BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Perkembangan dunia usaha yang semakin pesat, ditandai dengan semakin bertambahnya pelaku usaha baik dari dalam maupun dari luar negeri. Indonesia menjadi salah satu negara berkembang yang memiliki sumber daya dan pangsa pasar yang menjanjikan. Hal ini terlihat dari banyaknya perusahaan multinasional yang menanamkan modal dan menawarkan produk perusahaan ke pasar Indonesia.Peningkatan investasi tersebut dapat meningkatkan pertumbuhan nasional sehingga diharapkan dapat tercipta lapangan pekerjaan. Pelaku bisnis terlebih dulu melakukan perhitungan apa saja yang dibutuhkan untuk mendirikan suatu usaha baik dari segi modal, tenaga kerja, teknologi yang digunakan, regulasi, pangsa pasar, lokasi usaha dan proses pemasarannya. Penentuan lokasi pemasaran sangat penting sebagai tolok ukur keberhasilan suatu usaha. Selain itu, lokasi pemasaran yang strategis dapat meningkatkan permintaan tanah dan ruang bisnis. Selanjutnya, saat ini terjadi peningkatan kebutuhan gedung perkantoran di Indonesia. Akan tetapi, permintaan tersebut tidak diimbangi dengan ketersediaan gedung kantor yang ada. Hal tersebut dapat membuat harga properti khususnya ruang perkantoran semakin meningkat.Adanya peningkatan harga properti perkantoran terutama yang berada di lokasi strategis membuat beberapa perusahaan menyewa sebagian atau seluruh gedung dikarenakan ketidakmampuan untuk memiliki gedung perkantoran tersebut.Oleh karena itu, saat ini banyak
1
ruang kantor berlokasi strategisyang disewakan seperti di Jalan Sudirman dan Kuningan, Jakarta. Ragam fasilitas, keunggulan lokasi, dan harga penawaran yang bersaing sebagai bentuk pelayanan yang ditawarkan pengelola gedung dalam menarik minat calon penyewa.Seperti halnya pengelolaan gedung pada Mall Cempaka Putih pada kawasan bisnis tersebut pengelola menawarkan beberapa bentuk penyewaan dalam suatu gedung seperti sewa ruang pertokoan, sewa ruang apartemen dan sewa ruang dalam bentuk ruko. Hal ini sesuai dengan tiga transaksi besar dalam kuartal keempat tahun 2012 yaitu adanya penyewaan seluas 10.000 m2 di The City Center di Jalan K.H. Mas Mansyur oleh perusahaan perminyakan dan gas, kemudian 8.000 m2 di Ciputra World Tower 1 di Jalan Prof. Dr. Satrio oleh sebuah perbankan nasional, dan 6.000 m2 di 88 Casablanka di JalanCasablanka oleh perusahaan teknologi komunikasi. Aktivitas permintaan dan transaksi sewa dalam pasar perkantoran yang berlokasi di pusat kota masih menunjukkan pertumbuhan yang positif untuk tahun selanjutnya. Pada Kota Yogyakarta juga terjadi peningkatan pertumbuhan properti. Menurut Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 7 Tahun 2012 tentang Rencana Pembangunan Jangka MenengahDaerah Kota Yogyakarta Tahun 2012– 2016, bahwa penggunaan lahan di Kota Yogyakarta pada tahun 2007-2010 didominasi oleh lahan perumahan. Adapun sektor guna lahan yang mengalami peningkatan signifikan terdapat pada sektor jasa seperti kegiatan perdagangan dan pariwisata, sebaliknya untuk lahan pertanian luas lahan semakin menurun hingga
2
di tahun 2010 menjadi 118.591 Ha.Berikut disajikan data penggunaan lahan di Kota Yogyakarta tahun 2007-2010 pada Tabel 1.1 berikut. Tabel 1.1 Penggunaan Lahan Berdasarkan Status Peruntukan diKota Yogyakarta, 2013 Jenis Penggunaan Lahan (ha) Tahun 2007 2008 2009 2010
Perumahan
Jasa
Perusahaan
Industri
Pertanian
2.104.357 2.106.338 2.105.108 2.105.391
275.467 275.562 275.713 279.373
275.617 277.565 284.498 286.138
52.234 52.234 52.234 52.234
134.052 130.029 124.166 118.591
Nonpro duktif 20.113 20.041 20.113 20.113
Lain-lain
Jml
388.160 388.160 388.118 388.160
3.250 3.250 3.250 3.250
Sumber: Kantor Pertanahan Kota Yogyakarta Dalam Angka 2007-2011 Berdasarkan sektor yang memiliki kontribusi besar dalam PDRB yang didasarkan pada harga konstan, sektor jasa-jasa adalah sektor yang memberikan sumbangan terbesar yaitu 24,63persen pada tahun 2007 dengan nilai Rp2.118.045.000.000,-. Kemudian terjadi peningkatan menjadi 24,77persen pada tahun 2010 dengan nilai Rp2.908.302.000.000,-. Pada tahun 2010 sektor-sektor lain yang juga memberikan sumbangan yang besar terhadap PDRB Kota Yogyakarta yang didasarkan pada harga berlaku adalah sektor perdagangan, hotel dan restoran 23,65persen, serta sektor pengangkutan dan komunikasi 16,04persen. Tabel 1.2 Nilai dan Kontribusi dalam PDRB Kota Yogyakarta, 2013 Sektor Pertanian Pertambangan dan penggalian Industripengolahan Listrik,gasdan air bersih Konstruksi Perdagangan, hotel dan restoran Pengangkutandankomunikasi Keuangan, sewa, dan jasa Perusahaan Jasa-jasa PDRB
2007 Rp (juta) 28.754 497
% 0.33 0,01
2008 Rp (juta) 29.893 506
% 0,3 0,01
2009 Rp (juta) 30.884 525
% 0,29 0,01
2010 Rp (juta) 32.929 566
% 0,28 0,01
866.747 158.783 740.368
10,08 1,85 8,61
964.476 183.821 854.814
9,83 1,87 8,72
1.049.608 202.338 896.647
9,91 1,91 8,47
1.175.980 215.193 948,797
10,01 1,83 8,08
1.908.299
22,19
2.205.216
22,49
2.465.111
23,27
2.777.716
23,65
1.508.399 1.269.579
17,54 14,76
1.684.221 1.502.387
17,17 15,32
1.720.323 1.628.995
16,24 15,38
1.833.369 1.800.227
16,04 15,33
2.118.045 8.599.468
24,63 100
2.381.480 9.806.813
24,28 100
2.596.831 10.591.262
24,52 100
2.908.302 11.743.079
24,77 100
Sumber: BPS Kota Yogyakarta, 2010
3
Sektor perdagangan, hotel dan restoran adalah sektor penyumbang PDRB terbesar di Kota Yogyakarta.Keberadaan sektor ini tersebar hampir diseluruh kecamatan di Kota Yogyakarta. Jika melihat sumbangan PDRB pada setiap kecamatan Yogyakarta, maka masing-masing kecamatan memiliki nilai dan kontribusi yang berbeda beda terhadap PDRB Kota Yogyakarta. Berdasarkan pada harga konstan dan harga berlaku, Kecamatan Umbulharjo adalah kecamatan yang memberikan sumbangan yang besar bagi PDRB Kota Yogyakarta. Sektor yang berkembang pesat di Kecamatan Umbulharjo antara lain sektor jasa, sektor pengangkutan dan telekomunikasi, sektor bangunan, serta sektor keuangan, sewa dan jasa perusahaan. Kecamatan Umbulharjo berdasarkan harga berlaku pada tahun 2007 menyumbang 23,089persen dan pada tahun 2010 sebesar 23,086persen. Kemudian kecamatan lain yang memberikan kontribusi yang besar terhadap PDRB Kota Yogyakarta yaitu Kecamatan Gondokusuman (17,151persen pada tahun 2010) dan Kecamatan Danurejan (9,109persen pada tahun 2010). Namun, hal ini tidak diikutidalam pertumbuhan PDRB Kota Yogyakarta dari tahun 2007 hingga tahun 2010. Pertumbuhan ini cenderung meningkat yaitu 4,37persen pada tahun 2007 dan meningkat menjadi 4,98persen pada tahun 2010. Gambaran distribusi PDRB per kecamatan terhadap total PDRB Kota Yogyakarta dapat dilihat pada Tabel 1.3. Tabel 1.3 Distribusi PDRB per Kecamatan terhadap Total PDRB Kota Yogyakarta, 2013 PDRB (%) No 1 2 3 4
Kecamatan Mantrijeron Kraton Mergangsan Umbulharjo
2007 HB 5,006 2,597 4,753 23,139
HK 4,968 2,606 4,805 22,550
2008 HB 4,987 2,572 4,759 23,093
HK 4,916 2,595 4,804 22,316
2009 HB HK 5,007 4,883 2,563 2,574 4,796 4,793 23,086 22,13
2010 HB HK 4,992 4.865 2,584 2,585 4.844 4.818 23,020 22,512
4
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Kotagede Gondokusuman Danurejan Pakualaman Gondomanan Ngampilan Wirobrajan Gedongtengen Jetis Tegalrejo Kota Yogyakarta
4,559 17,110 8,385 1,219 7,754 2,240 5,983 4,118 7,754 5,382 100
4,508 17,144 8,694 1,251 8,310 2,273 5,911 3,991 7,636 5,354 100
4,485 16,959 8,63 1,207 7,627 2,221 5,931 4,25 7,867 5,412 100
4,417 17,177 8,916 1,25 8,482 2,225 5,839 4,076 7,706 5,281 100
4,516 16,929 8,638 1,219 7,418 2,243 5,911 4,318 7,902 5,454 100
4,377 17,192 9,078 1,258 8,576 2,206 5,785 4,135 7,744 5,269 100
4.534 16,584 8,790 1,222 7,352 2,259 5,812 4,343 7,920 5,743 100
4,390 17,151 9,109 1,251 8,516 2,213 5,740 4,127 7,732 5,306 100
Sumber: Data PDRB per Kecamatan 2007-2011 Berdasarkan PDRB harga berlaku dan harga konstan dari tahun 2007 sampai tahun 2010 kecamatan Umbulharjo lebih pesat dari pada kecamatan lainnya dengan sektor yang berkembang pesat yaitu sektor jasa, sektor pengangkutan dan telekomunikasi, sektor bangunan, serta sektor keuangan, sewa dan jasa perusahaan. Oleh karena itu, kecamatan tersebut cukup produktif dalam sektor keuangan, sewa dan jasa perusahaan termasuk tentang penyewaanlahan ataupun bangunan. Terkaitpeningkatan kebutuhan atas ruang kantor, tidak sedikit ruang pada gedung pemerintahan disewakan untuk keperluan bisnis. Perbedaan antara pengelolaan ruang pada gedung pemerintahan dengan gedung swasta adalah penggunaan ruang pada gedung pemerintahan dioptimalkan untuk peningkatan pelayanan dan kesejahteraan terhadap masyarakat. Seperti penyewaan ruang kantor untuk perbankan pada kantor pajak yang diharapkan dapat membantu pelayanan pajak kepada masyarakat. Sebagai contoh, wajib pajak yang akanmelakukan pembayaran pajak tidak perlu keluatr gedung mencari bank dan membayarkan pajaknya. Dengan adanya mekanisme penyewaan ruang kantor dalam satu gedung dapat tercipta pelayanan satu atap.
5
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 yang telah direvisi oleh Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara, bentuk pemanfaatan barang milik negara dalam oleh pihak lain yang diatur adalah berupa sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan, bangun guna serah, bangun serah guna dan kerjasama penyediaan infrastruktur. Pengertian tentang bentuk-bentuk kerjasama yang dimaksud adalah sebagai berikut. 1. Sewa adalah pemanfaatan barang milik negara oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dengan menerima imbalan uang tunai. 2. Pinjam pakai adalah penyerahan penggunaan barang antar pemerintah Pusat dalam jangka waktu tertentu tanpa menerima imbalan dan setelah jangka waktu tersebut berakhir akan dikembalikan kepada pihak pengelola. 3. Kerjasama pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik negara oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dalam rangka peningkatan penerimaan negara bukan pajakdana sumber pendapatan lainnya. 4. Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu. 5. Bangun serah guna adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana
6
beriku fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati. 6. Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur adalah kerja sama antara Pemerintah dan Badan Usaha untuk kegiatan penyediaan infrastruktur sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-undangan. Penentuan bentuk kerjasama pemanfaatan dan pengelolaan aset yang tepat dari aset pemerintah dalam bentuk ruang kantorini akan banyak membantu pemerintah dalam meningkatkan pendapatan dan pelayanan terhadap masyarakat. Dengan memperhatikan kawasan dan lokasi di mana aset tersebut berada akan dapat mengoptimalkan pendapatan dalam pengelolaan aset tersebut. Menurut Siregar (2004:523) bahwa studi optimalisasi aset dapat dilakukan dengan beberapa tahap diantaranya: 1. identifikasi aset-aset pemerintah; 2. pengembangan database aset pemerintah; 3. studi highest and best use atas aset pemerintah daerah; dan 4. pengembangan strategi optimalisasi aset pemerintah. Demi menunjang pelayanan perbankan terhadap karyawan dan masyarakat di lingkungan Gedung Keuangan Negara (GKN) Yogyakarta, pihak pengelola aset GKN mengakomodasi kebutuhan tersebut dalam bentuk penyediaan ruang baik kantor maupun ATM. Saat ini ruang yang disediakanberjumlah 2(dua) buah ruang berukuran 6m x5m atau sekitar 30m2 disewakan kepada Bank BPD DIY dan Bank
7
BRI, dengan kisaran tarif sewa sebesar Rp18.000.000,- per ruang setiap tahunnya atau Rp50.000,- per m2 per bulan. Sementara itu, bila dibandingkan dengan tarif sewa ruang pada gedung perkantoran lainnya yang berada di Yogyakarta seperti tarif sewa ruang Gedung Pacific Building yang berlokasi di Jalan Laksda Adisucipto No. 157 sebesar Rp105.000,- per m2 per bulan dan gedung Wisma Hartono atau Wisma Ex. BDNI di Jalan Sudirman No. 59 sebesarRp120.000,- per m2 per bulan. Tarif sewa pada GKN masih berada di bawah sewa pasar properti perkantoran dimaksud.
1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai kerjasama pemanfatan lahan dan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik telah banyak dilakukan diantaranya sebagai berikut. 1. Darodjati (2000)
meneliti
penentuan nilai
tanah
kosong
dengan
menggunakan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dengan lebih memfokuskan pada nilai tanah yang optimal sebagai dasar pengenaan pajak. 2. Ikhsan (2001) melakukan penelitian terhadap tanah kosong dengan tujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Alat analisis yang digunakan yaitu analisis produktifitas dan analisis keuangan. 3. Parli (2001) meneliti tentang kelayakan keuangan dalam proses penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik. Variabel yang digunakan adalah sewa kelayakan dan sewa pasar dengan model analisis yang digunakan adalah analisis keuangan. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa dalam penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik, penggunaan harus layak juga secara keuangan.
8
4. Tanczos dan Kong (2001) menyatakan bahwa sebuah studi kelayakan yangmenyeluruh dibagi menjadi tiga hal sepertikelayakan alternatif terhadap desain, ide, danproses kegiatan, indentifikasi dampak lingkungan dalam bentuk analisis keuangan, dan perhitungan biaya dan manfaat yang dikeluarkan demi kerberlangsungan hidup. 5. Mackay dan Park(2005) menggunakan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai salah satu langkah analisisnya tentang aset disposal korporat. Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik digunakan untuk memahami potensi lahan dan batasannya, mengidentifikasi penggunaan optimal lahan (misalnya yang mencapai harga penjualan maksimum dengan risiko paling sedikit), dan sebagai petunjuk langkah apa yang harus diambil (misal pengembangan tapak) untuk mencapai hal itu. 6. Suyudi (2005) melakukan penelitian terhadap tanah kosong dengan menggunakan alat analisis produktifitas dan keuangan, juga melakukan analisis pasar untuk setiap alternatif penggunaan yang memungkinkan. 7. Harto (2006) melakukan penelitian aplikasi pendekatan penilaian properti sebagai estimasi nilai sewa aset daerah (tanah dan bangunan) di Kabupaten Ketapang. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan besarnya aset daerah milik Pemerintah Daerah Kabupaten Ketapang, mengestimasi nilai sewa aset daerah sesuai nilai pasar dan potensi aset daerah dalam memberikan kontribusi bagi penerimaan pendapatan asli daerah. Metoda analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, estimasi nilai sewa, dan statistik deskriptif. Variabel bebas yang
9
digunakan adalah jarak dari lokasi ke pusat kota (CBD), luas tanah, luas bangunan, kegunaan atas properti, aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia di kota. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa estimasi nilai aset milik Pemerintah Daerah Kabupaten Ketapang yang dikelola UPTD Pasar dan BP Pasar tertanggal 6 Nopember 2006 adalah sebesar Rp8.264.798.525,- yang akan dipergunakan sebagai dasar penentuan nilai sewa atas pemanfaatan lahan. 8. Supriadi (2007) melakukan penelitian terhadap tanah kosong milik pemerintah Kabupaten Sidenreng Rappang dengan menggunakan alat analisis berupa analisis produktivitas, pasar dan keuangan. Hasil penelitiannya bahwa penggunaan hotel dan restoran diindikasikan terbaik dibandingkan gedung pertemuan. 9. Zulkarnain (2007) melakukan penelitian tentang studi kelayakan keuangan pemanfaatan terbaik Mess Pemda Kabupaten Tanggamus Tahun 2007 dengan menggunakan cara penelitian berupa analisis produktivitas, pasar dan keuangan. Hasil penelitiannya bahwa alternatif pemanfaatan terbaik bagi Mess Pemda adalah hotel yang merupakan penggunaan optimal. 10. Baksh (2008) melakukan penelitian terhadap Tanah Eks Panggung Pertunjukan di Jalan Diponegoro, Palu Provinsi Sulawesi Tengah dengan menggunakan alat analisis berupa analisis produktivitas, pasar dan keuangan. Dari usulan dalam analisis produktivitas berupa gedung serba guna dan tempat wisata bahari disimpulkan hasil penelitian bahwa alternatif penggunaan gedung serba guna merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik.
10
Keaslian penelitian ini dibandingkan dengan penelitian sebelumnya terletak pada analisis yang digunakan dalam mengestimasi nilai sewa lahan.Metoda yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan pendekatan pendapatan dan pendekatan data pasar.Pendekatan data pasar merupakan pendekatan dengan membandingkan objek penelitian dengan properti pembanding yang berada di sekitar objek penelitian.Kemudian untuk pendekatan pendapatan merupakan pendekatan yang memproyeksi pendapatan yang diperoleh pemerintah dari pihak ketiga.Selain metoda penelitian yang digunakan, objek penelitian berbeda dengan penelitian lainnya dikarenakan properti yang diteliti berupa ruang yang disewakan pada GKN Yogyakarta.
1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang tersebut, maka masalah pokok yang mendorong untuk dilakukan penelitian adalah bahwa sewa ruang pada gedung milik pemerintah yaitu Gedung Keuangan Negara Yogyakarta berada di bawah sewa ruang pada Gedung Pacific Building dan Wisma Hartono di Kota Yogyakarta. Masalah pokok ini berkaitan dengan peruntukan lahan yang ada saat ini sehingga diperlukan penentuan nilai sewa yang wajar untuk alternatif penggunaan yang optimal.
1.4 Pertanyaan Penelitian Dengan melihat rumusan masalah tersebut di atas, pertanyaan penelitian ini dijabarkan sebagai berikut:
11
1.
Apakah pengunaan yang dapat dioptimalkan terhadap ruang yang disewakan pada GKN Yogyakarta;?
2.
Berapakah besaran nilai sewa ruang yang wajar pada GKN Yogyakarta?
1.5 Tujuan Penelitian Penelitian ini dilaksanakan dengan tujuan sebagai berikut: 1. menentukan pengunaan yang dapat dioptimalkan terhadap ruang yang disewakan pada GKN Yogyakarta; 2. menentukan besaran nilai sewa ruang yang wajar pada GKN Yogyakarta.
1.6 Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dalam hal: 1. sebagai bahan evaluasi bagi pemerintah dalam penentuan besaran tarif sewa ruang maupun sebagai bahan masukan dalam penentuan besaran tarif sewa pada masa mendatang; 2. sebagai sumber penelitian selanjutnya yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang gedung pemerintahan.
1.7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah: Bab I merupakan pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II menguraikan landasan teori, mencakup tentang teori, kajian terhadap penelitian terdahulu, dan kerangka penelitian. Bab III merupakan metoda penelitian, yang menjelaskan tentang desain penelitian,
12
metoda pengumpulan data, definisi operasional, instrumen penelitian, metoda analisis data. Bab IV merupakan analisis data, yang menjabarkan deskripsi data dan pembahasan. Bab V berisikan simpulan, implikasi, keterbatasan dan saran.
13
