az építési beruházás folyamata beruházás-tervezési elõadások Rostás Zoltán 1
Rostás Zoltán
„A muvész felelossége: miközben munkáját tökéletesíti, vonzó érdektelenséggel ruházza fel muvét.” John Cage amerikai zeneszerzõ 1912-1992 2
Rostás Zoltán
1
a beruházás fogalma •
•
•
„…a népgazdasági beruházás tehát olyan tevékenység, amelynek közvetlen eredménye a népgazdaság állóeszköz-állományának bovített újratermelése, valamint pótlása.” (Lévai – Száva[1]) [1] Lévai – Száva: Ipari beruházások elokészítése, lebonyolítása (Muszaki KK, 1975, Bp.) – 32.o. „Az ingatlanfejlesztés olyan értékteremto kreatív folyamat, amely során az ingatlanfejleszto kockázatot vállal a fejlesztés pénzügyi eredményének, a megszerezheto hozamnak a reményében. A sikeres fejlesztés nemcsak a fejleszto számára nyereség. a vállalkozás pénzügyi eredménye mellett gazdagodik az épített környezet, és megfelelo ingatlantermékhez jutnak azok a vásárlók ill. bérlok, akiknek igényeit: ár (bérleti díj), minoség és elhelyezkedés tekintetében kielégíti a megvalósult projekt.” (Soóki-Tóth Gábor)[1] [1] in Soós J. (szerk.): Ingatlangazdaságtan (KJK, 2002 Bp.), - Soóki – Tóth, 259.o. 3
Rostás Zoltán
a tervezés logikája • az értékelemzés tanítása – igények és szükségletek • az igények realitása és megfelelése a céloknak
– funkciók • az igények kielégítése funkciókban megfogalmazva
– eszközök • a funkciók hordozói 4
Rostás Zoltán
2
funkcióspirál 1 tevékenység
2 szükséglet
3 funkció
11
2
4
3
4 eszköz
5
Rostás Zoltán
funkciók kielégítése • szervezeti erõforrások
• anyagi eszközök
– emberi – szervezet – imázs, PR
– ingatlan – ingó eszköz – speciális
• financiális – saját – idegen 6
Rostás Zoltán
3
projekttervezés - célok • siker
• stratégiai
– eredmények – hatások – kommunikáció
– célok – prioritások – forgatókönyvek
• taktikai – tevékenységek – döntések – vezetés 7
Rostás Zoltán
projekttervezés - források • idõ
• emberi erõforrás
– idõtartamok / szakaszolás – összefüggések – határidõk
– személyi – szervezeti – szakmai/politikai
• pénzügyi – létesítés – fenntartás – finanszírozás 8
Rostás Zoltán
4
projekttervezés - siker • megfelelés
• hatékonyság
– korlátok – szakmai mf. – társadalmi / politikai mf.
– mutatók – mérések – kommunikáció
• minõség – szabványok – kritériumok – beavatkozás 9
Rostás Zoltán
tanulmányok rendszere
10
Rostás Zoltán
5
elozetes tanulmányok ha nincs semmije – ne álljunk szóba vele ha csak egy eszköze van: • befektetési tanácsadás • intézményfejlesztési tanácsadás, racionalizálás • ingatlanhasznosítási tanulmány
tanulmány
finanszírozás (toke, hk.)
szervezet, know-how
anyagi eszköz, (ingó, i.lan)
pénzügyi számítások, optimalizálás intézményfejlesztés, szervezeti stratégia ingatlanfejlesztés, lokalizáció
0
igen
igen
igen
0
igen
igen
igen
0
beruházási terv
igen
igen
igen
11
Rostás Zoltán
hagyományos elozetes megvalósíthatósági tanulmány • • • • •
adatgyûjtés meglévõ állapotok elemzése kiegészítõ tanulmányok a megfogalmazott igények megfelelõsége különbözõ lehetõségek (forgatókönyvek) bemutatása • a fontosabb forgatókönyvek elõzetes megvalósíthatósága • az optimális megoldás kiválasztása 12
Rostás Zoltán
6
hagyományos megvalósíthatósági tanulmány • adatgyûjtés és pontosítás - adatbank • lokalizáció - telek kiválasztása • városépítési és építészeti szabályozás – szabályozási tervek - KÉSZ – talajmechanikai szakvélemény
• • • • •
funkcionális megfelelés vizsgálata idõbeli tervezés: fázisok jogi feltételek szervezeti feltételek és kommunkiáció költségbecslések és finanszírozás 13
Rostás Zoltán
hagyományos elõzetes építészeti program • megvalósíthatósági tanulmányok összefoglalása • célok és prioritások leírása • fontosabb funkciók meghatározása • az elõzetes program – bemutatása – elfogadtatása
• aláírt cél- és funkciórendszer 14
Rostás Zoltán
7
hagyományos építészeti program • adatok és korlátok – – – –
• • • • •
urbanisztikai szabályozás technikai (talaj, szomszédos épületek, stb.) szervezeti (felhasználók, üzemeltetõk) emberi (helyi konfliktusok)
funkciók, folyamatok és útvonalak térbeli és technikai feltételek költségbecslések és felosztás beruházás részletes idõbeli ütemezése szabványok és elõírások 15
Rostás Zoltán
az építészeti program 1. • célja: a tervpályázat alapdokumentumának (épületprogram) összeállítása • GB: brief, design guide, detailed brief • F: programmation architecturale • munkaeszköz, az építteto megrendelés kifejezése – passage de la demande á la commande 16
Rostás Zoltán
8
az építészeti program 2. • Fr.o-ban külön szakma (képzés, szervezetek, szakirodalom, jogi szab.) • Francois Lombard - a program tartalma: – - leíró részek és sémák, melyek összefoglalják az adott idoben létezo ismereteket – - építészeti és technikai ajánlások és követelmények – - mennyiségi és minoségi adatok és paraméterek – funkcionális területen • célok, tevékenységek, funkciók, eszközök, követelmények
– környezettervezés – a felhasználók pszicho-szociális reakciói 17 Rostás Zoltán
építészeti vs. beruházási program építészeti program • monofunkcionális: épületcentrikus • az objektum érdekli • építészeknek készül, bár… • az elotanulmányok után, azokból készül 18
beruházási program • ingatlan, intézmény és finanszírozás • folyamat + objektum • minden szereplonek „kotta” • elotanulmányokkal együtt készül, azokat integrálva Rostás Zoltán
9
F. Lombard modellje jelmagyarázat Az építteto feladatai: A - a célok meghatározása B - a muködés elemzése C - a környezet elemzése D - megvalósíthatósági tanulmányok E - általános program F - program - eng.terv megfelelés G - részletes program H - program - kiviteli terv megfelelés I - végleges program J - kivitelei tervek koordinációja K - a kivitelezés koordinációja L - átadás-átvétel
A B D M
N
F
V
G
A felhasználó feladatai: M - a múkötetés elozetes vizsgálata N - a berendezések elozetes listája O - a muködés megtervezése P - a berendezések megtervezése Q - a muködés végleges szabályozása R - a berendezések végleges listája S - a személyzet kiválasztása T - a berendezések megvásárlása U - a tevékenységek begyakorlása
O
P
H
W
I
A tervezo feladatai: V - engedélyezési terv W - kiviteli terv X - kiriteli részlettervek Y - ajánlatkérési dokumentáció A kivitelezo feladatai: Z - a tervek megvalósítása
C E
Q
R
S
T U
19
J
X Y
K L
Z Rostás Zoltán
beruházási folyamat-modellek
20
Rostás Zoltán
10
két részre bontott fejlesztés • a legrégibb modell: a felelos (udvari) építész • tervezés – megvalósítás együtt és külön • a századforduló nagy építészei
tervezés megvalósítás
21
Rostás Zoltán
négy lépéses modell 1. 2. 3. 4. • •
elokészítés építészeti tervezés megvalósítás üzemeltetés a „klasszikus” szakirodalmi modell az elokészítés és az FACILITY MANAGEMENT fontossága 22
1
2
4
3 Rostás Zoltán
11
a modell elozményei • Kirk és Spreckelmeyer tervezési (döntési) modellje: • 1.- Feasibility, 2.- Design, 3.Construction, 4.- Occupancy. • Görög Mihály a szervezeti stratégia köré építve • 1.- projekt kialakítás, 2.odaítélés, 3.- teljesítés, 4.utóelemzés 23
1
2
4
3
Rostás Zoltán
nyolc lépéses modell 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
elotanulmányok beruházás-tervezés ötlet- és eng. tervezés tender és kiv. tervezés építés-kivitelezés technológiai szerelés üzemeltetés átalakítás, bontás
24
2
3
1
4 8
7
5 6 Rostás Zoltán
12
a folyamat ellentmondásai • • •
•
1-4: papírvilág – döntések 5-8: betonvilág – költség-management 1,2,7,8: a használat elsodleges (folyamatok), bevétel-növelés gondja 3,4,5,6: a létrehozás elsodleges (objektum), kiadás-növelés érdeke
2
megtakarítás
3
1
4 8
7
használat folyamat
döntések (papír)
5 6
végrehajtás (beton) többletköltség
létrehozás objektum
25
Rostás Zoltán
funkciók és tervek 1. megvalósíthatósági tanulmányok
2
2
1
1
3
2. beruházási terv és építészeti program
3
4
8
3. engedélyezési tervek 4. kiviteli és organizációs tervek
4
8 7
7
5
6
6
5
5. módosítások és részlettervek 6. átadási tervdok. és üzemeltetési tervek 7. átalakítási tervek
8. bontási tervek
26
Rostás Zoltán
13
hiányosságok a magyar gyakorlatban • a döntési helyzetek és kompetenciák nem egyértelmuek – foleg politikai síkon (az építész is dönthet?) • bizalmatlanság az építész és az építteto között • a beruházási terv helyett megelégszenek résztanulmányokkal • a beruházások gyenge elokészítettsége általános hiba ? „vakon” tervezés: gyenge programok, meghatározatlan szándékok • az eroforrások alultervezettsége (taktika) • a finanszírozás és szervezetfejlesztés tervezésének elmaradása • kockázatkezelési kultúra (és tudás) hiánya 27
Rostás Zoltán
4x4-es modell – 1. A. B. C. D.
Audit Background Conception Development
A
B
a
D
C
c
I
II
1
IV
III
4
b d
ing.fejl., int. fejl., finanszírozás
a. b. c. d.
ötlet- és vázlattervez engedélyezési terv tendertervek kiviteli és technol. tervek 28
2 3
Rostás Zoltán
14
4x4-es modell – 2. ing.fejl., int. fejl., finanszírozás
1. 2. 3. 4. I. II. III. IV.
infrastruktúra és külso magasépítés belsoép., mobíliák spec. technol. szerelések karbantartás, üzemeltetés kisebb átalakítások funkcióváltás bontás 29
A
a
B
D
C
c
I
II
1
IV
III
4
b d
2 3
Rostás Zoltán
a modellek tanulságai • minden modell ugyan arról a folyamatról szól – mégis másképp • termék-életpálya modellek (marketing, közgazdaságtan) • ok: a hangsúlyok, nézopontok és érdekek különbsége • az épület tervezése vagy a használata a fontosabb – funkció vagy forma, illetve – az objektum vagy a folyamat elsodleges 30
Rostás Zoltán
15
Nem a képek mennyisége számít, hanem agyunk organizálása, a rend, amit a fejünkben teremtünk, elgondolásaink megvalósításának elérésére. • MATISSE, HENRI (1869–1954, francia festo) 31
Rostás Zoltán
köszönöm a figyelmet v é g e
32
Rostás Zoltán
16
