Cena poizovací, neboli cena historická, je cena, za kterou byl majetek poízen, vetn náklad souvisejících s jeho poízením, bez odpotu opotebení

Šárka Bartošková

Oce ování nemovitostí

OBSAH: 1 2

Úvod ...................................................................................................................................3 Teoretická ást....................................................................................................................4 2.1 Vymezení základních pojm ......................................................................................4 2.1.1 Cena ....................................................................................................................4 2.1.2 Hodnota ..............................................................................................................4 2.2 Hodnototvorné faktory nemovitostí............................................................................5 2.3 Oce ování nemovitostí ...............................................................................................6 2.3.1 Nemovitost..........................................................................................................7 2.3.1.1 Pozemek..........................................................................................................7 2.3.1.2 Stavba .............................................................................................................7 2.3.1.2.1 Životnost staveb a opot ebení...................................................................8 2.4 V cná práva vztahující se k nemovitostem ..............................................................10 2.4.1 Vlastnické právo ...............................................................................................10 2.4.2 Zástavní právo ..................................................................................................10 2.4.3 V cné b emeno .................................................................................................11 2.5 Katastr nemovitostí...................................................................................................11 2.6 Trh nemovitostí.........................................................................................................12 2.7 Odhadci a znalci .......................................................................................................12 2.8 Podklady pro oce ování nemovitosti .......................................................................13 2.9 Stanovení hodnoty nemovitosti ................................................................................13 2.9.1 Administrativní ocen ní ...................................................................................14 2.9.1.1.1 Hlavní stavba ..........................................................................................14 2.9.1.1.2 Vedlejší stavba........................................................................................15 2.9.1.1.3 Garáž.......................................................................................................15 2.9.1.1.4 Studna .....................................................................................................16 2.9.1.1.5 Venkovní úpravy ....................................................................................16 2.9.1.1.6 Oce ování trvalých porost ....................................................................16 2.9.1.1.7 Oce ování pozemk ...............................................................................16 2.9.2 Tržní ocen ní ....................................................................................................17 2.9.2.1 Nákladová metoda ........................................................................................17 2.9.2.2 Výnosová metoda .........................................................................................18 2.9.2.3 Porovnávací metoda .....................................................................................18 2.9.2.4 Metoda kombinovaná ...................................................................................18 3 Praktická ást....................................................................................................................19 3.1 Nález.........................................................................................................................19 3.1.1 Znalecký úkol ...................................................................................................19 3.1.2 Informace o nemovitosti...................................................................................19 3.1.3 Prohlídka a zam ení nemovitosti ....................................................................20 3.1.4 Podklady pro vypracování posudku .................................................................20 3.1.5 Vlastnické a eviden ní údaje ............................................................................20 3.1.6 Dokumentace a skute nost ...............................................................................20 3.1.7 Celkový popis nemovitosti ...............................................................................20 3.1.8 Obsah posudku .................................................................................................21 3.2 Posudek.....................................................................................................................22 3.2.1 Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní ...................................................22 3.2.2 Hlavní stavby....................................................................................................22 1 / 65



3.2.2.1 Rodinný d m .p. 29.....................................................................................22 3.2.2.2 Garáž . 1......................................................................................................26 3.2.2.3 Garáž . 2......................................................................................................28 3.2.3 Vedlejší stavby .................................................................................................30 3.2.3.1 Sklad .............................................................................................................30 3.2.3.2 D ev ná k lna...............................................................................................32 3.2.3.3 P íst ešek ......................................................................................................34 3.2.4 Studna ...............................................................................................................36 3.2.5 Venkovní úpravy ..............................................................................................37 3.2.5.1 Venkovní bazén ............................................................................................37 3.2.5.2 Pergola ..........................................................................................................38 3.2.5.3 Zpevn né plochy...........................................................................................39 3.2.5.4 Septik ............................................................................................................40 3.2.5.5 P ípojka kanalizace.......................................................................................40 3.2.5.6 P ípojka plynu...............................................................................................41 3.2.5.7 Elektrická sí ................................................................................................42 3.2.5.7.1 P ípojka elektrického vedení ..................................................................42 3.2.5.7.2 Sk í pro rozvody ...................................................................................43 3.2.5.8 Ploty..............................................................................................................44 3.2.5.9 Plotová vrátka ...............................................................................................46 3.2.5.10 Vrata .........................................................................................................47 3.2.6 Porosty ..............................................................................................................47 3.2.6.1 Ovocné d eviny.............................................................................................47 3.2.6.2 Okrasné rostliny............................................................................................48 3.2.7 Pozemek............................................................................................................49 3.3 Rekapitulace cen nemovitosti...................................................................................51 3.4 Znalecká doložka......................................................................................................53 4 Záv r.................................................................................................................................54 5 Literatura ..........................................................................................................................56 6 P ílohy ..............................................................................................................................57

2 / 65



1 Úvod Oce ování majetku, v etn nemovitostí, je využíváno v mnoha oblastech lidské innosti. P edm tem ocen ní mohou být jak movité tak i nemovité v ci, majetková práva, cenné papíry, pohledávky, závazky, obchodní podíly atd. V této práci se soust edím p edevším na oblast oce ování nemovitostí. Cílem ocen ní nemovitosti je stanovení její hodnoty podle definovaných postup a podmínek, vyjád ené v pen žních jednotkách. Význam problematiky oce ování nemovitostí narostl nejvíce po roce 1989, kdy došlo k transformaci plánované ekonomiky na tržní. Do té doby byla cena stanovována centráln státem a neodpovídala p íliš reálné tržní cen . Oce ování nemovitostí bylo provád no pouze na základ oce ovací vyhlášky a takto získaná administrativní cena byla nejvyšší p ípustnou cenou na trhu a jejím prost ednictvím docházelo k regulaci trhu. Po p echodu na tržní ekonomiku se ceny za aly utvá et voln , dle nabídky a poptávky na trhu. V praxi je velmi asto nutné stanovit hodnotu nemovitosti bez ceny dané st etem nabídky a poptávky, ale prost ednictvím všeobecn uznávaného a akceptovaného zp sobu. V eské republice se používá ocen ní podle cenového p edpisu a ocen ní tržní. Tržní hodnota se b hem tržního ocen ní stanovuje odhadem na základ znalostí, zkušeností a analýzy trhu v daném míst , stavu a ase a slouží p edevším pro úv rové ú ely i nákup a prodej nemovitosti. Administrativní ocen ní se provádí p i smluvním p evodu vlastnictví nemovitosti, p ípadn pro d dické ízení nebo pro výpo et následných odpis . Postup ocen ní je dán vyhláškou Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb., ve zn ní vyhlášek . 452/2003 Sb., . 640/2004 Sb a . 617/2006 Sb a zákonem . 151/1997 Sb., o oce ování majetku, ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., zákona . 237/2004 Sb. a zákona . 257/2004 Sb. Cílem této diplomové práce je v teoretické ásti seznámení se základními pojmy z oblasti oce ování nemovitostí, popis a zp sob vlivu hodnotvorných faktor na cenu nemovitosti a charakteristika v cných práv, které se mohou u nemovitosti vyskytnout. Dále pak fungování a obsah katastru nemovitostí, specifika trhu nemovitostí a popis metod a postup použivaných p i administrativním a tržním ocen ní. V praktické ásti bude provedena aplikace administrativní metody oce ování na konkrétní p ípad rodinného domu. Cílem je vypracování znaleckého posudku na konkrétním p ípad , tudíž v etn všech vedlejších staveb a venkovních úprav, které se u domu nacházejí.

3 / 65



2 Teoretická ást 2.1 Vymezení základních pojm 2.1.1 Cena Cena vyjad uje ástku, kterou je nutné zaplatit pro získání ur itého statku nebo služby. je pen žním ekvivalentem hodnoty. Jedná se o výsledek konkrétní situace na trhu, tedy o ástku, která je požadována konkrétním prodávajícím nebo nabízena konkrétním kupujícím, a proto se tato ástka nemusí shodovat s hodnotou, kterou v ci p isuzují jiné osoby. Druhy cen: Cena zjišt ná (cena administrativní) je cena, která byla stanovena podle cenového p edpisu – vyhlášky Ministerstva financí R . 540/2002 Sb. Na tuto cenu se odkazuje nap . zákon . 357/1992 Sb., o dani d dické, darovací a dani z p evodu nemovitostí ve zn ní dalších p edpis . Cena po izovací, neboli cena historická, je cena, za kterou byl majetek po ízen, v etn náklad souvisejících s jeho po ízením, bez odpo tu opot ebení. Cena reproduk ní je cena, za kterou by bylo možné stejný nebo porovnatelný majetek po ídit v dob , kdy se o n m ú tuje, bez odpo tu opot ebení. Cena obvyklá (cena obecná, tržní) je cena, která by byla dosažena p i prodeji i koupi stejné nebo srovnatelné v ci v daném ase a míst . Nej ast ji se stanovuje metodou porovnávací, p i níž porovnáváme oce ovanou nemovitost s realizovanými prodeji obdobné nemovitosti v daném míst a ase, jsou-li k dispozici pot ebné informace. Vlastní tržní cena se tvo í až p i konkrétním prodeji i koupi a m že se od zjišt né hodnoty i výrazn odlišovat. Výchozí cena (cena nákladová) je cena nové stavby, bez odpo tu opot ebení, a používá se p i výpo tech výše zmín ných cen. Jednotková cena je cena za jednotku (m3, m2, ha, ks, m). Cena základní je jednotková cena, stanovená podle p edpisu pro objekt standardního provedení. Cena sjednaná (kupní) je cena sjednaná p i prodeji mezi prodávajícím a kupujícím.

2.1.2 Hodnota Hodnota je obecn jší pojem než cena, jedná se o ur itý odhad ceny, jehož výše je závislá na metod , jenž byla pro její stanovení použita. Hodnota nelze stanovit jako p esné 4 / 65



íslo, ale je subjektivn ovlivn na, zatímco cena je ur itý realizovaný fakt. Znalec by se proto m l snažit stanovit objektivní hodnotu, tedy hodnotu obecn uznávanou okolím. Hodnotu nemovitostí ovliv ují tyto vlastnosti: -

schopnost p inášet užitek omezené množství tohoto statku touha (p ání) efektivní kupní síla obyvatelstva

Obecn platí, že ím vyšší užitek nemovitost kupujícímu p ináší a ím více po ní touží, tím má pro n j vyšší hodnotu a tím vyšší cenu bude za nemovitost ochoten zaplatit a naopak. Dále se jeho hodnota zvýší tím více, ím mén bude obdobných nemovitostí k dispozici na trhu nemovitostí. ím vyšší bude kupní síla a inflace, tím více bude nar stat zájem o investice do nemovitostí s d sledkem jejich nár stu cen. Existuje celá ada r zných hodnot, tyto hodnoty jsou rozlišeny podle toho, jak jsou definovány, jaké vlastnosti v ci vyjad ují. Každá z nich m že být vyjád ena zcela jiným íslem vztahující se ke stejné nemovitosti. V oblasti oce ování nemovitostí se m žeme setkat nap . s t mito hodnotami: Tržní hodnota je ástka, za kterou by byl majetek v den ocen ní sm n n mezi dobrovoln prodávající a dobrovoln nakupující osobou. Pojiš ovací hodnota je taková ást hodnoty majetku, která v p ípad poškození nebo zni ení bude zaplacená jako náhrada pojišt nému. Ú etní hodnota se používá pouze v ú etnictví a vychází ze zákona o ú etnictví a opat ení Ministerstva financí, kterým se stanoví ú tová osnova a postupy ú tování pro podnikatelské subjekty.

2.2 Hodnototvorné faktory nemovitostí Jednotlivé nemovitosti jsou zpravidla jedine né a jejich výsledná hodnota závisí na mnoha jejich díl ích charakteristikách, které nazýváme hodnotvornými faktory neboli faktory ovliv ující hodnotu majetku. Mezi nejd ležit jší faktory pat í: 1 1

velikost m sta poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru vybavení inženýrskými sít mi dopravní dostupnost

HE MAN, J.: Oce ování nemovitostí. Praha: VŠE 2005 ISBN 80-245-0947-4

5 / 65


-


obchody a služby v okolí nemovitosti zdravotní st edisko a lékárna v okolí nemovitosti možnosti kulturního a sportovního vyžití v okolí školství v ásti obce dostupnost ú ad životní prost edí v okolí nemovitosti nabídka pracovních p íležitostí v obci a okolí složení obyvatelstva a hustota zalidn ní orientace nemovitosti ke sv tovým stranám použitá stavební technologie, typ stavby vybavení nemovitosti poloha bytu v dom , po et pater v dom , po et bytových jednotek na pat e sklep, balkon nebo terasa jsou-li sou ástí bytu vlastní topení, možnost jeho regulace, m sí ní provozní náklady apod.

Mezi tyto faktory nelze v pr b hu oce ování zahrnout vlivy mimo ádných okolností na trhu (nap . stav tísn prodávajícího i kupujícího), osobních pom r prodávajícího a kupujícího (nap . rodinné i majetkové vztahy) i vliv zvláštní obliby.

2.3 Oce ování nemovitostí Oce ování nemovitosti je innost, p i které dochází ke stanovení hodnoty nemovitosti s ohledem na ú el, pro který bylo ocen ní provedeno, a tím i cenu, za kterou lze o ekávat p ípadný prodej. Použitá metodika ocen ní musí odpovídat ú elu oce ování, ocen ní zpracovaná pro r zné ú ely nelze vzájemn zam ovat. Ocen ní nemovitého majetku se provádí nap . p i smluvním p evodu vlastnictví nemovitosti, pro aktivaci majetku v ú etnictví, stanovení da ového základu pro majetkové dan i pro ú ely ru ení nemovitostí p i poskytnutí p j ky bankou. Znalec je povinen v dostate n velkém p edstihu písemn oznámit konání místního šet ení všem ú astník m ízení a požádat o umožn ní vstupu do oce ovaného objektu. Místní šet ení provádí odhadce osobn , v nálezu je nutné uvést datum a hodinu šet ení, seznam ú astník a popsat po así. Odhadce b hem místního šet ení porovná pozemky s kopií katastrální mapy, p ehled staveb na pozemcích, p edevším vedlejší stavby a provede p em ení jejich základních rozm r . Vše náležit zdokumentuje fotografiemi, v etn poškození staveb i atypického provedení, mající vliv na cenu nemovitosti. Odhadce vyhotoví o ocen ní nemovitosti znalecký posudek, který má písemnou podobu a m l by obsahovat: -

datum ocen ní (tržní hodnota se v d sledku pohyb na trhu nemovitostí m ní) úkol odhadce (zadání objednavatele ocen ní, ú el ocen ní, normy na základ kterých bylo ocen ní provedeno) podklady pro ocen ní, protože ovliv ují pr kaznost ocen ní identifikace oce ované nemovitosti, aby bylo zabrán no dezinterpretaci ocen ní (pro pozemek parcelní íslo, u budov íslo popisné nebo parcelní íslo pozemku, na kterém se stavba nachází) 6 / 65


-


popis hlavních hodnototvorných faktor pozemku (nap . vým ra, tvar, inženýrské sít , míra využití atp.) a staveb (nap . velikost, stav, stá í, dispozi ní ešení atp.) popis použitých metod

2.3.1 Nemovitost Nemovitostmi se dle ob anského zákoníku považují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Stavby p itom nejsou sou ástí pozemku, jsou samostatnými v cmi.

2.3.1.1 Pozemek Pozemek je individualizovaná ást zemského povrchu odd lená od sousedních ástí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou apod. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohov ur en, zobrazen v katastrální map a ozna en parcelním íslem (§27 zák. . 344/1992 Sb.). Stavební parcela je pozemek, který má jako druh pozemku uvedeno zastav né plochy a nádvo í. Pozemková parcela je pozemek, který není stavební parcelou. Vým ra parcely uvádí plošný obsah pr m tu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách a zaokrouhluje se na celé tvere ní metry. Pro ú ely oce ování se vychází z údaj uvedených v katastru nemovitostí. Jestliže existuje nesoulad mezi údaji v katastru nemovitostí a skute ností, probíhá oce ování dle skute nosti.

2.3.1.2 Stavba Dle ob anskoprávních vztah je stavební objekt považován za stavbu již ve stadiu rozestav nosti, jestliže lze jasným a nezam nitelným zp sobem rozeznat dispozi ní ešení alespo prvního nadzemního podlaží. Všechny další stavební práce jsou považovány za dokon ování v ci. Jestliže je stavba postavena na základ stavebního povolení a dle podmínek pro provedení a užívání stavby v n m uvedených, jedná se o stavbu povolenou. V opa ném p ípad o stavbu neoprávn nou, jejíž následky upravuje §135c ob . zákoníku a rozhoduje o nich soud. Dle stavebn -právních p edpis lze za stavbu považovat veškerá stavební díla bez ohledu na jejich stavebn technické provedení a dobu trvání. P íslušenství je samostatná v c, která náleží vlastníku v ci hlavní a tvo í s ní tentýž subjekt. N které stavby mohou být jak p íslušenstvím hlavní stavby, tak mohou být i samostatnými v cmi (nap . samostatn stojící garáž). Protože m žou nap . p i p evodu nemovitosti vzniknout pochybnosti, je d ležité ve smlouv uvést jmenovit jednotlivé p íslušenství (nap . ploty, kolny, skleníky).

7 / 65



Sou ást nemovitosti je vše, co k nemovitosti náleží a nem že být od ní odd leno, aniž by se tím nemovitost neznehodnotila. Vlastníkem sou ásti je vždy vlastník nemovitosti hlavní a má s ní stejný právní osud. Sou ástí stavby jsou nap . p ístavby i stavební vestavby. Zvláštním p ípadem je garáž, která m že být jak sou ástí domu, jestliže je s ním provozn propojena nebo v cí hlavní. Nikdy však není p íslušenstvím. Podlaží je ást stavby o sv tlé výšce nejmén 1,70 m, která je vymezená podlahou tohoto podlaží a podlahou následujícího podlaží i stropní konstrukcí. Podlaží se rozd lují na nadzemní (NP) a podzemní podlaží (PP). Zastav ná plocha podlaží je plocha p dorysného ezu vymezená vn jším obvodem svislých konstrukcí uvažovaného celku. Do zastav né plochy se zapo ítávají také schodišt , haly, plochy lodžií, arký , zast ešených pavla í, pr jezd a zast ešených venkovních schod . Izola ní p izdívky se nezapo ítávají. Obestav ný prostor je ohrani en spodním lícem podlahy, po stranách vn jšími plochami staveb a horním lícem podlahy. Udává se v m3 a nezahrnuje obestav ný prostor základ , balkon a nezakrytých pavla í vy nívajících p es líc zdi mén než 0,5m..

2.3.1.2.1 Životnost staveb a opot ebení Stavba stárnutím a používáním postupn chátrá a dochází ke snižování schopnosti objektu plnit požadované funkce. Z tohoto d vodu je d ležité p i oce ování nemovitosti zohled ováno jejich opot ebení, které je po ítáno ze stá í stavby a doby její životnosti. Rozlišujeme životnost technickou a ekonomickou. Technická životnost je doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za p edpokladu, že bude po celou dobu provád na její pr b žná údržba. Technická životnost stavby je dána p edevším materiálovým provedením prvk dlouhodobé životnosti, jako nap . základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodišt a krovy. Z prvk krátkodobé životnosti je sledována pouze krytina, protože její vodot snost zásadním zp sobem ovliv uje životnost krovu a strop . Ekonomická životnost je doba od vzniku stavby do ztráty ekonomické užite nosti. Ekonomická životnost je ovlivn na výší náklad na udržení stavby i na její nové a lepší využití. Jakmile jsou náklady nep im en vysoké, je lepší stavbu odstranit a nahradit ji stavbou novou. Dále ekonomickou životnost ovliv ují rostoucí požadavky na komfort v ase i zm n né funk ní požadavky. Okamžik vzniku stavby lze stanovit r zným zp sobem. Nej ast ji jej lze zjistit z kolauda ního rozhodnutí, p i emž se jedná o rok, kdy kolauda ní rozhodnutí nabylo právní moci. V p ípad , že není kolauda ní rozhodnutí k dispozici, lze datum vzniku zjistit z pozemkové knihy i z jiného dokladu. Jestliže není-li k dispozici ani ten, ur í se odhadem.

8 / 65



Tab. 1 P edpokládané (tabulkové) hodnoty životnosti staveb1 Typ budovy

P edpokládaná životnost v rocích

Ve ejné budovy p i velmi dobrém, masivním provedení Obytné budovy a obchodní domy: - p i normálním provedení - p i lepším provedení - p i velmi dobrém provedení Hospodá ské budovy: - p i jednoduchém provedení (d ev ná stavba) - lepší provedení (smíšená nebo masivní stavba) - dobré provedení (masivní stavba) Pr myslové budovy: - stavby ze zdiva hrázd ného, provedeného ze d eva - masivní stavby

200 - 400 70 - 150 100 - 200 150 - 300 50 - 80 70 - 120 100 - 150 20 - 50 50 - 100

V praxi je nej ast ji používána p edpokládaná životnost rodinných zd ných dom 100 let.

Opot ebení stavby Opot ebení stavby je procentuální vyjád ení znehodnocení stavby vzhledem k jejímu stá í, stavu a p edpokládané další životnosti stavby. Velikost opot ebení je nutné zohlednit v cen objektu. P edpisem bývá n kdy stanovena horní hranice maximálního opot ebení, všeobecn se u staveb starších, dob e provedených a udržovaných doporu uje používat opot ebení nejvýše 60 – 70%. Zcela nové stavby mají opot ebení 0%. Pro výpo et opot ebení stavby existuje celá ada metod, které odrážení r zné pohledy, pojetí a požadavky na p esnost. Mezi nej ast ji používané pat í metoda lineární a analytická. Lineární metoda Lineární metoda p edpokládá, že opot ebení roste p ímo úm rn s asem, a proto se opot ebení rovnom rn rozd lí na celou dobu p edpokládané životnosti. stá í stavby (rok ) Opot ebení stavby (%) = p edpokládaná celková životnost stavby (rok )

. x 100

Výhodou této metody je její jednoduchost, naopak nedostatkem skute nost, že neodráží reálný pr b h opot ebení, nebo novostavba se zpo átku p íliš neznehodnocuje.

1

BRADÁ , A. – FIALA, J: Nemovitosti – Oce ování a právní vztahy, Praha: LINDE 1999 ISBN 80-7201-197-9 – str. 84-85

9 / 65



Analytická metoda Analytická metoda je používána pro výpo et opot ebení p edevším u staveb, u nichž n které ásti mají jiné stá í než ostatní (nap . po modernizaci) i u staveb velmi opot ebených (nad 80%), pro n ž nelze použít metodu lineární. Pro výpo et opot ebení analytickou metodou je stavba rozd lena na jednotlivé konstruk ní prvky, pro n ž je opot ebení spo ítáno lineární metodou samostatn pro každou konstrukci. Z takto zjišt ných hodnot se vypo ítá vážený pr m r podle objemových podíl konstrukcí a vybavení. Výpo et opot ebení jednotlivých konstrukcí a vybavení (%) = B/C x 100A kde

A B C

objemové podíly konstrukcí a vybavení skute né stá í jednotlivých konstrukcí a vybavení p edpokládaná celková životnost p íslušné konstrukce a vybavení

Tato metoda je náro n jší, ale sou asn p esn jší.

2.4 V cná práva vztahující se k nemovitostem 2.4.1 Vlastnické právo Vlastnické právo je souhrn oprávn ní p íslušející vlastníkovi v ci a zajiš uje mu právo v c užívat a požívat její plody a užitky, právo s v cí disponovat a právo v c držet. K omezení vlastnického práva m že dojít pouze se souhlasem vlastníka nebo na základ ve ejného zájmu. Vlastník m že vlastnické právo nabýt od p edchozího vlastníka, ímž vstupuje do jeho práv, proto se tento zp sob nabytí je nazýván odvozené nabytí. Odvozené nabytí probíhá v podob d d ní, koupí, prodejem, darování, sm nou atd. Rozlišujeme zde p evod vlastnického práva na základ projevu v le i p echodem na základ zákona i rozhodnutím státního orgánu. K p vodnímu nabytí dochází v p ípad zhotovení nové v ci (nap . nové stavby) i konfiskací.

2.4.2 Zástavní právo Zástavní právo k nemovitosti slouží k zajišt ní pohledávky pro p ípad, že dluh není ádn placen a to uspokojení pohledávky prost ednictvím zpen žení zástavy. Vznikem zástavního práva dochází k omezení vlastnického práva. Zástavní právo vzniká výlu n vkladem do katastru nemovitostí.

10 / 65



2.4.3 V cné b emeno V cné b emeno omezuje vlastníka nemovitosti v jeho vlastnickém právu a to tím, že je povinen n co strp t, n eho se zdržet nebo n co konat ve prosp ch n koho jiného. V cné b emeno se m že vztahovat na jakéhokoliv vlastníka ur ité nemovitosti i pouze na konkrétní osobu. Jedná se o právní vztah mezi oprávn ným a povinným, který obvykle vzniká na základ písemné smlouvy, pro jejíž platnost je nutný zápis do katastru nemovitostí. Informace o existujících v cných b emenech je sou ástí výpisu z katastru nemovitosti. V cné b emeno nej ast ji vzniká na základ záv ti jako výsledek d dického ízení i rozhodnutím p íslušného orgánu nebo ze zákona vydržením. P i oce ování nemovitosti je nutné rozlišit, zda se jedná o v cné b emeno z pohledu povinného nebo oprávn ného. Pro povinného p edstavuje v cné b emeno ur itou újmu, naopak pro oprávn ného získaný užitek. Jestliže se jedná o povinného, je d ležité rozlišit, zda se jedná o v cné b emeno trvalé i pouze do asné, asov omezené.

2.5 Katastr nemovitostí1 Katastr nemovitostí je evidence nemovitostí, kterou zajiš uje eský zem m i ský a katastrální ú ad prost ednictvím katastrálních ú ad . Katastr nemovitostí je dle katastrálního zákona . 344/1992 Sb., §1 soubor údaj o nemovitostech (jejich soupis, popis, geometrické a polohové ur ení), v etn vlastnických a jiných v cných práv k nemovitostem. Katastr nemovitostí obsahuje tyto údaje: - geometrické a polohové ur ení nemovitostí a katastrálních území - druhy pozemk , ísla a vým ry parcel, popisná a eviden ní ísla staveb, vybrané údaje o zp sobu ochrany a využití nemovitostí - údaje o právních vztazích zapsaných k nemovitosti, v etn údaj o vlastnících a o jiných oprávn ných osobách z právních vztah (nap . zástavní v itele) - místní a pomístní názvosloví Obsah katastru nemovitostí je uspo ádán do tzv. katastrálních operát . (souboru geodetických informací – SGI, který zahrnuje katastrální mapu a její íselné vyjád ení, soubor popisných informací, jako nap . údaje o katastrálním území, o parcelách, stavbách, vlastnících a souhrnných p ehledech o p dním fondu). Zápis do katastru nemovitostí m že být proveden prost ednictvím vkladu, záznamu i poznámky, resp. jejich výmazu. Vklad p edstavuje zapsání vlastnického i jiného v cného práva k nemovitosti, záznam o vlastnickém i jiném v cném právu dosv d uje na základ kterých listin a doklad právo vzniklo, zm nilo se i zaniklo. Poznámkou je uvád no oznámení soudu nebo jiného státního orgánu o zahájení ízení o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, vyhlášení konkursu na majetek vlastníka nemovitosti i zahájení vyvlast ovacího ízení. Po dokon ení ízení na základ rozhodnutí soudu je poznámka zrušena.

1

BRADÁ , A. – FIALA, J: Nemovitosti – Oce ování a právní vztahy, Praha: LINDE 1999 ISBN 80-7201-197-9

11 / 65



Zápis do katastru a jeho využívání se ídí t mito zásadami: - zásadou priority (po adí zápis do katastru nemovitostí se ídí podle doby, kdy byl návrh na vklad doru en na katastrální ú ad) - zásadou konstitutivní (práva k nemovitosti vznikají, m ní se nebo zanikají dnem provedení vkladu i výmazu práva v katastru nemovitostí) - zásadou ve ejné víry (každý, kdo vychází ze zápisu v katastru nemovitostí, jedná v dobré ví e, že uvedený stav odpovídá skute nému stavu) - zásadou ve ejnosti (každý m že nahlédnout do katastru nemovitostí) Katastr nemovitostí je ve ejnou listinou a každý má právo do n j v ú edních hodinách nahlížet a po izovat si pro svou pot ebu opisy, výpisy nebo ná rty. Od roku 2001 je umožn n i dálkový p ístup k informacím z katastru nemovitostí.

2.6 Trh nemovitostí P i oce ování nemovitosti se nelze dívat na nemovitost jako na samostatný objekt, ale jako sou ást trhu s nemovitostmi, který má zásadní vliv na ocen ní nemovitosti. Trh s nemovitostmi je velmi specifický oproti trh m s ostatním majetkem. Mezi základní rysy trhu s nemovitostmi pat í: - každá nemovitost je originální, fixovaná ur itou polohou - relativn vysoké ceny, velmi asto je zapot ebí zajistit financování hypotékou, úv rem i stavebním spo ením - existence mnoha státních zásah a regula ních vliv - nabídka a poptávka se vyrovnává pomaleji - špatná informovanost ú astník trhu - ú astníci mají málo zkušeností, t žko se rozhodují - nemovitosti mají dlouhou dobu životnosti Všechny výše uvedené charakteristické vlastnosti mají za následek zdlouhavost a komplikovanost jednotlivých operací na trhu nemovitostí.

2.7 Odhadci a znalci Odhadce je osoba, která vlastní koncesní listinu na provád ní expertní, odhadní i odborné innosti, nem že však provád t znalecké posudky pro ízení správních orgán v souvislosti s právními úkony ob an a organizací. Odhadní innost upravuje živnostenský zákon . 455/1991 Sb. Pro oblast oce ování majetku existují tyto kategorie: - v ci movité - v ci nemovité - nehmotný majetek - finan ní majetek - podniky

12 / 65



Protože se jedná od roku 2000 o živnosti koncesovanou, musí odhadce spl ovat následující podmínky: - úplné st ední odborné vzd lání nebo vyšší odborné vzd lání v oboru, ve kterém má být oce ování provád no - ur itý po et rok praxe v oboru Dále musí odhadce spl ovat požadavky na: - zamezení st etu zájm - uchování d v rnosti informací ádné provozování živnosti - pojišt ní profesní odpov dnosti za p ípadné škody vzniklé v souvislosti s vykonávanou inností - zajišt ní jakosti a odpov dnosti Znalec je osoba zapsaná v seznamu znalc a tlumo ník u krajského soudu, dle jejich bydlišt . Znalce jmenuje ministr spravedlnosti nebo p edseda krajského soudu a jejich innost je upravena zákonem . 36/1997 Sb., o znalcích a tlumo nících.

2.8 Podklady pro oce ování nemovitosti P ehled všech použitých podklad je odhadce povinen uvést ve znaleckém posudku. U každého dokladu se uvádí název, kdo a kdy ho vydal a schválil, pod jakým íslem jednacím, jestliže jsou tyto informace k dispozici. Podkladem pro oce ování nej ast ji jsou: - Specifikace p edm tu ocen ní - výpis z katastru nemovitostí - cenová mapa pozemk - výkresová dokumentace - stavebn právní dokumentace - výsledky místního šet ení - letecké snímky - nájemní smlouvy - pojistné smlouvy - p edpisy, katalogy, normy, odborné asopisy, literatura

2.9 Stanovení hodnoty nemovitosti Pro stanovení hodnoty nemovitosti se používají dv základní metody oce ování a to administrativní zp sob ocen ní a tržní oce ování. Administrativní zp sob ocen ní se ídí vyhláškou Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb. a cílem je stanovení administrativní ceny nemovitosti, kdežto pomocí tržního ocen ní získáme tržní hodnotu majetku. Nelze stanovit tržní cenu nemovitosti, jelikož tu lze získat pouze realizovaným prodejem.

13 / 65



2.9.1 Administrativní ocen ní Administrativní stanovení ceny nemovitosti slouží p edevším pro da ové ú ely, vyrovnání spoluvlastnictví i konkurzu. Protože ur ení ceny probíhá p esn podle stanoveného postupu a pravidel pro jednotlivé typy nemovitostí, jedná se o cenu pom rn objektivní a spravedlivou, ale asto velmi vzdálenou cen tržní. B hem tvorby ceny administrativní metodou je snaha o její koncipování v souladu se skute ným trhem, což je obtížn proveditelné, protože tržní prost edí nelze zobecnit a shrnout do jednoduchých schémat, každá nemovitost je jedine ná a nezam nitelná a p sobí na její cenu velké množství nejr zn jších cenotvorných faktor . V tšina základních cen, koeficient a dalších íselných údaj pot ebných pro ocen ní je definováno v p íloze vyhlášky. V následujících bodech je popsán postup oce ování nákladovým postupem.

2.9.1.1.1 Hlavní stavba1 Základní cena rodinného domu, rekrea ní chalupy i rekrea ního domku se zjistí dle § 5 vyhlášky . 540/2002 Sb., ást druhá, vynásobením po tu m3 obestav ného prostoru, ur eného zp sobem uvedeným v p íloze . 1 této vyhlášky, základní cenou uvedenou v p íloze . 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. Dále je nutné základní cenu upravit o koeficienty K4, K5, Ki a Kp dle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp, kde ZCU ZC K4

– základní cena upravená, – základní cena podle p ílohy . 6, - koeficient vybavení stavby

Koeficient vybavení stavby K4 se vypo te podle vzorce: K4 = 1 – (0,54 x n), kde 0,54 n

= konstanta = sou et objemových podíl konstrukcí a vybavení, uvedených v p íloze . 14 v tabulce . 3, s nadstandardním vybavením, snížený o sou et podíl konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavení.

Výše koeficientu K4 je omezena rozp tím od 0,80 do 1,20, které lze p ekro it jen výjime n na základ pr kazného zd vodn ní.

1

Cenový v stník. Praha : Ministerstvo financi R. Praha 17. 4. 2007

14 / 65


K5


- koeficient polohový, stanoven podle p ílohy . 13 výše uvedené vyhlášky, - koeficient zm ny cen staveb podle p ílohy . 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00) - koeficient prodejnosti uvedený v p íloze . 36

Ki Kp

Není-li ve vý tu konstrukcí a vybavení v p íslušné tabulce p ílohy . 14 uvedena konstrukce, která se ve stavb vyskytuje, zjistí se její objemový podíl ze vzorce CK OP x ZCKx K5 x Ki kde CK OP ZCK

- výše náklad na po ízení dané konstrukce nebo vybavení v dob a míst ocen ní (K ) - obestav ný prostor rodinného domu, rekrea ní chalupy, rekrea ního domku (m3) - základní cena p ípadn vynásobená koeficientem podle p ílohy . 6 (K /m3)

2.9.1.1.2 Vedlejší stavba P i oce ování vedlejší stavby se postupuje dle § 7 vyhlášky . 540/2002 Sb. stejným zp sobem jako u stavby hlavní, pouze s t mito rozdíly: -

základní cena (ZC) se stanoví podle p ílohy . 8 výše uvedené vyhlášky základní cena vynásobená koeficientem (ZCK) podle p ílohy . 7 (K /m3)

2.9.1.1.3 Garáž P i oce ování garáže dle § 8 vyhlášky . 540/2002 Sb. použijeme pro stanovení ukazatel : -

základní ceny (ZC) podle p ílohy . 9 základní ceny vynásobené koeficientem (ZCK) podle p ílohy . 9 (K /m3)

Garáž je bu sou ástí domu, jestliže je s ním provozn propojena, nebo samostatnou v cí hlavní. Pro ú ely oce ování nelze garáž klasifikovat jako p íslušenství.

15 / 65



2.9.1.1.4 Studna Cenu studny zjistíme dle § 9 vyhlášky . 540/2002 Sb. vynásobením po tu metr hloubky studny cenou uvedenou v p íloze . 10 a p ipo tením ceny p íslušenství. Takto vypo tená cena se upraví vynásobením: - polohovým koeficientem K5 dle p ílohy . 13 - koeficientem zm ny cen Ki jehož výši stanovíme dle p ílohy . 35 - koeficientem prodejnosti Kp z p ílohy . 36 Opot ebení studny lze po ítat pouze lineární metodou a m že init maximáln 85%.

2.9.1.1.5 Venkovní úpravy Cena venkovní úpravy se zjistí vynásobením po tu m rných jednotek základní cenou uvedenou v p íloze . 11 vyhlášky . 540/2002 Sb. Základní ceny venkovních úprav a zp sob jejich provedení, pop ípad v p íloze . 5 Základní ceny staveb inženýrských a speciálních pozemních a násobí se polohovým koeficientem K5 z p ílohy . 13, koeficientem zm ny cen Ki z p ílohy . 35 a koeficientem prodejnosti Kp z p ílohy . 36. Pokud skute ná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá zp sobu provedení uvedenému v p íloze . 11 Základní ceny venkovních úprav a zp sob jejich provedení, pop ípad v p íloze . 5 Základní ceny staveb inženýrských a speciálních pozemních, upraví se základní cena p im en k odchylce a násobí se koeficienty K5 z p ílohy . 13, Ki z p ílohy . 35 a Kp z p ílohy . 36. Tímto zp sobem se stanoví nap . cena kanaliza ní p ípojky, septiku, zpevn ných ploch, bazénu i zahradního altánu.

2.9.1.1.6 Oce ování trvalých porost Oce ování trvalých porost je upraveno § 33 – 38 v šesté ásti vyhlášky . 540/2002 Sb. Nej ast ji se p i oce ování nemovitosti používá § 38, který slouží k oce ování ovocných d evin, vinných rév, chmelových a okrasných rostlin, § 33 – 37 jsou zam eny na oce ování lesních porost . Veškeré d eviny a rostliny je nutné ocenit dle § 38 pomocí p ílohy . 31 – 34, kde je pro výši ceny rozhodující druh d eviny a její stá í. Zjišt nou základní cenu je nutné upravit koeficientem prodejnosti Kp z p ílohy 36.

2.9.1.1.7 Oce ování pozemk Pozemky se oce ují samostatn , postup je stanoven ve t etí ásti vyhlášky . 540/2002 Sb. Pokud máme k dispozici cenovou mapu pozemk , pak oceníme pozemek dle ceny uvedené v ní. Není-li v obci cenová mapa zpracována a schválena, musíme cenu stanovit podle § 28 výše uvedené vyhlášky. Základní cena pozemku se zjistí vynásobením vým ry pozemku v m2

16 / 65



cenou za 1 m2, která se stanoví dle § 28, odstavec 1). Takto získaná základní cena se upraví p irážkami a srážkami podle p ílohy . 18 a uvede se zd vodn ní, pro byly tyto úpravy provedeny a vynásobí se koeficientem zm ny cen Ki z p ílohy . 35 a koeficientem prodejnosti Kp z p ílohy . 36. Cena pozemku je po ítána dle vzorce: ZCU = ZC * Ki * Kp kde ZC Ki Kp

základní cena koeficient zm ny cen staveb dle p ílohy . 35 koeficient prodejnosti dle p ílohy . 36

Výpo et základní ceny je proveden dle vzorce: ZC = 35 + (po et obyvatel - 1000) *0,007414 Jestliže je po et obyvatel v obci nižší než 1000, použije se po et obyvatel = 1000.

2.9.2 Tržní ocen ní Tržní zp sob ocen ní nemovitosti je používán p evážn až od roku 1989, do tohoto roku byla preferována p edevším administrativní metoda. Protože neexistuje jednozna ná metodika, tržní hodnotu nemovitosti lze pouze odhadovat, nikoliv p esn ur it i zm it. Jedná se o individuální tv r í proces b hem kterého znalec stanoví cenotvorné faktory, provede jejich analýzu a zváží jejich vliv v konkrétních podmínkách tržního prost edí, kde se nemovitost nachází. Mezi cenotvorné faktory lze za adit nap . stav nabídky a poptávky, stabilita i rozkolísanost, stav konkuren ního prost edí, p sobení ekonomických, fyzikálních, politických, sociálních, demografických a jiných vliv . Výpo et hodnoty stavby se v rámci modelu tržních cen provádí r znými zp soby a podle r zných kritérií.

2.9.2.1 Nákladová metoda P i použití nákladové metody se stanoví hodnota nemovitosti na základ náklad , které by bylo t eba vynaložit na vybudování obdobné nemovitosti v daném míst a ase. Poté se provede snížení takto získané ceny novostavby o opot ebení odpovídající stá í stavby. Náklady v obvyklých cenách lze zjistit rozpo tovou metodou, kdy se dle množství a druhu jednotlivých stavebních prací podle doporu eného ceníku stavebních prací. Protože se zjiš ují náklady jednotlivých prací, jedná se o metodu velmi pracnou, což lze mírn zjednodušit prost ednictvím agregování ur itých položek. Dále lze náklady stanovit pomocí tzv. technickohospodá ských ukazatel , což jsou zpr m r ované náklady na postavení stavby ur itého druhu. T íd ní staveb je provedeno na

17 / 65



základ jednotné klasifikace stavebních objekt , pomocí níž lze získat cenu za jednotku, nap . m2 zastavené plochy. Jedná se o metodu jednoduchou a rychlou, ale sou asn také málo p esnou.

2.9.2.2 Výnosová metoda Ocen ní prost ednictvím výnosové metody probíhá na základ istých výnos , které nemovitost p ináší pomocí nájemného, p ípadn které by v budoucnu m la p inášet, a jejich porovnání s výší úrok , které by majitel získal uložením pen z do pen žního ústavu. Abychom mohli výnosy porovnat s výší úrok ceny nemovitosti, je nutné diskontovat p edpokládané budoucí isté výnosy. Pro získání istých výnos , je nutné od nájemného ode íst dan a ostatní náklady spojené s pronájmem jako nap . pojišt ní nemovitosti, údržbu a opravy. Nevýhodou této metody je obtížnost stanovení diskontní sazby.

2.9.2.3 Porovnávací metoda Základem porovnávací metody je ocen ní na základ srovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném míst a ase. Tato metoda je použitelná pouze v p ípad , že na daném míst a ase existuje dostate n rozvinutý trh s nemovitostmi daného druhu a informace o tomto trhu jsou dostupné. Porovnání m že být p ímé a nep ímé. P ímé porovnání se provádí p ímo mezi prodanou a oce ovanou nemovitostí. Jestliže dojde k nevhodnému výb ru obchodované nemovitosti (vzorku), ovlivní to zna n i nesprávnost ocen ní nemovitosti. B hem nep ímého porovnávání se porovnává oce ovaná nemovitost se standardním objektem. Cena standardního objektu p edstavuje pr m rnou cenu. Vzhledem k použití velkého množství porovnání, jsou eliminovány extrémní vlivy a tato metoda je vhodná k širšímu použití. Porovnávané nemovitosti by m li být srovnatelné z hlediska užitku a kvality. Musí se vycházet z aktuálních cen a dostate ného po tu realizovaných obchod za stejných podmínek, segmentu trhu a oblasti, kde se nemovitost nachází. Tato metoda je nevhodná pro atypické nemovitosti, málo obchodované na trhu nemovitostí.

2.9.2.4 Metoda kombinovaná Metoda kombinovaná vzniká kombinací metod již zmín ných s použitím vah, kdy pro výsledky nákladové metody je p i azena váha 3 a pro metodu výnosovou a porovnávací váha 1.

18 / 65



3 Praktická ást ZNALECKÝ POSUDEK . 01/2007 o cen nemovitosti zapsané na listu vlastnictví . 163 v obci Mžany v katastrálním území Dub u Mžan 700941, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký, a to: - rodinný d m . p. 29 v etn pozemku a p íslušenství Objednavatel posudku:

Václav Bartoška, Myslbekova 1621, 508 01 Ho ice

Ú el posudku:

Zjišt ní ceny uvedené nemovitosti dle cenového p edpisu za ú elem prodeje

Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášek . 452/2003 Sb. a . 640/2004 Sb., podle stavu ke dni 1.10.2007. Posudek vypracovala: Ing. Šárka Bartošková, Ho elické nám stí 1263, Rudná 252 19 Posudek obsahuje v etn vyhotoveních.

titulního listu 35 stran textu. Objednavateli se p edává ve 2

V Praze dne 10.12.2007

3.1 Nález 3.1.1 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je zjišt ní ceny uvedené nemovitosti v souladu s platnými cenovými p edpisy.

3.1.2 Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Katastrální území: Po et obyvatel: Základní cena:

Rodinný d m . p. 29 s p íslušenstvím a pozemky Adresa: Dub 29, 503 15 Mžany Královéhradecký kraj Hradec Králové Dub u Mžan 700941 406 35,- K /m2

19 / 65



3.1.3 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 28.9.2007 za p ítomnosti majitele pana Václava Bartošky, Myslbekova 1621, 508 01 Ho ice

3.1.4 Podklady pro vypracování posudku -

výpis z katastru nemovitosti katastrálního ú adu Mžany – Dub, list vlastnictví . 163 ze dne 05.12.2007 kopie katastrální mapy informace a údaje sd lené vlastníkem nemovitosti vým ry a skute nosti zjišt né p i místním šet ení

3.1.5 Vlastnické a eviden ní údaje Dle výše uvedeného výpisu z KN, LV . 163 je oce ovaná nemovitost vlastnictvím pana Václava Bartošky, Myslbekova 1621, 508 01 Ho ice. Parcelní íslo: Vým ra. Druh pozemku: íslo LV: Budova na parcele: Využití budovy: Katastrální území: Vlastnické právo:

st. 97 324 m2 zastav ná plocha a nádvo í 163 .p. 29, Dub objekt k bydlení Dub u Mžan 700941 Václav Bartoška, Myslbekova 1621, 508 01 Ho ice

3.1.6 Dokumentace a skute nost Ocen ní nemovitosti bylo provedeno na základ údaj vedených katastrem nemovitostí, p edložených dokument a z podklad zjišt ných p i místním šet ení. Mezi t mito údaji nebyl zjišt n rozpor.

3.1.7 Celkový popis nemovitosti Oce ovaný d m . p. 29 s p íslušenstvím a pozemky se nachází v okrajové ásti osady Dub obce Mžany. Mžany se nacházejí 14 km severozápadn od Hradce Králové a dle údaj eského statistického ú adu k 1. 1. 2007 mají 406 obyvatel.

20 / 65



Zástavbu Mžan tvo í v tšinou rodinné domky a selská stavení, z nichž ást je užívána k rekreaci a n kolik objekt je bytového družstva. V obci najdeme ordinaci praktického i zubního léka e, nov postavenou mate skou školu, základní školu do 4. ro níku, sbor dobrovolných hasi , prodejnu potravin, chladírenský servis a prodej, truhlá ství, hostinec a opravnu automobil . V posledních n kolika letech byla provedena plynofikace, zaveden vodovod a vybudována skládka odpad . Na okraji osady Dub se nachází autobusová zastávka na znamení linky Ji ín – Hradec Králové, která jezdí v cca hodinových intervalech do krajského m sta. Vlakového spojení lze využít ze stanice Sadová, která je vzdálena cca 4 km od obce. D m je umíst n na rovinatém pozemku, je p ízemní se sedlovou st echou a s neobytným podkrovím. Na d m navazuje garáž a chlív, k domu pat í p ilehlá zahrada, studna, druhá garáž, d ev ná k lna na d evo, pergola, venkovní bazén a velké množství venkovních úprav v podob zpevn né plochy, venkovních schod , oplocení a další. K domu náleží také p ípojka plynu., která v sou asné dob není využívána P ístup k domu je z místní zpevn né komunikace.

3.1.8 Obsah posudku Hlavní stavby - Rodinný d m . p. 29 - Garáž .1 - Garáž .2 Vedlejší stavby - Sklad - D ev ná k lna - P íst ešek Studny - Studna Venkovní úpravy - Venkovní bazén - Pergola - Zpevn né plochy - Septik - P ípojka plynu - P ípojka elektrického vedení - Oplocení - Plotová vrátka - Plotová vrata Porosty - Ovocné d eviny - Okrasné rostliny Pozemky - Pozemky

21 / 65



3.2 Posudek 3.2.1 Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní P i ocen ní nemovitosti je postupováno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky . 640/2004 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.

3.2.2 Hlavní stavby 3.2.2.1 Rodinný d m .p. 29 Ocen ný podle § 5. Jedná se o samostatn stojící rodinný d m, který se nachází ve slepé ulici osady Dub. D m je p ízemní, obdélníkového tvaru, vyvýšené základy jsou tvo eny podezdívkou z pískovce. Zdivo je smíšené z kamene a z cihel. Stropy jsou rovné, krov vazba. Krytinu tvo í hliníkové šablony s povrchovou úpravou. D m je p ipojen na rozvod elektrického proudu a plynu. Dodávka vody je zajišt na z vlastní studny. Celý d m byl v posledních dvaceti letech postupn rekonstruován. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Rodinný d m: íslo SKP: Konstrukce: Podsklepení: Po et podlaží krom podkroví: St echa: Podkroví:

typ A 46.21.11 zd ná ne 1 sedlová ano

Základní cena: 2 290,- K /m3 Výpo et obestav ného prostoru P i výpo tu obestav ného prostoru nebereme v úvahu zast ešení. Tab. 2 Obestav ný prostor Název podlaží

Rozm ry (m)

Plocha (m2)

1.NP

8 * 13

104

Konstruk ní výška (m)

Obestav ný prostor (m3)

2,5

260

CELKEM:

260

Tab. 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení 22 / 65



Konstrukce, vybavení 1. Základy

Provedení

Hodnocení standardu

betonové pasy proložené kamenem

S

cihelné zdivo t. 45 cm a více

S

d ev né rovné stropy

S

krov d ev ný vázaný, st echa sklonitá - sedlová

S

plechové pásy povlakované - imitace tašek

S

6. Klempí ské konstrukce

pozinkovaný plech

S

7. Úprava vnit ních povrch

dvouvrstvé vápenné omítky, d ev né estetické obklady

S

8. Úprava vn jších povrch

dvouvrstvé vápenné omítky v kombinaci s d ev nými estetickými obklady

NS

b žné obklady

S

2. Svislé konstrukce v . obvodového plášt 3. Stropy 4. Krov, st echa 5. Krytina st echy

9. Vnit ní obklady keramické (hygienické za ízení) 10. Schody

chybí

CH

11. Dve e

b žné provedení

S

12. Okna

d ev ná zdvojená okna

S

13. Podlahy obytných místností

parkety, b žná keramická dlažba

S

14. Podlahy ostatních místností

b žná keramická dlažba

S

podlahové topení, krb

S

15. Vytáp ní 16. Elektroinstalace

sv telná, t ífázová

S

bleskosvod

S

plastové trubky, rozvod studené a teplé vody

S

bojler

S

rozvod zemního plynu

S

21. Kanalizace

plastové potrubí, septik

PS

22. Vybavení kuchyn

b žný elektrický sporák

S

23. Vnit ní vybavení

WC, umyvadla, vana b žného provedení

S

17. Bleskosvod 18. Rozvod vody 19. Oh ev vody 20. Instalace plynu

24. Záchod

standardní splachovací

S

25. Ostatní

chybí

CH

Vysv tlivky: S = standard, NS = nadstandard, PS = podstandard, CH = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se

Výpo et základní ceny upravené ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * Kp

23 / 65



Tab. 4 Výpo et K4 (koeficientu vybavení) Konstrukce, vybavení

Hodnocení

Obj. podíl (%)

Koeficient

Upravený obj. podíl

1. Základy v etn zemních prací

S

8,2

1

8,2

2. Svislé konstrukce

S

21,2

1

21,2

3. Stropy

S

7,9

1

7,9

4. Zast ešení mimo krytinu

S

7,3

1

7,3

5. Krytiny st echy

S

3,4

1

3,4


S

0,9

1

0,9

7. Vnit ní omítky

S

5,8

1

5,8

8. Fasádní omítky

NS

2,8

1,54

4,312

9. Vn jší obklady

S

0,5

1

0,5

9. Vnit ní obklady

S

2,3

1

2,3

CH

1

-1,852

-1,852

S

3,2

1

3,2

10. Schody 11. Dve e 12. Okna

S

5,2

1

5,2


S

2,2

1

2,2

14. Podlahy ostatních místností

S

1

1

1

15. Vytáp ní

S

5,2

1

5,2

16. Elektroinstalace

S

4,3

1

4,3

17. Bleskosvod

S

0,6

1

0,6

18. Rozvod vody

S

3,2

1

3,2

19. Zdroj teplé vody

S

1,9

1

1,9

20. Instalace plynu

S

0,5

1

0,5

PS

3,1

0,46

1,426

22. Vybavení kuchyní

S

0,5

1

0,5

23. Vnit ní hygienické vybavení

S

4,1

1

4,1

24. Záchod

S

0,3

1

0,3

25. Ostatní

CH

3,4

-1,852

21. Kanalizace

-6,2968

Sou et upravených objemových podíl :

87,2892

Koeficient vybavení:

0,872892

Ocen ní Základní cena (za m3) : Koeficient využití podkroví: Koeficient vybavení stavby K4 (podle výpo tu): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená K /m3: Plná cena (za 260 m3):

Výpo et opot ebení analytickou metodou 24 / 65

2 290 K 1,08 0,872892 0,85 1,946 1,162 4 149,42 K 1 078 849,81 K



Opot ebení stavby je po ítáno analytickou metodou, protože stavba je po oprav , mimo b žnou údržbu. Výpo et opot ebení jednotlivých konstrukcí a vybavení (%) = B/C x 100A kde

A B C

objemové podíly konstrukcí a vybavení skute né stá í jednotlivých konstrukcí a vybavení p edpokládaná celková životnost p íslušné konstrukce a vybavení

Tab. 5 Výpo et opot ebení analytickou metodou Konstrukce, vybavení

Podíl rekonstrukce

1. Základy v etn zemních prací 2. Svislé konstrukce

A

B

C

Opot ebení (%)

8,2

107

150

5,85

0,25

5,3

107

150

3,78

0,75

2,12

15,9

20

150

3. Stropy

7,9

20

100

1,58

4. Zast ešení mimo krytinu

7,3

2

100

0,15

5. Krytiny st echy

3,4

2

75

0,09


0,9

2

30

0,06

7. Vnit ní omítky

5,8

20

60

1,93

8. Fasádní omítky 9. Vn jší obklady

2,8

1

60

0,05

0,2

0,1

1

30

0,00

0,8

0,4

20

50

0,16

2,3

20

30

1,53

9. Vnit ní obklady 10. Schody

1

1,00

11. Dve e

3,2

20

60

1,07

12. Okna

5,2

20

50

2,08


0,2

0,44

1

80

0,01

0,8

1,76

20

80

0,44

1

20

80

0,25

14. Podlahy ostatních místností 15. Vytáp ní

0,3

1,56

2

35

0,09

0,7

3,64

20

35

2,08


4,3

20

50

1,72

17. Bleskosvod

0,6

20

50

0,24

18. Rozvod vody

3,2

20

40

1,60

19. Zdroj teplé vody

1,9

20

30

1,27

20. Instalace plynu

0,5

5

50

0,05

21. Kanalizace

3,1

20

40

1,55

22. Vybavení kuchyní

0,5

20

30

0,33

23. Vnit ní hygienické vybavení

4,1

20

30

2,73

24. Záchod

0,3

20

30

25. Ostatní

3,4

3,40

100,00

37,41%

CELKEM:

Opot ebení:

- 403 575,88 K 25 / 65

0,20



Rodinný d m – zjišt ná cena:

675 273,93 K

Zjišt ná cena rodinného domu je 675 273,93 K .

3.2.2.2 Garáž . 1 Ocen ný podle § 8. Garáž se nachází na parcele st. 97 a tvo í p íslušenství rodinného domu. Podle sd lení majitele byla garáž postavena v roce 1990 a je tvo ena pouze jednou místností. Základy jsou b žné betonové pasy, svislé konstrukce jsou zd né v tlouš ce 30 cm. s plochou st echou. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Garáž: íslo SKP: Konstrukce: Podsklepení: Po et podlaží krom podkroví: St echa: Podkroví:

typ B 46.21.19.9 zd ná ne 1 plochá ne


Rozm ry (m)

Plocha (m2)

1.NP

8 * 4,5

36



2,5

90

CELKEM:

90

Tab. 7 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení garáže 26 / 65



Konstrukce, vybavení 1. Základy

Provedení


betonové pasy

S


S

železobetonové

S

4. St echa

plochá

S

5. Krytina

plechové rovné pásy

S

pozinkovaný plech

S

2. Obvodové st ny 3. Stropy

6. Klempí ské konstrukce 7. Úprava povrch

omítky

S

8. Dve e

chybí

CH

9. Okna

chybí, nahrazeny sklen nými šablonami

PS

10. Vrata

dvouk ídlá, plechová

S

betonové

S

sv telná t ífázová

S

11. Podlahy 17. Elektroinstalace


Tab. 8 Výpo et K4 (koeficientu vybavení) garáže Konstrukce, vybavení


Obj. podíl (%)

Koeficient


1. Základy

S

6,2

1

6,2

2. Obvodové st ny

S

30,1

1

30,1

3. Stropy

S

26,2

1

26,2

4. Krytina

S

5,7

1

5,7


S

2,9

1

2,9

6. Úprava povrch

S

4,8

1

4,8

7. Dve e

CH

2,7

-1,852

-5,0004

8. Okna

PS

1,4

0,46

0,644

9. Vrata

S

6,8

1

6,8

10. Podlahy

S

7,2

1

7,2


S

6

1

6

Sou et upravených objemovýcch podíl :

91,5436


0,915436


Ocen ní Základní cena (za m3) : Koeficient vybavení stavby K4 (podle výpo tu): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená K /m3: Plná cena (za 90 m3):

27 / 65

1 375 K 0,915436 0,85 1,95 1,16 2 420,15 K 217 813,46 K



Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): P edpokládané další trvání stavby (T): P edpokládaná celková životnost (UŽ):

17 let 63 let 80 let

Výpo et opot ebení: (S/UŽ) * 100 % =

21,25 %

Opot ebení:

-46 285,36 K

Garáž – zjišt ná cena:

171 528,10 K

Zjišt ná cena garáže je 171 528,10 K .

3.2.2.3 Garáž . 2 Ocen ný podle § 8. Garáž se nachází na parcele st. 97 a tvo í p íslušenství rodinného domu. Podle sd lení majitele byla garáž postavena v roce 2000 a je tvo ena pouze jednou místností. Základy jsou b žné betonové pasy, svislé konstrukce jsou zd né v tlouš ce 30 cm. s plochou st echou. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Garáž: íslo SKP: Konstrukce: Podsklepení: Po et podlaží krom podkroví: St echa: Podkroví:



Rozm ry (m)

Plocha (m2)



1.NP

3,8 * 4,6

17,48

2,5

43,7

CELKEM:

43,7

Tab. 10 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení garáže . 2 28 / 65



Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové st ny

Provedení


betonové pasy

S


S

železobetonové

S

3. Stropy 4. St echa

plochá

S

5. Krytina

vlnitý plech

S

pozinkovaný plech

S


omítky

S

8. Dve e

chybí

CH

9. Okna

chybí, nahrazeny sklen nými šablonami

PS

10. Vrata

dvouk ídlá, plechová

S

11. Podlahy

betonové

S


sv telná

S


Tab. 11 Výpo et K4 (koeficientu vybavení) garáže . 2 Konstrukce, vybavení


Obj. podíl (%)

Koeficient


1. Základy

S

6,2

1

6,2

2. Obvodové st ny

S

30,1

1

30,1

3. Stropy

S

26,2

1

26,2

4. Krytina

S

5,7

1

5,7


S

2,9

1

2,9

6. Úprava povrch

S

4,8

1

4,8

7. Dve e

CH

2,7

-1,852

-5,0004

8. Okna

PS

1,4

0,46

0,644

9. Vrata

S

6,8

1

6,8

10. Podlahy

S

7,2

1

7,2


S

6

1

6


91,5436


0,915436


Ocen ní Základní cena (za m3) : Koeficient vybavení stavby K4 (podle výpo tu): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená K /m3: Plná cena (za 43,7 m3):

29 / 65

1 375 K 0,915436 0,85 1,95 1,16 2 420,15 K 105 760,54 K




7 let 73 let 80 let


8,75 %

Opot ebení:

-9 254,05 K

Garáž . 2– zjišt ná cena:

96 506,49 K

Zjišt ná cena garáže . 2 je 96 506,49 K .

3.2.3 Vedlejší stavby 3.2.3.1 Sklad Ocen ný podle § 7. Objekt navazuje na garáž. Byl postaven v roce 1990 za ú elem chovu zví at, v sou asné dob slouží jako sklad d eva a za ízení na údržbu zahrady. Základy jsou tvo eny betonovými pásy, svislé nosné konstrukce jsou zd né v tlouš ce 30 cm. St echa je plochá plechová. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Sklad: íslo SKP: Konstrukce: Podsklepení: Po et podlaží krom podkroví: St echa: Podkroví:


Základní cena: 1 250,- K /m3

Výpo et obestav ného prostoru P i výpo tu obestav ného prostoru nebereme v úvahu zast ešení. Tab. 12 Obestav ný prostor

30 / 65



Název podlaží

Rozm ry (m)

Plocha (m2)

1.NP

3,8 * 3,4

12,92



2,5

32,3

CELKEM:

32,3

Tab. 13 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení skladu Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy


základové pásy

S

zd né - tlouštka 30 cm

S

železobetonové

S

4. St echa

plochá

S

5. Krytina

plechové rovné pásy

S

pozinkovaný plech

S

2. Obvodové st ny 3. Stropy


omítky

S

8. Dve e

d ev né

S

9. Okna

jednoduchá d ev ná

S

10. Podlahy

betonové

S


sv telná

S


Protože jsou konstrukce a vybavení skladu standardní, koeficient vybavení K4 se rovná jedné. Ocen ní Základní cena (za m3) : Koeficient vybavení stavby K4 (podle výpo tu): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená K /m3: Plná cena (za 32,3 m3):

1 250 K 1,00 0,85 1,95 1,16 2 403,38 K 216 303,75 K




21,25 %

Opot ebení:

-45 964,55 K

Sklad – zjišt ná cena:

170 339,20 K

Zjišt ná cena skladu je 170 339,20 K .

31 / 65



3.2.3.2 D ev ná k lna Ocen ná podle § 7. Objekt navazuje na garáž . 2. K lna byla postavena v roce 2003 a slouží jako úložišt d eva na topení. K lna má pevné betonové základy, svislé nosné konstrukce jsou d ev né, jednostrann obíjené. Podlaha je betonová, vnit ní a vn jší povrchy jsou upraveny napoušt cím nát rem. St echa je plechová, s podkrovím do 1/3 zastav né plochy. Zat íd ní pro pot eby ocen ní K lna: íslo SKP: Konstrukce: Podsklepení: Po et podlaží krom podkroví: St echa: Podkroví:

typ E / I 46.21.19.9 d ev ná ne 1 s krovem ano, do 1/3

Základní cena: 970,- K /m3 Výpo et obestav ného prostoru P i výpo tu obestav ného prostoru nebereme v úvahu zast ešení. Tab. 14 Obestav ný prostor Název podlaží

Rozm ry (m)

Plocha (m2)

1.NP

2,5 * 4,6

11,5



2,5

28,75

CELKEM:

28,75

Tab. 15 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení k lny Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové st ny

základové pásy

S

d ev né jednostrann pobíjené

S

3. Stropy 4. Krov

d ev né

S

umož ující podkroví

S

plechová

S

5. Krytina 6. Klempí ské konstrukce


pozinkovaný plech

S

napoušt cí nát r

S

chybí

CH

8. Dve e

d ev né

S

9. Okna


S

7. Úprava povrch 8. Schodišt

10. Podlahy

betonové

S


sv telná

S

32 / 65




Tab. 16 Výpo et K4 (koeficientu vybavení) k lny Konstrukce, vybavení


Obj. podíl (%)

Koeficient


1. Základy

S

7,7

1

7,7

2. Obvodové st ny

S

27,4

1

27,4

3. Stropy

S

20,2

1

20,2

4. Krov

S

10,9

1

10,9

5. Krytina

S

6,8

1

6,8


S

1,8

1

1,8

7. Úprava povrch 8. Schodišt

S

5,2

1

5,2

CH

3,6

-1,852

-6,6672

8. Dve e

S

3

1

3

9. Okna

S

1,3

1

1,3

10. Podlahy

S

8,2

1

8,2


S

3,9

1

3,9


89,7328


0,897328

Ocen ní ZCU = (ZC x Kpod) x K4 x K5 x Ki x Kp Základní cena (za m3) : Koeficient využití podkroví Kpod: Koeficient vybavení stavby K4 (podle výpo tu): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená K /m3: Plná cena (za 28,75 m3):

970,- K 1,05 0,897328 0,85 1,860 0,316 1 757,21 K 50 519,80 K


4 roky 36 let 40 let


10 %

Opot ebení:

-5 051,98 K

K lna – zjišt ná cena:

45 467,82 K

Zjišt ná cena k lny je 45 467,82 K . 33 / 65



3.2.3.3 P íst ešek Ocen ný podle § 7. P íst ešek slouží k ukládání zahradního ná adí a d eva. Objekt navazuje na k lnu, se kterou má spole nou st echu a podkroví. P íst ešek byl postaven v roce 2003, nemá pevné základy. Svislé konstrukce jsou d ev né, jednostrann obíjené. P íst ešek nemá podlahu, vnit ní a vn jší povrchy jsou upraveny napoušt cím nát rem. St echa je plechová, s podkrovím do 1/3 zastav né plochy. Zat íd ní pro pot eby ocen ní P íst ešek: íslo SKP: Konstrukce: Podsklepení: Po et podlaží krom podkroví: St echa: Podkroví:

typ G 46.21.19.9 d ev ná ne 1 s krovem ano, do 1/3

Základní cena: 750,- K /m3 Výpo et obestav ného prostoru P i výpo tu obestav ného prostoru nebereme v úvahu zast ešení. Tab. 17 Obestav ný prostor Název podlaží

Rozm ry (m)

Plocha (m2)

1.NP

2,7 * 4,6

12,42



2,5

31,05

CELKEM:

31,05

Tab. 18 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení p íst ešku Konstrukce, vybavení

Provedení


základové pásy

S

d ev né jednostrann pobíjené

S

d ev né

S

umož ující podkroví

S

1. Základy 2. Obvodové st ny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempí ské konstrukce 7. Úprava povrch

plechová

S

pozinkovaný plech

S

napoušt cí nát r

S

chybí

CH

8. Dve e

d ev né

S

9. Okna

8. Schodišt


S

10. Podlahy

betonové

S


sv telná

S

34 / 65



Tab. 19 Výpo et K4 (koeficientu vybavení) p íst ešku Konstrukce, vybavení


Obj. podíl (%)

Koeficient


CH

7,7

-1,852

-14,2604

2. Obvodové st ny

S

27,4

1

27,4

3. Stropy

S

20,2

1

20,2

4. Krov

S

10,9

1

10,9

5. Krytina

S

6,8

1

6,8


S

1,8

1

1,8

7. Úprava povrch

S

5,2

1

5,2

8. Schodišt

CH

3,6

-1,852

-6,6672

8. Dve e

CH

3

-1,852

-5,556

9. Okna

CH

1,3

-1,852

-2,4076

10. Podlahy

CH

8,2

-1,852

-15,1864

S

3,9

1

3,9

1. Základy



32,1224


0,321224


Ocen ní ZCU = (ZC x Kpod) x K4 x K5 x Ki x Kp Základní cena (za m3) : Koeficient využití podkroví Kpod: Koeficient vybavení stavby K4 (podle výpo tu): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená K /m3: Plná cena (za 31,05 m3):

750,- K 1,05 0,321224 0,85 1,95 1,16 1 183,96 K 36 747,96 K




13,33 %

Opot ebení:

-4 899,73 K

P íst ešek – zjišt ná cena:

31 848,24 K

Zjišt ná cena p íst ešku je 31 848,24 K .

35 / 65



3.2.4 Studna Ocen ná podle § 9. Studna je p vodní z roku 1900, pravideln išt ná a udržovaná. Jedná se o studnu kopanou s betonovými skružemi, hlubokou 12 m. erpadlo je elektrické. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Studna: íslo SKP: Hloubka: erpadlo:

kopaná 46.25.22.2 12 m elektrické

Základní cena: od 0 m do 5 m od dalších 5 m do 10 m od dalších 10 m

1 950,- K 3 810,- K 5 200,- K

ZC = 5 x 1 950 + 5 x 3 810 + 2 x 5 200 = 39 200,- K Ocen ní ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena studny : Cena erpadla: Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Plná cena:

39 200,- K 11 990,- K 0,85 1,95 1,16 98 423,01 K



Opot ebení je vyšší než maximáln povolené:

85 %

Opot ebení:

-83 659,56 K

Studna – zjišt ná cena:

14 763,45 K

Zjišt ná cena studny je 14 763,45 K .

36 / 65



3.2.5 Venkovní úpravy 3.2.5.1 Venkovní bazén Ocen ný podle § 10. Bazén je venkovní, nezakrytý, vyrobený z hlubokotažného plechu, který je povrchov upraven žárovým oboustranným zinkováním a ty vrstvým vypalovaným lakem. Bazén je umíst ný na betonové zpevn né ploše. Bazén není napojen na kanalizaci ani na vodovodní sí . Sou ástí bazénu je tepelné erpadlo, solární panel, písková filtrace, skimmer a plastové sch dky. Celková cena tohoto vybavení po ode tu opot ebení je 35 000 K . Zat íd ní pro pot eby ocen ní Bazén venkovní: íslo SKP: Tvar ovál: Hloubka: Objem:

46.39.99 5,5 x 3,7 m 1,2 m2 21 m3

Ocen ní: ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená m3: Plná cena (za 21 m3):

1 825,- K 0,85 1,95 1,16 3 508,93 K 73 687,48 K


1 rok 39 let 40 let


2,5 %

Opot ebení:

-1 842,19 K

Bazén – zjišt ná cena:

71 845,29 K

Zjišt ná cena bazénu je 71 845,29 K .

37 / 65



Bazén –cena vybavení:

35 000,00 K

Zjišt ná cena vybavení bazénu je 35 000,00 K .

3.2.5.2 Pergola Ocen ná podle § 10. Pergola tunelová d ev ná z hranol a fošen, podlaha zpevn ná zámkovou dlažbou. Zat íd ní pro pot eby ocen ní íslo SKP:

46.39.99

Tab. 20 Zastav ná plocha Rozm ry (m)

Zastav ná plocha (m2)

3,4 * 4,6

15,64

Ocen ní: ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená m2: Plná cena (za 15,64 m2):

1 450,- K 0,85 1,95 1,16 2 787,92 K 43 602,99 K


3 rok 27 let 30 let


10 %

Opot ebení:

-4 360,30 K

Pergola – zjišt ná cena:

39 242,69 K

Zjišt ná cena pergoly je 39 242,69 K .

38 / 65



3.2.5.3 Zpevn né plochy Ocen ná podle § 10. Jedná se o prostor navazující na garáž .2 o rozm rech 4,6 x 3,7 m, vybudovaný z betonu o tlouš ce 10 cm. Zat íd ní pro pot eby ocen ní íslo SKP:

46.23.11.5

Tab. 21 Zastav ná plocha Rozm ry (m)

Zastav ná plocha (m2)

3,7 * 4,6

17,02

Ocen ní ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená m2: Plná cena (za 17,02 m2):

235,- K 0,85 1,95 1,16 451,83 K 7 690,22 K


1 rok 39 let 40 let


2,5 %

Opot ebení:

-192,26 K

Zpevn ná plocha – zjišt ná cena:

7 497,97 K

Zjišt ná cena zpevn né plochy je 7 497,97 K .

39 / 65



3.2.5.4 Septik Ocen ný podle § 10. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Kanalizace – septik z monolitického betonu do 15 m3 OP íslo SKP: 46.21.41.4 Tab. 22 Obestav ný prostor Rozm ry (m)


3,0 * 2,5 * 2,5

18,75

Ocen ní ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená m2: Plná cena (za 17,02 m2):

2 800,- K 0,85 1,95 1,16 5 383,56 K 100 941,75 K


20 rok 80 let 100 let


20 %

Opot ebení:

-20 188,35 K

Septik – zjišt ná cena:

80 753,40 K

Zjišt ná cena septiku je 80 753,40 K .

3.2.5.5 P ípojka kanalizace Ocen ná podle § 10. P ípojka kanalizace je z plastikového potrubí DN 200 mm v délce 45 m a je vyúst na do septiku. 40 / 65



Zat íd ní pro pot eby ocen ní P ípojka kanalizace DN 200 mm – potrubí plastikové íslo SKP: Délka:

46.21.41.4 45 m

Ocen ní ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená m2: Plná cena (za 45 m):

1 555,- K 0,85 1,95 1,16 2 989,80 K 56 058,72 K




20 %

Opot ebení:

-11 211,74 K

P ípojka kanalizace – zjišt ná cena:

44 846,98 K

Zjišt ná cena kanaliza ní p ípojky je 44 846,98 K .

3.2.5.6 P ípojka plynu Ocen ná podle § 10. Sou ástí oplocení nemovitosti je pilí s hlavním uzáv rem plynu zd ný z oby ejných cihel. Velikost je cca 1 m3. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Pilí pro hlavní uzáv r plynu zd ný z oby ejných cihel íslo SKP: Pohledový díl do 1 m2 41 / 65

46.21.42.3



Ocen ní ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená m2: Plná cena:

2 010,- K 0,85 1,95 1,16 3 864,63 K 3 864,63 K




13,75 %

Opot ebení:

-531,39 K

Pilí pro HUP – zjišt ná cena:

3 333,24 K

Zjišt ná cena pilí e pro HUP je 3 333,24 K .

3.2.5.7 Elektrická sí Ocen ní elektrické sít obsahuje ocen ní p ípojky elektrického vedení a sk ín pro rozvody. 3.2.5.7.1 P ípojka elektrického vedení Ocen ná podle § 10. P ípojka elektrického vedení je vedena vzduchem kabelem AL 16 mm v délce 10 m a je stará 20 let. Zat íd ní pro pot eby ocen ní 3fázová, p íp. NN pro rodinné domy - kabel AL 16 mm2 vzdušné vedení íslo SKP: 46.21.43.9 íslo položky: 3.1.3 Délka: 10 m Stá í: 20 let

42 / 65



Ocen ní ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Délka: Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená K /m: Plná cena:

140,- K /m 10 m 0,85 1,95 1,16 269,18 K 2 691,78 K




50 %

Opot ebení:

-1 345,89 K

P ípojka elektro – zjišt ná cena:

1 345,89 K

Zjišt ná cena p ípojky elektrického vedení je 3 333,24 K .

3.2.5.7.2 Sk í pro rozvody Ocen ná podle § 10. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Pis sk í pro venkovní kabelové rozvody NN (3x380/220 V) pro osazení rozpojovací a jistící sk ín , v etn sk ín výšky cca 1 150 mm nad terénem a p dorysových rozm ru 750 x 300 mm íslo SKP: 46.21.42.3 íslo položky: 3.4.1 Ocen ní ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená m2:

43 / 65

6 900,- K 0,85 1,95 1,16 13 266,63 K



Plná cena:

13 266,63 K




33,33 %

Opot ebení:

-4 422,21 K

Sk í pro rozvody – zjišt ná cena:

8 844,42 K

Zjišt ná cena sk ín pro elektrické rozvody je 8 844,42 K .

3.2.5.8 Ploty Rodinný d m je oplocen na p ední stran pozemku la ovým plotem, který je umís n na ocelových sloupcích, vysoký 1m a je udržován impregnací. Na zadní stran je také la ový plot na ocelových sloupcích, vysoký 1,6m. Na bo ní stran , která sousedí s polem, je plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích umíst ných do betonových patek. Tento plot je vysoký 1,6m. Na bo ní stran k sousedovi plot není vybudován. Sou ástí p ední ásti plotu jsou vrátka a vrata s vyplní z drát ného pletiva. Všechny ploty se nachází na betonové podezdívce. Oplocení p ední a zadní strany pozemku Ocen ná podle § 10. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Plot d ev ný la ový na d ev né nebo ocelové sloupky, nát r nebo impregnace íslo SKP: 46.21.64.4 íslo položky: 13.6 Délka: 67 m Výška: 1,6 m Ocen ní ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): 44 / 65

435,- K /m2 pohl. pl. 0,85 1,95 1,16



Základní cena upravená m2 pohl. pl: Plná cena (113,90 m2 pohl. pl):

836,37 K 89 659,35 K




66,67 %

Opot ebení:

-59 772,90 K

Plot la ový, ocelové sloupky – zjišt ná cena:

29 886,45 K

Zjišt ná cena oplocená p ední a zadní strany pozemku je 8 844,42 K .

Oplocení bo ní strany pozemku Ocen ná podle § 10. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek, nát r íslo SKP: 46.21.64.4 íslo položky: 13.1 Délka: 38 m Výška: 1,6 m Ocen ní ZCU = ZC x K5 x Ki x Kp Základní cena (podle p ílohy . 11): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená m2 pohl. pl: Plná cena (60,80 m2):

240,- K /m2 pohl. pl. 0,85 1,95 1,16 13 266,63 K 13 266,63 K




66,67 %

45 / 65



Opot ebení:

-18 704,03 K

Plot ze strojového pletiva – zjišt ná cena:

9 352,01 K

Zjišt ná cena oplocení na bo ní stran pozemku je 9 352,01 K .

3.2.5.9 Plotová vrátka Ocen ná podle § 10. Sou ástí oplocení p ední ásti pozemku jsou vrátka, sloužící jako vchod na pozemek. Jedná se o vrátka ocelová s výplní z drát ného pletiva, stá í 20 let. Opot ebení je odpovídající stá í. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Vrátka ocelová s výplní z drát ného pletiva v etn sloupk íslo SKP: íslo položky:

46.21.64.4 14.2


1 450,- K 0,85 1,95 1,16 2 787,92 K 2 787,92 K




66,67 %

Opot ebení:

-1 858,61 K

Plotová vrátka – zjišt ná cena:

929,31 K

Zjišt ná cena plotových vrátek je 929,31 K .

46 / 65



3.2.5.10

Vrata

Ocen ná podle § 10. Vedle vrátek se nachází vrata, umož ující vjezd na pozemek. Jedná se o vrata ocelová s výplní z drát ného pletiva, stá í 20 let. Opot ebení je odpovídající stá í. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Vrátka ocelová s výplní z drát ného pletiva v etn sloupk íslo SKP: íslo položky:

46.21.64.4 14.5


3 420,- K 0,85 1,95 1,16 6 575,63 K 6 575,63 K




66,67 %

Opot ebení:

-4 383,76 K

Vrata – zjišt ná cena:

2 191,88 K

Zjišt ná cena vrat je 2 191,88 K .

3.2.6 Porosty 3.2.6.1 Ovocné d eviny Ocen ná podle § 38. Ovocné d eviny jsou udržované a v dobrém stavu. Výjimkou je slíva, která je napadená onemocn ním. Jedná se o extenzivní typ ovocné výsadby. 47 / 65



Zat íd ní pro pot eby ocen ní Tab 23 P ehled ovocných d evin (extenzivní typ výsadby) Druh jablo meru ka o ešák vlašský t eše broskvo slíva rybíz erný rybíz ervený angrešt

Zna ka

Stá í (rok )

Po et (kus )

Jednotková cena (K )

JHKM-Vk Me-vt OV-vt T-Vk BM-vt SMR-vt RJ-vt Rb -vt

10 10 30 10 4 15 1 1

6 1 1 1 1 1 1 1

1 172 528 3 380 1 952 440 829 61 72

A-vt

1

1

67

Úpravy (%)

-20%

Upravená cena (K ) 7 032 528 3 380 1 952 440 663 61 72 67

CELKEM:

Základní cena ovocných d evin (podle p ílohy . 31): Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Plná cena:

14 195,- K 0,85 1,162 14 020,40 K

Ovocné d eviny – zjišt ná cena:

14 020,40 K

14 195 K

3.2.6.2 Okrasné rostliny Ocen ná podle § 38. Podél plotu se nachází 13 ks smrk , které jsou zdravé, bez zjevného mechanického i jiného poškození. Tab 24 P ehled jehli nan Druh jehli . stromy jedl. a borov. typu

Zna ka

Stá í (rok )

Po et (kus )

Js I

8

13

Jednotková cena (K ) 2150

27 950

CELKEM:

27 950 K

Základní cena ovocných d evin: Polohový koeficient K5 (podle p ílohy . 13): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Plná cena:

27 950,- K 0,85 1,162 27 606,22 K

Okrasné rostliny – zjišt ná cena:

27 606,22 K

48 / 65

Upravená cena (K )



3.2.7 Pozemek Ocen ný podle § 28. Stru ný popis Pozemek je napojen na rozvod plynu, v obci je možnost napojení na ve ejný vodovod a kanalizaci. P ístup k domu je zajišt n po zpevn né komunikaci, autobusová zastávka se nachází ve vzdálenosti cca 1 km od pozemku. Neexistuje žádné omezení užívání pozemku. Tab 25 P ehled pozemk Parcela

Vým ra (m2)

Druh pozemku

97

324

zastav ná plocha a nádvo í

551/2

358

zahrada

552

784

zahrada

Zp sob ochrany zem d lský p dní fond zem d lský p dní fond

Cena pozemku Protože není k dispozici cenová mapa pozemk obce, je základní cena pozemku stanovena dle §28 stávající vyhlášky . 540/2002 Sb., v aktuálním zn ní. Výpo et základní ceny pozemku: ZC = CP x 1,00, kde CP -cena pozemku v K Cena pozemku se vypo ítá podle vzorce: CP = 35 + (a - 1000) *0,007414, kde a

po et obyvatel v obci. Protože je po et obyvatel obce Mžany k 1. 1. 2007 - 406, což je mén než 1000, použije se a = 1000 dle § 28, odstavec 1), písmeno b).

CP = 35 + (1000 - 1000) *0,007414 ZC = 35 K Tab. 26 P irážky a srážky (parcela . 163) íslo položky 19

D vod úpravy ceny pozemku Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu CELKEM:

49 / 65

Úprava v % + 10% + 10%



ZC = 35 K ZC po úprav = 35 * 1,10 ZC po úprav = 38,50 K Cena pozemku je po ítána dle vzorce: ZCU = ZC * Ki * Kp kde: ZC…. základní cena Ki….. koeficient zm ny cen staveb dle p ílohy . 35 Kp..... koeficient prodejnosti dle p ílohy . 36 Ocen ní pozemku Základní cena za m2 Koeficient zm ny cen staveb Ki (podle p ílohy . 35): Koeficient prodejnosti Kp (podle p ílohy . 36): Základní cena upravená (za m2): Plná cena (za 1 466 m2): Cena pozemku je 127 627,32 K .

50 / 65

38,50 K 1,946 1,162 87,06 K 127 627,32 K



3.3 Rekapitulace cen nemovitosti Tab 27 Rekapitulace cen (ceny bez odpo tu opot ebení) Hlavní stavby Rodinný d m . p. 29 Garáž .1 Garáž .2 Vedlejší stavby Sklad D ev ná k lna P íst ešek Studny Studna Venkovní úpravy Venkovní bazén Pergola Zpevn né plochy Septik P ípojka kanalizace P ípojka plynu P ípojka elektrického vedení Sk í pro rozvody D ev né oplocení Plot ze strojového pletiva Plotová vrátka Plotová vrata Porosty Ovocné d eviny Okrasné rostliny Pozemky Pozemky CELKEM:

1 402 423,81 K 1 078 849,81 K 217 813,46 K 105 760,54 K 303 571,51 K 216 303,75 K 50 519,80 K 36 747,96 K 98 423,01 K 98 423,01 K 414 093,73 K 73 687,48 K 43 602,99 K 7 690,22 K 100 941,75 K 56 058,72 K 3 864,63 K 2 691,78 K 13 266,63 K 89 659,35 K 13 266,63 K 2 787,92 K 6 575,63 K 41 626,62 K 14 020,40 K 27 606,22 K 127 627,32 K 127 627,32 K 2 387 766,00 K

Zjišt ná cena bez odpo tu opot ebení iní celkem 2 387 766,00 K . Zjišt ná cena bez odpo tu opot ebení po zaokrouhlení (dle § 49) 2 387 770 K .

51 / 65



Tab 28 Rekapitulace cen (zjišt né ceny v etn opot ebení) Hlavní stavby Rodinný d m . p. 29 Garáž .1 Garáž .2 Vedlejší stavby Sklad D ev ná k lna P íst ešek Studny Studna Venkovní úpravy Venkovní bazén Pergola Zpevn né plochy Septik P ípojka kanalizace P ípojka plynu P ípojka elektrického vedení Sk í pro rozvody D ev né oplocení Plot ze strojového pletiva Plotová vrátka Plotová vrata Porosty Ovocné d eviny Okrasné rostliny Pozemky Pozemky CELKEM:

943 308,52 K 675 273,93 K 171 528,10 K 96 506,49 K 247 655,26 K 170 339,20 K 45 467,82 K 31 848,24 K 14 763,45 K 14 763,45 K 300 069,53 K 71 845,29 K 39 242,69 K 7 497,97 K 80 753,40 K 44 846,98 K 3 333,24 K 1 345,89 K 8 844,42 K 29 886,45 K 9 352,01 K 929,31 K 2 191,88 K 41 626,62 K 14 020,40 K 27 606,22 K 127 627,32 K 127 627,32 K 1 675 050,70 K

Výsledná cena celkem 1 675 050,70 K . Výsledná cena celkem po zaokrouhlení (dle § 49) 1 675 050 K . (slovy: jedenmilionšestsetsedmdesátp ttisícpadesát K )

V Praze dne 10. 12. 2007 Šárka Bartošková - znalkyn

52 / 65



3.4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyn jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 1. 11. 2007 pod .j. Spr. 0001/01 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 01/07 do znaleckého deníku.

53 / 65



4 Záv r Cílem teoretické ásti této diplomové práce bylo popsat základní pojmy a postupy vyskytující se v oblasti oce ování, v praktické ásti aplikace administrativního ocen ní na konkrétní nemovitost – rodinný d m nacházející se v obci Mžany – Dub, cca 10 km od Hradce Králové. P i oce ování nemovitostí je nutné aplikovat oce ovací postupy velmi citliv , aby byly zohledn ny zvláštnosti každého p ístupu a docílena správná interpretace získaných výsledk . V minulosti velmi preferovaná administrativní metoda p estává být v sou asné dob dosta ující a nabývá na významu tržní oce ování. Nap íklad v tšina bank p estala používat znalecké posudky vypracované na základ administrativního ocen ní a za ala vycházet i z ceny tržní, protože má lepší vypovídací schopnost vzhledem k zajišt ní úv ru. Jak je velmi obtížné správn ocenit nemovitost již bylo popsáno v teoretické ásti, p esto bych zde ráda zmínila n která specifika. Hlavním nedostatkem administrativního ocen ní je nedostate né zohled ování tržních aspekt . Proto se v rámci této vyhlášky za al p ed lety používat koeficient zm ny cen staveb Ki a koeficient prodejnosti Kp. Koeficient zm ny cen staveb Ki má za cíl zohlednit aktuální výši cenové úrovn a koeficient prodejnosti K p zahrnout v cen nemovitosti ú el stavby a její umíst ní. Pro co nejv tší p iblížení k cen tržní je tento koeficient stanoven jako pom r mezi nákladovými cenami uvedenými ve vyhlášce a pr m rnou cenovou úrovní na trhu nemovitostí. P esto je práv tento koeficient velmi slabým místem oce ování podle cenových p edpis , protože stále ješt nedokáže postihnout konkrétní umíst ní nemovitosti v pom rn široké lokalit a odborníci jeho výši stále ješt asto zpochyb ují. Aby bylo dosaženo co nejaktuáln jších sazeb t chto koeficient , provádí Ministerstvo financí každoro n novelizaci oce ovací vyhlášky. Protože tržní ocen ní je provád no odhadem a jednotliví znalci oce ují nemovitost dle jejich subjektivního názoru, m že se tržní a skute ná cena odlišovat. Stejn tak cena konkrétní nemovitosti stanovená n kolika nezávislými znalci se m že významn lišit, protože znalec oce uje dle svých individuálních preferencí a p ikládá k r zným cenotvorným faktor m odlišnou d ležitost než ostatní znalci. Z t chto d vod m že znalec i úmysln nadhodnotit nebo podhodnotit cenu nemovitosti, což je velkou slabinou tržního oce ování a je to d vodem, pro není tržní oce ování používáno v da ové oblasti. Naopak p i administrativním ocen ní lze toto provést velmi omezen . Velkým p ínosem pro zdokonalení tržního oce ování nemovitostí, p edevším metodou porovnání, je nár st v rozší enosti a používání Internetu k inzerci nabídek prodeje nemovitostí. Protože je k údaj m zve ejn ných na Internetu snadný p ístup, velmi je usnadn na tvorba databáze podobných nemovitostí. Je však nutné vycházet z p edpokladu, že se na Internetu nenachází údaje o skute n realizovaných obchodech, ale informace zkreslené. Opakovaným sledováním lze sledovat, jak se cena nemovitosti v ase m ní. V okamžiku, kdy inzerce z nabídky zmizí, lze p edpokládat, že se nemovitost prodala za cenu blízkou poslední inzerované. Úsp šnost ocen ní nemovitosti ve velké mí e ovliv uje kvalita získaných informací. V p ípad administrativního ocen ní lze v tšinu pot ebných údaj získat b hem místního šet ení. Avšak p i tržním ocen ní je nutné zjistit a posoudit všechny faktory, které mohou mít vliv na tržní hodnotu nemovitosti. K tomu je nutná dostate ná znalost lokálního trhu

54 / 65



s nemovitostmi a provedení tržní analýzy. Ob metody vycházejí z áste n jiných informací, liší se zp sobem jejich zpracování a slouží pro jiné ú ely. V praktické ásti byla vybraná nemovitost, v etn všech vedlejších staveb, venkovních úprav, pozemku, ovocných a okrasných d evin byla ocen na dle vyhlášky . 540/2002 Sb. nákladovým zp sobem v celkové výši 1 675 050 K . Protože se jedná o nemovitost, která vznikla p ed více než sto lety, došlo p i zohledn ní opot ebení k velkému snížení plné hodnoty a to o cca 700 tis. K . Vzhledem k tomu, že celá hlavní stavba prošla v posledních dvaceti letech postupnou rekonstrukcí, setkávala jsem se velmi asto s problémem stanovení adekvátní p edpokládané celkové životnosti a tím i výše opot ebení, které významn ovlivnilo výslednou cenu. Protože vyhláška nem že zahrnovat všechny v ci a p íslušenství, které se mohou u nemovitosti vyskytnout, byla jsem nucena v n kterých p ípadech vycházet z ceny po izovací se zohledn ním výše opot ebení nebo ze srovnání s v cí podobnou. P es výše uvedené komplikace s nimiž jsem se p i výpo tu setkala, je nutné podotknout, že je to velmi detailn a p esn definovaný postup pro ocen ní nemovitosti, a je proto vhodný pro da ové ú ely.

55 / 65



5 Literatura 1. BRADÁ , A. – FIALA, J: Nemovitosti – Oce ování a právní vztahy, Praha: LINDE 1999 ISBN 80-7201-197-9 2. BRADÁ , A. – FIALA, J a kolektiv: Rádce majitele nemovitosti, Praha: LINDE 1998 ISBN 80-7201-084-0 3. DROZEN, F. – RYSKA, J. – VACEK, A. a kolektiv: Oce ování majetku, Praha VŠE 1997 ISBN 80-7079-932-3 4. DUŠEK, D.: Základy oce ování nemovitostí, Praha VŠE 2006 ISBN 80-245-1061-8 5. HE MAN, J.: Oce ování majetku. Praha: VŠE 2005 ISBN 80-245-0967-9 6. HE MAN, J.: Oce ování nemovitostí. Praha: VŠE 2005 ISBN 80-245-0947-4 7. JANK , M.: Nemovitosti, byty – prodej a koup , Brno: Computer Press, a.s. 2003 ISBN 80-7226-899-6 8. ZAZVONIL, Z.: Oce ování nemovitostí na tržních principech, Praha: CEDUK 1996 ISBN 80-902109-0-2 9. ZAZVONIL, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Praha: EKOPRESS, s.r.o. 2006 ISBN 80-86929-14-0

Právní p edpisy: 10. Cenový v stník. Praha : Ministerstvo financi R. Praha 17. 4. 2007 Internetové stránky: 11. http://www.katastrnemovitosti.cz 12. http://www.statnisprava.cz/ebe/ciselniky.nsf/i/570435

56 / 65



6 P ílohy P íloha . 1: Letecký snímek obce P íloha . 2: Výpis z katastru nemovitostí P íloha . 3: Kopie katastrální mapy P íloha . 4: Mapa okolí P íloha . 5: Plánek zahrady P íloha . 6: Obrazová dokumentace

57 / 65



P íloha . 1: Letecký snímek obce

58 / 65



P íloha . 2: Výpis z katastru nemovitostí

59 / 65



P íloha . 3: Kopie katastrální mapy

60 / 65



P íloha . 4: Mapa okolí

61 / 65



P íloha . 8: Obrazová dokumentace Obr. 1 P ední strana rodinného domu

Obr. 2 Sklad

62 / 65



Obr. 3 K lna na d evo

63 / 65



Obr. 4 Pergola

Obr. 5 Studna

64 / 65



Obr. 6 Bazén

65 / 65

Cena poizovací, neboli cena historická, je cena, za kterou byl majetek poízen, vetn náklad souvisejících s jeho poízením, bez odpotu opotebení

Recommend Documents