ZNALECKÝ POSUDEK č. 1472-6/2015
Objednatel znaleckého posudku:
PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny patrového rodinného domu před rozsáhlou rekonstrukcí při okraji obce Prosetín pro potřeby insolvenčního řízení.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 06. 01. 2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.
V Praze, 12. 01. 2015
1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 112, obec Prosetín, kat. území Prosetín u Hlinska, okres Chrudim, příslušenství a parc. č. st. 170, 381/2 pro potřeby insolvenčního řízení.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům č. p. 112 v obci Prosetín, okres Chrudim Prosetín 112 539 76 Prosetín Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Prosetín Katastrální území: Prosetín u Hlinska Počet obyvatel: 808 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 870,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV 0,90 zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 232,08 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 06. 01. 2015 za přítomnosti pana Daleckého.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 09. 01. 2015 - snímek katastrální mapy - částečná stavební dokumentace - místní šetření ze dne 06. 01. 2015 - informace a údaje sdělené dne 06. 01. 2015 panem Daleckým - inzerce na internetových realitních portálech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje: Dalecký Miloslav, č.p. 112, 53976 Prosetín Nemovitosti: Rodinný dům č. p. č. p. 112, obec Prosetín, kat. území Prosetín u Hlinska, okres Chrudim, příslušenství a parc. č. st. 170, 381/2. 2
6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace odpovídá skutečnému stavu.
7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je situován při okraji souvisle zastavěné části obce Prosetín. Obec se nachází 2 km západně od Skutče s rozšířenou občanskou vybaveností a 20 km jihovýchodně od Chrudimi. V obci je pouze omezená občanská vybavenost (obchod, škola, pošta) a jsou zde vedeny veškeré inženýrské sítě, které je mimo kanalizaci, možné zavést do domu. Dopravní obslužnost obce je dobrá, nachází se zde autobusová zastávka ve vzdálenosti asi 200 m od domu a vlaková zastávka. V okolí se nachází podobné stavby užívané k bydlení, příp. k rekreaci. Komerční využitelnost se v tomto případě uvažovat nedá, poloha není vhodná. Pozemek se nachází mimo povodňové oblasti. Parkovací možnosti jsou dobré, na pozemku. Jedná se o samostatný patrový část. podsklepený objekt se sedlovou a valbovou střechou. Dispozičně je řešen jako 4+1. V přízemí kuchyní, dvěma pokoji, koupelnou, WC, zádveřím a chodbou. V 2. NP se nachází dva pokoje a chodba. Půdní prostory jsou využívány ke skladování. Původní rodinný dům byl dle sdělení majitele postaven v roce 1935 a jeho stáří je tedy k datu ocenění 79 let. V roce 1969 byla dokončena patrová přístavba domu v zadní části. V roce 1987 byla natažena nová fasáda a vybudováno centrální vytápění na TP. Mezi viditelné vady a nedostatky lze uvést především provlhlé a propadající se původní trámové rákosové stropy, provlhlé zdivo od protékající střechy a plíseň, střešní konstrukce vč. krytiny ve špatném stavu, špatné těsnění oken, zastaralé rozvody elektřiny a znatelné praskliny a pukliny ve zdivu. Celkový stavebně – technický stav budovy lze na základě výše uvedených zjištění hodnotit jako zhoršený s předpokladem rozsáhlých stavebních úprav. Běžná údržba objektu je zanedbaná. Seznam konstrukcí je uveden níže v tabulce. Dům je silně podmáčený, spodní voda se vyskytuje méně než 1m pod terénem. Sklepní prostory jsou téměř po celý rok zaplaveny. Příslušenství stavby tvoří samostatná garáž ze škvárobetonových tvárnic se sedlovou střechou s eternitovou krytinou z roku 1969, která rovněž vykazuje zanedbanou údržbu a předpokládá se rekonstrukce. Přípojku inženýrských sítí tvoří pouze elektrická přípojka. Studna vlastní na pozemku. Splašky svedeny do septiku. Pozemek parc. č. st. 170 o výměře 418 m2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří, kdy je částečně zastavěn rodinným domem a částečně tvoří zahradu. Pozemek parc. č. 381/2 o výměře 471 m2 je v katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost a tvoří funkční celek s pozemkem stavebním. Pozemky jsou oploceny. Na pozemcích se vyskytuje několik ovocných a okrasných dřevin. Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
samostatný rodinný dům
Počet nadzemních podlaží :
2
Počet podzemních podlaží :
0
Dům byl postaven v roce :
1935
Základy :
kamenné, betonové
Konstrukce :
zděná konstrukce
Tloušťka zdiva:
45 cm
Stropy :
dřevěné trámové, rákos
Střecha :
sedlová, valbová
3
Krytina střechy :
eternit
Vnější omítky:
břízolit
Vnitřní omítky:
vápenocementové dřevěná okna, klasická vana, splachovací toaleta, keramická umyvadla, ocelové zárubně, dřevěné dveře, dřevěné prosklené dveře, kuchyňská linka bez vest. spotřebičů
Vybavení rodinného domu: Rok rekonstrukce RD
1969/1987
Rozsah rekonstrukce RD
Přístavba v zadní části/fasáda, centrální topení
Dispozice rodinného domu:
4+1
Energie využívané v rodinném domě:
rozvod elektřiny, splašky svedené do septiku, vlastní studna na užitkovou vodu
Řešení vytápění v domě:
kotel na tuhá paliva, ústřední
Řešení ohřevu vody v domě:
bojler v obytných místnostech koberce a na cementovém Podlahy v domě: potěru, v koupelně a WC keramická dlažba, v kuchyni PVC, v předsíni/chodbě keramická dlažba podstandardní rodinný dům s nutností provedení Popis stavu rodinného domu: rozsáhlejších stavebních úprav praskliny a pukliny ve zdivu, provlhlé zdivo v suterénu, provlhlé zdivo od protékající střechy, provlhlé zdivo, Vady rodinného domu: děravá střecha, zastaralé rozvody, špatné těsnění oken, plíseň, zašlé omítky
Popis okolí :
Zahrada:
okrasné dřeviny, ovocné stromy
Venkovní stavby:
garáž
Přístupová cesta k domu
přístup bezproblémový po obecní cestě
Občanská vybavenost:
omezená – obchod, škola, školka, pošta klidná lokalita, zeleň v docházkové vzdálenosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav dobrá dostupnost hromadné dopravy (MHD, zastávka do 200 m), dobré parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita
Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí:
Věcná břemena
bez věcných břemen
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 06. 01. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena 4
při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 06. 01. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům v obci Prosetín, okres Chrudim
5
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Omezení vlastnického práva - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 6
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,939 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,901
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel 79 let 1 650,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 13,00 * 7,90 6,10 * 2,90 2. NP: 7,90 * 5,05 Název podlaží 1. NP: 2. NP:
= = =
Zastavěná plocha 102,70 m2 17,69 m2 39,90 m2
Konstrukční výška 2,90 m 2,55 m 2,85 m
Obestavěný prostor 1. NP:
(13,00 * 7,90)*(2,90) (6,10 * 2,90)*(2,55) 2. NP: (7,90 * 5,05)*(2,85) Sklep: (7,90 * 5,25)*(2,10) Zastřešení: (7,90 * 7,95)*(0,60) (7,90 * 7,95)*(3,70/2) (5,10 * 5,05)*(2,50/3) (2,80 * 5,05)*(2,50/2) Obestavěný prostor - celkem:
= = = = = = = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,33
7
102,70 m2 17,69 m2 39,90 m2
ZP1 = ZP =
297,83 m3 45,11 m3 113,70 m3 87,10 m3 37,68 m3 116,19 m3 21,46 m3 17,68 m3 736,75 m3 120,39 m2 160,29 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Podmáčený dům, zaplavený sklep. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 45 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (45 + 15)= 0,700
č. I
Vi typ A
III III II II II
0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III I
0,01 -0,10
IV
0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,700 = 0,396 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,939 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 650,- Kč/m3 * 0,396 = 653,40 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 736,75 m3 * 653,40 Kč/m3 * 0,960 * 0,939= 433 946,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
433 946,41 Kč
1.1.2. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel 45 let 1 169,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,90 * 5,10
= 8
35,19 m2
Název podlaží 1. NP:
Zastavěná plocha 35,19 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor 1. NP: (6,90 * 5,10)*(2,60) Zastřešení: (6,90 * 5,10)*(2,00/2) Obestavěný prostor - celkem:
91,49 m3 35,19 m3 126,68 m3
= = =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775
č. II
Vi typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
II III IV
-0,01 0,00 0,65
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,775 = 0,499 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,939 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 169,- Kč/m3 * 0,499 = 583,33 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 126,68 m3 * 583,33 Kč/m3 * 0,960 * 0,939= 66 613,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
9
66 613,03 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I I
Pi 0,00 0,00
I
-0,05
I
0,00
I I
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,939 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,950 * 0,939 = 0,856 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 232,08 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 170
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost 381/2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Index 0,856
Upr. cena [Kč/m2] 198,66
Výměra [m2] 418,00
Jedn. cena [Kč/m2] 198,66
Cena [Kč] 83 039,88
471,00
198,66
93 568,86 176 608,74
=
10
Koef.
176 608,74 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalý porost - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
176 608,74 889,00 300,00 59 598,00 0,065 3 873,87 3 873,87 Kč
11
II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům v obci Prosetín, okres Chrudim (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č.
K1 - poloha
K2 - velikost
Oceňovaný Prosetín, okres Chrudim objekt
K5 - další vlastnosti
889 m2
garáž
obestavěný prostor 737 m3, patrový, část. podsklepený
dobrý, předpoklad méně rozsáhlé rekonstrukce dobrý, předpoklad méně rozsáhlé rekonstrukce
588 m2
garáž
306 m2
dobrý, udržovaný stav
3888 m2
garáž, dílna, kůlna započata půdní vestavba, zemní sklep
1
Pokřikov, okres Chrudim
2
Otradov, okres Chrudim
obestavěný prostor 1.050 m3, patrový, část. podsklepený obestavěný prostor 600 m3, přízemní, nepodsklepený
3
Kladno, okres Chrudim
obestavěný prostor 950 m3, patrový, nepodsklepený
Cena Koef. požadovaná Redukce resp. na č zaplacená pramen
K4 pozemek
K3- stav špatný stav, předpoklad rozsáhlé rekonstrukce, podmáčený
Cena po redukci na pramen
K1 poloha
K2 velikost
K3 stav
K-6 K4 K-5 další úvaha pozemek vlastnosti odhadce
K1 x … x K6
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího
1
799 000
0,9
719100
0,98
1,16
1,15
0,94
1,00
1,00
1,23
585 167
2
490 000
0,9
441000
0,99
0,93
1,15
0,88
1,03
0,96
0,92
478 665
3
1 290 000
0,9
1161000
1,03
1,11
1,20
1,22
1,01
1,02
1,72
673 301
Celkem průměr
579 044
Minimum
478 665
Maximum
673 301
Směrodatná výběrová odchylka - s
97 463
Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
481 582
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s
676 507
K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.
Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rodinný dům v obci Ostrožská Lhota, okres U. Hradiště
12
580 000,-- Kč
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž
433 946,40 Kč 66 613,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
176 608,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost
3 873,90 Kč 681 042,- Kč
Celkem
II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rodinný dům v obci Prosetín, okres Chrudim
580 000,-- Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí (především silnému podmáčení) stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na:
600 000,- Kč Slovy: Šestsettisíc korun
Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 12. 01. 2015
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1472-6/2015 znaleckého deníku. 13
E. Přílohy I. II. III.
Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti
I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě
14
II. Fotodokumentace
15
III. Srovnávané nemovitosti
16
17
18
