BISNIS MODEL TAMBAK MODERN “FISH MANSION”
Caroline Wijaya, Megat Nagainaka, Rowensky Indra Tanuwijaya, dan Ananda Sekarbumi
Laporan Teknis
Jakarta, 28/04/2014 Disetujui,
Dra. Ananda Sekarbumi, M.M., M.Phil., D.B.A.
1
ABSTRAK Bisnis model merupakan sebuah perencanaan tentang ide bisnis baru yang akan dijalankan. Sebuah bisnis model dibuat dengan tujuan untuk mendapat
keuntungan dan kemampuan untuk bersaing pada pasar yang
sebenarnya. Pembahasan pada Tesis ini dengan menggunakan teori bisnis model kanvas untuk dapat menunjukan peluang,kekuatan, strategi, hingga kegiatan operasional dari bisnis model ini. Dewasa ini permintaan ikan air tawar di Indonesia semakin tinggi, khususnya untuk jenis ikan lele dan ikan gurame. Namun, sangat disayangkan bahwa keberadaan tambak di Indonesia berada pada kondisi yang kurang memadai baik dari kualitas air, keamanan, peralatan budidaya tambak, dan juga lokasi yang kurang strategis. Oleh karena itu, melalui pembahasan Tesis ini, tim penulis mencetuskan sebuah konsep ide baru dengan menciptakan bisnis model investasi non perbankan pada sektor tambak ikan air tawar modern yang diberi nama “Fish Mansion” dengan sistem pembagian keuntungan dilakukan dengan cara sharing profit. Budidaya ikan air tawar yang difokuskan pada “Fish Mansion” hanya pada ikan lele dan ikan gurame saja. NPV yang diperoleh dalam perhitungan yang telah dilakukan ada sebesar Rp. 8.283.306.487 dan IRR sebesar 19%, hal ini menunjukkan bahwa bisnis model Fish Mansion layak untuk dijalankan dikarenakan nilai NPV dan IRR yang positif. Penulis berharap hasil analisa dan pembahasan ini dapat menjadi salah satu alternatif bagi para pengusaha yang ingin berinvestasi pada usaha tambak dan para pengusaha tambak tradisional.
Kata kunci: bisnis model kanvas, tambak modern, budidaya ikan air tawar, sharing profit
2
PENDAHULUAN Negara Indonesia pada tahun 2013 memiliki jumlah penduduk 230 juta jiwa yang merupakan pasar prospektif bagi produk perikanan air tawar. Berdasarkan data tersebut, maka Negara Indonesia layak menjadi center of supply and demand bagi produk perikanan. Budidaya perikanan air tawar berkembang pesat di Indonesia seiring dengan meningkatnya konsumsi ikan air tawar dan bertambahnya pengetahuan petambak ikan atas pembenihan maupun pembesaran ikan air tawar. Sektor perikanan selain memiliki nilai ekonomis juga berguna mendukung pemenuhan gizi masyarakat Indonesia. Hal ini sejalan dengan meningkatnya awareness masyarakat Indonesia akan kesehatan, nilai gizi dan manfaat ikan. Adapun berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa ikan memiliki kandungan yang kaya nutrisi dan bermanfaat bagi kesehatan jantung. Saat ini terdapat beberapa jenis ikan air tawar yang cukup disukai oleh masyakat Indonesia yaitu ikan lele, ikan gurame, ikan nila, ikan patin dan ikan mas. Setiap tahunnya permintaan akan jenis ikan tersebut meningkat dan mengakibatkan kekurangan pasokan produksi setiap tahunnya. Berikut merupakan produksi budidaya ikan lele dan gurame dari tahun 2010 sampai dengan tahun 2014. Tabel 1.1 Produksi Budidaya Ikan, Tahun 2010 – 2014 No
Jenis
2010
2011
2012
2013
2014*
270.600
366.000
495.000
670.000
900.000
40.300
42.300
44.000
46.600
48.900
310.900
408.400
539.000
718.600
948.900
Ikan 1
Lele
2
Gurame Jumlah (Ton)
Keterangan : * Perkiraan target produksi budidaya ikan lele dan gurame, di Tahun 2014
Ide bisnis Fish Mansion merupakan gabungan dari beberapa bisnis yaitu bisnis investasi dan non perbankan dan bisnis properti. Sekarang ini, Perkembangan properti di Indonesia yang semakin berkembang pesat juga menjadi salah satu pertimbangan penulis untuk membuat ide bisnis Fish Mansion. Hal ini dapat dilihat dari beberapa pengembang besar properti di Indonesia, diantaranya: a. PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) Kesuksesan PT Agung Podomoro Land diperoleh atas penempatan promosi di media elektronik secara berulang dan simultan sehingga dapat berpotensi mempengaruhi public untuk membuat sebuah
3
b.
c.
keputusan, selain itu PT Agung Podomoro Land menawarkan lokasi propertinya yang dibangun dikawasan strategis berdasarkan demografi kawasannya. PT Agung Sedayu Group Kesuksesan PT Agung Sedayu diperoleh dari nilai utama “kepercayaan dan kesempurnaan”. Dalam membangun kepercayaan para pembeli PT Agung Sedayu selalu mengutamakan ketepatan waktu, kesempurnaan, pelayanan dan inovasi bagi pembeli. PT Agung Sedayu telah melayani pembeli selama lebih dari 30 tahun, dan menjadikan PT Agung Sedayu sebagai developer terpercaya dan menjadi inspirasi bagi developer lainnya. PT Alam Sutera Realty. Tbk Kesuksesan PT Alam Sutera diperoleh dari konsep pengembangan properti yang tidak semata-mata untuk tujuan komersial melainkan lebih kepada terwujudnya sebuah kawasan di mana masyarakat yang tinggal di dalamnya dapat memiliki sebuah kehidupan yang berkualitas. PT Alam Sutera Realty menyadari bahwa hakikat kehidupan adalah keseimbangan. Oleh sebab itu PT Alam Sutera Realty Tbk berusaha untuk menemukan hidup yang seimbang antara pekerjaan dan keluarga, antara cita-cita yang ideal dan kenyamanan modern.
PERMASALAHAN Ide bisnis Fish Mansion berawal dari masalah-masalah yang dihadapi oleh industri perikanan dan investasi non perbankan di Indonesia saat ini. Masalah yang ada dari sisi industri perikanan di Indonesia khususnya pada perikanan air tawar adalah: 1. Maraknya kasus pencurian 2. Kasus keracunan ikan yang disebabkan oleh polusi air 3. Kasus kekeringan pada tambak ikan 4. Kurang strategisnya lokasi perikanan dan sulitnya pemasaran hasil budidaya ikan air tawar. Berdasarkan data yang diperoleh oleh Penulis diketahui bahwa saat ini budidaya tambak tradisional belum dimanfaatkan secara optimal oleh para petani tambak di Jawa Barat. Hal ini dapat dilihat dari jumlah tambak tradisional di Jawa Barat yaitu 76.000 hektar, baru dikelola secara baik sekitar 40%. Artinya masih ada sekitar 46.000 hektar tambak yang belum digarap dengan baik oleh para petani tambak, pengelolaan tradisional para petani tambak ini hanya
4
menanam ikan di tambak, tidak diurus lalu datang untuk memanen 5 bulan kemudian. Optimalisasi tambak di Jawa Barat terbentur sejumlah persoalan dari mulai kondisi akses air yang sulit, pendangkalan tambak hingga ancaman rob pada musim hujan. Industri non perbankan di Indoneisa juga menemui banyak kendala, sehingga mengakibatkan kurangnya kepercayaan dari para Investor. Terlebih lagi, hasil pengembalian yang didapatkan dari investasi non perbankan tidak selalu menjanjikan dan cenderung tidak pasti atau terlalu fluktuatif, sehingga banyak Investor yang merasakan kurangnya rasa aman untuk berinvestasi pada industri non perbankan. Tidak sedikir Investor yang mengalami kerugian akibat investasi yang tidak pasti tersebut. Berikut ini adalah contoh dari beberapa investasi non perbankan di Indonesia : 1. Bintang Raya Group Bintang Raya Group merupakan perusahaan pengembang Cikidang Plantation Estate dengan menawarkan suatu bentuk investasi non perbankan sharing profit pada sektor kelapa sawit (plantation). Namun, harga kelapa sawit yang cenderung fluktuatif menyebabkan keuntungan yang tidak pasti. 2. PT Harfam PT Harfam merupakan perusahaan yang fokus di bidang penanaman hutan sejak tahun 2004. Adapun PT Harfam menawarkan suatu bentuk investasi non perbankan sharing profit pada sektor perkebunan Jati (plantation). Namun, jati membutuhkan waktu panen selama 5 tahun, sehingga investor baru akan menerima hasil investasi setelah tahun ke lima. 3
PT Danareksa (Persero) PT Danareksa (Persero) merupakan pendiri Danareksa Investment Management (DIM). Adapun DIM menawarkan investasi non perbankan dalam bentuk Reksa Dana atau yang dikenal dengan Sertifikat Danareksa. Reksadana merupakan produk yang cukup berisiko karena keuntungan tidak dijamin dan sangat dipengaruhi oleh kondisi pasar modal.
METODOLOGI Metodologi yang digunakan dalam penulisan Bisnis Model Fish Mansion adalah: 1. Studi kepustakaan melalui buku, internet, dan jurnal
5
Buku-buku yang digunakan adalah textbook yang berkaitan dengan nine building blocks, tows analysis, segmenting, targeting, positioning dan lainlain. 2. Survei Survei dilakukan untuk mengetahui kondisi tambak tradisional yang ada sekarang ini dengan cara mengunjungi salah satu tambak tradisional ikan air tawar di Indonesia. Selain itu, penulis juga melakukan survei untuk mengetahui harga pasar dari ikan lele dan ikan gurame di supermarket dan pasar tradisional. 3. Wawancara pendek Guna mengetahui penetrasi pasar dalam menentukan Segmenting, Targeting, dan Positioning makan dilakukan melalui wawancara pendek untuk mengetahui ketertarikan responden dengan bisnis investasi budidaya ikan air tawar. Wawancara pendek dilakukan dengan mewawancarai 12 responden yang mayoritas bergerak dalam bidang agribisnis dan reksadana.
TEMUAN DAN DISKUSI Dari masalah yang terjadi pada industri perikanan air tawar dan investasi non perbankan yang ada, maka Fish Mansion hadir sebagai jawaban untuk menjawab permasalah tersebut dengan menyajikan keunggulan kompetitif atau value. Fish Mansion merupakan sebuah Perusahaan yang bergerak dibidang Investasi non perbankan pada sektor tambak modern. Komposisi kepemilikan saham Fish Mansion terdiri dari 40 persen atas nama Bapak Megat Nagainaka, 30 persen atas nama Bapak Rowensky Indra Tanuwijaya dan 30 persen atas nama Ibu Caroline Wijaya. Modal yang dibutuhkan dalam pembangunan awal Fish Mansion adalah Rp. 4.014.635.067 (Lampiran 1). Istilah Mansion didapat dari istilah Perancis yang berarti kediaman mewah untuk membentuk kesan tambak mewah dan modern sehingga dapat lebih menarik minat Investor. Fish Mansion menawarkan konsep investasi non perbankan dengan metode sharing profit yang dikhususkan untuk budidaya tambak jenis ikan lele dan ikan gurame. Fish Mansion memberikan jaminan kepercayaan investasi dengan memberikan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas tambak kepada investor. Disamping itu, Fish Mansion menyediakan sarana dan infrastuktur modern seperti CCTV, fasilitas pergudangan, fasilitas penampungan ikan, serta infrastruktur penunjang lainnya seperti restaurant dan tempat bersantai bagi Investor yang datang berkunjung.
6
VISI dan MISI Perusahaan 1. Visi Menjadi partner yang terpercaya bagi Investor dalam mengelola investasi non perbankan untuk sektor perikanan air tawar. 2. Misi a. Continuity improvement dalam budidaya perikanan air tawar jenis lele dan gurame. b. Meningkatkan market share atas pembudidayaan ikan air tawar. c. Menciptakan pengelolaan lingkungan tambak yang handal dan terpercaya. d. Selalu mengedepankan pelayanan dan kepercayaan Investor. e. Selalu mengedepankan pelayanan dan kepuasaan pelanggan. Value yang ditawarkan oleh Fish Mansion untuk menarik minat dari Investor adalah: 1. Sertifikat Hak Milik (SHM) Dewasa ini di Indonesia sedang maraknya penipuan berlatar belakang investasi, hal ini menyebabkan para pelaku bisnis dan investor takut menanamkan investasi. Berdasarkan hal tersebut Fish Mansion memberikan suatu value berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) atas tambak kepada investor, hal ini bertujuan untuk memberikan kepercayaan bagi Investor untuk menanamkan modalnya dan menjamin bahwa dananya telah diinvestasikan dalam bentuk asset. Selain itu dengan adanya strata title Sertifikat Hak Milik menjadikan investasi di Fish Mansion bernilai tinggi dikarenakan harga tanah dan properti di Indonesia selalu naik setiap tahunnya. 2.
Jaminan Penyerapan Hasil Panen Ikan Fish Mansion akan membuat kontrak kerjasama dengan berbagai rumah makan, pasar tradisional dan supermarket di daerah Jawa Barat dan Jakarta, sehingga hasil panen tambak ikan air tawar dapat terserap ke pasar. (Lampiran 6) Terkait pendistribusian ikan ke rumah makan, pasar tradisional dan supermarket dilakukan oleh pihak Fish Mansion dengan jaminan ikan air tawar yang masih segar dan hidup.
3.
Jaminan Ganti Rugi Hasil Panen
7
Fish Mansion memberikan suatu value berupa kontrak tertulis antara pihak Fish Mansion dengan pihak investor, yang memberikan kepastian atas produksi ikan air tawar. Pihak Fish Mansion memberikan kontrak kerjasama berupa penggantian atas kerugian panen hanya jika kegagalan panen tersebut disebabkan oleh kelalaian pihak Fish Mansion, namun Fish Mansion tidak bertanggung jawab atas kegagalan panen yang disebabkan oleh kasus-kasus khusus yang disebabkan oleh bencana alam, seperti gempa bumi, tanah longsor, gunung meletus, dan lain-lain. (Lampiran 5) 4.
Sharing Profit Fish Mansion merupakan suatu konsep investasi non perbankan yang menawarkan keuntungan kepada Investor berupa sharing profit atas budidaya ikan air tawar. Hal ini ditujukan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih tinggi dibandingkan bunga tabungan. Adapun pengelolaan tambak ikan disediakan oleh pihak pengelola Fish Mansion dari mulai pembelian bibit sampai sampai dengan penjualan ikan. Selain itu Fish Mansion juga didukung oleh Tenaga Ahli Perikanan, yaitu staff yang memiliki latar belakang pendidikan dan pengalaman di bidang perikanan sehingga bisa memberikan arahan dan masukan dalam pengelolaan perikanan air tawar.
5.
Paket Investasi Fish Mansion menawarkan 2 jenis pilihan paket investasi kepada Investor, yaitu paket investasi untuk ikan lele, dan paket investasi ikan gurame. Pemilihan jenis paket didasari oleh tingginya permintaan maskayakat Indonesia atas jenis ikan tersebut. Hal ini bertujuan agar pengelola Fish Mansion dapat fokus dalam melakukan budidaya ikan.
6.
Sarana dan Prasarana Modern a. Keamanan Maraknya pencurian yang terjadi pada usaha pertambakan ikan menjadikan keamanan merupakan salah satu faktor terpenting yang dibutuhkan dalam usaha pertambakan ikan. Fish Mansion dilengkapi dengan sistem keamanan penjagaan 24 jam dan dilengkapi dengan CCTV. Investor yang memiliki tambak Fish Mansion dapat memonitor tambaknya melalui CCTV yang terkoneksi dengan internet, sehingga Investor dapat melakukan pengecekan kondisi tambak secara real time dan tidak khawatir tambaknya mengalami pencurian. b.
Kebersihan Tambak
8
Fish Mansion memiliki petugas kebersihan yang berfungsi menjaga kebersihan di lingkungan tambak sehingga tambak ikan tidak tercemar oleh sampah dan Investor yang datang akan merasa nyaman berada di wilayah Fish Mansion. c. Air Bersih Fish Mansion menggunakan air yang berasal dari air gunung yang di filtrasi terlebih dahulu sehingga air yang digunakan lebih terjamin kebersihannya. Selain itu Fish Mansion juga dilengkapi oleh mesin pompa air yang digunakan apabila air gunung mengalami kekeringan.
Masalah yang ada juga membantu dalam mengidentifikasi kekuatan, kelemahan, opportunity, serta ancaman yang ada atau dikenal dengan istilah TOWS analysis. Berikut adalah TOWS analysis dari Fish Mansion: Threats 1. 2. 3. 4.
Maraknya penipuan bermotif investasi yang menyebabkan masyarakat Indonesia takut untuk berinvestasi. Terdapat berbagai kasus pencurian, kekeringan dan keracunan pada pembudidayaan tambak ikan air tawar. Sulitnya pemasaran hasil budidaya ikan air tawar. Terdapat berbagai pilihan investasi perbankan maupun non perbankan yang menawarkan keuntungan bagi Investor. Hal ini menyebabkan ketatnya persaingan antara kompetitor dalam menawarkan investasi kepada Investor.
Opportunities 1. 2. 3. 4.
Meningkatkan konsumsi masyarakat Indonesia setiap tahunnya atas komoditas ikan lele dan ikan gurame. Trend masyarakat dunia yang lebih memilih ikan dibandingkan dengan daging sapi. Meningkatnya penjualan property di Indonesia setiap tahunnya. Adanya Investor opportunis yang tertarik melakukan investasi non perbankan guna mendapatkan keuntungan yang lebih tinggi dibandingkan bunga tabungan, walaupun disadari bahwa investasi non perbankan memiliki risiko yang lebih tinggi dibandingkan produk perbankan.
Weaknesses 1.
Harga tambak Fish Mansion lebih mahal dibandingkan dengan harga tambak tradisional.
9
2.
3.
Lokasi Fish Mansion terletak di daerah Subang, Jawa Barat. Sehingga memakan waktu perjalanan bagi Investor yang ingin berkunjung ke lokasi tambak, terutama bagi Investor yang bertempat tinggal di daerah Jakarta. Menumbuhkan rasa kepercayaan Investor dalam berinvestasi non perbankan pada sektor perikanan air tawar merupakan tantangan dan motivasi bagi Pengelola Fish Mansion.
Strengths 1. Sertifikat Hak Milik (SHM) Fish Mansion menerapkan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas tambak kepada investor yang bertujuan untuk memberikan kepercayaan bagi Investor untuk menanamkan modalnya dan menjamin bahwa dananya telah diinvestasikan dalam bentuk asset. 2. Jaminan Penyerapan Hasil Panen Ikan Fish Mansion akan menerapkan kontrak kerjasama dengan berbagai rumah makan, pasar tradisional dan supermarket di daerah Jawa Barat dan Jakarta, sehingga hasil panen tambak ikan air tawar dapat terserap ke pasar. 3. Jaminan Ganti Rugi Hasil Panen Fish Mansion akan menerapkan kontrak kerjasama berupa penggantian atas kerugian panen hanya jika kegagalan panen tersebut disebabkan oleh kelalaian pihak Fish Mansion, namun Fish Mansion tidak bertanggung jawab atas kegagalan panen yang disebabkan oleh kasus-kasus khusus yang disebabkan oleh bencana alam, seperti gempa bumi, tanah longsor, gunung meletus, dan lain-lain 4. Sharing Profit Fish Mansion menerapkan sharing profit dengan metode pengelolaan budidaya ikan dari mulai pembelian bibit ikan sampai dengan penjualan ikan air tawar. Hal ini ditujukan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih tinggi dibandingkan bunga tabungan. 5. Paket Investasi Fish Mansion menerapkan 2 jenis pilihan paket investasi yang ditawarkan kepada Investor, yaitu paket investasi untuk ikan lele dan paket investasi ikan gurame. Pemilihan jenis paket didasari oleh tingginya permintaan maskayakat Indonesia atas jenis ikan lele (Fajar Ferdian, Ine Maulina, dan Rosidah, 2012) dan ikan gurame (Miftahul Rahmawati, 2007). Selain itu dengan adanya paket investasi bertujuan
10
agar pengelola Fish Mansion dapat fokus dalam melakukan budidaya ikan. 6. Sarana dan Prasarana Modern a. Keamanan Maraknya pencurian yang terjadi pada usaha pertambakan ikan menjadikan keamanan merupakan salah satu faktor terpenting yang dibutuhkan dalam usaha pertambakan ikan. Fish Mansion dilengkapi dengan sistem keamanan penjagaan 24 jam dan dilengkapi dengan CCTV. Investor yang memiliki tambak Fish Mansion dapat memonitor tambaknya melalui CCTV yang terkoneksi dengan internet, sehingga Investor dapat melakukan pengecekan kondisi tambak secara real time dan tidak khawatir tambaknya mengalami pencurian. b. Kebersihan Tambak Fish Mansion memiliki petugas kebersihan yang berfungsi menjaga kebersihan dilingkungan tambak sehingga tambak ikan tidak tercemar oleh sampah dan Investor yang datang akan merasa nyaman berada di wilayah Fish Mansion. c. Air Bersih Fish Mansion menggunakan air yang berasal dari air gunung yang di filtrasi terlebih dahulu sehingga air yang digunakan lebih terjamin kebersihannya. Selain itu Fish Mansion juga dilengkapi oleh mesin pompa air yang digunakan apabila air gunung mengalami kekeringan. d. Fasilitas Lainnya Fish Mansion dilengkapi oleh berbagai fasilitas dan infrastruktur pendukung, seperti area pergudangan, restaurant, dan ruang serbaguna untuk tempat rileks dan bersantai bagi Investor yang datang berkunjung. Dalam menjalankan usahanya, Fish Mansion tidak terlepas dari risiko usaha perikanan air tawar. perlu menjadi perhatian bagi Fish Mansion : a. Risiko Pencurian Pencurian dan penjarahan pada tambak ikan merupakan suatu risiko yang perlu mendapat perhatian oleh pihak pengelola Fish Mansion dalam menjalankan suatu bisnis tambak ikan air tawar di Indonesia. b. Risiko Kekeringan
11
Kekeringan pada tambak pada saat musim kemarau merupakan suatu risiko yang perlu mendapat perhatian oleh pihak pengelola Fish Mansion. c. Risiko Pencemaran Air Polusi pada pencemaran air berasal dari pabrik-pabrik di sekitar tambak berada sehingga menyebabkan air di tambak menjadi tercemar limbah pabrik tersebut. Financial Projection Sebuah bisnis memerlukan perencanaan dan perkiraan keuangan yang akurat dan handal untuk dapat terus bertahan dan berkembang. Berikut merupakan perencanan dan perkiraan keuangan Fish Mansion yang menggambarkan potensi keuangan dari bisnis tersebut. 1.
Balance Sheet Balance Sheet merupakan instrumen dari financial statement yang menyajikan posisi dan besaran assets pada suatu periode waktu tertentu. Berdasarkan hasil proyeksi Balance Sheet dari Fish Mansion selama periode 5 tahun, diketahui bahwa terdapat peningkatan jumlah aset dari tahun 2014 sampai dengan tahun 2018. (Lampiran 3)
Grafik Balance Sheet 2.
Income Statement Income Statement merupakan instrumen dari financial statement yang menyajikan posisi revenues dan expenses yang menghasilkan net-income atau net-loss dari suatu Perusahaan pada suatu periode waktu tertentu. Berdasarkan hasil proyeksi Income Statement dari Fish Mansion selama periode 5 tahun, diketahui bahwa terdapat peningkatan net income dari tahun 2014 sampai dengan tahun 2018. (Lampiran 2)
12
Grafik Income Statement 3.
Statement of Cash Flow Statement of Cash Flow merupakan instrument dari financial statement yang menyediakan informasi keuangan mengenai uang masuk (cash receipt) dan uang keluar (cash payment) dari suatu Perusahaan pada suatu periode waktu tertentu. Berdasarkan hasil proyeksi Statement of Cash Flow Fish Mansion selama periode 5 tahun, diketahui bahwa terdapat peningkatan ending cash dari tahun 2014 sampai dengan tahun 2018.
Gambar 4.10 : Grafik Statement of Cash Flow
4. Net Present Value NPV didefinisikan sebagai selisih antara nilai investasi dimasa sekarang dengan nilai proyeksi penghasilan yang diharapkan di masa yang akan datang. Investment Project dapat diterima apabila NPV dari suatu project positive dan suatu project harus ditolak apabila NPV dari suatu project
13
negative. NPV yang diperoleh dalam perhitungan dari Net Income dan dengan Expected Rate of Return 16.25 adalah sebesar Rp. 8.283.306.487. 5.
Internal Rate of Return (IRR) IRR didefinisikan sebagai tingkat pengembalian yang digunakan dalam Capial Budgeting. Adapun dalam perhitungannya IRR menggunakan pola trial and error. IRR yang diperoleh adalah sebesar 19%.
KESIMPULAN DAN SARAN 1.
2.
3.
Fish Mansion merupakan suatu bisnis model creation yang unik dengan menawarkan berbagai value dan diferensiasi dibandingkan dengan Indirect Competitor. Bisnis Model Fish Mansion layak untuk dijalankan. Hal tersebut dapat disimpulkan dari hasil perhitungan NPV yang positive dan Payback Period di tahun ke 5. Melihat dari kondisi peningkatan konsumsi ikan air tawar di Indonesia, maka tidak menutup kemungkinan bahwa untuk kedepannya Fish Mansion akan meluaskan usahanya di tempat lain diluar Subang, Jawa Barat. Namun, diperlukan penelitian lanjutan jika nantinya Fish Mansion akan mengembangkan usahanya ke daerah lain. Hal ini dikarenakan adanya perbedaan hasil perhitungan dan analisanya untuk masing-masing daerah.
14
LAMPIRAN Lampiran 1: Capital Expenditure (CAPEX) Asset Description A.
Pre-Operational Izin Pendirian Perseroan Terbatas (PT) Izin Usaha Perikanan (IUP) Pembelian Lahan Website
B. Pembangunan B.1 Pembangunan Tambak Kolam Benih Kolam Pembesaran Kolam Penampungan Saung Pagar IMB SHM Total B.2 Pembangunan Infrastruktur Kantor Pengelola Ruang Serbaguna Gudang Restaurant Jalan Total C. Peralatan Kantor PC (Paket AMD Office) Laptop(Acer aspire V5) Modem ADSL D-LINK Office desk Office chair AC 1 PK (LG S09 LT) Printer (Cannon IP 2770) Telepon dan fax Panasonic KX-TS 7703 Telepon Panasonic TS 505 D.
Unit
Price (IDR) 1 1 1 1
G.
0 Years 0 Years 0 Years 0 Years
4 4 4 2 2 2 2
6.969.833 116.837.000 42.206.933 7.500.000 17.000.000 12.775.000 1.332.000
27.879.333 467.348.000 168.827.733 15.000.000 34.000.000 25.550.000 2.664.000
0 Years 0 Years 0 Years 0 Years 0 Years 0 Years 0 Years
1 1 1 1 1
300.000.000 250.000.000 220.000.000 150.000.000 130.000.000
300.000.000 250.000.000 220.000.000 150.000.000 130.000.000
30 Years 30 Years 30 Years 30 Years 30 Years
3 2 1 7 7 2 1 1 1
2.500.000 5.000.000 275.000 475.000 225.000 2.825.000 510.000 245.000 115.000
7.500.000 10.000.000 275.000 3.325.000 1.575.000 5.650.000 510.000 245.000
115.000
5 Years 5 Years 5 Years 5 Years 5 Years 5 Years 5 Years 5 Years 5 Years
4
3.150.000 2.000.000
12.600.000 4.000.000
5 Years 5 Years
8.000.000
8.000.000
5 Years
3.200.000
3.200.000
5 Years
12 2
600.000 329.000 650.000
3.200.000 3.948.000 1.300.000
5 Years 5 Years 5 Years
2 2 2 2
2.825.000 4.600.000 4.000.000 1.600.000
5.650.000 9.200.000 8.000.000 3.200.000
5 Years 5 Years 5 Years 5 Years
Peralatan Restaurant Kompor Gas Rinai RI-602BGX Oven Philips Blender HR 2115 Toshiba Freezer GF-K189 Meja Restaurant Bangku Restaurant
1 1 1 1 4 16
510.000 1.200.000 315.000 2.368.000 520.000 50.000
510.000 1.200.000 315.000 2.368.000 2.080.000 800.000
5 Years 5 Years 5 Years 5 Years 5 Years 5 Years
Kendaraan Operasional Mobil Pick Up (Suzuki Carry 1.5 FD) Motor (Honda Revo)
1 1
97.600.000 12.000.000
97.600.000 12.000.000
10 Years 10 Years
Total Peralatan Kantor Peralatan Tambak Pompa air (Shimizu daya hisap 50 m)
Lampu LED Sorot 30 W Outdoor Jaring apung (ukuran 325cm x 325 cm)
F.
Useful Life
9.500.000 500.000 2.000.000.000 5.000.000 -
2 Mesin penyedot air (HONDA SEH 80X 5.5HP) Timbangan Digital Tipe "GSC" (Ukuran 120 cm x 120 cm) 1 2 Bak fiber (Ukuran 200 cm x 100 cm x 70 cm) 4 CCTV (Outdoor CCD Infrared Camera)
E.
9.500.000 500.000 2.000.000.000 5.000.000
Total Amount (IDR)
Peralatan Ruang Serba Guna AC 1 PK (LG S09 LT) TV LG 42 Inch PN4500 Sofa Panjang Meja Ruangan
Total CAPEX
4.014.635.067
15
Lampiran 2: Income Statement FISH MANSION Comprehensive Income Statement (All Stated in IDR) Description
2014 YTD
2015 YTD
2016 YTD
2017 YTD
2018 YTD
A. Revenues A.1 Penjualan Tambak A.2 Sharing Profit Lele A.3 Sharing Profit Gurame A.4 Paket Investasi Lele A.5 Paket Investasi Gurame A.6 Pendapatan Non Tambak (Penyewaan Restaurant) Total Revenue
2.000.000.000 2.000.000.000
2.200.000.000 151.020.000 152.775.000 420.000.000 240.000.000 24.000.000 3.187.795.000
2.420.000.000 332.244.000 336.105.000 924.000.000 528.000.000 26.400.000 4.566.749.000
2.662.000.000 548.202.600 554.573.250 1.524.600.000 871.200.000 29.040.000 6.189.615.850
2.928.200.000 804.030.480 804.030.480 2.236.080.000 1.277.760.000 31.944.000 8.082.044.960
(1.049.269.067) (1.049.269.067)
(1.154.195.973) (333.600.000) (162.600.000) (1.650.395.973)
(1.269.615.571) (733.920.000) (357.720.000) (2.361.255.571)
(1.396.577.128) (1.210.968.000) (590.238.000) (3.197.783.128)
(1.536.234.840) (1.776.086.400) (865.682.400) (4.178.003.640)
950.730.933
1.537.399.027
2.205.493.429
2.991.832.722
3.904.041.320
(6.000.000) (50.000.000) (105.000.000) (55.980.000) (216.980.000)
(490.800.000) (95.900.000) (72.000.000) (24.000.000) (105.000.000) (61.578.000) (849.278.000)
(587.400.000) (109.450.000) (158.400.000) (26.400.000) (67.735.800) (949.385.800)
(698.412.000) (124.751.000) (261.360.000) (29.040.000) (74.509.380) (1.188.072.380)
(825.752.400) (142.017.700) (383.328.000) (31.944.000) (81.960.318) (1.465.002.418)
733.750.933
688.121.027
1.256.107.629
1.803.760.342
2.439.038.902
-
(5.476.100) (5.476.100)
(5.741.770) (5.741.770)
(6.028.674) (6.028.674)
(6.338.934) (6.338.934)
733.750.933
682.644.927
1.250.365.859
1.797.731.669
2.432.699.967
(200.000.000) (200.000.000)
(220.000.000) (2.400.000) (222.400.000)
(242.000.000) (2.640.000) (26.430.800) (244.640.000)
(266.200.000) (2.904.000) (134.584.368) (269.104.000)
(292.820.000) (3.194.400) (261.768.436) (296.014.400)
533.750.933
460.244.927
1.005.725.859
1.528.627.669
2.136.685.567
B. Cost of Revenues B.1 Cost of Sales Tambak B.2 Cost of Sales Lele B.3 Cost of Sales Gurame
Total Cost of Revenue Gross Profit/Loss C. Operating Expense C.1 Salary Expense C.2 Allowance Expense C.3 Utilities and Maintenance Expenses C.4 Security Fee C.5 Interest Expense C.6 Promotion Expense Total Operating Expense EBITDA D. Deprecitiation D.1 Depreciation & Amortization Total Depreciation & Amortization Profit Before Tax E. Tax E.1 PPH Final pasal 4 ayat 2 (Penjualan property) E.2 PPH Final pasal 4 ayat 2 (penyewaan property) E.3 PPH 29 (Badan) Total Tax NET INCOME
16
Lampiran 3: Balance Sheet FISH MANSION Balance Sheet (All Stated in IDR)
DESCRIPTION ASSETS A. Current Assets A.1 Cash and Cash Equivalents A.2 Inventory B. Non-Current Assets B.1 Land B.2 Building
2014
2015
2016
2017
2018
YTD
YTD
YTD
YTD
YTD
2.757.384.933
2.473.105.960
3.468.633.389
4.986.075.512
7.110.484.371
1.833.384.933
1.857.105.960
3.160.633.389
4.986.075.512
4.510.484.371
924.000.000
616.000.000
308.000.000
-
2.600.000.000
2.026.366.000
2.020.889.900
2.031.088.330
2.042.273.876
2.054.550.584
768.000.000
768.000.000
768.000.000
768.000.000
768.000.000
1.050.000.000
1.050.000.000
1.047.083.333
1.044.166.667
1.041.250.000
Accumulated Depreciation B.3 Office Equipment
-
(2.916.667)
(2.916.667)
(2.916.667)
(2.916.667)
29.195.000
29.195.000
28.708.417
28.221.833
27.735.250
Accumulated Depreciation B.4 Tambak Equipment
-
(486.583)
(486.583)
(486.583)
36.248.000
36.248.000
51.584.067
67.928.483
Accumulated Depreciation B.5 Entertain Equipment
-
(604.133)
(869.803)
(1.156.707)
(1.466.968)
26.050.000
26.050.000
25.615.833
25.181.667
24.747.500
Accumulated Depreciation B.6 Restaurant Equipment
-
(434.167)
(434.167)
(434.167)
(434.167)
7.273.000
7.273.000
7.151.783
7.030.567
6.909.350
Accumulated Depreciation B.7 Vehicle
-
(121.217)
109.600.000
109.600.000
Accumulated Depreciation TOTAL ASSETS
DESCRIPTION
(486.583) 85.387.418
4.783.750.933
(913.333) 4.493.995.860
(121.217) 108.686.667 (913.333) 5.499.721.719
(121.217) 107.773.333 (913.333) 7.028.349.388
(121.217) 106.860.000 (913.333) 9.165.034.955
2014
2015
2016
2017
2018
YTD
YTD
YTD
YTD
YTD
LIABILITIES & EQUITIES C. Current Liabilities C.1 Short-Term Bank Loans
750.000.000
-
-
-
-
C.2 Account Payables
-
-
-
-
-
C.3 Accrued Expenses
-
-
-
-
-
C.4 Other Short-Term Liabilities
-
-
-
-
-
D.1 Long-Term Debts
-
-
-
-
-
D.2 Other Long-Term Liabilities
-
-
-
-
-
3.500.000.000
3.500.000.000
3.500.000.000
3.500.000.000
3.500.000.000
533.750.933
993.995.860
1.999.721.719
3.528.349.388
5.665.034.955
4.783.750.933
4.493.995.860
5.499.721.719
7.028.349.388
9.165.034.955
D. Long-Term Liabilities
E. Equities E.1 Share Capital E.2 Retained Earnings TOTAL LIABILITIES & EQUITIES
17
Lampiran 4: Cash Flow Cash Flow All Stated in IDR 2015
2016
2017
3.187.795.000 3.187.795.000
4.566.749.000 4.566.749.000
6.189.615.850 6.189.615.850
8.082.044.960 8.082.044.960
(1.466.249.067) (2.722.073.973) (3.555.281.371) (4.654.959.508) (1.049.269.067) (1.650.395.973) (2.361.255.571) (3.197.783.128) (216.980.000) (849.278.000) (949.385.800) (1.188.072.380) (200.000.000) (222.400.000) (244.640.000) (269.104.000) 533.750.933 465.721.027 1.011.467.629 1.534.656.342
(5.939.020.458) (4.178.003.640) (1.465.002.418) (296.014.400) 2.143.024.502
(2.000.000.000) 308.000.000 (1.050.000.000) (29.195.000) (36.248.000) (26.050.000) (7.273.000) (109.600.000) (2.950.366.000)
308.000.000 308.000.000
(2.600.000.000) (18.615.642) (2.618.615.642)
3.500.000.000 1.500.000.000 (750.000.000) 4.250.000.000
(750.000.000) (750.000.000)
-
-
Total Net Cash
1.833.384.933
23.721.027
1.303.527.429
1.825.442.122
(475.591.140)
Begining Cash Ending Cash
1.833.384.933
1.833.384.933 1.857.105.960
1.857.105.960 3.160.633.389
3.160.633.389 4.986.075.512
4.986.075.512 4.510.484.371
Cash Flows Operating Activities A.1 Total Operating Cash Inflow Revenue A.2
Total Operating Cash Outflow Cost of Revenue Operating Expense Tax Cash Flow from Operating Activities Investing Activities Acquisition of Land Sales of Land Acquisition of Building Acquisition of Office Equipment Acquisition of Tambak Equipment Acquisition of Entertainment Equipment Acquisition of Restaurant Equipment Acquisition of Vehicle Cash Flow from Investing Activities Financing Activities Capital Bank Loan Bank Payment Cash Flow from Financing Activities
2014 2.000.000.000 2.000.000.000
308.000.000 (15.940.200) 292.059.800
2018
308.000.000 (17.214.220) 290.785.780
-
18
Lampiran 5: Perjanjian Investasi di Fish Mansion
PERJANJIAN INVESTASI DI FISH MANSION
Perjanjian Kerjasama Pembelian Tambak dan Investasi Tambak di Fish Mansion (selanjutnya disebut “Perjanjian”) ini dibuat dan ditandatangani pada hari ini ................., tanggal ............... bulan ..... tahun (dd-mm-yyyy) di ...... , oleh dan antara : I. Nama Jabatan Alamat
: : :
Dalam hal ini bertindak dalam jabatannya untuk dan atas nama FISH MANSION untuk selanjutnya disebut “Pihak Pertama”, II. Nama No KTP Jabatan Alamat
: : : :
Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama ......... (diisi nama Investor), untuk selanjutnya disebut “Pihak Kedua”. Pihak Pertama dan Pihak Kedua untuk selanjutnya secara bersama-sama disebut “Para Pihak”. Para Pihak terlebih dahulu menerangkan : a. Bahwa antara Para Pihak telah menandatangani Perjanjian Kerjasama No................. tertanggal ................ (selanjutnya disebut “PKS”). b. Bahwa Para Pihak sepakat untuk melakukan sharing profit dari hasil penjualan ikan air tawar yang dikelola oleh Pihak Pertama Berdasarkan hal-hal tersebut Para Pihak sepakat untuk membuat dan menandatangani Perjanjian ini dengan syarat dan ketentuan sebagai berikut : Pasal 1 Ruang Lingkup
Perjanjian ini hanya berlaku untuk Investor Fish Mansion
19
Pasal 2 Jangka Waktu Perjanjian ini berlaku ........... hari, terhitung sejak tanggal ........ bulan ........ tahun (dd-mm-yyyy) sampai dengan tanggal ........... bulan ........ tahun (dd-mm-yyyy).
Pasal 3 Ketentuan Perjanjian 1. Pihak Pertama akan menawarkan investasi mulai dari penjualan lahan tambak, pembelian bibit ikan air tawar sampai ikan tersebut siap dijual lagi ke pasar dengan ketentuan sebagai berikut : Pihak Kedua akan mendapatkan Sertifikat Hak Milik (SHM) sebagai bukti kepemilikan lahan tambak SHM tersebut hanya berlaku selama 30 tahun dan harus dikembalikan kepada Pihak Pertama setelah lewat dari masa berlaku Pihak Kedua diharuskan menggunakan jasa Pihak Pertama dalam mengelola tambak tersebut dengan diberikan dua pilihan ikan air tawar yaitu ikan lele dan ikan gurame Pihak Kedua tidak diperkenankan mengelola sendiri tambak ikan tersebut ataupun melalui jasa Pihak lain selain Pihak Pertama Pihak Pertama akan bertanggung jawab akan kematian ikan jika terjadi pencurian, keracunan, dan hal-hal lain yang disebabkan oleh kelalaian Pihak Pertama Pihak Pertama tidak bertanggung jawab jika kematian ikan disebabkan oleh bencana alam seperti kebakaran, gempa bumi, tanah longsor, dan bencana alam lainnya
2. Pembagian hasil dilakukan dengan cara sharing profit dimana Pihak Pertama akan mendapat sebesar 30% dari hasil penjualan ikan ke pasar dan Pihak Kedua akan mendapatkan sebesar 70% dari hasil penjualan ikan ke pasar
Perjanjian ini merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan PKS yang telah ditandatangani Para Pihak sebelumnya.
Demikian Perjanjian ini dibuat dalam rangkap 2 (dua), asli yang masing-masing bermeterai cukup, mengikat PARA PIHAK dan mempunyai kekuatan hukum yang sama setelah ditandatanganinya Perjanjian ini pada tanggal yang disebutkan pada awal Perjanjian ini.
20
PIHAK PERTAMA
PIHAK KEDUA
...............................
....................................
21
Lampiran 6: Perjanjian Kerjasama Penyerapan Hasil Panen Fish Mansion PERJANJIAN KERJASAMA PENYERAPAN HASIL PANEN Perjanjian Kerjasama dengan Fish Mansion (selanjutnya disebut “Perjanjian”) ini dibuat dan ditandatangani pada hari ini ................., tanggal ............... bulan ..... tahun (dd-mm-yyyy) di ...... , oleh dan antara : I.
Nama Jabatan Alamat
: : :
Dalam hal ini bertindak dalam jabatannya untuk dan atas nama FISH MANSION untuk selanjutnya disebut “Pihak Pertama”, II.
Nama No KTP Jabatan Alamat
: : : :
Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama ......... (diisi nama Perusahaan), untuk selanjutnya disebut “Pihak Kedua”. Pihak Pertama dan Pihak Kedua untuk selanjutnya secara bersama-sama disebut “Para Pihak”. Para Pihak terlebih dahulu menerangkan : a. Bahwa antara Para Pihak telah menandatangani Perjanjian Kerjasama No................. tertanggal ................ (selanjutnya disebut “PKS”). b. Bahwa Para Pihak sepakat untuk melakukan kerjasama dengan Pihak Kedua akan membeli hasil panen dari tambak yang dikelola oleh pihak pertama yaitu ikan gurame sebanyak….kg perbulan dan ikan lele sebanyak… kg perbulan kepada pihak kedua sampai masa kontrak berakhir. Berdasarkan hal-hal tersebut Para Pihak sepakat untuk membuat dan menandatangani Perjanjian ini dengan syarat dan ketentuan sebagai berikut :
Pasal 1 Ruang Lingkup
22
Perjanjian ini hanya berlaku untuk Restaurant, Pasar dan Supermarket yang bekerja sama dengan Fish Mansion
Pasal 2 Jangka Waktu Perjanjian ini berlaku ........... hari, terhitung sejak tanggal ........ bulan ........ tahun (dd-mm-yyyy) sampai dengan tanggal ........... bulan ........ tahun (dd-mm-yyyy).
Pasal 3 Ketentuan Perjanjian 1. Pihak Pertama akan mendistribusikan hasil panen ikan air tawar jenis ikan lele dan ikan gurame kepada pihak kedua secara reguler setiap bulannya. 2. Pihak Kedua diwajibkan membayar setiap bulannya sesuai dengan harga yang telah disepakati. 3. Jumlah ikan lele dan ikan gurame yang akan didistribusikan setiap bulannya adalah sama dan tidak boleh ada pengurangan. 4. Perjanjian hanya akan berakhir jika ada pemutusan kerjasama dari Pihak Pertama
Perjanjian ini merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan PKS yang telah ditandatangani Para Pihak sebelumnya.
Demikian Perjanjian ini dibuat dalam rangkap 2 (dua), asli yang masing-masing bermeterai cukup, mengikat PARA PIHAK dan mempunyai kekuatan hukum yang sama setelah ditandatanganinya Perjanjian ini pada tanggal yang disebutkan pada awal Perjanjian ini.
PIHAK PERTAMA
PIHAK KEDUA
...............................
....................................
