedeného popisu podstatných částí návrhů územního plánu postupně pořizovaných v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postihujících oblast
- 162 -
průmyslové zóny lze především usuzovat na věcně nesprávnou a zcela nepřesnou realizaci záměru, je-li vůbec takovým záměrem zrušení oblasti průmyslové zóny v předchozích fázích řízení označované symboly VP.1/1 a VP.1/2. Uvedené citace poukazují na zásadní rozpory v obsahu textové části, a to jak ve výroku, tak i v odůvodnění. Jak již bylo uvedeno, samotný výrok vůbec neobsahuje relevantní informaci o tak podstatném zásahu do dosavadního stavu, zatímco obsah citované tabulky naopak podporuje úvahu o možnosti realizace výstavby v předmětné oblasti, neboť jinak by postrádalo smyslu vymezení podmínek pro takovou činnost. Obdobně byly připomenuty zásadní rozpory v odůvodnění. Za dané situace by vlastníci zřejmě mohli dokonce namítat nejasnost samotného záměru, když zrušení průmyslové zóny ve smyslu zásadní změny využití předmětného území vyplývá pouze z výkresů a jediné zmínky uvedené v odůvodnění textové části územního plánu (konkrétně na str. 72 takové části). Z procesní opatrnosti vlastníkům nezbývá, než v rámci prostředku obrany, za který v této fázi považují také uplatnění připomínek, vycházet z horší varianty, a tedy z toho, že pořizovatel má skutečně v úmyslu průmyslovou zónu zrušit, jakkoli tento svůj záměr nedokázal nezpochybnitelným způsobem inkorporovat do jím navrhovaného územního plánu. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel nemá žádné úmysly. Pořizovatel pořizuje návrh územního plánu pouze v mezích platných právních předpisů a rozsahu schváleného zadání územního plánu v součinnosti s určeným členem zastupitelstva, jenž je kontrolním orgánem zastupitelstva městyse. Pořizovatel je v procesu pořizování návrhu územního plánu taktéž vázán stanovisky dotčených orgánů a stanoviskem krajského úřadu. Pokud by se chtěl pořizovatel od stanoviska odklonit, muselo by být stanovisko nezákonné a pořizovatel by musel vyvolat rozpor (dle správního řádu). Cílem pořizovatele je od začátku procesu pořizování, tj. zpracovávání návrhu zadání územního plánu, zachovat určitou „míru“ kontinuity rozvoje území. Ačkoliv je výše uvedeno, že „nový“ územní plán není nijak závislý na žádné předchozí územně plánovací dokumentaci, stanoví stavební zákon pořizovateli a zpracovateli ochranu a rozvoj hodnot území. Za hodnotu území může považovat i kvalitní urbanistickou struktura sídla. Pokud ji tedy budeme chtít rozvíjet nepostačí jí jen chránit, ale je nutné na ní navázat. Zde se dostáváme k zachování kontinuity rozvoje území. Dále můžeme nutnost užití kontinuity (pouze do určité „míry“) rozvoje území nalézt v zachování právní jistoty (legitimního očekávání). Míru kontinuity nelze ovšem paušalizovat, neboť není cílem územního plánu přebírat vše z minulosti. To se týká hlavně nevyřešených problémů a zátěží území. Je tedy nutné ji velmi citlivě stanovit a převzít pouze to dobré a u toho špatné ho se snažit o nápravu. Zjednodušeně můžeme říci, že lze ke kontinuitě rozvoje přihlédnout pouze v případě hodnot území. Naopak nevhodné bude kontinuitu rozvoje území využívat u problémů k řešení. Ačkoliv se v první fázi (zpracování návrhu zadání) jevilo zachování „průmyslové zóny“ jako pozitivum území (převážně z hlediska snížení nezaměstnanosti), v průběhu procesu pořizování byly předloženy argumenty, které nebylo možné vyvrátit. Vlastníci proto vyslovují s dosud ne zcela jednoznačně vyjádřeným záměrem v podobě zrušení průmyslové zóny postihující hodnotu jejich pozemku parc. č. 1189 zásadní nesouhlas. O výrazně negativním dopadu právě na hodnotu pozemku pravidelně vyjadřovanou cenou za 1 m2 přitom nelze pochybovat. Po celou dobu, kdy bylo předmětné území kvalifikováno jako zastavitelné, se cena pohybovala okolo 300,-- Kč za 1 m2. Vlastníkům je přitom znám přinejmenším jeden obchodní případ, ve kterém vycházela kupní cena převáděného pozemku z výše uvedené částky. V těchto souvislostech není potřeba rozvádět podrobnější argumentaci, neboť je obecně známou skutečností, že kvalifikace účelového využití pozemku v intencích územního plánu má zásadní vliv na cenu nemovitosti. Obdobně není třeba obšírně objasňovat postavení vlastníka a jeho vztah k nemovitému jmění, když nelze pochybovat o tom, že pro každého vlastníka nemovitostí mají zcela zásadní význam úvahy o hodnotě takových nemovitostí, včetně možnosti jejich realizace v rámci uplatnění dispozičního práva. Vypořádání pořizovatele:
- 163 -
Navrhovatel svůj nesouhlas zdůvodňuje rozdílnou hodnotou pozemku „zastavitelného území“ a pozemku „nezastavěného území“ a dále ve své argumentaci uvádí možnost využití dispozičního práva (prodeje pozemku). Územní plán musí kriticky posuzovat všechny záměry na provedení změn v území včetně reálnosti jejich realizace. Argumentace navrhovatele zohledňuje pouze ekonomickou stránku vymezení „průmyslové zóny“ a její přínos pro navrhovatele. Na základě těchto důvodů nelze souhlasit s vymezením takto rozsáhlé změny způsobu využití území. K „průmyslové zóně“ je nutné dodat, že byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby v roce 2005 a do doby tohoto vyhodnocení nebylo stavebním úřadem pro tyto plochy vydáno žádné platné územní rozhodnutí nebo udělen platný územní souhlas. Jak dlouho bude tedy nutné plochu „rezervovat“ pro „průmyslovou zónu“ než bude moci být z územního plánu vypuštěna? Stavební zákon stanoví dobu 5ti let, po kterou náležejí vlastníkovi dotčeného pozemku náhrady za změny v území. Platnost územního plánu není stavebním zákonem nijak omezena, jen se každé 4 roky vyhodnocuje jeho uplatňování. Naproti tomu argument krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, potažmo Ministerstva životního prostředí, který pokládá vymezení další „průmyslové zóny“ v širším území s nenaplněnými plochami pro výrobu TRIANGLE a JOSEPH anebo s volnými kapacitami plochy pro výrobu v Lounech, za nepřijatelné. Nemovitý majetek byl v historickém vývoji vždy považován za významný základ individuálního jmění vyznačující se vysokou stabilitou své hodnoty a investice do takového majetku za mimořádně bezpečné. Legislativní zajištění důsledné ochrany nemovitého majetku nalézající své relevantní vyjádření i v předpisech ústavního práva je proto jedním z kritérií svědčících o úrovni každé etátně organizované pospolitosti, včetně závěru o existenci nebo naopak absenci fenoménu právního státu. Všechny tyto závěry se přitom týkají nejen vlastního obsahu právní úpravy, ale zejména také postupu orgánů státu při její interpretaci a aplikaci. Z uvedeného především vyplývá, že vlastník má při úvaze o hodnotě svého nemovitého majetku i možností jeho realizace jistě právo vycházet z relevantních rozhodnutí orgánů státu učiněných v rámci jejich pravomoci a věcné příslušnosti, zejména v oblasti územního plánování významně ovlivňující hodnotu nemovitého jmění, a předpokládat přiměřenou stabilitu obsahu takových veřejnoprávních aktů a jejich působení v čase. Nelze tedy pochybovat o tom, že takové veřejnoprávní akty se mají vyznačovat stabilitou směřující ke stavu právní jistoty, ani o tom, že veškeré právní jednání vlastníka, včetně zmíněných úvah o realizaci majetkových dispozic, se vždy opírá o důvěru v tyto akty, takže reálná možnost naplnění právních důsledků takového jednání splňuje definici legitimního očekávání. Všechny tyto závěry se týkají nejen obsahu legislativy, ale zejména též přístupu orgánů státu a samosprávy k výkladu a používání právních předpisů. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná připomínka k významnému vlivu územního plánu na hodnotu nemovitého jmění je důsledkem územního plánu, nikoliv jeho účelem. Prvořadým úkolem územního plánu je zajistit udržitelný rozvoj území s vyvážením soukromých a veřejných zájmů. „Průmyslová zóna“ byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005, tj. 5 let před rozhodnutím zastupitelstva o pořízení „nového“ územního plánu. Důležitým faktorem ovlivňující stabilitu rozhodnutí zastupitelstva, které územní plán vydává, je jeho „životnost“ (platnost), kterou stavební zákon nijak neomezuje. Naproti tomu stavební zákon vyžaduje každé 4 roky, od vydání územního plánu, prověření jeho naplňování. Stavební zákon požaduje prověření jak dostatečnosti územního plánu (z hlediska volných ploch pro realizaci záměrů) tak i nadbytečnosti (plochy vymezené a zatím nevyužité). První případ – dostatečnosti územního plánu není z hlediska legitimního očekávání problémem, neboť vymezením zastavitelných ploch hodnotu nemovitého majetku bezesporu zvýší. Problém lze spatřit ve vyhodnocení nadbytečnosti, kdy by bylo „částečně“ relevantní namítat nestabilitu veřejnoprávního aktu. Je zdůrazněno částečně relevantní, neboť vlastník, řádně starající se o svůj nemovitý majetek, musí mít k dispozici informace o možnostech realizace svých vlastnických práv. Pokud tedy v předchozím (4letém) období nebyl projeven žádný zájem o realizaci záměrů odpovídajícím způsobu využití ploch, nelze se reálně domnívat, že bude
- 164 -
územní plán tento způsob využití dále do nekonečna podporovat. Územní plán musí odpovídat společenskému a hospodářskému potenciálu území v daném čase (stavební zákon stanoví období 4 let) a místě. Pořizovatel při vyhodnocení naplňování územního plánu samozřejmě zohledňuje hospodářskou situaci v rozhodném období a hospodářský potenciál území pro následné rozhodné období 4 let. Legitimně lze tedy očekávat, že v případě realizace záměrů nebo vážného zájmu o realizaci záměru vlastníka (investora) v dané ploše bude vyhodnocena plocha k zachování. V opačném případě, kdy nebyl v rozhodném období projeven žádný zájem o realizaci záměru bude pořizovatel kriticky posuzovat hospodářskou situaci včetně potenciálu území a nelze tedy legitimně očekávat, že bude plocha zachována. Vlastníci se popsanými souvislostmi interakce oblasti tvorby práva na straně jedné a sféry jeho interpretace a aplikace na straně druhé nezabývají samoúčelně, ale v reakci na obsah některých výše citovaných pasáží textové části územního plánu, zejména v kontextu nápadně odlišných (fakticky protichůdných) závěrů vyslovených v průběhu řízení, i na způsob, jakým jsou všechny tyto skutečnosti prezentovány orgány městysu Cítoliby. Z obou zdrojů totiž vyplývá argumentace akcentující změnu právní úpravy a stanovisko orgánu kraje. Interpretace celé záležitosti tak implikuje úvahu, jakoby městys Cítoliby ani neměl jinou možnost, když postup v předmětném řízení, včetně zásadního obratu v náhledu na budoucnost průmyslové zóny, je pouze důsledkem jakési vis maior v podobě novelizace právních předpisů a zásahu shůry. Vypořádání pořizovatele: Z připomínky navrhovatele nepřímo vyplývá, jako by měl městys Cítoliby možnost ovlivňovat proces pořizování územního plánu, což je v rozporu se stavebním zákonem. V období procesu pořizování mezi schválením zadání územního plánu a předložením návrhu územního plánu zastupitelstvu obce k vydání, nemá zastupitelstvo městyse možnost ovlivňovat tvorbu návrhu územního plánu, vyjma případu, kydy by byly zpracovávány varianty návrhu územního plánu (není případem Cítoliby) o jejichž výběru by právě rozhodovalo zastupitelstvo. „Kontrolním orgánem“ a „prosazovatelem“ vůle zastupitelstva je určený člen zastupitelstva, který se přímo podílí (spolupracuje) na vyhodnocování stanovisek, připomínek, podnětů, vyjádření a zpracování návrhu rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu. Z této pozice může, v rámci zákonných mantinelů, stanovisek dotčených orgánů a krajského úřadu, ovlivnit směr návrh územního plánu, kterým se bude ubírat. Toliko k možnostem městyse Cítoliby v procesu pořizování územního plánu. K možnostem městyse je nutné dodat, že i v závěrečné fázi procesu pořizování, kdy vydává územní plán, je mimo jiné vázáno stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu. Výrokovou část stanoviska dotčených orgánů nebo krajského úřadu je možné změnit jediným procesem a to vyvoláním rozporu. Rozpor je ovšem možné vyvolat pouze u stanoviska právně nepřípustného. Vyvolat rozpor může pouze pořizovatel nikoliv obec (městys) pro jejíž území je územní plán pořizován. Pokud není možné vyvolat rozpor je jedinou možností pořizovatele i zastupitelstva stanovisko plně respektovat. K navrhovatelově připomínce týkající se zásadního obratu v náhledu na budoucnost „průmyslové zóny“ je nudné doplnit, že nelze hovořit o zásadním obratu, ale změně názoru pod tíhou argumentů krajského úřadu, resp. ministerstva životního prostředí. Od samého počátku pořizování územního plánu bylo cílem městyse i pořizovatele „průmyslovou zónu“ zachovat, byť i v omezené rozloze. Podle názoru vlastníků není taková prezentace předmětného řízení korektní. Z obecně závazné právní úpravy především v daných souvislostech nevyplývá povinnost pořízení regulačního plánu. Z hlediska uplatnění iniciativy v rámci institutu zahájení řízení, jehož předmětem má být vydání regulačního plánu, nejsou předpisy stavebního práva koncipovány na bázi kogentních norem. Tento závěr se přitom týká právní úpravy před i po novele stavebního zákona (srov. § 62 stavebního zákona, ve znění před 1. 1. 2013 i po 31. 12. 2012). Z citací obsažených výše ostatně vyplývá, že o zahájení řízení o vydání regulačního plánu usiloval právě městys Cítoliby. Vlastníci jsou toho názoru, že vydání regulačního plánu nebylo nezbytnou podmínkou realizace postupné výstavby v oblasti průmyslové zóny, když bylo možné použít i jiné instrumenty upravené stavebním zákonem.
- 165 -
Negativní stanovisko orgánu kraje lze proto stěží vydávat za důvěryhodný důvod zrušení průmyslové zóny. Vypořádání pořizovatele: Je právem, ba i povinností městyse a pořizovatele, aby hájili kvalitní urbanistickou a architektonickou podobu území, před neřízenou (živelnou) zástavbou. Jedinou „nepřekonatelnou“ možností, která obsahuje podrobnosti nad rámec územního plánu, je právě regulační plán. Navrhovatel zcela opomíjí, že povinnost na zpracování zadání regulačního plánu, které by bylo součástí výrokové části návrhu územního plánu, nebylo konkrétně směřované k plochám k plochám „průmyslové zóny“. Navrhovatel ve své připomínce předpokládá, že důvodem podmínění rozhodování v území pořízením regulačního plánu byla postupná výstavba (etapizace). Předně je nutné uvést, že postup výstavby lze řešit i v územně plánovací dokumentaci. Hlavním účelem pořízení regulačního plánu byla plošná a prostorová „regulace“ území, kterou již nelze řešit v územním plánu, tak aby byla zajištěna co možná nejkonkrétnější ochrana tohoto území před živelnou neuspořádanou výstavbou. Navrhovatel sice uvádí že by mohly být využity další instrumenty stavebního zákona, ale konkrétně je nejmenuje, lze se tak pouze domnívat, že měl na mysli „územní studii“. Jak již její samotný název napovídá jedná se o studii podle stavebního zákona o územně plánovací podklad, který prioritně slouží k prověření území, nikoli k regulaci území. Jedinou trvale platnou územně plánovací dokumentací, kterou navíc vydává zastupitelstvo je pouze regulační plán. Negativní stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, nebylo žádným způsobem vázáno k pořízení regulačního plánu. Stanovisko se vztahovalo pouze ke kvalitě případně odjímané půdy ze zemědělského půdního fondu. Orgán ochrany zemědělského půdního fondu má půdu chránit, nikoli jen vyjímat. Orgán ochrany posoudil plochu s rozdílným způsobem využití pro výrobu a skladování (průmyslovou zónu) a dospěl k závěru, že v rámci širších vztahu (dojezdové době cca 30 min od řešené plochy) se nacházejí zainvestované ekonomické zóny, jejichž potenciál nebyl zcela využit. Tento argument je téměř nevyvratitelný. Stejný závěr se týká i argumentace akcentující bonitu půdy v oblasti průmyslové zóny, zejména když tato oblast označovaná symboly VP.1/1 a VP.1/2 již byla uznána dřívějším a dosud platným územním plánem jako zastavitelná. V tomto kontextu proto nelze nalézt jednoznačný důvod pro zrušení průmyslové zóny. Závěr o bonitě půdy ostatně neplatí pro celou oblast; konkrétně v případě vlastníků lze i jen ze zběžného náhledu do Výkresu předpokládaných záborů původního fondu zjistit, že více než čtvrtina pozemku parc. č. 1189 je z hlediska klasifikace bonity umístěna na půdách IV. třídy. Tento závěr lze pak přesně dokumentovat obsahem listu vlastnictví, ze kterého vyplývá, že 7 342 m2 - tedy plocha více než 25 % uvedeného pozemku - připadá právě na půdy IV. třídy (kód BPEJ 11904). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce nepřímo odvolává na změnu č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005 pořízenou podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“). „Nový“ územní plán Cítoliby, resp. jeho návrh, je pořizován podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“). Postup podle ustanovení § 4 odst. 4 stavebního zákona (kontinuita stanoviska dotčeného orgánu) lze jen těžko na dotčených orgánech a krajském úřadu vymáhat, neboť toto ustanovení nabylo účinnosti až 01.01.2007. Pokud by byla připuštěna vázanost dotčeného orgánu svým předchozím stanoviskem, které bylo vydáno před účinností stavebního zákona, jednalo by se zjevně o retroaktivitu právního předpisu. Už samotný zákonodárce v důvodové zprávě k stavebnímu zákonu připouští, že stanoviska vydaná před platností stavebního zákona mohla být měněna. Pokud by tedy pořizovatel vyžadoval kontinuitu stanoviska dotčeného orgánu (i přes výše uvedené), musel by současně připustit nové okolnosti, kterými jsou rozdíly v ekonomické situaci v době pořizování změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby, kdy v souvislosti s rozvojem průmyslové zóny „jih“ v Lounech, existovali předpoklady pro pozitivní trend v následujících letech a ekonomické situaci při pořizování návrhu územního plánu v současné době postižené „ekonomickou krizí“ a déle trvajícím útlumem stavebnictví.
- 166 -
Ačkoliv se navrhovateli zdá, že porovnává dvě stejné, kontinuálně na sebe navazující dokumentace (územní plán sídelního útvaru / návrh územního plánu), v případě současně pořizovaného návrhu územního plánu (v době vyhodnocení připomínky) se jedná o zcela nezávislou dokumentaci, která má za úkol přehodnotit celou urbanistickou koncepci obce a navrhnou její budoucí rozvoj podle současných, nikoliv v minulosti překonaných, potřeb. Návrh územního plánu prověří možnost vymezení plochy pro výrobu a skladování na plochách s třídou ochrany IV. ZPF. Pokud jde o tvrzení v otázce významu novelizace právních předpisů navozující dojem nutnosti změny stanoviska z důvodu ochrany životního prostředí, pak i v této souvislosti nezbývá než konstatovat, že nebyl vydán žádný předpis, který by jakémukoli orgánu státu nařizoval realizaci změny kvalifikace z takového důvodu, navíc s retroaktivním dopadem. Z hlediska obsahu samotného územního plánu je proto zařazení předmětné oblasti do režimu zastavitelného území i v rámci tohoto procesu aktualizace územně plánovací dokumentace obhajitelné. Je tak zřejmým, že úvahy o vlivu změny právních předpisů směřují vlastně výhradně k pravidlům o náhradě za změnu území integrovaným do § 102 stavebního zákona, neboť tato pravidla skutečně doznala zásadních změn se zřetelně negativními důsledky pro vlastníky. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce uvádí, že „změna“ stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí bude mít retroaktivní dopady, ale tyto dopady nijak nekonkretizuje. Navíc navrhovatel vůbec neuvádí v čem spatřuje tzv. retroaktivitu, neboť do vydání tohoto návrhu územního plánu je stále platný územní plán sídelního útvaru Cítoliby, ve znění pozdějších změn. Navrhovatel může do nabytí účinnosti tohoto návrhu územního plánu (nutné vydání zastupitelstvem městyse) získat územní rozhodnutí o umístění stavby, které v případě, že bude pravomocné před vydáním tohoto návrhu územního plánu, umožní „povolitelnost“ stavební, tj. řízení o povolení stavby nebo ohlášení stavby, bez ohledu na platnou územně plánovací dokumentaci. K připomínce o změně kvalifikace ze strany dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je nutné dodat, že v případě pořizování „nového“ návrhu územního plánu se jedná o zcela nové „řízení“, ve kterém dotčený orgán nebo krajský úřad posuzuje „odjímání“ ploch ze zemědělského půdního fondu podle aktuální situace v území a to i s ohledem na širší vztahy v území. Pokud připustíme, že došlo k „překvalifikování“ stanoviska, tak k tomu došlo na základě jiné situace (minimálně ekonomické) než za jaké bylo vdáváno stanovisko ke změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru. Ačkoliv navrhovatel uvádí, že zařazení ploch „průmyslové zóny“ do návrhu územního plánu je obhajitelní, neuvádí žádné důvody na podporu tohoto tvrzení. Pořizovatel tak nemá argumenty na podporu zachování „průmyslové zóny“, které by mohl uplatnit proti argumentů krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Úkolem pořizovatele není „vymýšlet“ důvody pro obhajobu plochy, která v území nenašla své uplatnění, úkolem pořizovatel je pořídit návrh územního plánu, který bude „smysluplný a dlouhodobě udržitelný“. K problematice posledně zmíněné zrněny pravidel o náhradách i způsobu interpretace a aplikace ustanovení § 102 stavebního zákona se vlastníci vyjadřuji podrobně níže. Nejprve však pokládají za potřebné zaujmout stanovisko ke způsobu, jakým pořizovatel v průběhu běžícího řízení zásadně změnil relevantní názor na využití území průmyslové zóny a jak se tato změna projevila především v textové části návrhu. Srovnání lze snadno provést na základě výše uvedených citací. Vlastníkům proto nezbývá než poukázat na zarážející argumentační flexibilitu v průběhu řízení vydávaných návrhů, včetně vehemence účelového obhajování zcela protichůdných stanovisek. Bez zaváhání se tak ve vývoji řízení argumentuje pro zachování nebo dokonce rozšíření průmyslové zóny poukazem na obtížně obdělávatelnou enklávu s tím, že tento prostor při frekventované silnici I/7 je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici, aby se posléze zrušení téže průmyslové zóny odůvodnilo nesouhlasem s vydáním regulačního plánu vzhledem ke kvalitě zemědělských půd.
- 167 -
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděna „zásadní změna relevantního názoru pořizovatele na využití průmyslové zóny“ není názorem pořizovatele, zpracovatele ani městyse, ale výsledkem posouzení zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ krajským úřadem, resp. Ministerstvem životního prostředí. Změna ve vymezení (nevymezení) „průmyslové zóny“ v návrhů územního plánu z ledna 2013 oproti návrhu územního plánu z března 2012 byla vynucena stanoviskem krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, a to pod tíhou jejich argumentů. Navrhovatel, jak je nepřímo patrné z textu, stále mylně posuzuje tři varianty návrhu územního plánu, přičemž jím označovaná „první varianta“ byly pouze doplňující průzkumy a rozbory. Relevantními, pro porovnání jsou, navrhovatelem označované, varianty č. dvě (návrh územního plánu z března 2012) a č. tři (návrh územního plánu z ledna 2013). Navrhovatel sice uvádí, že jsou návrhem obhajována protichůdná stanoviska, ale neuvádí žádné konkrétní myšlenky těchto stanovisek anebo jejich argumentaci. Při porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013 je zřejmé, že důvody vedoucí k vymezení „průmyslové zóny“ byly ve variantě z ledna 2013 pouze nahrazeny konstatováním, že jejich vymezení bylo zrušeno na základě stanoviska krajského úřadu. Odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nijak nehodnotí nebo jinak neobhajuje stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Návrh územního plánu propojuje nespočet činností regulovaných právními předpisy, které je nutné v územním plánu zohlednit a vyvážit. Nelze se proto divit, že v průběhu pořizovacího procesu dochází ke změně názorů. Právě z tohoto důvodu vývoje návrhu územního plánu je proces pořizování vytvořen. Navrhovatelem uváděné „rozšíření průmyslové zóny“ vyplývá z porovnání doplňujících průzkumů a rozboru (navrhovatelem mylně uváděné jako první varianta návrhu územního plánu) a prvotního návrhu územního plánu z března 2012, kdy je v návrhu územního plánu převzata „průmyslová zóna“ v rozsahu změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005. Za jediné relevantní „rozšíření“ „průmyslové zóny“ lze teoreticky považovat vymezení současného stavu průmyslové zóny „Louny jih“, kde byly zahrnuty zastavěné stavební pozemky do zastavěného území. K rozšíření zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ v návrhu územního plánu tedy nedošlo, naopak plochy „průmyslové zóny“ byly zrušeny (porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013). V odůvodnění návrhu územního plánu (leden 2013) není zrušení „průmyslové zóny“ zdůvodňováno nesouhlasem s vydáním regulačního plánu. Je pouze konstatováno, že plochy „průmyslové zóny byly zrušeny na základě stanoviska krajského úřadu. Žádný z dotčených orgánů ani krajský úřad nemá pravomoc nesouhlasit s vydáním regulačního plánu, neboť pořízení regulačního plánu je v „samostatné působnosti“ zastupitelstva obce (městyse). Hlavním důvodem zrušení „průmyslové zóny“ je fakt, že je převážně vymezena na nejcennější půdách s I. a II. třídou ochrany a v menší míře na půdách s třídou ochrany IV. Půdy s třídou ochrany I. a II. lze ze zemědělského půdního fondu vyjímat zcela výjimečně a pouze za předpokladu prokázání jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Z pohledu vlastníků je proto odůvodnění tak zásadní změny náhledu pořizovatele nepřesvědčivým a celý jeho postup, který vůbec nepřihlíží k elementární ochraně právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, naprosto nedůvěryhodným. Je s podivem, s jakou lehkostí lze ještě v současné době uplatnit postoj vrchnostenské arogance orgánu státu nebo samosprávy s výrazně negativním dopadem. Vypořádání pořizovatele: Ačkoli navrhovatel uvádí, že postup pořizovatele nepřihlíží k „ochraně právní jistoty“ a institutu „legitimního očekávání“, je opak pravdou. V rámci institutu „legitimního očekávání“ zařadil pořizovatel i městys z důvodu kontinuity vývoje (rozvoje) území do zadání územního plánu zachování (nové prověření) „průmyslové zóny“. Navrhovatel dále uvádí, že se mu jeví proces pořizování územního plánu nedůvěryhodným, ale už dále neuvádí v čem tuto nedůvěryhodnost spatřuje. Celý proces pořizování probíhá v souladu s právními předpisy, nehledě na to že pořizovatel umožňuje „všem“ prostřednictvím dálkového přístupu nahlížet do návrhu územního plánu i po zákonných lhůtách (návrh územního plánu zůstává zvěřeně na
- 168 -
webových stránkách pořizovatele i po ukončení úkonu pořizovacího procesu a to do doby dalšího úkony, kdy je dokumentace nahrazena „dokumentací upravenou“). Vlastníci předpokládají, že všechny tyto souvislosti budou mít zásadní vliv v dalších fázích řízení, nedojde-li ke změně stanoviska pořizovatele v předmětné otázce. Stejný závěr se týká postupu v řízení z časového pohledu. Zde vystupuje do popředí prvek jakési procesní taktiky při uplatňování pravomoci a věcné příslušnosti, když zásadní obsahová změna byla inkorporována do návrhu územního plánu, který byl v průběhu řízení modifikován a vydán v lednu 2013, tedy bezprostředně po účinnosti novely stavebního zákona měnící pravidla náhrad upravená v § 102. Z dokumentace, včetně samotného oznámení ze dne 14. 2. 2013, přitom vyplývá, že pořizovatel návrh územního plánu Cítoliby projednal s dotčenými orgány již dne 26. 4. 2012. Současně je z již citované pasáže Vyhodnocení splnění požadavků zadání obsažené v poslední textové části návrhu územního plánu z ledna 2013 zřejmé, že vypuštění průmyslové zóny bylo vlastně jedinou podstatnější změnou oproti předchozím variantám (arg. znění: Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem požadovaná změna stanoviska pořizovatele, není v procesu pořizování územního plánu možná, neboť pořizovatel žádná stanoviska (ve smyslu zákona č. 500/2004 Sb., správní řád ve znění pozdějších předpisů) nevytváří (nevydává). Pořizovatel je v procesu pořízení návrhu územního plánu vázán stanovisky dotčených orgánů a krajského úřadu. Jedinou možností, kdy lze dosáhnout změny stanoviska dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je vyvolání rozporu, za předpokladu, že toto stanovisko je nezákonné. Navrhovatel měl patrně namysli „názor“ pořizovatele, ale ani v tomto případě nelze změnit názor pořizovatele, neboť pořizovatel se v procesu pořízení územního plánu neřídí svými osobními názory, nýbrž pouze platnými právními předpisy a stanovisky. Návrh územního plánu z ledna 2013 nebyl „vydán“, ale dodatečně zveřejněn na základě novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony) podle § 50 odst. 3 stavebního zákona, kdy „každý“ může k návrhu územního plánu uplatnit připomínky. Toto zveřejnění nebylo vyvoláno úpravou znění § 102 stavebního zákona, ale povinností vyplývající z § 50 odst. 3 stavebního zákona. Při zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nelze hovořit ani o účelovém načasování, neboť § 50 odst. 3 stavebního zákona se stal účinným od 01.01.2013. Práce na úpravách návrhu územního plánu byly zahájeny již v listopadu 2012, poté co se novela stavebního zákona stala platnou (dne 22.10.2012). To umožnilo zpracovateli předpřipravit do ledna 2013 upravený návrh územního plánu podle novelizovaného právního předpisu (stavebního zákona). Současně byly do upraveného návrhu územního plánu zapracovány požadavky dotčených orgánů a krajského úřadu. Novela stavebního zákona neměnila pouze ustanovení § 102 stavebního zákona, ale i další ustanovení, které si vyžádali daleko rozsáhlejší zásahy do návrhu územního plánu i jeho odůvodnění (po formální stránce). Jediného čeho bylo využito, bylo mezidobí mezi platností a účinností novely stavebního zákona k vypracování úpravy návrhu územního plánu. V mezidobí od společného jednání (26.04.2012), resp. po ukončení lhůty pro uplatnění stanovisek (26.06.2012), do oznámení o dodatečném zveřejnění návrhu územního plánu (14.02.2013) podle § 50 odst. 3. stavebního zákona, platného od 01.01.2013 byly pořizovatelem provedeny níže uvedené úkony. Před veřejným jednáním s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi požádal krajský úřad o prodloužení termínu pro uplatnění stanoviska podle § 50 odst. 2 stavebního zákona platného do 31.12.2012. Této žádosti pořizovatel vyhověl a vzhledem k tomu, že krajský úřad ve své žádosti neuvedl konkrétní lhůtu, o kterou se měl termín prodloužit, prodloužil pořizovatel lhůtu krajskému úřade o dalších 30 dnů, tj. v součtu celkem na 60 dnů od společného jednání.
- 169 -
Po obdržení negativního stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstvo životního prostředí, k „průmyslové zóně“ požádal pořizovatel dne 12.09.2012 ve věci stanovení postupu v případě, že nový územní plán nabyde účinnosti před vydáním územního rozhodnutí, které bylo zahájeno podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby krajský úřad o metodickou pomoc, kterou obdržel dne 12.10.2012. S tímto výsledkem: „Vzhledem k tomu, že nový ÚP Cítoliby pořizuje ve smyslu ust. § 6 odst.1 písm. c) stavebního zákona úřad územního plánování (MěÚ Louny), který splňuje kvalifikační podmínky pro územně plánovací činnost podle § 24 stavebního zákona, nemůže KÚ ÚK UPS jako orgán územního plánování kraje ani formou odborné či metodické pomoci, kterou poskytuje obcím na základě ust. § 67 odst. 1 písm. c) zákona č. 129/2000Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění, navrhovat konkrétní řešení v procesu pořizování uvedeného územního plánu, neboť by tak zasahoval do samostatné působnosti obce, která prostřednictvím svého zastupitelstva bude nový ÚP vydávat“. Pořizovateli byl současně znám legislativní proces a obsah návrhu zákona č. 350/2012 Sb.,vedený pod sněmovním tiskem 573. Návrh zákona byl poslaneckou sněmovnou schválen na 46. schůzi poslanecké sněmovny dne 19.09.2012 pod usnesením poslanecké sněmovny č. 1271. Prezident republiky tento návrh zákona podepsal dne 01.10.2012. Zákon byl vyhlášen dne 22.10.2012 ve Sbírce zákonů v částce 130 pod č. 350/2012 Sb. Na základě výše uvedených znalostí a skutečností, kdy od obdržení metodické pomoci krajského úřadu (12.10.2012), vyhlášení novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) dne 22.10.2012 a nabytí účinnosti dne 01.01.2013, nebylo možné zajistit vydání návrhu územního plánu Cítoliby, požádal pořizovatel zpracovatele, aby připravil návrh územního plánu, který bude v souladu s novelizovaným stavebním zákonem. Upravený návrh územního plánu byl pořizovateli doručen v lednu 2013 a dodatečně zveřejněn podle § 50 odst. 3 stavebního zákona platném po 01.01.2013 dne 14.02.2013. Popsané časové souvislosti vedou k závěru o cíleném načasování okamžiku zveřejnění návrhu ve variantě z ledna 2013. Také v tomto kontextu by v následných fázích řízení mohlo při posuzování způsobu uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti, a tedy vlastní zákonnosti, sehrát roli zjištění, že legisvakance nebyla orgánem státu využita k účelům, ke kterým má podle právní teorie i praxe tradičně sloužit, ale v předmětném řízení fakticky zneužita a dokonce jako právní institut obrácena proti účastníkům. Celý tento postup představuje flagrantní porušení základního principu, podle kterého právní stát je mocí právem vázanou, nikoli právem vyzbrojenou. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné „cílené načasování“ zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013, lze jen stěží považovat za relevantní, když toto „dodatečné“ zveřejnění bylo vyvoláno právě novelou stavebního zákona (ustanovením § 50 odst. 3 stavebního zákona v platném zení po 01.01.2013), kterou měl navíc, podle názoru navrhovatele, pořizovatel zneužít k jeho znevýhodnění. Novela stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) naopak umožnila navrhovateli uplatnit připomínku k návrhu územního plánu již ve společném jednání s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi, kterou se pořizovatel musí zabývat a ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva ji vyhodnotit. Pokud by měl pořizovatel zneužít novely stavebního zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen „novela stavebního zákona“) musel by mít jiné informace (což neměl) než informace veřejně přístupné na webových stránkách Poslanecké sněmovny. Novela stavebního zákona byla předložena vládou poslanecké sněmovně dne 16.01.2012, první čtení se uskutečnilo dne 01.02.2012 až potud mohl pořizovatel znát informace o připravované novele stavebního zákona. Oznámení o konání společného jednání bylo dotčeným orgánům, krajskému úřadu a sousedním obcím rozesláno 30.03.2012. Ve vládním návrhu (sněmovní tisk 573/0) byla lhůta, po kterou vlastníkovi (navrhovateli) náleží náhrada za změnu území stanovena na 8 let. Pokud by tedy pořizovatel před společným jednáním již zamýšlel účelové vydání územního plánu, jen stěží mohl předpokládat, že dne 22.05.2012 (po společném jednání) Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR tuto lhůtu zkrátí na 5 let a určitě nemohl předpokládat, že tento pozměňovací návrh bude přijat. Pokud by totiž pořizovatel vycházel z původního vládního návrhu, ve kterém byla lhůta 8 let a změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby byla vydána v roce 2005, musel by
- 170 -
předpokládat vydání územního plánu nejdříve na rok 2014, přičemž by bylo z jeho stany „hloupé“ před druhým čtením novely stavebního zákona zahajovat společné jednání. Až do doby vyhlášení novely stavebního zákona tj. do 22.10.2012, ve Sbírce zákonů pořizovatel nijak s tímto právním předpisem nepracoval, tomu nasvědčuje i žádost o metodickou pomoc ze dne 12.09.2012, kterou zaslal na krajský úřad. Po nabytí platnosti právního předpisu bylo zřejmé, že návrh územního plánu bude nutné upravit tak, aby po 01.01.2013 odpovídal stavebnímu zákonu v platném znění. Zároveň tedy rozhodl o zapracování požadavků dotčených orgánů, krajského úřadu a sousedních obcí. Cílem pořizovatele bylo v „dodatečném“ oznámení veřejnosti zveřejnit nejaktuálnější návrh územního plánu (z ledna 2013) tak, aby každý mohl uplatni své připomínky. Vlastníci shledávají zcela neadekvátní protichůdnou argumentaci, která se objevuje v jednotlivých po sobě jdoucích návrzích územního plánu pořizovaných v tomto řízení a jejímž kritériem je pouze okamžitá potřeba zdůvodnění aktuálně zastávaného názoru. Obdobně vnímají jako projev arogance moci, je-li používána protismyslná účelová argumentace, včetně populistického zneužívání důrazu na ochranu životního prostředí. Nebude se proto možné divit, pokud za této situace vlastníci znovu pečlivě zváží další výkon zemědělské činnosti v lokalitě, která byla v průběhu tohoto řízení označena za těžko obdělávatelnou enklávu, resp. za prostor při frekventované silnici, který je vhodnější pro vznik moderní ekonomické zóny než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici. Vypořádání pořizovatele: Ochrana životního prostředí a nezastavěného území není populistickým aktem zpracovatele, pořizovatele ani městyse. Ochrana životního prostředí a nezastavěného území je jedním z hlavních cílů územního plánování uložená stavebním zákonem. Navrhovatelem uváděné zvážení výkonu zemědělské činnosti na plochách zrušené „průmyslové zóny“ je pouze jeho soukromím rozhodnutím, které nelze územním plánem nijak ovlivnit a naopak nijak neovlivní pořízení návrhu územního plánu. Ze všeho, co bylo až dosud uvedeno, podle názoru vlastníků vyplývá, že zachování průmyslové zóny v novém územním plánu platná právní úprava - jakkoli se v jejím vývoji stále více zdůrazňuje potřeba zvýšené ochrany životního prostředí - nebrání. Změna současného náhledu, která se promítla do posledního návrhu z ledna 2013 směřující k zachování dosavadního stavu, je tedy možná. Z tohoto pohledu má zásadní význam stanovení priorit, a tedy posouzení, zda má dostat přednost ochrana vlastnických práv subjektů soukromého práva a také podpora ekonomického rozvoje v regionu s nejvyšší nezaměstnaností, nebo zda mají být cíleně hledány důvody pro zrušení zóny. Všechny popsané souvislosti, včetně postupu pořizovatele v čase, vedou k závěru, že v poslední fázi řízení je dávána přednost řešení uvedenému na druhém místě. Skutečně relevantní právní překážka zachování průmyslové zóny však neexistuje. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své námitce uvádí, že „zachování průmyslové zóny nic nebrání“, přičemž opětovně neuvádí žádné konkrétní důvody, o které by se mohl pořizovatel opřít a které by znamenali zachování „průmyslové zóny“. První skutečností „bránící“ vymezení „průmyslové zóny“ je kvalita zemědělského půdního fondu. Převážná část plochy „průmyslové zóny“ je vymezena na pozemcích s I. a II. třídou ochrany, jen minimální část plochy „průmyslové zóny“ je na pozemcích s IV. třídou ochrany. Půdy s I. třídou ochrany je možné odejmout ze zemědělského půdního fondu pouze ve výjimečných případech, a to převážně pro záměry související s obnovou ekologické stability krajiny, případně pro liniové stavby zásadního významu. Vzhledem k tomu, že metodika neuvádí konečný výčet možností, ale pouze naznačuje příklady, pro které lze tuto půdu odejmout, lze se domnívat, že v ostatních případech bude nutné řádné odůvodnění odejmutí nejkvalitnějších půd současně s prokázáním převažujícího jiného veřejného zájmu nad zájmem ochrany zemědělského půdního fondu. Půdy II. třídy ochrany lze odjímat ze zemědělského půdního fondu jen podmíněně. V územně plánovacích dokumentacích lze tyto půdy vymezovat jen jako podmíněně zastavitelné. Lze tedy dovodit, že půdy s II. třídou ochrany
- 171 -
lze ze zemědělského půdního fondu odjímat pouze za podmínky, kterou může být např. převážení jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Viz metodický pokyn čj. OOLP/1067/96 Ministerstva životního prostředí ze dne 01.10.1996 k odnímání půdy ze zemědělského půdního fondu podle zákona ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění zákona ČNR č. 10/1993 Sb. (dále jen "zákon"). Druhou skutečností je zákonná podmínka stanovená § 18 stavebního zákona, podle které se zastavitelné plochy vymezují s ohledem na potenciál území. Podle Zásad územního rozvoje Ústeckého kraje a Politiky územního rozvoje ČR, lze řešené území kvalifikovat jako potenciálně vhodné pro vymezení k ekonomickému rozvoji. Politika územního rozvoje ČR je koncepční dokument řešící „celé“ území České republiky. Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje, jsou územně plánovací dokumentací, která řeší celé území kraje (vydávané v měřítku 1 : 50 000 nebo 1 : 100 000). Vzhledem k rozsahu „průmyslové zóny“ bylo její vymezení nutné posoudit i v rámci širších vztahů z hlediska její konkurenceschopnosti a potenciálu využitelnosti. Posuzována byla oblast pouze v Ústeckém kraji s dojezdovou vzdáleností v čase do 30 minut a to pouze z hlediska „strategických“ průmyslových zón TRIANGLE (nezastavěných cca 180 ha) a JOSEPH (nezastavěných cca 129 ha). Ostatní plochy pro výrobu a skladování v rámci širších vztahů byly posuzovány plochy bezprostředně navazujících obcí, tj. města Louny (cca 40 ha nezastavěných). Ostatní sousední obce nemají plochy pro výrobu a skladování v takovém rozsahu, která by ovlivnili konkurenceschopnost „průmyslové zóny“. Z výše uvedeného vyplývá proti vymezení „průmyslové zóny“ nevyužité plochy strategických průmyslových zón a nevyužité plochy pro výrobu a skladování na území bezprostředně sousedícího města Louny. Potenciál vymezení „průmyslové zóny“ v řešeném území je tedy minimální a lze o něm uvažovat až po využití alespoň 60 % současně vymezených ploch, jak na území města Loun, tak i strategických průmyslových zón TRIANGLE a JOSEPH. Od vymezení „průmyslové zóny“ v roce 2005 ve změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby došlo ke změně pohledu na využívání zastavitelných ploch na půdách s nejvyšší ochranou, alespoň nepřímo a to zákonem č. 402/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který zdevítinásobil, resp. zešestinásobil, odvod za odnětí půdy I. třídy ochrany, resp. II. třídy ochrany. V tomto směru lze určitě hovořit o změně názoru zákonodárce, který již nadále nechce tolerovat zastavování nejúrodnějších půd a ztížil tak investorům výstavbu na těchto půdách. Zrušení „průmyslové zóny“ nebylo tedy libovůlí pořizovatele, zpracovatele nebo dokonce městyse, ale její zrušení bylo vynuceno pod tíhou faktů a argumentů. „Průmyslová zóna“ byla v původním návrhu územního plánu (březen 2012) vymezena v souladu se zadáním územního plánu, ve kterém pořizovatel předpokládal úspěšné vydání územního rozhodnutí k záměru skladovacích hal, neboť žádost byla stavebnímu úřadu doručena již v roce 2009. Vlastníci proto předpokládají, že problematika průmyslové zóny bude v dalším řízení znovu pečlivě posouzena s přihlédnutím ke všemu, co v této připomínce uvedli, a že nakonec dojde k přijetí řešení respektujícího zájem na ochraně vlastnických práv v předmětném kontextu relevantně vyjádřený již zmíněným institutem legitimního očekávání. K argumentaci akcentující význam novely stavebního zákona pokládají vlastníci za potřebné nejprve uvést, že zásadně nezpochybňují možnost takového uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti orgánu územního plánování, v jehož důsledku dojde při vydání nového územního plánu ke změně území. Z hlediska takto vymezeného rozsahu rozhodovací pravomoci se na postavení orgánu územního plánování ani poslední novelou nic nezměnilo. Ostatně stejným způsobem byl definován věcný rozsah rozhodovací pravomoci při řešení problematiky změny území i v dřívějších předpisech a také legislativa ostatních států, se kterými se s ohledem na společný základ právní kultury Česká republika obvykle srovnává, vychází z analogických pravidel. Z posledně uvedeného vyplývá, že mezi vlastníky a pořizovatelem, resp. městysem Cítoliby, není principiální spor v otázce obecného vymezení rozsahu rozhodovací pravomoci v územním plánování. Naproti tornu sporným je postup uplatněný v předmětném případě, a to jak z hlediska způsobu interpretace a aplikace právní úpravy, o němž se podrobně
- 172 -
pojednává výše (zejména protichůdná argumentace nakonec završená tvrzením o nutnosti zrušení průmyslové zóny), tak i posouzení právních důsledků novely, k čemuž se vlastníci dále vyjadřují. Z celého dosavadního průběhu řízení je zřejmé, že pořizovatel je přesvědčen o věcné správnosti svého postupu nejen z hlediska již zmíněného vymezení věcného rozsahu rozhodovací pravomoci, ale zejména také v otázce posouzení případných důsledků aplikace pravidel o náhradách za změnu území. Pořizovatel, který v oznámení ze dne 14. 2. 2013 cituje dvě pravidla přechodných ustanovení (konkrétně čl. II odst. 2 a 7 zákona č. 350/2012 Sb.), je zjevně přesvědčen o neexistenci ekonomického rizika ve vztahu k obci nebo jinému odpovědnému subjektu samosprávy, dojde-li ke zrušení průmyslové zóny již za účinnosti novely stavebního zákona. Vlastníci neshledávají potřebným obšírně polemizovat s právním názorem, který si na danou právní otázku pořizovatel již zjevně autoritativním způsobem utvořil, zejména když taková argumentace by byla v dané fázi řízení předčasnou. Přesto alespoň stručně naznačí, o jaké úvahy se jejich - oproti pořizovateli odlišný - právní názor opírá. Teprve další vývoj tohoto řízení a případně řízení o náhradě z titulu změny území přinese jednoznačnou odpověď na otázku, zda postup pořizovatele, který svůj právní názor zakládá toliko na úzce gramatickém výkladu novelizovaného ustanovení § 102 stavebního zákona bez přihlédnutí k vývoji právní úpravy, a tedy k historickému výkladu, a zřejmě také na zjištění o absenci speciálního přechodného ustanovení, nebyl unáhlený. K relevantní problematice vývoje pravidel o náhradě za změnu území vlastníci nejprve připomínají, že právní úprava obsažená v ustanovení § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, institut těchto náhrad legislativně založila, když předchozí předpisy o stavebním řízení náhrady z tohoto důvodu neznaly (srov. právní úpravu obsaženou v zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, platném v době od 1. 10. 1976 do 30. 6. 2006, resp. ještě starší právní úpravu). V úvodní pasáži zvláštní části důvodové zprávy označené nadpisem Hlava III - nástroje územního plánování figuruje náhrada za změnu území, která náleží vlastníkům pozemků nebo staveb v důsledku omezení jejich práv jako jeden z takových základních nástrojů. Z celého obsahu důvodové zprávy, včetně její obecné části, i zhodnocení jejího souladu s právem Evropské unie, pak vyplývá snaha o přiblížení obsahu legislativy územního plánování a stavebního řízení civilizovanému standardu akcentujícímu institut právní jistoty. S ohledem k výše uvedenému jsou pravidla pojednávající o náhradě za změnu území obsažená v původním znění § 102 stavebního zákona legislativním vyjádřením věcného záměru, jehož základním cílem při nastavení interakcí instrumentů veřejného a soukromého práva bylo posílení právní jistoty vlastníka. Z hlediska širších souvislostí legislativního vývoje se jednalo o prosazení logického akcentu právní úpravy, když v předchozím období byl dlouhodobě favorizován tzv. veřejný (ve skutečnosti však vlastně svou povahou kolektivistický) zájem nad zájmem soukromým (vyjadřujícím právní postavení jednotlivce). Právě z tohoto důvodu byla jako základní podmínka nároku na náhradu stanovena samotná (právní skutečnost změny území spočívající ve změně účelového určení, konkrétně v tom, že nemovitost nadále není uznána jako zastavitelné území. Z hlediska časového rozsahu pak nebylo ve smyslu hmotněprávním stanoveno žádné omezení. Z obsahu pravidel uvedených v § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, tak bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, že tato reflektují základní kritérium institutu legitimního očekávání vlastníka, nikoli pouze prokazatelné újmy ve smyslu institutu náhrady škody. Novela účinná od 1. 1. 2013 představuje změnu právě ve výše popsané koncepci věcného záměru a projevuje se ústupem od respektu k důsledné ochraně vlastnického postavení ve smyslu institutu legitimního očekávání a příklonem k úzce definovanému pojetí prokazatelné újmy. Za takovou újmu však již nadále není považováno markantní snížení ceny pozemku způsobené veřejnoprávním aktem, takže zcela bez povšimnutí zůstávají všechny relevantní souvislosti ovlivňující nakládání vlastníka s jeho nemovitým majetkem třeba právě v rámci jeho předpokládané realizace. Kromě toho se zakládá také časové omezení. Důvodová zpráva k novele v této souvislosti hovoří výhradně o veřejnoprávních aspektech územního plánování, přičemž akcentuje potřebu vyšší míry flexibility v rozhodování. Problematikou ochrany postavení vlastníků, jejichž právní pozice se takto výrazně zhoršuje, se důvodová
- 173 -
zpráva vůbec nezabývá a na rozdíl od důvodové zprávy k původně schvalovanému stavebnímu zákonu nemá v těchto souvislostech žádnou zmínku o ústavní konformitě přijatého řešení. Stejný závěr se týká i zhodnocení souladu navrhované úpravy s mezinárodními smlouvami a právem Evropské unie, když oproti původně přijímané normě v analogické pasáži důvodové zprávy k novele figurují pouze mezinárodní akty, jejichž předmětem úpravy je ochrana životního prostředí, zatímco zcela chybí posouzení ve vztahu k relevantním předpisům primárního komunitárního práva. K celému vývoji předmětného ustanovení je třeba ještě dodat, že nabytí účinnosti § 102 v jeho původním znění bylo oproti účinnosti celého stavebního zákona odloženo, když stavební zákon nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2007, zatímco ochranné ustanovení o náhradách (konkrétně § 102 odst. 2) se stalo účinným až 1. 1. 2012. Původní návrh přitom předpokládal odložení účinnosti zmíněného ustanovení jen k 1. 1. 2010. Z písemných záznamů o projednávání stavebního zákona v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky lze učinit spolehlivý závěr o působení významných lobbyistických tlaků s cílem zabránit přijetí jakéhokoli ustanovení o náhradě z titulu změny území, případně výrazně zpřísnit pravidla o takové náhradě. Tyto skutečnosti se zřetelně projevily jak při schvalování samotného stavebního zákona (jeho výsledkem ostatně bylo právě již popsané prodlužování nabytí účinnosti ochranného ustanovení o náhradách), stejně jako při schvalování novely, když z pohledu postavení vlastníků byla nakonec v rámci variantního řešení přijata ještě horší pravidla, než jaká obsahovala nejméně výhodná varianta (zejména z hlediska časových údajů). Vlastníci považovali za vhodné připomenout všechny tyto souvislosti představující východiska historického výkladu, neboť judikatorní korekce orgánem státu nebo samosprávy prosazovaného výkladu tradičně k takovým okolnostem přihlíží. Z pohledu vysoce relevantní podmínky ústavní konformity se tento závěr týká jak roviny výkladu a aplikace (v rámci uplatnění pravomoci obecné justice), tak i úrovně samotného obsahu právní úpravy (v rámci uplatnění pravomoci Ústavního soudu). Podle názoru vlastníků je přinejmenším zřejmým a mezi nimi a pořizovatelem snad dokonce nesporným, že vlastní tvorba práva i jeho interpretace a aplikace je v oblasti územního plánování výrazně ovlivněna střetem veřejného a individuálního zájmu. Stejně tak není důvodu pochybovat o tom, že smyslem této úpravy a zajisté i její interpretace a aplikace je nalézání souladu mezi oběma těmito zájmovými póly s cílem efektivního územního uspořádání, včetně účelového určení využití jednotlivých pozemků. V těchto souvislostech však vlastníkům nezbývá než konstatovat, že pořizovatel měl v průběhu celého procesu vždy na zřeteli jen jednu stranu problému, zatímco pomíjel individuální zájem vlastníků. Popsaný postup při uplatnění rozhodovací pravomoci, zejména z pohledu načasování zveřejnění posledního návrhu z ledna 2013, svědčí o snaze po účelovém prosazení evidentně již dříve akcentovaného záměru tvrdě realizovaného i přes zvýšení rizika procesní napadnutelnosti takto otevřeně proti soukromým subjektům použité interpretace. Jakkoli vlastníci nemohou disponovat přesnými informacemi o způsobu utváření právních názorů orgánů územního plánování, je zřejmým, že metodické postupy v jejich činnosti se až nápadně podobají argumentaci odpůrců přijetí právních pravidel důsledně ochraňujících právní jistotu vlastníka, především také uznáním relevance kritéria legitimního očekávání. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce (názoru) zcela opomněl návrh územního plánu z března 2012, jehož obsahem byla i „průmyslová zóna“. Pokud by tedy bylo cílem pořizovatele zohledňovat pouze zájem veřejný (ochranu životního prostředí jak tvrdí navrhovatel) bez zohlednění zájmu soukromých, nebyly by plochy „průmyslové zóny“ součástí zadání územního plánu ani návrhu územního plánu z března 2012. Jak již bylo několikrát uvedeno, v případě relevance připomínky, která by obsahovala „reálné“ fyzické záměry navrhovatele, resp. vlastníka nemovitostí, mohl pořizovatel přistoupit k důslednější obhajobě a ochraně „průmyslové zóny“. Vzhledem k tomu, že navrhovatel ve své připomínce argumentuje snížením hodnoty svého majetku (finanční ztrátou), nezbývá pořizovateli jiná možnost než se přiklonit k faktům a argumentům veřejného zájmu, neboť pořizovateli nejsou známy
- 174 -
žádné fyzické záměry, které by mohl obhajovat. Snížení hodnoty nemovitého majetku nelze v takto obecné podobě hodnotit jako přípustný argument, který by měl oponovat veřejnému zájmu ochrany životního prostředí. Načasování již bylo popsáno výše. Pořizovatel postupuje tak, aby maximálním způsobem vyvážit udržitelný rozvoj území jako veřejný zájem na jedné straně a soukromé zájmy na straně druhé. V obecné rovině vlastníci sice - jak již bylo uvedeno - nepochybují o pravomoci a věcné příslušnosti pořizovatele k provedení zásahu ve smyslu změny území v rámci vydání nového územního plánu, současně však mají závažné pochybnosti o věcné správnosti jeho postupu v daném případě, když shledávají rozpor s celou řadou principů nastolených judikaturou v rámci jí vymezeného algoritmu přezkumu aktů vydávaných v územním řízení. Nedojde-li ke změně stanoviska, bude samozřejmě tato problematika předmětem dalších instrumentů procesní obrany. Stejný závěr se týká i otázky náhrad, a to jak v rovině interpretační, tak i legislativní. Z výše podaného popisu vývoje právní úpravy i jejího konstitučního zázemí vyplývá přinejmenším zásadní pochybnost o ústavní konformitě autoritativního právního názoru o spolehlivě bezvýjimečném uplatnění pravidla o náhradách podle novely ve všech případech, kdy byla změna - třeba i v rámci již běžícího řízení – provedena v době po 31. 12. 2012. Vypořádání pořizovatele: Nejedná se o nic jiného než o právo navrhovatele. Vlastníci jsou toho názoru, že dokonce i v samotné interpretační a aplikační rovině je takový právní názor sporným, když není vyloučeno postupovat jinak, a to způsobem ústavně konformním. S přihlédnutím k principu průniku ústavních kautel do interpretace všech ustanovení obyčejného práva i k historickému výkladu existuje nezanedbatelný argumentační prostor zejména ve vzájemné souvislosti uplatnění institutů intertemporality a retroaktivity. Novela stavebního zákona sice neobsahuje speciální intertemporálium, které by se zabývalo aplikací nově koncipovaného ochranného ustanovení § 102, avšak přinejmenším v řízeních, která byla zahájena před nabytím účinnosti novely stavebního zákona, lze na potřebu respektu k úrovni ochrany individuálních vlastnických práv nastolené pravidlem účinným před novelou usuzovat jak z obsahu ostatních přechodných ustanovení, která mají jen úzce procedurální charakter (tento závěr se týká i pořizovatelem připomínaného či. II odst. 2 a 7 novely), a směřují-li výjimečně také k ovlivnění hmotněprávní pozice, pak jedině s důsledky in favoren (úprava restrikcí vymezení předkupního práva), tak i ze samotného vývoje znění ustanovení § 102, včetně v novele uvedených časových údajů. Jen pro úplnost je třeba dodat, že samotná přechodná ustanovení novely stavebního zákona sledují logiku postupné realizace všech činností směřujících k vydání nového územního plánu, a tedy komplexní povahu celého procesu aktualizace územně plánovací dokumentace, takže z hlediska vymezení pojmu řízení by právě v souvislosti obsahu intertemporálií nemohl obstát restriktivní výklad zužující řízení jen na činnosti realizované podle § 52 a násl. stavebního zákona. V případě neschůdnosti interpretačního řešení se ještě větší prostor nabízí ve vztahu k legislativnímu testu ústavní konformity. Jakkoli jsou vlastníci toho názoru, že věcně správné řešení lze nalézt v interpretační rovině, v každém případě vystupuje do popředí výrazná pochybnost o ústavním souladu novelizovaných pravidel o náhradách za změnu území. Novela stavebního zákona totiž zcela pomíjí význam dlouhodobě respektované spolehlivosti vkladů do nemovitého majetku, právní úpravu fakticky vrací do režimu z doby řízené ekonomiky a jde proti zásadním trendům tržního hospodářství. Skutečností je, že markantní snížení hodnoty nemovitého majetku vyvolané obsahem veřejnoprávního aktu má přinejmenším svými důsledky povahu vyvlastnění. Svou podstatou se totiž jedná o obdobný mechanismus uplatnění veřejné moci jako v případě zásahů postihujících hodnotu vkladových účtů s důsledkem výrazné finanční ztráty soukromých subjektů. Na věcné správnosti tohoto závěru nemůže ničeho změnit ani případný vývoj
- 175 -
(legislativy, který pod tlakem určitých lobbyistických skupin směřuje k relativizaci principů ochrany vlastnického práva a právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, ani způsob interpretace a aplikace právní úpravy. Tento trend zpochybňující reálné (nikoli pouze formální) uplatňování relevantních zásad individuální ochrany směřuje k protiústavnímu řešení, a to bez ohledu na to, zda se tak děje jen v úrovni interpretace a aplikace práva nebo při jeho vlastní tvorbě. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné přirovnání „snížení hodnoty nemovitého majetku“ k aktu „vyvlastnění“, nelze než odmítnout, jelikož podstatou vyvlastnění je přechod vlastnického práva z vlastníka na jinou osobu nebo omezení vlastnického práva. Zrušení „průmyslové zóny“ resp. převod plochy z plochy zastavitelné na územní nezastavěné nijak nemění vlastnická práva a nijak je neomezuje. K argumentaci navrhovatele je ještě nutné dodat, že městys Cítoliby prostřednictvím změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby dal vlastníkům nemovitostí ležících pod „průmyslovou zónou“ příležitost, zhodnotit svůj majetek. Dne 11.05.2006 nabyl platnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který už ve svém původním znění deklaroval zánik územně plánovacích dokumentací pořízených před dne 01.01.2007. Z tohoto faktu lze dovodit, že navrhovatel nemohl legitimně očekávat zachování „zastavitelnosti“ svých pozemků po uplynutí lhůt platnosti územně plánovacích dokumentací pořízených podle zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. V souvislostech předmětného případu je tak zřejmé, že samotný vztah odpovědnosti vlastníků k jejich nemovitému majetku jim ukládá, aby využili všech procesních prostředků k obraně svého práva. Vlastníci jsou totiž přesvědčeni, že postup uplatněný v jejich případě se vymyká ústavnímu rámci principů zajišťujících vyváženost mezi působením instrumentů veřejného a soukromého práva, a tak soulad mezi veřejným a individuálním zájmem, zatímco naopak naplňuje znaky ústavní non konformity, a to především popřením důsledného uplatnění ústavních kautel zajišťujících ochranu vlastnictví s důsledkem legitimně neodůvodnitelné ztráty hodnoty nemovitého majetku. Vlastníci jsou proto připraveni k ochraně svého práva důsledně využít prostředků procesní obrany na všech úrovních a dosáhnout řešení splňujícího znaky obecné spravedlnosti. Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu nijak neomezuje navrhovatele v nakládání se svým majetkem. Návrh územního plánu nenavrhuje žádná omezení vlastnických práv k pozemkům navrhovatele uvedeným v bodě I.c. Návrh územního plánu zachovává skutečné (fyzické) využití pozemků, tj. pro zemědělské účely. Navrhovatel ve své připomínce, jakkoliv se snažil argumentovat, neprokázal žádný faktický záměr, který by mohl být na jeho pozemcích (nemovitém majetku) realizován. Jediným argumentem navrhovatele je „snížení finanční hodnoty“ jeho majetku. Jedinou nezákonnost, kterou navrhovatel spatřuje v procesu pořizování, je porušení principu „legitimního očekávání“. Vlastníci, jak již uvedli, považují za poněkud předčasné podrobněji předestírat širší právní zejména ústavněprávní - argumentaci na podporu této zásadní připomínky. Z tohoto důvodu se proto omezili jen na naznačení základu takové argumentace, zejména když předpokládají, že věc tak daleko nedojde, neboť pořizovatel při dalším řízení k jejich názoru přihlédne. I.c
Petit
S ohledem ke všemu, co bylo uvedeno v předchozích bodech tohoto podání, vlastníci navrhují úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby nebyla provedena změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby byla kvalifikována jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a
- 176 -
sklady - lehký průmysl v rozsahu předpokládaném návrhem územního plánu z března 2012, včetně zachování v tomto návrhu užitého označení VP.1/1 a VP.1/2. II.
Rozsah zastavitelného území na pozemku parc. č. 1169 a zásah infrastruktury do pozemku parc. č. 1168
Druhá připomínka se týká západní části katastrálního území městysu Cítoliby. Konkrétně se zabývá problematikou rozsahu zastavitelného území a plánovanou infrastrukturou. Z pohledu vlastníků má návrh vliv na významnou část jejich pozemků parc. č. 1169 a parc. č. 1168 umístěných severně od ulice Zeměšská. II.a
Základní východiska
V rámci dosavadního průběhu řízení směřujícího k vydání územního plánu lze zjistit významný rozdíl v náhledu na rozsah zastavitelného území právě v místě pozemku parc. č. 1169. Z hlavního výkresu návrhu územního plánu ve variantě březen 2012 vyplývá, že za zastavitelnou měla být uznána rozsáhlá část zmíněného pozemku do hloubky již severním směrem realizované výstavby, přičemž tato oblast ploch individuálního bydlení v rodinných domech - vesnické byla označena symbolem BI.2/27. Naproti tomu v časově posledním návrhu územního plánu z ledna 2013 bylo území zmíněné plochy individuálního bydlení v rodinných domech dosud označené symbolem BI.2/27 rozděleno na dvě části, z nichž si pouze úzký pruh na jihu přímo sousedící s ulicí Zeměšskou podržel statut zastavitelného území a nadále je uznán jako plocha individuálního bydlení v rodinných domech - vesnické se stejným symbolem BI.2/27. Uvedená plocha se tak výrazně zmenšila, zatímco zbývající část byla přeřazena do rezervy pro stejný typ výstavby označené symbolem BI.2/32. Z obsahu obou výše zmíněných návrhů územního plánu je pak ještě zřejmé, že významná část pozemku parc. č. 1169 má být, stejně jako severněji ležícího pozemku parc. č. 1168, dotčena předpokládaným rozšířením sítě místních komunikací i zřízením pásů izolační a ochranné zeleně. Oba pozemky má tak protínat mimo jiné také místní komunikace, která se má stát součástí obchvatu městysu Cítoliby. Vypořádání pořizovatele: Je nutné odmítnout názor navrhovatele na „obchvat“ městyse. Návrh územního plánu si nikdy nekladl za cíl vymezit obchvat městyse, tj. přeložení silnice II/229 nebo vymístění tranzitní dopravy z centra městyse. Veškeré silniční komunikace navržené v návrhu územního plánu mají status místních komunikací, které slouží pro obsloužení území, nikoliv k převedení dopravní zátěže mimo městys. Tomu i odpovídá vymezení komunikací a územních rezerv pro komunikace a veškeré s tím související jejich parametry. Všechny výše popsané skutečnosti jsou doloženy obsahem příloh č. 4 a č. 5. II.b
Stanovisko vlastníků
Vlastníci jsou toho názoru, že rozsah zastavitelné plochy definované v návrhu územního plánu z března 2012 odrážel z hlediska uspořádání celého katastrálního území městysu Cítoliby podstatně lépe uplatnění principu ucelenosti zástavby. Z porovnání obou návrhů vystupuje do popředí zjištění, že tuto logiku skutečně sleduje důsledněji než posledně zveřejněný návrh z ledna 2013. Zatímco dřívější návrh předpokládá ucelený - do tvaru kruhu -uspořádaný prostor zástavby, v návrhu z ledna 2013 působí neorganicky bílé místo plochy rezervy v severozápadní části v sousedství na východě do celé své hloubky již zastavěného prostoru a také v jižní části sousedící s územím zastavěným nebo alespoň zastavitelným. Podle názoru vlastníků by s ohledem ke shora uvedenému nemělo nic bránit vyhovění jejich připomínky (dle níže vymezeného petitu) a změně stanoviska tak, že předmětné území bude
- 177 -
začleněno do zastavitelné plochy, jako tomu bylo v návrhu z března 2012. Vlastníci jsou si vědomi, že na rozdíl od připomínky označené I. nemohou svou argumentaci opírat o obsah dosud platného územního plánu, při posuzování jejich požadavku by však neměla zůstat opomenuta jejich ochota respektovat potřebu nezbytného záboru pro rozšíření sítě místních komunikací, kterou tímto vyjadřují. V této souvislosti upozorňují, že půjde o dosti markantní zásah do dvou rozsáhlých pozemků, které jsou v jejich vlastnictví. Vlastníci ještě připomínají, že v předmětných souvislostech vůbec nelze argumentovat bonitou půdy, když celý pozemek parc. č. 1169 je z tohoto hlediska zařazen do III. třídy (kód BPEJ 10602). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel v připomínce vyjadřuje svůj nesouhlas s vymezením plochy BI.2/27 a územní rezervy BI.2/32, jejichž funkční využitím je nebo má být bydlení individuální v rodinných domech – vesnické. Plocha BI.2/27 byla v návrhu územního plánu z března 2012, který byl podkladem pro společné jednání dotčenými orgány, sousedními obcemi a krajským úřadem, vymezen v „plném rozsahu“, a to v severozápadní části městyse, ohraničená: z východu současnou zástavbu, z jihu komunikací III/22547 a severozápadu vedením VN 22 kv, resp. hranicí jeho ochranného pásma. Vymezení plochy BI.2/27 podle návrhu územního plánu z března 2012 bylo do značné míry ovlivněno myšlenkou propojení ulic Lounská a Skladatele Kopřivy, kdy hlavní „vstup“ do plochy měl být realizován právě z komunikace D10 (označení je převzato z výkresu Veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací – návrh územního plánu březen 2012, komunikace D10 propojuje ulice Lounská a Skladatele Kopřivy a tvoří tak západní půlkruh obvodové komunikace). Po společném jednání, kdy pořizovatel obdržel stanoviska dotčených orgánů a krajského úřadu, bylo nutné přehodnotit rozlohu zastavitelných ploch pro „bydlení“ (jen pro doplnění plochy pro bydlení se posuzují nezávisle na plochách pro výrobu a skladování, vzájemně nemají na sebe tyto dva způsoby využití žádný vliv), viz např. stanovisko Krajského úřadu Ústeckého kraje, odboru životního prostředí a zemědělství, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu ze dne 28.05.2012 pod č.j.: 1068/ZPZ/2012/UP-742, JID: 71625/2012KUUK požadovalo zrušení ploch BI.2/25, BI.2/20 a SO.3/1 nebo jejich přesun do druhé etapy s podmínkou minimálního naplnění ploch BI.2/21, BI.2/24 a SO.3/2 ze 60 %. Návrh územního plánu tedy přehodnotil vymezení ploch BI.2/25, BI.2/20 a SO.3/1 tím způsobem, že je vymezil jako plochy územních rezerv (z důvodu dlouhodobé urbanistické koncepce). V návaznosti musela být i přehodnocena komunikace D10 v celé své délce mezi ulicí Lounská a Skladatele Kopřivy, neboť s přehodnocením výše uvedených zastavitelných ploch se vytratil její původní účel; jednoznačně mezi plochami BI.2/21, BI.2/24, BI.2/26, SO.3/2, SO.3/1, BI.2/20 a BI.2/25. Nutně tak následovalo i přehodnocení komunikace D10 mezi ulicemi Zeměšská a Lounská, kdy se dospělo k závěru, že vymezení této komunikace je z hlediska finanční náročnosti, využitelnosti a bez vazby na část komunikace D10 přehodnocené do územní rezervy spíše zatěžující než přinášející jakýkoliv přínos. Konečně se tedy dostáváme k důvodu přehodnocení plochy BI.2/27 a její rozdělení na plochu zastavitelnou a plochu územní rezervy BI.2/32 (vymezenou až v návrhu územního plánu z ledna 2013). Po zrušení prakticky jediného přístupu do plochy BI.2/27 (březen 2012) bylo nutné tuto plochu ponechat v rozloze, která je přístupná z komunikace III/22547. Zbylá část plochy (BI.2/32 – leden 2013) byla vymezena jako územní rezerva, která bude na základě naplňování zastavitelných ploch v budoucnu prověřována spolu s částí komunikace D10. Plocha je tedy návrhem územního plánu do budoucn „rezervována“ právě pro bydlení. Navrhovatel bude mít tedy možnost realizovat na části svého pozemku, který je součástí zmenšené plochy BI.2/27 (leden 2013) výstavbu a nebo tyto pozemky zpeněžit, aniž by musel řešit dopravní infrastruktura v celé části pozemku. Z finančního podhledu se jeví alternativa bez řešení „vnitřní“ dopravní infrastruktury jako výhodnější, než když by musel realizovat za nemalou částku zpevněné komunikace. Vymezení místních komunikací bude zpracovatelem návrhu územního plánu, které zasahují do pozemků navrhovatele, prověřeno a minimalizováno a nebo přehodnocena na územní rezervy. II.c
Petit
Vlastníci proto navrhují, aby při řešení rozsahu zastavitelného území v předmětné lokalitě, na které se nalézá pozemek parc. č. 1169 byla přijata varianta z dřívějšího návrhu územního
- 178 -
plánu z března 2012 a poslední verze z ledna 2013 proto byla v tomto smyslu uplavena. III. Rozšíření zastavitelného území v oblasti severně od stávající účelové komunikace Poslední připomínka směřuje k rozšíření zastavitelného území v lokalitě severně od stávající účelové komunikace označené symbolem D1O. Z hlediska nemovitého majetku vlastníků se připomínka vztahuje k pozemku parc. č. 1138. III.a Základní východiska V lokalitě severně od stávající účelové komunikace, která má být v úseku označeném symbolem D1O součástí obvodové komunikace - obchvatu - obce Cítoliby, se v návrhu územního plánu předpokládá zřízení plochy zahrady a sady označené symbolem Z/2. III.b Stanovisko vlastníků Podle názoru vlastníků je z širšího kontextu uspořádání tohoto území zřejmé, že možnost rozšíření výstavby severním směrem se přímo nabízí, neboť takto by byla smysluplně osídlena oblast obvodové komunikace po obou jejích stranách. Níže uvedený návrh uplatněný po dohodě s dalšími vlastníky, kteří jsou většinovými majiteli nemovitostí v této lokalitě, přitom přihlíží k potřebám ochrany životního prostředí, neboť předpokládá jen částečné rozšíření zastavitelného území při současném zachování části plánované lokality zahrad a sadů. Návrh realizace je graficky znázorněn v příloze č. 6. Vypořádání pořizovatele: Ačkoliv se jeví připomínka (záměr) navrhovatele za zcela logický a v budoucnu určitě realizovatelný, nelze souhlasit s dalším rozšířením zastavitelný ploch. Návrh územního plánu nabízí zastavitelné plochy pro cca 255 rodinných domů s plánovanou dobou výstavby cca 40 až 50 let (jedná se o výpočet podle předpokládaného demografického vývoje). III.c Petit Vlastníci tedy navrhují, aby návrh územního plánu byl modifikován tak, že zmíněné území v plánu dosud označené symbolem Z/2 bude do hloubky § 50 % pozemků bezprostředně navazujících na stávající účelovou komunikaci severně kvalifikováno jako zastavitelné území ploch individuálního bydlení v rodinných domech - vesnické a takto zřízena další enkláva plochy individuálního bydlení, na kterou se uplatní analogická pravidla jako na ostatní takové plochy. Ostatní části zůstanou nezměněny, takže nadále bude zachována relevantní část oblasti zahrad a sadů, kterou budou moci případní vlastníci domů využívat v souladu s tímto účelovým určením. IV. Souhrnný petit Jak vyplývá z relevantních závěrečných pasáží jednotlivých připomínek obsažených v bodech I.c, II.c a III.c. tohoto podání, v nichž je formulován konkrétní (dílčí) petit, vlastníci n a v r h u j í úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby tak, aby: 1) n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl v rozsahu předpokládaném návrhem územního plánu z března 2012, včetně zachování v tomto návrhu užitého označení VP.1/1 a VP.1/2,
- 179 -
2) zastavitelné území v severozápadní části katastru v lokalitě severně od ulice Zeměšská b y l o v y m e z e n o v rozsahu podle návrhu územního plánu z března 2012 a v takovém rozsahu proto také uznána jako zastavitelná plocha individuálního bydlení v rodinných domech - vesnické označená symbolem BI.2/27, 3) b y l a v prostoru označeném v návrhu územního plánu symbolem Z/2 r o z š í ř e n a oblast zastavitelného území ke zřízení ploch individuálního bydlení v rodinných domech - vesnické do hloubky 50 % plochy pozemků bezprostředně navazujících na účelovou komunikaci severně s tím, že na dalších 50 % plochy těchto pozemků budou zřízeny zahrady a sady. Vlastníci jsou toho názoru, že přijetí jejich připomínek umožní efektivnější využití ( území obce, kterého se týkají, neboť jejich smyslem je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem. Vlastníci deklarují, že jsou připraveni jednat o dalších možných variantách s cílem dosažení kompromisního řešení. Vyhodnocení pořizovatele: Ke článku IV. Souhrnný petit bod č. 1: Připomínce se částečně vyhovuje a to pouze ve vymezení ploch pro výrobu a skladování na půdách se IV. třídou ochrany. Pozemky s I. nebo II. třídou ochrany zemědělského půdního fondu budou ponechány svému faktickému způsobu využití, tj. plochy zemědělské – orná půda. Pozemky se IV. třídou ochrany zemědělského půdního fondu budou prověřeny pro způsob využití pro výrobu a skladování. Ke článku IV. Souhrnný petit bod č. 2: Připomínce se nevyhovuje. Zpracovatel návrhu územního plánu prověří vymezení komunikací na pozemcích parc. č. 1168 a 1169 v katastrálním území Cítoliby s tím, že jejich vymezení omezí vzhledem odůvodnění v článku II.b vypořádání pořizovatele na minimum a nebo jejich části přehodnotí na územní rezervy. Odůvodnění, viz článek II.b vypořádání pořizovatele. Ke článku IV. Souhrnný petit bod č. 3: Připomínce se nevyhovuje. Návrh územního plánu nebude vymezovat další zastavitelné plochy . Odůvodnění, viz článek III.b vypořádání pořizovatele. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“. 5.14. Připomínka – Ing. Miloslav Pěnička, Jaroslava Pěničková - upřesnění č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 25889/2013 04.04.2013 02.04.2013
Ing. Miloslav Pěnička nar. 28.01.1939 Liběšovice 49 43801 Žatec Jaroslava Pěničková - 180 -
nar. 12.06.1941 Liběšovice 49 43801 Žatec Upřesnění petitu připomínek k návrhu územního plánu Cítoliby Petitem uvedeným v bodu I.c a souhrnným petitem uvedeným v bodu IV, odst. 1) připomínek uplatněných k návrhu územního plánu městysu Cítoliby se vlastníci domáhají zachování oblasti průmyslové zóny v severní části katastrálního území městysu Cítoliby. Vlastníci dospěli k závěru o potřebě upřesnění definice území průmyslové zóny obsažené v petitu tak, aby bylo zřejmé, že oblast kvalifikovaná jako průmyslová zóna se rozkládá v celém prostoru severně od silnice I/7. V běžící lhůtě pro uplatnění připomínek proto vlastníci zmíněný petit i relevantní část souhrnného petitu u p ř e s ň u j í takto: Vlastníci n a v r h u j í úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a v celém prostoru severně od silnice I/7 jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Vyhodnocení pořizovatele: Upřesnění petitu připomínky Ing. Miloslava Pěničky a paní Jaroslavy Pěničkové ze den 29.03.2013 evidované pořizovatelem pod číslem jednacím MULNCJ 24913/2013, nic nemění na vyhodnocení původní připomínky, viz vyhodnocení připomínky pod č. 31). 5.15. Připomínka – Ing. Josef Minařík, Marie Minaříková
Obr. č. 12 – pozemky dle LV 765 v k.ú. Cítoliby u Loun
- 181 -
č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 24912/2013 29.03.2013 28.03.2013
Ing. Josef Minařík nar. 17.09.1952 Fibichova 181 43902 Cítoliby Marie Minaříková nar. 21.01.1955 Fibichova 181 43902 Cítoliby Připomínky k návrhu územního plánu Cítoliby Přílohy: - část hlavního výkresu, návrhu územního plánu únor 2011 k připomínce označené I. (příloha č. 1) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 k připomínkám označeným I. a II. (příloha č. 2) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 k připomínkám označeným I. a II. (příloha č. 3) - část hlavního výkresu návrhu územního planu leden 2013 k připomínce označené IV. (příloha č. 4) Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí v přílohách přílohu č. 1 jako „návrh územního plánu z února 2011“. Ve skutečnosti se jedná o „výkres současného využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ doplňujících průzkumů a rozborů z února 2011. V žádném případě se nejedná o návrh územního plánu, ale o doplňující průzkumy a rozbory zpracované zhotovitelem (projektantem) územně plánovací dokumentace jako podklad pro návrh zadání územního plánu Cítoliby. Doplňující průzkumy a rozbory doplňují územně analytické podklady o podrobnosti, které již v územně analytických podkladech nelze zobrazit anebo nejsou jejich cílem. Pokud doplňující průzkumy a rozbory vymezují záměry na změny území, tak je vymezují pouze k prověření v návrhu územního plánu. Oznámením Městského úřadu Louny, odboru stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele ze dne 14. 2. 2013 byl zveřejněn návrh územního plánu městyse Cítoliby s tím, že toto oznámení se v intencích § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž každý má možnost do 30 dnů ode dne doručení uplatnit písemné připomínky. V odůvodnění oznámení ze dne 14. 2. 2013 se zejména v kontextu procesního postupu připomíná význam zásadní novely stavebního zákona, kterou představuje zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen novela stavebního zákona). Konkrétně se upozorňuje na obsah některých přechodných ustanovení, včetně pravidla, podle kterého se činnosti vykonané před 1. 1. 2013 neopakují, a každá nová činnost se provádí podle novely. V závěru odůvodnění se proto výslovně uvádí, že z tohoto důvodu úřad územního plánování „dodatečně“ doručuje veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. V poučení označeném jako upozornění se pak ještě dodává, že oznámení se považuje za doručené patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce Městského úřadu Louny, přičemž písemné připomínky je možné uplatnit u pořizovatele do 30 dnů od doručení tohoto omámení.
- 182 -
K návrhu územního plánu městyse Citoliby uplatňují vlastníci v intencích výše zmíněného oznámení ze dne 14. 2. 2013 tyto připomínky: Nemovitý majetek Ing. Josefa Minaříka a Marie Minaříkové představující součást jejich společného jmění manželů je evidován na listu vlastnictví (dále jen LV) č. 765 pro katastrální území Cítoliby, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny. Podle stavu před zanesením změn předpokládaných v návrhu územního plánu se podstatná část pozemků evidovaných na výše citovaném LV rozkládá mezi cestou patřící soukromým vlastníkům a v katastru označenou jako ostatní komunikace, která tvoří spojnici ulic Smetanova a Postoloprtská (jižní hranice) a účelovou komunikací jež se má podle návrhu stát součástí obvodové komunikace - obchvatu - městyse Cítoliby (severní část). Další dva pozemky evidované rovněž na LV č. 765 jsou pak situovány severně od posledně zmíněné účelové komunikace. Vzhledem k povaze zásahu předpokládaného návrhem územního plánu i další aktivitě zamýšlené samotnými vlastníky se dále uvedené připomínky vztahují fakticky ke všem pozemkům vlastníků evidovaným na zmíněném LV. Konkrétní připomínky se proto věcně týkají zejména: - důsledků návrhem uvažované stavební činnosti v rámci přeměny dosavadní účelové komunikace na obvodovou komunikaci D1O tvořící součástí obchvatu městyse Cítoliby (připomínka označená I.), - dopadu návrhem předpokládané změny území výsadbou izolační a ochranné zeleně v lokalitě vyznačené symbolem ZX/19 a důsledků zřízení místní komunikace označené symbolem D26 v úseku cest patřících soukromým vlastníkům mezi ulicemi Smetanova a Postoloprtská (připomínka označená II.), - problematiky pořizování územních studií v kontextu upřesnění podmínek realizace výstavby (připomínka označená III.), - umožnění realizace soukromých záměrů vlastníků, včetně případné stavební činnosti na jejich pozemcích ležících severně od stávající účelové komunikace (připomínka označená IV.). Vlastníci pokládají za potřebné deklarovat, že mají jako občané městyse Cítoliby zájem na rozvoji této obce, a proto zásadně respektují potřebu realizace některých zásahů, jejichž cílem je právě umožnění takového rozvoje. Vzhledem k tornu, že vlastním smyslem územního plánování je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem, neobejde se tato činnost bez určitých kompromisů. Vlastníci jsou k takovým kompromisům připraveni, současně však upozorňují na potřebu důsledné ochrany vlastnického práva, která se při územním plánování tradičně naplňuje prostřednictvím principu minimalizace zásahů. Stejně tak si dovolí předpokládat, že jim bude umožněna realizace jejich vlastních záměrů, zejména když jsou evidentně v souladu s předpokládaným dalším rozvojem obce. I.
Oblast zatáčky navrhované obvodové komunikace D10
První připomínka, kterou vlastníci považují za zásadní, se týká důsledků zamýšlené stavební činnosti směřující k přeměně účelové komunikace na obvodovou komunikaci jako součást obchvatu městyse Cítoliby. Vypořádání pořizovatele: Je nutné odmítnout názor navrhovatele na „obchvat“ městyse. Návrh územního plánu si nikdy nekladl za cíl vymezit obchvat městyse, tj. přeložení silnice II/229 nebo vymístění tranzitní dopravy z centra městyse. Veškeré silniční komunikace navržené v návrhu územního plánu mají status místních komunikací, které slouží pro obsloužení území, nikoliv k převedení dopravní zátěže mimo městys. Tomu i odpovídá vymezení komunikací a územních rezerv pro komunikace a veškeré s tím související jejich parametry.
- 183 -
Z hlediska postavení vlastníků se předpokládaný zásah v této oblasti dotýká především jejich pozemku parc. č. 638/1 o výměře 5 827 m2 evidovaného na zmíněném LV č. 765. Uvedený pozemek totiž leží v nejzápadnějším místě navrhované plochy individuálního bydlení v rodinných domech označené symbolem BI. 2/31 (podle návrhů územního plánu z března 2012 a z ledna 2013), resp. symbolem BI. 2/34 (podle návrhu územního plánu z února 2011). Severozápadní okraj pozemku parc. č. 638/1 má být přitom zřetelně dotčen plánovanou zatáčkou obvodové komunikace směřující dále severojižním směrem k ulici Zeměšské. V průběhu dosavadního řízení se dokonce zpočátku předpokládalo protnutí pozemku současně prodlužovanou Havlíčkovou ulicí šikmo ve směru jihovýchod - severozápad s vytvořením křižovatky právě v místě zatáčky plánované obvodové komunikace. Vlastníci proto vznesli připomínku s poukazem na jimi plánovanou výstavbu a této připomínce bylo vyhověno ovšem s tím, že k zásadnější změně lokality v detailu předpokládané zatáčky nedošlo a z tohoto pohledu nadále hrozí částečný zábor pozemku s důsledkem ohrožení výstavby. Všechny výše popsané skutečnosti, včetně již zmíněného vývoje v rámci dosavadního řízení, jsou znázorněny v přílohách č. 1 až č. 3. S ohledem ke shora uvedenému, zejména k reálnému riziku ohrožení stavebního záměru vlastníků, navrhují vlastníci v rámci uplatnění svých připomínek provedení změny v návrhu územního plánu tak, aby jejich pozemek parc. č. 638/1 nebyl v inkriminovaném místě plánované zatáčky dotčen a nevznikla tak potřeba záboru. V této souvislosti připomínají, že jejich záměry jsou městysu Cítoliby velmi dobře známy, neboť vlastníci městysu Cítoliby předložili územní studii i další podrobnější dokumentaci. Obec přitom již vyslovila s postupem vlastníků souhlas; zmíněná studie je také v jednom vyhotovení založena na obecním úřadě. S ohledem k tomuto vývoji nelze podle přesvědčení vlastníků postupovat způsobem, v jehož důsledku by byla ohrožena jejich investice. Vlastnici jsou přitom přesvědčeni o relativně snadné možnosti technické realizace jimi vznesené připomínky, zejména když se v lokalitě západně od plánované zatáčky zatím žádná výstavba nepředpokládá, takže místní situace by mohla být vyřešena ke spokojenosti všech mírným posunutím plánované zatáčky západním směrem a realizací záboru v prostoru orné půdy. Zásadní význam této připomínky vyplývá ze všech souvislostí navrhovaných změn a jejich důsledků, především také ze zamýšleného prodloužení ulice Havlíčkovy západním směrem, o čemž se podrobněji pojednává v připomínce označené II. Realizace posledně uvedeného záměru totiž předpokládá rozdělení dosud ucelených stavebních pozemků a utvoření dvou ploch individuálního bydlení v rodinných domech, které jsou v návrzích, jak již bylo uvedeno, označovány symboly BI. 2/30 a BI. 2/31. Tento důsledek se dotýká také pozemku parc. č. 638/1, který by rovněž bylo nutné z důvodu jeho protnutí místní komunikací rozdělit na dva. Další zásah do severní části pozemku v podobě záboru z důvodu projektované zatáčky by pro vlastníky znamenal vznik zásadních potíží. Tento postup by především, jak již bylo uvedeno, znamenal přímé ohrožení městysem již schváleného záměru, včetně vzniku finančních ztrát. Vypořádání pořizovatele: Připomínce se vyhovuje v plném rozsahu. Návrh územního plánu bude upraven. Pořizovatel neshledává důvody, které by bránily vyhovění připomínce. Zpracovatel návrhu územního plánu upraví trasování připomínkované zatáčky tak, aby minimalizoval zásah do pozemku navrhovatele. II.
Výsadba izolační a ochranné zeleně ZX/19 a zřízení místní komunikace D26
Další připomínka úzce souvisí se zásadní připomínkou uvedenou v bodě I. Konkrétně se týká širšího řešení celé oblasti dvou ploch individuálního bydlení v rodinných domech označovaných symboly BI. 2/30 a BI. 2/31 a izolační a ochranné zeleně označené symbolem ZX/19.
- 184 -
V uvedené lokalitě návrh územního plánu předpokládá kromě zřízení obvodové komunikace v rámci obchvatu městyse Cítoliby (jak se o tom hovoří v připomínce označené I.) prodloužení ulice Havlíčkovy západním směrem až po hranici rovněž plánované izolační a ochranné zeleně označené symbolem ZX/19. Tato izolační a ochranná zeleň má kromě oblasti trojúhelníku mezi plánovanou křižovatkou obvodové komunikace v úseku D10 a ulicí Postoloprtskou vyplňovat také jižní okraj všech pozemků v ploše individuálního bydlení označené symbolem BI. 2/30, zřejmě v rozsahu ochranného pásma nadzemního vedení jako součásti elektrizační soustavy. V této lokalitě se dále předpokládá propojení ulic Smetanova a Postoloprtská zřízením místní komunikace označené symbolem D26 na území cest převážně v soukromém vlastnictví. Z Výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací dále vyplývá, že návrh územního plánu počítá v úseku plánovaných místních komunikací v lokalitě propojení ulic Smetanova a Postoloprtská a prodloužení ulice Havlíčkovy také se zavedením místního vodovodu označovaného symboly V13 a V14, plynovodu označovaného symboly P11 a P12 a stok splaškové kanalizace označovaných symboly K12 a K13. V posledně uvedených souvislostech se v textové části územního plánu zmiňují některé právní souvislosti, zejména možnost uplatnění předkupního práva (srov. str. 38 až 42 výrokové části) i možnost vyvlastnění (srov. str. 32 až 35 výrokové části). V hlavních výkresech návrhů územního plánu ve variantách březen 2012 a leden 2013 jsou zmíněné plánované zásahy vyznačeny téměř shodně, výjimku představuje vlastně jen pokračování obvodové komunikace za již opakovaně zmiňovanou zatáčkou jihozápadním směrem k ulici Zeměšská. Ve variantě z března 2012 je totiž i tato část zakreslena jako návrh, zatímco ve variantě z ledna 2013 pouze jako rezerva. Z hlediska postavení vlastníků se výše uvedené skutečnosti určitým způsobem dotýkají všech jejich pozemků umístěných v území mezi linií plánovaného propojení ulic Smetanova a Postoloprtská a účelovou komunikací. Konkrétně se jedná o pozemky parc. č. 550/79 o výměře 2 390 m2, parc. č. 550/66 o výměře 627 m2, parc. č. 550/67 o výměře 55 m2, parc. č. 550/20 o výměře 145 m2, parc. č. 658/1 o výměře 380 m2, parc. č. 657/1 o výměře 2 540 m2, parc. č. 550/78 o výměře 37 m2 a parc. č. 638/1 o výměře 5 827 m2. Vlastníci nemají zásadních námitek proti zamýšlenému prodloužení ulice Havlíčkovy západním směrem. Problém však spatřují v tom, že prodloužená Havlíčkova ulice má být právě na západě ukončena izolační a ochrannou zelení označenou ZX/19 a fakticky se tedy stát, resp. i po prodloužení nadále být, slepou ulicí. Vlastníci proto především předpokládají zachování dopravní dostupnosti pozemku parc. č. 638/1 po linii komunikace parc. č. 1144, která patří městysu Cítoliby, a to v souladu s tímto městysem již dříve schválenou územní studií o níž se podrobněji pojednává v připomínce označené I. Takové využití zmíněné komunikace, která se má zřejmě rovněž stát součástí izolační a ochranné zeleně označované ZX/19, ostatně výslovně připouští i výroková část textové části návrhu územního plánu (srov. tabulka uvedená na str. 30 výrokové části). Přesto nadále panuje nejasnost o způsobu ukončení prodlužované Havlíčkovy ulice na její západní hranici, zejména když poslední varianta návrhu územního plánu z ledna 2013 již nepředpokládá urychlené protažení obvodové komunikace směrem k ulici Zeměšská (přeřazení ze statutu návrh do statutu rezerva). Z tohoto důvodu vlastníci v rámci této připomínky navrhují, aby se návrh územního plánu jednoznačně vypořádal s detailem ukončení ulice Havlíčkovy při její západní hranici a výslovně uznal zachování možnosti plné dopravní obslužnosti jejich pozemku parc. č. 638/1 přes pozemek parc. č. 1144, jak se ostatně předpokládá v městysem již uznané územní studii. Obdobně vlastníci očekávají potvrzení možnosti přístupu ve smyslu průchodu i průjezdu ke všem svým pozemkům situovaným severně od plánovaného propojení ulic Smetanova a Postoloprtská přes izolační a ochrannou zeleň označenou symbolem ZX/19, která se má podle návrhu územního plánu rozkládat i na tomto místě. Jen pro úplnost vlastníci připomínají, že celá problematika propojení ulic Smetanova a Postoloprtská měla být původně řešena prostředky soukromého, nikoli veřejného práva. Jakkoli mají vlastníci pochopení pro potřeby rozvoje obce (a z tohoto důvodu již dříve umožnili velmi výhodný převod části svého nemovitého majetku na městys Cítoliby), stejně
- 185 -
jako pro potřeby jiných subjektů soukromého práva, považují zapotřebné deklarovat, že nepřipustí veřejnoprávní řešení, jehož cílem ve skutečnosti není prosadit veřejný zájem, ale pouze favorizovat ryze individuální zájem několika soukromých subjektů. Kromě toho se domnívají, že plánované propojení ulice Smetanova a Postoloprtská zasahuje v západní části do již realizované zástavby soukromého vlastníka zejména v oblasti cesty označené parc. č. 832/1 a pozemku parc. č. 1171. Vypořádání pořizovatele: Prvně je nutné se vypořádat s připomínkou k územní studii. Navrhovatelem uváděná územní studie, jejíž obsah odsouhlasil městys a jejíž jedno vyhotovení je uloženo na úřadě městyse, je právně neplatné a pro stavební úřad nezávazné. Podle § 30 stavebního zákona schvaluje využití územní studie pořizovatel, tj. Městský úřad Louny, odbor stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče. Další podmínkou platnosti a závaznosti je její zaevidování v evidenci územně plánovací činnosti. Ani tato podmínka není splněna. Jedná se tedy o ryze soukromý dokument, který není pro stavební úřad při rozhodování v území nijak závazný. Vzhledem k tomu, že navrhovatel neuvádí, kdy byla územní studie „zpracována“ nemůže pořizovatel určit zda se jedná o územní studii podle platného stavebního zákona (zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů) nebo podle starého stavebního zákona (zákon 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů). Z tohoto důvodu zmiňuje i přechodné ustanovení § 185 odst. 4 stavebního zákona, které požaduje pro „urbanistickou studii“ prověření její aktuálnosti a vložení dat o ní do evidence územně plánovací činnosti. Což nebylo splněno. V evidenci oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele, která je od roku 2004 vedena v elektronické podobě, nebyly zjištěny žádné záznamy o prověření aktuálnosti takovéto urbanistické studie pro městys Cítoliby. K problematice prodloužení Havlíčkovy ulice. Otázka zní proč má navrhovatel k téměř shodným postupům (prodloužení ulice Havlíčkovy a propojení ulic Smetanovy a Postoloprtské) dva zcela odlišné názory? Pokud má tedy pořizovatel vyhodnotit připomínku „spravedlivě“ musí se přiklonit pouze k jednomu řešení obou návrhů v lokalitě. V případě, že bude odmítnuto vymezení propojení ulic Smetanovy a Postoloprtské – D26 (označení je převzato z výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a sanací – návrh územního plánu březen 2012 a leden 2013), je nutné „celou lokalitu“ řešit úplně jiným způsobem, což narušuje prodloužení ulice Havlíčkovy. I když návrh územního plánu předpokládal dvě plochy, je z hlediska širších vazeb nutné řešit lokalita jako jednu plochu. Jednoznačně lze konstatovat, že bez dohody všech vlastníků pozemků, je lokalita neřešitelná a to i v případě, že by územní plán vyřešil dopravní infrastrukturu za jednotlivé vlastníky. Ačkoliv výsledné řešení nelze z hlediska urbanismu pokládat za ideální, ale je pravděpodobně jediné možné. Lokalita bude navržena jako jedna celistvá plocha s možností umístění dopravní a technické infrastruktury. Řešení se tak ponechává na jednotlivých vlastnících nemovitostí. Současně se zrušením propojení ulice Smetanovy a ulice Postoloprtské ztrácí význam vymezení plochy ZX/19 – zeleň ostatní a specifická – ochranná a izolační zeleň podél této komunikace. Západní trojúhelník plochy ZX/19 může být zachován. Nutnost vymezení komunikace na západní části pozemku parc. č. 1144 bezprostředně sousedící s pozemkem navrhovatele parc. č. 638/1 v katastrálním území Cítoliby je doopravdy na zvážení, neboť způsoby využití (plochy zeleně ostatní a specifické – ochranná a izolační zeleň ZX), který je pro tuto část pozemku vymezen umožňuje jednak příjezdové komunikace k obytným lokalitám, tak i nezbytnou technickou a dopravní infrastruktury. Umístění komunikace tedy nic nebrání. Vymezením komunikace sice bude jednoznačně zajištěn přístup k pozemku navrhovatele, ale zároveň znemožněno jakékoliv jiné řešení, které bude s ohledem na výše uvedené řešení prodloužení ulice Havlíčkovy a propojení ulic Smetanovy a Postoloprtské nutné. Pořizovatel je toho názoru, že není nutné vymezovat stávající komunikaci. Hlavním důvodem je právě volnost rozhodování vlastníků pozemků dané lokality. Pořizovatel souhlasí s vymezením komunikací podle skutečného stavu, týká se pozemků parc. č. 832/1 a 1171 v katastrálním území Cítoliby. Zpracovatel zruší komunikaci D27 a D26 (označení je přebráno z výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací – návrh územního plánu březen 2012 i leden 2013). Tím dojde k scelení ploch BI.2/30 a BI.2/31 do jedné plochy. Zpracovatel upraví podmínky způsobu využití plochy bydlení individuálního v rodinných domech – bydlení vesnické tak, aby umožňovalo využití i pro dopravní a
- 186 -
technickou infrastrukturu (umístění místní komunikace včetně nezbytných sítí technické infrastruktury). Návrh územního plánu zruší část plochy ZX/19, která přímo sousedí propojkou ulic Smetanova a Postoloprtaská. V dané lokalitě budou vymezeny všechny komunikace podle skutečného stavu. III.
Problematika územních studií
Třetí připomínka, která se týká podmínek vydávání územních studií ve věcném i časovém smyslu, je úzce spjata s obsahem všech ostatních připomínek, neboť souvisí s významnými aktivitami vlastníků, zejména v oblasti výstavby. V textové části návrhu územního plánu se hned na několika místech významně zmiňuje předpoklad pořízení územní studie fakticky v souvislosti s jakoukoliv stavební činností téměř ve všech lokalitách pojmenovaných jako plocha individuálního bydlení v rodinných domech. Využití takových ploch k výstavbě je tak výslovně podmíněno vypracováním územní studie, přičemž jsou dosti podrobně stanoveny konkrétní podmínky, včetně povinností rozparcelování těchto ploch, navržení technické infrastruktury, stanovení minimální a maximální výměry konkrétních parcel, určení poměru veřejných prostranství i vymezení časových souvislostí. V textové části se pak předpokládá, že územní studie budou vypracovány do osmi let po vypracování územního plánu, vydány Obecním úřadem Cítoliby a podloženy plánovací smlouvou (srov. obsah str. 9, 23 a 32 výrokové části a str. 31 i tabulek na str. 64 až 72 odůvodnění). Vypořádání pořizovatele: Časový úsek nutný ke zpracování územní studie, tj. 8 let, jak uvádí návrh územního plánu je v rozporu s platným stavebním zákonem.Tato lhůta bude činit maximálně 4 roky od vydání územního plánu. Pořizovatel bude požadovat po zpracovateli úpravu návrhu územního plánu před veřejným jednáním. Vlastníci chápou potřebu přiměřené regulace stavební činnosti v obci, a proto nemají principiálně námitek proti uplatnění určitých instrumentů územní dokumentace s cílem zabránit chaotickému uspořádání staveb, zejména v území intravilánu. Z tohoto důvodu se také nebrání participaci na pořízení takové dokumentace, včetně územních studií. Formulace použité ve výroku i odůvodnění textové části však - pokud by měly být striktně aplikovány - navozují dojem o nemožnosti jakékoli stavební činnosti v době, dokud nebudou územní studie obcí pořízeny. Vlastníci předpokládají, že tímto způsobem snad ani nemohou být záměry územního plánování zamýšleny. Jak již i v tomto podání opakovaně připomenuli, sami se již také podíleli na vypracování územní studie v lokalitě, kde mají v úmyslu realizovat vlastní stavební záměry. Domnívají se proto, že účelem navrhovaného územního plánu zajisté není zabránit jakékoli stavební činnosti, zejména je-li vlastník připraven podílet se na rozvoji příslušné lokality. Současně je však zřejmým, že v jeho možnostech nemusí vždy být pořízení komplexní územní studie pro celou lokalitu označovanou určitým číselným kódem pro příslušnou plochu individuálního bydlení v rodinných domech. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se správně domnívá, že do doby odsouhlasení územní studie nelze v ploše takto regulované rozhodovat o umístění staveb. Pořizovatel je toho názoru, že vymezení dopravní infrastruktury, kterou byly rozděleny velké zastavitelné plochy, poskytuje dostatečné řešení bez nutnosti řešení jednotlivých ploch územními studiemi. Pořizovatel bude požadovat po zpracovateli přehodnocení nutnosti pořízení územních studií. Touto připomínkou vlastníci usilují o změnu, resp. upřesnění textové části návrhu územního plánu, tak, aby byla zachována dosavadní praxe, která připouští možnost výstavby v zastavitelném území, jsou-li respektovány základní společné priority vlastníka i obce. Vlastníci proto navrhují, aby textová část návrhu územního plánu byla ve svém výroku i odůvodnění doplněna a jednoznačně připuštěna možnost realizace výstavby při zachování souladu se základními cíli územního plánu, včetně respektu k budoucímu rozvoji příslušné
- 187 -
lokality a její infrastruktury. Upravená textová část tak umožní realizaci výstavby i v případě třeba i jen částečného řešení, samozřejmě bude-li přihlížet k širším souvislostem rozvoje území. Vlastníkům tak nebude bráněno ve výstavbě na územním plánem uznaných zastavitelných plochách jen z toho důvodu, že konkrétní stavba nemůže zcela bezprostředně navazovat na zastavitelné území, nebo dosud nebyla vypracována komplexní územní studie, popř. některý ze sousedních vlastníků není ochoten participovat na rozvoji lokality. Vlastníci jsou toho názoru, že jimi navrhovaná úprava textové části návrhu územního plánu je plně v souladu se zamýšlenými základními cíli návrhu územního plánu, zejména když otevírá možnost širokých možností participace vlastníků na rozvoji území, včetně finanční spoluúčasti na zasíťování apod. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel na jedné straně uznává, že vymezení některých lokalit, regulovaných územními studiemi, je nadbytečné a jak bylo výše uvedeno bude požadovat přehodnocení nutnosti jejich vymezení. Na druhé straně bude nutné v územním plánu zpřísnit regulaci formou konkretizace plošných a prostorových „pravidel“ a směry výstavby od zastavitelného území a počet „vynechaných pozemků“, které bude ještě přijatelné pro realizaci výstavby dále od zastavěného území (tato podmínka bude nutná pro minimalizaci tvorby stavebních proluk; dá se předpokládat, že snesitelné bude, když budou vynechány 2 až 3 stavební pozemky). Jednoznačně nelze připustit výstavbu od vnější hranice zastavitelných ploch (vnější hranicí zastavitelné plochy je míněna hranice zastavitelné plochy, která je nejvzdálenější od zastavěného území). IV.
Rozšíření zastavitelného území v oblasti severně od stávající účelové komunikace
Poslední připomínka vychází ze všech připomínek uplatněných v předchozích bodech a reflektuje širší aktivity vlastníků v kontextu rozvoje městyse Cítoliby. Jak vyplývá ze všeho, co bylo až dosud uvedeno, vlastníci vyvíjejí určité aktivity na několika svých pozemcích s cílem realizace stavební činnosti, která má nezanedbatelný význam pro rozvoj obce V této souvislosti již také uskutečnili řadu nákladných činností a i v budoucnu předpokládají participaci směřující k postupné realizaci priorit prosazovaných právě návrhem projednávaného územního plánu. Konkrétně se jedná zejména o záměr vlastníků podílet se na zasíťování určitých částí označených jako plochy individuálního bydlení v rodinných domech. Vlastníci jsou toho názoru, že stejně jako svou zmíněnou činností přispívají k rozvoji obce, také obci nic nebrání umožnit rozšíření takových aktivit vlastníků a fakticky tak posílit svůj vlastní rozvoj. S ohledem ke shora uvedenému vlastníci v rámci této připomínky navrhují rozšíření zastavitelného území severně od dosavadní účelové komunikace, která má být v úseku označeném symbolem D10 součástí obvodové komunikace - obchvatu - obce Cítoliby. V předmětné lokalitě se v návrhu územního plánu předpokládá zřízení plochy zahrady a sady označené symbolem Z/2. Z širšího kontextu uspořádání předmětné lokality, je zřejmé, že možnost rozšíření výstavby severním směrem se přímo nabízí, neboť takto by bylo smysluplně osídleno území obvodové komunikace po obou jejích stranách. Níže uvedený návrh uplatněný po dohodě s dalšími vlastníky, kteří pospolu jsou většinovými majiteli nemovitostí v této lokalitě, přitom přihlíží k potřebám ochrany životního prostředí, neboť předpokládá jen částečné rozšíření zastavitelného území při současném zachování části plánované lokality zahrad a sadů. Z hlediska postavení vlastníků se tato připomínka týká jejich nemovitostí situovaných severně od zmíněné účelové komunikace, konkrétně pozemků parc. č. 1134 o výměře 6 316 m2 a parc.č. 1137 o výměře 3 351 m2. Vlastníci tedy navrhuji, aby návrh územního plánu byl modifikován tak, že zmíněné území v plánu dosud označené symbolem Z/2 bude do hloubky 50 % pozemků bezprostředně navazujících na stávající účelovou komunikaci severně kvalifikováno jako zastavitelné území ploch individuálního bydlení v rodinných domech - vesnické a takto zřízena další enkláva plochy individuálního bydlení, na kterou se uplatní analogická pravidla jako na ostatní takové
- 188 -
plochy. Ostatní části zůstanou nezměněny, takže nadále bude zachována relevantní část oblasti zahrad a sadů, kterou budou moci případní vlastníci domů využívat v souladu s tímto účelovým určením. Návrh realizace je graficky znázorněn v příloze č. 4. Vypořádání pořizovatele: Ačkoliv se jeví připomínka (záměr) navrhovatele za zcela logický a v budoucnu určitě realizovatelný, nelze souhlasit s dalším rozšířením zastavitelný ploch. Návrh územního plánu nabízí zastavitelné plochy pro cca 255 rodinných domů s plánovanou dobou výstavby cca 40 až 50 let (jedná se o výpočet podle předpokládaného demografického vývoje). Jak vyplývá z relevantních závěrečných pasáží jednotlivých připomínek obsažených v bodech I. až IV. tohoto podání, v nichž je formulován konkrétní petit, vlastníci n a v r h u j í úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby tak, aby: 1) jejich pozemek parc. č. 638/1 n e b y l d o t č e n záborem v důsledku realizace stavebních úprav v místě plánované zatáčky obvodové komunikace označené symbolem D10 a směřující jižně k ulici Zeměšská, 2) b y l o u p ř e s n ě n o řešení detailu ukončení plánovaného prodloužení ulice Havlíčkova na západní hranici, včetně problematiky efektu slepé ulice, a p o t v r z e n o oprávnění plné průjezdové dostupnosti celého pozemku parc. č. 638/1 z komunikace parc. č. 1144 patřící do vlastnictví městyse Cítoliby v intencích tímto městysem již akceptované územní studie, 3) b y l a d o p l n ě n a a u p ř e s n ě n a pravidla nakládání se zastavitelnými pozemky v souvislostech podmínek vydání územních studií s cílem umožnit smysluplné nakládání s takovými pozemky, včetně realizace staveb, bude-li taková činnost principiálně v souladu se základními záměry územního plánu, 4) b y l a v prostoru označeném v návrhu územního plánu symbolem Z/2 r o z š í ř e n a oblast zastavitelného území ke zřízení ploch individuálního bydlení v rodinných domech - vesnické do hloubky 50 % plochy pozemků bezprostředně navazujících na účelovou komunikaci severně s tím, že na dalších § 50 % plochy těchto pozemků budou zřízeny zahrady a sady. Vlastníci jsou toho názoru, že přijetí jejich připomínek umožní efektivnější využití území obce, kterého se týkají, neboť jejich smyslem je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem. Vlastníci deklarují, že jsou připraveni jednat o dalších možných variantách s cílem dosažení kompromisního řešení. Vyhodnocení: K bodu č. 1: Připomínce se vyhovuje v plném rozsahu. Zpracovatel návrhu územního plánu upraví trasování připomínkované zatáčky tak, aby minimalizoval zásah do pozemku navrhovatele. K bodu č. 2: Připomínce se nevyhovuje. Zpracovatel zruší komunikaci D27 (označení je přebráno z výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací – návrh územního plánu březen 2012 i leden 2013). Tím dojde k scelení ploch BI.2/30 a BI.2/31 do jedné plochy. Zpracovatel upraví podmínky způsobu využití plochy bydlení individuálního v rodinných domech – bydlení vesnické tak, aby umožňovalo využití i pro dopravní a technickou infrastrukturu (umístění místní komunikace včetně nezbytných sítí technické infrastruktury). Návrh územního plánu zruší komunikaci D26, tj. propojku ulic Smetanova a Postoloprtaská. Návrh územního plánu zruší část plochy ZX/19, která přímo sousedí propojkou ulic Smetanova a Postoloprtaská. V dané lokalitě budou vymezeny všechny komunikace podle skutečného stavu. K bodu č. 3:
- 189 -
-
Připomínce se vyhovuje částečně. Zpracovatel územního plánu prověří nutnost vymezení územních studií, které mají v budoucnu prověřit využití ploch. Vzhledem k nové právní úpravě a platnosti podmínky zastavitelnosti zpracováním územní studie do 4 let se jeví pořizovateli pro jednoznačné plochy s ulicovou zástavbou a nebo ploch bez alternativního řešení nadbytečné tuto podmínku stanovovat, neboť po 4 letech tato podmínka pozbude platnosti. Je důležité vyřešit problematické plochy a neřešit to co je již územním plánem a jeho podrobnostmi vyřešeno. Nutnost vymezení územních studií a omezení na nejsložitější plochy se týká celého řešeného území. K bodu č. 4: Připomínce se nevyhovuje. Návrh územního plánu nebude vymezovat další zastavitelné plochy . Odůvodnění, viz článek IV. vypořádání pořizovatele. 5.16. Připomínka – Stanislava Profousová
Obr. č. 13 – pozemky parc. č. 1182/1 a 1185/1 v k.ú. Cítoliby u Loun č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 24771/2013 29.03.2013 29.03.2013
Stanislava Profousová nar. 12.10.1960 Skladatele Kopřivy 59 43902 Cítoliby Připomínky k návrhu územního plánu Cítoliby Přílohy:
- část hlavního výkresu návrhu územního plánu únor 2011 (příloha č. 1) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 (příloha č. 2) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 (příloha č. 3)
- 190 -
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí v přílohách přílohu č. 1 jako „návrh územního plánu z února 2011“ ve skutečnosti se jedná o „výkres současného využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ doplňujících průzkumů a rozborů z února 2011. V žádném případě se nejedná o návrh územního plánu, ale o doplňující průzkumy a rozbory zpracované zhotovitelem (projektantem) územně plánovací dokumentace jako podklad pro návrh zadání územního plánu Cítoliby. Doplňující průzkumy a rozbory doplňují územně analytické podklady o podrobnosti, které již v územně analytických podkladech nelze zobrazit anebo nejsou jejich cílem. Pokud doplňující průzkumy a rozbory vymezují záměry na změny území, tak je vymezují pouze k prověření v návrhu územního plánu. Oznámením Městského úřadu Louny, odboru stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele ze dne 14. 2. 2013 byl zveřejněn návrh územního plánu městysu Cítoliby s tím, že toto oznámení se v intencích § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž každý má možnost do 30 dnů ode dne doručení uplatnit písemné připomínky. V odůvodnění oznámení ze dne 14. 2. 2013 se zejména v kontextu procesního postupu připomíná význam zásadní novely stavebního zákona, kterou představuje zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen novela stavebního zákona). Konkrétně se upozorňuje na obsah některých přechodných ustanovení, včetně pravidla, podle kterého se činnosti vykonané před 1. 1. 2013 neopakují, a každá nová činnost se provádí podle novely. V závěru odůvodnění se proto výslovně uvádí, že z tohoto důvodu úřad územního plánování „dodatečně“ doručuje veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. V poučení označeném jako upozornění se pak ještě dodává, že oznámení se považuje za doručené patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce Městského úřadu Louny, přičemž písemné připomínky je možné uplatnit u pořizovatele do 30 dnů od doručení tohoto oznámení. K návrhu územního plánu městysu Cítoliby uplatňuje vlastník v intencích výše zmíněného oznámení ze dne 14. 2. 2013 tyto připomínky: Nemovitý majetek Stanislavy Profousové je evidován na listu vlastnictví (dále jen LV) č. 622 pro katastrální území Cítoliby, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny. Vzhledem k povaze zásahu předpokládaného návrhem územního plánu i aktivitám zamýšleným samotným vlastníkem se dále uvedená připomínka vztahuje především ke dvěma pozemkům vlastníka evidovaným na zmíněném LV. Konkrétně se jedná o pozemky parc. č. 1185/1 o rozloze 34 031 m2 a parc. č. 1182/1 o rozloze 25 822 m2. Uplatňovaná připomínka se proto týká návrhem územního plánu předpokládané změny území v podobě zrušení tzv. průmyslové zóny, jejíž součástí jsou pozemky vlastníka parc. č. 1185/1 a parc. č. 1182/1. Vlastník pokládá za účelné nejprve uvést, že jako občan městysu Cítoliby a majitel pozemků v katastrálním území tohoto městysu má zájem na rozvoji obce, a proto zásadně respektuje potřebu realizace některých zásahů, jejichž cílem je právě umožnění takového rozvoje. Vzhledem k tornu, že vlastním smyslem územního plánování je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem, neobejde se tato činnost bez určitých kompromisů. Vlastník však současně upozorňuje na potřebu důsledné ochrany vlastnického práva, která se při územním plánování tradičně naplňuje prostřednictvím principu minimalizace zásahů. I.
Základní východiska
Jak již bylo uvedeno, připomínka vlastníka se týká té části územního plánu, jíž se intervenuje do oblasti dosud označené jako tzv. průmyslová zóna. Zásah, který je návrhem
- 191 -
územního plánu předpokládán, se má dotknout obou zmíněných pozemků vlastníka, které leží v severní části katastrálního území městysu Cítoliby v oblasti již realizované průmyslové a komerční zástavby. Vypořádání pořizovatele: Je nutné se ohradit proti názoru navrhovatel podle, kterého je v oblasti již realizovaná průmyslová a komerční zástavba. Nesoulad názoru navrhovatele se skutečností je dokladován obrázkem č. 13. Nejbližší realizovaná výstavba pro průmysl a komerční činnost se nachází cca 100 m východně od připomínkovaného pozemku navrhovatele. Navrhovatel měl pravděpodobně namysli, že je jeho pozemek vymezen platným Územním plánem sídelního útvaru Cítoliby jako zastavitelná plocha s možným využitím pro průmyslovou výrobu a komerční činnost. V dosud platném územním plánu je tato severní část katastrálního území městysu Cítoliby kvalifikovaná jako zastavitelné území s bližším účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Stejným způsobem je předmětné území vyznačeno i na návrhu územního plánu (hlavní výkres) připravovaného v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace. Konkrétně v návrhu z února 2011 je tato oblast označena jako VP.1/1. V následujícím návrhu z března 2012 (hlavní výkres) je tato oblast průmyslové zóny zakreslena ještě ve větším rozsahu, přičemž je označena jako VP.1/1 (východně od silnice II/229) a VP.1/2 (západně od téže komunikace). Uvedené skutečnosti jsou dokládány obsahem příloh č. 1 a č. 2, v nichž jsou také vyznačeny pozemky parc. č. 1185/1 a parc. č. 1182/1. Obdobně je tato oblast průmyslové zóny ve výkresech Koncepce uspořádání krajiny jednoznačně kvalifikována jako zastavitelné území (vyznačení růžovou barvou). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí, že se jedná o „aktualizaci“ územně plánovací dokumentace. Návrh územního plánu je pořizován v souladu se stavebním zákonem jako „územní plán“ (nový územní plán), který nijak nezávisí na předchozí nebo současně platné územně plánovací dokumentaci (Územní plán sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění jeho pozdějších změn, platný do vydání tohoto územního plánu). Aktualizace územně plánovací dokumentace by znamenala změnu původního územního plánu ve smyslu stavebního zákona s přijmutím aktuálních názorů a záměrů. Stavební zákon nezná aktualizaci územně plánovací dokumentace, ale pouze aktualizaci územně analytických podkladů. Navrhovatel ve své připomínce porovnává „Výkres využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ Doplňujících průzkumů a rozborů a návrh územního plánu (březen 2012). V textové části (výroku i odůvodnění) návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012 se pak opakovaně vyzdvihují klady využívání předmětného území v severní části katastru jako průmyslové zóny, přičemž se mimo jiné konkrétně uvádí, že: − Největší navrhované plochy vymezuje územní plán na severním okraji k. ú. Cítoliby v přímé návaznosti na zastavěné území města Louny a obce Chlumčany. Územní plán zde navrhuje „Průmyslovou výrobu a sklady - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2. Plochy vyplňují prostor mezi stávajícími výrobními plochami v k. ú. Louny, k. ú. Chlumčany, silnicí I/7 a silnicí II/229. Plochy mají výhodnou dopravní polohu při silnici I/7, resp. po zkapacitnění R 7. Celková velikost řešeného území je 456 050,63 m2. Jedná se o velké rozvojové plochy, které svým významem přesahují území městyse Cítoliby. Využití těchto ploch je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“, aby bylo zřejmé zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně. Přičemž bude klíčové řešení dopravního napojení těchto ploch. Požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (str. 31 výrokové části návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Na území městyse Cítoliby se nachází dva menší výrobní areály (v jihozápadní části v návaznosti na areál zámku a vjihovýchodní části) a velký výrobní areál Aisan Industry Czech, spol. s r. o. na severovýchodním okraji řešeného území, při silnici I/7. Stávající
- 192 -
areály v řešeném území nemají žádné velké prostorové rezervy pro umístění nových výrobních zařízení. Vzhledem k tomu navrhuje územní plán v návaznosti na stávající výrobní areál a silnici I/7 dvě plochy průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl (VP.1/1 a VP.1/2). Tento prostor při frekventované silnici I/7 (budoucí R 7) je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici (str. 8 a 9 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Územní plán naplňuje cílové charakteristiky krajiny uvážlivým rozvojem výrobních funkcí, kdy jsou největší plochy pro průmyslovou výrobu a sklady navrženy v prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 24, třetí odrážka cílových charakteristik odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). − Územní plán nenavrhuje žádné rozvojové záměry, které by negativně ovlivňovaly charakter krajiny. Největší plochy navrhuje územní plán pro průmyslovou výrobu a sklady do prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěným územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 30 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). Teprve ve zcela poslední fázi řízení dochází k zásadnímu obratu, když v návrhu územního plánu z ledna 2013 není v hlavním výkresu oblast průmyslové zóny zakreslena (srov. přílohu č. 3) a ve výkresu Koncepce uspořádání krajiny není vyznačena jako zastavitelné území. V hlavním výkresu se uchovalo vyznačení stávajícího stavu jen v severovýchodní oblasti průmyslové zóny, konkrétně v již zastavěné části; tato oblast je ve výkresu označována symbolem VP.1. Zcela vypadlo dosavadní vyznačení v legendě dosud zakreslené jako návrh a tato oblast nadále není respektována ani jako rezerva. Bylo-li - jak se alespoň zdá vyplývat z hlavního výkresu (leden 2013) - skutečně záměrem zrušení celého dosud nezastavěného území průmyslové zóny (ve všech předchozích návrzích respektovaného jako zastavitelné), pak tato skutečnost se jen velmi nejasně promítá do textové části územního plánu (opět v poslední variantě leden 2013). Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu z ledna 2013 je upraveným návrhem územního plánu v souladu s došlými stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu (sousední obce vyjma požadavku města Loun neuplatnily žádné připomínky). Veřejnost (navrhovatel) měla tedy možnost se seznámit s upravenou verzí, která je plně v souladu se stanovisky dotčených orgánu a krajského úřadu. Ačkoliv tuto úpravu stavební zákon nevyžaduje bylo vzhledem k rozsahu úprav vhodné ji pořídit, tak aby mohl každý uplatnit připomínky k návrhu územního plánu, což se také stalo. Ve výrokové části - leden 2013 - není o průmyslové zóně žádná zásadní zmínka, konkrétně se tato výroková část vůbec s takovou relevantní změnou nevypořádává. O průmyslové zóně se v této výrokové části hovoří jen v pasáži pod písmenem f) v tabulce uvedené v části, která je označena podnadpisem 1. Zastavěné území a zastavitelné plochy pod marginálními rubrikami Plochy výroby a skladování Průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl (VP.1). Vlastní obsah právě zmíněnými rubrikami uvozené tabulky je zcela identický s tím, který je obsažen v předchozí výrokové části návrhu územního plánu z března 2012. V jednotlivých pasážích jsou definovány podmínky hlavního využití, přípustného využití podmíněně přípustného využití, nepřípustného využití a prostorového uspořádání. Jak již bylo uvedeno, samotný obsah zůstává nezměněn, včetně stanovení takových podmínek, jaké představuje možnost výstavby objektů pro průmyslovou výrobu, pokud nebudou překročeny imisní a hlukové limity a podílu zpevněných ploch maximálně 60 % s tím, že zbytek budou tvořit plochy zeleně. Z kontextu je tak přinejmenším zřejmé, že tato pasáž výrokové části se nemůže vztahovat jen k již zastavěnému území, které ostatně - poněkud paradoxně - ani právě citované podmínky neplní. Podmínky jsou svou povahou koncipovány
- 193 -
jako stanovené předpoklady určující limity při budoucím využití předmětného území (podmínky jsou zjevně definovány pro futuro).
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel uvádí, že ve výrokové části se neuvádí žádná zmínka o zrušené ploše zastavitelného území (průmyslové zóny), tedy o ploše s rozdílným způsobem využit. U plochy (pro výrobu podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění změny č. 2) byl po intervenci krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu ponechán způsob využití vedený v katastru nemovitostí. Nedošlo tak k žádné změně způsobu využití a plocha je vymezena ve stávajícím stavu. Výroková část nemá zdůvodňovat a vypořádávat se změnami oproti prvotnímu návrhu územního plánu, k tomu slouží odůvodnění územního plánu. Výroková část musí odpovídat části grafické a musí řešit pouze: „kde, co, jak a kdy“ nesmí řešit „proč“ k tomu slouží, jak bylo uvedeno výše, odůvodnění územního plánu. Pasáž kapitoly f) řešící průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl se vztahuje pouze na plochy zastavěného území, ve kterých je tento způsob využití již realizován. Územní plán nepřebírá podmínky území tak, aby byl v souladu s územím. Územní plán podmínky (regulativy) navrhuje a území musí být „v budoucnu“ v souladu s ním, resp. jeho regulativy. Nelze připustit, aby tvorba územně plánovací dokumentace pouze kopírovala území včetně problémů, které se staly v minulosti a byly by tak legalizovány. Územní plán musí řešit budoucnost plochy nikoli pouze současné využití, neboť „současné využití“ je nutné chápat pouze k vydání územního plánu, vše potom je už budoucnost, tj. „navrhovaný“ způsob využití. Z toho vyplývá, že veškeré regulativy je nutné směřovat do budoucna jako cíl, kterého má územní plán dosáhnout. Naproti tornu v části odůvodnění územního plánu se pod písmenem h) označeném jako Vyhodnocení splnění požadavků zadání výslovně zmiňuje zrušení průmyslové zóny. K této věci se přitom konkrétně uvádí: Zadání územního plánu Cítoliby obsahovalo v kapitole „l) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem“ požadavek na zpracování regulačního plánu pro plochy, které svým významem přesáhnou území městyse Cítoliby a požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu Cítoliby. Územní plán původně vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití bylo podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku. V odůvodnění územního plánu (varianta leden 2013) se žádná další negativní zmínka o průmyslové zóně neobjevuje, naopak zachovány zůstaly některé pasáže hodnotící kladně možnost výstavby v navrhovaných částech zóny označovaných symboly VP.1/1 a VP.1/2. Konkrétně se jedná o část výše citovaného textu na str. 8 a celou pasáž na str. 24. Z hlediska komparace odůvodnění návrhů územního plánu ve variantách březen 2012 a leden 2013 se v prvním případě jedná o částečnou, ve druhém o plnou identitu textu. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“
- 194 -
K věci je ještě třeba znovu připomenout, že požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (již citovaná str. 31 výrokové části návrhu územního plánu ve variantě březen 2012). Tento požadavek se ve vztahu k oblasti průmyslové zóny označované VP.1/1 a VP.1/2 zdůvodňuje potřebou vymezit zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně (str. 18 a 20 odůvodnění územního plánu varianta březen 2012), přičemž se současně předjímá negativní stanovisko orgánu kraje. K této věci se konkrétně uvádí: Územní plán vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu nebyl splněn. Konkrétní znění Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 bude zpracováno až na základě kladného stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje (KÚÚK), Odboru ochrany ZPF k Návrhu územního plánu Cítoliby dle § 50 Stavebního zákona. Vzhledem ke kvalitě zemědělských půd, které se nacházejí na půdách I. a II. třídy ochrany lze předpokládat, že KÚÚK vydá k návrhu na využití těchto ploch pro průmyslovou výrobu a sklady záporné stanovisko. V případě vydání kladného stanoviska bude vypracováno Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 v rozsahu Přílohy č. 9 k Vyhlášce č. 500/2006 Sb. Všechny tyto skutečnosti svědčící o dosavadním postupu pořizovatele jsou doloženy obsahem citovaných textových částí a vlastníkem připojených příloh. Vypořádání pořizovatele: Je nutné doplnit, že požadavek v zadání územního plánu, byl koncipován obecně pro plochy a způsoby využití, které přesáhnou svým významem hranice městyse Cítoliby. Návrh zadání územního plánu neurčil žádné konkrétní plochy, na kterých bude vymezen regulační plán, toto vymezení nechal na zpracovateli, jako autorizované osobě v oboru územního plánování, aby zhodnotil jeho potřebnost a nutnost. Důvodem pořízení regulačního plánu pro plochy jejichž význam překročí území městys, mimo důvody uvedené v odůvodnění územního plánu, a které uvádí ve své připomínce navrhovatel, bylo udržet vysokou urbanistickou hodnotu území s využitím nejmodernějších evropských trendů se zajištěním vysoké estetické hodnoty jednotlivých staveb a jejich prostředí. Tyto regulace ovšem není možné nastavit v rámci územního plánu, neboť by překročili hranici podrobností, které již nenáležejí. Jedinou skutečně závaznou možností s rovnou platností územnímu plánu bylo pořízení regulačního plánu (v územním plánu podmínit výstavbu pořízením regulačního plánu). Předpoklad zpracovatele o negativní připomínce krajského úřadu byl jeho pouhou domněnkou, kterou se snažil zdůvodnit, proč nesplnil úkol uložený zadáním územního plánu. Zpracovatel, pořizovatel ani městys neměl v době zpracování návrhu zadání ani zpracování samotného návrhu územního plánu žádné informace o negativním stanovisku k uvedeným plochám. Návrh územního plánu (březen 2012) byl odevzdán zpracovatelem v soudu se stavebním zákonem a pořizovatelem projednán s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi taktéž v souladu s právními předpisy. Žádný s dotčených orgánů, krajský úřad k nezpracování zadání regulačního plánu ve svých stanoviscích nepřipomínkoval. I pro pořizovatele je složité hodnotit nezákonnost nezpracování zadání regulačního plánu, resp. absenci kapitoly výrokové části, když její absencí nedošlo k žádnému zkrácení práv a povinností dotčených orgánů, krajského úřadu, sousedních obcí a ve společném jednání ani veřejnosti (každého). Zadání by musel zpracovatele stejně doplnit před veřejným jednáním, kde by k němu mohli dotčené orgány a krajský úřad uplatnit svá stanoviska, sousední obce připomínky a veřejnost připomínky a námitky, neboť by se jednalo o změnu oproti návrhu projednávaném ve společném jednání. Pokud by dotčené orgány a krajský úřad uplatnil svá stanoviska, která by si vynutila úpravu návrhu územního plánu (třeba i jen kapitoly řešící zadání regulačního plánu), byl by pořizovatel nucen svolat opakované veřejné jednání. Z procesního hlediska lze konstatovat, že nedošlo k žádné nevratné újmě žádného z účastníků procesu pořizování územního plánu. Ještě je nutné dodat, že se jednalo o nestandardní postup s horší srozumitelností. Předpoklad zpracovatele o negativním stanovisku orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedený v návrhu územního plánu (březen 2012) byl velmi nešťastně formulován.
- 195 -
Krajský úřad jako orgán ochrany zemědělského půdního fondu se na tento předpoklad ve svém stanovisku nikterak neodvolával. II.
Stanovisko vlastníka
Z výše (v bodě I.) podaného popisu podstatných částí návrhů územního plánu postupně pořizovaných v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postihujících oblast průmyslové zóny lze především usuzovat na věcně nesprávnou a zcela nepřesnou realizaci záměru, je-li vůbec takovým záměrem zrušení oblasti průmyslové zóny až dosud označované symboly VP.1/1 a VP.1/2. Uvedené citace poukazují na zásadní rozpory v obsahu textové části, a to jak ve výroku, tak i v odůvodnění. Přitom samotný výrok vůbec neobsahuje relevantní informaci o tak podstatném zásahu do dosavadního stavu, zatímco obsah citované tabulky naopak podporuje úvahu o možnosti realizace výstavby v předmětné oblasti, neboť jinak by postrádalo smyslu vymezení podmínek pro takovou činnost. Obdobně byly připomenuty zásadní rozpory v odůvodnění. Za dané situace by vlastník zřejmě mohl dokonce namítat nejasnost samotného záměru, když zrušení průmyslové zóny ve smyslu zásadní změny využití předmětného území vyplývá pouze z výkresů a jediné zmínky uvedené v odůvodnění textové části územního plánu (konkrétně na str. 72 takové části). Z procesní opatrnosti vlastníku nezbývá, než v rámci prostředku obrany, za který v této fázi považuje také uplatnění připomínek, vycházet z horší varianty, a tedy z toho, že pořizovatel má skutečně v úmyslu průmyslovou zónu zrušit, jakkoli tento svůj záměr nedokázal nezpochybnitelným způsobem inkorporovat do jím navrhovaného územního plánu. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel nemá žádné úmysly. Pořizovatel pořizuje návrh územního plánu pouze v mezích platných právních předpisů a rozsahu schváleného zadání územního plánu v součinnosti s určeným členem zastupitelstva, jenž je kontrolním orgánem zastupitelstva městyse. Pořizovatel je v procesu pořizování návrhu územního plánu taktéž vázán stanovisky dotčených orgánů a stanoviskem krajského úřadu. Pokud by se chtěl pořizovatel od stanoviska odklonit, muselo by být stanovisko nezákonné a pořizovatel by musel vyvolat rozpor (dle správního řádu). Cílem pořizovatele je od začátku procesu pořizování, tj. zpracovávání návrhu zadání územního plánu, zachovat určitou „míru“ kontinuity rozvoje území. Ačkoliv je výše uvedeno, že „nový“ územní plán není nijak závislý na žádné předchozí územně plánovací dokumentaci, stanoví stavební zákon pořizovateli a zpracovateli ochranu a rozvoj hodnot území. Za hodnotu území může považovat i kvalitní urbanistickou struktura sídla. Pokud ji tedy budeme chtít rozvíjet nepostačí jí jen chránit, ale je nutné na ní navázat. Zde se dostáváme k zachování kontinuity rozvoje území. Dále můžeme nutnost užití kontinuity (pouze do určité „míry“) rozvoje území nalézt v zachování právní jistoty (legitimního očekávání). Míru kontinuity nelze ovšem paušalizovat, neboť není cílem územního plánu přebírat vše z minulosti. To se týká hlavně nevyřešených problémů a zátěží území. Je tedy nutné ji velmi citlivě stanovit a převzít pouze to dobré a u toho špatné ho se snažit o nápravu. Zjednodušeně můžeme říci, že lze ke kontinuitě rozvoje přihlédnout pouze v případě hodnot území. Naopak nevhodné bude kontinuitu rozvoje území využívat u problémů k řešení. Ačkoliv se v první fázi (zpracování návrhu zadání) jevilo zachování „průmyslové zóny“ jako pozitivum území (převážně z hlediska snížení nezaměstnanosti), v průběhu procesu pořizování byly předloženy argumenty, které nebylo možné vyvrátit. Vlastník proto vyslovuje s dosud ne zcela jednoznačně vyjádřeným záměrem v podobě zrušení průmyslové zóny postihující hodnotu jeho pozemků parc. č. 1185/1 a parc. č. 1182/1 zásadní nesouhlas. O výrazně negativním dopadu právě na hodnotu pozemku pravidelně vyjadřovanou cenou za 1 m2 přitom nelze pochybovat. Po celou dobu, kdy bylo předmětné území kvalifikováno jako zastavitelné, se cena pohybovala okolo 300,-- Kč za 1 m2. Vlastníku je přitom znám přinejmenším jeden obchodní případ, ve kterém vycházela kupní cena převáděného pozemku z výše uvedené částky. V těchto souvislostech není potřeba rozvádět podrobnější argumentaci, neboť je obecně známou skutečností, že kvalifikace
- 196 -
účelového využití pozemku v intencích územního plánu má zásadní vliv na cenu nemovitosti. Obdobně není třeba obšírně objasňovat postavení vlastníka a jeho vztah k nemovitému jmění, když nelze pochybovat o tom, že pro každého vlastníka nemovitostí mají zcela zásadní význam úvahy o hodnotě takových nemovitostí, včetně možnosti jejich realizace v rámci uplatnění dispozičního práva. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel svůj nesouhlas zdůvodňuje rozdílnou hodnotou pozemku „zastavitelného území“ a pozemku „nezastavěného území“ a dále ve své argumentaci uvádí možnost využití dispozičního práva (prodeje pozemku). Územní plán musí kriticky posuzovat všechny záměry na provedení změn v území včetně reálnosti jejich realizace. Argumentace navrhovatele zohledňuje pouze ekonomickou stránku vymezení „průmyslové zóny“ a její přínos pro navrhovatele. Na základě těchto důvodů nelze souhlasit s vymezením takto rozsáhlé změny způsobu využití území. K „průmyslové zóně“ je nutné dodat, že byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby v roce 2005 a do doby tohoto vyhodnocení nebylo stavebním úřadem pro tyto plochy vydáno žádné platné územní rozhodnutí nebo udělen platný územní souhlas. Jak dlouho bude tedy nutné plochu „rezervovat“ pro „průmyslovou zónu“ než bude moci být z územního plánu vypuštěna? Stavební zákon stanoví dobu 5ti let, po kterou náležejí vlastníkovi dotčeného pozemku náhrady za změny v území. Platnost územního plánu není stavebním zákonem nijak omezena, jen se každé 4 roky vyhodnocuje jeho uplatňování. Naproti tomu argument krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, potažmo Ministerstva životního prostředí, který pokládá vymezení další „průmyslové zóny“ v širším území s nenaplněnými plochami pro výrobu TRIANGLE a JOSEPH anebo s volnými kapacitami plochy pro výrobu v Lounech, za nepřijatelné. Nemovitý majetek byl v historickém vývoji vždy považován za významný základ individuálního jmění vyznačující se vysokou stabilitou své hodnoty a investice do takového majetku za mimořádně bezpečné. Legislativní zajištění důsledné ochrany nemovitého majetku nalézající své relevantní vyjádření i v předpisech ústavního práva je proto jedním z kritérií svědčících o úrovni každé etátně organizované pospolitosti, včetně závěru o existenci nebo naopak absenci fenoménu právního státu. Všechny tyto závěry se přitom týkají nejen vlastního obsahu právní úpravy, ale zejména také postupu orgánů státu při její interpretaci a aplikaci. Z uvedeného především vyplývá, že vlastník má při úvaze o hodnotě svého nemovitého majetku i možností jeho realizace jistě právo vycházet z relevantních rozhodnutí orgánů státu učiněných v rámci jejich pravomoci a věcné příslušnosti, zejména v oblasti územního plánování významně ovlivňující hodnotu nemovitého jmění, a předpokládat přiměřenou stabilitu obsahu takových veřejnoprávních aktů a jejich působení v čase. Nelze tedy pochybovat o tom, že takové veřejnoprávní akty se mají vyznačovat stabilitou směřující ke stavu právní jistoty, ani o tom, že veškeré právní jednání vlastníka, včetně zmíněných úvah o realizaci majetkových dispozic, se vždy opírá o důvěru v tyto akty, takže reálná možnost naplnění právních důsledků takového jednání splňuje definici legitimního očekávání. Všechny tyto závěry se týkají nejen obsahu legislativy, ale zejména též přístupu orgánů státu a samosprávy k výkladu a používání právních předpisů. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná připomínka k významnému vlivu územního plánu na hodnotu nemovitého jmění je důsledkem územního plánu, nikoliv jeho účelem. Prvořadým úkolem územního plánu je zajistit udržitelný rozvoj území s vyvážením soukromých a veřejných zájmů. „Průmyslová zóna“ byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005, tj. 5 let před rozhodnutím zastupitelstva o pořízení „nového“ územního plánu. Důležitým faktorem ovlivňující stabilitu rozhodnutí zastupitelstva, které územní plán vydává, je jeho „životnost“ (platnost), kterou stavební zákon nijak neomezuje. Naproti tomu stavební zákon vyžaduje každé 4 roky, od vydání územního plánu, prověření jeho naplňování. Stavební zákon požaduje prověření jak dostatečnosti územního plánu (z hlediska volných ploch pro realizaci záměrů) tak i nadbytečnosti
- 197 -
(plochy vymezené a zatím nevyužité). První případ – dostatečnosti územního plánu není z hlediska legitimního očekávání problémem, neboť vymezením zastavitelných ploch hodnotu nemovitého majetku bezesporu zvýší. Problém lze spatřit ve vyhodnocení nadbytečnosti, kdy by bylo „částečně“ relevantní namítat nestabilitu veřejnoprávního aktu. Je zdůrazněno částečně relevantní, neboť vlastník, řádně starající se o svůj nemovitý majetek, musí mít k dispozici informace o možnostech realizace svých vlastnických práv. Pokud tedy v předchozím (4letém) období nebyl projeven žádný zájem o realizaci záměrů odpovídajícím způsobu využití ploch, nelze se reálně domnívat, že bude územní plán tento způsob využití dále do nekonečna podporovat. Územní plán musí odpovídat společenskému a hospodářskému potenciálu území v daném čase (stavební zákon stanoví období 4 let) a místě. Pořizovatel při vyhodnocení naplňování územního plánu samozřejmě zohledňuje hospodářskou situaci v rozhodném období a hospodářský potenciál území pro následné rozhodné období 4 let. Legitimně lze tedy očekávat, že v případě realizace záměrů nebo vážného zájmu o realizaci záměru vlastníka (investora) v dané ploše bude vyhodnocena plocha k zachování. V opačném případě, kdy nebyl v rozhodném období projeven žádný zájem o realizaci záměru bude pořizovatel kriticky posuzovat hospodářskou situaci včetně potenciálu území a nelze tedy legitimně očekávat, že bude plocha zachována. Vlastník se popsanými souvislostmi interakce oblasti tvorby práva na straně jedné a sféry jeho interpretace a aplikace na straně druhé nezabývá samoúčelně, ale v reakci na obsah některých výše citovaných pasáží textové části územního plánu, zejména v kontextu nápadně odlišných (fakticky protichůdných) závěrů vyslovených v průběhu řízení, i na způsob, jakým jsou všechny tyto skutečnosti prezentovány samosprávou městysu Cítoliby. Z obou zdrojů totiž vyplývá argumentace akcentující změnu právní úpravy a stanovisko orgánu kraje. Interpretace celé záležitosti tak implikuje úvahu, jakoby městys Cítoliby ani neměl jinou možnost, když postup v předmětném řízení, včetně zásadního obratu v náhledu na budoucnost průmyslové zóny, je pouze důsledkem jakési vis maior v podobě novelizace právních předpisů a zásahu shůry. Vypořádání pořizovatele: Z připomínky navrhovatele nepřímo vyplývá, jako by měl městys Cítoliby možnost ovlivňovat proces pořizování územního plánu, což je v rozporu se stavebním zákonem. V období procesu pořizování mezi schválením zadání územního plánu a předložením návrhu územního plánu zastupitelstvu obce k vydání, nemá zastupitelstvo městyse možnost ovlivňovat tvorbu návrhu územního plánu, vyjma případu, kydy by byly zpracovávány varianty návrhu územního plánu (není případem Cítolib) o jejichž výběru by právě rozhodovalo zastupitelstvo. „Kontrolním orgánem“ a „prosazovatelem“ vůle zastupitelstva je určený člen zastupitelstva, který se přímo podílí (spolupracuje) na vyhodnocování stanovisek, připomínek, podnětů, vyjádření a zpracování návrhu rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu. Z této pozice může, v rámci zákonných mantinelů, stanovisek dotčených orgánů a krajského úřadu, ovlivnit směr návrh územního plánu, kterým se bude ubírat. Toliko k možnostem městyse Cítoliby v procesu pořizování územního plánu. K možnostem městyse je nutné dodat, že i v závěrečné fázi procesu pořizování, kdy vydává územní plán, je mimo jiné vázáno stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu. Výrokovou část stanoviska dotčených orgánů nebo krajského úřadu je možné změnit jediným procesem a to vyvoláním rozporu. Rozpor je ovšem možné vyvolat pouze u stanoviska právně nepřípustného. Vyvolat rozpor může pouze pořizovatel nikoliv obec (městys) pro jejíž území je územní plán pořizován. Pokud není možné vyvolat rozpor je jedinou možností pořizovatele i zastupitelstva stanovisko plně respektovat. K navrhovatelově připomínce týkající se zásadního obratu v náhledu na budoucnost „průmyslové zóny“ je nudné doplnit, že nelze hovořit o zásadním obratu, ale změně názoru pod tíhou argumentů krajského úřadu, resp. ministerstva životního prostředí. Od samého počátku pořizování územního plánu bylo cílem městyse i pořizovatele „průmyslovou zónu“ zachovat, byť i v omezené rozloze. Podle názoru vlastníka není taková prezentace průběhu předmětného řízení korektní. Z obecně závazné právní úpravy především v daných souvislostech nevyplývá povinnost pořízení regulačního plánu. Z hlediska uplatnění iniciativy v rámci institutu zahájení řízení,
- 198 -
jehož předmětem má být vydání regulačního plánu, nejsou předpisy stavebního práva koncipovány na bázi kogentních norem. Tento závěr se přitom týká právní úpravy před i po novele stavebního zákona (srov. § 62 stavebního zákona, ve znění před 1. 1. 2013 i po 31. 12. 2012). Z citací obsažených výše ostatně vyplývá, že o zahájení řízení o vydání regulačního plánu usiloval právě městys Cítoliby. Vlastník je toho názoru, že vydání regulačního plánu nebylo nezbytnou podmínkou realizace postupné výstavby v oblasti průmyslové zóny, když bylo možné použít i jiné instrumenty upravené stavebním zákonem. Negativní stanovisko orgánu kraje lze proto stěží vydávat za důvěryhodný důvod zrušeni průmyslové zóny. Vypořádání pořizovatele: Je právem, ba i povinností městyse a pořizovatele, aby hájili kvalitní urbanistickou a architektonickou podobu území, před neřízenou (živelnou) zástavbou. Jedinou „nepřekonatelnou“ možností, která obsahuje podrobnosti nad rámec územního plánu, je právě regulační plán. Navrhovatel zcela opomíjí, že povinnost na zpracování zadání regulačního plánu, které by bylo součástí výrokové části návrhu územního plánu, nebylo konkrétně směřované k plochám „průmyslové zóny“. Navrhovatel ve své připomínce předpokládá, že důvodem podmínění rozhodování v území pořízením regulačního plánu byla postupná výstavba (etapizace). Předně je nutné uvést, že postup výstavby lze řešit i v územně plánovací dokumentaci. Hlavním účelem pořízení regulačního plánu byla plošná a prostorová „regulace“ území, kterou již nelze řešit v územním plánu, tak aby byla zajištěna co možná nejkonkrétnější ochrana tohoto území před živelnou neuspořádanou výstavbou. Navrhovatel sice uvádí že by mohly být využity další instrumenty stavebního zákona, ale konkrétně je nejmenuje, lze se tak pouze domnívat, že měl na mysli „územní studii“. Jak již její samotný název napovídá jedná se o studii podle stavebního zákona o územně plánovací podklad, který prioritně slouží k prověření území, nikoli k regulaci území. Jedinou trvale platnou územně plánovací dokumentací, kterou navíc vydává zastupitelstvo je pouze regulační plán. Negativní stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, nebylo žádným způsobem vázáno k pořízení regulačního plánu. Stanovisko se vztahovalo pouze ke kvalitě případně odjímané půdy ze zemědělského půdního fondu. Orgán ochrany zemědělského půdního fondu má půdu chránit, nikoli jen vyjímat. Orgán ochrany posoudil plochu s rozdílným způsobem využití pro výrobu a skladování (průmyslovou zónu) a dospěl k závěru, že v rámci širších vztahu (dojezdové době cca 30 min od řešené plochy) se nacházejí zainvestované ekonomické zóny, jejichž potenciál nebyl zcela využit. Tento argument je téměř nevyvratitelný. Stejný závěr se týká i argumentace akcentující bonitu půdy v oblasti průmyslové zóny, zejména když tato oblast označovaná symboly VP.1/1 a VP.1/2 již byla uznána dřívějším a dosud platným územním plánem jako zastavitelná. V tomto kontextu proto nelze nalézt jednoznačný důvod pro zrušení průmyslové zóny. Závěr o bonitě půdy ostatně neplatí pro celou oblast. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce nepřímo odvolává na změnu č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005 pořízenou podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“). „Nový“ územní plán Cítoliby, resp. jeho návrh, je pořizován podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“). Postup podle ustanovení § 4 odst. 4 stavebního zákona (kontinuita stanoviska dotčeného orgánu) lze jen těžko na dotčených orgánech a krajském úřadu vymáhat, neboť toto ustanovení nabylo účinnosti až 01.01.2007. Pokud by byla připuštěna vázanost dotčeného orgánu svým předchozím stanoviskem, které bylo vydáno před účinností stavebního zákona, jednalo by se zjevnou retroaktivitu právního předpisu. Už samotný zákonodárce v důvodové zprávě k stavebnímu zákonu připouští, že stanoviska vydaná před platností stavebního zákona mohla být měněna. Pokud by tedy pořizovatel vyžadoval kontinuitu stanoviska dotčeného orgánu (i přes výše uvedené), musel by současně připustit nové okolnosti, kterými jsou rozdíly v ekonomické situaci v době pořizování změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby, kdy v souvislosti s rozvojem
- 199 -
průmyslové zóny „jih“ v Lounech, existovali předpoklady pro pozitivní trend v následujících letech a ekonomické situaci při pořizování návrhu územního plánu v současné době postižené „ekonomickou situací“ a déle trvajícím útlumem stavebnictví. Ačkoliv se navrhovateli zdá, že porovnává dvě stejné, kontinuálně na sebe navazující dokumentace (územní plán sídelního útvaru / návrh územního plánu), v případě současně pořizovaného návrhu územního plánu (v době vyhodnocení připomínky) se jedná o zcela nezávislou dokumentaci, která má za úkol přehodnotit celou urbanistickou koncepci obce a navrhnou její budoucí rozvoj podle současných, nikoliv v minulosti překonaných, potřeb. Pokud jde o tvrzení v otázce významu novelizace právních předpisů navozující dojem nutnosti změny stanoviska z důvodu ochrany životního prostředí, pak i v této souvislosti nezbývá než konstatovat, že nebyl vydán žádný předpis, který by jakémukoli orgánu státu nařizoval realizaci změny kvalifikace z takového důvodu, navíc s retroaktivním dopadem. Z hlediska obsahu samotného územního plánu je proto zařazení předmětné oblasti do režimu zastavitelného území i v rámci tohoto procesu aktualizace územně plánovací dokumentace obhajitelné. Je tak zřejmým, že úvahy o vlivu změny právních předpisů směřují vlastně výhradně k pravidlům o náhradě za změnu území integrovaným do § 102 stavebního zákona, neboť tato pravidla skutečně doznala zásadních změn se zřetelně negativními důsledky pro vlastníky. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce uvádí, že „změna“ stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí bude mít retroaktivní dopady, ale tyto dopady nijak nekonkretizuje. Navíc navrhovatel vůbec neuvádí v čem spatřuje tzv. retroaktivitu, neboť do vydání tohoto návrhu územního plánu je stále platný územní plán sídelního útvaru Cítoliby, ve znění pozdějších změn. Navrhovatel může do nabytí účinnosti tohoto návrhu územního plánu (nutné vydání zastupitelstvem městyse) získat územní rozhodnutí o umístění stavby, které v případě, že bude pravomocné před vydáním tohoto návrhu územního plánu, umožní „povolitelnost“ stavební, tj. řízení o povolení stavby nebo ohlášení stavby, bez ohledu na platnou územně plánovací dokumentaci. K připomínce o změně kvalifikace ze strany dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je nutné dodat, že v případě pořizování „nového“ návrhu územního plánu se jedná o zcela nové „řízení“, ve kterém dotčený orgán nebo krajský úřad posuzuje „odjímání“ ploch ze zemědělského půdního fondu podle aktuální situace v území a to i s ohledem na širší vztahy v území. Pokud připustíme, že došlo k „překvalifikování“ stanoviska, tak k tomu došlo na základě jiné situace (minimálně ekonomické) než za jaké bylo vdáváno stanovisko ke změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru. Ačkoliv navrhovatel uvádí, že zařazení ploch „průmyslové zóny“ do návrhu územního plánu je obhajitelní, neuvádí žádné důvody na podporu tohoto tvrzení. Pořizovatel tak nemá argumenty na podporu zachování „průmyslové zóny“, které by mohl uplatnit proti argumentů krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Úkolem pořizovatele není „vymýšlet“ důvody pro obhajobu plochy, která v území nenašla své uplatnění, úkolem pořizovatel je pořídit návrh územního plánu, který bude „smysluplný a dlouhodobě udržitelný“. K problematice posledně zmíněné změny pravidel o náhradách i způsobu interpretace a aplikace ustanovení § 102 stavebního zákona se vlastník vyjadřuje podrobně níže. Nejprve však pokládá za potřebné zaujmout stanovisko ke způsobu, jakým pořizovatel v průběhu běžícího řízení zásadně změnil relevantní názor na využití území průmyslové zóny a jak se tato změna projevila především v textové části návrhu. Srovnání lze snadno provést na základě výše uvedených citací. Vlastníku proto nezbývá než poukázat na zarážející argumentační flexibilitu v průběhu řízení vydávaných návrhů, včetně vehemence účelového obhajování zcela protichůdných stanovisek. Bez zaváhání se tak ve vývoji řízení argumentuje pro zachování nebo dokonce rozšíření průmyslové zóny poukazem na obtížně obdělávatelnou enklávu s tím, že tento prostor při frekventované silnici I/7 je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici, aby se posléze zrušení téže průmyslové zóny odůvodnilo nesouhlasem s vydáním regulačního plánu vzhledem ke kvalitě zemědělských půd.
- 200 -
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděna „zásadní změna relevantního názoru pořizovatele na využití průmyslové zóny“ není názorem pořizovatele, zpracovatele ani městyse, ale výsledkem posouzení zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ krajským úřadem, resp. Ministerstvem životního prostředí. Změna ve vymezení (nevymezení) „průmyslové zóny“ v návrhů územního plánu z ledna 2013 oproti návrhu územního plánu z března 2012 byla vynucena stanoviskem krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, a to pod tíhou jejich argumentů. Navrhovatel, jak je nepřímo patrné z textu, stále mylně posuzuje tři varianty návrhu územního plánu, přičemž jím označovaná „první varianta“ byly pouze doplňující průzkumy a rozbory. Relevantními, pro porovnání jsou, navrhovatelem označované, varianty č. dvě (návrh územního plánu z března 2012) a č. tři (návrh územního plánu z ledna 2013). Navrhovatel sice uvádí, že jsou návrhem obhajována protichůdná stanoviska, ale neuvádí žádné konkrétní myšlenky těchto stanovisek anebo jejich argumentaci. Při porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013 je zřejmé, že důvody vedoucí k vymezení „průmyslové zóny“ byly ve variantě z ledna 2013 pouze nahrazeny konstatováním, že jejich vymezení bylo zrušeno na základě stanoviska krajského úřadu. Odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nijak nehodnotí nebo jinak neobhajuje stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Návrh územního plánu propojuje nespočet činností regulovaných právními předpisy, které je nutné v územním plánu zohlednit a vyvážit. Nelze se proto divit, že v průběhu pořizovacího procesu dochází ke změně názorů. Právě z tohoto důvodu vývoje návrhu územního plánu je proces pořizování vytvořen. Navrhovatelem uváděné „rozšíření průmyslové zóny“ vyplývá z porovnání doplňujících průzkumů a rozboru (navrhovatelem mylně uváděné jako první varianta návrhu územního plánu) a prvotního návrhu územního plánu z března 2012, kdy je v návrhu územního plánu převzata „průmyslová zóna“ v rozsahu změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005. Za jediné relevantní „rozšíření“ „průmyslové zóny“ lze teoreticky považovat vymezení současného stavu průmyslové zóny „Louny jih“, kde byly zahrnuty zastavěné stavební pozemky do zastavěného území. K rozšíření zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ v návrhu územního plánu tedy nedošlo, naopak plochy „průmyslové zóny“ byly zrušeny (porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013). V odůvodnění návrhu územního plánu (leden 2013) není zrušení „průmyslové zóny“ zdůvodňováno nesouhlasem s vydáním regulačního plánu. Je pouze konstatováno, že plochy „průmyslové zóny byly zrušeny na základě stanoviska krajského úřadu. Žádný z dotčených orgánů ani krajský úřad nemá pravomoc nesouhlasit s vydáním regulačního plánu, neboť pořízení regulačního plánu je v „samostatné působnosti“ zastupitelstva obce (městyse). Hlavním důvodem zrušení „průmyslové zóny“ je fakt, že je převážně vymezena na nejcennější půdách s I. a II. třídou ochrany a v menší míře na půdách s třídou ochrany IV. Půdy s třídou ochrany I. a II. lze ze zemědělského půdního fondu vyjímat zcela výjimečně a pouze za předpokladu prokázání jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Z pohledu vlastníka je proto odůvodnění tak zásadní změny náhledu pořizovatele nepřesvědčivým a celý jeho postup, který vůbec nepřihlíží k elementární ochraně právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, naprosto nedůvěryhodným. Je s podivem, s jakou lehkostí lze ještě v současné době uplatnit postoj vrchnostenské arogance orgánu státu nebo samosprávy s výrazně negativním dopadem. Vypořádání pořizovatele: Ačkoli navrhovatel uvádí, že postup pořizovatele nepřihlíží k „ochraně právní jistoty“ a institutu „legitimního očekávání“, je opak pravdou. V rámci institutu „legitimního očekávání“ zařadil pořizovatel i městys z důvodu kontinuity vývoje (rozvoje) území do zadání územního plánu zachování (nové prověření) „průmyslové zóny“. Navrhovatel dále uvádí, že se mu jeví proces pořizování územního plánu nedůvěryhodným, ale už dále neuvádí v čem tuto nedůvěryhodnost spatřuje. Celý proces pořizování probíhá v souladu s právními předpisy, nehledě na to že pořizovatel umožňuje „všem“ prostřednictvím dálkového přístupu nahlížet do návrhu územního plánu i po zákonných lhůtách (návrh územního plánu zůstává zvěřeně na
- 201 -
webových stránkách pořizovatele i po ukončení úkonu pořizovacího procesu a to do doby dalšího úkony, kdy je dokumentace nahrazena „dokumentací upravenou“). Vlastník předpokládá, že všechny tyto souvislosti budou mít zásadní vliv v dalších fázích řízení, nedojde-li ke změně stanoviska pořizovatele v předmětné otázce. Stejný závěr se týká postupu v řízení z časového pohledu. Zde vystupuje do popředí prvek jakési procesní taktiky při uplatňování pravomoci a věcné příslušnosti, když zásadní obsahová změna byla inkorporována do návrhu územního plánu, který byl v průběhu celého procesu modifikován a vydán v lednu 2013, tedy bezprostředně po účinnosti novely stavebního zákona měnící pravidla náhrad upravená v § 102. Z dokumentace, včetně samotného oznámení ze dne 14. 2. 2013, přitom vyplývá, že pořizovatel návrh územního plánu Cítoliby projednal s dotčenými orgány již dne 26. 4. 2012. Současně je z již citované pasáže Vyhodnocení splnění požadavků zadání obsažené v poslední textové části návrhu územního plánu z ledna 2013 zřejmé, že vypuštění průmyslové zóny bylo vlastně jedinou podstatnější změnou oproti předchozím variantám (arg. znění: Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem požadovaná změna stanoviska pořizovatele, není v procesu pořizování územního plánu možná, neboť pořizovatel žádná stanoviska (ve smyslu zákona č. 500/2004 Sb., správní řád ve znění pozdějších předpisů) nevytváří (nevydává). Pořizovatel je v procesu pořízení návrhu územního plánu vázán stanovisky dotčených orgánů a krajského úřadu. Jedinou možností, kdy lze dosáhnout změny stanoviska dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je vyvolání rozporu, za předpokladu, že toto stanovisko je nezákonné. Navrhovatel měl patrně namysli „názor“ pořizovatele, ale ani v tomto případě nelze změnit názor pořizovatele, neboť pořizovatel se v procesu pořízení územního plánu neřídí svými osobními názory, nýbrž pouze platnými právními předpisy a stanovisky. Návrh územního plánu z ledna 2013 nebyl „vydán“, ale dodatečně zveřejněn na základě novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony) podle § 50 odst. 3 stavebního zákona, kdy „každý“ může k návrhu územního plánu uplatnit připomínky. Toto zveřejnění nebylo vyvoláno úpravou znění § 102 stavebního zákona, ale povinností vyplývající z § 50 odst. 3 stavebního zákona. Při zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nelze hovořit ani o účelovém načasování, neboť § 50 odst. 3 stavebního zákona se stal účinným od 01.01.2013. Práce na úpravách návrhu územního plánu byly zahájeny již v listopadu 2012, poté co se novela stavebního zákona stala platnou (dne 22.10.2012). To umožnilo zpracovateli předpřipravit do ledna 2013 upravený návrh územního plánu podle novelizovaného právního předpisu (stavebního zákona). Současně byly do upraveného návrhu územního plánu zapracovány požadavky dotčených orgánů a krajského úřadu. Novela stavebního zákona neměnila pouze ustanovení § 102 stavebního zákona, ale i další ustanovení, které si vyžádali daleko rozsáhlejší zásahy do návrhu územního plánu i jeho odůvodnění (po formální stránce). Jediného čeho bylo využito, bylo mezidobí mezi platností a účinností novely stavebního zákona k vypracování úpravy návrhu územního plánu. V mezidobí od společného jednání (26.04.2012), resp. po ukončení lhůty pro uplatnění stanovisek (26.06.2012), do oznámení o dodatečném zveřejnění návrhu územního plánu (14.02.2013) podle § 50 odst. 3. stavebního zákona, platného od 01.01.2013 byly pořizovatelem provedeny níže uvedené úkony. Před veřejným jednáním s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi požádal krajský úřad o prodloužení termínu pro uplatnění stanoviska podle § 50 odst. 2 stavebního zákona platného do 31.12.2012. Této žádosti pořizovatel vyhověl a vzhledem k tomu, že krajský úřad ve své žádosti neuvedl konkrétní lhůtu, o kterou se měl termín prodloužit, prodloužil pořizovatel lhůtu krajskému úřade o dalších 30 dnů, tj. v součtu celkem na 60 dnů od společného jednání.
- 202 -
Po obdržení negativního stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstvo životního prostředí, k „průmyslové zóně“ požádal pořizovatel dne 12.09.2012 ve věci stanovení postupu v případě, že nový územní plán nabyde účinnosti před vydáním územního rozhodnutí, které bylo zahájeno podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby krajský úřad o metodickou pomoc, kterou obdržel dne 12.10.2012. S tímto výsledkem: „Vzhledem k tomu, že nový ÚP Cítoliby pořizuje ve smyslu ust. § 6 odst.1 písm. c) stavebního zákona úřad územního plánování (MěÚ Louny), který splňuje kvalifikační podmínky pro územně plánovací činnost podle § 24 stavebního zákona, nemůže KÚ ÚK UPS jako orgán územního plánování kraje ani formou odborné či metodické pomoci, kterou poskytuje obcím na základě ust. § 67 odst. 1 písm. c) zákona č. 129/2000Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění, navrhovat konkrétní řešení v procesu pořizování uvedeného územního plánu, neboť by tak zasahoval do samostatné působnosti obce, která prostřednictvím svého zastupitelstva bude nový ÚP vydávat“. Pořizovateli byl současně znám legislativní proces a obsah návrhu zákona č. 350/2012 Sb.,vedený pod sněmovním tiskem 573. Návrh zákona byl poslaneckou sněmovnou schválen na 46. schůzi poslanecké sněmovny dne 19.09.2012 pod usnesením poslanecké sněmovny č. 1271. Prezident republiky tento návrh zákona podepsal dne 01.10.2012. Zákon byl vyhlášen dne 22.10.2012 ve Sbírce zákonů v částce 130 pod č. 350/2012 Sb. Na základě výše uvedených znalostí a skutečností, kdy od obdržení metodické pomoci krajského úřadu (12.10.2012), vyhlášení novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) dne 22.10.2012 a nabytí účinnosti dne 01.01.2013, nebylo možné zajistit vydání návrhu územního plánu Cítoliby, požádal pořizovatel zpracovatele, aby připravil návrh územního plánu, který bude v souladu s novelizovaným stavebním zákonem. Upravený návrh územního plánu byl pořizovateli doručen v lednu 2013 a dodatečně zveřejněn podle § 50 odst. 3 stavebního zákona platném po 01.01.2013 dne 14.02.2013. Popsané časové souvislosti vedou k závěru o cíleném načasování okamžiku zveřejnění návrhu ve variantě z ledna 2013. Také v tomto kontextu by v následných fázích řízení mohlo při posuzování způsobu uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti, a tedy vlastní zákonnosti, sehrát roli zjištění, že legisvakance nebyla orgánem státu využita k účelům, ke kterým má podle právní teorie i praxe tradičně sloužit, ale v předmětném řízení fakticky zneužita a dokonce jako právní institut obrácena proti účastníkům. Celý tento postup představuje flagrantní porušení základního principu, podle kterého právní stát je mocí právem vázanou, nikoli právem vyzbrojenou. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné „cílené načasování“ zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013, lze jen stěží považovat za relevantní, když toto „dodatečné“ zveřejnění bylo vyvoláno právě novelou stavebního zákona (ustanovením § 50 odst. 3 stavebního zákona v platném zení po 01.01.2013), kterou měl navíc, podle názoru navrhovatele, pořizovatel zneužít k jeho znevýhodnění. Novela stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) naopak umožnila navrhovateli uplatnit připomínku k návrhu územního plánu již ve společném jednání s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi, kterou se pořizovatel musí zabývat a ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva ji vyhodnotit. Pokud by měl pořizovatel zneužít novely stavebního zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen „novela stavebního zákona“) musel by mít jiné informace (což neměl) než informace veřejně přístupné na webových stránkách Poslanecké sněmovny. Novela stavebního zákona byla předložena vládou poslanecké sněmovně dne 16.01.2012, první čtení se uskutečnilo dne 01.02.2012 až potud mohl pořizovatel znát informace o připravované novele stavebního zákona. Oznámení o konání společného jednání bylo dotčeným orgánům, krajskému úřadu a sousedním obcím rozesláno 30.03.2012. Ve vládním návrhu (sněmovní tisk 573/0) byla lhůta, po kterou vlastníkovi (navrhovateli) náleží náhrada za změnu území stanovena na 8 let. Pokud by tedy pořizovatel před společným jednáním již zamýšlel účelové vydání územního plánu, jen stěží mohl předpokládat, že dne 22.05.2012 (po společném jednání) Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR tuto lhůtu zkrátí na 5 let a určitě nemohl předpokládat, že tento pozměňovací návrh bude přijat. Pokud by totiž pořizovatel vycházel z původního vládního návrhu, ve kterém byla lhůta 8 let a změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby byla vydána v roce 2005, musel by
- 203 -
předpokládat vydání územního plánu nejdříve na rok 2014, přičemž by bylo z jeho stany „hloupé“ před druhým čtením novely stavebního zákona zahajovat společné jednání. Až do doby vyhlášení novely stavebního zákona tj. do 22.10.2012, ve Sbírce zákonů pořizovatel nijak s tímto právním předpisem nepracoval, tomu nasvědčuje i žádost o metodickou pomoc ze dne 12.09.2012, kterou zaslal na krajský úřad. Po nabytí platnosti právního předpisu bylo zřejmé, že návrh územního plánu bude nutné upravit tak, aby po 01.01.2013 odpovídal stavebnímu zákonu v platném znění. Zároveň tedy rozhodl o zapracování požadavků dotčených orgánů, krajského úřadu a sousedních obcí. Cílem pořizovatele bylo v „dodatečném“ oznámení veřejnosti zveřejnit nejaktuálnější návrh územního plánu (z ledna 2013) tak, aby každý mohl uplatni své připomínky. Vlastník pokládá dále za potřebné připomenout, že z pohledu vývoje jeho vlastnického postavení by v těchto souvislostech byla zcela neadekvátní v rámci územního řízení často uplatňovaná argumentace o spekulativním záměru, neboť jeho pozemky situované v území průmyslové zóny jsou majetkem rodiny po celé století. V rodině se toto pozemkové jmění dědilo z generace na generaci, takže jakékoli úvahy o spekulativním úmyslu by v těchto souvislostech byly naprosto nepřípadné a z hlediska vlastníka a jeho předků přinejmenším nemístné. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná spekulativnost záměru je pouze jeho názorem. Pořizovatel, zpracovatele ani městys nikdy nepředpokládal, že záměry v území prosazované navrhovatelem jsou spekulativní. Ačkoliv na základě této připomínky to je nutné alespoň připustit, neboť jediným argumentem navrhovatele (i přes rozsáhlost připomínky) je zjednodušeně řečeno „finanční hodnota“ jeho nemovitého majetku. Argumentace o spekulativnosti záměrů k získání náhrad za změny v území bylo užito v důvodové zprávě k novele stavebního zákona (sněmovní tisk 573/0) označený jako „Originální dokument“ (str. 122 – 126). Obdobně není třeba vlastníka poučovat o způsobech správného nakládání se životním prostředím, neboť jeho předci se po zmíněné století živili obděláváním půdy, a tedy zemědělskou činností vykonávanou na svém pozemkovém majetku (samozřejmě s výjimkou období, kdy jim takové aktivity byly znemožněny postupem dřívějšího totalitního režimu). Rodina vlastníka se vždy snažila o racionální rozvoj svého hospodaření tak, aby ani v obdobích ekonomických krizí nebylo nutné činnost omezovat. S ohledem ke shora uvedenému se jistě nelze divit pocitu křivdy vlastníka z postupu orgánů státu i samosprávy, zejména když své nemovité jmění neužívá ke spekulacím, které by mu umožnily pohodlný život. Právě v tomto kontextu vystupuje výrazně do popředí již zmiňovaný institut legitimního očekávání, neboť spolehlivé zajištění chodu hospodářství na pozemcích vlastníka je logicky úzce spjato s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi. Z tohoto pohledu zajisté nelze v případě vlastníka dramatické snížení hodnoty důležité části jeho nemovitého jmění interpretovat pomocí klasického institutu náhrady škody ve smyslu prokazatelné újmy, ale právě jedině v rámci legitimního očekávání, které je základem zmíněných úvah o nakládání s majetkem zajišťujícím hospodaření. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce zcela vyhnul jakémukoliv specifikování záměru se svým nemovitým majetkem, pro pořizovatele je tak těžké obhájit zastavitelnost „průmyslové zóny“. Navrhovatel uvádí, že „spolehlivý chod hospodářství na pozemcích je úzce spjat s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi“, bohužel však neuvádí jaké jsou ty „širší úvahy“. Není v silách pořizovatele ani určeného člena zastupitelstva, aby se zabývali veškerými variantami „širších úvah navrhovatele“. Návrh územního plánu musí vždy pracovat s konkrétními záměry a konkrétními myšlenkami . V případě, že by byla v územním plánu připuštěna zastavitelnost ploch na základě „širších úvah navrhovatele“ jednalo by se bezpochyby o spekulativní jednání, neboť vymezením těchto ploch k zastavitelnosti by bez účelně zvýšilo jejich hodnotu. Jedním ze základních
- 204 -
cílu je sice tvorba předpokladů pro výstavbu, ale zároveň musí územní plánování vytvářet podmínky pro udržitelný rozvoj území, který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. Dalším základním cílem územního plánování je vymezovat zastavitelné plochy s ohledem na potenciál rozvoje území a ne na základě „širších úvah navrhovatele“. Navrhovatel v rámci institutu „legitimního očekávání“ očekává, že finanční hodnota jeho nemovitého majetku (pozemků, které byly součástí zastavitelných ploch „průmyslové zóny“) bude zachována, bez toho aniž by jakkoli prokázal důvody vymezení, tj. konkrétní záměry, které by měly být realizovány na jeho nemovitém majetku. Navrhovatel tak opět argumentuje pouze finanční ztrátou, vyplývající ze zrušení „průmyslové zóny“. Pokud by návrh územního plánu byl podřízen „legitimnímu očekávání“ v zachování hodnoty nemovitého majetku, tj. ryze soukromého záměru „finančního zisku“, došlo by k hrubé nerovnováze mezi soukromým a veřejným sektorem (ochranou veřejných zájmů). V případě kydy je pořizován „nový“ územní plán lze jen z těží naplnit institut „legitimního očekávání“. Návrh „nového“ územního plánu není nijak vázaný na předchozí (i současně platnou v době pořizování) územně plánovací dokumentaci řešeného území. Cílem nového územního plánu je prověřit a vymezit zastavitelné plochy podle současných podmínek a potenciálu rozvoje území ve vyváženém vztahu soukromých a veřejných zájmů. Navrhovatel ve své připomínce neuvádí žádné důvody, které ho vedly k dojmu, že lze „legitimně očekávat“ zachování „průmyslové zóny“. Od vymezení „průmyslové zóny“ (změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005) do doby rozhodnutí zastupitelstva obce (2010) o pořízení nového územního plánu, nebyla stavebnímu úřadu (Městský úřad Louny, stavební úřad) doručena žádna úplná žádost o vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, která by navíc nabyla účinnosti. Tyto skutečnosti musejí být vlastníkovi nemovitostí (pozemků) známi, neboť stavební zákon k podání žádosti o územní rozhodnutí nebo územní souhlas vyžaduje úkony osob vlastnící nemovitost (minimálně udělení plné moci). Pořizovateli je znám pouze jeden případ, kdy byla stavebnímu úřadu doručena žádost o územní rozhodnutí z roku 2009, územní řízení probíhalo tedy od roku 2009 do roku 2013 s tím, že bylo zastaveno pro neúplnost žádosti. Navrhovateli musela být známa existence (minimálně v době podání připomínky) strategických průmyslových zón TRIANGLE - volné připravené plochy 180 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:24 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny TRIANGLE: http://www.trianglecity.cz/cs/obecne-informace) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 24 km s časem dojezdu mezi 15 až 30 minutami a JOSEPH - volné připravené plochy 129 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:26 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny JOSEPH: http://www.pz-joseph.eu/nabidka-volnych-pozemku/) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 30 km s časem dojezdu do 30 minut. Zároveň musel být navrhovateli znám hospodářský vývoj (stagnace výroby) v době podání připomínky. Ze všech těchto důvodů shledává vlastník zcela neadekvátní protichůdnou argumentaci, která se objevuje v jednotlivých po sobě jdoucích návrzích územního plánu pořizovaných v tomto řízení a jejímž kritériem je pouze okamžitá potřeba zdůvodnění aktuálně zastávaného názoru. Vlastník proto vnímá jako projev arogance moci, je-li používána protismyslná účelová argumentace, včetně populistického zneužívání důrazu na ochranu životního prostředí. Nebude se proto možné divit, pokud za této situace vlastník znovu pečlivě zváží další výkon zemědělské činnosti v lokalitě, která byla v průběhu tohoto řízení označena za těžko obdělávatelnou enklávu, resp. za prostor při frekventované silnici, který je vhodnější pro vznik moderní ekonomické zóny než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici. Vypořádání pořizovatele: Ochrana životního prostředí a nezastavěného území není populistickým aktem zpracovatele, pořizovatele ani městyse. Ochrana životního prostředí a nezastavěného území je jedním z hlavních cílů územního plánování uložená stavebním zákonem.
- 205 -
Navrhovatelem uváděné zvážení výkonu zemědělské činnosti na plochách zrušené „průmyslové zóny“ je pouze jeho soukromím rozhodnutím, které nelze územním plánem nijak ovlivnit a naopak nijak neovlivní pořízení návrhu územního plánu. Vlastník je toho názoru, že zachování průmyslové zóny v novém územním plánu platná právní úprava - jakkoli se v jejím vývoji stále více zdůrazňuje potřeba zvýšené ochrany životního prostředí - nebrání. Změna současného náhledu, která se promítla do posledního návrhu z ledna 2013 směřující k zachování dosavadního stavu, je tedy možná. Z tohoto pohledu má zásadní význam stanovení priorit, a tedy posouzení, zda má dostat přednost ochrana vlastnických práv subjektů soukromého práva a také podpora ekonomického rozvoje v regionu s nejvyšší nezaměstnaností, nebo zda mají být cíleně hledány důvody pro zrušení zóny. Všechny popsané souvislosti, včetně postupu pořizovatele v čase, vedou k závěru, že v poslední fázi řízení je dávána přednost řešení uvedenému na druhém místě. Skutečně relevantní právní překážka zachování průmyslové zóny však neexistuje. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své námitce uvádí, že „zachování průmyslové zóny nic nebrání“, přičemž opětovně neuvádí žádné konkrétní důvody, o které by se mohl pořizovatel opřít a které by znamenali zachování „průmyslové zóny“. První skutečností „bránící“ vymezení „průmyslové zóny“ je kvalita zemědělského půdního fondu. Převážná část plochy „průmyslové zóny“ je vymezena na pozemcích s I. a II. třídou ochrany, jen minimální část plochy „průmyslové zóny“ je na pozemcích s IV. třídou ochrany. Půdy s I. třídou ochrany je možné odejmout ze zemědělského půdního fondu pouze ve výjimečných případech, a to převážně pro záměry související s obnovou ekologické stability krajiny, případně pro liniové stavby zásadního významu. Vzhledem k tomu, že metodika neuvádí konečný výčet možností, ale pouze naznačuje příklady, pro které lze tuto půdu odejmout, lze se domnívat, že v ostatních případech bude nutné řádné odůvodnění odejmutí nejkvalitnějších půd současně s prokázáním převažujícího jiného veřejného zájmu nad zájmem ochrany zemědělského půdního fondu. Půdy II. třídy ochrany lze odjímat ze zemědělského půdního fondu jen podmíněně. V územně plánovacích dokumentacích lze tyto půdy vymezovat jen jako podmíněně zastavitelné. Lze tedy dovodit, že půdy s II. třídou ochrany lze ze zemědělského půdního fondu odjímat pouze za podmínky, kterou může být např. převážení jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Viz metodický pokyn čj. OOLP/1067/96 Ministerstva životního prostředí ze dne 01.10.1996 k odnímání půdy ze zemědělského půdního fondu podle zákona ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění zákona ČNR č. 10/1993 Sb. (dále jen "zákon"). Druhou skutečností je zákonná podmínka stanovená § 18 stavebního zákona, podle které se zastavitelné plochy vymezují s ohledem na potenciál území. Podle Zásad územního rozvoje Ústeckého kraje a Politiky územního rozvoje ČR, lze řešené území kvalifikovat jako potenciálně vhodné pro vymezení k ekonomickému rozvoji. Politika územního rozvoje ČR je koncepční dokument řešící „celé“ území České republiky. Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje, jsou územně plánovací dokumentací, která řeší celé území kraje (vydávané v měřítku 1 : 50 000 nebo 1 : 100 000). Vzhledem k rozsahu „průmyslové zóny“ bylo její vymezení nutné posoudit i v rámci širších vztahů z hlediska její konkurenceschopnosti a potenciálu využitelnosti. Posuzována byla oblast pouze v Ústeckém kraji s dojezdovou vzdáleností v čase do 30 minut a to pouze z hlediska „strategických“ průmyslových zón TRIANGLE (nezastavěných cca 180 ha) a JOSEPH (nezastavěných cca 129 ha). Ostatní plochy pro výrobu a skladování v rámci širších vztahů byly posuzovány plochy bezprostředně navazujících obcí, tj. města Louny (cca 40 ha nezastavěných). Ostatní sousední obce nemají plochy pro výrobu a skladování v takovém rozsahu, která by ovlivnili konkurenceschopnost „průmyslové zóny“. Z výše uvedeného vyplývá proti vymezení „průmyslové zóny“ nevyužité plochy strategických průmyslových zón a nevyužité plochy pro výrobu a skladování na území bezprostředně sousedícího města Louny. Potenciál vymezení „průmyslové zóny“ v řešeném území je tedy minimální a lze o něm uvažovat až po využití alespoň 60 % současně vymezených ploch, jak na území města Loun, tak i strategických průmyslových zón TRIANGLE a JOSEPH.
- 206 -
Od vymezení „průmyslové zóny“ v roce 2005 ve změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby došlo ke změně pohledu na využívání zastavitelných ploch na půdách s nejvyšší ochranou, alespoň nepřímo a to zákonem č. 402/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který zdevítinásobil, resp. zešestinásobil, odvod za odnětí půdy I. třídy ochrany, resp. II. třídy ochrany. V tomto směru lze určitě hovořit o změně názoru zákonodárce, který již nadále nechce tolerovat zastavování nejúrodnějších půd a ztížil tak investorům výstavbu na těchto půdách. Zrušení „průmyslové zóny“ nebylo tedy libovůlí pořizovatele, zpracovatele nebo dokonce městyse, ale její zrušení bylo vynuceno pod tíhou faktů a argumentů. „Průmyslová zóna“ byla v původním návrhu územního plánu (březen 2012) vymezena v souladu se zadáním územního plánu, ve kterém pořizovatel předpokládal úspěšné vydání územního rozhodnutí k záměru skladovacích hal, neboť žádost byla stavebnímu úřadu doručena již v roce 2009. Vlastník proto předpokládá, že problematika průmyslové zóny bude v dalším řízení znovu pečlivě posouzena s přihlédnutím ke všemu, co v této připomínce uvedl, a že nakonec dojde k přijetí řešení respektujícího zájem na ochraně vlastnických práv v předmětném kontextu relevantně vyjádřený již zmíněným institutem legitimního očekávání. K argumentaci akcentující význam novely stavebního zákona pokládá vlastník za potřebné nejprve uvést, že zásadně nezpochybňuje možnost takového uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti orgánu územního plánování, v jehož důsledku dojde při vydání nového územního plánu ke změně území. Z hlediska takto vymezeného rozsahu rozhodovací pravomoci se na postavení orgánu územního plánování ani poslední novelou nic nezměnilo. Ostatně stejným způsobem byl definován věcný rozsah rozhodovací pravomoci při řešení problematiky změny území i v dřívějších předpisech a také legislativa ostatních států, se kterými se s ohledem na společný základ právní kultury Česká republika obvykle srovnává, vychází z analogických pravidel. Z posledně uvedeného vyplývá, že mezi vlastníkem a pořizovatelem, resp. ani městysem Cítoliby, není principiální spor v otázce obecného vymezení rozsahu rozhodovací pravomoci v územním plánování. Naproti tornu sporným je postup uplatněný v předmětném případě, a to jak z hlediska způsobu interpretace a aplikace právní úpravy, o němž se podrobně pojednává výše (zejména protichůdná argumentace nakonec završená tvrzením o nutnosti zrušení průmyslové zóny), tak i posouzení právních důsledků novely, k čemuž se vlastník dále vyjadřuje. Z celého dosavadního průběhu řízení je zřejmé, že pořizovatel je přesvědčen o věcné správnosti svého postupu nejen z hlediska již zmíněného vymezení věcného rozsahu rozhodovací pravomoci, ale zejména také v otázce posouzení případných důsledků aplikace pravidel o náhradách za změnu území. Pořizovatel, který v oznámení ze dne 14. 2. 2013 cituje dvě pravidla přechodných ustanovení (konkrétně čl. II odst. 2 a 7 zákona č. 350/2012 Sb.), je zjevně přesvědčen o neexistenci ekonomického rizika ve vztahu k obci nebo jinému odpovědnému subjektu samosprávy, dojde-li ke zrušení průmyslové zóny již za účinnosti novely stavebního zákona. Vlastník neshledává potřebným obšírně polemizovat s právním názorem, který si na danou právní otázku pořizovatel již zjevně autoritativním způsobem utvořil, zejména když taková argumentace by byla v dané fázi řízení předčasnou. Přesto alespoň stručně naznačí, o jaké úvahy se jeho - oproti pořizovateli odlišný - právní názor opírá. Teprve další vývoj tohoto řízení a případně řízení o náhradě z titulu změny území přinese jednoznačnou odpověď na otázku, zda postup pořizovatele, který svůj právní názor zakládá toliko na úzce gramatickém výkladu novelizovaného ustanovení § 102 stavebního zákona bez přihlédnutí k vývoji právní úpravy, a tedy k historickému výkladu, a zřejmě také na zjištění o absenci speciálního přechodného ustanovení, nebyl unáhlený. K relevantní problematice vývoje pravidel o náhradě za změnu území vlastník nejprve připomíná, že právní úprava obsažená v ustanovení § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, institut těchto náhrad legislativně založila, když předchozí předpisy o stavebním řízení náhrady z tohoto důvodu neznaly (srov. právní úpravu obsaženou v zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, platném v
- 207 -
době od 1. 10. 1976 do 30. 6. 2006, resp. ještě starší právní úpravu). V úvodní pasáži zvláštní části důvodové zprávy označené nadpisem Hlava III - nástroje územního plánování figuruje náhrada za změnu území, která náleží vlastníkům pozemků nebo staveb v důsledku omezení jejich práv jako jeden z takových základních nástrojů. Z celého obsahu důvodové zprávy, včetně její obecné části, i zhodnocení jejího souladu s právem Evropské unie, pak vyplývá snaha o přiblížení obsahu legislativy územního plánování a stavebního řízení civilizovanému standardu akcentujícímu institut právní jistoty. S ohledem k výše uvedenému jsou pravidla pojednávající o náhradě za změnu území obsažená v původním znění § 102 stavebního zákona legislativním vyjádřením věcného záměru, jehož základním cílem při nastavení interakcí instrumentů veřejného a soukromého práva bylo posílení právní jistoty vlastníka. Z hlediska širších souvislostí legislativního vývoje se jednalo o prosazení logického akcentu právní úpravy, když v předchozím období byl dlouhodobě favorizován tzv. veřejný (ve skutečnosti však vlastně svou povahou kolektivistický) zájem nad zájmem soukromým (vyjadřujícím právní postavení jednotlivce). Právě z tohoto důvodu byla jako základní podmínka nároku na náhradu stanovena samotná právní skutečnost změny území spočívající ve změně účelového určení, konkrétně v tom, že nemovitost nadále není uznána jako zastavitelné území. Z hlediska časového rozsahu pak nebylo ve smyslu hmotněprávním stanoveno žádné omezení. Z obsahu pravidel uvedených v § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, tak bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, že tato reflektují základní kritérium institutu legitimního očekávání vlastníka, nikoli pouze prokazatelné újmy ve smyslu institutu náhrady škody. Novela účinná od 1. 1. 2013 představuje změnu právě ve výše popsané koncepci věcného záměru a projevuje se ústupem od respektu k důsledné ochraně vlastnického postavení ve smyslu institutu legitimního očekávání a příklonem k úzce definovanému pojetí prokazatelné újmy. Za takovou újmu však již nadále není považováno markantní snížení ceny pozemku způsobené veřejnoprávním aktem, takže zcela bez povšimnutí zůstávají všechny relevantní souvislosti ovlivňující nakládání vlastníka s jeho nemovitým majetkem třeba právě v rámci jeho předpokládané realizace. Kromě toho se zakládá také časové omezení. Důvodová zpráva k novele v této souvislosti hovoří výhradně o veřejnoprávních aspektech územního plánování, přičemž akcentuje potřebu vyšší míry flexibility v rozhodování. Problematikou ochrany postavení vlastníků, jejichž právní pozice se takto výrazně zhoršuje, se důvodová zpráva vůbec nezabývá a na rozdíl od důvodové zprávy k původně schvalovanému stavebnímu zákonu nemá v těchto souvislostech žádnou zmínku o ústavní konformitě přijatého řešení. Stejný závěr se týká i zhodnocení souladu navrhované úpravy s mezinárodními smlouvami a právem Evropské unie, když oproti původně přijímané normě v analogické pasáži důvodové zprávy k novele figurují pouze mezinárodní akty, jejichž předmětem úpravy je ochrana životního prostředí, zatímco zcela chybí posouzení ve vztahu k relevantním předpisům primárního komunitárního práva. K celému vývoji předmětného ustanovení je třeba ještě dodat, že nabytí účinnosti § 102 v jeho původním znění bylo oproti účinnosti celého stavebního zákona odloženo, když stavební zákon nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2007, zatímco ochranné ustanovení o náhradách (konkrétně § 102 odst. 2) se stalo účinným až 1. 1. 2012. Původní návrh přitom předpokládal odložení účinnosti zmíněného ustanovení jen k 1. 1. 2010. Z písemných záznamů o projednávání stavebního zákona v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky lze učinit spolehlivý závěr o působení významných lobbyistických tlaků s cílem zabránit přijetí jakéhokoli ustanovení o náhradě z titulu změny území, případně výrazně zpřísnit pravidla o takové náhradě. Tyto skutečnosti se zřetelně projevily jak při schvalování samotného stavebního zákona (jeho výsledkem ostatně bylo právě již popsané prodlužování nabytí účinnosti ochranného ustanovení o náhradách), stejně jako při schvalování novely, když z pohledu postavení vlastníků byla nakonec v rámci variantního řešení přijata ještě horší pravidla, než jaká obsahovala nejméně výhodná varianta (zejména z hlediska časových údajů). Vlastník považoval za vhodné připomenout všechny tyto souvislosti představující východiska historického výkladu, neboť judikatorní korekce orgánem státu nebo samosprávy prosazovaného výkladu tradičně k takovým okolnostem přihlíží. Z pohledu vysoce relevantní
- 208 -
podmínky ústavní konformity se tento závěr týká jak roviny výkladu a aplikace (v rámci uplatnění pravomoci obecné justice), tak i úrovně samotného obsahu právní úpravy (v rámci uplatnění pravomoci Ústavního soudu). Podle názoru vlastníka je přinejmenším zřejmým a mezi ním a pořizovatelem snad dokonce nesporným, že vlastní tvorba práva i jeho interpretace a aplikace je v oblasti územního plánování výrazně ovlivněna střetem veřejného a individuálního zájmu. Stejně tak není důvodu pochybovat o tom, že smyslem této úpravy a zajisté i její interpretace a aplikace je nalézání souladu mezi oběma těmito zájmovými póly s cílem efektivního územního uspořádání, včetně účelového určení využití jednotlivých pozemků. V těchto souvislostech však vlastníku nezbývá než konstatovat, že pořizovatel měl v průběhu celého procesu vždy na zřeteli jen jednu stranu problému, zatímco pomíjel individuální zájem vlastníků, jejichž nemovitosti leží v oblasti průmyslové zóny. Popsaný postup při uplatnění rozhodovací pravomoci, zejména z pohledu načasování zveřejnění posledního návrhu z ledna 2013, svědčí o snaze po účelovém prosazení evidentně již dříve akcentovaného záměru tvrdě realizovaného i přes zvýšení rizika procesní napadnutelnosti takto otevřeně proti soukromým subjektům použité interpretace. Jakkoli vlastník nemůže disponovat přesnými informacemi o způsobu utváření právních názorů orgánů územního plánování, je zřejmým, že metodické postupy v jejich činnosti se až nápadně podobají argumentaci odpůrců přijetí právních pravidel důsledně ochraňujících právní jistotu vlastníka, především také uznáním relevance kritéria legitimního očekávání. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce (názoru) zcela opomněl návrh územního plánu z března 2012, jehož obsahem byla i „průmyslová zóna“. Pokud by tedy bylo cílem pořizovatele zohledňovat pouze zájem veřejný (ochranu životního prostředí jak tvrdí navrhovatel) bez zohlednění zájmu soukromých, nebyly by plochy „průmyslové zóny“ součástí zadání územního plánu ani návrhu územního plánu z března 2012. Jak již bylo několikrát uvedeno, v případě relevance připomínky, která by obsahovala „reálné“ fyzické záměry navrhovatele, resp. vlastníka nemovitostí, mohl pořizovatel přistoupit k důslednější obhajobě a ochraně „průmyslové zóny“. Vzhledem k tomu, že navrhovatel ve své připomínce argumentuje snížením hodnoty svého majetku (finanční ztrátou), nezbývá pořizovateli jiná možnost než se přiklonit k faktům a argumentům veřejného zájmu, neboť pořizovateli nejsou známy žádné fyzické záměry, které by mohl obhajovat. Snížení hodnoty nemovitého majetku nelze v takto obecné podobě hodnotit jako přípustný argument, který by měl oponovat veřejnému zájmu ochrany životního prostředí. Načasování již bylo popsáno výše. Pořizovatel postupuje tak, aby maximálním způsobem vyvážit udržitelný rozvoj území jako veřejný zájem na jedné straně a soukromé zájmy na straně druhé. V obecné rovině vlastník sice - jak již bylo uvedeno - nepochybuje o pravomoci a věcné příslušnosti pořizovatele k provedení zásahu ve smyslu změny území v rámci vydání nového územního plánu, současně však má závažné pochybnosti o věcné správnosti jeho postupu v daném případě, když shledává rozpor s celou řadou principů nastolených judikaturou v rámci jí vymezeného algoritmu přezkumu aktů vydávaných v územním řízení. Nedojde-li ke změně stanoviska, bude samozřejmě tato problematika předmětem dalších instrumentů procesní obrany. Stejný závěr se týká i otázky náhrad, a to jak v rovině interpretační, tak i legislativní. Z výše podaného popisu vývoje právní úpravy i jejího konstitučního zázemí vyplývá přinejmenším zásadní pochybnost o ústavní konformitě autoritativního právního názoru o spolehlivě bezvýjimečném uplatnění pravidla o náhradách podle novely ve všech případech, kdy byla změna - třeba i v rámci již běžícího procesu - provedenavdoběpo3l. 12. 2012. Vypořádání pořizovatele: Nejedná se o nic jiného než o právo navrhovatele.
- 209 -
Vlastník je toho názoru, že dokonce i v samotné interpretační a aplikační rovině je takový právní názor sporným, když není vyloučeno postupovat jinak, a to způsobem ústavně konformním. S přihlédnutím k principu průniku ústavních kautel do interpretace všech ustanovení obyčejného práva i k historickému výkladu existuje nezanedbatelný argumentační prostor zejména ve vzájemné souvislosti uplatnění institutů intertemporality a retroaktivity. Novela stavebního zákona sice neobsahuje speciální intertemporálium, které by se zabývalo aplikací nově koncipovaného ochranného ustanovení § 102, avšak přinejmenším v řízeních, která byla zahájena před nabytím účinnosti novely stavebního zákona, lze na potřebu respektu k úrovni ochrany individuálních vlastnických práv nastolené pravidlem účinným před novelou usuzovat jak z obsahu ostatních přechodných ustanovení, která mají jen úzce procedurální charakter (tento závěr se týká i pořizovatelem připomínaného čl. II odst. 2 a 7 novely), a směřují-li výjimečně také k ovlivnění hmotněprávní pozice, pak jedině s důsledky in favorem (úprava restrikcí vymezení předkupního práva), tak i ze samotného vývoje znění ustanovení § 102, včetně v novele uvedených časových údajů. Jen pro úplnost je třeba dodat, že samotná přechodná ustanovení novely stavebního zákona sledují logiku postupné realizace všech činností směřujících k vydání nového územního plánu, a tedy komplexní povahu celého procesu aktualizace územně plánovací dokumentace, takže z hlediska vymezení pojmu řízení by právě v souvislosti obsahu intertemporálií nemohl obstát restriktivní výklad zužující řízení jen na činnosti realizované podle § 52 a násl. stavebního zákona. V případě neúspěchu interpretačního řešení se ještě větší prostor nabízí ve vztahu k legislativnímu testu ústavní konformity. Jakkoli je vlastník toho názoru, že věcně správné řešení lze nalézt v interpretační rovině, v každém případě vystupuje do popředí výrazná pochybnost o ústavním souladu novelizovaných pravidel o náhradách za změnu území. Novela stavebního zákona totiž zcela pomíjí význam dlouhodobě respektované spolehlivosti vkladů do nemovitého majetku, právní úpravu fakticky vrací do režimu z doby řízené ekonomiky a jde proti zásadním trendům tržního hospodářství. Skutečností je, že markantní snížení hodnoty nemovitého majetku vyvolané obsahem veřejnoprávního aktu má přinejmenším svými důsledky povahu vyvlastnění. Svou podstatou se totiž jedná o obdobný mechanismus uplatnění veřejné moci jako v případě zásahů postihujících hodnotu vkladových účtů s důsledkem výrazné finanční ztráty soukromých subjektů. Na věcné správnosti tohoto závěru nemůže ničeho změnit ani případný vývoj legislativy, který pod tlakem určitých lobbyistických skupin směřuje k relativizaci principů ochrany vlastnického práva a právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, ani způsob interpretace a aplikace právní úpravy. Tento trend zpochybňující reálné (nikoli pouze formální) uplatňování relevantních zásad individuální ochrany směřuje k protiústavnímu řešení, a to bez ohledu na to, zda se tak děje jen v úrovni interpretace a aplikace práva nebo při jeho vlastní tvorbě. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné přirovnání „snížení hodnoty nemovitého majetku“ k aktu „vyvlastnění“, nelze než odmítnout, jelikož podstatou vyvlastnění je přechod vlastnického práva z vlastníka na jinou osobu nebo omezení vlastnického práva. Zrušení „průmyslové zóny“ resp. převod plochy z plochy zastavitelné na územní nezastavěné nijak nemění vlastnická práva a nijak je neomezuje. K argumentaci navrhovatele je ještě nutné dodat, že městys Cítoliby prostřednictvím změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby dal vlastníkům nemovitostí ležících pod „průmyslovou zónou“ příležitost, zhodnotit svůj majetek. Dne 11.05.2006 nabyl platnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který už ve svém původním znění deklaroval zánik územně plánovacích dokumentací pořízených před dne 01.01.2007. Z tohoto faktu lze dovodit, že navrhovatel nemohl legitimně očekávat zachování „zastavitelnosti“ svých pozemků po uplynutí lhůt platnosti územně plánovacích dokumentací pořízených podle zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. V souvislostech předmětného případu je tak zřejmé, že samotný vztah odpovědnosti vlastníka k jeho nemovitému majetku, který je ve vlastnictví rodiny již po řadu generací, mu
- 210 -
ukládá (a lze předpokládat, že stejně tak i ostatním dotčeným vlastníkům), aby využil všech procesních prostředků k obraně svého práva. Vlastník je totiž přesvědčen, že postup uplatněný v jeho případě se vymyká ústavnímu rámci principů zajišťujících vyváženost mezi působením instrumentů veřejného a soukromého práva, a tak soulad mezi veřejným a individuálním zájmem, zatímco naopak naplňuje znaky ústavní non konformity, a to především popřením důsledného uplatnění ústavních kautel zajišťujících ochranu vlastnictví s důsledkem legitimně neodůvodnitelné ztráty hodnoty nemovitého majetku. Vlastník je proto připraven k ochraně svého práva důsledně využít prostředků procesní obrany na všech úrovních a dosáhnout řešení splňujícího znaky obecné spravedlnosti. Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu nijak neomezuje navrhovatele v nakládání se svým majetkem. Návrh územního plánu nenavrhuje žádná omezení vlastnických práv k pozemkům navrhovatele uvedeným v bodě I.c. Návrh územního plánu zachovává skutečné (fyzické) využití pozemků, tj. pro zemědělské účely. Navrhovatel ve své připomínce, jakkoliv se snažil argumentovat, neprokázal žádný faktický záměr, který by mohl být na jeho pozemcích (nemovitém majetku) realizován. Jediným argumentem navrhovatele je „snížení finanční hodnoty“ jeho majetku. Jedinou nezákonnost, kterou navrhovatel spatřuje v procesu pořizování, je porušení principu „legitimního očekávání“. Ve věci realizovaných investic do stavební přípravy, by bylo vhodné, kdyby je navrhovatel uvedl konkrétně. Pořizovatel si tak opět nezbývá nic jiného než si o investicích učinit úsudek z databází vedených oddělením územního plánování a památkové péče a oddělením stavebního řádu odboru stavebního úřadu a životního prostředí Městského úřadu Louny. Z těchto databází vedených od roku 2004. K pozemku parc. č. 1184 nejsou evidovány žádné formální kroky vůči stavebnímu úřadu, jejichž výsledkem by mělo být získání územního souhlasu nebo územního rozhodnutí. K pozemku parc. č. 1187 v katastrálním území Cítoliby bylo v minulosti (od roku 2009 do roku 2013) stavební úřadem vedeno územní řízení, které však bylo stavebním úřadem zastaveno pro neúplnost žádosti o územní rozhodnutí. Za 4 roky, tj. po dobu probíhajícího řízení nebyla společnost, která není totožná s navrhovatelem, předložit stavebnímu úřadu úplnou žádost, tak aby stavební úřad mohl dokončit řízení o územním rozhodnutí. Navrhovatel opět, jako v celé připomínce, pouze téma připomínky naznačil a to navíc v nejobecnější možné rovině bez jakékoliv konkretizace. Pro pořizovatele je tak těžké uvažovat veškeré možné záměry navrhovatele. Nicméně, snaho pořizovatele bylo si z vlastních databází zjistit co nejvíce doplňujících informací, aby se vyhodnocení připomínky maximálně přiblížilo skutečné realitě a záměrům navrhovatele. I přes posledně uvedené však vlastník, jak již připomenul, považuje za poněkud předčasné podrobněji předestírat širší právní - zejména ústavněprávní - argumentaci na podporu této zásadní připomínky. Z tohoto důvodu se proto omezil jen na naznačení základu takové argumentace, zejména když předpokládá, že věc tak daleko nedojde, neboť pořizovatel při dalším řízení k jeho názoru přihlédne. III.
Petit
S ohledem ke všemu, co bylo uvedeno v předchozích bodech tohoto podání, vlastník n a v r h u j e úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl v rozsahu předpokládaném návrhem územního plánu z března 2012, včetně zachování v tomto návrhu užitého označení VP.1/1 a VP.1/2. Vlastník je toho názoru, že přijetí jeho připomínky umožní efektivnější využití území obce, kterého se týkají, neboť jejím smyslem je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním
- 211 -
zájmem. V předmětných souvislostech se konkrétně jedná o smysluplný kompromis mezi ochranou životního prostředí a racionální podporou ekonomického rozvoje, včetně vytváření předpokladů pro řešení vysoké míry nezaměstnanosti v regionu. Ostatně i dřívější návrhy územního plánu pořízené v rámci celého procesu k těmto souvislostem přihlížejí. Vyhodnocení: Připomínce uvedené v čl. III. Petit se nevyhovuje. Návrh územního plánu bude zachován v současné podobě. Odůvodnění nevyhovění připomínky je součástí vypořádání pořizovatele uvedené v textu připomínky navrhovatele. Navzdory rozsáhlosti připomínky lze vnímat jako jediný argument navrhovatele snížení finanční hodnoty nemovitosti. Tento argument nelze z hlediska všech cílů a úkolů stanovených §§ 18 a 19 stavebního zákona považovat za relevantní. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“ 5.17. Připomínka – Stanislava Profousová - upřesnění č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 25584/2013 02.04.2013
Stanislava Profousová nar. 12.10.1960 Skladatele Kopřivy 59 43902 Cítoliby Upřesnění petitu připomínek k návrhu územního plánu Cítoliby Petitem uvedeným v bodu III. připomínek uplatněných k návrhu územního plánu městysu Cítoliby se vlastník domáhá zachování oblasti průmyslové zóny v severní části katastrálního území městysu Cítoliby. Vlastník dospěl k závěru o potřebě upřesnění definice území průmyslové zóny obsažené v petitu tak, aby bylo zřejmé, že oblast kvalifikovaná jako průmyslová zóna se rozkládá v celém prostoru severně od silnice I/7. V běžící lhůtě pro uplatnění připomínek proto vlastník zmíněný petit u p ř e s ň u j e takto: Vlastník n a v r h u j e úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a v celém prostoru severně od silnice I/7 jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Vyhodnocení pořizovatele:
- 212 -
Upřesnění petitu připomínky paní Stanislavy Profousové ze den 29.03.2013 evidované pořizovatelem pod číslem jednacím MULNCJ 24771/2013, nic nemění na vyhodnocení původní připomínky, viz vyhodnocení připomínky pod č. 34). 5.18. Připomínka – Ing. Hana Kučerová č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 24259/2013 27.03.2013 27.03.2013
Ing. Hana Kučerová nar. 10.06.1976 Zeměšská 395 43902 Cítoliby Věc: Připomínka k ÚP Cítoliby Dobrý den, mám připomínku ke změně územního plánu Cítoliby. Dne 1. července 2011 jsem vznesli písemně námitku na umístění kruhového objezdu na konci ulice Zeměšská. Městský úřad Louny tuto připomínku přijal dne 4.7.2011. Navrhovali jsme posunutí této křižovatky za rodinné domy, aby nedošlo k odříznutí rodinných domků od vesnice. Na podzim 2011 nám bylo na veřejném zasedání Cítolib sděleno, že s tímto návrhem obec samozřejmě souhlasí a dokonce sama obec navrhuje posunutí této křižovatky až za zelený pás za obcí a tuto připomínku projedná s Městským úřadem Louny. Překvapilo mě, když jsem nahlédla do aktualizovaného územního plánu z 1/2013, že k této změně nedošlo ba naopak se naše soukromá cesta změnila na zeleň. Doufám, že bude tato připomínka vnesena do nového územního plánu. To, že podél této části ulice není chodník si bohužel zvykáme, jen mi není jasné, jak budeme přebíhat křižovatku. Nehledě k tomu, že uprostřed plánované křižovatky máme hlavní uzávěr vody k domkům. Doufám, že bude tato naše požadovaná změna územního plánu zanesena do nového návrhu! Děkuji za písemnou odpověď a vysvětlení. Vyhodnocení: Připomínce se nevyhovuje. Návrh územního plánu bude zachován v současné podobě. Jedná se o komunikaci navrženou jako územní rezerva v západní části městyse navazující severně na kruhový objezd (též navržený jako územní rezerva). Pozemek při západní hranicí sousedí s trojicí samostatných rodinných domů. Územní rezervy se zpravidla vymezují z důvodu ochrany území před případnými změnami území, které by nevratně znehodnotili účel pro který se vymezují. Komunikace vymezené jako územní rezervy v západní části území neslouží jako obchvat městys, ale měla by zkvalitnit přístup do zastavitelných ploch vymezených jako územní rezervy a dalších. Vymezení územní rezervy komunikace v návrhu územního plánu vychází z dlouhodobé koncepce městyse a potřeby v budoucnu „naředit“ dopravu v centru. Navrhovatelka ve své připomínce proti územní rezervě komunikace argumentuje obtížností překonání kruhového objezdu a „obchvatu“ městyse. V současné době (v době pořizování návrhu územního plánu a vyhodnocování připomínky navrhovatele) je centrum městyse pro pěší dostupné pouze po komunikaci III/22547 a chodníku, který začínají od nejzápadnějšího objektu pro hromadné bydlení (v návrhu územního plánu vyznačen BH.1) a pokračuje do centra městyse. Dostupnost centra pěšími nelze v současné době považovat za vyhovující. Tento stav nijak nezlepší, ale ani nezhorší vymezení územní rezervy pro kruhový objezd a komunikaci jižně od něj. Navrhovatelem uváděné překonání - 213 -
kruhového objezdu nelze považovat za relevantní, neboť platné právní předpisy a technické normy určují minimální vzdálenosti přechodů od křižovatek a kruhových objezdů, není tak možné překonávat přímo kruhový objezd. Dalším připomínkou navrhovatelky je změna soukromé „účelové komunikace“, která zpřístupňuje rodinné domy, na plochu územní rezervy ZX/15 se způsobem k prověření – zeleň ostatní a specifická – ochranná a izolační zeleň. Je pravdou, že návrh územního plánu neřeší dopravní napojení domů č.p. 389, 392, 395 a to z důvodu, že dopravní napojení stavebních pozemků je podrobností, kterou nelze z hlediska měřítka územních plánů zobrazit a která podle § 43 odst. 3 stavebního zákona nenáleží řešení územnímu plánu. Po případném prověření územních rezerv, určených pro komunikace, bydlení a zeleň západní lokality a při jejich vydání ve změně územního plánu bude možné dopravně napojit domy č.p. 389, 392, 395 přímo z místní komunikace prostřednictvím plochy se způsobem využití zeleň ostatní a specifická – ochranná a izolační, která umožňuje, umístění dopravní infrastruktury. Poslední připomínkou navrhovatelky je umístění hlavního uzávěru vody v místě navrhované územní rezervy pro kruhový objezd. Z hlediska územního plánování se jedná pouze o technický problém vyřešitelný při vlastní faktické realizaci kruhového objezdu. Pořizovatel v rámci posouzení vyváženosti veřejných a soukromých záměrů posoudil celkem tři varianty možného řešení. První variantou, kterou pořizovatel uvažoval, bylo úplné vypuštění komunikace z návrhu územního plánu. Při tomto řešení by bylo vyhověno připomínce navrhovatelky. Naproti tomu by vznikla úplná absence dopravní obslužnosti ploch územních rezerv vymezených pro bydlení BI.2/25 a BI.2/20. Při předpokladu, že by došlo k zastavění celé západní lokality (čítající zastavitelné plochy BI.2/21 – 2,09 ha, BI.2/22 – 0,34 ha, BI.2/23 – 1,54 ha, BI.2/24 – 2,74 ha, BI.2/26 – 1,19 ha, tj. celkem 7,9 ha zastavitelných ploch) a s přihlédnutím k faktu, že doprava je vzhledem k poloze městyse orientována převážně směrem na Louny, Prahu, Žatec a Chomutov lze dvě dopravní napojení, tj. ulici Dvořákova vyústěnou do ulice Zeměšská a ulici V Poustkách vyústěnou do ulice Skladatele Kopřivy, jen stěží považovat za dostačující. Vytvoření nového vstupního bodu do lokality zcela jistě rozředí dopravu a zvýší komfort dopravní obslužnosti lokality. Druhou variantou bylo přemístění komunikace až za poslední tři domy v nejzápadnější části městyse. Takto vymezená komunikace (územní rezerva komunikace) podněcuje k dalšímu rozšiřování zástavby do volné krajiny a navíc by spíše fungovala jako jakýsi „obchvat“ městyse, což není jejím účelem. Účelem komunikace je prvé řadě obsloužit území a zředit dopravu v centru obce. Třetí variantou je zachování komunikace (územní rezervy komunikace) podle návrhu územního plánu. Navržená komunikace tak bude sloužit účelu, ke kterému byla navržena a to dopravně obsloužit západní zastavitelnou lokalitu. Komunikace (územní rezerva komunikace) byla vymezena západně od vedení VN 22 kV tak, aby jej kopírovala, neboť toto vedení energetické sítě pro zastavitelné plochy a následně i pro komunikace vytváří významný limit území. Z urbanistického pohledu, kdy je nutné navrhnout zastavitelné plochy i s ohledem na dopravní a technickou infrastrukturu a naopak doplnit k zastavitelným plochám patřičnou infrastrukturu se jeví návrh komunikace jako nejvhodnější řešení.. Problém neřeší ani posunutí územní rezervy komunikace východním směrem (východně od vedení VN 22 kV). Při posuzování návrhu komunikace zvážil pořizovatel i technické hledisko s důrazem na minimalizaci finančních prostředků vynakládaných z veřejných rozpočtů, z tohoto důvodu byla odmítnuta přeložka vedení VN 22 kV. Na závěr je nutné dodat, že se jedná o územní rezervu, což ve svém důsledku znamená, že faktické realizaci komunikace musí předcházet změna územního plánu. Při této změně územního plánu bude muset být prověřena jednak reálnosti realizace komunikace, ale také naplňování západní zastavitelné lokality. 5.19. Připomínka – Roman Zahradníček č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 24028/2013 27.03.2013 19.03.2013
Roman Zahradníček - 214 -
nar. 20.07.1968 Zeměšská 392 43902 Cítoliby Vyjádření k návrhu územního plánu Cítoliby Na základě OZNÁMENÍ O ZVEŘEJNĚNÍ NÁVRHU ÚZEMNÍHO PLANU CÍTOLIBY ze dne 14.22013 podáváme námitku k návrhu územního plánu Cítoliby. Zásadně nesouhlasíme s návrhem místní komunikace v západní části Cítolib, jak je zakreslena na výkresu „Hlavní výkres“ ze dne 01/2013 vypracovaným AUA -AGROURBANISTlCKÝ ATELIÉR. Výstavbou místní komunikace podle tohoto plánu by došlo ke zhoršení dostupnosti centra obce pro všechny obyvatele rodinných domů ulice Zeměšská č.p. 389, č.p. 392 a č.p. 395, ke značnému zvýšeni hluku způsobeného projíždějícími vozidly v těsné blízkosti domů, a ke značnému zkomplikování dopravní situace způsobené vyústěním účelové komunikace od rodinných domů v těsné blízkosti nebo přímo na kruhovém objezdu. Zejména pro pěší by bylo velice obtížné při cestě do obce překonat kruhový objezd a obchvat Cítolib, kudy bude směřovat veškera doprava z Loun do Zeměch, z Loun do Líšťan a ze Zeměch do Chlumčan. Došlo by tak k faktickému vyloučení našich rodinných domů z budoucí klidové zóny obce. Uvedený problém by mohlo například vyřešit posunutí zamýšlené komunikace až za pás zelně (ZELEŇ OSTATNÍ A SPECIFICKÁ-OCHRANNÁ A IZOLAČNÍ ZELEŇ), který je navržen za výše uvedenými rodinnými domy, tak aby obchvat tuto oblast neodděloval. Také posunutím kruhového objezdu za obec by přispělo ke zpomalení dopravy do Cítolib, tím i bezpečnější vyjíždění obyvatel výše zmiňovaných domů. S přihlédnutím na okolní zemědělské plochy. Doufám, že k mému vyjádření bude přihlédnuto. Vyhodnocení: Připomínce se nevyhovuje. Návrh územního plánu bude zachován v současné podobě. Navrhovatel ve své připomínce zásadně nesouhlasí s vymezením územní rezervy komunikace mezi plochami územních rezerv BI.2/20, BI.2/25 a plochami pro bydlení BI.2/21, BI.2/24 a BI.2/26. Svojí připomínku zdůvodňují zhoršením dostupnosti centra obce, značným zvýšením hluku, značným zkomplikováním dopravní situace vyústěním účelové komunikace užívané pro přístup k rodinným domům do kruhového objezdu, obtížností překonat kruhový objezd a obchvatu městyse pěšími. V první řadě je nutné uvést na pravou míru názor navrhovatele na obchvat městyse. I když územní rezerva pro komunikaci severně od územní rezervy pro kruhový objezd v souvislosti s napadanou komunikací může vzbuzovat dojem obchvatu městyse, je nutné tento názor odmítnout, neboť se jedná o obvodovou místní komunikaci. Územní rezerva má být prověřována k obsluze západní zastavitelné lokality čítající zastavitelné plochy BI.2/21, BI.2/22, BI.2/23, BI.2/24, BI.2/26 a plochy územních rezerv pro bydlení BI.2/20, BI.2/25. Územní rezerva komunikace nebude jediným vstupním bodem do západní zastavitelné lokality, ale měla by sloužit jako alternativní přístup. Realizace komunikace v místě územní rezervy pro komunikaci je podmíněna změnou územního plánu, při které dojde k prověření způsobu využití územní rezervy. Vymezení komunikace jako návrhu bude vyhodnocováno i z pohledu využití a naplňování západní lokality včetně přehodnocení územních rezerv pro bydlení BI.2/20 a BI.2/25. To však nic nemění na faktu, že komunikace může být v budoucnu realizována a ani na faktu, že do určité míry předjímá budoucí využití území (samozřejmě až po vydání změny územního plánu) . Navrhovatel ve své připomínce proti územní rezervě komunikace argumentuje tím, že dojde ke zhoršení dostupnosti centra městyse. Toto tvrzení pravděpodobně souvisí i s další konkrétnějším argumentem a to obtížnosti překonání kruhového objezdu a „obchvatu“ městyse pěšími. V současné době (v době pořizování návrhu územního plánu a vyhodnocování připomínky navrhovatele) je centrum městyse pro pěší dostupné pouze po komunikaci III/22547 a chodníku, který začínají od nejzápadnějšího objektu pro hromadné bydlení (v návrhu územního plánu vyznačen BH.1) a
- 215 -
pokračuje do centra městyse. Dostupnost centra pěšími nelze v současné době považovat za vyhovující. Tento stav nijak nezlepší, ale ani nezhorší vymezení územní rezervy pro kruhový objezd a komunikaci jižně od něj. Navrhovatelem uváděné překonání kruhového objezdu nelze považovat za relevantní, neboť platné právní předpisy a technické normy určují minimální vzdálenosti přechodů od křižovatek a kruhových objezdů, není tak možné překonávat přímo kruhový objezd. Dalším argumentem navrhovatele je značné zvýšení hluku způsobené projíždějícími vozidly v těsné blízkosti domů. Dům č.p. 392 je vzdálen od hrany územní rezervy pro komunikaci cca 9,8 m (od hrany vozovky komunikace III/22547 je vzdálen cca 6,7 m), dům č.p. 389 je od hrany územní rezervy cca 30 m a dům č.p. 395 35 m. Ze vzdáleností domů od hrany územní rezervy jasně vyplývá, že územní rezerva není umístěna v těsné blízkosti. Dalším protiargumentem je vzdálenost navrhovaných ploch pro bydlení BI.2/21, BI.2/24, BI.2/26 (zastavitelné plochy) a vzdálenost územních rezerv pro bydlení , která je od hrany územní rezervy pro komunikaci cca 15 m. Posledním argumentem navrhovatele proti územní rezervě komunikace, potažmo územní rezervě kruhového objezdu je zkomplikování dopravní situace vyústěním účelové komunikace do kruhového objezdů. Návrh územního plánu neřeší dopravní napojení domů č.p. 389, 392, 395 a to z důvodu, že dopravní napojení stavebních pozemků je podrobností, kterou nelze z hlediska měřítka územních plánů zobrazit a která podle § 43 odst. 3 stavebního zákona nenáleží řešení územnímu plánu. Po případném prověření územních rezerv, určených pro komunikace, bydlení a zeleň západní lokality a při jejich vydání ve změně územního plánu bude možné dopravně napojit domy č.p. 389, 392, 395 přímo z místní komunikace prostřednictvím plochy se způsobem využití sídelní zeleň, která umožňuje, umístění dopravní infrastruktury. Navrhovatelem navržené řešení: vymezení komunikace západně od domů č.p. 389, 392, 395 až za sídelní zeleň cca 65 m od domů by prohloubilo úvahy o obchvatu městyse a zvýšení rychlosti na 90 km/h. Návrh územní rezervy pro komunikaci vzhledem ke svému umístění připouští pouze rychlost 50 km/h. Vyhověním návrhu navrhovatele a faktické realizací by tak paradoxně mohlo dojít ke zhoršení podmínek, kdy by došlo k zvýšení hluku v klidové části pozemků a domů (západní strana). Připomínka, kterou navrhovatel podal dne 30.06.2011 se vztahovala k Doplňujícím průzkumům a rozborům. Požadavek byl zapracována do návrhu zadání a po schválení zastupitelstvem městyse se stala součástím Zadání územního plánu Cítoliby s tím, že bude „prověřen“. Zpracovatel požadavek prověřil, nevyhověl mu, ale do odůvodnění územního plánu nedoplnil jeho řádné zdůvodnění. Vyhodnocení požadavku vyplývajícího ze zadaní územního plánu bude před veřejným jednáním doplněno do odůvodnění územního plánu. 5.20. Připomínka – Radek Kudlička
Obr. 14 - pozemky parc. č. 637, 1171, 832/1, 550/59 a 638/3 v k.ú. Cítoliby u Loun
- 216 -
č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 26308/2013 05.04.2013 03.04.2013
Radek Kudlička nar. 29.01.1975 U Pramenu 2484 44001 Louny Věc: Pořizování ÚPD obce Cítoliby Dobrý den, Jako spolumajitel pozemků 637, 1171, 832/1 a majitel pozemků 550/59, 638/3 v katastrální území Cítoliby nesouhlasím s upraveným návrhem UPD podle stanovisek a připomínek po společném jednání. Jedná se o ulice Postoloprtská a propojení ulic Postoloprtská a Smetanova. Tato varianta nebyla s majiteli pozemků řešena, ani konzultována a proto nesouhlasím. Tento způsob je zcela nereálný. Vzhledem k rozpočtu obce není možné v horizontu ani 50-ti let vybudovat takto obchvat, toto do dnešního dne nemá ani Praha. Jestliže dojde k rozšíření komunikace I/7 na Lounské obchvatu, bude zrušen sjezd (Louny - střed, Cítoliby), a dojde ke snížení průjezdů automobilů obcí Cítoliby. Obec nemá ani na zajištění oprav stávajících komunikací. Tento návrh je megalomanský, neefektivní a z doby před 30-ti lety. Obec by měla mít zpracovaný územní plán s dlouhodobým záměrem, ale ten má být reálný a vycházet z konzultací s majiteli pozemků. Věřím, že tyto připomínku budou zahrnuty do úpravy územního plánu. Vyhodnocení: Připomínce se vyhovuje v plném rozsahu. Komunikace D25 (označení je převzato z výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací – shodně ve variantách březen 2012 i leden 2013), resp. návrh místní komunikace (úprava šířkových poměrů v ulici) bude zrušena. Místní komunikace v Postoloprtské ulici bude vymezena podle skutečného stavu. Propojení ulic Smetanova a Postoloprtská - D26 (označení je převzato z výkresu veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací – shodně ve variantách březen 2012 i leden 2013) bude zrušeno. Plocha po komunikaci D26 a části plochy ZX/19 podél této komunikace bude převedeno na plochy individuálního bydlení v rodinných domech – vesnické. Způsob využití umožní realizaci dopravní a technické infrastruktury. 5.21. Připomínka – Ing. Václav Janoušek, Ivanka Janoušková
Obr. 15 - pozemek parc. č. 1181v k.ú. Cítoliby u Loun
- 217 -
č.j. MU Louny: doručeno MU Louny dne: ze dne:
MULNCJ 26108/2013 04.04.2013 02.04.2013
Václav Janoušek nar. 07.11.1943 Zeměšská 282 43902 Cítoliby Ivanka Janoušková nar. 16.02.1945 Zeměšská 282 43902 Cítoliby Připomínky k návrhu územního plánu Cítoliby Přílohy:
- část hlavního výkresu návrhu územního plánu únor 2011 (příloha č. 1) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu březen 2012 (příloha č. 2) - část hlavního výkresu návrhu územního plánu leden 2013 (příloha č. 3)
Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí v přílohách přílohu č. 1 jako „návrh územního plánu z února 2011“ ve skutečnosti se jedná o „výkres současného využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ doplňujících průzkumů a rozborů z února 2011. V žádném případě se nejedná o návrh územního plánu, ale o doplňující průzkumy a rozbory zpracované zhotovitelem (projektantem) územně plánovací dokumentace jako podklad pro návrh zadání územního plánu Cítoliby. Doplňující průzkumy a rozbory doplňují územně analytické podklady o podrobnosti, které již v územně analytických podkladech nelze zobrazit anebo nejsou jejich cílem. Pokud doplňující průzkumy a rozbory vymezují záměry na změny území, tak je vymezují pouze k prověření v návrhu územního plánu. Oznámením Městského úřadu Louny, odboru stavebního úřadu a životního prostředí, oddělení územního plánování a památkové péče jako pořizovatele ze dne 14. 2. 2013 byl zveřejněn návrh územního plánu městysu Cítoliby s tím, že toto oznámení se v intencích § 50 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), doručuje veřejnou vyhláškou, přičemž každý má možnost do 30 dnů ode dne doručení uplatnit písemné připomínky. V odůvodnění oznámení ze dne 14. 2. 2013 se zejména v kontextu procesního postupu připomíná význam zásadní novely stavebního zákona, kterou představuje zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen novela stavebního zákona). Konkrétně se upozorňuje na obsah některých přechodných ustanovení, včetně pravidla, podle kterého se činnosti vykonané před 1. 1. 2013 neopakují, a každá nová činnost se provádí podle novely. V závěru odůvodnění se proto výslovně uvádí, že z tohoto důvodu úřad územního plánování „dodatečně“ doručuje veřejnosti návrh územního plánu Cítoliby tak, aby každý mohl do návrhu územního plánu nahlédnout a uplatnit k němu písemné připomínky. V poučení označeném jako upozornění se pak ještě dodává, že oznámení se považuje za doručené patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky na úřední desce Městského úřadu Louny, přičemž písemné připomínky je možné uplatnit u pořizovatele do 30 dnů od doručení tohoto oznámení. K návrhu územního plánu městysu Cítoliby uplatňují vlastníci v intencích výše zmíněného oznámení ze dne 14. 2. 2013 tyto připomínky:
- 218 -
Nemovitý majetek Ing. Václava Janouška a Ivanky Janouškové je evidován na listu vlastnictví (dále jen LV) č. 370 pro katastrální území Cítoliby, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Louny. Z hlediska vlastnické struktury se jedná o podílové spoluvlastnici-ví, nikoli o společné jmění manželů, neboť Ivanka Janoušková nabyla vlastnického práva na základě darování, když na ni Ing. Václav Janoušek, který nemovitosti zdědil, převedl darovací smlouvou ideální podíl na nemovitostech o hodnotě 1/2. Vzhledem k povaze zásahu předpokládaného návrhem územního plánu i aktivitám zamýšleným samotnými vlastníky se dále uvedená připomínka vztahuje k pozemku vlastníků parc. č. 1181 o výměře 10 213 m2 evidovaném na zmíněném LV. Uplatňovaná připomínka se proto týká návrhem územního plánu předpokládané změny území v podobě zrušení tzv. průmyslové zóny, jejíž součástí je pozemek vlastníků parc. č. 1181. Vlastníci pokládají za účelné nejprve uvést, že jako občané městysu Cítoliby a majitelé pozemků v katastrálním území tohoto městysu mají zájem na rozvoji obce, a proto zásadně respektují potřebu realizace některých zásahů, jejichž cílem je právě umožnění takového rozvoje. Vzhledem k tornu, že vlastním smyslem územního plánování je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem, neobejde se tato činnost bez určitých kompromisů. Vlastníci však současně upozorňují na potřebu důsledné ochrany vlastnického práva, která se při územním plánování tradičně naplňuje prostřednictvím principu minimalizace zásahů. I.
Základní východiska
Jak již bylo uvedeno, připomínka vlastníků se týká té části územního plánu, jíž se intervenuje do oblasti dosud označené jako tzv. průmyslová zóna. Zásah, který je návrhem územního plánu předpokládán, se má dotknout zmíněného pozemku vlastníků, který leží v severní části katastrálního území městysu Cítoliby v oblasti již realizované průmyslové a komerční zástavby. Vypořádání pořizovatele: Je nutné se ohradit proti názoru navrhovatel podle, kterého je v oblasti již realizovaná průmyslová a komerční zástavba. Nesoulad názoru navrhovatele se skutečností je dokladován obrázkem č. 15. Nejbližší realizovaná výstavba pro průmysl a komerční činnost se nachází cca 760 m východně od připomínkovaného pozemku navrhovatele. Navrhovatel měl pravděpodobně namysli, že je jeho pozemek vymezen platným Územním plánem sídelního útvaru Cítoliby jako zastavitelná plocha s možným využitím pro průmyslovou výrobu a komerční činnost. V dosud platném územním plánu je tato severní část katastrálního území městysu Cítoliby kvalifikovaná jako zastavitelné území s bližším účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Stejným způsobem je předmětné území vyznačeno i na návrhu územního plánu (hlavní výkres) připravovaného v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace. Konkrétně v návrhu z února 2011 je tato oblast označena jako VP.1/1. V následujícím návrhu z března 2012 (hlavní výkres) je tato oblast průmyslové zóny zakreslena ještě ve větším rozsahu, přičemž je označena jako VP.1/1 (východně od silnice II/229) a VP.1/2 (západně od téže komunikace). Uvedené skutečnosti jsou dokládány obsahem příloh č. 1 a č. 2, v nichž je také vyznačen pozemek parc. č. 1181. Obdobně je tato oblast průmyslové zóny ve výkresech Koncepce uspořádání krajiny jednoznačně kvalifikována jako zastavitelné území (vyznačení růžovou barvou). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel mylně uvádí, že se jedná o „aktualizaci“ územně plánovací dokumentace. Návrh územního plánu je pořizován v souladu se stavebním zákonem jako „územní plán“ (nový územní plán), který nijak nezávisí na předchozí nebo současně platné územně plánovací dokumentaci (Územní plán sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění jeho pozdějších změn, platný do vydání tohoto územního plánu). Aktualizace územně plánovací dokumentace by znamenala změnu původního
- 219 -
územního plánu ve smyslu stavebního zákona s přijmutím aktuálních názorů a záměrů. Stavební zákon nezná aktualizaci územně plánovací dokumentace, ale pouze aktualizaci územně analytických podkladů. Navrhovatel ve své připomínce porovnává „Výkres využití ploch a záměrů na prověření změn v území“ Doplňujících průzkumů a rozborů a návrh územního plánu (březen 2012). V textové části (výroku i odůvodnění) návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012 se pak opakovaně vyzdvihují klady využívání předmětného území v severní části katastru jako průmyslové zóny, přičemž se mimo jiné konkrétně uvádí, že: - Největší navrhované plochy vymezuje územní plán na severním okraji k ú. Cítoliby v přímé návaznosti na zastavěné území města Louny a obce Chlumčany. Územní plán zde navrhuje „Průmyslovou výrobu a sklady - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2. Plochy vyplňují prostor mezi stávajícími výrobními plochami v k. ú. Louny, k. ú. Chlumčany, silnicí I/7 a silnicí II/229. Plochy mají výhodnou dopravní polohu při silnici I/7, resp. po zkapacitnění R 7. Celková velikost řešeného území je 456 050,63 m2. Jedná se o velké rozvojové plochy, které svým významem přesahují území městyse Cítoliby. Využití těchto ploch je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“, aby bylo zřejmé zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně. Přičemž bude klíčové řešení dopravního napojení těchto ploch. Požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (str. 31 výrokové části návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Na území městyse Cítoliby se nachází dva menší výrobní areály (v jihozápadní části v návaznosti na areál zámku a v jihovýchodní části) a velký výrobní areál Aisan Industry Czech, spol. s r. o. na severovýchodním okraji řešeného území, při silnici I/7. Stávající areály v řešeném území nemají žádné velké prostorové rezervy pro umístění nových výrobních zařízení. Vzhledem k tornu navrhuje územní plán v návaznosti na stávající výrobní areál a silnici I/7 dvě plochy průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl (VP.1/1 a VP.1/2). Tento prostor při frekventované silnici I/7 (budoucí R 7) je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici (str. 8 a 9 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Územní plán naplňuje cílové charakteristiky krajiny uvážlivým rozvojem výrobních funkcí, kdy jsou největší plochy pro průmyslovou výrobu a sklady navrženy v prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěn územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 24, třetí odrážka cílových charakteristik odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). - Územní plán nenavrhuje žádné rozvojové záměry, které by negativně ovlivňovaly charakter krajiny. Největší plochy navrhuje územní plán pro průmyslovou výrobu a sklady do prostoru mezi silnicí I/7 (resp. navrhovaným koridorem pro rychlostní silnici R 7), silnicí II/229 a současně zastavěným územím města Louny, tím je vyplněna těžko obdělávatelná enkláva mezi zastavěnim územím města Louny, silnicí I/7, II/229 a nedojde k negativním změnám přírodního a krajinného prostředí (str. 30 odůvodnění návrhu územního plánu pořizovaného v březnu 2012). Teprve ve zcela poslední fázi řízení dochází k zásadnímu obratu, když v návrhu územního plánu z ledna 2013 není v hlavním výkresu oblast průmyslové zóny zakreslena (srov. přílohu č. 3) a ve výkresu Koncepce uspořádání krajiny není vyznačena jako zastavitelné území. V hlavním výkresu se uchovalo vyznačení stávajícího stavu jen v severovýchodní oblasti průmyslové zóny, konkrétně v již zastavěné části; tato oblast je ve výkresu označována symbolem VP.1. Zcela vypadlo dosavadní vyznačení v legendě dosud zakreslené jako návrh a tato oblast nadále není respektována ani jako rezerva. Bylo-li - jak se alespoň zdá vyplývat z hlavního výkresu (leden 2013) - skutečně záměrem zrušení celého dosud nezastavěného území průmyslové zóny (ve všech předchozích návrzích respektovaného jako zastavitelně), pak tato skutečnost se jen velmi nejasně promítá do textové části územního plánu (opět v poslední variantě leden 2013).
- 220 -
Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu z ledna 2013 je upraveným návrhem územního plánu v souladu s došlými stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu (sousední obce vyjma požadavku města Loun neuplatnily žádné připomínky). Veřejnost (navrhovatel) měla tedy možnost se seznámit s upravenou verzí, která je plně v souladu se stanovisky dotčených orgánu a krajského úřadu. Ačkoliv tuto úpravu stavební zákon nevyžaduje bylo vzhledem k rozsahu úprav vhodné ji pořídit, tak aby mohl každý uplatnit připomínky k návrhu územního plánu, což se také stalo. Ve výrokové části - leden 2013 - není o průmyslové zóně žádná zásadní zmínka, konkrétně se tato výroková část vůbec s takovou relevantní změnou nevypořádává. O průmyslové zóně se v této výrokové části hovoří jen v pasáži pod písmenem f) v tabulce uvedené v části, která je označena podnadpisem 1. Zastavěné území a zastavitelné plochy pod marginálními rubrikami Plochy výroby a skladování, Průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl (VP.1). Vlastní obsah právě zmíněnými rubrikami uvozené tabulky je zcela identický s tím, který je obsažen v předchozí výrokové části návrhu územního plánu z března 2012. V jednotlivých pasážích jsou definovány podmínky hlavního využití, přípustného využití, podmíněně přípustného využití, nepřípustného využití a prostorového uspořádání. Jak již bylo uvedeno, samotný obsah zůstává nezměněn, včetně stanovení takových podmínek, jaké představuje možnost výstavby objektů pro průmyslovou výrobu, pokud nebudou překročeny imisní a hlukové limity a podílu zpevněných ploch maximálně 60 % s tím, že zbytek budou tvořit plochy zeleně. Z kontextu je tak přinejmenším zřejmé, že tato pasáž výrokové části se nemůže vztahovat jen k již zastavěnému území, které ostatně - poněkud paradoxně - ani právě citované podmínky neplní. Podmínky jsou svou povahou koncipovány jako stanovené předpoklady určující limity při budoucím využití předmětného území (podmínky jsou zjevně definovány pro futuro). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel uvádí, že ve výrokové části se neuvádí žádná zmínka o zrušené ploše zastavitelného území (průmyslové zóny), tedy o ploše s rozdílným způsobem využit. U plochy (pro výrobu podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 1994, ve znění změny č. 2) byl po intervenci krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu ponechán způsob využití vedený v katastru nemovitostí. Nedošlo tak k žádné změně způsobu využití a plocha je vymezena ve stávajícím stavu. Výroková část nemá zdůvodňovat a vypořádávat se změnami oproti prvotnímu návrhu územního plánu, k tomu slouží odůvodnění územního plánu. Výroková část musí odpovídat části grafické a musí řešit pouze: „kde, co, jak a kdy“ nesmí řešit „proč“ k tomu slouží, jak bylo uvedeno výše, odůvodnění územního plánu. Pasáž kapitoly f) řešící průmyslovou výrobu a sklady – lehký průmysl se vztahuje pouze na plochy zastavěného území, ve kterých je tento způsob využití již realizován. Územní plán nepřebírá podmínky území tak, aby byl v souladu s územím. Územní plán podmínky (regulativy) navrhuje a území musí být „v budoucnu“ v souladu s ním, resp. jeho regulativy. Nelze připustit, aby tvorba územně plánovací dokumentace pouze kopírovala území včetně problémů, které se staly v minulosti a byly by tak legalizovány. Územní plán musí řešit budoucnost plochy nikoli pouze současné využití, neboť „současné využití“ je nutné chápat pouze k vydání územního plánu, vše potom je už budoucnost, tj. „navrhovaný“ způsob využití. Z toho vyplývá, že veškeré regulativy je nutné směřovat do budoucna jako cíl, kterého má územní plán dosáhnout. Naproti tornu v části odůvodnění územního plánu se pod písmenem h) označeném jako Vyhodnocení splnění požadavků zadání výslovně zmiňuje zrušení průmyslové zóny. K této věci se přitom konkrétně uvádí: Zadání územního plánu Cítoliby obsahovalo v kapitole „l) Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem“ požadavek na zpracování regulačního plánu pro plochy, které svým významem přesáhnou území městyse Cítoliby a požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu Cítoliby. Územní plán původně vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP. 1/2,
- 221 -
jejichž využití bylo podmíněno vypracováním „Regulačního plánu“. Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP. 1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku. V odůvodnění územního plánu (varianta leden 2013) se žádná další negativní zmínka o průmyslové zóně neobjevuje, naopak zachovány zůstaly některé pasáže hodnotící kladně možnost výstavby v navrhovaných částech zóny označovaných symboly VP.1/1 a VP.1/2. Konkrétně se jedná o část výše citovaného textu na str. 8 a celou pasáž na str. 24. Z hlediska komparace odůvodnění návrhů územního plánu ve variantách březen 2012 a leden 2013 se v prvním případě jedná o částečnou, ve druhém o plnou identitu textu. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem označovaná varianta z března 2012 je „prvotní“ návrh územního plánu odevzdaný pořizovateli před společným jednáním, jedná se tedy o návrh územního plánu, ke kterému se vyjadřovali dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“ K věci je ještě třeba znovu připomenout, že požadavek na vymezení ploch pro zpracování regulačního plánu vzešel od městyse Cítoliby (již citovaná str. 31 výrokové části návrhu územního plánu ve variantě březen 2012). Tento požadavek se ve vztahu k oblasti průmyslové zóny označované VP.1/1 a VP.1/2 zdůvodňuje potřebou vymezit zastoupení ploch vlastních staveb, ploch zpevněných a ploch zeleně (str. 18 a 20 odůvodnění územního plánu varianta březen 2012), přičemž se současně předjímá negativní stanovisko orgánu kraje. K této věci se konkrétně uvádí: Územní plán vymezil plochy „Průmyslové výroby a skladů - lehký průmysl“ VP.1/1 a VP.1/2, jejichž využití je podmíněno vypracováním „Regulačního plánu “. Požadavek, že Zadání regulačního plánu bude součástí Návrhu územního plánu nebyl splněn. Konkrétní znění Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 bude zpracováno až na základě kladného stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje (KÚÚK), Odboru ochrany ZPF k Návrhu územního plánu Cítoliby dle § 50 Stavebního zákona. Vzhledem ke kvalitě zemědělských půd, které se nacházejí na půdách I. a II. třídy ochrany lze předpokládat, že KÚÚK vydá k návrhu na využití těchto ploch pro průmyslovou výrobu a sklady záporné stanovisko. V případě vydání kladného stanoviska bude vypracováno Zadání regulačního plánu pro plochy VP.1/1 a VP.1/2 v rozsahu Přílohy č. 9 k Vyhlášce č. 500/2006 Sb. Všechny tyto skutečnosti svědčící o dosavadním postupu pořizovatele jsou doloženy obsahem citovaných textových částí a vlastníky připojených příloh. Vypořádání pořizovatele: Je nutné doplnit, že požadavek v zadání územního plánu, byl koncipován obecně pro plochy a způsoby využití, které přesáhnou svým významem hranice městyse Cítoliby. Návrh zadání územního plánu neurčil žádné konkrétní plochy, na kterých bude vymezen regulační plán, toto vymezení nechal na zpracovateli, jako autorizované osobě v oboru územního plánování, aby zhodnotil jeho potřebnost a nutnost. Důvodem pořízení regulačního plánu pro plochy jejichž význam překročí území městys, mimo důvody uvedené v odůvodnění územního plánu, a které uvádí ve své připomínce navrhovatel, bylo udržet vysokou urbanistickou hodnotu území s využitím nejmodernějších evropských trendů se zajištěním vysoké estetické hodnoty jednotlivých staveb a jejich prostředí. Tyto regulace ovšem není možné nastavit v rámci územního plánu, neboť by překročili hranici podrobností, které již nenáležejí.
- 222 -
Jedinou skutečně závaznou možností s rovnou platností územnímu plánu bylo pořízení regulačního plánu (v územním plánu podmínit výstavbu pořízením regulačního plánu). Předpoklad zpracovatele o negativní připomínce krajského úřadu byl jeho pouhou domněnkou, kterou se snažil zdůvodnit, proč nesplnil úkol uložený zadáním územního plánu. Zpracovatel, pořizovatel ani městys neměl v době zpracování návrhu zadání ani zpracování samotného návrhu územního plánu žádné informace o negativním stanovisku k uvedeným plochám. Návrh územního plánu (březen 2012) byl odevzdán zpracovatelem v soudu se stavebním zákonem a pořizovatelem projednán s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi taktéž v souladu s právními předpisy. Žádný s dotčených orgánů, krajský úřad k nezpracování zadání regulačního plánu ve svých stanoviscích nepřipomínkoval. I pro pořizovatele je složité hodnotit nezákonnost nezpracování zadání regulačního plánu, resp. absenci kapitoly výrokové části, když její absencí nedošlo k žádnému zkrácení práv a povinností dotčených orgánů, krajského úřadu, sousedních obcí a ve společném jednání ani veřejnosti (každého). Zadání by musel zpracovatele stejně doplnit před veřejným jednáním, kde by k němu mohli dotčené orgány a krajský úřad uplatnit svá stanoviska, sousední obce připomínky a veřejnost připomínky a námitky, neboť by se jednalo o změnu oproti návrhu projednávaném ve společném jednání. Pokud by dotčené orgány a krajský úřad uplatnil svá stanoviska, která by si vynutila úpravu návrhu územního plánu (třeba i jen kapitoly řešící zadání regulačního plánu), byl by pořizovatel nucen svolat opakované veřejné jednání. Z procesního hlediska lze konstatovat, že nedošlo k žádné nevratné újmě žádného z účastníků procesu pořizování územního plánu. Ještě je nutné dodat, že se jednalo o nestandardní postup s horší srozumitelností. Předpoklad zpracovatele o negativním stanovisku orgánu ochrany zemědělského půdního fondu uvedený v návrhu územního plánu (březen 2012) byl velmi nešťastně formulován. Krajský úřad jako orgán ochrany zemědělského půdního fondu se na tento předpoklad ve svém stanovisku nikterak neodvolával. II.
Stanovisko vlastníků
Z výše (v bodě I.) podaného popisu podstatných částí návrhů územního plánu postupně pořizovaných v probíhajícím procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postihujících oblast průmyslové zóny lze především usuzovat na věcně nesprávnou a zcela nepřesnou realizaci záměru, je-li vůbec takovým záměrem zrušení oblasti průmyslové zóny až dosud označované symboly VP.1/1 a VP.1/2. Uvedené citace poukazují na zásadní rozpory v obsahu textové části, a to jak ve výroku, tak i v odůvodnění. Přitom samotný výrok vůbec neobsahuje relevantní informaci o tak podstatném zásahu do dosavadního stavu, zatímco obsah citované tabulky naopak podporuje úvahu o možnosti realizace výstavby v předmětné oblasti, neboť jinak by postrádalo smyslu vymezení podmínek pro takovou činnost. Obdobně byly připomenuty zásadní rozpory v odůvodnění. Za dané situace by vlastníci zřejmě mohli dokonce namítat nejasnost samotného záměru, když zrušení průmyslové zóny ve smyslu zásadní změny využití předmětného území vyplývá pouze z výkresů a jediné zmínky uvedené v odůvodnění textové části územního plánu (konkrétně na str. 72 takové části). Z procesní opatrnosti vlastníkům nezbývá, než v rámci prostředku obrany, za který v této fázi považují také uplatnění připomínek, vycházet z horší varianty, a tedy z toho, že pořizovatel má skutečně v úmyslu průmyslovou zónu zrušit, jakkoli tento svůj záměr nedokázal nezpochybnitelným způsobem inkorporovat do jím navrhovaného územního plánu. Vypořádání pořizovatele: Pořizovatel nemá žádné úmysly. Pořizovatel pořizuje návrh územního plánu pouze v mezích platných právních předpisů a rozsahu schváleného zadání územního plánu v součinnosti s určeným členem zastupitelstva, jenž je kontrolním orgánem zastupitelstva městyse. Pořizovatel je v procesu pořizování návrhu územního plánu taktéž vázán stanovisky dotčených orgánů a stanoviskem krajského úřadu. Pokud by se chtěl pořizovatel od stanoviska odklonit, muselo by být stanovisko nezákonné a pořizovatel by musel vyvolat rozpor (dle správního řádu).
- 223 -
Cílem pořizovatele je od začátku procesu pořizování, tj. zpracovávání návrhu zadání územního plánu, zachovat určitou „míru“ kontinuity rozvoje území. Ačkoliv je výše uvedeno, že „nový“ územní plán není nijak závislý na žádné předchozí územně plánovací dokumentaci, stanoví stavební zákon pořizovateli a zpracovateli ochranu a rozvoj hodnot území. Za hodnotu území může považovat i kvalitní urbanistickou struktura sídla. Pokud ji tedy budeme chtít rozvíjet nepostačí jí jen chránit, ale je nutné na ní navázat. Zde se dostáváme k zachování kontinuity rozvoje území. Dále můžeme nutnost užití kontinuity (pouze do určité „míry“) rozvoje území nalézt v zachování právní jistoty (legitimního očekávání). Míru kontinuity nelze ovšem paušalizovat, neboť není cílem územního plánu přebírat vše z minulosti. To se týká hlavně nevyřešených problémů a zátěží území. Je tedy nutné ji velmi citlivě stanovit a převzít pouze to dobré a u toho špatné ho se snažit o nápravu. Zjednodušeně můžeme říci, že lze ke kontinuitě rozvoje přihlédnout pouze v případě hodnot území. Naopak nevhodné bude kontinuitu rozvoje území využívat u problémů k řešení. Ačkoliv se v první fázi (zpracování návrhu zadání) jevilo zachování „průmyslové zóny“ jako pozitivum území (převážně z hlediska snížení nezaměstnanosti), v průběhu procesu pořizování byly předloženy argumenty, které nebylo možné vyvrátit. Vlastníci proto vyslovují s dosud ne zcela jednoznačně vyjádřeným záměrem v podobě zrušení průmyslové zóny postihující hodnotu jejich pozemku parc. č. 1181 zásadní nesouhlas. O výrazně negativním dopadu právě na hodnotu pozemku pravidelně vyjadřovanou cenou za 1 m2 přitom nelze pochybovat. Po celou dobu, kdy bylo předmětné území kvalifikováno jako zastavitelné, se cena pohybovala okolo 300,-- Kč za 1 m2. Vlastníkům je přitom znám přinejmenším jeden obchodní případ, ve kterém vycházela kupní cena převáděného pozemku z výše uvedené částky. V těchto souvislostech není potřeba rozvádět podrobnější argumentaci, neboť je obecně známou skutečností, že kvalifikace účelového využití pozemku v intencích územního plánu má zásadní vliv na cenu nemovitosti. Obdobně není třeba obšírně objasňovat postavení vlastníka a jeho vztah k nemovitému jmění, když nelze pochybovat o tom, že pro každého vlastníka nemovitostí mají zcela zásadní význam úvahy o hodnotě takových nemovitostí, včetně možnosti jejich realizace v rámci uplatnění dispozičního práva. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel svůj nesouhlas zdůvodňuje rozdílnou hodnotou pozemku „zastavitelného území“ a pozemku „nezastavěného území“ a dále ve své argumentaci uvádí možnost využití dispozičního práva (prodeje pozemku). Územní plán musí kriticky posuzovat všechny záměry na provedení změn v území včetně reálnosti jejich realizace. Argumentace navrhovatele zohledňuje pouze ekonomickou stránku vymezení „průmyslové zóny“ a její přínos pro navrhovatele. Na základě těchto důvodů nelze souhlasit s vymezením takto rozsáhlé změny způsobu využití území. K „průmyslové zóně“ je nutné dodat, že byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby v roce 2005 a do doby tohoto vyhodnocení nebylo stavebním úřadem pro tyto plochy vydáno žádné platné územní rozhodnutí nebo udělen platný územní souhlas. Jak dlouho bude tedy nutné plochu „rezervovat“ pro „průmyslovou zónu“ než bude moci být z územního plánu vypuštěna? Stavební zákon stanoví dobu 5ti let, po kterou náležejí vlastníkovi dotčeného pozemku náhrady za změny v území. Platnost územního plánu není stavebním zákonem nijak omezena, jen se každé 4 roky vyhodnocuje jeho uplatňování. Naproti tomu argument krajského úřadu, orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, potažmo Ministerstva životního prostředí, který pokládá vymezení další „průmyslové zóny“ v širším území s nenaplněnými plochami pro výrobu TRIANGLE a JOSEPH anebo s volnými kapacitami plochy pro výrobu v Lounech, za nepřijatelné. Nemovitý majetek byl v historickém vývoji vždy považován za významný základ individuálního jmění vyznačující se vysokou stabilitou své hodnoty a investice do takového majetku za mimořádně bezpečné. Legislativní zajištění důsledné ochrany nemovitého majetku nalézající své relevantní vyjádření i v předpisech ústavního práva je proto jedním z kritérií svědčících o úrovni každé etátně organizované pospolitosti, včetně závěru o existenci nebo naopak absenci fenoménu právního státu. Všechny tyto závěry se přitom týkají nejen
- 224 -
vlastního obsahu právní úpravy, ale zejména také postupu orgánů státu při její interpretaci a aplikaci. Z uvedeného především vyplývá, že vlastník má při úvaze o hodnotě svého nemovitého majetku i možností jeho realizace jistě právo vycházet z relevantních rozhodnutí orgánů státu. Přitom zejména veřejnoprávní akty vydávané v rámci pravomoci a věcné příslušnosti orgánů územního plánování významně ovlivňují hodnotu nemovitého jmění. Nelze proto pochybovat o tom, že takové veřejnoprávní akty se mají vyznačovat stabilitou, včetně jejich působení v čase, směřující ke stavu právní jistoty, ani o tom, že veškeré právní jednání vlastníka se vždy opírá o důvěru v tyto akty, takže reálná možnost naplnění právních důsledků takového jednání splňuje definici legitimního očekávání. Všechny tyto závěry se týkají nejen obsahu legislativy, ale zejména též přístupu orgánů státu a samosprávy k výkladu a používání právních předpisů. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná připomínka k významnému vlivu územního plánu na hodnotu nemovitého jmění je důsledkem územního plánu, nikoliv jeho účelem. Prvořadým úkolem územního plánu je zajistit udržitelný rozvoj území s vyvážením soukromých a veřejných zájmů. „Průmyslová zóna“ byla vymezena změnou č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005, tj. 5 let před rozhodnutím zastupitelstva o pořízení „nového“ územního plánu. Důležitým faktorem ovlivňující stabilitu rozhodnutí zastupitelstva, které územní plán vydává, je jeho „životnost“ (platnost), kterou stavební zákon nijak neomezuje. Naproti tomu stavební zákon vyžaduje každé 4 roky, od vydání územního plánu, prověření jeho naplňování. Stavební zákon požaduje prověření jak dostatečnosti územního plánu (z hlediska volných ploch pro realizaci záměrů) tak i nadbytečnosti (plochy vymezené a zatím nevyužité). První případ – dostatečnosti územního plánu není z hlediska legitimního očekávání problémem, neboť vymezením zastavitelných ploch hodnotu nemovitého majetku bezesporu zvýší. Problém lze spatřit ve vyhodnocení nadbytečnosti, kdy by bylo „částečně“ relevantní namítat nestabilitu veřejnoprávního aktu. Je zdůrazněno částečně relevantní, neboť vlastník, řádně starající se o svůj nemovitý majetek, musí mít k dispozici informace o možnostech realizace svých vlastnických práv. Pokud tedy v předchozím (4letém) období nebyl projeven žádný zájem o realizaci záměrů odpovídajícím způsobu využití ploch, nelze se reálně domnívat, že bude územní plán tento způsob využití dále do nekonečna podporovat. Územní plán musí odpovídat společenskému a hospodářskému potenciálu území v daném čase (stavební zákon stanoví období 4 let) a místě. Pořizovatel při vyhodnocení naplňování územního plánu samozřejmě zohledňuje hospodářskou situaci v rozhodném období a hospodářský potenciál území pro následné rozhodné období 4 let. Legitimně lze tedy očekávat, že v případě realizace záměrů nebo vážného zájmu o realizaci záměru vlastníka (investora) v dané ploše bude vyhodnocena plocha k zachování. V opačném případě, kdy nebyl v rozhodném období projeven žádný zájem o realizaci záměru bude pořizovatel kriticky posuzovat hospodářskou situaci včetně potenciálu území a nelze tedy legitimně očekávat, že bude plocha zachována. Vlastníci se popsanými souvislostmi interakce oblasti tvorby práva na straně jedné a sféry jeho interpretace a aplikace na straně druhé nezabývají samoúčelně, ale v reakci na obsah některých výše citovaných pasáží textové části územního plánu, zejména v kontextu nápadně odlišných (fakticky protichůdných) závěrů vyslovených v průběhu řízení, i na způsob, jakým jsou všechny tyto skutečnosti prezentovány samosprávou městysu Cítoliby. Z obou zdrojů totiž vyplývá argumentace akcentující změnu právní úpravy a stanovisko orgánu kraje. Interpretace celé záležitosti tak implikuje úvahu, jakoby městys Cítoliby ani neměl jinou možnost, když postup v předmětném řízení, včetně zásadního obratu v náhledu na budoucnost průmyslové zóny, je pouze důsledkem jakési vis maior v podobě novelizace právních předpisů a zásahu shůry. Vypořádání pořizovatele: Z připomínky navrhovatele nepřímo vyplývá, jako by měl městys Cítoliby možnost ovlivňovat proces pořizování územního plánu, což je v rozporu se stavebním zákonem. V období procesu pořizování mezi schválením zadání územního plánu a předložením návrhu územního plánu zastupitelstvu obce
- 225 -
k vydání, nemá zastupitelstvo městyse možnost ovlivňovat tvorbu návrhu územního plánu, vyjma případu, kydy by byly zpracovávány varianty návrhu územního plánu (není případem Cítolib) o jejichž výběru by právě rozhodovalo zastupitelstvo. „Kontrolním orgánem“ a „prosazovatelem“ vůle zastupitelstva je určený člen zastupitelstva, který se přímo podílí (spolupracuje) na vyhodnocování stanovisek, připomínek, podnětů, vyjádření a zpracování návrhu rozhodnutí o námitkách uplatněných k návrhu územního plánu. Z této pozice může, v rámci zákonných mantinelů, stanovisek dotčených orgánů a krajského úřadu, ovlivnit směr návrh územního plánu, kterým se bude ubírat. Toliko k možnostem městyse Cítoliby v procesu pořizování územního plánu. K možnostem městyse je nutné dodat, že i v závěrečné fázi procesu pořizování, kdy vydává územní plán, je mimo jiné vázáno stanovisky dotčených orgánu a stanoviskem krajského úřadu. Výrokovou část stanoviska dotčených orgánů nebo krajského úřadu je možné změnit jediným procesem a to vyvoláním rozporu. Rozpor je ovšem možné vyvolat pouze u stanoviska právně nepřípustného. Vyvolat rozpor může pouze pořizovatel nikoliv obec (městys) pro jejíž území je územní plán pořizován. Pokud není možné vyvolat rozpor je jedinou možností pořizovatele i zastupitelstva stanovisko plně respektovat. K navrhovatelově připomínce týkající se zásadního obratu v náhledu na budoucnost „průmyslové zóny“ je nudné doplnit, že nelze hovořit o zásadním obratu, ale změně názoru pod tíhou argumentů krajského úřadu, resp. ministerstva životního prostředí. Od samého počátku pořizování územního plánu bylo cílem městyse i pořizovatele „průmyslovou zónu“ zachovat, byť i v omezené rozloze. Podle názoru vlastníků není taková prezentace průběhu předmětného řízení korektní. Z obecně závazné právní úpravy především v daných souvislostech nevyplývá povinnost pořízení regulačního plánu. Z hlediska uplatnění iniciativy v rámci institutu zahájení řízení, jehož předmětem má být vydání regulačního plánu, nejsou předpisy stavebního práva koncipovány na bázi kogentních norem. Tento závěr se přitom týká právní úpravy před i po novele stavebního zákona (srov. § 62 stavebního zákona, ve znění před 1. 1. 2013 i po 31. 12. 2012). Z citací obsažených výše ostatně vyplývá, že o zahájení řízení o vydání regulačního plánu usiloval právě městys Cítoliby. Vlastníci jsou toho názoru, že vydání regulačního plánu nebylo nezbytnou podmínkou realizace postupné výstavby v oblasti průmyslové zóny, když bylo možné použít i jiné instrumenty upravené stavebním zákonem. Negativní stanovisko orgánu kraje lze proto stěží vydávat za důvěryhodný důvod zrušení průmyslové zóny. Vypořádání pořizovatele: Je právem, ba i povinností městyse a pořizovatele, aby hájili kvalitní urbanistickou a architektonickou podobu území, před neřízenou (živelnou) zástavbou. Jedinou „nepřekonatelnou“ možností, která obsahuje podrobnosti nad rámec územního plánu, je právě regulační plán. Navrhovatel zcela opomíjí, že povinnost na zpracování zadání regulačního plánu, které by bylo součástí výrokové části návrhu územního plánu, nebylo konkrétně směřované k plochám „průmyslové zóny“. Navrhovatel ve své připomínce předpokládá, že důvodem podmínění rozhodování v území pořízením regulačního plánu byla postupná výstavba (etapizace). Předně je nutné uvést, že postup výstavby lze řešit i v územně plánovací dokumentaci. Hlavním účelem pořízení regulačního plánu byla plošná a prostorová „regulace“ území, kterou již nelze řešit v územním plánu, tak aby byla zajištěna co možná nejkonkrétnější ochrana tohoto území před živelnou neuspořádanou výstavbou. Navrhovatel sice uvádí že by mohly být využity další instrumenty stavebního zákona, ale konkrétně je nejmenuje, lze se tak pouze domnívat, že měl na mysli „územní studii“. Jak již její samotný název napovídá jedná se o studii podle stavebního zákona o územně plánovací podklad, který prioritně slouží k prověření území, nikoli k regulaci území. Jedinou trvale platnou územně plánovací dokumentací, kterou navíc vydává zastupitelstvo je pouze regulační plán. Negativní stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, nebylo žádným způsobem vázáno k pořízení regulačního plánu. Stanovisko se vztahovalo pouze ke kvalitě případně odjímané půdy ze zemědělského půdního fondu. Orgán ochrany zemědělského půdního fondu má půdu chránit, nikoli jen vyjímat. Orgán ochrany posoudil plochu s rozdílným způsobem využití pro výrobu a skladování (průmyslovou zónu) a dospěl k závěru, že v rámci širších vztahu (dojezdové době cca 30
- 226 -
min od řešené plochy) se nacházejí zainvestované ekonomické zóny, jejichž potenciál nebyl zcela využit. Tento argument je téměř nevyvratitelný. Stejný závěr se týká i argumentace akcentující bonitu půdy v oblasti průmyslové zóny, zejména když tato oblast označovaná symboly VP.1/1 a VP.1/2 již byla uznána dřívějším a dosud platným územním plánem jako zastavitelná. V tomto kontextu proto nelze nalézt jednoznačný důvod pro zrušení průmyslové zóny. Závěr o bonitě půdy ostatně neplatí pro celou oblast. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce nepřímo odvolává na změnu č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005 pořízenou podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý stavební zákon“). „Nový“ územní plán Cítoliby, resp. jeho návrh, je pořizován podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“). Postup podle ustanovení § 4 odst. 4 stavebního zákona (kontinuita stanoviska dotčeného orgánu) lze jen těžko na dotčených orgánech a krajském úřadu vymáhat, neboť toto ustanovení nabylo účinnosti až 01.01.2007. Pokud by byla připuštěna vázanost dotčeného orgánu svým předchozím stanoviskem, které bylo vydáno před účinností stavebního zákona, jednalo by se zjevnou retroaktivitu právního předpisu. Už samotný zákonodárce v důvodové zprávě k stavebnímu zákonu připouští, že stanoviska vydaná před platností stavebního zákona mohla být měněna. Pokud by tedy pořizovatel vyžadoval kontinuitu stanoviska dotčeného orgánu (i přes výše uvedené), musel by současně připustit nové okolnosti, kterými jsou rozdíly v ekonomické situaci v době pořizování změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby, kdy v souvislosti s rozvojem průmyslové zóny „jih“ v Lounech, existovali předpoklady pro pozitivní trend v následujících letech a ekonomické situaci při pořizování návrhu územního plánu v současné době postižené „ekonomickou situací“ a déle trvajícím útlumem stavebnictví. Ačkoliv se navrhovateli zdá, že porovnává dvě stejné, kontinuálně na sebe navazující dokumentace (územní plán sídelního útvaru / návrh územního plánu), v případě současně pořizovaného návrhu územního plánu (v době vyhodnocení připomínky) se jedná o zcela nezávislou dokumentaci, která má za úkol přehodnotit celou urbanistickou koncepci obce a navrhnou její budoucí rozvoj podle současných, nikoliv v minulosti překonaných, potřeb. Pokud jde o tvrzení v otázce významu novelizace právních předpisů navozující dojem nutnosti změny stanoviska z důvodu ochrany životního prostředí, pak i v této souvislosti nezbývá než konstatovat, že nebyl vydán žádný předpis, který by jakémukoli orgánu státu nařizoval realizaci změny kvalifikace z takového důvodu, navíc s retroaktivním dopadem. Z hlediska obsahu samotného územního plánu je proto zařazení předmětné oblasti do režimu zastavitelného území i v rámci tohoto procesu aktualizace územně plánovací dokumentace obhajiteLné. Je tak zřejmým, že úvahy o vlivu změny právních předpisů směřují vlastně výhradně k pravidlům o náhradě za změnu území integrovaným do § 102 stavebního zákona, neboť tato pravidla skutečně doznala zásadních změn se zřetelně negativními důsledky pro vlastníky. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce uvádí, že „změna“ stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí bude mít retroaktivní dopady, ale tyto dopady nijak nekonkretizuje. Navíc navrhovatel vůbec neuvádí v čem spatřuje tzv. retroaktivitu, neboť do vydání tohoto návrhu územního plánu je stále platný územní plán sídelního útvaru Cítoliby, ve znění pozdějších změn. Navrhovatel může do nabytí účinnosti tohoto návrhu územního plánu (nutné vydání zastupitelstvem městyse) získat územní rozhodnutí o umístění stavby, které v případě, že bude pravomocné před vydáním tohoto návrhu územního plánu, umožní „povolitelnost“ stavební, tj. řízení o povolení stavby nebo ohlášení stavby, bez ohledu na platnou územně plánovací dokumentaci. K připomínce o změně kvalifikace ze strany dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je nutné dodat, že v případě pořizování „nového“ návrhu územního plánu se jedná o zcela nové „řízení“, ve kterém
- 227 -
dotčený orgán nebo krajský úřad posuzuje „odjímání“ ploch ze zemědělského půdního fondu podle aktuální situace v území a to i s ohledem na širší vztahy v území. Pokud připustíme, že došlo k „překvalifikování“ stanoviska, tak k tomu došlo na základě jiné situace (minimálně ekonomické) než za jaké bylo vdáváno stanovisko ke změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru. Ačkoliv navrhovatel uvádí, že zařazení ploch „průmyslové zóny“ do návrhu územního plánu je obhajitelní, neuvádí žádné důvody na podporu tohoto tvrzení. Pořizovatel tak nemá argumenty na podporu zachování „průmyslové zóny“, které by mohl uplatnit proti argumentů krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Úkolem pořizovatele není „vymýšlet“ důvody pro obhajobu plochy, která v území nenašla své uplatnění, úkolem pořizovatel je pořídit návrh územního plánu, který bude „smysluplný a dlouhodobě udržitelný“. K problematice posledně zmíněné změny pravidel o náhradách i způsobu interpretace a aplikace ustanovení § 102 stavebního zákona se vlastníci vyjadřují podrobně níže. Nejprve však pokládají za potřebné zaujmout stanovisko ke způsobu, jakým pořizovatel v průběhu běžícího řízení zásadně změnil relevantní názor na využití území průmyslové zóny a jak se tato změna projevila především v textové části návrhu. Srovnání lze snadno provést na základě výše uvedených citací. Vlastníkům proto nezbývá než poukázat na zarážející argumentační flexibilitu v procesu aktualizace územně plánovací dokumentace postupně vydávaných návrhů, včetně vehemence účelového obhajování zcela protichůdných stanovisek. Bez zaváhání se tak ve vývoji řízení argumentuje pro zachování nebo dokonce rozšíření průmyslové zóny poukazem na obtížně obdělávatelnou enklávu s tím, že tento prostor při frekventované silnici I/7 je pro vznik moderní ekonomické zóny vhodnější než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici, aby se posléze zrušení téže průmyslové zóny odůvodnilo nesouhlasem s vydáním regulačního plánu vzhledem ke kvalitě zemědělských půd. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděna „zásadní změna relevantního názoru pořizovatele na využití průmyslové zóny“ není názorem pořizovatele, zpracovatele ani městyse, ale výsledkem posouzení zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ krajským úřadem, resp. Ministerstvem životního prostředí. Změna ve vymezení (nevymezení) „průmyslové zóny“ v návrhů územního plánu z ledna 2013 oproti návrhu územního plánu z března 2012 byla vynucena stanoviskem krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí, a to pod tíhou jejich argumentů. Navrhovatel, jak je nepřímo patrné z textu, stále mylně posuzuje tři varianty návrhu územního plánu, přičemž jím označovaná „první varianta“ byly pouze doplňující průzkumy a rozbory. Relevantními, pro porovnání jsou, navrhovatelem označované, varianty č. dvě (návrh územního plánu z března 2012) a č. tři (návrh územního plánu z ledna 2013). Navrhovatel sice uvádí, že jsou návrhem obhajována protichůdná stanoviska, ale neuvádí žádné konkrétní myšlenky těchto stanovisek anebo jejich argumentaci. Při porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013 je zřejmé, že důvody vedoucí k vymezení „průmyslové zóny“ byly ve variantě z ledna 2013 pouze nahrazeny konstatováním, že jejich vymezení bylo zrušeno na základě stanoviska krajského úřadu. Odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nijak nehodnotí nebo jinak neobhajuje stanovisko krajského úřadu, resp. Ministerstva životního prostředí. Návrh územního plánu propojuje nespočet činností regulovaných právními předpisy, které je nutné v územním plánu zohlednit a vyvážit. Nelze se proto divit, že v průběhu pořizovacího procesu dochází ke změně názorů. Právě z tohoto důvodu vývoje návrhu územního plánu je proces pořizování vytvořen. Navrhovatelem uváděné „rozšíření průmyslové zóny“ vyplývá z porovnání doplňujících průzkumů a rozboru (navrhovatelem mylně uváděné jako první varianta návrhu územního plánu) a prvotního návrhu územního plánu z března 2012, kdy je v návrhu územního plánu převzata „průmyslová zóna“ v rozsahu změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005. Za jediné relevantní „rozšíření“ „průmyslové zóny“ lze teoreticky považovat vymezení současného stavu průmyslové zóny „Louny jih“, kde byly zahrnuty zastavěné stavební pozemky do zastavěného území. K rozšíření
- 228 -
zastavitelných ploch „průmyslové zóny“ v návrhu územního plánu tedy nedošlo, naopak plochy „průmyslové zóny“ byly zrušeny (porovnání návrhu územního plánu z března 2012 a ledna 2013). V odůvodnění návrhu územního plánu (leden 2013) není zrušení „průmyslové zóny“ zdůvodňováno nesouhlasem s vydáním regulačního plánu. Je pouze konstatováno, že plochy „průmyslové zóny byly zrušeny na základě stanoviska krajského úřadu. Žádný z dotčených orgánů ani krajský úřad nemá pravomoc nesouhlasit s vydáním regulačního plánu, neboť pořízení regulačního plánu je v „samostatné působnosti“ zastupitelstva obce (městyse). Hlavním důvodem zrušení „průmyslové zóny“ je fakt, že je převážně vymezena na nejcennější půdách s I. a II. třídou ochrany a v menší míře na půdách s třídou ochrany IV. Půdy s třídou ochrany I. a II. lze ze zemědělského půdního fondu vyjímat zcela výjimečně a pouze za předpokladu prokázání jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Z pohledu vlastníků je proto odůvodnění tak zásadní změny náhledu pořizovatele nepřesvědčivým a celý jeho postup, který vůbec nepřihlíží k elementární ochraně právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, naprosto nedůvěryhodným. Je s podivem, s jakou lehkostí lze ještě v současné době uplatnit postoj vrchnostenské arogance orgánu státu nebo samosprávy s výrazně negativním dopadem. Vypořádání pořizovatele: Ačkoli navrhovatel uvádí, že postup pořizovatele nepřihlíží k „ochraně právní jistoty“ a institutu „legitimního očekávání“, je opak pravdou. V rámci institutu „legitimního očekávání“ zařadil pořizovatel i městys z důvodu kontinuity vývoje (rozvoje) území do zadání územního plánu zachování (nové prověření) „průmyslové zóny“. Navrhovatel dále uvádí, že se mu jeví proces pořizování územního plánu nedůvěryhodným, ale už dále neuvádí v čem tuto nedůvěryhodnost spatřuje. Celý proces pořizování probíhá v souladu s právními předpisy, nehledě na to že pořizovatel umožňuje „všem“ prostřednictvím dálkového přístupu nahlížet do návrhu územního plánu i po zákonných lhůtách (návrh územního plánu zůstává zvěřeně na webových stránkách pořizovatele i po ukončení úkonu pořizovacího procesu a to do doby dalšího úkony, kdy je dokumentace nahrazena „dokumentací upravenou“). Vlastníci předpokládají, že všechny tyto souvislosti budou mít zásadní vliv v dalších fázích řízení, nedojde-li ke změně stanoviska pořizovatele v předmětné otázce. Stejný závěr se týká postupu v řízení z časového pohledu. Zde vystupuje do popředí prvek jakési procesní taktiky při uplatňování pravomoci a věcné příslušnosti, když zásadní obsahová změna byla inkorporována do návrhu územního plánu, který byl v průběhu celého procesu modifikován a vydán v lednu 2013, tedy bezprostředně po účinnosti novely stavebního zákona měnící pravidla náhrad upravená v § 102. Z dokumentace, včetně samotného oznámení ze dne 14. 2. 2013, přitom vyplývá, že pořizovatel návrh územního plánu Cítoliby projednal s dotčenými orgány již dne 26. 4. 2012. Současně je z již citované pasáže Vyhodnocení splnění požadavků zadání obsažené v poslední textové části návrhu územního plánu z ledna 2013 zřejmé, že vypuštění průmyslové zóny bylo vlastně jedinou podstatnější změnou oproti předchozím variantám (arg. znění: Dle požadavku dotčených orgánů, na základě společného jednání dle § 50 zákona č. 183/2006 Sb., byly plochy VP.1/1 a VP.1/2 z územního plánu vypuštěny. Ostatní požadavky Zadání územního plánu Cítoliby jsou v předkládaném návrhu územního plánu Cítoliby splněny beze zbytku). Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem požadovaná změna stanoviska pořizovatele, není v procesu pořizování územního plánu možná, neboť pořizovatel žádná stanoviska (ve smyslu zákona č. 500/2004 Sb., správní řád ve znění pozdějších předpisů) nevytváří (nevydává). Pořizovatel je v procesu pořízení návrhu územního plánu vázán stanovisky dotčených orgánů a krajského úřadu. Jedinou možností, kdy lze dosáhnout změny stanoviska dotčeného orgánu nebo krajského úřadu, je vyvolání rozporu, za předpokladu, že toto stanovisko je nezákonné. Navrhovatel měl patrně namysli „názor“ pořizovatele, ale ani v tomto případě nelze změnit názor pořizovatele, neboť pořizovatel se v procesu pořízení územního plánu neřídí svými osobními názory, nýbrž pouze platnými právními předpisy a stanovisky.
- 229 -
Návrh územního plánu z ledna 2013 nebyl „vydán“, ale dodatečně zveřejněn na základě novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony) podle § 50 odst. 3 stavebního zákona, kdy „každý“ může k návrhu územního plánu uplatnit připomínky. Toto zveřejnění nebylo vyvoláno úpravou znění § 102 stavebního zákona, ale povinností vyplývající z § 50 odst. 3 stavebního zákona. Při zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013 nelze hovořit ani o účelovém načasování, neboť § 50 odst. 3 stavebního zákona se stal účinným od 01.01.2013. Práce na úpravách návrhu územního plánu byly zahájeny již v listopadu 2012, poté co se novela stavebního zákona stala platnou (dne 22.10.2012). To umožnilo zpracovateli předpřipravit do ledna 2013 upravený návrh územního plánu podle novelizovaného právního předpisu (stavebního zákona). Současně byly do upraveného návrhu územního plánu zapracovány požadavky dotčených orgánů a krajského úřadu. Novela stavebního zákona neměnila pouze ustanovení § 102 stavebního zákona, ale i další ustanovení, které si vyžádali daleko rozsáhlejší zásahy do návrhu územního plánu i jeho odůvodnění (po formální stránce). Jediného čeho bylo využito, bylo mezidobí mezi platností a účinností novely stavebního zákona k vypracování úpravy návrhu územního plánu. V mezidobí od společného jednání (26.04.2012), resp. po ukončení lhůty pro uplatnění stanovisek (26.06.2012), do oznámení o dodatečném zveřejnění návrhu územního plánu (14.02.2013) podle § 50 odst. 3. stavebního zákona, platného od 01.01.2013 byly pořizovatelem provedeny níže uvedené úkony. Před veřejným jednáním s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi požádal krajský úřad o prodloužení termínu pro uplatnění stanoviska podle § 50 odst. 2 stavebního zákona platného do 31.12.2012. Této žádosti pořizovatel vyhověl a vzhledem k tomu, že krajský úřad ve své žádosti neuvedl konkrétní lhůtu, o kterou se měl termín prodloužit, prodloužil pořizovatel lhůtu krajskému úřade o dalších 30 dnů, tj. v součtu celkem na 60 dnů od společného jednání. Po obdržení negativního stanoviska krajského úřadu, resp. Ministerstvo životního prostředí, k „průmyslové zóně“ požádal pořizovatel dne 12.09.2012 ve věci stanovení postupu v případě, že nový územní plán nabyde účinnosti před vydáním územního rozhodnutí, které bylo zahájeno podle územního plánu sídelního útvaru Cítoliby krajský úřad o metodickou pomoc, kterou obdržel dne 12.10.2012. S tímto výsledkem: „Vzhledem k tomu, že nový ÚP Cítoliby pořizuje ve smyslu ust. § 6 odst.1 písm. c) stavebního zákona úřad územního plánování (MěÚ Louny), který splňuje kvalifikační podmínky pro územně plánovací činnost podle § 24 stavebního zákona, nemůže KÚ ÚK UPS jako orgán územního plánování kraje ani formou odborné či metodické pomoci, kterou poskytuje obcím na základě ust. § 67 odst. 1 písm. c) zákona č. 129/2000Sb., o krajích (krajské zřízení), v platném znění, navrhovat konkrétní řešení v procesu pořizování uvedeného územního plánu, neboť by tak zasahoval do samostatné působnosti obce, která prostřednictvím svého zastupitelstva bude nový ÚP vydávat“. Pořizovateli byl současně znám legislativní proces a obsah návrhu zákona č. 350/2012 Sb.,vedený pod sněmovním tiskem 573. Návrh zákona byl poslaneckou sněmovnou schválen na 46. schůzi poslanecké sněmovny dne 19.09.2012 pod usnesením poslanecké sněmovny č. 1271. Prezident republiky tento návrh zákona podepsal dne 01.10.2012. Zákon byl vyhlášen dne 22.10.2012 ve Sbírce zákonů v částce 130 pod č. 350/2012 Sb. Na základě výše uvedených znalostí a skutečností, kdy od obdržení metodické pomoci krajského úřadu (12.10.2012), vyhlášení novely stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) dne 22.10.2012 a nabytí účinnosti dne 01.01.2013, nebylo možné zajistit vydání návrhu územního plánu Cítoliby, požádal pořizovatel zpracovatele, aby připravil návrh územního plánu, který bude v souladu s novelizovaným stavebním zákonem. Upravený návrh územního plánu byl pořizovateli doručen v lednu 2013 a dodatečně zveřejněn podle § 50 odst. 3 stavebního zákona platném po 01.01.2013 dne 14.02.2013. Popsané časové souvislosti vedou k závěru o cíleném načasování okamžiku zveřejnění návrhu ve variantě z ledna 2013. Také v tomto kontextu by v následných fázích řízení mohlo při posuzování způsobu uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti, a tedy vlastní zákonnosti, sehrát roli zjištění, že legisvakance nebyla orgánem státu využita k účelům, ke kterým má podle právní teorie i praxe tradičně sloužit, ale v předmětném řízení fakticky zneužita a
- 230 -
dokonce jako právní institut obrácena proti účastníkům. Celý tento postup představuje flagrantní porušení základního principu, podle kterého právní stát je mocí právem vázanou, nikoli právem vyzbrojenou. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné „cílené načasování“ zveřejnění návrhu územního plánu z ledna 2013, lze jen stěží považovat za relevantní, když toto „dodatečné“ zveřejnění bylo vyvoláno právě novelou stavebního zákona (ustanovením § 50 odst. 3 stavebního zákona v platném zení po 01.01.2013), kterou měl navíc, podle názoru navrhovatele, pořizovatel zneužít k jeho znevýhodnění. Novela stavebního zákona (zákon č. 350/2012 Sb.) naopak umožnila navrhovateli uplatnit připomínku k návrhu územního plánu již ve společném jednání s dotčenými orgány, krajským úřadem a sousedními obcemi, kterou se pořizovatel musí zabývat a ve spolupráci s určeným členem zastupitelstva ji vyhodnotit. Pokud by měl pořizovatel zneužít novely stavebního zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (dále jen „novela stavebního zákona“) musel by mít jiné informace (což neměl) než informace veřejně přístupné na webových stránkách Poslanecké sněmovny. Novela stavebního zákona byla předložena vládou poslanecké sněmovně dne 16.01.2012, první čtení se uskutečnilo dne 01.02.2012 až potud mohl pořizovatel znát informace o připravované novele stavebního zákona. Oznámení o konání společného jednání bylo dotčeným orgánům, krajskému úřadu a sousedním obcím rozesláno 30.03.2012. Ve vládním návrhu (sněmovní tisk 573/0) byla lhůta, po kterou vlastníkovi (navrhovateli) náleží náhrada za změnu území stanovena na 8 let. Pokud by tedy pořizovatel před společným jednáním již zamýšlel účelové vydání územního plánu, jen stěží mohl předpokládat, že dne 22.05.2012 (po společném jednání) Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR tuto lhůtu zkrátí na 5 let a určitě nemohl předpokládat, že tento pozměňovací návrh bude přijat. Pokud by totiž pořizovatel vycházel z původního vládního návrhu, ve kterém byla lhůta 8 let a změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby byla vydána v roce 2005, musel by předpokládat vydání územního plánu nejdříve na rok 2014, přičemž by bylo z jeho stany „hloupé“ před druhým čtením novely stavebního zákona zahajovat společné jednání. Až do doby vyhlášení novely stavebního zákona tj. do 22.10.2012, ve Sbírce zákonů pořizovatel nijak s tímto právním předpisem nepracoval, tomu nasvědčuje i žádost o metodickou pomoc ze dne 12.09.2012, kterou zaslal na krajský úřad. Po nabytí platnosti právního předpisu bylo zřejmé, že návrh územního plánu bude nutné upravit tak, aby po 01.01.2013 odpovídal stavebnímu zákonu v platném znění. Zároveň tedy rozhodl o zapracování požadavků dotčených orgánů, krajského úřadu a sousedních obcí. Cílem pořizovatele bylo v „dodatečném“ oznámení veřejnosti zveřejnit nejaktuálnější návrh územního plánu (z ledna 2013) tak, aby každý mohl uplatni své připomínky. Vlastníci pokládají dále za potřebné připomenout, že z pohledu vývoje jejich vlastnického postavení by v těchto souvislostech byla zcela neadekvátní v rámci územního řízení často uplatňovaná argumentace o spekulativním záměru, neboť jejich pozemky v katastrálním území městysu Cítoliby, včetně pozemku situovaného v území průmyslové zóny, jsou majetkem rodiny po celé století. V rodině se toto pozemkové jmění dědilo z generace na generaci, takže jakékoli úvahy o spekulativním úmyslu by v těchto souvislostech byly naprosto nepřípadné a z hlediska vlastníků a jeho předků přinejmenším nemístné. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděná spekulativnost záměru je pouze jeho názorem. Pořizovatel, zpracovatele ani městys nikdy nepředpokládal, že záměry v území prosazované navrhovatelem jsou spekulativní. Ačkoliv na základě této připomínky to je nutné alespoň připustit, neboť jediným argumentem navrhovatele (i přes rozsáhlost připomínky) je zjednodušeně řečeno „finanční hodnota“ jeho nemovitého majetku. Argumentace o spekulativnosti záměrů k získání náhrad za změny v území bylo užito v důvodové zprávě k novele stavebního zákona (sněmovní tisk 573/0) označený jako „Originální dokument“ (str. 122 – 126).
- 231 -
Obdobně není třeba vlastníky poučovat o způsobech správného nakládání se životním prostředím, neboť jejich předci se po zmíněné století živili obděláváním půdy, a tedy zemědělskou činností vykonávanou na svém pozemkovém majetku (samozřejmě s výjimkou období, kdy jim takové aktivity byly znemožněny postupem dřívějšího totalitního režimu). Rodina vlastníků se vždy snažila o racionální rozvoj svého hospodaření tak, aby ani v obdobích ekonomických krizí nebylo nutné činnost omezovat. S ohledem ke shora uvedenému se jistě nelze divit pocitu křivdy vlastníků z postupu orgánů státu i samosprávy, zejména když své nemovité jmění neužívají ke spekulacím, které by jim umožnily pohodlný život. Právě v tomto kontextu vystupuje výrazně do popředí již zmiňovaný institut legitimního očekávání, neboť spolehlivé zajištění chodu hospodářství na pozemcích vlastníků je logicky úzce spjato s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi. Z tohoto pohledu zajisté nelze v případě vlastníků dramatické snížení hodnoty důležité části jejich nemovitého jmění interpretovat pomocí klasického institutu náhrady škody ve smyslu prokazatelné újmy, ale právě jedině v rámci legitimního očekávání, které je základem zmíněných úvah o nakládání s majetkem zajišťujícím hospodaření. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel se ve své připomínce zcela vyhnul jakémukoliv specifikování záměru se svým nemovitým majetkem, pro pořizovatele je tak těžké obhájit zastavitelnost „průmyslové zóny“. Navrhovatel uvádí, že „spolehlivý chod hospodářství na pozemcích je úzce spjat s širšími úvahami o nakládání s veškerým disponibilním majetkem, zejména s nemovitostmi“, bohužel však neuvádí jaké jsou ty „širší úvahy“. Není v silách pořizovatele ani určeného člena zastupitelstva, aby se zabývali veškerými variantami „širších úvah navrhovatele“. Návrh územního plánu musí vždy pracovat s konkrétními záměry a konkrétními myšlenkami . V případě, že by byla v územním plánu připuštěna zastavitelnost ploch na základě „širších úvah navrhovatele“ jednalo by se bezpochyby o spekulativní jednání, neboť vymezením těchto ploch k zastavitelnosti by bez účelně zvýšilo jejich hodnotu. Jedním ze základních cílu je sice tvorba předpokladů pro výstavbu, ale zároveň musí územní plánování vytvářet podmínky pro udržitelný rozvoj území, který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. Dalším základním cílem územního plánování je vymezovat zastavitelné plochy s ohledem na potenciál rozvoje území a ne na základě „širších úvah navrhovatele“. Navrhovatel v rámci institutu „legitimního očekávání“ očekává, že finanční hodnota jeho nemovitého majetku (pozemků, které byly součástí zastavitelných ploch „průmyslové zóny“) bude zachována, bez toho aniž by jakkoli prokázal důvody vymezení, tj. konkrétní záměry, které by měly být realizovány na jeho nemovitém majetku. Navrhovatel tak opět argumentuje pouze finanční ztrátou, vyplývající ze zrušení „průmyslové zóny“. Pokud by návrh územního plánu byl podřízen „legitimnímu očekávání“ v zachování hodnoty nemovitého majetku, tj. ryze soukromého záměru „finančního zisku“, došlo by k hrubé nerovnováze mezi soukromým a veřejným sektorem (ochranou veřejných zájmů). V případě kydy je pořizován „nový“ územní plán lze jen z těží naplnit institut „legitimního očekávání“. Návrh „nového“ územního plánu není nijak vázaný na předchozí (i současně platnou v době pořizování) územně plánovací dokumentaci řešeného území. Cílem nového územního plánu je prověřit a vymezit zastavitelné plochy podle současných podmínek a potenciálu rozvoje území ve vyváženém vztahu soukromých a veřejných zájmů. Navrhovatel ve své připomínce neuvádí žádné důvody, které ho vedly k dojmu, že lze „legitimně očekávat“ zachování „průmyslové zóny“. Od vymezení „průmyslové zóny“ (změna č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby z roku 2005) do doby rozhodnutí zastupitelstva obce (2010) o pořízení nového územního plánu, nebyla stavebnímu úřadu (Městský úřad Louny, stavební úřad) doručena žádna úplná žádost o vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, která by navíc nabyla účinnosti. Tyto skutečnosti musejí být vlastníkovi nemovitostí (pozemků) známi, neboť stavební zákon k podání žádosti o územní rozhodnutí nebo územní souhlas vyžaduje úkony osob vlastnící nemovitost (minimálně udělení plné moci). Pořizovateli je znám pouze jeden případ, kdy byla stavebnímu úřadu doručena žádost o územní rozhodnutí z roku 2009, územní řízení probíhalo tedy od roku 2009 do roku 2013 s tím, že bylo zastaveno pro neúplnost žádosti.
- 232 -
Navrhovateli musela být známa existence (minimálně v době podání připomínky) strategických průmyslových zón TRIANGLE - volné připravené plochy 180 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:24 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny TRIANGLE: http://www.trianglecity.cz/cs/obecne-informace) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 24 km s časem dojezdu mezi 15 až 30 minutami a JOSEPH - volné připravené plochy 129 ha (informace získaná dne 23.07.2014 v 15:26 z oficiálních internetových stránek průmyslové zóny JOSEPH: http://www.pz-joseph.eu/nabidka-volnych-pozemku/) v dojezdové vzdálenosti od zrušené „průmyslové zóny“ 30 km s časem dojezdu do 30 minut. Zároveň musel být navrhovateli znám hospodářský vývoj (stagnace výroby) v době podání připomínky. Ze všech těchto důvodů shledávají vlastníci zcela neadekvátní protichůdnou argumentaci, která se objevuje v jednotlivých po sobě jdoucích návrzích územního plánu pořizovaných v tomto řízeni a jejímž kritériem je pouze okamžitá potřeba zdůvodnění aktuálně zastávaného názoru. Vlastníci proto vnímají jako projev arogance moci, je-li používána protismyslná účelová argumentace, včetně populistického zneužívání důrazu na ochranu životního prostředí. Nebude se proto možné divit, pokud za této situace vlastníci znovu pečlivě zváží další výkon zemědělské činnosti v lokalitě, která byla v průběhu tohoto řízení označena za těžko obdělávatelnou enklávu, resp. za prostor při frekventované silnici, který je vhodnější pro vznik moderní ekonomické zóny než zemědělské využití pod vlivem exhalací z dopravy po této silnici. Vypořádání pořizovatele: Ochrana životního prostředí a nezastavěného území není populistickým aktem zpracovatele, pořizovatele ani městyse. Ochrana životního prostředí a nezastavěného území je jedním z hlavních cílů územního plánování uložená stavebním zákonem. Navrhovatelem uváděné zvážení výkonu zemědělské činnosti na plochách zrušené „průmyslové zóny“ je pouze jeho soukromím rozhodnutím, které nelze územním plánem nijak ovlivnit a naopak nijak neovlivní pořízení návrhu územního plánu. Vlastníci jsou toho názoru, že zachování průmyslové zóny v novém územním plánu platná právní úprava - jakkoli se v jejím vývoji stále více zdůrazňuje potřeba zvýšené ochrany životního prostředí - nebrání. Změna současného náhledu, která se promítla do posledního návrhu z ledna 2013 směřující k zachování dosavadního stavu, je tedy možná. Z tohoto pohledu má zásadní význam stanovení priorit, a tedy posouzení, zda má dostat přednost ochrana vlastnických práv subjektů soukromého práva a také podpora ekonomického rozvoje v regionu s nejvyšší nezaměstnaností, nebo zda mají být cíleně hledány důvody pro zrušení zóny. Všechny popsané souvislosti, včetně postupu pořizovatele v čase, vedou k závěru, že v poslední fázi řízení je dávána přednost řešení uvedenému na druhém místě. Skutečně relevantní právní překážka zachování průmyslové zóny však neexistuje. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své námitce uvádí, že „zachování průmyslové zóny nic nebrání“, přičemž opětovně neuvádí žádné konkrétní důvody, o které by se mohl pořizovatel opřít a které by znamenali zachování „průmyslové zóny“. První skutečností „bránící“ vymezení „průmyslové zóny“ je kvalita zemědělského půdního fondu. Převážná část plochy „průmyslové zóny“ je vymezena na pozemcích s I. a II. třídou ochrany, jen minimální část plochy „průmyslové zóny“ je na pozemcích s IV. třídou ochrany. Půdy s I. třídou ochrany je možné odejmout ze zemědělského půdního fondu pouze ve výjimečných případech, a to převážně pro záměry související s obnovou ekologické stability krajiny, případně pro liniové stavby zásadního významu. Vzhledem k tomu, že metodika neuvádí konečný výčet možností, ale pouze naznačuje příklady, pro které lze tuto půdu odejmout, lze se domnívat, že v ostatních případech bude nutné řádné odůvodnění odejmutí nejkvalitnějších půd současně s prokázáním převažujícího jiného veřejného zájmu nad zájmem ochrany zemědělského půdního fondu. Půdy II. třídy ochrany lze odjímat ze zemědělského půdního fondu jen podmíněně. V územně plánovacích dokumentacích lze tyto půdy vymezovat jen jako podmíněně zastavitelné. Lze tedy dovodit, že půdy s II. třídou ochrany
- 233 -
lze ze zemědělského půdního fondu odjímat pouze za podmínky, kterou může být např. převážení jiných veřejných zájmů nad zájmy ochrany zemědělského půdního fondu. Viz metodický pokyn čj. OOLP/1067/96 Ministerstva životního prostředí ze dne 01.10.1996 k odnímání půdy ze zemědělského půdního fondu podle zákona ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění zákona ČNR č. 10/1993 Sb. (dále jen "zákon"). Druhou skutečností je zákonná podmínka stanovená § 18 stavebního zákona, podle které se zastavitelné plochy vymezují s ohledem na potenciál území. Podle Zásad územního rozvoje Ústeckého kraje a Politiky územního rozvoje ČR, lze řešené území kvalifikovat jako potenciálně vhodné pro vymezení k ekonomickému rozvoji. Politika územního rozvoje ČR je koncepční dokument řešící „celé“ území České republiky. Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje, jsou územně plánovací dokumentací, která řeší celé území kraje (vydávané v měřítku 1 : 50 000 nebo 1 : 100 000). Vzhledem k rozsahu „průmyslové zóny“ bylo její vymezení nutné posoudit i v rámci širších vztahů z hlediska její konkurenceschopnosti a potenciálu využitelnosti. Posuzována byla oblast pouze v Ústeckém kraji s dojezdovou vzdáleností v čase do 30 minut a to pouze z hlediska „strategických“ průmyslových zón TRIANGLE (nezastavěných cca 180 ha) a JOSEPH (nezastavěných cca 129 ha). Ostatní plochy pro výrobu a skladování v rámci širších vztahů byly posuzovány plochy bezprostředně navazujících obcí, tj. města Louny (cca 40 ha nezastavěných). Ostatní sousední obce nemají plochy pro výrobu a skladování v takovém rozsahu, která by ovlivnili konkurenceschopnost „průmyslové zóny“. Z výše uvedeného vyplývá proti vymezení „průmyslové zóny“ nevyužité plochy strategických průmyslových zón a nevyužité plochy pro výrobu a skladování na území bezprostředně sousedícího města Louny. Potenciál vymezení „průmyslové zóny“ v řešeném území je tedy minimální a lze o něm uvažovat až po využití alespoň 60 % současně vymezených ploch, jak na území města Loun, tak i strategických průmyslových zón TRIANGLE a JOSEPH. Od vymezení „průmyslové zóny“ v roce 2005 ve změně č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby došlo ke změně pohledu na využívání zastavitelných ploch na půdách s nejvyšší ochranou, alespoň nepřímo a to zákonem č. 402/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který zdevítinásobil, resp. zešestinásobil, odvod za odnětí půdy I. třídy ochrany, resp. II. třídy ochrany. V tomto směru lze určitě hovořit o změně názoru zákonodárce, který již nadále nechce tolerovat zastavování nejúrodnějších půd a ztížil tak investorům výstavbu na těchto půdách. Zrušení „průmyslové zóny“ nebylo tedy libovůlí pořizovatele, zpracovatele nebo dokonce městyse, ale její zrušení bylo vynuceno pod tíhou faktů a argumentů. „Průmyslová zóna“ byla v původním návrhu územního plánu (březen 2012) vymezena v souladu se zadáním územního plánu, ve kterém pořizovatel předpokládal úspěšné vydání územního rozhodnutí k záměru skladovacích hal, neboť žádost byla stavebnímu úřadu doručena již v roce 2009. Vlastníci proto předpokládají, že problematika průmyslové zóny bude v dalším řízeni znovu pečlivě posouzena s přihlédnutím ke všemu, co v této připomínce uvedli, a že nakonec dojde k přijetí řešení respektujícího zájem na ochraně vlastnických práv v předmětném kontextu relevantně vyjádřený již zmíněným institutem legitimního očekávání. K argumentaci akcentující význam novely stavebního zákona pokládají vlastníci za potřebné nejprve uvést, že zásadně nezpochybňují možnost takového uplatnění pravomoci a věcné příslušnosti orgánu územního plánování, v jehož důsledku dojde při vydání nového územního plánu ke změně území. Z hlediska takto vymezeného rozsahu rozhodovací pravomoci se na postavení orgánu územního plánování ani poslední novelou nic nezměnilo. Ostatně stejným způsobem byl definován věcný rozsah rozhodovací pravomoci při řešení problematiky změny území i v dřívějších předpisech a také legislativa ostatních států, se kterými se s ohledem na společný základ právní kultury Česká republika obvykle srovnává, vychází z analogických pravidel. Z posledně uvedeného vyplývá, že mezi vlastníky a pořizovatelem, resp. ani městysem Cítoliby, není principiální spor v otázce obecného vymezení rozsahu rozhodovací pravomoci v územním plánování. Naproti tornu sporným je postup uplatněný v předmětném případě, a to jak z hlediska způsobu interpretace a aplikace právní úpravy, o němž se podrobně
- 234 -
pojednává výše (zejména protichůdná argumentace nakonec završená tvrzením o nutnosti zrušení průmyslové zóny), tak i posouzení právních důsledků novely, k čemuž se vlastníci dále vyjadřují. Z celého dosavadního průběhu řízení je zřejmé, že pořizovatel je přesvědčen o věcné správnosti svého postupu nejen z hlediska již zmíněného vymezení věcného rozsahu rozhodovací pravomoci, ale zejména také v otázce posouzení případných důsledků aplikace pravidel o náhradách za změnu území. Pořizovatel, který v oznámení ze dne 14. 2. 2013 cituje dvě pravidla přechodných ustanovení (konkrétně čl. II odst. 2 a 7 zákona č. 350/2012 Sb.), je zjevně přesvědčen o neexistenci ekonomického rizika ve vztahu k obci nebo jinému odpovědnému subjektu samosprávy, dojde-li ke zrušení průmyslové zóny již za účinnosti novely stavebního zákona. Vlastníci neshledávají potřebným obšírně polemizovat s právním názorem, který si na danou právní otázku pořizovatel již zjevně autoritativním způsobem utvořil, zejména když taková argumentace by byla v dané fázi řízení předčasnou. Přesto alespoň stručně naznačí, o jaké úvahy se jejich - oproti pořizovateli odlišný - právní názor opírá. Teprve další vývoj tohoto řízení a případně řízení o náhradě z titulu změny území přinese jednoznačnou odpověď na otázku, zda postup pořizovatele, který svůj právní názor zakládá toliko na úzce gramatickém výkladu novelizovaného ustanovení § 102 stavebního zákona bez přihlédnutí k vývoji právní úpravy, a tedy k historickému výkladu, a zřejmě také na zjištění o absenci speciálního přechodného ustanovení, nebyl unáhlený. K relevantní problematice vývoje pravidel o náhradě za změnu území vlastníci nejprve připomínají, že právní úprava obsažená v ustanovení § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, institut těchto náhrad legislativně založila, když předchozí předpisy o stavebním řízení náhrady z tohoto důvodu neznaly (srov. právní úpravu obsaženou v zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, platném v době od 1. 10. 1976 do 30. 6. 2006, resp. ještě starší právní úpravu). V úvodní pasáži zvláštní části důvodové zprávy označené nadpisem Hlava III - nástroje územního plánování figuruje náhrada za změnu území, která náleží vlastníkům pozemků nebo staveb v důsledku omezení jejich práv jako jeden z takových základních nástrojů. Z celého obsahu důvodové zprávy, včetně její obecné části, i zhodnocení jejího souladu s právem Evropské unie, pak vyplývá snaha o přiblížení obsahu legislativy územního plánování a stavebního řízení civilizovanému standardu akcentujícímu institut právní jistoty. S ohledem k výše uvedenému jsou pravidla pojednávající o náhradě za změnu území obsažená v původním znění § 102 stavebního zákona legislativním vyjádřením věcného záměru, jehož základním cílem při nastavení interakcí instrumentů veřejného a soukromého práva bylo posílení právní jistoty vlastníka. Z hlediska širších souvislostí legislativního vývoje se jednalo o prosazení logického akcentu právní úpravy, když v předchozím období byl dlouhodobě favorizován tzv. veřejný (ve skutečnosti však vlastně svou povahou kolektivistický) zájem nad zájmem soukromým (vyjadřujícím právní postavení jednotlivce). Právě z tohoto důvodu byla jako základní podmínka nároku na náhradu stanovena samotná právní skutečnost omezení práv vlastníka, která se v rámci procesu aktualizace územně plánovací dokumentace projevuje verdiktem o změně území pravidelně v podobě změny využití v rámci účelového určení, a v jejímž důsledku nemovitost nadále není uznána jako zastavitelné území. Z hlediska časového rozsahu pak nebylo ve smyslu hmotněprávním stanoveno žádné omezení. Z obsahu pravidel uvedených v § 102 stavebního zákona, ve znění před novelou, tak bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, že tato reflektují základní kritérium institutu legitimního očekávání vlastníka, nikoli pouze prokazatelné újmy ve smyslu institutu náhrady škody. Novela účinná od 1. 1. 2013 představuje změnu právě ve výše popsané koncepci věcného záměru a projevuje se ústupem od respektu k důsledné ochraně vlastnického postavení ve smyslu institutu legitimního očekávání a příklonem k úzce definovanému pojetí prokazatelné újmy. Za takovou újmu však již nadále není považováno markantní snížení ceny pozemku způsobené veřejnoprávním aktem, takže zcela bez povšimnutí zůstávají všechny relevantní souvislosti ovlivňující nakládání vlastníka s jeho nemovitým majetkem třeba právě v rámci jeho předpokládané realizace. Kromě toho se zakládá také časové omezení. Důvodová zpráva k novele v této souvislosti hovoří výhradně o veřejnoprávních aspektech územního
- 235 -
plánování, přičemž akcentuje potřebu vyšší míry flexibility v rozhodování. Problematikou ochrany postavení vlastníků, jejichž právní pozice se takto výrazně zhoršuje, se důvodová zpráva vůbec nezabývá a na rozdíl od důvodové zprávy k původně schvalovanému stavebnímu zákonu nemá v těchto souvislostech žádnou zmínku o ústavní konformitě přijatého řešení. Stejný závěr se týká i zhodnocení souladu navrhované úpravy s mezinárodními smlouvami a právem Evropské unie, když oproti původně přijímané normě v analogické pasáži důvodové zprávy k novele figurují pouze mezinárodní akty, jejichž předmětem úpravy je ochrana životního prostředí, zatímco zcela chybí posouzení ve vztahu k relevantním předpisům primárního komunitárního práva. K celému vývoji předmětného ustanovení je třeba ještě dodat, že nabytí účinnosti § 102 v jeho původním znění bylo oproti účinnosti celého stavebního zákona odloženo, když stavební zákon nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2007, zatímco ochranné ustanovení o náhradách (konkrétně § 102 odst. 2) se stalo účinným až 1. 1. 2012. Původní návrh přitom předpokládal odložení účinnosti zmíněného ustanovení jen k 1. 1. 2010. Z písemných záznamů o projednávání stavebního zákona v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky lze učinit spolehlivý závěr o působení významných lobbyistických tlaků s cílem zabránit přijetí jakéhokoli ustanovení o náhradě z titulu změny území, případně výrazně zpřísnit pravidla o takové náhradě. Tyto skutečnosti se zřetelně projevily jak při schvalování samotného stavebního zákona (výsledkem ostatně bylo právě již popsané prodlužování nabytí účinnosti ochranného ustanovení o náhradách), stejně jako při schvalování novely, když z pohledu postavení vlastníků byla nakonec v rámci variantního řešení přijata ještě horší pravidla, než jaká obsahovala nejméně výhodná varianta (zejména z hlediska časových údajů). Vlastníci považovali za vhodné připomenout všechny tyto souvislosti představující východiska historického výkladu, neboť judikatorní korekce orgánem státu nebo samosprávy prosazovaného výkladu tradičně k takovým okolnostem přihlíží. Z pohledu vysoce relevantní podmínky ústavní konformity se tento závěr týká jak roviny výkladu a aplikace (v rámci uplatnění pravomoci obecné justice), tak i úrovně samotného obsahu právní úpravy (v rámci uplatnění pravomoci Ústavního soudu). Podle názoru vlastníků je přinejmenším zřejmým a mezi nimi a pořizovatelem snad dokonce nesporným, že vlastní tvorba práva i jeho interpretace a aplikace je v oblasti územního plánování výrazně ovlivněna střetem veřejného a individuálního zájmu. Stejně tak není důvodu pochybovat o tom, že smyslem této úpravy a zajisté i její interpretace a aplikace je nalézání souladu mezi oběma těmito zájmovými póly s cílem efektivního územního uspořádání, včetně účelového určení využití jednotlivých pozemků. V těchto souvislostech však vlastníkům nezbývá než konstatovat, že pořizovatel má - jak vyplývá z dosavadního průběhu celého procesu - na zřeteli jen jednu stranu problému, zatímco pomíjí individuální zájem vlastníků. Popsaný postup při uplatnění rozhodovací pravomoci, zejména z pohledu načasování zveřejnění posledního návrhu z ledna 2013, svědčí o snaze po účelovém prosazení evidentně již dříve akcentovaného záměru tvrdě realizovaného i přes zvýšení rizika procesní napadnutelnosti takto otevřeně proti soukromým subjektům použité interpretace. Jakkoli vlastníci nemohou disponovat přesnými informacemi o způsobu utváření právních názorů orgánů územního plánování, je zřejmým, že metodické postupy v jejich činnosti se až nápadně podobají argumentaci odpůrců přijetí právních pravidel důsledně ochraňujících právní jistotu vlastníka, především také uznáním relevance kritéria legitimního očekávání. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatel ve své připomínce (názoru) zcela opomněl návrh územního plánu z března 2012, jehož obsahem byla i „průmyslová zóna“. Pokud by tedy bylo cílem pořizovatele zohledňovat pouze zájem veřejný (ochranu životního prostředí jak tvrdí navrhovatel) bez zohlednění zájmu soukromých, nebyly by plochy „průmyslové zóny“ součástí zadání územního plánu ani návrhu územního plánu z března 2012. Jak již bylo několikrát uvedeno, v případě relevance připomínky, která by obsahovala „reálné“ fyzické záměry navrhovatele, resp. vlastníka nemovitostí, mohl pořizovatel přistoupit k důslednější obhajobě a ochraně „průmyslové zóny“. Vzhledem k tomu, že navrhovatel ve své připomínce argumentuje snížením hodnoty svého majetku (finanční ztrátou), nezbývá pořizovateli jiná
- 236 -
možnost než se přiklonit k faktům a argumentům veřejného zájmu, neboť pořizovateli nejsou známy žádné fyzické záměry, které by mohl obhajovat. Snížení hodnoty nemovitého majetku nelze v takto obecné podobě hodnotit jako přípustný argument, který by měl oponovat veřejnému zájmu ochrany životního prostředí. Načasování již bylo popsáno výše. Pořizovatel postupuje tak, aby maximálním způsobem vyvážit udržitelný rozvoj území jako veřejný zájem na jedné straně a soukromé zájmy na straně druhé. V obecné rovině vlastníci sice - jak již bylo uvedeno - nepochybují o pravomoci a věcné příslušnosti pořizovatele k provedení zásahu ve smyslu změny území v rámci vydání nového územního plánu, současně však mají závažné pochybnosti o věcné správnosti jeho postupu v daném případě, když shledávají rozpor s celou řadou principů nastolených judikaturou v rámci jí vymezeného algoritmu přezkumu aktů vydávaných v územním řízení. Nedojde-li ke změně stanoviska, bude samozřejmě tato problematika předmětem dalších instrumentů procesní obrany. Stejný závěr se týká i otázky náhrad, a to jak v rovině interpretační, tak i legislativní. Z výše podaného popisu vývoje právní úpravy i jejího konstitučního zázemí vyplývá přinejmenším zásadní pochybnost o ústavní konformitě autoritativního právního názoru o spolehlivě bezvýjimečném uplatnění pravidla o náhradách podle novely ve všech případech, kdy byla změna - třeba i v rámci již běžícího procesu - provedena v době po 31. 12. 2012. Vypořádání pořizovatele: Nejedná se o nic jiného než o právo navrhovatele. Vlastníci jsou toho názoru, že dokonce i v samotné interpretační a aplikační rovině je takový právní názor sporným, když není vyloučeno postupovat jinak, a to způsobem ústavně konfornmím. S přihlédnutím k principu průniku ústavních kautel do interpretace všech ustanovení obyčejného práva i k historickému výkladu existuje nezanedbatelný argumentační prostor zejména ve vzájemné souvislosti uplatnění institutů intertemporality a retroaktivity. Novela stavebního zákona sice neobsahuje speciální intertemporálium, které by se zabývalo aplikací nově koncipovaného ochranného ustanovení § 102, avšak přinejmenším v řízeních, která byla zahájena před nabytím účinnosti novely stavebního zákona, lze na potřebu respektu k úrovni ochrany individuálních vlastnických práv nastolené pravidlem účinným před novelou usuzovat jak z obsahu ostatních přechodných ustanovení, která mají jen úzce procedurální charakter (tento závěr se týká i pořizovatelem připomínaného čl. II odst. 2 a 7 novely), a směřují-li výjimečně také k ovlivnění hmotněprávní pozice, pak jedině s důsledky In favorem (úprava restrikcí vymezení předkupního práva), tak i ze samotného vývoje znění ustanovení § 102, včetně v novele uvedených časových údajů. Jen pro úplnost je třeba dodat, že samotná přechodná ustanovení novely stavebního zákona sledují logiku postupné realizace všech činností směřujících k vydání nového územního plánu, a tedy komplexní povahu celého procesu aktualizace územně plánovací dokumentace, takže z hlediska vymezení pojmu řízení by právě v souvislosti obsahu intertemporálií nemohl obstát restriktivní výklad zužující řízení jen na činnosti realizované podle § 52 a násl. stavebního zákona. V případě neúspěchu interpretačního řešení se ještě větší prostor nabízí ve vztahu k legislativnímu testu ústavní konformity. Jakkoli jsou vlastníci toho názoru, že věcně správné řešení lze nalézt v interpretační rovině, v každém případě vystupuje do popředí výrazná pochybnost o ústavním souladu novelizovaných pravidel o náhradách za změnu území. Novela stavebního zákona totiž zcela pomíjí význam dlouhodobě respektované spolehlivosti vkladů do nemovitého majetku, právní úpravu fakticky vrací do režimu z doby řízené ekonomiky a jde proti zásadním trendům tržního hospodářství. Skutečností je, že markantní snížení hodnoty nemovitého majetku vyvolané obsahem veřejnoprávního aktu má přinejmenším svými důsledky povahu vyvlastnění. Svou podstatou se totiž jedná o obdobný mechanismus uplatnění veřejné moci jako v případě zásahů postihujících hodnotu vkladových účtů s důsledkem výrazné finanční ztráty soukromých
- 237 -
subjektů. Na věcné správnosti tohoto závěru nemůže ničeho změnit ani případný vývoj legislativy, který pod tlakem určitých lobbyistických skupin směřuje k relativizaci principů ochrany vlastnického práva a právní jistoty, včetně institutu legitimního očekávání, ani způsob interpretace a aplikace právní úpravy. Každý zásah zpochybňující reálné (nikoli pouze formální) uplatňování relevantních zásad individuální ochrany směřuje k protiústavnímu řešení, a to bez ohledu na to, zda se tak děje jen v úrovni interpretace a aplikace práva nebo při jeho vlastní tvorbě. Vypořádání pořizovatele: Navrhovatelem uváděné přirovnání „snížení hodnoty nemovitého majetku“ k aktu „vyvlastnění“, nelze než odmítnout, jelikož podstatou vyvlastnění je přechod vlastnického práva z vlastníka na jinou osobu nebo omezení vlastnického práva. Zrušení „průmyslové zóny“ resp. převod plochy z plochy zastavitelné na územní nezastavěné nijak nemění vlastnická práva a nijak je neomezuje. K argumentaci navrhovatele je ještě nutné dodat, že městys Cítoliby prostřednictvím změny č. 2 územního plánu sídelního útvaru Cítoliby dal vlastníkům nemovitostí ležících pod „průmyslovou zónou“ příležitost, zhodnotit svůj majetek. Dne 11.05.2006 nabyl platnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který už ve svém původním znění deklaroval zánik územně plánovacích dokumentací pořízených před dne 01.01.2007. Z tohoto faktu lze dovodit, že navrhovatel nemohl legitimně očekávat zachování „zastavitelnosti“ svých pozemků po uplynutí lhůt platnosti územně plánovacích dokumentací pořízených podle zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. V souvislostech předmětného případu je tak zřejmé, že samotný vztah odpovědnosti vlastníků k jejich nemovitému majetku, který je ve vlastnictví rodiny již po řadu generací, jim ukládá (a lze předpokládat, že stejně tak i ostatním dotčeným vlastníkům), aby využili všech procesních prostředků k obraně svého práva. Vlastníci jsou totiž přesvědčeni, že postup uplatněný v jejich případě se vymyká ústavnímu rámci zásad zajišťujících vyváženost mezi působením instrumentů veřejného a soukromého práva, a tak soulad mezi veřejným a individuálním zájmem, zatímco naopak naplňuje znaky ústavní non konformity, a to především popřením ústavně garantovaného principu ochrany vlastnictví s důsledkem legitimně neodůvodnitelné ztráty hodnoty nemovitého majetku. Vlastníci jsou proto připraveni k ochraně svého práva důsledně využít prostředků procesní obrany na všech úrovních a dosáhnout řešení splňujícího znaky obecné spravedlnosti. Vypořádání pořizovatele: Návrh územního plánu nijak neomezuje navrhovatele v nakládání se svým majetkem. Návrh územního plánu nenavrhuje žádná omezení vlastnických práv k pozemkům navrhovatele uvedeným v bodě I.c. Návrh územního plánu zachovává skutečné (fyzické) využití pozemků, tj. pro zemědělské účely. Navrhovatel ve své připomínce, jakkoliv se snažil argumentovat, neprokázal žádný faktický záměr, který by mohl být na jeho pozemcích (nemovitém majetku) realizován. Jediným argumentem navrhovatele je „snížení finanční hodnoty“ jeho majetku. Jedinou nezákonnost, kterou navrhovatel spatřuje v procesu pořizování, je porušení principu „legitimního očekávání“. Ve věci realizovaných investic do stavební přípravy, by bylo vhodné, kdyby je navrhovatel uvedl konkrétně. Pořizovatel si tak opět nezbývá nic jiného než si o investicích učinit úsudek z databází vedených oddělením územního plánování a památkové péče a oddělením stavebního řádu odboru stavebního úřadu a životního prostředí Městského úřadu Louny. Z těchto databází vedených od roku 2004. K pozemku parc. č. 1184 nejsou evidovány žádné formální kroky vůči stavebnímu úřadu, jejichž výsledkem by mělo být získání územního souhlasu nebo územního rozhodnutí. K pozemku parc. č. 1187 v katastrálním území Cítoliby bylo v minulosti (od roku 2009 do roku 2013) stavební úřadem vedeno územní řízení, které však bylo stavebním úřadem zastaveno pro neúplnost žádosti o územní rozhodnutí. Za 4 roky, tj. po dobu probíhajícího řízení nebyla společnost, která není totožná s navrhovatelem, předložit stavebnímu úřadu úplnou žádost, tak aby stavební úřad mohl dokončit řízení o územním rozhodnutí.
- 238 -
Navrhovatel opět, jako v celé připomínce, pouze téma připomínky naznačil a to navíc v nejobecnější možné rovině bez jakékoliv konkretizace. Pro pořizovatele je tak těžké uvažovat veškeré možné záměry navrhovatele. Nicméně, snaho pořizovatele bylo si z vlastních databází zjistit co nejvíce doplňujících informací, aby se vyhodnocení připomínky maximálně přiblížilo skutečné realitě a záměrům navrhovatele. I přes posledně uvedené však vlastníci, jak již připomenuli, považují za poněkud předčasné podrobněji předestírat širší právní - zejména ústavněprávní - argumentaci na podporu této zásadní připomínky. Z tohoto důvodu se proto omezili jen na naznačení základu takové argumentace, zejména když předpokládají, že věc tak daleko nedojde, neboť pořizovatel při dalším řízení k jejich názoru přihlédne. III.
Petit
S ohledem ke všemu, co bylo uvedeno v předchozích bodech tohoto podání, vlastníci n a v r h u j í úpravu a doplnění pořizovatelem předloženého návrhu územního plánu městysu Cítoliby z ledna 2013 tak, aby n e b y l a p r o v e d e n a změna území s důsledkem zrušení průmyslové zóny a oblast takové zóny ležící v severní části katastrálního území městysu Cítoliby b y l a k v a l i f i k o v á n a v celém prostoru severně od silnice I/7 jako zastavitelné území s účelovým určením průmyslová výroba a sklady - lehký průmysl. Vlastníci jsou toho názoru, že přijetí jejich připomínky umožní efektivnější využití území obce, kterého se týkají, neboť jejím smyslem je dosažení souladu mezi veřejným a individuálním zájmem. V předmětných souvislostech se konkrétně jedná o smysluplný kompromis mezi ochranou životního prostředí a racionální podporou ekonomického rozvoje, včetně vytváření předpokladů pro řešení vysoké míry nezaměstnanosti v regionu. Ostatně i dřívější návrhy územního plánu pořízené v rámci celého procesu k těmto souvislostem přihlížejí. Vyhodnocení: Připomínce uvedené v čl. III. Petit se nevyhovuje. Návrh územního plánu bude zachován v současné podobě. Odůvodnění nevyhovění připomínky je součástí vypořádání pořizovatele uvedené v textu připomínky navrhovatele. Navzdory rozsáhlosti připomínky lze vnímat jako jediný argument navrhovatele snížení finanční hodnoty nemovitosti. Tento argument nelze z hlediska všech cílů a úkolů stanovených §§ 18 a 19 stavebního zákona považovat za relevantní. Připomínka navrhovatele k pasáži na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013 je oprávněná. Zpracovatel (projektant) návrhu územního plánu opomněl vypustit pasáž týkající se „průmyslové zóny“ (třetí odrážka odstavce „Územní plán naplňuje cílové charakteristiky:“ na straně 24 odůvodnění návrhu územního plánu z ledna 2013) a nedostatečně se vypořádal se změnou vyvolanou stanoviskem krajského úřadu. Chyba bude před veřejným jednáním z odůvodnění návrhu územního plánu odstraněna a odůvodnění bude doplněno o způsob vypořádání se s touto chybou, včetně vypořádání se stanoviskem krajského úřadu, z kterého vzešel požadavek na vypuštění plochy „průmyslové zóny“
6. Stanovisko krajského úřadu podle § 50 odst. 7 stavebního zákona: Číslo jednací:
UPS/285/2011, JID: 80552/2013/KUUK
- 239 -
Ze dne:
12.06.2013
Krajský úřad Ústeckého kraje, odbor územního plánování a stavebního řádu (dále jen „KÚ ÚK UPS“) obdržel dne 13.5.2013 žádost o posouzení návrhu územního plánu Cítoliby (dále jen „návrh ÚP“) ve smyslu ust. § 50 odst. 7 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění, jejíž nedílnou součástí byl návrh ÚP a obdržená stanoviska a připomínky ke společnému jednání o návrhu ÚP. Jelikož se společné jednání o návrhu ÚP konalo dne 26.4.2012, navázal pořizovatel na společné jednání novými činnostmi dle ust. § 50 odst. 3 stavebního zákona, a doručil návrh ÚP veřejnou vyhláškou. Do 30 dnů ode dne doručení mohl každý uplatnit u pořizovatele písemné připomínky. Pro obec Cítoliby pořizuje návrh ÚP v souladu s ust. § 6 odst. 1 písm. c) stavebního zákona Městský úřad Louny, odbor stavebního úřadu a životního prostředí. Zpracovatelem posuzované územně plánovací dokumentace (dále jen „ÚPD“) je AUA – Agrourbanistický ateliér Praha 6, odpovědný projektant Ing. Stanislav Zeman (č. aut. ČKA 02 220). KÚ ÚK UPS posoudil předložený návrh ÚP Cítoliby z hledisek uvedených v ust. § 50 odst. 7 stavebního zákona a sděluje následující: - Z hlediska zajištění koordinace využívání území s ohledem na širší územní vztahy KÚ ÚK UPS upozorňuje, že v návrhu ÚP je zpracován výkres širších vztahů, ve kterém dle části II. odst. 2 písm. b) přílohy č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb., v platném znění, nejsou dostatečně zdokumentovány vazby na území sousedních obcí, chybí vymezení řešeného území, prvky ÚSES lokální úrovně, kanalizace vedoucí na ČOV do Loun, a pod. – nutno doplnit. Sousední obce neuplatnily z hlediska využití navazujícího území k návrhu ÚP žádné připomínky. - Návrh ÚP je v souladu s Politikou územního rozvoje České republiky (dále jen „PÚR 2008“), kterou schválila vláda ČR dne 20.7.2009 usnesením č. 929. S ohledem na charakter řešeného území návrh ÚP naplňuje republikové priority územního plánování pro zajištění udržitelného rozvoje, zejména priority stanovené v čl. (14), (15), (19), (20), (23), (24), (25), a (28). Řešené území spadá pod ORP Louny, není součástí žádné rozvojové oblasti ani osy a ani není součástí specifické oblasti vymezené v PÚR 2008. Pro řešené území obce vyplývá z PÚR 2008 povinnost respektovat a dále upřesňovat koridor silnice R7 v úseku Slaný-Louny-Chomutov, který je vymezen v čl. (108), tento úkol je dále upřesněn v Zásadách územního rozvoje Ústeckého kraje - viz. níže. -
Z hlediska souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací, kterou jsou Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje (dále „ZÚR ÚK“), které nabyly účinnosti 20. 10. 2011, KÚ ÚK UPS uvádí následující: ZÚR ÚK stanovily priority územního plánování Ústeckého kraje pro zajištění udržitelného rozvoje území (dále jen „krajské priority“), které doplňují a konkretizují republikové priority stanovené PÚR 2008. Krajské priority týkající se řešeného území jsou v návrh ÚP respektovány a v odůvodnění vyhodnoceny. ZÚR ÚK vymezily na území Ústeckého kraje rozvojovou oblast nadmístního významu NOB 4 Žatecko, Lounsko a rozvojovou osu nadmístního významu NOS 1 Louny – Chomutov - hraniceČR/SRN (Chemnitz), jejichž součástí je celé řešené území obce Cítoliby. ZÚR ÚK stanovuje pro NOB 4 a NOS 1 úkoly, které jsou řešením ÚP naplněny a v části odůvodnění vyhodnoceny. Návrh ÚP zohledňuje koridor silnice R7 v dotčeném úseku c4 a část úseku c3 při severovýchodní hranici obce. Úsek koridoru c4 - Louny obchvat, zkapacitnění, je rovněž sledován jako VPS – c4, šířka koridoru dle ZÚR ÚK 300m, úsek c3 – hranice okresů Kladno/Louny – Louny obchvat, zkapacitnění a přeložka, je sledován jako veřejně prospěšná stavba (VPS – c 3), šíře dle ZÚR ÚK 300m. Návrh ÚP zapracovává koridor v šíři převzaté ze ZÚR ÚK bez upřesnění, přitom v části odůvodnění není uvedeno zdůvodnění, proč není tento koridor dále zpřesněn.
- 240 -
V návrhu ÚP je zohledněn koridor cyklotrasy C204 „Pooherská“ (trasa č. 204) hranice ÚK – Rokle – Žatec – Louny – Libochovice – Litoměřice, která je dle ZÚR ÚK však vedena mimo správní území obce. Obdobně jsou sledovány v návrhu ÚP koridory technické infrastruktury označené v ZÚR ÚK jako ER 3, ER4 a E2, které se netýkají řešeného území obce. Všechny tyto záměry je třeba z návrhu ÚP vypustit. Ve správním území obce Cítoliby vymezily ZÚR ÚK nadregionální ÚSES NRBK K 21 „Oblík, Raná(18) – Pochvalovská stráň(21)“. Návrh ÚP uvádí chybně název („Oblík Šebín - Pochvalovská stráň“), nutno opravit v celé ÚPD. V koordinačním výkrese je zakreslena ochranná zóna NRBK 21, zmínka o ochranné zóně je i v textové části. ZÚR ÚK nevymezily u těchto prvků ÚSES ochrannou zónu a je tedy nutné ji z návrhu ÚP vypustit (z grafiky i textové části). Návrh ÚP nenavrhuje plochy, které by v rámci přípustného využití popř. podmíněně přípustného využití umožnily umístění velkých větrných elektráren. Návrh ÚP naplňuje úkoly pro územní plánování pro řešené území stanovené ZÚR ÚK pro upřesnění územních podmínek koncepce ochrany a rozvoje přírodních, kulturních a civilizačních hodnot území kraje. Řešené území je součástí krajinných celků KC 10 Džbán a KC 13 Severočeské nížiny a pánve (13). Návrh ÚP navrženým funkčním využitím jednotlivých ploch respektuje dílčí kroky naplňování cílových charakteristik krajiny stanovené v ZÚR ÚK pro uvedený krajinný celek a způsob respektování je vyhodnocen v části odůvodnění. V souladu s ust. § 50 odst. 8 stavebního zákona lze zahájit řízení o vydání územního plánu až na základě potvrzení krajského úřadu, že nedostatky vyplývající z posouzení podle ust. § 50 odst. 7 stavebního zákona byly odstraněny. V rámci metodické pomoci upozorňujeme dále na nedostatečné odůvodnění potřeby navrhovaných ploch, jak to ukládá §53 odst. 4, písmeno f). V kapitole c.2. „Vymezení zastavitelných ploch a ploch přestavby“ je uveden jen procentní nárůst obyvatel, což je nepostačující. ÚP je zapotřebí doplnit výpočtem. Upozorňujeme na kapitolu i) a j) - VPS a VPO, pro které lze uplatnit § 170 a §101 SZ a doporučujeme zvážit nutnost zřizování předkupního práva. Obec Cítoliby se nachází v zájmovém území AČ ČR Lažany - nutno doplnit.
6.1. Vyhodnocení stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje, odboru územního plánování a stavebního řádu ze dne 12.06.2013 pod číslem jednacím Připomínky vyplývající ze stanoviska Krajského úřadu Ústeckého kraje, odboru územního plánování a stavebního řádu, který posoudil předložený návrh ÚP Cítoliby z hledisek uvedených v ust. § 50 odst. 7 stavebního zákona: Ve výkrese širších vztahů nejsou dostatečně zdokumentovány vazby na území sousedních obcí, chybí vymezení řešeného území, prvky ÚSES lokální úrovně, kanalizace vedoucí na ČOV Louny, apod. Sousední obce neuplatnily z hlediska využití navazujícího území k Návrhu územního plánu žádné připomínky. Výkres širších vztahů č. 7, měřítko 1 : 50 000 byl doplněn o: hranici řešeného území, vazby na sousední obce (venkovní vedení elektrické energie VN 22 kV, plynovod VTL, plynovod STL, vodovod, splaškovou kanalizaci, lokální ÚSES, ochranné pásmo letiště Panenský Týnec, zájmové území AČR Lažany), nové funkční plochy vymezené Návrhem ÚP Cítoliby.
- 241 -
Z hlediska souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací - Zásady územního rozvoje Ústeckého kraje (ZÚR ÚK): Návrh územního plánu zohledňuje koridor silnice R7 v dotčeném úseku c4 a část úseku c3 při severovýchodní hranici obce. Úsek koridoru c4 - Louny obchvat, zkapacitnění, je rovněž sledován jako VPS – c4, šířka koridoru dle ZÚR ÚK 300m, úsek c3 – hranice okresů Kladno/Louny – Louny obchvat, zkapacitnění a přeložka, je sledován jako veřejně prospěšná stavba (VPS – c 3), šíře dle ZÚR ÚK 300m. Návrh ÚP zapracovává koridor v šíři převzaté ze ZÚR ÚK bez upřesnění, přitom v části odůvodnění není uvedeno zdůvodnění, proč není tento koridor dále zpřesněn. Navrhovaný koridor rychlostní silnice R7 (úseky C3 a C4) je v územním plánu Cítoliby převzat ze ZÚR ÚK v plné šíři 300 m. Nebylo ho nutné v územním plánu upřesnit, protože koridor nezasahuje do zastavěného ani zastavitelného území městyse. (Viz Odůvodnění územního plánu Cítoliby, bod A., kapitola a)1. Soulad s územně plánovací dokumentací vydanou krajem, strany 5, 11, 18, 20, 21, 48)
V Návrhu ÚP je zohledněn koridor cyklotrasy C204 „Pooherská“ (trasa č. 204) hranice ÚK – Rokle – Žatec – Louny – Libochovice – Litoměřice, která je dle ZÚR ÚK však vedena mimo správní území obce. Obdobně jsou sledovány v návrhu ÚP koridory technické infrastruktury označené v ZÚR ÚK jako ER 3, ER4 a E2, které se netýkají řešeného území obce. Všechny tyto záměry je třeba z návrhu ÚP vypustit. Ve Výrokové části územního plánu Cítoliby, v kapitole b) Základní koncepce rozvoje území obce, ochrany a rozvoje jeho hodnot bylo uvedeno: Území městyse Cítoliby je mimořádně významné svou geografickou polohou v rámci rozvojové osy nadmístního významu: NOS1 „Louny – Chomutov – hranice ČR/SRN (Chemnitz) a v rámci rozvojové oblasti nadmístního významu NOB4 „Žatecko, Lounsko“, vymezené a zpřesněné v „Zásadách územního rozvoje Ústeckého kraje“. Touto oblastí procházejí celostátně i celoevropsky významné koridory: „ER3“ – územní rezerva koridoru pro zdvojení stávajícího vedení 400 kV TR Výškov – TR Čechy střed; „ER4“ – územní rezerva koridoru vedení 400 kV TR Výškov – TR Řeporyje; „E2“ – koridor pro územní ochranu vedení 400 kV v úseku TR Vernéřov – TR Hradec – hranice ÚK – (TR Vítkov, TR Přeštice) a dále koridory kapacitní silnice R7, úsek Slaný – Louny – Chomutov „C3“ (úsek hranice okresů Kladno / Louny – Louny obchvat, zkapacitnění a přeložka), „C4“ (Louny obchvat, zkapacitnění), „C5“ (úsek Louny obchvat – Lažany MÚK, zkapacitnění a přeložky) a „C204“ - koridor cyklostezky „Pooherská“ (hranice ÚK – Rokle -. Žatec – Louny – Libochovice – Litoměřice). Tím bylo myšleno, že rozvojovou osou a v rámci rozvojové oblasti prochází celostátně i celoevropsky významné koridory, nikoliv územím řešeným územním plánem Cítoliby. Nicméně kapitola byla upravena takto: Území městyse Cítoliby je mimořádně významné svou geografickou polohou v rámci rozvojové osy nadmístního významu: NOS1 „Louny – Chomutov – hranice ČR/SRN (Chemnitz) a v rámci rozvojové oblasti nadmístního významu NOB4 „Žatecko, Lounsko“, vymezené a zpřesněné v „Zásadách územního rozvoje Ústeckého kraje“. Oblastí řešenou územním plánem prochází celostátně významné koridory kapacitní silnice R7, úsek Slaný – Louny – Chomutov „C3“ (úsek hranice okresů Kladno / Louny – Louny obchvat, zkapacitnění a přeložka) a „C4“ (Louny obchvat, zkapacitnění). (Viz Výroková část územního plánu Cítoliby, kapitola b) Základní koncepce rozvoje území obce, ochrany a rozvoje jeho hodnot, strana 4)
- 242 -
Ve správním území obce Cítoliby vymezily ZÚR ÚK nadregionální ÚSES NRBK K 21 „Oblík, Raná (18) – Pochvalovská stráň (21)“. Návrh ÚP uvádí chybně název („Oblík - Šebín Pochvalovská stráň“), nutno opravit v celé ÚPD. V textové i grafické části územního plánu Cítoliby je opraven název Nadregionálního biokoridoru K21 „Oblík, Raná (18) – Pochvalovská stráň (21). (Viz textová dokumentace Výrokové části územního plánu Cítoliby, kapitola e) Koncepce uspořádání krajiny, včetně vymezení ploch a stanovení podmínek pro změny v jejich využití, územní systém ekologické stability, prostupnost krajiny, protierozní opatření, ochrany před povodněmi, rekreaci, dobývání ložisek nerostných surovin apod., bod 2. Územní systém ekologické stability, strany 19, 20, kapitola i) Vymezení veřejně prospěšných staveb, veřejně prospěšných opatření, staveb a opatření k zajištění obrany a bezpečnosti státu a ploch pro asanaci, pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit, bod 2. Veřejně prospěšná opatření, strana 36, Odůvodnění územního plánu Cítoliby, bod A., kapitola a)1. Soulad s územně plánovací dokumentací vydanou krajem, strany 21, 24, bod B, kapitola e) Komplexní zdůvodnění přijatého řešení včetně vybrané varianty, bod 1. Limity využití území, strana 45, bod 6. Koncepce uspořádání krajiny, 6.2 Územní systém ekologické stability, strany 60, 61, bod C., kapitola a) Vyhodnocení koordinace využívání území z hlediska širších vtahů v území, strana 75., grafická dokumentace: Výkres koncepce uspořádání krajiny č.3, Výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací č.5, Koordinační výkres č.6) V koordinačním výkrese je zakreslena ochranná zóna NRBK 21, zmínka o ochranné zóně je i v textové části. ZÚR ÚK nevymezily u těchto prvků ÚSES ochrannou zónu a je tedy nutné ji z návrhu ÚP vypustit (z grafiky i textové části). Ochranná zóna nadregionálního biokoridoru NRBK K21 byla vypuštěna z textové i grafické části územního plánu Cítoliby. Krajský úřad Ústeckého kraje v rámci metodické pomoci dále upozorňuje na:
Nedostatečné odůvodnění potřeby navrhovaných ploch, jak to ukládá §53, odst.4, písmeno f). Územní plán je zapotřebí doplnit výpočtem. Územní plán Cítoliby byl doplněn o výpočet potřeby zastavitelných ploch pro bydlení. Byly použity dvě metody. První metoda na základě skutečného demografického vývoje obyvatelstva a počtu rodinných domů v Cítolibech a druhá metoda dle metodického pokynu MMR. Z posouzení obou metod vyplývá, že reálnější je metoda dle skutečného demografického vývoje obyvatelstva Cítolib. (Viz Odůvodnění územního plánu Cítoliby, bod B., kapitola f) Vyhodnocení účelného využití zastavěného území a vyhodnocení potřeby vymezení zastavitelných ploch, strany 64, 65, 66)
Kapitolu i) a j) – VPS a VPO, pro které lze uplatnit §170 a § 101 SZ, KÚÚK doporučuje zvážit nutnost zřizování předkupního práva. Územní plán Cítoliby navrhuje v rámci veřejně prospěšných staveb tyto plochy a koridory, pro které lze uplatnit předkupní právo: • koridor kapacitní silnice R7 (úsek Slaný – Louny – Chomutov) – úsek hranice okresů Kladno/Louny – Louny - obchvat, zkapacitnění a přeložka (ZÚR VPS „C3“): D1 • koridor kapacitní silnice R7 (úsek Slaný – Louny – Chomutov) - silnice Louny – obchvat, zkapacitnění (ZÚR VPS „C4“): D2 • silnice II. třídy (rozšíření): D3, D4 • silnice III. třídy (návrh nové silnice): D5 • silnice III. třídy (rozšíření): D6, D7
- 243 -
• místní komunikace: D9 – D24 • komunikace pro pěší: D28 • parkoviště: D29 • kruhová křižovatka: D30, D31 Veřejně prospěšná opatření, pro které lze uplatnit předkupní právo, byla vyjmuta na základě §101 novely Stavebního zákona č.183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů. (Viz Výroková část územního plánu Cítoliby, kapitola j) Vymezení veřejně prospěšných staveb a veřejných prostranství, pro které lze uplatnit předkupní právo, s uvedením v čí prospěch je předkupní právo zřizováno, parcelních čísel pozemků, názvu katastrálního území a případně dalších údajů podle §5 odst.1 katastrálního zákona, bod 1. Veřejně prospěšné stavby, bod 2. Veřejně prospěšná opatření, strany 40, 41, 42)
Doplnit, že obec se nachází v zájmovém území AČR Lažany. Zájmové území AČR Lažany – ochranné pásmo radaru Lažany bylo do textové i grafické části územního plánu Cítoliby doplněno. (Viz textová dokumentace Odůvodnění územního plánu Cítoliby, bod B., kapitola e) Komplexní zdůvodnění přijatého řešení včetně vybrané varianty, bod 1. Limity využití území, grafická dokumentace: Koordinační výkres č.6, Výkres širších vztahů č.7)
Vyhodnocení: Územní plán Cítoliby byl upraven na základě společného jednání dle §50 zákona č.183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, byly zde zahrnuty připomínky občanů a stanovisko Krajského úřadu Ústeckého kraje, odboru územního plánování a stavebního řádu ze dne 12.06.2013 pod číslem jednacím UPS/285/2011, JID: 80552/2013/KUUK.
7. Stanovisko krajského úřadu podle § 50 odst. 8 stavebního zákona: Číslo jednací: Ze dne:
UPS/285/2011, JID: 169527/2013/KUUK 20.12.2013
Krajský úřad Ústeckého kraje, odbor územního plánování a stavebního řádu (dále jen „KÚ ÚK UPS“) obdržel dne 19.11.2013 žádost o potvrzení odstranění nedostatků v návrhu ÚP Cítoliby, v souladu s ust. § 50 odst. 8 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění. KÚ ÚK UPS na základě žádosti o sdělení stanoviska k návrhu ÚP Cítoliby ze dne 13.5.2013 (dále jen „návrh ÚP“) ve smyslu ust. § 50 odst. 7 stavebního zákona, vydal dne 20.6.2013 stanovisko (č.j.: 285/UPS/2011, JID 80552/2013/KUUK), ve kterém upozornil pořizovatele na nedostatky v předloženém návrhu ÚP spočívající v rozporu s PÚR, se Zásadami územního rozvoje Ústeckého kraje (ZÚR ÚK). ÚPD byla projektantem AUA –Argourbanistický atelier - Ing.arch. Stanislav Zeman (č.aut. ČKA 02 220) upravena a dne 19.11.2013 zaslána pořizovatelem poštou na KÚ ÚK UPS, a to včetně sdělení o odstranění nedostatků a přílohy č.2 - Vyhodnocení splnění požadavků krajského úřadu. Jelikož nebyly nedostatky odstraněny zcela, byla s projektantem domluvena oprava - opravený ÚP byl elektronicky zaslán na KÚ ÚK dne 16.12.2013.
- 244 -
Na základě požadavků KÚ ÚK UPS byl návrh ÚP upraven následovně: Do výkresu širších vztahů bylo zapracováno: zájmové území AČR Lažany a ochranné pásmo letiště Panenský Týnec, byla vyznačena hranice řešeného území, doplněny lokální ÚSESy a propojení kanalizace ve směru na Louny. Návrh ÚP byl dán do souladu s Politikou územního rozvoje České republiky (dále jen „PÚR 2008“). Do kap. A.1 textové části odůvodnění bylo doplněno naplnění republikových priorit, u priority č. 26 bylo doplněno podrobné odůvodnění – ÚP neumisťuje do záplavového území žádné zastavitelné plochy ani infrastrukturu. Návrh ÚP byl dán do souladu se Zásadami územního rozvoje Ústeckého kraje (dále jen „ZÚR ÚK“) - bylo doplněno vyhodnocení priority v čl. (46) týkající se nevymezování nových zastavitelných ploch do záplavového území Q100. Bylo doplněno odůvodnění zpřesnění koridoru trasy rychlostní silnice R7 v úseku Slaný – Louny – Chomutov, který je vymezen v PÚR v čl.(108) a který je dále vymezen v ZÚR ÚK jako c4 Louny obchvat, zkapacitnění a c3 – hranice okresů Kladno/Louny – Louny obchvat. Úkoly C204, ER 3, ER4 a ER2 které se netýkají řešeného území byly vypuštěny. Byl opraven název NRBC K 21 Oblík, Raná(18) - Pochvalovská stráň, vypuštěno bylo ochranné pásmo ÚSES. V souladu s ust. § 50 odst. 8 stavebního zákona KÚ ÚK ÚPS konstatuje, že nedostatky zjištěné při posouzení podle § 50 odst. 7 byly odstraněny a lze zahájit řízení o návrhu územního plánu Cítoliby. Vyhodnocení: Nedostatky uvedené ve stanovisku Krajského úřadu Ústeckého kraje, odboru územního plánování a stavebního řádu uplatněné podle § 50 odst. 7 stavebního zákona byly zpracovatelem návrhu územního plánu odstraněny. Na základě této skutečnosti vydal krajský úřad stanovisko podle § 50 odst. 8 stavebního zákona na jehož základě lze pokračovat v pořizovacím procesu návrhu územního plánu. Vyhodnotil:
V Lounech dne 27.04.2015
V Cítolibech dne:……………………
………………………………………….
…………………………………………….
Bc. Zbyněk Zeibich pořizovatel
Jiřina Nováková určená členka zastupitelstva
- 245 -
