Brno

Znalecký posudek č. 2776-297/2016 

Objednatel posudku:

PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny provozního objektu s pozemky ve vlastnictví Jatky Lomnice a.s. v Lomnici nad Popelkou za účelem konání dražby nemovitostí.

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19. 5. 2015 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 32 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, dne 29. 4. 2016

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny budovy č. p. 575, stavby bez č.p. / č.e. na parc. č. st. 2591, stavby bez č.p. / č.e. na parc. č. st. 2680, příslušenství a pozemků parc. č. st. 609, st. 2591, st. 2680, 1865/5, vše v ulici Josefa Kábrta, obec Lomnice nad Popelkou, kat. území Lomnice nad Popelkou, okres Semily za účelem konání dražby nemovitostí.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Provozní areál Jatky Lomnice a.s. Josefa Kábrta 575 512 51 Lomnice nad Popelkou Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Lomnice nad Popelkou Katastrální území: Lomnice nad Popelkou Počet obyvatel: 5 617 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. I III

Pi 0,95 0,85

IV

1,01

I

1,00

II I

0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 581,10 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 5. 2015 za přítomnosti zástupce insolvenčního správce – pana Milana Komárka.

4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 26. 5. 2015 - snímek katastrální mapy - stavební dokumentace - kolaudační rozhodnutí ze dne 15. 12. 2005 o změně užívání stavby - územní plán - místní šetření ze dne 19. 5. 2015 - informace a údaje poskytnuté panem Komárkem

2

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitostí: Jatky Lomnice a.s., Josefa Kábrta 575, 51251 Lomnice nad Popelkou Nemovitosti: Budova č. p. 575, stavba bez č.p. / č.e. na parc. č. st. 2591, stavba bez č.p. / č.e. na parc. č. st. 2680, příslušenství a pozemky parc. č. st. 609, st. 2591, st. 2680, 1865/5, vše v ulici Josefa Kábrta, obec Lomnice nad Popelkou, kat. území Lomnice nad Popelkou, okres Semily

6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace odpovídá skutečnému stavu.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na jihovýchodním okraji obce Lomnice nad Popelkou. Pozemek i stavba ve výhradním vlastnictví. V okolí se nachází převážně lehká průmyslová zóna nebo stavby občanské vybavenosti. Parkovací možnosti jsou dobré – na pozemku. Z pohledu komerční využitelnosti je poloha stavby výhodná a stavba byla komerčně využívána. Inženýrské sítě jsou kompletní a jsou přivedeny do objektu. Nabídka podobných nemovitostí na trhu výrazně převyšuje poptávku. Areál sestává z hlavní provozní budovy a budovy sociálního zázemí. Dále se zde nachází další vedlejší objekty – kanceláře, sklad a další vedlejší stavba. Areál je oplocený a nezastavěné plochy jsou z velké části zpevněné. Do areálu jsou vybudovány dva vjezdy. Provozní budova byla za dobu svojí existence několikrát upravována a především byly budovány přístavky. Na stavebním úřadě nejsou dostupné kompletní informace o všech prováděných pracích. Poslední známé úpravy proběhly v roce 2005, kdy byla provedena kolaudace, která povolila užívání objektu k masné výrobě. V posledních dvou letech byl areál nevyužívaný, objekt jeví známky vloupání. V objektu je rozkradeno drobné vybavení – sanita apod. Příslušenství tvoří zpevněná plocha ve formě betonových panelů, oplocení vlnitým plechem, 2x brána. Přípojky IS jsou kompletní (elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod) – délky přípojek a jejich dimenze nebyly dohledány a jsou tedy založeny na odborném odhadu zpracovatele. Při severozápadním okraji pozemku jsou vzrostlé stromy. Pozemek parc. č. st. 609 o výměře 1.138 m2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je částečně zastavěn výše popsaným objektem a zbývající část tvoří manipulační plochu, parkoviště. Pozemek parc. č. st. 2591 o výměře 22 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn vedlejší stavbou. Pozemek parc. č. st. 2680 o výměře 51 m2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří – pozemek je zastavěn objektem kanceláří. Pozemek parc. č. 1865/5 o výměře 1.391 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost – pozemek je zpevněn betonovými panely a tvoří manipulační plochu. Pozemky jsou mírně svažité. Dle územního plánu se pozemky nachází v zóně výroby a skladování nerušící okolí. Objekty nejsou zatíženy věcnými břemeny.

3

8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 19. 5. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu kombinací nákladové a výnosové metody a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 19. 5. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

4

9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Hlavní budova 1.1.2. Vodovody trubní 1.1.3. Kanalizace trubní 1.1.4. Plynová přípojka 1.2. Příslušenství 1.2.1. Objekt kanceláří 1.2.2. Dřevěná kolna 1.2.3. Vedlejší stavba 1.2.4. Přípojky elektro kabel 1.2.5. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 mm 1.2.6. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 1.2.7. Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek 1.2.8. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty II. Ocenění srovnávací metodou Provozní areál Jatky Lomnice a.s.

5

B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,04

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 0,40

III I

0,00 0,00

IV

0,12

II

0,00

IV

0,15

II

0,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu vlečka nebo železnice 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Pozemky komerčně využívané 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,508 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,488

6

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Hlavní budova Ocenění staveb nákladovým způsobem Provozní budova Provozní objekt je stavebně upraven pro masnou výrobu. Stáří původní části objektu není známo, její stáří je odhadováno přibližně na 80 let. K původní části bylo postupně připojeno několik přístavků, poslední v roce 2005, kdy proběhla i poslední významnější rekonstrukce. Jednotlivé prostory jsou stavebně upraveny pro jednotlivé výrobní postupy. Celý objekt je nyní funkčně propojen. Na tento objekt navazuje stavba, kde se nachází sociální zázemí. Stavby jsou propojeny krčkem. Předpokládané využití stavby je především masná výroba, ale je možné jej využít i k jiné výrobě. Objekt vyžaduje před opětovným využíváním drobné opravy. Jednotlivé konstrukce jsou popsány přímo v posudku. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 9,54 * 4,40 + 2,22 * 3,96 + 3,87 * 2,87 1. NP 9,54 * 16,18 8,29 * 4,92 + 5,67 * 8,95 + 3,30 * 8,96 9,51 * 19,06 1,55 * 5,05 + 11,19 * 5,20 + 8,93 * 10,08 + 3,55 * 7,58

= = = = =

[m2] 61,87 154,36 121,10 181,26 182,94

Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)

Konstr. Výška Zastavěná výška podlaží Součin plocha [m2] [m] [m] 61,87 2,70 2,70 167,05 154,36 3,10 3,00 463,08 121,10 3,00 3,00 363,30 181,26 4,50 3,00 543,78 182,94 3,00 3,00 548,82 701,53 2 104,59

Podlaží 1. NP

Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

7

2 104,59 / 701,53 701,53 / 1

= 3,00 m = 701,53 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (9,54 * 4,40 + 2,22 * 3,96 + 3,87 * 2,87)*(2,70) 1. NP (9,54 * 16,18)*(3,10) (8,29 * 4,92 + 5,67 * 8,95 + 3,30 * 8,96)*(3,00) (9,51 * 19,06)*(4,50) (1,55 * 5,05 + 11,19 * 5,20 + 8,93 * 10,08 + 3,55 * 7,58)*(3,00) Zastřešení (8,29 * 4,92 + 5,67 * 8,95 + 3,30 * 8,96)*(0,60) (9,54 * 4,40 + 2,22 * 3,96 + 3,87 * 2,87)*(1,10) (9,54 * 16,18)*(1,18) (9,51 * 19,06)*(2,68) (1,55 * 5,05 + 11,19 * 5,20 + 8,93 * 10,08 + 3,55 * 7,58)*(1,89)

= = = = =

167,06 m3 478,51 m3 363,30 m3 815,67 m3 548,82 m3

= = = = =

72,66 m3 68,06 m3 182,14 m3 485,78 m3 345,75 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1. NP

NP NP NP NP NP Z Z Z Z Z

Zastřešení

Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 167,06 m3 478,51 m3 363,30 m3 815,67 m3 548,82 m3 72,66 m3 68,06 m3 182,14 m3 485,78 m3 345,75 m3 3 527,75 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů

betonové pasy a patky izolované pálená cihla, porotherm tvrdé a polospalné dřevěný výzaný, sedlová nebo rovná střecha pálená, lepenka, pozinkovaný plech pozinkovaný plech standardní obklady, plastové obklady, vápenné omítky břízolitové omítky 8

Hodnocení standardu S S S S

Část [%] 100 100 100 100

S S S

100 100 100

S

100

9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

běžné obklady chybí hladké plné nebo prosklené dveře plastová dřevěná nebo plastová s dvojsklem běžná keramická dlažba, PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové

S C S S S S S S S S S X S X S C S X

centrální ohřev vody WC, umyvadla chybí vzduchotechnika, zařízení, ostatní

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S C S S S S S S S S S X S X S C S X

8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 1,00 5,20 0,00

9

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 0,00 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 0,00 5,20 0,00 95,90 0,9590

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 8,30 25,00 1,00 2,08 2,16 80 175 45,71 0,9873 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 50,00 1,00 4,15 4,33 40 175 22,86 0,9898 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 25,00 1,00 2,08 2,17 10 175 5,71 0,1239 1. Základy vč. zemních prací S 21,40 25,00 1,00 5,35 5,58 80 140 57,14 3,1884 2. Svislé konstrukce S 21,40 50,00 1,00 10,70 11,16 40 140 28,57 3,1884 2. Svislé konstrukce S 21,40 25,00 1,00 5,35 5,58 10 140 7,14 0,3984 2. Svislé konstrukce S 11,30 25,00 1,00 2,83 2,95 80 140 57,14 1,6856 3. Stropy S 11,30 50,00 1,00 5,65 5,89 40 140 28,57 1,6828 3. Stropy S 11,30 25,00 1,00 2,83 2,95 10 140 7,14 0,2106 3. Stropy S 6,20 25,00 1,00 1,55 1,62 80 110 72,73 1,1782 4. Krov, střecha S 6,20 50,00 1,00 3,10 3,23 40 110 36,36 1,1744 4. Krov, střecha S 6,20 25,00 1,00 1,55 1,62 10 110 9,09 0,1473 4. Krov, střecha S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,15 40 60 66,67 0,7667 5. Krytiny střech S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,15 10 60 16,67 0,1917 5. Krytiny střech S 0,60 75,00 1,00 0,45 0,47 40 55 72,73 0,3418 6. Klempířské konstrukce S 0,60 25,00 1,00 0,15 0,16 10 55 18,18 0,0291 6. Klempířské konstrukce S 5,80 50,00 1,00 2,90 3,02 40 65 61,54 1,8585 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 50,00 1,00 2,90 3,02 10 65 15,38 0,4645 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,20 75,00 1,00 2,40 2,50 40 45 88,89 2,2223 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 25,00 1,00 0,80 0,83 10 45 22,22 0,1844 8. Úprava vnějších povrchů S 0,80 50,00 1,00 0,40 0,42 40 50 80,00 0,3360 9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 50,00 1,00 0,40 0,42 10 40 25,00 0,1050 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,67 40 65 61,54 1,0277 11. Dveře S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,67 10 65 15,38 0,2568 11. Dveře S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 10 40 25,00 0,0775 12. Vrata S 5,20 50,00 1,00 2,60 2,71 40 65 61,54 1,6677 13. Okna S 5,20 50,00 1,00 2,60 2,71 10 65 15,38 0,4168 13. Okna S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,51 40 47 85,11 1,2852 14. Povrchy podlah S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,51 10 47 21,28 0,3213 14. Povrchy podlah S 3,80 75,00 1,00 2,85 2,97 40 50 80,00 2,3760 15. Vytápění S 3,80 25,00 1,00 0,95 0,99 10 35 28,57 0,2828 15. Vytápění S 6,40 75,00 1,00 4,80 5,00 40 50 80,00 4,0000 16. Elektroinstalace S 6,40 25,00 1,00 1,60 1,67 10 37 27,03 0,4514 16. Elektroinstalace S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 40 50 80,00 0,2480 17. Bleskosvod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,29 40 50 80,00 1,8320 18. Vnitřní vodovod S 2,00 100,00 1,00 2,00 2,09 40 50 80,00 1,6720 19. Vnitřní kanalizace S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,77 40 50 80,00 1,4160 21. Ohřev teplé vody S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,02 40 45 88,89 2,6845 23. Vnitřní hygienické vyb. S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,42 40 55 72,73 3,9420 25. Ostatní Opotřebení: 45,4 %

10

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 3 527,75 m3 * 4 863,87 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 45,4 % /100)

= *

17 158 517,39 Kč 0,546

Provozní budova - zjištěná cena

=

9 368 550,49 Kč

2 786,0,9390 0,9294 1,0000 0,9590 1,0000 2,0860 4 863,87

Budova sociálního zázemí V této budově se nachází sociální vybavení pro zaměstnance. Ve stavbě se nachází prostory šaten a umývárna. Dále se v objektu nachází kancelář pro příjem zakázek a komunikaci s klienty. Objekt je stavebně propojen s provozní částí, ale má i vlastní vstup. Jde o objekt se sedlovou střechou, ke kterému je přistavena část s rovnou střechou. Podkroví je využíváno ke skladování. Jednotlivé konstrukce jsou uvedeny níže. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1. NP 6,40 * 5,90 + 7,70 * 9,45 5,80 * 4,30

= =

[m2] 110,53 24,94

Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)

Konstr. Výška Zastavěná výška podlaží plocha [m2] [m] [m] 110,53 2,60 2,60 24,94 2,70 2,60 135,47

Podlaží 1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

11

352,22 / 135,47 135,47 / 1

Součin 287,38 64,84 352,22 = 2,60 m = 135,47 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (6,40 * 5,90 + 7,70 * 9,45)*(2,60) (5,80 * 4,30)*(2,70) Zastřešení (6,40 * 5,90)*(0,40) (7,70 * 9,45)*(2,35) (5,80 * 4,30)*(0,72)

= = = = =

287,37 m3 67,34 m3 15,10 m3 171,00 m3 17,96 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1. NP

NP NP Z Z Z

Zastřešení

Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 287,37 m3 67,34 m3 15,10 m3 171,00 m3 17,96 m3 558,77 m3


Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní

betonové pasy a patky izolované pálená cihla, porotherm tvrdé a polospalné dřevěný, sedlová nebo rovná střecha pálená, pozinkovaný plech pozinkovaný plech běžné obklady, vápenná omítka břízolitové omítky běžné obklady kovové hladké plné nebo prosklené dveře chybí dřevěná s dvojsklem běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové centrální ohřev vody

12

Hodnocení standardu S S S S S S S S S P S C S S S S S S S X S X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

WC, umyvadla, sprchové kouty chybí chybí

S C C X

100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S P S C S S S S S S S X S X S C C X

8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 1,00 5,20 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 1,43 3,20 0,00 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 0,00 0,00 0,00 91,83 0,9183

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 8,30 100,00 1,00 8,30 9,03 40 175 22,86 2,0643 1. Základy vč. zemních prací S 21,40 100,00 1,00 21,40 23,30 40 140 28,57 6,6568 2. Svislé konstrukce S 11,30 100,00 1,00 11,30 12,31 40 140 28,57 3,5170 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,75 40 110 36,36 2,4543 4. Krov, střecha S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,40 40 60 66,67 1,6001 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 40 55 72,73 0,4727 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,32 40 65 61,54 3,8893 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,48 40 50 80,00 2,7840 8. Úprava vnějších povrchů 13

9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:

S P S S S S S S S S S S

0,80 3,10 3,20 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 1,70 2,90

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 1,43 3,20 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 1,70 2,90

0,87 1,56 3,48 5,66 3,16 4,14 6,97 0,33 2,40 2,18 1,85 3,16

10 10 40 40 10 40 40 40 40 40 40 40

40 80 65 65 47 50 50 50 50 50 50 50

25,00 12,50 61,54 61,54 21,28 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00 80,00

0,2175 0,1950 2,1416 3,4832 0,6724 3,3120 5,5760 0,2640 1,9200 1,7440 1,4800 2,5280

47,0 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 558,77 m3 * 5 377,21 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 47,0 % /100)

= *

3 004 623,63 Kč 0,530

Budova sociálního zázemí - zjištěná cena

=

1 592 450,52 Kč

Rekapitulace nákladové ceny staveb: Provozní budova Budova sociálního zázemí

2 786,0,9390 0,9687 1,1077 0,9183 1,0000 2,0860 5 377,21

9 368 550,49 Kč 1 592 450,52 Kč 10 961 001,01 Kč

Nákladové ceny - celkem

=

Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro výrobu Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 %

14

10 961 001,01 Kč

Výnosy z nepronajatých částí Cena nájemného je stanovena na základě průzkumu trhu. Podklad pro výpočet obvyklé ceny za nájem nemovitosti vznikl porovnáním aktuálních nabídek pronájmu srovnatelných prostor. (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze) č.

K1 - lokalita

K2 - stav K3 – využití dobrý stav, po část. rekonstrukcích, předpoklad masná výroba, stav. úprav skladování, jiné

K4- další vlastnosti

Oceňovaný objekt

Lomnice nad Popelkou, okres Semily 1 Ostružno, okres Jičín Hrubá Skála - Hnanice, 2 okres Semily

dobrý stav

výroba, skladování

velmi dobrý stav


3 Libošovice, okres Jičín

dobrý stav


oplocený pozemek, alarm oplocený pozemek, sociální a administrativní zázemí oplocený pozemek, sociální a administrativní zázemí

Cena požadovaná Koef. resp. Redukce zaplacená na č Kč/m2/rok pramen

Cena po redukci na pramen

K1 poloha

K2 - stav

K3 využití

K4 - další vlastnosti

oplocený pozemek, sociální a administrativní zázemí

K5 úvaha odhadce

K1 x … x K6

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího

1

45

0,95

42,75

0,96

1,00

1,10

0,96

1,08

1,09

39

2

34

0,95

32,30

0,96

1,06

1,10

1,00

1,02

1,14

28

3

30

0,95

28,50

0,95

1,00

1,10

1,00

1,02

1,07

27

Celkem průměr

31

Minimum

27

Maximum

39

Směrodatná výběrová odchylka - s

7

Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s

25

Pravděpodobná horní hranice - průměr + s

38

K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na celkový stav K3 - Koeficient úpravy na využití objektu K4 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K5 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Na základě výše uvedených údajů, uvedených srovnávaných nemovitostí a specifické úpravě nemovitosti k masné výrobě stanovujeme srovnávací hodnotu nájemného předmětné nemovitosti na 30 Kč/m2/měsíc *12 2 360 Kč/m /rok

15

Název

Plocha [m2]

Provozní budova Budova sociálního zázemí Výnosy celkem

561,00 108,00

Nájemné [Kč/m2/rok] 360,360,-

Nájemné [Kč/měsíc] 16 830,3 240,-

Roční výnos [Kč] 201 960,38 880,240 840,-

Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:

=

Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 737 875,16 Kč - výměra stavebního pozemku: 2 602,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 837,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 237 356,46 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:

-

11 867,82 Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 240 840,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 7,50 %

= /

96 336,- Kč 132 636,18 Kč 7,50 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

1 768 482,40 Kč

240 840,- Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny F): Poptávka po podobných objektech, vzhledem k jejich specifickému určení a charakteru je velmi nízká. Aktuální podmínky nasvědčují spíše ústupu odvětví v dané lokalitě. Ocenění nákladovým způsobem CN = 10 961 001,01 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 768 482,40 Kč Rozdíl R = 9 192 518,61 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu

1.1.2. Vodovody trubní Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: § 17 Typ stavby: 12. Vodovody trubní Profil potrubí DN v mm 100 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub z plastických hmot Hloubka uložení: 1,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Množství: 15,00 m 16

=

1 768 482,40 Kč

=

1 768 482,40 Kč

Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Koeficient za hloubku uložení potrubí: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * * =

2 063,1,0000 1,0000 2,2930 4 730,46

Plná cena:

=

70 956,90 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,750 53 217,68 Kč 0,488 25 970,23 Kč

Vodovody trubní - zjištěná cena

=

25 970,23 Kč

Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Koeficient za hloubku uložení potrubí: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * * =

2 650,1,0000 1,0000 2,2840 6 052,60

Plná cena:

=

108 946,80 Kč


* = * =

0,875 95 328,45 Kč 0,488 46 520,28 Kč

Kanalizace trubní - zjištěná cena

=

46 520,28 Kč

15,00 m * 4 730,46 Kč/m

1.1.3. Kanalizace trubní Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: § 17 Typ stavby: 13. Kanalizace trubní Profil potrubí DN v mm 400 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub z plastických hmot Hloubka uložení: 1,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 Množství: 18,00 m

18,00 m * 6 052,60 Kč/m

17

1.1.4. Plynová přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: § 17 Typ stavby: 21. Plynovody nízkotlaké a středotlaké Profil potrubí DN v mm 65 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub ocelových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2221 Množství: 12,00 m délky Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * =

1 300,1,0000 2,2690 2 949,70

Plná cena:

=

35 396,40 Kč


* = * =

0,750 26 547,30 Kč 0,488 12 955,08 Kč

Plynová přípojka - zjištěná cena

=

12 955,08 Kč

12,00 m * 2 949,70 Kč/m

1.2. Příslušenství 1.2.1. Objekt kanceláří Stavba se nachází uvnitř areálu a není s hlavním objektem stavebně spjata. Uvnitř se nachází 2 kanceláře s WC. Objekt je vytápěn. Jednotlivé konstrukce jsou uvedeny níže. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

18

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,48 * 3,93 1. NP

[m2] 41,19

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 41,19 m2 2,70 m

Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (10,48 * 3,93)*(2,70) (10,48 * 0,99)*(1,04) Zastřešení (10,48 * 3,93)*(0,20)

= = =

[m3] 111,20 m3 10,79 m3 8,24 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP

NP NP Z

Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 111,20 m3 10,79 m3 8,24 m3 130,23 m3


Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace 13. Sociální zařízení 14. Vytápění

betonové pasy betonové tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný, pultová střecha svařované pásy pozinkovaný plech břízolitová omítka dřevěné zdvojená, dřevěná PVC světelná a motorová WC plynové, ústřední

19

Hodnocení standardu S S S S S S S X S S S S A A

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 0,59

1,00

5,94

Koef.

1. Základy S 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 3. Stropy S 19,80 4. Krov S 7,30 5. Krytina S 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 8. Schodiště X 0,00 9. Dveře S 3,00 10. Okna S 1,10 11. Podlahy S 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 13. Sociální zařízení A 0,59 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K5 * Ki) 2 000,00 / (130,23 * 1 250,- * 1,0000 * 2,0670) = 0,59 14. Vytápění A 5,94 100 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K5 * Ki) 20 000,00 / (130,23 * 1 250,- * 1,0000 * 2,0670) = 5,94 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

106,53 1,0653

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,1,0653 1,0000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 130,23 m3 * 2 752,47 Kč/m3

= =

2 752,47 358 454,17 Kč


* = * =

0,500 179 227,09 Kč 0,488 87 462,82 Kč

Objekt kanceláří - zjištěná cena

=

87 462,82 Kč

20

1.2.2. Dřevěná kolna Dřevěná kolna se nachází uvnitř areálu. Slouží ke skladování. Stavba navazuje na stavbu kancelářského objektu. Jednotlivé konstrukce jsou uvedeny níže. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


[m2] 26,00

=


Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (7,88 * 3,30)*(3,50) Zastřešení (7,88 * 3,30)*(0,30 / 2)

= =

[m3] 91,01 m3 3,90 m3


Typ

1. NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 91,01 m3 3,90 m3 94,91 m3


Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov

chybí jednostranně obíjené chybí

21

Hodnocení standardu C S C X

Část [%] 100 100 100 100

5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

pozinkovaný plech chybí nátěry

S C S X S C C C

dřevěné chybí chybí chybí

100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] C S C X S C S X S C C C

8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 0,00 31,90 0,00 0,00 11,10 0,00 6,00 0,00 3,70 0,00 0,00 0,00 52,70 0,5270


= * * *


= =

1 056,63 100 284,75 Kč


* = * =

0,667 66 889,93 Kč 0,488 32 642,29 Kč

Dřevěná kolna - zjištěná cena

=

32 642,29 Kč

22

970,0,5270 1,0000 2,0670

1.2.3. Vedlejší stavba Stavba se nachází uvnitř areálu. Není s hlavním provozním objektem spjata. Dle sdělení zástupce IS se jedná pravděpodobně o kafilérii. Objekt nebyl při prohlídce zpřístupněn. Jednotlivé konstrukce jsou uvedeny níže. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


[m2] 22,32

=


Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (7,02 * 3,18)*(2,90) Zastřešení (7,02 * 3,18)*(0,15)

= =

[m3] 64,74 m3 3,35 m3


Typ

1. NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 64,74 m3 3,35 m3 68,09 m3


Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov

betonové pasy betonové tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný, pultová střecha 23

Hodnocení standardu S S S S

Část [%] 100 100 100 100

5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

pozinkovaný plech pozinkovaný plech štuk

S S S X S C S S

kovové chybí betonová světelná a motorová

100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S X S C S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,00 8,20 5,80 98,90 0,9890


= * * *

1 250,0,9890 1,0000 2,0670


= =

2 555,33 173 992,42 Kč


* = * =

0,833 144 935,69 Kč 0,488 70 728,62 Kč

Vedlejší stavba - zjištěná cena

=

70 728,62 Kč

24

1.2.4. Přípojky elektro kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 2224

Délka:

80,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

Plná cena:

80,00 m * 472,78 Kč/m

=

37 822,40 Kč


* = * =

0,800 30 257,92 Kč 0,488 14 765,86 Kč

Přípojky elektro kabel - zjištěná cena

=

14 765,86 Kč

215,1,0000 2,1990 472,78

1.2.5. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.3.3. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 mm 2224

Výměra:

1,00 m3 obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]

= * * =

10 920,1,0000 2,1990 24 013,08

Plná cena:

=

24 013,08 Kč

1,00 m3 * 24 013,08 Kč/m3

25

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 mm - zjištěná cena

* = * =

0,750 18 009,81 Kč 0,488 8 788,79 Kč

=

8 788,79 Kč

1.2.6. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.19. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 211

Výměra:

780,00 m2


= * * =

Plná cena:

=

2 044 208,40 Kč


* = * =

0,300 613 262,52 Kč 0,488 299 272,11 Kč

Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm - zjištěná cena

=

299 272,11 Kč

780,00 m2 * 2 620,78 Kč/m2

26

1 180,1,0000 2,2210 2 620,78

1.2.7. Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.11. Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek 1251

Výměra:

180,00 m2 pohledové plochy


= * * =

645,1,0000 2,0860 1 345,47

Plná cena:

=

242 184,60 Kč


* = * =

0,167 40 444,83 Kč 0,488 19 737,08 Kč

Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek - zjištěná cena

=

19 737,08 Kč

180,00 m2 * 1 345,47 Kč/m2

1.2.8. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1251

Výměra:

2,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

3 700,1,0000 2,0860 7 718,20

Plná cena:

=

15 436,40 Kč

2,00 ks * 7 718,20 Kč/ks

27


* = * =

0,167 2 577,88 Kč 0,488 1 258,01 Kč

Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků - zjištěná cena

=

1 258,01 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,508 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,508 = 0,488

28

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 581,10 Název

Typ § 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

Index

Koef.

0,488

Upr. cena [Kč/m2] 283,58

Parcelní číslo st. 609

Výměra [m2] 1 138,00

Jedn. cena [Kč/m2] 283,58

Cena [Kč] 322 714,04

st. 2591

22,00

283,58

6 238,76

st. 2680

51,00

283,58

14 462,58

1865/5

1 391,00 2 602,00

283,58

394 459,78 737 875,16

Pozemky - zjištěná cena

m

2

=

737 875,16 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * = =

29

737 875,16 2 602,00 420,00 119 103,60 0,085 10 123,81 10 123,81 Kč

II) ocenění srovnávací metodou Provozní areál Jatky Lomnice a.s. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č.

K1 - poloha

K3 - využití

K4 - stav

K5 - další vlastnosti

užitná plocha 669 m2, 1 NP, bez podsklepení

masný průmysl, skladování, jiné

dobrý stav, po část. rekonstrukcích, předpoklad stav. úprav


užitná plocha 358 m2, 1 NP, nepodsklepený


dobrý stav, zanedbaná údržba


zavedené fitness, možnost i výroba

velmi dobrý stav

obytná část ve stavbě


dobrý stav

sociální a administrativní zázemí, jeřábové dráhy

K2 - velikost

Lomnice nad Oceňovaný Popelkou, okres objekt Semily Semily – 1 Podmoklice, okres Semily 2

Železný Brod, okres Jablonec nad Nisou

3

Košťálov, okres Semily

užitná plocha 600 m2, 2 NP + podkroví, nepodsklepený užitná plocha 900 m2, 2 NP, bez podsklepení

č

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2/rok

Koef. redukce na pramen

1

6 145

0,95

5837,75

1,09

1,02

1,05

0,96

1,00

1,05

1,18

4 961

2

7 833

0,95

7441,35

1,06

1,01

1,14

1,09

0,98

1,08

1,41

5 285

3

5 889

0,95

5594,55

0,99

0,95

1,05

1,00

1,02

1,04

1,05

5 341

Cena po redukci na pramen

K1 poloha

K2 velikost

K3 využití

K4 stav

K-6 K-5 další úvaha vlastnosti odhadce

K1 x … x K7

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání

Celkem průměr

5 195

Minimum

4 961

Maximum

5 341

Směrodatná výběrová odchylka - s

205

Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s

4 991

Pravděpodobná horní hranice - průměr + s

5 400

K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na využití objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.

Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů, uvedených srovnávaných nemovitostí a specifické úpravě nemovitosti k masné výrobě stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti za 1 m2 užitné plochy na 5.200 Kč * 669 m2 3 478 800,-- Kč Provozní areál Jatky Lomnice a.s.

3 478 800,-- Kč 30

C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Hlavní budova 1.1.2. Vodovody trubní 1.1.3. Kanalizace trubní 1.1.4. Plynová přípojka 1.2. Příslušenství 1.2.1. Objekt kanceláří 1.2.2. Dřevěná kolna 1.2.3. Vedlejší stavba 1.2.4. Přípojky elektro kabel 1.2.5. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 mm 1.2.6. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 1.2.7. Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek 1.2.8. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1. Ocenění staveb celkem

1 768 482,40 Kč 25 970,20 Kč 46 520,30 Kč 12 955,10 Kč 87 462,80 Kč 32 642,30 Kč 70 728,60 Kč 14 765,90 Kč 8 788,80 Kč 299 272,10 Kč 19 737,10 Kč 1 258,- Kč 2 388 583,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

737 875,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

737 875,20 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

10 123,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

10 123,80 Kč 3 136 582,60 Kč

Celkem

II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Provozní areál Jatky Lomnice a.s.

3 478 800,-- Kč

31

ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitosti a především ke specifickému určení hlavní stavby stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na

3.300.000,-Kč Slovy: Třimilionytřistatisíc korun

V Praze, dne 29. 4. 2016

Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2776-297/2016 znaleckého deníku.

32

E. Přílohy I. II. III. IV.

Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti k pronájmu Srovnávané nemovitosti k prodeji

I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě

33

II. Fotodokumentace

Obrázek 1 Pohled na provozní objekt I

Obrázek 2 Pohled na provozní objekt II

Obrázek 3 Pohled na budovu soc. zázemí I

Obrázek 4 Pohled na budovu soc. zázemí II

Obrázek 5 Interiér provozu

Obrázek 6 Interiér zázemí

34

III. Srovnávané nemovitosti k pronájmu

35

36

37

IV. Srovnávané nemovitosti k prodeji

38

39

40

Brno

Recommend Documents