Brno

Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec

765 02 Otrokovice, Moravní 6224

mobil: +420 603 35 45 98

Znalecký posudek č. 5982 – 212/2015 o obvyklé ceně podílu na nemovitých věcech – pozemku parcelní číslo st. 61, jehož součástí je rodinný dům č.p. 1 a na pozemku parcelní číslo 748 v katastrálním území Meziříčko u Letovic, obec Letovice, okres Blansko

Objednatel posudku:

PROKONZULTA, a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26 602 00 Brno Objednávka ze dne 26. 11. 2015

Účel posudku:

ocenění podílu na nemovitých věcech v insolvenčním řízení sp. zn. KSBR 37 INS 8036/2015

Podle stavu ke dni 9. 12. 2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice

Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 14. prosince 2015

A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovitých věcech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je podíl ve výši id. ½ na nemovitých věcech – pozemku parcelní číslo st. 61 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 1 a pozemku parcelní číslo 748 – zahrada v katastrálním území Meziříčko u Letovic, obec Letovice, okres Blansko.

2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti Kraj Okres Obec Katastrální území

: : : : :

679 61 Letovice, Meziříčko č.p. 1 Jihomoravský Blansko Letovice Meziříčko u Letovic

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:

Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 9. prosince 2015, za účasti asistenta znalce a matky vlastníka podílu, která umožnila přístup do většiny prostor v objektu. Vlastník podílu následně poskytl informace o nemovitostech telefonicky.

4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6)

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Meziříčko u Letovic, LV č. 276 ze dne 26. 11. 2015 Kopie katastrální mapy bez identifikace Místní šetření provedené zástupcem zhotovitele ocenění dne 9. prosince 2015, fotodokumentace Mapa města a okolí Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů.

5. Použitá literatura: 1) 2) 3) 4)

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999

6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. -2-

Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohly být nemovitosti prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

7. Vlastnické a evidenční údaje:

Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 276 je

paní Darina Dittrichová, nar. dne 9. 2. 1975 bytem 679 61 Letovice, Meziříčko č.p. 1 vlastníkem podílu ve výši id. ½ na oceňovaných nemovitých věcech – pozemku parcelní číslo st. 61 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 1012,0 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 1 a pozemku parcelní číslo 748 – zahrada o celkové výměře 543,0 m2 v katastrálním území Meziříčko u Letovic, obec Letovice, okres Blansko.

8. Přírodní katastrofy, radonové riziko:

V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. Dle orientační mapy radonového rizika pro oblast Meziříčko u Letovic je pozemek zařazen do kategorie II. – střední radonový index.

9. Věcná břemena, zátěže:

Na listu vlastnickém nejsou evidována věcná břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nepromítají.

10. Základní popis:

Město Letovice spadá do okresu Blansko a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Boskovice. Obec Letovice se rozkládá asi dvacet tři kilometrů severně od Blanska a deset kilometrů severozápadně od města Boskovice. Na území tohoto menšího města má hlášeno trvalý pobyt 6712 obyvatel. Letovice se dále dělí na sedmnáct části, konkrétně to jsou: Babolky, Dolní Smržov, Chlum, Jasinov, Kladoruby, Klevetov, Kněževisko, Kochov, Letovice, Lhota, Meziříčko, Novičí, Podolí, Slatinka, Třebětín, Zábludov a Zboněk. Ke školní docházce využívají děti v obci základní školu vyššího stupně a pro děti, jež do školy ještě nechodí, je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli obchody i specializované, některé služby, knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Letovice má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i ústav sociální péče, domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Budova, jež je předmětem ocenění, leží v obci Letovice, místní části Meziříčko. V místní části mají obyvatelé možnost využívat veškeré inženýrské sítě, občanská vybavenost je však situována v centru obce Letovice, vzdáleném přibližně 3 km. Místní část je s centrem propojena autobusovou dopravou, která však jezdí jen několikrát za den. Předmětem ocenění je volně stojící stavba, původně objekt z roku 1912 sloužil jako škola, po II. světové válce byla stavba převážně užívána jako sklady, po roce 1995 převedená z majetku obce do rukou soukromých za symbolickou cenu cca 150.000,00 Kč. Přibližně před dvaceti lety byla zahájená přestavba a modernizace objektu, která ani ke dni ocenění není zcela dokončena. Budova je přízemní, z části podsklepená, zastřešena -3-

sedlovou střechou, podkroví je plně využíváno. V prvním podzemním podlaží jsou situovány garáže pro dva osobní automobily a kotelna s technickým zázemím stavby. Pozemky se stavbou RD tvoří jednotný oplocený funkční celek. V objektu se nachází, lépe řečeno po dokončení rekonstrukce budou tři samostatné bytové jednotky a tři jednotky nebytové – soubor kanceláři a dvě garáže. Okolní zástavba je tvořena samostatně stojícími rodinnými domy případně zemědělskými usedlostmi, ulice podél stavby není příliš frekventovaná, objekt je v současné době užíván z části - trvalé bydlení ve dvou bytech, kanceláře jsou užívány v souladu s účelem. Poslední byt není dokončen, ke garážím není zřízen sjezd. Dopravní dostupnost Dům je přístupný po místní komunikaci ve vlastnictví obce. Parkování možno na zpevněném parkovacím stání před budovou na pozemku vlastníka, popřípadě v garážích v prvním podzemním podlaží domu, vjezd k nim však není dokončen. V místní části Meziříčko je jedna autobusová zastávka, vzdálená přibližně 200 m od objektu, tato je však pouze pro málo frekventovanou lokální autobusovou linku. V centru obce Letovice se nachází autobusová i železniční stanice. Účel využití Objekt je užíván pravděpodobně vlastníkem oceňovaného podílu k bydlení a k podnikatelské činnosti. Pozemky Pozemky zapsané na listu vlastnickém tvoří se stavbou jednotný funkční celek, jedná se o pozemek zastavené plochy pod stavbou hlavní, a pozemek zahrady, jež lze užívat v souladu s účelem. Ke dni ocenění je zahrada silně zanedbaná a jsou zde složeny dvě mobilní buňky.

Kopie katastrální mapy

Pozemek parcelní číslo st. 61 – zastavěná plocha a nádvoří, na kterém se posuzovaný dům nachází. V jednotném celku dále užíván pozemek parcelní číslo 748, který tvoří zahradu kolem domu, k.ú. Meziříčko u Letovic.

Obsah ocenění

a) pozemky p.č. st. 61 a 748, v k.ú. Meziříčko u Letovic, obec Letovice, okres Blansko, podíl id. ½ b) budova č.p. 1 na pozemku parcelní číslo st. 61 včetně příslušenství, v k.ú. Meziříčko u Letovic, obec Letovice, okres Blansko, podíl id. ½

-4-

11. Popis nemovitých věcí: a) pozemky p.č. st. 61 a 748, v k.ú. Meziříčko u Letovic, obec Letovice, okres Blansko, podíl id. ½

Pozemky, jež jsou předmětem ocenění, jsou v jednotném funkčním celku s RD. Celková plocha je mírně nadstandardní, v místě však obvyklá, zela dostačující pro tento typ staveb. Obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, plocha je rovinná. Pozemky jsou společně oploceny. Pozemek parcelní číslo st. 61 je částečně zastavěn stavbou hlavní, pozemek parcelní číslo 748 tvoří zahradu kolem domu.

b) budova č.p. 1 na pozemku parcelní číslo st. 61 včetně příslušenství, v k.ú. Meziříčko u Letovic,

obec Letovice, okres Blansko, podíl id. 1/2 Předmětem ocenění je budova evidována jako rodinný dům a opatřená číslem popisným 1 v katastrálním území Meziříčko u Letovic, jež je oddělenou osadou obce Letovice. Objekt stojí v jižní části osady, ta je tvořená solitérními rodinnými domy i zemědělskými usedlostmi. Jak již bylo zmíněno výše stavba z roku 1912 sloužila původně jako škola, ve druhé polovině XX. století byla užívána jako sklady. Rekonstrukce spojená se změnou užíváni zde byla zahájená cca před dvaceti léty. Konstrukčně se jedná o objekt zděný, založený na kamenných základech, pravé křídlo při pohledu ze silnice je podsklepeno, přitom ale zde není vnitřní schodiště, které by spojovalo 1. NP. z podlažím podzemním. Zděný objekt obdélníkového půdorysu má předsazený prostor schodiště a to směrem do zahrady. Vnitřní betonové schodiště spojuje 1. NP. z podkrovím, které je, případně po dokončené rekonstrukci bude, plně využívané. Stropy nespalné až polospalné, střecha sedlový krov dřevěný, stojatá stolice, mnohé původní prvky této konstrukce zůstaly zachovány, ač oblouk střechy v uličním průčelí byl vytvořen až v rámci rekonstrukce. Krytina střechy taška a plech, osvětlení podkrovích prostor je řešeno jak plastovými okny pod obloukovou střechou či ve štítu, tak okny střešními i okny ve střešních vikýřích. Realizované jsou rýny a svody, parapety v uličním průčelí jsou osazeny, ve štítu či ve dvorní částí okna parapety postrádají. Veškeré výplně otvorů v obvodových konstrukcích jsou plastové a to včetně garážových vrat. Významným architektonickým prvkem stavby je balustráda, která zdobí jak vstup do stavby, balkon v podkroví přístupný z obou bytů i terasu za pravým křídlem stavby včetně schodiště z terasy vedoucí na plochu zahrady. Z nedokončených prvků je zřejmé, že zde chybí povrchová úprava fasády, která by podtrhla grácií realizované rekonstrukce. Dále chybí vjezd do garáží a další venkovní úpravy včetně úpravy povrchu zahrady. Interiéry jsou celkově vybaveny moderně ve vyšší střední kvalitě provedení. Nášlapné vrstvy podlah tvoří převážně esteticky propracované keramické dlažby, v 1. NP. je zde umístěno i podlahové teplovodní vytápění, další podlahy jsou tvořeny laminátovými vlysy či koberci. I vnitřní schodiště je opatřeno dlažbou, zábradlí nerez plus sklo. Dveře vnitřní na bázi dřevní hmoty v obložkových, případně kovových zárubních včetně posuvných. Vnitřní omítky štukové, v podkroví příčky a podhledy v systému sádrokartonových desek s částečným odkrytím dřevěných prvků krovu – stojaté stolice. Vybavení koupelen rohová vana v horním bytě, sprchový box v dolním, WC řešená Geberity, bidety, výlevka v úklidové místností v přízemí. Ve stavbě ke dni ocenění najdeme tři kuchyňské linky – dvě rozsáhlé v bytech, jednu skromnější jako součást souboru kanceláří, sporáky elektrické s troubou, v sestavě je vždy digestoř a myčka. Ta je vestavěná jen v dolním bytě, jinak se jedná o prvek samostatný. Napojení na technickou infrastrukturu je kompletní, stavba však již není napojená na plyn. Z důvodů snížení provozních nákladů byl plynový kotel nahrazen kotlem ÚT na pelety, kotelna je umístěná v 1. PP. za garážemi (pod terasou), ve stejném prostoru najdeme i zásobník pro ohřev TUV, který je napojen na peletový kotel samostatným okruhem. Dle sdělení vlastníka má objekt tři topné okruhy – jeden pro celé 1. NP:, každý podkrovní byt má pak topný okruh svůj. Zásobník teplé vody je pro celý dům jeden. Zdrojem vody je veřejný řád, odvod splašků do jímky. Elektrická energie 230/400 V. Dispoziční řešení: Za hlavním vstupem do budovy se nachází chodba, na jejímž konci v předsazené části je schodiště do podkroví a vstup na terasu, která se nachází za pravým křídlem objektu. Z chodby je dále v prvním nadzemním podlaží přístupná skladovací místnost pod schodištěm, úklidová místnost vybavená umyvadlem, výlevkou a WC, dveře vlevo vedou do bytové jednotky, vpravo je jednotka nebytová – kanceláře s kuchyní a sociálním zázemím. V podkroví jsou poté z chodby přístupné dvě bytové jednotky. Jednotlivé jednotky nejsou provozně propojeny a jsou přístupné z hlavní chodby domu. Administrativní část v prvním nadzemním podlaží je řešená, jako hlavní kancelářský prostor, ze kterého je přístupná kuchyňka, a chodba. Z této je pak přístup na WC s umývátkem, a do dvou oddělených kancelářských prostor.

-5-

Vstup do bytové jednotky v prvním nadzemním podlaží ústí do chodby, ze které je přístupné samostatné WC s umývátkem, koupelna s umyvadlem a sprchovým koutem, jeden neprůchozí pokoj, šatna a obývací pokoj s kuchyňským koutem, přes který je také přístupný další neprůchozí pokoj. Levá bytová jednotka v podkroví není nedokončená. Nachází se zde pouze kostry sádrokartonových příček a některé další konstrukce. Celkově je však v daném stavu neuživatelná. V pravé bytové jednotce v podkroví se za vstupem nachází chodba, která je funkčně propojena s obývacím pokojem. Z chodby jsou přístupné dva neprůchozí pokoje, samostatné WC s umývátkem, koupelna s umyvadlem a rohovou vanou a kuchyně, která je zároveň přístupná i z obývacího pokoje. Suterén budovy je přístupný zatím jen přes garážová vrata. Mimo garážové stání pro dva osobní automobily se v suterénu nachází technické zázemí objektu.

Oceňovaná budova obsahuje tři (cca 100,0 m2, + 2x120,0 m2) byty z toho jeden je rozestavěn, kancelářské prostory (cca 100,0 m2) a dvě garáže. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněná plocha před stavbou, hrubá stavba opěrných stěn u nedokončeného vjezdu do garáží , na zahradě jsou postaveny dvě mobilní buňky.

Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky:

Stavba z roku 1912 prochází delší čas zásadní rekonstrukci. Byt v podkroví vpravo má jen naznačené polohy příček, chybí vjezd do garáží, chybí úprava fasády a některé parapety. Mimo zpevněné plochy ze zámkové dlažby pro odstavení osobních automobilů chybí venkovní úpravy a úprava zahrady. Dva byty a soubor kanceláří lze ihned plně užívat bez závad. Na dokončení chybějících konstrukcí je stanoven odpočet 15 % z ceny dle předpisu, opotřebení je díky rekonstrukci uvažováno jen ve výši 30 % z ceny stavby.

B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena podílu na oceňovaném souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny podílu na posuzovaném souboru nemovitých věcí, je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:

-6-

„...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“

1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) pozemky p.č. st. 61 a 748 v k.ú. Meziříčko u Letovic, obec Letovice, okres Blansko, podíl id. 1/2 R – redukční součinitel dle odst. 6 § 5 vyhlášky S – celková plocha pozemků ve funkčním celku R = (200 + 0,8 * S)/S = (200 + 0,8 * 1555)/1555 = 0,9286 Výpočet ceny stavebních pozemků - stanovení ceny dle § 3, 4 vyhlášky Podíl na pozemcích parelní číslo st. 61 a 748 (id. 1/2) Obec Letovice Katastrální území Meziříčko u Letovic Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2014 6 712 Kraj Jihomoravský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 1 610,00 Plocha pozemků P m2 1555 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel I. nad 5000 obyvatel 0,95 O2 Význam obce IV. ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce V. ostatní obce 0,80 O4 Tech. infrastruktura I. kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost II. železnice i autobus 0,95 O6 Občanská vybavensot III. základní vybavenost 0,95 Základní cena pozemku ZC 662,58 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. poptávka nižší než nabídka -0,06 2 Vlastnické vztahy III. pozemek ve spoluvlastnictví -0,01 3 Změny v okolí II. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů I. prodej podílu -0,04 5 Ostatní neuvedené II. bez vlivu 0,00 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné riziko 1,00 It 0,89 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba I. rezidenční 0,04 3 Poloha v obci IV. nesrostlá část -0,08 4 Možnost napojení I. všechny sítě 0,00 5 Občanská vybavenost II. částečně dostupná -0,01 6 Dopravní dostupnost VII. příjezd po zpevň., garáž 0,01 7 Hromadná doprava III. zastávka do 200 m od domu 0,00 8 Výhodnost pro komerci III. částečně ano, kanceláře 0,04 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost I. vyšší než průměr v kraji -0,01 11 Vlivy neuvedené I. málo atraktivní lokalita -0,20 Ip 0,79 Cena podílu na pozemcích CP = ZC*It*Io*Ip*P*R*1/2 336 344,32

b) budova č.p. 1 na pozemku parcelní číslo st. 61 včetně příslušenství, v k.ú. Meziříčko u Letovic, obec Letovice, okres Blansko, podíl id. 1/2 Výměry pro ocenění

OP = obestavěný prostor

OP = (130,0 * 2,5) + (30,0 x 1,0) + (288,20 * 3,5) + (288,20 * 4,8 * 0,5) = 2055,38 m3 -7-

Výpočet ceny nedokončené stavby, stanovení ceny dle § 12 vyhlášky, budova Budova čp. 1, Meziříčko u Letovic Budova podle § 12 a přílohy č. 8 vyhlášky, SKP 46.21.12.2..1 Základní cena dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky Obestavěný prostor budovy Koeficient druhu konstrukce (příl.č.10 vyhlášky) Koeficient průměrné zast. pl. 0,92+6,6/288,20 Koeficient průměrné výšky podl. 2,1/3,5 + 0,3 Koeficient polohový (příloha č.20 vyhl.) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky) Koeficient vybavení stavby výpočet(S=stand. provedení, C=chybí, P=podstand, N=nadstandartní B=konstrukce neuvedené) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení 1 Základy kámen, beton, izolované 2 Svislé konstrukce zděné nad 450 mm 3 Stropy espalné i polospalné 4 Zastřešení krov sedlový, stojatá stolice 5 Krytiny střech taška i plech 6 Klempířské konstrukce kompletní 7 Úprava vnitřních povrchů omítky, obklady nadstandard 8 Úprava vnějších povrchů chybí 9 Vnitřní obklady keramické ano, nadstandard 10 Schody betonové s dlažbou 11 Dveře na bázi dřevní hmoty 12 Vrata plast, do garáží 13 Okna plastová 14 Povrch podlah různorodé 15 Vytápění kotel na pelety 16 Elektroinstalace 230/400 V 17 Bleskosvod chybí 18 Vnitřní vodovod SV i TUV 19 Vnitřní kanalizace ano 20 Vnitřní plynovod odpojeno 21 Ohřev teplé vody ano 22 Vybavení kuchyní ano 23 Vnitřní hygien. vybavení ano 24 Výtahy chybí 25 Ostatní i podl. vytápění, více top. okruhů 26 Instalační prefa jádra neuvažuje se Celkem Koeficient vybavení stavby Základní cena upravená ZCxK1xK2xK3xK4xK5xKi

Výpočet ceny stavby Výchozí cena stavby ZCÚ*OP*It*Ip Nedokončeno - 15% Hodnota rozestavěné stavby Odpočet na opotřebení 30 % Cena stavby ke dni ocenění id. 1/2

CN NK R O CČ

ZC OP K1 K2 K3 K5 Ki

Stand. S S S S S S N C N S S S N S S S C S S C S S S C N K4 ZCU

Kč Kč Kč Kč Kč

typ Kč/m2 m3 -

K 2 150,00 2 055,38 0,939 0,94290 0,90000 1,00 2,100

Podíl Podíl upr. 0,06000 0,06000 0,18800 0,18800 0,08200 0,08200 0,05300 0,05300 0,02400 0,02400 0,00700 0,00700 0,06900 0,10626 0,03100 0,00000 0,02100 0,03234 0,03000 0,03000 0,03200 0,03200 0,00000 0,00300 0,05400 0,08316 0,03100 0,03100 0,04700 0,04700 0,05200 0,05200 0,00400 0,00000 0,03300 0,03300 0,03200 0,03200 0,00400 0,00000 0,02100 0,02100 0,01800 0,01800 0,03800 0,03800 0,01300 0,00000 0,05600 0,08624 0,00000 0,00000 1,00000 1,05900 1,05900 Kč/m2 3810,02

5 506 003,46 -825 900,52 4 680 102,94 -1 872 041,18 1 404 030,88

Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen objektů – id. ½: objekt kat. území a) pozemky Meziříčko u Letovic b) budova č.p. 1 Meziříčko u Letovic Cena podílu nemovitých věcech - id. 1/2

obec Letovice Letovice

jednotka Kč Kč

cena 336 344,30 1 404 030,90 1 740 375,20

Administrativní cena podílu na nemovitých věcech ke dni ocenění (zaokrouhleno) id. 1/2 = 1 740 380,00 Kč -8-

2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání a analýzu situace: Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/2 na budově, která před více než sto léty byla postavená v místě jako škola, ke dni ocenění v důsledku rekonstrukce se jedná o budovu o více jednotkách s převládajícím účelem využití – bydlení. Stavba po dokončení bude obsahovat v 1. PP. dvě garáže (zatím není realizován vjezd) a technickou místnost, která je umístěná rovněž v podzemí pod nově vybudovanou terasou a kde najdeme peletový kotel systému ÚT a zásobník pro ohřev TUV, vše pro celou stavbu společné, ač systém topení má tři okruhy plus okruh na ohřev TUV, v 1. NP. pak od vstupu vpravo je soubor kanceláří se sociálním zázemím a samostatnou kuchyní, z chodby vlevo je přístupný byt typu 3 + kk o využitelné ploše cca 100,0 m2, z chodby v tomto podlaží je přístupná nejenom terasa za pravým křídlem stavby, ale i úklidová místnost vybavená splachovacím WC, umyvadlem a výlevkou, schodiště do podkroví a podschodišťový sklad, v podkroví pak najdeme dva byty, každý o ploše cca 120,0 m2 se společným balkonem orientovaným k jihozápadu s tím, že byt v pravém křídle není realizován. Celek doplňuje plocha před domem sloužící jako nekryté parkoviště a zatím neudržovaná zahrada o příjemné rozloze. Objekt, ač mimo bytu v podkroví nemá realizovanou ani finální úpravu fasády, je prostorově, dispozičně i technickým a materiálovým rázem realizované rekonstrukce velmi atraktivní, zásadní vliv na obvyklou cenu má ovšem umístění stavby. Negativní vliv na výslednou cenu má samozřejmě rovněž skutečnost, že předmětem ocenění je jen id. ½ z celku. Tento fakt lze zmírnit věcně i právně rozdělením stavby na jednotky, což v daném případě lze řešit v souladu s příslušnými §§§ NOZ. Z hlediska umístění objektu sice přírodně podmanivá lokalita rázu Vysočiny nabízí mnoho možností pro rozmanité pěší i cyklistické výlety s kulturními akcemi (hrad Svojanov, zámky v Letovicích, Boskovicích, Kunštátě), rozhledny, golfové hřiště v Kořenci, koupání ve vyhledávané přehradě Křetínka (v docházkové vzdálenosti), houbaření, v zimě pak bruslení, běžky a sjezdové lyžování v nedalekých areálech (Olešnice, Kunštát, Hodonín, Jimramov), ale pracovní příležitosti jsou zde (ve srovnání s blízkým okolím Brna) malé, dojezd do krajského města podstatně komplikovanější než např. z obcí ležících jižně od Brna, čímž atraktivita stavby s byty a kancelářemi, a tedy i dosažitelná tržní cena, klesá. Ač v Letovicích je veškerá občanská vybavenost, v samotném Meziříčku tato chybí. Vzdálenost od Brna 40 km a od Boskovic 13 km hovoří sama za sebe. V Letovicích je velmi široká nabídka rodinných domů, dohromady ve všech jeho částech je na prodej více jak 20 objektu bydlení či rekreace, dovolím si citovat alespoň nabídku nadstandardního domu přímo v Meziříčku: Prodej samostatně stojícího třípodlažního rodinného domu vhodného, vzhledem ke své poloze a uspořádání, jak pro trvalé bydlení, tak pro rekreaci. Dům se nachází v klidné části obce Letovice – Meziříčko. Celková plocha pozemku je 610 m2, zastavěná plocha činí 178 m2 - užitná 320 m2 a jižně orientovaná zahrada 432m2 (v případě zájmu možno dokoupit zatravněný pozemek o velikosti 1846 m2 vzdálený cca 30 m). Dům byl postaven v roce 2000, je ihned obyvatelný, stavba je v perfektním stavu. Střecha je sedlová, krytina pálená taška, měděné okapy a svody. Dispozice domu : přízemí- prostorná garáž s dílnou, dvě místnosti momentálně využívané jako sklady a větší vinný sklep, 1. patro – zádveří, pracovna, plně vybavená kuchyně z masivu (vestavěné spotřebiče- lednice, mraznička, trouba, mikrovlnná trouba, sklokeramická varná deska), jídelna s výhledem na zahradu, prostorná koupelna s rohovou vanou, dvěma umyvadly a masážním sprchovým koutem, WC zvlášť a dvě ložnice. Přízemí dominuje velkorysý obývací pokoj s krbovými kamny, z něhož se vchází na terasu a ze kterého vede stylové dřevěné schodiště do patra. V patře je klidový prostor s posezením, momentálně je zde kulečníkový stůl, dvě ložnice, koupelna s WC a sprchovým koutem. Dům nabízí naprosté bezpečí, celý pozemek je oplocen, v loňském roce byla vyměněna všechna okna za plastová s trojsklem, uzamykatelná a s bezpečnostní fólií, dále jsou zde bezpečnostní dveře u vchodu do domu z garáže, dřevěné vchodové dveře jsou zajištěny mříží, garážová vrata LOMAX na dálkové ovládání. Interiér domu je stylově vybaven, jsou zde použity kvalitní materiály, interiérové dveře jsou dřevěné profilované, podlaha v obývací části, kuchyni a zádveří je z keramické dlažby, v patře pak dřevěná, v ložnicích jsou položeny koberce. Vytápění a ohřev vody je zajištěn plynovým kotlem (zakoupen nový kotel, který stačí pouze vyměnit za stávající). IS: elektřina, plyn, obecní voda, septik, internet, zavedena je i telefonní linka. Pod terasou je podloubí s posezením a vstup do skladu zahradního nářadí. Na pozemku je zbudována studna.

-9-

Z popisu je zřejmé, že se jedná o velkou novostavbu obsahující jen jeden byt, nadstandardní dům je nabízen za 3,7 mil. Proč je tato stavba 15 let po dokončení prodávána lze jen spekulovat. Plocha v inzerci označená jako užitná je málem totožná s obytnou plochou v posuzované stavbě. Pro úplnost zbývá nahlédnou do nabídek bytů v místě. V Meziříčku byty nejsou a tak nabídky lze najít jen v sídelním katastru Letovice. Jediný plošně srovnatelný byt je v Letovicích nabízen za 15.000,00 č/m2, přitom se jedná o holobyt. Není zde kuchyň, vybavení koupelny je dožité. Nabídka je inzerována dlouho, prodávající již zlevnil, původní požadovaná cena byla 1,95 mil. Trh zatím nereaguje.

V posuzované stavbě máme byty dva, třetí je možno vestavět, nakonec i z kanceláří je možno změnou užívání vytvořit byt. Navíc zde jsou dvě garáže. Nejedná se o sídelní katastr, navíc ani povrchová úprava stavby a další venkovní úpravy nejsou dokončeny. Při 220 m2 ploch bytů dokončených (12.000,00 Kč/m2), 150,00 m2 kanceláří s garážemi (10.000,00 Kč/m2) a 120,0 m2 kde je možno vestavět další byt (5.000,00 Kč/m2) lze kalkulovat s dosažitelnou cenou za celek ve výši 4,740.000,00 Kč. Tržně dosažitelná cena za posuzovaný podíl pak bude maximálně polovinou této částky. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu podílu ve výši id. ½ na posuzovaných nemovitých věcech metodou srovnání a analýzy situace ve výši

Cena nemovitostí určená srovnáním (zaokrouhleno)

- 10 -

2 370 000,00 Kč

C. Závěr: Administrativní cena podílu ………………………….………………….....................………1 740 380,00 Kč Cena podílu určená srovnáním ……………………………………………....…..……… …2 370 000,00 Kč Obvyklou cenu podílu id. 1/2 na posuzovaných nemovitých věcech, tj. pozemku parcelní číslo st. 61 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 1, a pozemku parcelní číslo 748 – zapsaných na LV č. 276 vedeném pro katastrální území Meziříčko u Letovic, obec Letovice, okres Blansko, vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši:

2 370 000,00 Kč Slovy: dvamilionytřistasedmdesáttisíc korun českých

V Otrokovicích, dne 14. prosince 2015

Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5982 – 212/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 200/15. Mapové přílohy posudku:

Pohled na rodinný dům č.p. 1, k.ú. Meziříčko u Letovic, obec Letovice, zahrada severovýchodně za domem

- 11 -

Fotodokumentace:

- 12 -