BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN DASAR TEORI

TUGAS AKHIR

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA DAN DASAR TEORI

2.1.

Pemeliharaan dan Perbaikan Bangunan Gedung

Menurut Ade Riana (2012) dalam jurnalnya yang berjudul Analisa Tingkat Kerusakan

dan

Estimasi

Biaya

Perbaikan

Bangunan

Gedung,

definisi

pemeliharaan bangunan adalah usaha mempertahankan kondisi bangunan agar memenuhi persyaratan layak fungsi atau dalam usaha meningkatkan wujud tetap

bangunan, serta menjaga terhadap pengaruh yang merusak. Perbaikan bangunan gedung adalah usaha memperbaiki kerusakan yang terjadi agar bangunan dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. Menurut Amri Sjafei (2006) dalam buku yang berjudul Teknologi Audit Forensik Repair dan Retrofit Untuk Rumah & Bangunan Gedung mengatakan bahwa pemeliharaan adalah tindakan rutin pada bangunan atau komponen sebelum mengalami kerusakan, guna mempertahankan atau memperpanjang umur layannya. Maksud pekerjaan pemeliharaan adalah untuk mempertahankan kualitas suatu bahan atau komponen konstruksi pada suatu bangunan, sedangkan perbaikan dan perkuatan dimaksudkan untuk mencegah meluasnya penurunan mutu serta mengembalikannya pada kondisi semula. Tujuan dari pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan adalah untuk mengupayakan tercapainya atau memperpanjang umur pakai rencana bahan, konstruksi bangunan atau meningkatkan fungsi serta kekuatan bangunan. Program pemeliharaan sebuah bangunan gedung tidak hanya terbatas pada pemeliharaan saja akan tetapi dari tahap awal perencanaan sudah dipikirkan bagaimana sebuah gedung akan dipelihara. Pada tahap perencanaan sudah direncanakan bagaimana desain, bahan bangunan, lingkungan sekitar akan berpengaruh pada bangunan yang dapat menentukan teknik/cara pemeliharaan akan suatu bangunan. Menurut Permen PU No 24 tahun 2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perbaikan Bangunan Gedung, definisi pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta sarana dan prasarananya

DIV TEKNIK PERBAIKAN DAN PERAWATAN GEDUNG JURUSAN TEKNIK SIPIL POLBAN

5

TUGAS AKHIR

agar bangunan gedung selalu layak fungsi. Selain itu, definisi perbaikan adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen,

bahan bangunan, dan/atau sarana dan prasarana agar bangunan gedung tetap layak fungsi.

Dari pengertian pemeliharaan dan perbaikan di atas dapat disimpulkan,

definisi dari pemeliharaan adalah suatu tindakan rutin yang dilaksanakan oleh pengelola gedung dengan tujuan untuk mencegah terjadinya kerusakan pada

bangunan, serta menjaga/mempertahankan kinerja bangunan agar tetap layak fungsi/berfungsi dengan baik. Perbaikan adalah suatu tindakan yang dilaksanakan

dengan tujuan untuk memperbaiki/mengganti kerusakan yang terjadi pada bangunan, baik itu komponen, bahan bangunan, sarana dan prasarana agar bangunan tersebut dapat berfungsi kembali dengan baik.

2.1.1.

Tujuan Pemeliharaan dan Perbaikan Bangunan Gedung Tujuan dari pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan adalah untuk

mengupayakan tercapainya atau memperpanjang umur pakai rencana bahan, konstruksi bangunan atau meningkatkan fungsi serta kekuatan bangunan. Sasaran dari program pemeliharaan adalah untuk mengoptimalkan pemanfaatan dana pembangunan. Tujuan utama dari kegiatan pemeliharaan dan perbaikan adalah sebagai berikut : 1. Untuk memperpanjang usia bangunan. 2. Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan mendapat keuntungan investasi yang maksimum. 3. Untuk menjamin kesiapan oprasional peralatan, seperti dalam menghadapi keadaan darurat atau bencana. 4. Untuk menjamin keselamatan manusia yang mempergunakan fasilitas bangunan tersebut. 5. Menghindari kerugian yang lebih besar dan gangguan kenyamanan pengguna akibat kerusakan bangunan.


6

TUGAS AKHIR

2.1.2.

Tipe Pemeliharaan

Pekerjaan pemeliharaan menurut British Standard (BS. 3811) dalam Joey Syafarua tahun 2011, dapat dilakukan ke dalam dua kondisi, yaitu :

1. Pemeliharaan

yang

dilakukan

dengan

suatu

perencanaan

(Planned

Maintenance) Pemeliharaan ini dilakukan dengan suatu analisis yang telah ditentukan dan merupakan suatu pekerjaan rutin. Pemeliharaan ini dibagi menjadi dua

kategori :

a. Pemeliharaan (Preventive Maintanance) Pemeliharaan ini bersifat proaktif dimana pemeliharaan dilakukan untuk suatu kondisi yang dapat diperkirakan sebelumnya. Pemeliharaan jenis ini bertujuan untuk mempertahankan keutuhan fisik rencana dasar dan untuk meminimalkan biaya pemeliharaan korektif. b. Perbaikan (Corrective Maintanance) Pemeliharaan ini bersifat reaktif dimana pemeliharaan dilakukan untuk rencana jangka pendek, termasuk reparasi minor, misalkan untuk satu tahunan atau dua tahunan. Pemeliharaan ini melibatkan perbaikan – perbaikan untuk mempertahankan fungsi dari peralatan, fungsi utilitas, dan fungsi fasilitas bangunan. 2. Pemeliharaan yang dilakukan tanpa perencanaan (Unplanned Maintenance) Pemeliharaan ini dilakukan apabila diperlukan untuk mencegah akibat yang lebih besar, misalkan pemeliharaan untuk kerusakan besar peralatan atau keselamatan kerja. Kegiatan pemeliharaan selanjutnya dapat dibagi ke dalam tiga tingkatan, yaitu : a. Servis (Servicing) Merupakan pelayanan kebersihan yang dilakukan secara teratur dengan interval waktu tertentu dan biasanya disebut dengan pemeliharaan harian.


7

TUGAS AKHIR

b. Perbaikan (Rectification) Merupakan kegiatan yang sering terjadi pada awal usia gedung yang

diakibatkan oleh kesalahan disain, ketidak sesuaian komponen, kerusakan

pada saat instalasi, dan kesalahan pemasangan.

c. Penggantian (Replacement) Merupakan kegiatan yang tidak bisa dihindari karena kondisi layan

material yang menurun pada tingkat yang berbeda.

2.1.3.

Waktu Pemeliharaan

Pemeliharaan ditinjau dari segi waktu dibagi menjadi 3 yaitu: 1. Pemeliharaan Tahunan/Year to year maintenance Pemeliharaan bangunan gedung yang sifatnya tidak rutin ada setiap tahun, dapat direncanakan jauh sebelumnya dan tidak mendesak untuk diperbaiki segera. Kegiatan ini dapat disebut sebagai rehabilitasi, contohnya perbaikan yang dilakukan karena adanya: a. Rencana perubahan organisasi atau pengembangan organisasi

yang

memerlukan ruang tambahan b. Rencana perbaikan struktur bangunan karena adanya perubahan bangunan dan lain sebagainya. 2. Pemeliharaan Harian/Day to day maintenance Pemeliharaan yang sifatnya berulang setiap tahun, besar kerusakan dan biaya dapat diestimasikan berdasarkan pengalaman sebelumnya antara lain menyangkut pemeliharaan atap, kebocoran talang, saluran pembuang, pengecatan dinding dan lain-lain. 3. Pemeliharaan darurat/Emergency Maintenance Pemeliharaan yang sifatnya mendesak akibat suatu hal yang tidak diduga dan tidak rutin, antara lain kerusakan yang diakibatkan oleh gempa, banjir, kebakaran, dan lain-lain.


8

TUGAS AKHIR

2.1.4.

Program Pemeliharaan

Program pemeliharaan merupakan suatu usaha untuk memberikan beban

pekerjaan yang seimbang, dengan membagi kedalam tingkatan. Adapun

pemrograman dibagi ke dalam tiga tingkatan yakni :

1. Program Jangka Pendek

Program jangka pendek atau bulanan ini dilakukan untuk mengurangi

beban pekerjaan pada program tahunan dan juga dapat menghitung biaya pemeliharaan pekerjaan. Program jangka pendek adalah pemeliharaan yang

sifatnya berulang setiap tahun. Secara garis besar biayanya dapat diestimasikan sebagai berikut : a. Total biaya tahunan dibagi kedalam pekerjaan rutin dan emergency b. Menentukan besaran biaya untuk pekerjaan yang akan dikontrakkan. c. Menentukan besaran biaya untuk pekerjaan yang dilakukan secara swakelola. 2. Program Jangka Menengah Program jangka menengah atau juga program tahunan adalah program yang menghitung biaya pemeliharaan dengan tingkat kerusakan ringan, sedang dan berat yang dalam pelaksanaannya dilakukan dalam bulanan. Tujuan dari program tahunan adalah membuat program yang direncanakan dapat diterapkan dan disesuaikan dengan kondisi di lapangan terakhir dan juga besar anggarannya sehingga lebih akurat selama satu tahun yang akan datang. Pertimbangan utama pada program tahunan ini adalah sebagai berikut : a. Penentuan jadwal pekerjaan yang disesuaikan dengan kegiatan organisasi sehingga tidak mengganggu pelaksanaan kegiatan. b. Mengelompokkan pekerjaan yang sejenis, sehingga dapat dikerjakan bersama. c. Menetapkan jadwal untuk pekerjaan yang akan ditenderkan


9

TUGAS AKHIR

d. Pembagian biaya sesuai dengan pekerjaan agar pengendalian lebih mudah dilakukan.

3. Program Jangka Panjang

Program jangka panjang atau program lima tahunan ini berisikan

pekerjaan-pekerjaan yang tidak terinci, hanya sebagai kerangka kebijakan dalam menentukan besaran anggaran biaya yang direncanakan, dan pemeliharaan jangka panjang ini biasanya dibuat kedalam grafik Maintenance profil dengan maksud untuk mengetahui tingkat kerusakan bangunan gedung serta dapat diprediksi

kerusakan-kerusakannya sampai umur ekonomis bangunan. Tujuan dari program jangka panjang adalah : a. Menentukan anggaran pemeliharaan pada tingkat yang masih umum untuk mencapai bangunan dalam kondisi standar. b. Mencegah besarnya fluktuasi pada anggaran tahunan dengan cara perataan item-item besar pekerjaan dan sisa dari pekerjaan yang tidak dapat ditangani pada saat itu akan dikerjakan pada periode berikutnya. c. Menentukan waktu yang tepat dan optimum untuk pelaksanaan pekerjaaan perbaikan sehingga tidak mengganggu penghuni/user. d. Menentukan struktur dan staf organisasi pemeliharaan dan apakah akan lebih menguntungkan apabila dengan menggunakan tenaga kerja langsung untuk menangani perbaikan, atau lebih baik pekerjaan penanganannya diserahkan seluruhnya pada pihak ketiga. Rencana pemeliharaan gedung jangka panjang adalah rencana untuk melakukan pemeliharaan kedepan hingga sampai dengan umur rencana gedung. Umur rencana gedung berbeda-beda sesuai dengan jenis dan kualitas gedung. Rencana jangka panjang ini berupa rencana pemeliharaan komponen gedung sesuai siklus umur masing-masing komponen. Rencana ini termasuk perhitungan estimasi biaya pertahun sampai dengan umur bangunan gedung. Total estimasi biaya pemeliharaan jangka panjang dapat ditentukan dengan metoda Life Cycle Cost


10

TUGAS AKHIR

2.2.

Lingkup Pemeliharaan dan Perbaikan Bangunan Gedung

2.2.1.

Lingkup Pemeliharaan Bangunan (Permen PU No.24 2008)

Pekerjaan

permeliharaan

meliputi

jenis

pembersihan,

perapihan,

pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan

bangunan

pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung.

gedung, dan kegiatan sejenis

lainnya

berdasarkan pedoman

1. Arsitektural a.

Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan.

b.

Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan, sehingga tetap rapih dan bersih.

c.

Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta perlengkapannya.

d.

Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu kerja (tools).

e.

Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.

2. Mekanikal (Sanitasi, Tata Udara dan Plumbing) a.

Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara.

b.

Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hydran, sprinkler dan septik tank serta unit pengolah limbah.

c.

Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, baik berupa Lift, eskalator, travelator, tangga, dan peralatan transportasi vertikal lainnya.


11

TUGAS AKHIR

3. Elektrikal (Catu Daya, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi dan Alarm) a.

Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan

b.

pembangkit daya listrik cadangan. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan penangkal petir.

Melakukan pemeriksaan periodik (periodic maintenance) dan memelihara

c.

sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk

d.

penerangan ruangan. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.

e.

Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.

2.2.2.

Lingkup Perbaikan Bangunan (Permen PU No.24 2008)

1. Rehabilitasi Rehabilitasi adalah kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah. 2. Renovasi Renovasi adalah kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya. 3. Restorasi Restorasi adalah kegiatan memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah. .


12

TUGAS AKHIR

2.3.

Kerusakan Bangunan Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen

bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah

manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa

bumi, atau sebab lain yang sejenis. Tingkat kerusakan bangunan dapat

digolongkan atas tiga tingkat kerusakan, yakni : a. Kerusakan ringan

Kerusakan ringan adalah kerusakan yang terjadi pada komponen non-

struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai dan dinding pengisi. Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama. b. Kerusakan sedang Kerusakan sedang adalah kerusakan yang terjadi pada sebagian komponen non-struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lainlain. Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe dan lokasi yang sama. c. Kerusakan berat Kerusakan berat adalah kerusakan yang terjadi pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. Penentuan tingkat kerusakan didapat setelah berkonsultasi dengan instansi setempat, biasanya dengan melakukan survey ke lapangan terhadap bangunan gedung yang mengalami kerusakan. Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.


13

TUGAS AKHIR

2.4.

Penjadwalan/Scheduling Ada beberapa metode penjadwalan yang sering digunakan untuk

mengelola waktu dan sumber daya proyek. Masing-masing metode mempunyai

kelebihan dan kekurangannya. Pertimbangan penggunaan metode-metode tersebut

didasarkan atas kebutuhan dan hasil yang ingin dicapai terhadap kinerja

penjadwalan. (http://konstruksimania.blogspot.com,2011)

Ada 3 metode penjadwalan, yaitu :

- Bagan Balok (Bar Chart)

-

Kurva S (Hanumm Curve)

-

Metode Network Planning Rencana kerja yang paling sering dan banyak digunakan adalah diagram

batang (Bar Chart). Bar Chart digunakan secara luas dalam proyek konstruksi karena sederhana, mudah dalam pembuatannya dan mudah dimengerti oleh pemakaiannya. (Wulfram,2005) Menurut Wulfram (2005) dalam bukunya yang berjudul Manajemen Proyek Konstruksi definisi dari Bar Chart adalah sekumpulan daftar kegiatan yang disusun dalam kolom arah vertikal. Kolom arah horizontal menunjukan skala waktu. Saat mulai dan akhir dari sebuah kegiatan dapat terlihat dengan jelas, sedangkan durasi kegiatan digambarkan oleh panjangnya diagram batang. Proses penyusunan diagram batang dilakukan dengan langkah sebagai berikut : -

Daftar item kegiatan, yang berisi seluruh jenis kegiatan pekerjaan yang ada dalam rencana pelaksanaan pembangunan.

-

Urutan Pekerjaan, dari daftar item kegiatan tersebut di atas, disusun urutan pelaksanaan pekerjaan berdasarkan prioritas item kegiatan yang akan dilaksanakan lebih dahulu dan item kegiatan yang akan dilaksanakan kemudian dan tidak mengesampingkan kemungkinan pelaksanaan pekerjaan secara bersamaan. Waktu pelaksanaan pekerjaan, adalah jangka waktu pelaksanaan dari

seluruh kegiatan yang dihitung dari permulaan kegiatan sampai seluruh kegiatan


14

TUGAS AKHIR

berakhir. Waktu pelaksanaan pekerjaan diperoleh dari penjumlahan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan setiap item kegiatan.

2.5.

Rencana Anggaran Biaya

Tahap ini merupakan perkalian antara hasil perhitungan volume pekerjaan. Apabila terdapat jenis pekerjaan yang tidak bisa di hitung dengan unit Price atau sejak awal ditetapkan sebagai lumpsum, maka harga satuan untuk pekerjaan tersebut ditetapkan berdasarkan perkiraan. Perkiraan tersebut tetap mengunakan yang rasional dan dapat dipertanggung jawabkan. dasar

Perhitungan rencana anggaran biaya, ada beberapa tahapan yang harus

dilakukan. Tahapan - tahapan tersebut adalah penguraian item-item pekerjaan atau disebut juga Work Breakdown Structur (WBS), perhitungan volume pekerjaan, dan analisa harga satuan pekerjaan. Selain itu, di butuhkan juga data berupa daftar harga satuan bahan dan daftar harga satuan upah tenaga kerja. Berikut ini akan di jelaskan lebih lanjut mengenai tahapan-tahapan tersebut. 2.5.1.

Work Breakdown Structure (WBS) Work

Breakdown

Structure

(WBS)

adalah

suatu

cara

untuk

membagi/memecah pekerjaan secara hirarkis dan logis menjadi divisi-divisi yang terdiri dari subdivisi-subdivisi sampai ke bagian yang terkecil yang disebut dengan paket pekerjaan. WBS merupakan diagram terstruktur dan hirarki berupa diagram pohon (Tree Structure diagram). Penyusunan WBS dilakukan secara top-down dengan tujuan agar setiap komponen-komponen kegiatan yang telah dipecah tetap berorientasi pada tujuan proyek. WBS merupakan proses awal dari proyek manajemen yang membagi kedalam fase-fase proyek. WBS sangat penting dalam perencanaan proyek. Dengan WBS tahap-tahap bisa dituliskan proyek secara mendetail. Dari tahaptahap yang telah dituliskan, dapat dianalisa kebutuhan sumber daya manusia dan sumber-sumber lainnya seperti tempat, fasilitas, dan alat-alat yang diperlukan.


15

TUGAS AKHIR

Dari analisa sumber daya ini, bisa dientukan tentang waktu yang di butuhkan. Dari total waktu yang dibutuhkan dan pemakaian sumber daya lainnya

bisa ditentukan biaya proyek. Biaya proyek ditambah dengan keuntungan akan didapatkan harga proyek.

Kemampuan membuat WBS sangat menentukan ketepatan pekerja

proyek, jika di tambah dengan metode pelaksanaan yang bagus, maka proyek memungkinkan dikerjakan secara tepat waktu. Manfaat pemecahan pekerjaan ini

antara lain :



Memudahkan pembuatan jadwal proyek dan estimasi biaya proyek.



Menentukan penanggung jawab masing-masing elemen pada setiap tingkatan.



Menjadi alat kontrol pelaksanaan proyek, karena penyimpanan biaya dan jadwal paket kerja tentu dapat dibandingkan dengan WBS.

2.5.2.

Volume Pekerjaan Volume adalah banyaknya macam pekerjaan atau bahan dengan satuan

yang berbeda-beda dengan kebutuhan dalam setiap macam pekerjaan yang dilakukan. Volume pekerjaan adalah menghitung jumlah banyaknya volume pekerjaan dalam satu satuan. Volume juga disebut sebagai kubikasi pekerjaan. Jadi volume atau kubikasi suatu pekerjaan bukanlah merupakan volume (isi sesungguhnya), melainkan jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu kesatuan. Volume yang dimaksud bisa dalam bentuk satuan panjang (m), luas (m²), isi (m³), buah (bh), unit, dan lumpsum (ls). Dalam menghitung volume pekerjaan, perlu dilakukan penguraian volume pekerjaan yaitu menguraikan secara rinci besar volume atau kubikasi suatu pekerjaan. Menguraikan, berarti menghitung besar volume masing-masing pekerjaan sesuai dengan gambar rencana.


16

TUGAS AKHIR

2.5.3.

Harga Satuan Upah Pekerja Harga satuan upah pekerja ini berada dalam sebuah daftar yang berisi

penetapan besarnya upah bagi pekerja yang akan digunakan sebagai dasar

pemberian kontraprestasi bagi buruh. Besarnya upah sangat bergantung dari lokasi

proyek,

Regional/Provinsi (UMR/P) daerah tersebut. 2.5.4.

dimana

standar

penggajiannya

berdasarkan

Upah

Minimum

Harga Satuan Bahan/Material dan Alat Daftar ini berisi seluruh isi jenis material dan alat yang akan digunakan

dalam proyek. Harga dari setiap material dan alat disiapkan berdasarkan data terbaru. Lokasi proyek juga berpengaruh terhadap harga material dan alat, sehingga disarankan agar material dan alat yang dicantumkan dalam daftar adalah harga sampai di proyek (termasuk biaya transportasi). Daftar ini nantinya akan digunakan sebagai basis perhitungan besarnya harga satuan pekerjaan. Jadi untuk kebutuhan ini diperlukan data yang senyatanyatanya agar diperoleh rencana anggaran biaya yang akurat dan realistis. 2.5.5.

Analisa Harga Satuan (AHS) Pekerjaan jumlah material dan kebutuhan tenaga dalam proses pekerjaan

bangunan memegang peranan cukup penting umtuk kontrol kualitas dan kuantitas pekerjaan. Untuk mereka yang sudah terbiasa dengan gambar struktur dan angka koefisien pada analisa satuan pekerjaan hal tersebut bukanlah pekerjaan sulit, tapi bagi mereka yang awam memperkirakan jumlah marterial merupakan pekerjaan yang cukup sulit dan memusingkan. Analisa harga satuan pekerjaan berfungsi sebagai pedoman awal perhitungan rencana anggaran biaya bangunan yang didalamnya terdapat angka yang menunjukkan jumlah material, tenaga, dan biaya satuan pekerjaan. Dalam analisa harga satuan ini terdapat angka koefisien baik itu untuk tenaga kerja maupun bahan/material. Penentuan koefisien analisa harga satuan pekerjaan bisa dilakukan dangan berbagai cara, antara lain:


17

TUGAS AKHIR

Melihat standar Nasional Indonesia (SNI)



Standar Nasional Indonesia (SNI) ini dikeluarkan resmi oleh Badan

Standarisasi Nasional secara berkala, sehingga SNI tahun terbaru merupakan

revisi edisi SNI sebelumnya. Untuk memudahkan mengetahui edisi yang

terbaru, SNI diberi nama sesuai dengan tahun terbitnya, missal: SNI-DT-91-

0007-2007 dan SNI-DT-91-0008-2007. 

Melihat standar perusahaan

perusahaan konstruksi/konsultan biasanya menentukan koefisien analisa Pada

harga satuan tersendiri sebagai pedoman kerja. Koefisien analisa harga satuan perusahaan ini biasanya merupakan rahasia perusahaan. 

Pengamatan dan penelitian langsung di lapangan

Cara ini dilakukan oleh orang yang ahli dan berpengalaman. Hasilnya akan mendekati ketepatan karena diambil langsung dari pengalaman dilapangan. Caranya dengan meneliti kebutuhan bahan, waktu, dan tenaga pada suatu pekerjaan yang sedang dilaksanakan. 

Melihat standar harga satuan per wilayah

Harga satuan ini dikeluarkan per wilayah oleh pemerintah/perusahaan. Apabila menggunakan harga satuan ini maka tidak memerlukan koefisien analisa harga satuan karena untuk menghitung rencana anggaran biaya, hanya perlu mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan.


18

TUGAS AKHIR

2.5.6.

Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) Tahap terakhir dalam penyusunan rencana anggaran biaya adalah

rekapitulasi. Pada tahap ini hanya ditampilkan item-item pokok saja. Sesuai

dengan peraturan yang saat ini berlaku, persentase jasa bagi penyedia jasa tidak

lebih dari 10%. Saat ini, rata-rata persentase yang digunakan adalah 7%. Untuk

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditambahkan dalam nilai proyek sebanyak 10%. Setelah semuanya diperhitungkan, maka akan diperoleh besarnya biaya proyek

2.6.

Standar Operasional Pemeliharaan Gedung Menurut Literature Kegiatan pemeliharaan yang diuraikan dibawah ini berdasarkan Permen

PU No.24-2008, Standar Operasional Prosedur RS.Cito (2011), Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI (1995), Hestin dalam buku berjudul Pemeliharaan Bangunan : Basic Skill Facility Management (2011) dan Jimmy dalam Power Point berjudul Pedoman Pemeriksaan Berkala Bangunan Gedung (2013). Pemeliharaan komponen yang di uraikan adalah komponen Arsitektur, Mekanikal dan Elektrikal. Berikut adalah uraiannya. Arsitektural

2.6.1.

Berikut ini adalah uraian mengenai metode pemeliharaan, perbaikan dan pemeriksaan periodik komponen arsitektur gedung RS.Cito Karawang : 2.6.1.1.

Lantai

1. Lantai Keramik Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan untuk lantai keramik adalah : (menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) a) Pemeliharaan -

Kebersihan dari debu dan kotoran pada permukaan keramik digunakan sapu/mesin penghisap, sikat, dan kemudian dipel. Pembersihan dilakukan setiap hari.

-

Pembersihan kotoran yang menempel, seperti noda bercak tanah liat, dibersihkan dengan kain basah dan disikat. Pembersihan dilakukan segera mungkin.


19

TUGAS AKHIR

b) Perbaikan kecil

Pekerjaan

yang

termasuk

dalam

lingkup

perbaikan

adalah

:

pembongkaran keramik yang rusak pecah dan pemasangan yang baru,

pelapisan nat dengan bahan kedap air.

2. Lantai Vinyl Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan untuk lantai Vinyl adalah :

-

Pemeliharaan dilakukan untuk melindungi permukaan terhadap senyawa

kimia, perubahan warna dan tekstur, dengan membersihkan dan mengepel lantai Vinyl.

-

Alat dan bahan yang digunakan yaitu sapu, lap pel, sikat dan pembersih lantai.

-

Sistem pembersihan, dimulai dari membersihkan lantai dengan Vacuum Cleaner/sapu, untuk menghilangkan kotoran dan debu, setelah itu lakukan pengepelan dengan air bersih dan pembersih lantai. Pembersihan dilakukan setiap hari.

-

Sebaiknya lakukan Buffing dengan mesin poles agar mengkilap.

-

Pembersihan bercak-bercak yang menempel dilakukan dengan sikat lantai dengan tambahan cairan pembersih seperti sabun. Dalam pemakaian Vinyl yang perlu diperhatikan adalah : (menurut Dirjen

Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) -

Hindarkan dari asam atau alkali, karena dapat merusak permukaan dan membuat kusam.

-

Hindarkan menyapu/mengepel dengan campuran yang mengandung minyak, karena bekas minyak akan tertinggal sehingga membentuk lapisan tempat menempel debu dan kotoran.

-

Hindarkan geseran furnitur, karena permukaan dan sifat lunak dari bahan tersebut akan mudah rusak.


20

TUGAS AKHIR

2.6.1.2. 1.

Dinding

Dinding Bata Merah atau Conblock Dinding perlu dilakukan pemeriksaan setiap 1 bulan sekali, apabila ada

kerusakan harus segera diperbaiki. Kerusakan yang sering terjadi dan perbaikan

yang dapat dilakukan pada dinding antara lain: (menurut Permen PU No.24 2008) a. Dinding rembes air atau selalu basah

-

Hilangkan plesteran dinding terlebih dahulu.

-

Ukur sekitar 15 sampai dengan 30 cm dari Sloof dinding yang ada

ke arah vertikal. -

Kupas dengan sendok mortar atau alat pahat dsb. spesi yang terdapat di antara batu bata setebal setengah dari ketebalan bata dalam arah horizontal sepanjang 1 (satu) meter.

-

Ganti mortar yang telah dikupas dengan spesi atau mortar kedap air.

-

Bila telah mengering lanjutkan ke arah horisontal selanjutnya.

-

Bila telah selesai satu sisi dinding, lakukan pada sisi yang lain hal serupa.

-

Kemudian plester kembali dinding dengan campuran yang sesuai.

b. Dinding retak Dinding diperiksa terlebih dahulu, apakah keretakan disebabkan oleh faktor muai susut plesteran dinding atau akibat dampak kegagalan struktur bangunan gedung. Bila keretakan diakibatkan oleh muai susut plesteran dinding, maka: -

Buat celah dengan pahat sepanjang retakan.

-

Isi celah dengan spesi atau mortar kedap air.

-

Kemudian rapikan dan setelah mengering, plamir serta cat dengan bahan yang serupa.

c. Dinding basah karena saluran air bocor Perbaikan yang dilakukan pada dinding yang basah karena saluran air yaitu terlebih dahulu memperbaiki saluran air.


21

TUGAS AKHIR

2.

Cat pada dinding bangunan Cat dinding padar bangunan penting untuk penampilan bangunan.

Sebaiknya pengecatan ulang dilakukan pada dinding bangunan setiap 2 (dua) atau 3 (tiga) tahun. Kerusakan cat pada bangunan antara lain: (menurut Permen PU

No.24 2008) a. Menggelembung (Blestering), penyebabnya adalah :

-

Pengecatan pada permukaan yang belum kering.

-

Pengecatan terkena terik matahari langsung.

-

Pengecatan atas permukaan yang lama sudah terjadi pengapuran.

-

Pengecatan atas permukaan yang kotor dan berminyak.

-

Bahan yang dicat menyusut / memuai, ini terjadi apabila permukaan yang dicat mengandung air atau menyerap air. Cara perbaikannya :

-

Kupas/kupaslah lapisan cat yang menggelembung dan haluskan permukaannya dengan kertas ampelas.

-

Beri lapisan cat baru hingga seluruh permukaan tertutup rata.

-

Kupaslah lapisan yang mengelupas dan bersihkan dengan kertas ampelas hingga permukaan rata, halus & kering.

-

Beri lapisan cat yang baru hingga permukaan tertutup rata.

b. Berbintik, penyebabnya adalah : -

Debu atau kotoran dari udara atau kuas/alat penyemprot tidak kering sempurna.

-

Adanya bagian-bagian cairan yang sudah mengering ikut tercampur/ teraduk. Cara perbaikannya :

-

Tunggu lapisan cat sampai kering sempurna.

-

Gosok permukaan yang akan dicat dengan kertas ampelas halus dan bersihkan.

-

Beri lapisan cat baru (yang sudah disaring) sampai permukaan cukup rata.


22

TUGAS AKHIR

c. Retak-retak, penyebabnya adalah :

cat sudah berkurang. -

Pengecatan pada lapisan cat pertama yang belum cukup kering.

-

Cat terlampau tebal dan pengeringan tidak merata. Cara perbaikannya :

Umumnya terjadi pada lapisan cat yang sudah tua karena elastisitas

-

Kupaslah seluruh lapisan cat, dan permukaannya haluskan dengan kertas ampelas kemudian bersihkan.

-

Beri lapisan cat baru.

d. Perubahan Warna, penyebabnya adalah : -

Pigmen yang dipakai tidak tahan terhadap cuaca dan terik matahari.

-

Adanya bahan pengikat bereaksi dengan garam-garam alkali. Cara perbaikannya :

-

Pilihlah jenis cat lain.

-

Lakukan kembali persiapan permukaan dan lapisi dengan cat dasar tahan alkali.

e. Sukar mengering, penyebabnya adalah : -

Pengecatan dilakukan pada cuaca yang tidak baik / kurangnya sinar matahari misalnya udara lembab.

-

Pengecatan pada permukaan yang mengandung lemak (wax polish), minyak atau berdebu.

-

Serangan alkali yang kuat pada bahan pengikat, biasanya pada jenis cat minyak. Cara perbaikannya :

-

Kupaslah seluruh lapisan cat, bersihkan dan biarkan permukaan mengering dan baru dicat ulang dalam keadaan cuaca baik.

-

Kupaslah seluruh lapisan cat, bersihkan dan beri lapisan cat yang tahan alkali.

f. Garis-garis bekas kuas, penyebabnya adalah :

-

Kuas diulaskan terus pada saat cat mulai mengering.

-

Permukaan cat terlalu kental. DIV TEKNIK PERBAIKAN DAN PERAWATAN GEDUNG JURUSAN TEKNIK SIPIL POLBAN

23

TUGAS AKHIR

-

Cara perbaikannya : Setelah lapisan cat mengering, gosoklah dengan kertas ampelas, bersihkan dan dicat dengan cara pengecatan yang benar dan dicat ulang dengan cat yang kekentalannya cukup.

g. Daya tutup berkurang, penyebabnya adalah :

Pemakaian kuas yang kotor.

-

Cat yang terlalu encer.

-

Pengadukan kurang baik.

Cara perbaikannya : -

Encerkan cat sesuai anjuran, aduk cat sehingga merata.

-

Ulangi pengecatan sampai cukup rata

h. Lapisan cat menurun pada beberapa tempat, penyebabnya adalah : -

Pengecatan dilakukan tidak merata. Cara perbaikannya :

-

Biarkan cat mengering dengan baik.

-

Ratakan bagian-bagian yang menurun dengan kertas ampelas, kemudian lakukan pengecatan ulang.

i. Kurang mengkilap daripada seharusnya penyebabnya adalah : -

Pengecatan dilakukan pada permukaan yang mengandung minyak atau lilin.

-

Pengecatan pada saat cuaca kurang baik/lembab.

-

Pengecatan dilakukan pada cat yang sudah tua atau mulai mengapur. Cara perbaikannya :

-

Ampelaslah dan ulang pengecatan kayu pada lapisan cat yang sudah tua/kurang mengkilap.

-

Kupaslah seluruh lapisan cat dari permukaan sebelum melakukan pengecatan baru


24

TUGAS AKHIR

2.6.1.3.

Kusen

1. Alumunium

Pemeliharaan dan perbaikan terhadap kusen alumunium yang dilakukan

lain : (menurut Hestin, 2011) antara

-

Pembersihan dilakukan setiap hari untuk menghilangkan debu-debu yang menempel.

-

Kusen alumunium harus juga dipelihara pada bagian penjepit kaca (sealant). Kusen alumunium harus dibersihkan setiap 1 bulan sekali atau lebih optimal dilakukan setiap hari atau 3 hari sekali untuk tempat - tempat

yang menghasilkan debu. -

Jangan menggunakan bahan pembersih yang korosif.

-

Gunakan sabun/deterjen.

-

Keringkan dengan kain bersih.

2. Plastik Pemeliharaan dan perbaikan terhadap kusen plastik yang dilakukan antara lain : (menurut Permen PU No.24 2008) a. Bersihkan kusen dari debu atau kotoran yang menempel setiap hari. b. Lakukan secara periodik, bersihkan terutama di bagian bawah yang dekat dengan lantai. c. Gunakan deterjen dengan bantuan spon/kain lap serta bilas dengan air bersih. 2.6.1.4.

Plafon Gypsum

Pemeliharaan dan perbaikan kecil terhadap plafon gypsum yang dilakukan antara lain : a. Pemeliharaan -

Musuh utama material plafon gypsum adalah air, sehingga Gypsum hanya digunakan pada bagian dalam atau interior (Hestin, 2011).


25

TUGAS AKHIR

-

Pada dasarnya pemeliharaan yang dilakukan hanya dari masalah debu atau sarang laba-laba yang dapat dibersihkan dengan peralatan sapu

atau kamoceng.

b. Perbaikan (menurut Permen PU No.24 2008)

-

Perhatikan plafon Gypsum yang berada pada sisi luar bangunan gedung, bila terkena air akibat atap yang bocor, segera ganti dengan yang baru atau

diperbaiki.

-

Kupas bagian yang telah rusak karena air.

-

Tutup dengan bahan serbuk Gypsum (Gypsum powder) yang telah diaduk dengan air.

-

Ratakan dengan menggunakan kape atau plastik keras hingga rata dengan permukaan di sekitarnya.

-

Tunggu hingga kering, kemudian ampelas.

-

Tutup dengan plamir tembok dan cat kembali sesuai dengan warna yang dikehendaki.

2.6.1.5.

Pintu dan Jendela

1. Pintu plastik berdaun tunggal dan ganda Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan antara lain : (menurut Hestin, 2011) -

Periksa apakah pintu dapat membuka dan menutup dengan baik, daun pintu tidak bergesekan dengan lantai, serta pegangan pintu, kunci dan grendel berfungsi dengan baik.

-

Perbaiki, ganti, atau cat ulang daun pintu sesuai kebutuhan.

-

Pegangan pintu dengan kualitas rendah cenderung mudah patah. Oleh sebab itu, gunakan pegangan pintu dengan kualitas.

-

Permasalahan khusus yang sering terjadi pada pintu masuk kelas berdaun ganda adalah sekrup engsel pintu cenderung mengalami kelonggaran seiring pemakain. Akibatnya, pintu tidak dapat ditutup dan dikunci dengan baik. Untuk mengatasi permasalahan demikian, kencangkan sekrup apabila mulai terlihat longgar dan pastikan posisi sekrup sudah pada tempatnya.


26

TUGAS AKHIR

-

Sewaktu - waktu lubang grendel yang menahan daun pintu pada bagian lantai membesar lubangnya sehingga daun pintu masih mengayun saat

digrendel. Apabila hal demikian terjadi, potonglah bagian plesteran pada

lantai dan tanamkan pipa besi sedalam 50 mm pada posisi grendel. Kemudian plester kembali lantai dengan menggunakan campuran semen

dan pasir.

Masalah lain yang sering terjadi pada daun pintu yang tidak dipasang dengan baik adalah daun pintu mengalami kemiringan karena kurang kuatnya pegangan daun pintu. Akibatnya, daun pintu menggeser mengenai lantai saat dibuka.

-

Apabila hal tersebut terjadi lepaskan daun pintu dan kencangkan sekrup sekrup engsel yang memegang daun pintu, jika masih longgar perkuat dengan penguat yang terbuat dari besi dengan dengan ukuran 30 mm x 30 mm dan ketebalan besi 2 mm berbentuk siku - siku. Kemudian, berilah penguatan kayu yang disekrup pada keempat sisinya.

2. Jendela dan Pintu Kaca

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan antara lain : (menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) a) Pemeliharaan Pemeliharaan yang dilakukan yaitu debu dan kotoran yang menempel dilakukan setiap hari. Pembersihan kotoran dengan menggunakan alat pembersih kaca dan Glass Cleaner 3 hari sekali. Untuk bagian yang sulit menggunakan alat bantu (seperti stager), dilakukan tiga bulan sekali. b) Perbaikan Kaca jendela dan pintu yang retak atau pecah harus segera diganti. 3. Kunci dan Engsel Pemeliharaan terhadap Kunci dan Engsel yang dilakukan antara lain: (menurut Permen PU No.24 2008) -

Periksa keadaan kunci dan engsel pada pintu yang tingkat penggunaannya tinggi, seperti pintu keluar, pintu ruangan dan lain sebagainya.


27

TUGAS AKHIR

-

Lumasi bagian yang bergerak dengan pelumas, sekaligus menghilangkan karat yang terbentuk karena kotoran dan cuaca/debu.

-

Lakukan pelumasan sekurangnya 2 (dua) bulan sekali.

-

Gunakan pelumas yang sesuai yaitu pelumas pasta atau pelumas cair lainnya.

2.6.1.6.

Atap Beton Plat Datar

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan antara lain : (menurut Dirjen

Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

a) Pemeliharaan Pemeliharaan meliputi pembersihan sampah dan organisme botani seperti rumput yang terdapat di permukaan atap. Pembersihan dilakukan dengan sapu disertai dengan penyiraman air. Pembersihan dilakukan 2 minggu sekali untuk sampah dan setiap 3 bulan sekali untuk rumput. b) Perbaikan Perbaikan meliputi pembongkaran dan pengecoran lapisan atas permukaan atap yang porous (pelapis retak-retak) dan pengecoran kembali dengan adukan beton atap air, bila diperlukan menamban bahan/obat anti bocor. 2.6.2.

Elektrikal

Berikut ini adalah uraian mengenai metode pemeliharaan, perbaikan dan pemeriksaan periodik komponen elektrikal gedung RS.Cito Karawang : 2.6.2.1.

Armatur dan Lampu

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap lampu adalah : (menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) -

Pembersihan terhadap debu yang menempel dilakukan dengan lap/kain pembersih. Kotak lampu bagian dalam harus dibuka dan dibersihkan. Ujung-ujung kontak di lampu sering terjadi korosi. Pembersihan dilakukan 6 bulan sekali.

-

Lampu segera diganti apabila masa layannya habis atau rusak. DIV TEKNIK PERBAIKAN DAN PERAWATAN GEDUNG JURUSAN TEKNIK SIPIL POLBAN

28

TUGAS AKHIR

2.6.2.2.

Saklar

Pemeliharaan saklar yang menggunakan pegas harus dibersihkan setiap

tahun sekali. Bagian dalam terutama pada kontak saklar harus bersih dari debu.

(Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995). Pemeriksaan Saklar dilakukan 3

bulan sekali.

2.6.2.3.

Stop Kontak

Pemeliharaan stop kontak dimaksud harus sering dilakukan pemeriksaan

terutama pada ruang bedah, poliklinik dan ruang yang sering menggunakan alat

yang portable (dipindah) karena sering ditusuk dan dilepas, sehingga kotak-kontak yang menjepit akan cepat aus. Perlu diperhatikan, agar stop kontak ini selalu bersih. Kalau terjadi panas atau rusak segera diganti. (Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995). Pemeriksaan dilakukan 3 bulan sekali. 2.6.2.4.

Panel Listrik

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap Panel Listrik adalah : (Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) -

Pada panel ini pemeliharaannya lebih teliti, dengan mematikan tegangan untuk service dan terlebih dahulu perlu lakukan koordinasi, karena di dalamnya sering terdapat banyak debu dan harus dibersihkan dengan vacuum cleaner/kuas dan lap bersih.

-

Pada sambungan mur antara kabel/busbar ke MCB/MCCB (Mini Circuit Breaker/Moulded Case Circuit Breaker) sering terdapat korosi dan harus disemprot dengan cairan anti korosi, dan mur yang kendor akibat getaran, agar dikencangkan kembali setiap 6 (enam) bulan sekali.

-

Pengetesan MCB/MCCB, fuse yang putus harus diganti, lampu-lampu pilot, meter-meter yang rusak diganti secepatnya. Udara disekitar panel dibebaskan dari lembab. Pengecekan karet-karet pintu panel dan kunci penel setiap 6 (enam) bulan sekali, jika keadaannya rusak agar diganti.


29

TUGAS AKHIR

2.6.2.5.

Transformator

Pemeliharaan yang dilakukan terhadap Transformator adalah : (Dirjen

Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

Transformator

perlu

dilakukan

pengecekan

yang

teliti.

Untuk

transformator jenis kering perlu dilakukan pembersihan dari debu dengan

lap kering atau vacuum cleaner. -

Untuk transformator jenis oli perlu dilakukan pengetesan daya isolator dari

oli trafo, dapat ditest setiap tahun sekali untuk tipe Conservatif dan 5 tahun sekali untuk tipe Hematic atau akan dilakukan lebih awal jika terjadi

trouble shooting/ short Circuit salah satu beban.

2.6.2.6.

Uninterruptible Power Supply (UPS)

Pada ruangan-ruangan khusus, terdapat UPS. UPS perlu perhatian khusus pada baterai, harus sering diperiksa/diganti jika dalam indikator UPS sudah tidak dapat diisi kembali. Pada bagian baterai terdapat pole-pole yang perlu dibersihkan dan temperatur ruangan 19°C. Pemeriksaan UPS dilakukan setiap 2 bulan kali. (Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995). Adapun pemeriksaan pada UPS yaitu antara lain : (menurut Permen PU No.24 2008) -

Memeriksa dan memastikan kondisi battery dalam keadaan normal dan baik.

-

Memeriksa dan memastikan fuse dan relay pengaman dalam keadaan normal dan berfungsi dengan baik.

-

Memeriksa semua sambungan kabel pada terminal UPS, dalam posisi benar dan kuat.

-

Memeriksa dan memastikan semua meteran-meteran dalam kondisi normal dan berfungsi dengan baik.


30

TUGAS AKHIR

2.6.2.7.

Genset

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap genset adalah : (menurut hestin,2011)

-

Ganti oli genset setiap 150 jam operasi atau 3 bulan (stand by).

-

Ganti filter solar setiap 600 jam operasi atau 6 bulan (stand by).

-

Ganti filter oli setiap 600 jam operasi atau 6 bulan (stand by).

-

Bersihkan filter udara setiap 300 jam atau 6 bulan (stand by).

-

Ganti filter udara paling lama setelah 2 kali ganti oli.

-

Bersihkan atau kuras radiator setiap 300 jam operasi. Pakailah air yang memiliki kandungan zat kapur, garam, dan besi rendah.

2.6.2.8.

Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Elektronika

1. Telepon Layanan jaringan telepon ke dalam bangunan gedung dilakukan oleh PT Telkom. Selanjutnya jaringan di dalam bangunan gedung dilakukan melalui fasilitas PABX (Pivate Automatic Branch Exchange) dan melalui kotak hubung induk (MDF – Main Distribution Frame) disebarkan ke kotak terminal (JB – Junction Box) melalui kabel distribusi. Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap peralatan tata suara adalah : (menurut Permen PU No.24 2008) -

Setiap hari operator telepon melakukan pemeriksaan atas unjuk kerja MDF dan JB dari panel pengendali di ruang operator.

-

Apabila menemukan gangguan pada sistem jaringan Telepon, maka harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance Telepon dan segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui penyebab terjadinya gangguan di MDF atatu JB dan melaporkannya juga ke petugas lain yang terkait seperti Satuan Pengaman.

2. Tata Suara Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap Telepon adalah : (menurut Permen PU No.24 2008)


31

TUGAS AKHIR

Setiap hari operator melakukan pemeriksaan atas unjuk kerja Rectifier,

-

Amplifier,

Equalizer,

Speaker

Selector,

MDF,

microphone

dan

perlengkapan radio, cassete, dll. dari panel pengendali di ruang operator.

-

Apabila menemukan gangguan pada sistem tata suara, maka harus segera melaporkannya

ke

petugas

Maintenance

dan

segera

melakukan

pengecekan ke lokasi untuk mengetahui penyebab terjadinya gangguan

tersebut dan melaporkannya juga ke petugas lain yang terkait seperti

satuan pengaman.

3. Sistem Jaringan Komputer atau internet (menurut Permen PU No.24 2008)

Layanan internet pada bangunan gedung dapat menggunakan kabel atau

nirkabel. Layanan ini dipusatkan pada ruang komputer yang dilengkapi oleh server computer yang dihubungkan ke provider net working melalui berbagai media, seperti kabel fiber optic, microwave atau satelit. Saat ini, jaringan komputer diintegrasikan dengan layanan telepon (suara dan facsimile) dan mampu mengirimkan data berupa tulisan, gambar, dan suara.

Standar Operational

Pemeliharaan untuk sistem jaringan komputer atau internet yaitu : -

Setiap hari operator melakukan pemeriksaan atas unjuk kerja Jaringan Komputer, Server, Repeater, Hub, dan perlengkapan Uninterupted Power Supply (UPS) dari panel pengendali di ruang operator.

-

Apabila menemukan gangguan pada sistem jaringan komputer, maka harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance dan segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui penyebab terjadinya gangguan tersebut dan melaporkannya juga ke petugas lain yang terkait seperti satuan pengaman.

4. Saluran Televisi dan Close Circuit Television (CCTV) Layanan tayangan telivisi pada bangunan gedung di lakukan melalui jaringan kabel, parabola, dan antena.Saat ini layanan televisi kabel juga dapat dipadukan dengan jaringan internet dan dapat juga dihubungkan dengan jaringan sirkuit tertutup (CCTV) yang digunakan untuk keperluan sistem pengaman bangunan gedung. Standar Operational Pemeliharaan untuk Saluran Televisi dan CCTV yaitu :


32

TUGAS AKHIR

Setiap hari operator melakukan pemeriksaan atas unjuk kerja jaringan

-

televisi dan CCTV melalui layar monitor di ruang operator.

Apabila menemukan gangguan pada jaringan televisi dan CCTV maka

-

harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance dan segera

melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui penyebab

terjadinya gangguan tersebut dan melaporkannya juga ke petugas lain

yang terkait seperti Satuan Pengaman.

2.6.3.

Mekanikal

2.6.3.1.

Air Conditioner (AC) Split

Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut : (Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) a. Pemeliharaan -

Rumah unit dilakukan pembersihan menggunakan kain pembersih dan deterjen, dilakukan 6 bulan sekali.

-

Lakukan pembersihan pada komponen heat exchanger condensor, koil pipa evaporator, filter dan panci penampung. Pembersihan dilakukan dengan cara mengeluarkan Window AC dari rumahnya kemudian dibersihkan menggunakan atau kain pembersih, deterjen dan kompresor angin.

-

Lakukan pengisian refrigran dengan cara memasukan refrigran ke dalam pipa unit melalui lubang pengisian yang telah ada. Jenis refrigran yang digunakan adalah Freon, R-12, R-22 atau fluida lain yang ditentukan oleh pabrik pembuatnya. Pengisian dilakukan bila dianggap perlu.

b. Perbaikan Kecil Perbaikan dilakukan penggantian isolasi pipa tembaga atau kuningan atau jenis lain bila ditemui adanya bagian isolasi yang rusak tersebut sekeliling pipa kemudian diganti dengan isolasi dari salah satu bahan yang tersebut dibawah ini :


33

TUGAS AKHIR

1) Asbestos, serat gelas kemudian dilapisi bahan yang tahan air.

2) Magnesium Karbida, Kalsium silikat, Busa Polietilen kemudian dilapisi

bahan tahan air. Ketebalan bahan isolasi disesuaikan dengan ketentuan

pabrik pembuat AC ini atau minimal 20mm.

2.6.3.2.

Pompa

Pemeliharaan dan perbaikan pompa yang dapat dilakukan adalah sebagai

berikut : (Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) a. Pemeliharaan -

Pembersihan debu dilakukan pada saat pompa tidak beroperasi dengan menggunakan kain. Pembersihan dilakukan sekali seminggu.

-

Pelumasan dilakukan pada poros yang berputar dengan menggunakan minyak pelumas sesuai ketentuan pabrik. Pelumasan dilakukan 6 bulan sekali.

b. Perbaikan kecil -

Pengecatan

terhadap

badan

pompa

yang

cacat

permukaannya.

Pengecatan dilakukan pada saat pompa tidak beroperasi. Sebelum pengecatan dilakukan, pompa terlebih dahulu disikat dengan ampelas besi, setelah itu dibersihkan kemudian dilakukan pengecatan sesuai warna aslinya dengan bahan cat besi. -

Penggantian sekat mekanis (seal) bila terjadi kebocoran.

2.6.3.3.

Lift

Pada dasarnya pemeliharaan dan perbaikan

sistem transportasi

Vertikal/Lift dalam gedung mengikuti standar pemeliharaan yang ditetapkan oleh pabrik pembuat peralatan yang terpasang.

Pemeliharaan dan perbaikan yang

dapat dilakukan adalah sebagai berikut : (menurut Permen PU No.24 2008) a.

Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah, debu, dan cecaran minyak.


34

TUGAS AKHIR

b.

penyangga (buffer) dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi secara

teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan merknya.

c.

Tali baja yang memperlihatkan tanda-tanda retak, putus, atau patah pada beberapa komponen kawat ataupun berkarat, dan atau diameternya susut

lebih dari 10% dari ukuran semula, harus segera diganti dengan yang

Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu, mesin,

baru.

d.

Tali baja yang kering atau menunjukkan adanya tanda-tanda korosi,

harus dilumasi dengan minyak pelumas khusus.

e.

Atap Kereta (Top of Car) Pemeriksaan meliputi:

f.

-

Akses ke pintu darurat di atas kereta (emergency exit)

-

Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)

-

Broken tape switch

-

Saklar henti darurat (emergency stop switch)

-

Limit switch di ujung atas ruang luncur

-

Kontak-kontak pintu (door contacts)

Kamar Mesin Pemeriksaan meliputi: -

Besaran nilai sekring (Ampere)

-

Power rating Motor (kW)

-

Putaran motor (rpm)

-

Frekuensi (Hertz)

-

Temperatur Rise Motor

-

Isolasi motor

-

Dengan menggunakan tachometer, periksa kecepatan putar puli roda tarik (traction sheave)

g.

Pit Pemeriksaan meliputi :

-

Plat tabir pemisah bobot imbang (counter weight)

-

Tangga monyet


35

TUGAS AKHIR

h.

-

Kebersihan dasar pit

-

Final limit switch

-

Directional limit switch

Lantai lobby lift Pemeriksaan kondisi pintu lantai (hoistway entrance)

-

tidak berbunyi

-

tidak bergetar

-

posisi tidak miring :

1) Pertemuan daun pintu 2) Fungsi tombol-tombol

3) Fungsi lampu-lampu indikator setiap lantai 4) Fungsi emergency key device 2.6.3.4.

Plumbing

1. Saluran Air Kotor Pemeliharaan Saluran Air Kotor dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut : (menurut Permen PU No.24 2008) a. Periksa saluran tegak air kotor pada bangunan. b. Bersihkan saluran terbuka air. c. Pada saluran tertutup air kotor, periksa melalui bak kontrol saluran, beri jeruji dari batang besi sebagai penghalang sampah agar saluran tidak tersumbat. d. Untuk mengatasi pipa kloset yang tersumbat, gunakan kawat yang mudah dibengkokaan untuk membersihkannya. e. Cara perbaikan instalasi air kotor : -

Ampelas atau buat kasar permukaan yang retak atau pada ujung sambungan

-

Beri lem PVC pada daerah yang ingin disambung.

-

Sambungkan kembali bagian tersebut.


36

TUGAS AKHIR

2. Saluran Air Bersih (menurut Hestin, 2011) Pemeliharaan dapat dilakukan dengan cara : (menurut Hestin, 2011)

a. Saluran air bersih yang memerlukan pengamatan adalah saluran PVC yang

tidak terlindung dari panas matahari.

b. Tambahkan penggantung pada dinding untuk menopang atau menyanggah pipa PVC bila ada sebagian penggantung yang lepas. c. Bila terjadi kebocoran pada sambungan pipa PVC, maka lakukan hal-hal :

-

Matikan aliran air dari stop kran yang ada.

-

Lem kembali dengan lem PVC sejenis dengan pipa atau balut dengan karet bekas ban dalam motor untuk kondisi darurat (bersifat

sementara) sehingga kebocoran dapat dihentikan. -

Jalankan kembali aliran air bersih yang ada.

d. Kebocoran pada pipa air merupakan hal yang wajar, tetapi untuk menghindari kerusakan yang lebih parah, sebaiknya kerusakan segera diatasi sebelum menjadi lebih parah. Perbaikannya umumnya memerlukan keahlian tukang ledeng. 3. Peralatan Sanitair Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan dengan cara : (menurut Hestin, 2011) -

Periksa washtafel dan saluran pembuangan air di toilet, berfungsi dengan baik atau tidak.

-

Periksa bagian tersebut dari penyumbatan, kebocoran dan sebagainya.

-

Periksa pula apakah kran-kran air sudah berfungsi dengan baik dan tidak menetes serta panel pelindung taha air pada dinding toilet tidak rusak, lalu perbaiki atau ganti. Kencangkanlah bagian-bagian yang rusak atau longgar.

-

Periksa kloset jika berfungsi dan dalam keadaan baik atau tidak tersumbat. Jika ada tempat penampung air di atas kloset untuk membilas, pastikan alat-alat mekaniknya berfungsi dengan baik.

-

Periksa pipa-pipanya dari kebocoran. Perbaiki atau ganti bagian-bagian yang bocor atau rusak.


37

TUGAS AKHIR

-

Periksa bak penampung air bersih dari kebocoran. Bersihkan bagian dalamnya jika perlu. Periksa pipa-pipanya dari kebocoran maupun

penyumbatan. Perbaiki atau ganti, lalu kencangkan bagian-bagian pipa bila

ada yang rusak atau longgar. Berilah seal tape pada bagian atas bak penampung jika bak menempel pada dinding supaya tidak bocor jika

diperlukan

-

Alat kebersihan dapat menggunakan sabun atau bahan pembersih lain yang tidak korosif dan dilakukan setiap hari. Gosok dengan spon atau gunakan yang lembut. Bilas dengan air bersih. Kemudian, keringkan dengan kain lap yang bersih.

-

Lengkapi dengan tempat sampah ruangan kamar mandi yang tersedia.

4. Keran Air (panas/Dingin) Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada kran air yaitu dengan cara : (menurut Hestin, 2011) -

Periksa sekurang-kurangnya setiap 2 (dua) bulan setiap kran yang ada.

-

Kencangkan baut pengikat putaran kran..

-

Ganti bila perlu, seal/karet pada batang putar ulir kran

-

Seringkali keran ledeng (Top Handle) tidak bisa menutup dengan baik sehingga air masih menetes. Jika terjadi kebocoran pada bukaan keran, hentikan penyaluran air pada area tersebut (setempat) dengan memutar stop-valve. Kebocoran pada keran biasanya disebabkan oleh ring karet (washer) yang sudah aus.

5. Bak Cuci Piring Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada bak cuci piring yaitu dengan cara: (menurut Permen PU No.24 2008) -

Bersihkan setiap kali sesudah dipergunakan atau sekurang-kurangnya setiap hari.

-

Gunakan plastik spon yang halus dan cairan pembersih, sabun atau deterjen.

-

Jangan

menggunakan

ampelas/sand

paper

untuk

membersihkan

permukaan bak cuci.


38

TUGAS AKHIR

6. Saringan Air Lantai Pemeliharaan dan perbaikan dapat dilakukan dengan cara : (menurut

Hestin, 2011) -

WC.

Periksa setiap hari saringan air yang terdapat pada lantai kamar mandi atau

-

Usahakan selalu terdapat air pada saringan tersebut untuk mencegah masuknya hawa yang tidak sedap dalam ruangan. Perbaiki atau ganti tutup saringan bila telah rusak.

7. Reservoir Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada reservoir yaitu dengan cara :

(menurut Hestin, 2011) -

Agar kualitas air bersih tetap baik, maka resevoir penyediaan air bersih harus dilakukan pengurasan dengan cara membuang benda-benda yang kotor dalam reservoir. Pembersihan dilakukan dengan menggunakan sikat ijuk, sikat plastik yang halus dan kain pembersih.

2.6.3.5.

Water Heater

Pemeliharaan Water Heater dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut : (menurut Standar Operasional Prosedur RS.Cito, 2011) -

Cabut kabel listrik dari stop kontak dan matikan supply air.

-

Buka fleksibel baik inlet / outlet air.

-

Buka kembali supply air dengan sambung kembali inlet ke Water Heater untuk mengeras kotoran atau endapan lumpur yang berada di Water Heater.

-

Bila keadaan Water Heater sudah bersih maksimal connect kembali fleksible outlet untuk air panas.

-

Kembali saklar kabel listrik Water Heater di hubungkan ke stop kontak.

-

Atur temperature sesuai dengan keinginan (standar yang dibutuhkan).

-

Water Heater siap untuk digunakan selanjutnya.

-

Lakukan pembersihan/service sesuai dengan petunjuk pemasangan setiap 4 (empat) tahun sekali.


39

TUGAS AKHIR

-

Usahakan pembersihan lebih sering bila menggunakan air sumur yang tidak diolah terlebih dahulu.

-

Pemeriksaan berkala terhadap Water Heater/pemanas air dilakukan 6

bulan sekali.

2.6.3.6.

Central Oksigen

Pemeliharaan Oksigen (Central Oksigen) & N2O dilakukan dengan cara

sebagai berikut : (menurut Standar Operasional Prosedur RS.Cito, 2011)

-

Pembersihan lokasi O2 central dari debu – debu atau kotoran

-

Cek regulator central apakah berfungsi dengan baik / tidak.

-

Apabila regulator cental sudah berfungsi dengan baik. Masukkan O2 portable yang besar untuk mengisi central O2 sebanyak 8 tabung. Sebelum menaikkan O2 isi untuk mengisi central O2 terlebih dulu

-

lepas O2 yang kosong tabung O2 diturunkan diganti dengan O2 tabung yang isi. Gunakan kunci inggris untuk melepas dan memasang kembali O2

-

tabung baik yang isi atau yang kosong. Lalu buka salah satu O2 tabung yang isi untuk mengirim O2 ke lokasi

-

ruangan yang menggunakan O2 central dengan mengkalungkan ke tabung O2 tanda “lagi pakai” sedangkan tabung O2 yang isi dengan mengkalungkan tulisan “isi” begitu juga yang tabung

O2 kosong

dikalungkan tulisan “kosong”. Cara kerja N2O tabung di central N2O kosong dan isi sama dengan

-

O2 tabung central. 2.6.3.7.

Alat Pemadam Api Ringan (APAR)

Pemeliharaan alat pemadam api ringan dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut : (menurut Permen PU No.24 2008) a. Alat pemadam api ringan meliputi alat pemadam portabel dan yang memakai roda.


40

TUGAS AKHIR

b. Prosedur inspeksi/pemeriksaan, pengujian hidrostatik dan pemeliharaan berkala mengikuti SNI 03-3987-1995 Tata Cara Perencanaan Dan

Pemasangan Alat Pemadam Api Ringan Untuk Pencegahan Bahaya

Kebakaran Pada Bangunan Rumah Dan Gedung.

c. Inspeksi 1) Inspeksi/pemeriksaan

dilakukan

pada

saat

pertama

kali

dipasang/digunakan, dan selanjutnya setiap bulan.

harus

2) Inspeksi/pemeriksaan meliputi -

Lokasi di tempat yang ditentukan.

-

Halangan akses atau pandangan (visibilitas).

-

Pelat nama instruksi operasi jelas terbaca dan menghadap keluar.

-

Terisi penuh ditentukan dengan ditimbang atau dirasakan dengan diangkat.

-

Pemeriksaan visual untuk kerusakan fisik, karat, kebocoran, atau nozel tersumbat.

-

Bacaan penunjuk atau indikator tekanan menunjukkan pada posisi dapat dioperasikan.

-

Untuk yang memakai roda, kondisi dari roda, kereta, slang dannozel.

-

Terdapat label (tag) pemeliharaan.

3) Tindakan Korektif -

Alat pemadam api ringan yang tidak dapat diisi kembali : bila dalam inspeksi terdapat kondisi kekurangan maka jangan dipakai kembali, digunakan atau disemprotkan, tetapi harus dimusnahkan atau dikembalikan ke pabrik.

-

Alat pemadam api ringan jenis Halon yang tidak dapat diisi kembali : bila dalam inspeksi terdapat kondisi kekurangan, maka jangan dipakai kembali, digunakan atau disemprotkan untuk pelatihan. Sebaliknya, alat harus dikembalikan ke pabrik atau dikembalikan ke pemasok untuk proses daur ulang Halon.

4) Catatan inspeksi bulanan, berisi alat pemadam api ringan yang diinspeksi, tanggal dan paraf personil yang melakukan, harus dimuat


41

TUGAS AKHIR

dalam label (tag) pemeliharaan yang dilekatkan pada alat pemadam api

ringan

d. Pemeliharaan 1) Pemeliharaan harus dilakukan setiap tahun oleh manufaktur, perusahaan

jasa pemeliharaan alat pemadam api ringan, atau oleh personil yang

terlatih. 2) Prosedur pemeliharaan harus termasuk pemeriksaan menyeluruh dari

elemen dasar alat pemadam api ringan seperti berikut: -

Bagian mekanikal dari semua alat pemadam api ringan.

-

Media pemadam.

-

Cara penghembusan media pemadam.

3) Pengisian kembali: semua alat pemadam api ringan yang dapat diisi kembali, harus diisi kembali setelah setiap penggunaan atau seperti ditunjukkan oleh hasil inspeksi atau pemeliharaan. 2.6.3.8.

Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL)

Pemeliharaan dan perbaikan IPAL dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut : (menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) 1. Tanki Septik Pemeliharaan tangki septik pada dasarnya hanya menguras endapan. Hal ini dilakukan seksama minimal 1 tahun sekali dan maksimal 4 tahun sekali. Bila limbah cair banyak mengandung lemak/minyak, maka tangki septik dilengkapi dengan perangkap lemak. 2. Bak Pengumpul/Pengangkat Pemeliharaan pada unit ini bila terjadi pengendapan di dalam bak pengumpul dan pompa dilakukan setiap 6 bulan. Pengangkat baru dihidupkan disertai dengan penyemprotan air terhadap semua permukaan yang kotor. 3. Bak Penampung Lumpur Pemeliharaan bak penampung lumpur adalah dengan membersihkan kotoran, lumut yang menempel pada dinding. Pembersihan dilakukan setiap 6 bulan.


42

TUGAS AKHIR

4. Bak Pengering Lumpur Pemeliharaan dapat dilakukan dengan :

-

Pembersihan sampah, lumut dan tumbuhan lain. Pembersihan dilakukan

setiap 6 bulan sekali.

-

Penambahan pasir secara berkala sesuai ketebalan yang diperlukan.

5. Bak Kaporisasi

Pemeliharaan dapat dilakukan dengan :

-

Pembersihan secara periodik endapan sisa kaporit. Pembersihan dilakukan

setiap hari atau 2 hari sekali.

-

Saluran dibersihkan, sehingga aliran kaporit menjadi lancar.


43

BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN DASAR TEORI

Recommend Documents