Camping Le Clos Bouyssac Brochure De camping is gesitueerd op 4.99 hectares land aan de oevers van de rivier de Lot. Het heeft een drie sterren licentie voor 85 plaatsen. De licentie is voor het laatst geinspecteerd in 2012 en de camping kreeg toen met gemak zijn 3 sterren classificatie. 68 van deze plaatsen zijn voor de camping. Deze plaatsen zijn groot en plat met ruim voldoende schaduw. Dit is een belangrijk gegeven zo ver zuidelijk in Frankrijk. Veel van deze plaatsen hebben een directe toegang tot de rivier , waarbij de camping meer dan 300 meter van de oever in zijn bezit heeft. Hierdoor komen kampeerders die willen vissen vanaf hun plaats evenals zij die simpel willen genieten van de rivier die voorbij stroomt. De camping is gelegen in een mooi Frans landelijk gebied met wijngaarden en glooiende heuvels. Geweldig gebied om al wandelend, fietsend, te paard of met de auto te
ontdekken. Er is een kano-verhuurbedrijf op de camping, met 7 kano’s en alle benodigde toebehoren om deze te kunnen huren. Er zijn tevens 4 recent gerenoveerde bungalows ( die we gites noemen zodat ze vaker op het internet worden gevonden). Eveneens zijn er 7 houten chalets. Deze accommodaties zijn uitgerust voor 5 personen en voorzien van alle benodigdheden. Er is op de camping een gebied voor 4 stacaravans of chalets. Dit is voorzien van alle noodzakelijke leidingen, maar op dit moment niet in gebruik. Het is mogelijk voor de nieuwe eigenaren om dit gebied te exploiteren op diverse manieren. Zij zouden extra stacaravans kunnen kopen of beginnen met een kleine in prive bezit park met stacaravans of chalets. Door dit gebied uit te breiden van de camping met een stuk land dat er al bij hoort, kan een maximum van 12 stacaravan plaatsen worden gecreerd.
De visserij is een belangrijke markt met name omdat het de laagseizoen activiteit verhoogt. De rivier Lot is beroemd (tenminste bij de vers water vissers) voor zijn karpers en meervallen. Het camping record is 18 kg voor een karper en 38 kg voor een meerval. De camping trekt cliënten aan vanuit een aantal verschillende markten. Dit omvat de speciale voor- en naseizoen prijzen. De camping gebuikt het ACSI systeem dat de prijs bepaald voor het laagseizoen (€15 voor het jaar 2016). Sommige van deze klanten kunnen meer dan 6 weken in 1 periode blijven. Het is niet ongebruikelijk om klanten te hebben die boeken voor een of twee nachten en vervolgens een of twee weken blijven, zo ontspanend, rustig en aantrekkelijk is de camping. Een trouwe groep klanten komt elk jaar terug in mei en juni en creëeren met elkaar een prettige welkome sfeer. Veel van de gezinnen die in het hoog seizoen zijn geweest komen terug. Een familie stuurde ongevraagd een email en zeiden: “dit jaar gaan we iets doen dat we nog nooit hebben gedaan... we komen terug op dezelfde camping voor de tweede keer. ” Een ander beschreef de camping als “Paradijs”. In de regio zijn er enkele campings die of 100 % Nederlands zijn of 100 % Frans. Wij hebben geprobeerd om hier niet aan mee te doen. Gebleken is dat dit erg handig is omdat als je je op 1 markt richt en er een probleem in die markt ontstaat, jij hier meteen van te lijden hebt. De Nederlandse markt voor het hoogseizoen werd beinvloed door de laatste recessive, gelukkig is dat nu hersteld. Dat jaar deden we het beter dan de 100 % Nederlands camping omdat we nog steeds Franse enz klanten hadden. De camping heeft een groot zwembad: 22 meter bij 8 meter met een apart peuterbad. Het zwembad voldoet aan alle reglementen die een openbaar zwembad betreffen. Er is een aparte machinekamer, met de pomp, filters enz en deze is makkelijk toegankelijk. Volledig training over het gebruik van de pompen en chemicaliën zullen worden gegeven. Dit is erg belangrijk. We hebben gehoord over de aankoop van een chaletpark waar de nieuwe eigenaren niet wisten hoe zij het zwembad schoon moesten houden en correct chemicaled. Dit zwembad is door de autoriteiten gesloten en zij moesten alle klanten van het hoogseizoen terugbetalen. Stel u eens voor wat dat doet met uw financiën en met uw reputatie. Dit zal niet gebeuren met de koper van deze camping, want er is een volledige handleiding en tevens een telefoonnummer voor noodgevallen zodat er advies gegeven kan worden.
De gebouwen op de camping bestaan uit een receptie en kantoor. Een overdekt terras leidt naar een tafeltennistafel en jeu de boule baan. Receptie, kantoor en overdekt terras.
Er is een bar met tegels op de vloer, uitgerust met koelkasten voor drank, vriezers voor ijsco’s en opslagrekken en kasten. De bar heeft een biertap en een koud water voorraad. Er is een dubbele
spoelbak met kranen met heet water. De biljarttafel wordt door een ander bedrijf geleverd op een gedeeld winstoogmerk.
Er is tevens een snack bar met een aangrenzende TV kamer. Voorheen is de TV kamer gebruikt als een restaurant met een doorgeefluik dat beide ruimtes met elkaar verbindt. De huidige eigenaren hebben alleen een snackbar waarbij het eten afgehaald kan worden. Deze ruimte zou kunnen worden uitgebreid. Diverse campings van dezelfde grootte in de regio serveren volledige maaltijden met succes.
Snackbar and TV kamer Er zijn 3 sanitair gebouwen op de camping. In het laagseizoen is er maar een van in gebruik. Deze is gerenoveerd tot een hoge standaard door de huidige eigenaren. Het bestaat uit een damesruimte,
een herenruimte, een gehandicapte douche met toilet en een overdekt gedeelte met spoelbakken. Er is in 2015 een nieuwe water boiler geinstalleerd. Er zijn 3 douches en 3 toiletten aan elke kant. In het dames gedeelte is een babybad, 2 wasmachines en een wasdroger. De laatstgenoemden werken met muntjes en dit geeft een verbazingwekkend groot inkomen in het seizoen.
De andere 2 toiletgebouwen zijn alleen in het hoogseizoen in gebruik, zij zijn wat ouder, maar in een bruikbare staat. Er is in de afgelopen periode wat loodgieterswerk gedaan om een betrouwbaar warm water systeem te hebben. Er is een gehandicapten toilet. |Niet alleen is dit in overeenstemming met de recente registratie, is het verplicht voor de 3 star rating. Het heeft een aparte boiler, dit geeft de mogelijkheid om dit in het vroege of late seizoen te gebruiken en het bespaard om op het duurdere gassysteem voor heetwater om te moeten schakelen als er maar enkele gasten zijn.
De eigenaren hebben een accommodatie die bijzonder flexilbel is aangezien het uit 2 samengevoegde bungalows bestaat. De camping is nu in bezit van een echtpaar die in het ene huis wonen en bezoek van familie toestaat om in het andere deel te verblijven. Het eerste huis bestaat uit een huiskamer met open keuken, 1 slaakamer met dubbel bed, toilet, aparte douche en opbergkast/ruimte. Het tweede huis bestaat uit 2 grote slaapkamers, derde slaapkamer/opbergruimte, douche, keuken en grote woonkamer. Het is mogelijk om uit deze woningen een grote 3 of 4 kamer bungalow te maken door deze 2 samen te voegen. Het huis van de eigenaren is vrijstaand en wordt niet door andere huizen bekeken, ik kan geen probleem zien voor
een bouwvergunning. Het huis heeft een positie waarin de camping kan worden overzien en tevens een zekere mate van privacy biedt. Dit betekent dat de camping mogelijkheden bidet aan een echtpaar (zoals nu), 2 echtparen (zoals de vorige eigenaren) of een familie (met wat aanpassingen).
Het huis van de eigenaren. De camping wordt aangeboden in een erg goede staat. Dit is niet beperkt tot het visuele gedeelte van de camping. De infrastructuur van de camping is aanzienlijk verbeterd. Dit houdt in dat over de hele lengte van de camping de electriciteitsleidingen zijn vernieuwd. De plaatsen zijn voorzien van nieuwe waterpunten en electriciteitsaansluitingen. Deze voldoet aan alle Franse regelgeving . Toen wij de camping overnamen was het electriciteitssysteem onbetrouwbaar en het watersysteem had diverse lekkages. De nieuwe eigenaar zal deze problemen niet hebben evenals de gasten van de camping. Wij hebben voor de veiligheid een toegangspoort aangebracht met camera’s zodat je kunt zien wie de camping opkomt vanuit het huis. Gelukkig is criminaliteit een zelden voorkomend iets in deze regio, maar deze voorzieningen maken de camping veilig evenals de prive entree. Wat eveneens is geregeld zijn afspraken met 2 locale bars om de borden voor de camping voor hun bar te hebben. Dit is belangrijk aangezien de Fransen de controle op de borden langs de weg hebben aangescherpt. De 2 die wij hebben zijn legaal en zonder problemen kunnen zij daar een aantal jaren staan.
De camping heeft 3 websites. Dit zorgt voor meer hits bij het zoeken op internet. Zij leiden eigenlijk allemaal naar 1 site, waardoor er gemakkelijker updates kunnen worden gegeven. Zij zijn: www.campingbytheriver.eu www.campinaubordderiviere.eu www.leclosbouyssac.eu Eveneens staan wij bij de advertenties al s een ANWB Charme camping. De ANWB is een Nederlandse kampeer club. Zij zijn de enige organisatie die een goede inspectie van de camping doen. Andere organisaties laten vaak hun inspectie bestaan uit het verkopen van meer advertentie ruimte. Minder dan 1 % van de campings die zij inspecteren krijgt de status van “ Charme camping” . Dit betekent in de basis dat de campings charmant zijn en dit leidt zeker tot meer clienten. Wij hebben deze onderscheiding sinds 4 jaar. Een van de websites waar we worden beoordeeld is Zoover. We vragen nooit aan clienten om valse rapporten er op te zetten en voor de laatste 4 jaar hebben we de status “Zoover recommended” bereikt met een score van 8.2. De camping heeft een aantal inspecties gehad waar je door heen moet. Sommigen zijn gerelateerd aan de camping. De Nederlandse ANWB kampeerclub heeft een minimum van 6 douches, dit als voorbeeld. De camping heeft de 3 ster inspectie met gemak doorstaan (elke 5 jaar) en kan met een beetje werk een 4 sterren camping ervan maken ( de vraag is of je dit ook wilt). Recent hebben we een locale autoriteits veiligheids inspectie gehad (cahier de securité). Dit was de eerste keer in 18 jaar, zo u hoeft niet meteen een andere inspectie te verwachten. 9 verschillende afdelingen van de raad waren vertegenwoordigd en we kregen 9 aanbevelingen, want niemand wil niets bij te dragen hebben, toch? Een of twee waren geldig. De populieren warden te groot en we moesten op een bepaalde manier de lichten vastmaken aan de generator voor noodgevallen als de electriciteit uit zou vallen. Andere punten waren belachtelijk en een was zelfs vervelend te noemen. Zij stonden er op dat we 3 bomen zouden kappen, omdat zij in het midden rot zouden zijn. We hebben ze gekapt, maar ze waren niet rot. Het eindresultaat is dat aan ALLE voorwaarden is voldaan. Zo dat is een zorg minder. Het is een zelfde verhaal met de andere inspecties, als we wijzigingen moesten aan brengen dan hebben we dat gedaan en de camping is volledig up to date. Dit was voor ons makkelijker te bereiken, omdat we al volledig bij waren met het onderhoud. Ik zou me voor kunnen stellen dat een dergelijke inspectie een fortuin zou kosten als de camping niet zo bijgehouden zou zijn en dan een hele lijst zou krijgen om in orde te brengen.
Financiële situatie. De camping heeft een omzet van ongeveer €100,000 per jaar. Dit is stabiel voor de afgelopen drie jaar, ondanks een moeilijke economische situatie. In deze tijd veel campings hebben te maken met minder verdiensten. De reden voor dit is dat de camping op een goede plaats heeft. Zoals gewoonlijk zijn de 3 belangrijkste dingen voor een bedrijf: locatie, locatie en locatie. Het zijn de campings die niet op een ideale plek staan die het meeste te lijden hebben. De komende paar jaar zien er beter uit door een aantal redenen.
De economische recessie IS langzaam aan het afnemen in de landen waar wij de klanten van aantrekken.
Het aantal bewoners van deze landen wordt groter en meer mensen willen een vakantie binnen Europa vanwege angst voor terroristische acties daarbuiten.
Kamperen wordt nu weer als hip gezien.
Er zijn gebieden voor uitbreidingen of besparingen met de camping. Hoewel de camping nu wordt gerund door een stel, de vrouw is gehandicapt en kan niet werken. Dit betekent dat de kosten voor de staf hoger zijn dan als er een werkend stel of familie de camping zou runnen. De snack zou een mogelijkheid bieden om meer te verdienen als er een restaurant zou zijn en het terrein van de stacaravans heeft een plan nodig om te exploiteren.
In aanmerking nemend dat zoals in het voorgaande beschreven contract aanwezig is en het niet voorstelbaar is dat er nog een grote infrastructurele veranderingen nodig zal zijn in de nabije toekomst, vinden wij dat Camping Le Clos Bouyssac een excellente mogelijkheid tot investering biedt met minder risico dan menig andere vergelijkbare camping. De camping wordt aangeboden met de volgende hulp voor de nieuwe eigenaren. Als er tijd is tussen de verkoop en voltooiing van het contract, dan zullen we de nieuwe eigenaren een training geven met betrekking tot de systemen die gebruikt worden om de camping te managen. Dit houdt tevens in de financiële controles, het systeem voor de sterren, het computer programma voor de boekingen en alles wat het zwembad betreft.
Een complete eigenaren handleiding.
Telefoonnummer voor noodgevallen in het eerste jaar.
