Logistieke Kavelkaart 2015
Bouwkavels veelal duurder dan vraagprijs door extra kosten in verband met de draagkracht van de ondergrond!
Unieke database biedt inzage in bodemopbouw en voorkomt onnodige kosten!
Niet ieder bouwkavel is qua locatie, bestemming of technische situatie, direct geschikt voor het daadwerkelijk beoogde gebruik. Daardoor bestaat er ook een groot verschil tussen wat de verkoper vraagt en wat het de koper feitelijk waard is. Meestal wordt een locatie wel beoordeeld op de vraagprijs, maar wordt er onvoldoende gekeken naar de overige te maken kosten. En dan kan goedkope grond opeens dure grond blijken te zijn! De ingenieursbureaus Archicom en Fugro bieden kavelkopers een simpele doch slimme oplossing om risico’s vooraf beter te kunnen inschatten. De vraagprijs die de verkoper hanteert is één, de werkelijke waarde voor de kopende partij is iets anders. De werkelijke waarde is zowel afhankelijk van de (bedrijfs-)operatie die op de locatie gaat plaatsvinden als van de kosten die gemaakt moeten worden om de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik. Deze laatste factor betreft alle kosten die gemaakt moeten worden om de grond überhaupt geschikt te maken voor bebouwing en het gebruik. Denk aan de aanpassing van de ontsluiting, aanleg van nutsvoorzieningen, afwatering, uitvoering van (milieu)sanering of verbetering van de grondmechanische gesteldheid. Zo is de opbouw en draagkracht van de ondergrond in iedere regio anders en kan deze lokaal zelfs per kavel verschillen. Met als gevolg dat er bijvoorbeeld extra funderingspalen nodig zijn. Aanpassingen kunnen leiden tot extra bouwkosten van € 40,- per m2. Bij een logistiek pand van 25.000 m2 betekent dit een extra kostenpost van € 1 miljoen. Gemakkelijk te besparen indien in de directe nabijheid bijvoorbeeld niet of minder diep geheid hoeft te worden. Meestal wordt een zogeheten grondmechanisch onderzoek pas voorafgaand aan de bouw uitgevoerd. Maar waarom wachten? De ingenieursbureaus Archicom en Fugro beschikken over unieke databases met bouwkavels én bodemgegevens. Zo is de juiste kennis en informatie direct voorhanden om kavel verkopers en kavel kopers vooraf goed te kunnen informeren over de lokale situatie en eventuele noodzakelijke aanpassing aan bijvoorbeeld de fundering. Uitvoerig onderzoek is dan nog niet nodig. Zo zijn (on)verwachte bouwkosten beter in beeld te brengen. Kosten die anders letterlijk in de bodem verdwijnen en daarna niet meer zichtbaar zijn.
Logistieke Kavelkaart 2015
Logistieke hotspots Jaarlijks wordt de logistieke kaart van Nederland uitgegeven met daarop de ranking van “logistieke hotspots”. Archicom en Fugro hebben op basis van de meest gewilde logistieke bedrijventerreinen een overzicht opgesteld met welke extra bouwkosten rekening gehouden moeten worden. Afhankelijk van de grondmechanische gesteldheid, kan er soms op staal gebouwd worden (dit is de technische benaming voor een normale fundering op een (zanderige) draagkrachtige ondergrond) of moet er op palen gebouwd worden. De verschillen in bouwkosten lopen op tot ruim € 40,- per m2 bebouwd oppervlak. Kopende partijen zouden er verstandig aan doen om van verschillende kavels de draagkracht van de ondergrond te laten beoordelen alvorens tot aankoop over te gaan. Fugro heeft de onderzoeksresultaten van eerdere bodemonderzoeken geautomatiseerd en beschikt daardoor over een unieke database die snel inzage geeft in de plaatselijke bodemopbouw (zie figuur 1). Door deze database zijn de mogelijke funderingstypen inzichtelijk en de daarmee gepaard gaande kosten van de fundering. Door deze informatie mee te nemen in de afweging tussen de verschillende bouwkavels wordt de begroting van de benodigde investeringen veel betrouwbaarder. Deze informatie is van tientallen bedrijventerreinen direct beschikbaar en is tevens gekoppeld aan de website www.bouwgrond.nl.
Figuur 1: Geo-overzicht Fugro (Bron: Fugro)
Logistieke Kavelkaart 2015
In onderstaande tabel worden de resultaten van de verschillende logistieke hotspots weergegeven:
Nr. Plaats
Industrieterrein
Kavelprijs in € per m vanaf
Vraagprijs vanaf
Meerkosten fundering in € per 2 m DC
2
1
Venlo
Trade poort Noord
€ 125 - € 128
125
1
2
Zwolle
Hessenpoort
€ 127 - € 195
127
3
3
Oss
Vorstengrafdonk
€ 146 - €188
146
3
4
Coevorden
Europark
€ 50 - € 55
50
21
5
Heerenveen
IBF Friesland
€60 - € 85
65
21
6
Breda
De Krogten
€ 160
160
21
7
Roermond
Roerstreek zuid
€ 90
90
22
8
Vlissingen
Souburg
€ 92 - € 120
92
22
9
Kampen
Zuiderzeehaven
€ 95 - € 114
97,5
22
10 Tiel
Medel
€135 - € 150
135
22
11 Waalwijk
Haven zeven
€ 140 - € 216
140
22
12 Eindhoven
GDC Noord
€ 195
195
22
13 Heerlen
Trilandis
€ 90 - € 125
90
23
14 Nijmegen
Bijsterhuizen
€ 145
145
23
15 Waddinxveen
A12 Park
€ 180 - € 220
180
23
€ 200
200
23
16 Utrecht/Nieuwegein Lage Weide 17 Tilburg
Vossenberg west II
vanaf € 125
125
25
18 Den haag
Voormalig vliegveld Ypenburg
€ 300
300
26
19 Delfzijl/ Eemshaven
De Eemshaven
€ 65 - € 80
65
27
20 Hengelo
Bedrijvensterrein Oosterveld
€ 145 - € 170
145
27
21 Schiphol
Schiphol Logistics Park
€ 280 - € 320
280
27
22 Almere
Stichtsekant
€ 125 - € 150
125
34
23 Amsterdam haven
Atlaspark
€ 220 - € 250
220
34
24 Roosendaal
Borchwerf 2
€ 142 - € 150
142
35
Nr. Plaats
Industrieterrein
Kavelprijs in € per m2 vanaf
vraagprijs vanaf
Meerkosten fundering in € per m2 DC
2
A
Maasvlakte
Maasvlakte
B
Rotterdam Haven
Botlek / Europort
C
Moerdijk
Nieuw logistiek park
erfpacht € 10 - 12 /m jaar 2 erfpacht € 10 - 12 /m jaar erfpacht op basis businesscase
2
1
€ 10 m jaar
2
27
erfpacht
38
€ 10 m jaar
Archicom en Fugro bieden deze service aan zoekende partijen. Zij kunnen daardoor (honderd)duizenden euro’s besparen door voor een ander kavel te kiezen of door de vraagprijs gemotiveerd ter discussie te stellen. Omgekeerd kunnen kavelverkopers er hun voordeel mee doen indien de grondgesteldheid “gunstig” is. Een gedegen vervolgonderzoek met bijbehorend funderingsadvies verkleint daarnaast de bouwrisico’s en leidt tot optimalisatie van het funderingsontwerp.
Logistieke Kavelkaart 2015
Onderbouwing onderzoeksresultaten: Voor het onderzoek is per logistieke hotspot een representatief kavel gezocht waarvan er actuele en betrouwbare gegevens voorhanden zijn van de grond-mechanische gesteldheid (zie figuur 2). Deze gegevens zijn vertaald in de meest optimale funderingswijze. Omdat de grondgesteldheid lokaal zeer kan verschillen, bestaat de kans dat er zelfs binnen een afstand van enkele meters, sprake is van een afwijkende draagkrachtige onderlaag en andere funderingswijze. Wij adviseren daarom altijd nader advies in te winnen of aanvullend onderzoek te doen voor een nauwkeurige bepaling van de funderingsmethodiek en daadwerkelijke kosten. Bij de berekening van de kosten is voor iedere locatie gebruik gemaakt van de technische gegevens van één referentieproject (Majestic Products B.V., Bergen op Zoom, zie figuur 3). Vervolgens zijn aan de hand van betrouwbare kentallen de bouwkosten voor de onderbouw bepaald en zijn deze op basis van een index met elkaar vergeleken. Toelichting funderingstypes:
Een fundering op staal (plaat- of stroken fundering) (draagkrachtige ondergrond). Fundering op staal kan na grondverbetering (hierbij wordt de toplaag ontgraven en vervangen door verdicht zand), soms risico op zettingen. Bovenbouw op palen, vloeren van de hal op staal (risico op zettingen voor de vloer). Gehele fundering op palen.
Meest voorkomend paaltype:
Prefab betonpalen; deze palen worden geheid en zijn breed inzetbaar. Avegaarpalen; deze palen worden geboord en worden in zandige bodems toegepast. Voordeel is dat er geen heitrillingen zijn. Vibro palen; dit zijn geheide in de grond gevormde palen, die vooral bij wisselende bodemopbouw, grote lengtes en hoge belastingen worden toegepast.
Figuur 2: Voorbeeld van de sonderingsgegevens van een kavel (Bron: Fugro)
Logistieke Kavelkaart 2015
Over Archicom en bouwgrond.nl Ingenieursbureau Archicom is internationaal actief en onder andere gespecialiseerd in de advisering over locatiekeuzes, ontwerp & engineering, ontwikkeling en realisatie van logistiek en bedrijfsmatig vastgoed. Archicom werkt voor ondernemingen, ontwikkelaars, vastgoedeigenaren en diverse overheden. Archicom is daarnaast initiatiefnemer van www.Bouwgrond.nl de site met het grootste aanbod van bouwgrond voor bedrijven.
Voor meer informatie: www.archicom.nl / www.bouwgrond.nl / +31 (0) 40 267 72 72 en neem contact op met Tom Horstink, commercieel manager.
Over Fugro Fugro heeft een vooraanstaande positie in Nederland met diensten op het gebied van Geo-Data, Geo-Informatie en Geo-Consultancy. Bij de dienstverlening wordt via ons lokale netwerk geavanceerde technologie en actuele kennis gecombineerd voor geo-gerelateerde vraagstukken op het gebied van Infra, Bouw, Industrie, Water en Energie. Naast kennis van geotechniek en hydrologie, waterbouw, geodesie, geomonitoring en geofysica, zijn vanuit het wereldwijde netwerk van de Fugro Groep diverse andere technologieën en specialisten beschikbaar. Dit maakt het mogelijk om continu vernieuwende oplossingen te bieden, maar ook om internationaal opererende opdrachtgevers te bedienen op nagenoeg elke locatie wereldwijd.
Voor meer informatie: www.fugro.nl / +31 70 311 1333 en neem contact op met Peter van Steenoven, Manager Geo-Advies en Geo-Projecten.
Disclaimer: Alhoewel het onderzoek met de grootst mogelijke zorg is uitgevoerd, wijzen Archicom en Fugro iedere vorm van aansprakelijkheid af door verkeerd gebruik of onjuiste interpretatie van de uitkomsten. De informatie over de vraagprijs van de bouwkavels is afkomstig van (gemeentelijke) websites of door specifieke navraag bij de verkopende partij verkregen. Wij staan niet in voor eventuele onjuistheden in de informatie verkregen van derden.
Figuur 3: Majestic Products B.V. Bergen op Zoom (Bron en ontwerp: Ingenieursbureau Archicom B.V.)
