BAB 2 PENDAHULUAN Bab 2
Pemahaman terhadap “Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building)” akan
dijabarkan pengertian, pemahaman proyek sejenis, dan spesifikasi umum. Pengertian membahas tentang pemahaman terhadap Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building)”, dan jenis fungsi berupa hotel dan mall. Pemahaman proyek sejenis akan menguraikan tentang contoh proyek sejenis (Mixed-Use Building) yang telah berkembang di dunia Internasional, Indonesia, dan Bali. Spesifikasi umum merupakan sintesa dari pengertian, dan hasil dari pemahaman proyek sejenis berisikan fungsi, wadah, isi dari usulan perancangan proyek.
2.1 PENGERTIAN 2.1.1 Terminologi judul “ Gedung Multifungsi ( Mixed-use Building) fungsi Hotel dan Mall di Kawasan Pariwisata Lovina, Kabupaten Buleleng”. A. Gedung: Bangunan yang berukuran besar sebagai tempat kegiatan seperti hotel, pertemuan, pertunjukan, olahraga, shoping. B. Multi fungsi (mixed-use): Wadah yang menampung berbagai macam fungsi seperti pencampuran hotel, mall, perkantoran, dan apertement. C. Fungsi: suatu wadah yang menampung berbagai kegiatan civitas yang terdapat di dalamnya. D. Hotel: Usaha komersial yang menyediakan tempat menginap, makan, dan pelayanan-pelayanan lain untuk umum. (Grolier electronic publishing inc, 1995). E. Mall: Sebagai tempat pelayanan perbelanjaan yang menjual berbagai macam barang atau kebutuhan masyarakat. F. Kawasan:
Suatu
area
yang
di
fungsikan
untuk
suatu
kepentingan
(indinesia;mintakat:ingris:zoning)
17
G. Pariwisata: Sebagai suatu proses yang dapat menciptakan nilai tambah terhadap barang dan jasa sebagai satu kesatuan produk, baik yang Nampak/nyata (tangible product) dan yang tidak tampak (intangible product). (sulastiyono, 2011). H. Lovina: Sebuah kawasan di Kabupaten Buleleng yang merupakan daerah setrategis pariwisata provensi. I.
Kabupaten Buleleng: Sebuah kabupaten di Bali yang dapat dijadikan tolak ukur social budaya, desain, infrasturktur yang terdapat di Bali.
2.1.2 Tinjauan Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building) A. Pengertian bangunan multi fungsi (Mixed-Use Building) Bangunan multifungsi menampung fungsi yang komplek dan bersekala besar. Bangunan multifungsi diciptakan saling bersinergi antar fungsi yang satu dengan fungsi yang lainnya. Dengan demikian perlu dijelaskan beberapa pengertian yang berkaitan dengan mixed-use, sebagai berikut: a.
Multi fungsi ( Mixed-use) merupakan penggabungan berbagai tata guna lahan atau fungsi dalam bangunan.( procos, 1976).
b. Mixed-use centre adalah suatu komplek yang menyediakan berbagai fungsi kegiatan termasuk hotel, pusat
konveksi, aperteman dan perumahan,
perkantoran, pusat pembelanjaan dan pusat kebudayaan. (William, 1976) c.
Mixed-use
development
adalah seperangkat
bangunan,
atau
beberapa
perangakat bangunan yang tergabung dalam satu area tertentu yang mememiliki beberapa fungsi. (Wikipedia, 2011). d. Mixed-use building adalah salah satu upaya pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, dan ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang komplek. Kegunaan dan fasilitas saling berkait dalam kerangka integrasi yang kuat. (mayer, 1983). Dari pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa pengertian bangunan multifungsi (Mixed-use building) adalah sebuah bangunan yang bersifat komersial, yang di dalamnya menampung berbagai macam kegiatan seperti tidur, shoping, berekreasi. Sehingga dalam sebuah bangunan terdapat beberapa fungsi yang berbeda jenisnya, 18
saling bersinergi antar fungsi yang satu dengan fungsi-fungsi yang lainnya atau dalam satu tapak/site terdiri dari dua fungsi yang berbeda jenisnya. Bangunan berkonsep mixed-use building perlu adanya organisasi ruang yang baik dan berpengaruh pada struktur bangunan tersebut. Berdasarkan latar belakang, ciri dari mixed-use building yaitu a). Mewadahi lebih dari satu fungsi berbeda seperti penggabungan fungsi wisma, karya, dan suka b). Terjadi integrasi dan sinergi fungsional c). Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut. Perkembangannya bangunan multi fungsi umumnya mewadahi fungsi berupa a) Hotel, Apertement, Mall. b) Hotel, Kantor, Dan Pertokoan atau Pusat Perbelanjaan. c) Hotel, Apertement, Kantor, dan Mall. d) Apertement, Condotel, Pertokoan atau Pusat Perbelanjaan. e) Hotel, Apertement, Kantor, dan Kondominium. f) Kantor, Apertement dan Pertokoan. g) Hotel dan Mall. Mendirkan bangunan multifungsi dapat meraih keuntungan yaitu integrasi berbagai fungsi dalam bangunan, memberikan kemudahan, mempercepat aksesibilitas dan efisien wakti, meningkatkan kualitas fisik lingkungan, optimalisasi pemanfaaatan lahan kota yang mahal, mengurangi kendala yang ditimbulkan akibat single land use, efisiensi penggunaan energi, membentuk pertambanhan komersil baru, vitalitas dan generator pertumbuhan kawasan di sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan pengguna. Dampak yang ditimbulkan dari pengadaan proyek multi fungsi yaitu terjadi densitas populasi yang tinggi dan terkonsentrasi di satu area, sekala bangunan yang menyebabkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan lain dalam kota, dampak masalah social berkaitan dengan kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat penghuninya, menghilangkan sense of identity, pembebanan infrastruktur kota. Manfaat dari penciptaan bangunan multifungsi (mixed-use building) bagi Negara-negara maju yang terus dilaksanakan hingga saat ini, yaitu a) kelengkapan fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi pengunjungnya, b) peningkatan kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang dirancang dengan matang dapat memperbaiki
kualitas
lingkungan,
c)
efesiensi
pergerakan
karena
adanya
pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas dalam satu wadah, d) vitalitas dan generator pertumbuhan. Kehadirannya berpotensi meningkatkan pertumbuhan 19
kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna bangunan/gedung, e) Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai fasilitas dalam satu komplek atau kawasan dapat
mengifesiensikan dana
pembangunan, misalnya dengan efesiensi dana pembangunan insfrastruktur, f) menghambat perluasan kota karena perkembangannya kea rah vertical sehingga meminimalkan perluasan kota secara horizontal, g) integrasi sistem-sistem merupakan salah satu syarat pembangunan bangunan multi fungsi ( mixed-use building). Pembangunan
fungsi-fungsinya
harus
dirancang
secara
integrasi,
saling
menguntungkan antar fungsi. Pada sisi lain, bangunan multifungsi (mixed-use building) memiliki dampak negatif yang harus diantisipasi, yaitu a) terjadinya sekala usaha, dominasi kegiatan. Pemusatan berbagai fungsi dalam satu kawasan berpotensi menimbulkan dominasi kegiatan dalam bangunan skala besar bagi investor yang mempunyai dana besar, b) pembangunan bangunan multifungsi
(mixed-use building) dapat menumbuhkan
banguna sekala besar, yang pada akhirnya dapat menimbulkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan yang lainnya di dalam kota, c) dapat mengakibatkan ruangruang mati. Berkembangnya bangunan multi fungsi (mixed-use building) dapat mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota yang lain karena kelengkapan berbagai fungsi, aktivitas, dan fasilitas, d) penggusuran beberapa permukiman secara paksa untuk mendapatkan luasan lahan yang luas, tujuannya adalah cukup untuk banguna multi fungsi (mixed-use building) yang bersekala besar. B. Klasifikasi Bangunan Multi Fungsi (Mixed-Use Building) berdasarkan fungsi Bangunan multifungsi (mixed-use building), memiliki fungsi besar arsitektur yang memiliki ciri, yaitu a) mewadahi dua atau lebih fungsi arsitektur,misalnya terdiri dari fungsi hotel, retail, apertemant, perkantoran dan lain-lain dalam suatu bangunan, b) terjadi integrasi dan sinergi fungsional, c) terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar beberapa fungsi tersebut. Bangunan multi fungsi (mixed-use building) dirancang memiliki dua fungsi arsitektur, yaitu wisma yang berupa hotel dan suka yang berupa mall. Diciptakan hotel dan mall pada satu bangunan yang berkonsep mixed-use building, bertujuan untuk 20
meningkatkan produktivitas kawasan pariwisata dan menciptakan konsep bangunan pendukung pariwisata di masa depan yang akan menjadi trend dan dapat mengoptimalkan penggunaan lahan pada kawasan tertentu. Penjelasan hotel dan mall di jelaskan pada sub bab berikutnya.
2.1.3 Tinjauan Hotel A. Pengertian Hotel Dalam perkembangannya hotel diartikan dengan banyak pengertian baik dari pakar dibidangnya maupun peraturan mentri republik indonesia, diantaranya sebagai berikut: a.
Pengertian hotel menurut hotel proprietor Act, 1956 adalah Suatu perusahan yang dikelola oleh pemiliknya dengan menyediakan layanan makanan, minuman dan fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang yang sedang melakukan perjalanan dan mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai dengan pelayanan yang diterima tampa adanya perjanjian khusus.
b. Berdasarkan Keputusan Menteri Parpostel no KM 37/PW.340/MPPT 1986 tantang peraturan usaha dan pengelolaan hotel, Bab I, pasal 1, ayat (b). Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunannya untuk menyediakan jasa pelayanan, penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum yang dikelola secara komersial serta memenuhi
ketentuan
persyaratan
yang
ditetapkan
didalam
keputusan
pemerintah. c.
Pengertian hotel berdasarkan Peraturan Mentri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republic Indinesia nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang standar usaha hotel. Hotel adalah fasilitas akomodasi berupa kamar-kamar yang dapat dilengkapi dengan jasa pelayanan makan dan minum, dan/atau fasilitas lainnya secara harian dengan tujuan memperoleh keuntungan.
Berdasarkan beberapa pengertian mengenai hotel diatas terdapat beberapa unsur pokok yang terkandung dalam pengertian hotel sebagai akomodasi komersial yaitu: a) Hotel merupakan suatu bangunan, sebagai badan usaha yang menggunakan sebagian atau keseluruhan bangunannya sebagai akomodasi, b) Sebuah hotel menyediakan 21
fasilitas pelayanan jasa penginapan, ditambah dengan tersedianya makan dan minum serta jasa-jasa lainnya yang mendukung kegiatan pada hotel, c) Fasilitas dan pelayanan tersebut diperuntukkan untuk semua orang yang menginap pada bangunan hotel, d) Bangunan hotel berfungsi sebagai tempat tinggal sementara dan dikelola secara komersial. Dari beberapa unsur-unsur pokok diatas, maka dapat disimpulkan definisi tentang hotel yaitu: Hotel adalah suatu jenis badan usaha akomodasi yang menyediakan fasilitas dan pelayanan penginapan, restoran serta jasa-jasa lainya untuk umum yang tinggal untuk sementara waktu dan dikelola secara komersial. B. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Peraturan Mentri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indinesia nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang standar usaha hotel, Bab II, pasal 4, ayat 2 menyatakan bahwa usaha hotel dibagi menjadi dua yaitu hotel non bintang dan hotel berbintang. Hotel bintang yang dijelaskan berdasarkan mentri pariwisata dan ekonomi kreatif dibagi menjadi lima golongan yaitu hotel bintang satu, hotel bintang dua, hotel bintang 4, dan hotel bintang lima. Hotel non bintang yang dimaksud berdasarkan peraturan mentri
pariwisata dan ekonomi kreatif memiliki penggolongan kelas hotel yang dapat di sebut hotel melati.Menurut Sulastiyono, 2011 Penggolongan tersebut didasarkan pada unsur-unsur persyaratan Fisik, operasional/manajemen dan pelayanan. a. Fisik. (a)Banyak atau sedikitnya jumlah kamar, (b) Kualitas, lokasi dan lingkungan bangunan, (c) Fasilitas yang tersedia, (d) Perlengkapan yang tersedia baik untuk tamu, karyawan dan bagi pengelola hotel, (e) Kualitas bangunan, dimana yang dimagsud dalam hal ini berupa bahan-bahan material lantai dan dinding serta kekedapan terhadap api dan suara baik dari dalam maupun luar hotel, (f) Tata letak ruang dan ukuran ruang. b. Operasional/Manajemen. (a) Pengaturan pembagian tugas kepada masingmasing staf atau pegawai di atur dengan kedudukan jabatan di hotel, (b) Tenaga kerja spesifikasi dan tingkat pendidikan karyawan di sesuaikan dengan persyaratan peraturan penggolongan hotel. c. Pelayanan. (a).Keramahan dan kesopanan serta menggunakan pakaian yang seragam, (b).Pelayanan dilakukan dengan memenuhi kebutuhan-kebutuhan tamu, (c) Untuk hotel bintang 4 dan 5, pelayanan yang dilakukan terhadap tamu selama 24 jam. 22
C. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lokasi Hotel Berdasarkan lokasi, terdapat jenis-jenis hotel yang ideal untuk dibangun sebagai berikut:a) City hotel, yaitu hotel yang berlokasi di daerah perkotaan; b) Resident hotel, yaitu hotel yang berlokasi di pinggiran atau dekat dengan kota-kota besar, tetapi masih mudah menjangkau tempat kegiatan usaha; c) Resort hotel, yaitu hotel yang berlokasi di daerah pegunungan atau di tepi pantai, tepi danau, atau tepi sungal. Hotel jenis ini diperuntukan bagi keluarga yang ingin beristirahat pada hari-hari libur, atau orang yang datang untuk berekreasi; d) Beach hotel, yaitu hotel yang berlokasi di sekitar pantai dan dilengkapi fasilitas renang; e) Mountain hotel, yaitu hotel yang berlokasi di pegunungan yang hamper sama dengan hotel resort; f)Airport hotel, yaitu hotel yang berlokasi disekitar Bandar udara, sebagai tempat persinggahan (Transit hotel). D. Klasifikasi Hotel Sesuai Dengan Lama Tinggal Sesuai dengan lama tinggal, hotel dibagi menjadi empat bagian, yaitu a) Hotel resident, meruakan tamu hotel sebagian besar wisatawan yang menetap dalam jangka waktu lama. Tarif kamar dihitung per hari; b) Hotel transit, merupakan hotel yang terletak di kota yang tamunya kebanyakan para pedagang dan tinggalnya sementara waktu; c) Hotel daerah, merupakan hotel yang menyediakan akomondasi selama masa waktu tertentu. Biasanya terdapat di daerah pusat kegiatan pariwisata, yang cock untuk beristirahat selama musim liburan oleh keluarga atau kelompok; d) Motel, merupakan hotel yang dirancang khusus untuk mereka yang sedang melakukan perjalanan dengan mengendarai alat teransportasi dan berlokasi di pinggir jalan. E. Klasifikasi Hotel Sesuai Dengan Jumlah Kamar dan Tariff kamar Klasifikasi hotel sesuai dengan jumlah kamar dibagi menjadi tiga bagian yaitu a) small hotel, merupakan hotel yang terdiri dari kurang 50 kamar; b) medium hotel, merupakan hotel dengan jumlah kamar 50 sampai dengan 100 kamar; c) large hotel merupakan hotel yang terdiri dari 100 kamar keatas. Berdasarkan tarifnya hotel dibagi menjadi tiga bagian, yaitu a) Economi hotel, merupakan hotel dengan tariff relatif murah; b) ferst class hotel, merupakan hotel dengan tariff sedang; c) deluxe hotel, yaitu hotel dengan tariff mahal.
23
F. Pengelompokan Hotel Menurut Standar Hotel Pengelompokan hotel menurut standar hotel dapat di bagi manjadi tiga, yaitu a) Hotel internasional, merupakan hotel dimana dalam menjalankan oprasional hotel selalu mengutamakan pelayanan terhadap wisatawan dengan sebaik-baiknya dengan anggapan wisatawan adalah raja; b) hotel semi internasional, merupakan hotel transisi yang memiliki system pengelolaan nasional dengan lokasi hanya pada suatu Negara dengan jangkuan dunia; c) hotel nasional, merupakan hotel yang jangkauan pelayanan terbatas dalam suatu Negara dimana hotel tersebut berada. Penentu standar hotel tersebut hanya didasarkan pada pengelolaan, kapasitas kamar, fasilitas, tenaga kerja, administrasi. G. Jenis Hotel Berdasarkan jenisnya hotel dibagi menjadi tiga yaitu hotel menurut pelanggan, hotel
berdasarkan
bentuknya,
dan
hotel
berdasarkan
lokasi.(Materi kuliah
housepitality design Universitas Udayana,2013). Hotel berdasarkan pelanggan di jelaskan sebagai berikut: a. hotel pariwisata, hotel pariwisata biasanya berlokasi dekat dengan fasilitas wisata, pemakaiannya kebanyakan orang yang berwisata/ pengunjung yang menikmati liburan untuk berwisata. b. hotel business, hotel business berlokasi di dalam atau di dekat kota,pemakaiannya kebanyakan orang yang berurusan dengan bisnis atau pengunjung yang melakukan kegiatan bisnis c. hotel transit, hotel transit berlokasi di dalam kota atau di luar kota, pemakaiannya kebanyakan orang yang berpergian/treveler. Hotel berdasarkan bentuknya dapat dibagi menjadi tiga bagian yaitu Hotel, Resort, Bungalow. Hotel yang didirikan sangat erat hubungannya dengan pemilihan lokasi, yang bertujuan dapat menarik minat wisatawan untuk menginap lokasi yang ideal untuk hotel yaitu lokasi hotel dekat pantai, pegunungan, dekat obyek wisata. H. Standarisasi Hotel Berdasarkan standarisasi hotel dapat dibagi menjadi lima golongan, dijelaskan sebagai berikut:
24
a. Hotel bintang satu, memiliki minimal jumlah kamar 15 kamar dengan luas 20 m2, dilengkapi kamarmandi dalam, fasilitas yang tersedia adalah fasilitas olah raga ( kolam renang, fitness center, sauna, tenis), bar, restoran, lobby, telepon umum, tata graham, food and beverage dan house keeping; b. Hotel bintang dua, memiliki minimal jumlah kamar 20 kamar termasuk satu kamar suite yang dilengkapi kamar mandi dalam, luas minimal kamar standar 22 m2, suite 42 m2 fasilitas yang tersedia, yaitu kolam renang yang dilengkapi toilet umum peria maupun wanita, shower, life saving equitment, menyediakan sarana olah raga ( kolam renang, fitness center, sauna, tenis, squash, bowling), bar, restoran, lobby, front office, telepon umum, tata graham, food and beverage dan house keeping. c. Hotel bintang tiga, memiliki minimal kamar setandar 30 kamar termasuk kamar 2 kamar suite yang dilengkai kamar mandi dalam, luas minaimal kamar standar 24 m2, luas kamar suite 48 m2, fasilitas yang tersedia yaitu kolam renang dewasa dan anak-anak yang terpisah dilengkapi dengan (pool deck, loker, toilet umum, shower, life saving equitment), menyediakan sarana olah raga ( kolam renang, fitness center, sauna, tenis, squash, bowling), untuk hotel pantai minimal menyediakan sarana perahu, menyediakan diving, berselancar atau ski air. d. Hotel bintang empat, jumlah minimum kamar 50 kamar termasuk 3 kamar suite, luas minaimal kamar standar 24 m2, luas kamar suite 48 m2, fasilitas yang tersedia yaitu, kolam renang dewasa dan anak-anak yang terpisah, menyediakan dua dari sarana olah raga (fitness centre, sauna, squash, game room, bowling, tenis), menyediakan tiga yang berbeda yaitu drugstore, bank/money canger, travel agen souvenir shop, perkantoran, butik, dan salon kecantikan, untuk hotel yang terletak di pinggir pantai minimal menyediakanberperahu, diving, berselancar (surfing), menyediakan fungtion room, tersedia night club, menyediakan minimal dua buah restoran termasuk coffe shop, lobby. e. Hotel bintang lima, jumlah minimum kamar 100 kamar termasuk 4 kamar suite, luas minaimal kamar standar 26 m2, luas kamar suite 52 m2, fasilitas yang tersedia yaitu, kolam renang dewasa dan anak-anak yang terpisah yang dilengkapi dengan pengamanan, menyediakan toilet umum pria dan wanita, menyediakan dua dari 25
sarana olah raga (fitness centre, sauna, squash, game room, bowling, tenis), menyediakan tiga yang berbeda yaitu drugstore, bank/money canger, travel agen souvenir shop, perkantoran, butik, dan salon kecantikan, untuk hotel yang terletak di pinggir pantai minimal menyediakan berperahu, diving, berselancar (surfing), menyediakan fungtion room, tersedia night club, menyediakan minimal 3(tiga) buah restoran termasuk coffe shop, tersedia fasilitas umum front office, tata graha, food and beverage, laundry dan dry cleaning, ruang perkantoran untuk usaha hotel, bar yang menyediakan tamu selama delapan jam. I.
Fasilitas-Fasilitas Hotel Fasilitas hotel secara garis besarnya dibedakan menjadi 2(dua) yaitu fasilitas
pokok dan fasilitas penunjang, dapat dijelaskan sebagai berikut: a.
Fasilitas pokok dalam hotel yaitu (a) Kamar tidur. Kamar tidur dibedakan menjadi beberapa bagian, yaitu 1) Single room, merupakan satu kamar terdapat satu kamar tidur untuk satu orang wisatawan; 2) Double room, merupakan satu kamar terdapat satu tempat tidur besar untuk dua orang wisatawan; 3) Twin room, merupakan satu kamar dilengkapi dengan dua single bed terpisah, masing-masing untuk dua orang wisatawan;4) Triple room, merupakan berupa twin room atau double room yang dapat dihuni oleh tiga orang dengan menambah satu extra tempat tidur; 5) Junior suite room, merupakan terdiri satu kamar tidur, ruang tamu, ruang makan, dan dapur kecil; 6) Suite room, merupakan terdiri dari dua kamar tidur, ruang tamu, ruang makan dan dapur kecil; 7) Presiden suite room, merupakan terdiri dari tiga kamar tidur yang luas, ruang tamu, ruang makan, dapur kecil (pantry); (b) Fasilitas tata hidang (food and beverage), yaitu 1) food facilities, adalah bagian yang menyediakan fasilitas pelayanan makanan, terdiri dari lestoran, yaitu sebagai tempat menjual makanan dan miniman serta tempat untuk mengadakan buffet/lunch/diner, room service yang melayani kegiatan reguest/order untuk wisatawan yang memerlukan makanan/minuman di dalam kamarnya serta banguet/catrering outside untuk wisatawan yang mengadakan jamuan khusus, 2) Coffe shop restaurant, yaitu restoran yang diperluakan bagi wisatawan dan menejemen hotel yang dibuka selama 24 jam. System pelayanan cepat dan mudah, 3) Speciality restorant, 26
yaitu restoran yang menyngguhkan hidangan special dari Negara tertentu misalnya Japanese restaurant, Italian restaurant, dan lain-lain, 4) Dining room, yaitu diperuntukan bagi wisatawan VIP yang dibuka dari sore hingga larut malam, hidangannya tetunya istimewa dengan sepesial menu yang diiringi dengan hiburan, 5) Super club restaurant, yaitu restoran dengan menu hidangan dengan harga tinggi dan pelayanan sebaik mungkin. Wisatawan umumnya menggunakan pakaian resmi dan dapat mengikuti acara dance pada saat menikmati hidangan; (c) beverages facilities, merupakan bagian yang menyediakan fasilitas pelayanan munuman, terdiru dari
bar, lounge, dan
discotheque bagiannya sebagai berikut 1) public bar, merupaka bar yang dilengkapi dengan fasilitas tempat duduk pada ruangan bar. Wisatawan memesan minuman secara langsung yang dilayani oleh bar tender ataupun bar waiter, 2) service bar, merupakan bar yang tidak dilengkapi dengan tempat duduk dan ruangan bar, tetapi hanya tersedia bar counter; 3) Room service, merupakan room yang menyediakan fasilitas dan pelayanan makan dan minum kepada para wisatawan hotel di kamar tidur; 4) Special fungtion,merupakan fasilitas yang diperuntukan dan sangat bermanfaat bagi para wisatawan yang hendak melakukan pertemuan atau jamuan khusus. b. Fasilita penunjang, merupakan fasilitas dalam satu hotel diperlikan untuk mempermudah kegiatan didalamnya serta memberikan kenyamanan
dan
kepuasan kepada para wisatawan, yaitu area parkir, fasilitas olah raga, dan rekreasi (lapanga tenis, kolam renan, dan lain-lain jika dibutuhkan), arcade drug (store, art shop, trevel agen, money changer, sarana telepon dan telekomunikasi, laundry, dan cleaning, dan lain-lain). J.
Sistem Pengelolaan System pengelolaan hotel dibedakan menjadi empat bagian yaitu mine general
host, sistem operasi gabungan, sistem pengelolaan federal, cahain operated sistem. Penjelasannya, sebagai berikut: a.
Mine general host, merupakan cara pengolahan yang masih bersifat tradisional, pada hotel pemiliknya berperan sebagai pengelola dibantu anggota keluarga.
27
Ukuran pelayanan dilakukan sesuai dengan kebiasaan, dan hubungan pengelola wisatawan dengan wisatawan bersifat kekeluargaan. b.
Sistem operasi gabungan, merupakan beberapa pemilik perusahan perhotelan menunjuk suatu badan untuk menjadi induk yang akan mengoprasikan hotel secara terpusat.
c.
Sistem pengelolaan federal, merupakan beberapa usaha hotel bekerja sama dengan saling memberikan bantuan dan informasi.
d.
Cahain operated sistem, hotel-hotel besar yang beroprasi di berbagai tempat atau Negara yang dimiliki oleh suatu perusahan dan dikelola dengan system pengelolaan yang sama. Hotel-hotel tersebut dioprasikan seperti mata rantai yang saling berhubungan antara satu dengan yang lainnya.
2.1.4 Tinjauan Mall A. pengertian Mall a. Mall adalah sekelompok penjualan eceran dan usahawan komersil lainnya yeng merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki dan mengelola sebuah property tunggal. (Wikipedia,2015). b. Mall adalah komplek pertokoan yang dikunjungi untuk membeli atau melihat dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi social masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi pengunjung.(http:/shopingmall.blogspot.com,2015). c. Mall merupakan suatu kelompok perbelanjaan terencana yang dikelola oleh suatu menejemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan mengenai hal-hal tertentu pengawasannya dilakukan oleh menejer yang sepenuhnya bertanggungjawab kepada mall.(Bednington, 1982). d. Bloch, Ridgway dan Nelson 1991 mengatakan bahwa pusat perbelanjaan telah menjadi pusat berkumpul, menawarkan daya tarik rekreasi pada pengunjung seperti music, bioskop, permainan, aktivitas seperti makan di luar, menghadiri pertemuan, dan bertemu dengan teman. (Ibid 1991). Pusat perbelanjaan juga dapat diartikan sekumpulan took-toko yang dirancang dan direncanakan, kemudian dikelola sebagai unit kesatuan yang biasanya dilengkapi dengan parkir untuk para 28
pengunjung dan sering dilokasikan di daerah perdagangan. (A Scoot Fetze Company,1988). e. Cyril M Haris menyatakan bahwa pusat perbelanjaan adalah suatu komplek dari toko, pasar, dan lengkap dengan fasilitas penunjang, termasuk tempat parkir yang dialokasikan di tempat sub urban. Sedangkan menurut morris ketchum, pusat perbelanjaan merupakan salah satu bentuk fasilitas perbelanjaan yang lengkap. Selain itu, direncanakan sedemikian rupa sehingga took-toko yang tersedia dapat saling mendukung, biasanya dilengkapi dengan sarana rekreasi sebagai upaya untuk menarik pengunjung, sehingga tidak hanya sebagai tempat jual beli tetapi juga sebagai tempat pergaulan masyarakat, bertemu atau sekedar jalan-jalan menikmati suasana ramai.(putra, 1994). Dari pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa Mall adalah sebagai tempat komersil yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki, mengelola dan menyewakan property berupa unit-unit pertokoan kepada pedagang, yang dikunjungi, dilihat, membeli dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan social masyarakat yang memberikan kenyamanan serta dilengkapi fasilitas penunjang seperti makan, minum, dan menawarkan daya tarik rekreasi kepada pengunjung seperti adanya biskop, taman tematik, musik, dan permainan moderen. Dalam Mall pengunjung dapat berekreasi, bersenang-senang, dan melapas stres. B. Klasifikasi Mall Klasifikasi mall dapat dibagi menjadi empat bagian yaitu mall dilihat dari jenis barang yang dijual, mall menurut besarnya jangkauan pelayanan, mall menurut cara pelayanan, dan berdasarkan cirri-ciri fisik mall. Berikut dejelaskan empat klasifikasi mall, sebagai berikut: a.
Mall dilihat dari jenis barang yang dijual, dari jenis barang yang dijual dalam sebuah mall, dikelompokan berdasarkan tipe yaitu (a) Demand (permintaan), adalah tipe yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga merupakan kebutuhan pokok,(b) Semi demand (setengah permintaan) adalah tipe yang menjual barangbarang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari, (c) Implus (barang yang menarik) adalah type yang menjual barang-barang mewah yang menggerakan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya,( d) Drigey 29
adalah type yang menjual barang-barang higinis seperti sabun, parfum, dal lainlain. (Bednington,1982). b. Mall menurut besarnya jangkauan pelayanan, besarnya jangkauan pelayanan terdapat tiga jenis kelompok Mall yaitu (a) Mall lingkungan, jankuan pelayanan meliputi 3000-30.000 penduduk pertahun. Pada umumnya barang yang diperdagangkan adalah barang-barang perimer( barang dalam kehidupan seharihari). Radius pelayanan 15 menit berjalan kaki, lokasinya berada di lingkungan permukiman, (b) Mall Wilayah, jangkuan pelayanan meliputi 30.000-200.000 penduduk/tahun. Pada umumnya barang-barang yang dijual adalah barang skunder (kebutuhan berkala). Radius pelayanan wilayah/kecamatan. Pencapaian 2500 m dengan kendaraan cepat, 1500 m dengan kendaraan lambat, 500 m dengan berjalan kaki. Lokasinya berada di pusat wilayah, (c) Mall Kota, jangkauan pelayanan meliputi 200.000-1.000.000 penduduk/tahun. Jenis barang yang diperdagangkan lengkap dan tersedia fasilitas took/retail, bioskop, rekreasi, bank, dan lain-lain.pencapaian maksiman 25 menit dengan kendaraan. Lokasinya strategis dan dapat digabungkan dengan lokasi perkantoran c.
Mall menurut cara pelayanannya, menurut cara pelayanannya, Mall dibedakan menjadi tiga, yaitu retail shop (took eceran), depertement store (took serba ada), super market (pasar swalayan). Berikut penjelasan bagian-bagian Mall menurut cara pelayanannya, sebagai berikut, (a) Retail shop merupakan bagian atau bangunan yang menjual barang yang dipamerakan secara eceran. Barag-barang yang dijual tidak dapat diambil sendiri, teapi ada peruses tawar menawar dan sudah terorganisasi, (b) Depertement store merupakan sebuah toko besar dalam suatu pengelolaan yang professional. Barang yang dijual beraneka ragam dan ditempatkan berkelompok menurut jenisnya dengan harga yang tidak dapat ditawar dan dengan pelayanan sendiri, (c) Super market merupakan pelayanan yang hamper sama dengan toserba, perbedaanya pada jenis barang yang dijual.
d. berdasarkan cirri-ciri fisik Mall, Tipe-tipe pusat perbelanjaan berdasarkan jenis fisiknya, yaitu (a) shoping street, adalah toko-toko yang berderet disepanjang kedua sisi jalan, (b) Shoping Precint, adalah komplek pertokoan 30
dimana bagian depan stand-stand menghadap keruang terbuka yang bebas dari kendaraan. c) Super market, adalah toko yang menjual barang-barang kebutuhan sehari-hari dengan “self service”, (d) Depertement Store, adalah toko yang sangat besar, terdiri dari beberapa lantai dan menjual berbagai macam barang, (e) Super Store, adalah toko satu lantai yang menjual barang-barang kebutuhan sandang dengan system “self service”, (f) Shoping Mall, merupakan shoping precent, ruang terbuka merupakan pusat orientasi dari komplek pertokoan, (g) Whole Shop, adalah toko yang menjual berbagai macam barang secara grosir, (h) Retail Shop, adalah toko eceran yang menjual bermacam-macam jenis barang. C. Sistem Sirkulasi Mall Sirkulasi pada mall diciptakan berguna dan dapat mempermudah dan pengaliran arus orang-orang atu subyek yang terdapat di dalamnya, system system tersebut dijelasakan, sebagai berikut. Cirri-ciri system sirkulasi Mall yaitu a) dikosentrasikan pada sebuah jalur utama yang menghadap dua atau lebih magnet pertokoan dapat menjadi poros massa dan ukuran besar dapat menjadi atrium.b) jalur itu akan menjadi sirkulasi utama, karena menghubungkan dua titik magnet atau anchor yang membentuk sirkulasi utama.c) ukuran tiap-tiap unit retail, besar diatas 24 m2 dengan lebar umum minimum 4 m tiap unit sehingga para penyewa dapat menampilkan barang dagangan mereka dengan baik.d) system unit reatilnya adalah system sewa. Contoh: Centro Mall, Denpasar junction, Mall Bali Galeria.(Lihat gambar 2.1)
Gambar 2.1 Sistem sirkualasi
31
D. Persyaratan Lokasi Mall Pilihan tujuan berbelanja akan tergantung pada nilai keuntungan yang didapat konsumen bila berbelanja ke tempat yang ditujunya. Teori tentang berbelanja tersebut dapat dikelompokan menjadi dua, yaitu: a.
Spatial interaction Theory (teori interaksi ruang), kecendruangan penduduk untuk menggunakan fasilitator ditentukan oleh imbangan nilai jarak sebagai factor penghmbat dibandingkan daya tarik fasilitator sebagai factor pendorong.
b. Behavior theory ( teori prilaku), keputusan konsumen dalam mempengaruhi oleh keadaan konsumen tersebut terhadap fasilitator yang ada. Pertimbangan terhadap pola pergerakan menuju tempat fasilitator perbelanjaan yang disukai sangat perlu, karena setiap tempat mempunyai krakteristik sendiri sesuai tingkat perkembangan.(Dwijendra, 1996). E. Unsur-unsur Pada Mall Unsur–unsur dalam mall dikelompokan menjadi empat bagian, pengunjung, pedagang dan pengelola, barang,
yaitu
fasilitas penunjang, penjelasannya
sebagai berikut: a. Pengunjung, Pengunjung merupakan suatu lembaga atau individu yang melakukan pembelian untuk memenuhi kebutuhan pribadinya atau konsumsi rumah tinggalnya. (Dwijendra, 1996). Menurut Eva Nusdariva Ada beberapa hal yang mendorng masyarakat untuk pergi berbelanja, hal ini dapat dibedakan atas dasar motivasi pribadi dan motivasi sosial, yaitu (a) Motivasi pribadi, didasarkan pada, 1) Peran, merupakan peranan pada keluarga mengharuskan untuk berbelannja, 2) Hiburan, berbelanjua dapat menjadi hiburan atau rekreasi di tengah-tengah tekanan atau beban kehidupan sehari-hari, 3) Keputusan pribadi, kepuasan peribadi dapat diperoleh melalui kesenangan berbelannja, 4) Gaya hidup, mengikuti mode atau trend yang mencerminkan gaya hidup masyarakat tertentu, 5) aktivitas fisik, berbelannja dapat menjadi aktivitas fisik yang menarik bagi masyarakat di daerah kota, 6) Rangsangan sensorik, daya tarik akibat melihat papan iklan, barang-barang di etalese, mendengar music, mencium bau harum makanan turut mengundang orang untuk berbelanja; (b)Motivasi social, yaitu 1) Kontak social di luar rumah, 2) Berkomunikasi dengan orang lain yang 32
mempunyai minat sama, 3) Kesempatan bagi kelompok tertentu untuk tampil di depan orang banyak, 4) Kesempatan untuk mendapatkan pelayanan, 5) Kesenangan dalam tawar menawar. Kedatangan pengunjung ke pusat perbelanjaan dapat di tentukan beberapa kondisi, yaitu 1) pengunjung yang memang sengaja datang ke lokasi tersebut, 2) pengunjung yang datanggya berhubungan dengan tempat lain yang berdekatan dengan lokasi tersebut. Pengunjung mampir karena melewati pusat perbelanjaan tersebut, 3) pengunjung yang datang secara tidak sengaja, antara lain disebabkan oleh daya tarik pusat perbelanjaan tersebut. Menurut Nadine Beddington, aktivitas berbelanja dapat dibedakan menjadi dua, yaitu 1) convenience shopping, merupakan kegiatan berbelanja keperluan seharihari. Biasanya barang yang dibeli bukan merupakan barang yang mahal dan tidak tahan lama, seperti makanan dan minuman. Hal yang dibutuhkan pembeli disini adalah kemudahan dan pelayanan yang cepat, 2) comparison shoping, merupakan kegiatan berbelanja dilakukan dengan membandingkan harga, jenis, kualitas, pelayanan, dan sebagainya sebelum memutuskan barang yang akan dibeli. Aktivitas ini tentunya membutuhkan waktu yang lebih lama, bahkan sering kali diakhiri dengan tidak membeli barang. Berdasarkan kedua jenis aktivitas berbelanja tersebut, dapat dibedakan pengertiannya antara berbelanja dengan membeli. Membeli adalah hasil yang telah ditentukan sebelumnya dan mempunyai tujuan pasti. Penentuan barang yang hendak dibeli akan mengarahkan pembeli pada took tertentu. Sedangkan berbelanja , pada dasarnya tidak mempunyai tujuan khusus dan biasanya disertai dengan waktu yang berlebihan dan dana yang cukup. Orang berbelannja tidak hanya untuk membeli barang tertentu yang dibutuhkan dengan segera,
namun juga untuk
membandingkan harga, gaya, dan kualitas. Berbelanja juga dipengaruhi oleh keinginan menghabiskan waktu untuk kegiatan sosial serta meneruskan kebiasaan. b. Pedagang dan Pengelola, menurut basu swasta pedagang adalah
suatu
lembaga atau individu yang melakukan usaha kegiatan menjual barang kepada konsumen akhir untuk keperluan pribadi.(dwijendra, 1996).
Pedagang 33
merupakan penyewa dari sebuah tempat /retail yang dikelola oleh pengelola suatu bangunan. Pengelola terhadap suatu badan usaha perbelanjaan biasanya lebih banyak dikelola oleh pihak pemerintah atau bekerja sama dengan pihak lembaga-lembaga
swasta,
seperti
misalnya,(a)
pemerintah
setempat
menyediakan tempat atau lokasi. Sedangkan pembiayaan bangunannya oleh swasta atau sebaliknya. Untuk pembagian untung ruginya ditanggung bersama sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati; (b) pengelola yang dilakukan oleh swasta, menyediakan tempat
atau lokasinya, pembangunan dan
oprasionalnya ditanggung sendiri, juga keuntungan dan kerugiannya. Sedangka pemerintah hanya memungut pajak. Secara khusus, fungsi-fungsi kegiatan yang dilakukan pedagang, yaitu pengangkutan, penyimpanan, pembelanjaan, mencari konsumen, menjalankan kegiatan
promosi
dan
member
informasi,
melakukan
pengepakan,
pembungkusan dan mengadakan penyotiran. Menurut Nadine Beddington menjelaskan bahwa, dalam melaksanakan transaksi jual beli, ada tiga macam pelayanan, yang diberiakan pedagang kepada pembeli, yaitu (a) self service, pengunjung memilih dan mengambil sendiri barang-barang yang hendak di beli dari rak-rak yang tersedia, kemudian membawanya ke kasir untuk dibayar. Pelayanan ini diterapkan pada super marketyang menjual barang kebutuhan sehari-hari; (b) self selection, pembeli dapat memilih langsung barang yang dibeli lalu menyerahkannya kepada peramuniaga untuk dibuatkan buktipembelian. Barang tersebut dapat diambil setelah melakukan pembayaran di kasir. Pelayanan ini diterapkan pada toserba; (c) personal service, merupakan cara pelayanan tradisional. Pembeli mendapatkan pelayanan sepenuhnya dari peramuniaga dalam pengertian konsumen dapat berkonsultasi, misalnya pada took kebutuhan pokok, seperti pakaian. Secara garis besar, pedagang dapat digolongkan menjadi dua, yaitu (a) pedagang besar ( wholesale), pedagang besar adalah segala aktivitas marketing yang menggerakkan barang-barang dari produsen ke pedagang eceran; (b) pedagang eceran, merupakan ssuatu kegiatan mejual barang dan jasa kepada konsumen
34
akhir. Pedagang eceran merupakan mata rantai terakhir dalam penyaluran barang dari produsen kepada konsumen. c. Barang, barang merupakan suatu benda/obyek yang diperjual belikan dalam dunia perdagangan, sehingga kemudian muncul pusat-pusat perbelanjaan. Barang yang dijual dapat diklasifikasikan sebagai beriku: (a) Berdasarkan tujuan pemakaiannya, tujuan pemakaian barang dapat dibedakan menjadi dua, yaitu 1) Barang konsumsi, merupakan barang yang dibeli untuk dikomsumsi. Barang jenis ini dapat dibedakan menjadi tiga, yaitu barang convenience, barang shopping, barang special, 2) barang industry, merupakan barang yang dibeli untuk diproduksi lagi. Barang jenis ini dapat dibedakan menjadi lima, yaitu bahan baku, komponen, dan barang setengah jadi, perlengkapan operasi, instalasi, dan peralatan ekstra; (b) Berdasarkan kerakteristiknya, jenis barang yang dijual pada pusat perbelanjaan yang dapat dibedakan menjadi empat bagian, yaitu 1) convenience goods,merupakan barang kebutuhan sehari-hari. Frekuensi pembelian barang-barang ini tinggi sehingga pembeli menginginkan kepraktisan dalam memperoleh barang tersebut, 2) specialty goods, merupakan jenis barang tertentu yang biasanya tidak terdapat disembarang pusat pembelanjaan. Termasuk dalam jenis ini adalah benda-benda antic dan koleksi, 3) shoping goods, merupakan barang yang dibutuhkan bulanan atau musiman. Untuk memperoleh barang ini, pembeli biasanya mencari tempat-tempat yang menjualnya dengan harga murah, dengan turut memperhatikan jenis serta kualitasnya, 4) impulse goods, merupakan barang yang tidak terlalu dibutuhkan atau dicari oleh pengunjung. pada sebuah toko, barang ini biasa diletakakan didekat pintu masuk untuk memancing perhatian dan keingintahuan pengunjung. d. Fasilitas Penunjang,
fasilitas penunjang yang terdapat dalam suatu pusat
perbelanjaan tergantung dari jenis pusat perbelanjaan tersebut yang dipengaruhi oleh jumlah penduduk yang dilayani. Makin banyak jumlah penduduk yang dilayani, maka fasilitas penujang yang diperlukan juga makin luas. Secara garis besar fasilitas penunjang yang disediakan, yaitu (a) Parkir, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, fasilitas ini disediakan pada pusat perbelanjaan pada pusat perbelanjaan pada pusat perbelanjaan untuk 30.000 35
penduduk; (b) Kantor, bank, parkir, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, dan tempat ibadah dengan kapasitas yang lebih besar dan memiliki pangkalan pengangkutan penumpang. Fasilitas ini disediakan pada pusat perbelanjaan untuk 120.000 penduduk; (c) Pasar, toko, kantor, bank, tempat hiburan, bengkel, parkir, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, dan tempat ibadah dengan kapasitas paling besar dan memiliki terminal sendiri untuk mengangkut penumpang atau bongkar muat barang. Fasilitas ini disediakan pada pusat perbelanjaan untuk 480.000 penduduk. F. Fasilitas Pada Mall Fasilitas yang terdapat pada sebuah mall, secara umum menyediakan beberapa fasilitas-fasilitas, yaitu a) fasilitas parkir, fasilitas parkir merupakan salah satu fasilitas yang utama dalam pusat pembelanjaan, b) Fasilitas ATM, c) Food and beverage centre, d)retail shop, e)Loading dock, f) Pusat permainan dan rekreasi/hiburan, g) Pusat perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, h) Pusat perbelanjaan kebutuhan sekunder dan pelengkap, i) Toilet umum. G. Perinsip Penataan Ruang Dalam Pada Mall Merencanakan ruang-ruang suatu pertokoan atau fasilitas perbelanjaan, maka harus dipertimbangkan keanekaragaman nilai dan ruangnya. Dale M. Lewinson dan M. Wayne de Losier menyebutkan perinsip penataan ruang tersebut dipengaruhi oleh factor utama, sebagai berikut: a.
Nilai Ruang Toko, nilai ruang toko merupakan nilai dari unit ruang toko yang bervariasi yang ditentukan oleh, (a) Lokasi lantai, untuk pertokoan berlantai banyak, nilai ruang semakin berkurang apabila semakin jauh dari lantai utama dan entrance. Area penjualan di lantai utama biasanya dikenakan harga sewayang lebih mahal disbanding lantai basement atau lantai diatasnya (lantai 2, 3,dan seterusnya); (b) Posisi penjualan disuatu lantai (Area variation), dalam menempatkan ruang dalam area pertokoan perlu dipertimbangkan beberafa faktor, yaitu 1) area yang paling menarik perhatian pada setiap lantai adalah area yang berada di sekitar entrance, 2) Pada umumnya , para pembeli di Indonesia memiliki kebiasaan berbelok ke kiri saat masuk ke dalam ruang toko atau setiap lantai ruang pusat perbelanjaan; (b) Penempatan koridor (aisle variations), untuk 36
perbelanjaan dengan lantai yang luas, jalur sirkulasi akan terdiri dari koridor utama dan koridor sekunder yang akan mempengaruhi nilai ruang dari suatu pusat perbelanjaan. b. Penempatan Ruang Penjualan, pada umumnya sebuah pertokoan/perbelanjaan dapat dibagi menjadi dua area berdasarkan pada pemakaiannya, yaitu (a) Ruang Non Penjualan (nonselling area), merupakan ruang-ruang yang berhubungan dengan pelayanan konsumen (coustemer service), peruses dan memasukan dan menukarkan barang dagangan dengan aktivitas pengeloa dan karyawan, (b) Ruang Pajang Barang Dagangan (display), merupakan tempat terjadinya interaksi antara konsumen dengan penjual. Berdasarkan kepuasan pelanggan dan produktivitas karyawan, mempunyai empat pendekatan umum menempatkat ruang-ruang penjualan, yaitu (a) Sandwich Approach, pendekatan ini memiliki keterbatasan sistem, maksudnya adalah tidak efesiaennya bagi pelanggan dan karyawan ke lantai tertentu dalam hubungannya untuk melakukan kegiatan non selling area, (b) Peripheral Approach, pada metode ini telah dilakukan penanganan barang-barang dagangan tampa mengganggu kegiatan penunnjang. Area non selling diletakan mengelilingi area penjualan, (c) Annex Approach, pada metode ini semua kegiatan non-penjualan dikelompokan menjadi satu dan diletakan terpisah dengan daerah penjualan. c.
Setandar Besaran Toko, setandar luasan sebuah toko, ukuran minimal 30 m2. Untuk ukuran sedang, luas yang peling ideal adala 40 m2. Ukuran toko yang besar memiliki luasan setandar 50 m2. M. Grahandaka salah anggota
dari
Associate Vibiz Research Centre menyatakan untuk memberikan suatu kesan nyaman pada sebuah pusat perbelanjaan, maka harus ada beberapa hal yang diperhatikan, yitu (a) harus ada koridor utama yang dipersiapkan menjadi jalur traffic, sebab menghubungkan semua pusat kegiatan yang sering disebut anchor, (b) Aliran pengunjung harus dapat melewati bagian depan dari toko-toko yang berada di bangunan tersebut, (c) Pintu masik dan keluar mal harus terpisah, agar tidak monoton dan dapat mencapai seluruh bagian mall, (d) Harus ada ruang yang bervariasi dan menarik, diantaranya taman dengan tempat duduk untuk 37
bersantai, patung-patung, air mancur, dan lain-lain, (e) Penempatan dan pengelompokan penyewa utama dan penyewa yang lainnya diatur sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan oleh penyewa dapat terwujud dan terpenuhi kebutuhan para penyewa, (f) Jarak antar penyewa utama, maksimum 200 m sampai dengan 250 m, agar para pengunjung yang datang tidak merasa lelah, (g) Lebar mall utama maksimal 15 m, sedangkan pada mall bercabang maksimal 6(enam) m sampai dengan 7 (tujuh) m
2.2 TINJAUNAN PROYEK SEJENIS Dalam sub bab ini akan dijelaskan peroyek relevan yang berhubungan dengan bangunan multifungsi (mixed-use building). Proyek relevan yang di jabarkan berdasarkan fungsi yang telah ditentukan yaitu hotel dan mall. Penjabaran proyek relevan yang menyangkut banguna multifungsi, sebagai berikut:
2.2.1 Internasional A. Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use.( Lihat gambar 2.2).
Gambar 2.2 Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use Development Sumber : archdaily, 2014
Pada bangunan Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use berbentuk dinamis. Desain banyak menggunakan permainan garis lengkung sehingga bangunan terlihat akraktif. Gaya moderen yang mendominasi, warna putih yang ditambah cahaya lampu, dapat menambah kesan visual bangunan Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use Development . 38
Fungsi pada bangunan ini adalah hotel, rental office dan shoping mall yang berada pada bagian bawah hotel dan rental office. Ruang luar yang luas dapat memberikan kelancaran terhadap orang yang melintasinya. Secara pisikologis manusia menjadi nyaman dan nyaman dalam bersirkulasi. Secara teknis, total luas lantai kotor 175.000 M2. Tujuan dibangunnya bangunan ini adalah untuk menjadi bagian pusat dari rencana induk baru, yang akan menjadi landmark ritail baru dan kompleks terintegrasi dengan baik (ang merespon lingkungan sekitarnya (Academia,2015). B. Riverchase Galleria
HooVer
Gambar 2.3 Lokasi Riverchase Galleria Sumber : Wikipedia.com,2014
39
Riverchase Galleria berlokasi di Hoover, Alabama Amerika Serikat. Owner Riverchase Galleria adalah General Growth Properties/Jim Wilson & Associates. Bangunan ini dibangun pada tanggal 19 Februari 1986. (Lihat gambar 2.4&2.5).
Gambar 2.4 Plan Riverchase Galleria Sumber : archdaily, 2014
Gambar 2.5 Tampilan Riverchase Galleria Sumber : archdaily, 2014
40
Riverchase Galleria, dikenal sebagai The Galleria merupakan suatu kompleks yang memiliki shopping mall yang besar dengan skylight yang panjang yakni mencapai 60m. Riverchase Galleria ditujukan untuk komunitas masyarakat yang tinggal di sekitarnya dan juga komunitas bisnis. Lokasi bangunan ini berlokasi di 35244 Birmingham, Hoover, Alabama, USA. Fungsi makro pada bangunan yaitu shopping mall, hotel, kantor. Arsitek Riverchase Galleria, merupakan
Hellmuth,
Obata & Kassabaum, depelopernya adalah Jim Wilson dan Associates. Sepesifikasi Riverchase Galleria, yaitu a) Terdiri dari 3 penempatan fungsi, yaitu shopping mall, hotel dan kantor; b) Galleria Mall berlantai 2 dengan luas 108.000m2 yang kemudian mengalami penambahan menjadi 160.000m2. Mall ini mempunyai atrium di tengah yang dapat mengakses ke Wynfrey Hotel dan Galleria Tower; c) Wynfrey Hotel memiliki kapasitas 330 kamar, dengan jumlah lantai 15; d) Entrance ke mall dapat diakses melalui pedestrian yang menghubungkan area parkir ke mall, antara toko, lift dari Galleria Tower, dan Wynfrey Hotel; e) Galleria Tower adalah gedung kantor yang memiliki tinggi 17 lantai dan luas 34,839 m2 ; f) Area parkir yang tersedia terbagi dua sisi. Sisi utara menampung 2.798 mobil dan sisi selatan 2.915 mobil. Kereteria fungsi yang terdapat pada bangunan ini, yaitu a) Galeria Mall, Mall berlantai dua ini memiliki. 218 retail dan 20 restoran serta beberapa anchor di dalamnya yang berupa department store yaitu J.C. Penney (12,557 m2), Macy's (20,000 m2), Sears (14,000 m2), Belk (18,910 m2),dan Belk Home and Children's (12,200 m2). Selain itu, terdapat retail lainnya seperti LEGO, Helzberg Diamonds, Sephora, dll yang terdapat di kedua sisi koridor tengah (lihat gambar 2,5). Selain area perbelanjaan, juga terdapat restoran dan foodcourt sebagai tempat untuk bersantai, duduk dan menikmati beraneka menu makanan (lihat gambar 2.6 ,2.7, 2.8 &2.9);
41
Gambar 2.6 layout Riverchase Galleria mall Sumber : http://www.riverchasegalleria.com/directory,
Gambar 2.7Skylight pada Mall
Gambar 2.8 Interior Suasana Mall
Gambar 2.9 Food Court pada Mall
42
b) Wynfrey Hotel, Wynfrey Hotel seperti pada terletak berseberangan dengan Galleria Tower dan memiliki akses dari arah berlawanan dengan mall. Hotel bintang 4 ini memiliki jumlah lantai 15, dapat menampung 330 kamar, 12 di antaranya adalah suite dan sebuah lobby di lantai Hotel ini memiliki fasilitas, yaitu (a) kamar tamu, fasilitas meeting, restoran, GYM, SPA, Jacuzzi, fasilitas rekreasi berupa kolam renang, dan lain-lain, c) Galleria Tower , Galleria Tower merupakan gedung kantor berlantai 17 dengan ketinggian 76m, berlokasi di Riverchase Galleria, Hoover. Gedung ini menampung kantor kelas A yang memiliki luas lantai 34,839 m2, kemudian terhubung dengan mall Galleria melalui atrium yang beratapkan kaca transparan. Tenant utama pada gedung adalah Surgical Care Affiliates dan Walter Energy. Di dalamnya terdapat kantor pusat Med Partners yang berada dari tahun 1993 sampai 2004. Kemudian kantor tersebut dipindahkan dan diganti dengan Caremark. 2.2.2 Indonesi A. Ciputra World Jakarta 1.
Gambar 2.10 Peta Lokasi Ciputra Worl Jakarta 1 Sumber : http://www.kaylerealty.com
43
Ciputra World Jakarta adalah sebuah Megasuperblok yang dibangun oleh PT. Ciputra Property Tbk. yang berada di kawasan Jl. Dr Satrio Kuningan Timur, Setiabudi, Jakarta Selatan (lihat gambar 2.4). pola bangunan pada proyek Ciputra World Jakarta adalah pola bangunan yang diciptakan dengan sistem monolit (lihat gambar 2.11).
Gambar 2.11 site plan ciputra worl Jakarta 1 Sumber : http://www.kaylerealty.com
44
Gambar 2.12 Perspektif Ciputra Worl Jakarta Sumber : http://seejakarta.blogspot.com/2008/06/ciputra-world-jakarta.html
Ciputra World 1 Jakarta, berdiri di site seluas 5,5 hektare memiliki 3 menara yang digunakan untuk ruang perkantoran, Raffles Hotel & Raffles Residences Jakarta, My Home Apartemen & Ascott Service Apartment, Ciputra Artpreneur Center (Museum, Theatre & Gallery) dan pusat perbelanjaan yaitu Lotte Shopping Avenue, dan dilengkapi tenant seperti Lotte Department Store, Ranch Market; Studio XXI, Lotte Duty Free, Tempat bermain anak Lollipop; Best Denki, fashion retail seperti UNIQLO, H&M, Guess, Nike, Outlive; F&B tenant seperti Samwon Garden, Sushi Tei, Hide Yamamoto, Burger King, Johny Rockets,Caffe Bene, JJ Royal Brasserie, BACCO (wine culture), Johnny Rockets, Jittlada, Lotteria, Angel-in-Us, Breadlife, Ootoya, The Ori, Food Avenue (food court). Proyek ini dibangun mulai tahun 2009 sampai dengan 2013 dengan biaya mencapai Rp. 7 (tujuh) triliun. Bangunan Ciputra World Jakarta 1 dirangcang dengan konsep mixed-use building merupakan penggabungan fungsi besar arsitektur dengan konsep tampilan moderen yang tanggap terhadap lingkungan di kota jakarta (lihat gambar 2.12).
45
Berikut dijelaskan tinjauan hotel dan mall yang terdapat di Bangunan Ciputra World Jakarta 1, sebagai berikut: a. Raffles Hotel
Gambar 2.13 la out plan Raffles Hotel Sumber : http://seejakarta.blogspot.com/2008/06/ciputra-world-jakarta.html
Fasilitas yang terdapat di Raffles Hotel, yaitu (a) fasilitas utama terdiri dari ruang tidur. Jenis ruang tidur yang terdapat di raffles hotel , yaitu ruang tidur standar, ruang tidur deluxe, executive, suite junior, suite pemandangan kebun, suite club; (b) fasilitas pendukung terdiri dari resepsionis 24 jam, penitipan bayi, persewaan mobil, concierge, fasilitas tamu bagi tamu berkebutuhan khusus, loker, layanan laundry, bar, parkir, penukaran mata uang, penyimpanan bagasi, restoran, perpustakaan, fasilitas pertemuan, area merokok, buisiness centre, coffeeshop; (c) fasilitas pelengkap berupa kamar uap, kolam renang anak, taman, klub anak-anak, taman bermain anak, kolam renang (luar ruangan), GYM, parkir valet. Berikut merupakan nuansa pada hotel raffles. (lihat gambar 14)
46
Gambar 2.14 nuansa hotel raffle sciputra world jakarta Sumber : http://www.ciputraworldjakarta.com/cwj1/lotte-shopping-avenue, 2014
Nuansa yang tercipta pada raffles hotel adalah moderen yang memadukan warnawarna cerah yang bertujuan untuk menambah kesan mewah, elegan dan dinamis. Kemewahn yang tidak monoton dapat memberikan kenyamanan fisik maupun fisikis pada pengunjung. Dengan demikian tamu atau pengunjung yang datang menjadi puas berada dalam hotel rafles.
47
b. Mall
Gambar 2.15 la out plan lote mall Sumber : http://www.skyscrapercity.com,2014
Luas Lotte Mall adalah 77.000 m2. Mall ini terbagi dalam tujuh lantai yang terdiri dari produk fashion, living, kebudayaan, dan hiburan di setiap lantainya yang dilengkapi fasilitas Wifi, serta ruang konser. LOVE pun menargetkan pengunjung dari kelas menengah ke atas. Pada mall ini dapat menemukan sekitar 480 brand ternama, beberapa di antaranya Uniqlo, H&M, Samwon Garden, serta Seri Salon dari Korea. (http://wolipop.detik.com,2013). Fasilitas yang terdapat di mall, yaitu (a) Ruang Utama: retail, restoran, coffe shop, plaza, (b) Fasilitas Penunjang Dan Pelengkap: bioskop, hall yang disebut The Ice Palace yang memiliki kapasitas 300 kursi yang dapat digunakan untuk (konser mini, seminar, dan lain-lain), arture center (ruang seni, music, memasak, menyusui, ruang bermain anak-anak, komunitas, ruang serba guna, serta ruang bahasa), relaxing
48
ambiance, top sevice dan top brands in the world yang bertujuan untuk memberikan kepuasan kepada pengunjung yang akan berbelanja. (http://wolipop.detik.com,2013). Secara keseluruhan, penataan Lotte Shopping Avenue sangat berkesan modern dan ada nuansa ringan, ceria, dan feminin dari desain interiornya. Berikut merupakan nuansa pada lotte shoping mall (lihat gambar 2.16).
Gambar 2.16 Nuansa Lotte Mall Sumber : http://www.ciputraworldjakarta.com/cwj1/lotte-shopping-avenue, 2014
49
B. Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk
Gambar 2.17 Peta Lokasi Beach Walk Sumber : https://petatematikindo.files.wordpress.com, 2013
Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk terletak di pusat Kuta atau Tuban (Lihat gambar 2.4). Sheraton Bali Kuta Resort adalah hotel bintang empat yang memiliki fasilitas seperti kamar tidur, restoran, rekreasi, sport centre. Hotel ini terletak 10 Km dari pusat kota dan menyediakan kemudahan akses ke fasilitas-fasilitas penting di kota Badung. Dalam bangunan ini, hotel menyediakan pelayanan dan fasilitas yang nyaman seperti persewaan mobil, lift, koran, dry cleaning, layanan kamar 24 jam (agoda,2012). Sheraton dan mall beach walk merupakan bangunan yang di gabung/dikombinasikan dalam satu bangunan yang disebut dengan mixed-use building (lihat gambar 2,18 & 19).
50
Gambar 2.18 Site plan
Gambar 2.19 Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk Sumber : www.lastminute.com.au,2014
Jenis hotel yang diciptakan berbintang empat yang dikombinasikan dengan mall yang berfungsi sebagai tempat rekreasi dan
pusat perbelanjaan untuk semua kalangan
masyarakat. Bangunan ini ( mixed-use building) berlokasi di kuta, bangunan dibangun di dekat pantai. Dalam penentuan lokasi tersebut, view yang dihasilkan sangat menarik dan potensial untuk pengunjung yang sedang menginap di hotel tersebut dan pada fasilitas mall, rancangan sirkulasi yang sangat baik dan jelas. Dari penjelasan diatas dapat dijabarkan sebagai berikut:
51
a.
Sheraton Hotel
Penjabaran
fasilitas yang terdapat beach walk yaitu hotel sheraton. Hotel ini
memiliki gaya moderen, namun tetap mengaplikasikan budaya Bali salah satnya adalah pengaplikasian atap limasan pada bangunan hotel. Warna putih mendominasi, namun tidak kelihatan monoton.Berikut merupakan Krakteristik hotel Sheraton Bali Kuta Resort a)
Ruang luar. Ruang luar hotel Sheraton sangat mempertimbangkan view,yaitu pantai kuta. Dengan demikian pengunjung yang ada di ruanggan ini menjadi senang dan dapat menyaksikan keindahan alam sekitar. Secara pisikologis pengunjung mendapatkan ketenangan jiwa dan merasakan suasana alam yang mengelilinginya. Kesan ruang luar bergaya modern, namun tetap selaras dengan kondisi lingkungan di Bali.
Gambar 2.20 kolam Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk Sumber : www.agoda.com
b) Hunian deluxe. Kamar tidur terdiri dari tempat tidur, meja TV, kursi panjang, dan lemari pakaian pengunjung. Style ruang tidur memakai langgam modern dimana identik dengan warna putih dan dipadukan dengan warna coklat pada furniture. Ruang ini sangat mempertimbangkan view ke luar karena mampu meningkatkan harga kamar itu sendiri. (lihat gambar 2.21).
52
Gambar 2.21 ruang tidur Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : www.agoda.com
c)
Hunian suite. Kamar tidur suite terdiri dari tempat tidur dan living room. Furniture yang terdapat di kamar tidur yaitu: kursi, meja tv, tv, lampu tidur, meja, dan lemari pakaian. Warna yang digunakan dalam ruang adalah putih yang di padukan dengan warna coklat muda sehingga kesan ruang luas, mempertimbangkan view pantai. Kemudian dilengkapi dengan living room furniture yang ada adalah meja, kursi. Material arsitektur lantai mengunakan kramik, dan flapon menggunakan gypsum, kaca bening 6mm.( lihat gambar 2.22 dan 2.23).
Gambar 2.22 ruang tidur suite Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : www.agoda.com
Gambar 2.23 living room Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : www.agoda.com
d) Kamar mandi. Material arsitektur yang digunakan, yaitu pada bagian lantai mengunakan kramik, dingding mengunakan warna putih, dan plafon gipsum menggunakan warna putih. Furniture yang disediakan yaitu: bak mandi, tempat cuci tangan, meja cuci tangan, kaca hias, tempat sabun, kursi hias, shower. 53
Gaya kamar mandi yang digunakan adalah modern dan mengikuti tren jaman sekarang.(lihat gambar 2.24).
Gambar 2.24kamar mandi Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : www.agoda.com,2014
e)
Lobby. Lobby yang terdapat di Sheraton hotel menggunakan gaya modern dan memiliki arsitektur image yang sangat memperhatikan gaya hidup masyarakat berkelas saat ini. Warna yang digunakan pada lobby adalah warna cokalat dan dipadukan dengan warna putih sehingga kesan ruang tercipta natural. Furniture yang disediakan yaitu kursi, meja, dan fron office. Material pada elemen arsitektur pada lantai menggunakan marmer, elemen dingding menggunakan kayu dan dipadukan dengan warna putih, dan pada elemen atas diciptakan exspose sehingga kesan luas pada loby tercipta dan mampu mewujudkan arsitektur image yang sangat menarik. (lihat gambar 2.25).
Gambar 2.25 lobby Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : survey lapangan, 2014
54
f)
Pusat bisnis. Hotel Sheraton Bali Kuta Resort mempunyai fasilitas bisnis yang delengkapi dengan multimedia dan ruang rapat. Elemen arsitektur yang sangat menarik menimbulkan kenyamanan penguna ruang. Sehinga pengguna ruang nikmat berada dalam ruang tersebut.( Lihat gambar 2.26).
Gambar 2.26 pusat bisnis Sheraton Bali Kuta Resort
g) Restoran. Restoran merupakan pasilitas pendukung hotel dimana sangat mempertimbangkan view keleuar yaitu menyaksikan keindahan panorama alam sekitar yaitu keberadaan pantai kuta. Warna yang digunakan pada interior identik dengan coklat dengan adanya perpaduan warna lampu kuning. Dan di tempelkan wallpaper bercorak. .( Lihat gambar 2.7).
Gambar 2.7 restoran Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : survey lapangan, 2014
h) Caffe. Caffe merupakan tempat makan dan minum dimana berfungsi sebagai fasilitas pendukung hotel. Warna interior yang digunakan adalah putih dan dipadukan dengan warna ungu. Jadi kesan bangunannya adalah modern masa kini. ( Lihat gambar 2.28).
55
Gambar 2.28 caffe Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : survey lapangan, 2014
i)
Ruang fitness. Ruang fitness merupakan fasilitas penunjang dimana sangat disesuaikan dengan gaya hidup manusia masa kini. .( Lihat gambar 2.29).
Gambar 2.29 ruang fitness Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : survey lapangan, 2014
j)
Ruang rapat. Furniture yang terdapat pada ruang rapat adalah kursi dan meja rapat. Kapasitas 12 orang. Suasana ruang yang diciptakan adalah moderen dan didesain secara eklisif. Warna yang mendominasi pada interior ruanggan adalah putih yang meberikan kesan luas (lihat gambar 2.30).
Gambar 2.30 Ruang rapat Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : www.agoda.com
56
k) SPA. SPA Merupakan fasilitas penunjang. Fasilitas yang memberikan kenyamanan bagi pengguna ruang yang didesain dengan suasana moderen. SPA merupakan fasilitas kesehatan dan perawatan tubuh bagi wisatawan yang menginap.( Lihat gambar 2.31).
Gambar 2.31 SPA Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : www.agoda.com
l)
Club anak-anak, merupakan fasilitas penunjang pada hotel, dimana khusus disediakan untuk anak-anak yang akan bermain. Warna cerah yang didesain disesuaikan dengan karakter anak, yang merupakan simbul senang dan bahagia .( Lihat gambar 2.32).
Gambar 2.32 clube anak Sheraton Bali Kuta Resort Sumber : www.agoda.com
b. Mall beach walk. Prancangan pada mall beach walk sangat menarik dan dapat menciptakan kenikmatan manusia yang sedang berekreasi. fasilitas yang terdapat pada mall beach walk , sebagai berikut (lihat gambar 2.33, 2.34, 2.35, 2.36, ).
57
Gambar 2.33ruang luar beachwalk Sumber : Dokumentasi kelompok studio perancangan 5 (07/03/2014)
Gambar 2.35retail perancangan 5 (07/03/2014)
Gambar 2.34antorium beachwalk Sumber : Dokumentasi kelompok studio perancangan 5 (07/03/2014) perancangan 5 (07/03/2014)
Gambar 2.36plaza Sumber : albert 5 (07/03/2014)
Dari penjabaran diatas, yaitu hotel dan mall, pada akhirnya dapat ditarik kesimpulan mengenai fasilitas bangunan tersebut. Dari penjelasan mengenai sheraton hotel dan mall beachwalk, fasilitas yang terdapat di sheraton hotel, yaitu (a) Fasilitas hotel, 1) Fasilitas utama: Kamar tidur, 2) Fasilitas pendukung: Restoran, lobby, coffe shop, parkir mobil, bisnis center, salon,layanan laundry, bar, fasilitas pertemuan, penyimpanan, concierge, lift, persewaan sepeda, persewaan mobil, 3) Fasilitas pelengkap: Pijat, SPA, kolam renang, kolam renang anak, pusat kebugaran, parkir mobil, (b) Fasilitas mall: Retail, restoran, coffe shop, game center, parkir, taman.
58
2.3 SPESIFIKASI UMUM Pada spesifikasi umum terdapat uraian hasil sintesa pemahaman terhadap teori dan pemahaman proyek sejenis. Spesifikasi umum mencangkup elemen-elemen yang dijadikan dasar acuan merancang dan pedoman umumnya terintegrasi pada studi perancangan yang terkait lokasi dan pemprograman.
2.3.1 Hakekat Pada hakekatnya, spesifikasi umum dibagi menjadi tiga unsure, yaitu pemahaman umum bangunan multifungsi (mixed-use building), tujuan perancangan peroyek, lingkup proyek. Penjabaran ketiga hakekat tersebut, sebagai berikut: A. Pemahaman Umum Mixed-Use Building Fungsi Hotel Dan Mall Bangunan multi fungsi (mixed-use building) adalah sebuah bangunan yang memiliki dua atau lebih fungsi besar arsitektur. Kalau disesuaikan dengan ide judul perancangan bangunan multi fungsi (mixed-use building) adalah sebuah bangunan yang terkombinasi antara hotel dan mall.
Fungsi, Hotel merupakan fasilitas
akomondasi
perbelanjaan
dan
Mall
merupakan
pusat
dan
rekreasi
yang
dikombinasikan satu kesatuan dalam satu bangunan. Pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, dan ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang komplek B. Tujuan Proyek Dalam perancangan mixed-use building memiliki tujuan, yaitu a) Perancangan mixed-use building bertujuan untuk mengubah area menjadi multi fungsional lahan; b) memperbaiki kualitas fisik lingkungan kota; c) Penghematan pendanaan proyek; d) menciptakan fasilitas yang memudahkan pengunjung, sehingga waktu tempuh dan jarak menjadi dekat untuk mencapai suatu fasilitas, perodiktivitas akan bertambah;e) meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna bangunan/gedung; f) Menghambat perluasan kota karena perkembangannya kea rah vertikal sehingga meminimalkan perluasan kota secara horizontal.
59
C. Lingkup Proyek Perancangan pembangunan dilakukan berdasarkan kreteria umum. Penjabaran lingkup proyek, yaitu a) fungsi, fungsi-fingsi yang dikombinasikan pada sebuah bangunan multifungsi adalah hotel dan mall (wisma dan suka);b) letak, karakteristik letak proyek adalah pada kawasan pariwisata; c) jenis, jenis proyek merupakan bangunan multi fungsi yang mewadahi fungsi hotel sebagai sarana akomondasi dan mall sebagai sarana rekreasi dan pusat perbelanjaan.
2.3.2 Wadah Berdasarkan lingkup proyek, wadah proyek pada bangunan multi fungsi (mixed-use building) akan menggunakan pedoman sebagai berikut: A. Fasilitas Secara umum perancangan bangunan multi fungsi (mixed-use building) akan memiliki fasilitas, yaitu a) sarana akomondasi berupa hotel berbintang dan sara rekreasi berupa pusat perbelanjaan berupa mall B. Syarat Lokasi Lokasi menjadi persyaratan utama untuk mengembangkan sebuah bangunan multi fungsi (mixed-use building), tujuannya agar mendapatkan pencapaian yang diharapkan secara efektif. Adapun persyaratan lokasi pembangunan bangunan multi fungsi ini berdasarkan rumusan krakteristik dan tujuan yang diharapkan, yaitu a) lahan terletak di kawasan strategis pariwisata, dengan kedekatan dengan jalan penghubung utama antar kawasan atau kota, sehingga dapat menjadi bangunan yang mampu memprodiktivitaskan sebuah kawasan dan dapat menjadi alternatif pengembangan bangunan sebagai pendukung kawasan pariwisata di masa depan; b) bangunan multi fungsi mampu memaksimalkan penggunaan lahan secara efektif dan memperhatikan lingkungan sekitar, supaya dapat meningkatkan keserasian antara bangunan yang lainnya C. Pelayanan Adapun pelayanan pada proyek bangunan multifungsi yang diciptakan, yaitu a) pelayanan investasi, menyediakan retail kepada pengusaha/pedagang, sehingga dapat bekerja membuka usaha pada retail yang disewakan. Perseorangan yang dapat 60
berinvestasi pada bidang retail yang memiliki nilai dan dapat memperoleh keuntungan; b) pelayanan wisata, pelayanan yang diberikan kepada para pengunjung yang menikmati wisata pada kawasan pariwisata; c) pelayanan lingkungan, menciptakan ruang luar berupa taman, sehingga dapat meningkatkan kualitas fisik site dan mampu memberikan kesegaran tersendiri terhadap pengunjung yang mengunap maupun pengunjung yang berekreasi.
2.3.3 Isi Berdasarkan lingkup isi perancangan proyek akan dihuni dan mengakomondasikan unsur, sebagai berikut: A. Civitas Penghuni Penghuni merupakan pengunjung wisata, yaitu wisatawan domestik dan mancanegara yang akan menginap serta menikmati fasilitas mall. Penginap dan civitas pada mall merupakan anak-anak, para remaja, dewasa, dan usia lanjut, serta civitas yang memiliki keterbatasan fisik. Kapasitas layanan proyek bangunan multi fungsi berupa hotel yang dikombinasikan dengan mall adalah 60-100 pada fasilitas hotel/akomondasi dan mall mencapai 1000 civitas.civitas selain wisatawan adalah masyarakat umum yang sifatnya berkunjung untuk melakukan rekreasi. B. Pengelola Pengelola bangunan multi fungsi (mixed-use building) merupakan pihak suwasta dan pemerintah kota sebagai pemilik lahan, dan bersinergi untuk mencapai tujuan proyek yang diharapkan beserta terwujudnya bangunan percontohan merupakan konsep fasilitas pendukung kawasan di masa depan yang mampu meningkatkan produktivitas kawasan pariwisata dengan mengedepankan konsep visual yang bercitra nusantara.
61
