BAB I PENGANTAR
1.1 Latar Belakang
Tanah adalah sumber daya yang mempunyai peranan sangat penting dalam kehidupan manusia, dimana setiap kegiatan manusia dimuka bumi ini pasti memerlukan ruang yang berada di atas tanah.Hal tersebut membuat setiap orang berkeinginan untuk memiliki tanah dan memanfaatkannya sesuai dengan kebutuhan.Keinginan untuk memiliki tanah tersebut menimbulkan permintaan terhadap tanah, di mana permintaan terhadap tanah akan mempengaruhi nilai tanah (Reksohadiprojo dan Karseno,2012: 16). Nilai tanah dapat mengalami perubahan dari waktu ke waktu. Bagi lembaga seperti pemerintah, perubahan nilai aset tanahperlu dimutahirkan untuk berbagai kepentingan dalam penilaian, misalnya untuk menentukannilaibarang milik negara, sehingga bisa diketahui jumlah kekayaan negara yang dimiliki dari aset berupa tanah. Pemerintah Provinsi Papua saat inibelum melakukan pemutakhiran nilai tanah yang dimiliki. Data nilai tanah hanya berdasarkan pada harga pokok perolehan. Data aset tanah juga belum dilengkapi dengan peta sebaran aset tanah. Padahal jika data aset tanah tersebut diintegrasikan dengan data yang berbasis keruangan atau spasial seperti peta sebaran aset tanah, maka akan memuat lebih banyak informasi, termasuk informasi mengenai lokasi yang dapat mendukung estimasi untuk pemutakhiran nilai tanah. Penilaian tanah umumnya dilakukan dengan pendekatan data pasar.
1
2
Pendekatan ini mengestimasi nilai pasar dengan melakukan perbandinganperbandingan atau penyesuaian subjek properti dengan properti lain yang sejenis yang telah terjual atau telah terjadi transaksi jual-beli (Hidayati dan Harjanto, 2001: 113). Salah satu kelemahan pendekatan data pasar adalah kemungkinan terdapatkesalahan
dalam menerapkan persentase (atau jumlah rupiah) pada
saatmelakukan penyesuaian (Wijito, 2012: 2). Kesalahan dalam menentukan penyesuaian nilaitanah pada pendekatan data pasar menurut Wijito (2012: 2) dapat terjadi antara lain karena : “kesalahan dalam melakukan penyesuaian jenis data dan penyesuaian waktu atasdata objek pembanding; kurangnya data pembanding; banyaknya elemen penyesuaian yang harus dilakukan penyesuaiannya; kurangnya data yang dapat menjelaskan besaran penyesuaian tersebut, baik dalampersentase maupun jumlah rupiah; kurangnya pengalaman penilai; kurangnya pemahaman penilai atas karateristik lokasi daerah penilaian”. Kesalahan dan ketidakkonsistenan dalam menentukan penyesuaian data pembandingdalam penerapan metode pendekatan data pasar pada akhirnya akan mempengaruhikualitas nilai tanah yang dihasilkan. Untuk mengurangi adanya kesalahan serta ketidakkonsistenan dalam melakukan penyesuaian terhadapdata pembanding tersebut, perlu dilakukanpemodelan prediksi berupa persamaan regresi yangdapat menghitung nilai tanah (variabel terikat) padasuatu lokasi berdasarkan variabel yang secara teoritismerupakan faktor-faktor pembentuk nilai tanah(variabel bebas). Pemodelan dengan menggunakan persamaan regresi ini memiliki dua keunggulan (Hidayati dan Harjanto, 2001: 127-128), yaitu dapat digunakan untuk menilai jumlah properti yang sangat besar dengan cepat dan ekonomis, dan dapat digunakan untuk menerangkan bagaimana nilai tersebut diestimasi.
3
Apabila model prediksi nilai tanah berupapersamaan regresi yang dihasilkan telah memenuhiasumsi-asumsi atau uji-uji yangdipersyaratkan, maka dapat diketahui hubungan antara faktor-faktor pembentuk nilai tanah(variabel bebas) dengan nilai tanah (variabel terikat). Melalui model persamaan regresitersebut, selanjutnya dapat dilakukan prediksi suatu nilai tanah apabila unsurunsurpembanding data pasar telah diketahui. Penelitian ini dilakukan di Distrik Jayapura Utara, Kota Jayapura. Distrik ini dipilih karena lokasi aset tanah milik Pemerintah Provinsi Papuabanyak tersebar di distrik tersebut, sehingga banyak kegiatan ekonomi dan pemerintahan yang tersebar di distrik tersebut. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah telah dilakukan sebelumnya. 1. Thorsnes dan McMillen (1998) melakukan penelitian tentang hubungan nilai tanah dan luas tanah di Portland, Oregon, dengan membandingkan hasil estimasi dari dua alat analisis yaitu analisis regresi model log-lin dengan metode Ordinary Least Square (OLS) dan Gaussian Semiparametrik. 2. Wahjudi dan Waljiyanto (2003) melakukan penelitian tentang pemodelan sebaran nilai tanah, di sekitar tempat pembuangan akhir sampah di daerah Bantar Gebang, Kota Bekasi. Pemodelan sebaran nilai tanah didasarkan pada kriteria pencemaran dengan menggunakan Sistem Informasi Geografis (SIG). SIG yang digunakan adalah teknik overlay dan buffering untuk menampilkan peta sebaran nilai tanah dan untuk menghasilkan data atribut yang diperlukan
4
dalam pembentukan model. Model yang digunakan untuk menjelaskan faktorfaktor yang mempengaruhi nilai tanah di sekitar tempat pembuangan akhir sampah di daerah Bantar Gebang adalah model log-lin. 3. Sukarno (2005) melakukan penelitan mengenai analisis spasial untuk pembuatan kluster nilai tanah PBB di Kelurahan Tebet Timur, Kecamatan Tebet, Jakarta Selatan. Analisis spasial yang digunakan adalah teknik tumpang susun (overlay), dengan menggunakan perangkat lunak ArcView dan analisis regresi
yang
digunakan
untuk
mengetahui
variabel-variabel
yang
mempengaruhi nilai tanah adalah regresi berganda dengan model log-lin. 4. Triwidodo (2007) dalam penelitiannya tentang pengaruh lokasi terhadap nilai aset milik Pemerintah Kota Jakarta Pusat, menggunakan analisis spasial dengan teknik tumpang susun (overlay), untuk menampilkan peta sebaran aset milik Pemerintah Kota Jakarta Pusat dengan perangkat lunak MapInfo.Penelitian ini juga menggunakananalisis regresi berganda dengan model log-log (double log)untuk mengetahui hubungan lokasi aset dengan nilai aset yang ditunjukkan oleh jarak ke Central Business District(CBD), lebar jalan, dummy lokasi aset di kelurahan sekitar MONAS dan dummy akses jalan ke lokasi aset. 5. Wijito (2012) melakukan penelitian mengenai model penilaian Barang Milik Negara (BMN) dan harga limit lelang dalam penentuan nilai tanah dengan menggunakan model hedonik, di Kecamatan Bogor Barat, Jawa Barat. Alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah regresi berganda dengan model log-log (double log).
5
6. Sharma (2013)melakukan penelitianuntuk menguji secara empiris pengaruh kedekatan lahan hutan pada nilai tanah perumahan swasta di beberapa kota pegunungan di Coloradoberdasarkan metode harga hedonik. Alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah regresi berganda dengan model log-lin. Penelitian ini serupa dengan penelitian-penelitian terdahulu, dengan kesamaan beberapa variabel yang mempengaruhi nilai tanah dan dengan alat analisis yang sama. Namun demikian ada beberapa perbedaan dalam penelitian ini, yaitu: 1. menampilkan peta aset tanahPemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara, Kota Jayapura dan menganalisisnya secara spasial; 2. menganalisis variabel-variabelberpengaruh terhadap nilai tanah dengan mengambil kasus di daerah yang berbeda.
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian
1.3.1Tujuan penelitian Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah: 1. untuk menampilkan peta lokasi sebaran aset tanah milikPemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara, Kota Jayapura; 2. untuk menganalisisvariabel-variabel yang berpengaruh terhadap nilai aset tanah Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara, Kota Jayapura. 1.3.2Manfaat penelitian Penelitian ini diharapkan memiliki manfaat: 1. model yang diperoleh dapat digunakan sebagai estimasi nilai aset tanahuntuk menentukan nilaiBarang Milik Negara pada Pemerintah Provinsi Papua;
6
2. dengan adanya peta sebaran aset tanah, diharapkan akan didapat informasi yang cukup bagi penetapan strategi dan mempermudah pengambilan keputusan dalam pengoptimalisasian aset tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara, Kota Jayapura.
1.4Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: Bab I merupakan pengantar yang mencakup latar belakang, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II mencakup tinjauan pustaka dan landasan teori, hipotesis dan alat analisis yang akan digunakan dalam penelitian ini. Dalam Bab III, akan diuraikan mengenai cara penelitian, yaitu batasan dan definisi operasional, jenis dan sumber data, serta tahapan penelitan. Selanjutnya hasil analisis dan pembahasan, yang akan menguraikan analisis dari alat-alat penelitian yang digunakan beserta pembahasannya. Bab IV merupakan bab terakhir yang berisi kesimpulan dari hasil analisis dan saran.
