Brno

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1261-533/2014

Objednatel znaleckého posudku:

PROKONZULTA a.s. Ing. Eva Jeřábková Křenová 299/26 602 00 Brno

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny panelové bytové jednotky č. 1051/10 v ulici Komenského, Plzeň – Bolevec, s dispozicí 2+1/L o výměře 62,26m2 ve 4.NP, jako podklad pro účely dražby

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 22.9.2014 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze 23.9.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1051/10 v ulici Komenského v Plzni, kat. území Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň - Město

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Byt Komenského 1051/25 301 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Bolevec Počet obyvatel: 167 472 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 380,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením byla provedena dne 22.9.2014 za přítomnosti pana Luboše Zoubka

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 22.9.2014 - snímek katastrální mapy - nabývací titul z roku 1996 - informace sdělené panem Lubošem Zoubkem - místní šetření dne 22.9.2014 - informace realitních kanceláří v regionu

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Luboš Zoubek, Komenského 1051/25, 323 00 Plzeň - Bolevec Nemovitosti: - bytová jednotka č.1051/10 - podíl na společných částech bytového domu čp. 1051,1052 ve výši 214/10000 - podíl na pozemku parcel.č. 3314 - zastavěná plocha nádvoří, výměra 239m2, ve výši 214/10000 - podíl na pozemku parcel.č. 3315 - zastavěná plocha nádvoří, výměra 237m2, ve výši 214/10000 zapsané na LV 7257 (byt) a LV 2917 (BD, pozemek), vše v kat. území Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň - Město

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. Vzhledem k účelu posudku nejsou zástavní práva váznoucí na nemovitosti v ocenění zohledňována.

-2-

7. Celkový popis nemovitosti Bytový dům, v němž se umístěna oceňovaná bytová jednotka, leží v okrajové části krajského města Plzeň v části Bolevec. V okolí nemovitosti je veškerá občanská vybavenost. V sousedství se nacházejí další bytové panelové domy, mezi domy je městská zeleň. Parkovací možnosti jsou omezené. Bytový dům byl postaven roku 1980, má 8 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Ke každému bytu naleží sklepní kóje v suterénu. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě včetně plynu. BD je po celkové revitalizaci roku 2010, je zateplen, má novou střechu a výtah. Bytová jednotka se nachází ve 4. nadzemním podlaží s dispozicí 2+1 s lodžií. Byt prošel nedávno kompletní rekonstrukcí, má novou koupelnu spojenou s WC, plastová okna, novou kuchyňskou linku a nové podlahy, v době prohlídky byla ještě očekávána instalace obložkových zárubní s laminovanými dveřmi. Byt je ve výborném stavu, trvale obývaný.

Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1051/10, umístěná v 4. podlaží bytového domu č. p. 1051,1052 v ulici Komenského, obec Plzeň, kat. území Bolevec, okres Plzeň - Město Popis bytového domu: Počet nadzemních podlaží :

8

Počet podzemních podlaží :

1

Dům byl postaven v roce :

1980

Základy :

betonové

Konstrukce :

panelová

Stropy :

železobetonové

Střecha :

rovná

Krytina střechy :

lepenka

Vnější omítky:

Zateplení + nástřik

Společné části bytového domu:

Vchod do domu, schodiště, výtah, sklepní prostory, lodžie, kočárkárny, úklidová místnost, sušárny, bleskosvod

Rok rekonstrukce bytového domu:

2010

Rozsah rekonstrukce bytového domu:

Střecha, výtah, zateplení, balkony

Vady bytového domu :

Úprava domovních schránek a zvonků

Dispozice bytové jednotky:

2+1

Podlaží bytové jednotky:

4.NP Pokoj Pokoj Kuchyň Předsíň Koupelna s WC Sklepní kóje

Popis bytové jednotky:

Rozměry jednotlivých místností :

-3-

18,55 m2 20,28 m2 10,85 m2 9,03m2 3,65 m2 1,44m2

Vybavení bytové jednotky:

Zděné jádro, sprchový kout, splachovací toaleta, keramické umyvadlo, obložkové zárubně a laminové dveře (v očekávání), kuchyňská linka s vest. spotřebiči, plast. okna

Energie využívané v bytě:

rozvod elektřiny, vodovod, kanalizace, plyn

Vytápění v bytě:

Dálkové ústřední

Ohřev vody v bytě:

dálkově

Omítky v bytě:

štukové omítky

Podlahy v bytě:

V předsíni, koupelně a WC dlažba, obytné místnosti nové moderní PVC

Vady bytové jednotky:

Původní, upravované, vchodové dveře

Popis stavu bytu :

byt po rekonstrukci

Přístupová cesta k bytovému domu:

přístup bezproblémový po obecní cestě

Občanská vybavenost:

kompletní obč. vybavenost

Životní prostředí:

Městská zeleň mezi domy

Spojení a parkovací možnosti:

MHD, omezené parkovací možnosti

Sousedé a lidé v okolí:

se sousedy vztahy dobré, bezproblémové

Popis okolí:

zástavní práva váznoucí na nemovitosti nejsou vzhledem k účelu posudku v ocenění zohledňována

Věcná břemena Další informace:

8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 22. 9. 2014 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první , Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi -4-

prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 22. 9. 2014. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

9. Obsah znaleckého posudku a) ocenění podle cenového předpisu 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.1051/10 b) ocenění porovnávací metodou

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK a) ocenění podle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi 0,00

I

0,00

I I I

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – II možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I I 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost

-6-

Pi 1,00 0,02 -0,10 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,04 0,00 0,00

11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

č. I

Pi 0,00

I I I I II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,940

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.1051/10

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,940 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,940 = 0,940

-7-

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 380,Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 3314

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3315 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

0,940

2 237,20

Výměra [m2] 239,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 237,20

Cena [Kč] 534 690,80

237,00

2 237,20

530 216,40 1 064 907,20

Pozemky - zjištěná cena

=

1 064 907,20 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky

=

1 064 907,20Kč 1 064 907,20 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

1 064 907,20 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Plzeň 2 34 let 23 111,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 20,28 * 1,00 = 18,55 * 1,00 = 10,85 * 1,00 = 9,03 * 1,00 = 2,6 * 1,00 = 1,44 * 0,10 =

Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna s WC: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání

-8-

20,28 m2 18,55 m2 10,85 m2 9,03 m2 2,60 m2 0,14 m2 61,45 m2

Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stavby 4 roky po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (4 + 15)= 0,905

č. III II

Vi 0,00 0,00

II III II

0,00 0,05 0,00

III

0,00

III

0,00

III III I

0,00 0,00 1,05

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,905 = 0,998

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,940 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 23 111,- Kč/m2 * 0,998 = 23 064,78 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 61,45 m2 * 23 064,78 Kč/m2 * 1,000 * 0,940= 1 332 290,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 332 290,89 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 064 907,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 214 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 064 907,20 Kč * 214 / 10 000 = 22 789,01 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

22 789,01 Kč

Byt č.1051/10 - zjištěná cena

=

-9-

1 355 079,90 Kč

b) ocenění porovnávací metodou dle tržní metodiky Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku

č.

Lokalita - K1

rozměry, dispozice - K2

Oceňovaný Byt č. 1051/10, Plzeň, 60m2, 2+1, objekt Komenského lodžie, sklep

1 Plzeň, Lužánky

stav bytu - K3 byt po rekonstrukci, nové podlahy, kuchyń, koupelna s WC, 4.NP/8

původní stav, nová kuchyně, lokální plyn. topení, karma, 52m2, 2+1, sklep 2.NP/2

panelový,po revitalizaci, zateplený, nová okna, střecha, výtah

cihlový, plast.okna

domovní zahrada

panelový, nová střecha a výtah

družstevní

3 Plzeň, Komenského

původní stav, pův. zděné jádro, 60m2, 2+1, pův. kuchyně, balkon, sklep 7.NP/7 nová kuchyně a koupelna, pův. podlahy a dveře, 1.NP (zvýšené 55m2, 2+1, sklep přízemí)

4 Plzeň, Alej Svobody

původní stav, cihlový, BD po 59m2, 2+1, terasa zděné jádro, 2.NP rekonstrukci

2 Plzeň, Brněnská

další vlastnosti K5

stav BD - K4

panelový, po revitalizaci, zateplený, nový výtah

k bytu garáž v přízemí domu

Cena Cena Cena Koef. po oceňovaného objektu požadovaná Redukce redukci K3 - K4 K-6 resp. na na K1 K2 stav stav K-5 další úvaha K1 x … x odvozená ze č Zaplacená pramen pramen poloha velikost bytu BD vlastnosti odhadce K6 srovnávacího 1

1 390 000

0,9 1251000

1

0,97 0,85 0,98

1,03

1 0,8322503

1 503 154

2

1 500 000

0,9 1350000

1

0,99 0,85 0,99

0,98

1 0,8164233

1 653 554

3

1 495 000

0,9 1345500

1

0,97 0,95

1

1

1

0,9215

1 460 119

4

2 080 000

0,9 1872000

1

1 0,85

1

1,1

1

0,935

2 002 139

- 10 -

Celkem průměr

1 654 741

Minimum

1 460 119

Maximum

2 002 139 245 997

Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s

1 408 745

Pravděpodobná horní hranice - průměr + s

1 900 738

K1 - Koeficient úpravy na polohu domu v lokalitě - srovnatelné, všechny byty Plzeň - Severní Předměstí K2 - Koeficient úpravy na velikost bytu - B1,B3 menší a bez balkonu/lodžie,zohledněno umístění v domě K3 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu - B1,B2,B4 původní stav, B3 část. rekonstrukce K4 - Koeficient úpravy na stav bytového domu – zohledněn rozsah rekonstrukce K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti a vybavení - garáž (B4), domovní zahrada (B1), družst. vlastnictví (B2) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Všechny byty jsou porovnatelné, v téže lokalitě, stejné dispozice. Stav bytového domu a stav a vybavení bytu jsou zohledněny v koeficientech K3 a K4, koeficient K5 zohledňuje další výhody/nedostatky.

Srovnávací hodnota nemovitostí: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na

1 655 000,- Kč

- 11 -

C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt č. 463/34

1 355 079,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 355 079,90 Kč

Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení podle §50

1 355 080,- Kč

II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitosti

1 655 000,- Kč

Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu bytové jednotky č. 1051/10 v ulici Komenského, Plzeň, ke dni 22.9.2014 na

1.655.000,-Kč Slovy: Jedenmilionšestsetpadesátpěttisíc korun

Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Petrželová

V Praze, dne 23. 9. 2014

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1261-533/2014 znaleckého deníku.

- 12 -

E. Seznam příloh - Výpisy z elektronické formy KN - Ortomapa - Fotodokumentace - Porovnávané nemovitosti

Výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí

- 13 -

- 14 -

Ortomapa:

Fotodokumentace:

- 15 -

- 16 -

- 17 -

Srovnávané nemovitosti: Byt č.1:

Byt č.2:

- 18 -

Byt č.3:

Byt č.4:

- 19 -