Brno

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1341 - 12/16 Znalecký posudek pro odhad obvyklé ceny podílu id 1/3 na nemovitých věcech – stavebních a zemědělských pozemcích se všemi součástmi - rodinným domem Horní Ves čp.20 a veškerým příslušenstvím, na LV č.51, v k.ú. Horní Ves u Mariánských Lázní

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO-MĚSTO soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 40/73 602 00 Brno

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro odhad obvyklé ceny nemovitých věcí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 056 EX 74832/11 - 74

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 P l z e ň V Plzni 26.04.2016

Znalecký posudek č. 1341 - 12/16 ve věci ocenění nemovitých věcí - odhad obvyklé ceny podílu id 1/3 spoluvlastnického práva na nemovitých věcech vedených v KN, vč.jejich součástí a příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Josef Jungvirt) : A. pozemky v KN, ve funkčním celku - pozemky p.č.35 a 36, vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, součástí p.č.36 je stavba rodinného domu Horní Ves 20, 35301 Trstěnice, pozemek p.č. 932 vedený v KN jako trvalý travní porost a pozemek p.č.933/3 vedené v KN jako zahrada. B. samostatný pozemek v KN - pozemek p.č.1079, vedený v KN jako trvalý travní porost, bez možnosti zástavby. Uvedené nemovité věci jsou dislokovány ve dvou lokalitách místní části obce, v k.ú. Horní Ves u Mariánských Lázní, obec Trstěnice, okres Cheb, na LV č.51, jsou užívané k určenému účelu, dle specifikace v posudku. Jejich dislokace je určená dle kopií Katastrálních map, fotomap a ortomap s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo k nemovitým věcem je omezeno dle výpisu z KN nařízeními k exekuci a zástavními právy soudcovskými a exekutorskými, p.č.1079 předkupním právem pro Obec Trstěnice. Nemovité věci nejsou prokazatelně pronajaté, platné nájemní smlouvy nebyly předány. Jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovité věci prosté (z výpisu z KN a u spoluvlastníka nebyly zjištěny). Znalecký posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Chebu, č.j.23 EXE 10406/2011-13 ze dne 07.03.2011 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Brno-město, č.j.056 EX 7483/11-74, ze dne 23.03.2016.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO-MĚSTO JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Bratislavská 40/73 60200 B r n o IČ: 18146937 DIČ: CZ6309251058 č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.056 EX 7483/11-74 ze dne: 23.03.2016, převzato 05.04.2016 vystavil:Mgr. Martin Kubena, exekutorský kandidát

Účel posudku: provést odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/3 na nemovitých věcech s příslušenstvím, v podílovém spoluvlastnictví (povinný z exekuce Josef Jungvirt), pro potřebu exekuce prodejem nemovitých věcí, na základě výše uvedených a zjištěných podkladů, dle stavu ke dni kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č.53/2016 Sb. ze dne 8.února 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č.345/2015 Sb., dle stavu ke dni 19.04.2016 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň Posudek obsahuje 33 stran textu (vč.titulního listu) a 36 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou originálních vyhotoveních a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 26.04.2016

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitých věcí - odhad obvyklé ceny podílu id 1/3 spoluvlastnického práva na nemovitých věcech vedených v KN, vč.jejich součástí a příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Josef Jungvirt) : A. pozemky v KN, ve funkčním celku - pozemky p.č.35 a 36, vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, součástí p.č.36 je stavba rodinného domu Horní Ves 20, 35301 Trstěnice, pozemek p.č. 932 vedený v KN jako trvalý travní porost a pozemek p.č.933/3 vedené v KN jako zahrada. B. samostatný pozemek v KN - pozemek p.č.1079, vedený v KN jako trvalý travní porost, bez možnosti zástavby. Uvedené nemovité věci jsou dislokovány ve dvou lokalitách místní části obce, v k.ú. Horní Ves u Mariánských Lázní, obec Trstěnice, okres Cheb, na LV č.51, jsou užívané k určenému účelu, dle specifikace v posudku. Jejich dislokace je určená dle kopií Katastrálních map, fotomap a ortomap s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo k nemovitým věcem je omezeno dle výpisu z KN nařízeními k exekuci a zástavními právy soudcovskými a exekutorskými, p.č.1079 předkupním právem pro Obec Trstěnice. Nemovité věci nejsou prokazatelně pronajaté, platné nájemní smlouvy nebyly předány. Jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovité věci prosté (z výpisu z KN a u spoluvlastníka nebyly zjištěny). Znalecký posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Chebu, č.j. 23 EXE 10406/2011-13 ze dne 07.03.2011 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Brno-město, č.j. 056 EX 7483/11-74, ze dne 23.03.2016 : znaleckým úkolem je určit obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit : A - nemovité věci a jejich součásti s příslušenstvím B - jednotlivá práva a závady s nemovitou věcí spojená Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle.

2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Kontrolní prohlídka a zaměření nemovitostí byla provedena 19.04.2016 bez přítomnosti povinného, s kontrolními informacemi úředních osob, OÚ Horní Ves, MÚ Mar. Lázně, odbor ŽP, vlastníků sousedních nemovitých věcí z čp.19. Způsob zaměření a termín kontrolní prohlídky byl oznámený 07.4.2016 objednateli, bylo jím odsouhlasené provedení znaleckého posudku.

3. Podklady pro vypracování posudku - 1x výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, LV č.51 z 23.03.2016 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

–4– - kopie katastrálních map a ortomap z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, ze 16.04.2016 - USNESENÍ Okresního soudu v Chebu, č.j. 23 EXE 10406/2011-13 ze dne 07.03.2011 - Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Brno-město, č.j. 056 EX 7483/11-74, ze dne 23.03.2016 - podklady z MÚ Mar. Lázně, odbor ŽP, ÚP obce - zákon č.151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( § 33 odst.1) o oceňování majetku , ve znění zákona č.303/2013 Sb. - vyhláška ministerstva financí České republiky č.53/2016 Sb. ze dne 08.02.2016 (účinná od 12.02.2016), kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb. a vyhlášky č.345/2015 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2016 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2016 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2016 - údaje sdělené objednavatelem a přítomnými osobami, povinným a pověřenými osobami - údaje z dokladů, zjištěné zpracovatelem na KN, na OÚ a MÚ M.Lázně a při místní fyzické prohlídce a kontrolním zaměření.

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Karlovarský Cheb Trstěnice Horní Ves u Mariánských Lázní (768821)

Podíloví spoluvlastníci nemovitých věcí : LV č.51 1/3 Jana

C i e s l a r o v á (635623/5073), bytem Ruská 1776/13, 73506 Karviná

1/3 Marcela C i k r ý t o v á

(645709/1916), bytem Husova 792, 73581 Bohumín

1/3 Josef

(601001/0270), bytem Horní Ves 20, 35101 Trstěnice

Jungvirt

povinný z exekuce

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace, skutečnosti ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

–5– byly překontrolovány a zjištěny zpracovatelem dle skutečnosti a dostupným způsobem na místě dne 19.04.2016 bez přítomnosti povinného (nereagoval na písemnou a telefonní výzvu ke kontaktu z 11., 15. a 24.04.2016), nebylo možné předem domluvit termín zaměření. Přístup k některým nemovitým věcem (zemědělským pozemkům) je volný, ostatní pozemky jsou oplocené a nepřístupné. Pro zpracování posudku byly k dispozici podklady od objednatele, údaje zjištěné na KN, obstarané kopie katastrálních map, povodňových údajů, fotomap a ortomap a údaje na MÚ Mar. Lázně (odb.VÚP - platný ÚP) údaje OÚ Trstěnice. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny osobně zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje, dle možností venkovního zpřístupnění, viz. fotodokumentace z veřejných prostor. Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 26.04.2016, což je den zpracování posudku.

6. Celkový popis nemovitých věcí Oceňované nemovité věci jsou dislokované ve dvou lokalitách, v extra a intravilánu místní části obce, dle dalšího popisu :

A. Pozemky vedené v KN, na LV č.51 A.1 Pozemky p.č.35,36,933/3 a 932 Pozemky zast.pl. a nádvoří, zahrada a trvalý travní porost Pozemky jsou vedené jako zast.pl. a nádvoří, přilehlý 933/3 jako zahrada a přilehlý 932 jako trvalý travní porost, v současné době jsou využívané k určenému účelu, sousedí s obdobnými pozemky, součástmi některých pozemků jsou stavby : p.č.35 - bývalé příslušenství rodinného domu čp.20, zbořeniště p.č.36 - rodinný dům čp.20 s příslušenstvím Pozemek p.č.932 je dle schváleného a platného ÚP obce určený k zástavbě, plochy RZ - rekreace a zahrádkové osady. Příjezd k pozemkům místními zpevněnými, s návazností na státní komunikaci III tř. směr Horní Ves-Trstěnice a dále na I/21 směr Chodová Planá-Okrouhlá a D6 směr Cheb-Karlovy Vary, Planá-Nová Hospoda a na D5 směr SRN-Plzeň-Praha. A.2 Zemědělský pozemek p.č.1079 Pozemek trvalý travní porost Jedná se o pozemek v KN, je dislokovaný uvnitř katastrálního území, SV cca 1 km mimo souvislou zástavbu místní části obce, na svahu, v místní části „Na skelných hutích“. Pozemek je vedený jako trvalý travní porost, součástí nejsou žádné stavby ani příslušenství, v současné době není využívaný k určenému účelu, je součástí celku stejných pozemků s porostem zemědělské plodiny-řepky, není oplocený, budoucího využití daného ÚP obce - plocha NZ1-plochy zemědělské, travní porost. Příjezd k pozemku místními zpevněnými komunikacemi, s návazností na státní komunikaci III tř. směr Horní Ves-Trstěnice a dále na I/21 směr Chodová Planá-Okrouhlá a D6 směr Cheb-Karlovy Vary, Planá-Nová Hospoda a na D5 směr SRN-Plzeň-Praha. Ocenění nemovitých věcí s příslušenstvím bude provedeno dle způsobu využití - administrativní cena dle oceňovacího předpisu bude použita jako hrubý podklad pro odhad výsledné obvyklé ceny.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

–6–

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.20 2) Zemědělská stavba bez čp./eč. 3) Trvalé porosty b) Pozemky 1) A.1. Pozemky p.č.35,36,932 a 933/3

Oddíl 2 a) Pozemky 1) A.2 Pozemek p.č.1079


–7–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Odhad obvyklé ceny nemovité věci je provedený dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky 53/2016 Sb. ze dne 8.února 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb. ( § 33 odst.1) o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb.

I. Ocenění nemovitých věcí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Nabídka vyšší než poptávka. Popis znaku Hodnocení znaku I. Poptávka nižší než nabídka 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na proII. Bez vlivu dejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) I. Vlivy snižující cenu 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,06 0,00

0,00 0,00

–0,10

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,840 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Pozemky na okraji a v extravilánu místní části obce, pozemky stavební, zahrada a zemědělský, poloha na okraji souvislé zástavby a mimo její souvislou zástavbu, nedaleko od státní zpevněné komunikace. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkč1,01 ním celku I. Rezidenční zástavba 0,03 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce –0,01


–8– 4

Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava

I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6 VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7 II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 5

0,00

–0,02 0,01 –0,06 0,01 0,00 –0,02 –0,02

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

∑ Pi) = 0,929

i=2

Oddíl 1 A. POZEMKY VEDENÉ V KN, NA LV Č.51 A.1 POZEMKY P.Č.35,36,933/3 A 932

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.20 Součástí oceňovaného stavebního pozemku p.č.36 je hlavní stavba - zděný, atypický rodinný dům čp.20. Dům je historický, dokončený, je osazený uvnitř oploceného stavebního pozemku p.č.36. Dům je osazený v rovině, má dvě podlaží. Dvě obytné NP, s předpokladem částečně upraveného podkroví (krov sedlové střechy úpravu umožňuje), střecha se předpokládá na dřevěném klasickém vaznicovém krovu, bez klempířských prvků, krytina AC šablony na bednění. Dům je v podprůměrném dokončeném stavu - stavebních konstrukcí a celkového technického vybavení, v současné době je obyvatelný a předpokládá se, že je standardně až podstandardně komerčně využitelný k případnému pronájmu nebo rekreačnímu bydlení. Některé stavební konstrukce jsou nadměrně opotřebované, krov vykazuje viditelné poškození v zadní části, je prohnutý, dodatečné zateplení nezjištěno. Stavba domu je osazena v obytné části obce v souvisle zastavěné části s možností napojení na silnoproudý kabelový elektrorozvod, řad pitné vody, dešťovou a splaškovou kanalizaci s obecní ČOV v ulici. Dům je napojený na kabelový veřejný silnoproudý elektrorozvod, na řad pitné vody, předpokládá se napojení i na splaškovou kanalizaci. Průběžně po dobu užívání byla prováděna průběžně průměrná údržba, stavba je zabezpečená oplocením, dům je v současném stavu obnovy a rekonstrukce cca od roku 1995. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky rodinného domu, má podle předpokladu dokončenou bytovou jednotku s příslušenstvím. Obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 35 oceňovací vyhlášky. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl odhadnutý z rozměrů zaměřených přímo na místě a z mapových podkladů. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

–9– § 35 Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek (1) Cena porovnávacím způsobem se zjišťuje u dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, vymezených v § 13 odst. 2 a 5, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3 včetně. (3) V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku uvedené v příloze č. 11 k této vyhlášce. (4) Není-li základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedena v tabulce č. 1 v příloze č. 24 k této vyhlášce nebo je-li na pozemcích v jednotném funkčním celku s nimi stavba určená nebo užívaná pro podnikání, určí se jejich cena podle § 13. (5) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. (6) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech společně užívaných vedlejších staveb s rodinným domem, rekreační chalupou nebo rekreačním domkem větší než 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části třetí hlavy I. Venkovní úpravy a vedlejší objekty jsou příslušenstvím domu, nezahrnuté jsou vypočteny dle § 18 odst.(1) oceňovací vyhl. a jsou zohledněné v obvyklé ceně rodinného domu vypočtené srovnávacím způsobem. Součástí stavebního pozemku a příslušenstvím rodinného domu jsou venkovní úpravy (venkovní schody vchodu, oplocení stavebního pozemku - laťové dřevěné na betonové sloupky s prkennými vrátky a vraty, přípojka se splaškovou kanalizací, vodovodní přípojka, vodovodní revizní šachta a vzdušná elektropřípojka), vedlejší objekt dřevěného skladu a trvalé porosty, jsou s ním ve funkčním celku. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné pouze dostupným způsobem odhadnout, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce zvenčí. Upřesnění rozměrů zaměřením na místě, s kontrolou v katastrální mapě a mapě Earth. Objekt domu byl přístupný pouze zvenčí z veřejného prostoru, stavební provedení, technické vybavení a dispozice je v dalším textu uvedené dle osobně zjištěných a předpokládaných znalcem (autorizovanou osobou, na základě dlouholeté praxe, zkušeností v projektové a stavební činnosti - autorizovaná osoba pozemních staveb): Popis stavebních konstrukcí a TZB : Objekt domu je provedený tradičně, zděný, z kamenného a smíšeného zdiva, je provedené 1x komínové těleso - režné vyspárované betonové zdivo a větrací komínek ze skladu. Základové konstrukce - předpokládají se pasy z kamenného zdiva a prostého betonu, s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce z větší části původní kamenné a smíšené zdivo, dodatečné zateplení fasády není. Vlastnosti obvodového zdiva, zateplení a energetická náročnost budovy nezjištěna (PENB) - předpokladem je tř.G-mimořádně nehospodárná. Střešní konstrukce domu se předpokládají na vaznicový klasický dřevěný sedlový krov, jsou v původním stavu poměrně značně opotřebované, s viditelným poškozením, bez klempířských konstrukcí a bleskosvodu, s trámovým přesahem stropu a dřevěnými římsami, krytina AC šablony, dodatečné zateplení střešního pláště nezjištěno, dodatečné zateplení fasády není. Vápenné omítky částečně plastické fasády jsou zvětralé a opadané. Jsou osazena dřevěné jednoduchá a dvojitá okna, v 1.NP plastové výplně okenních otvorů, ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 10 – vnitřní dveře se předpokládají atypické dřevěné plné a prosklené, vstupní dveře atypické kazetové, prosklené do obytné části, svlakové dřevěné do skladu (bývalý hospodářský prostor). Vnitřní členění se předpokládá příčkami z keramických cihel a smíšeného zdiva, stropy dřevěné, povalové a násypové původní a tvrdé klenbové ve skladu. Vnitřní omítky se předpokládají standardní, hladké vápenné a štukové, podstandardní vnitřní keramické obklady sanitárních prostorů a v kuchyni. Podlahy keramická dlažba v sanitárních prostorách a vedlejších prostor, v obytných místnostech standardní podlahy. V domě je dle předpokladu osazené vnitřní dřevěné atypické schodiště do 2.NP. Vnitřní technické zařízení budovy se předpokládá standardní, předpokladem jsou provedené vnitřní rozvody silnoproudé a slaboproudé elektroinstalace, splaškové a dešťové kanalizace, pitné vody a TUV, jsou osazené standardní zařizovací předměty WC a koupelny, elektrický nebo PB sporák, atypická kuchyňská linka, kuchyňský dřez. Vytápění se předpokládá lokální zdroj na tuhá paliva, TUV elektrický zásobník. Dispozice 1.NP : z přední části obytné prostory s příslušenstvím bez přesného zjištění, s venkovním přístupem ze dvora zleva do chodby, zadní část-sklad s vlastním vstupem zleva. Dispozice 2.NP (podkroví) : obytné prostory bez přesného zjištění, s přístupem po vnitřním schodišti. Dispozice podstřešního prostoru : nezjištěno, přístupné zřejmě po žebříkových schodech z 2.NP. Rodinný dům čp.20 je užívaný ke svému účelu, je obydlený v 1. a 2.NP, není právoplatně pronajatý (právoplatné nájemní smlouvy nebyly povinným předloženy), je ve stavu po minimální rekonstrukci, s předpokládaným standardním a nadstandardním technickým vybavením, stavební konstrukce jsou průměrně až nadměrně opotřebované, do fasády zatéká, omítky jsou maximálně opotřebené, zvětralé a opadané, střecha s viditelným poškozením. Je dle předpokladu a dle místních informací z čp.19 dokončené průměrné technické vybavení, průběžně po dobu užívání je prováděna podprůměrná údržba, dům je možné využívat k trvalému nebo komerčnímu bydlení, možný pronájem. Původní dům je užívaný dle dostupných údajů od roku 1898, s rekonstrukcí v 90.-tých letech 20. století, je přiděleno č.p.20. Pozemek se stavbou domu a součástmi je osazený v souvisle zastavěné obytné části, 2,2 km od centra obce, s možností napojení na některé místní inženýrské sítě, veřejný rozvod pitné vody, dešťové kanalizace a splašková kanalizace s ČOV, silnoproudého vzdušného. Dům je na tyto uvedené sítě napojený. Spoluvlastnické právo k nemovitým věcem je omezeno dle výpisu z KN nařízeními k exekuci a zástavními právy soudcovskými a exekutorskými. Nemovité věci nejsou prokazatelně pronajaté, platné nájemní smlouvy nebyly předány. Jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovité věci prosté (z výpisu z KN a u vlastníka nebyly zjištěny). Administrativní cena je použita jako srovnávací pro odhad konečné obvyklé ceny.

2) Zemědělská stavba bez čp./eč. Součástí oceňovaného stavebního pozemku p.č.36 je vedlejší stavba - dřevěný, atypický objekt, určený k zemědělským a skladovým účelům. Objekt je dokončený, je osazený uvnitř stavebního pozemku p.č.36, na jeho JZ hranici. Objekt je osazený v rovině, má jedno provozní podlaží, s předpokladem neprovedeného stropu, střecha se předpokládá na dřevěném klasickém vaznicovém krovu, bez klempířských prvků a bleskosvodu, krytina vlnité střešní desky. Objekt je v dokončeném stavu - s maximálně opotřebovanými stavebními konstrukcemi, je bez technického vybavení, v současné době je podmíněně využitelný a předpokládá se, že je ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 11 – podstandardně komerčně využitelný k případnému pronájmu. Některé stavební konstrukce jsou značně opotřebované, krov vykazuje viditelné poškození, dodatečné zateplení nezjištěno. Pozemek ve funkčním celku s hlavní a vedlejší stavbou je osazený v obytné části obce v jeho souvisle zastavěné části, vedlejší stavba je umístěna cca 10 m od rodinného domu čp.20, s možností napojení na silnoproudý kabelový elektrorozvod. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky vedlejší stavby. Zastavěná plocha je menší než 100 m2, ocení se podle § 16 oceňovací vyhlášky. Obestavěný prostor byl odhadnutý z rozměrů zaměřených přímo na místě a z mapových podkladů. Součástí stavebního pozemku a příslušenstvím objektu jsou venkovní úpravy (oplocení stavebního pozemku, přístřešek na hranici pozemku, elektropřípojka) a trvalé porosty, jsou s ním ve funkčním celku. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné pouze dostupným způsobem odhadnout, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů zaměřením na místě, s kontrolou v katastrální mapě a mapě Earth. Objekt byl přístupný pouze zvenčí z veřejného prostoru, stavební provedení, technické vybavení a dispozice je v dalším textu uvedené dle osobně zjištěných a předpokládaných znalcem (autorizovanou osobou, na základě dlouholeté praxe, zkušeností v projektové a stavební činnosti - autorizovaná osoba pozemních staveb): Popis stavebních konstrukcí a TZB : Objekt (zřejmě původně sodola) je provedený tradičně, dřevěné nosné konstrukce s prkenným opláštěním. Základové konstrukce - předpokladem jsou patky z kamenného zdiva, bez izolací proti zemní vlhkosti a podlahy. Dodatečné zateplení nezjištěno. Vlastnosti obvodového zdiva, zateplení a energetická náročnost nezjištěna (PENB). Střešní konstrukce domu se předpokládají na vaznicový klasický dřevěný sedlový krov, jsou v původním stavu s viditelným poškozením, bez klempířských konstrukcí, krytina AC šablony na bednění, dodatečné zateplení střešního pláště nezjištěno, římsy střech jsou navrženy s přesahem, bez ochranných nátěrů. Viditelně jsou osazená dřevěná svlaková vrata a dveře, atypická v podélné přední stěně, vnitřní dveře nezjištěny. Vnitřní členění se předpokládá dřevěnými příčkami, stropy nezjištěny. Vnitřní technické zařízení není, nezjištěno. Předpokládané dispozice užívaného objektu : Dispozice 1.NP : volný skladové a provozní prostory bez přesného zjištění, s předním venkovním vjezdem ze dvora. Objekt je užívaný ke svému účelu, není právoplatně pronajatý (právoplatné nájemní smlouvy nebyly povinným předloženy), je ve stavu před rekonstrukci, Průběžně po dobu užívání nebyla prováděna prakticky žádná údržba, stavba je zabezpečená oplocením dvora, je užívaná cca 100 let, opotřebení maximální, není přiděleno č.p/eč. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné právně účinné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosté. Administrativní cena je použita jako srovnávací pro odhad konečné obvyklé ceny.

3) Trvalé porosty Trvalé porosty, na pozemku p.č.35, v minimálním rozsahu, stromy listnaté, neošetřované, průměrně založené a vzrostlé, výpočet dle administrativní ceny - trvalé porosty, pouze pro úplnost, pro odhad obvyklé ceny jsou nepodstatné. Věcnou a výnosovou hodnotu nelze odhadnout.

b) Pozemky 1) A.1. Pozemky p.č.35,36,932 a 933/3 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 12 –

A. Pozemky vedené v KN, na LV č.51 A.1 Pozemky p.č.35,36,933/3 a 932 Pozemky zast.pl. a nádvoří, zahrada a trvalý travní porost Jedná se o pozemky v KN, jsou dislokované v rovině uvnitř katastrálního území, cca 200 m SV od centra místní části obce, na okraji souvislé zástavby, cca 2200 m od centra obce, uvnitř vesnické zástavby, u místní zpevněné komunikace, v intravilánu obce, s možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, některé jsou oplocené, všechny spolu sousedí, navazují na sousední obdobné pozemky, jsou svažité, ve výšce cca 580 m nm.v., v obci není schválená cenová mapa, jsou k dispozici inženýrské sítě - veřejný vodovod a veřejný vzdušný silnoproudý rozvod, dešťová a splašková kanalizace s ČOV. Příjezd k pozemkům místními zpevněnými, s návazností na státní komunikaci III tř. směr Horní Ves-Trstěnice a dále na I/21 směr Chodová Planá-Okrouhlá a D6 směr Cheb-Karlovy Vary, Planá-Nová Hospoda a na D5 směr SRN-Plzeň-Praha. Pozemky p.č.35 a 36 jsou vedené jako zast.pl. a nádvoří, přilehlý 933/3 jako zahrada a přilehlý 932 jako trvalý travní porost. V současné době jsou využívané k určenému účelu, sousedí s obdobnými pozemky, součástmi některých pozemků jsou stavby : p.č.35 - příslušenství rodinného domu čp.20, zbořeniště bývalé stavby, neoplocená plocha s trvalými porosty, návazná na p.č.36. p.č.36 - rodinný dům čp.20 s příslušenstvím a vedlejším objektem p.č.933/33 - úzký pruh zahrady návazný na p.č.36, zprava podél rodinného domu čp.20 p.č.932 - louka návazná na p.č.36 a p.č.933/3, zprava rodinného domu kolem cesty, pozemek není oplocený. Pozemek p.č.932 je dle schváleného a platného ÚP obce určený k zástavbě, plochy RZ - rekreace a zahrádkové osady. Spoluvlastnické právo k nemovitým věcem je omezeno dle výpisu z KN nařízeními k exekuci a zástavními právy soudcovskými a exekutorskými. Nemovité věci nejsou prokazatelně pronajaté, platné nájemní smlouvy nebyly předány. Jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovité věci prosté (z výpisu z KN a u spoluvlastníka nebyly zjištěny). Ocenění bude provedeno dle způsobu budoucího využití daného ÚP obce - administrativní cena dle oceňovacího předpisu, jako přibližný podklad pro účel odhadu výsledné obvyklé ceny.

Oddíl 2 A. POZEMKY VEDENÉ V KN, NA LV Č.51 A.2 POZEMEK P.Č.1079

Popisy objektů a) Pozemky 1) A.2 Pozemek p.č.1079 A. Pozemky vedené v KN, na LV č.51 A.2 Pozemek p.č.1079 Pozemek trvalý travní porost Jedná se o pozemek v KN, je dislokovaný uvnitř katastrálního území, SV cca 1,2 km mimo souvislou zástavbu místní části obce, v místní části „Na skelných hutích“, ve výšce cca 640 m nm.v., vedle zpevněné místní polní (VPC) nové komunikace. Je osazený v podélném V svahu, v extravilánu obce, s možností dobrého a zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy. V obci není schválená cenová mapa, nejsou k dispozici žádné inženýrské sítě, mimo kanalizaci. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 13 – Pozemek je vedený jako trvalý travní porost, součástí nejsou žádné stavby ani příslušenství, v současné době je využívaný k lukrativnímu zemědělskému účelu - pěstování řepky, je součástí celku stejných pozemků, není oplocený, je bez příslušenství a součástí. Příjezd k pozemku místními zpevněnými komunikacemi, s návazností na státní komunikaci III tř. směr Horní Ves-Trstěnice a dále na I/21 směr Chodová Planá-Okrouhlá a D6 směr Cheb-Karlovy Vary, Planá-Nová Hospoda a na D5 směr SRN-Plzeň-Praha. Spoluvlastnické právo k nemovité věci je omezeno dle výpisu z KN nařízeními k exekuci a zástavními právy soudcovskými a exekutorskými a p.č.1079 předkupním právem pro Obec Trstěnice. Nemovitá věc není prokazatelně pronajatá, platné nájemní smlouvy nebyly předány. Jiných práv a závad s nimi spojenými je nemovitá věc prosté (z výpisu z KN a u spoluvlastníka nebyly zjištěny). Ocenění bude provedeno dle způsobu budoucího využití daného ÚP obce - plocha NZ1-plochy zemědělské, travní porost. Administrativní cena určena dle oceňovacího předpisu, jako přibližný podklad pro účel odhadu výsledné obvyklé ceny. Srovnávací metoda tříd poloh a indexová, nejsou pro odhad obvyklé ceny relevantní

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.20 – § 35 Podlaží: Název 1.NP 2.NP+zastřešení Součet: Podlažnost:

Výška Zastavěná plocha 3,15 m 9,57×16,08 2,95 m 9,57×16,08 6,10 m 307,78 / 153,89 = 2,00

= =

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,15 × 9,57×16,08 = 2.NP+zastřešení 2,95 × 9,57×16,08 = Obestavěný prostor – celkem: = Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 %

153,89 m2 153,89 m2 307,78 m2

484,74 m3 453,96 m3 938,70 m3

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní


– 14 –

8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Trstěnice Počet obyvatel: 372 Základní cena (ZC): 2 036,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Zjištěné podstandardní stavební provedení, standardní technické vybavení a TZB. Hodnocení znaku Popis znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě (příIV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. pojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící přísluII. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové šenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)

Vi B

0,00 –0,08 0,03 0,01 0,04 –0,08 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,01 –0,06 0,40*


– 15 – *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Zvýšení koeficientu s: Koeficient pro úpravu (s):

1898 118 0,10 0,700 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,230

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 468,28 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,840 Index polohy (IP): 0,929 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 938,70 × 468,28 × 0,840 × 0,929 = Rodinný dům čp.20 – zjištěná cena:

343 026,31 Kč 343 026,31 Kč

a.1.2) Zemědělská stavba bez čp./eč. – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–E Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,558 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Podlaží: 1.NP+zastřešení Výška: Zastavěná plocha:

12,67×7,62

Obestavěný prostor OP: 1.NP+zastřešení 5,20 × 12,67×7,62 Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4:

=

5,20 m 96,55 m2

=

502,04 m3

Obj. podíl 7,70 % 27,40 % 20,20 % 10,90 % 6,80 % 1,80 % 5,20 % 3,60 % 3,00 % 1,30 % 8,20 % 3,90 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se

1,0000 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 16 – 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 20,20 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,80 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 5,20 % 8. Schodiště –0,54 × 1,852 × 3,60 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,30 % 11. Podlahy –0,54 × 1,852 × 8,20 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 3,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – – – – =

0,2020 0,0180 0,0520 0,0360 0,0130 0,0820 0,0390 0,5580

Ocenění: Základní jednotková cena 970,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5580 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0880 904,12 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 502,04 m3 × 904,12 Kč/m3

=

453 904,40 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků 100 × 100 / (100 + 5) = 95,238 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 453 904,40 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

385 818,74 Kč 68 085,66 Kč

= × =

68 085,66 Kč 0,780 53 106,81 Kč 53 106,81 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,840 Index polohy: IP = 0,929 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Zemědělská stavba bez čp./eč. – zjištěná cena:

a.1.3) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Okrasné rostliny – příloha č. 39 Polohový koeficient K5: 0,800 Množství Název 3 ks jasan ztepilý Okrasné dřeviny – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:

Stáří Jedn. cena Úprava Kz 60 r. 35 280,– Kč –30 % 0,75 =

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp.20 2) Zemědělská stavba bez čp./eč. 3) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Celková cena 44 452,80 Kč 44 452,80 Kč 44 452,80 Kč

343 026,31 Kč 53 106,81 Kč 44 452,80 Kč 440 585,92 Kč 440 590,– Kč

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.20 Jednotkové množství: Hlavní část :

938,70 jedn. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 17 – Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

60,00 jedn. 998,70 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 998,70 jedn. × 2 140,– Kč/jedn. Cena stavby:

2 140,– Kč/jedn. 2 137 218,– Kč 2 137 218,– Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 2 137 218,– Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům čp.20 – zjištěná cena:

– =

1 709 774,40 Kč 427 443,60 Kč 427 443,60 Kč

a.2.2) Zemědělská stavba bez čp./eč. Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

502,04 jedn. 30,00 jedn. 532,04 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 532,04 jedn. × 1 140,– Kč/jedn. Cena stavby:

1 140,– Kč/jedn. 606 525,60 Kč 606 525,60 Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 606 525,60 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Zemědělská stavba bez čp./eč. – zjištěná cena:

– =

515 546,76 Kč 90 978,84 Kč 90 978,84 Kč

a.2.3) Trvalé porosty =

Jednotkové množství:

1,00 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 1,00 jedn. × 1,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 0 roků Předpokládaná další životnost: 1 rok Opotřebení: 100 × 0 / (0 + 1) = 0,000 % Odpočet opotřebení: 1,– Kč × 0,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Trvalé porosty – zjištěná cena:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp.20 2) Zemědělská stavba bez čp./eč.

1,– Kč/jedn. =

– =

1,– Kč 1,– Kč

0,– Kč 1,– Kč 1,– Kč

427 443,60 Kč 90 978,84 Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 18 – 3) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1,– Kč 518 423,44 Kč 518 420,– Kč

a.3) Výnosová hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.20 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 1 b.j. s pří376,00 Kč × 250,00 m2 Kč/rok slušenstvím c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč Náklady na provoz Kč/rok Náklady na údržbu Kč/rok Pojištění Kč/rok Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná roků životnost Omezit životnost na T roků maximum 30 let Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou Kč/rok (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Roční náklady celkem NR Kč/rok Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

250,00

94 000,–

0,– 0,– 0,– 443 970,18 25 000,– 25 000,– 2 000,– 0,0300 50 30 9 331,92 8 000,– 15 000,– 84 331,92 9 668,08 0,0700 138 120,–

a.3.2) Zemědělská stavba bez čp./eč. Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem f) Výměry pronajímaných ploch: Skladovací plochy: m2 g) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Skladovací plochy

96,55


– 19 – skladové prostory 466,08 Kč × 96,55 m2 h) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem i) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR j) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok

45 000,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

90 978,84 5 000,– 5 000,– 5 000,– 0,0300

roků

50

Kč/rok

806,57

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

5 000,– 15 000,– 35 806,57 9 193,43

Kč

0,0700 131 330,–

a.3.3) Trvalé porosty Výpočet ceny výnosovým způsobem k) Výnosy z pronajímaných ploch (V): Ostatní plochy Kč/rok l) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota Kč

Výnosové ceny objektů: 1) Rodinný dům čp.20 2) Zemědělská stavba bez čp./eč. 3) Trvalé porosty

0,01 0,0700 0,–

138 120,– 131 330,– 0,– 269 450,– 269 450,–

Výnosové ceny objektů činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Kč Kč Kč Kč Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) A.1. Pozemky p.č.35,36,932 a 933/3 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Trstěnice ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 20 – Název okresu: Cheb Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 060,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 246,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

Oi 0,50 0,60 1,03

0,85 0,90 0,98

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 5 306 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,838 Index trhu: IT = 0,840 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Pozemky ve funkčním celku, navazující vzájemně na sebe. Hodnocení znaku Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky 3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 0,940

i=1

Index polohy: IP = 0,929 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,734 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 151,3126 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 35 zastavěná plocha a nádvoří - zboře336 niště st. 36 zastavěná plocha a nádvoří 760 933/3 zahrada 146 Součet: 1 242

Cena [Kč] 50 841,03 114 997,58 22 091,64 187 930,25

§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění (bez inž. sítí) Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 × R = 121,0501 Kč/m2 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 21 – Parc. č. 932

Výměra [m2] 4 064

Název trvalý travní porost

Součet cen všech typů pozemků:

Cena [Kč] 491 947,61

=

679 877,86 Kč 679 877,86 Kč

A.1. Pozemky p.č.35,36,932 a 933/3 – zjištěná cena:

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) A.1. Pozemky p.č.35,36,932 a 933/3 Popis polohy pozemku: Viz.předchozí text. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zahrada Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 35 st. 36 932 933/3 =

Výměra 336,00 m2 760,00 m2 4 064,00 m2 146,00 m2 5 306,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 500 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 250,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 2 III. Dopravní relace k velkoměstu 1 IV. Obytný sektor 2 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod 1 Průměrná třída polohy: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 500 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

1,60 1,60 1,18 %

× 1,18) / (100 – 1,18) 29 852,26 / (3 × 250,00) 39,80 × 750,00 39,80 × 0,15 5,97 × 4 556,00


29 852,26 Kč 39,80 Kč/m2 29 852,26 Kč 5,97 Kč/m2 27 199,32 Kč 10,75 Kč 57 051,58 Kč 57 051,58 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) A.1. Pozemky p.č.35,36,932 a 933/3 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Viz.předchozí text. zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště p.č.: st. 35 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 22 – Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 36 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku trvalý travní porost p.č.: 932 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zahrada p.č.: 933/3 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku

Kč/m2

151,31

okrajová poloha v obci nepřipravený (syrový) pod 2 000 obyvatel venkovská oblast dobrá zhodnocení (1.0 - 1.5) Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60 0,50 0,40 0,70 1,00 1,50 0,126 000 19,07 336,00 6 407,52

Kč/m2

151,31

okrajová poloha v obci stavebně částečně připravený pod 2 000 obyvatel venkovská oblast dobrá zhodnocení (1.0 - 1.5) Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60 1,00 0,40 0,70 1,00 1,50 0,252 000 38,13 760,00 28 978,80

Kč/m2

121,05

okrajová poloha v obci nepřipravený (syrový) pod 2 000 obyvatel venkovská oblast dobrá zhodnocení (1.0 - 1.5) Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60 0,50 0,40 0,70 1,00 1,50 0,126 000 15,25 4 064,00 61 976,–

Kč/m2

151,31

okrajová poloha v obci stavebně částečně připravený pod 2 000 obyvatel venkovská oblast dobrá zhodnocení (1.0 - 1.5) Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2

0,60

ZJC

ZJC

ZJC

ZJC

1,00 0,40 0,70 1,00 1,50 0,252 000 38,13


– 23 – m2 Kč

Výměra pozemku: Cena pozemku Výsledná cena pozemků:

=


146,00 5 566,98 102 929,30 Kč 102 929,30 Kč

Oddíl 2 a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) A.2 Pozemek p.č.1079 – § 6 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % × Parc. č. 1079 1079 1079 1079 Součet:

Název trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost

Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 72914 8 522 4,22 6,7520 83746 1 727 1,28 2,0480 74712 166 3,44 5,5040 83424 3 964 2,42 3,8720 14 379

A.2 Pozemek p.č.1079 – zjištěná cena:

2

1,600 Cena [Kč] 57 540,54 3 536,90 913,66 15 348,61 77 339,71

77 339,71 Kč


– 24 –

C. Rekapitulace Hodnota nemovitých věcí se všemi součástmi a příslušenstvím, je stanovena jako odhad jejich celkové obvyklé ceny. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů 440 590,– Kč Cena pozemků 757 220,– Kč Celková cena podle cenového předpisu 1 197 810,– Kč Věcná hodnota objektů podle THU 518 420,– Kč Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy 57 050,– Kč Cena indexovou metodou 102 930,– Kč Stanovená věcná hodnota pozemků 600 000,– Kč Stanovená věcná hodnota celkem 1 118 420,– Kč Výnosová hodnota 269 450,– Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty 693 940,– Kč vážený průměr dle Naegeliho 410 950,– Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitých věcí a jejich příslušenství, (pro konečný odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/3 na nemovitých věcech), v k.ú. Horní Ves u Mariánských Lázní, na LV č.51, podle odborného odhadu znalce činí : 1,118.420,– Kč Cena slovy:jedenmiliónstoosmnácttisícčtyřistadvacet Kč

II. Ocenění nemovitých věcí - odhad hodnoty spoluvlastnického podílu id 1/3 na nemovitých věcech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú.Horní Ves u Mariánských Lázní, na LV č.51 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


– 25 – Předpoklady odhadu obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovité věci bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem tj.totožný vlastnický vztah, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. Cena tržní. Je to reálná konkrétní cena, za kterou byla předmětná nemovitá věc v daném místě a čase skutečně obchodována na trhu s nemovitými věcmi. Tuto cenu tedy nelze zjistit jinak nežli skutečným prodejem a může nabývat velmi různých hodnot. Nemovitá věc totiž může být z různých důvodů prodána také za symbolickou cenu (např. 1 Kč), nebo naopak, např. v případě zvláštní obliby, nebo z jakýchkoliv jiných důvodů, naopak za cenu mnohonásobně přemrštěnou. Proto může mít tato cena prakticky neomezené rozpětí. Existuje řada metod, kterými lze tržní cena odhadnout, nikdy jí však nelze zjistit přesně, ale pouze odhadnout cenové rozpětí v jakém by se mohla tato cena pohybovat. Pokud se snažíme tuto cenu odhadnout, odhadujeme vždy maximální reálnou tržní cenu, tedy částku peněz, kterou by v daném čase a místě bylo možné maximálně utržit při běžném prodeji. Skutečnou tržní cenu však zjistíme až při jejím opravdovém prodeji. Cena obecná. Tato cena byla řadu let uvedena v § 175 o, Občanského soudního řádu (OSŘ) – zákon číslo 99/1963 Sb. Nikdy však nebyla nijak právně definována, což způsobovalo řadu problémů. Její definice byla uvedena pouze "pod čarou" jako vysvětlivka a nikoliv přímo v zákoně a Ústavní soud proto tuto definici neuznal za právoplatnou. Proto byla novelou OSŘ v roce 2000 z OSŘ obecná cena vyřazena a byla nahrazena cenou obvyklou, která je přesně definována zákonem číslo 151/1997 Sb. Použití tohoto názvu ceny "obecná" je proto již dnes chybné, protože z právního hlediska tato cena vůbec neexistuje. Cena obvyklá. Je to cena, která je stanovena jako průměrná cena z velkého počtu dohodnutých kupních a prodejních cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Tato cena není skutečnou tržní cenou konkrétní nemovité věci, ale je pouze určitou představou o ceně vytvořenou na základě informací shromážděných o úrovni kupních cen obdobných nemovitých věcí v daných podmínkách. Tato cena je přesně definována zákonem číslo 151/1997 Sb takto: Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklou cenu lze zjistit pouze na základě analýzy trhu, a to porovnáním s cenami již proběhlých obchodních transakcí, které byly v daném místě a čase realizovány. Pokud neexistuje v daném místě a čase dostatečné množství již obchodovaných věcí obdobného charakteru, není ani možné určit obvyklou cenu, protože žádná obvyklá cena prostě v místě není známa a neexistuje. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 26 – Pozor: Často dochází k tomu, že si zúčastněné subjekty pletou cenu obvyklou a cenu tržní. Jde však vždy o něco jiného, cena tržní není cenou obvyklou ! Dejme si pozor na velmi významný rozdíl mezi cenou obvyklou a cenou tržní: Definice obou těchto cen je popsána výše. Jednoduše lze říci, že tržní cenou je cena dosažená v daném místě a čase na trhu, zatímco obvyklá cena je cenou, kterou je možné dosáhnout v daném místě a čase při prodejích stejné, nebo obdobné věci. Rozdíl je obrovský. Nelze jí zjistit, ale pouze odhadnout. Obvyklá cena je zcela jednoznačně definována v § 2, zák.č. 151/1997 Sb. O té není žádných pochybností. Jde o cenu, jak už je výše uvedeno, "která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku", atd., atd. Při její hledání tedy provádíme analýzu trhu v daném místě a čase, vyhledáváme stejný nebo obdobný majetek na trhu a ceny, za které byl nebo je tento majetek obchodován a z těchto informací odhadneme obvyklou cenu. Neznamená to však, že cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky) není v rozpětí odhadnuté ceny obvyklé. To musí posoudit znalec zda se cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) nachází v rozpětí odhadu obvyklé ceny. A proto je zcela běžné, že znalec při odhadu obvyklé ceny nejprve zjistí cenu podle zák.č. 151/1997 Sb., a potom analýzou trhu odhaduje zda se tato cena nachází v cenovém rozpětí ceny obvyklé. Je třeba zdůraznit skutečnost, že obvyklou cenu nelze vypočítat, jedná se o odborný odhad. Výsledky všech výše uvedených metod (nákladová, výnosová, porovnávací, vážený průměr, střední hodnota, atd.) jsou především hrubého orientačního charakteru. Cenu stanovuje znalec především na základě zkušeností, podrobné znalosti trhu, apod. Obvyklá cena se nedá vypočítat a přesně determinovat, lze jí pouze odhadnout a je vždy pouze názorem jednoho konkrétního znalce. ODHAD HODNOTY NEMOVITÉ VĚCI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou odhadujeme hodnotu nemovité věci pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitých věcí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovité věci se porovnávají s oceňovanými pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostých věcech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitým věcem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické vybavení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitou věcí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitých věcí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitých věcí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statiZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 27 – stické údaje, údaje od úředních osob z Obce Trstěnice, údaje od místních obyvatel a vlastníků okolních objektů a domů), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné nemovité věci, zpracovaných v roce 2016 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2016, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 10 - 15 % nižší, než je nabídka RK - provise a právní servis). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitými věcmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s realizovanou cenou obdobných nemovitých věcí v okolí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitých věcí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Při prodeji pozemků jako celku mám za to, že by požadovaná cena za metr čtvereční byla v současné době (04.2016) jakousi odhadnutou cenou zjištěných krajních hodnot, t.j. zemědělský pozemek 18,- Kč/m2, stavební pozemky 90,- až 120,- Kč/m2. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě přímo stejná nemovitá věc, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi v místě. Pro nemovité věci oceňovaného typu je v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou dobře obchodovatelné - prodejné. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovité věci, její polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitých věcí předávaný. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok nákupu nebo prodeje) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo podle pozemků a podle druhu členění nemovité věci - časová závislosti - majetkoprávní vztahy a ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitých věcí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že ceny obdobných nemovitých věcí za posledních 12 měsíců stagnují - informace o nemovité věci s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění dle posudku, velikost pozemku, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny v regionu - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovité věci, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena některými inženýrskými sítěmi, s možností a bez možností napojení na ně, příjezdové cesty jsou zpevněné a nezpevněné, nemovité věci jsou vesměs situované poblíž zpevněných komunikací, v intravilánu a extravilánu místní části obce Horní Ves, v jejich místních částech, na okraji a mimo obytnou zónu a souvislou zástavbu, dobrý přístup ke všem pozemkům ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 28 – - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 380, obec s dobrou dopravní dostupností a z hlediska významu přiměřenou infrastrukturou v obci - SWOT = silné stránky - regionální a rychlostní celostátní napojení na silniční a železniční spojení Planá-Mariánské Lázně-Cheb-SRN-Karlovy Vary-Plzeň a všechny směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - nemovité věci jsou osazeny v dojezdové a docházkové vzdálenosti zastávky autobusu, OÚ a nádraží ČD cca 8 km (Chodová Planá), v dojezdové vzdálenosti je infrastruktura obce Trstěnice (2,2 km), ostatní v obcích Chodová Planá, Mariánské Lázně - restaurace, pošta, koupaliště, sportoviště, ZŠ, MÚ atd. - pozemek p.č.932 je určený k rekreační zástavbě a ke zřízení zahrádkářské osady - obec v rekreační a lázeňské oblasti, podhůří CHKO Slavkovský les a CHKO Český les = slabé stránky - pozemky v okrajových částech obce, dopravně koncové Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovité věci se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byly nemovité věci nad hladinou záplavové vlny místních vodotečí. Lokalita je dle povodňové mapy ČR zařazena do Zóny 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Nemovité věci jsou pojistitelné. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou – úpravou ceny. V obci není známá schválená platná cenová mapa, pozemek p.č.932 je určený dle schváleného ÚP obce k zástavbě. Pozemky : Při ocenění nemovitých věcí je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně, podkladem pro odhad je jednak hodnota dle předpisu, jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č.53/2016 Sb. platné ke dni ocenění. Není známá účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Obvyklá cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitými věcmi, jednak přístup k informaZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 29 – cím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohly být nemovité věci prodány v daném místě a čase. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitými věcmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohly být tyto věci prodány v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků, kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemovitých věcí.

Obvyklá cena nemovitých věcí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí s jejím příslušenstvím, stanovuje cenu nemovitých věcí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : závěr znalce ohledně odhadu ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky pozemku a příslušenství). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 1 km přímo srovnatelnou nemovitou věc - jsou přiloženy nabídky cen pozemků z okolí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovité věci jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné. Nabízené nemovité věci nevyjadřují přesně jejich technický stav, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 8-15 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitým věcem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitých věcí věcí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitých věcí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětné nemovité věci byly za odhadnutou cenu v průběhu dražby prodejné. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitých věcí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna jejich obvyklá cena. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí s příslušenstvím, které jsou v podílovém spoluvlastnictví. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovité věci obdobné předmětným pozemku v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitých věcí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitých věcí je dostatečný. Pro ocenění nemovitých věcí ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 30 – v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětných nemovitých věcí, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitých věcí procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání - povinný nebyl přítomný a neumožnil vstup na pozemky. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání pozemků podstatné, neboť nemá podstatný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí jako takových a jak je uvedeno, jejich skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovité věci jsou průměrném a v podprůměrném technickém stavu, mají průměrné až podprůměrné parametry obdobných pozemků se součástmi-stavbami, s možností ke standardnímu a podstandardnímu účelu využití nebo komerčnímu využití, k trvalému nebo rekreačnímu bydlení. Využití nemovitých věcí je vhodné, výhodou obce je docházková a dojezdová dostupnost veškeré obecní infrastruktury a veřejné dopravy, dostupné po návazných zpevněných komunikacích, vlastní lokalita je minimálně technicky vybavená. V současném stavu průměrně pronajímatelné nemovité věci v průměrné lokalitě pro stávající účel využití. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.příloha), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitých věcí a výše uvedeného komentáře odhaduji jejich obvyklou cenu pro potřebu exekučního řízení takto :

Odhad hodnoty celkové obvyklé ceny nemovitých věcí a jejich příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Horní Ves, na LV č.51, podle odborného odhadu znalce činí :

1,146.000,– Kč Cena slovy:jedenmiliónstočtyřicetšesttisíc Kč

Rozpočet ceny na jednotlivé spoluvlastníky Název spoluvlastníka Cieslarová Jana Cikrýtová Marcela Jungvirt Josef (povinný)

Spolulastnický podíl 1/3 1/3 1/3

Podíl ceny 382 000,– Kč 382 000,– Kč 382 000,– Kč

1. Odhad hodnoty obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/3 na nemovitých věcech a jejich příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Hor ní Ves, na LV č.51, podle odborného odhadu znalce činí :

382.000,– Kč Cena slovy:třistaosmdesátdvatisíce Kč

2. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/3 na nemovitých věcech a jejich příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Horní Ves, na LV č.51, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném právu ZNALECKÝ POSUDEK Č.1341 - 12/16, 26.04.2016

– 31 – stavby, Smlouvy o věcném břemeni, pachtovní práva, výměnky atd.) závady spojené s nemovitými věcmi. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednání, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na spoluvlastnickém podílu id 1/3 na nemovitých věcech a jejich příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Horní Ves, na LV č.51, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : práva a závady jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni, Smlouvy o věcném právu stavby, pachtovní práva, výměnky atd.), u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovité věci zatěžovala i nadále. Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

4. Existence kulturní památky u nemovitých věcí a jejich příslušenství, v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Horní Ves, na LV č.51 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Chebu, že se u oceňovaných nemovitých věcí nebo kterékoliv jejich části nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 26.04.2016

Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň


– 32 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986,č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1341 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.13/2016 a vyúčtováním č.12/2016 podle připojené likvidace.


– 33 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy k řízení objednatelem : 15 3 2 2 1 1 1 8 3

x x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomap A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 kopie ÚP obce A4 přibližně srovnatelné nemovité věci A4 fotodokumentace


Brno

Recommend Documents