Belastingdienst/Bureau Toezicht Wwft
Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme
Handleiding voor Makelaars in onroerende zaken
Versie: 04-07-2013
Inleiding Vanaf 1 augustus 2008 is de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) van kracht. De Wwft legt aan verschillende groepen van ondernemers in Nederland de verplichting op om zogenoemde ongebruikelijke transacties te melden (de meldingsplicht) en om de bij deze transacties betrokken personen te identificeren (het cliëntenonderzoek).
Het toezicht op de naleving van de Wwft wordt uitgeoefend door een afgescheiden onderdeel van de Belastingdienst: de Belastingdienst/Bureau Toezicht Wwft.
Voor wie is deze handleiding bestemd ? Deze handleiding is bestemd voor de natuurlijke persoon, de rechtspersoon of de vennootschap die bemiddelt bij het tot stand brengen en sluiten van overeenkomsten inzake onroerende zaken en rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen. Het gaat uitsluitend om de diensten die direct of indirect met de aan- en verkoop van onroerende zaken te maken hebben.
De identificatieplicht en de meldingsplicht in 10 stappen Deze korte handleiding geeft in 10 stappen aan wat u moet doen in het kader van de identificatieplicht en de meldingsplicht uit de Wwft. Deze handleiding is geen vervanging van de wettekst maar biedt slechts een richtlijn bij het uitvoeren van de verplichtingen uit de wetgeving.
Stap 1
Onderworpen aan de Wwft ?
U valt onder de werking van de Wwft wanneer u als natuurlijk persoon, als rechtspersoon of als vennootschap bemiddelt bij het tot stand brengen en sluiten van overeenkomsten inzake onroerende zaken en rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen. Het gaat uitsluitend om de diensten die direct of indirect met de aan- en verkoop van onroerende zaken te maken hebben.
Stap 2
Identificeren
Het cliëntenonderzoek is één van de sleutelbegrippen in de Wwft. De Wwft schrijft niet exact voor hoe het cliëntenonderzoek moet worden verricht maar wel tot welk resultaat het onderzoek moet leiden. Dit betekent dat u de maatregelen in het kader van het cliëntenonderzoek kunt afstemmen op het risico van witwassen of terrorismefinanciering van een bepaalde zakelijke relatie. U schat dit risico zelf in.
Vraag uw cliënt naar de identiteitsgegevens alvorens met de dienstverlening aan te vangen of een zakelijke relatie aan te gaan.
Stap 3
Verifiëren
Stel vast dat de opgeven identiteit overeenkomt met de werkelijke identiteit van uw cliënt: •
bij een natuurlijke persoon: door middel van een geldig paspoort of reisdocument, een rijbewijs of een door een lokale overheid uitgegeven identiteitskaart;
•
bij een natuurlijke persoon die niet in Nederland woont of verblijft: door middel van een fotokopie van de hiervoor genoemde documenten, vergezeld van een gewaarmerkt afschrift of uittreksel van de Burgerlijke Stand van de woon- of verblijfplaats;
•
bij een rechtspersoon of vennootschap: door middel van een gewaarmerkt uittreksel uit het Handelsregister;
•
bij een (buitenlandse) rechtspersoon zonder vestiging in Nederland: door middel van betrouwbare, in het internationale verkeer gebruikelijke documenten of inlichtingen.
Ook moet u nagaan of uw cliënt voor zichzelf optreedt of ten behoeve van een derde. Als uw cliënt een derde vertegenwoordigt, moet u vaststellen dat hij daartoe bevoegd is.
Sinds 1 januari 2014 moeten makelaars het cliëntenonderzoek tevens uitvoeren ten aanzien van de wederpartij van hun cliënt. Met wederpartij wordt bedoeld de partij met wie de cliënt van de makelaar daadwerkelijk een overeenkomst sluit die tot stand is gebracht door bemiddeling van de makelaar.
Stap 4
Ultimate beneficial owner (UBO)
Als uw cliënt een rechtspersoon is, dan moet u de uiteindelijk belanghebbende (de UBO) identificeren en diens identiteit verifiëren. De UBO is een natuurlijk persoon die meer dan 25% van de aandelen houdt of meer dan 25% van de stemrechten kan uitoefenen, of de begunstigde is van 25% of meer van het vermogen van een stichting of trust.
Hoe ver u moet gaan bij de verificatie van de UBO is afhankelijk van het door u in te schatten risico van een onjuiste identificatie: •
Laag risico: u laat uw cliënt een verklaring ondertekenen over de juistheid van de opgegeven identiteit van de UBO;
•
Gemiddeld of hoog risico: u doet zelf méér onderzoek (bijvoorbeeld via internet, door het bevragen van collega’s in het land van herkomst van uw cliënt, of door het raadplegen van het Handelsregister). U kunt de verificatie van de UBO ook uitbesteden aan een gespecialiseerd bureau.
Het is verboden een dienst te verlenen of een zakelijk relatie aan te gaan als de identiteit van de cliënt en/of de identiteit van de UBO niet op de juiste wijze is vastgesteld.
Stap 5
Politiek prominente persoon (“Politically exposed person” of PEP)
U moet een verscherpt cliëntenonderzoek instellen als uw cliënt op dit moment een bepaalde publieke functie in het buitenland vervult of tot 1 jaar geleden zo’n functie heeft vervuld. In dit onderzoek (bijvoorbeeld via internet, een internationale PEP-lijst of een andere betrouwbare bron) betrekt u ook de familieleden en de partner van uw cliënt.
Stap 6
Risico’s vaststellen
Naarmate u met uw dienstverlening méér risico’s loopt om geconfronteerd te worden met situaties van witwassen of terrorismefinanciering, moet u scherpere maatregelen nemen in het kader van het cliëntenonderzoek. Voor het maken van een goede risico-inschatting is het dus nodig dat u zich een oordeel vormt over het doel en de aard van de zakelijke relatie, en over de aard van de transacties.
Stap 7
Ongebruikelijke transactie op grond van een subjectieve indicator ?
Als u als makelaar of bemiddelaar onder de werking van de Wwft valt, moet u melding maken van ongebruikelijke transacties. Dat is het geval als u op grond van de feiten en omstandigheden aanleiding hebt om te veronderstellen dat sprake zou kunnen zijn van witwassen of terrorismefinanciering.
Denk bijvoorbeeld aan: •
een pand wordt in kort tijdsbestek een aantal malen aan- en verkocht waarbij sprake is van onverklaarbare waardesprongen;
•
de verkoop van een object kent een zeer korte doorlooptijd (waardoor het er alle schijn van heeft dat uw cliënt al een verkoper op het oog had);
•
er worden taxatierapporten overgelegd die niet overeenkomen met de door u geschatte waarde van het object;
•
u heeft bij een transactie met bedrijfs-onroerend goed of een agrarisch object gerede twijfels omtrent de locatie en/of de daar te vestigen onderneming;
•
u wordt benaderd voor de bemiddeling bij de aan- of verkoop van een pand dat (ver) buiten uw normale werkgebied is gelegen;
•
u wordt betrokken bij een bemiddelingopdracht ten aanzien van een onroerende zaak waarvan de eigendom niet transparant is;
•
de koopsom van
een onroerende zaak ligt niet in lijn met de normale
marktontwikkeling, of wijkt sterk af van de vraagprijs, de WOZ-waarde of de taxatiewaarde.
•
in de voorlopige koopakte worden zonder plausibele verklaring geen ontbindende voorwaarden voor wat betreft de financiering opgenomen;
•
de financiering vindt (tegen hoge rente) plaats door de verkoper.
Bij de inschatting van het risico op witwassen of terrorismefinanciering wordt een beroep gedaan op uw professionele oordeel. Win dus informatie in bij uw cliënt: wat wil uw cliënt, waarom, hoe en is dit logisch ?
U kunt eventueel ook in overleg treden met uw beroepsorganisatie, of contact opnemen met de Financial Intelligence Unit Nederland (FIU) of met de toezichthouder. Leg uw bevindingen en overwegingen zorgvuldig vast en bewaar deze.
Stap 8
Ongebruikelijke transactie op grond van een objectieve indicator ?
Op grond van de objectieve indicator moet u melding maken van transacties van € 15.000 of meer, betaald aan of door tussenkomst van uzelf, in contanten, met cheques aan toonder of soortgelijke betaalmiddelen. Hieronder vallen ook contante stortingen op uw bankrekening.
Stap 9
Melding en vrijwaring
Om gegevens over ongebruikelijke transacties te kunnen melden moet u zich eenmalig als makelaar of bemiddelaar registreren bij de FIU-Nederland.
Als u in stap 7 of 8 tot de conclusie bent gekomen dat sprake is van een ongebruikelijke transactie dan moet u deze transactie onmiddellijk melden bij de FIU.
Een melding bevat voor zover mogelijk de volgende gegevens: •
de identiteit van de cliënt (waaronder de naam, de geboortedatum en het adres);
•
de identiteit van andere bij de transactie betrokken partijen;
•
de aard en het nummer van het identiteitsbewijs van de cliënt;
•
de aard, het tijdstip en de plaats van de transactie;
•
de omstandigheden op grond waarvan u de transactie ongebruikelijk vindt.
Vrijwaring Als u een melding te goeder trouw doet, dan bent u zowel strafrechtelijk als civielrechtelijk gevrijwaard.
De strafrechtelijke vrijwaring houdt in dat de gegevens die u aan de FIU meldt niet tegen u kunnen worden gebruikt in een opsporingsonderzoek of strafrechtelijke vervolging wegens witwassen of terrorismefinanciering.
De civielrechtelijke vrijwaring houdt in dat u niet civielrechtelijk aansprakelijk bent voor de schade die iemand anders (uw cliënt of een derde) als gevolg van de melding lijdt.
Stap 10
Bewaarplicht
Alle meldgegevens van de ongebruikelijke transactie moet u direct na uw melding opslaan (als PDF-bestand) en/of printen. Deze gegevens moet u namelijk kunnen tonen bij een onderzoek door de toezichthouder.
Van uw melding ontvangt u een ontvangstbevestiging van de FIU. Deze ontvangstbevestiging moet u -net als de meldgegevens- gedurende 5 jaar bewaren.
Ook geldt een bewaartermijn van 5 jaar voor de identiteitsgegevens van uw cliënten.
Meer informatie Meer informatie over het registratieproces en de meldprocedure vindt u op de website van de FIU-Nederland: www.fiu-nederland.nl. Als u vragen heeft of op problemen stuit, kunt u ook contact opnemen met de Service Desk: 088 – 662 95 00.
Inhoudelijke vragen over de wet- en regelgeving kunt u stellen via het emailadres van de toezichthouder Belastingdienst/Bureau Toezicht Wwft:
[email protected].
Meer uitgebreide informatie over de Wwft-verplichtingen voor makelaars vindt u in de Leidraad voor Makelaars in onroerende zaken. Deze Leidraad is beschikbaar via de website van de Belastingdienst: www.belastingdienst.nl.
