BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Společenství vlastníků jednotek

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MEZINÁRODNÍCH VZTAHŮ

Obor: Podnikání a právo

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Společenství vlastníků jednotek

Autor: Hana Koblížková Vedoucí práce: Mgr. Květoslav Žák

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně a vyznačila všechny citace z pramenů.

V Praze dne ..............................

Podpis: ......................................

PODĚKOVÁNÍ Děkuji panu Mgr. Květoslavu Ţákovi za vstřícný přístup při vedení mé bakalářské práce, své rodině za rady, připomínky a podporu při psaní. Děkuji také všem, kteří ochotně vyplnili můj dotazník a poskytli mi cenné informace pro bakalářskou práci.

Obsah Úvod............................................................................................................................... 6 1 Společenství vlastníků jednotek.................................................................................. 7 1.1 Charakteristika společenství ................................................................................ 7 1.1.1 Vlastnictví jednotky ...................................................................................... 8 1.1.2 Spoluvlastnictví společných částí domu ....................................................... 9 1.2 Proces vzniku společenství vlastníků ................................................................ 10 1.2.1 Prohlášení vlastníka budovy ....................................................................... 10 1.2.2 Vznik vlastnictví jednotek výstavbou ......................................................... 12 1.2.3 Samotný vznik společenství vlastníků jednotek ......................................... 13 1.2.4 První shromáţdění vlastníků jednotek ........................................................ 13 1.2.5 Zápis společenství do rejstříku SVJ ............................................................ 14 1.2.6 Vznik SVJ z bytového druţstva .................................................................. 16 1.2.7 Vznik SVJ v domě s byty v nájmu fyzických osob .................................... 17 1.2.8 Práva k pozemku v souvislosti se vznikem SVJ ......................................... 17 1.3 Zánik společenství vlastníků jednotek ............................................................... 18 2 Orgány společenství .................................................................................................. 19 2.1 Shromáţdění vlastníků jednotek ........................................................................ 20 2.1.1 Působnost shromáţdění............................................................................... 20 2.1.2 Svolávání a průběh shromáţdění ................................................................ 21 2.1.3 Usnášeníschopnost a hlasování ................................................................... 22 2.1.4 Ţaloba přehlasovaného vlastníka ................................................................ 23 2.1.5 Ţaloba na neplatnost rozhodnutí shromáţdění ........................................... 23 2.1.6 Vlastní postřehy ze shromáţdění vlastníků jednotek .................................. 24 2.2 Statutární a výkonný orgán ................................................................................ 27 2.2.1 Působnost statutárního orgánu .................................................................... 28 2.2.2 Vznik funkce ............................................................................................... 29

2.2.3 Jednání a odpovědnost ................................................................................ 31 2.2.4 Zánik funkce ............................................................................................... 32 3 Činnost společenství ................................................................................................. 35 3.1 Hospodaření SVJ a vedení účetnictví ................................................................ 36 3.1.1 Daň z příjmu ............................................................................................... 38 4 Práva a povinnosti vlastníků jednotek ...................................................................... 39 4.1 Práva vlastníků jednotek .................................................................................... 39 4.2 Povinnosti vlastníků jednotek ............................................................................ 40 5 Fungování SVJ v praxi ............................................................................................. 42 5.1 Výsledky dotazníkového šetření ........................................................................ 42 5.1.1 Otázky týkající se shromáţdění vlastníků jednotek .................................... 43 5.1.2 Otázky týkající se statutárního orgánu ........................................................ 44 5.1.3 Ostatní otázky ............................................................................................. 46 5.1.4 Shrnutí výsledků dotazníkového šetření ..................................................... 47 Závěr ............................................................................................................................ 48 Seznam zdrojů.............................................................................................................. 50 Seznam příloh .............................................................................................................. 51

Úvod Ve své bakalářské práci si kladu za cíl shrnout a popsat současnou právní úpravu společenství vlastníků jednotek. Hodlám také zmapovat fungování společenství vlastníků jednotek v několika bytových domech a zjistit, jak se jejich předsedové výborů v této problematice orientují. Toto téma jsem si vybrala z několika důvodů. Bydlím s rodinou v domě s dvanácti byty, v němţ od roku 2000 působí společenství vlastníků jednotek. Pravidelně navštěvuji schůze vlastníků, kde jsem svědkem různých debat, hádek a konfliktů. Zjišťuji, ţe většina vlastníků ví jen velmi povrchně, co všechno vedení společenství obnáší. Jakákoliv aktivita v této oblasti bývá často nepochopena, snaha zavést nějaký řád a mít věci alespoň trochu v pořádku je vnímána jako zbytečné obtěţování a byrokracie. Vlastníci si bohuţel málo uvědomují závaţnost a důleţitost svého rozhodování i vlastnictví jako takové, takţe ke svému bytovému domu mnohdy nepřistupují tak zodpovědně jako k jinému svému majetku. K tomuto tématu mě dále vedl fakt, ţe obecné povědomí o tomto typu vlastnictví je takřka nulové. Kdyţ jsem říkala svým známým, o čem budu psát svou bakalářskou práci, zjistila jsem, ţe nikdo z nich pojem „společenství vlastníků jednotek“ vůbec nezná. Přitom otázka vlastnictví bytu se týká kaţdodenního ţivota a je tedy uţitečné se v této problematice orientovat. Na všechny majitele bytů jsou kladeny velké nároky na znalosti této oblasti práva, avšak zdaleka ne všichni jsou schopni či ochotni si je osvojit. V první části své práce se chci věnovat základní charakteristice společenství vlastníků jednotek, procesu jeho vzniku a jeho zániku, v druhé části popíši orgány společenství, jejich pravomoci a fungování. V dalších kapitolách se budu věnovat převáţně hospodaření společenství a právům a povinnostem vlastníků jednotek. V poslední kapitole seznámím čtenáře s dotazníkovým šetřením, které jsem provedla, a na jeho základě vyhodnotím, jak vybraná společenství pracují a s jakými problémy se potýkají.

6

1 Společenství vlastníků jednotek V této kapitole se zaměřím na charakteristiku společenství vlastníků jednotek, na proces vzniku společenství a také na zánik společenství vlastníků jednotek. Z praktických důvodů budu v této práci vedle pojmu „společenství vlastníků jednotek“ rovněţ pouţívat výraz „společenství vlastníků“, „společenství“ nebo zkratku „SVJ“.

1.1 Charakteristika společenství Společenství vlastníků jednotek je upraveno v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Kromě zákona o vlastnictví bytů se pro společenství pouţívají i právní předpisy, na něţ tento zvláštní zákon přímo odkazuje. Pokud zákon o vlastnictví bytů některou činnost společenství neupravuje a zároveň ji ani nezakazuje, lze pouţít jiné právní předpisy. V případě, ţe zákon o vlastnictví bytů nestanoví speciální úpravu, se jako obecná právní úprava vyuţívá občanský nebo obchodní zákoník. Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba vzniklá na základě zákona o vlastnictví bytů. Společenství vlastníků jednotek není obchodní společností, a proto právní úpravu obchodních společností v obchodním zákoníku nelze ani přiměřeně pro SVJ pouţít. Zatímco obchodní společnosti vznikají zápisem do obchodního rejstříku, jemuţ předcházejí právní úkony společníků směřující k zaloţení společnosti, společenství vlastníků jednotek vzniká právní skutečností – doručením listiny s doloţkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Společenství se povinně zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek, který vede místně příslušný krajský soud (v Praze Městský soud). Tento zápis má pouze deklaratorní charakter, i nezapsané společenství existuje.1 Společenství má speciální právní subjektivitu (omezenou působnost), neboť „společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto 1

PRAŢÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek - praktická příručka. Praha: Linde, 2004. 240 s. ISBN 80-7201-499-4

7

zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.“2

1.1.1 Vlastnictví jednotky Právo vlastnit majetek je jedním ze základních lidských práv. Podle občanského zákoníku má vlastník právo věc drţet, uţívat a pobírat z ní uţitky a nakládat s ní. Vlastnické právo je však omezeno právy jiných vlastníků – nesmí být zneuţito k újmě cizích práv. Kaţdý vlastník se zejména musí zdrţet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěţoval jiného. Vlastnické právo k jedné věci můţe mít více vlastníků, z nichţ kaţdý z nich má na věci určitý podíl. V případě spoluvlastnictví je tedy vlastnické právo konkrétního vlastníka omezeno úměrně výši jeho podílu. Zvláštním typem spoluvlastnictví je společné jmění manţelů, kde se podíly neurčují a kaţdý z manţelů je vlastníkem celé věci. Jednotliví spoluvlastníci jednotky jsou podle zákona o vlastnictví bytů takzvanými společnými členy společenství. Spoluvlastníci rozhodují o věci společně na základě velikosti svých podílů, rozhodující je většina hlasů. Podle zákona o vlastnictví bytů je moţné v budově vyčlenit části (jednotky), které mohou být samostatným předmětem vlastnictví. Jednotka (byt nebo nebytový prostor) je tedy samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, avšak ve skutečnosti není samostatnou věcí. Jednotka je pouze vymezený prostor v budově, vlastnictví jednotky je spojeno se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy. Prostory jedné jednotky spolu nemusejí být stavebně spojeny ani spolu sousedit, takţe do jedné jednotky je moţné zahrnout např. byt a sklep. Vlastník jednotky můţe se svou jednotkou libovolně nakládat a uţívat ji, samozřejmě však nesmí obtěţovat vlastníky ostatních jednotek a ohroţovat výkon jejich vlastnických práv. Vlastník jednotky musí strpět, aby byla ve stavu nouze na nezbytnou dobu, v nezbytné míře a za náhradu pouţita jeho jednotka (např. při odstraňování následků havárie). Vlastník jednotky musí také v nezbytné míře a na nezbytnou dobu umoţnit vstup vlastníkovi sousední jednotky za účelem údrţby sousední jednotky. Vlastník má povinnost svou jednotku opravovat a udrţovat 2

§ 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů

8

v provozuschopném stavu, ale nesmí přitom ohroţovat spoluvlastnická práva ostatních vlastníků na společných částech budovy. Pokud vlastník hodlá provést takové úpravy jednotky, jimiţ dojde ke změně vzhledu domu, můţe tak učinit pouze se souhlasem všech vlastníků jednotek. Stanovy společenství vlastníků jednotek jsou pro všechny vlastníky závazné a vlastníci jsou povinni přispívat na správu domu.

1.1.2 Spoluvlastnictví společných částí domu Vlastník jednotky se okamţikem vzniku svého vlastnictví stává i spoluvlastníkem společných částí domu. Jedná se o zvláštní typ podílového spoluvlastnictví, které není upraveno občanským zákoníkem. Toto spoluvlastnictví vzniká automaticky ze zákona, jeho právní poměry, obsah a rozsah se řídí zákonem o vlastnictví

bytů.

Spoluvlastnictví

nelze

měnit

dohodou

spoluvlastníků

ani

jednostranně. Velikost spoluvlastnického podílu se určuje poměrem velikosti podlahové plochy jednotky ku součtu velikostí podlahových ploch všech jednotek v domě. Podíly tedy většinou nejsou stejné, protoţe i jednotky se od sebe velikostí liší. Vztahy mezi jednotlivými vlastníky (např. při hlasování) se řídí velikostmi jejich podílů. Pokud vlastní jeden vlastník více jednotek v domě, jeho spoluvlastnický podíl je dán poměrem součtu ploch všech jím vlastněných jednotek ku součtu podlahových ploch všech jednotek v domě. Kaţdý vlastník jednotky má tedy vţdy pouze jeden spoluvlastnický podíl. Spoluvlastnický podíl je převáděn nebo přechází vţdy spolu s převodem či přechodem vlastnictví dané jednotky. Společnými částmi domu se podle zákona o vlastnictví bytů rozumí části určené pro společné uţívání. Tyto společné prostory vymezí vlastník budovy (před vznikem společenství vlastníků jednotek) svým právním úkonem – prohlášením vlastníka budovy. Společnými částmi domu jsou zejména části související se stavební částí budovy (hlavní konstrukce, základy budovy, střecha), prostory ke společnému uţívání (schodiště, chodby, prádelny, kočárkárny), prostory spojené s poskytováním sluţeb (rozvody plynu, elektřiny a vody, komíny, kotelny, výtahy, hromosvody, kanalizace, anténní rozvody), pozemek a příslušenství domu (dvorky, zeleň, oplocení). Vymezení společných částí musí být logické, musí být v souladu se zákonem o vlastnictví bytů, se stavebními předpisy a se stavebním určením daných prostor. Společné části domu mohou být definovány jako společné jen pro vlastníky některých jednotek. Například pokud má budova více vchodů, lze společné prostory v kaţdém 9

vchodě určit jako společné pouze pro vlastníky jednotek v daném vchodě. Náklady na provoz společných částí hradí spoluvlastníci podle velikosti svých podílů.

1.2 Proces vzniku společenství vlastníků Před samotným vznikem společenství vlastníků jednotek je třeba vymezit jednotlivé jednotky, a to prohlášením vlastníka budovy, nebo smlouvou o výstavbě. Vlastníci jednotek nechávají zapisovat své jednotky do katastru nemovitostí. Po vzniku SVJ je nutné uspořádat první shromáţdění vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek, čímţ je proces vzniku ukončen.

1.2.1 Prohlášení vlastníka budovy Podle zákona o vlastnictví bytů je prohlášení vlastníka budovy základním předpokladem pro vznik společenství vlastníků jednotek. Prohlášení vlastníka budovy je právní úkon, kterým vlastník budovy svou vůlí rozhodne, v jakém reţimu bude s jeho budovou nakládáno a jak se bude uţívat. Pokud má budova podléhat právní úpravě společenství vlastníků jednotek, je nutné v prohlášení vlastníka budovy vymezit jednotlivé jednotky a společné prostory v domě. Vlastní-li budovu více spoluvlastníků, o obsahu prohlášení rozhodnou většinou počítanou podle svých podílů. Obsah prohlášení musí být v souladu se zákonem o vlastnictví bytů, se stavebními předpisy a stavebním určením prostor a s logikou věci (např. jednotka nemůţe být přístupná pouze přes jinou jednotku) a obchodní strategií vlastníka (např. jednotlivé jednotky by měly být dobře obchodovatelné). Pro prohlášení vlastníka budovy je vyţadována písemná forma, prohlášení musí být opatřeno úředně ověřeným podpisem vlastníka. Při vkladu vlastnického práva k první jednotce do katastru nemovitostí je prohlášení vlastníka budovy povinnou přílohou návrhu. Náleţitosti prohlášení vlastníka budovy specifikuje § 4 zákona o vlastnictví bytů. Prohlášení musí obsahovat označení budovy podle katastru nemovitostí, pojmenování a čísla jednotek, umístění jednotek v budově a jejich popis (podlahová plocha, vybavení, příslušenství), vymezení společných částí budovy společných vlastníkům všech jednotek a těch společných vlastníkům jen některých jednotek, velikosti jednotlivých spoluvlastnických podílů, označení pozemku, který je předmětem uţívacích práv či předmětem převodu vlastnických práv, práva a závazky 10

k budově, společným částem a pozemku, pravidla pro správu domu, pravidla pro přispívání na správu, údrţbu a opravy domu a označení osoby pověřené správou domu. Prohlášení vlastníka budovy musí vymezovat všechny části domu. Katastrální úřad při povolení vkladu vlastnického práva k první převáděné jednotce zkoumá, zda je prohlášení vlastníka budovy bez vad. Pokud prohlášení např. porušuje stavební předpisy nebo nevymezuje všechny části domu, katastr nemovitostí vyzve vlastníka k doplnění nebo ke změně tohoto prohlášení. Dokud vlastník vady neodstraní, katastr nemovitostí nevloţí vlastnické právo k první ani k dalším jednotkám v domě. Jestliţe katastr nemovitostí i přes vadu prohlášení vloţí vlastnické právo k první převáděné jednotce, je moţné tuto vadu i následně odstranit, neboť se jedná o odstranitelnou vadu řízení o vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí. Pokud původní vlastník na výzvu katastrálního úřadu své prohlášení nedoplní či neopraví, dopustí se přestupku (porušení pořádku na úseku katastru). Aţ do doby vkladu první jednotky do katastru nemovitostí můţe vlastník budovy své prohlášení měnit. Jestliţe je v domě jedna jednotka uţ prodána a budova má tedy dva vlastníky, o změně prohlášení rozhodne vlastník vlastnící alespoň tři čtvrtiny součtu podlahových ploch všech jednotek. O změně prohlášení vlastníka v domě, v němţ jsou vymezeny tři nebo čtyři jednotky, které vlastní tři či čtyři různí vlastníci, rozhodují vlastníci více neţ 50 % součtu podlahových ploch všech jednotek a se změnou musí souhlasit vlastníci více neţ 75 % součtu podlahových ploch těch jednotek, které patří rozhodujícím vlastníkům. Po vzniku společenství vlastníků jednotek se o změně prohlášení vlastníka rozhoduje podle pravidel rozhodování v SVJ podle zákona o vlastnictví bytů. Ne vţdy je nutné psát prohlášení vlastníka budovy. Ve výjimečných případech mohou v domě vzniknout jednotky i bez tohoto prohlášení. Vymezení jednotky a současně její vlastnictví můţe podle § 5 odstavce 2 zákona o vlastnictví bytů vzniknout dohodou spoluvlastníků budovy, rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manţelů. To lze ovšem jen za podmínky, ţe ţádný z bytů v domě není předmětem nájmu fyzické osoby. Spoluvlastníci tedy mají na výběr, zda vypracují prohlášení vlastníka budovy a budou tak postupovat stejně jako jediný vlastník budovy, nebo zda se dohodnou na vypořádání svého spoluvlastnictví budovy tak, ţe si rozdělí vlastnictví k jednotlivým bytům. Pokud si vyberou druhou moţnost, musí vymezit své jednotky podle velikosti svých dosavadních spoluvlastnických 11

podílů a toto rozdělení domu na jednotky nechat vloţit do katastru nemovitostí. Tím je i bez sepsání prohlášení vlastníka budovy dům rozdělen na jednotky a kaţdá jednotka se stává samostatným objektem vlastnických práv.3

1.2.2 Vznik vlastnictví jednotek výstavbou Vlastnictví jednotky výstavbou nového domu či přestavbou uţ existujícího domu můţe podle zákona o vlastnictví bytů vzniknout pouze na základě smlouvy o výstavbě. Tuto smlouvu mezi sebou uzavírají stavebníci. Ti si tak vymezí práva a povinnosti při výstavbě a také nabudou jednotky do vlastnictví. Smlouva má povinně písemnou formu a musí být součástí ţádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu. Smlouvu lze za podmínek daných zákonem o vlastnictví bytů uzavřít i po započetí výstavby. Povinnými náleţitostmi smlouvy o výstavbě jsou označení stavebníků a jejich podpisy, datum uzavření smlouvy, parcelní číslo pozemku a název katastrálního území, vymezení jednotlivých jednotek (číslo a pojmenování, umístění v domě, podlahová plocha, příslušenství a vybavení jednotky, vlastník jednotky), vymezení společných částí domu (pro vlastníky všech a jen některých jednotek) a stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech, způsob správy domu a pozemku a pravidla pro přispívání vlastníků jednotek na správu a údrţbu domu, financování stavebních nákladů. Příloha smlouvy o výstavbě musí obsahovat půdorysy všech podlaţí domu. Pokud stavebník staví nové jednotky v domě s jiţ existujícími jednotkami, uzavře smlouvu o výstavbě s vlastníky těchto jednotek. Pokud by tak neučinil, jím provedená přístavba či nástavba by nepatřila jemu, nýbrţ by byla jako součást společných prostor předmětem spoluvlastnictví vlastníků stávajících jednotek. Jestliţe stavebník chce stavět nové jednotky v domě bez vymezených jednotek, musí s vlastníkem budovy uzavřít smlouvu o výstavbě, jejíţ součástí musí být navíc prohlášení vlastníka budovy, jímţ vymezí v domě jednotky. Vlastnictví jednotek v tomto případě vznikne rozestavěním této nové jednotky. I zde platí, ţe pokud nebyla

3


12

uzavřena smlouva o výstavbě, přistavěná část patří vlastníkovi budovy a ţádné jednotky nevzniknou.4

1.2.3 Samotný vznik společenství vlastníků jednotek Společenství vlastníků jednotek můţe vzniknout v domě, v němţ je alespoň pět jednotek a nejméně tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků (včetně původního vlastníka budovy). Společenství vlastníků jednotek vzniká ze zákona na základě právní skutečnosti, bez ohledu na vůli vlastníků. Vzniká dnem doručení listiny s doloţkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (nebo obdobné listiny osvědčující vlastnictví jednotky) poslednímu z prvních tří vlastníků.

1.2.4 První shromáždění vlastníků jednotek Původní vlastník budovy má za povinnost nejpozději do 60 dní od vzniku společenství vlastníků jednotek svolat první shromáţdění vlastníků jednotek. Jestliţe shromáţdění v této lhůtě nesvolá, porušuje tím sice zákon, ale nevyplývají z toho pro něj ani pro společenství ţádné negativní důsledky nebo sankce. Společenství však existuje a musí plnit svoje povinnosti, coţ bez svolání prvního shromáţdění nemůţe. Pokud původní vlastník i přes výzvy vlastníků jednotek první shromáţdění nesvolá (nebo pokud ani nemůţe, protoţe původní vlastník uţ neexistuje), mohou toto shromáţdění svolat vlastníci jednotek, kteří mají alespoň 25 % hlasů. Pravidla pro svolání prvního shromáţdění jsou uvedena ve vzorových stanovách společenství vlastníků jednotek, která jsou přílohou nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Nejméně 15 dní před konáním shromáţdění musí všichni členové společenství obdrţet písemnou pozvánku a tato musí být rovněţ vyvěšena na domovní vývěsce. Pozvánka musí obsahovat datum, hodinu

a

místo

konání

shromáţdění,

program

shromáţdění

a

podklady

k nejdůleţitějším bodům jednání nebo informaci o tom, kde se mohou členové s těmito podklady seznámit. V programu shromáţdění musí být volba statutárního orgánu a případně jiných orgánů společenství a schválení stanov společenství.

4

HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008. 473 s. ISBN 978-80-7380-091-8

13

První shromáţdění vlastníků jednotek se musí konat za účasti notáře, který o tomto shromáţdění vyhotoví notářský zápis, jehoţ přílohou případně jsou schválené stanovy. Jestliţe se prvního shromáţdění notář neúčastní, nelze toto vůbec povaţovat za první shromáţdění vlastníků jednotek, neboť nebyla splněna zákonná podmínka. Pokud se prvnímu shromáţdění nepodaří schválit stanovy, nepředstavuje to ţádný problém, poněvadţ od okamţiku vzniku společenství aţ do schválení vlastních stanov se společenství vlastníků řídí vzorovými stanovami danými nařízením vlády. Je-li na prvním shromáţdění vlastníků zvolen statutární orgán, musí do 60 dnů od svého zvolení podat návrh na zápis společenství do rejstříků společenství vlastníků jednotek. Pokud shromáţdění vlastníků jednotek statutární orgán nezvolí nebo se řádně svolané shromáţdění vůbec nesejde, funkci statutárního orgánu aţ do jeho zvolení plní vlastník, jehoţ jednotky tvoří více neţ polovinu součtu podlahových ploch všech jednotek. V případě, ţe ţádný takový vlastník není, plní funkci statutárního orgánu všichni vlastníci, kteří jsou členy společenství hned ode dne jeho vzniku.5

1.2.5 Zápis společenství do rejstříku SVJ Rejstřík společenství vlastníků jednotek byl do českého právního řádu zaveden novelou zákona o vlastnictví bytů (č. 451/2001 Sb.) od 31. prosince 2001. Společenství vzniklá a zapsaná před tímto datem se zapisovala do obchodního rejstříku. Povinnost zápisu společenství do obchodního rejstříku však byla zavedena teprve 1. července 2000 jinou novelou zákona o vlastnictví bytů, před tímto datem se společenství vlastníků jednotek do ţádného rejstříku nezapisovalo. Od července 2000 se tedy do obchodního rejstříku zapisovala jak nově vzniklá společenství, tak i dodatečně společenství vlastníků vzniklá do té doby. Se zavedením samostatného rejstříku společenství vlastníků jednotek bylo nutné vyřešit, co provést se společenstvími zapsanými do obchodního rejstříku. Tato společenství byla soudy automaticky převáděna do rejstříku společenství vlastníků jednotek do 31. prosince 2002, avšak s právními účinky ke dni 31. prosince 2001, coţ znamená, ţe společenství zapsaná v obchodním rejstříku byla od 31. prosince 2001 povaţovaná za zapsaná v rejstříku společenství vlastníků jednotek. Tyto převody se prováděly bez účasti společenství, povinností soudu bylo bez návrhu a bez řízení provést výmaz z obchodního rejstříku a zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek. 5


14

Rejstřík společenství vlastníků jednotek je veřejný seznam, do kterého se zapisují zákonem stanovené údaje o společenství vlastníků jednotek. Do tohoto speciálního rejstříku se zapisují pouze společenství vlastníků jednotek, a to jen údaje stanovené zákonem. Ani na návrh společenství do něj tedy nelze zapsat údaje, které zákon nevyţaduje. Rejstřík má veřejný charakter a je veden výhradně v elektronické podobě. Nestanoví-li zákon o vlastnictví bytů jinak, pro rejstřík společenství vlastníků jednotek se obdobně uţívají ustanovení týkající se obchodního rejstříku.6 Společenství vlastníků jednotek má povinnost se zapsat do rejstříku společenství jednotek vedeného soudem, který vede obchodní rejstřík. Zápisem do rejstříku společenství nevzniká, zápis v rejstříku pouze prohlašuje jeho existenci. Účastníky řízení o návrhu na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek jsou dané společenství samotné a dále členové jeho výboru nebo pověřený vlastník. Návrh na zápis do rejstříku musí být opatřen úředně ověřenými podpisy osob podávajících tento návrh. Příloha návrhu na prvozápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek musí obsahovat výpis z katastru nemovitostí, notářský zápis o průběhu prvního shromáţdění vlastníků jednotek, stanovy společenství (pokud byly schváleny), doklad od katastrálního úřadu o doručení listiny s doloţkou o vyznačení vkladu vlastnického práva prvním dvěma novým vlastníkům, zápis ze schůze výboru (byl-li zvolen), čestná prohlášení a výpisy z rejstříku trestů členů výboru nebo pověřeného vlastníka a podpisový vzor osob závazně jednajících za společenství. Do rejstříku společenství vlastníků jednotek se zapisuje název a sídlo společenství, identifikační číslo (které přidělí rejstříkový soud) a právní forma, tedy společenství vlastníků jednotek, den vzniku společenství podle katastru nemovitostí a jména členů výboru nebo jméno pověřeného vlastníka. Pokud se změní některý z těchto údajů (většinou jde o změnu členů výboru nebo pověřeného vlastníka, méně často o změnu názvu či adresy společenství), je třeba bez zbytečného odkladu předloţit návrh na zápis změn do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Příloha tohoto návrhu zahrnuje zápis ze shromáţdění, kde došlo ke změně členů výboru nebo pověřeného vlastníka, zápis ze schůze výboru, kde došlo k volbě funkcionářů výboru, čestná prohlášení a výpisy z rejstříku trestů členů výboru nebo pověřeného vlastníka a podpisový vzor osob jednajících za společenství. Součástí rejstříku společenství vlastníků jednotek je sbírka

6


15

listin, která obsahuje notářský zápis z prvního shromáţdění vlastníků jednotek, stanovy společenství a rozhodnutí o volbě členů statutárního orgánu a jejich podpisové vzory. Stejně jako pro obchodní rejstřík i pro rejstřík společenství vlastníků jednotek platí, ţe společenství vlastníků jednotek má povinnost činit právní úkony svým jménem v rejstříku zapsaným. Dále téţ platí ustanovení o důvěře v zápis do rejstříku, to znamená, ţe proti tomu, kdo jedná v důvěře v zápis, nelze namítat, ţe zápis neodpovídá skutečnosti. Analogicky platí, ţe skutečnosti zapsané v rejstříku není třeba dokazovat a jsou účinné vůči kaţdému od data jejich zveřejnění. Pokud se zjistí neshody mezi stavem zápisu v rejstříku a skutečným stavem, rejstříkový soud vyzve společenství k nápravě. Svou výzvu můţe vymáhat podle občanského soudního řádu, nemůţe však vyuţít ustanovení obchodního zákoníku a rozhodnout o zrušení společenství.

1.2.6 Vznik SVJ z bytového družstva Postup při přeměně druţstevního vlastnictví na společenství vlastníků jednotek je většinou stejný jako při vzniku společenství vlastníků v budově původně vlastněné jediným vlastníkem. Druţstvo má vlastně tytéţ povinnosti jako kterýkoliv jiný vlastník - fyzická i právnická osoba, např. musí nejprve vyhotovit prohlášení vlastníka budovy. Hlavní rozdíl spočívá v tom, ţe druţstevní byt, jehoţ nájemcem je člen druţstva (fyzická osoba), se smí převést jen tomuto nájemci. K tomuto převodu nemůţe být nájemce nijak nucen, záleţí jen na něm, zda a kdy k převodu svolí. Pokud o převod zájem nemá, byt stále zůstává ve vlastnictví druţstva. Převodem jednotky nabyvateli zaniká jeho členství v druţstvu, a to bez práva na vrácení členského podílu či základního členského vkladu. Jestliţe je ale majetková účast člena v druţstvu i po převodu jednotky minimálně ve výši jeho základního vkladu, členství v druţstvu trvá. Jestliţe se do vlastnictví členů druţstva - nájemců převádějí byty, ateliéry, nebytové prostory a garáţe, na jejichţ výstavbu byla poskytnuta např. finanční nebo úvěrová pomoc, jsou tyto převody bezúplatné. Podmínkou je však splacení členského podílu. Společenství vlastníků jednotek z druţstva, které obdrţelo finanční pomoc na výstavbu, vznikne aţ tehdy, kdyţ druţstvo prodá tolik jednotek, ţe jejich podlahová plocha tvoří nejméně tři čtvrtiny součtu podlahových ploch všech jednotek. Společenství vznikne prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němţ se 16

druţstvu doručí listiny dokládající, ţe spoluvlastnický podíl druţstva se sníţil na jednu čtvrtinu nebo méně.

1.2.7 Vznik SVJ v domě s byty v nájmu fyzických osob Vlastník budovy má povinnost nabídnout převod bytu nebo ateliéru (nikoliv však nebytových prostor) nejprve fyzické osobě, která ho má v nájmu. Pokud nájemce tuto nabídku do šesti měsíců od jejího doručení nepřijme, můţe vlastník nabídnout tento byt či ateliér jiné osobě. Nájemce má po dobu jednoho roku od uplynutí výše zmíněné šestiměsíční lhůty právo na přednostní nabytí bytu, přistoupí-li na cenu nabídnutou jiným zájemcem a akceptovanou prodávajícím. Dosavadní vlastník má povinnost dát nájemci písemnou nabídku na převod bytu se všemi podmínkami. Do tří měsíců ode dne doručení nabídky pak musí nájemce uzavřít smlouvu o převodu jednotky, jinak jeho právo na přednostní nabytí zaniká. Pokud vlastník budovy právo nájemce na přednostní nabytí jednotky poruší, můţe se nájemce na novém vlastníkovi domáhat odprodeje jednotky za stejných podmínek, jako měl nový vlastník, nebo je jeho právo na přednostní nabytí zachováno i vůči tomuto novému vlastníkovi. Pro právo nájemce na odprodej platí promlčecí lhůta tří let ode dne porušení předkupního práva. Právo nájemce na přednostní nabytí jednotky však platí pouze ve vztahu k původnímu vlastníku domu, dalšího vlastníka jednotky se uţ netýká.

1.2.8 Práva k pozemku v souvislosti se vznikem SVJ Zákon o vlastnictví bytů řeší práva k pozemku zastavěnému budovou a jejím příslušenstvím a k nezastavěnému zbytku stavebního pozemku, na němţ budova stojí (např. nádvoří). Tento zákon neřeší pozemky, které jsou sice přilehlé (např. zahrádky), ale s budovou nesouvisejí. Pokud vlastník budovy vlastní i pozemek, na němţ budova stojí, pak má povinnost převést na vlastníky jednotek odpovídající spoluvlastnický podíl na tomto pozemku, s pozemkem je vlastně zacházeno stejně jako se společnými částmi domu. Má-li vlastník budovy k pozemku právo nájmu či jiné právo, musí toto právo písemnou smlouvou převést na jednotlivé vlastníky jednotek podle velikosti jejich podílů (tj. podle poměru podlahových ploch). Nebyl-li mezi vlastníkem budovy a vlastníkem pozemku vyjasněný vztah, od 1. 1. 2001 vzniklo vlastníkům jednotek zákonnou fikcí věcné břemeno k pozemku. Kdyţ dnes vzniká společenství vlastníků jednotek, musí vlastník budovy s vlastníkem pozemku dohodnout vzájemný vztah. 17

Pokud by k dohodě nedošlo, dnem vkladu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí vzniká věcné břemeno k pozemku.7

1.3 Zánik společenství vlastníků jednotek Společenství vlastníků jednotek můţe podle zákona o vlastnictví bytů zaniknout třemi způsoby: zánikem domu, dohodou vlastníků všech jednotek nebo stane-li se vlastníkem všech jednotek jedna osoba. Zánik domu znamená takovou změnu, kdy dům přestane splňovat definiční kritéria domu nebo budovy podle zákona o vlastnictví bytů. Příkladem můţe být úplné zničení domu, a to jak protiprávní skutečností (např. výbuchem), tak i volním projevem (např. demolicí nařízenou demoličním výměrem). Můţe být také provedena taková přestavba či jiná změna faktického stavu, kvůli níţ dům přestane mít charakter domu (např. přestavba na garáţ nebo skleník) nebo budovy (např. zřícenina). Společenství vlastníků jednotek zanikne podle § 5 odstavce 6 zákona o vlastnictví bytů tak, ţe vlastníci všech jednotek uzavřou dohodu o změně vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy. Tato dohoda musí mít formu notářského zápisu a musí být přiloţena k návrhu na povolení vkladu do katastru nemovitostí. Tento návrh podávají všichni vlastníci nebo jeden z nich. Dnem vkladu spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí zaniká společenství vlastníků jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví. Kdyţ se vlastníkem všech jednotek v domě stane jediná osoba, formou notářského zápisu můţe prohlásit, ţe mění vlastnictví jednotek (a s tím i ruší jejich vymezení) na vlastnictví budovy. Vlastník musí podat návrh na vklad do katastru nemovitostí a k němu připojit své prohlášení o zrušení vymezení jednotek. Vlastnictví budovy vzniká a vlastnictví jednotek zaniká v den vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.8

7

PRAŢÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek - praktická příručka. Praha: Linde, 2004. 240 s. ISBN 80-7201-499-4 8


18

2 Orgány společenství Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba a jako kaţdá právnická osoba musí mít své orgány. Nejvyšším orgánem společenství, jehoţ členy jsou všichni členové společenství, je shromáţdění vlastníků jednotek. Shromáţdění vlastníků jednotek povinně volí statutární a výkonný orgán (výbor nebo pověřeného vlastníka), který jedná za společenství navenek. Kromě výše zmíněných dvou povinných orgánů můţe mít společenství vlastníků jednotek i fakultativní orgány. Tyto orgány mohou být vytvářeny pouze na základě stanov společenství. Stanovy musí obsahovat minimálně název fakultativního orgánu, jeho působnost (která se nesmí shodovat s výlučnou působností obligatorních orgánů), práva a povinnosti, počet členů orgánu a vznik a zánik jejich funkce, svolávání a usnášeníschopnost, vnitřní členění a odpovědnost. Nejčastějším fakultativním orgánem bývá kontrolní orgán, obvykle nazývaný kontrolní komise či dozorčí rada. Například podle vzorových stanov je moţné zřídit kontrolní komisi, nebo revizora (pro společenství s méně neţ 10 členy). Zákon o vlastnictví bytů příliš neřeší otázku neexistence a nefungování orgánů, do jisté míry upravuje pouze nekonání prvního shromáţdění vlastníků jednotek. Pokud se shromáţdění vlastníků jednotek přestane scházet, nelze s tím nic dělat. U jiných právnických osob je obvyklé, ţe jestliţe se jejich orgány určitou dobu nescházejí, soud právnickou osobu zruší. Společenství vlastníků jednotek však soud zrušit nemůţe. Není-li zvolen výkonný a statutární orgán, protoţe se shromáţdění k volbě nesejde (nebylo svoláno, nebo se na svolané shromáţdění nedostavil dostatek členů k tomu, aby bylo usnášeníschopné), nebo shromáţdění orgány nezvolí (např. není ţádný kandidát), plní funkci orgánu zákonem pověřené osoby. Náhradním orgánem je pak vlastník, jehoţ spoluvlastnický podíl na společných částech budovy tvoří alespoň jednu polovinu. Jestliţe ţádný takový vlastník není, funkci výkonného a statutárního orgánu vykonávají vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství v den jeho vzniku. Avšak situaci, kdy ţádný takový člen ve společenství uţ není, zákon nijak neřeší.

19

2.1 Shromáždění vlastníků jednotek Shromáţdění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem společenství, musí být povinně zakotveno ve stanovách společenství. Jedná se o kolektivní orgán, který je tvořen všemi členy společenství. Členem společenství je osoba, která vlastní jednotku v daném domě. Nabytím vlastnictví jednotky členství vzniká, převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky členství zaniká. Prostřednictvím shromáţdění vlastníků projevují jednotliví vlastníci svoji vůli.9 Shromáţdění (podobně jako valnou hromadu) je nutno chápat jako orgán, který existuje pouze v daném čase a místě. Další shromáţdění je vlastně uţ jiným orgánem. Není tedy vhodné pouţívat termín „schůze shromáţdění“, neboť uţ samotné shromáţdění v sobě schůzi zahrnuje.10

2.1.1 Působnost shromáždění Shromáţdění vlastníků jednotek má coby nejvyšší orgán společenství působnost ve všech věcech, pokud tyto věci podle zákona nespadají do působnosti jiného orgánu. Působnost shromáţdění můţe být omezena stanovami například ve prospěch fakultativního orgánu společenství. Zásadní otázky týkající se společenství patří do výlučné působnosti shromáţdění vlastníků jednotek. To znamená, ţe rozhodování o těchto otázkách náleţí pouze shromáţdění a ani stanovami společenství nelze toto rozhodování přenést na jiný orgán. Významné otázky je nutno schvalovat kvalifikovanou většinou. Do výlučné působnosti shromáţdění vlastníků jednotek patří obsah prohlášení vlastníka budovy, schválení a změna stanov, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce, rozúčtování sluţeb na jednotlivé vlastníky, změna stavby a účelu uţívání, stavební úpravy domu, volba členů výboru či pověřeného vlastníka a podstatné změny související se společnými částmi domu. Vzorové stanovy zahrnují do výlučné působnosti kromě těchto věcí i schválení účetní závěrky, příspěvky členů na správu domu a zálohy na správu, vymáhání povinností uloţených členům, pokud to není svěřeno výkonnému orgánu, nabývání nemovitých věcí a bytů, změna smlouvy se

9

HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008. 473 s. ISBN 978-80-7380-091-8 10


20

správcem, zřízení orgánů a volba a odvolávání jejich členů a stanovení odměny členům výkonného orgánu.11 Schvalování zástavního práva k jednotce se týká případů, kdy dluţníkem je společenství vlastníků a tímto zástavním právem (se souhlasem vlastníka dané jednotky) svůj dluh zajišťuje. Samozřejmě pokud je dluţníkem vlastník jednotky, do jeho zástavního práva k jednotce nemůţe společenství vlastníků nijak mluvit.12

2.1.2 Svolávání a průběh shromáždění Svolávání shromáţdění vlastníků jednotek by mělo být upraveno ve stanovách společenství. Shromáţdění se ze zákona musí konat alespoň jednou ročně, ve stanovách je vhodné určit pravidelný termín řádného shromáţdění. Zákon nestanoví, kdo shromáţdění svolává, je to tedy nutné upravit ve stanovách. Podle vzorových stanov je shromáţdění svoláváno statutárním a výkonným orgánem. Podnět ke svolání shromáţdění (ţádost o svolání shromáţdění) můţe podle zákona dát výbor, pověřený vlastník nebo vlastníci jednotek mající minimálně 25 % hlasů, tento podnět je směřován orgánu, který je oprávněn shromáţdění svolat. Pokud není shromáţdění na základě podnětu od vlastníků majících alespoň čtvrtinu hlasů svoláno do 30 dnů, podle vzorových stanov mohou tito vlastníci svolat shromáţdění sami. Způsob vyrozumění vlastníků jednotek o konání shromáţdění není zákonem o vlastnictví bytů upraven, musí být tedy upraven ve stanovách společenství. Kaţdý člen společenství má právo dozvědět se o konání shromáţdění. Podle vzorových stanov je třeba alespoň 15 dní před konáním shromáţdění doručit všem členům společenství písemnou pozvánku a tuto téţ vyvěsit na domovní vývěsce. Pozvánka musí obsahovat datum, čas a místo shromáţdění, body programu shromáţdění a podklady k těmto bodům (nebo informaci, kde se lze s podklady seznámit). Jednání shromáţdění řídí předseda či místopředseda výboru, výborem pověřený člen výboru, pověřený vlastník, nebo svolavatelem zmocněný člen společenství (pokud je shromáţdění svoláno náhradním orgánem nebo vlastníky majícími alespoň čtvrtinu hlasů). Ze shromáţdění vlastníků jednotek je třeba pořídit 11



21

zápis, který musí zahrnovat datum a místo shromáţdění, údaje prokazující schopnost shromáţdění jednat a usnášet se, průběh jednání a navrţená usnesení, přijatá usnesení, výsledky hlasování a případné námitky členů. Příloha tohoto zápisu pak obsahuje listinu přítomných včetně jejich podpisů a podklady k programu shromáţdění.13

2.1.3 Usnášeníschopnost a hlasování Shromáţdění vlastníků jednotek je usnášeníschopné, jestliţe jsou přítomni členové, kteří mají většinu hlasů. Chystaná novela zákona o vlastnictví bytů sniţuje kvórum na 30 % (ve stanovách lze určit vyšší), protoţe se v praxi stává, ţe kvůli nezájmu vlastníků nebývají shromáţdění usnášeníschopná a není tak moţné o čemkoliv rozhodovat.14 Pro veškeré rozhodování ve společenství vlastníků jednotek je podstatná definice hlasu. Velikost hlasu člena společenství je dána poměrem velikosti podlahové plochy jeho jednotky ku součtu podlahových ploch všech jednotek v domě. Jestliţe má jednotka více spoluvlastníků, společně mají pochopitelně pouze jeden hlas. O běţných záleţitostech se rozhoduje prostou většinou, to znamená nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů. O významnějších otázkách se hlasuje kvalifikovanou většinou, která můţe mít podle zákona o vlastnictví bytů podobu nadpoloviční většiny hlasů všech členů, souhlasu všech členů, tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů nebo tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech členů je nutný pro volbu člena výboru nebo pověřeného vlastníka a jejich odvolání. Změnu stavby, změnu účelu uţívání stavby a úpravu jednotky, kterou se mění vzhled domu,15 musí odsouhlasit všichni vlastníci jednotek. Tříčtvrtinová většina přítomných hlasů je nezbytná pro schválení či změnu stanov, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce, přijetí usnesení ve věcech týkajících se obsahu prohlášení vlastníka budovy a přijetí usnesení o rozúčtování cen sluţeb na vlastníky. K přijetí usnesení o rekonstrukci, modernizaci, stavebních úpravách domu či opravách společných částí domu, jimiţ se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorách, je 13


HELEŠIC, F. Bydlení ve vlastním bytě. Praha: C. H. Beck, 2010. 261 s. ISBN 978-80-7400-348-6

15

S úpravou jednotky, jíţ se mění vzhled domu, musí sice souhlasit vlastníci všech jednotek, ale není řečeno, ţe se tak musí stát na shromáţdění vlastníků jednotek. Nicméně jsem to zde pro úplnost zmínila.

22

zapotřebí tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.16 Zde je nutné poznamenat, ţe výraz „tříčtvrtinová většina všech vlastníků jednotek“ nemůţeme chápat doslova tak, ţe tato většina má být počítána podle poměru počtu vlastníků jednotek hlasujících pro návrh k počtu všech vlastníků jednotek. To by znamenalo, ţe kaţdý vlastník má jeden hlas bez ohledu na to, kolik jednotek vlastní a jak jsou jednotky velké. A takové ustanovení by odporovalo základním principům společenství vlastníků jednotek, kde jsou práva, povinnosti a velikost hlasu kaţdého člena dány poměrem velikosti podlahové plochy jeho jednotky ku součtu podlahových ploch všech jednotek. Proto není pochyb, ţe nepřesná formulace „tříčtvrtinová většina všech vlastníků jednotek“ ve skutečnosti znamená tříčtvrtinovou většinu všech hlasů.17

2.1.4 Žaloba přehlasovaného vlastníka Pokud shromáţdění vlastníků jednotek rozhodlo o důleţité záleţitosti a vlastník jednotky s tím nesouhlasí, můţe podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů přehlasovaný vlastník jednotky poţádat soud, aby ve věci rozhodl. Pro podání návrhu k soudu má vlastník prekluzivní lhůtu šesti měsíců. Věcně příslušným pro řízení v prvním stupni je krajský soud, místní příslušnost se řídí sídlem společenství. Řízení soudu lze zahájit pouze na návrh, přičemţ návrh k soudu smí podat vlastník jednotky, který nehlasoval pro záleţitost, proti níţ podává ţalobu. Soud pak nerozhoduje o platnosti či neplatnosti rozhodnutí shromáţdění, nýbrţ rozhoduje o dané záleţitosti místo shromáţdění.

2.1.5 Žaloba na neplatnost rozhodnutí shromáždění Kromě ţaloby přehlasovaného vlastníka podle zákona o vlastnictví bytů je moţné bránit se proti rozhodnutí shromáţdění i ţalobou na neplatnost rozhodnutí shromáţdění podle občanského zákoníku a občanského soudního řádu. Aby rozhodnutí shromáţdění vlastníků jednotek bylo platné, musí být shromáţdění řádně svoláno (řádným způsobem a v řádné lhůtě), shromáţdění musí být usnášeníschopné a musí mít řádný průběh. Rozhodnutí pak musí být přijato většinou potřebnou pro daný 16


DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vyd. Praha: ASPI, 2007. 363 s. ISBN 978-80-7357-280-8

23

typ rozhodnutí, rozhodnutí musí být určité, srozumitelné, plnění z něj nesmí být nemoţné, musí být v zákonné formě a obsah a účel rozhodnutí musí být v souladu se zákonem a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Pokud není i jenom jedna z těchto podmínek splněna, jedná se o absolutní neplatnost rozhodnutí. To znamená, ţe z tohoto právního úkonu nevzniknou ţádné právní účinky, ţádná práva a povinnosti. Nutné je ovšem přihlíţet i k intenzitě a rozsahu nesplnění podmínky. Ţalobu na neplatnost rozhodnutí mohou podat pouze osoby, které mají aktivní věcnou legitimaci (rozhodnutí přímo ovlivňuje jejich práva a povinnosti), coţ jsou například členové společenství, členové orgánů společenství nebo tyto orgány samotné. Pro podání návrhu není ţádná speciální lhůta, nicméně ţalobce musí mít na určení neplatnosti naléhavý právní zájem, takţe z důvodu zachování právní jistoty se jistě nelze domáhat určení neplatnosti rozhodnutí po mnoha letech. Věcně příslušným pro řízení v prvním stupni je krajský soud, místní příslušnost se řídí sídlem společenství. Řízení se zahajuje pouze na návrh. Soud rozhoduje, zda rozhodnutí shromáţdění nebo jiného orgánu společenství zakládající práva a povinnosti bylo v souladu se zákonem a stanovami společenství a zda případný nesoulad má za následek jeho neplatnost. 18

2.1.6 Vlastní postřehy ze shromáždění vlastníků jednotek Ve čtvrtek 3. března 2011 jsem se zúčastnila shromáţdění Společenství vlastníků jednotek domu č. p. 545 - 546 v Letohradě - ul. Budovatelů.19 O konání tohoto shromáţdění byli členové společenství informováni pozvánkou vyvěšenou na nástěnkách v obou vchodech domu. Pozvánka byla vyvěšena 15 dní před konáním shromáţdění a obsahovala všechny náleţitosti, avšak nebyla ţádnému ze členů doručena, coţ odporuje článku VII bodům 7 a 8 stanov tohoto společenství.20 V tomto 18


Obchodní rejstřík a Sbírka listin, Ministerstvo spravedlnosti České republiky http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/index?sysinf.@typ=or&sysinf.@strana=searchResults&hledani. @typ=subjekt&hledani.format.typHledani=x*&hledani.podminka.subjekt=Spole%e8enstv%ed+vlastn %edk%f9+jednotek+domu+%e8.+p.+545+-+546+v+Letohrad%ec+-+ul.+Budovatel%f9 (staţeno 5. března 2011) 20

Stanovy Společenství vlastníků jednotek domu č. p. 545 - 546 v Letohradě - ul. Budovatelů http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/getFile?listina.@slCis=600024054&listina.@rozliseni=pdf&listi na.@klic=046ef3747e9c59c0e0132edd8a65f64e (staţeno 5. března 2011)

24

společenství se ale shromáţdění vţdy svolává takto (tedy v rozporu s vlastními stanovami), údajně si shromáţdění tento způsob svolávání samo před časem odhlasovalo. Avšak ustanovení stanov lze změnit pouze změnou těchto stanov, nikoliv prostým hlasováním, takţe společenství porušuje své vlastní stanovy. Toto společenství má osm členů, všichni byli na shromáţdění přítomni (v případě, ţe jednotka má více spoluvlastníků, byl za ni alespoň jeden přítomen) a shromáţdění bylo tudíţ usnášeníschopné. Předseda výboru společenství zahájil shromáţdění a všichni členové podepsali prezenční listinu. Poté se přistoupilo k projednávání jednotlivých bodů podle pozvánky. Na shromáţdění bylo přijato několik usnesení, o nichţ se hlasovalo zvedáním ruky. Předseda řekl znění usnesení a zeptal se, kdo je pro. Vzhledem k tomu, ţe u všech usnesení byla většina členů pro, předseda se uţ nedotazoval, kdo je proti a kdo se zdrţel. Podle mého názoru je však pro účely zápisu ze shromáţdění důleţité zjišťovat přesné počty, kolik členů bylo pro, proti a kolik se zdrţelo. Například pro případný soudní spor je nezbytné prokázat, ţe shromáţdění bylo usnášeníschopné a ţe usnesení bylo přijato většinou potřebnou pro daný typ usnesení. Stanovy tohoto společenství určují, co má zápis ze shromáţdění obsahovat, a jedním z bodů jsou i výsledky hlasování.21 Z toho podle mne vyplývá, ţe pouhé konstatování, ţe usnesení bylo přijato, je v zápise nedostatečné a odporuje stanovám. Na shromáţdění se diskutovala otázka případného zateplení domu a jeho financování. Zateplení domu a s tím samozřejmě spojená oprava nevzhledné a opadávající fasády je přáním všech majitelů bytů. Nicméně několik vlastníků se shodlo, ţe společenství si v ţádném případě nebude brát ţádný úvěr, i kdyţ je tu moţnost celkem výhodného a bez ručení nemovitostí. Shodli se, ţe zadluţit se a platit úroky bance je špatné a ţe nejlepší bude vţdy něco našetřit a pak teprve zateplit část domu, na co budou našetřené peníze stačit. Podle mého názoru to není příliš racionální. Zateplení domu je velká investice, našetřit na něj je téměř nemoţné a zateplovat dům po kouscích mně připadá nevhodné. Tito lidé navíc odmítali pochopit argumenty, ţe šetření zdaleka není zdarma, protoţe peníze časem ztrácejí část hodnoty. Báli se, ţe by se měli zadluţit oni osobně (úvěru se báli vzhledem ke svému pokročilému věku), coţ bylo přitom opakovaně vyvraceno tím, ţe dluţníkem bude

21

Stanovy Společenství vlastníků jednotek domu č. p. 545 - 546 v Letohradě - ul. Budovatelů http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/getFile?listina.@slCis=600024054&listina.@rozliseni=pdf&listi na.@klic=046ef3747e9c59c0e0132edd8a65f64e (staţeno 5. března 2011)

25

společenství jako právnická osoba. Myslím, ţe v zájmu všech vlastníků bytů v tomto domě (hlavně těch starých) by bylo dům co nejdříve zateplit a uţívat si tak komfortnějšího bydlení. Právě v tomto ohledu je podle mne rozhodování společenství neefektivní, protoţe ţádný vlastník se neorientuje ve všech problematikách (například jako zde nerozumí financím) a není tedy schopen mnoho věcí posoudit a rozhodnout o nich, péče o majetek je tak velmi ztíţena. V tomto konkrétním případě jsou vlastníci, kteří jsou si vědomi nutnosti vzít si na zateplení úvěr, drţeni „v šachu“ těmi, kteří (podle mne pouze z neznalosti a nepochopení) úvěr zásadně odmítají. Za této situace tedy paradoxně nelze uskutečnit jakoukoliv větší investici do domu, i kdyţ jsou o její potřebnosti přesvědčeni všichni vlastníci. Celkový průběh shromáţdění na mě neudělal dobrý dojem. Příliš se mi nelíbilo chování některých vlastníků. Kdyţ měl někdo slovo, mluvili mezi sebou a vyrušovali, řečníkovi skákali do řeči. Je pak velmi zdlouhavé a komplikované dojít k nějakému rozhodnutí, kdyţ části vlastníků chybí základy slušného chování a věcné diskuse. Zdá se mi, ţe mnoho vlastníků si neuvědomuje důleţitost svého rozhodování. Mnoho z nich ani neví, ţe společenství je právnická osoba a ţe oni jsou tedy ve vedení jakéhosi „podniku“. Shromáţdění nevnímají jako orgán, který rozhoduje o milionovém majetku, ale jako schůzku, na níţ si nezávazně poklábosí se sousedy. Zřejmě proto vnímají podepisování prezenční listiny a zvedání rukou při hlasování jako zbytečnou byrokracii a tyto oficiality podstupují se shovívavým úsměvem. Na základě této zkušenosti souhlasím s internetovým článkem22, ţe zákon o vlastnictví bytů příliš chrání majetek jednotlivců na úkor ostatních vlastníků a ţe by bylo třeba přinutit vlastníky bytů k zodpovědnější správě společných částí domu. Toto však stěţí můţe udělat zákon, změnit se musí chování lidí. Dnes je jen málokdo ochoten dělat něco dobrovolně ve prospěch ostatních. Lidé v České republice nemají zatím příliš zaţitou odpovědnost za majetek, po koupi nemovitosti se mylně domnívají, ţe tím pro ně všechny povinnosti končí. Souhlasím s tímto článkem také v tom, ţe zde chybí jakákoliv osvěta o spoluvlastnictví budov a fungování společenství vlastníků jednotek, která by zajisté spoluvlastníkům domů velmi pomohla.

22

Zákon o společenství vlastníků bytů hrozí http://www.penize.cz/vlastnictvi-nemovitosti/15485-zakon-o-spolecenstvi-vlastniku-bytu-hrozi (staţeno 5. března 2011)

26

2.2 Statutární a výkonný orgán Ve společenství vlastníků jednotek se, stejně jako u jiných právnických osob, zřizuje povinně statutární orgán. Ten je zároveň orgánem výkonným. Existují dva typy statutárního orgánu: výbor a pověřený vlastník. Kromě nich můţe funkci statutárního orgánu zastávat i náhradní orgán (majoritní vlastník, nebo případně původní vlastníci), jak uţ jsem popisovala výše. Zjistila jsem, ţe Holejšovský a Praţák se rozcházejí v názoru na to, zda si společenství můţe samo určit, který typ statutárního orgánu u něj bude fungovat. Zatímco Holejšovský tvrdí, ţe společenství si volí typ statutárního orgánu ve svých stanovách (v případě nepřijetí stanov faktickou volbou),23 podle Praţáka je nutno výbor povaţovat jako prioritní a pověřeného vlastníka volit pouze v případě nezvolení výboru a nelze tedy stanovami určit jako statutární orgán pověřeného vlastníka.24 Zákon říká, ţe orgánem společenství je „výbor společenství (dále jen „výbor“) nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen „pověřený vlastník“)“25. Podle Čápa je toto ustanovení nepřesné, problémem je hlavně pouţití slovesa „zvolen“ namísto „volen“. V praxi podle něj existují všechny případy: společenství mívají ve stanovách pouze výbor, pouze pověřeného vlastníka i obě varianty zároveň. Čáp se přiklání k názoru Holejšovského (a převládajícímu názoru v odborné literatuře i mému názoru), ţe společenství si typ statutárního orgánu vybírá. Ve stanovách pak musí být uveden pouze jeden typ orgánu, není moţné variantně uvést oba.26 Výbor společenství je kolektivní orgán. Výbor musí mít nejméně tři členy, počet členů musí být jednoznačně definován ve stanovách. Členy výboru volí shromáţdění vlastníků jednotek, pro zvolení člena je nutná nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek. Člena výboru je moţné odvolat stejným způsobem. Funkční 23



§ 9 odst. 7 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů

26

ČÁP, J. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009. 548 s. ISBN 978-80-7357-475-8

27

období členů výboru musí být vymezeno ve stanovách, maximální délka funkčního období je pět let. Pokud stanovy přijaty nejsou, je podle vzorových stanov funkční období pětileté. Členové výboru mezi sebou volí předsedu a případně místopředsedu, způsob volby upravují stanovy společenství.27 Kaţdý člen výboru (jako i jiného voleného orgánu) má jeden stejně velký hlas bez ohledu na velikost jeho podílu na společných částech domu.28 Pověřený vlastník je individuální orgán, můţe tedy na rozdíl od výboru svou vůli projevovat přímo bez potřeby schůze a hlasování. Pověřený vlastník je volen a odvoláván shromáţděním vlastníků jednotek, pro jeho zvolení či odvolání je nutná nadpoloviční většina hlasů všech členů společenství. Funkční období se upravuje stanovami, jeho maximální délka je pět let. Kromě toho, ţe pověřený vlastník je individuální orgán, se pověřený vlastník nijak neliší od výboru společenství. Výbor i pověřený vlastník jsou statutárním a výkonným orgánem společenství se stejnou působností, se stejnými právy a povinnostmi.

2.2.1 Působnost statutárního orgánu Statutární orgán rozhoduje ve všech věcech, které nepatří do působnosti jiného orgánu. Pokud jsou ve společenství vlastníků jednotek zřízeny fakultativní orgány, musí mít stanovami vymezenou svou působnost a z ní se vyvodí působnost statutárního orgánu. Jestliţe ve společenství působí pouze obligatorní orgány, náleţí do působnosti statutárního orgánu vše, co není ve výlučné působnosti shromáţdění vlastníků jednotek. Statutární orgán podle pokynů shromáţdění vlastníků jednotek vykonává úkony realizující rozhodnutí shromáţdění. Statutární orgán jedná za společenství vlastníků jednotek navenek, tuto pravomoc nelze ani stanovami postoupit jinému orgánu. Vzorové stanovy rozlišují funkci statutárního orgánu a funkci výkonného orgánu, přičemţ obě tyto funkce zastává pochopitelně jen jeden orgán (výbor, pověřený vlastník či náhradní orgán). Do působnosti statutárního orgánu se řadí právní úkony jménem společenství navenek (samozřejmě v intencích zákona, stanov a usnesení shromáţdění), kontrola kvality plnění (dodávek, sluţeb) a právní a jiná 27



28

opatření vůči dodavatelům, plnění povinností vůči rejstříku společenství vlastníků jednotek a vymáhání plnění povinností, které byly uloţeny členům společenství. Do působnosti výkonného orgánu pak náleţí zajišťování záleţitostí ohledně správy domu a dalších činností, plnění usnesení shromáţdění, uzavírání smluv v rámci činnosti společenství, vedení účetnictví a s tím spojené záleţitosti (např. předkládání účetní závěrky ke schválení shromáţděním), svolávání shromáţdění a příprava podkladů k projednání na shromáţdění (např. zpráva o hospodaření), řádné vedení písemností, informování členů o výši příspěvků na správu domu a vyúčtování záloh na úhradu za sluţby, zajišťování včasného plnění závazků společenství a včasného uplatňování pohledávek.29 Pravomoci a míru volnosti statutárního orgánu je vhodné podrobněji upravit ve stanovách, neboť statutární orgán můţe společenství zavázat k různým plněním a má tak velkou odpovědnost. Je tedy nutné pravidla nastavit tak, aby statutární orgán měl důvěru vlastníků a mohl společenství zastupovat (a nemuselo se kvůli všem záleţitostem scházet shromáţdění), ale aby také existovaly mechanismy, které umoţní vlastníkům jednotek statutární orgán kontrolovat.30

2.2.2 Vznik funkce Členem výboru a pověřeným vlastníkem se můţe stát pouze vlastník jednotky. Zákon o vlastnictví bytů to sice výslovně netvrdí, avšak z povahy společenství vlastníků jednotek i z povahy shromáţdění vlastníků jednotek se dá dovodit, ţe také členem statutárního orgánu smí být pouze vlastník jednotky. Nicméně podle připravovaného nového zákona o vlastnictví bytů uţ bude moţné volit do statutárního orgánu kohokoliv.31 Jelikoţ vlastníkem jednotky samozřejmě můţe být i právnická osoba, tato právnická osoba (respektive její statutární orgán či zmocněný zástupce) můţe rovněţ zastávat funkci člena statutárního orgánu. Podle vzorových stanov však členem statutárního orgánu můţe být pouze fyzická osoba, která je členem či 29



Jak vlastníci bytů volí výbor společenství http://www.novinky.cz/finance/215036-jak-vlastnici-bytu-voli-vybor-spolecenstvi.html (staţeno 13. března 2011)

29

společným členem společenství nebo zmocněným zástupcem právnické osoby. Podle Holejšovského i podle mého názoru tímto vzorové stanovy odporují Ústavě i zákonu o vlastnictví bytů, protoţe neumoţňují, aby právnická osoba jako vlastník jednotky zastávala funkci člena statutárního orgánu sama, to znamená prostřednictvím svého statutárního orgánu. Toto ustanovení vzorových stanov musíme tedy chápat pouze tak, ţe právnické osobě dává moţnost, aby ji zastupovala zmocněná fyzická osoba. Člen statutárního orgánu musí mít způsobilost k právním úkonům, coţ u fyzické osoby znamená zletilost. Zákon o vlastnictví bytů nevyţaduje pro vznik funkce člena statutárního orgánu bezúhonnost ani neexistenci překáţky pro provozování ţivnosti, tímto se podmínky vzniku funkce ve společenství vlastníků jednotek liší od podmínek pro obchodní společnosti a druţstva. Ve stanovách však lze tyto a jiné podmínky stanovit, pochopitelně nesmí být v rozporu se zákonem.32 Podle vzorových stanov je členství v jednom voleném orgánu neslučitelné s členstvím v jiném voleném orgánu a člen statutárního orgánu nemůţe být příbuzný s jiným členem voleného orgánu.33 Funkce člena výboru nebo pověřeného vlastníka vzniká zvolením, volba statutárního orgánu náleţí do výlučné působnosti shromáţdění vlastníků jednotek. Pro platné zvolení je nutné, aby shromáţdění bylo usnášeníschopné (byli přítomni vlastníci, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů) a aby pro člena hlasovala nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Výbor je moţné volit jako celek i po jednotlivých členech - to je zvlášť potřebné v případě, kdy členovi výboru z nějakého důvodu funkce zanikne dříve neţ ostatním členům a je tedy nutné místo něj zvolit jiného člena.34 Nově zvolený člen statutárního orgánu musí bez zbytečného odkladu podat návrh na zápis své funkce do rejstříku SVJ.35

32



34


DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vyd. Praha: ASPI, 2007. 363 s. ISBN 978-80-7357-280-8

30

2.2.3 Jednání a odpovědnost Svolávání a rozhodování výboru se upravuje ve stanovách společenství vlastníků jednotek. Podle vzorových stanov výbor svolává jeho předseda. Pokud předseda výbor ve stanovené době nesvolá, můţe tak učinit místopředseda nebo další dva členové výboru. Výbor se podle vzorových stanov schází alespoň jednou za čtvrtletí. Ze zasedání výboru se vyhotovuje zápis, který musí obsahovat datum a místo konání schůze výboru, údaje prokazující usnášeníschopnost, průběh jednání a navrţená

usnesení,

přijatá

usnesení

s výsledky

hlasování

a

na

poţádání

zaprotokolované námitky členů výboru proti rozhodnutí. Přílohou zápisu je listina přítomných a podklady k bodům programu.36 Člen statutárního orgánu společenství má stejné povinnosti jako člen volených orgánů obchodních společností a druţstev. Člen výboru (pověřený vlastník) musí svou funkci vykonávat s péčí řádného hospodáře a má povinnost nahradit případnou škodu. Musí zachovávat mlčení o skutečnostech, které se při výkonu funkce dozvěděl a jejichţ prozrazení by mohlo poškodit člena společenství vlastníků nebo společenství vlastníků jednotek jako takové. Člen statutárního orgánu společenství (ale i jiného voleného orgánu) má nárok na odměnu za výkon funkce, tato odměna se upravuje ve stanovách. Výše odměny se určuje podle mnoţství a kvality odvedené práce a s přihlédnutím k výši odměny v místě obvyklé. V ţádném případě se nejedná o mzdu, neboť funkce člena voleného orgánu není pracovní poměr.37 I ve společenství vlastníků jednotek platí obecný princip, ţe závazek k výkonu volené funkce je osobní povahy. To znamená, ţe fyzická osoba vykonávající funkci ve statutárním orgánu se při výkonu funkce nemůţe nechat zastoupit.38 Za společenství vlastníků jednotek jedná navenek jeho statutární orgán, to znamená standardně výbor či pověřený vlastník. Pověřený vlastník projevuje svou vůli samostatně, takţe jedná jménem společenství vlastníků přímo. Ve výboru coby kolektivním orgánu projevuje svou vůli více osob, ty pak rozhodováním musí dojít k jednomu výsledku, který musí být projeven jedinou osobou. Za výbor tedy jedná 36



38


31

předseda, který nesmí být ani stanovami v jednání za výbor omezen. Jestliţe není předseda zvolen nebo není předseda jednání za výbor schopen, lze ve stanovách či faktickým rozhodnutím shromáţdění poskytnout oprávnění jednat za výbor dalšímu členovi výboru (nejčastěji místopředsedovi). Veškeré písemné právní úkony jménem společenství musí být podle zákona o vlastnictví bytů vţdy podepsány předsedou (stanovami je moţné povolit i jeho zastoupení místopředsedou) a dalším členem výboru. V případě, ţe statutárním orgánem je pověřený vlastník, musí být všechny písemné právní úkony podepsány pověřeným vlastníkem.39 Odpovědnost člena statutárního orgánu vzniká porušením povinnosti. Odpovědnost členů můţeme rozdělit na odpovědnost občanskoprávní a odpovědnost ostatní podle zvláštních právních předpisů. I kdyţ rozhoduje kolektivní statutární orgán, není tím vyloučena individuální trestní nebo správní odpovědnost jednotlivých členů, kteří se na rozhodnutí podíleli, jestliţe svým jednáním naplnili všechny znaky konkrétního trestného činu. Ze zápisu výboru lze zjistit, kdo pro danou věc nehlasoval (ten odpovědný není) a kdo ano. Odpovědnost nikdy nezaniká se zánikem funkce. Trestněprávní a správněprávní odpovědnost zaniká smrtí fyzické osoby, odpovědnost soukromoprávní dokonce trvá i po smrti fyzické osoby a zániku právnické osoby. V případě fyzické osoby za její dluhy odpovídají dědicové, a to do výše dědictví. Za dluhy právnické osoby odpovídá její právní nástupce neomezeně.40

2.2.4 Zánik funkce Zánik funkce člena statutárního orgánu není v zákoně o vlastnictví bytů vůbec upraven a neřeší jej ani občanský zákoník. Zánik funkce upravují vzorové stanovy, takţe je zřejmě nutné řídit se jimi, ačkoliv společenství (které přijalo vlastní stanovy) se jimi přímo neřídí. Tam, kde vzorové stanovy nestačí, pouţije se analogicky obchodní zákoník.41

39


DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vyd. Praha: ASPI, 2007. 363 s. ISBN 978-80-7357-280-8 41


32

K zániku funkce člena statutárního orgánu dochází při ztrátě způsobilosti k výkonu funkce, to znamená ztrátou plné způsobilosti k právním úkonům nebo ztrátou vlastnického či spoluvlastnického práva k jednotce. Funkce člena dále zaniká dohodou, odstoupením z funkce, odvoláním z funkce shromáţděním vlastníků (stejnou většinou, jaká je nutná pro zvolení do funkce), uplynutím funkčního období, rozhodnutím soudu či jiného státního orgánu, smrtí, zánikem právnické osoby vykonávající funkci a pochopitelně zánikem samotného společenství vlastníků jednotek, v němţ je funkce vykonávána. Jestliţe je člen statutárního orgánu zapsán v rejstříku SVJ i po zániku své funkce (protoţe nikdo nezajistil aktualizaci údajů), má to význam z hlediska materiální publicity rejstříkových zápisů - proti tomu, kdo jedná v důvěře v zápis, nelze namítat, ţe údaje neodpovídají skutečnosti.42 Pokud členovi statutárního orgánu skončí funkční období a stanovy neupravují, jak se má situace řešit dále, funkce zanikne dnem uplynutí funkčního období. Nebyl-li zvolen nový člen, na místo výboru (pověřeného vlastníka) nastupuje náhradní orgán.43 Odstoupení z funkce je jednostranný právní úkon, vyţaduje se pro něj písemná forma. Člen statutárního orgánu můţe ze své funkce odstoupit dvěma způsoby: podle vzorových stanov a podle obchodního zákoníku. Pokud společenství nepřijalo vlastní stanovy, řídí se odstoupení z funkce vzorovými stanovami. Jestliţe společenství vlastníků má své stanovy, řídí se odstoupení z funkce těmito stanovami a záleţí na tom, který právní reţim pro odstoupení (podle vzorových stanov nebo podle obchodního zákoníku) tyto stanovy obsahují. Podle vzorových stanov musí člen své odstoupení oznámit písemně orgánu, jehoţ je členem (např. člen výboru adresuje svou rezignaci výboru). Funkce člena zaniká dnem, kdy statutární orgán vezme odstoupení z funkce na vědomí. Pokud z jakéhokoliv důvodu statutární orgán odstoupení z funkce do 30 dnů od doručení neprojedná, odstoupení je účinné třicátým dnem ode dne doručení rezignace (právní fikce). Pověřený vlastník své odstoupení adresuje shromáţdění vlastníků jednotek, jeho funkce zaniká ke dni následujícímu po shromáţdění, které jeho rezignaci projedná. Jestliţe shromáţdění odstoupení do 60 dnů od doručení neprojedná (např.

42

DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vyd. Praha: ASPI, 2007. 363 s. ISBN 978-80-7357-280-8 43


33

proto, ţe se do té doby nesejde), funkce zaniká uplynutím 60 dnů od doručení rezignace. Rovněţ podle obchodního zákoníku je odstupující člen povinen písemně oznámit svou rezignaci orgánu, jehoţ je členem. Odstoupení z funkce pak musí projednat orgán, který člena zvolil nebo jmenoval. Stanovy však mohou určit, ţe stačí, kdyţ odstoupení projedná orgán, jehoţ je odstupující členem. Příslušný orgán musí rezignaci projednat na své nejbliţší schůzi. Odstupující člen přitom musí udělat vše nezbytné pro to, aby se daný orgán sešel, to znamená jej svolat či jeho svolání iniciovat. Funkce zaniká dnem, kdy orgán odstoupení projednal nebo projednat měl. Pokud odstupující člen oznámí svou rezignaci přímo na zasedání příslušného orgánu, výkon jeho funkce končí uplynutím dvou měsíců ode dne oznámení (na ţádost rezignujícího můţe orgán schválit jiný okamţik zániku funkce).44

44


34

3 Činnost společenství Rozsah způsobilosti společenství není úplně jednoznačně stanoven, ale při jeho určování je nutno vycházet z podstaty společenství vlastníků jednotek dané zákonem o vlastnictví bytů. Společenství vlastníků v ţádném případě není podnikatelem ani neprovozuje podnikatelskou činnost. Společenství vlastníků jednotek je coby právnická osoba oprávněno činit vlastním jménem právní úkony ve věcech předmětu své činnosti. Pravomoci společenství se konkrétně upraví ve stanovách. Předmět činnosti společenství vlastníků jednotek vyplývá z funkce a účelu společenství, společenství smí vykonávat jenom činnosti kogentně stanovené zákonem o vlastnictví bytů. Činnosti společenství vlastníků lze rozdělit na správu společných částí domu, činnosti související s jednotkami a provozování společných částí domu, které slouţí jiným fyzickým a právnickým osobám. Účelem společenství vlastníků jednotek je především správa společných částí domu, které jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Podle zákona o vlastnictví bytů se správou domu rozumí výkon práva a moţnost se zavazovat ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Vymezení činností je povinnou náleţitostí stanov společenství. Podle vzorových stanov správa domu zahrnuje provoz domu a pozemku, údrţbu, opravy a rekonstrukce společných částí, protipoţární zabezpečení a hromosvody, revize a opravy společných částí technických sítí (rozvody elektřiny, vody, tepla, vzduchotechniku, výtahy, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového vysílání atd.), revize a opravy domovní kotelny, prohlídky a čištění komínů, administrativní činnosti spojené se správou domu a vedení technické a provozní dokumentace, správa jednotek ve spoluvlastnictví všech členů a další činnosti vyplývající z právních předpisů a technických postupů. V souvislosti se správou domu společenství vybírá finanční prostředky od členů na náklady spojené se správou domu a pozemku (včetně nákladů na činnost orgánů společenství) a další příspěvky na činnost společenství, vede evidenci výše uvedených plateb a nákladů spojených s činností společenství, vede účetnictví podle zvláštních právních předpisů a vede seznam členů společenství. Společenství zajišťuje na základě smluv s dodavateli sluţby spojené s uţíváním jednotek a společných prostor, nejčastěji jde o dodávky vody, elektřiny, tepla, uţívání výtahu a podobně. V souvislosti s tím společenství vybírá úhrady za tyto

35

sluţby, rozhoduje o vyúčtování přijatých záloh a rozúčtování sluţeb na jednotlivé vlastníky jednotek a vede potřebné evidence. Vedle výše zmíněných provádí společenství vlastníků jednotek i další činnosti. Společenství vymáhá plnění povinností, které vlastníkům jednotek uloţil orgán společenství. Společenství vlastníků má povinnost řádně hospodařit se svým majetkem a finančními prostředky poskytovanými členy společenství. Společenství můţe k soudu podat návrh na prodej jednotky, jejíţ vlastník omezuje nebo znemoţňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek a nesplní povinnosti uloţené rozhodnutím soudu. Společenství můţe sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce (se souhlasem jejího vlastníka) k zajištění pohledávek z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Společenství činí právní úkony, například uzavírá nájemní smlouvy k jednotkám, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství. Ve vztahu k třetím osobám společenství zajišťuje provoz společných prostor domu, které slouţí jiným fyzickým a právnickým osobám, a uzavírá s těmito osobami smlouvy.45

3.1 Hospodaření SVJ a vedení účetnictví Hospodaření společenství vlastníků jednotek je zaloţeno na systému záloh, které poskytují vlastníci jednotek na úhradu správy domu a sluţeb, a vyúčtování skutečných nákladů. Postupy účtování společenství vlastníků jednotek vycházejí ze zákona o vlastnictví bytů a řídí se účetními předpisy, ţádný speciální předpis pro společenství vlastníků však neexistuje. Účetní předpisy a účetní metody je tedy nutno pouţívat s ohledem na zvláštní charakter společenství jako právnické osoby. Podle zákona o účetnictví je společenství vlastníků účetní jednotkou. Společenství má povinnost vést účetnictví, a to ode dne svého vzniku. Společenství vlastníků jednotek můţe vést účetnictví ve zjednodušeném rozsahu. To znamená, ţe společenství například smí sestavit účtový rozvrh jenom do úrovně účtových skupin, spojit

účtování

v hlavní

knize

s účtováním

v deníku,

neúčtovat

v knihách

podrozvahových a analytických účtů a sestavovat účetní závěrku ve zjednodušeném rozsahu.

45


36

Společenství vlastníků jednotek nemá vlastní majetek, pouze spravuje majetek svých členů. Společenství však můţe nabývat práva a majetek za účelem správy domu. Podle zákona o vlastnictví bytů jsou členové společenství povinni přispívat na správu domu a pozemku. Příspěvky na tyto náklady odvádějí vlastníci jednotek předem ve formě záloh, o jejichţ výši rozhoduje shromáţdění vlastníků jednotek. Tyto zálohy se vyúčtovávají a měly by pokrýt předpokládané náklady v běţném období i případné budoucí náklady. Vzhledem k tomu, ţe společenství vlastníků nepodniká, patří do jeho výnosů jen málo poloţek. Výnosem společenství jsou příjmy z úroků z běţného účtu a termínovaného vkladu. Úroky sice fakticky náleţí jednotlivým členům společenství, ale vzhledem k jejich zanedbatelné výši se tato otázka v praxi neřeší. Společenství je oprávněno vymáhat plnění povinností na svých členech i na třetích osobách, takţe jeho výnosy dále tvoří přijatá penále od dodavatelů a úroky z prodlení za opoţděné platby od vlastníků jednotek. Do výnosů společenství se rovněţ účtují přijaté dotace.46 Společenství vlastníků jednotek je jako kaţdá účetní jednotka povinno sestavit k rozvahovému dni účetní závěrku, která je tvořena rozvahou, výkazem zisku a ztráty a přílohou. Roční účetní závěrku spolu se zprávou o hospodaření společenství předkládá statutární orgán shromáţdění vlastníků ke schválení. Účetní závěrka informuje vlastníky jednotek zejména o pohledávkách a závazcích společenství, o nákladech vynaloţených na správu domu a o zůstatcích pokladny a bankovního účtu. Kromě toho slouţí jako podklad pro rozhodování o výši záloh pro příští období. Statutární orgán musí zajistit archivaci účetní závěrky a jiných účetních záznamů, a to po dobu deseti let.47 Není jednoznačně stanoveno, zda společenství musí zveřejňovat účetní závěrku. Povinnost zveřejňovat účetní závěrku mají ty účetní jednotky, které se zapisují do obchodního rejstříku a kterým tak stanoví zvláštní zákon. Tyto podmínky společenství vlastníků nesplňuje. Nicméně podle zákona o vlastnictví bytů se pro rejstřík SVJ obdobně pouţívají ustanovení pro obchodní rejstřík a právní rozbory z tohoto vyvozují, ţe společenství vlastníků jednotek povinnost zveřejňovat účetní závěrku má.

46

NEPLECHOVÁ, M. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 4. aktualizované vydání. Olomouc: ANAG, 2008. 363 s. ISBN 978-80-7263-458-3 47


37

Společenství vlastníků můţe pověřit vedením účetnictví třetí osobu, tím se však nezbavuje odpovědnosti za vedení účetnictví. Jestliţe oprávněné orgány zjistí porušení zákona o účetnictví ze strany společenství, společenství vlastníků můţe být uloţena pokuta.

3.1.1 Daň z příjmu Podle zákona o daních z příjmů má společenství vlastníků jednotek povinnost vést ve svém účetnictví odděleně příjmy a výdaje tak, aby byly odděleny ty, které jsou předmětem daně, od těch, které předmětem daně nejsou nebo jsou od daně osvobozeny. Mnohé příjmy společenství (např. z činností plynoucích z jeho poslání, z dotací, z úroků na běţném účtu) nejsou předmětem daně z příjmu, protoţe společenství vlastníků jednotek není zaloţeno za účelem podnikání. Z charakteru společenství vlastníků jednotek navíc vyplývá, ţe příjmy společenství se rovnají jeho nákladům - z činnosti společenství tudíţ nevznikne základ daně z příjmu. Pokud společenství z nějakého důvodu základ daně z příjmu vznikne, má za určitých podmínek podle zákona o daních z příjmů moţnost si tento základ sníţit. Přihlášku k registraci k dani z příjmů musí společenství vlastníků podat místně příslušnému správci daně do 30 dní ode dne, kdy mu vznikly příjmy podléhající dani nebo mu vznikla povinnost sráţet daň či zálohy na daň. Nejčastějšími důvody pro registraci bývají výplaty odměn statutárních orgánů nebo odměn plynoucích z dohody o provedení práce či pracovní činnosti.48

48

NEPLECHOVÁ, M. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 4. aktualizované vydání. Olomouc: ANAG, 2008. 363 s. ISBN 978-80-7263-458-3

38

4 Práva a povinnosti vlastníků jednotek Práva a povinnosti vlastníků jednotek jsou dány zákonem o vlastnictví bytů a stanovami společenství. Jestliţe společenství vlastníků nemá své stanovy nebo daný problém stanovy společenství neřeší, pouţijí se ustanovení vzorových stanov.

4.1 Práva vlastníků jednotek Většina práv vlastníků je stanovena zákonem o vlastnictví bytů, některá práva jsou upravena jenom vzorovými stanovami. Vlastník jednotky má právo nakládat se svou jednotkou jako se svým vlastnictvím ve smyslu občanského práva a má právo i na ochranu svých vlastnických práv. Člen společenství má právo podílet se na správě domu v rozsahu odpovídajícím velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech, nedohodnou-li se spoluvlastníci jinak. Vlastník jednotky se smí účastnit veškeré činnosti společenství. Má právo s ostatními vlastníky (vlastníci mající dohromady nejméně 25 % hlasů) svolat shromáţdění vlastníků jednotek či dát podnět k jeho svolání. Vlastník jednotky se můţe účastnit shromáţdění vlastníků, vyjadřovat se na něm k návrhům, předkládat své návrhy a hlasovat na něm. Velikost jeho hlasu se vţdy řídí velikostí jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Člen společenství vlastníků jednotek má právo volit členy orgánů společenství a při splnění podmínek pro členství být do těchto orgánů volen, kromě toho má právo za podmínek daných zákonem vykonávat funkci náhradního statutárního orgánu nebo jeho člena. Vlastník jednotky se můţe domáhat soudní ochrany, a to několika typy ţalob: ţalobou na neplatnost usnesení shromáţdění, ţalobou na neplatnost rozhodnutí jiného orgánu společenství, ţalobou na neplatnost stanov a ţalobou přehlasovaného vlastníka. Dále lze podat ţalobu v případě, ţe na shromáţdění dojde k rovnosti hlasů nebo není dosaţena potřebná většina či dohoda. Jestliţe vlastník jednotky omezuje nebo znemoţňuje výkon práv ostatních vlastníků (např. kvůli jednání vlastníka nemohou ostatní vlastníci řádně uţívat své jednotky, jeden vlastník znemoţní ostatním uţívání společných prostor) a zároveň tento vlastník neplní povinnosti uloţené rozhodnutím soudu, můţe některý člen společenství nebo společenství samotné podat k soudu návrh na nařízení prodeje jeho jednotky.

39

Podle vzorových stanov má vlastník jednotky právo podávat orgánům společenství podněty k odstranění nedostatků v činnosti společenství a jejímu zlepšení. Člen společenství má právo nahlíţet do písemných podkladů slouţících k rozhodování společenství, do zápisů ze shromáţdění a do smluv uzavřených společenstvím vlastníků. Vlastník jednotky má právo dostat vyúčtování záloh na úhradu sluţeb a případné přeplatky.

4.2 Povinnosti vlastníků jednotek Povinnosti vlastníkům jednotek stanoví zákon o vlastnictví bytů. Některé povinnosti upravují pouze vzorové stanovy, i ty však víceméně vycházejí ze zákona. Nový vlastník jednotky má povinnost bez zbytečného odkladu písemně informovat společenství, ţe jednotku nabyl. Oznámení musí obsahovat jméno, příjmení, datum narození a místo trvalého pobytu člena, velikost jeho hlasu a další údaje pro potřeby správy domu. Člen společenství má povinnost podílet se na správě domu v rozsahu odpovídajícím velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech, nedohodnou-li se spoluvlastníci jinak (jedná se o protipól práva podílet se na správě domu). Vlastník jednotky musí podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu (není-li se souhlasem všech vlastníků dohodnuto jinak) přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. S tím souvisí povinnost odvádět zálohy na tyto náklady, výše záloh se určuje usnesením shromáţdění vlastníků jednotek. Vlastník jednotky má povinnost odstranit závady na společných prostorách nebo na jiných jednotkách, které způsobil on nebo jeho spolubydlící. Člen společenství nesmí provádět takové úpravy jednotky, kterými by ohrozil nebo znemoţnil výkon vlastnických práv ostatních členů. Pro úpravy, jimiţ se mění vzhled domu, musí mít vlastník jednotky souhlas všech vlastníků. Stavební opravy a úpravy jednotky a její rekonstrukce smí vlastník provádět se souhlasem alespoň tří čtvrtin hlasů všech členů. Jestliţe chce vlastník provádět takové úpravy, jimiţ se mění vnitřní uspořádání domu, velikost jednotky a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, musí za tímto účelem uzavřít se všemi vlastníky jednotek smlouvu o výstavbě. Vlastník jednotky má povinnost na základě předchozí výzvy umoţnit přístup do své jednotky, pokud je to nutné pro úpravy a provoz domu nebo ostatních jednotek. Dále je povinen umoţnit instalaci a údrţbu zařízení pro měření vody a tepla a umoţnit 40

odečet hodnot z tohoto zařízení. Vlastník jednotky ručí za závazky společenství podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu (míra jeho ručení je dílčí povahy) a na vyzvání věřitele společenství má povinnost plnit. Člen společenství se musí řídit stanovami společenství vlastníků jednotek, neboť jsou právním předpisem vnitřně závazným pro členy a orgány společenství. Člen společenství je povinen řídit se rozhodnutími orgánů společenství a plnit povinnosti, které mu tyto orgány v souladu s právními předpisy a stanovami uloţily. Vlastník jednotky má povinnost odvádět zálohy na úhradu sluţeb a případné nedoplatky podle vyúčtování. Vlastník jednotky nesmí svým jednáním omezovat nebo znemoţňovat výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Podle vzorových stanov má vlastník jednotky povinnost uţívat společné prostory domu řádně v souladu s právními předpisy, rozhodnutími orgánů společenství vlastníků a pokyny správce nebo výrobce technických zařízení. Pokud vlastník jednotky provádí změnu stavby, je povinen předat statutárnímu orgánu ověřenou projektovou dokumentaci. Člen společenství musí společenství oznamovat změny v počtu osob trvale ţijících v jeho jednotce a další skutečnosti rozhodné pro vyúčtování sluţeb, a to do 30 dní ode dne změny.49

49


41

5 Fungování SVJ v praxi V Letohradě existuje 24 společenství vlastníků jednotek.50 V březnu 2011 jsem navštívila představitele těchto společenství a poţádala jsem je o anonymní vyplnění dotazníku (viz příloha) pro účely mé bakalářské práce. Podařilo se mi zastihnout zástupce 21 společenství, všichni dotazník vyplnili a vrátili. Při roznášení dotazníků jsem zjistila, ţe v několika společenstvích vykonává funkci předsedy výboru společenství někdo jiný, neţ kdo je jako předseda zapsán v rejstříku. Ne všechna společenství vlastníků tedy dodrţují povinnost provést změnu údajů v rejstříku, přitom pro třetí osoby jsou směrodatné právě údaje uvedené v rejstříku a nikoliv skutečný stav. Kdyţ jsem navíc všech 24 domů vyhledala ještě v katastru nemovitostí a porovnala tyto údaje s údaji v rejstříku, zjistila jsem, ţe ve 4 společenstvích je jako člen výboru zapsána osoba, která podle katastru nemovitostí ţádnou jednotku v domě nevlastní (v jednom z těchto společenství nevlastní jednotku v domě dokonce dva členové tříčlenného výboru). V katastru nemovitostí jsem vyhledala bytový dům, který v rejstříku společenství vlastníků jednotek zapsán nebyl, a přitom jsem se domnívala, ţe je rozdělen na jednotky ve vlastnictví. A podle katastru nemovitostí tomu tak skutečně je, v domě je 16 jednotek s různými vlastníky. Šla jsem se tedy do tohoto domu osobně zeptat, jak je dům spravován, a zda v něm funguje společenství vlastníků jednotek. Dozvěděla jsem se, ţe byty jsou ve vlastnictví jiţ asi osm let, avšak společenství vlastníků fakticky nefunguje (ale právně samozřejmě existuje). Při převádění bytů do vlastnictví bylo v domě zaloţeno občanské sdruţení, které správu domu vykonává, ačkoliv to má správně dělat právě společenství. Nicméně vlastníci bytů jsou si vědomi této chyby a v současné době ve spolupráci s právníkem připravují stanovy společenství a další nezbytnosti pro zápis společenství vlastníků jednotek do rejstříku a konečně řádné fungování společenství vlastníků v domě.

5.1 Výsledky dotazníkového šetření Vyhodnotila jsem 21 dotazníků, reprezentujících 21 společenství vlastníků jednotek v Letohradě. Ne všichni respondenti odpověděli na všechny otázky a naopak někteří označili více odpovědí u jedné otázky, proto počty odpovědí na jednotlivé 50

ARES - ekonomické subjekty http://wwwinfo.mfcr.cz/ares/ares_es.html.cz (staţeno 20. dubna 2011)

42

otázky často neodpovídají počtu dotazníků. Z první otázky vyplývá, ţe všechna společenství vlastníků jednotek se při tvorbě svých stanov inspirovala vzorovými stanovami, z toho 13 společenství udělalo ve svých stanovách malé změny oproti vzorovým stanovám a 7 společenství přejalo vzorové stanovy beze změny.

5.1.1 Otázky týkající se shromáždění vlastníků jednotek V 10 společenstvích se shromáţdění vlastníků jednotek schází jednou ročně, ve 3 společenstvích jednou aţ dvakrát ročně, ve 3 společenstvích dokonce čtyřikrát ročně a zbylá společenství pořádají shromáţdění dvakrát, třikrát, čtyřikrát aţ šestkrát ročně a dle potřeby. Frekvence shromáţdění je tedy ve všech společenstvích v souladu se zákonem. Patnáct SVJ svolává shromáţdění vlastníků vyvěšením pozvánky na nástěnku, pět SVJ doručením písemné pozvánky kaţdému vlastníkovi, čtyři SVJ informují ústně a dvě SVJ e-mailem (písemnou pozvánku a e-mail vyuţívají většinou k oslovení vlastníků, kteří v domě nebydlí). Podle 15 společenství odpovídá způsob svolávání shromáţdění jejich stanovám, podle 5 společenství nikoliv. V 5 společenstvích svolávají shromáţdění vlastníků 15 dní předem, ve 4 společenstvích 7 dní předem. Po dvou hlasech získaly časové intervaly 10, 14, 7-14 a 30 dní. Ostatní společenství svolávají shromáţdění 5, 5-10, 10-15 a 21 dní před jeho konáním. Časové předstihy se tedy u jednotlivých společenství značně liší. Podle 17 společenství je jejich interval mezi svoláním a konáním shromáţdění v souladu s jejich stanovami, podle 5 společenství nikoliv. V 18 z 21 společenství pozvánka na shromáţdění vlastníků obsahuje jednotlivé body programu, coţ je velmi pozitivní zjištění. Horší je to však u následující otázky. Čtrnáct SVJ si myslí, ţe jejich pozvánka obsahuje vše, co podle stanov má obsahovat, sedm SVJ se domnívá, ţe ne. Zde je nutno poznamenat, ţe mnozí respondenti neodpověděli na výše zmíněné otázky pravdivě. Vzhledem k tomu, ţe stanovy všech společenství se velmi podobají vzorovým stanovám, lze usuzovat, ţe ve velké části z nich odpovídají vzorovým stanovám také ustanovení o svolávání shromáţdění. Podle vzorových stanov je nutné shromáţdění svolat písemnou pozvánkou kaţdému vlastníkovi (tak odpovědělo 5 respondentů), a to nejméně 15 dnů předem (9 respondentů), přitom většina SVJ povaţuje způsob svolávání i časový předstih za odpovídající stanovám. Podle 14 společenství má jejich pozvánka všechny náleţitosti, ale nejsem si jistá, zda bych skutečně ve všech 14 pozvánkách nalezla i informaci, kde se lze seznámit s podklady 43

pro jednání shromáţdění. A konečně v některých dotaznících si respondenti přímo odporovali: tvrdili, ţe jejich stanovy se od vzorových neliší, a přitom např. povaţovali 7denní interval mezi svoláním a konáním shromáţdění za odpovídající stanovám. Je moţné, ţe někteří respondenti tvrdili záměrně, ţe mají vše v souladu se stanovami. Podle mne se ale spíše ukázala smutná skutečnost, ţe své stanovy neznají a ani vyplňování dotazníku je nepřimělo se s nimi seznámit. V 11 společenstvích hlasují vlastníci jednotek na shromáţdění zvedáním rukou, v 7 společenstvích kaţdý postupně řekne své stanovisko a v 5 společenstvích o usneseních vůbec nehlasují, coţ je zajisté chyba. Členové společenství na shromáţdění pouze podiskutují a z toho se nějak vyvodí závěr, přičemţ do budoucna nemůţe být vůbec jasné, kolik lidí s danou věcí souhlasí a kolik ne, a co konkrétně se vlastně na shromáţdění „schválilo“. Důvodem je nejspíše to, ţe vlastníci jednotek povaţují hlasování za zbytečnou byrokracii - to je celkem běţné (pozoruji to i osobně jako účastník shromáţdění vlastníků), avšak vedení většiny SVJ naštěstí své vlastníky k řádnému hlasování přiměje (zatímco v těchto 5 společenstvích moţná i jejich vedení povaţuje hlasování za zbytečné). Pouze v 7 společenstvích se velikost hlasu vlastníka odvíjí od velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu, přitom je to jeden z hlavních principů společenství vlastníků jednotek a měl by být tedy dodrţován všude. Ve 13 společenstvích mají na shromáţdění všichni členové stejně velký hlas bez ohledu na velikost jejich podílu podle mne z toho důvodu, ţe jakékoliv hlasování by bylo velmi sloţité a zdlouhavé (podíly bývají vyjádřeny zlomky i s čtyřciferným jmenovatelem). Nicméně ani kvůli těmto nesnázím nemůţe být vlastníkům jednotek upíráno právo rozhodovat podle velikosti svého podílu, coţ je zajisté spravedlivé. Podstatně zodpovědnější jsou SVJ při vytváření zápisů ze shromáţdění: pouze ve dvou společenstvích zápis nedělají a v jednom SVJ zápis dělají, jen pokud se projednávaly důleţité záleţitosti.

5.1.2 Otázky týkající se statutárního orgánu Dvanáctá otázka byla vlastně takovým testem znalostí. Podle zákona o vlastnictví bytů je pro zvolení člena statutárního orgánu potřebná nadpoloviční většina hlasů všech členů. Takto správně odpovědělo 10 respondentů. Podle 7 respondentů postačuje nadpoloviční většina hlasů přítomných členů, podle 2 respondentů je třeba 44

dokonce souhlas všech členů a 1 respondent označil odpověď „tříčtvrtinová většina hlasů přítomných členů“. Otázkou zůstává, zda ta společenství, jejichţ představitelé odpověděli špatně, skutečně takto své členy statutárních orgánů volí. Pokud ano, je moţné, ţe 7 společenství nemá své statutární orgány legitimně zvolené, protoţe nezískaly většinu hlasů vyţadovanou zákonem, a tím pádem tyto orgány právně neexistují. Ve dvaceti SVJ působí jako statutární orgán výbor, v jednom SVJ pověřený vlastník. Frekvence scházení výboru se mezi jednotlivými společenstvími značně liší. Ve 4 společenstvích se výbor schází čtyřikrát ročně, na druhou stranu ve 4 společenstvích se výbor neschází vůbec, coţ určitě není v souladu s jejich stanovami. Ve 3 společenstvích se výbor schází jednou ročně a ve 2 společenstvích podle potřeby. Po jedné se pak vyskytly odpovědi 1-2krát, 1-3krát, 2krát, 3-4krát, 4-5krát, 4-6krát a dokonce 12krát ročně. Všechna společenství vycházela při tvorbě svých stanov ze vzorových, můţeme se tedy domnívat, ţe většina jejich stanov ukládá schůze výboru jednou za čtvrtletí. Z toho by vyplývalo, ţe většina SVJ v tomto ohledu své stanovy nedodrţuje. V osmi SVJ je funkční období statutárního orgánu pětileté, v pěti SVJ čtyřleté a ve čtyřech SVJ dvouleté. Překvapilo mne, ţe ve 3 společenstvích má statutární orgán neomezené funkční období, coţ odporuje ustanovení zákona o maximálně 5letém období. Je však také moţné, ţe v některých SVJ členové statutárních orgánů „přesluhují“ - v jednom dotazníku byla odpověď, ţe funkční období mají čtyřleté, ale výbor funguje jiţ šestým rokem. Velká shoda panuje v počtu členů výboru: 16 společenství má 3členný výbor, 3 společenství 4členný výbor a 1 společenství má 5členný výbor. Jako velmi záludná se ukázala otázka, kdo volí předsedu výboru. K mému překvapení sedm respondentů odpovědělo, ţe předsedu výboru volí shromáţdění vlastníků jednotek. To je pochopitelně špatně, předsedu výboru si volí členové výboru mezi sebou (tak odpovědělo 12 respondentů). Domnívala jsem se, ţe takto jednoduchá otázka bude zodpovězena správně, ale ukázalo se, ţe třetina představitelů SVJ odpověď neznala. Pokud takto postupují i ve skutečnosti, třetina SVJ nemá řádně zvoleného předsedu výboru.

45

5.1.3 Ostatní otázky V 17 společenstvích nepůsobí kromě obligatorních orgánů ţádný další orgán, čtyři společenství mají kontrolní komisi a jedno společenství její zřízení plánuje. Osm společenství si vede účetnictví samo, třináct společenství si nechává účetnictví vést. Devět společenství na shromáţdění neschvaluje účetní závěrku, coţ povaţuji za velkou chybu, protoţe vlastníci jednotek v těchto domech zřejmě nejsou vůbec seznamováni s hospodařením SVJ. Jedenáct společenství vyuţívá sluţeb externího správce. Pouze 5 společenství má problémy s neplacením příspěvků na správu domu. Ve dvou společenstvích mají podobný typ neplatičů: vlastníky, kteří pravidelně neplatí ne z důvodu nedostatku peněz, ale kvůli své nedůslednosti. Jejich dluhy nejsou vysoké a do konce roku vţdy všechno uhradí, ale předchází tomu několik e-mailových a písemných upomínek ze strany výboru. Takový neplatič tedy nezpůsobuje finanční škodu, ale neustálé vymáhání plateb výbor obtěţuje a okrádá o čas. Podobné je to s neplněním jiných povinností ze strany vlastníků jednotek - s tím má problémy osm společenství. V jednom dotazníku bylo zmíněno, ţe mají problém s nepořádkem a kouřením ve společných prostorách. Čtyři společenství řeší tyto potíţe domluvou, třem z nich se to daří. Jedno společenství řeší neplnění povinností ústně a zprávou na nástěnce. Tři společenství pak plnění povinností vůbec nevymáhají. Jedno společenství podalo ţalobu na vlastníka jednotky z důvodu dluhu na příspěvcích na správu domu, soudní řízení je teprve v počátku. V jiném SVJ podal vlastník jednotky na společenství ţalobu kvůli problému s vyúčtováním nákladů, soudní spor ještě probíhá. Poslední otázky dotazníku byly zaměřeny na postoje respondenta a ostatních vlastníků ke společenství vlastníků jednotek. Čtrnáct respondentů studuje právní předpisy týkající se společenství vlastníků, šest však nikoliv. Myslím si, ţe členové statutárního orgánu by měli znát zákon o vlastnictví bytů a vlastní stanovy, aby mohlo jejich společenství správně fungovat. Deset představitelů SVJ čerpá rady a informace o vedení společenství na internetu, pět se informuje u správce. Tři společenství získávají informace z médií a dvě z příručky o vedení SVJ. Jako zdroje informací byly jednotlivě zmíněny ještě zákony a konzultace s ostatními společenstvími, se členy společenství a s právníkem. Byrokracii a dodrţování přepisů povaţuje za důleţité 17 představitelů SVJ, ale vlastníci jednotek pouze v 9 domech (podle mínění 46

respondentů). Z toho je patrné, ţe většina vlastníků jednotek povaţuje oficiality při vedení SVJ za zbytečné a ţe ti, kteří nutnost určité byrokracie chápou, se často podílejí na vedení společenství. Podle 14 respondentů jsou vlastníci v jejich společenství na shromáţdění vlastníků jednotek většinou aktivní, podle 7 ne. Podobné výsledky jsou i u otázky na ochotu starat se o dům a zařizovat záleţitosti ohledně domu - kladně odpovědělo 13 představitelů společenství vlastníků jednotek. Příjemně mě překvapila odpověď na poslední otázku: 16 respondentů je s postoji většiny vlastníků k SVJ spokojeno.

5.1.4 Shrnutí výsledků dotazníkového šetření Zjistila jsem, ţe řádné fungování společenství souvisí se znalostmi a schopnostmi vedení a se vztahy mezi vlastníky jednotek. Některé dotazníky ukazovaly na celkem správné fungování společenství a znalosti jeho představitelů, některé byly naopak důkazem velké neschopnosti a neznalosti. Rovněţ tak v některých domech mají vlastníci jednotek kladné postoje ke společenství a jsou ochotni se na správě domu aktivně podílet, zatímco jinde jsou ve vztahu ke společenství pasivní a mají mezi sebou spory. Společenství vlastníků jednotek mají nedostatky ve všech ohledech. Některé věci činí v rozporu se zákonem o vlastnictví bytů dokonce většina společenství, jiné věci sice ne většina, ale velká část společenství. Nenajdeme ani jednu otázku, kterou by řešila v souladu se zákonem všechna společenství. Mnohé záleţitosti si společenství zjednodušují a přizpůsobují, avšak mimo právní rámec. To bývá způsobeno neznalostí zákona o vlastnictví bytů ze strany vedení společenství konečně část představitelů společenství přiznala, ţe právní předpisy týkající se společenství vlastníků vůbec nečte. V mnoha domech není nikdo ochoten přijmout funkci člena statutárního orgánu, někde toho dokonce nejsou vlastníci jednotek například pro svůj věk schopni. Vedení společenství vlastníků jednotek totiţ s sebou nese velké nároky na znalosti a zodpovědnost, je to také časově náročná a často nevděčná práce. To mi ostatně potvrdili někteří předsedové výborů společenství. Mnozí z nich jsou zklamaní a vyčerpaní a ujišťovali mne, ţe příště uţ se umluvit nenechají a s touto funkcí nechtějí mít nic společného. Na druhou stranu však v mnoha domech společenství vlastníků jednotek i přes drobné nedostatky zdárně funguje. 47

Závěr Společenství vlastníků jednotek je zvláštní institut existující v českém právním řádu jiţ od vzniku zákona o vlastnictví bytů v roce 1994. Je proto s podivem, ţe na toto téma bylo dosud napsáno poměrně málo odborné literatury. Při psaní své bakalářské práce jsem zjistila, ţe společenství vlastníků jednotek je popsáno pouze v několika knihách a nevěnuje se mu ani mnoho internetových stránek. Přitom mít byt ve vlastnictví je dnes běţné a tento typ právnické osoby je tudíţ velmi rozšířený (vţdyť jenom v malém městě, kde ţiji, je 24 společenství). V první kapitole své práce charakterizuji společenství vlastníků jednotek a popisuji proces jeho vzniku i způsoby jeho zániku. Procedury kolem vzniku společenství vlastníků jsou celkem komplikované a je třeba, aby byly provedeny řádně s ohledem na budoucí bezproblémové fungování společenství. Zároveň se jedná o první záleţitosti, které musejí zakladatelé společenství řešit, proto jsem se snaţila popsat pojem a vznik společenství vlastníků jednotek důkladně. V další kapitole se věnuji orgánům společenství. Kromě detailní charakteristiky, popisu pravomocí a způsobů rozhodování shromáţdění vlastníků jednotek a statutárního orgánu nastiňuji i způsoby obrany proti rozhodnutí shromáţdění a moţnost ustanovit fakultativní orgány. Do teoretické části zabývající se shromáţdění vlastníků jednotek jsem vloţila i kapitolu pojednávající o konkrétním shromáţdění vlastníků, které jsem navštívila. Tak je moţné porovnat teorii s tím, jak ve skutečnosti shromáţdění probíhá. V porovnání s prvními dvěma částmi je třetí a čtvrtá výrazně kratší, neboť jejich témata nejsou obsáhlá. Ve třetí kapitole popisuji činnost společenství a jeho hospodaření, ve čtvrté pak práva a povinnosti vlastníků jednotek. Poslední, pátá část se na základě údajů získaných v dotazníkovém šetření zabývá fungováním společenství vlastníků jednotek v praxi. Zajímalo mne, jak jednotlivá společenství vlastníků pracují a jak dodrţují právní předpisy vztahující se ke společenství, a proto jsem se rozhodla, ţe na toto téma provedu dotazníkové šetření (nikde jsem navíc nenalezla informaci o tom, ţe by někdo podobný průzkum dělal). Od 21 společenství vlastníků jednotek v Letohradě jsem získala zajímavé, ale poněkud zneklidňující informace. Ani jednu záleţitost, na niţ jsem se v dotazníku ptala, neřeší v souladu se zákonem úplně všechna společenství, v některých věcech postupuje protizákonně dokonce většina společenství vlastníků. Koneckonců z některých dotazníků bylo patrné, ţe vedení společenství má 48

ve znalostech velké mezery (někteří respondenti přímo přiznali, ţe se o právní předpisy nezajímají). Na druhou stranu odpovědi v jiných dotaznících svědčily o tom, ţe vedení společenství se v této problematice orientuje a vzdělává se v ní. Řízení společenství vlastníků jednotek je náročné na znalosti, čas a zodpovědnost, a proto je mnohde problematické sehnat vlastníky jednotek, kteří by byli ochotni a schopni stát se členy statutárního orgánu. To souvisí i se vztahy mezi vlastníky a jejich postoji ke společenství - v některých domech jsou vlastníci jednotek aktivní a chtějí se o společný majetek dobře starat, jinde mají mezi sebou spory a veškeré jejich zájmy a péče končí u dveří bytu. Práci společenstvím vlastníků bohuţel neusnadňuje ani zákon o vlastnictví bytů. Současný zákon o vlastnictví bytů je totiţ nedokonalý a mnoho otázek upravuje nejednoznačně nebo je neřeší vůbec. Doufejme, ţe jeho připravovaná novela tyto nedostatky napraví a bude více reflektovat realitu. Nezbývá neţ přát si, aby brzy vešla v platnost. Věřím, ţe moje práce rozšíří zatím nepočetné řady prací s touto tématikou a bude i po případné novele zákona pro tuto oblast přínosem a pomůckou pro společenství vlastníků jednotek.

49

Seznam zdrojů Knihy: PRAŢÁK, Z. Společenství vlastníků jednotek - praktická příručka. Praha: Linde, 2004. 240 s. ISBN 80-7201-499-4 HOLEJŠOVSKÝ, J.; NEPLECHOVÁ, M.; OLIVOVÁ, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008. 473 s. ISBN 978-80-7380-091-8 HELEŠIC, F. Bydlení ve vlastním bytě. Praha: C. H. Beck, 2010. 261 s. ISBN 978-80-7400-348-6 DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vyd. Praha: ASPI, 2007. 363 s. ISBN 978-80-7357-280-8 ČÁP, J. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009. 548 s. ISBN 978-80-7357-475-8 NEPLECHOVÁ, M. Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 4. aktualizované vydání. Olomouc: ANAG, 2008. 363 s. ISBN 978-80-7263-458-3

Právní předpisy: Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů

50

Internetové zdroje: Obchodní rejstřík a Sbírka listin, Ministerstvo spravedlnosti České republiky http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/index?sysinf.@typ=or&sysinf.@strana=search Results&hledani.@typ=subjekt&hledani.format.typHledani=x*&hledani.podminka.su bjekt=Spole%e8enstv%ed+vlastn%edk%f9+jednotek+domu+%e8.+p.+545++546+v+Letohrad%ec+-+ul.+Budovatel%f9 (staţeno 5. března 2011) Stanovy Společenství vlastníků jednotek domu č. p. 545 - 546 v Letohradě ul. Budovatelů http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/getFile?listina.@slCis=600024054&listina.@r ozliseni=pdf&listina.@klic=046ef3747e9c59c0e0132edd8a65f64e (staţeno 5. března 2011) Zákon o společenství vlastníků bytů hrozí http://www.penize.cz/vlastnictvi-nemovitosti/15485-zakon-o-spolecenstvi-vlastnikubytu-hrozi (staţeno 5. března 2011) Jak vlastníci bytů volí výbor společenství http://www.novinky.cz/finance/215036-jak-vlastnici-bytu-voli-vyborspolecenstvi.html (staţeno 13. března 2011) ARES - ekonomické subjekty http://wwwinfo.mfcr.cz/ares/ares_es.html.cz (staţeno 20. dubna 2011)

Seznam příloh 1. Dotazník pro společenství vlastníků jednotek

51

Příloha č. 1 DOTAZNÍK PRO SVJ – podklad pro bakalářskou práci 1. Jak se vaše stanovy liší od vzorových stanov uvedených v příloze nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů? a) vůbec se neliší (pro tvorbu svých stanov jsme pouţili vzorové stanovy) b) jsou v nich oproti vzorovým stanovám malé změny c) jsou v nich oproti vzorovým stanovám velké změny d) liší se úplně (při tvorbě svých stanov jsme ze vzorových stanov nevycházeli) 2. Jak často se ve vašem SVJ schází shromáţdění vlastníků jednotek?

.........krát ročně

3. Jakým způsobem shromáţdění svoláváte? /u této otázky můžete zakroužkovat více odpovědí/ a) ústně b) vyvěšením pozvánky na nástěnku c) doručením písemné pozvánky kaţdému vlastníkovi 4. Nyní prosím nahlédněte do vašich stanov. Odpovídá způsob svolávání vašim stanovám? ANO – NE 5. Kolik dní předem svoláváte shromáţdění?

.............dní

6. Je tento časový předstih v souladu s vašimi stanovami? ANO – NE 7. Obsahuje pozvánka na vaše shromáţdění jednotlivé body programu? ANO – NE 8. Obsahuje vaše pozvánka vše, co má podle vašich stanov obsahovat? ANO – NE 9. Jak na shromáţdění hlasujete o usneseních? /u této otázky můžete zakroužkovat více odpovědí/ a) zvedáním rukou b) tajně (např. lístečky) c) kaţdý po řadě řekne pro / proti / zdrţuji se d) nijak nehlasujeme, o kaţdé záleţitosti diskutujeme a z toho vyvodíme závěr 10. Řídí se velikost hlasu vlastníka na vašem shromáţdění velikostí jeho podílu (velikostí jeho jednotky)? ANO – NE (= kaţdý má stejně velký hlas bez ohledu na velikost jeho podílu na společných částech domu)

11. Vyhotovujete zápis ze shromáţdění? ANO – NE 12. Jaká většina je na vašem shromáţdění nutná pro zvolení člena výboru či pověřeného vlastníka? a) nadpoloviční většina hlasů přítomných členů

b) nadpoloviční většina hlasů všech členů c) tříčtvrtinová většina hlasů přítomných členů d) tříčtvrtinová většina všech členů e) souhlas všech členů 13. Který typ statutárního a výkonného orgánu působí ve vašem SVJ? a) výbor b) pověřený vlastník c) náhradní orgán - člen, jehoţ podíl na společných částech domu je minimálně 1/2 d) náhradní orgán - členové, kteří jsou členy SVJ ode dne vzniku SVJ 14. Pokud je na otázku č. 13 vaše odpověď a) nebo d), jak často se váš statutární orgán schází? .......krát ročně 15. Pokud je na otázku č. 13 vaše odpověď a) nebo b), jak dlouhé funkční období mají členové vašeho orgánu? ............rok / roky / let 16. Pokud je na otázku č. 13 vaše odpověď a), kolik má váš výbor členů (včetně předsedy)? .......členy / členů 17. Pokud je na otázku č. 13 vaše odpověď a), kdo ve vašem SVJ volí předsedu výboru? a) shromáţdění vlastníků jednotek b) členové výboru 18. Působí ve vašem SVJ kromě shromáţdění a statutárního orgánu ještě jiný orgán (např. kontrolní komise)? Jaký? ............................................................................................... 19. Vedete si ve vašem SVJ účetnictví sami? ANO – NE 20. Schvalujete na shromáţdění roční účetní závěrku? ANO – NE 21. Vyuţívá vaše SVJ sluţeb externího správce? ANO – NE 22. Máte problém s tím, ţe někteří vlastníci řádně neplatí příspěvky na správu domu? ANO – NE 23. Pokud ano, jak příspěvky vymáháte? Daří se vám to? 24. Máte problém s tím, ţe někteří vlastníci neplní jiné své povinnosti (např. úklid)? ANO – NE 25. Pokud ano, jak vymáháte plnění povinností? Daří se vám to? 26. Podalo vaše SVJ někdy ţalobu na člena vašeho SVJ? Proč? S jakým výsledkem? 27. Podal člen vašeho SVJ někdy na vaše SVJ ţalobu? Který typ ţaloby (ţalobu přehlasovaného vlastníka nebo ţalobu na neplatnost rozhodnutí shromáţdění)? Proč? S jakým výsledkem?

28. Studujete (alespoň povrchně) zákony a jiné právní předpisy týkající se SVJ? ANO – NE 29. Odkud čerpáte rady a informace o správném vedení a fungování SVJ? 30. Povaţujete vy osobně rozhodování, oficiality, „papírování“ a dodrţování předpisů v SVJ za důleţité? ANO – NE 31. Povaţuje podle vás většina vlastníků rozhodování, oficiality, „papírování“ a dodrţování předpisů v SVJ za důleţité? ANO – NE 32. Jsou na shromáţdění vlastníci většinou aktivní, mají konstruktivní nápady? ANO – NE 33. Jsou vlastníci většinou ochotni starat se o dům, zařizovat různé záleţitosti ohledně domu? ANO – NE 34. Jste spokojen/a s postoji a přístupem většiny vlastníků k SVJ? ANO – NE

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Společenství vlastníků jednotek

Recommend Documents