-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6718/67/C-2013 o ceně nemovitosti – rekreační chaty ev. č. 436 v k.ú. Svojetice, obec Svojetice, okres Prahavýchod, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 11.04.2013 pod čj. 158 EX 396/12-43
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 11.05.2013
Vyhotovení č.:
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) částečná dokumentace f) informace z realitních serverů
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 01.05.2013 na základě mého písemného obeslání, dostavila se p. Nedúchalová , která umožnila prohlídku.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 01.05.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 469, katastrální území Svojetice, obec Svojetice, Okresní úřad Praha-východ, pod ev. č. 436.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Nedúchalová Jana, narozena 11.11.1978
Objekt vybudován na stp. čk. 735, dále k ní náleží a vytváří funkční celek pp. čk. 263/20.
2. Projektová dokumentace nebyla předložena, z dostupných podkladů na Obecním úřadu a sdělení vlastníků byl objekt vybudován v letech 1976-78. Současný stav zjevně původní, pouze zčásti obnoveny nášlapné vrstvy podlah v přízemí.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rekreační chata ev. č. 436 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost se nalézá v chatové osadě místně zvané „Na Blatech“, vzdálena východně přibližně 200 m od zástavby obytné části obce , přístupna po nezpevněné veřejné cestě. Území je zainvestováno pouze el. sítí, voda zajištěna z vlastní studny, splaškové vody svedeny do žumpy. Chata se nalézá na rovinatém pozemku, ve vzdálenosti 40 km od Prahy, v poloze izolované.
a)
Rekreační chata ev. č. 436
Stavba volně stojící, obdélníkového půdorysu, přízemní, převážně podsklepená, s podkrovím, původní dispozice. Dispoziční řešení: Suterén – garáž, kotelna, sklep, dílna Přízemí – vchodová veranda, předsíň se schody do podkroví, kuchyň, pokoj, koupelna s WC Podkroví – 2x zkosené pokoje, nefunkční balkony Konstrukční řešení: Objekt vybudován z cihelného zdiva v tl. 30 cm, fasáda břizolitová, vnitřní úpravy vápenná omítka, zčásti palubky, schody příkré bez podstupnic, střecha sedlová, krytina plechová, sociální zařízení standardní. Okna zdvojená, vytápění ústřední, kotel na pevná paliva, dále krb v pokoji, kuchyň s el. sporákem. Technický stav: Vykazuje řadu závad vyplývajících ze zanedbané údržby a dožívajících prvků. Balkony nefunkční (uhnilé trámy, bez zábradlí), narušená komínová hlava, neodpovídající rozvody elektroinstalace, původní část podlah dožívající, okna původní dožilá. Výměry: Zastavěná plocha: Suterén 8,60 x 5,20 = 44,72 m2 Přízemí 8,60 x 8,00 = 68,80 m2 Podkroví 8,60 x 5,20 = 44,72 m2 Obestavěný prostor: 44,72x2,70+44,72x2,60+44,72x3,20/2,00+24,08x2,95 = 379,60 m3
-5-
b)
Venkovní úpravy -
c)
Kopaná studna o hloubce 6 m s přípojkou do chaty a domácí vodárnou Oplocení s plotovými vraty a vrátky Předložené venkovní a kamenné schody Venkovní dlažby Okrasné porosty – běžných druhů
Pozemky
Nalézají se v chatové osadě obce s počtem obyvatel 762, zčásti zainvestované, rovinaté. Obě parcely vytvářejí funkční celek spojený s užíváním rekreační chaty.
č.parcely stp. čk. 735 pp. čk. 263/20 Celkem
Výměra v m2 68 332 400
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
-6-
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě poblíž Prahy. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
Rekreační chata
KSD
462111
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
4 950
KTP
KV
KI
0,86 0,92 0,79
Výchozí cena Kč/m3
3 911
-7-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný prostor m3
Rekreační chata
380
Výchozí cena Kč/m3
3 911
Reprodukční Cena v Kč
1 486 180
% opotř.
35
Časová cena v Kč
966 017
VENKOVNÍ ÚPRAVY Hodnotí se dle rozsahu přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 4 % z časové ceny. Výpočet: 966 017 x 4 % = 38 641,- Kč
POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, oceňují se proto dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací Obecního úřadu a místních realitních kanceláří, v průměru obchodovány za 1 600,- Kč/m2, vytvářejí spolu funkční celek. Výpočet: 400 m2 x 1 600,- Kč/m2 = 640 000,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 469 v k.ú. Svojetice činí zaokrouhleně 1 645 000,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi – objekt k individuální rekreaci – rekreační chata s přiměřenými pozemky. Jelikož se nepodařilo zajistit skutečné ceny zrealizovaných nemovitostí v místě v posledních 18 měsících, vycházím z inzerovaných nemovitostí obdobných parametrů v regionu, jak jsou inzerovány v realitních serverech S-Reality (viz. příloha). Jejich nabízené ceny jsou zprůměrované, jejich prodejnost upravuji po konsultaci s místními realitními makléři koeficientem 0.90.
Lokalita
nabídková cena
Vyžlovka Tehov Kozojedy Černé Voděrady
1 500 000,- Kč 1 450 000,- Kč 1 450 000,- Kč 1 389 000,- Kč
Porovnávací cena: 5 789 000 : 4 = 1 447 250 x 0,90 = 1 302 525,- Kč
Pozn.: Ceny včetně pozemků, součástí a příslušenství
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 469 v k.ú. Svojetice činí zaokrouhleně 1 300 000,- Kč.
-9-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou současnou ekonomickou a realitní krizí, kdy nabídka převyšuje poptávku po obdobných nemovitostech, předpokládám maximálně dosažitelnou cenu ve výši porovnávací hodnoty.
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 469 v k.ú. Svojetice činí 1 300 000,- Kč.
Práva a závazky s nemovitostí spojené nebyly zjištěny mimo již uvedené v listu vlastnictví, jež neovlivňují navrženou obvyklou cenu.
V Trutnově dne 11.05.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6718/67/C-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 11.05.2013
-10-
