Az építési törvény aktuális módosításának településrendezési újdonságai

Az építési törvény aktuális módosításának településrendezési újdonságai Az Országgyűlés ez év tavaszi utolsó munkanapján elfogadta az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény módosításáról szóló 2006. évi L. törvényt.1 A településrendezést érintő egyes kérdésekről, azok megalapozásáról már korábban szóltunk a Szemelvények a településrendezés műhelyéből című sorozat legutóbbi részében. Akkor azonban ez még csak terv volt, mára viszont jogszabályi előírássá, követelménnyé vált (ennek minden előnyével és hátrányával). A törvény tanulmányozását minden érintettnek célszerű elvégezni, jelen írásban csupán a lényegesebb elemekre és az összefüggésekre összpontosítunk. Elsőként említem a településfejlesztés karakteresebb megjelenését, megerősödését. A törvény megalkotásakor, a ’90-es évek közepén már komoly dilemma volt, s máig is az maradt, hogy szabad-e a településrendezésről, a települési önkormányzat egyik legátfogóbb, legalapvetőbb feladatáról2 egy ún. ágazati törvényben szólni. Készséggel elismerjük – ha ez nem világlik ki mindenki számára az építési törvényből -, hogy minden építési tevékenységnek és a településrendezésnek is egyetlen célja a települések fejlődése, fejlesztése. Természetesen azzal a kiegészítéssel, hogy nem egymás rovására, nem a környezet felélésével stb. A Belügyminisztérium és a Magyar Közigazgatási Intézet szakemberei továbbra is egy településügyi törvényt szorgalmaznak, ami átfogó módon szabályozná a településfejlesztés, a településrendezés és a településüzemeltetés egész területét. Ennek létrejötte azonban egyelőre még várat magára, s ebben a helyzetben az volt a célravezető, hogy ezt a nem tökéletes megoldást alkalmazzuk, követve az ókori bölcsességet, mi szerint a „tökéletes ellensége a jónak”.3 Módosításra került a településfejlesztési koncepció definíciója (2. § 27. pont), hogy jobban kifejezze annak tartalmát és célját, hogy az nem csak a településrendezési terveket alapozza meg, hogy alapvetően településpolitikai4 dokumentum, amely a társadalmi és a gazdasági alapokon túl környezeti szempontokra és az intézményrendszerre figyel leginkább. A településfejlesztési koncepcióval kapcsolatos másik változás az, hogy - bizonyos különbségekkel – érvényessé vált előállítására vonatkozóan az építési törvény 9. §-a. Ennek megfelelően a nyilvánosságot biztosítani kell, a széleskörű egyeztetés lépcsőit hasonlóképpen végig kell járni, mint a rendezési tervek esetében. Két „könnyebbség” van csupán: nem szükséges tervtanács elé vinni és nem kell az elfogadott dokumentumot sem az egyeztetésben részvevőknek, sem az Országos Dokumentációs Központnak megküldeni. Nem könnyebbség, csupán különbség, hogy a fejlesztési koncepciót végső szakmai véleményezésre a belügyminiszternek kell megküldeni (csak a főváros, a fővárosi kerület és a megyei jogú városok egészére készülőket, a többi település esetében elegendő a közbenső véleményezés), s nem az építésügyért felelős miniszternek/nevében eljáró területi főépítésznek. Külön figyelmet érdemel, hogy minden településrendezési eszköz készítése során a települést érintő Megjelent a Magyar Közlöny 2006. évi 26. számában. Hatályos – néhány előírás kivételével – 2006. május 1-től. A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 8. §-ában a településfejlesztés után másodikként nevesíti a településrendezést. 3 Természetesen tudatában lévén annak, hogy vannak olyan küszöbök – minimális követelmények -, amelyeket feltétlenül meg kell haladni, továbbá annak, hogy ez a bölcsesség se alkalmazható mindenre. 4 Kissé groteszk, hogy a politika elé oda kell tenni a „település” jelzőt, hiszen a politika szó a városból alakult ki, de mára kifejezi azt, hogy nem pártpolitikai szempontok vezérlik. Még akkor sem, ha a településben szükséges sokféle feladat megvalósítása során már lehetnek különféle szempontok, prioritások, amelyek hordozhatnak választói érdekcsoportoknak való megfelelést is. 1 2

1

jóváhagyott országos és térségi területrendezési terv rendelkezéseit figyelembe kell venni (a (10) bekezdés szerint). Ez elég erős megkötöttségnek tűnik, de egyrészt a területrendezési tervek jellegéből fakadóan nem jelent drasztikus beavatkozást az önkormányzat belügyeibe, másrészt az is nyilvánvaló, hogy a területrendezési tervek olyan összehangoló tevékenységet folytatnak, amelynek figyelmen kívül hagyása mindenkire nézve károsak (lehetnek). A belügyminiszter – az építésügyért felelős miniszterrel egyetértésben - fogja szabályozni a településfejlesztési koncepciók részletes tartalmi követelményeit. A településfejlesztési koncepcióval kapcsolatban ide kívánkozik annak a hangsúlyozása, hogy az építési törvény 8. §-a - eddig és a jövőben – messzemenően vonatkozik erre a településrendezési eszközre is (a régi vitára utalva: a fejlesztési koncepció lehet a rendezés eszköze, nem maga a településfejlesztés!), tehát e törvényi szakasz szempontrendszerének meg kell felelnie az elkészült dokumentumnak.5 Ezeket is számon kérheti a törvényességi vizsgálat. A módosítások másik jelentős csoportja a fenntartható fejlődést szolgálja. Ennek érdekében kiegészítésre került a már hivatkozott 8. §, és kiegészült a fogalom-meghatározások sora. A 2. § 31. pont az ún. biológiai aktivitásértéket határozza meg, mely szerint ez: „egy adott területen a jellemző növényzetnek a település ökológiai állapotára és az emberek egészségi állapotára kifejtett hatását mutató érték”. A törvény értelmében, a településrendezési tervekben – a település egészére nézve – ez az érték nem csökkenhet. Kiszámításához hamarosan megjelenik egy miniszteri rendelet. Ez a követelmény összhangban van az Alkotmány 70/D. § előírásaival, s az Alkotmánybíróság ebből levezetett szabályával, amely szerint a természetvédettség szintje nem csökkenhet. Az emberi egészség védelme szempontjából a nem védett tájaknak, a növényzetnek, vízfelületeknek stb. ugyanolyan jelentősége van, mint a védelemben részesülőknek, ezért született ez a törvényi rendelkezés. Szakmai szempontból talán érdemes megjegyezni, hogy az előterjesztői szándék a biológiai aktivitásérték növelése volt, de ez az Országgyűlés bizottságai szerint olyan terheket rótt volna a települési önkormányzatokra (és a beruházókra), amit azok nem bírtak volna elviselni. Sajnos nem volt lehetőség az árnyalt szabályozásra sem – különbséget tenni az e szempontból jó, ill. rossz helyzetű települések között -, mert hiányoznak az országos vizsgálatok e területen (is).6 Az előírás nem titkolt célja, hogy bizonyos védettséget nyújtson a közparkoknak, a közkerteknek s más, értékes növényállománnyal rendelkező területeknek.7 Nagy nemzetközi kitekintéssel rendelkező kollégáink természetesen itt megjegyezhetik, hogy Finnországban vagy az USA-ban előszeretettel telepítik a lakó- és üdülőterületeket, intézményeket a (ritkás) erdőkbe, tisztásokra, értékes növényekkel tarkított kertekbe. Ha elérjük, vagy megközelítjük ezeknek az országok5

További segítséget jelent(het) a Belügyminisztérium Településfejlesztési Irodája és a Magyar Közigazgatási Intézet által kiadott Útmutató a településfejlesztési koncepció készítéséhez c., a Településfejlesztési füzetek sorozat 24. tagját képező kiadvány (BM Kiadó. Budapest, 2002). Ugyane sorozat 25. kötete is figyelemre méltó, címe: Települési tervezés, útmutató a településfejlesztési program készítéséhez. 6 A ’80-as évek vége óta hiányzik a rendszeres és átfogó településtudományos kutatás. Részeredmények persze vannak, de több kutató műhely is csak vegetál, a Településtudományi Közlemények is csipkerózsika álmát alussza. A politika által rendszeresen áthelyezett főhatósági hely és a kormányzati struktúrában elfoglalt szerep egyelőre nem tette lehetővé az előrelátó, folyamatosságra építő, kutatócsoportokat rendszeresen munkával ellátó hosszú távú kutatási program folytatását. 7 Az 5/1961. (III. 19.) ÉM sz. rendelettel közzétett OÉSZ 18. § (9) bekezdése előírta: „Zöldterület rendeltetését megváltoztatni csak rendezési terv alapján szabad, és csak abban az esetben, ha annak más helyen való pótlásáról megadott határidőn belül gondoskodni lehet.” Még ha sok bizonytalanság is van az előírásban, a jogalkotói szándék egyértelmű és világos.

2

nak az erdősültségi szintjét (északi rokonainknál ez 75 – 80 %), akkor feltehetően változni fog a jogi környezet. A fenntartható fejlődést szolgáló módosítások következő eleme a területekkel (valójában e vonatkozásban ez a beépítésre szánt területek jó kihasználását és lehetőség szerinti minimális növelését jelenti) való takarékos bánás. Ezt már eddig is tartalmazta a törvény, és erre ösztönöz a termőföldről8, valamint az erdőről és az erdő védelméről szóló törvény9 is, most azonban konkrétabbá, számon kérhetőbbé vált ez az előírás. „A települések beépítésre szánt területe csak olyan területfelhasználás céljára növelhető, amilyen célra a település már beépítésre kijelölt és igénybe vett területén belül nincs megfelelő terület.”10 A megépült közművezetékek és úthálózat jobb kihasználását és a már korábban beépített területeken tulajdonnal bírók érdekeit is szolgálja ez az előírás. Fontos, hogy csak a tényleges, valós igények megléte esetén bővüljön a beépítésre kijelölt terület, mert ezáltal a településüzemeltetés gazdaságosabbá válhat. A sok foghíjjal és nagyobb, összefüggően be nem épített területekkel rendelkező településrészen nehezebb és költségesebb a tömegközlekedés megszervezése, az intézmények kihasználtsága rosszabb, illetőleg „feltöltésük” nagyobb területről történik, ami feleslegesen növeli a településen belüli közlekedést és ezáltal a környezetszennyezést. Értelemszerűen néhány, elszórt foghíj nem lehet akadálya újabb lakó-, üdülő- és egyéb telek osztásának, de olyan településen, ahol a telkek harmada beépítetlen és a házak jelentős része üresen áll, ott felelőtlenség – és immár törvénybe ütköző – új beépítésre szánt területeket kijelölni. Kivételt képez, ha a jellemzően beépítetlen, de már igénybe vett beépítésre szánt terület ár- vagy belvízveszélyes, földtani veszélynek súlyosan kitett terület; de ebben az esetben e területet a rendezési tervben beépítésre nem szánt területté kell minősíteni, és gondoskodni az ott lakók áttelepítéséről. Az is magától értetődő, hogy mérlegelni kell a beépítetlen területek „megfelelő” voltát, de egyidejűleg arra is figyelemmel kell lenni, hogy nem lakópark pl. egy olyan beépítés, ami egyszerű telekosztás (csak egy beruházó, földtulajdonos érdeke telkének/telkeinek értékesítése). A fenntartható fejlődés egyik - Európában megerősödő – kritériuma a csapadékvizek kezelése. Egy ideig elvezetésről beszélt és gondolkodott a szakma, de a beépített területek növekedése és azokon belül a burkolt felületek arányának gyakran elképesztő túlsúlya a városokban félsivatagi, esetenként sivatagi klímát idézett elő, a záporok gyors és jelentősen megnőtt mennyiségű lefutása meg a csatornahálózatban, a befogadóban és a tisztító telepeken okozott alkalmanként megoldhatatlan gondot. Ezért - ezeken a területeken - előtérbe került a csapadékvizek gyűjtése, tárolása és ütemezett, helybeli felhasználása. Németországban pl. az épületek pince szintjén létesülnek esővíztároló tartályok, s az itt összegyűjtött vízzel a kertet öntözik, vagy a WC-k öblítésére használják. A másik szakmai nonszensz az ún. belterületi vízrendezés fogalma. A víz nem ismeri az igazgatási határokat. Az elmúlt évek tapasztalatai ékesen bizonyítják, hogy a külterületek vízelvezetésének gondjai, hiányosságai a belterületet veszélyeztetik, és viszonosság ugyanúgy fennáll; a belterületi karbantartás hiánya a mezőgazdasági területeket is veszélyezteti. Az új beépítésre kijelölt területeknél a települések (és a Az 1994. évi LV. törvény 44. § (1) bekezdése kimondja: „Termőföldet más célú hasznosítással járó beruházás céljára csak kivételesen – elsősorban a gyengébb minőségű termőföld igénybevételével – lehet hasznosítani.” A (3) bek. Hozzáfűzi: „Az igénybevételt az indokolt szükségletnek megfelelő legkisebb területre kell korlátozni.” 9 Az 1996. évi LIV. törvény 69. §-a szerint: „Erdőterületet termelésből kivonni kivételes esetben és csak akkor lehet, ha az erdőterületre tervezett létesítmény elhelyezésére vagy tevékenység gyakorlására az adott térségben nem található más arra alkalmas földterület.” 8

10

Étv. 8. § (2) bek. c) pont 3

tervezők) nem számoltak övárkok létesítésének a szükségességével, másutt a történeti településrészek megőrzésével (szűk, a beépítés miatt bővíthetetlen vízfolyás-szakaszok) egyidejűleg nem terveztek záportározót, stb. A törvény jelenleg az első lépést tette meg ezen gondok orvoslására, amikor kimondta: „a települések rendezése során a település közigazgatási területére hulló felszíni csapadékvíz összegyűjtését és helyben tartását vagy szakszerű és ártalommentes elvezetését, kezelését - az adottságok és a lehetőségek figyelembevételével - biztosítani kell”.11 A kulcsszavak: közigazgatási terület, összegyűjtés és helyben tartás, szakszerű és ártalommentes elvezetés, valamint az adottságok és lehetőségek figyelembe vétele. Mondhatják, hogy szinte az egész mondat. Valóban így van. E tömör megfogalmazás kifejtése, példáinak bemutatása a szakma feladata, de meggyőződésem, hogy felelős és felkészült szakemberek már ebben is meglelik a kellő fogódzót. Sokszor felvetődik a településtervezők részéről, hogy külön a településre készült csapadékvíz-elvezetési (tanulmány)terv nélkül a rendezési terv részeként nem lehet e kérdést kezelni, a feladatot megoldani. A legkorábbi, ’50-es évekbeli rendezési tervekhez készülő ún. közmű szaktanácsok (még nem forrott ki önálló alátámasztó munkarésszé) is foglalkoztak e problémával, és nagy vonalakban legalább a kritikus pontokat érintették, arra felhívták a figyelmet, s tartalék területeket biztosítottak. Amikor a településszerkezeti tervben új beépítésre szánt távlati területeket jelölnek ki, akkor természetszerűen nem állhatnak komplex tervek rendelkezésre, amelyek ezeket az új területeke is figyelembe vették. Vannak azonban a településtervezéssel foglalkozó szakembereknek olyan áttekintő ismerete, aminek alapján a kényes pontok kiszűrhetők, és a további tervezés számára kijelölik a sarokköveket. Természetesen ez jelentheti azt, hogy egy új terület vagy egy jelentősen átépülő terület szabályozási tervének készítése előtt, esetenként annak részeként előfeltétel a csapadékvíz-elvezető hálózat terveinek elkészítése vagy módosítása. További változás a törvényben a zöld gyűrűk biztosításának kötelezettsége, e fogalom bevezetése hazánkban. Lényeges volta, és egyes részeinek közérthetősége miatt célszerű szó szerint idézni az ominózus rendelkezést. „A tervezés időszakában a 20 000 fő lakosságot meghaladó, valamint a tervezett létszámmal azt elérő települések, a kiemelt üdülőterületek, a gyógyhelyek meglévő, illetőleg bővített belterületét a közigazgatási területükön belül – eltérő területrendezési tervi előírás hiányában, és ahol ez fizikailag lehetséges – legalább 200 m szélességű, beépítésre nem szánt (mező-, erdőgazdasági, közlekedési, vízgazdálkodási) területekből álló gyűrűvel kell körülvenni,, amely területen csak közlekedési, közmű, hírközlési és vízvédelmi építmények helyezhetők el. Új belterületeket, beépítésre szánt területet úgy kell kijelölni, hogy legfeljebb tízezer tervezett lakost befogadó településrészt (illetőleg az üdülőterület valamint a gyógyhely jellegéhez igazodó területegységeket) ugyanilyen, beépítésre nem szánt területekből álló gyűrű vegye körül. Két terület közötti gyűrű – a természeti adottságok és a környezetvédelmi előírások figyelembe vétele mellett – egymásba metszhet.” Egy rövid kitekintés: Anglia 1947-ben iktatta törvénybe a „green belt”-et, a nagyobb városok beépített területe körül kialakítandó zöld övezeteket. Az első gyakorlati példa erre a London körül kialakított gyűrű. Ezeket az övezeteket 11

Étv. 8. § (2) bek. a) pont.

4

alapvetően a térségi területrendezési tervekben kellene, lehetne rögzíteni, de a mai hazai adottságok mellett (a megyei tervek korlátozott szabályozási lehetőségei a nem hierarchikus önkormányzati rendszer következtében) ez aligha lehetséges. Angliában 2001-ig 14 nagyváros körül jelöltek ki zöld gyűrűt, ezek összterülete az ország területének 12%-a, több mint másfél millió hektár. Területük igen különböző: a legnagyobb Londoné, ami 486 ezer ha, a legkisebb Burton-on-Trent körül, ez 700 ha.12 E területek kialakításának célja a szabályozatlan városi területi terjeszkedés megakadályozása e területek beépítésnek megakadályozásával. Segíti a vidéki (mezőgazdasági, erdőgazdasági vagy más felhasználású) tájak védelmét. Elősegíti a fenntartható terület- és településfejlődés előmozdításában. A területbe való besorolás céljai: - a nagy, összefüggő beépített területek terjeszkedésének korlátozása, - szomszédos települések összenövésének megakadályozása, - a vidéki táj megőrzése idegen hasznosítástól, - a történeti települések jellegének megóvása, - a település-rehabilitáció elősegítése a felhagyott, leromlott területek újra-hasznosításának ösztönzésével. A zöld gyűrű területének hasznosítása: - lehetőséget adni a városi lakosság számára a természet-közeli (vidéki) területekhez való hozzáférésre, - szabadtéri sport és rekreációs tevékenységek biztosítása a városi területek közelében, - értékes tájak megőrzése a városok közelében, - a felhagyott és roncsolt területek rekultivációja, - a természet védelmének elősegítése, - a mezőgazdasági, erdőgazdasági és más hasonló hasznosítás számára a terület fenntartása. A fenti célok közötti arány nincs megkötve, s az sem evidencia, hogy egy védett táj beletartozik-e (beletartozhat, de nem kell feltétlenül bele tartoznia).13 Jelen törvényi előírással ebbe a kívánatos irányba csupán az első lépést tettük meg, pontosabban a másodikat, mert az elsőt a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló 2005. évi LXIV. törvény tette meg, amikor korlátozta a beépítésre szánt területek kijelölését a települések közigazgatási határa mentén.14 A települések összeépülése számos gondot vet fel. Már a falvak, városok túlzott közelsége is azt eredményezheti, hogy egy szennyvíz-agglomerációt képeznek (azaz egy gyűjtő és tisztító rendszerre kapcsolandók), ami önmagában még nem bizonyos, hogy baj, de könnyen balátható, hogy nem célszerű a szennyvizeket akár tíz kilométeres távokon utaztatni, mert a települések egymás nyakára települtek. Az összeépülés lehetetlenné teszi az ökológiai hálózat kellő sűrűségű és jó minőségű kialakítását, fenntartását; gyengíti az egy – átlátható méretű – közösséghez való tartozás érzetét, a helyi identitás, patriotizmus létét, kialakulásának esélyét. 12

A Green Belt-re vonatkozó adatok és leírás Vajdovichné dr. Visy Erzsébet fordításából származnak. Vannak olyan védett tájak és védett természeti területek, amelyek látogatása is korlátozott vagy egyenesen tiltott. Ezek a területek nem szolgálnak olyan jellegű közösségi célokat, amelyek elősegítése a „green belt” célja. 14 A törvény 5. § (3) bekezdése így szól: „Új beépítésre szánt terület a település közigazgatási határához 200 mnél közelebb nem jelölhető ki, kivéve, ha a külön jogszabályban meghatározott területi (környezeti, társadalmi és gazdasági) hatásvizsgálat az ettől való eltérést indokolja.”. Hősi tett, a politikára jellemző kibúvóval. Ennek alkalmazására jelen tanulmány szerzője igen kíváncsi (mármint arra, hogy lesz-e eset, amikor a beruházói érdek nem sodorja el az egész mérlegelést, közigazgatást). 13

5

A kiemelt üdülőterületek és a gyógyhelyek15 esetében a népességhatár16 lényegesen alacsonyabban húzódik (lényegében a mai kapacitásnál), mint a városok esetében, elsősorban azért, mert e települések rendeltetésének alapvető feltétele a beépítésre nem szánt jelleg minél teljesebb megőrzése, s a beépítésre szánt területeken belül a minél nagyobb zöldfelületi hányad biztosítása17. Talán nem kell részletesen elemezni, hogy milyen problémákat vet fel a Balaton keleti és déli partján mintegy 80 kilométer hosszan összeépült végeláthatatlan településhalmaz (kígyó) léte. Jószerivel azt sem tudja a vendég, hogy hol jár, de a tóba folyó patakok természetes tisztítóhelyeire sincs terület, a somogyi erdők és a vízpart között is megszűnt a természetes kapcsolat. Az elválasztó zöld sávok, a körülölelő zöld gyűrűk remélhetőleg hozzásegítenek ahhoz, hogy ne következzen be minden értékes természeti adottság esetében, hogy olyan mértékig fejlesztik (inkább növelik) a környezet beépítettségét, használatát, ami már az eredeti vonzerőt teszi tönkre.18 Szakmai szempontból nyilvánvaló, hogy az építési törvényben nevesített 200 méter minimális szélesség általában kevés. A tényleges területeket a településszerkezeti tervben kell és lehet meghatározni. Támpontot jelenthetnek a természeti adottságok, jellegzetességek. E tekintetben, mint a területi tervezésben általában, a természeti adottságok és összefüggések erősebbek (vagy legalábbis annak kellene lenniük), mint a tulajdoni hovatartozás. Az Alkotmánybíróság is rámutatott erre a területrendezési tervekkel foglalkozó határozatában.19 A település egyes részei között is jelentős védelmi zónákra van/lehet szükség, s vannak is ilyenek, pl. Dunaújvárosban (egykor Dunapentele, majd Sztálinváros) az egykori Vasmű és a város egyéb területei között, Tiszaújvárosban (Tiszaszederkény, Leninváros) a vegyi üzemek és a lakóterületek között. Lényeges azt kiemelni, hogy alapvetően nem létesítésről, létrehozásról van szó, tehát a települési önkormányzatnak nem jelent érdemi terhet a zöld gyűrű kijelölése, hiszen ez nem csak klasszikus zöldterületekből és erdőkből állhat, hanem lényegesen többféle területfelhasználású elemből (közlekedési, vízgazdálkodási). A területfelhasználás meghatározásának bizonyos fokú megkötéséről van tehát szó a helyi és a nagyobb közösség érdekében; annak a rögzítése, hogy nem lehet csupán a gazdasági értékesíthetőség szempontjai alapján dönteni a területek jövőjéről. A 15

A gyógyhelyekről lásd a 74/1999. (XII. 25.) EüM rendeletet. Településrendezési vonatkozásban külön figyelmet érdemel a 3. § (3) bek. f) pontja, a 4. és a 7. §-a. Ez utóbbit idézem: „A gyógyhely határát és védőterületét a terület- és településrendezési terven fel kell tüntetni. A gyógyhelyet érintő rendezési terve elfogadása vagy módosítása előtt az Országos Gyógyhelyi és Gyógyfürdőügyi Főigazgatóság (OGYFI) véleményét ki kell kérni.” A 110/1997. (VI. 25.) Korm. rendelet is adalékot szolgáltat e kérdéshez, amikor 1. sz. mellékletében felsorolja a kiemelt települések jegyzékét. 16 A kiemelt üdülőterületek és gyógyhelyek vonatkozásában a törvény nem beszél lakosságról, hiszen ott az üdülők és gyógyulni vágyók adják – gyakran – a népesebb csoportot. E helyeken a befogadó kapacitástól függetlenül kell gondoskodni a beépítésre nem szánt gyűrűkről és a településszerkezet tagolásáról. Mátraszentimre üdülőértékét növeli a település tagoltsága. A három községi részen – Szentimre, Szentistván és Szentlászló – túl külön fekszik Bagolyirtás, Fallóskút és Galyatető is. 17 A Balaton egyik üdülőterületén a Bíróság közigazgatási perben megállapította, hogy a szomszédos telek túlépítése (a megengedettnél nagyobb beépítettség) mindenképpen sérti a szomszéd érdekeit, mert a telkeken lévő jelentős zöldfelület(i arány) adja a terület alapvető értékét, karakterét. Legf. Bír. Kfv. III. 25.487/1993. Közigazgatási Kollégium 453. döntés. 18 Vö.: A közös legelőre küldött marhák túlzott száma tönkre teszi a közjavat. A szakmában, széles körben ismert példa szemléletesen írja le a folyamatot, amit rendre tapasztalunk. Hévíz környékének problémáit említeném, meg a fővárosét, hogy bemutassam, mit jelent egy vonzó tényezőre való túlzott rákapcsolódás. 19 3/1997. (I. 22.) AB határozatában kimondta: „ megyei területrendezési terv – rendeltetésénél fogva – nem pusztán a települési önkormányzatok által elfogadott rendezési tervek mechanikus összegzése, s nem is válhat azzá. Ennek oka, hogy a természetföldrajzi adottságok (pl. a folyók, tavak, hegyek nem igazodnak a közigazgatási határokhoz, hasonló a helyzet a nyomvonalas létesítményekkel (utakkal, vasutakkal stb.), valamint a természetvédelmi területekkel és más, közérdekből védelem alá helyezett térségekkel …” E megállapítás miden területi tervezésre érvényes.

6

területen, az általános előírásokhoz képest, nem lehet elhelyezni mező- és erdőgazdasági építményeket, amelyekre egyébként sem lenne szükség, hiszen a beépítésre szánt területek, belterületek közvetlen közelében nincs szükség a műveléshez, a gazdálkodáshoz ilyen célú építményekre, más esetekben meg elhelyezésük kifejezetten korlátozná/zavarná a szomszédos beépített területek használatát (pl. állattartó telepek a lakó-, üdülő-, vegyes-, különleges területeket). A területen elhelyezhető építmények köre világosan jelzi e gyűrűknek, a folyamatos beépítettség elkerülésének a másodlagos célját: a később felmerülő közlekedési, közmű, hírközlési és vízvédelmi igények elhelyezhetőségének biztosítását. A sajtóból ismert, heves vitákat kiváltó építési ügyek bizonyítják ennek az előírásnak a szükségességét. Izbég és Szentendre folyamatos összeépülése akadályává vált egy, a történeti településmagot ténylegesen elkerülő, a Dunakanyarba való kultúrált eljutást biztosító út kijelölésének (ezért hasított bele oly durván a várostestbe a jelenlegi Dunakanyar körút). A Budapesthez 1949 – 50-ben hozzácsatolt városok és községek, majd az azt követő gyűrű falvainak rátapadása a közigazgatási határra okozta az M0-ás körgyűrű egyre kijjebb tolódását (és korábbi tervezett nyomvonalán egy belső forgalmi út létesítésének igényét). Eger és a hozzá csatolt Felnémet összenövése is gondokat vet/vetett fel. E törvényi előírás – amikor kimondja a beépítetlen területek saját közigazgatási területen való biztosításának követelményét – elősegíti annak a megakadályozását, hogy a városok és a falvak terheiket a szomszédokra testálják. Könnyű, és igen álságos magatartás az önkormányzatok részéről, amikor az egyébként majd’ mindenki által szükségesnek tartott funkcióknak a másik általi biztosítására bazíroznak. A Fővárosnak – ha belső kerületeiben súlyos hősziget20 alakul ki, ha környezeti feltételei romlanak – nem a szomszédos települések területén kell keresni a zöld gyűrű (és a zöld ékek) helyét, hanem a sajátján. A több mint hetvenezer lakosú Csepelnek nem szabadna a közigazgatási határig minden talpalatnyi helyet beépítésre kijelölnie, s még a sziget-csúcson kijelölt közpark helyét is eladni magáncélra, amikor nincs a lakosság felüdülését és a levegő tisztítását szolgáló erdeje (elenyésző nagyságú területek kivételével). A népesebb települések új belterületére, beépítésre szánt területének tagolási előírása (egy-egy ilyen terület legfeljebb tízezer főt fogadhat be) párhuzamba állítható a modern városépítészet szomszédsági egységével, amely a különböző elemzésekben 5-7 000 fő létszám körül mozog, s amelynek bizonyos korlátozott önálló belső életet célszerű élnie. Sokan, sokféleképp közelítették e problémát, de általában abból indultak ki, hogy egy túlzottan népes, osztatlan nagyváros nem biztosítja az otthonosságot, a közösség érzését, a felelősségtudatot stb., ezért keresték azt az optimális egységet, amely még és már jónak tűnik. Így jutottak el – különféle vizsgálatokkal, számításokkal e mértékhez (ami megközelítően összhangban áll az alapfokú intézmények optimális nagyságú egységeit biztosító legkisebb közös többszöröséhez). Jelen jogszabály-módosítás nem igazodik szorosan ehhez az elméleti értékhez, de lehetőséget teremt arra, hogy a település és a tervezők közösen keressék (és találják meg) azt a megoldást, ami az adott helynek a legmegfelelőbb. Nagy hibát követ el, aki szolgai módon ragaszkodik ehhez a megengedéshez, s egy középvárosban21 tízezer lakosú területeket próbálna erőltetni.

20

Az EU ajánlásai szerint a városokban nem szabad olyan területeknek lenni, amelyek a környező természetes körülmények közt mért hőmérsékletet 5 fok Celsius-szal meghaladná. 21 A harminc és a százezer lakos közötti települések sorolhatók ide.

7

Aki kellően régen mozog e szakma területén, az tudhatja, hogy jelen előírás nem előzmény nélküli a magyar szabályozásban. Az 1959 - 61-es ötkötetes országos építésügyi szabályzat több pontjában is rögzítette a települések tagolásának szükségességét, a lakóterületek egységekre osztását, a különböző rendeltetésű területek védőterületekkel való elkülönítését. Mondhatja erre bárki, hogy miért e korszak jogszabályaira hivatkozom, hiszen azt az ötvenes évek termelték ki magukból, s másutt éppen a monofunkcionális területfelhasználást kárhoztatjuk a városok belső közlekedésének túlzott növekedéséért. Célszerű azonban arra emlékeznünk, hogy e korszak szakmajogi anyagait azok a szakemberek készítették elő, akik a háború előtti közigazgatási ismereteknek (is) a birtokában voltak, s a gazdaságra ránehezedő kényszer a területi tervezésben éppen hogy nem jelentkezett, sőt ekkor még a napi politika nem kötötte gúzsba a tervezést (az csak később következett be, s akkor a szabályzatokból fokozatosan ki is maradtak az itt még fellelhető elvek).22 A törvény egyes összetartozó részeinek együttkezelését és bizonyos tapasztalt problémák kezelését kívánja megoldani a következő módosítás csokor. A településrendezés során figyelembe veendő szempontokat tartalmazza a 8. §. Idekerült a korábban az eljárásjogi szabályok között kakukktojásként lapuló szempont, az érintett lakosság életkörülményeinek, értékrendjének stb. vizsgálata. A szerkesztési tisztításon túlmenően az új előírás lényege, hogy e körülményeket nem csupán vizsgálni kell, hanem minimális mértéket is felállított a jogalkotó. „A településrendezés során figyelemmel kell lenni arra, hogy a rendezés végrehajtásával bekövetkező változások az érintett lakosság életkörülményeiben, értékrendjében és szociális helyzetében hátrányos körülményekkel ne járjanak. Ennek érdekében biztosítani kell a területek a közérdeknek megfelelő felhasználását a jogos magánérdekekre tekintettel, az emberhez méltó környezet folyamatos alakítását, értékeinek védelmét.” Ellene vethető, hogy az itt megfogalmazott követelménynek sok a kellően ki nem fejtett részlete. Nem gondolhatja azonban senki, hogy olyan kérdéseket (a közérdek meghatározása, életkörülmények, értékrend, szociális helyzet mérhetősége, a lakosságot képviselő valamiféle állami ügyvéd intézményének létrehozása, a települési önkormányzatok számon-kérhetősége), amelyeket az egész 22

Az 5/1961 (III. 19.) ÉM. számú rendelettel közzétett OÉSZ I. kötete – a Városrendezési és Műemlékvédelmi Előírások – tartalmazza többek között a következő előírásokat (a kötetet az É. M. Építésügyi Dokumentációs Iroda jelentette meg Bp-en, 1960-ban: innen a két évszám a szövegben). 3. § a tervezés és a létesítmények telepítése során figyelembeveendő területrendezési szempontok (4) bek.: „A lakóterületeket az ipari és egyéb rendeltetésű területektől el kell különíteni és közösségi életre alkalmas, közintézményekkel ellátott belső – a gazdaságosság határáig csökkentett laksűrűségű és beépítettségű – egységekre kell tagolni, oly módon, hogy ezek az átmenő forgalomtól lehetőleg mentesek és a munkahelyektől jól elérhetők legyenek.” (7) bek.: „a településeket el kell látni fasorokkal, parkokkal, gyermekjátszóterekkel és egyéb zöldterületekkel, illetőleg növényzettel. Ezeknek egyenletesen elosztott, összefüggő rendszerét oly módon kell a tervben kialakítani, hogy a fasorok, parkok, zöldsávok a települést tagolják, szépítsék, legyenek alkalmasak az üdülésre és a levegő szennyezettségének csökkentésére. A városszerkezet tagolását különböző szabad, illetve be nem épített területeknek összefüggő és a város környékhez kapcsolódó rendszerével kell biztosítani.” 14. § (1) bek.: „A lakóterületeken szervezeti egységeket (lakókörzeteket) kell kialakítani. …” (4) „A lakókörzet (ún. szomszédsági egység) a lakóterületnek az a része, amelyen általános iskolát, óvodát, bölcsődét, továbbá a mindennapos szükségleteket kielégítő üzleteket, műhelyeket és közszolgáltatási intézményeket (pl. posta- és távbeszélő berendezéseket) is kell létesíteni.” (5) bek.: „A lakókörzeteket az általános iskolával való ellátás, annak elhelyezése és kihasználása, valamint vonzáskörzete tetintetbevételével kell kialakítani. Egy általános iskola által kiszolgált lakosság száma – a tantermek számától függően – legfeljebb 10 000 fő lehet.” (11) bek.: „A lakókörzetet egyértelműen lehatárolt egységként (úttal, patakkal, parksávval stb. szegélyezetten) kell kialakítani.” A 16. § az ipari területekkel foglalkozik, témánk szempontjából a (11), (12) és (13) bekezdés bír különös jelentőséggel. Az ipari és a lakóterületek elkülönítését szolgáló védősávok méretét is rögzítik.

8

társadalom és jog nem tudott még „megoldani”, azt egy építési törvény-módosítással el lehet intézni. Szándékunk szerint mi beültettük a bogarat az illetékesek fülébe, levertük az első cöveket, s a továbbiakhoz várjuk minden érdekelt, arra felkészült és kellően eltökélt embertársunk, kiváltképp az értelmiség segítségét. A fenntartható fejlődést szolgáló jelenlegi utolsó módosítás egy új követelmény megjelenése: a településrendezés során figyelembe kell venni „a közlekedési kényszer (lakóhely - munkahely, nyersanyag-kitermelés – feldolgozás stb. viszonylatában) csökkentésének és a megfelelő színvonalú közlekedés kialakítását”. Az Athéni Charta alapján kifejlődött „modern” városnak egyik legalapvetőbb jellemzője a különböző területfelhasználási egységek megközelítően monofunkcionális jellege és karakteres elkülönülése (bizonyos funkciók – pl. szennyező ipar – kitelepítése a város szövetéből az egyetlen lehetséges megoldás volt akkor, úgy, mint az ókorban és a középkorban a fertőző betegek elkülönítése). Ez a körülmény azonban újabb gondot szült, jelesen a városon belüli közlekedés nagyarányú megnövekedését, amiből fakadóan – és az egyéni gépjármű-közlekedés arányának növekedésével - a környezetszennyezés több mint 50 %-áért már a közlekedés a felelős. Ezért különös figyelmet kell fordítani e kényszerek csökkentéséért (az EU ajánlásai között is szerepel). Megoldást jelenthet a lakóterületeken, lakótelepeken odaillő munkahelyek létesítése, mint történt Egerben az Északi (Csebokszári) lakótelepre a ruhaipari és cipőipari szövetkezet kitelepítésével a belvárosból a ’80-as években. A kereskedelem, vendéglátás, szolgáltatás külső területeken kijelölt nagy bevásárlóközpontjai szintén felesleges többlet közlekedési forgalmat indukálnak. A belső városrészekbe, a tömegközlekedési csomópontokba telepített üzletházak, szolgáltató központok optimálisak ebből a szempontból (a kiszolgáló forgalom szervezésével és a fedett helyen történő rakodással nem keletkezik újabb probléma). Természetesen a nyersanyagkitermelés és a feldolgozóhely közötti közlekedési kényszer csökkentése nem egyszerű kérdés, de összességében elmondható, hogy bizonyos nyersanyagokat nem érdemes utaztatni, hanem helyben legalább dúsítani kell azokat. Komoly elemzést igényel egy-egy ilyen helyzet, mert pl. a recski rézvagyon kitermelése esetén az ércdúsítás és feldolgozás telepítésére csak korlátozottan kerülhetne sor a helyszínen, hiszen az a Mátra védett természeti környezetét terhelné igen súlyosan. Amikor ez napirenden volt (1980 körül), több változatot vizsgáltak meg. Különösen azért, mert a feldolgozás során felszabaduló kén hasznosítása (pl. a kénsavgyártásban) vegyipar jelenlétét feltételezi. Ezért az egyik változat szerint a helyszín közeli ércdúsítás után a kohászat Szolnokra került volna, ahol a kellő ipari háttér rendelkezésre állt. Sok egyéb lehetőség is van a közlekedési kényszer csökkentésére. Egészen a hűtőházak, valamint a biztonságos hűtött-áru szállításának elterjedéséig a vágóhidak, húsfeldolgozók mindig a fogyasztók közelébe települtek. A nagy vágóhidak Chikagotól Budapestig a nagyvárosokban működtek. Az 1980-82-ben Szekszárdra épített húsüzem azonban a gazdaságosságra hivatkozva olyan nagyra sikeredett, hogy egész Tolna–megye nem tudta ellátni élő állattal. A szomszédos megyékből szállított állatok (különösen a Bács-Kiskun megyéből akkor még híd híján kerülővel érkező) sokat veszítettek súlyukból, mire vágásra kerültek, s sok volt a veszteség is. Úgy tűnik, több kisebb üzem – a termelők közelében – jobb megoldás lett volna (és lenne). Ehhez azonban a kis- és középvállalatok támogatása, a gazdasági, környezeti szabályozórendszer módosítása is szükséges. Megint egy olyan kérdés, amit a településrendezés önmagában nem tud megoldani, de nem

9

mondhat le róla, hogy figyeljen rá, és jelezze a politikának, más szakterületeknek a problémákat, továbbá megtegye, amit megtehet. A megfelelő színvonalú közlekedés biztosítása szintén igen összetett kérdés. A törvényben való szerepeltetésének több oka is van. Egyik a tömegközlekedés, mint a közlekedés része színvonalának biztosítása, másik általában a különböző közlekedési területek helybiztosítása. Megfigyelhető a településrendezési tervekben, hogy új beépítésű területeken is a tervezők, a beruházók és az önkormányzatok is spórolnak a közterületekkel, a közlekedési helyek, útvonalak, keresztmetszetek biztosításával. Ez egyfelől érthető (kevesebb területet kell közösen gondozni, az értékesíthető, beépíthető területek aránya növekszik, a tulajdonosokkal való vita kevesebb stb.), másfelől azonban egyáltalán nem. Az alulméretezett úthálózat – később – forgalomtechnikai beavatkozásokat kényszerít ki, ami többletforgalmat keletkeztet: az egyirányúsítások kerülő utakra kényszerítik a gépjárművel közlekedőket, az alulméretezett állóforgalmi helyek a közlekedési sávokat, helyeket csökkentik, a folyamatos haladást lehetetlenítik el. Sokszor az építészeti divat hoz létre lehetetlen helyzeteket: a régi települések feszességét, térarányait az új területeken is látni akaró képzelet vezet(het) olyan eredményre, ami közlekedési káoszt szül. A Főváros városfejlesztési koncepciójában fogalmazódott meg egy elv, hogy a hídfők környezetét városiasítani szükséges a Lánchíd, Szabadság-híd környezetének mintájára. Ennek a célnak a kontrollálatlan végig vitele, árnyalatlan és téves alkalmazása eredményezte az Árpád-híd pesti hídfőiben, a csomópontba telepített két magasház létét, amelyek 400-400 férőhelyes mélygarázsukkal még csak a közeljövőben fognak őrült gondokat okozni (még tovább tetézheti a bajt, ha – mint hírlik – az egyik épületbe költöző bank vezetője korlátozni akarja a garázs használatát, emiatt a parkolni vágyok a környező utcákra szorulnak, annak terheit növelik). Hasonlóan visszatérő gondot jelent a nagyon népszerű gyalogosutcák, sétáló övezetek, forgalomcsillapított területek kialakítása a régi városrészekben. Ha a törvény szerint jár el az önkormányzat, akkor ez nem történhet e megfelelő színvonalú közlekedés rovására. Az elmúlt években számos esetben tapasztalhattuk, hogy jó szándékú kezdeményezések, szép megoldások jöttek létre a közlekedési lehetőségek rovására: úgy kapott díszburkolatot a Bp. VIII. kerületi Mikszáth tér, hogy megszűnt 40 – 50 parkolóhely annak a környéken való pótlása nélkül, ez folytatódott a Reviczky utcában, a Szabó Ervin Könyvtár központi épülete mellett s az Ötpacsirta utcában.23 A Pollack Mihály téri épülő mélygarázsba való terelésük (ill. erre való hivatkozás) azért nem felel meg az új törvényi előírásoknak, mert nem veszi figyelembe az érintett lakosság életkörülményeit és szociális helyzetét. Általában a parkolás legdrágább formáinak preferálása, a környezet ilyetén átrendezése számos szociális kérdést vet fel. Ha e paragrafus többi részeit nézzük, feltűnhet még néhány apróság. Az egyik, hogy az f) pontban a „lakosság” helyett immár a „népesség” szerepel célzott sokaságként. Ez a korrekció sajnos nem vonul végig elég következetesen az egész szakaszon, de a jelölt helyen egyértelműen az a szándék érhető tetten, hogy a települési önkormányzatok ne csak lakóikra, hanem egyéb népességükre is figyeljenek oda a település fejlesztése és rendezése során: ilyenek különösen az 23

A közelben ugyan régóta áll a egy parkoló ház, de az a környező irodaházakat sem tudja megfelelően kiszolgálni (Biztosító székháza, BKV forgalomirányító központ, Kálvin téri új irodák). A jelenleg építés alatt álló Pollack Mihály téri mélygarázs hamarosan javít a helyzeten, de azt is terheli a Nemzeti Múzeum, a Magyar Rádió stb. forgalmi igénye.

10

üdülők, a munkahelyre és/vagy iskolákba, intézményekbe bejárók (napi, heti, … ingázók), a különféle szolgáltatásokat igénybe vevők. Ez a figyelem arra is célszerűen kiterjedhet (bár ezt a jog expressis verbis nem köti ki), hogy a rendezési eszközök társadalmi ismertetését, vitáját lehetőleg úgy időzítsék, hogy azon a nem állandó lakosság is részt tudjon venni. Ennek hiánya az üdülő településekről gyakran érkező panasz, amelyet kardinálisan a településrész önkormányzat létrehozása24 sem old meg a helyzeti előnyben lévők önkéntes önkorlátozása nélkül. Ugyancsak apró, de nem jelentéktelen apróság a honvédelem és a nemzetbiztonság mellett a katasztrófavédelem érdekeinek megjelenése, mint a településrendezés során figyelembe veendő szempont.25 A katasztrófavédelem az utóbbi években megerősödő intézmény; komplex feladatok és gondolkodás jellemzi. Az EU nagy jelentőséget tulajdonít neki (és minden épeszű ember). Egyes e területre érvényes jogszabályok konkrétan nevesítik a településrendezést, a 26 településtervezést. Változtak a településrendezési tervek és a helyi építési szabályzatok el(ő)készítésére és tartalmára vonatkozó szabályok is (a településfejlesztési koncepciónál említetteken túlmenően) a törvény 2., 9., 10., 11., 13. és 14. §-ban. Új fogalmak a törvényben a fővárosi keretszabályzat és az övezeti terv.27 Az előbbi már évek óta létezik a Fővárosban, de eddig a törvény külön nem nevesítette, hanem a szabályozási keretterv párjaként kapott ekként nevet a törvényben kapott fővárosi felhatalmazások foglalataként (az építésügyért felelős miniszter egyetértésével). Az utóbbi ugyancsak nem ismeretlen a szakmát régebben művelők között; szintén Budapest volt az élharcosa, legkövetkezetesebb alkalmazója. Léte elsősorban a szabályozási tervek híján készülő, érvényesülő szabályzat esetében indokolt, mert megkönnyíti, sőt egyértelművé teszi az egyes előírások területi hatályát. Az 1937. évi VI. törvénycikk felhatalmazása alapján elkészült 1939-es „Építésügyi szabályzat Budapest Székesfőváros területére” című rendelet, amelyet a Fővárosi Közmunkák Tanácsa alkotott meg, tíz övezetre tagolta a város beépítésre kijelölt területét, és leírta minden övezet határát utcanevekkel és földrajzi meghatározásokkal.28 A háború utáni szabályzatokban is tovább élnek az övezetek (a „választék” kiegészül egy XI. övezettel), de eltűnik a jogszabályból a területi lehatárolás, amely az általános rendezési tervben és a kerületi alaptervekben jelenik meg.29 A tervi rendszer finomodásával, az általános rendezési terv viszonylag ritka felülvizsgálatával és átfogó területfelhasználási rendszerével szükségessé tette a kerületenkénti övezeti tervek elkészítését. Ennek léte olyan erejű/hatású volt, hogy rendszeresen készültek a későbbi évtizedekben olyan szabályozási tervek, amelyeken fel sem tüntették az egyes részek övezeti hovatartozását, hanem csupán a „részlet” szabályozási elemeket (szabályozási vonal, beépítési vonal, meglévő 24

A helyi önkormányzatokról szól 1990. évi LXV. tv. 28. és 55. §-a tartalmazza az alapvető rendelkezéseket a településrészi önkormányzatokkal kapcsolatban. Az utóbbi szabályozza azokat az eseteket, amikor a kizárólag a településrészt érintő hatáskör étadását a képviselő-testület nem tagadhatja meg. Az Alkotmánybíróság 54/1997. (X. 31.) AB határozatában rámutat, hogy az előírás a részönkormányzat megalakításának kötelezettségét jelenti. 25 Étv. 8. § g) pont. 26 Így pl. a veszélyes anyagokkal kapcsolatos súlyos balesetek elleni védekezésről szóló 2/2001. (I. 17.) Korm. rendelet 3. § f) pontja, a 23. § egésze, a 3. számú melléklet – különös tekintettel a 2.2.2. pontra, az 5. számú melléklet 1.2. pontja, 1.6. pontja 8érdemes megnézni a c) pontot), a 7. és a 8. melléklet. 27 Étv. 2. § 34. és 35. pontja. 28 Hivatalos kiadás, Budapest, 1940., Magyar Királyi Állami Nyomda; a szabályzatot a Fővárosi Közmunkák Tanács 5008/1939. számú határozata állapította meg. 29 2/1959. rendelet és módosításai: 2/1963., 2/1966. Új tervi és övezeti rendet Budapest Főváros Tanácsának 2/1975. számú rendelete alkotott. A lakótelepek felborították a város korábbi morfológiai rendjét, és a funkcionális övezeti rendszer feldarabolta, széttagolta a korábbi nagy, összefüggő, egységes övezeteket.

11

épületek osztályozása, telealakítással kapcsolatos rendelkezések). Ez gyökeresen eltért a vidéki gyakorlattól, ahol mindig az általános és a részletes rendezési tervek jóváhagyandó munkarészének, a szabályozási tervnek kötelező eleme volt az övezeti jel feltüntetése és az övezeti határok jelölése. Az új törvényi szabályozás az övezeti tervről kimondja, hogy az a helyi építési szabályzat melléklete, hogy a település ingatlan-nyilvántartási térképének másolatán készül. Alkalmazását a 20 000 fő lakosszámot meghaladó települések olyan szabályzatánál teszi kötelezővé, amelyhez nem készül szabályozási terv (13. § (7) bek.). Értelemszerűen kisebb településeknél is alkalmazható e tervfajta, de semmiképp nem helyettesítik a szabályozási tervet. Tehát, ahol az építési törvény szabályozási terv készítését írja elő (új beépítésre szánt területek, jelentős átépítésre kijelölt területek, védett területek, …), ott nem alkalmazható. Ha egy településnek csak egyes részeire készül szabályozási terv, akkor a többi területre lehet, sőt kellhet „lyukas” övezeti tervet alkotni. Az új építési törvény megalkotása óta számos előadásban és írásban is megjelent részünkről az a szakmai tájékoztatás, hogy a helyi építési szabályzatoknak, mint jogszabályoknak annyi melléklete készül, amennyi szükséges és elégséges, így övezeti terv is készülhetett bármikor. Az építési törvény és az OTÉK csak a minimális követelményeket határozza meg; ha a feladat többet igényel (a jogalkotási törvény követelménye, hogy a jogszabály legyen egyértelmű, adott esetben azt is jelentheti, jelenthette, hogy eddig is kellett egy övezeti tervlap). Jelen módosítással egyértelművé vált a kötelezetti kör és a hordozó alap (térkép). Az eljárásrend általános szabályain belül megváltoztak az egyes megkeresésekhez, véleményezésekhez rendelt határidők: az előzetes véleményezésre rendelkezésre álló idő 15 napról 30-ra nő; a közbensőé 21 napról ismét 45 napra emelkedik.30 Ezek elsődleges oka a véleményezők tisztelete (szempontjaik figyelembe vétele), különösen a szomszédos és a megyei önkormányzatoké. Az önkormányzati törvény értelmében, ha törvény az önkormányzat véleményének kikérését írja elő, akkor azt csak a képviselő-testület adhatja. Érthető, hogy a megkereséstől számított 15 vagy 21 nap alatt az apparátus részéről a dokumentációt átnézni, azt véleményezni, ebből előterjesztést készíteni és azt a képviselő-testülettel elfogadtatni lehetetlenség volt. A megemelt idők sem tűnnek soknak, de mégis jelentős a változás. Mondhatják, hogy ez lassítja a tervezési folyamatot, s egyébként is az önkormányzatok véleménye csak a településszerkezeti tervekhez kell. Igazak ezek az ellenvetések, de egyrészt a településtervezés sohase a mának, mindig a jövőnek dolgozik, ezért soha nem szabad elkapkodni, másrészt a társadalmi és érdekképviseleti szervezetek és az érdekelt államigazgatási szervek sem startra készen, munkára kiéhezetten várják a rendezési terveket, hogy rögvest véleményezzék azokat. Vannak olyan szakterületek (közlekedés, környezetvédelem, kulturális örökségvédelem), amelyekben 3 – 4 szakterület, szakág osztozik a dokumentációkon s a feladaton. Sőt, ha azt szeretnénk, hogy a települések terheit csökkentsük (kevesebb dokumentáció, kevesebb papír stb.), akkor a szakigazgatásé nő (belső másolatkészítés vagy időbeli tolódás). Egyes szakterületeken az elmúlt években, e tekintetben igen sajátságos – egyébként nagyon is érthető - változások történtek: elvált a hatósági és a kezelési szerep (közúti közlekedés, természetvédelem), s a tervezés (hálózatfejlesztés ill. területi növelés) a kezelő szervezetekhez került. Ezért e tervekről a hatóság

30

Étv. 9. § (2) és (3) bekezdés.

12

szakemberei rendre megkérdezik a kezelő szervezeteket, ami szintén idő- és energiaigényes. A törvény rögzítette a településrendezési tervek tervtanácson történő bemutatásának helyét az eljáráson belül: ennek a készítés ideje alatt, tehát a közbenső véleményeztetés előtt kell megtörténnie. Ennek szakmai indoka, hogy a tervtanács szakemberei a terv lényegét érintő kérésekben, a megoldási módok közötti döntésben tudják segíteni tanácsaikkal a tervezők és a terveztető önkormányzatot. A törvény nevesíti a polgármestert/főpolgármestert, mint akinek a tervtanácsi véleményeztetés a feladata. Ez szokatlanul hangozhat, hiszen a tervtanács klasszikus szerepe a tervezők segítése volt (és építészeti-műszaki vonatkozásban ma is az). A központi és a területi tervtanácsok többéves tapasztalata az, hogy településrendezési vonatkozásban nagy jelentősége van a településfejlesztésért és a településrendezésért felelős önkormányzat és a tervezők közötti párbeszéd elősegítésében a tervtanácsnak. Az építési törvénnyel és a nemzetközi tapasztalatokkal összhangban kitűzött célunk a települések első embereinek, a polgármestereknek a segítése abban, hogy ebbéli szerepüket jól tudják ellátni, egyáltalán tudatosodjon bennük e felelősségük. Ezt a célt szolgálta a Településrendezési Főosztály által 2004-ben, régiónként szervezett konzultáció-sorozat, amit a BM Településüzemeltetési Irodájával együtt végeztünk, s amellyel mintegy 400 polgármestert értünk el.31 Az építészet, a művészet és a városépítés több évszázados (talán évezredes) tapasztalata, hogy a nagyszerű művekhez – az alkotókon kívül – az alkalmazott művészetben jó, felkészült, a közösség java iránt elkötelezett megbízókra is szükség van. Az eljárásrend egy új bekezdéssel bővült, ami előírja, hogy „a helyi építési szabályzatot és a településrendezési terveket azok összes munkarészével, valamint a megállapításukról szóló – külön jogszabály szerinti – jegyzőkönyvvel32, a véleményezési eljárás dokumentumaival, továbbá a területi főépítész, illetve miniszteri véleménnyel együtt, a képviselő-testületi megállapításuk után 15 napon belül köteles a jegyző megküldeni az illetékes megyei közigazgatási hivatal vezetőjének”. Ez a törvényességi ellenőrzés szempontjából lényeges kérdés, mert e kiegészítő dokumentumok csatolása teszi csak lehetővé az önkormányzati döntések érdemi - anyagjogi és eljárásjogi - kontrollját. Más kérdés – és nem az építési ágazat kompetenciája -, hogy a közigazgatási hivatalok törvényességi részlegeit erőteljesen meg kell(ene) növelni (az államigazgatás bárminemű átszervezése és létszámcsökkentése esetén is), és szakemberekkel kiegészíteni, ha nem csupán névleg szeretnénk e feladatot ellátni. Jelenleg ezek a főosztályok jogászokat és államigazgatási főiskolát végzetteket alkalmaznak (abból is keveset), egyetlen megyében van csak egy szem építész, aki a munkájukat segíti. A véleményeztetési eljárással kapcsolatban érdemes figyelmet szentelni a már eddig is szereplő, de most kiegészített előírásnak, jelesen az érintett települési önkormányzati szervek bevonásának az előzetes és a közbenső véleményezési szakaszban.33 Ez az előírás azt a célt szolgálta és szolgálja, hogy a települési 31

Az egynapos rendezvényeken a településrendezésen kívül a hulladékkezelés kérdéseiről kaptak az önkormányzati vezetők tájékoztatást. A BM önkormányzati részlegének adatai szerint a részvételi arány jónak minősül, az elfoglalt polgármestereket ugyanis igen nehéz egy-egy témában megmozgatni. E formát 2007-ben meg kívánjuk ismételni, hogy a frissen megválasztott önkormányzati vezetőket a ciklus elején szólíthassuk meg. 32 Ötv. 17. § (2) bek. A törvény egyeztetése során felmerült, hogy e kérdést csak az Ötv. módosításával lehet-e megoldani, de az IM vezetésével az a nézet került előtérbe, hogy e módosítás egy szakterületi specialitás, az önkormányzati törvénnyel szinkronban álló, kiegészítő szabály, amely magát az önkormányzatiságot semmilyen tekintetben nem érinti. 33 Étv. 9. § (2) bek. b) pont, valamint a (3) bek.

13

főépítész szorosan működjön együtt az önkormányzat hivatalával, annak különböző szervezeti egységeivel. Az egészségügyi, oktatási, kulturális, ipari stb. osztályoknak, főosztályoknak olyan adatai, ismeretei, szakterületi elképzelései lehetnek, amelyek egyrészt megalapozhatják a településfejlesztési koncepciót és a településszerkezeti tervet, másrészt – legalább részletkérdésekben – hasznos lehet a szabályzat megfogalmazása és a szabályozási terv elkészítése során. Ebben a sorban speciális szerepet tölt be az építési/műszaki osztály, az építési hatósági munkát végző részleg; két szempontból is: egyrészt a műszaki ismeretek alapvetők minden településrendezési eszköz készítésénél, kiváltképp a szabályozási tervek és helyi építési szabályzatoknál. Másrészt az építésügyi hatóság fog „muzsikálni” a tervszabályzat adta kottából, s nem mindegy, hogy ezt miként tudja tenni. Azokban az önkormányzatokban, ahol az építésügyi hatóság helyben van, ott az érintettség nem kérdés, de ahol más önkormányzati hivatalban működik (városokban, körzetközpontban, …), ott annak az önkormányzatnak az érintettségével kapcsolatban kérdés merülhet fel. A módosított Étv. azonban egyértelműen rögzíti, hogy az építésügyi hatóság feladata a településrendezési tervek és a helyi építési szabályzat véleményezése.34 Ennek alapján azt az önkormányzatot, amelynek hivatalában az építésügyi hatóság dolgozik e tekintetben, érintettnek kell tekinteni. Néhány újdonságot tartalmaznak az egyes településrendezési tervekre és a helyi építési szabályzatra vonatkozó előírások is. A településszerkezeti tervvel kapcsolatban új vonás, hogy a jog tudomásul vette azt a sokak által indokoltnak vélt gyakorlatot, hogy a szerkezeti terv tízévenkénti átfogó felülvizsgálata közötti időszakban is szükséges lehet egyes részterületeket érintő módosításra. Ezek megalapozása miatt nem kell az egész településfejlesztési koncepciót átdolgozni, elegendő csupán ún. településfejlesztési döntést hoznia a képviselő-testületnek35. S a tervet magát sem kell szőröstől-bőröstől újra tervezni, hanem elégséges a módosítással érintett részre elkészíteni azt. Természetesen ez csak úgy történhet, hogy a módosítások területi konzekvenciáit végiggondolják az egész településre vonatkozóan, sőt adott esetben azon túl is.36 Ellene vethető ennek, hogy arra való a területrendezési tervek rendszere, hogy a térségi ügyeket összehangolja, minek akkor itt ez az óvatosság. A településtervezéshez legközelebb álló területrendezési terv a megyei terv. Ennek jóváhagyója a megyei önkormányzat, aki nem felettese a településinek. Ebből következően és az információk mélységéből fakadóan az nem tartalmaz sok olyan tervelemet, amelyet aztán a települési tervek bontanak ki, és rögzítenek. Szükséges tehát a településszerkezeti terv részleges módosítása esetén is annak hatásait vizsgálni, s azokat egyeztetni a szomszédos és a megyei önkormányzattal (aki az egyébként érintett önkormányzatok érdekeit is képviselni hivatott). Nyilvánvaló, hogy egy körzetközponti település tervének módosulása sok tekintetben kihathat a körzet összes településének életére is (ipari park fejlesztése vagy éppen elmaradása, oktatás átszervezése, sport, üdülés és idegenforgalom alakulása, körzeti hulladéklerakó bezárása). A részterületre készített módosítások egyidejűleg szükségessé teszik a tízévenkénti felülvizsgálat idején az időközi változások egybe szerkesztését. A 34

A módosítás 28. § (3) bekezdésének f) pontja iktatta be az 52. § (3) bek. f) pontjába. A jogszabály a „megállapítás, illetve a jóváhagyás előtt” kifejezést használja, de ez ne tévesszen meg senkit, mert a törvény 9,. § (3) bekezdése is ezt a formulát használja a közbenső véleményezés felvezető soraiban. 35 A képviselő-testület/közgyűlés döntéseit határozati formában hozza e tekintetben. 36 Étv. 10. § (4) bek. Vonatkozó mondata: „A településszerkezeti terv részterületre vonatkozó módosítása során annak hatásait az egész településre (szükség esetén annak határain túl is) vizsgálni kell.”

14

törvény ezt azért is írja elő kifejezetten, mert a felülvizsgálat nem vonja maga után automatikusan új terv kidolgozását. A közigazgatási terület egészére ábrázolt egységes terv viszont minden szomszédnak, a megyének és mind a helyben beruházni, építkezni szándékozóknak, az érdekelt államigazgatási szerveknek biztos alapot, adatszolgáltatást nyújt. A fejlesztési koncepció helyének megerősítése, és egyáltalán a fejlesztés és a rendezés összetartozásának ténye azt is maga után vonta, hogy a településszerkezeti terv előzetes megkereséséhez immár kötelező csatolni a településfejlesztési koncepciót és a módosítást szükségessé tévő településfejlesztési döntést. A közeljövő módosításaihoz elegendő lenne az utóbbi dokumentálása, de az elmúlt évek hiányainak pótlása érdekében az előzőre is kiterjed a megküldési kötelem.37 Pontosabbá vált a településszerkezeti terv alapvető tartalmi követelményeit összegző 11. § is. Elsőként kell megemlíteni, hogy „a településszerkezeti terv – rajzi és szöveges – munkarészei a megállapításukról szóló határozat mellékletei”. Ezt a trivialitást azért kellett törvényben rögzíteni, mert az elmúlt években egészen hihetetlen elképzelések születtek erről, továbbá, hogy ezáltal a törvényességi vizsgálathoz is megérkezzenek ezek a dokumentumok, ne csak a határozat (mint a jegyzőkönyv egy sora, pontja). Itt jegyzem meg, hogy a közigazgatási hivatalok nyilvántartási rendszere e szempontból sok kívánni valót hagy maga után, mert míg a rendeletek fajták (témacsoportok) szerinti szétválogatását (kigyűjtését) remekül tudja, addig a határozatokét nem. „A településszerkezeti tervet a település nagyságának megfelelő méretarányú térképen kell ábrázolni. A településszerkezeti tervben meg kell határozni a bel- és a külterületeket, a beépítésre szánt, illetve a beépítésre nem szánt területeket, azok tagozódását, a település szerkezetét meghatározó műszaki infrastruktúrahálózatokat (főútvonalakat, gyűjtőutakat, közüzemi közmű gerincvezetékeket, hírközlő hálózat fő elemeit38), a településszintű és a városrész szintű közparkokat, a terv léptékében ábrázolható védett, az e tervvel védelemre tervezett és védő területeket. A településszerkezeti tervben meg kell határozni a rehabilitációra kijelölt, valamint a funkciójában megváltoztatásra szánt (fejlesztési) területeket.39 A pontosítások a szakma részére nem újdonságok, de szükséges rögzítésük, hogy a tervek a szükséges és ugyanakkor elégséges tartalommal szülessenek. Ez biztonságot nyújt/hat a megbízóknak és a tervezőknek egyaránt. A közlekedési rendszer egyik gondja a korszerű nyomdatechnika, amellyel egyes tervezők minden apró elemét is ábrázolják a szerkezeti terven, holott a gyújtőutakon túl az szerkezetet nem határoz meg (A derékszögű és kellően széles utcákkal rendelkező tervezett városokban merült fel a forgalom növekedésével, hogy a forgalmat osszák szét az utcákon. Ez az egész város ellehetetlenüléséhez vezetett, s ezért különféle 37

A két dokumentum közös megküldése elkerülhetővé teszi azokat az eseteket, amikor az eredeti koncepció híján hoznak annak módosításáról egy – egy határozatot. Sajnos a pénzszűke, a távlatos gondolkodás hiánya vagy éppen a gyors pályázati kényszer belesodorja az önkormányzatok egy részét ilyen dolgokba. A tervtanácsokon is sokszor azért folyik vergődés, mert nincs egyértelmű és kellően egyeztetett fejlesztési alapozása tervezésnek. Máskor esetleg van, de az meg nem koncepció, hanem egy beruházói verdikt, amihez a településen élőknek vagy magának a helynek nincs semmi köze (Vö. a hely szelleme). 38

Az elektronikus hírközlésről szóló 2003. évi C. törvény 94. § (1) bekezdése szerint: „a település tervezésénél, rendezésénél, utak és közművek építésénél, korszerűsítésénél, egyéb építmények és létesítmények megvalósításánál, felújításánál – a külön jogszabályban meghatározott módon - biztosítani kell az elektronikus hírközlési építmények elhelyezésének lehetőségét.” Az Étv. jelen módosítása ezzel a törvényi előírással van összhangban. 39 A dőlt betűs részek a módosítás új elemei.

15

eszközökkel mindenütt visszaterelték a forgalmat a főutakra és a gyűjtőutakra.). A közműhálózatokkal kapcsolatban a korábbi megfogalmazás alapján egyesek szintén a teljes hálózatot ábrázolták (majdnem a lakásokba bekötő vezetékeket is), ami nonszensz. A közparkok különféle fajtáit annak idején meghatározó – a jogi iránymutatás egyéb eszközei közé tartozó – miniszteri utasítás40 is használta e fogalmakat, de ettől függetlenül is belátható, hogy a közparkoknak is megvan a maguk hierarchiájuk, s a zöldfelületi rendszer meghatározó részeiként akkor tudják betölteni hivatásukat, ha „behálózzák” a települést, enyhet nyújtanak minden városrészben. A különféle területfelhasználási egységeken belüli közkertek, terek, a közlekedési utak zöld sávjai ugyanakkor a szerkezeti terven nem jelenhetnek meg, azok a szabályozási tervekben bomlanak ki, amikor a tervezés optikája ráközelít a részletekre (s ezzel a beépítésre szánt területfelhasználási egységbe tartozó részek nem kerülnek át a beépítésre nem szánt területegységekbe – a szabályozási terv nem módosítja a településszerkezeti tervet). Az előírás utolsó mondata – kiegészítve az előzőekben jelölni kötelezett védett és védelemre tervezett területekkel – tulajdonképpen a későbbi szabályozás szempontjából felosztja a település területét: arra a területekre, amelyeken kell, és amelyeken nem kell szabályozási tervet készíteni.41 Minden településrendezési tervnek sajátossága, hogy ábrázolni kénytelen a más fórumokon védetté nyilvánított területeket, ill. építményeket (ez utóbbit csak a szabályozási terveken). Ennek oka a tervek szintetizáló, interdiszciplináris jellegéből fakad, hiszen a védettségnek jogi következményem van nemcsak a hatósági munkában, hanem már a szabályozásban is. Ez nem teszi gyűjtőjogszabállyá a helyi rendeleteket, mivel a védett épületeket és területeket csak a rajzi részek ábrázolják, a velük kapcsolatos országos rendelkezéseket a szabályzat nem ismétli meg, legfeljebb kiegészítő szabályokat fűzhet hozzá. Lényeges annak a kimondása is, hogy a védelemre tervezett területek közül csupán az e tervvel előirányzottakat kell tartalmaznia a településszerkezeti tervnek, mert más szakágak, hivatalok stb. terveivel ily mélységben hiba lenne, ha foglalkozna a terv. Nem lehet tudni ugyanis, hogy azokból lesz-e a valóságban valami, s akkor a terv felesleges és hibás elemeket tartalmazna (később feleslegesen módosítani kellene). Ha egy település például a műemléki jelentőségű terület nagyságát javasolja növelni – amit csak a kulturális örökségért felelős miniszter tehet meg -, akkor jár el helyesen, ha helyi védelem alá vonja a területet, és ezt fenntartja mindaddig, amíg javaslatára a miniszter nem dönt. Ha védetté nyilvánítja a területet, akkor a vonatkozó törvény alapján rendezési tervét - a helyi védelem törlésével - fél éven belül módosítania kell.42 A felkészült tervező nem kerülheti el, hogy alaposan tanulmányozza a törvény minden sorát, az egyes ismerősnek ható mondatokat is, mert néhány szó cseréje is sokat elárul a jogalkotói szándékról. A település területein belül „fel kell tüntetni a terület felhasználását veszélyeztető, illetőleg arra kiható tényezőket, különösen az alábányászottságot (bányatelket), a nyilvántartott ásványi nyersanyagvagyont, a szennyezettséget, az árvíz-, a belvíz, az erózió- és csúszásveszélyt, a földrengés veszélyeztetettséget, a természetes és mesterséges üregektől veszélyeztetett területeket, a közműves szennyvízelvezetéssel ellátatlan területet, továbbá a külön

40

11/1981. ÉVM – OTSH utasítás Vö.: Étv. 12. § (2) bekezdéssel. 42 A kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. Törvény 39. § (2) bekezdésének megfelelően. Módosította a 2005. évi LXXXIX. Törvény. Hatályos 2006. január 1-től. 41

16

jogszabályok alapján előírt minden olyan egyéb tényezőt, amely a terület felhasználását vagy beépítését befolyásolja.”43 Vegyük sorra a változásokat. A bányatelek nem csak az alábányászottsághoz kötődik, hiszen egy, még csak részben vagy egyáltalán nem kitermelt területen is van/lehet bányatelek. A nyilvántartott ásványi nyersanyagvagyon figyelembe vétele a bányatörvény értemében eddig is feladata volt a településrendezésnek. A viszonosság követeli meg a rá való utalást. Ha valaki elmélyed a részletekben, tapasztalhatja, hogy ott ipari nyersanyagvagyon kifejezést talál. Minden szakma keresi a legmegfelelőbb szóhasználatot, így a bányászat/ a geológia is. Az ipari nyersanyag pl. magában hordozott egy gazdaságossági értékítéletet, jelesen, hogy a kincs – mai árakon és technikai szinten számolva – érdemes-e a kitermelésre. Mivel ez a világpolitikai helyzettől akár egyik napról a másikra is változhat, ezért szükséges egy másik megnevezést találni. Az országos területrendezési tervről szóló törvény felülvizsgálata során jelenleg napirenden van a téma, mert fontos lenne az országnak megkülönböztetnie a stratégiai jelentőségű készleteket a tizenkettő – egy tucat előfordulásoktól. Míg az előbbi tabu, addig az utóbbi mindenkor lehet mérlegelés kérdése. A belvízveszély fontosságáról napjainkban nem kell külön szólni, törvénybeli megjelenése súlyt ad az ügynek. A földrengésveszélyre ez ugyanígy igaz, s természetes és mesterséges üregekhez fűzött kiegészítés is pontosítás, hiszen nem igazán az üregek léte a fontos tervezési szempontból, hanem a hatásterületük. A Magyar Geológiai Szolgálat szakemberei szerint, a mért adatok azt bizonyítják, hogy a két – háromszáz méter mélységű (szén)bányáknak méteres nagyságot elérő hatása lehet a felszínre (jellemzően egyenetlen süllyedés), sőt a mai pontos műszerekkel az ezer méternél mélyebbről kitermelt kőolaj és földgázmezők területén is mérhető elmozdulásokat regisztrálnak. Ennek alapján aligha határozható meg olyan mélység, ami alatt már a felszín tulajdonosának hozzájárulása nélkül lehetne pincéket vájni az ingatlan alatt.44 A törvénynek a helyi építési szabályzatra vonatkozó része is változott. Az új 13. § (3) bekezdés szerint „a szabályozási terv – amennyiben a 12. § (2) bekezdésében foglaltakra is figyelemmel készül – a helyi építési szabályzat rajzi mellékletét képezi”. A lényeg, hogy a terv a szabályzat melléklete (és nem fordítva, és nem független tőle). Azok a megoldások, amelyeket többfelé erőltetnek kollégák a mi évek óta következetesen képviselt álláspontunkkal szemben (pl. hogy külön rendeletet alkottak a szabályzatról valamint a szabályozási tervről, mint a Főváros és egyes kerületei), a továbbiakban nem alkalmazhatók. A következő réteg „amennyiben … készül” – arra vonatkozik, hogy a szabályzat mellé nem minden esetben tartozik szabályozási terv is, csupán a 12. § (2) bekezdésében részletezett esetekben kell mindenképp (egyéb esetekben pl. az övezeti terv is elegendő, vagy csak az övezetek területi hatályának rögzítése a jogszabályban). Hasonlóképp a törvény azt is egyértelművé teszi, hogy egy településnek egy helyi építési szabályzata van: „területrészenként készülő helyi építési szabályzat 43

Étv. 11. § (3) bekezdés. A településrendezés és az ingatlan-nyilvántartás összhangjának megteremtése kapcsán ismételten felvetődik a kérdés, hogy a tulajdonos jogosítványai meddig terjednek. Több jogszabály együttes alkalmazása, összevetése szükséges. A Ptk. Alapján a föld méhének kincse az állam tulajdona, ugyanígy a légkör felett sem rendelkezik a tulajdonos (nem tilthatja meg a repülést). Az ország több mint 200 településén a földbe vájt pincék – esetenként akár négy szintben is egymás felett/alatt – gyakran, sőt általában más telke (közterületek és egyéb építési telkek) alá nyúlnak. Számos problémát vetve fel, amelyek közül az ingatlan-nyilvántartás az egyik sarkalatos kérdés. A gondot növeli a nyilvántartás hiányossága, és bonyolítja a pincék szellőztetési igénye, ami érthetően a felszínen is megjelenik (más telkén) – aláépítési és szellőzési szolgalom (!?). 44

17

esetében a későbbi szabályozások az első szabályzat módosítását (kiegészítését) jelentik.” A bonyolultnak tűnő helyzeten sokat segíthet egy tudatos építkezés az önkormányzat főépítésze részéről. Mint megbízó vagy ugyanazzal a tervezővel dolgozik (esetleg munkakörében néhány munkatárssal maga végzi a tervezést), és számon kéri a szabályzat következetességét és „egyneműségét”, vagy több tervező esetén a következőknek mindig rendelkezésére bocsátja a már elfogadott rendeletet (az nyilvános és nem terhelik szerzői jogok), s megköveteli annak használatát a tervezés során. A területi sajátosságok néhány speciális szabállyal kezelhetők, célszerű törekedni az övezetek számának csökkentésére, a rendeletek egyszerűségére, a könnyen áttekinthetőségre. Felmerült a törvény megjelenése óta, hogy az első szabályzat valóban az időben először megalkotottat jelenti-e. A törvény nem hagy kétséget e tekintetben, tehát az időrend számít. Ha az nem jó, szerkezete szerencsétlen, tartalma vitákra ad alkalmat, akkor célszerűen jelen módosítással egyidejűleg azt is rendbe lehet tenni (természetesen a törvényben előírt rend szerint. Ha a településen sok részterületre készített rendelet hatályos, akkor javallott, egy nagy lélegzetet venni, s a szabályzatokat egységes egésszé formálni, összeszerkeszteni. A szabályzatra vonatkozó rendelkezések sora még eggyel bővült: „A szabályozást legalább a településszerkezeti tervben lehatárolt területegységre kell elkészíteni.” A szabályozás minimális, illetőleg optimális területének meghatározása a szakma régi dilemmája: nem jó sem a túl nagy, sem a túl kicsi terület. Az előbbi esetén könnyen becsúsznak hibák (hisz sok a telek, nagy a terület stb.), az utóbbi esetben az összefüggések - ami éppen a lényege a városrendezésnek – vesznek el. A régi gyakorlat45 ún. településszerkezeti egységben gondolkodott,ami leginkább egy forgalmi utakkal határolt nagyobb terület volt. A hatvanezer lakosú Eger városát a ’70-es, ’80-as években tíz, tizenhárom részletes rendezési terv lefedte, még régebben pl. egy Wekerle – telep (4700 lakás), egy József Attila lakótelep egy városrendezési terv alapján épült, de Pest egész akkori városát 1805ben Hild János egy terven szabályozta. E nagyobb területegységeken belül – lakóterület vagy lakódominancia estén – megoldást nyert a teljes alapfokú intézmény- és egyéb ellátás a bölcsődétől az általános iskoláig, a gyermekorvosi rendelőtől az öregek napközi otthonáig, a közparktól a sportpályákig stb. A tervekhez parkolási mérleg is készült. Azzal együtt, hogy egy ilyen terület sem tud meglenni a város más területei nélkül, egy bizonyos komplexitást mégis elért e tervezési szisztéma, és alkalmas volt egyes ágazatokban a területi gondolkodás elültetésére, meghonosítására (az egészségügyben, hogy e városrésznek szüksége van egy gyógyszertárra). Az építési törvény megengedő szabályozásával annak ment elébe, hogy kivételesen adódhatnak olyan feladatok, amelyek csak egy tömböt érintenek, pl. egy tömbbelső feltárása, és abban néhány lakás, egy intézmény elhelyezése. Különösen Budapesten egyes kerületeiben ezzel a megengedő szabályozással az elmúlt években (is) visszaéltek, és rendre terveztettek (magánfinanszírozóval a háttérben) tömbönként egész városrészeket. Ezzel a módszerrel, a tervezési költségekkel sem jól sáfárkodtak, és az áttekinthetőséget, a területi összefüggéseket hagyták veszni, továbbá a mindig az utcatengelyben meghúzott határokkal a fontos útvonalak szabályozása maradt el. A törvény most egy kis lépést tett afelé, hogy az egészséges tervezési nagyságrend kialakulhasson.

45

Magam belülről a VÁTI és a BME Urbanisztikai Tanszékének gyakorlatát ismerem, de számos tervtanácsban megfordulva országosan is mondhatok tapasztalatot.

18

A törvény két előírása46 akként van összhangban, hogy az országos minimumhoz képest a helyi tervezés mindig tehet kiegészítő, pontosan területhez kötött előírásokat (amint azt az Alkotmánybíróság nem egy határozatában megerősítette). Ennek megfelelően a településszerkezeti tervben nagyobb összetartozó területek lehatárolása történhet meg (kisebbé nem, mert az ellentétes lenne a törvény „legalább telektömb nagyságú” meghatározásával. Külön figyelmet érdemel a szabályozás területének optimális megtalálása Budapest területén – az előzőekben említett problémákon túlmenően is. A Főváros által megállapított keretszabályzatot követően, arra építve a kerületek nagy része elkészítette és megalkotta az egész kerületre vonatkozó helyi/kerületi építési szabályzatát (a 23 kerület közül nyolc év alatt ennek a kötelezettségének 17 tett eleget). A tapasztalatok szerint azonban sok szabályzat a kerületi szinten is keretszabályzat maradt, holott több ezer ún. szabályozási terv állt a kerületek rendelkezésére47. Az új szabályozás lehetőséget teremt arra, hogy a fővárosi és a kerületi önkormányzat megállapodása alapján a kerületnél „kisebb területfelhasználási egységre is megállapítható kerületi építési szabályzat”.48 A területegység lehet egy-egy önálló része a kerületnek, pl. többek között a XVII. és a XXII. kerület is több egykor önálló településből alakult ki, indokolt lehet tehát ezek problémáinak külön – külön tárgyalása, megközelítése (remélhetőleg nem vezet ez további kerületek létre-jöttéhez), bár összenövésük ez ellen szólhat. A módosítások újabb jelentős csoportját a településrendezési feladatok megvalósítását biztosító sajátos jogintézmények kiegészítése és korrekciója képezi. Ezek sora kiegészült egy új jogintézménnyel, a településrendezési szerződéssel. Módosultak az ún. építésjogi követelmények (az illeszkedési főszabály) előírásai, a tilalomra vonatkozó egyes rendelkezések, a kiszolgáló és lakóút céljára történő lejegyzés, az útépítési és közművesítési hozzájárulás, valamint a kártalanítás egyes szabályai. Nézzük ezeket sorban. Az építésjogi követelmények sokat vitatott szakasza, a 18. § (2) bekezdés így változott: „Ha egy adott területre nincs hatályban helyi építési szabályzat, illetőleg szabályozási terv, vagy azok nem szabályoznak - a 13. § (2) bekezdésében előírt, illetőleg azok végrehajtására vonatkozó egyéb jogszabályokban49 rögzített követelményeknek megfelelően – teljeskörűen, építési munkát és egyéb építési tevékenységet végezni csak e törvény, valamint az építésügyi követelményekre vonatkozó egyéb jogszabályok megtartásával és csak akkor lehet, ha a célzott hasznosítás jellege, a kialakuló telek mérete, a tervezett beépítés mértéke – beépítettség és építménymagasság –valamint módja, rendeltetése (területfelhasználása) illeszkedik a meglévő környezethez.” Az első változás a nem teljeskörűen szabályozó településrendezési eszközökkel kapcsolatos. A korábbi törvényi szöveg ezt csak a ’97-es törvény előtt készült tervekkel kapcsolatban engedte meg, holott ez – tudatosan vagy véletlenszerűen – a később készült terveknél, szabályzatoknál is előfordulhat, különösen 46

Étv. 12. § (1) bek., illetve a 13. § (6) bek. A ’90-es évek elején rendezett Budapest Konferencián Eltér István azzal büszkélkedett, hogy mintegy 33000 (azaz harmincháromezer) részletes rendezési terv volt érvényben akkor. Az „ún.” – úgy nevezett kitétel a szerző ítéletét fejezi ki. Meggyőződésem, hogy ezek az egy tömbre készülő, de gyakran csak az éppen aktuálisan építendő egy ház telkét szabályozó (a kész építészeti terveket leíró) tervek a városrendezés megcsúfolása voltak, totális tévedések, vagy tudatos félrevezetések. 48 A szerző véleménye szerint a jogalkotásba jelen esetben hiba csúszott: a kerület egészével csak egy kisebb területegység állítható szembe, egy kisebb területfelhasználási egység nem (ami – sajnos – néhány telkecskényi is lehet Budapesten). 49 Ez elsősorban az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) kormányrendelet (OTÉK), annak is különösen 7. és 8. §-a. 47

19

azóta, amióta az OTÉK lehetővé is tette a régebbi beépítésű területeken, hogy egyes paramétereket ne határozzanak meg feltétlenül a tervezés – szabályozás során. A változás másik markáns része a szempontrendszer pontosulása, részletezőbb megfogalmazása. Korábban csak az építési munka más törvényi helyen történő taglalásából következett, hogy az illeszkedés vonatkozik a telekalakításra is, most ezt a joghely kifejezetten tartalmazza. Hasonlóképp segíti a megértést és a közös olvasatot, hogy a beépítés mértékének mindkét irányultsága – a vízszintes és a függőleges kiterjedés - nevesítésre került50. Sok kérdés merült fel a hasznosítás jellege” mibenlétéről. Ennek megértéséhez segít a rendeltetés nevesítése és a zárójeles magyarázatként szereplő területfelhasználás megjelenése. Érdekes és nehéz kérdés ennek miden árnyalatát végigtekinteni, még akkor is, ha a tisztán építészeti kérdésektől el is tekintünk.51 Az építési tilalom és a telekalakítási tilalom alatt álló ingatlanokon végezhető építési munkák, kiadható engedélyek köre változott meg egy bekezdés módosulásával: 20. § (7) bek.: „A tilalom nem terjed ki: a tilalom hatálybalépésekor érvényes építésügyi hatósági engedéllyel megvalósuló építési, javítási-karbantartási és a jogszabályokban megengedett más építési munkákra, a korábban gyakorolt használat folytatására, az állékonyságot, életet és egészséget, köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztető kármegelőzési, kárelhárítási tevékenységre, továbbá a hatósági engedélyhez kötött építési munkáknak a településrendezési követelményeket nem érintő módosításra irányuló építésügyi hatósági engedélyezési eljárásra.” Az érdemi változás az utolsó kitétel, ami arra vonatkozik, hogy a tilalom hatálybalépése előtt kiadott engedély – bizonyos vonatkozásokban – módosítható, ha az nem érint településrendezési követelményeket. Ezek a beépítettség, építménymagasság, terepszint alatti építés stb., a szabályzatokban és szabályozási tervekben meghatározott/meghatározandó paraméterek. A változtatási tilalom elrendelésének körülményei annyiban változtak, hogy az önkormányzatnak írásos megállapodásának kell lennie ahhoz (a szabályzat, illetőleg a szabályozási terv készítéséről), hogy a tilalmat elrendelhesse. A változtatási tilalom elrendelésével, sajnos, több helyen visszaéltek a települések. Elrendelték a tilalmat, de a szabályozást nem indították meg, a terveket nem rendelték meg. Másutt a lejárat után ismételten elrendelték a változtatási tilalmat, ami egyértelműen a joggal való visszaélésnek minősül.52 Kétségtelen, hogy a tervezésre kiadására irányuló folyamat idején egyes építtetők elébe mehetnek a tilalomnak, tehát az önkormányzatnak bölcsen kell eljárnia, hogy a szabályozás célja nehogy meghiúsuljon. Ugyanakkor segítség lehet abban, hogy csak a ténylegesen szükséges esetekben kerüljön elrendelésre a változtatási tilalom. A változtatási tilalom alatt álló területeken végezhető építési munkákra vonatkozó előírás annyiban módosult, hogy bekerült egy visszautalás a korábbi ismertetett új előírásra, az ismertetett 20. § (7) bekezdésre. 50

Bár tökéletes akkor lett volna, ha valóban e két általános fogalmat használja, mert így az építménymagasság szóhasználat miatt a vertikális dimenzióból az építménymélység (a terepszint alatti rész) nevesítése kimaradt. Ettől függetlenül erre is vonatkozik az illeszkedési szabály. Az alápincézettségre, a talajvíz adottságokra, a terepszint alatti építmény(rész)ek mértékére ugyanúgy kiterjed a környezetbe illeszkedés kötelme. 51 Az építészeti – stílus, formavilág, anyaghasználat stb. – illeszkedés tárgyalása más fórumot igényel, és meghaladja e tájékoztató kereteit, valamint a szerző „jogosítványait”. Az illeszkedés településrendezési, jogi kérdéseiről részletes tájékoztatást nyújt: Körmendy Imre: Az illeszkedésről című írása, megjelent: Építésügyi Igazgatás c. szaktájékoztató periodika 2004/4. számában. Info: www.fedezetkft.hu 52 A törvény éppen azért rendelkezett a változtatási tilalom automatikus megszűnéséről a szabályozás hatálybalépésével, ill. ennek híján három év elteltével, hogy értelmes gátat szabjon a tulajdon korlátozásának. Az Alkotmánybíróság határozataiban mindig erre hívja fel a figyelmet, hogy a korlátozásnak egyrészt arányosnak kell lennie az elérni kívánt társadalmi céllal, valamint kiszámíthatónak kell lennie (a jogbiztonság érdekében).

20

A kiszolgáló és lakóút céljára történő lejegyzés régi és rendre visszatérő kérdése a szakmának. A ’37-es és a ’64-es törvény ingyenes lejegyzési lehetősége már régen a múlté, a ’97-es törvény szabályozása alapján ma a legnagyobb gondot az jelenti, hogy a települési önkormányzatok - különféle okokból – passzívak, nem élnek - megfelelő gyakorisággal és erővel – ezzel, a településfejlesztést szolgáló jogi lehetőséggel. A szabályozás során több feladatot vállalnak fel, mint amit meg bírnak valósítani (talán azért is, hogy ne kelljen ismételten bíbelődni a nehézkes szabályozással), majd az építtetőkre várnak, hogy a közutak számára szükséges területeket adják le, alakítsák ki. Az eddig hatályos törvényi szabályozás egyik további problémája az volt, hogy az útról megközelíthető telek értéknövekedését az út és a közművek kiépítéséhez kötötte, mit előfeltétel. Ezáltal az önkormányzatnak előbb ki kellett (volna) fizetnie minden lejegyzett négyzetmétert, majd megépíteni az utat és az infrastruktúrát, s csak ezt követően - az út és közműfejlesztési hozzájárulásban – kaphatta vissza az értéknövekedést. Az új szabályozás e vonatkozásban hoz változást: a kialakuló (visszamaradó9 telek értéknövekedését már közvetlenül a lejegyzéskor figyelembe lehet venni, be lehet számítani a kártalanítás összegébe. Egyidejűleg a törvény garanciákat is tartalmaz: az önkormányzatnak ilyen esetben az utat és a közműveket (ennek mértékét a szabályzat tartalmazza a környezeti szempontokra is figyelemmel) egy éven belül el kell kezdeni megépíteni, s azt öt éven belül be kell fejezni, ellenkező esetben a kártalanításba beszámított értéket a tulajdonosnak vissza kell – kamatostól – téríteni.53 Az útépítési és közművesítési hozzájárulás szabályai54 is, részben az előzőekkel összhangban, megváltoztak. A szabályozás kizárja a kétszeres költségbeszedés lehetőségét (az értéknövekedésért és a tényleges építésért), másrészt maximálja a kivethető, a tulajdonosokra hárítható hányadot. Ennek határa 90%. A fennmaradó hányadot a közösségnek kell állnia, amivel kifejezésre jut az a törvényben rögzített kritérium, mi szerint a településrendezés célja és feladata a területek felhasználását a közérdeknek megfelelően kialakítani.55 A települési önkormányzatnak mérlegelnie kell, hogy mi a járhatóbb út a számára a lehetőségek közül, a lejegyzésért fizetendő kártalanítást csökkenteni, vagy az út- és közművesítési hozzájárulást kiróni. Mindenképp felelős magatartást és megfontoltságot, kellő tervezést igényel már a szabályozási tervek készítése során. A települési önkormányzatok kevéssé számíthatnak arra, hogy a tulajdonosok az út szabályozásához vagy szélesítéséhez szükséges területeket ingyen az önkormányzat részére bocsátják. Ehhez kötni bizonyos engedélyek kiadását (telekalakítási, építési) nem törvényes. Az még járható, hogy ahol a település nem kezdi meg a lejegyzéseket, ott az egyes tulajdonosok – együtt vagy egyenként – megosztják telküket egy immár a rendezési tervnek megfelelően rendezett építési telekre, meg egy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútra. Ezen keresztül a telek megközelíthető, azaz építési teleknek minősül (ha az egyéb jogszabályi feltételek fennállnak). A magánút területét a szabályzat és a szabályozási terv távlati közérdekű célban határozza meg (kiszolgáló ill. lakóút), ezért a tulajdonos

53

Étv. 27. § (3) bek. Egykor az 1937. évi VI. törvénycikk még három éven belül rendelte az utat megépíteni, ennek híján kártalanítást kifizetni (15. § (4) bekezdés). Ma az idő több, de a feladat is a közművekkel. 54 Étv. 28. § (2) bekezdés 55 Étv. 8. § (1) bekezdés

21

követelheti annak megvételét, s ha ez három éven belül nem történik meg, akkor az ingatlant ki kell sajátítani.56 Az előzőekhez hasonlóan a tapasztalatok alapján került sor a kártalanítási szabályok módosítására is. A szabályok alapvetően ugyanazok maradtak, a különbség az egyértelmű fogalmazásban áll. Először, hogy „a kártalanítás összege a korábbi rendeltetés alapján megállapítható régi és az új szabályozás eredményeként megállapítható új forgalmi érték közötti különbözet”. Másodszor, hogy a hét év letelte – ami az önkormányzat szabályozási mozgásterét, korlátozási lehetőségét növeli – milyen időponttól számít: „A hét év a korábban hatályba léptetett helyi építési szabályzat, szabályozási terv esetében 2000. március 1-től számítandó”. Ezen a napon lépett hatályba a korábbi törvénymódosítás, amihez képest visszamenő hatályú lenne, ha a még előbb hatályba lépett rendezési eszközöknél a hatályba léptetésüktől számítanánk a hét évet. Ezt meg tiltja az Alkotmány és a jogalkotási törvény. A harmadik változás a kártalanításra kötelezettekről rendelkező (6) bekezdésen történt. Egyfelől a törvény rendet vág a fővárosi önkormányzatok között, akik rendre egymásra mutogattak az ilyen ügyekben, s sok tulajdonos nem jutott pénzéhez, mert nem mindkét önkormányzattól kérelmezte azt57. Remélhetőleg az új szabályok rendezik ezt a kérdéskört. Jobban kifejezővé vált az önkormányzat általános kezes voltának miértje is, amikor így fogalmaz a törvény: „Ha az, akinek az érdekében a kártalanítási kötelezettséggel járó előírás szükségessé vált, a tilalom vagy a korlátozás elrendelése után jogutód nélkül megszűnt, és a települési önkormányzat az előírást fenntartja, a kártalanítási kötelezettség szintén az önkormányzatot terheli”. Az önkormányzat nem tétlen szemlélője, elszenvedője az eseményeknek. Ha a szabályozás alapjául szolgáló érdekben ilyen jelentős változás áll be, akkor az önkormányzatnak kellő gyorsasággal reagálnia kell erre, s döntenie. A települési főépítészt részben ezért tartják, hogy rendszeresen beszámoljon a rendezési tervek megvalósulásának tapasztalatairól. Érdemes figyelmünket a törvényi szakasz további bekezdései tanulmányozásának szentelni, mert a közigazgatási eljárás általános szabályairól szóló törvényhez igazodva az elmúlt év novemberében hatályba lépett az építési törvény e passzusokat is érintő módosítása.58 56

Étv. 30. § (4 bekezdés alapján. A kisajátítási tvr. végrehajtási rendeletének legutóbbi módosítása óta le kell folytatni a kisajátítást abban az esetben is, ha az önkormányzat úgy nyilatkozik, hogy nincs pénze a kisajátításra (33/1976. (IX. 15.) MT rendelet 30. § (1) bek. e) pontja alapján). 57 Ezt ugyan a szerző – nem jogász lévén – a hivatalok és a bíróság packázásának tartja és/vagy az önkormányzati rendszer hibájának. 58 A 2005. évi LXXXIII. törvény, az un, KET-es salátatörvény 309. – 328. § -ai és a 345. § tartalmazza az építési törvény módosítását. A településrendezési fejezetet a 309. – 313. §-ok érintik. Ezek a módosítások az Étv. 20. § (3) és (4) bekezdéseit (tilalmak), a 28. § új (4) bekezdését út- és közművesítési hozzájárulás), a 29. § (5) bekezdését (településrendezési kötelezések), valamint a 30. § (7) bekezdését és az új (8) és (9) bekezdést (kártalanítás) érintik. A törvénymódosítás a hatósági feladatokkal kapcsolatos. A kártalanítás módosított előírásai: „(7) A kártalanítási igény a vagyoni hátrány keletkezésekor válik esedékessé. Ez az időpont a helyi építési szabályzat, szabályozási terv hatálybalépésének, illetőleg az e törvény 20. § (4) bekezdésében foglaltak szerinti tilalmat, korlátozást elrendelő határozat jogerőre emelkedésének a napja. A kártalanítás a felek megállapodásának tárgya. A főváros esetében a megállapodás megkötésére irányuló kérelmet a fővárosi önkormányzatnak a területileg illetékes kerületi önkormányzathoz, a területileg illetékes kerületi önkormányzatnak a fővárosi önkormányzathoz nyolc napon belül írásban továbbítani kell. Ebben az esetben úgy kell tekinteni, mintha a kérelmező a kérelmét mindkét önkormányzathoz beadta volna. Ha a szerződő felek között - a kérelem benyújtásától számított egy éven belül - nem jön létre megállapodás, akkor kártalanítási eljárást kell lefolytatni, amelyet az ingatlan fekvése szerinti illetékes megyei, fővárosi közigazgatási hivatal vezetője folytat le a kisajátítási kártalanítás szabályai szerint, az e törvényben meghatározott eltérésekkel. A kártalanítási ügyben az érdemi határozatot a kérelem előterjesztésétől számított 90 napon belül meg kell hozni. (8) A megyei, fővárosi közigazgatási hivatal vezetőjének a kártalanítás ügyében hozott határozata ellen közigazgatási úton jogorvoslatnak nincs helye, az ügyfél jogszabálysértésre hivatkozással azonban kérheti a

22

A településrendezési szerződés az egyik jelentős újdonsága a törvénynek. Egyes településfejlesztési elképzeléseket, bár szükségességükről az önkormányzat meg van győződve (új lakóterületek, üdülőterületek, munkahelyi területek, idegenforgalmi és egyéb fejlesztések), kellő erő híján az önkormányzat nem tud elvégezni, vagy azt még elő sem tudja készíteni. Ilyenkor, tapasztalataink szerint, megállapodik a beruházóval, s esetenként már a szükséges rendezési tervi módosításokat, vagy egy új szabályozási tervet/helyi építési szabályzatot is az általa az önkormányzat részére átutalt pénzből finanszírozza a település. Másutt arra panaszkodnak az építtetők, hogy a beruházással összefüggésbe se hozható fejlesztések finanszírozásához köti az önkormányzat a rendezési tervek módosítását, ill. az engedélyek kiadását. Ez az alkudozás, esetenkénti zsarolás ellentétes az egész településfejlesztés és településrendezés céljával, s rossz fényt vet magára az országra. Jelen szabályozás célja a már létező gyakorlat mederbe terelése, a kérdéses ügyek lehetőség szerinti tisztázása, a kölcsönös előnyökre épülő együttműködés alapjainak lerakása. Az angolszász világban régóta bevett gyakorlat a köz- és a magánérdekek összehangolása egy rendezett/szabályozott alkufolyamat során. Az egyesített Németország keleti tartományaiban is azt tapasztalták, hogy az önkormányzatok szegények, és nem tudják előkészíteni és megvalósítani a szükséges fejlesztéseket, valamint egyes fejlesztési területekkel kapcsolatos rendezési feladatokat. Ezért bevezették a településrendezési szerződés jogintézményét. Ennek hazai bevezetése, megfelelője jelen szabályozás. Annak újdonsága és jelentősége miatt a törvény szövegét - e vonatkozásban - teljes terjedelmében közöljük. 30/A. § (1) A települési önkormányzat egyes, a településrendezési eszközökben rögzített célok megvalósítására településrendezési szerződést (a továbbiakban: szerződés) köthet az érintett ingatlan tulajdonosával, illetve az ingatlanon beruházni szándékozóval (a továbbiakban együtt: a cél megvalósítója). (2) A szerződés tárgya lehet különösen: a) településrendezési tevékenység előkészítése a cél megvalósítója által, saját költségére, a telekviszonyok rendezése vagy megváltoztatása, a talaj megtisztítása, valamint a településrendezési tervek, helyi építési szabályzat - egyeztetett program alapján történő - kidolgozásának finanszírozása; b) a településrendezési tervekben, helyi építési szabályzatban rögzített célok - a telek felhasználásának az ökológiai hálózat működőképességének fenntartása, szerkezetének funkcionális és területi megőrzése mellett történő - támogatása és biztosítása, időbeli korlátozás és feltétel esetén is; c) azon egyéb költségeknek vagy egyéb ráfordításoknak a cél megvalósítója általi átvállalása, amelyek a cél megvalósításának előfeltételei vagy következményei és az önkormányzatot terhelik. (3) A szerződés alapját a cél megvalósítója által készített tanulmányterv képezi. Az önkormányzat a szerződésben arra vállal kötelezettséget, hogy a cél határozat bírósági felülvizsgálatát. A kártalanítási ügyben kezdeményezett bírósági eljárást a kártalanítás megfizetésére kötelezett ellen is meg kell indítani. A bíróság a kártalanítási ügyben hozott határozatot megváltoztathatja. (9) A tulajdonost, haszonélvezőt a (4) bekezdésben foglalt eljárás lefolytatása esetén megilleti a (7) bekezdés szerinti kártalanítás. A (4) bekezdésben szabályozott ingatlan megvételének követelése a (7) bekezdés szerinti kérelem benyújtásának minősül. Az adásvétellel, kisajátítással történő kártalanítás esetében a vételárba az addig kifizetett kártalanítást be kell számítani.”

23

megvalósítójának kezdeményezésére az általa készített tanulmányterv alapján a szükséges településrendezési eljárást a szerződésben megállapított határidőn belül megindítja. (4) A szerződésben kikötött, illetőleg vállalt kötelezettségek és a megvalósuló településrendezési cél között közvetlen összefüggésnek kell lennie. (5) A szerződésben rendelkezni kell a településrendezési eszközök véleményezési eljárása során a véleményezők részéről felmerülő, jogszabály által alátámasztott észrevétel kapcsán szükséges intézkedésekről, a településrendezési eszközökön végrehajtandó változtatások kötelezettségéről, a változtatás miatti esetleges ismételt véleményeztetési kötelezettségről.59 Az (1) bekezdésben „a településrendezési eszközökben rögzített célok” kifejezés a további rendelkezések szerint részekre bontható: a (2) bekezdés a) pontja szerinti egyes esetek – a településrendezési tervek, helyi építési szabályzat kidolgoztatása – tekintetében elegendők, ha a településfejlesztési koncepcióban került rögzítésre. E dokumentum törvény szerinti véleményeztetési eljárása, valamint az a törvényi kötelem, hogy az elfogadott területrendezési tervekkel összhangban kell lennie, biztosíthatja, hogy a településszerkezeti terv, valamint a további tervműveletek során a fejlesztés nem lehetetlenül el valamelyik államigazgatási szerv vagy társadalmi szervezet ellenállásán. A beruházó azonban akkor jár el helyesen – amíg nincs legalább jóváhagyott településszerkezeti terv -, ha egy területre opciót szerez és nem feltétlenül tulajdonjogot, mert a fejlesztési koncepció egyes fejlesztési célokat még nem köt egyértelműen területekhez. A fejlesztések jelentős része több területen is megvalósítható, nem mindegyik „helyhez kötött” beruházás (ez utóbbiak körét a természeti adottságok és/vagy a bővítések, továbbfejlesztések jelentik).60 A további esetek már egyértelműbbek, hiszen a helyi építési szabályzatokban és a szabályozási tervekben rögzítettek – annak rendeleti jóváhagyása miatt – mindenkire nézve kötelezőek. A feladatátvállalásra való utalást szükséges többek között a törvény útépítési és közművesítési hozzájárulás szakaszában lévő előírással összevetni, hiszen az Étv. 28. § (1) bekezdése rögzíti, hogy az újonnan beépítésre, illetve a rehabilitációra kijelölt területeken legkésőbb az építmények használatbavételéig a tervekben előírt utakat és közműveket meg kell valósítani, s ez „ha jogszabály vagy megállapodás arra mást nem kötelez, a települési – a fővárosban megosztott feladatkörüknek megfelelően a fővárosi, illetve a fővárosi kerületi – önkormányzatot terheli”. Kiemelkedően fontos az új jogi előírás (4) bekezdésben szereplő kritériuma, jelesen, hogy a célok és a kötelezettségek között közvetlen összefüggésnek kell lennie. Talán éppen ez (volt) a törvénymódosítást kiváltó legkényesebb ok, pontosan az, hogy olyan tapasztalatokról értesültünk, hogy önkormányzatok olyan költségeket akarnak a beruházókkal fizettetni, amelyeknek nincs köze, vagy nincs érdemi köze az adott fejlesztéshez, máskor meg elfogadott a település olyan általános támogatást, ami nem kapcsolódott az építkezéshez, de erősen vélelmezhetően hatott a rendezési tervek jóváhagyására és/vagy a kiadott engedélyre. Nem ringatjuk magunkat hamis illúziókban, hogy ezzel megoldottuk ezt a problémát, de abban reménykedünk, hogy egy lépést tettünk a jó irányba.

59

A 2006. évi L. tv. 16. § ; hatályos 2006. május 1-től. A természeti adottságok némelyike is szabadabban kezelhető: pl. egyes hévizek érdemi értékvesztés nélkül szállíthatók bizonyos határon belül. Az egri fürdőben alkalmazott egyik termálvizet Andornaktálya határából vezetik be a fürdőbe. 60

24

Az utolsó bekezdés meg egyértelműen annak tudatosítása, hogy a települési önkormányzat látatlanban nem vállalhat fel mindent, azaz a leggondosabb előkészítés mellett is előfordulhat, hogy egy településrendezési terv, egy helyi építési szabályzat elkészítése vagy módosítása során előre nem látott akadályok lépnek fel (társadalmi ellenállás, szakterületi jogi előírások változása, eddig nem ismert régészeti, természeti stb. elemek, adottságok felfedezése). Az elmúlt években sok gondot okozott pl. az, hogy akár az állam is úgy adott el javakat, hogy a szerződésben konkrét paramétereket rögzített – rendezési tervek híján -, holott a beépítés mértékének és feltételeinek meghatározása a települési képviselő-testület át nem ruházható hatáskörébe tartozik.61 A településrendezési szerződésekkel kapcsolatos szabályok megfelelő volta csak a gyakorlat során fog kiderülni, s a vitás kérdésekben születő esetleges bírósági ítéletek alakítják majd. Azt azonban nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy nem varázsszer e jogintézmény. A jog igen sok területen ugyanis a közösséget olyan jogosítványokkal ruházza fel, amilyenekkel egy magánszemély, vagy magánszervezet sose fog rendelkezni (pl. kisajátítás joga). Ezért a településnek gondosan mérlegelnie kell, hogy milyen feladatot és milyen előkészítő lépések megtétele után tud másra bízni egy szerződéssel.62 Természetesen a felhatalmazó, a hatályba léptető és egyéb módosuló rendelkezések között is vannak figyelemre méltó változások, de ezek a településrendezést átfogóan nem érintik, illetőleg ezek hatását a legfontosabb szabályok tekintetében már érintettük (hiszen a tárgyalás menetét nem az új törvény szerint, hanem az érdemi tartalmi módosítások szerint részleteztük). Érdemes azonban ezekben is elmélyedni, mert régi gondokat orvosolnak. Pl. megszűnt a Főváros privilégiuma a helyi értékvédelem vonatkozásában, s immár a fővárosi kerületek is tehetnek saját környezetük megőrzéséért közvetlenül érdemi lépéseket (védetté nyilvánítás, támogatás, …); továbbá tisztázódott az országos és a helyi védelem viszonya, amikor rögzítésre került, hogy „az országos területi műemléki védelem az egyes ingatlanokon fennálló helyi egyedi védelem hatályát nem érinti”. Ezzel törvénytelenné vált az a fővárosi – eddig is értelmetlen – előírás, ami kötelezően törölni rendelte a fővárosi egyedi védelmet az országos területi védelem alá vont területeken. A hatályba léptetéssel kapcsolatban ismételten felmerülő kérdés, hogy mit jelent az a formula, miszerint „rendelkezéseit a hatálybalépését követően indult eljárásokban kell alkalmazni”.63 Az eljárás szó kifejezetten az egyedi közigazgatási ügyekre utal, s nem a jogalkotás kategóriájába tartozó településrendezésre. A településrendezési eszközök készítése során értelemszerűen, tehát a készítés, véleményeztetés menetében előttünk álló részre vonatkoznak a törvény előírásai az eljárásjogi kérdésekben, az alaki és tartalmi kérdésekben szintén döntő az elkészítettség, a közbenső véleményezés fázisában még minden követelmény számon kérhető, mert akkor még mód van a korrekcióra. Ez az egyeztetés érdemi célja.

61

Kimondja az Ötv. 10. §-a. A témáról lásd bővebben Körmendy Imre: Az önkormányzatok felelőssége a településrendezésben és – fejlesztésben; Önkorkép, 2005. december vagy Körmendy Imre: A településrendezési tervezés és az operatív településfejlesztés (megvalósítás) összefüggései, Építésügyi Szemle, 2006/1. szám. A két folyóiratban megjelent cikk azonos, itt az elérhetőség miatt került mindkettő nevesítésre. 63 Módosítás 32. § (1) bekezdés. 62

25

A törvény alkalmazásához minden részvevőnek sok sikert kívánok! Budapest, 2006. április 18. Körmendy Imre főosztályvezető

26