ZNALECKÝ POSUDEK č. 2169-703/2015
Objednatel znaleckého posudku:
PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky v původním stavu o dispozici 3+1 v typovém panelovém bytovém domě, č. 1100/4 v obci Vlčnov, v okrese Uherské Hradiště a podílu na pozemku za účelem zpeněžení nemovitosti.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4. 9. 2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.
V Praze, 8. 9. 2015
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1100/4 v obci Vlčnov, kat. území Vlčnov, okres Uherské Hradiště a podílu ve výši 1452/10000 na parc. č. 3570/2 za účelem zpeněžení nemovitosti.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 1100/4 v obci Vlčnov, okres Uherské Hradiště Vlčnov 1100 687 61 Vlčnov Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Vlčnov Katastrální území: Vlčnov Počet obyvatel: 3 022 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II 0,98 služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 590,61 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 9. 2015 za přítomnosti vlastníka, pana Miroslava Rohlíka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 7. 9. 2015 - snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne 4. 9. 2015 - informace a údaje sdělené dne 4. 9. 2015 panem Miroslavem Rohlíkem - realitní inzerce na internetových realitních webech
2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo SJM Rohlík Miroslav a Rohlíková Yveta, č. p. 1100, 68761 Vlčnov Nemovitosti: Bytová jednotka č. 1100/4 v obci Vlčnov, kat. území Vlčnov, okres Uherské Hradiště a podíl ve výši 1452/10000 na parc. č. 3570/2
6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace odpovídá skutečnému stavu.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o čtyřech nadzemních podlažích, bez podzemního podlaží. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven v roce 1978 a částečně rekonstruován v roce 2013, kdy byly osazeny nové stoupačky a opravena střecha. Společné části domu tvoří vchod do domu, schodiště, kolárna, kočárkárna. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad – původní stav. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou – původní stav. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s běžnou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Dispozice bytové jednotky je 3+1 o podlahové ploše77,50 m2. Nachází se zde 3x pokoj, kuchyně, koupelna, WC a předsíň. K bytu náleží balkon a sklep. V roce 2005 byla osazena nová topná tělesa, plynový kotel a kuchyňská linka. V roce 2010 byly v pokojích osazeny polystyrenové stropní kazety a dveře. Okna v objektu jsou původní dřevěná s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností objektu jsou orientována na východní/západní stranu. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Bytové jádro je umakartové. Interiérové dveře v bytě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. V obytných místnostech tvoří podlahu parkety, v ostatních místnostech tvoří podlahu PVC. Další vybavení bytu tvoří běžné osvětlovací lustry a kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Ústřední vytápění v jednotce zajišťuje kombinovaný plynový kotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v jednotce plynový kombinovaný kotel. Zdivo bytové jednotky je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Rozvody v jednotce jsou zastaralé. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení jednotky se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku v původním stavu s průběžnou údržbou a předpokladem provedení stavebních úprav. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Samotný pozemek je rovinatý, neoplocený. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. 3
Z hlediska polohy se objekt nachází ve východní části obce. V okolí objektu je zástavba bytovými domy. Lokalita má dostatečnou dostupnost menších. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Ohledně úředních záležitostí je nutné dojíždět. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny.
Tabulkový popis Popis bytového domu:
Typ bytového domu:
typový panelový bytový dům
Počet nadzemních podlaží : Počet podzemních podlaží : Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce domu: Rozsah rekonstrukce domu: Základy : Konstrukce : Stropy : Střecha : Krytina střechy :
4 0 1978 2013 střecha, stoupačky železobetonové izolované panelová konstrukce železobetonové rovná lepenka
Klempířské prvky :
plechové-pozinkované
Vnější omítky:
břízolit
Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu : Popis stavu bytového domu :
vápenocementové
Vady bytového domu :
Popis bytové jednotky
vchod do domu, schodiště, kolárna, kočárkárna standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - bez viditelných vad
Dispozice bytové jednotky :
3+1
Podlaží bytové jednotky :
1
Rok rekonstrukce jednotky:
2005 / 2010 plynový kotel, radiátory / dveře, polystyrenové Rozsah rekonstrukce jednotky: stropní kazety dřevěná s dvojsklem, v oknech jsou instalovány Typ oken v jednotce : žaluzie Orientace oken obytných orientace obytných místností na východní/západní místností : stranu
Vybavení koupelny :
klasická vana 4
Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka :
Popis místností a rozměry v m2
Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v bytě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v bytě :
ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů pokoj pokoj pokoj kuchyně koupelna WC předsíň
13,20 m2 24,00 m2 18,00 m2 8,90 m2 4,20 m2 1,00 m2 8,20 m2
celkem 77,50 m2 připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ano kombinovaný plynový kotel závěsné radiátory plynový kombinovaný kotel
Podlahy v bytě :
v obytných místnostech - parkety, v koupelně - PVC, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - PVC
Popis stavu bytové jednotky :
standardní bytová jednotka v původním stavu s běžnou údržbou s předpokladem provedení stavebních úprav
Vady bytové jednotky :
vady zdiva - bez viditelných vad, vady rozvodů zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou
Popis pozemku Trvalé porosty na zahradě : bytového domu
Popis okolí :
klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků ocelové v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne
bez porostů
Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k objektu :
/ rovinatý neoplocený přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Popis okolí : Poloha v obci :
zástavba bytovými domy se zahradami bytový dům se nachází ve východní části obce
5
dostupnost obchodů - dostupnost běžných obchodů, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení,
Vybavenost :
sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí :
blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů,
Spojení a parkovací možnosti : parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, Sousedé a kriminalita :
Věcná břemena Další informace:
kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny k bytu náleží balkon o ploše 3,20 m2 a sklep o ploše 2,00 m2
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 4. 9. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího 6
nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 4. 9. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka II) ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 1100/4 v obci Vlčnov, okres Uherské Hradiště
7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 8
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,970 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,970
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,970 = 0,970
9
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 590,61 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 3570/2
Výměra [m2] 221,00 221,00
Index
Koef.
0,970
Upr. cena [Kč/m2] 572,89
Jedn. cena [Kč/m2] 572,89
Cena [Kč] 126 608,69
m2
126 608,69
Pozemek - zjištěná cena
=
126 608,69 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
126 608,69Kč 126 608,69 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
126 608,69 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 37 let 14 938,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 77,50 * 1,00 = 77,50 m2 2,00 * 0,80 = 1,60 m2 3,20 * 0,17 = 0,54 m2 79,64 m2
Podlahové plochy bytu Bytová jednotka: Sklep: Balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:
10
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 37 let: s = 1 - 0,005 * 37 = 0,815
č. II II
Vi -0,05 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
-0,10
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,815 = 0,589 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,970 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 938,- Kč/m2 * 0,589 = 8 798,48 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 79,64 m2 * 8 798,48 Kč/m2 * 1,000 * 0,970= 679 689,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
679 689,62 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 126 608,69 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 452 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 126 608,69 Kč * 1 452 / 10 000 = 18 383,58 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
18 383,58 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
11
698 073,20 Kč
II) ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 1100/4 v obci Vlčnov, okres Uherské Hradiště (Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č. Oceňovaný objekt
K1 - poloha
K2 - velikost
Vlčnov, okres Uherské Hradiště
77,50 m2
1
Vlčnov, okres Uherské Hradiště
78 m2
2
Nivnice, okres Uherské Hradiště Uherský Brod, okres Uherské Hradiště
72 m2
3
č
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na pramen
Cena po redukci na pramen
K4 konstrukce panelová, nezateplená
K3- stav dobrý, původní stav velmi dobrý, po rekonstrukci dobrý, původní stav dobrý, původní stav
80 m2
K1 K2 poloha velikost
K3 stav
panelová, nezateplená zděná panelová, zateplená
K5 - další vlastnosti 2. podlaží, balkon, sklep
3. podlaží, balkon, sklep 3. podlaží, lodžie, sklep 1. podlaží, sklep
K-6 K4 K-5 další úvaha konstrukce vlastnosti odhadce
K1 x … x K6
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání
1
1 530 000
0,90
1 377 000
1,00
1,00
1,18
1,00
1,00
1,06
1,25
1 100 895
2
1 249 000
0,90
1 124 100
1,00
0,96
1,00
1,08
1,00
1,00
1,04
1 084 201
3
1 440 000
0,90
1 296 000
1,08
1,02
1,00
1,05
0,98
1,02
1,16
1 120 897
Celkem průměr
1 101 998
Minimum
1 084 201
Maximum
1 120 897
Směrodatná výběrová odchylka - s
18 372
Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
1 083 625
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s
1 120 370
K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné.
Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Bytová jednotka č. 1100/4 v obci Vlčnov, okres Uherské Hradiště
12
1.100.000,-Kč
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
698 073,20 Kč
II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Bytová jednotka č. 1100/4 v obci Vlčnov, okres Uherské Hradiště
1 100 000,00 Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na
1.000.000,-Kč Slovy: Jedenmilion korun
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal
V Praze, dne 8. 9. 2015
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2169-703/2015 znaleckého deníku.
13
E. Přílohy I. II. III.
Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti
I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě
14
II. Fotodokumentace
15
III. Srovnávané nemovitosti
16
17
18
