Brno

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1404-647/2014

Objednatel znaleckého posudku:

PROKONZULTA a.s. Křenová 299/26 60200 Brno

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny přízemního rodinného domu se sedlovou střechou č.p. 26 s víceúčelovou hospodářskou stavbou v obci Kokašice, kat. území Kokašice, okres Tachov, jako podklad pro účely prodeje

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.11.2014 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze 20.11.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 26 s víceúčelovou hospodářskou stavbou v obci Kokašice, kat. území Kokašice, okres Tachov, jako podklad pro účely prodeje

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

RD Kokašice 26 349 52 Kokašice Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Kokašice Katastrální území: Kokašice Počet obyvatel: 260 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V IV V II

Pi 0,50 0,60 0,80 0,85

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 142,01 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením byla provedena dne 11.11.2014 za přítomnosti pana Václava Vrzala.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 18. 11. 2014 - LV 85 pro kat. území Kokašice ze dne 14.11.2014 - snímek katastrální mapy - místní šetření dne 11. 11. 2014 - informace sdělené panem Václavem Vrzalem - inzerce nemovitostí na internetových realitních portálech

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Václav Vrzal, Polní 368, 354 91 Lázně Kynžvart Nemovitosti: - stavba rodinného domu čp. 26 na pozemku st.26 - vedlejší stavby na pozemku st.26 -2-

- pozemek st.26 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 640m2 - pozemek pč.49/2 – zahrada, výměra 50m2 - pozemek pč. 1367/3 – ostatní plocha, výměra 85m2 vše zapsané na LV 85 pro kat. území Kokašice, obec Kokašice, okres Tachov

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný objekt leží v obci Kokašice poblíž Konstantinových Lázní. V obci je minimální občanská vybavenost (obchod, pohostinství). Spádovou obcí jsou 4km vzdálené Bezdružice s obchodem, školou a poštou. Zastávka autobusů je přímo před domem. Parkování je možné na dvoře, resp. pod přístřeškem vedle domu nebo na boční silnici před domem. Objekt je napojen na elektřinu, obecní vodovod a kanalizaci. Jednoduchý obdélníkový přízemní vesnický dům s podkrovím a stodolou byly postaveny cca v roce 1880, později byly několikrát upravovány. Dům je bez izolace, se sedlovou střechou krytou taškami. Obytné podkroví bylo zbudováno před 33 roky. Jednoduchá dřevěná okna otvíraná ven byla doplněna o vnitřní okna, popř, okna zdvojená. Podlahy v přízemí jsou betonové s dlažbou nebo koberci, v podkroví dřevotříska krytá kobercem, resp. dlažba (sprchový kout, WC). Schodiště do podkroví jsou dřevěná, jedno v obytné části a druhé z hospodářské části. Dispozice obytné části domu je 5+1 se 2 koupelnami a 2 WC, hospodářská část přímo navazující na obytnou slouží jako sklad a je otevřená z přízemí až do krovu. Kuchyň v domě je bez zařízení. Topení je lokální kamny na TP, ohřev vody boilerem. Na hospodářskou část kolmo navazuje dřevěný přístřešek se zadní stěnou využívající původní kamennou zeď. Přístřešek má sedlovou střechu krytou pálenými taškami a byl vybudován zhruba před 33 lety (nová krytina 10 let). Využíván je jako kryté posezení v létě, v zimě pro garážování. Naproti obytnému domu stojí víceúčelová stavba přestavěná z původní stodoly, úpravy probíhaly postupně, v r. 1967, v roce 1981 podkroví a v roce 2001 koupelny a WC. Základem přízemí je smíšené zdivo, podkroví je dřevěné, oboustranně obíjené, okna dvojitá, dovnitř a ven otvíraná, schodiště dřevěné. Stavba má pultovou střechu krytou plechem. Nyní může objekt sloužit k sezónnímu ubytování asi 15 osob (5 pokojů se společnou sprchou a WC), v přízemí je plně vybavená kuchyň a místnost posezením až pro 20 osob. Vytápění je řešeno 2 krby s rozvodem tepla do patra, ohřev vody boilerem. Dvůr je travnatý, mezi vstupní branou a stavbami je malá zatravněná zahrádka. Jde o udržovaný původní rodinný dům s víceúčelovou hospodářskou stavbou, v tuto chvíli neobývaný. Předmětem ocenění je pozemek st26 se stavbou rodinného domu čp.26 a víceúčelovou hospodářskou stavbou v obci a kat. území Kokašice, okres Tachov Popis RD

Typ RD:

Samostatný rodinný dům

Počet nadzemních podlaží :

1+ podkroví

Počet podzemních podlaží :

Částečné podsklepení

-3-

RD byl kolaudován v roce :

Cca 1880

Základy :

Kamenné, neizolované

Konstrukce :

Smíšené zdivo

Tloušťka zdiva:

60 cm

Stropy :

Dřevěné

Střecha :

Sedlová

Krytina střechy :

Pálená taška

Vnější omítky:

Vápennocementové

Vnitřní omítky:

Vápenné dřevěná okna, částečně dvojitá otvíraná ven a dovnitř, částečně zdvojená, dřevěné vchodové dveře, bez kuchyňské linky, 2x sprcha, 2x WC

Vybavení RD: Rok rekonstrukce RD:

1981

Rozsah rekonstrukce RD:

Zbudování podkroví, 2002 novémkoupelny

Dispozice RD:

5+1

Popis místností podle podlaží:

Energie využívané v RD

Elektřina, obecní vodovod, kanalizace

Řešení vytápění v RD:

Lokální na tuhá paliva

Řešení ohřevu vody v RD:

El. boiler

Podlahy v RD:

Přízemí: dlažba, beton + koberce podkroví: dřevotříska + koberce

Popis stavu RD:

Udržovaný původní RD s rodinným penzionem

Vady RD:

bez izolací Travnatý uzavřený dvůr, malá zahrádka před domem s tůjemi, bezem Původní hospodářská budova přestavěná na Víceúčelový objekt s možností sezónního ubytování, přístřešek ( pro auta nebo kryté letní posezení), oplocení ze strojového pletiva a pletivové rámy na podezdívce, ocelová vrata s pletivem, zpevněné chodníčky okolo domu V obci minimální OV (obchod, pohostinství), škola a školka Bezdružice, 2km Konstantinovy Lázně Zeleň v blízkosti, naproti domu vesnický rybník

Zahrada:

Venkovní úpravy a stavby:

Popis okolí :

Přízemí: 2místnosti, kuchyň, WC a velká koupelna se sprch. koutem Podkroví: 3 místnosti, WC, sprcha, hala, 2 schodiště

Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti:

Asfaltová komunikace okolo domu, parkování na dvoře nebo před domem, zastávka bus u domu bezproblémové

Sousedé a lidé v okolí:

vzhledem k účelu posudku nebude zástavní právo při ocenění zohledňována Další informace:

Víceúčelová hospodářská budova - přízemí: kuchyně a posezení pro 20 osob, pokoj, sprcha a WC, podkroví: 4 pokoje, WC

-4-

8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 11. 11. 2014 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první , Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 11. 11. 2014. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD 1.2. Příslušenství 1.2.1. Víceúčelová stavba 1.2.2. Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky II) ocenění srovnávací metodou

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,03

I

0,00

I I I I

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba II 0,00 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – I 0,00 dobrá dostupnost centra obce III 0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 -6-

10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Blízkost Konstantinových Lázní

I III

0,00 0,05

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,101 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,068

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 125 let 1 740,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 6,7*3 1.NP: 22*9 podkroví: 16*9 Název podlaží sklep: 1.NP: podkroví:

= = = Zastavěná plocha 20,10 m2 198,00 m2 144,00 m2

Konstrukční výška 2,30 m 2,70 m 2,70 m

Obestavěný prostor sklep: (6,7*3)*(2,30) 1.NP: (22*9)*(2,70) pokkroví: (22*9)*(2,7/2) Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,83

ZP1 = ZP =

-7-

20,10 m2 198,00 m2 144,00 m2

46,23 m3 534,60 m3 267,30 m3 848,13 m3 198,00 m2 362,10 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - bez kuchyňské linky 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 33 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (33 + 15)= 0,760

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

III II IV

0,03 0,01 0,04

I IV

-0,08 0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II

0,00

II

-0,01

III

0,85

12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,760 = 0,620

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,101 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 740,- Kč/m3 * 0,620 = 1 078,80 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 848,13 m3 * 1 078,80 Kč/m3 * 0,970 * 1,101= 977 152,65 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-8-

977 152,65 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Víceúčelová stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 15*5,5 stavba podkroví 15*5,5

[m2] 82,50 82,50

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 82,50 m2 2,90 m 82,50 m2 2,80 m

Název stavba podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor stavba (15*5,5)*(2,90) podkroví (15*5,5)*(2,80)

= =

[m3] 239,25 m3 231,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

stavba podkroví Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 239,25 m3 231,00 m3 470,25 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov

Provedení Kamenné zděné tl.45 oboustranně obíjené dřevěné dřevěný umožňující podkroví -9-

Hodnocení standardu P S P S S

Část [%] 100 50 50 100 100

5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné dřevěné zdvojená zdvojená betonová světelná a motorová

S S S S S P S S S

100 100 100 100 100 50 50 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S P S S S S S S S P S S S

6,20 30,40 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 2,85 15,20 6,99 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 0,23 0,50 6,80 4,90 88,17 0,8817

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,23 125 150 83,33 2. Obvodové stěny S 30,40 50,00 1,00 15,20 17,23 125 125 100,00 2. Obvodové stěny P 30,40 50,00 0,46 6,99 7,93 47 80 58,75 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 21,89 47 80 58,75 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 12,25 47 80 58,75 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,83 47 50 94,00 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,15 47 50 94,00 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,56 47 60 78,33 8. Schodiště S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,31 47 80 58,75 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,52 33 50 66,00 10. Okna P 1,00 50,00 0,46 0,23 0,26 70 80 87,50 10. Okna S 1,00 50,00 1,00 0,50 0,57 33 80 41,25 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 7,71 33 80 41,25 12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,56 33 50 66,00 Opotřebení: - 10 -

Opot. z celku 2,6916 17,2300 4,6589 12,8604 7,1969 7,3602 2,0210 4,3551 2,5321 2,3232 0,2275 0,2351 3,1804 3,6696 70,5 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * * *

1 250,1,1200 0,8817 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 470,25 m3 * 2 041,17 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 70,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= = * = * =

2 041,17 959 860,19 Kč 0,295 283 158,76 Kč 1,068 302 413,56 Kč

Víceúčelová stavba - zjištěná cena

=

302 413,56 Kč

1.2.2. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha přístřešek 11,4*4,80

=

[m2] 54,72

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 54,72 m2 3,50 m

Název přístřešek Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přístřešek (11,4*4,80)*(3,50)

=

[m3] 191,52 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

přístřešek Obestavěný prostor - celkem:

NP

- 11 -

Obestavěný prostor 191,52 m3 191,52 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S X S S S S X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * *

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000

750,1,0000 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] = 3 3 Plná cena: 191,52 m * 1 240,20 Kč/m = Stavba bez základů - dle § 27 se upraví cena stavby, která není spojena * se zemí pevným základem, koeficientem 0,9

1 240,20 237 523,10 Kč 0,9

Plná cena stavby bez základů

=

213 770,79 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 60 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1- 55,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,450 96 196,86 Kč 1,068 102 738,25 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

102 738,25 Kč

- 12 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I I

Pi 0,00 0,00

I I

0,00 0,00

I I

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,101 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,101 = 1,068 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 142,01 Typ § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo st26

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 49/2 § 4 odst. 1 ostatní plocha 1367/3 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

- 13 -

Index

Koef.

1,068

Upr. cena [Kč/m2] 151,67

Výměra [m2] 640,00

Jedn. cena [Kč/m2] 151,67

Cena [Kč] 97 068,80

50,00 85,00

151,67 151,67

7 583,50 12 891,95 117 544,25

Ocenění porostů na pozemcích Porost Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

Porost - zjištěná cena

117 544,25 775,00 30,00 4 550,10 0,065 295,76 295,76 Kč

Cena porostů celkem

=

295,76 Kč

Pozemky - zjištěná cena

=

117 840,01 Kč

- 14 -

II) ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány starší objekty v západní části Plzeňského kraje s dostupností dálnice D5 poskytující kromě trvalého bydlení i sezónní ubytovací služby a stravování. Popis vybraných srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku

č.

Lokalita - K1

RD č. p.26, Kokašice Oceňovaný objekt (okr.Tachov)

rozměry - K2

RD + penzion, 15 - 20 osob, PP celkem 350m2

pozemek K3

celkem 775m2

stav - K4

jiné - K5

udržované, 1981 úpravy, 2002 koupelny, topení lokální TP

el, vodovod, kanalizace, blízko Konst. Lázní

2 studny, septik

Penzion Dlažov 1 (okr.Klatovy)

penzion 5 ZP 223m2, pokojů + byt, PP pozemek 219m2 4.526m2

udržovaný

Penzion Újezd u Přimdy 2 (okr.Tachov)

restaurace + 40 pozemek lůžek, PP 330m2 1300m2

udržovaný,zateplený, ÚT na TP el, vodovod, ČOV

Penzion Zelená Lhota (okr. 3 Klatovy)

restaurace 30 osob + 2 apartmány+ byt, pozemek UP 455m2 750m2

2005 rekonstrukce, ÚT plyn

el, vodovod, kanalizace, plyn.zásobník

RD s restaurací a obchodem Bernartice (okr. 4 Tachov)

restaurace + obchod + byt, UP 315m2

1991 plast okna, nová střecha, udržovaný, ÚT na TP

el., vodovod, jímka

pozemek 440m2

- 15 -

Cena Cena Koef. po požadovaná Redukce redukci K4 - stav K-6 resp. na na a K1 K2 K3 K-5 úvaha č Zaplacená pramen pramen poloha velikost pozemek vybavení jiné odhadce 1

2 950 000

0,9 2655000

1

1

1,3

1

0,9

2

1 300 000

0,9 1170000

1,02

1,1

1,02

1

1

3

2 990 000

0,9 2691000

1

1,1

1

1,2

4

1 950 000

0,9 1755000

1

1

0,9

K1 x …x K6

1

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího

1,17

2 269 231

1 1,14444

1 022 334

1,1

1

1,452

1 853 306

1 0,95

1

0,855

2 052 632

Celkem průměr

1 799 376

Minimum

1 022 334

Maximum

2 269 231 634 857

Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s

1 164 519

Pravděpodobná horní hranice - průměr + s

2 434 232

K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu v obci a lokalitě - D2 blízko sjezdu z dálnice D5 K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - D2,D3 větší kapacita K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemku (zejména D1) K4 - Koeficient úpravy na celkový stav domu - zohledněna nedávná kompletní rekonstrukce (D3) K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti - zohledněny chybějící IS (D1, D4), možný plyn (D3) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na

1.800.000,-Kč

- 16 -

C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD 1.2. Příslušenství 1.2.1. Víceúčelová stavba 1.2.2. Přístřešek 1. Ocenění staveb celkem

302 413,60 Kč 102 738,30 Kč 1 382 304,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem

117 840,- Kč 117 840,- Kč

977 152,70 Kč

Zjištěná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 500 150,- Kč

II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota nemovitosti

1 800 000,- Kč

Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti - rodinného domu čp. 26 s víceúčelovou hospodářskou stavbou v obci Kokašice, kat. území Kokašice, okr. Tachov ke dni 11.11.2014 na

1.800.000,-Kč Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč

Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Petrželová V Praze dne 20.11.2014

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1404-647/2014 znaleckého deníku. - 17 -

E. Seznam příloh - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí - ortomapa, mapa - fotodokumentace - srovnávané nemovitosti

Výpis z elektronické formy katastru nemovitostí:

- 18 -

- 19 -

Mapa:

- 20 -

Fotodokumentace:

- 21 -

- 22 -

Srovnávané nemovitosti: Dům č.1:

- 23 -

Dům č.2:

- 24 -

Dům č.3:

- 25 -

Dům č.4:

- 26 -