Bestemmingsplan Nieuw Varne. Gemeente Heiloo

Bestemmingsplan Nieuw Varne Gemeente Heiloo

vastgesteld bestemmingsplan Nieuw Varne Gemeente Heiloo Projectnummer 237201

Inhoudsopgave Toelichting

blad 3 van 57

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Plangebied Doel Vigerende plannen Leeswijzer

7 7 8 8 10

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4

Planbeschrijving Oorspronkelijke situatie Toekomstige situatie Planmethodiek: globaal eindplan Toelichting op de planregels

11 11 13 16 16

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleid Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

21 21 22 23 25

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Milieu- en omgevingsaspecten Inleiding Vormvrije m.e.r.-beoordeling Bodem Archeologie, aardkundige waarden en cultuurhistorie Akoestiek Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Natuur Externe veiligheid

33 33 33 34 35 38 39 40 42 44

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Water Inleiding Waterrelevant beleid Proces Uitgangspunten en randvoorwaarden Beschrijving van het plan Huidige waterhuishoudkundige situatie Toekomstige waterhuishoudkundige situatie

47 47 47 48 48 49 49 51

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

55 55 56


blad 4 van 57


Toelichting

blad 5 van 57


blad 6 van 57


Hoofdstuk 1

Inleiding In het noordwesten van Heiloo ligt een bijzonder gebied. Op korte afstand van het dorpscentrum en grenzend aan de groene dorpsrand liggen twee campings, camping Klein Varnebroek en camping Heiloo. Het toekomstperspectief van de campings is gering. Bouwfonds Ontwikkeling B.V. en Ranzijn (hierna: initiatiefnemers) hebben het initiatief genomen om het gebied te ontwikkelen en plannen te maken voor de bouw van maximaal 221 woningen (i.c. woningen, appartementen en zorgwoningen). De gemeente Heiloo ziet daarmee kans om de locatie te transformeren tot een kleinschalige woonbuurt met een groen karakter en diverse zorgvoorzieningen. Het project heeft als naam "Nieuw Varne" meegekregen. Het voorliggende bestemmingsplan heeft als doel de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Figuur 1.1: globale ligging plangebied (oranje); tussen stad, stadsrand en land

1.1

Plangebied De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 82.165 m2 . Er worden in totaal maximaal 221 nieuwe woningen gebouwd. Het plangebied grenst aan het buitengebied in het noordwesten van Heiloo. Aan de zuidkant van de locatie loopt De Zeeweg en aan de westzijde De Omloop, die doorloopt langs de noordzijde. De Omloop ontsluit de twee campings. Oostelijk, parallel aan de campings loopt een bosrand waarachter de huizen aan de Spanring liggen. In het plangebied wordt één bestaande woning gehandhaafd. De plangrens is weergegeven in figuur 1.2 en is afgestemd op het bestemmingsplan Heiloo Noordwest.

blad 7 van 57


Figuur 1.2: ligging en begrenzing van het plangebied.

1.2

Doel De boogde gebiedsontwikkeling van Nieuw Varne omvat een functieverandering van een recreatiegebied naar woningbouw. Het voorliggende bestemmingsplan is het document dat de planologische functiewijziging moet waarborgen en voldoende rechtszekerheid moet bieden. De gemaakte keuzes worden juridisch vertaald in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is het ruimtelijk plan dat de nieuwe planologische situatie voor de komende tien jaar beschrijft. Mede in verband met de huidige economische crisis, kiest de gemeente voor de planfiguur van een globaal eindplan. Het bestemmingsplan legt de hoofdlijnen en daarmee de belangrijkste kwaliteiten van het plan vast en biedt een rechtstreekse bouwtitel. De in voorliggende toelichting opgenomen inrichtingsschetsen tonen daarmee geen eindbeeld, maar hebben een indicatief karakter.

1.3

Vigerende plannen De bestemmingsplannen voor de gemeente Heiloo zijn grotendeels geactualiseerd. Dit geldt ook voor het bestemmingsplan Heiloo Noordwest (april 2010). Gelet op de herontwikkeling van de campingterreinen zijn deze buiten de planbegrenzing gehouden van dit bestemmingsplan (zie figuur 1.3).

blad 8 van 57


Figuur 1.3: aansluiting op bestemmingsplan Heiloo Noordwest, 2010 Bij de vaststelling van het bestemmingsplan was de herontwikkeling niet ver genoeg om deze hierin op te nemen. Dit betekent dat voor de campinglocatie het bestemmingplan Landelijk gebied (1997) van toepassing is. In dit plan gelden voor de locatie onder meer de bestemmingen 'Verblijfrecreatie', 'Kampeerterrein' en 'Horecabedrijf'.

Figuur 1.4: vigerend bestemmingsplan Landelijk gebied, 1997

blad 9 van 57


1.4

Leeswijzer Het bestemmingsplan is vervat in: de verbeelding waarop de bestemmingen van de in het plan gelegen gronden en bijbehorende verklaringen zijn aangegeven; de planregels waarin bepalingen zijn opgenomen over de inhoud van de bestemmingen en bepalingen omtrent het gebruik van gronden en de toelaatbaarheid van de bebouwing. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de opzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en verantwoord. Ook worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld, alsmede de resultaten van inventarisatie en onderzoek. Tot slot worden de resultaten van inspraak en overleg in de toelichting opgenomen.

blad 10 van 57


Hoofdstuk 2

Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt allereerst de huidige functionele en ruimtelijke situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt ingegaan op de toekomstige inrichting van het plangebied. Daarbij wordt stilgestaan bij het programma en de inrichting, groen en water, verkeer en parkeren en duurzaamheid. Afgesloten wordt met een toelichting op de plansystematiek, ofwel de wijze waarop het Masterplan in het bestemmingsplan is vertaald.

2.1

Oorspronkelijke situatie Wonen, werken en ontspanning In figuur 2.1 is de huidige ruimtelijke en functionele situatie van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1: de huidige situatie Op de campings zijn enkele servicegebouwen voor de voormalige campinggasten. In het noordwesten is een grote parkeerplaats, die gebruikt wordt voor bezoekers van restaurant Klein Varnebroek. Deze gronden zijn in eigendom van Ranzijn, één van de campingeigenaren. Ook bevinden zich in het plangebied meerdere woningen: aan de Omloop 22b en op het campingterrein. Groen en water Het plangebied is omgeven door groen. Aan de westzijde bevindt zich een langgerekte parken groenzone; de Zuiderneg en de Noorderneg. De Noorderneg is gelegen ten noorden van het plangebied rondom het verbrede Maalwater. Het Maalwater is een historische waterloop die weer gedeeltelijk in ere is hersteld en dienst doet als recreatiegebied voor de regio. Op de onderstaande figuur is het Maalwater weergegeven.

blad 11 van 57


Figuur 2.2: afbakening dorp door "groene zoom" De landschappelijke groene kwaliteit is vooral te vinden aan de randen van het terrein. Aan de zuiden de oostkant op het terrein liggen diepe groenzones waarvan de zuidelijke binnen het plangebied zijn opgenomen. Het terrein wordt sterk begrensd door een combinatie van kreken en infrastructuur. Aan de zuidzijde is een onopvallend slingerend wandelpad, met brede waterloop. De waterpartij van het Maalwater, direct ten noorden van het plangebied, is een overgebleven waterloop van het Oer-IJ. Bestaand en omliggend landschappelijk groen en water zijn belangrijke elementen voor de toekomstige inrichting van "Nieuw Varne". Verkeer, ontsluiting en parkeren Op de campings ligt een langzaamverkeerstructuur. Het gebied ligt goed ontsloten door de ligging aan De Omloop en De Zeeweg. Dit zijn belangrijke gebiedsontsluitingwegen voor Heiloo.

blad 12 van 57


De Omloop takt ten zuidwesten van het plangebied aan op De Zeeweg. Ter plaatse is een rotonde gesitueerd. Dit draagt bij aan een snelle afwikkeling van het verkeer. Bij restaurant Klein Varnebroek is een parkeerplaats gelegen.

2.2 2.2.1

Toekomstige situatie Programma en woonkwaliteit Het programma gaat uit van maximaal 221 woningen en een zorgsteunpunt. De zorgcomponent bestaat uit 40 intramurale plaatsen met 24-uurs zorg, inclusief een woonservicepunt en 12 appartementen voor zelfstandig wonende jongeren met beperking. Het programma wordt gerealiseerd in het bruto-woongebied van circa 8,2 hectare. Per hectare worden maximaal 27 woningen gerealiseerd. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan gelden in ieder geval de volgende voorwaarden: vanuit de doelgroep streven naar sociale cohesie; ontwerpen op ontmoeting en gezamenlijke activiteiten, ontwerpen vanuit de openbare ruimte; uitwerking van de openbare ruimten die sociaal veilig en toegankelijk is voor alle gebruikers, ook met een fysieke handicap; de zorgfunctie onopvallend in de woonomgeving integreren; zo weinig mogelijk “klinisch”; landschappelijke structuren “naar binnen halen” op het terrein; langzaamverkeersroutes door het plangebied laten lopen; een eventuele HOED en/of andere faciliteiten, ook voor de omgeving, binnen het plangebied situeren; levendigheid genereren; diversiteit in de bewonersopbouw propageren; oppassen voor de vorming van een “zorgstigma”; openbare ruimten van verschillend karakter; bebouwing in gevarieerde dichtheid, typologie en verschijningsvorm. In het kader van de ontwikkeling van Nieuw Varne heeft de gemeenteraad op 4 februari 2013 het stedenbouwkundig masterplan Nieuw Varne vastgesteld. Het stedenbouwkundig masterplan heeft als taak om de stedenbouwkundige kwaliteit van Nieuw Varne als geheel te bewaken. In figuur 2.3 is het stedenbouwkundig masterplan weergegeven dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan. De ruimtelijke kwaliteit van het masterplan wordt bepaald door een aantal elementen: 1.

2.

3.

blad 13 van 57

Groene zone aan de noordzijde van het plangebied. Deze zone vormt een intermediair tussen de woonbebouwing en het recreatief groengebied Het Maalwater. Om het groene karakter van deze zone te waarborgen zijn hier maximaal 3 appartementengebouwen toegestaan (3 bouwlagen). Parkeren wordt opgelost onder de gebouwen zelf (halfverdiept). In aansluiting op het voorgaande lopen in noord-zuid richting drie groene longen door het plangebied. Deze zijn sterk bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit en bieden ruimte aan wandelpaden, speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. De groene longen zijn in het bestemmingsplan juridisch bindend vastgelegd. In de derde plaats levert de vormgeving van de bouwvelden een levendig straatbeeld op. De bouwvelden worden gekenmerkt door vloeiende lijnen, die de ene keer inspringen en dan weer uitspringen. Het levendige straatbeeld wordt versterkt door een mix aan woningtypen. Dit loopt uiteen van rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen,


die levensloop geschikt worden gemaakt. De maatvoering van de grondgebonden woningen sluit aan bij de omliggende bebouwing met een toegestane goot- en bouwhoogte van 6 m respectievelijk 9 m.

Figuur 2.3: Masterplan Nieuw Varne. Bron:Masterplan Nieuw Varne, Kuiper Compagnons, 27 juni 2012. Op basis van de gekozen plansystematiek, in casu een globaal eindplan, bestaat de mogelijkheid om gedurende de daadwerkelijke ontwikkeling te variëren in woningtypen. Te denken valt aan grondgebonden woningen, appartementen of zorgwoningen. De precieze wijze van bestemmen en de waarborging van de rechtszekerheid is nader uiteen gezet in de juridische opzet van onderhavig bestemmingsplan, respectievelijk in paragraaf 2.3 en 2.4.

2.2.2

Openbare ruimte Groen en water Een groene inrichting geldt als uitgangspunt. Een groene inrichting hoeft niet per se te bestaan uit groene Heilooër bermen; bij een andere dan de traditionele stratenverkaveling zijn diverse oplossingen mogelijk (denk aan waterhuishoudkundige voorzieningen met aan weerszijden erftoegangswegen). Het handhaven van- of refereren aan de campinginrichting is niet nodig. Er zijn geen monumentale of waardevolle bomen aanwezig. Bestaande beeldbepalende bomen op het terrein worden waar mogelijk gehandhaafd. Dit geldt in mindere mate ook ten aanzien van de watergangen; handhaven waar mogelijk, maar niet ten koste van de ruimtelijke kwaliteit van het plan. In verband met afwatering is het aan te bevelen een oost-west sloot te handhaven of op te nemen. Als "echo" van de uitgravingen van de vaart ten noordwesten van de Noorderneg is het denkbaar dat er meer water wordt opgenomen in het plangebied.

blad 14 van 57


De groenstroken aan de zuiden oostkant (langs de Zeeweg en woningen aan de Spanring) worden waar mogelijk behouden. De groenstrook aan de oostzijde (deels buiten het plangebied gelegen) vormt een goede buffer tussen de bestaande en nieuw te bouwen woningen. De gebruiksmogelijkheden van het bestaande onverharde pad door de groenstrook ten zuiden van het plangebied kan vergroot worden. Over de Omloop heen dient contact gezocht te worden met de Noorderneg door middel van het handhaven van open zichtlijnen, integreren van groen en water. De weg De Omloop en de sloot die parallel aan deze weg loopt mogen in dat opzicht geen barrière vormen. Verkeer, ontsluiting en parkeren Voor het autoverkeer dienen er twee ontsluitingen aanwezig te zijn waarvan één als hoofdontsluiting en één als secundaire ontsluiting. Op deze wijze wordt een robuust wegennet gecreëerd. Een robuust wegennet is een wegennet dat bij (kleinschalige) incidenten werkzaamheden of laden en lossen niet volledig vastloopt, maar waar enige restcapaciteit voorhanden is zodat het verkeer ook bij incidenten door kan blijven stromen. De Omloop blijft net als in de huidige situatie een gebiedsontsluitingsweg met de daarbij behorende kenmerken. De overige wegen in het gebied zijn erftoegangswegen aangezien het een verblijfsgebied is. Voorkomen moet worden dat de auto de openbare ruimte domineert. De auto is "te gast". Opnemen van parkeerruimte in de openbare ruimte is mogelijk, maar daarbij dient die ruimte niet "opgegeven" te worden als verblijfs/groen/speel/kijkruimte. De parkeerruimte dient die kwaliteiten juist in zich te hebben. Voor langzaam verkeer (fiets en voetganger) zijn logische rechtstreekse verbindingen een must. Hierbij moet ook naar de veiligheid en oversteekbaarheid met kruisende wegen gekeken worden. Via deze verbindingen voor langzaam verkeer, bijvoorbeeld in de vorm van bruggetjes over de waterlopen rondom het plangebied, kan aansluiting ontstaan bij functies in de omgeving. Het gebied wordt voor alle vormen van langzaam verkeer toegankelijk, doordat het gebied "doorlaatbaar" is gemaakt. De toegankelijkheid is in onderstaande figuur illustratief weergegeven.

Figuur 2.4: illustratie toegankelijkheid plangebied voor langzaam verkeer

blad 15 van 57


Om de auto dicht bij huis te hebben, kan ook gedacht worden aan overbouwd en halfverdiept parkeren. Half verdiept parkeren vindt in ieder geval plaats onder de drie appartementengebouwen aan de noordzijde van het plangebied.

2.2.3

Duurzaamheid De gemeente streeft naar een duurzame invulling van bouwprojecten. Ook initiatiefnemers streven naar een duurzame invulling van hun projecten. Voor de herontwikkeling van de campingterreinen is gebruik gemaakt van een zogenaamde Green Score Card. Door hiervan gebruik te maken is (meer dan voorheen) rekening gehouden met onderwerpen als energie, bodem en natuur- en landschap. De Green Score Card is als bijlage bij de toelichting opgenomen.

2.3

Planmethodiek: globaal eindplan Het voorliggende bestemmingsplan kan worden getypeerd als een globaal eindplan. Dit houdt in dat het bestemmingsplan in hoofdlijnen de stedenbouwkundige structuur vastlegt, maar vrijheden biedt ten aanzien van bijvoorbeeld woningtypen en de situering van woningen. Tegelijkertijd biedt het plan een rechtstreekse bouwtitel. Op basis van het bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) worden verleend, zonder dat extra procedures doorlopen hoeven te worden. De ratio achter deze keuze is de economische crisis, waarin Nederland momenteel verkeert. Als gevolg hiervan is de woningmarkt ingrijpend veranderd. De woningbouwmarkt is de afgelopen jaren aan het verschuiven van een aanbodgerichte naar een vraaggerichte markt. Meer dan in het verleden moet de bouwwereld inspelen op de wensen en behoeften van de consument. Deze ontwikkeling is als gevolg van de economische crisis versterkt. Daar waar de gemeente Heiloo tot voor kort inzette op gedetailleerd uitgewerkte bestemmingsplannen, bestaat er nu behoefte aan flexibele bestemmingsplannen. Met dergelijke plannen is het mogelijk snel in te spelen op verandering in de markt, zonder dat daar tijdrovende en kostbare procedures voor nodig zijn. Daarbij is het zoeken naar een goede balans tussen rechtszekerheid enerzijds en flexibiliteit anderzijds. In de navolgende paragraaf wordt een toelichting gegeven op de wijze waarop dit is uitgewerkt voor dit bestemmingsplan.

2.4

Toelichting op de planregels In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

2.4.1

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden de begrippen nader omschreven die gebruikt worden in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Artikel 2 Wijze van meten In dit artikel wordt beschreven op welke wijze de in de regels voorgeschreven maatvoeringen gemeten moeten worden.

blad 16 van 57


2.4.2

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels De regels in verband met de bestemmingen kennen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. Voor een aantal bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid dan wel wijzigingsbevoegdheid. De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Hierin is een omschrijving opgenomen van de functies, die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een aantal gevallen is een specificatie opgenomen van de toegestane functie, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen voor een omgevingsvergunning. Basis voor de opzet van de verbeelding en daarmee de regels is het Masterplan van Kuiper Compagnons (versie: februari 2013). De hierin opgenomen verkaveling is indicatief: deze toont een mogelijke indeling van het gebied. Artikel 3 Groen De bestemming Groen is op de eerste plaats toegekend aan de noordelijke zone van het plangebied, die een overgang vormt met het achterliggende groengebied (Maalwater). Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. De appartementengebouwen in de noordelijke groenzone worden voorzien van de bestemming Wonen-Gestapeld. De bestemming Groen wordt daarnaast toegekend aan een smalle strook in het zuidelijk deel van het plangebied (grenzend aan het parkeerterrein). Artikel 4 Tuin De bestemming Tuin is toegekend aan de voorzijde van de woning aan De Omloop 22b. De bestemming Tuin eindigt 3 meter achter de voorgevel. De erkers aan de voorzijde van de woning vallen binnen de bestemming Tuin en zijn daarmee niet opgenomen binnen het bouwvlak van de woning. Artikel 5 Verkeer - Verblijf Deze bestemming wordt toegekend aan die delen van het plangebied waar straten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en water zijn voorzien. Er is bewust voor gekozen straten en wandelpaden enerzijds en groenvoorzieningen/structuren en waterhuishoudkundige voorzieningen anderzijds niet in afzonderlijke bestemmingen onder te brengen. Het bestemmingsplan zou hiermee teveel vastleggen (te star worden). Binnen de bestemming kan met andere woorden nog geschoven worden met de exacte projectie van straten en groenvoorzieningen. De bestemming Verkeer-Verblijf sluit op drie plaatsen aan op De Omloop, daar waar de ontsluitingswegen zijn voorzien en ter hoogte van het parkeerterrein aan de zuidzijde van het plangebied. De doorlopende straat in de noordwesthoek van het plangebied wordt afgesloten met de bestemming Groen. Een belangrijk element in het Masterplan vormen de noord-zuid lopende groene longen. Met het oog op de zekerstelling van de realisatie hiervan, worden op de verbeelding aanduidingen (specifieke vorm van verkeer - groene long) opgenomen, waarbij in de regels wordt aangegeven welke oppervlakte aan groen/verharding en water/waterhuishoudkundige voorzieningen) per aanduiding gerealiseerd moet worden. Hiermee wordt een belangrijke drager en kwaliteit van het plan afdwingbaar gemaakt.

blad 17 van 57


Artikel 6 Water De bestemming Water wordt toegekend aan de watergang aan de oostzijde van het plangebied (parallel aan de Spanring) en de waterpartij die de overgang van het woongebied naar het parkeerterrein aan de zuidzijde van het plangebied markeert. Artikel 7 Wonen Aan De Omloop 22b bevindt zich een bestaande woning. Deze woning wordt conform de standaard van de gemeente Heiloo bestemd. Concreet betekent dit dat het perceel voorzien wordt van de bestemming Wonen, waarbij aan de voorzijde (tot 3 meter achter de voorgevel) de bestemming Tuin wordt toegekend. Rondom het hoofdgebouw is een bouwvlak getrokken; de erkers aan de voorzijde vallen in de bestemming Tuin. Het bijgebouw/garage is ook buiten het bouwvlak gelaten. Artikel 8 Wonen - Gestapeld Deze bestemming is toegekend aan de appartementengebouwen aan de noorden zuidzijde van het plangebied. Het stedenbouwkundig Masterplan dient als basis voor de projectie van de bestemmingsvlakken en de bouwvlakken. Om enige flexibiliteit te bieden zijn de bouwvlakken iets ruimer ingetekend. Het bestemmingsplan legt hiermee de locatie van de appartementengebouwen specifiek vast, maar tegelijkertijd wordt nog wel enige schuifmogelijkheid geboden met behoud van synergie in het stedenbouwkundig ontwerp. Om het groene karakter van deze zone ook na uitvoering van de plannen te kunnen waarborgen, bevat het plan een wijzigingsbevoegdheid (van Wonen-Gestapeld naar Groen). Na realisatie van de gebouwen, kunnen de omliggende gronden met een woonbestemming omgezet worden in de bestemming Groen. Op grond hiervan kan tegen eventueel gebruik en/of inrichting als tuin worden opgetreden. Voor zowel de noordelijke als de zuidelijke appartementengebouwen geldt dat op de verbeelding de maximale bouwhoogte en het minimum en maximum aantal wooneenheden is aangegeven. De maximale bouwhoogte is vastgelegd op 10,5 m. Deze hoogte is nodig om het gewenste aantal bouwlagen (maximaal 3) te kunnen realiseren, met daaronder (half)verdiept parkeren. (Half)verdiept parkeren is verplicht voor de noordelijke appartementen, voor de zuidelijke appartementen is dit facultatief. In de regels, in samenhang met de verbeelding, wordt de maximale maatvoering van de woongebouwen opgenomen. Voor zowel de noordelijke als de zuidelijke appartementengebouwen geldt een maximaal bebouwingspercentage van 80%. Dit wordt op de verbeelding aangegeven. Nieuw Varne moet de eerste woonservicewijk van Heiloo worden. Concreet betekent dit dat woningen levensloopgeschikt moeten zijn, dat er eerstelijnszorg wordt geboden en/of 24-uurszorg of zorg op afroep, welzijnsdiensten en ontmoetingsgelegenheden (bijvoorbeeld in de vorm van een restaurant). Deze functies zijn voorzien in het meest westelijk gelegen appartementengebouw in het zuidelijk deel van het plangebied. Deze 'extra' gebruiksmogelijkheden worden geboden door twee aanduidingen toe te kennen aan het westelijk gelegen appartementengebouw: 'maatschappelijk' en 'horeca'. In de begripsomschrijving wordt het begrip maatschappelijk zodanig gedefinieerd dat zorggerelateerde voorzieningen zijn toegestaan. blad 18 van 57


Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, zorgwonen, cultuur en religie. Onder zorgwonen wordt in dit kader verstaan: Een woonvorm die dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte al dan niet in combinatie met medische en/of verzorgende ondersteuning, bijvoorbeeld voor personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden. De aanduiding 'horeca' is opgenomen om bijvoorbeeld een lunchroom/koffiecorner/restaurant mogelijk te maken. Onder horeca wordt verstaan: Een bedrijf dat is gericht op het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke) met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie. Artikel 9 Woongebied Deze bestemming wordt toegekend aan die delen van het plangebied waar grondgebonden woningen zijn voorzien. Er worden vijf bouwenveloppen onderscheiden, waarbij per bouwenvelop het minimum en maximum aantal woningen is aangegeven. Het zuidelijk deel van de meest westelijk gelegen groene lob wordt niet geconcretiseerd binnen de bestemming Verkeer - Verblijf. Omdat de exacte locatie van de groene lob nog niet kan worden aangegeven moet dit binnen de bestemming Woongebied met een aanduiding opgenomen worden. De uitvoering zal qua maatvoering en uitvoering vergelijkbaar zijn aan de overige groene longen. Er is bewust voor gekozen geen bouwvlakken op te nemen, zodat meer flexibiliteit kan worden geboden. In de regels worden voorschriften opgenomen met betrekking tot: 1.

2. 3. 4. 5.

6.

7.

blad 19 van 57

De goot en bouwhoogte: respectievelijk 6/9 m. Tevens wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor een goot - en bouwhoogte van 7,5/10 m. Ten slotte geldt een algemene afwijkingsbevoegdheid van 10% op de maatvoering. Afstand van hoofdgebouwen tot de bestemming Verkeer-Verblijf. Hoofdgebouwen moeten op minimaal 2 m vanaf de bestemming Verkeer-Verblijf worden gebouwd; Oppervlakte van een hoofdgebouw: maximaal 120 m2 op de begane grond. Hoofdgebouwen mogen naar keuze met kap of plat worden afgedekt. Om levensloopgeschikte woningen te kunnen bouwen is het gewenst dat het programma volledig op de begane grond wordt geprojecteerd. In verband hiermee wordt de oppervlakte zoals genoemd onder 3 als minimum beschouwd; Erfbebouwingsregeling voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen uit Heiloo Zuidoost wordt overgenomen, ofwel: a. Bij percelen tot 250 m2 de maximale gezamenlijke oppervlakte 50 m2 bedraagt; b. bij percelen van 250 - 500 m2 de maximale gezamenlijke oppervlakte 75 m2 bedraagt; c. bij percelen groter dan 500 m2 de maximale gezamenlijke oppervlakte 100 m2 bedraagt; Ten slotte wordt het maximum aantal woningen voor het plangebied vastgelegd (Masterplan: 221 woningen). Tevens wordt aangegeven dat het aantal woningen per hectare niet meer dan 27 mag bedragen.


Artikel 10 Waarde - Archeologie 3 Uit de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart blijkt dat het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde heeft. In beginsel kan de ontwikkeling worden uitgevoerd zonder dat daarvoor nader archeologisch onderzoek nodig is. Het is echter niet geheel uitgesloten dat er archeologische resten in het plangebied aanwezig zijn. Daarom is een dubbelbestemming toegekend.

blad 20 van 57


Hoofdstuk 3

Beleid Het bestemmingsplan 'Nieuw Varne' vindt zijn basis in het ruimtelijk beleid zoals dat in nota's en plannen van het rijk, de provincie, de regio en de gemeente is vastgelegd. Dit hoofdstuk geeft het beleidskader weer dat van toepassing is op dit bestemmingsplan.

3.1 3.1.1

Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Het Rijk zet met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) het nationaal ruimtelijken mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid (bereikbaar op verschillende wijzen).

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (Barro) bevestigt in juridische zin de kaderstellende uitspraken uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het kabinet zal in de SVIR vaststellen dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Het rijk beëindigt de rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones en het verstedelijkingsbeleid. In de structuurvisie worden de rijksdoelen en nationale belangen limitatief beschreven. De ontwikkeling binnen het bestemmingsplangebied raakt geen rijksbelangen.

blad 21 van 57


3.2 3.2.1

Provinciaal beleid Structuurvisie Noord-Holland 2040 De provinciale structuurvisie 'Noord-Holland 2040' is op 21 juni 2010 vastgesteld door Provinciale Staten. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 is elke overheidslaag verplicht een structuurvisie op te stellen en haar ruimtelijke belangen te benoemen. Op basis van deze belangen kan elke overheid bepalen welke rol zij voor zichzelf ziet weggelegd en welke instrumenten zij toe wil passen om dit ruimtelijke belang te waarborgen of te bereiken. De provincie Noord Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op Klimaat bestendigheid, Ruimtelijke kwaliteit en Duurzaam ruimtegebruik. Bestaand Bebouwd Gebied Het plangebied is door de provincie aangeduid als Bestaand Bebouwd Gebied (zie figuur 3.1). Gemeenten hebben binnen deze gebieden een relatief grote beleidsvrijheid. Er gelden vanuit de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) voor woningbouw geen bindende regels. Het project is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

Figuur 3.1: Uitsnede plankaart structuurvisie Noord-Holland 2040. Het plangebied is gelegen binnen Bestaand Bebouwd Gebied (rode arcering, blauw omcirkeld het plangebied).

blad 22 van 57


3.2.2

Provinciaal milieubeleidsplan 2009-2013 Het Provinciaal Milieubeleidsplan (PMP) beschrijft de provinciale milieudoelen, alsmede de wijze waarop en termijn waarbinnen deze moeten worden gerealiseerd. Leven in een gezonde, schone en veilige omgeving is hierbij het uitgangspunt. De activiteiten beschreven in het PMP moeten er in ieder geval toe leiden dat eind 2013 overal in Noord-Holland de zogeheten basiskwaliteit is bereikt. De basiskwaliteit is vastgelegd in Europese en nationale milieunormen en regels en hangt samen met de functie van een gebied: wonen, werken of recreëren. Er zijn twee overkoepelende doelen: 1. 2.

het voorkomen van schade aan de menselijke gezondheid, dier en plant. het stimuleren van duurzame ontwikkeling in Noord-Holland voor nu en in de toekomst, zonder afwenteling van de milieubelasting naar elders. Om de doelen te bereiken worden activiteiten uitgevoerd op de thema's afval, bodem, externe veiligheid, geluid, geur, licht en donkerte, lucht en klimaat en energie. Het PMP biedt gemeenten en waterschappen een kader voor hun beleid en geeft ondernemers en burgers inzicht in toekomstige ontwikkelingen en maatregelen. Voor de provincie is het de basis voor de vergunningverlening en handhaving. De gebruikswijziging van de campings Klein Varnebroek en Heiloo moet passen binnen de bestaande milieukaders. In hoofdstuk 4 wordt de relatie tussen de beoogde gebruikswijziging en de milieukaders belicht.

3.2.3

Provinciale woonvisie 2010-2020 Op 25 mei 2010 is de provinciale woonvisie 'Goed wonen in Noord-Holland' door Gedeputeerde Staten vastgesteld. De doelstelling is dat in 2020 de inwoners van Noord-Holland beschikken over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. De provincie wil dit bereiken door samen met de regio’s Regionale actieprogramma’s (RAP’s) te ontwikkelen met duidelijke afspraken over de regionale woningbouwprogramma’s en deze uit te voeren. De speerpunten van het beleid zijn: 1.

2. 3.

3.3 3.3.1

Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.

Regionaal beleid Regionale Woonvisie Regio Alkmaar (1 juli 2013) De Regio Alkmaar wil een aantrekkelijke regio zijn waar de huidige en toekomstige inwoners graag willen blijven wonen en een gewenste wooncarrière kunnen maken. De veranderende huishoudensamenstelling (vergrijzing, combinatie wonen met zorg), betaalbaarheid en toevoegen van het juiste aanbod vormen de opgave. Omdat het, anders dan voorheen, moeilijker is om oplossingen in de nieuwbouw te realiseren moet juist nu de focus op het waarborgen van de totale voorraad in de regio worden gelegd zowel huur als koop, zodat deze voor een ieder bereikbaar blijft of wordt. Daarnaast de uitdaging om te

blad 23 van 57


zorgen dat de aantallen nieuwbouw sowieso gerealiseerd worden met aandacht voor het betaalbare segment. Voor de regio Alkmaar is de “Doelgroep van beleid” de categorie inkomens tot €48.000 (grens soc. Koop) met daarbinnen nadruk op de categorie €38.500 (grens sociale huur/huurtoeslaggrens). Op dit moment is de marktsituatie anders dan voorheen. Van een maakbare markt waarbij gemeenten kunnen opleggen wat er gebouwd wordt, is het nu zaak geworden in te spelen op de daadwerkelijke behoeftes en mogelijkheden van de toekomstige gebruiker en de ontwikkelende partij. Tegelijk willen gemeenten waarborgen dat de woningbouwplannen kwalitatief bijdragen aan de lokale voorraad. Ontwikkelende partijen en gemeenten zullen gezamenlijk moeten zoeken naar het optimale bouwplan. Bij nieuwbouw wordt regionaal een percentage gehanteerd van minimaal 30% sociale woningbouw (huurtoeslaggrens € 681,02 en koopwoningen bereikbaar voor inkomens tot € 48.000,-, prijspeil 2013). Dit mag/kan per gemeente dus hoger of lager uitvallen en kan variëren tussen huur dan wel koop, mits regionaal afgestemd. Voor 30% regionaal wordt gekozen omdat daarmee de bestaande voorraadbalans op peil blijft. Voor koop geldt dat door het werken met een inkomensgrens in plaats van een koopprijsgrens flexibiliteit wordt ingebouwd (veranderende rentestanden leiden tot andere hypotheken en dus koopmogelijkheden). Daarbij is de volgende inspanningsverplichting afgesproken: Gemeenten en de ontwikkelende partij onderzoeken samen of in het specifieke bouwplan ook in de onderste categorie van de huur kan worden gebouwd (huur <€535,91 aftoppingsgrens voor 1 en 2 persoonshuishoudens). Tabel 3.1: Uitgangspunten voor sociale woningbouw Categorie Huur

Koop

Bij nieuwbouw regionaal minimaal

1

€ 535,91 (2013) € 172.750 (2013) 30 % 1e aftoppingsgrens Koopprijsgrens Wet op de huurtoeslag Wet bevordering Eigen Woningbezit

2

€ 681,02 € 172.750 - € 225.000 Maximale huurtoeslaggrens Wet op de huurtoeslag

3

> € 681,02 (2013) Vrije sector huur

€ 225.000 - € 325.000

4

> € 681,02 (2013) Vrije sector huur

> € 325.000

30 %

Het algemene beeld dat de regio vergrijst zal de komende jaren leiden tot meer zorgvragers. Veel senioren kiezen er voor om zo lang mogelijk in de eigen woning en woonomgeving te blijven wonen. Daarnaast zal een grote groep zorgafhankelijke huishoudens het recht op een verblijf in een intramurale instelling kwijtraken. Het langer zelfstandig (willen/moeten) wonen stelt eisen aan de geschiktheid van de woningvoorraad. Bovenstaande ontwikkelingen vragen een samenhangende organisatie van wonen, zorg en welzijn. In de Regionale Woonvisie is ook een inspanningsverplichting opgenomen om te onderzoeken of in het specifieke bouwplan volgens de specificaties van WoonKeur gebouwd kan worden.

blad 24 van 57


3.3.2

Regionaal Kwalitatief Bouwprogramma Regionale afstemming in de woningbouw in de Regio Alkmaar is noodzakelijk gezien de demografische veranderingen, de trek naar de stad vanuit omliggende gebieden, en zeker ook de effecten van de economische crisis op de woningmarkt. Op basis van een analyse van het bouwprogramma in de regio wordt in oktober 2013 een “Strategische Kamer” gehouden in de regio Alkmaar. Dit is een werkconferentie om tot strategisch inzicht te komen over afwegingen in de programmering. Aan de Strategische Kamer nemen het PORA Wonen, de ambtelijke werkgroep wonen, relevantie marktpartijen en de provincie deel. Na de Strategische kamer wordt bekeken of vervolgstappen om te komen tot een Regionaal Kwalitatief Bouwprogramma nodig zijn. Als er gezamenlijk besloten wordt vervolgstappen te nemen dan komen we tot een goed onderbouwd en breed gedragen concept voor een Regionaal Kwalitatief Woningbouwprogramma. Dit bouwt voort op de Regionale Woonvisie Regio Alkmaar en draagt bij aan de realisatie van de hierin beschreven ambities. Een Regionaal Kwalitatief Woningbouwprogramma bevat: Een agenda voor verdere afstemming en overleg (belangrijk voor regionale afstemming, maar nog geen overeenstemming); Een actieplan voor maatwerk en bijsturing (op basis van bereikte overeenstemming).

3.4 3.4.1

Gemeentelijk beleid Strategische visie Heiloo 2005-2015 In de strategische visie van de gemeente Heiloo zijn met betrekking tot het onderwerp 'wonen' de volgende speerpunten opgenomen: Heiloo realiseert woningbouw zodanig dat de vraag van alle doelgroepen in Heiloo het beste wordt gediend; De gemeente Heiloo biedt ondersteuning bij huisvesting aan diverse doelgroepen; De gemeente Heiloo biedt een combinatie van wonen, zorg en welzijn aan; Voor alle gebruikers moet een toegankelijke woning en woonomgeving gerealiseerd worden; Heiloo is een gemeente die graag een sociaal gezicht toont naar haar inwoners. Het sociale voorzieningenniveau moet op peil blijven waarbij het accent ligt op zelfstandigheid en zelfredzaamheid; Eén van de speerpunten is dat de gemeente randvoorwaarden creëert opdat ouderen en zorgbehoevenden zolang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen en functioneren; Bij woningaanpassing en nieuwbouw wordt ingespeeld op de hoge kwaliteitseisen, die de woonconsumenten stellen en daarbij wordt waar mogelijk gebruik gemaakt van nieuwe technologieën; de wijze van bouwen dient duurzaam, energiezuinig en milieubewust te zijn. De speerpunten zijn van toepassing op de herontwikkeling van de campingterreinen. In het stedenbouwkundig ontwerp is hiermee rekening gehouden..

blad 25 van 57


3.4.2

Woonvisie Heiloo 2007 - 2012 De vastgestelde Woonvisie Heiloo geeft een overzicht van het regionale en gemeentelijke beleid omtrent volkshuisvesting en de zorgcomponent. De belangrijkste thema’s zijn het huisvesten van starters, jonge gezinnen en, gezien de vergrijzing van de bevolking, senioren. Volgend op de Strategische Visie en het collegeprogramma zijn ook de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving en de woningbouwproductie speerpunten van beleid. De grootste opgave op het gebied van volkshuisvesting is de aankomende vergrijzing. Er moet rekening gehouden worden met een extra en specifieke vraag naar woningen diegeschikt zijn voor ouderen. Ook in het kader van de extramuralisering moet geïnvesteerdworden op het gebied van wonen en zorg. Strategische nieuwbouw kan ingezet worden om de doorstroming op de woningmarkt tebevorderen. Door het toevoegen van duurdere woningen aan de woningvoorraad kan dedoorstroming worden bevorderd. Uit het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) van hetministerie van VROM komt dit duidelijk naar voren. Nieuwbouw in de dure sector leidt tot de langste verhuisketens en dus de meeste doorstroming. Uiteindelijk komen er ook goedkope huur- en koopwoningen vrij. Aangezien verhuisketens over gemeentegrenzen heen gaan wil dit niet zeggen dat de goedkope woningen altijd in Heiloo vrij komen. Naast het bevorderen van de doorstroming kunnen er bij strategische nieuwbouw ook woningen aan de voorraad worden toegevoegd waar een tekort aan is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan woningen voor starters en woningen geschikt voor meerdere doelgroepen, zoals bijvoorbeeld nultredenwoningen. Initiatiefnemers hebben een marktonderzoek laten uitvoeren. Het doel hiervan is om zo optimaal mogelijk de markt te kunnen bedienen en daarmee doorstroming op de woningmarkt te bewerkstelligen. Er is sprake van een instabiele markt. Dit vraagt om flexibiliteit in bouwen. Het is noodzakelijk om aan te kunnen sluiten op veranderende marktomstandigheden. Het beoogde plan draagt hieraan bij en sluit aan bij de gemeentelijke Woonvisie. In de Woonvisie Heiloo 2007 - 2012 heeft Heiloo zich gecommitteerd om bij nieuwbouw minimaal 25% in categorie 1 en 15 % in categorie 2 te realiseren. De daarbij behorende prijs- en inkomensklassen zijn gebaseerd op de Regionale Woonvisie Noord-Kennemerland 2005 – 2015. Inmiddels is er een nieuwe regionale woonvisie vastgesteld. De onderstaande figuur geeft de situatie in 2013 weer. De woningcategorieën uit de Woonvisie Heiloo 2007 – 2012 zijn aangepast aan de huurprijsgrenzen overeenkomstig de Wet op de Huurtoeslag, evenals de koopprijsgrens van € 172.750,-. De overige prijsklassen zijn aangepast overeenkomstig de nieuwe Regionale Woonvisie Regio Alkmaar 2013 – 2020.

blad 26 van 57


Figuur 3.2: Inkomen in relatie tot woningprijs (2013) Hoewel er bij nieuwbouw regionaal minimaal 30% in categorie 1 en 2 moet worden gerealiseerd, is in Heiloo de verdeling zoals opgenomen in de Woonvisie Heiloo 2007 – 2012 van toepassing. Uitgangspunt is dat de verdeling in categorieën gemeentebreed wordt gehaald. Per locatie zijn in overleg afwijkingen mogelijk. Voor de herontwikkeling van de campingterreinen is met de ontwikkelaars contractueel het volgende overeengekomen: “In afwijking van vorenstaande is Exploitant verplicht de woningbouwcategorieën 1 en 2 (20% c.q. 20% van Opstalexploitatie KV) te realiseren overeenkomstig de jaarlijks op basis van de Wet op de Huurtoeslag door het Rijk vast te stellen tabel inzake de huurprijsgrenzen/koopprijsgrenzen. Op het moment van goedkeuring van een Uitwerkingsplan zoals bedoeld in artikel 5 lid 2 vindt vorenbedoelde toetsing plaats waarbij de laatstelijk vastgestelde tabel leidend is, tenzij: de tabel in dat jaar niet door het Rijk is aangepast conform het laatste inflatiecijfer, in welk geval de laatst vastgestelde tabel wordt gecorrigeerd met het indexcijfer (CPI Alle Huishoudens 2006=100); en; de huurprijsgrens/koopprijsgrens voor de categorie 1 en 2 woningen lager is dan de waarden zoals die zijn vermeld in de tabel van 2013, te weten voor categorie 1 maximaal 172.750 euro en categorie 2 tussen 172.750 euro – en 225.000 euro, in welk geval de waarden uit de tabel van 2013 worden gehanteerd.”

3.4.3

Stedenbouwkundig masterplan Nieuw Varne In samenspraak met de gemeente Heiloo is door stedenbouwkundig bureau KuiperCompagnons (in opdracht van initiatiefnemers) een stedenbouwkundig masterplan Nieuw Varne opgesteld. Het stedenbouwkundig masterplan is door de gemeenteraad op 4 februari 2013 geamendeerd vastgesteld. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten voor het plangebied gehanteerd: 3 noordelijke appartementsgebouwen van ten hoogste 3 lagen met een maximale bouwhoogte van 10,5 m, met handhaving van de groene longen een bouwdichtheid van maximaal 27 woningen per hectare. Het masterplan beschrijft de transformatie van de twee voormalige campingterreinen naar Nieuw Varne, een woonwijk inclusief zorgwoningen en een zorgsteunpunt. Het programma gaat uit van maximaal 221 woningen, inclusief een zorgprogramma. De zorgcomponent bestaat uit 40 intramurale plaatsen met 24-uurs zorg, inclusief een woonservicepunt en 12 appartementen voor zelfstandig wonende jongeren met beperking. De 40 intramurale plaatsen worden aan de zuidzijde van het plangebied gerealiseerd. Het programma wordt gerealiseerd in het bruto-woongebied van circa 8,2 hectare. Per hectare worden maximaal

blad 27 van 57


27 woningen gerealiseerd. Het plangebied Nieuw Varne wordt doorkruist door drie groene longen die als verbindingselementen tussen het Maalwater en de Zeeweg dienen. Tussen de zuidelijke parkeerstrook en de appartementen wordt tevens een waterloop gerealiseerd. Binnen het plangebied is sprake van eenrichtingsverkeer rondom de drie groene longen. Een uitgebreidere beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling is te vinden in paragraaf 2.2 van voorliggende toelichting. Het vastgestelde masterplan vormt het stedenbouwkundig kader voor de verdere ontwikkeling van Nieuw Varne. Met voorliggend bestemmingsplan worden de stedenbouwkundige uitgangspunten ook juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

3.4.4

Duurzaam Bouwen beleid Heiloo 2018 Dit jaar stelt de gemeente Heiloo het 'duurzaam bouwen beleid' vast, dat ambitieuzer is dan het landelijke beleid. Dit beleid heeft duurzame doelstellingen, afgestemd op verschillende typen ontwikkelingen. Uitgangspunt is goede informatie en overzicht van prijs- en keuzemogelijkheden voor koper/ gebruiker. De gemeente wil de te behalen ambitieniveaus zo veel mogelijk in de afspraken vastleggen. In de anterieure overeenkomst wordt hieraan invulling gegeven. Eisen voor de grond-, weg-, en waterbouw worden via duurzaam inkopen, klimaatbestendig inrichten en aanbesteden gerealiseerd. Bij de herontwikkeling van de campingterreinen, waarbij de ontwikkelaar deze ontwikkeling zelf realiseert hanteert de gemeente de criteriadocumenten die door de overheid zijn opgesteld voor duurzaam inkopen. Deze criteria zijn beschikbaar via de website van het Agentschap NL (voorheen SenterNovem). In aanvulling op de gemeentelijke duurzaamheidseisen streven ook initiatiefnemers naar duurzame ontwikkeling van hun projecten. Die willen wij ook de ruimte bieden, met innovatieve woningen. Duurzaamheid vormt immers een pijler van de vernieuwing van de komende jaren. De ontwikkelaar hanteert een zogenaamde Green Score Card met duurzaamheidcriteria. Door gebruik te maken van deze Green Score Card wordt bij ontwikkelingen rekening gehouden met onderwerpen als energie, bodem, natuur, cultuur en landschap. De Green Score Card is toegepast op de gebiedsontwikkeling “Nieuw Varne” en is als bijlage bij de toelichting opgenomen.

3.4.5

Groenbeleidsplan Heiloo 2012 - 2022 In het groenbeleidsplan van de gemeente Heiloo is beschreven hoe met het groen van Heiloo moet worden omgegaan zodat de beeldkwaliteit zijn waarde behoudt. Naast een visie op het groen worden uitgangspunten voor de inrichting en acties ten behoeve van beheer benoemd. Als concrete vertaling van de integrale groenvisie wordt een zestal strategische kernuitgangspunten onderscheiden die de basis vormen voor een groen Heiloo tot 2021: 1. 2.

blad 28 van 57

Respecteer de landschappelijke onderlegger en maak belangrijke groenelementen zichtbaar en bescherm ze; Behoud en versterk de groene structuur;


3. 4. 5. 6.

Groen voor groen; Ga versnippering van groen tegen; Stem beheer af op streefbeeld; Versterk de identiteit van de woonomgeving.

Om zorg te dragen voor een constante groene kwaliteit is een lijst met uitgangspunten opgesteld die als input gebruikt kan worden bij onder andere nieuwe stedenbouwkundige plannen. Voor verschillende elementen (dorpsentrees, gebiedsontsluitingswegen, hoofdroutes, woonstraten, parkeerplaatsen) staat aangegeven hoe groen hier gebruikt kan worden om de groene kwaliteit te verbeteren. Het Groenbeleidsplan geeft kortom aan hoe belangrijk groen is voor de uitstraling van Heiloo en op welke wijze de groenstructuur verbeterd kan worden. In het stedenbouwkundig plan voor de voorgenomen herontwikkeling, en voorliggend bestemmingsplan dat hiervoor het juridisch-planologisch kader biedt, is hiermee rekening gehouden. Dit komt onder meer terug in de groenstroken aan de zuiden oostkant van het plangebied die behouden en waar mogelijk versterkt worden, en de groene longen die het plangebied doorkruisen.

3.4.6

Bomenbeleidsplan Heiloo 2008 Het karakter van Heiloo wordt voor een groot deel bepaald door de grote hoeveelheid bomen. Er wordt gestreefd naar behoud van dit bomenbestand. Omdat landelijke weten regelgeving hieromtrent ontbreekt, is door de gemeente een sturende rol in de omgang met bomen opgenomen. In het Bomenbeleidsplan wordt uiteengezet op welke wijze een boom als beeldbepalend of monumentaal wordt bestempeld en hoe de gemeente Heiloo daar de vooren nadelen van ondervindt. Bij het opstellen van het Bomenbeleidsplan is een viertal uitgangspunten gehanteerd: 1. 2. 3. 4.

Herkenbaarheid; Leefbaarheid; Veiligheid; Duurzaamheid.

Specifiek voor (her)inrichtingsprojecten wordt erop gewezen dat bomen vaak onderwerp van discussie zijn. De discussie is vaak 'bomen of bouwen', terwijl beide goed samen kunnen gaan: een 'volwassen' groene omgeving geeft immers een hoge kwaliteit van de woonomgeving. Het is daarom van belang om het aanwezige groen vroeg in het ontwerpproces te betrekken. Aangezien ophoging van het woongebied binnen de bosstroken noodzakelijk is, is het handhaven en integreren van bestaande bomen anders dan de omliggende bosstroken, lastig te realiseren. Toch zal er naar gestreefd worden dit zoveel mogelijk te doen. Waar mogelijk worden (streekeigen) bomen onderdeel van de aan te leggen groene longen. De bomenstructuur is meer intensief aan de randen, rond de Zeeweg en aan de zijde van de Spanring en sluit daarmee aan bij de bestaande groenstructuren in het gebied en de directe omgeving. Op die manier krijgt Nieuw Varne een zekere mate van intimiteit en beslotenheid. De vier uitgangspunten uit het Bomenbeleidsplan komen daarmee ook terug in het stedenbouwkundig plannen voor Nieuw Varne.

blad 29 van 57


3.4.7

Nota Cultuurhistorie 2011 Met de Nota Cultuurhistorie 2011 worden instrumenten aangereikt om op lange termijn de bijzondere identiteit en daarmee de ruimtelijke kwaliteit van Heiloo veilig te stellen. De Nota Cultuurhistorie richt zich minder op regels, meer op voorlichting en bewustwording onder inwoners. Met de Nota Cultuurhistorie kiest Heiloo voor duurzaam behoud van de eigen identiteit. Doelen daarbij zijn het aansluiten op de identiteit van Heiloo bij nieuwe ontwikkelingen, het geven van handen en voeten aan de ongerichte 'hang' naar het verleden, geven van een goede voorlichting omtrent de identiteit van Heiloo, creëren van een groter bewustzijn van de eigen identiteit en betrokkenheid bij de belangrijke identiteitsdragers van Heiloo. Samengevat wordt de basis van de ruimtelijke identiteit van Heiloo door de volgende elementen gevormd: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l.

contrast bebouwde strandwal en lege strandvlaktes; stedenbouwkundige opbouw met sterk noord-zuid gericht wegenpatroon; herkenbaar oost-west gericht verkavelingspatroon, houtwallen en hagen; bewust gebruik van de (oostelijke) overgang van strandwal naar strandvlakte (door versterkte huizen, buitens, nijverheid en industrie); van oorsprong agrarisch karakter met stolpboerderijen, die gelegen zijn op de overgangen van strandwal en strandvlaktes; 19e en 20e eeuwse tuinderactiviteiten aan de zuidzijde van Heiloo; groene scheiding van Alkmaar aan de noordzijde door Nijenburg; protestantse en katholieke dorpskernen die gescheiden worden door het gemeentebosje; invulling van de historische linten met losse, individuele en niet te grootschalige bebouwing; waterputten waar om heen de twee Middeleeuwse kernen van Heiloo zijn ontstaan; bij de Witte Kerk en op het terrein van Onze Lieve Vrouw ter Nood; nieuwere 20ste eeuwse uitbreidingswijken, overwegend met groene bermen en zachte overgangen tussen openbaar en privégebied; het geheel aan archeologische relicten, dat zich niet zichtbaar, in de bodem van Heiloo aanwezig is.

Omtrent de belangrijkste ruimtelijke en cultuurhistorische kenmerken van Heiloo zijn door het gemeentebestuur beleidslijnen vastgesteld. Hierin is onder andere aangegeven dat vastgehouden dient te worden aan de ontwikkelingsstructuur van Heiloo (wegenpatronen en verkavelingspatronen), het bewust gebruiken van de overgang van strandwal naar strandvlakte en het hanteren van groene bermen als overgang tussen openbaar en privégebied bij de aanleg van nieuwe woonwijken. Het stedenbouwkundig plan voorziet in een woonomgeving die aansluit bij de bijzondere identiteit en ruimtelijke kwaliteit van Heiloo, en past daarmee binnen de richting die in de Nota Cultuurhistorie is gekozen.

3.4.8

Welstandsnota Heiloo Door de gemeente Heiloo is een welstandsnota 'Prachtig dorp in het groen' vastgesteld. In de Welstandsnota is voor de gemeente Heiloo een onderverdeling gemaakt in zes soorten architectuur met regels en toetsingscriteria voor het bouwen, verbouwen en architectuur. In de gemeentelijke welstandsnota is Nieuw Varne tot op heden bewust niet opgenomen. De gebiedscriteria voor Nieuw Varne zullen aan de Welstandsnota worden toegevoegd.

blad 30 van 57


3.4.9

Verkeersplan Heiloo Verkeersplan Heiloo In 2008 is een verkeersplan voor Heiloo opgesteld door het bureau Goudappel Coffeng B.V.. Aangegeven is hoe om te gaan met verkeer en vervoer bij ruimtelijke ontwikkelingen. Langs de westen noordzijde van het plangebied loopt de gebiedsontsluitingsweg (hierna: GOW) De Omloop. De bocht in de noordwesthoek van De Omloop is vrij scherp. Hierdoor zijn in het verleden veel ongevallen gebeurd. Nadat de bocht in rood asfalt is uitgevoerd is het aantal ongevallen aanzienlijk teruggedrongen. Toch blijft het wenselijk om bij de ontwikkeling van de campingterreinen te onderzoeken of de bochtstraal kan worden aangepast. Dit aspect is aan bod gekomen in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. De functie van De Omloop als GOW dient gehandhaafd te blijven. Gelet op de functie van De Omloop dienen toekomstige aansluitingen vanuit het plangebied op De Omloop zo beperkt mogelijk te blijven. De voorkeur gaat uit naar minimaal twee ontsluitingen, buiten de bestaande aansluitingen om, van de woonwijk in verband met de robuustheid van het wegennet en in geval van calamiteiten en onderhoud. In het stedenbouwkundig ontwerp wordt rekening gehouden met de functie van De Omloop als GOW.

3.4.10

Parkeerbeleidsplan Gemeente Heiloo Parkeerbeleidsplan Gemeente Heiloo In de gemeente Heiloo is een parkeerbeleidsplan van kracht. In dit bestemmingsplan zijn onderstaande speerpunten uit het parkeerbeleidsplan in ogenschouw genomen. de gemeente Heiloo voert een sturend parkeerbeleid; bij nieuwbouw, herbouw of uitbreidingsplannen dienen de normen voor ‘overige voorzieningen’ uit het ASVV (1996) te worden gehanteerd.

De meegegeven parkeernormen per woning voor Nieuw Varne betreffen: 1. 2. 3.

Duur: 2,10 parkeerplaats per woning; Middelduur: 1,85 parkeerplaats per woning; Goedkoop: 1,55 parkeerplaats per woning.

Voor de intramurale zorgwoningen die gerealiseerd worden, geldt in principe een lagere parkeernorm. In dit overzicht is uitgegaan van de (ruime) parkeernorm van 1,55 parkeerplaats voor deze intramurale zorgwoningen. Iedere woonzone binnen het plangebied kent een specifieke parkeeroplossing: Verdiept of halfverdiept parkeren in de noordzone. Uitgangspunt is dat de continuïteit van de parkzone en de doorzichten vanuit de woonbuurt naar het recreatiegebied hier gewaarborgd worden. De entrees van de parkeergarages worden ontsloten vanuit de woonbuurt en derhalve niet direct op de Omloop. De entrees worden zorgvuldig vormgegeven en ingepast, conform de welstandscriteria. In de middenzone waar mogelijk parkeren op eigen terrein, naast de woning aangevuld met eenzijdig langsparkeren aan weerszijden van de groene longen. Parkeerkoffers in de zuidzone, ingepast in het groen en tussen de bomen van de blad 31 van 57


aanwezige bosstrook. De (bestaande) entree van deze zone ligt aan de Omloop, net naast de rotonde. In de parkeerbalans zijn verschillende woonclusters gedefinieerd. Over het gehele gebied is in deze proefverkaveling een overschot van 17 parkeerplaatsen. Het parkeren voldoet daarmee aan het parkeerbeleidsplan 2010. In figuur 3.3 is weergegeven hoe de parkeerbalans is opgebouwd en waar de parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In bijlage 1 bij deze toelichting is figuur 3.2 in groter formaat opgenomen.

Figuur 3.3: Parkeerbalans Nieuw Varne. Bron:Masterplan Nieuw Varne, Kuiper Compagnons, 27 juni 2012.

blad 32 van 57


Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten Inleiding De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de afweging van het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling in het bestemmingsplan, dien te worden onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk komen verschillende milieuaspecten (o.a. MER, ecologie, archeologie en bodem) aan bod.

4.2 4.2.1

Vormvrije m.e.r.-beoordeling Algemeen De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang vroegtijdig en volwaardig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Om de doelstellingen te bereiken wordt voor bepaalde projecten en plannen een milieueffectrapport (MER) opgesteld. Hierin wordt duidelijk welke milieueffecten verwacht worden van het project of plan. In Nederland is m.e.r. geregeld in de Wet milieubeheer (Wm) en in de uitvoeringswetgeving in de vorm van een Algemene maatregel van bestuur (het Besluit milieueffectrapportage). In het Besluit m.e.r. is opgenomen voor welke activiteiten de m.e.r.-(beoordelings)plicht bestaat. Het gaat dan met name om activiteiten die aanzienlijke nadelige effecten op het milieu kunnen hebben. Ook kan er sprake zijn van een zogenoemde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Dit geldt voor activiteiten die wel worden genoemd in het Besluit m.e.r., maar vanwege de omvang van de activiteit (onder de drempelwaarde) geen m.e.r.(beoordelings)plicht kent. Per 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. De belangrijkste wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarde in onderdeel D . Dit betekent dat voor activiteiten die genoemd staan in het Besluit m.e.r. (bijvoorbeeld woningbouw, kantoren, bedrijven, recreatie, etc.) maar onder de gestelde indicatieve drempelwaarden zitten toch een beoordeling nodig is of sprake is van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze beoordeling heet een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Inhoudelijk wordt getoetst aan dezelfde criteria als voor een m.e.r.-beoordeling (die uitgevoerd moet worden bij activiteiten uit onderdeel D die wel boven de drempelwaarden zitten) . De enige procedurele verplichting die geldt voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling is dat het opgenomen moet worden in de toelichting van het betreffende besluit.

4.2.2

Onderzoek De voorgenomen ontwikkelingen in het bestemmingsplan Nieuw Varne zijn getoetst aan de m.e.r.-regelgeving, zoals vastgelegd in de Wet Milieubeheer en het Besluit m.e.r. Plannen of besluiten leiden tot m.e.r.-verplichtingen als de voorgenomen ontwikkelingen in het plan of besluit opgenomen zijn in het besluit m.e.r. (op de zogenaamde C- of D-lijst) of als negatieve effecten op Natura 2000-gebied niet op voorhand uit te sluiten zijn en een passende beoordeling moet worden doorlopen in het kader van de Natuurbeschermingswet. Om te bepalen of een activiteit m.e.r.-plichtig, m.e.r.-beoordelingsplichtig of vormvrij m.e.r.-beoordelingsplichtig is, kan het onderstaande schema gebruikt worden. De voorgenomen activiteit, de ontwikkeling van Leeuwenveld III en IV, is opgenomen in onderdeel D onder categorie D 11.2 .

blad 33 van 57


D 11.2

Activiteiten

Gevallen

Besluit

De aanleg, wijziging of ontwikkeling van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1: een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De vaststelling van het plan, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onderdelen a en b, van de Wet ruimtelijke ordening (het bestemmingsplan).

Tabel 4.1: Besluit m.e.r., onderdeel D, categorie D 11.2: De voorgenomen ontwikkeling valt niet onder de gevallen als genoemd in kolom 2. Omdat het een activiteit betreft die onder de drempelwaarde valt geldt geen m.e.r.(beoordelings)plicht. Derhalve kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Door Oranjewoud is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. De volledige rapportage is te vinden in bijlage 10. In het vervolg van dit hoofdstuk worden de afzonderlijke milieuaspecten nader toegelicht. Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling komen geen belemmeringen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling naar voren.

4.2.3

Conclusie Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling geen onevenredige nadelige milieueffecten veroorzaakt. Er bestaan geen verdere procedurele verplichtingen op het gebied van m.e.r.-regelgeving.

4.3 4.3.1

Bodem Algemeen De tijd dat elke vervuiling moest worden aangepakt ligt achter ons. Belangrijkste criterium hierbij is of de vervuiling zodanig is dat er sprake is van risico's voor gezondheid of milieu. In de praktijk blijken er vrijwel nooit risico's te zijn voor de gezondheid van mensen. Milieurisico's (verspreiding en ecologie) komen wel voor, maar meestal gaat het erom dat eventuele vervuilingen afstemming vereisen met bepaalde ontwikkelingen. Op dit moment is er sprake van een omslag van saneren naar beheren en behoeven alleen de zogeheten "ernstige vervuilingen" in meer of mindere mate aangepakt te worden. De maatregelen worden daarbij afgestemd op de functie.

4.3.2

Regelgeving Het nationale bodembeleid is geregeld in de Wet bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn sanering moet plaatsvinden. Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te worden gemaakt voor de functie die erop voorzien is, waarbij verspreiding van verontreiniging zoveel mogelijk wordt voorkomen. Het beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde

blad 34 van 57


functie. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voorliggend bestemmingsplan regelt de bestaande situatie. Wanneer ontwikkelingen zich voordoen dient een bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

4.3.3

Onderzoek Binnen het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. De volledige onderzoeksrapportages zijn opgenomen in bijlage 2 bij dit bestemmingsplan. Hieronder staan de belangrijkste resultaten weergegeven. Op het deel Omloop 22 (2,5 hectare) is door Oranjewoud B.V. op 20-08-2010 verkennend bodemonderzoek NEN-5740 uitgevoerd. Tevens is voor het gehele terrein (5,7 hectare) verkennend onderzoek asbest conform NEN-5707 uitgevoerd. De resultaten van beide bodemonderzoeken geven geen aanleiding voor aanvullend of nader bodemonderzoek. Voor het terreindeel Omloop 24 (3,1 hectare) is 17 mei 2006 door HB verkennend bodemonderzoek NEN-5740 uitgevoerd. Dit is geen recent bodemonderzoek en is 17 mei 2011 vervallen. De bodembelasting vanuit de historie en het gebruik door de jaren heen is geen reden tot ongerustheid. Wel schrijft de bouwverordening bodemonderzoek NEN-5740 voor dat recent is (maximaal 5 jaar oud). Daarom is voor het deel "camping de Omloop" actualiserend bodemonderzoek NEN-5740 vereist in het kader van de aanvraag WABO op grond van art.2.4 sub d van de Regeling Omgevingsrecht. Verkennend bodemonderzoek asbest NEN-5707 is al wel uitgevoerd voor dat terreindeel op 20-08-2010 door Oranjewoud B.V.. Desgewenst kan het actualiserend verkennend bodemonderzoek NEN-5740 worden opgenomen als vergunningvoorwaarde in de Wabo vergunning conform het gestelde in art.6.2.c WABO en art.2.7 lid 3 van de Regeling omgevingsrecht. Dit komt er op neer dat het verkennend bodemonderzoek NEN-5740 uiterlijk 3 weken voor de aanvang van de bouw moet worden ingediend en dat de in werking treding van de WABO-vergunning wordt uitgesteld totdat de geschiktheid van de bodem om op te bouwen is vastgesteld en zonodig een bodemsanering is uitgevoerd en de evaluatie daarvan is goedgekeurd door de provincie als bevoegd gezag Wet bodembescherming. In de bijlagen bij de toelichting zijn de uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

4.3.4

Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de bestemmingsplanprocedure. Wanneer wordt voldaan aan bovengenoemde punt ten aanzien van De Omloop 24 kan, na verlening van de omgevingsvergunning, worden gestart met de bouw.

4.4 4.4.1

Archeologie, aardkundige waarden en cultuurhistorie Archeologie Regelgeving Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag geratificeerd en geïmplementeerd in de Monumentenwet. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de Monumentenwet in werking getreden. Bij ruimtelijke ingrepen worden de archeologische belangen in een vroeg stadium in de planvorming betrokken. Uitgangspunt bij de zorg voor archeologische waarden is het behoud in de bodem ter plekke en planologische bescherming van waardevolle archeologische vindplaatsen. Verder geldt het “veroorzakerprincipe”. Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of voor een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden. Het

blad 35 van 57


belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ), omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Archeologische Monumentenzorg in Heiloo De gemeente Heiloo hanteert een archeologisch beleid waarbij terreinen in ontwikkeling met behulp van proefsleuven op archeologische waarden worden onderzocht. De keuze voor proefsleuvenonderzoek is gebaseerd op de ervaringen met de verschillende methoden om archeologische waarden te inventariseren, zoals boringen en proefsleuven. In die gedeelten waar nog geen proefsleufonderzoek is gebeurd, zal het plangebied met behulp van proefsleuven moeten worden geïnventariseerd op de aanwezigheid van archeologische sporen en vondsten. Hiervoor wordt een Programma van Eisen door de gemeente Heiloo aangeleverd. Voor de efficiëntie en de inpassing van het archeologische onderzoek is het aan te bevelen om in overleg met de gemeente Heiloo een plan van aanpak op te stellen. Mogelijk kan het proefsleuvenonderzoek gefaseerd plaatsvinden in de delen die binnen het plangebied daadwerkelijk worden verstoord.

4.4.2

Aardkundige waarden Regelgeving Bescherming van aardkundige monumenten/waarden is vastgelegd in de provinciale Milieuverordening (tranche 7, hoofdstuk 6). In de PRVS wordt gesteld dat voor de gebieden die binnen de aanduiding 'Aardkundig monument' of 'Aardkundig waardevol gebied' zijn gelegen in de toelichting moet worden opgenomen op welke wijze in het bestemmingsplan rekening is gehouden met de voorkomende bijzondere aardkundige waarden. Resultaat Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarin aardkundige monumenten en/of aardkundige waarden aanwezig zijn. Conclusie Het aspect aardkundige waarden vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

4.4.3

Cultuurhistorie Regelgeving Ter uitvoering van de eerste pijler van Modernisering Monumentenzorg (MoMo) is onder andere het Besluit ruimtelijke ordening aangepast. Per 1 januari 2012 schrijft artikel 3.1.6, tweede lid, onder a, Bro voor dat gemeenten in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving geven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De Rijksoverheid wil er hiermee voor zorgen dat er in de monumentenzorg niet alleen oog is voor het monument zelf, maar ook voor de omgeving ervan en het gebied op zichzelf: het zogenaamde gebiedsgerichte erfgoedbeleid. Het kabinet heeft 5 prioriteiten in het gebiedsgerichte erfgoedbeleid: Werelderfgoed: samenhang borgen, uitstraling vergroten De economische betekenis van het Nederlandse Werelderfgoed wordt vergroot door het

blad 36 van 57


toerisme te bevorderen. Veiligheid en eigenheid zee, kust en rivieren Het Rijk start onder meer samen met de provincies een pilotproject Kust & Erfgoed. Herbestemming als (stedelijke) gebiedsopgave: focus op groei en krimp Er komt een pilotprogramma Gebiedsgerichte Erfgoedzorg & Krimp. Het behoud van historische gebouwen is belangrijk om krimpgebieden aantrekkelijk te houden. Levend landschap: erfgoed, economie en ecologie brengen elkaar vooruit Het kabinet wil de ontwikkeling van cultureel erfgoed verbinden met opgaven als biodiversiteit en energietransitie. Wederopbouw: tonen van een tijdperk De periode 1940-1965 moet herkenbaar aanwezig blijven in Nederland. Er zijn in deze periode veel innovaties ontwikkeld - massawoningbouw, standaardisering van het bouwproces, functiescheiding - die aandacht en bescherming verdienen. Bij voorbereiding van een bestemmingsplan zullen gemeenten een analyse moeten maken van de cultuurhistorie in een plangebied en daar conclusies aan moeten verbinden die in het bestemmingsplan verankerd worden. Resultaat De gemeente Heiloo beschikt over een Nota Cultuurhistorie (april 2011). Hierin worden principes geformuleerd, die in de planvorming meegnomen moeten worden. Daarbij moet gedacht worden aan heel concrete aspecten als: 1.

2.

3.

4.

Aansluiten op bestaande structuren: wegen noord-zuid, waar mogelijk werken met houtwallen. Dit principe wordt in het plangebied toegepast. Er is sprake van enkele noord-zuid lopende groenzones, die structuur in het plangebied aanbrengen. Behoud van het onderscheid tussen bewoonde strandwal en niet-bewoonde strandvlakte. Het plangebied is oorspronkelijk een strandvlakte. Er is echter al geruime tijd sprake van een (deels) bebouwde situatie. In casu kan dit principe dan ook niet worden toegepast. Hanteren van groene bermen. Woningen worden bij voorkeur niet direct aan de weg gebouwd, maar worden hiervan gescheiden door middel van een groene berm. Dit principe wordt direct toegepast in het plangebied. Het bestemmingsplan regelt dat bebouwing niet direct aan de openbare weg mag worden gesitueerd. Behoud van bestaande betekenisvolle bebouwing. In dit geval is binnen het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig, waarmee in de planvorming rekening moet worden gehouden.

Conclusie Het plan sluit in hoofdlijnen aan op het cultuurhistorisch beleid van Heiloo. Hoewel er wel sprake is van een historisch verkavelingspatroon, is op zorgvuldige wijze besloten dat dit verkavelingspatroon (bestaande uit één sloot), van ondergeschikt belang wordt gewaardeerd ten aanzien van de nieuwe stedenbouwkundige structuur.

blad 37 van 57


4.5 4.5.1

Akoestiek Algemeen Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepaalt. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld.

4.5.2

Regelgeving/ beleid De Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang. Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidsituatie in beeld gebracht te worden. De geluidniveaus op de gevels van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidnormen. Er dient gekeken te worden naar vier bronnen van geluid, namelijk: wegverkeerslawaai; Railverkeerslawaai; industrielawaai; vliegtuiglawaai. Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai, spoorlawaai en industrielawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet. Er liggen geen geluidzones van het vliegtuiglawaai over het plangebied, waardoor deze niet nader beschouwd wordt. Ook is het plangebied niet gelegen binnen een geluidzone van een spoorweg. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt daarom uitsluitend ingegaan op de aspecten wegverkeerslawaai en industrielawaai (Zwembad Het Baafje).

4.5.3

Onderzoek Het plangebied is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van de De Omloop en de Zeeweg. Omdat het bestemmingsplan nieuwe geluidgevoelige objecten mogelijk maakt binnen genoemde geluidszones is akoestisch onderzoek uitgevoerd. De Spanring / Spillaan is in de zin van de Wet geluidhinder niet gezoneerd en heeft een lage etmaalintensiteit. Om uit te sluiten dat in de toekomst sprake is van een onacceptabel geluidniveau ter plaatse van het plangebied tengevolge van De Spanring / Spillaan is volledigheidshalve ook de geluidbelasting tengevolge van deze weg inzichtelijk gemaakt. De resultaten van het onderzoek staan beschreven in het rapport: Akoestisch onderzoek 'Nieuw Varne' (Oranjewoud). In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek kort beschreven. Het volledig onderzoek is opgenomen in bijlage3. Wegverkeerslawaai Gezoneerde wegen Ten gevolge van het wegverkeer op De Omloop bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 59 dB, waarmee de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden. Ten gevolge van het wegverkeer op de Zeeweg bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 52 dB, waarmee de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden.

blad 38 van 57


Niet gezoneerde wegen Ten gevolge van het wegverkeer op De Spanring / Spillaan bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 38 dB, waarmee de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Van geluidhinder tengevolge van deze niet gezoneerde weg zal in het plangebied derhalve geen sprake zijn. Industrielawaai (Zwembad Het Baafje) Op grond van de VNG-publicatie 'bedrijven en milieuzonering' heeft zwembad het Baafje een milieucontour van 200 m. Daarbij is het aspect geluid maatgevend (stemgeluid van bezoekers van het openlucht zwembad). De ontwikkeling van nieuwe woningen is daarom niet zonder meer inpasbaar. Om deze reden is specifiek akoestisch onderzoek verricht. Daarbij is een worst-case berekening uitgevoerd, waarin rekening is gehouden met 300 kinderen die gedurende 5 uur lang spelen/schreeuwen. Uit de rekenresultaten blijkt dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) vanwege zwembad Het Baafje ten hoogste 45 dB(A) bedraagt. Daarmee wordt voldaan aan stap 2 van de VNG-publicatie "Milieuzonering en bedrijven", waarin wordt gesteld dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) in de dagperiode 45 dB(A) mag bedragen. Uit de rekenresultaten blijkt voorts dat de maximale geluidniveaus (LAmax) vanwege zwembad Het Baafje ten hoogste 61 dB(A) bedragen. Daarmee wordt voldaan aan stap 2 van de VNG-publicatie "Milieuzonering en bedrijven", waarin wordt gesteld dat de maximale geluidniveaus (LAmax) in de dagperiode 65 dB(A) mogen bedragen. Ten slotte blijkt uit de rekenresultaten dat de indirecte hinder (LAeq) vanwege zwembad Het Baafje ten hoogste 41 dB(A) bedraagt. Daarmee wordt voldaan aan stap 2 van de VNG-publicatie "Milieuzonering en bedrijven", waarin wordt gesteld dat de indirecte hinder (LAeq) in de dagperiode 50 dB(A) mag bedragen. De conclusie van bovenstaande is dat de aanwezigheid van zwembad Het Baafje geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling. Het geluidsniveau op de nieuw te bouwen woningen voldoet aan de normen. Hogere grenswaarde In verband met het flexibele karakter van het bestemmingsplan, waarin de situering en verdeling van de woningen over het plangebied niet worden vastgelegd, is het niet mogelijk om per woning een hogere grenswaarde te verlenen. Afgestemd op het flexibele karakter van het bestemmingsplan zullen per bouwstrook hogere waarden worden verleend.

4.5.4

Conclusie Uit het onderzoek blijkt dat de ontwikkeling van Nieuw Varne vanuit akoestisch oogpunt mogelijk is. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op diverse locaties worden overschreden en zullen daarvoor hogere waarden moeten worden verleend.

4.6 4.6.1

Luchtkwaliteit Algemeen Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

blad 39 van 57


4.6.2

Regelgeving De belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Titel 5.2 Wet milieubeheer handelt over luchtkwaliteit, daarom staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Met de 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren om zo te kunnen voldoen aan de normen die gelden vanuit de Wet milieubeheer (voor stikstofdioxide 40 microgram per m3 , voor fijn stof 31,3 microgram per m2 . De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m². Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

4.6.3

Onderzoek De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 221 woningen. Hiermee valt deze ontwikkeling binnen de regeling Niet In Betekenende Mate bijdragen. De realisatie van 221 woningen valt ruimschoots binnen het gestelde maximum van 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

4.6.4

Conclusie Het voorgenomen plan betreft een project 'Niet In Betekenende Mate'. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

4.7 4.7.1

Bedrijven en milieuzonering Algemeen De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

blad 40 van 57


4.7.2

Regelgeving Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden. In de uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld: categorie 1 grootste afstanden 0 en 10 meter; categorie 2 grootste afstand 30 meter; categorie 3 grootste afstanden 50 en 100 meter; categorie 4 grootste afstanden 200 en 300 meter; categorie 5 grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter. De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet milieubeheer.

4.7.3

Onderzoek Er zijn drie bedrijven in de nabije omgeving gelegen. Dit betreft de volgende bedrijven: 1. 2. 3.

zwembad Loos, gelegen aan De Omloop 9 te Heiloo (overdekt zwembad); restaurant Klein Varnebroek, gelegen aan De Omloop 22 te Heiloo; zwembad Het Baafje, gelegen aan De Omloop 11 te Heiloo (openlucht zwembad).

Ad 1. Zwembad Loos Zwembad Loos is een overdekt kleinschalig zwembad met een bijbehorende milieuhinderzone van 50 m. Geluid is daarbij maatgevend. De nieuw te bouwen woningen vallen buiten deze hindercontour. Ad 2. Restaurant Klein Varnebroek Dit restaurant bevindt zich in het plangebied en heeft een milieuhinderzone van 10 m. In de toekomst zal het restaurant plaats maken voor woonbebouwing. Tot die tijd wordt de milieuhindercontour in acht genomen. Ad 3. Zwembad Het Baafje Zwembad Het Baafje is een openlucht zwembad met een bijbehorende milieuhindercontour van 200 m. Geluid is hierin maatgevend (200 m), gevolgd door het aspect gevaar (30 m). Omdat het plangebied binnen de hindercontour van het zwembad is gelegen is akoestisch onderzoek verricht. De uitkomsten hiervan tonen aan dat het geluidsniveau op de woningen acceptabel is. Een uitgebreidere beschrijving van de resultaten van dit onderzoek is opgenomen in paragraaf 4.5.3. Vanuit het aspect gevaar worden er eveneens geen blad 41 van 57


beperkingen aan het plan gesteld. De afstand van de inrichtingsgrens tot het plangebied is groter dan 30 m.

4.7.4

Conclusie Het aspect milieuhinder vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

4.8 4.8.1

Natuur Algemeen Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

4.8.2

Regelgeving De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de structuurvisie is vastgelegd. De Nederlandse natuurwetgeving valt uiteen in gebiedsbescherming en soortbescherming: Gebiedsbescherming De gebiedsbescherming omvat Beschermde Natuurmonumenten aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998, Speciale Beschermingszones (SBZ/Natura 2000) aangewezen in het kader van de Vogel- en/of Habitatrichtlijn en de Ecologische Hoofdstructuur. De gebiedsbescherming van Natura 2000 is sinds oktober 2005 volledig geïmplementeerd in de Natuurbeschermingswet 1998. Globaal kan gesteld worden dat de gebiedsbescherming gericht is op de bescherming van de waarden waarvoor een gebied is aangewezen. Deze bescherming is gebiedspecifiek, maar kent wel de zogenaamde externe werking. Dat wil zeggen dat ook handelingen buiten een beschermd gebied niet mogen leiden tot verlies aan kwaliteit in het beschermde gebied. Soortbescherming De soortbescherming is geregeld in de Flora- en faunawet. Deze geldt overal in Nederland. In het kader van de Flora- en faunawet is een groot aantal plant- en diersoorten beschermd. Om bij het opstellen van plannen, dan wel bij de uitvoering van de werkzaamheden, rekening te kunnen houden met de aanwezige beschermde plant- en diersoorten is het noodzakelijk om te weten welke soorten in het gebied voorkomen. Indien als gevolg van werkzaamheden ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen beschermde soorten worden geschaad, is een ontheffing ex art. 75 Flora- en faunawet noodzakelijk. Deze moet worden aangevraagd bij het ministerie van EL&I. Het is daarbij van belang om te weten tot welke beschermingscategorie de aanwezige soorten behoren.

blad 42 van 57


4.8.3

Onderzoek In een Natuurtoets is de aanwezigheid van beschermde gebieden en floraen faunasoorten onderzocht. Doel van dit onderzoek is het opsporen van strijdigheden van de voorgenomen ontwikkeling met de Flora- en faunawet en/of de Natuurbeschermingswet 1998 en het bepalen of de aanvraag van een ontheffing noodzakelijk is.

4.8.3.1

Gebiedsbescherming Het plangebied heeft geen beschermde status in het kader van de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn of de Natuurbeschermingswet 1998 en maakt geen onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur. Het plangebied ligt ongeveer 3,5 km van het Noordhollands Duinreservaat. Deze afstand is dermate groot dat significant negatieve effecten kunnen worden uitgesloten. De ontwikkeling hoeft niet getoetst te worden aan de regelgeving omtrent de Ecologische Hoofdstructuur.

4.8.3.2

Soortbescherming Vanuit de verschillende natuuronderzoeken die hebben plaatsgevonden op het campingterrein te Heiloo (BFO 2006 en Grontmij 2011, zie bijlagen 6 en 7, komt naar voren dat er met een aantal natuurwaarden rekening moet worden gehouden. Ten tijde van het BFO-onderzoek vielen broedvogels nog in een lichtere beschermingsklasse van de Flora- en faunawet, terwijl zij tegenwoordig in hun broedseizoen in de zwaarste klasse van de Floraen faunawet vallen. Daarom volgt hieronder een extra aandachtspunt in verband met broedvogels: De beplanting welke aanwezig is op het campingterrein bevat mogelijkheden voor het vestigen van broedvogels. Het verwijderen van beplanting dient daarom plaats te vinden buiten het broedseizoen. Bij het ontwerp en de aanleg van de woningbouw dienen met de volgende zaken rekening te worden gehouden: één van de gebouwen op de camping bevat een paarverblijf van de Gewone dwergvleermuis (tabel 3 van de Flora- en Faunawet). Een ontheffingsaanvraag voor het verwijderen van een paarverblijf wordt alleen verleend als er sprake is van: - bescherming flora/fauna; - volksgezondheid of openbare veiligheid; - dwingende reden van groot openbaar belang. In dit geval is er geen sprake van één van deze drie belangen en zijn negatieve effecten op het paarverblijf dus niet toegestaan. Indien de woning met het paarverblijf gesloopt wordt, dienen negatieve effecten te worden voorkomen door mitigatie (zie rapportage Grontmij, 2011). Het is aan te raden de uitgewerkte mitigerende maatregelen ter goedkeuring aan de Dienst Regelingen voor te leggen. Vaste vliegroutes van de aangetroffen vleermuizen (Gewone dwergvleermuis, Laatvlieger en Rosse vleermuis) zijn niet aanwezig, waardoor een ontheffing voor het verwijderen van lijnelementen (zoals beplanting) niet aan de orde is; er wordt geen beschermde flora op de planlocatie verwacht, maar hiervoor dient uitsluitsel te worden gegeven door een éénmalige check uit te voeren in het juiste seizoen (april/mei). Indien beschermde flora wordt aangetroffen, dient tbv van deze flora een werkprotocol te worden opgesteld waarmee tijdens de uitvoering van de werkzaamheden (bouwrijp maken) dient te worden rekening gehouden. In dit werkprotocol dient te zijn beschreven om welke plantensoort(en) het gaat, waar deze

blad 43 van 57


aanwezig is/zijn en welke handelingen dienen te worden verricht om negatieve effecten op deze soort(en) te voorkomen.

4.8.4

Conclusie Wanneer rekening wordt gehouden met bovenstaande punten vormt het aspect ecologie geen belemmering voor het beoogde plan.

4.9 4.9.1

Externe veiligheid Regelgeving Besluit externe veiligheid Sinds 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen. Het Bevi is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. Het Bevi is van toepassing op vergunningplichtig risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven en wat wordt verstaan onder (beperkt) kwetsbare objecten. Uit het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het projectgebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet een verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Besluit externe veiligheid buisleidingen Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Het Bevb brengt het externe veiligheidsbeleid voor buisleidingen op dezelfde lijn als het beleid voor inrichtingen en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hier geldt eveneens een grenswaarde en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico alsmede een verantwoordingsplicht ten aanzien van het groepsrisico voor het bevoegd gezag voor de ruimtelijke ordening. Voor de verantwoordingsplicht is een onderscheid gemaakt tussen het 100%-letaliteitsgebied en het 1%-letaliteitsgebied. Binnen eerstgenoemd gebied geldt een uitgebreide verantwoordingsplicht, in laatstgenoemd gebied dient alleen bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid beschouwd te worden. Een bestemmingsplan geeft de ligging weer van de in het plangebied aanwezige buisleidingen alsmede de daarbij behorende belemmeringenstrook ten behoeve van het onderhoud van de buisleiding. De belemmeringenstrook bedraagt ten minste vijf meter aan weerszijden van een buisleiding gemeten vanuit het hart van de buisleiding. Wijziging 'Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' In de wijziging van de 'Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (CRvgs), gepubliceerd op 21 december 2009 in de Staatscourant, is ingespeeld op de ontwikkelingen

blad 44 van 57


rondom basisnet Weg en basisnet Water. De ontwikkelingen rondom Basisnet Spoor zijn sinds de publicatie op 13-7-2012 ook doorgevoerd (Bijlage 4) . Veranderingen die vanwege de ontwikkelingen omtrent Basisnet Weg en Water zijn doorgevoerd, betreffen de volgende: berekeningen van PR 10-6 /jr.-contouren voor (rijks)wegen zijn niet meer nodig, aangezien veiligheidszones in bijlage 5 van de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen zijn gegeven die als plaatsvervangend voor de PR 10-6/jr.-contouren gelden; bij vaarwegen is een onderscheid gemaakt tussen 'rode' en 'zwarte' vaarwegen afhankelijk van het type schip dat over deze vaarweg stoffen vervoert. In bijlage 6 is dit onderscheid gemaakt en tevens aangegeven welke transporthoeveelheden dienen te worden gehanteerd bij risicoberekeningen. Deze aantallen zijn zo gekozen dat ze geen PR 10-6 /jr.-contour veroorzaken die buiten de vaarweg is gelegen. Vaarwegen die niet in de bijlage worden genoemd, hebben geen noemenswaardige risicocontouren; Bij de berekening van het groepsrisico voor zowel Weg als Water dienen de getallen uit respectievelijk bijlage 5 en 6 te worden gebruikt. In het geval van de Weg wordt alleen nog gebruik gemaakt van de hoeveelheden LPG.

4.9.2

Onderzoek Voor het thema externe veiligheid is een quickscan uitgevoerd. In deze paragraaf worden de resultaten kort samengevat. Het volledige memo is opgenomen in bijlage 8 bij deze toelichting. Vanuit de externe veiligheid worden met betrekking tot vervoer van gevaarlijke stoffen over het water, spoor en weg geen beperkingen aan de ontwikkeling van het plangebied gesteld. In de nabijheid van het plangebied zijn geen Bevi-inrichtingen aanwezig. Wel liggen in de directe omgeving van het plangebied een zwembad en een gasontvangststation. Beide inrichtingen leveren gezien de afstand tot het plangebied geen belemmering op voor woningbouw in het plangebied.

4.9.3

Conclusie Uit het onderzoek blijkt dat er op het gebied van externe veiligheid geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

blad 45 van 57


blad 46 van 57


Hoofdstuk 5 5.1

Water Inleiding Nederland is groot geworden door het leven met en de strijd tegen het water. In de 20e eeuw is, doordat er te weinig rekening is gehouden met het waterbelang, veel ruimte aan het water onttrokken en veel afvalwater direct geloosd op oppervlaktewater. Om de toekomst van Nederland veilig te stellen is het nodig om te anticiperen op klimaatveranderingen en bij de ruimtelijke planvorming goed rekening te houden met water. De waterbeheerder heeft de taak, kennis en kunde om daar zorg voor te dragen. Daarom is het belangrijk om hem vroegtijdig te betrekken bij de planvorming.

5.2

Waterrelevant beleid Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 verankerd in het 'Besluit op de ruimtelijke ordening 1985'. Het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer staat landelijk in de belangstelling. Thema's zoals 'water in de stad' en 'water als ordenend principe' zijn als speerpunten aangegeven in het vigerende beleid zoals vastgelegd in de Vierde Nota Waterhuishouding, de Nota Ruimte (ministerie van Infrastructuur en Milieu), de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw (WB21) en de Handreiking Watertoets (ministerie van Infrastructuur en Milieu). Op Europees, nationaal en stroomgebiedsniveau wordt gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationaal en Europees beleid zijn: meer ruimte voor water, voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd en standstill (géén verdere achteruitgang in de huidige (2000) chemische en ecologische waterkwaliteit). Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën: Waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren); Waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren). Beide strategieën zijn vastgelegd in de Nota Ruimte (2006). Aan de hand van deze waterparagraaf wordt duidelijk gemaakt hoe het vigerend waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichtingsmaatregelen in het plan Nieuw Varne, hoe met water in dit plan wordt omgegaan en op welke wijze de inrichtingsmaatregelen bijdragen aan 'Veiligheid, Voldoende en Schoon Water'.

blad 47 van 57


5.3

Proces Op 2 mei 2011 heeft er in het kader van de watertoets en het waterhuishoudkundig ontwerp van de woonwijk een startoverleg plaatsgevonden met de gemeente Heiloo en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Tijdens dit startoverleg zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de toekomstige waterhuishouding vastgesteld. Inmiddels zijn aan de hand van geohydrologisch veldonderzoek en een terreinverkenning de waterhuishoudkundige mogelijkheden van het plan beschreven. In dit rapport (zie bijlage 11), dat een toelichting vormt op deze waterparagraaf, is het ontwerp voor de woonwijk op hoofdlijnen uitgewerkt. Aangezien de definitieve verkaveling nog niet vast staat is in deze waterparagraaf op hoofdlijnen beschreven hoe het toekomstige riool- en watersysteem in de wijk er uit zal komen te zien. Tevens is een analyse gemaakt van de consequenties van de verschillende waterhuishoudkundige oplossingen.

5.4

Uitgangspunten en randvoorwaarden Door gemeente en waterschap zijn de volgende wensen, uitgangspunten en randvoorwaarden opgesteld: Compenserende maatregelen worden bij voorkeur binnen het plangebied uitgevoerd. De toename in verharding, waarvan hemelwater versneld wordt afgevoerd, moet gecompenseerd worden. Reeds aanwezige verharding waarvan het hemelwater direct afstroomt naar het oppervlaktewater of naar het riool mag in mindering worden gebracht op het te compenseren verhard oppervlak. Het toepassen van bijvoorbeeld wadi's is een mogelijkheid om hemelwater te infiltreren. Hierbij moet goed stil gestaan worden hoe het afstromend hemelwater in een wadi terecht komt. Bovengronds afvoeren heeft de voorkeur. Het dempen van een watergang moet worden gecompenseerd door het graven van een nieuwe watergang en/of het vergroten van een bestaande watergang met dezelfde grootte. Bij dempen van watergangen dient rekening gehouden te worden met de effecten op de grondwaterhuishouding. De watergang aan de oostkant is benodigd als watercapaciteit voor dit plangebied en de zuidelijke wijken en wordt onderhouden door de waterbeheerder. Voor maaibeheer vanaf het water moet de watergang minimaal 6 meter breed zijn. Wanneer er steigers worden geplaatst is voor het maaibeheer een bredere watergang nodig (6 meter vrije ruimte). Ten behoeve van onderhoud van de watergang is het noodzakelijk dat een tewaterlaatplaats voor een maaiboot wordt aangelegd. Voor maaibeheer vanaf de kant is een vrije strook van ten minste 5 meter langs de watergang nodig. Voor het plangebied gelden onderstaande ontwateringseisen. Deze ontwateringseisen dienen behaald te worden door ophoging van het terrein en niet door de aanleg van aanvullende drainerende middelen.

blad 48 van 57

Functie

Ontwateringseis

Bebouwing

0,9 meter minus vloerpeil

Straten

0,7 meter minus maaiveld


Groenzones en tuinen

5.5

0,5 meter minus maaiveld

Beschrijving van het plan Initiatiefnemers zijn voornemens een nieuw woongebied, onder de naam "Nieuw Varne", te realiseren aan de noordwestkant van de kern Heiloo. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het realiseren van maximaal 221 woningen en mogelijk een zorgcentrum binnen het plangebied van circa 8,2 hectare. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit twee campings en een restaurant. In totaal is in de huidige situatie circa 1,1 hectare van het gebied verhard en aangesloten op het rioolstelsel. In de toekomstige situatie zal in totaal circa 5 hectare (61%) van de 8,2 hectare verhard zijn. Dit betekent dat het verhard oppervlak toeneemt met circa 4 hectare. De toename van verhard oppervlak leidt tot een versnelde afstroom van hemelwater. Conform het beschreven beleid dient voorkomen te worden dat de versnelde afstroom van hemelwater, afkomstig van dit verharde oppervlak, leidt tot een achteruitgang van de waterhuishoudkundige situatie of tot afwenteling van problemen op aansluitende gebieden.

5.6

Huidige waterhuishoudkundige situatie Oppervlaktewater Rondom het plangebied is een watergang/sloot aanwezig. Dezelfde watergang scheidt ook het plangebied in 2 delen. In de noordoosthoek van het gebied is een vaste stuw aanwezig. Deze stuw regelt het waterpeil in het plangebied. Tijdens het veldwerk (20 mei 2011) was het waterpeil in het plangebied circa NAP-1,15 meter. Aangezien het om een vaste stuw gaat is dit het streefpeil van het oppervlaktewater in en rondom het plangebied. Overtollig (hemel)water dat over de stuw gaat is niet alleen afkomstig uit het plangebied. Via de watergang aan de oostzijde wordt ook overtollig water uit de wijken ten zuiden van de Zeeweg afgevoerd. Ook hemelwater afkomstig van de Zeeweg en de De Omloop stroomt oppervlakkig naar de watergangen en verlaat het gebied via de vaste stuw. De sloten hebben naast een bergende- en afvoerende functie ook een drainerende functie. De huidige situatie is weergegeven in figuur 5.1.

blad 49 van 57


Figuur 5.1:: huidige waterhuishoudkundige situatie Beheer en onderhoud Het baggeren van de hoofdwatergang aan de oostzijde is een taak van HHNK. Voor de rest van de waterlopen in het plangebied wordt het baggeronderhoud in de huidige situatie uitgevoerd door de aanliggende eigenaren. Lokale bodemopbouw De bodemopbouw in het plangebied bestaat van boven naar beneden uit: een bouwvoor van matig fijn, zwak siltig en matig humeus zand soms met kleibrokken met een dikte van 0,2 tot 0,6 meter. Hieronder bevindt zich een geroerd pakket zand, veelal met kleibrokken, maar plaatselijk ook met dunne kleilagen tot maximaal 1 m -mv. De doorlatendheid van dit pakket wisselt sterk. Waar de bodem bestaat uit sterk siltig zand is de doorlatendheid circa 0,9 m/dag. Bestaat de bodem uit klei dan is de doorlatendheid zeer slecht (kleiner dan 0,1 m/dag). Onder het (al dan niet geroerde) zand- en kleipakket ligt de top van een uniform zandpakket, bestaande uit matig fijn zand, sterk schelphoudend. Eveneens worden in het zandpakket complete schelpen aangetroffen. Dit zand wordt dan ook geïnterpreteerd als strandvlakteafzettingen. De doorlatendheid is op basis van doorlatendheidsproeven op zes locaties 7 tot 9 m/dag. In het plangebied zijn tot op heden op 2 momenten in zes geplaatste peilbuizen de grondwaterstanden bepaald. Deze winter worden in 2 van deze peilbuizen dagelijks de grondwaterstanden gemeten.

blad 50 van 57


Grondwater Op 20 mei, na een zeer lange droge periode, varieerde de grondwaterstand van NAP-1,15 tot NAP-1,19 meter. Op 5 oktober 2011, een veel nattere periode, varieerde de grondwaterstand van NAP-1,1 tot NAP-1,16 meter. Het verschil tussen beide metingen is zeer klein. Op basis van deze metingen wordt vermoed dat de fluctuatie van de grondwaterstand relatief beperkt is. Op basis van het tot dus ver uitgevoerde onderzoek wordt ingeschat dat de GLG circa NAP -1,1 meter bedraagt. De Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand wordt ingeschat op NAP -0,7 meter. Maaiveldhoogte in relatie tot de GHG De maaiveldhoogte in het gebied varieert van circa NAP-0,5 meter tot NAP+0,3 meter. Dit betekent dat de GHG ligt op 0,2 tot 1,0 m-mv afhankelijk van de maaiveldhoogte. Huidige afvoer van verhard oppervlak In het plangebied is een gemengd rioolstelsel aanwezig. Op dit stelsel is circa 1,1 hectare verhard oppervlak aangesloten. Het stelsel sluit ten westen en zuiden van het plangebied aan op het bestaande gemengde stelsel. Het gemengde stelsel aan de westzijde is voorzien van een buis met een diameter van 300 mm. Het gemengde stelsel aan de zuidzijde is voorzien van een diameter van 600 mm. Voor zover bekend zijn er geen rioolwateroverstorten binnen of in de nabijheid van het plangebied. Hemelwater dat op het overige deel van het terrein valt zal grotendeels infiltreren of direct over het maaiveld afstromen naar de watergangen. Een aantal van de vaste staplaatsen voert het dakwater rechtstreeks af naar deze sloten. Dit oppervlak is niet meegenomen in de 1,1 ha verhard oppervlak dat aangesloten is op de riolering.

5.7

Toekomstige waterhuishoudkundige situatie Toekomstig maaiveldniveau Om voldoende ontwatering te realiseren krijgt het maaiveld ter plaatse van de wegen een maaiveldniveau van minimaal NAP 0,0 meter. Het vloerpeil van de gebouwen komt op minimaal NAP+0,2 meter te liggen. Groenzones komen op een minimaal niveau van NAP-0,2 meter te liggen. Deze winter worden de grondwaterstanden in het gebied gemonitord ter bepaling van de gemiddeld hoogste grondwaterstand. Bovenstaande maaiveldhoogtes kunnen aan de hand van dit onderzoek nog enigszins bijgesteld worden (ordegrootte enkele decimeters). De definitieve maaiveldhoogtes worden in overleg met gemeente en hoogheemraadschap vastgesteld nadat de GHG inzichtelijk is en het stedenbouwkundig plan definitief is. Compensatie toename verhard terrein Voor dit plan is het principe 'waterneutraal bouwen' gehanteerd. Dat wil zeggen dat compenserende maatregelen worden genomen om piekafvoeren op te vangen als gevolg van de toename van verhard oppervlak. In onderstaande beschrijving is aangegeven hoe wordt voldaan aan de drietrapsstrategie vasthouden, bergen, afvoeren. Het toepassen van wadi's staat nog niet vast. Er zijn nog andere mogelijkheden om het regenwater op natuurlijke wijze

blad 51 van 57


af te voeren. Wadi's zijn een van die mogelijkheden die in onderstaande beschouwing zijn beschreven. Hemelwater dat op verhard oppervlak valt zal oppervlakkig (bovengronds) afgevoerd worden naar wadi's. Door de centrale ligging van deze wadi's wordt de maximale afstand die het hemelwater af moet leggen voordat het in de wadi terechtkomt 50 meter. Dit betekent dat er ondanks bovengrondse afvoer relatief kleine hoogteverschillen binnen het gebied gerealiseerd dienen te worden om het water naar de juiste plek te leiden. De wadi's zijn in staat het water afkomstig van de toename in verhard oppervlak (circa 4 hectare) te bergen. Ter compensatie zal circa 3.200 m2 aan wadi worden gerealiseerd. De wadi's krijgen een talud van 1:5 en worden maximaal 0,4 meter diep. De wadi's worden onderling verbonden waardoor een teveel aan water in de ene wadi naar een andere wadi kan stromen. Wanneer de wadi's geheel gevuld zijn zal het teveel aan water overstorten naar oppervlaktewater. Om de wadi's weer tijdig beschikbaar te hebben voor een volgende bui worden de wadi's voorzien van grondverbetering zodat de infiltratiecapaciteit voldoende groot is. Hiertoe wordt de bestaande deklaag doorsneden door de grondverbetering door te zetten tot aan de wadzandafzettingen (maximale doorsnijding van een meter). In overleg met waterschap en gemeente wordt bepaald of de wadi's daarnaast nog voorzien dienen te worden van drains en slokops. Ter compensatie van het dempen van de centrale sloot worden de bestaande sloten rondom het plangebied verbreed. De daken van kavels die direct aan oppervlaktewater grenzen worden rechtstreeks aangesloten op dit oppervlaktewater. Het overige verharde oppervlak wateren af richting de beschreven wadi's. Op basis van de grondwaterstandsmetingen wordt niet verwacht dat het dempen van de sloot leidt tot hogere grondwaterstanden in het gebied. Aandachtspunten bij aanleg wadi's: Bij bovengrondse afvoer is de wijze waarop hemelwater van de achterzijde van de woning naar de voorzijde wordt gebracht een aandachtspunt. De keuze voor bovengrondse aansluiting heeft consequenties voor het technische ontwerp van de woningen. De zode van de wadi is in het algemeen (bij het goed aanbrengen van grondverbetering) bepalend voor de infiltratiecapaciteit van de wadi en daarmee de ledigingstijd. Bij de aanleg dient zand aangebracht te worden waar gras goed op kan groeien, maar dat tevens niet te siltig is zodat de waterdoorlatendheid geborgd blijft. Periodiek onderhoud is nodig om de infiltratiecapaciteit op orde te houden. Ten behoeve van het beheer en onderhoud van de wadi's wordt aangeraden de wadi's niet te smal uit te voeren en te voorzien van flauwe taluds. Om de bovengrondse afvoer goed te laten functioneren dient hemelwater van de woning onder verhang naar de straat te kunnen stromen en vervolgens onder verhang naar de wadi. Aangeraden wordt een verhang van 1:300 te hanteren of steiler. De definitieve waterhuishoudkundige inrichting zal in overleg met gemeente en hoogheemraadschap worden vastgesteld nadat het stedenbouwkundig plan definitief is. blad 52 van 57


Toekomstig rioolstelsel In het plangebied wordt een vuilwaterstelsel aangelegd. De bestaande verharding rondom het restaurant zal aangesloten blijven op het bestaande stelsel of wordt aangesloten op dit nieuwe stelsel. Ondanks dat de verharding rondom het restaurant aangesloten blijft op de riolering neemt het totale verhard oppervlak dat is aangesloten op het rioolstelsel af. In de huidige situatie is circa 1,1 hectare verhard oppervlak aangesloten terwijl het in de toekomstige situatie om circa 0,5 hectare gaat. Tijdens een neerslagsituatie zal het bestaande rioolstelsel (gelegen aan de westzijde van het gebied) hierdoor minder belast worden. Daar tegenover staat de toename van het DWA-aanbod. Dit aanbod zal toenemen ten opzichte van de huidige situatie. De ligging en dimensionering van het definitieve rioolstelsel zal in overleg met gemeente en hoogheemraadschap worden vastgesteld nadat het stedenbouwkundig plan definitief is. Waterkwaliteit De intensiteit waarmee de straten in het plangebied door gemotoriseerd verkeer bereden wordt is zeer laag. Verwacht wordt dan ook dat afstromend hemelwater slechts zeer beperkt vervuild is. Door het werken met wadi's is de kans dat de grondwater- of oppervlaktewaterkwaliteit als gevolg van de ontwikkeling verslechtert zeer klein. Verder wordt in de wijk het toepassen van uitloogbare bouwmaterialen vermeden en wordt gebruik gemaakt van duurzame bouwmaterialen volgens de uitgangspunten zoals onder andere vastgelegd in de Nationale Pakketten Duurzame Stedenbouw en Duurzaam Bouwen.

blad 53 van 57


blad 54 van 57


Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gelezen in combinatie met artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht te worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan binnen de wettelijke planperiode van 10 jaar.

6.1.1

Financiering van de ontwikkeling Voor de realisering van dit plan is een grondexploitatie opgesteld door de initiatiefnemers. De projectkosten bestaan grofweg uit de kosten voor de grondverwerving, de sloop van de bestaande bebouwing, de inrichting van het plangebied en uit organisatie- en plankosten. De kosten die gemoeid zijn met de ontwikkeling worden geheel betaald door de initiatiefnemers. Hiervoor zijn door de initiatiefnemers budgetten gereserveerd en worden garanties afgegeven. De financiële en ruimtelijke uitvoerbaarheid wordt mede mogelijk gemaakt door de ter beschikkingstelling van de gemeentelijke groenstrook. De kosten van herinrichting hiervan worden door de initiatiefnemers betaald.

6.1.2

Exploitatieplan In verband met de voorgenomen ontwikkeling is beoordeeld of er sprake is van een bouwplan als bedoeld in art.6.2.1 van het Bro Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor: de bouw van een of meer woningen; de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlakte met één of meer woningen; de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto vloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m². Bron: Afdeling 6.2 Grondexploitatie, Artikel 6.2.1 Bro Het voorliggende bestemmingsplan maakt de transformatie van een camping naar een woonwijk mogelijk en daarmee de bouw van één of meer woningen. Gelet hierop is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen bij dit bestemmingsplan. De gemeenteraad kan op basis van art. 6.12, tweede lid Wro echter besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen wanneer: het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is; het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in art. 6.13, eerste lid, onder c, 4º en 5º, niet noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels als bedoeld in art. 6.13, tweede lid onder b, c en d, niet noodzakelijk is.

blad 55 van 57


Voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling is het kostenverhaal anderszins verzekerd doordat de gemeente en de initiatiefnemers een anterieure overeenkomst hebben gesloten. Daarnaast is het niet noodzakelijk om een tijdvak of fasering te bepalen als bedoeld in art. 6.13 eerste lid onder c, 4º en 5º. In verband met de economische situatie is ervoor gekozen een flexibel bestemmingsplan op te stellen, waarin op hoofdlijnen onder andere de situering van woningen, aantallen en type woningen zijn vastgelegd. Het bestemmingsplan maakt hiermee vraaggericht bouwen mogelijk. Gelet op de woningbehoefte die er in Heiloo is, wordt verwacht dat het plan binnen 10 jaar gerealiseerd kan worden. Daarnaast is het niet noodzakelijk om eisen, regels of een uitwerking van regels te stellen als bedoeld in art. 6.13 tweede lid onder b, c en d van de Wro.

6.1.3

Conclusie Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar. Omdat het kostenverhaal voor de ontwikkeling anderszins verzekerd is en aanvullende eisen niet noodzakelijk zijn wordt – op grond van artikel 6.12 tweede lid Wro – besloten geen exploitatieplan vast te stellen.

6.2 6.2.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Vooroverleg Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn met de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het bestemmingsplan in het geding zijn. Het voorontwerp is aan de reguliere overlegpartners verzonden. Gedurende de periode waarin vooroverleg is gevoerd, is van de volgende instanties een reactie ontvangen: Provincie Noord-Holland; Veiligheidsregio Noord-Holland Noord; Brandweer Heiloo; WZNH (Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heiloo); Adviescommissie Wonen; Monumentencommissie; Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. De reacties zijn samengevat en beantwoord in de 'nota vooroverleg en inspraak', die is opgenomen in bijlage 12 bij deze toelichting.

6.2.2

Inspraak Het voorontwerp bestemmingsplan 'Nieuw Varne' heeft in de periode 20 juni 2013 - 4 september 2013 voor een ieder ter inzage gelegen in het gemeentehuis en in de bibliotheek van Heiloo. Het voorontwerp bestemmingsplan is tevens gepubliceerd via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Op dinsdag 2 juli is een informatieavond georganiseerd voor omwonenden en andere belanghebbenden. Gedurende de terinzagelegging was het voor een ieder mogelijk een inspraakreactie in te dienen bij het college van burgemeester en wethouders. In deze periode zijn twee inspraakreacties op het plan ontvangen. De reacties zijn samengevat en beantwoord in de 'Nota vooroverleg en inspraak', die is opgenomen in bijlage bijlage 12 bij deze toelichting.

blad 56 van 57


6.2.3

Ontwerp bestemmingsplan Op basis van de vooroverleg- en inspraakreacties is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat door een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad naar voren kunnen worden gebracht. Het ontwerp bestemmingsplan 'Nieuw Varne' heeft met ingang van 24 oktober 2013 tot en met 4 december 2013 ter inzage gelegen. In deze periode is één zienswijze ingediend, die is ondertekend door meerdere bewoners van De Spanring. De samenvatting en beantwoording van deze zienswijze is opgenome in bijlage 13. Conclusie is dat de zienswijze geen aanleiding geeft om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

blad 57 van 57

Bestemmingsplan Nieuw Varne. Gemeente Heiloo

Recommend Documents