Bevindingen
R U I M
J.F. Kennedylaan 100 3741 EH Baarn Postbus 168 3740 AD Baarn
AT Osborne
xx
T 31 (0)35 543 43 43 F 31 (0)35 543 43 44 E
[email protected]
Utrecht | Brussel | Parijs
D E N K E N D
Kennissessie Businessplan in uitvoering
Kijk op onze website voor meer informatie: www.atosborne.nl
Verantwoord ondernemen in de AWBZ, 9 april 2009
Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu
xx
Inspirerende kennissessie!
Op 9 april 2009 organiseerde AT Osborne een kennissessie over het ‘Businessplan Care’ voor bestuurders en managers met passie voor huisvesting. De bijeenkomst werd gehouden in tuinarchitectuurpark Makeblijde in Houten. Een prachtige en inspirerende omgeving voor een zakelijke en kennisintensieve bijeenkomst als deze.
“ Structuur in een businessplan biedt houvast.” Het onderwerp – Businessplan Care – is actueel. Wet- en regelgeving zijn veranderd en daarmee ook het speelveld voor de zorgaanbieders. En er komen nieuwe spelers bij. Naast corporaties zijn nu ook projectontwikkelaars, investeerders en beleggers geïnteresseerd in de care-markt. Ook wordt er veel gesproken over geld. Zeker in tijden van financiële crisis is geld hét onderwerp van gesprek. Juist nu de zorgaanbieder zelf keuzes kan maken over huisvesting en vastgoed, lijken de financiële middelen beperkt. En de zorgaanbieder zelf? Weinigen weten wat ze moeten doen of wat er van hen wordt verwacht. Niemand wil zijn of haar vingers branden want het verkrijgen van financiële middelen om investeringen te doen, is van groot belang.
02 xx
Een zorgorganisatie moet nu investeren om in de toekomst aan de wensen van cliënten te kunnen voldoen of om haar positie in de zorgmarkt te behouden of zelfs te versterken. Een compleet en overzichtelijk businessplan bewijst daarbij een goede dienst. Het helpt bij het nemen van verantwoorde beslissingen over investeringen en het vinden van een financier. AT Osborne heeft hiervoor een aanpak ontwikkeld.
“ Een zinvolle bijeenkomst, met praktische handreikingen.”
Het opstellen van een businessplan is niet nieuw. Maar voor de care-sector is het nog onontgonnen gebied. De aanwezigen gaven dan ook aan dat het voor hen een zinvolle bijeenkomst was. We merkten dat ook. Veel aantekeningen maken, veel vragen stellen, veel discussies en gesprekken. Dat zorgaanbieders aan de slag moeten, is duidelijk. Een businessplan... Nu ondernemen dus!!!
03 xx
“ Zorginstelling, als u moet beslissen over bouwplannen, zorg dan voor een businessplan!” Johan Vijverberg Associate expert care, AT Osborne Voorheen afdelingshoofd Care, College bouw zorginstellingen Johan Vijverberg schetst het zekere verleden. Bouwen zonder (of met een zeer beperkt) financieel risico. Zorginstellingen hadden een sterke onderhandelingspositie en (te) makkelijk toegang tot de geld- en kapitaalmarkt. Er waren weinig tot geen prikkels voor de verbetering van kwaliteit, doelmatigheid en innovatie. Hij geeft aan dat nu zorgorganisaties zelf bepalen wat, waar en hoe groot ze bouwen. Zonder tussenkomst van de overheid kunnen ze beslissingen nemen over capaciteit, opzet en kosten. Deze tijd is er dan ook een van marktaandeel winnen of verliezen. De toekomst is een risico, maar biedt ook kansen! In de zorgmarkt zijn de marges klein. Johan Vijverberg wijst op de mogelijkheden om extra inkomsten aan te boren: andere markten te benaderen (rijke doelgroepen), kwalitatief goede verpleeghuisplaatsen op een efficiënte manier te realiseren of de zorglogistiek te verbeteren. Belangrijk voor nu, zo zegt hij, is te weten hoe je als zorgaanbieder acteert in deze veranderende tijd. Met het oog op de toekomst. Dat betekent: zorgen dat je weet waar je staat! En strategische keuzes maken. Die keuzes vormen de basis voor een businessplan. Daarbij dient de zorgaanbieder aandacht te geven aan de exploitatiegevolgen, de courantheid, de flexibiliteit en de logistiek. Dat houdt in: meer differentiatie, nieuwe concepten, nieuwe samenwerkingsvormen, nieuwe organisaties van het bouwproces en nieuwe (bouw)technieken.
Toekomst van ons zorgstelsel: • De cliënt centraal stellen • Kostenbewustzijn bevorderen • Prikkels geven voor doelmatig handelen • Belonen naar prestatie (integrale tarieven) • Bureaucratie verminderen • Publieke belangen borgen • Meer eigen verantwoordelijkheid • Meer markt(werking) Noodzakelijke veranderingen en ontwikkelingen: • Scheiden wonen en zorg (ook binnen de intramurale sector) • Handhaven persoonsgebonden budget (en dit wellicht wettelijk invoeren) • Introduceren persoonsvolgend budget i.p.v. instellingsbudget • Toespitsen op langdurige zorg • Luisteren naar en invulling geven aan wensen en eisen van cliënten en verzekeraars
Johan Vijverberg ziet drie ontwikkelrichtingen van het beleid voor ouderen en chronisch zieken: • handhaven binnen de AWBZ; • onderbrengen in een nieuwe collectieve Care-verzekering; • overhevelen naar de ZVW.
“ Idealiseer het verleden niet.
“ Als uitgangspunt
Gebruik de mogelijkheden voor
voor vastgoed geldt:
kansen in de toekomst!”
waarde creëren!”
04 xx
05 xx
“ Liever meer investeren in courant vastgoed dan minder in incourant vastgoed.” Sander van Norren Sectorspecialist Zorg, Rabobank De kredietcrisis heeft invloed op de zorgsector. Alleen al omdat de kostprijs van geld hoger is. Sander van Norren geeft aan dat onduidelijkheid omtrent de ‘overgangsregeling’ de grootste impact heeft. Hierdoor ontstaat stagnatie van bouwprojecten in de zorg. Voor de bank is een businessplan een belangrijk goedkeuringsrapport, zo stelt hij. Binnen de care-sector hebben deze plannen nu te weinig kwaliteit. Hoe kunnen we dat verbeteren? Waar kijkt de bank nu eigenlijk naar? Sander van Norren licht toe hoe het nu verder moet: • Weeg goed af of je vastgoed in eigen beheer houdt of het uit besteedt. Bij uitbesteden is de financiële situatie minder zwaarwegend (tenzij langlopend huurcontract). • Herijk onderhanden investeringsprojecten. Is het plan toe komstbestendig? Zit er kwaliteit in het te realiseren vast goed? Een eerder afgegeven vergunning is niet meer maat gevend. Zelfs potentieel gevaarlijk. • Zorg voor een vroegtijdige betrokkenheid van de bank. Let op dat de financieringsaanvraag niet het sluitstuk van je plan is. ‘Nee’ is niet altijd nee. ‘Niet op die manier, laten we samen naar de (integrale) plannen kijken’, is ook een optie. • De kwaliteit van het te ontwikkelen vastgoed gaat zwaar mee tellen (de onderpandwaarde: lokatie, alternatieve aanwend baarheid, bestemming grond, etc.).
“ De financierbaarheid van de zorg staat absoluut onder druk. Maar voor goede plannen is nog steeds
Aandachtspunten businessplan voor bank: • Visie op vastgoed • Commitment van de Raad van Bestuur • Kwaliteit van het management (inclusief corporate governance) • Kennis en expertise binnen de organisatie (vastgoed en finan ciering) • Relaties met derden (verwijzers, zorgkantoor) • De (onderpand)waarde van de huidige grond- en vastgoed portfolio • Kwaliteit van de organisatie (keurmerk, planning- & control cyclus) • Financiële analyse van de zorg instelling • Positionering in de markt • Strategie van de zorgorganisatie • Performance binnen de benchmark • Het plan (bank prijst risico’s: een goed plan = lage rente) • Bouwovereenkomst • Financiën (cijfermatige onder bouwing businessplan) • Scenarioanalyse (verschillende scenario’s en rentepercentages, ook stressscenario’s)
geld beschikbaar. Ook nu!” “ Bezint eer ge begint…”
06 xx
07 xx
“ Een adviseur inhuren? Alleen om het proces te begeleiden, niet om het businessplan te schrijven. Dat is aan u.” Alexander Schütte Senior-adviseur Strategy & Finance, AT Osborne
Else Bezemer Senior adviseur Gezondheidszorg, AT Osborne
Alexander Schütte vertelt dat zijn kennis en expertise ligt bij het schrijven van businessplannen. En niet per se bij businessplannen binnen de care-sector. Wat hij wel weet is dat binnen de sector veel plannen bestaan. En veel begrippen. Om spraakverwarringen te voorkomen geeft hij allereerst een eenduidige betekenis van een begrip ‘businessplan’. Een businessplan, wat is dat dan? Het geheel van een strategisch plan, een projectplan en een financieringsaanvraag.
Else Bezemer gaat in op het format dat AT Osborne ontwikkelde voor de care-sector. Zij geeft daarbij een uitgebreide toelichting op het model dat wordt gepresenteerd. AT Osborne heeft dit model opgesteld naar aanleiding van haar kennis en ervaring met businessplannen binnen het bureau. Maar ook is zij in gesprek gegaan met diverse financiers. Waar letten zij op? Belangrijke bevindingen zijn in elk geval dat de ondernemer en het plan bij elkaar moeten passen. En ten tijde van aanbodsturing was ‘markt’ ondergeschikt. In de tegenwoordige tijd van vraagsturing is marktwerking juist zeer belangrijk.
Over het moment van schrijven van businessplannen zegt Else Bezemer dat dit in elke fase van een project van belang is. Een businessplan is er altijd. Wacht niet tot het plan klaar is! Het advies van AT Osborne luidt dan ook: businessplan... Begin gewoon!
De ervaring leert, aldus Alexander Schütte, dat ondernemen bestaat uit plannen maken en plannen uitvoeren. Daarbij is er systematische aandacht voor de langetermijnstrategie, worden er beslissingsgericht onderbouwde keuzes gemaakt en wordt een financieringsaanvraag opgesteld. Ondernemen is businessplannen maken dus! Alexander Schütte licht toe dat het opstellen van een businessplan wel de nodige tijd en aandacht vergt. De voorbeelden van niet goed onderbouwde plannen, plannen met inconsequente keuzes of plannen met onvoldoende uitwerking, schudt hij zo uit zijn mouw.
“ Als ondernemer is het dus volstrekt normaal en zinvol om een business- plan op te stellen!” 08 xx
09 xx
Wat kan AT Osborne voor u betekenen?
Foto: hoofdkantoor AT Osborne
AT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op AT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op. Onderscheidend is de verbinding tussen plannen en praktijk. U kunt de consultants en managers van AT Osborne inschakelen voor strategische vraagstukken of een second opinion maar ook voor de volledige begeleiding van uw investeringsproject. Daarmee kunt u van begin tot eind op AT Osborne rekenen. AT Osborne is een multi-
10 xx
disciplinair bureau met 150 specialisten. Samen leveren zij alle denkbare diensten, van project- en proces-managers tot experts op het gebied van techniek, financiën of juridische vraagstukken. Zij zijn snel en op uw maat inzetbaar. De mensen van AT Osborne zijn vindingrijk en daadkrachtig. Met als drive de beste oplossing voor u.
Verstand van businessplannen AT Osborne benadert businessplannen vanuit de analyse van de organisatie. De kennis van de interne organisatie en het huisvestingsbeleid worden gekoppeld aan specifieke kennis van planontwikkeling. AT Osborne ontwikkelt varianten en scenario’s. Deze varianten en scenario’s worden vervolgens financieel doorgerekend. Op deze manier kan een weloverwogen keuze worden
gemaakt op basis waarvan een financieringsaanvraag wordt opgesteld. AT Osborne begeleidt organisaties bij dit proces. Dit alles in constante samenspraak met u als opdrachtgever.
11 xx
