ZNALECKÝ POSUDEK č. 1878 - 83 / 2015 O administrativní a obvyklé (tržní) ceně nemovitostí - bytu č.249/8 v bytovém domě č.p.249 a podílu na pozemku p.č.st. 289 ve výši 557/3944 v obci a k.ú. Nedakonice , okres Uh.Hradiště , kraj Zlínský Objednatel znaleckého posudku:
soudní exekutor, pan JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení administrativní a obvyklé (tržní) ceny podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení .
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 7.10.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Vítězslav Hlaváček Nivnická 78 687 62 Dolní Němčí
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních 4.uloženo v archívu znalce.
V Dolním Němčí 11.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol a) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 9031/10-13 ze dne 8.5.2011 b)Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ( např. věcná břemena, práva z nájemních smluv , atd.........)
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
byt č.249/8 včetně podílu na pozemku p.č.st.289 (557/3944) U Nádraží 249 687 38 Nedakonice Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Nedakonice Katastrální území: Nedakonice Počet obyvatel: 1 587 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel - od 1 do 2 tis. obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce - ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
II
0,95
II
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 435,71 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.9. a 7.10.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj- Katastrální pracoviště Uh.Hradiště LV č.1658 a 1659 pro obec a katastrální území Nedakonice vyhotovené dálkovým přístupem objednavatele dne 28.8.2015 -2-
- informace a údaje sdělené objednavatelem posudku, obecním úřadem ( starostou) a nikoli majitelem nemovitostí skutečnosti zjištěné na místě dne 23.9.a 7.10.2015 - část kupní smlouvy ( výměry místností a půdorys bytu) poskytnutá starostou obce na předmětný byt oceňovací vyhláška č.199/2014 Sb. platná ke dni ocenění (7.10.2015) oceňovací program firmy PLUTO OLT Praha - NemExpress verze 3.3.15 fotodokumentace z místního šetření 2xA4 snímek katastrální mapy s vyznačením dotčené nemovitosti a pozemků usnesení o ustanovení soudního znalce ze dne 28.8..2015 soudním exekutorem
5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.1658 pro obec a katastrální území Nedakonice mimo jiné Duhajský Jaroslav, č.p.249,687 38 Nedakonice
557/3944
LV č.1659 pro obec a katastrální území Nedakonice Duhajský Jaroslav, č.p.249,687 38 Nedakonice částech domu
byt + podíl 5570/39440 na spol.
6. Dokumentace a skutečnost Výměra a druh pozemku a podíl na pozemku v obci Nedakonice dán výpisem z katastru nemovitostí, pozemek je zastavěn oceňovaným bytem v bytovém domě . Byt č.249/8 - obhlídka byla provedena na místě samém dne 23.9. a 7.10.2015, fotodokumentace z místního šetření 2 x A4. Vnitřní prohlídka nebyla provedena , protože vlastník nemovitostí nebyl přítomen , proto vycházím ze skutečností , které jsou zřejmé z prohlídky a z dostupných informací získaných od starosty obce a z místa stavby.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je byt č.249/8 v bytovém domě č.p.249 , postavený na st.pl.289 o výměře 289m2 v obci a k.ú. Nedakonice . Zjištěná skutečnost je následující : Bytový dům č.p.249 - starší objekt nacházející se v okrajové části obce v těsné blízkosti místního nádraží u místní komunikace v ulici . Dům dle získané fotodokumentace a dokladů obsahuje pravděpodobně 8 bytů , dispozice 2+1 , se společným WC na společné chodbě a bez koupelny . Byty sloužily dříve pro zaměstnance Českých drah k přechodnému ubytování . K bytu náleží sklepní a půdní kóje . Bytový dům je samostatně stojící , je podsklepený se 2 nadzemními podlažími, valbovou střechou a má starou osinkovo cementovou krytinu a částečně plechovou krytinu viz.foto . Vstup je z -3-
ulice přes závětří do chodby ze které je schodiště do sklepa a do dvou nadzemních podlaží , z podest schodiště jsou vstupy do jednotlivých bytů a vstupy do společných WC vždy pro 2 byty. Stávající stav je patrný z fotodokumentace - modernizace po částech , údržba dle fin. možností atd. Objekt je dle informací obce cca z r. 1935 a jednotlivý majitelé si byty upravují a spravují dle svých finančních možností ( viz. fotodokumentace - výměna části oken apod. ) Dům je dle fotodokumentace zděný z pálených cihel v tl.obvodového zdiva 45cm, základové pasy jsou pravděpodobně izolované, střecha je valbová se starou osinkocementovou krytinou , krov je dřevěný . Fasáda ve stádiu „před opravou” viz. foto . Klempířské prvky z pozinku opatřené nátěrem. Stropy pravděpodobně s rovným podhledem. Okna do ulice dřevěná špaletová , okna k železniční trati plastová - zaplacená pravděpodobně ČD z důvodu hlučnosti trati Přerov Břeclav. Dům napojen na elektřinu ,vodu a kanalizaci.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.249/8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.289
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - i 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 1,000
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí - Konfliktní skupiny v bytech i okolí -5-
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,858
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,858
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.249/8 Bytová jednotka (byt) č.p.249/8 se nachází ve starém bytovém domě dříve sloužící pro zaměstnance ČD a.s. jako přechodné bydlení , postavená přibližně do r.1940 , nacházející se v okrajové části obce přímo u vlakového nádraží . Bytový dům dle získané fotodokumentace obsahuje pravděpodobně 8 bytových jednotek v přízemí a patře , půdní prostor pod valbovou střechou a sklepy pod celým půdorysem domu . Bytový dům je samostatně stojící , je podsklepený se 2 nadzemními podlažími, valbovou střechou a má starou osinkovo cementovou krytinu a částečně plechovou krytinu viz.foto dvorní části . Vstup je z ulice přes závětří do chodby se schodištěm do sklepa a do 1. a 2.NP ve kterých jsou z podest schodiště vstupy do bytů a na společné WC . V bytě č.8 je dle poskytnutého půdorysu vstup přímo do kuchyně ,přes kterou je vstup do obývacího pokoje a přes tento je vstup do ložnice. WC je společné vždy pro dva byty a nachází se na chodbě . Koupelna ???? je pravděpodobně společná a pravděpodobně se nachází ve sklepě . Stávající stav je patrný z fotodokumentace - modernizace po částech , údržba dle fin. možností a dotací atd. Objekt je dle informací cca z r.1930-1940 ( pro výpočet vzat r.1940) a majitelé jednotlivých bytů je pravděpodobně postupně rekonstruují , i když vzhledem ke složení a stavu obyvatel popř. nájemníků není tato „činnost údržby” pravděpodobně v kurzu. Dům je dle fotodokumentace zděný z pálených cihel v tl.obvodového zdiva 45cm na kterém je částečně provedena omítka , která je ve špatném stavu , základové pasy byly pravděpodobně izolované, ale na stavu zdiva 1.PP je patrné pronikání vlhkosti , střecha je valbová se starou vlnovkovou osinkocementovou krytinou , krov je dřevěný . Fasáda vápenocementová ve stádiu „před opravou” viz.foto bez soklu. Klempířské prvky nové z titanzinku bez nátěru. Stropy pravděpodobně dřevěné s rovným podhledem. Okna do ulice dřevěná špaletová , ve dvoře směrem k železniční trati plastová vyměněná při rekonstrukci trati Přerov - Břeclav na náklady ČD kvůli hlučnosti, dveře dřevěné náplňové plné nebo prosklené. Podlahy předpokládám dřevěné deskové na polštáře v obytných místnostech a PVC nebo keramické dlažby v chodbě , dlažby na WC. Cementové potěry v ostatních místnostech sklep a půda . V bytě není koupelna ani záchod ( společný na chodbě.) Koupelna pravděpodobně společná ve sklepě. Přepokládám sprchy a umývadla , WC pravděpodobně splachovací , v kuchyni pravděpodobně elektrický sporák , vytápění je patrně lokální na tuhá paliva nebo elektrickými přímotopy , ohřev TUV pravděpodobně bojler nebo průtokový ohřívač. Dům napojen na elektřinu , vodu a kanalizaci a je možné jej napojit na plyn. Objekt byl dle dostupných informací a dispozičního řešení a použitých materiálů postaven cca v letech 1930-40 ( výpočet 1940). Za dobu jeho životnosti na něm byly provedeny „pouze” drobné údržby a za posledních cca 5-6 let jsou na něm prováděny „rekonstrukce” dle fin. možností a struktury majitelů či nájemníků. . Dům je postaven u místní asfaltové komunikace v ulici a přímo vedle železniční trati a nádražní budovy v Nedakonicích . -6-
Míry jednotlivých místností převzaty ze smlouvy poskytnuté starostou obce. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel 75 let 12 887,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 14,80 * 1,00 = 24,90 * 1,00 = 14,80 * 1,00 = 1,20 * 1,00 = 16,80 * 0,10 = 19,60 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: obývací pokoj: ložnice: společné WC: sklepní kóje č.8: půdní kóje č.8: Započítaná podlahová plocha bytu:
14,80 m2 24,90 m2 14,80 m2 1,20 m2 1,68 m2 1,96 m2 59,34 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná - zděná budova 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 2.NP bez II výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Bez vlastního příslušenství - WC mimo I byt společné na chodbě , úplně bez koupelny nebo koupelna ve sklepě 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) sklepní a půdní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva - lokální na tuhá, možné I elektrické přímotopy 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Velmi nutná I rekonstrukce celého objektu na standard bydlení 21. století 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - předpokládaný špatný stav bytu , vzhledem k celkovému vzhledu domu , předpoklad rozsáhlejších stavebních úprav Koeficient pro stáří 75 let: s = 1 - 0,005 * 75 = 0,625 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,625 = 0,301 i=1
-7-
Vi 0,10 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,15
0,00
-0,10 -0,10 0,65
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 12 887,- Kč/m2 * 0,301 = 3 878,99 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 59,34 m2 * 3 878,99 Kč/m2 * 1,000 * 0,858= 197 493,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
197 493,81 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.289 Pozemek v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří - zastavěn oceňovanou stavbou bytového domu č.p.249, oceněn podíl . Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,858 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,858 = 0,858
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků -8-
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 435,71
Zatřídění
Parcelní číslo st.289
Výměra [m2] 289,00
Index
Koef.
0,858
Upr. cena [Kč/m2] 373,84
Jedn. cena [Kč/m2] 373,84
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 289,00 m2 Pozemek p.č.289 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Cena [Kč] 108 039,76
= *
108 039,76 108 039,76 Kč 557 / 3 944
Pozemek p.č.289 - zjištěná cena
=
15 258,15 Kč
Typ
Název
§ 4 odst. 1
-9-
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.249/8
197 493,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
197 493,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.289
15 258,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
15 258,20 Kč 212 752,- Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
212 752,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.249/8
197 493,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
197 493,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.289
15 258,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
15 258,20 Kč 212 752,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
212 752,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstědvanácttisícsedmsetpadesát Kč
- 10 -
212 750,- Kč
Odpovědi na úkoly znalce vyplývající z usnesení soudního exekutora:
1) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j.056 EX 9031/10-13 ze dne 8.5.2011 - byt ( bytová jednotka) č.249/8 s příslušenstvím a podílem na pozemku zapsané na listu vlastnictví LV č.1658 a 1659 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj , katastrální pracoviště Uh.Hradiště pro katastrální území a obec Nedakonice . Administrativní cena bytu s podílem na společných částech domu a na pozemku je dána znaleckým posudkem a činí 212.750,- kč. Vzhledem k tomu, že se podobný byt v daném objektu již nabízel a nabízí se taktéž byty v okolí , a je jich nadbytek, bude jejich obvyklá (tržní)cena klesat .Dále je třeba zhodnotit to, že stavba není v dobrém stavu a jsou zde nutné rekonstrukční práce na které je třeba větších investic na jejich dokončení a modernizaci na standard bydlení ve 21.století .Dále je třeba vzít v úvahu problémové spoluvlastnictví pozemku a jednotlivých bytů a jejich obyvatel. Umístění bytového domu u železniční trati atd. . Region a obec je průměrný v nezaměstnanosti , mírně podprůměrný v kupní síle obyvatelstva a možnosti získání zaměstnání z čehož plyne , že zjištěnou cenu bude třeba snížit , aby se srovnala se zvyklostmi v regionu a blížila se již ceně vydraženého bytu č.2. Proto jako znalec stanovuji obvyklou (tržní) cenu bytu č.249/8 stavebním pozemku p.č.st.289
s příslušenstvím na společných částech domu a
ve výši
=
120.000,- kč
2) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ( např. věcná břemena , práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech , závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo) - věcná břemena ani žádné nájemní smlouvy a práva nebyla zjištěna - zjištěny pouze exekuce na povinného Jaroslava Duhajského !!!!!!
V Dolním Němčí 11.10.2015 - 11 -
Ing. Vítězslav Hlaváček Nivnická 78 687 62 Dolní Němčí Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne 12.1.1998 č.j. Spr.602/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1878 - 83 / 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Fa 75/2015.
- 12 -
