Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 6041 – 51/2016
o obvyklé ceně podílu na stavbách – rodinném domě č.p. 629 (na pozemcích parcelní číslo 231/41, 231/43) a garáží bez čp./če. (na pozemku parcelní číslo 231/35) v katastrálním území Blučina, obci Blučina, okrese Brno-venkov
Objednatel posudku:
PROKONZULTA, a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26 602 00 Brno Objednávka ze dne 10.3.2016
Účel posudku:
ocenění podílu na stavbách v insolvenčním řízení sp. zn. KSBR 47 INS 34576/2013
Podle stavu ke dni 15. a 21.3. 2016 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních a 1x v elektronické podobě na DVD. V Otrokovicích, dne 24. března 2016
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na stavbách se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím stavby znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je podíl ve výši id. ½ na stavbách – rodinném domě č.p. 629, stojícím na pozemcích parcelní číslo 231/41 a 231/43 – zastavěná plocha a nádvoří a garáží bez čp./če. postavené na pozemku parcelní číslo 231/35 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Blučina, obec Blučina, okres Brnovenkov.
2. Informace o nemovitosti:
Adresa nemovitosti Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : : :
664 56 Blučina, 9. května 629 Jihomoravský Brno-venkov Blučina Blučina
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:
Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 15. března 2016 znalcem a 21. března 2016 za účasti dlužníka.
4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6)
Výpis z katastru nemovitostí pro k. ú. Blučina, LV č. 1820 ze dne 25.2.2016 Kopie katastrální mapy bez identifikace Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění dne 21. března 2016, fotodokumentace Mapa města a okolí Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů.
5. Použitá literatura:
1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999
6. Metody zjištění hodnoty : Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. platné ke dni ocenění. -2-
Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohly být nemovitosti prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
7. Vlastnické a evidenční údaje:
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1820 je
pan Milan Svoboda, nar. dne 19.9.1964 bytem 664 56 Blučina, 9. května 629
id. 1/2
vlastníkem podílu ve výši id. ½ na oceňovaných stavbách – rodinném domě č.p. 629, stojícím na pozemcích parcelní číslo 231/41 a 231/43 – zastavěná plocha a nádvoří a garáží bez čp./če. postavené na pozemku parcelní číslo 231/35 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Blučina, obec Blučina, okres Brnovenkov.
8. Přírodní katastrofy, radonové riziko:
V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. Dle orientační mapy radonového rizika pro oblast je lokalita zařazená do kategorie I. – nízký radonový index.
9. Věcná břemena, zátěže:
Na listu vlastnickém nejsou zapsána žádná věcná břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny podílu na stavbách dle tohoto posudku nepromítají. Prodej podílu na stavbách není vázán odvodem DPH.
10. Základní popis:
Vesnice Blučina je začleněna územně pod okres Brno-venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Židlochovice. Obec Blučina se rozkládá asi devatenáct kilometrů jižně od centra Brna a tři kilometry severovýchodně od města Židlochovice. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má nahlášeno 2244 obyvatel a má narůstající charakter. Protéká zde řeka Litava. Pro děti, jež jsou ve školním věku, mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci koupaliště, sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli obchod se základním sortimentem i specializované prodejny, pohostinství, knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Blučina má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Předmětem ocenění je rodinný řadový dům stojící za prodejnou potravin, stavba z roku 1993 je velmi výhodně umístěná vůči centru, občanská vybavenost dostupná pohodlně pěšky. Lokalita je významnou vinohradnickou oblastí, nedaleko od krajského města zde najdeme klidné prostředí vhodné pro bydlení v atraktivní vzdálenosti od Brna. Dopravní dostupnost Dům je přístupný po místní komunikaci ve vlastnictví obce. Parkování možno na okraji místní komunikace u domu, na pozemcích užívaných s domem i v garáži, která pojme minimálně čtyři osobní automobily. Obec je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními městy, velmi dobrý je dojezd automobilem do krajského města Brna, neboť v blízkosti Blučiny je zřízen sjezd č. 11 na dálnici D2. Nejbližší vlaková stanice je vzdálená cca 5 km a nachází se v obci Vojkovice. -3-
Účel využití Rodinný dům je v současné době trvale využíván k bydlení. Pozemky V jednotném funkčním celku s posuzovanými stavbami jsou užívána následující pozemky parcelní číslo 231/3, 231/35, 231/40, 231/41 a 231/43 zapsané na listu vlastnickém č. 2294 a č. 2309. Celková plocha parcel činí 648,0 m2. Vlastnictví pozemků číslo 231/3, 231/35 a 231/43 je nesporné, tyto parcely náleží jinému vlastníku, u pozemků parcelní číslo 231/40 a 231/41 najdeme duplicitní zápis, kde v místě vlastníka je uveden jednak dlužník (právo osobního užívání), jednak cizí osoba. Vzhledem k tomu, že znalec není oprávněn prohlásit, kdo je legitimním a legálním vlastníkem parcel číslo 231/40 a 231/41 nebudou tyto pozemky oceněny.
Kopie katastrální mapy
Pozemky parcelní číslo 231/41 a 231/43, na kterých stojí posuzovaný dům, garáž je umístěná na parcele číslo 231/35. Navíc jsou s domem užívány pozemky parcelní číslo 231/40 a 231/3, k.ú. a obec Blučina, okres Brno-venkov.
Obsah ocenění
a) RD č.p. 629 včetně příslušenství, k.ú. a obec Blučina, okres Brno-venkov – podíl id. ½ b) Garáž, k.ú. a obec Blučina, okres Brno-venkov – podíl id. ½
11. Popis staveb: a) rodinný dům č.p. 629 na pozemcích parcelní číslo 231/41, 231/43 v k.ú. a obci Blučina
Posuzovaná stavba je přízemní, plně podsklepená, zastřešená krovem podkroví plně využíváno. Stavba je trvale užívána od roku 1993 a náleží dispozičně i konstrukčně mezi tržně atraktivní stavby. Dispozičně hlavní vstup do domu je orientován k severu, ze zádveří vedou schody do podkroví, za dveřmi najdeme schody do sklepa, dveře vlevo vedou na samostatné WC a rovně najdeme vnitřní halovou chodbu. Ta dělí přízemí domu provozně na dvě části – obytnou a klidovou. Vlevo je prostorná kuchyň provozně propojená s obývacím pokojem, do něho vedou i samostatné dveře z vnitřní haly. Z obývacího pokoje francouzským oknem s posuvným křídlem je možno vejít na terasu za domem. Na ní vedou i dveře z vnitřní haly i z ložnice, která je umístěná v přízemí vpravo v klidové zóně. Tady taky je dolní koupelna vybavená rohovou vanou, dvojumyvadlem, bidet, celek sdružen s WC. Po dřevěném schodišti ze zádveří vcházíme do podkrovní haly, odtud jsou přístupné dva pokoje, podkrovní pracovna či sklad a druhá koupelna vybavená sprchovým boxem, umyvadlem a WC. Sklepní prostory mimo kotelny, kde najdeme plynový kotel ÚT a plynový zásobník na ohřev TUV, obsahují i prádelnu se sušárnou, skladovací prostory a navíc prostor, užívaný jako provozovna, který je přístupný i ze dvora po vnějším schodišti. Dům je založen na betonových základech proložených kamenem, izolovaných proti zemní vlhkosti, obvodové stěny zděné tl. 450 mm, materiál pravděpodobně keramika. Stropní konstrukce s rovným podhledem, dle sdělení investora žb panely. Schodiště obložené dřevem betonové, střešní konstrukce krov -4-
sedlový, krytina taška pálená, klempířské prvky plech opatřeny bílým nátěrem, parapety sklepních oken tvoří dlažba. Výplně otvorů plastová okna i dveře v obvodovém plášti, vnitřní dveře dřevěné v obložkových zárubních, ve sklepě zárubně ocelové. Povrchy stěn fasády probarvená omítka pastelové barvy, vnitřní omítky štukové, obklady v nadstandardním provedení. Zařizovací předměty násobné, vybavení kuchyně kompletní. Dům je napojen na elektrickou energii 230/400 V, obecní vodovod i kanalizaci, ohřev TUV plynový zásobník umístěný ve sklepě, vytápění ústřední, kotel plynový, klasické podokenní radiátory jsou vhodně doplněny podlahovým vytápěním položeným pod dlažbu v komunikačním prostoru 1. NP. Plyn slouží k vytápění a ohřevu TUV, kuchyň je vybavená elektrickým sporákem, sklo keramická deska. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí - elektrické energie, přípojka vody, plynu a přípojka kanalizace. Dále zde najdeme zpevněné plochy v nadstandartním rozsahu – zámkové dlažby, bazén za domem, přístřešek vedle domu nad vjezdovými vraty do dvora, oplocení pozemků, vrata s vrátky, venkovní schody předsazené do domu a do podzemí.
Oceňovaný dům obsahuje jednotku typu 6+kk se zdvojeným sociálním zázemím a sklepy. Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy, přístřešek, venkovní bazén, oplocení s vraty a vrátky, venkovní schody předsazené. Název nemovitosti Počet pokojů Typ domu Vlatnictví Přízemní/Patrový Počet podlaží Stav objektu Budova Sklep Garáž Parkovací stání Balkon Lodžie Terasa Bazén Plocha pozemků Plocha zastavěná Plocha užitná GPS souřadnice Energetická třída
Rodiný dům č.p. 629 v obci Blučina, okes Brno-venkov 6 dvojdům osobní přízemní 1 + podkroví velmi dobrý zděná plně podsklepeno ano, pro více automobilů ano, na cizím pozemku ne ano ano ano 0,0 m2 a duplicitní zápis pro 155,0 m2 137,75 RD, 128,0 m2 garáž 240,0 m2 + 100,0 m2 sklepní porstory 49.0563267N, 16.6436283E průkaz nepředložen, předpoklad D
Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky:
Stavba je ve velmi dobrém stavu vyjma dlažby na terase – popraskaná – zjevně tento materiál nepatří do exteriéru. Taktéž oplechování západní stěny terasy je špatně provedeno – do této stěny zatéká, obklad na svislém sloupku terasy se odlupuje. Nutné opravy v řádech tisící korun, dlažbu terasy by bylo vhodné vyměnit – větší náklad, který není akutní.
b) garáž na pozemku parcelní číslo 231/35 v k.ú. a obci Blučina
Na konci dvora za domem stojí samostatná garáž, nadstandardně velký objekt o velmi vysoké světlé výšce bude oceněn jako hala. Garáž není zcela dokončená, chybí vrata, plastová okna jsou sice osazená a jedno má i vnitřní žaluzii, ale nejsou začištěná, chybí parapety i poprsníky. Navíc dvouplášťová odvětraná střecha je špatně provedená, do stavby zatéká, destrukce není rozsáhlejší jen díky stropu, který je proveden ze žb panelů. Stáří stavby 23 roků.
-5-
B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitých věcí, je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...“
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Určení koeficientu trhu a polohy 1 2 3 4 5 6
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky vyšší poptávka III. 0,06 stavba bez pozemku I. -0,03 II. bez vlivu 0,00 jen podíl I. -0,04 II. bez vlivu 0,00 Zanedbatelné nebezpečí IV. 1,00 It 0,99 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Druh a účel užití stavby I. rezidenční, obec nad 2 000 obyvatel 1,00 Převažující zástavba v okolí I. rezidenční zástavba 0,04 centrum Poloha pozemku I. 0,03 Napojení na sítě I. kompletní 0,00 Občanská vybavenost I. v místě 0,00 Dopravní dostupnost VII. s parkováním 0,01 Hromadná doprava III. zastávka do 200 m, MHD 0,02 Komerční využití III. částečně ano 0,01 Obyvatelstvo II. bezproblémové okolí 0,00 Nezaměstnanost II. odpovídá průměru v kraji 0,00 bez vlivu Vlivy neuvedené II. 0,00 Ip 1,11 Dílčí situace Vlastnictví nemovitosti Změny v okolí Vliv právních vztahů Ostatní neuvedené Povodňové riziko
Výměry pro ocenění OP = obestavěný prostor RD č.p. 629 včetně příslušenství, k.ú. a obec Blučina, okres Brno-venkov – podíl id. ½ OP = (137, 75 * 6,6) + (137,75 * 4,20 * 0,5) = 1198,43 m3 Garáž k.ú. a obec Blučina, okres Brno-venkov – podíl id. ½ OP = (128 * 3,80) = 486,40 m3
-6-
Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle § 35 vyhlášky Rodinný dům čp. 629 - podíl id 1/2 Obec Blučina Blučina Katastrální území Malý lexikon obcí ČR 2015 2 244 Počet obyvatel Jihomoravský Kraj příloha č. 24 ZC Kč/m3 2 160,00 Základní cena OP m3 1198,43 Obestavěný prostor Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo V1 Popis 1 Druh stavby II. -0,01 řadový dům 2 Provedení obv. stěn IV. 0,04 novostavba 3 Tloušťka obv. Stěn II. 0,00 tl. 45 cm 4 Podlažnost III. 0,02 hodnota nad 2 5 Napojení na veř. sítě V. 0,08 kompletní 6 Vytápění III. 0,00 ústření, plyn 7 Zákl. příslušenství V. 0,07 vícenásobné, prádelna 8 Ostatní vybavení II. 0,06 venkovní bazén, terasa 9 Venkovní úpravy IV. 0,04 většího rozsahu 10 Vedlejší stavby III. 0,05 přístřešek 11 Pozemky I. -0,01 duplicita, bez pozemku 12 Jiné kriterium III. 0,00 bez vlivu 0,34 Stáří staby 23 0,89 s = 1-0,005*y 13 Stav II. 1,00 velmi dobrý stav 1,19 Iv 0,99 It Ip 1,11 1 686 718,74 Cena id. 1/2 stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip*0,5 garáž bez čp./če. na zizím pozemku, Blučina - podíl id. 1/2 Hala podle § 12 a přílohy č. 9 vyhlášky, SKP 46.21.13.2..2 typ Základní cena dle typu z přílohy č. 9 vyhlášky ZC Kč/m2 Obestavěný prostor haly OP m3 Koeficient druhu konstrukce (příloha č.10 vyhlášky) K1 Koeficient průměrné zast. pl. 0,92+6,6/128 K2 Koeficient průměrné výšky podl. (2,8/3,6)+0,3 K3 Koeficient polohový (příloha č. 20 vyhlášky) K5 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky) Ki Koeficient prodejnosti stavby It * Ip pp Koeficient vybavení stavby výpočet (S=stand. provedení, C=chybí, P=podstand, N=nadstandartní, B=konstrukce neuvedené) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl 1 Základy betonové pásy, izolované S 0,11300 2 Svislé konstrukce zděné S 0,23900 3 Stropy panely S 0,09200 4 Zastřešení dvouplášť S 0,10100 5 Krytiny střech žuivičná, poškozená P 0,02900 6 Klempířské konstrukce plech S 0,00600 7 Úprava vnitřních povrchů část omítek P 0,06300 8 Úprava vnějších povrchů omítky, poškozené P 0,03200 9 Vnitřní obklady keramické neuvažuje se 0,00000 10 Schody chybí C 0,00800 11 Dveře chybí C 0,03100 12 Vrata chybí C 0,02400 13 Okna plastová, nedokončená S 0,05100 14 Povrch podlah cementový potěr S 0,04900 15 Vytápění neuvažuje se 0,01100 16 Elektroinstalace 230 V S 0,06300 17 Bleskosvod chybí C 0,00300 18 Vnitřní vodovod chybí C 0,01000 19 Vnitřní kanalizace chybí C 0,00900 20 Vnitřní plynovod neuvažuje se 0,00000 21 Ohřev teplé vody chybí C 0,00400 22 Vybavení kuchyní neuvažuje se 0,00000 23 Vnitřní hygien. vybavení chybí C 0,02200 24 Výtahy neuvažuje se 0,00000 25 Ostatní chybí C 0,04000 Celkem 1,00000 Koeficient vybavení stavby K4 Základní cena upravená ZC*K1*K2*K3*K4*K5*Ki*pp ZCU Kč/m2
-7-
I 2 124,00 486,40 1,075 0,97156 1,07778 0,90 2,118 1,099
Podíl upr. 0,11300 0,23900 0,09200 0,10100 0,00000 0,00600 0,02898 0,01472 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,05100 0,04900 0,00000 0,06300 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,75770 0,75770 3794,78
Výpočet ceny stavby Výchozí cena stavby id. 1/2 Odpočet na opotřebení
23,0%
Cena gáže ke dni ocenění - podíl id. 1/2
CN O CČ
Kč Kč Kč
922 890,50 -212 264,81 710 625,68
Administrativní cena dle vyhl. č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. - rekapitulace cen staveb – id. 1/2: pol.
objekt
a) RD č.p. 629 - podíl id. 1/2 b) garáž bez čp./če. - podíl id. 1/2 Cena staveb - id. 1/2
kat. území
obec
jednotka
Blučina Blučina
Blučina Blučina
Kč Kč
Administrativní cena podílu na stavbách (zaokrouhleno)
id. ½
cena 1 686 718,70 710 625,70 2 397 344,40
2 397 340,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění je rodinný dům s příslušenstvím postavený v roce 1993 na ulici 9. května v obci Blučina, okres Brno-venkov. Objekt přiléhá k sousednímu RD a stojí v samém centru obce. Parkování možné na komunikaci před domem, na pozemcích užívaných spolu se stavbami i ve vlastní garáži, kde je možno postavit více jak čtyři osobní automobily. Posuzovaný rodinný dům je ve velmi dobrém technickém stavu, zjištěné technické závady, tzn. poškozená dlažba na terase, zamoklá zeď u terasy a částečně opadaný obklad na čelní stěně terasy nebrání užívání stavby v plném rozsahu. Závažnější je závada na garáži, je poškozený střešní plášť a do objektu dlouhodobě zatéká. Z hlediska umístění objektu je nutno rovněž konstatovat, že stavba je umístěná v docházkové vzdálenosti až v sousedství veškeré občanské vybavenosti obce, v místě nenajdeme žádné stavby, které by narušovaly klid rezidenčního bydlení. Navíc Blučina leží u sjezdu č. 11 dálnice D2, dostupnost Brna jak pomocí automobilu tak autobusem je velmi dobrá. Nabídka srovnatelných domů v okolí Brna je, ovšem požadované ceny odzrcadlují zájem o tyto nemovité věci v místě: Příklad 1.: Nabízíme na prodej hrubou stavbu samostatně stojícího rodinného domu s bazénovou halou a větší garáží. Rodinný dům je určen k dokončení. Prostorný a nadstandardně řešený dům se nachází v okrajové (vilkové) části obce s výbornou dopravní dostupností.Dispozice: Suterén: chodba (6,7 m²), garáž s dílnou (54,1 m²) a skladem (7,5 m²), bazénová hala (38,1 m²), koupelna s WC (3,6 m²), technická místnost (13,9 m²), prádelna (8,3 m²), sklad (7,5 m²), sklad (5,3 m²), sklep (4,2 m²) 1.NP: zádveří (4,9 m²), šatna (3,1 m²), WC (2,1 m²), hala (12,3 m²), obývací pokoj (38,2 m²) s kuchyní a jídelnou (21,1 m²), spíž (1,9 m²), pokoj (14,6 m²), pokoj (13,1 m²), koupelna s WC (9,9 m²), pracovna (9,9 m²) 2.NP: chodba s galerií (21,8 m²), pokoj (12,7 m²), pokoj (12,5 m²), pokoj (11,8 m²), šatna (5,8 m²), koupelna s WC (7,4 m²), chodba (6,3 m²), půda (29,1 m²) Další: Eurookna s trojsklem Connex, příprava na centrální vysavač, příprava na alarm, příprava na vnitřní a venkovní krb (komín Schiedel), možnost rekuperační jednotky.
-8-
V samotné Blučině je nabízen jen tento, přinejmenším objemem srovnatelný dům, stavbě je přece jenom větší než stavba posuzovaná a jedná se jen o hrubou stavbu. Ve vnitřní dispozici domu najdeme i bazén, nutno přiznat, že doposud realizované konstrukce znamenají cca 1/3 nutných nákladů na stavbu a tedy 2/3 je ještě třeba zainvestovat. I tak požadovaná cena za tento stav včetně pozemků plošně jen o něco menších, než ty, které jsou užívány s posozovanou stavbou, přesahuje 3,5 mil. Kč. Příklad 2.: “ Nabízíme vám k prodeji pěkný rodinný dům se zahradou a garáží v Újezdu u Brna. Jedná se o přízemní řadový dům, zastavěná plocha 436 m2 a zahrada 335 m2. Dům je po celkové rekonstrukci, (elektřina v mědi, odpady v plastu), dřevěná okna - dvojskla, a je částečně podsklepený. Vytápění je řešeno plynovým kondenzačním kotlem z r. 2014 a krbovými kamny v kuchyni. Dům je částečně zateplen a má novou fasádu. Dispozice: vstup 13m2, polevé straně obývací pokoj 20m2, ložnice 13,5m2, po pravé straně šatna 10m2, prádelna 305m2, hala 11m2, 2 toalety, sprchový kout, po levé straně obývací kuchyně 28m2 s krbem a chodbou 8m2 ke dvěma pokojům 26, 24m2 orientovaných do zahrady. Z domu je vstup na zastřešenou terasu 13m2 a nádvoří, na které navazuje udržovaná zahrada s ovocnými stromy, vlastní studnou 335m2 a zahradním domkem.“
Tento dům v obci Újezd u Brna a tedy rovněž s dobou dostupností krajského města, je po celkové rekonstrukci, je nabízen déle než půl roku, ani dnešní, o půl milionu snížená cena zatím nikoho neoslovila. Je zřejmé, že ceny požadované nebývají přímo cenami sjednanými. Příklad 3.: k prodeji nadstandartní třípodlažní rodinný dům v obci Vojkovice, 17 km vzdálené od Brna. Dům byl postavený z cihel v roce 2001 a je v klidné neprůjezdné ulici. Dům o dispozici 7+2 s podlahovou plochou 420 m2 působí velmi prostorně, je vybaven i saunou. Pozemek má výměru 1100 m2. V přízemí je zimní zahrada, sauna, kuchyně a obývací pokoj, hala s podlahovým topením ( obytná plocha v přízemí 140m2, 1 patro 165m2, 2 patro 85 m2 ). V každém patře vlastní koupelna a toaleta. Před domem je možnost parkování.
-9-
Tady je nabízen větší dům s velkým pozemkem. Požadovaná cena značně nadstandardní. Příklad 4.: nabízíme prodej RD 6+1 v Holasicích u Brna. Jedná se o dvoupatrový řadový dům s možností rozšíření dalšího bydlení nebo podnikání.CP 981m2 s vjezdem na zahradu z ulice. Na dům navazuje uzavřený dvůr.Velká průjezdná garáž vhodná k podnikání s vjezdem na uzavřený dvůr a zahradu.
Tato stavba je opět nabízená s pozemky, požadovaná cena odzrcadluje podstatně horší stav vybavení domu, než v případě posuzovaném, objekt v porovnání s posuzovaným je třeba označit jako „před zásadní rekonstrukci“. Ovšem objemem, užitnou plochou, existenci garáže, umístěním vůči Brnu odpovídá stavbě posuzované nejvíce. Jestliže umístění, technický stav a dispoziční řešení posuzovaného domu patří mezi velmi žádané na dnešním trhu s rodinnými domy, bohužel posuzovaný soubor má i mnoho negativních rysů a ty jsou specifického charakteru. Předně vlastnický vztah k pozemkům buď chybí, nebo je nejasný. Duplicitní zápis na části plochy a cizí vlastnictví převládající části pozemků užívaných s posuzovanými stavbami postaví nabyvatele před problémem situaci řešit. Jediný, kdo by problém řešit nemusel je vlastník pozemků. Ten ovšem by koupi získal jen polovinu posuzovaných staveb a tak by naopak musel řešit vlastnictví druhé poloviny domu a příslušenstvím a garáže. Na obvyklou i tržní cenu mají tedy zásadní a silně negativní vliv tyto dvě skutečnosti – prodej podílu a cizí pozemky. Tyto negativa vyvažují již dříve zmíněné klady. Vzhledem k těmto skutečnostem určují obvyklou cenu podílu na posuzovaných stavbách ve výši blízké ceně dle předpisu, která zohledňuje všechny klady i zápory posuzovaného souboru.
Cena podílu na stavbách určená srovnáním a analýzou situace
- 10 -
id. ½
2 400 000,00 Kč
C. Závěr: Administrativní cena podílu na stavbách……id. ½ ………….....................……….2.397 340,00 Kč Cena podílu na stavbách určená srovnáním…id. ½ ..…………....…..……… ….2 400 000,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. ½ na posuzovaných stavbách, tj. rodinném domě č.p. 629 (na pozemcích parcelní číslo 231/41, 231/43) a garáží bez čp./če. (na pozemku parcelní číslo 231/35) zapsaných na LV č. 1820 v katastrálním území Blučina, obci Blučina, okres Brno-venkov vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
2 400 000,00 Kč Slovy: dvamilionyčtyřistatisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 24. března 2016
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6041 – 51/2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 58/16.
Mapové přílohy posudku:
Pohled na rodinný dům č.p. 629, garáž stojí na jih od domu, stavba stojí za obchodem, obec Blučina, okres Brno-venkov
- 11 -
Fotodokumentace:
Pohled na rodinný dům č.p. 629 z ulice 9. května, Blučina, pohled na dům od garáže, štít je orientován jižně
Stavba garáže vykazuje vady v úrovni střešního pláště
Vnitřní prostor garáže
- 12 -
Schodiště do podkroví u vchodových dveří do domu a hala u schodiště v podkroví
Koupelna v 1. NP.
koupelna v podkroví
Obývací pokoj, veře vpravo vedou na terasu
- 13 -
Dveře vlevo vedou z obývacího pokoje do haly v přízemí
List vlastnictví:
- 14 -
- 15 -
Aktualizovaný zápis na LV č. 2309
- 16 -
