Brno

Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec

765 02 Otrokovice, Moravní 6224

mobil: +420 603 35 45 98

Znalecký posudek č. 5989 - 219/2015 a) o obvyklé ceně nemovité věci – pozemku parcelní číslo st. 265, jehož součástí je rodinný dům č.p. 254 v katastrálním území Mikovice u Kralup nad Vltavou, obci Kralupy nad Vltavou, okrese Mělník

Objednatel posudku:

PROKONZULTA, a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26 602 00 Brno Objednávka ze dne 22. 12. 2015

Účel posudku:

ocenění nemovité věci v insolvenčním řízení sp. zn. MSPH 98 INS 14742/2015

Podle stavu ke dni 30. 12. 2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice

Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 31. prosince 2015

A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je nemovitá věc – pozemek parcelní číslo st. 265 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 254 v katastrálním území Mikovice u Kralup nad Vltavou, obci Kralupy nad Vltavou, okrese Mělník.

2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti Kraj Okres Obec Katastrální území

: : : : :

278 01 Kralupy nad Vltavou Mikovice, Jana Palacha 254/70 Středočeský Mělník Kralupy nad Vltavou Mikovice u Kralup nad Vltavou

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:

Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 30. prosince 2015 znalcem za účasti Ing. Roberta Krause.

4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6)

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Mikovice u Kralup nad Vltavou, LV č. 1654 ze dne 7. 8. 2015 Kopie katastrální mapy bez identifikace Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění dne 30. prosince 2015, fotodokumentace Mapa města a okolí Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů.

5. Použitá literatura: 1) 2) 3) 4)

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999

6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění.

-2-

Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Metoda nebude aplikována, v místě není dostatečný počet nájmů srovnatelných nemovitostí. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohly být nemovitosti prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

7. Vlastnické a evidenční údaje:

Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1654 je

T.L.S. – TRADE LOGISTIC SERVICE, s.r.o., IČ 253 61 589 se sídlem 170 00 Praha 7, Holešovice, Přívozní 1054/2 vlastníkem nemovité věci – pozemku parcelní číslo st. 265 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 198,0 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 254 v katastrálním území Mikovice u Kralup nad Vltavou, obci Kralupy nad Vltavou, okrese Mělník.

8. Přírodní katastrofy, radonové riziko:

V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně, ač hladina spodní vody je vysoká. Dle orientační mapy radonového rizika pro oblast Mikovice u Kralup nad Vltavou je pozemek zařazen do kategorie II. – střední radonový index.

9. Věcná břemena, zátěže:

Na listu vlastnickém nejsou evidovány žádná věcná břemena. Finanční závazky vlastníka (zástavní právo smluvní) evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovité věci dle tohoto posudku nepromítají. Převod nemovité věci může být vázán odvodem DPH.

10. Základní popis:

Město Kralupy nad Vltavou se nachází na území okresu Mělník a náleží pod Středočeský kraj. Kralupy nad Vltavou je také obcí s rozšířenou působností. Obec Kralupy nad Vltavou se rozkládá asi devatenáct kilometrů jihozápadně od Mělníka. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má nahlášeno 17802 obyvatel. Protéká zde Vltava. Do území města Kralupy nad Vltavou náleží pět katastrálních území, vyjma sídelního ještě katastr Lobeček, Mikovice, Minice, a Zeměchy. V obci najdeme síť obchodů včetně supermarketů a širokou škálu služeb, mateřské školky, základní školy včetně umělecké, střední školy. Komplexní zdravotní služby jsou soustředěné na poliklinice ale i na specializovaných pracovištích jinde ve městě. V zásadě zde sídlí všechny základní státní instituce včetně finančního úřadu. Obyvatelé města mohou využít četná sportoviště včetně plaveckého bazénu, najdeme zde kulturní stánky včetně divadla či muzea. Samozřejmostí je knihovna či pošta, policejní stanice, banky. Místní obyvatelé mohou své stavby napojit na plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Posuzovaný objekt se nachází v místní části obce Kralupy nad Vltavou v katastru Mikovice u Kralup nad Vltavou, území tohoto katastru plynule svou zástavbou splývá z katastrem sídelním a leží západně od centrálního náměstí obce. Oblast, vymezená ulicemi Gen. Klapálka a Přemyslovou, je klidnou obytnou zónou, jejíž zástavbu tvoří především rodinné domy a občanská vybavenost – školky, škola základní a střední. Ve východní část vymezené oblasti je pak sídliště Hůrka, přičemž posuzovaný dům je součástí původní zástavby rodinných domů v západní části vymezené oblasti, kde domy na sebe často navazují v souvislé uliční dobové zástavbě počátku minulého století. Posuzovaný RD stavebně navazuje na přízemní sousední rodinný dům, objekt byl postaven v roce 1925 a později několikrát přistavován, nastavován a rekonstruován. Při poslední zásadnější rekonstrukci v roce 1997 -3-

byla z dvorního, původně hospodářského křídla, pomocí nástavby a rekonstrukce rozšířená obytná plocha posuzovaného rodinného domu, přístavba ovšem zasahuje i na plochu parcelní číslo 108/4 – zahrada, která náleží jinému vlastníku a je užívána spolu s domem na zásadě ústní dohody. Inženýrské sítě jsou v místě kompletní, dům je napojen na elektřinu, vodovod, ale u stavby najdeme i vlastní studnu, obecní kanalizační řád a plyn. Příslušenstvím dvoupodlažního částečně podsklepeného domu je dlouhý přístřešek na severní hranici posuzované parcely, kde lze, ač prostor je velmi úzký, zaparkovat za sebou dva osobní automobily, ovšem pak příchod ke vchodu do domu je značně nekonformní. Severní část přístřešku je využívána jako kryté posezení, pokud z automobilem zajedeme až sem, což je možné, neblokuje auto příchod ke vchodu do domu. Dopravní dostupnost Dům je přístupný po místní komunikaci ve vlastnictví obce. Parkovací možnosti jsou popsány výše, je možno parkovat pod přístřeškem na oceňované parcele, a je zde i možnost stání na komunikaci před domem. Místní část Mikovice je dopravně obsluhována prostředky MHD, nejbližší zastávka je do 200 m od domu na stejné ulici. Mimo autobusového nádraží zde nejdeme i vlakovou stanici, které spolu sousedí, cesta osobním vlakem na Masarykovo nádraží do Prahy trvá 24 – 34 minut. Účel využití Rodinný dům je určen k bydlení, v současné době lze stavbu užívat po vyřešení technických problému v jediné koupelně v domě. Dům je koncipován jako dvoubytový, přitom ale plně vybavená je jen jedna kuchyň a jedinou koupelnu v domě je nutno opravit. Pozemky Pozemek, zapsaný na listu vlastnickém, je z větší části zastavěn stavbou hlavní, ta zasahuje i na parcelu zahrady, a přístřeškem, malá nezastavěná část plochy tvoří dvorek. Parcela je rovinná, částečně zpevněná a osazená okrasnými dřevinami.

Kopie katastrální mapy

Pozemek parcelní číslo st. 265 – zastavěná plocha a nádvoří, na kterém se posuzovaný dům nachází, dvorní křídlo stavby zasahuje částečně i na parcelu 108/4, katastrální území Mikovice u Kralup nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou.

Obsah ocenění

a) pozemek parcelní číslo st. 265 v k.ú. Mikovice u Kralup nad Vltavou, obci Kralupy nad Vltavou b) RD č.p. 254 na pozemku parcelní číslo st. 265 včetně příslušenství, k.ú. Mikovice u Kralup nad Vltavou, obci Kralupy nad Vltavou

-4-

11. Popis nemovitých věcí: a) pozemek parcelní číslo st. 265, k.ú. Mikovice u Kralup nad Vltavou, obci Kralupy nad Vltavou

Pozemek, jež je předmětem ocenění, je z větší část zastavěn stavbou rodinného domu a dřevěným přístřeškem. Celková plocha značně podstandardní, dvorek je stísněný. Obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, plocha je rovinná.

b) rodinný dům č.p. 254 na pozemku p.č. st. 265 včetně příslušenství, k.ú. Mikovice u Kralup nad Vltavou,

obci Kralupy nad Vltavou Předmětem ocenění je rodinný dům čp. 254 postavený v roce 1925 v obci Kralupy nad Vltavou, katastr Mikovice u Kralup nad Vltavou v okrese Mělník. Stavba přiléhající k sousednímu domu je ke dni ocenění dvoupodlažní, částečně podsklepená, zastřešená mansardovým krovem, zastřešení dvorní části tvoří poloviční krov s vikýřem. Východní průčelí objektu je orientováno do ulice Jana Palacha, vstup do stavby ze dvora za domem plastovými dveřmi od severu. Stavba po dobu své životnosti prošla několika stavebními úpravami. V roce 1957 na základě stavebního povolení byl původně přízemní dům nadstavena za ním byl ze západní strany přistavěn dřevník. V té době rovněž byly dodatečně vykopány pod stavbou tři sklepní prostory. V roce 1978 byly rovněž na základě stavebního povolení rozšířeny prostory v domě tak, že se zde nacházely dva byty typu 2 + 1. Další stavební úpravy probíhaly po roce 1992, přičemž mimo výměny bezmála všech prvků PSV došlo k přeměně původního dřevníku na stavbu, která je sice provozně propojená s hlavní stavbou, ale obsahuje v 1. NP. technické prostory přístupné především ze zahrady (jiný vlastník), nebo z podkroví po žebříkovém schodišti, v podkroví pak jsou dva prostory, u kterých podchodná výška při podlahové ploše do 10,0 m2 je dodržená jen max. nad 50 % podlahové plochy „místnosti“. Dům je založen na betonových základech proložených kamenem, původní izolace byla obnovována v roce 1997 technologii napouštění zdiva, dokonce bylo v kritických místech realizováno odvětrání patního zdiva, bohužel stěny kolem studny (vstupní haly pod oknem, koupelna pod oknem) a mezi kuchyní a pokojem v 1. NP. silně namokají, obvodové stěny zděné tl. 450 mm ve staré části smíšené z cihel a kamene, v roce 1997 došlo k zateplení fasády a dům byl opatřen strukturovanou omítkou, sokl původní části není obložen, úprava chybí, je třeba volit prodyšný povrch, ve dvorní části předpokládá znalec modernější zdící prvky. Střecha sedlová, dřevěný krov u původní části mansardová, krytina bonský šindel doplněný plechem (2004) , klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu s nátěrem, kompletní. Vstupní dveře do domu jsou plastové, tak jak i francouzské okno vedoucí v přístavbě z technické místnosti na zahradu k bazénu, okna rovněž plastová včetně těch v zimní zahradě. Vnitřní dveře v obložkových zárubních rovněž z roku 1997. Povrchy podlah jsou různorodé. Jen v jednom pokoji v 1. NP. se dochovala dřevěná vlysová podlaha, kterou je nutno přebrousit avšak je zachovalá, jinak většinou byly v obytných prostorech položeny plovoucí podlahy, po 18 létech užívání jejich stav je zhoršený, nerovnosti, pružení, zviditelněné spoje, ostatní prostory mají na podlahách dlažby přitom v koupelně a v zimní zahradě je do skladby podlahy vloženo i podlahové vytápění. Schodiště původní betonové bylo v roce 1997 obloženo dlažbou. Vnitřní úprava povrchů stěn omítky štukové, obklady v koupelně a na WC nadstandardní, v kuchyni v 1. NP. z roku 1978, v kuchyni ve 2. NP. moderní z roku 2000, ze stejného období je i vybavení kuchyně v tomto podlaží s vestavěnou myčkou, elektrickým sporákem (sklokeramická deska) a dvěmi vestavěnými lednicemi, které bude nutno vyměnit. Sporák v dolní kuchyni chybí, je zde jen přípojka plynu. Plynové je i vytápění, dům má dva okruhy. V původní části, kdy vytápění bylo realizováno dodatečně v roce 1978 a trubky jsou vedeny po stěnách, byl původně systém samotížný a tak profily potrubí jsou v 1. NP. naddimenzované, dnes je systém opatřen čerpadlem, kotel plynový je umístěn ve sklepním prostoru, vedle něho stojí plynový zásobník TUV. Mimo podpůrných systémů podlahového vytápění v koupelně a v zimní zahradě zde máme druhý okruh ÚT a to ve dvorní přístavbě, kotel je zavěšen v technické místnosti, kde nejdeme i zásobník pro ohřev TUV kombinovaný – plyn a elektřina. Ve stejném prostoru je postaven sprchový box systému TOI TOI, který sloužil uživatelům bazénu na sousední zahradě. Na technickou místnost navazuje WC. To je v domě zřízeno celkem 3x, mimo toho, jež slouží jako příslušenství bazénu je hlavní WC v 1. NP. a další ve 2. NP. Koupelna vybavená masážní vanou s protiprodem, sprchovým boxem a dvěmi umyvadly je v domě jedna a je situovaná v přízemí, přístupná tak jak i hlavní WC ze vstupní haly a dispozičně je pod zimní zahradou. Vstup do domu je ze dvora, po třech předsazených schůdcích vcházíme do vstupní haly. Odtud postupně dveře vpravo vedou do koupelny, rovně na WC s běžnou splachovací mísou a obklady až po strop, následují schody do 2. NP., dveře vedle na schodiště do sklepa, kde jsou tři prostory, dále dveře do ložnice, dveře zcela vlevo vedou z haly do kuchyně, za kterou je přístupný obývací pokoj z původní dřevěnou podlahou. Schodiště -5-

vede do haly ve 2. NP., první dveře z haly vpravo vedou do kuchyně, za kterou je obývací pokoj, ložnice je rovněž přístupná z haly, oproti schodišti je komora, tady taky najdeme průchod ze staré části domu přes zimní zahradu (původně malý balkon) do podkroví dvorní části domu, kde na sebe navazují dva malé podkrovní prostory, které jen cca z 50 % mají potřebnou podchodnou výšku. Přitom z prvního prostoru výlezem přikrytým poklopem je možno po mlynářských schodech sestoupit do odpočinkové místnosti dvorní přístavby v 1. NP., ze které jediné dveře vedou do technické místnosti s výstupem na plochu zahrady, mezi těmito dvěmi prostory v přístavbě je již zmiňované samostatné WC. Z horní haly ve staré části poslední dveře vedou na WC s umyvadlem. Z výše uvedeného plyne, že ke dni ocenění je dispozičně v 1. NP. domu byt typu 2 + 1 kde část vybavení chybí, náleží k němu samostatné WC, ve 2. NP. najdeme rovněž byt typu 2 + 1 se samostatným WC, oběma bytům slouží koupelna v 1. NP. objektu. Přičemž z bytu ve 2. NP. je přes zimní zahradu přístupno podkroví přístavby rozděleno na dva za sebou navazující prostory, které mají jen z poloviny podlahové plochy s podchodnou výšku, 1. NP. přístavby je přístupné z jejího podkroví buď po velmi strmém žebříkovém schodišti nebo ze zahrady přes francouzské okno. Zcela tedy chybí komunikační propojení interiéru 1. NP. hlavní části domu s 1. NP. přístavby. Z technického vybavení domu mimo samostatně ovládaných systémů podlahového vytápění nutno vzpomenout zabezpečovací zařízení. V obou halách jsou osazeny vestavěné skříně. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí - elektrické energie, vody, kanalizace a plynu, studna s Darlingem, voda je užívaná jako zálivková, ale systém je propojen i s rozvodem vody v domě, dlouhý dřevěný přístřešek podél severní hranice pozemku, vstupní vrata z ulice na pozemek, zpevněné plochy, předsazené schody.

Oceňovaný dům obsahuje dva byty typu 2 + 1 se společnou koupelnou, každý byt má své WC, přístavba obsahuje technickou místnost, WC a odpočívárnu, v podkroví dva prostory propojené s bytem ve 2. NP. přes zimní zahradu.

Byt v 1. NP.: Kuchyň: Pokoj: Pokoj: Vstupní hala: WC: Koupelna:

Byt ve 2. NP.: Kuchyň: Pokoj: Pokoj: Vstupní hala: WC: Komora: Zimní zahrada:

m2

20,04 17,28 m2 19,60 m2 10,26 m2 1,35 m2 7,10 m2

20,04 m2 17,28 m2 17,28 m2 11,14 m2 1,50 m2 1,70 m2 6,99 m2

Přístavba: denní místnost 9,15 m2, technická místnost 9,55 m2, WC 1,5 m2, podkrovní prostory 16,34 m2 z toho s podchodnou výškou nad 1,3 m jen 7,5 m2.

-6-

Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky:

Původní dům byl v místě postaven v roce 1925, objekt byl dodatečně podsklepen, nadstaven a přistavěn. V místě je vysoká hladiny spodní vody, pod oknem do koupelny je kopaná studna, která byla původně zdrojem pitné vody. Při rekonstrukcích domu přes všechna technická opatření (odvětrání, napouštění zdiva) se nepodařilo odstranit vzlínání zemní vlhkosti nosnými stěnami, což je dnes viditelné především na stěnách kolem studny (ve vstupní hale a v koupelně), vlhkost viditelně vzlíná i do nosné stěny mezi kuchyní a obývacím pokojem, vše v 1. NP. domu. V důsledku tohoto jevu je značná část obkladů v koupelně natolik rozrušená, že je zde nutný radikální zásah, přičemž nestačí uvolněné obkladačky sundat a nalepit znovu. Zcela nejúčinnější je nákladná metoda podřezání zdiva s napojením na podlahovou hydroizolaci, což je třeba spojit se stejným opatřením v prostoru vstupní haly, možná i v kuchyni. Rozrušen je v koupelně obklad i nad vanou a pod umyvadly, praská zde i dlažba, to může být důsledek i statických vlivů na tuto část stavby. Obecně špatný stav nášlapných vrstev podlah je vadou markantní a plošně rozsáhlou. Značná část především plovoucích podlah je poškozená, pruží, zviditelňují se spoje. Příčin může být víc – špatná kvalita prvků, špatná údržba (tyto materiály nejsou vhodné k omývání vodou), špatný podklad. Místy praskají i dlažby v interiéru. Za nedodělek lze považovat chybějící obklad či jinou úpravu soklu hlavní části domu, tady je třeba situaci řešit citlivě s ohledem na zemní vlhkost v místě. Vybavení kuchyně v 1. NP. domu je nutno označit za nekompletní (chybí sporák) a dále morálně dožité. Sprchový box typu TOI TOI rovněž není nejvhodnější, ač je užíván jen v souvislosti s užíváním zahrady a bazénu. Náklady na užívání stavby dosahují cca 7.000,00 Kč při předpokládané vnitřní teplotě interiéru do 22 °C v zimním období. Je zřejmé, že mohou být i vyšší, kladným rysem je skutečnost, že dvorní trakt má topný systém svůj. Nelze definovat, že dům obsahuje dva samostatné byty typu 2 + 1, neboť koupelna je v domě jedna a zrovna postižená nejzávažnějšími vadami. Obecně dům působí moderním dojmem avšak při bližším ohledání zde najdeme drobné vady či některá nekonformní řešení, která faktické užívání stavby omezují až znepříjemňují. Podkrovní prostory přístavby mají jen na malé části podchodnou výšku, podlahovou plochu prvního z nich omezuje plošně velký poklop kryjící žebříkové schody do 1. NP. Ty jsou obzvlášť nepříjemné a v zásadě předurčují prostory 1. NP. přístavby k užívání jen v letních měsících. Hlavní vnitřní schodiště v domě je točité a rovněž dosti strmé. Ve 2. NP. zcela chybí koupelna, ta co v domě je, vyžaduje nákladné zásadní opravy, které se ovšem netýkají zařizovacích předmětů. Světlá výška obytných místností v 1. NP. je značná, tato skutečnost zvyšuje provozní náklady ač místnosti zde působí příjemným dojmem. Ne zcela výhodně je řešeno zastřešené parkování vozidel, projít k domu kolem auta odstaveného u severní stěny domu je problém. Vhodnější je pak zajetí autem až zcela k severu pod tu část přístřešku, která je dnes určená na posezení. Z právních vad je třeba nezapomenout na skutečnost, že část dvorního traktu stojí na cizí parcele, je více než vhodné nabýt i tento pozemek. Ten je navíc zastavěn bazénem užívaným spolu s domem. S ohledem na stáří stavby hlavní a dvorního traktu bude stavba jen pro potřeby ocenění rozdělaná na dvě části.

B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitých věcí, je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“

-7-

1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) pozemek parcelní číslo st. 265 k.ú. Mikovice u Kralup nad Vltavou, obci Kralupy nad Vltavou Výpočet ceny stavebního pozemku - stanovení ceny dle § 3, 4 vyhlášky Pozemek parelní číslo st. 265 Obec Kralupy nad Vltavou Katastrální území Míkovice u Kralup nad Vl. Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2014 17 802 Kraj Středočeský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 1 590,00 Plocha pozemků P m2 198 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel I. nad 5000 0,95 O2 Význam obce III. nad 5000 obyvatel 0,85 O3 Poloha obce III. 20 km od Prahy 1,02 O4 Tech. infrastruktura I. kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost I. kompletní 1,00 O6 Občanská vybavensot I. komplexní 1,00 Základní cena pozemku ZC 1309,60 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu II. je nabídka 0,00 2 Vlastnické vztahy V. stejný vlastník 0,00 3 Změny v okolí II. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené I. zahrada jiný vlasntík -0,10 6 Povodňové riziko III. stoletá voda 0,95 It 0,86 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Geometrický tvar I. malá plocha, stísněný prostor -0,03 2 Svažitost IV. rovina 0,00 3 Základové podmínky I. vysoka hladina spodní vody -0,05 4 Chráněné území I. mimo pásma 0,00 5 Omezení užívání I. bez omezení 0,00 6 Ostatní neuvedené I. bez bvlivu 0,00 Io 0,92 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba I. rezidenční 0,04 3 Poloha v obci II. navazuje na střed 0,02 4 Možnost napojení I. všechny sítě 0,00 5 Občanská vybavenost I. je dostupná 0,00 6 Dopravní dostupnost VII. příjezd i parkování 0,01 7 Hromadná doprava III. MHD, dobrá dostupnost centra 0,01 8 Výhodnost pro komerci II. bez možnosti 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 11 Vlivy neuvedené II. bez vlivu 0,00 Ip 1,08 Cena pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P 220 283,88

b) RD č.p. 254 na pozemku p.č. st. 265 včetně příslušenství, k.ú. Mikovice u Kralup nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou

Výměry pro ocenění

OP = obestavěný prostor

OP1 = (30,4 * 2,3) + (86,5 * 6,1) + (86,5 * 2,2 * 0,5) + (8,7 * 6,1) = 745,79 m3 OP2 = (26,7 * 4,2) = 112,14 m3

-8-

Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle § 35 vyhlášky RD čp. 254 hlavní část Obec Kralupy nad Vltavou Katastrální území Míkovice u Kralup n Vl. Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2014 17 802 Kraj Středočeský Základní cena příloha č. 24 ZC Kč/m2 2 922,00 Obestavěný prostor OP m2 745,79 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby II. řadový -0,01 2 Provedení obv. stěn II. smíšené, zateplené -0,04 3 Tl. obvod. stěn III. nad 45 cm 0,03 4 Podlažnost III. hodnota nad 2 0,02 5 Napojení na veř. sítě V. kompletní + studna 0,08 6 Vytápění III. ustřední doplněno podl. 0,05 7 Zákl. příslušenství III. úplné, koupelna omezené užívání 0,00 8 Ostatní vybavení II. zimní zahrada, alarm 0,03 9 Venkovní úpravy IV. nadstandard 0,04 10 Vedlejší stavby III. přístřešek 0,05 11 Pozemky I. do 300 m2 -0,01 12 Jiné kriterium I. více jak rok není užívané -0,05 0,19 Stáří staby 50 90 roků s rekonstrukci 0,75 13 Stav III. další úpravy nutné 0,85 Iv 0,76 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It 0,86 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip 1,08

Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip

1 535 486,93

RD čp. 254 dvorní část Obec Kralupy nad Vltavou Katastrální území Míkovice u Kralup n Vl. Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2014 17 802 Kraj Středočeský Základní cena příloha č. 24 ZC Kč/m2 2 922,00 Obestavěný prostor OP m2 112,14 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby II. řadový -0,01 2 Provedení obv. stěn IV. zděné, zateplené 0,04 3 Tl. obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. hodnota do 2 0,01 5 Napojení na veř. sítě III. kompletní 0,00 6 Vytápění III. ustřední 0,00 7 Zákl. příslušenství II. WC a TOI TOI sprcha -0,05 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího 0,00 9 Venkovní úpravy III. neuvažují se 0,00 10 Vedlejší stavby II. neuvažují se 0,00 11 Pozemky I. do 300 m2 -0,01 12 Jiné kriterium I. částečně na cizí parcele -0,05 -0,07 Stáří staby 20 s = 1-0,005*y 0,90 13 Stav IV. dobrý stav 1,00 Iv 0,84 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It 0,86 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip 1,08

Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip

254 734,89

-9-

Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen: objekt kat. území a) pozemek p.č. st. 265 Mikovice u Kralup na Vltavou b) RD č.p. 254 Mikovice u Kralup na Vltavou Cena podílu nemovitých věcech

obec Kralupy nad Vl. Kralupy nad Vl.

Administrativní cena nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno)

jednotka Kč Kč

cena 220 283,90 1 790 221,80 2 010 505,70

= 2 010 510,00 Kč

2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění je stavební pozemek, na kterém stojí rodinný dům, jehož původní část je 90 let stará, byla ovšem především v posledních 20-ti létech přistavěná a rekonstruována. Rozsáhlý objekt obsahuje jednu kompletně vybavenou kuchyň, druhá vybavená nemoderně je bez sporáku, v domě najdeme 3x WC, jednu koupelnu, která má natolik poškozené obklady, že ohrožuje bezpečné užívání vany a umyvadel, v části postavené na cizí parcele je pak sprcha typu TOI TOI, bezpečně přístupná ze zahrady, nouzově přístupná po žebříkovém schodišti z podkrovního prostoru přístavby. K domu náleží dlouhý přístřešek, kde je možno ponechat osobní automobil, kde je možné stání za sebou dvou vozů, studna, venkovní úpravy a přípojky inženýrských sítí. Navíc byl v minulosti s objektem užíván bazén, který ale leží na pozemku zahrady jiného vlastníka. Obec Kralupy nad Vltavou náležící do Středočeského kraje je atraktivní svou polohou a to především vzdálenosti od Prahy, kterou lze pomocí vlaku zdolat za cca 30 minut a malebností krajiny, neboť údolí řeky Vltavy severně od Prahy patří mezi nepěknější kouty naší vlasti. Dům sice nestojí na dohled koryta řeky, ale díky tomu není například ohrožován záplavami a ani při posledních povodních stavba nebyla ohrožena. V místě je ovšem vysoká hladina spodní vody. Dům svou polohou je umístěn vhodně, okolní zástavbu tvoří srovnatelné stavby, na maličkém pozemku za domem je klid a soukromí. Do této klasické obytné zóny nezasahují ani panelové stavby ani ji přímo neomezuje průmyslová zóna. Nabídka rodinných domů v obci Kralupy nad Vltavou je ovšem rozsáhlá, je zde na prodej více jak 30 rodinných domů včetně posuzovaného, v blízkém okolí posuzované stavby najdeme nabídky čtyři. RD s garáží ve stavu před rekonstrukci nelze s posuzovaným domem srovnávat, za třípodlažní stavbu s pěknou zahradou, která ale nemá dokončené celé jedno podlaží a chybí fasáda prodávající požaduje 3 mil. Kč, další dva domy mají v dispozici vždy nebytový prostor. První, za který je požadováno 6,2 mil. Kč je novostavbou, obsahuje jeden byt typu 7 + 2 rozložený do dvou podkrovních podlaží, ovšem v přízemí jsou rozlehlé podnikatelské prostory. Tuto nabídku s posuzovaným domem srovnávat nelze. Další dům rovněž obsahuje prodejní prostory, jinak je ovšem posuzovanému domu nejvíce podobný: Příklad 1.: prodej rodinného domu s komerčními prostory pro obchod a s bytem 4+1. Celková užitná plocha domu je 320 m2. V přízemí domu se nachází vstup do domu se schodištěm do I.patra, kde je byt, dále je v přízemí prodejna s výlohami a vstupem z hlavní frekventované ulice. Prodejna nabízí plochu o velikosti 100 m2 s kanceláří a možností zásobování přes zadní vstup ze zahrady. Komerční prostor je kolaudován i na prodej potravin, vhodný k vlastnímu podnikání nebo pronájmu. Celý vnitřek domu prošel kompletní rekonstrukcí a z vnitří zahrady prošel rekonstrukcí i exteriér domu. Bytová jednotka nabízí dispozici 4+1 o podlahové ploše 120 m2, která se skládá z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dvou prostorných dětských pokojů, balkonu, koupelny s vanou, WC, chodby a schodiště. Prostorná půda je vhodná k vestavbě dalších pokojů. Velkým bonusem tohoto domu je zahrada s ovocnými stromy, zastřešenou pergolou, dílnou, krytým parkovacím stáním a vjezdem s dálkově ovládanou bránou. Vytápění je zajištěno jak plynovým kotlem, tak i krbem s vložkou a rozvody po celém domě.

- 10 -

Ulice Přemyslova je více frekventovaná, není zde takový klid jako v ulici Jana Palacha, prodejna v domě je ovšem pravděpodobně aktivní a bude přinášet okamžitý výnos z nájmu. Technický stav objektu srovantelný, rovněž se jedná o starší dům po rekonstrukci. Plocha zahrady 255 m2 plus zastavěných 120,0 m2. Cena je požadovaná, nikoliv sjednaná. Příklad 2.: Rodinný dům zkolaudovaný v roce 1999 se nachází na rovinatém pozemku o výměře 189m² v obci Kralupy nad Vltavou - Mikovice. Dům je zateplený, podsklepený, má plastová okna a po drobných úpravách je vhodný k okamžitému nastěhování. Dispozici tvoří v 1.podlaží - kuchyně s oknem, obývací místnost s krbem, koupelna společná s toaletou. 2.podlaží pokoj s terasou, ložnice, úložný prostor (je zde příprava pro vybudování druhé koupelny). Objekt je napojený na veškeré inženýrské sítě. Před domem autobusová zastávka s rychlým spojením do centra. Parkování volné před domem popř. je možné vjet až na zahradu.

Za 2,5 mil je nabízená stavba na pozemku svou plochou srovnatelným s posuzovaným, datum kolaudace je zajisté myšleno po rekonstrukci, původní objekt je podstatně starší než inzerovaných 16 roků. V domě zcela chybí vybavení kuchyně, je zde krb, chybí garáž či přístřešek. Příklad 3.: Prodej rodinného domu se dvěma bytovými jednotkami v Kralupech nad Vltavou, s možností půdní vestavby. RD je po kompletní rekonstrukci 2010 – stropy a podlahy, střešní krytina, koupelny , kuchyňské linky. Veškeré rozvody nové – elektroinstalace v mědi, vodovod v plastu, každá bytová jednotka samostatné měření plynu a elektro. Každá BJ vytápěnísamostatný kotel +TUV /plyn/, deskové radiátory. V bytech rozvody TV a rozhlas + telefonní komun. zařízení u vstupu do RD. Dispozice RD: vstupní chodba s centrálním schodištěm, vstup na zahradu /104m2/, BJ1 /2+kk/: obýv.pokoj - 11 -

+kuch.kout /24,5m2/, pokoj /14m2/, koupelna +WC /10m2- sprch.kout+pračka/+ zádveří /2m2/, místnost na kotel/2m2/, BJ2 /3+kk/: obýv.pokoj +kuch.kout /19,5m2/, pokoj /14,5m2/, koupelna +WC /10m2sprch.kout+pračka/+ zádveří /2m2/, místnost na kotel/2m2/,půdní prostor, kde je možná vestavba bytu 3+1 /70m2/. Jsou zde tři sklepní místnosti 22m2,19m2,10m2/ Podlahy v PVC, dlažba, okna plastová, stěrková omítka RD, tašková krytina. RD je umístěn v blízkosti centra, skvělá dopravní dostupnost

Velmi pěkně zrekonstruovaný RD o dvou bytech, bez možnosti parkování na pozemku s maličkou zahrádkou nedaleko stavby posuzované. Kuchyňské linky velmi skromné, koupelny sdružené s WC vybavené jen sprchovými boxy. Podkrovní prostor lze rovněž využít, ke dni nabídky prázdný. Uvedené příklady jsou jen výňatkem z rozsáhlé nabídky domů v obci. Další společný rys nabízených domů, který je nutno mít na paměti je skutečnost,že se jedná o ceny inzerované, ne uskutečněné. Při tak silné nabídce skutečná cena díky vůli prodávajícího prodat, může být nižší až o 15 %, neboť v ceně nabídkové je často zahrnutá provize zprostředkovatele a další platby. Oceňovaná stavba je dobře umístěná, ale technické vady na místě zjištěné nelze považovat za nicotné. Ani některá dispoziční řešení nepatří mezi nejšťastnější. Do pozadí se přesouvá problém rozdílného vlastnictví zastavěné plochy a zahrady, neboť je nutno předpokládat, že budou nabízeny současně. S ohledem na rozsáhlost nabídek v obci, umístění a stavu stavby, při vyhodnocení všech zjištěných skutečností a předpokladu možných dalších technických komplikací určuji obvyklou cenu posuzované nemovité věci metodou srovnání a analýzy situace ve výši

Cena nemovité věci určená srovnáním

3 200 000,00 Kč

- 12 -

C. Závěr: Administrativní cena nemovité věci …………………………………..........................……2 010 510,00 Kč Cena nemovité věci určená srovnáním …………………………………....…..………… 3 200 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci, tj. pozemku parcelní číslo st. 265 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 254, zapsané na LV č. 1654 vedeném pro katastrální území Mikovice u Kralup nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:

3 200 000,00 Kč Slovy: třimilionydvěstětisíc korun českých

V Otrokovicích, dne 31. prosince 2015

Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5989 – 219/2015 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 207/15.

Mapové přílohy posudku:

rodinný dům č.p. 254 na pozemku p.č. st. 265, k.ú. Mikovice u Kralup nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou,bazén, na který směřuje šipka je se stavbou užívaný, ale leží na pozemku jiného vlastníka

- 13 -

Fotodokumentace:

Pohled na objekt č.p. 254 z ulice Jana Palacha,

dvorní část je přízemní s podkrovím

pohled ze dvora na uliční část stavby

část přístřešku podél severní hranice pozemku

masážní vana s protiproudem v koupelně, sprchový kout a dvě umyvadla tamtéž

- 14 -

vybavení kuchyně v 1. NP. stavby čp. 254

kuchyň v podkroví

jeden z podkrovních pokojů

zimní zahrada, přes kterou se vchází do podkrovní části přístavby

- 15 -

jeden prostor podkroví v přístavbě

kotel ÚT v přístavbě

zásobník TUV tamtéž

Darling je umístěn ve sklepě

žebříkové schody do podkroví v přístavbě

zásobník TUV a kotel ve sklepě

vstupní hala v přízemí, dveře do kuchyně, vestavěná skříň, dveře do ložnice

- 16 -

List vlastnictví:

- 17 -