Bedrijfsverzamelgebouwen

Bedrijfsverzamelgebouwen Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen

P5 presentatie – 2 juli 2014 Student: Faculteit Afdeling: Coordinator: 1st mentor: 2de mentor: Gecommiteerde:

Jeroen Ketting, 4168860 TU Delft, Bouwkunde Real Estate Management, Dr. Ir. D.J.M. Van der Voordt Dr. Ir. H.T. Remøy Ing. P. De Jong Dr. Ir. R. M. Rooij

Inhoudsopgave 1.  Onderzoeksopzet 2.  Literatuur 3.  Bevindingen 4.  Conclusies

Onderzoeksopzet

Literatuur

Probleemstelling

Hoofdvraag

Onderzoeksopzet 1)  Probleemanalyse 1)  Leegstand 2)  Nieuwe huurders 3)  Flexibilisering 4)  Nieuwe concepten

2)  Onderzoeksvraag 3)  Onderzoeksmethoden 4)  Conceptueel model

Bevindingen Onderzoeksmethoden

Conclusies Conceptueel model

Onderzoeksopzet Probleemstelling

Literatuur Hoofdvraag



Leegstand Leegstaande kantoren

15,7% (DTZ, 2013)

Onderzoeksopzet

Literatuur

Probleemstelling

Bevindingen

Hoofdvraag

Onderzoeksmethoden

Nieuwe groep huurders ZZP'ers

647,327 497,832

2008

700,951

735,044

774,049

551,472

2009

2010

2011

2012

ZZP'ers Eigen il. obv CBS cijfers (2013)

2013






Flexibilisering Huurtermijnen & Flexibilisering Grote huurders > 2.500 m2 7 tot 9,4 jaar (2005 – 2012)

Kleine huurders < 500 m2 3,4 tot 2,5 jaar (2005 – 2012) Gemiddelde looptijd van huurcontracten kantoren in Nederland (DTZ, 2005)





Nieuwe concepten Nieuwe soorten bedrijfsverzamelgebouwen

Creatieve hotspots, Co-working, Flexplek, Business centra, Flex-kantoor, kantoorcommune’s





Hoofdvraag Hoe kunnen project ontwikkelaars zich competitief onderscheiden in de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen? Welke faciliteiten in een bedrijfsverzamelgebouw worden gewaardeerd en wat zijn de hoofdredenen van huurders om te huren in bedrijfsverzamelgebouwen?





Methoden 1)  Literatuur studie 2)  Kwalitatief onderzoek 1)  Interviews 2)  Case studies

- 6 ontwikkelaars - 5 gebouwen

3)  Kwanitatief onderzoek 1)  Enquête

- #141 verdeeld over 7 gebouwen





(H3.3) Enquête gebruikersvoorkeuren

Gebouw Faciliteiten Vraag Voordelen

Literatuurstudie (H2.2) Herontwikkeling

(H2.1) Bedrijfsverzamelgebouwen

Toekomst

?

(H4) Conclusies €

Aanbod €

(H3.3 & H3.4) Casestudies & interviews

Onderzoeksmodel

Locatie

Onderzoeksopzet Trends

Literatuur Markten

Huurders

Bevindingen Toegevoegde waarde

Haalbaarheid

Conclusies Competitief voordeel

Literatuur 1)  Bedrijfsverzamelgebouwen 1)  Trends 2)  Markten 3)  Huurders 4)  Toegevoegde waarde

2)  Herontwikkeling naar bedrijfsverzamelgebouwen 1)  Haalbaarheid 2)  Competitief voordeel


Literatuur Markten

Huurders


Ontwikkelingen Informatie technologie & Telecommunicatie

Flexibilisering contractueel / Tijd / locatie

Bedrijfsstructuren veranderen (1980 – 2000)

Gevolgen voor vastgoed

Haalbaarheid



Literatuur Markten

Huurders


Haalbaarheid


Drie archetypen bedrijfsverzamelgebouwen

¤  Incubators ¤  Publiek ¤  Universiteit ¤  Privaat

¤  Serviced kantoren ¤  Regus ¤  Seats2Meet

¤  Bedrijvencentra


Literatuur Markten

Huurders


Huurders 1.  Startende bedrijven, ZZP’ers,

2.  Creatieve bedrijven

3.  Flexibele ‘corporate’ werknemers

Haalbaarheid



Literatuur Markten

Huurders


Haalbaarheid

Toegevoegde waarde (1) Locatie theorien Agglomeratie van economien

1)  Bundeling van de arbeidsmarkt 2)  Delen van input en diensten 3)  Kennis lekage ‘spillovers’



Literatuur Markten


Huurders

Conclusies

Haalbaarheid

Competitief voordeel

Toegevoegde waarde (2) De vijf fasen van groei

1)  Hoe bedrijven groeien (Greiner 1972)

1

2

3

4

5

Groot

Collaboratie

Coordinatie

1)  Evolutie 2)  Levenscyclus 3)  Dialectiek 4)  Teleogie

Grootte van de organisatie

“?”

Delegatie Rode draad

Richting Controle

Creativiteit

Zelfstandigheid

Evolutie: periode van groei Leiderschap

Revolutie: periode van crisis

Klein Jong

Leeftijd van de organisatie

Volwassen


Literatuur Markten

Huurders


Haalbaarheid

Toegevoegde waarde (3) Het sociale aspect van werk (van Meel, 2010)

Yahoo! 2013



Literatuur Markten

Huurders

Herontwikkeling


Haalbaarheid



Literatuur Markten

Bevindingen

Huurders

Toegevoegde waarde

Haalbaarheid


Haalbaarheid Type haalbaaheidsprobleem

Locatie / Gebouw

Probleemhouder

Methoden

1

Ontwikkelaars, multinationals, ketens

Toetsen van gebouw, locatie, vergelijk alternatieven, kosten schattingen en verhuurbaarheidsstudies

2

Grond- of gebouw eigenaren

Geschiktheid en meest waarschijnlijkheidsstudies

3

Vastgoed investeerders

Waardering van alternatieve ontwikkelingsobjecten

Gebruik


Literatuur Markten

Huurders


Haalbaarheid


Competitieve standaard ¤  Onderzoek middels marketing (Graaskamp, 1985) ¤  Eigenwaarde vergroten ¤  Kosten van wrijving verlagen ¤  Veiligheid en geruststelling ¤  Verkopen van een levensstijl ¤  Balans tussen betalen en profiteren ¤  Ontzorgen van je klant

Onderzoeksopzet

Literatuur

Aanbod – Casestudies

Bevindingen 1)  Aanbod 1)  Interviews 2)  Casestudies

2)  Vraag 1)  Enquête

Bevindingen Aanbod - Interviews

Conclusies Vraag - Enquête

Onderzoeksopzet

Literatuur

Aanbod - Casestudies

Bouwjaar Transformatiejaar Leegstand

Aanbod - Interviews


Schieblock

Kauwgomb.

Bouncespace

Atoomclub

Zuidpark

Rotterdam

Amsterdam

Amsterdam

Utrecht

Amsterdam

1959

1956

1979

1970

1964 & 1973

2010, mei

2006

2012, april

2010

2011, juni

15 jaar

2 jaar

1 maand

5 jaar

2,5 jaar

Gebouwanalyse

Stad

Bevindingen

Onderzoeksopzet

Literatuur


Bouwjaar Transformatiejaar Leegstand Locatie Bereikbaarheid OV Bereikbaarheid Auto Walkscore

Aanbod - Interviews


Schieblock

Kauwgomb.

Bouncespace

Atoomclub

Zuidpark

Rotterdam

Amsterdam

Amsterdam

Utrecht

Amsterdam

1959

1956

1979

1970

1964 & 1973

2010, mei

2006

2012, april

2010

2011, juni

15 jaar

2 jaar

1 maand

5 jaar

2,5 jaar

Binnenstedelijk

Bedrijventerrein

Binnenstedelijk

Bedrijventerrein

Bedrijventerrein

Goed

Middelmatig

Goed

Middelmatig

Middelmatig

Middelmatig

Goed

Middelmatig

Goed

Goed

88

65

90

33

67

Gebouwanalyse

Stad

Bevindingen

Onderzoeksopzet

Literatuur


Bouwjaar Transformatiejaar Leegstand Locatie Bereikbaarheid OV Bereikbaarheid Auto Walkscore Duur ontwikkeling Ontwikkelingsfasering

Aanbod - Interviews


Schieblock

Kauwgomb.

Bouncespace

Atoomclub

Zuidpark

Rotterdam

Amsterdam

Amsterdam

Utrecht

Amsterdam

1959

1956

1979

1970

1964 & 1973

2010, mei

2006

2012, april

2010

2011, juni

15 jaar

2 jaar

1 maand

5 jaar

2,5 jaar

Binnenstedelijk

Bedrijventerrein

Binnenstedelijk

Bedrijventerrein

Bedrijventerrein

Goed

Middelmatig

Goed

Middelmatig

Middelmatig

Middelmatig

Goed

Middelmatig

Goed

Goed

88

65

90

33

67

Tijdelijk

Permanent

Tijdelijk

Permanent

Permanent

Eenmalig

Gefaseerd

Eenmalig

Gefaseerd

Eenmalig

Gebouwanalyse

Stad

Bevindingen

Onderzoeksopzet

Literatuur


Bouwjaar Transformatiejaar Leegstand Locatie Bereikbaarheid OV Bereikbaarheid Auto Walkscore Duur ontwikkeling Ontwikkelingsfasering Soort product Bruto vloeroppervlak

Aanbod - Interviews


Schieblock

Kauwgomb.

Bouncespace

Atoomclub

Zuidpark

Rotterdam

Amsterdam

Amsterdam

Utrecht

Amsterdam

1959

1956

1979

1970

1964 & 1973

2010, mei

2006

2012, april

2010

2011, juni

15 jaar

2 jaar

1 maand

5 jaar

2,5 jaar

Binnenstedelijk

Bedrijventerrein

Binnenstedelijk

Bedrijventerrein

Bedrijventerrein

Goed

Middelmatig

Goed

Middelmatig

Middelmatig

Middelmatig

Goed

Middelmatig

Goed

Goed

88

65

90

33

67

Tijdelijk

Permanent

Tijdelijk

Permanent

Permanent

Eenmalig

Gefaseerd

Eenmalig

Gefaseerd

Eenmalig

m2

m2

Werkplek / m2

Werkplek

m2

9.045

20.000

2.800

6.000

16.000

Gebouwanalyse

Stad

Bevindingen

Onderzoeksopzet

Literatuur




Financiële prestaties Bouw p/m2 Schieblock

€ 220,-

Bouncespace

€ 10,-

Kauwgomb.

€ 610,-

Atoomclub

€ 330,-

Zuidpark

€ 1000,-

Schieblock (’12)

Kauwgom. (’13)

Atoomclub (’13)

Zuidpark (’13)

Inkomsten

€ 703.749

€ 2.184.021

€ 1.158.935

€ 2.280.000

Inkomsten p/m2

€ 98

€ 122

€ 193

€ 150

Uitgaven

€ 291.651

€ 293.119

€ 830.068

€ 684.000

€ 41

€ 16

€ 138

€ 45

€ 412.098

€ 1.890.902

€ 328.867

€ 1.596.000

€ 58

€ 106

€ 55

€ 105

58,56%

86,58%

28,38%

70,00%

Per jaar

Uitgaven p/m2 NOI NOI p/m2 % van jaarh.

Onderzoeksopzet

Literatuur



Interview analyse ‘Gebouw zoekt functie’. (haalbaarheidsstudie)

Financiering

Stapsgewijs ontwikkelen


Onderzoeksopzet Aanbod - Interviews

Enquête

Literatuur

Bevindingen Aanbod - Casestudie


Onderzoeksopzet

Literatuur

Aanbod - Interviews



Respondenten Gebouw

Response

Organisatieleeftijd

Huurlengte

Huurcontract

Netwerk

Schieblock

30

6,3 jaar

22,5 maanden

22,2 maanden

58%

3,3 maanden

3,1 maanden

67%

29,9 maanden

56,7 maanden

55%

19,7 maanden

18,8 maanden

55%

30,6 maanden

21,3 maanden

68%

In welk bedrijfsverzamelgebouw is uw organisatie gevestigd?

20.6%

21.3%

6.4% 17.0%

BounceSpace

9

Kauwgomballenfbrk.

29

Atoomclub

20

Bink36

24

2,7 jaar

8,9 jaar

12 jaar 9 jaar

Schieblock Bouncespace Kauwgomballenfabriek Atoomclub Bink36 A-Lab

20.6% 14.2%

Aantal respondenten per gebouw Hoeveel mensen werken in uw organisatie?

5.0% 22.7%

1 2-5 6-10 11-50 50+

19.9%

22.0%

A-lab

29

6,1 jaar

5,2 maanden

10,5 maanden

79%

Totaal

141

7,7 jaar

20,9 maanden

20,7 maanden

64%

30.5%

Bedrijfsgrootte totaal Page 1

Onderzoeksopzet

Literatuur

Aanbod - Interviews



Locatie ¤ 

1

OV

3.32

¤ 

5

Veiligheid

4.33

¤ 

2

Auto

3.37

¤ 

6

Cafés

4.39

¤ 

3

Fiets

3.66

¤ 

7

Winkels

5.72

¤ 

4

Represent.

3.90

¤ 

8

Wonen

7.31

Onderzoeksopzet

Literatuur

Aanbod - Interviews



Gebouw ¤ 

1

Interieur

2.94

¤ 

5

Exterieur

4.44

¤ 

2

Comfort

3.05

¤ 

6

Herkenbh.

5.45

¤ 

3

Flexibiliteit

3.74

¤ 

7

Verhaal

5.74

¤ 

4

Werkunits

4.17

¤ 

8

Hoogte

6.47

Onderzoeksopzet

Literatuur

Aanbod - Interviews



Faciliteiten ¤ 

1

Ontmoeting 3.71

¤ 

5

Veiligheid

4.47

¤ 

2

Koffie

4.08

¤ 

6

Formeel

4.67

¤ 

3

Informeel

4.16

¤ 

7

Receptie

4.93

¤ 

4

Schoonmk.

4.36

¤ 

8

Repro

5.62

Onderzoeksopzet

Literatuur

Aanbod - Interviews



Huurreden ¤ 

1

Huurprijs

2.85

¤ 

5

Netwerk

4.78

¤ 

2

Flexibiliteit

3.56

¤ 

6

Verhaal

5.05

¤ 

3

Faciliteiten G. 3.75

¤ 

7

Conglom.

5.68

¤ 

4

Faciliteiten L. 4.21

¤ 

8

Eigenaar

6.11

Onderzoeksopzet Faciliteiten

Literatuur

Bevindingen Hoofdredenen

Conclusies Competitief onderscheiden

Conclusies & aanbevelingen 1)  Faciliteiten 2)  Hoofdreden 3)  Competitief onderscheiden

Onderzoeksopzet

Literatuur

Faciliteiten



Faciliteiten Kleine bedrijven – informele netwerkmomenten, ontmoetingsplekken,

Receptiedienst

Per case verschillend

Onderzoeksopzet

Literatuur

Faciliteiten



Hoofdreden Huurprijs, flexibiliteit en faciliteiten. Locatie, locatie, locatie

Kleine bedrijven willen onderdeel zijn van een ‘netwerk’.

Delen van kennis & gegevens, sociaal contact.

Huren om de mensen in het gebouw. De waarde van toevallige ontmoetingen.

Onderzoeksopzet

Literatuur

Faciliteiten



Aanbevelingen Creer een merk

Netwerk

Ontwikkel een auto- óf een fietslocatie

Interieur, comfort en flexibel gebouw

Faciliteer

‘Shared-value’

Flexibiliteit

Ontmoeting

Vragen?

Bedrijfsverzamelgebouwen

Recommend Documents