Beleidsplan Duwoners 2013 versie juni 2013 Het beleidsplan van 2013 van Duwoners omvat de volgende punten: 1. Duwoners wil dat huurders zoveel mogelijk invloed krijgen op hun directe woonomgeving. Het initiëren en ondersteunen van bewonerscommissies heeft onze hoogste prioriteit. 2. Duwoners wil invloed uitoefenen op het beleid van DUWO voor de korte en langere termijn om goede en betaalbare huisvesting voor huidige en toekomstige huurders te garanderen. 3. Duwoners ziet het overleg en het samenwerken met andere huurdersorganisaties als essentieel voor het goed kunnen uitoefenen van haar taak. 4. Duwoners draagt er zorg voor dat de vereniging in al haar geledingen open, transparant en ook controleerbaar is voor haar leden. 5. Duwoners wil een organisatie zijn die kwalitatief goed werk levert. De bestuursleden dienen een gedegen kennis van zaken hebben en deze kennis up-‐to-‐date houden. Toelichting per onderwerp: ad 1. Bewonerszaken Duwoners heeft als belangrijke doelstelling om de directe leefomgeving van de huurder op peil te houden of zelfs te verbeteren. Wij proberen dit vooral bereiken door het initiëren en ondersteunen van bewonerscommissies. Deze commissies kunnen veel zaken op complexen signaleren en allerlei initiatieven ontplooien. Bewonerscommissies vormen een wettelijk erkende overlegpartner met DUWO. Het contact van de bewonerscommissies met DUWO blijkt in de praktijk vaak onvoldoende te zijn. Duwoners gaat daarom het contact met de bestaande bewonerscommissies intensiveren. In 2013 willen we alle bewonerscommissies uitnodigen om in een gezellige informele setting bijeen te komen en om tips en ervaringen uit te wisselen. We gaan dit jaar kijken hoe we de informatievoorziening voor bewonerscommissies kunnen verbeteren, meer kennis kunnen overdragen en duidelijker maken welke rechten zij hebben. De bewonerscommissies hebben sowieso de mogelijkheid van een jaarlijkse schouw van het complex en het doornemen en controleren van de jaarlijkse servicekostenrekening voor het gehele complex. Bewonersinitiatieven kunnen worden opgezet om contacten tussen bewoners in het complex te verbeteren. Duwoners verstrekt financiële bijdragen voor het houden van feesten, muziekfestivals, borrels en barbecues, mits deze primair bedoeld zijn voor bewoners in het complex. Bewonerscommissies dienen wel eerst een begroting op te stellen, alsmede een omschrijving en doelstelling van het feest te geven. Dus: hoeveel en welke mensen komen er en wat wordt er gedaan? Ook initiatieven voor verbeteringen in de leefomgeving worden gesteund door Duwoners als DUWO deze niet wil vergoeden. Voorbeelden hiervan zijn: het verfraaien of verbeteren van
gemeenschappelijke ruimten, voorzieningen voor tuinonderhoud, het plaatsen van picknicktafels, opknappen van de gemeenschappelijke woonkamer, plaatsen van fietsrekken, etc. Als er initiatieven van individuele huurders zijn, dan zal Duwoners deze in principe ook steunen, al heeft dit niet de voorkeur. Deze initiatieven betreffen veelal zaken van huurders met betrekking tot servicekostenrekening, invoeren van bepaalde maatregelen (bijv. afsluiten parkeerplaatsen). Maar Duwoners zal er altijd naar streven dat huurders gezamenlijk actie ondernemen. ad 2. Beleid DUWO In dit jaar zijn er een aantal zaken binnen het beleid van DUWO die extra de aandacht verdienen van Duwoners en waar we invloed op proberen uit te oefenen. -‐ Forse stijgingen van huren In 2013 wordt een nieuw landelijk beleid op het gebied van de woningmarkt van kracht. De verhuurders krijgen de mogelijkheid om de huren met meer dan de inflatie te doen stijgen door middel van een inkomensafhankelijke huursverhoging. Echter de maximale huren (“streefhuren”) van zelfstandige woningen waren afgelopen jaren al buitensporig gestegen door het opnemen van extra punten in het woningwaarderingssysteem. Het gaat hierbij om invoering van het energielabel en de zogenaamde Donnerpunten in woningschaarstegebieden als Amsterdam (deze punten kunnen een stijging van de streefhuur inhouden van maar liefst €125 per maand als men naar een nieuwe woning verhuisd). DUWO heeft laten weten de huren maximaal te laten stijgen omdat woningcorporaties met ingang van dit jaar een verhuurdersheffing moeten gaan betalen. Deze nieuwe heffing maakt deel uit van het nieuw pakket van maatregelen van de regering in 2012 dat bedoeld is om de woningmarkt weer te stimuleren. Het lijkt er echter op dat eerder het tegendeel wordt bereikt: huurders blijven zitten waar ze zitten en woningcorporaties hebben geen geld meer voor nieuwe investeringen. De extra kosten zijn fors voor veel corporaties, maar voor DUWO lijkt de schade mee te vallen. Immers voor een groot deel van haar bezit is zij vrijgesteld van de verhuurdersheffing omdat deze niet geldt voor onzelfstandige eenheden. De inkomensafhankelijke huurverhoging maakt ook deel uit van dit pakket en wordt gebruikt om een deel van deze extra kosten van de heffing te dekken. DUWO vraagt bij nieuwe verhuringen in principe overal een streefhuur van 100% van de maximaal redelijke huur. Toch merken veel huurders daar vaak niets van omdat DUWO de huurprijzen “aftopt” om de huurprijzen te verlagen, om de huurders in de gelegenheid te stellen om huurtoeslag aan te vragen. Volgens DUWO is dit het gangbare beleid, maar het is niet duidelijk wat dit precies inhoudt en wanneer hier van wordt afgeweken. Bij een aantal complexen vindt geen aftopping plaats, omdat DUWO deze woningen wil verhuren aan een meer kapitaalkrachtige doelgroep (buitenlandse gastonderzoekers en promovendi). Daarnaast zijn er onzelfstandige woningen die geen huurtoeslag krijgen, waarbij geen aftopping van de huurprijzen plaatsvinden. Duwoners heeft eerder inzicht gevraagd bij welke complexen wordt afgeweken, maar nog geen antwoord gekregen. Wij zullen hier in 2013 opnieuw achteraan gaan en bekijken wat de eventuele gevolgen zijn voor de huurders van deze complexen.
-‐ Betrokkenheid huurdersorganisaties bij beleid van DUWO Het beleid van DUWO op lange en middellange termijn is op dit moment een zaak waar Duwoners te weinig bij betrokken wordt. De zaken waar Duwoners wel voor wordt geraadpleegd en over wordt geïnformeerd, spelen meestal op de korte termijn. Wij zouden graag door DUWO meer betrokken worden bij planontwikkeling en beleidskeuzes op lange(re) termijn. In het convenant dat eind 2012 werd gesloten bij de fusie van SLS Wonen en DUWO staat vermeld dat de huurdersorganisaties coproducent van het beleid worden. Dit was al de praktijk in Leiden en zal nu uitgebreid moeten gaan worden naar de hele organisatie. (Voor beschrijving van het adviestraject en de oprichting van werkgroepen over beleidsthema’s, zie 3. Samenwerken met andere huurdersorganisaties.) -‐ Leefbaarheidsbudget Leefbaarheid is een ruim begrip en Duwoners wil in 2013 met DUWO afspreken wat hier onder valt (bijvoorbeeld hoort vergroting van de veiligheid hierbij of is dit iets dat in bepaalde buurten noodzakelijk mag worden geacht). Er is voor de vestiging Amsterdam een budget van €40.000 voor leefbaarheid. DUWO geeft in vergelijking met andere verhuurders weinig geld uit aan het vergroten van de leefbaarheid voor haar huurders. DUWO gaf in 2011 slechts €16 per jaar per verhuureenheid uit, terwijl andere studentverhuurders €101 uitgaven en landelijk het gemiddelde zelfs €115 bedroeg (meest recente cijfers van Centraal Fonds voor Volkshuisvesting). DUWO heeft de regel dat uitgaven uit dit budget altijd ter goedkeuring aan de huurdersorganisaties worden voorgelegd. Dit is in het verleden een aantal keren meestal niet gebeurd en wij zullen dit jaar extra opletten dat we niet opnieuw worden gepasseerd. Daarnaast vinden wij dat DUWO meer menskracht en middelen dient in te zetten om de leefbaarheid op de complexen te vergroten. -‐ Verdeling van de woonruimtes Duwoners wil graag meer inzicht hebben in de woningvoorraad van DUWO en wat het beleid is op de lange termijn voor verschillende categorieën woningen. Wij willen per stad of per vestiging weten wat de verdeling van de woonruimte is in de categorieën: short stay housing, studentenhuisvesting, bedrijfshuisvesting en reguliere huur. Over deze verdeling en over mogelijke verschuivingen in de toekomst wil Duwoners duidelijke afspraken met DUWO maken. Een deel van de leden is geen student en/of heeft geen campuscontract. Deze groep van niet-‐ studenten en bewoners van woongroepen staat onder druk omdat deze niet goed in plaatje van DUWO als studentenhuisvester vallen. Duwoners behartigt vanzelfsprekend ook de belangen voor deze groep huurders. Ons standpunt is dat DUWO niet eenzijdig de huurcontracten mag verbreken. Duwoners zal zich het komende jaar ook een mening moeten vormen over de expansiedrift van DUWO, met name buiten de Randstad. DUWO is bijvoorbeeld gevraagd om ook studentenwoningen te gaan beheren in Deventer. Het is de vraag of dit kan zonder kwaliteit en service in te leveren in het huidige werkgebied. Veel zal afhangen hoeveel extra personeel hiervoor wordt aangenomen. -‐ Energiebesparing
Naar verwachting zullen de kosten van energie en waterverbruik voor de huurders de komende jaren sterk stijgen, terwijl de inkomenspositie voor veel huurders, en zeker die van studenten, steeds meer onder druk zal komen te staan. Duwoners wil DUWO stimuleren om de komende jaren tot meer energiebesparing te komen. Mogelijkheden hiervoor in het bestaande woningbezit zijn: domotica, het zo optimaal mogelijk inregelen van collectieve installaties, zonnepanelen en versneld vervangen van ketels en boilers voor energiezuiniger exemplaren. In de oude woningvoorraad kunnen isolatiemaatregelen worden getroffen, waarbij wellicht gebruik gemaakt kan worden van landelijke provinciale en gemeentelijke subsidiemogelijkheden. Door betere informatievoorziening kunnen huurders bewust gemaakt worden van de mogelijkheden van energiebesparing. Duwoners zal DUWO opnieuw stimuleren om onderzoek te doen naar grote verschillen in het energiegebruik binnen een complex. Eenvoudige statistische testen volstaan om uitschieters in individueel energieverbruik op te sporen. Overige discussiepunten Kostenefficientie bij DUWO. Duwoners is bezorgd over de verdere bezuinigingen die DUWO van plan is door te voeren. Het doel van DUWO is om de kosten per woning zo laag mogelijk te brengen (door beknibbelen op onderhoud) en extra inkomsten te genereren. Duwoners is van mening dat kostenverlagingen en een meer commerciele instelling niet ten koste mogen gaan van het serviceniveau en het woongenot van de huurders. Duwoners zal bij het geven van advies aan DUWO en de uitvoering van het beleid (het ambitieuze programma DUWO 2014 met verregaande digitalisering van de klantcontacten; parkeerbeleid om gratis parkeerplaatsen op te heffen) hier extra opletten. Nestorenbeleid en studentbeheer. Duwoners zal DUWO vragen stellen over het nestorenbeleid (en studentbeheer in Leiden). De taken zijn vaak niet goed omschreven, de bewoners van de complexen weten niet wie de nestoren zijn en wat zij doen en waarvoor ze aangesproken mogen worden. Enerzijds doen nestoren werk dat door huismeesters en technisch/sociaal beheerders gedaan wordt. Anderzijds is er het punt van belangenverstrengeling, omdat je als medebewoner nooit helemaal neutraal bent. Ook het verschil in taken en bevoegdheden tussen (onafhankelijke en niet-‐betaalde) bewonerscommissies en (door DUWO betaalde) nestoren is niet goed afgebakend. DUWO noemt de nestoren de “oren en ogen” van een complex, maar in feite zijn bewonerscommissies dat ook. Duwoners zal een officiële informatieverzoek indienen over het beleid en de praktijk van nestoren en studentbeheerders. Doelgroepbeleid van DUWO. Duwoners zal zich een mening moeten gaan vormen over DUWO als een volkshuisvester, die zich richt op een specifieke doelgroep namelijk de studenten. Gezien het structurele tekort aan studentenkamers in de regio-‐Amsterdam zijn daarmee de financiële risico’s voor DUWO klein en is de de financiele situatie bij DUWO relatief goed. Er zijn ook andere kwetsbare doelgroepen in de statuten van DUWO die bediend zouden moeten worden. Dit is des te meer van belang nu andere woningcorporaties momenteel financieel niet in staat zijn om iets te doen aan het woningtekort in de Amsterdamse regio. Door gastdocenten en promovendi ook in grotere mate te gaan bedienen, verlaat DUWO ook steeds meer de status van studentenhuisvester.
ad 3. Samenwerken met andere huurdersorganisaties Andere huurdersorganisaties die DUWO-‐huurders vertegenwoordigen zijn de Vereniging Bewoners Uilenstede (VBU), Abo/WijWonen (WijWonen), huurdersorganisatie Vulcanusweg en BRES in Leiden. Door de fusie op 1 januari van DUWO met SLS is er nieuwe situatie ontstaan, waarbij DUWO flink gegroeid is naar circa 25000 verhuureenheden. Wij werken aan een het vormen van een zogenaamde bewonerskoepel met VBU, Wijwonen en Bres. Voor Duwoners zijn hierbij de eerder opgestelde statuten, convenant en samenwerkingsovereenkomst met DUWO leidend. Duwoners gaat ervan uit dat dit samenwerkingsverband een rechtspersoon zal zijn met een klein, daadkrachtig bestuur, en een zware professionele ondersteuning in de vorm van een ambtelijk secretariaat en hulp bij inhoudelijke advisering. Deze ondersteuning hebben we nodig voor intern en extern overleg, coördinatie van activiteiten, advies en en signaleren van relevante ontwikkelingen. We hopen dat de huidige ondersteuningsorganisatie Amsterdam Steunpunt Wonen/Team Wonen deze taken zal gaan vervullen. DUWO communiceert en overlegt met deze koepel over zaken op DUWO-‐holding niveau. Belangrijkste punt van aandacht van de koepel zal in in onze ogen moeten zijn dat er meer en beter overleg tussen DUWO en de huurdersorganisaties komt. Momenteel wordt een groot deel van het overleg feitelijk alleen maar via formele adviesaanvragen gevoerd, niet zelden nadat DUWO al beslissingen genomen heeft. Voorgenomen veranderingen van beleid dienen in onze ogen al in een vroegtijdig stadium besproken worden met huurdersorganisaties en vervolgens uitgebreid bediscussieerd, en daar waar noodzakelijk, ook onderhandeld. Pas na deze fase komt het adviestraject, dat in feite slechts een samenvatting van het voorafgaande periode is. We zijn dan ook erg enthousiast over het initiatief om met werkgroepen van huurdersorganisaties in overleg met DUWO het beleid vorm te geven. Samenwerken binnen een koepel is belangrijk voor alle huurdersorganiaties om de gevolgen van het beleid van DUWO voor de huurders op langere termijn te kunnen overzien. Besturen die voornamelijk gevormd worden door studenten zullen door de frequente personele wisselingen vaak niet kunnen beschikken over actieve kennis uit het verleden en niet altijd het gehele besluitvormingsproces kunnen meemaken. Er bestaat daardoor een gerede kans dat de consequenties van de aanpassingen aan het beleid niet volledig kunnen worden ingeschat. Voor Duwoners is het dan ook van belang datde koepel als rechtspersoon allereerst een deskundig en slagvaardig bestuur aanstelt , ondersteund door een professionele ondersteuningsorganisatie. Deze organisatie vervult ook een spilfunctie bij het schrijven van adviezen en fungeert als een collectief geheugen om het huidige beleid in perspectief te zien van eerdere adviezen en beleidsontwikkelingen binnen en buiten DUWO. Duwoners is sinds haar oprichting lid van de stedelijke bundeling van Amsterdamse huurdersorganisaties, de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) en daarmee ook lid van de Nederlandse Woonbond. Veel contact hebben we met de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) maar ook met het Amsterdam Steunpunt Wonen/Team Wonen en de Wijksteunpunten Wonen in de stad. Duwoners heeft de keus gemaakt om geen bijdrage te leveren aan een nieuw initiatief van BoKS, de huurdersorganisatie van corporatie SSH uit Utrecht, om een nieuw landelijk overleg op het gebied
van studentenhuisvesting in Nederland op te starten. Duwoners ziet weinig toegevoegde waarde in dit overleg en wil zich vooral toeleggen op het oprichten van een DUWO huurderskoepel. ad 4. Transparantie Duwoners vindt het van belang dat haar leden voortdurend kennis kunnen nemen van de werkzaamheden van het bestuur. Verantwoording afleggen aan de leden vindt in onze ogen niet alleen op het moment van de Algemene Ledenvergadering. Ook in 2013 zullen wij weer zoveel mogelijk berichten over de bestuursactiviteiten publiceren via de website, waar ook alle uitgebrachte adviezen zullen worden geplaatst. Speciale aandacht verdienen de adviezen die via het huidige samenwerkingsverband en mogelijk straks de koepel van huurdersorganisaties van DUWO worden gegeven. Aangezien het samenwerkingsverband op dit moment nog geen website of andere manier van communicatie heeft, zullen wij op onze eigen site deze adviezen publiceren. Wij zijn deel van het samenwerkingsverband en dienen immers ook verantwoording af te leggen over deze adviezen. De berichtgeving op de website is voor een substantieel deel vertaald in het Engels. In 2013 zullen wij het vertalen van nieuwsberichten en andere relevante documenten in het Engels voortzetten. Een aanzienlijk deel van de leden van Duwoners is niet Nederlandstalig en ook zij dienen kennis te kunnen nemen van de activiteiten van de vereniging. Daarbij is het bestuur van plan om via de website extra informatie aan te bieden die specifiek van belang is voor Short Stay-‐huurders. ad 5. Kwalitatief goed werk Er zijn een aantal manieren waarop we proberen als bestuur zo goed mogelijk te functioneren en ook proberen uit te dragen wat we doen. -‐ Bestuurshandboek In 2011 is er een begin gemaakt met het maken van een bestuurshandboek. Dit bestond in eerste instantie uit een aantal losse documenten die handvatten geven voor bestuursactiviteiten. Een voorbeeld hiervan is een document over het organiseren van een ALV, waarin de procedure wordt omschreven in een eenvoudig stappenplan. Deze losse documenten zijn inmiddels geïntegreerd tot één overzichtswerk. Dit wordt inmiddels als ‘inwerkdocument’ voor nieuwe bestuurders gebruikt, maar ook als naslagwerk voor zittende bestuursleden. Uiteraard is de inhoud van het bestuurshandboek nooit af. Het is de bedoeling dat er voortdurend nieuwe bijdragen en wijzigingen aan het boek plaatsvinden zodat het actueel en relevant blijft. -‐ Financiële administratie We zijn in 2009 begonnen met de financiën bij te houden in het eenvoudige en goedkope boekhoudprogramma MK Boek. Het voordeel van deze manier van werken is dat de kosten inzichtelijk worden weergegeven en dat op elk moment een financieel overzicht kan worden gemaakt. In 2011 begonnen we aan een uitgebreide handleiding voor boekhouden met behulp van
MK Boek. Voor dit programma bestaat geen echte handleiding, dus een dergelijk document was broodnodig. Ook behandelen we in de handleiding een aantal basisprincipes van het boekhouden, omdat niet elke penningmeester een gedegen opleiding heeft in deze materie. Begin 2012 is een laatste versie verschenen, maar deze zal af en toe moeten worden bijgewerkt vanwege kleine problemen die af en toe zullen opduiken. -‐ Scholing In 2013 gaan we nog meer dan voorheen de aandacht richten op scholing van bestuursleden, zeker omdat in de loop van dit jaar een groot deel van het bestuur vervangen wordt. Wij vinden het van groot belang dat alle bestuursleden beschikken over basale kennis van de volkshuisvesting en huurwetgeving, alsmede de regels van het huurdersoverleg kennen zoals beschreven in de Overlegwet. Daarnaast zullen bestuursleden geregeld workshops en cursussen over relevante onderwerpen als servicekosten, energiebesparing, etc. volgen. Als Duwoners wilen we zowel de huurders goed kunnen vertegenwoordigen als een kundige overlegpartner zijn voor DUWO. Ook vinden we het van groot belang om de bewoners en bewonerscommissies goed op de hoogte blijven stellen van hun (overleg-‐)rechten. -‐ PR en communicatie We streven ernaar om de naamsbekendheid van Duwoners onder onze achterban te vergroten. Als belangenbehartigingsorganisatie is het essentieel dat onze leden weten wie wij zijn en wat wij voor hen kunnen betekenen. Indien het contact met onze leden beter is, dan zullen zij ons scherp houden door meer input te geven en te signaleren waar dingen mis gaan. Op dit moment wordt er vooral gecommuniceerd via de website en incidenteel via posters en flyers. Extra naamsbekendheid creëren we door aan nieuwe huurders welkomstpakketjes te geven. In 2013 gaan wij een communicatieplan opstellen om onze communicatie meer gestructureerd vorm te geven dan nu het geval is. Daarbij heeft het vernieuwen van de website speciale aandacht. We willen deze aantrekkelijker en toegankelijker maken, verouderde informatie opschonen, en meer relevante en aansprekende informatie plaatsen.
